發布時間：2022-07-30 20:01:47
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們為您精選了8篇的房地產公司年終樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發，請盡情閱讀。
年初，置業公司經營管理模式調整，財務工作并入財務部客旅分公司人員分流，財務工作又并入財務部新公司像雨后的春筍一樣不斷地涌現，會計核算、財務管理工作納入財務部。**年*月份集團公司推出財務合同管理月，財務部被推向了陣地最前沿**年*月份集團公司實際預算管理，財務部是沖鋒陷陣的先鋒隊。公司內部，要求管理水平的不斷地提升，外部，稅務機關對房地產企業的重點檢查、稅收政策調整、國家金融政策的宏觀調控，在這不平凡的一年里全體財務人員任勞任怨、齊心協力把各項工作都扛下來了，下面總結一下一年來的工作。
一、職能發展
過去的一年，財務部在職能管理上向前邁出了一大步。
*、建立了成本費用明細分類目錄，使成本費用核算、預算合同管理，有了統一歸口的依據。
*、對會計報表進行梳理、格式作相應的調整，制訂了會計報表管理辦法。使會計報表更趨于管理的需要。
*、修改完善了會計結算單，推出了會計憑證管理辦法，為加強內部管理做好前期工作。
*、設置了資金預算管理表式及辦法，為公司進一步規范目標化管理、提高經營績效、統籌及高效地運用資金，鋪下了良好的基礎。
財務合同管理月總結
公司推出“財務、合同管理月活動”，說明公司領導對財務、合同管理工作的重視，同時也說明目前財務管理工作還達不到公司領導的要求。
為了使財務人員能充分地認識“財務、合同管理月活動”的重要性，財務總監姚總親自給財務部員工作動員，會上針對財務人員安于現狀、缺乏競爭意識和危機感，看問題、做事情缺少前瞻性，進行了一一剖析，同時提出財務部不是核算部，僅僅做好核算是不夠的，管理上不去，核算的再細也沒用，核算是基礎，管理是目的，所以，做好基礎工作的同時要提高管理意識，要求財務人員在思想上要高度重視財務管理。如對每一筆經濟業務的核算，在考慮核算要求的同時，還要考慮該項業務對公司的現在和將來在管理上和稅收政策上的影響問題，現在考慮不充分，以后出現紕漏就難以彌補。針對“財務、合同管理月活動”進行了工作布置。
*、根據房地產行業的特殊性結合公司管理要求對開發成本、期間費用的會計二級、三級明細科目進行梳理，并對明細科目作簡要說明，目的，一是統一核算口徑，保證數據歸集及分析對比前后的一致性二是為了便利各責任單元責任人了解財務各數據的內容。這項工作本月已完成，并經姚總審核。目前進入貫徹實施階段。
*、配合目標責任制，對財務內部管理報表的格式及其內容進行再調整，目的，一是要符合財務管理的要求二是要滿足責任單元責任人取值的要求及內部考核的要求。財務內部管理報表已經多次調整修改，建議集團公司對新調整的財務內部管理報表的格式及其內容進行一次認證，并于明確，作為一定時期內相對穩定的表式。
*、針對外地公司遠離集團公司，財務又獨立設立核算機構，為加強集團公司對外地公司的管理，保證核算的統一性、信息反饋的及時性，提出了與駐外地公司財務工作聯系要求。**月份與寧波公司財務進行交流，將財務核算要求、信息傳遞、對外報表的審批程序、上報集團公司的報表都進行了明確。
*、對各公司進行一次內部審計，目的，是對各公司經營狀況進行一次全面地了解，為今后財務管理做
好基礎工作。
*、根據公司的要求對部門職責進行了修改，并制訂了部門考核標準。為了使會計核算工作規范化，重新提出《財務工作要求》，要求從基礎工作、會計核算、日常管理三方面提出，目的是打好基礎。內部開展規范化工作，從會計核算到檔案管理，從小處著手，全面開展，逐步完善財務的管理工作。
*、會計知識的培訓，我們從三方面考慮培訓內容，一是《會計法》，要了解會計知識，首先要了解這方面的法律知識二是會計基礎知識，非專業人員學習這方面知識的目的要明確，目的是為了看懂會計報表，為了能看懂報表，就要了解一些基礎的東西三是如何看報表，這是會計知識培訓的重點。
經過調研、溝通、設計，于****年**月推出《成本費用明細分類目錄及說明》于****年**月**日推出《會計報表管理試行辦法》****年*月**日推出《會計憑證管理試行辦法》。
會計報表推出執行*個月后，從會計報表格式設置上看，報表格式設置還是比較科學，能比較清晰地反映會計的有關信息。但房地產行業的特殊性，銷售收入與結算利潤有一個時間上的差異，這樣“損益明細及異動情況表”就無法全面反映出損益情況，需要增添一個表補充另外需要增添反映“財務費用”的報表。這樣對一個公司的財務狀況能較全面地反映。已設計好“會計報表（內）Ⅳ《經營情況表》”和“會計報表（內）Ⅴ《融資及融資成本情況表》”。
會計憑證使用涉及到每個公司和部門，下文后財務部進行電話通知，*月份實行逐步換新的辦法，*月份要求全面試行。試行一個月時間來看，主要暴露出來的問題是單子如何填寫與審批程序怎么走。針對這些問題，我們組織各公司綜合管理人員進行交流，明確有關事項，解決設計上的不足。****年*月份，針對會計憑證管理試行情況，再一次征求各公司對報銷單據意見，根據大家的建議，對會計結算單據作進一步完善，并于****年*月**日下發了有關規定。
經過財務合同管理月活動，財務部的管理意識加強了，管理能力也得以提高，財務部從會計核算向財務管理邁出了關鍵的一步，但我們的管理水平離公司發展的需要還有很大的差距，需要我們不斷地完善和提高。
二、職能管理
（一）核算工作
核算工作是本部門大量的基礎工作，資金的結算與安排、費用的稽核與報銷、會計核算與結轉、會計報表的編制、稅務申報等各項工作開展都能有序進行、按時完成。
*、會計審核
會計審核是把好企業經濟利益的關鍵，嚴格按有關規定執行，決不應個人面子而放松政策。
如，親親家園項目地處余杭良諸，根據稅法規定建筑安裝工程專用發票必須使用項目地稅務機關提供的發票，否則建設單位不得在稅前列支，為此我們對工程發票的來源嚴格審核，并將此項規定傳達到項目公司，目前工程量大的施工單位均在當地稅務機關辦理相關手續，并使用當地稅務機關提供的發票。在審核中發現一些臨時工程、零星工程的施工發票未按規定辦理，我們在嚴格審核退回的同時，幫助他們聯系稅務機關如何開具工程發票的事宜，使企業雙方利益都得到有效的保障。
*、材料核算
材料占工程成本比重較大，同時也是保證產品質量的重要因素之一。通過甲供材料的方式，解決了這方面的質量問題，但在價格這個不確定因素上難以控制，從下半年開始建筑材料價格不斷上升，甚至出現斷貨現象，特別是水泥價格翻一番，還提不到貨，為了確保工期
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順利進行，配合材料部門調整采購結算方式，由原來的先提貨后付款改為先付款后提貨。
公司與供貨商結算材料款一般較遲，現在送貨清單是在結算時才轉到財務，一是造成財務不能及時向用料施工單位結算材料款，二是由于時間較長給財務與施工單位核對增加難度，已發現過送貨清單的領用人簽字與用貨單位的簽字不符的問題。如：杭州友聯建材有限公司供應的“樓梯磚”，****年**月**日供給浙江大經有限公司和****年**月**日供給浙江聞堰建筑有限公司“樓梯磚”于****年*月*日前來辦理結算，時間跨度近一年，在與施工單位核對時發現浙江大經材料員簽名非本人手跡，當時該款項未辦理結算支付，要求核對無誤后再付貨款。
在材料采購調撥過程中，我們感覺在材料管理的“采購---供貨---結算”三個環節中，我們只掌握了兩頭，對供貨這一環節掌握不夠，材料供應均由廠家與施工單位交接，我方是否參與驗收不清楚，因收貨單上無我方人員的驗收簽字，這就無法掌握材料實際到場的品質與數量。如*月份與施工單位核對鋼材時發現同一份“供貨單”，施工單位提供的“收貨聯”與廠家提供的“結算聯”在鋼材等級上出現差異，經核實，是廠家供貨時未注明等級，發現后也未及時補救，只在“結算聯”上進行了修改。提醒我們如何管理好材料“采購---供貨---結算”三個環節，特別是供貨環節監控管理。
*、會計內部報表執行
對*月份會計報表審核中發現存在的問題，如：①@#￥公司的“費用明細表”明細目錄未按新規定執行，使用的仍然是老格式，發現后要求重新調整編制②寧波公司未按新表編制，因為信息傳遞上的出了問題，已通知從*月份報表按新表式編制。對這件事的反思，一項新工作的推行，一是要責任人大力宣傳并監督執行，二是執行人足夠重視并自覺執行，只有這樣一項新工作才能有效地推行。
對會計報表推出執行*個月后進行反檢，從會計報表格式設置上看，報表格式設置還是比較科學，能比較清晰地反映會計的有關信息。但房地產行業的特殊性，銷售收入與結算利潤有一個時間上的差異，這樣“損益明細及異動情況表”就無法全面反映出損益情況，需要增添一個表補充另外需要增添反映“財務費用”的報表。這樣對一個公司的財務狀況能較全面地反映。已設計好“會計報表（內）Ⅳ《經營情況表》”和“會計報表（內）Ⅴ《融資及融資成本情況表》”。并布置集團公司和嘉和公司在編制*月份報表時試行。本打算在*月份報表中全面推廣，因這項工作的前期工作量較大，由于*月份開展稅務自查工作把此事擔擱了，要求*月份落實執行。
*、銷售管理
春節前后按揭放款緩慢，針對這個問題，姚笑君副總裁親自督陣，由財務部與銷售部門進行了核對查明原因，并催促銀行放款。并明確了職責，按揭資料由銷售部門負責，整理完整的資料提供給按揭放款銀行的同時，將名冊報財務部，財務負責催放工作，在規定放款期限內未放款的由財務與銀行交涉并查明原因。
*月份公司加強了財務部銷售管理力量，加強了對銷售臺帳的審核，加快了財務銷售明細的編制，及時與銷售置業部的銷售月報表進行核對，并對銷售計劃完成情況、銷售政策執行、未收款原因進行分析，提出有關措施。如：從*月份開始銀行有關個人住房貸款的門檻提高，要求客戶提供的資料增加和貸款額度的控制，建議置業部在簽約及辦理按揭前與客戶說明情況，或了解清楚客戶的相關信息，避免按揭辦理后反復工作對銀行提出的黑名單客戶抓緊催促辦理相關手續，并對這批客戶多加關注。
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*、稅務政策及納稅申報
運用稅務政策，向稅務機關申報集團公司向下屬子公司計提管理費的申請，經杭州市地方稅務局檢查審核于****年*月**日下文批復同意杭州建設集團有限公司對杭州山水人家置業有限公司、杭州坤和建設有限公司等*戶企業按不超過當年銷售收入*%的比例提取****年度總機構管理費。****年會計決算中集團公司向山水人家置業公司提取了***.**萬元。
對****年養老保險進行清算，整個集團養老保險分四個公司交費，集團公司、客旅分公司、@#￥公司、寧波公司，今年社區公司也單獨開戶交費。在集團參保人員較多，各公司人員都有，不利于管理，我們看出參保人按塊劃分，集團公司主要納入集團本部、山水公司、三墩公司員工及外派人員@#￥公司員工劃到余杭客旅中心劃入客旅分公司社區員工由社區統一辦理寧波當地人員在寧波公司辦理。這樣利于管理，對該項費用支出便于掌握，主要還是有利于接受稅務與社保的檢查。
****年度，山水置業公司產生利潤，為彌補以前年度的虧損，我們做了稅務審計和申報工作，經多方努力于****年*月獲得所得稅退稅返還**萬元。
根據浙地稅發**號文件《浙江省地方稅務局浙江省財政廳關于個人取得差旅費津貼、誤餐補助收入征收個人所得稅問題的通知》，從月份開始在工資核算上進行相關調整，一是企業可在稅前列支二是員工可減輕稅賦。
（二）審計工作
*、山水置業公司一期交付結算后產生了利潤，在進行所得稅申報的同時，辦理以前年度虧損彌補申報。為彌補以前年度虧損委托杭州天瑞稅務師事務所對山水置業公司****年、****年及****年進行了稅務審計（****年、****年已審計過），出據的審計結果符合公司利益，西湖區地方稅務征管局已對山水置業公司前五年的虧損進行了核實。
*、委托浙江興合會計師事務所對集團公司、山水置業、@#￥置業、客運中心、集團合并報表進行會計審計，審計的目的是為了融資的需要。已取得了集團公司、山水置業、@#￥置業、客運中心審計報告，審計報告出據的審計結果基本符合公司要求。集團合并報表的會計審計報告經過蹉商獲得了有效的會計審計報告。
*、委托浙江興合會計師事務所對集團公司增資的驗資工作，已取得有效的驗資報告。
*、*月份對各公司財務狀況進行了一次審計**月份對客旅分公司****年經營進行了內部審計對投資企業彩虹城項目的****年會計報表進行復核*月份對社區服務公司****年經營情況自查工作進行了布置，并進行了財務審計。
*、今年房地產行業是稅務機關重點審查對象，為此我們在*月份已對****年的有關會計資料進行復檢，做好有關準備工作。*月*日，杭州市審計局前來對山水置業公司進行稅務的延伸審計，由于準備充分，審計后對我們的會計核算規范性給予肯定。
*、****年*月**日，杭州市地方稅務局稽查二局召開屬管轄的下房地產企業稅收繳納情況稽查工作會議。本次稅務大檢查在全省范圍開展，會上對稅務大檢查工作進行了布置，稅務大檢查工作分三個階段，第一階段，為自查階段，時間從*月**日至*月**日，給企業一個補交的機會第二階段，為市地方稅務局稽查二局對重點企業進行稽查，時間從*月下旬至*月底，對以下三類企業為必查對象：①自查情況空白的②銷售利潤率不到*的③不交自查情況表的，另外按自查戶數的**%比例確定重點檢查對象第三階段，為
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省局重點檢查。
公司領導對這次稅務大檢查工作非常重視，姚笑君副總裁會后親自布置了自查工作，要求財務人員全力以赴做好自查工作，經過**天的奮戰，完成了自查工作。在自查申報過程中，認真對待稅務機關的查詢，在姚笑君副總裁統一部署下順利通過自查申報，未將我公司列入重點檢查行列。
能過這次稅務自查，我們感到會計核算的基礎工作還需要進一步加強，基礎工作是一切工作的根本。我們將進一步開展會計規范化，特別是對會計制度和稅務政策有差異的問題多咨詢研究，盡可能做好會計處理，在對每筆會計核算都要有統盤考慮和長遠的觀念。
（三）財務分析
財務分析工作已開展，但仍處在賬面上說明分析，分析深度不夠。為提高財務分析能力，把財務分析納入日常工作中去。要求日常做好財務分析資料的收集，每月有在《會計報表會簽單》對財務主要情況進行說明*月*月報表按季度對財務狀況進行簡要分析說明*月份報表按公司經營年度對財務狀況進行分析說明**月份報表按會計年度進行分析說明。
為了提高公司的財務分析能力，較全面地反映一定時期的財務情況，對財務分析內容作了概要說明，主要內容如下：
*、資產結構變動的分析，以資產負責表為主，對資產負債的分析、流動性和變現能力的分析、長短期負債和償還能力的分析，對資產分布和資金營運是否合理、資本結構的是否正常、盈利能力和資產管理水平、是否存在潛在的財務風險進行評價。
*、損益情況的分析，以損益表為主，對盈利目標是否完成進行分析，對收入、成本、費用、稅金的配比進行分析，評價其經營活動的績效和經營結構，反映主營業務與其他業務對利潤的影響。
*、收入情況的分析，對銷售收入預算執行情況進行分析，反映當期的房屋銷售與回款情況簽約情況分析存量資源的原因、影響回款的因素其他收入的分析。
*、成本、費用支出的分析，對成本、費用支出預算執行情況進行分析，實際支出與預算異動的原因分析，成本、費用支出對資金的影響分析，費用之間的比例分析。
*、對外投資變動情況的分析，長、短期投資的收益分析，投資結構的變動原因分析，長期投資與所有者權益的比例分析。
*、固定資產變動情況的分析，新增、減少、損壞、報廢固定資產情況，固定資產的凈值率，固定資產的結構情況，完好情況等。
*、融資貸款情況的分析，融資對資產的影響，融資結構的分析，融資成本的分析，融資的利用情況等。季度分析和年度分析應根據各項借款的利息率與資金利潤率的對比，分析各項借款的經濟性，以作為調整借款渠道和計劃的依據之一。
*、往來情況的分析，關聯企業之間往來、協作單位之間的往來分析，變現能力與帳齡分析，催收情況。
*、稅賦的分析，稅費計繳情況，稅費對企業和影響，稅收政策對企業的影響。
**、材料的分析，材料結構分析材料采購價格與調撥價格進行對比，反映施工單位對甲供材料的用量情況異動材料采購價格與近期市場價格進行對比，反映材料價格的變動情況等。
**、其他需要說明的事項，
（*）會計核算方式變更說明。
（*）各項指標與上年同期對比的增減水平比。
（*）對其他影響企業效益和財務狀況較大的項目和重大事件做出分析說明。
**
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、措施與建議
通過分析對所存在的問題，提出解決措施和途徑。
（*）根據分析結合具體情況，對企業生產、經營提出合理化建議。
（*）對現行財務管理制度提出建議。
（*）總結前期工作中的成功經驗。
財務分析除了財務報表分析外，還有其他多方面的分析，如材料采購、核對、調撥、結算的分析，銷售完成情況與回款情況的分析，預算執行情況的分析等等，這些分析工作都需要我們去做的事。銷售分析、預算分析已經開展，材料分析爭取*月份開展。
（四）資金管理
*、認真做好資金結算的日清月結工作，及時反映資金的流向和存量情況，根據公司的資金需求量做好資金籌措工作。目前房款收入較大，公司沉積資金較多，由于近期沒有較安全的投資項目，繼續與銀行密切合作辦理協定存款業務，通過采用“通知存款”和“協定存款”，提高公司存款資金增值率。
*、到*月底共向銀行貸款*.*億元，同時正在辦理新的貸款手續，及企業信資評議工作。
（五）預算管理
預算管理工作在****年*月新推出的一項工作，具體職能落實到財務部。在對*月份集團本部資金使用進行了預算編制過程中，由于沒有模式，實行自創，編制的結果并不如人意，但走出了預算管理的第一步。對*月份資金使用預算編制有較高的提高，各項目公司也隨之展開，經過一段時間的實行，暴露出一些問題，為此公司領導提出統一規范的要求，*月份推出了資金預算表式和編制說明。
在預算執行過程中發現一些問題，并在預算執行情況評議中予以明確。
*、在預算執行過程中，部分事業公司有預算支付的項目，在結算過程中發現問題，需要重新核實而推遲結算。這是采用了利益高于一切的原則，只要是有利于公司事項，把原因說明，在考核中公司將給予支持，但該預算費用在下月度支付時仍須申報預算。
*、部分事業公司在月末結算的項目，因相關手續尚未辦理完畢，致使本月預算未執行，但在下月預算中沒有編制進去，造成兩頭踏空現象。針對此類現象，相關經辦人員要加強預算意識，預見本月結算不了的，在下個月度須重新審報。
*、因預算執行中常有不可預見的事項發生，事業公司現都以急件申辦。針對此類情況，原則上對重大的事項、影響較大的事項允許采用特批手續辦理，審批程序按規定辦理一般事項原則上不予辦理。
*、針對預算中遺漏的，事業公司往往采用追加預算，但追加預算在審核程序上又不完備。考慮到預算的嚴肅性，原則上不同意追加，如有急件按特批程序辦理。
*、各事業公司在一定程度上存在著預算代替一切的想法，認為預算已經報了，結算審批程序可從簡。各責任單元必須清楚，預算是企業為了搞好資金的統籌和運用，提高企業經濟效益的一種管理手段，并不能代替一切，相關的程序必須按公司相關規定執行。
三、職能服務
財務部門既是管理部門又是服務部門，在加強嚴格管理的同時又要做好熱情服務工作，這是兩種不同角色的轉換，在嚴格管理的同時不失笑容，在熱情服務的同時不失原則，這就是我們工作的要求。
*、在會計審核中，嚴格按規定辦事，一就是一，對審核中發現的非原則問題仔細地向經辦人員說明，并告知如何辦理相關手續和解決問題的辦法。
*、財務信息的服務，在工作年
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度初期就向各事業公司征詢，需要財務部提供那些信息，由于各公司均未提出要求，所以信息的提供是按財務人員的思路歸集的，不一定能滿足事業公司的需求，新年度我們將繼續做好征詢工作，把信息服務工作做得更到位。
*、咨詢服務，對前來咨詢財務、稅務知識和政策法規等有關問題，我們都能盡自己所能耐心解說。對公司新出臺的規定做到邊貫徹邊學習，如：結算單的修改出臺、預算管理表格設定的出臺，在使用時大家遇到很多問題，為此我們提供咨詢的同時吸收各方意見，不斷提高認識，做好服務工作。
*、配合協調工作
①配合*置業公司做好第四批房源的集中銷售收款工作配合山水置業公司做好清水灣交付結算工作。
②為了做好白蕩海東苑產權延期辦理的賠付工作，連續**天派人到現場辦理賠付工作。
③根據山水人家二期交付需要，派人到現場辦理交付結算工作，
大量的外派工作給本部增加了很大的壓力，為了做好各項工作，我們做好人員安排。
四、自身建設
本年財務部工作負荷相當大，年初@#￥置業公司經營管理模式調整，財務工作并入財務部客旅分公司人員分流，財務工作又并入財務部新公司像雨后的春筍一樣不斷地涌現財務合同管理月的開展預算管理工作的落實房地產企業稅務大檢查等工作，為了各項工作順利地開展和有序地進行，部門進行多次的工作調整，調動大家的工作熱情，這里特別要表楊的是楊，在原來工作量就很大的情況下，還擔任起客旅分公司的財務工作，為了按時完成各項工作經常加班加點。但也有個別員工存在本位主義思想，對部門的其他工作不夠主動，
公司為加強財務工作將財務部人員編制從*人調整到**人。從置業部調入專業人才加強銷售管理方面的工作。多次組織招聘，由于財務部門是公司的重要部門，對人員要求比較高，沒有招到合適的人選。公司今年公司招聘大學應屆畢業，實行新生力量的培養，分配到財務部*名，經過*個月的實習培訓，現已獨立操作基礎的會計核算工作。目前，財務部人員結構不能滿足公司向管理型發展的需要，財務管理人才缺少，在新年度一是加強自身培訓提高管理能力，二是對外招聘，充實新生力量。
公司對財務管理采取集中管理的模式，財務工作具有相對的獨立性，與各事業公司（除寧波公司外）又沒有業務對口部門，所以財務部與事業公司的銜接工作應在財務制度上予以業務指導，在制度執行上予以監督管理。隨著公司發展，管理模式也發生多樣化，財務部的管理也隨之發展多元化管理，由項目公司的集中管理、外地公司的業務指導管理、專業公司利潤考核的稽查管理、聯營企業的委派管理等，財務部僅僅做好核算管理工作是不夠的，要向更深層、更廣泛管理要求發展。
自從進入房地產公司已經有3個年頭了，在這3年里，我進步了很多，不僅僅是在業務方面上的進步，還有很多現實中的問題。比如為人處世原則、處理緊急事件的能力，以及和同事客戶之間的關系。這些我都取得了很大的進步。我感覺自己在房地產公司工作真的是沒有選錯，自己進入了一個適合自己的行業和公司，我感覺十分的幸運。2011年已經走過，我就我在過去一年的工作做一下我的總結
在繁忙的工作中不知不覺又迎來了新的一年，回顧這一年的工作歷程，作為******企業的每一名員工，我們深深感到*****企業之蓬勃發展的熱氣，*****人之拼搏的精神。
****是******銷售部門的一名普通員工，剛到房產時，該同志對房地產方面的知識不是很精通，對于新環境、新事物比較陌生。在公司領導的幫助下，****很快了解到公司的性質及其房地產市場。作為銷售部中的一員，該同志深深覺到自己身肩重任。作為企業的門面，企業的窗口，自己的一言一行也同時代表了一個企業的形象。所以更要提高自身的素質，高標準的要求自己。在高素質的基礎上更要加強自己的專業知識和專業技能。此外，還要廣泛了解整個房地產市場的動態，走在市場的前沿。經過這段時間的磨練，****同志已成為一名合格的銷售人員，并且努力做好自己的本職工作。
房地產市場的起伏動蕩，公司于****年與****公司進行合資，共同完成銷售工作。在這段時間，****同志積極配合****公司的員工，以銷售為目的，在公司領導的指導下，完成經營價格的制定，在春節前策劃完成了廣告宣傳，為**月份的銷售奠定了基礎。最后以****個月完成合同額****萬元的好成績而告終。經過這次企業的洗禮，****同志從中得到了不少專業知識，使自己各方面都所有提高。
2011年下旬公司與******公司合作，這又是公司的一次重大變革和質的飛躍。在此期間主要是針對房屋的銷售。經過之前銷售部對房屋執行內部認購等手段的鋪墊制造出**火爆場面。在銷售部，**同志擔任銷售內業及會計兩種職務。面對工作量的增加以及銷售工作的系統化和正規化，工作顯得繁重和其中。在開盤之際，該同志基本上每天都要加班加點完成工作。經過一個多月時間的熟悉和了解，****同志立刻進入角色并且嫻熟的完成了自己的本職工作。由于房款數額巨大，在收款的過程中該同志做到謹慎認真，現已收取了上千萬的房款，每一筆帳目都相得益彰，無一差錯。此外在此銷售過程中每月的工作總結和每周例會，該同志不斷總結自己的工作經驗，及時找出弊端并及早改善。銷售部在短短的三個月的時間將二期房屋全部清盤，而且一期余房也一并售罄，這其中與****同志和其他銷售部成員的努力是分不開的。
作為一名財務工作人員，一名出納，我非常清楚自己的崗位職責，也是嚴格在照此執行。
1、嚴格執行庫存現金限額，把超過部分按時存入銀行。審核現金收支憑證，每日按憑證逐筆登入現金日記帳。
2、嚴格保證現金的安全，防止收付差錯。對收入和付出的現金及支票都由我和主任雙重復核，以確保準確無誤。
3、堅持每日盤點庫存現金，做到日清日結。這樣一來，問題便不會留到隔日，及時發現，及時改正。嚴格遵守銀行結算紀律，對拿去銀行的票據做到填寫無誤，印鑒清晰。
4、嚴格審核銀行結算憑證，處理銀行往來業務。對業務單位交來的支票，在收到支票時，認真審核該支票的金額，日期，印鑒，然后正確填寫銀行進帳單。堅持做到每日序手工登記“銀行存款日記帳”。
5、隨時掌握銀行存款余額，不簽發空頭支票。保管好現金，收據，保險柜密碼，印鑒，支票等。妥善保管好收付款憑證，月末準確填寫好憑證交接單，及時傳遞到集團公司分管財務手里。對于這快日常工作，自我經手以來，沒有出過任何差錯，我想這一點應該是值得驕傲的。
6、每月編制工資報表，到月底及時匯總各部門當月考勤情況，詢問李總當月工資是否有變化，然后根據其編制工資報表，編制完畢先交由金主任審核，審核無誤后，交由李總簽字確認。最后是在工資的發放過程中，做到認真仔細，不出差錯，在這點上，我有過一點失誤，雖然及時糾正了，但也是我值得提高警惕和需要改正的地方。
7、我手里還有一塊就是和房地產業務有一定關系的工作，就是去集團公司給媒體及相關業務單位請款。李總剛交給我這份工作的時候，我并沒有把它和業務聯系在一起，只是廣宣部的同事將單據及請款單填好簽好字后，我便盲目的就拿到集團公司，一旦分管會計問到我相關問題，我便是一問三不知，只好又回來問廣宣部的同事，這樣既浪費了時間，又給人留下不好的印象。經過主任和廣宣部同事的指導，我逐漸對房地產廣宣方面有了了解，后來再去請款，也順利了很多，也節約了很多時間。而且，我將請款這項工作用細致的表格健全，做到有據可查，也便于年終統計。
關鍵詞:房地產企業;人力資源管理
中圖分類號:F24
文獻標識碼:A
文章編號:1672-3198(2010)19-0176-02
1 當前中國房地產企業人力資源管理現狀
人力資源管理作為企業獲取競爭優勢的手段之一,對企業發揮著越來越重要的作用;因此,在房地產企業的發展中,人力資源管理也呈現出了積極的態勢。房地產行業具有專業性強、風險高、投資額大、投資回收期長、工作關系復雜等特點,是人才密集型行業。從趨勢上看,房地產行業的競爭已經轉入了人才的競爭。當前,房地產業在人力資源管理方面主要存在以下問題:
(1)從業人員眾多,但綜合型經營人才及專業化經營人才緊缺。房地產行業作為一個朝陽產業,真正形成一個行業不過是最近幾年的時間,客觀上決定不可能積累大量綜合型經營及專業化經營人才。加之在利潤的刺激下,大批房地產公司一下涌出,使得房地產行業從業人數驟增,但綜合型經營人才及專業化經營人才由于需要長時間成長,不可能在短期內滿足行業發展需要。目前,我國房地產從業人員的受教育總體上處于中等水平,學歷水平集中在初中到大專之間,占從業人數的85.9%,整體學歷結構偏低。高學歷,經驗豐富的中高級管理人才,缺口在25%左右。隨著經濟危機的到來,客觀上要求房地產企業提高自身人員素質以應對經濟危機,從而加劇了房地產企業對綜合型經營人才及專業化經營人才的需求。
(2)注重“選人”,忽視“育人”,人才流動率高。目前,雖然房地產企業都已經充分認識到人才對于企業發展的重要性。但由于目前房地產企業以項目運作為主,周期短、見效快,企業寧愿付給有經驗、能上手的應聘者多一倍甚至幾倍的薪資,也不愿意自己培養人才。這就造成了多數企業往往只將注意力集中到如何引進人才這一點,簡單認為只要把需要的人才吸引進來就可以了,而忽略了如何更好的進行人力資源管理與開發。因此,在房地產企業就出現了引進來人才卻留不住,甚至于原有人才還大量流失的局面。
(3)人力資源管理的觀念、管理思路和手段相對滯后。目前許多房地產企業的人力資源部門僅僅行使著辦理人事關系、審批工資計劃、管理人事檔案等靜態管理職能,就其職能、發揮的作用而言,與把人力作為一種資源進行開發、利用和管理的要求還有較大差距。此外,有相當數量的房地產企業在人力資源管理上還停留在簡單地對員工進行考勤、分配、獎懲等方面的控制與限制,尚未提升到“以人為本”的高度上來。對員工多是靠制度約束和強制,還屬“對立式管理”,缺少運用人本管理思維來發揮員工工作潛能和積極性的“互動式情感管理”。
(4)缺乏專業的人力資源管理人才。在房地產企業一般都偏重于專業技術人員的引進,而忽視了專業的人力資源管理人才的引進。盡管很多企業都設有專門的人事部門,但很多人事管理人員還只停留在整理檔案、年終評定等這些程序化、公式化的工作上,缺少專業的人力資源管理知識,大多數人也沒有經過專門的人力資源管理學習,而這樣的人力資源管理隊伍必然難以適應現代人力資源管理的要求。
(5)薪酬隨地區、企業、職業不同而異。小公司的高級管理人員一般鎖定于大公司的中層管理人員,因此,大型公司如何留住中層管理人員是一個值得重視的問題。房地產行業的薪酬水平根據所屬地域經濟水平及各地政策的不同略有差異,上海和深圳比北京略高,天津比大連、重慶略高。不同類型的房地產公司,其整體薪酬水平同樣存在一定差異,以北京為例,戰略專業型房地產公司的薪酬水平最高,平均年薪為7.7萬元,戰略多元型房地產公司的薪酬水平居中,平均年薪為6.5萬元,專業項目型房地產公司平均年薪為5.6萬元。在房地產公司內部,各類員工薪酬水平也存在差異,仍以北京為例:戰略多元型房地產公司中最高薪酬水平與最低水平比差較大,這是由于其薪酬制度的特點決定的:這類公司組織結構龐大,崗位等級復雜,因此薪酬水平的層次性也很突出。專業項目型房地產公司的高級管理人員的薪酬水平居于大型房地產公司中層管理人員和高級管理人員中間,這是由于大多數小型房地產公司的高級管理人員一般需要有豐富經驗的專業人才來擔當,因此大型房地產公司的中層管理人員成了這類公司鎖定的對象,它們通常通過誘人的薪酬來吸引這些人才。所以對于大型房地產公司而言,如何留住他們的中層管理人員是一個值得重視的問題。
(6)發展戰略不同導致薪酬結構不同。多元化公司重視各業務單元的協調性;專業型公司清晰的發展戰略使其青睞保守的“軟封頂”;項目公司注重短期贏利,因此多采用加速型獎金模式。在薪酬結構方面的調查發現,房地產行業全體員工的薪酬總額平均占銷售額的6.3‰,其中戰略多元型薪酬總額占銷售額的5‰,戰略專業型為6.1‰,小型房地產公司為6.7‰。仁達方略認為,發展戰略的不同是導致比率不同的主要原因。在薪酬策略上,三類公司也不相同:多元化大型的房地產公司普遍采用高基本工資、低獎金、高福利的策略(80%采用軟封頂型獎金模式),專業化大型房地產公司大多采用中等基本工資、直線型獎金、中等福利的政策(74%采用直線型獎金模式),小型房地產公司普遍采用低基本工資、加速型獎金、低福利/傭金的政策(95%采用加速型獎金模式)。仁達方略分析認為,這是由于戰略導向不同而導致的。多元化的公司同時經營多種業務,因此他們在制定獎金模式時必須考慮不同業務單元之間的協調性,因此采用相對保守的軟封頂模式;而戰略專業型公司由于具有清晰的產業發展戰略,因此采用激勵性與穩定性較平衡的直線性獎金模式;對于小型房地產公司,目的很明確――在每一個短期項目中贏利,因此他們采用激勵效果很高的加速型獎金模式,并且給予銷售人員一定比例的傭金。大型多元化房地產公司發展眼光長遠,對員工的穩定性以及潛力的開發很重視,因此他們的薪酬水平相對穩定,又因為這類公司普遍重視基于職位分析的崗位工資制和基于能力的技能工資制,因此他們的薪酬等級很明顯;對于小型房地產公司,由于重視的是員工短期的實際經營成果,因此薪酬制度非常靈活,薪酬差距也相對大型公司的崗位責任制較小,但是薪酬水平的不穩定性導致了平均年薪水平較低。
2 改進房地產企業人力資源管理的幾點建議
(1)結合企業的發展需要和員工工作內容、職業生涯規劃,為其設計培訓和開發的系統計劃,提供員工開發技能和自我發展的機會,從而提高房地產企業人力資源的整體素質。要特別重視綜合型經營人才及專業化經營人才的培養,為其搭建職業發展平臺。在實際管理過程中,要注意為他們創造具有挑戰性的工作機會,給每一名綜合型經營人才及專業化經營人才提供足夠的發展空間和成長時間,使其具有工作成就感并能逐步成長。
(2)建立和完善科學的人力資源管理體系,吸引、留住、激勵人才。目前房地產企業跳槽現象頻繁,如何吸引人才,保留核心人才,適度降低員工流失率,提升員工的人力資本回報率是擺在我們面前的一個現實難題。為此,房地產企業應做到人力資源招聘和市場對接,多渠道、全方位引進選拔任用人才;建立動態、公平的績效考核與薪酬體系;注重科學有效的培訓,開發人力資源,為員工提供一定的發展空間。
(3)高度重視人力資源管理,徹底轉變觀念,樹立“以人為本”的管理理念。房地產企業要確立人力資源是第一資源的觀念和“以人為本”的管理思路。通過人本管理,使企業的人力資源管理由“外部激勵”向“自我激勵”轉變;管理者實現由強制管理向情感管理的轉變。通過管理思路、方法、手段的根本轉變,達到吸引人才和留住人才的目的。同時,企業應樹立“大人力資源觀”,強調以系統、全局的觀點來看待人力資源問題,把人力資源管理納入企業發展的戰略,使它與企業組織結構、企業文化緊密結合,以達到短期內促進企業業績提升,長期推動企業戰略實現的目標。
(4)注重專業的人力資源管理人才及先進人力資源管理工具的引進。現在,越來越多的房地產企業領導逐步意識到了人力資源管理工作的重要性,也逐步加大了在人力資源方面的投入。例如,可以通過選擇合適的e-HR系統幫助房地產行業人力資源管理者找到更新角度、更新方法的途徑。并通過軟件的實施,增加員工的參與管理意識,提高企業文化。
參考文獻
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一、房地產公司當前資金預算管理現狀
（一）未正確認知全面資金預算管理 首先，不少房地產公司進行預算管理時，往往聚焦于過去的預算模式，而沒有將開發成本納入預算體系中。另外，各職能部門領導基本上都只顧自己部門，認為只要管理好自己部門的預算執行情況就可以了，忽視了部門之間業務流程的銜接引發的預算銜接，導致預算管理工作不具備很好的系統性；其次，通常都是財務部門負責預算編制的工作，而其它部門基本上對這部分工作沒有任何參與，所以導致預算其實只是財務部門自說自話的預算，并沒有體現出公司各部門的經營與發展目標，很多時候與部門實際完全不符。
（二）未完善資金預算組織機構 通過調研發現，不少房地產公司為了提升各項業務開展的計劃性，會定期編制預算，可暫時還未組建單獨的預算組織機構，不少編制預算人員都沒有任何預算方面的知識以及經驗，完全是公司臨時指定的。其實，預算編制是非常專業與系統的工作，因此，編制人員需要對房地產行業的各類知識都有所涉獵，另外還要掌握一些基本的財會知識。不難發現，因為未完善資金預算組織機構，嚴重降低了房地產公司的預算編制效率，自然也會令后續的執行結果大打折扣。
（三）未統一預算以及公司戰略目標 這種情況十分常見，主要是指很多房地產公司并沒有將預算以及公司戰略目標有效統一起來，從而導致預算編制就像制造企業，只進行各類具體業務的預算，卻忽略了最重要的開發預算，這樣勢必導致預算與實際施工進展嚴重脫節。不少房地產公司為了工作的方便，在編制預算時只是籠統地進行整個項目的預算，至于具體項目環節的預算，則基本上就是亂寫亂填，導致項目真正實施的時候公司幾乎不可能根據預算對其任何實質性的控制。
（四）未科學選定預算編制內容 這種情況最直接的表現就是預算編制數據并不符合公司的實際情況，因此預算執行自然也就無法收到預期的效果。不少房地產公司為了能夠在限期內完成工程，通常都是匆匆開始施工，有時甚至還沒有拿到施工圖就已經進行了施工；有時雖然拿到了施工圖，但是并未深入分析圖中的各項信息，就直接開工了。這種情況導致了后期的工程量與預算中的工程量存在巨大區別，預算幾乎沒有任何指導性與約束性。另外，很多房地產公司在編制預算的時候，并沒有進行全面的測算，完全依靠經驗或者參考其它類似工程而編制預算，導致項目真正施工起來和預算有很大偏差。
（五）未完善預算執行監督與反饋機制 不少房地產公司進行預算管理工作，只是關注各部門是否按照公司的編制要求提交了預算報表，而并不重視預算真正執行之后的各項監督工作，也沒有順暢的監督反饋渠道。盡管部分公司組建了預算職能部門負責公司的預算編制，可該部門幾乎很少會進行預算執行的后續管理。由于未完善預算執行的監督與反饋機制，導致公司的預算只是流于形式，根本無法實現任何的全面資金預算管理目標，從長遠角度來講也無益于預算編制負責人員職業技能的提升。
（六）未完善預算考評與激勵機制 不少房地產公司暫時還沒有完善預算考評與激勵機制，導致各部門以及崗位員工并沒有將預算目標當做一回事，因此具體工作中也不會用預算來約束自己的行為。即使現在建立了預算考評機制的公司，也往往存在考評不科學、不合理的情況，即使員工再怎么努力的工作，年終的獎勵也就是一個月的工資而已，沒有對實際工作績效進行科學公正的考評，導致該現象的最重要原因就是未完善考評與激勵機制，令考評淪為形式。
二、YHY公司全面預算管理優化建議
（一）構建科學的全面預算管理組織架構 調研發現，當前YHY公司的高層管理架構還是比較合理的，不過，有必要組建預算管委會，并安排公司的成本管理部負責具體工作，設置專門的預算管理崗位，負責預算的監督與反饋工作。結合YHY公司的實際情況，筆者為其構建了管理組織架構，見圖1：
圖1 YHY公司管理組織架構簡圖
（二）健全預算管理目標 YHY公司進行預算管理只關心預算
的完成率，并未結合其它財務指標對預算管理目標進行有效補充。筆者結合YHY公司的實際情況，認為其需要將下列指標也納入預算管理目標體系中：
新增土地儲備：作為房地產企業，為了維持后續發展的穩定性YHY公司必須保證一定的土地儲備，同時行業內對各公司綜合實力進行評估的時候也非常注重這一指標，所以需要將其納入預算管理目標體系中。
銷售額：因為基本上都是采用預售的模式，所以YHY公司進行收入確認的時候，可能已經早就獲得了部分或者全部的資金，因此，應該將銷售合同中的銷售額也納入預算管理目標體系中。
凈利潤：YHY公司通過運營，預期可以獲得多少凈利潤是衡量其運營有效性的重要指標，因此，應該將凈利潤也納入預算管理目標體系中。
三、YHY公司全面資金預算編制案例
LHYJ項目是YHY公司最近幾年的重點項目，項目占地面積為28.8萬平方米，落成之后的建筑面積為54.4萬平方米，項目包括產業園區、高檔住宅、臨湖別墅等。（1）LHYJ項目的SWOT分析。具體見圖2。（2）LHYJ項目的市場定位。有效借助項目的地理優勢，YHY公司將其定位為充滿藝術與浪漫氣息的中高端地產項目。（3）LHYJ項目的目標客戶。YHY公司主要想吸引那些具有良好經濟能力、受過高等教育、追求生活品質的企業家以及高級白領。
圖2 LHYJ項目SWOT分析
（一）LHYJ項目總體規劃 （1）LHYJ項目營銷計劃。借助對附近區域的市場調研，制定合理的銷售價格；并根據項目開發以及市場情況安排銷售工作。（2）LHYJ項目預期收益估測。確定了銷售價格之后，YHY公司的預算管委會就要聯合項目開發部門對預期收益進行估測，同時提交可行性分析報告，之后提交至董事會審議。
（二）LHYJ項目全面資金預算的編制過程 具體為：
（1）項目銷售預算。這部分工作由營銷部完成。一是銷售總額。在項目處于設計階段的時候，估測的銷售總額還是非常籠統的，隨著項目越來越接近最終竣工，銷售總額的預計也會越來越接近真實值。項目符合預售要求的時候，銷售部應該按照當時的市場環境，并結合項目特點，編制具體的銷售清單，并提交至董事會審議，這時就完成了銷售總額的預算工作。二是YHY公司是按照銷售合同中約定的價格進行銷售收款的，所以應該基于貸款放款或者客戶現金支付的實際情況估測銷售收入。如果是現房而且產權已經辦理完成，那么就能很快獲得銀行的放款，預算時可以將其作為當季回款；如果是預售那么銀行放款的時間就會相對長一些，預算時可以將總額的20%作為當季無法收回，其它的80%能夠當季正常收回。
圖3 LHYJ項目預計銷售收入統計表
（2）項目開發成本預算。地產項目投入的開發成本非常多樣，而且結構復雜，表1列舉了YHY公司在LHYJ項目中需要投入的各項開發成本預算。
因為管理的關鍵是現金流，所以編制了現金流預算，見表2：
（3）預算匯總與批復。YHY財務部門匯總整個項目預算之后，進行初步審核，之后提交至董事會審議批復。
（三）優化YHY公司全面資金預算管理執行與監控
（1）完善預算編制以及考評機制。YHY公司需要以總體的預算編制為立足點，按照預算內容安排公司的運營活動，并結合運營結果檢驗預算的合理性，如果有必要就需要進行適當的預算修正，同時把資金預算執行的最終收效納入績效考評體系中。
（2）重組全面預算執行流程。可以設定一定的預算授權額度，如果在額度之內那么就不需要提交到更高的管理機構，部門領導與公司分管副總直接審批就可以。
（3）加大全面預算資金控制力度。一是預算內資金的管控。如果用到的資金是預算之內的，那么可以直接按照預算編制的內容，對其進行資金的劃撥；財務部設置專門的預算撥付日記賬，并定期與各預算部門的日記賬核對，如發現問題就需要翻查原始會計憑證。二是預算外資金的管控。如果用到的資金是預算外的，那么就必須由使用部門提交申請，并說明超出預算的原因，由董事會決議批復。
（4）完善全面預算執行情況反饋機制。YHY公司需要定期檢討預算執行情況，這就必須有完善的全面預算執行情況反饋機制，從而方便公司管理層全面了解當前的預算執行情況以及存在的問題，并針對問題進行相應的改進，從而提升預算執行效率。
（5）嚴格預算調整條件。已經執行的預算，任何人都不可以進行隨意調整，只有當行業法律法規發生了根本性的改變，或者市場中出現了未預期的不可抗力因素時，才可以申請調整預算，公司會在調研審核的基礎上，決定是否予以批準。
（四）完善YHY公司全面預算管理的激勵體系 結合YHY的實際情況，筆者認為其應該采取以下完善措施：
（1）完善對管理者的激勵。管理者無疑是YHY公司運營的重要舵手，他們直接引領著整個公司前進的步伐，因此，必須完善對這一人群的激勵機制，從而提升他們的工作主動性與積極性，進而提升工作效率。具體應該做到：一是設定合理的年薪以及獎金。通常來講，若是公司只是實現了期初的預算目標，那么管理者就只能拿到年薪，不會有獎金獎勵；如果公司超額實現了期初的預算目標，那么應該提供一定的獎金獎勵。筆者建議，YHY不要把年薪定得太高，這樣比較容易讓管理者安于現狀；要盡量提升獎金的比例，將獎金與經營績效掛鉤，這樣能有效提升管理者的工作積極性。二是股份激勵。雖然上面的方式可以在短期內提升管理者的工作積極性，但是畢竟公司的發展是個長期過程，如果YHY公司想要留住那些優秀人才，提升管理團隊的穩定性，僅靠短期激勵是不夠的。筆者分析了YHY公司的實際情況，認為作為還沒有上市的公司，其可以選擇給予一定比例的股份作為讓管理者長期為公司效力的激勵方式，并將管理者與公司的利益有效結合在一起。三是機會激勵。當今社會是個知識爆炸的社會，因此知識的更新換代速度已經超出了我們的想象。基于這種大環境，管理者自然也就需要不斷的學習與深造，從而保持與時展同步。如果全靠過去學過的知識以及累積的經驗就想做好管理工作，那么結果必將令人大失所望。所以，YHY公司需要適當運用機會激勵，也就是如果有管理者有了出色的工作表現，而且一直以來工作績效都不錯，那么就可以提升其管理職務，從而提升他們更加努力工作的積極性。
（2）完善對責任中心的激勵。YHY公司的所有業務都是通過各個責任中心的通力合作完成的，因此，需要完善對責任中心的激勵，從而提升他們貫徹成本預算執行的積極性。對于那些超額完成成本預算目標的責任中心，可以給予超額一定比例的現金獎勵，還可以將其推選為公司的優秀部門，從而發揮榜樣的力量，提升其它責任中心的成本預算執行力度。
（3）完善對一般員工的激勵。一是物質獎勵。YHY公司應該根據員工的預算執行收效設定其獎金標準。也就說只有員工出色完成了預算目標的時候，才能夠獲得獎金獎勵；如果只是達到公司的預算目標，那么是沒有獎金的。獎金與基本工資應該有效銜接起來，這樣可以補足工資相對固定，無法有效反映員工工作實效的缺點。所以，筆者建議YHY公司應該有效結合工資與獎金制度二是精神獎勵。人不是只有物質追求而已，每個人在獲得了基本的物質保證之后都有更高的精神追求，希望得到他人的認同與尊重，實現自我價值。因此，YHY公司需要抓住這一點，不但要重視物質獎勵，還要注重對員工的精神獎勵，從而提升他們的工作自信心并增強對公司的認同感。
參考文獻：
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納稅籌劃是指在稅法許可的范圍內，對企業組建、經營、投資及籌資等活動進行的事先籌劃與安排，使納稅人盡可能地減少稅款的繳納，從而獲得稅收利益的行為。針對房地產公司涉及的納稅情況，對納稅籌劃的重點進行探討。
關鍵詞：
納稅籌劃；納稅人；稅法
中圖分類號：D9
文獻標識碼：A
文章編號：16723198（2013）02015101
納稅籌劃是指納稅人依據現行稅法和國際慣例，在稅法許可的范圍內，對企業組建、經營、投資及籌資等活動進行的事先籌劃與安排，使納稅人盡可能地減少稅款的繳納，從而獲得稅收利益的行為。稅務籌劃在減輕稅收負擔、獲取資金時間價值、實現涉稅零風險、追求經濟效益最大化和維護自身合法權益等方面具有重要意義。現就針對我們金園房地產公司所處的內外部經營環境及公司實際情況，按房地產公司所涉及到的稅種分別提出淺顯思考。
1營業稅的籌劃
1.1進行捆綁式銷售
捆綁式銷售的籌劃，是指把兩種或兩種以上獨立銷售的所納稅種不同或適用稅率不同的商品，通過巧妙的方式結合起來，使其適用稅負較輕的稅種或適用較低稅率，從而減輕稅負的納稅籌劃方式。稅法沒有明確規定房地產企業的捆綁銷售，因此，我們可以此空間進行納稅籌劃，從而減輕企業稅負。
1.2分散收入項目，分開核算收入
在不減少收入的前提下，通過劃定合理的收入項目，降低稅率、減少計稅基數，達到降低稅負的目的。如企業出售的是經過裝修的房屋，可與購房者分別簽訂房屋銷售合同和裝潢、裝飾合同，房屋銷售價款按“銷售不動產”5%稅率納稅，增值額繳納土地增值稅；而安裝、裝修價款按“建筑業”3%納稅，不需繳納土地增值稅，同時也可減少購房者應納的契稅。此項目籌劃也可用于房屋中包括能單獨計價的設施、安裝的設備。
1.3物業代收代付款項
對物業管理費進行單獨核算，按“服務業—其他服務業”5%納稅；代收取的水費、電費、燃氣費等代收項目，只對取得的手續費按“服務業—業”征收營業稅。
2土地增值稅的籌劃
土地增值稅因稅負重、稅率高，在納稅的籌劃中占有重要的地位，可依據相關優惠政策及土地增值稅稅率的特點，合理合法地調整收入金額和扣除項目金額達到減輕稅負和稅收優惠的目的。
2.1銷售價格定價的稅務籌劃
納稅人在銷售房地產時售價的確定應遵循的規律是，當除銷售稅金及附加后的扣除項目金額為b時，將售價定為1.2848b是該納稅人可以享受免稅優惠的最高價位。這一價格既可享受免稅又可獲得較大的收益，如果售價低于該價位，雖也能享受免稅，卻只能獲取較低的收益，如欲提高售價，則必須使價格高于1.3745b，否則價格提高帶來的收益將不足以彌補價格提高所增加的稅收負擔。當稅率將從30%躍升到40%時，也可依此類推，從而得出每一檔稅率起征點的最佳價格的確定標準。
2.2充分加計允許扣除項目
在房地產企業中，土地增值稅允許扣除項目包括：
（1）地價款及相關費用。
（2）開發成本。
①土地征用及拆遷補償費；②建筑安裝工程費；③基礎設施費；④公共配套設施費；⑤開發間接費用。
（3）開發費用。
①銷售費用；②管理費用；③財務費用。
（4）相關稅金。
與轉讓房地產有關可據實扣除的稅金包括營業稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加、印花稅。
（5）加計扣除項目。
房地產開發企業可按（1）+（2）之和加計20%扣除。
以上扣除項目中，建造成本{（1）+（2）}是可以據實扣除的，所以我們在嚴格控制總成本支出的前提下，尤其要適度加大建造成本，如適當加大公共配套設施的投入等，增加扣除金額，降低增值額。
對財務費用中利息支出，稅法規定，能夠按房地產項目計算分攤并取得金融機構證明，并且不超過金融企業同期同類貸款利率計算的利息，可據實扣除，允許扣除的開發費用=利息支出+{（1）+（2）}*5%；不能按房地產項目計算分攤并取得金融機構證明。
2.3改售為租、以房地產投資聯營
房地產在開發完成后產權未轉移前，不征收土地增值稅，故可以出租的形式收回租金。由于沒有發生產權轉移，只需就租金收入部分繳納12%的房產稅。也可以房產投資、聯營，投資時不用繳納土地增值稅，轉讓股權時也可不補交。
3企業所得稅的籌劃
3.1視同銷售方式的轉換
《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發[2006]31號）規定，房地產開發企業將開發的房產用作對外投資、分配給股東或投資者，以及用于本企業自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等都應當視同銷售。其間所規定的只是房地產開發企業開發的房地產產品，而對房地產開發企業的非房地產開發產品卻并沒有作出明確的規定，也就意味著對房地產開發企業的非房地產開發產品，仍然適用其他的企業所得稅政策。而根據現行的稅收政策規定，對自建建筑物行為，納稅人在向他人轉讓該自建建筑物時才確認為銷售，繳納營業稅、城建稅、土地增值稅及企業所得稅。對公司開發自用的辦公樓等房產項目，從房地產開發項目中獨立出來，單獨立項，改開發為自建辦公樓，以達到納稅籌劃的目的。
3.2推遲收入實現時間，獲取資金時間價值
企業所得稅的征收是按季申報，年終匯算清繳，多退少補。企業在銷售方式上的選擇和收入確認時點的不同，對企業資金的流入和企業收益的實現有著不同的影響。
3.3增加扣除額
企業為職工繳納的三項基本保險、住房公積金、補充養老保險、補充醫療保險，以及職工個人交納的四金，其計提基數在財政、稅務部門規定的范圍和標準內可適當提高，既為職工安排好福利，又能增加扣除費用金額，減少企業所得稅和個人所得稅的繳納。
3.4合理安排扣除時間
（1）折舊費用的計提：在企業盈利時期，對固定資產折舊可采用加速折舊或按允許的最低折舊年限計提折舊，盡量使本期成本最大化，以使企業前期會計利潤發生后移，使所得稅繳納延遲，從而節約財務利息。
（2）無形資產和遞延資產的攤銷：對開辦費等無形資產和遞延資產的攤銷，稅法僅規定最低攤銷期限，并未強制攤銷方法和攤銷金額，這樣就賦予企業一定的選擇空間。對處于正常經營期有盈利時，則宜選擇較短的攤銷期限，盡量足額攤銷，加速成本的回收，抑減企業未來的不確定風險，還可以使企業后期成本、費用前移，前期利潤后移，從而獲得延期納稅的好處。
3.5限額抵扣費用的控制
對各種限額扣除費用，必須用各種方法使之不超標，其次在達不到標準時，其他超標部分可以相互調劑，使總體不超標。
（1）工資性支出：如可將公務通信費等暗含工資中的費用經職工報銷的方式轉化為管理費用，控制工資性支出，達到最佳的抵稅作用，減少企業所得稅和個人所得稅的繳納。
（2）業務招待費支出：稅法規定企業發生的與生產經營活動有關的業務招待費支出，按照發生額的60%扣除，但最高不得超過當年營業收入的5‰。假設企業年營業收入為A，年業務招待費為B，則年允許稅前扣除的業務招待費滿足B×60%≤A×5‰，只有在B×60%=A×5‰的情況下，即B=A×8.3‰，業務招待費在營業收入的8.3‰的臨界點以內時，企業發生的業務招待費才能充分扣除。根據這一規定，年初預計全年營業收入，將全年招待費控制在能充分扣除的限額內，超過部分以其他形式開票列支。
（3）廣告費和業務宣傳費支出：其支出不超過當年營業收入15%的部分，可據實扣除，超過部分可無限期向以后年度結轉扣除。扣除費用有三個前提：通過一定的媒體傳播；已實際支付費用并已取得相應發票；通過經工商部門批準的專門機構制作；根據這一規定，應將公司發生的相關廣告和宣傳業務按符合條件的途徑開展并控制全年金額，使其最大化地達到抵稅作用。
3.6充分利用稅收優惠政策
（1）企業所得稅優惠政策中，對企業購置并實際使用的用于環境保護、節水節能、安全生產等專用設備，根據國家政策，可以給予投資額10%的抵扣，當年不足抵免的，可以分5個納稅年度抵免。在進行小區建設過程中，宜考慮采用采環境保護、節水節能、安全生產等設備，在提高小區居住環境與質量的同時，充分享受國家的稅收優惠政策。
（2）在小區物業管理或其他崗位，通過安置殘疾人員就業，扶持殘疾人事業，又可依據安置殘疾人員所支付工資費用的加計扣除的政策，達到抵稅、減輕稅收的目的。
納稅工作籌劃的好壞，直接關系到整個企業的利潤及每個員工的切身利益，不僅僅是單個崗位或單個部門的工作，需要全公司各個部門的相互配合、通力合作，統籌考慮公司的短期利益及長遠發展，切實籌劃好稅收工作。
參考文獻
銷售年終工作總結與計劃模板范文一 轉眼間，充滿機遇與挑戰的xx年已經過去，我們迎來了嶄新的xx年。在這一年里，我在公司領導和同事幫助下，年終工作的各方面有一定的進步，同時我深深的感到：作為金鵬人、廣告人有種深厚而濃烈的感情。
我于XX年年8月份到公司，xx年下半年按照領導的指示負責金鵬圖語廣告公司的業務發展部的年終工作，任部門經理。六個月以來，在領導的幫助和同仁的支持下，年終工作上取的了一定的成績。在此將2010年主要的年終工作情況述職如下：
一、計劃完成情況：
金鵬圖語廣告全年計劃完成銷售額1000000元;實際完成176194.4元，未完成全年銷售計劃。
二、加強自身的業務素質和管理能力，在不斷的學習、實踐中做好一個部門經理的基本知道和技巧。
xx年，廣告公司的年終工作是以天鴻項目為主，積極拓展新的營銷業務年終工作。在天鴻項目上，業務發展部協助公司完成天鴻項目二期的各項年終工作，主要有：天鴻二期的認籌、天鴻凱旋城理查德克萊德曼演奏會、天鴻房展會、天鴻上海展會、天鴻招遠分銷處等年終工作。其他項目年終工作主要有：招商銀行離岸業務推介會等各項年終工作，東山、向陽辦事處圖冊的設計、區政府圖冊的設計與制作、酒業公司經銷商會、海爾紐約人壽10年頒獎晚會、百年電力手提袋、區政府軟件會、職業學院圖冊、蓬萊海關關慶十周年、山海云天開盤等。同時積極參加集團及公司組織的培訓，對管理大綱、公司規章制度、房地產基本知識、電話營銷、媒介營銷、商務禮儀等有了較深刻的理解和掌握，從而提升了年終工作能力，豐富了經驗，開闊了視野，對公司的企業文化及經營理念有了更進一步的認識。
xx年，我在日常年終工作中逐漸的掌握了各種活動的組織、操作流程及現場布置，以及活動所能涉及的每一個細節，提高了在活動方面專業知識和有效經驗，也真正的體會到為客戶創造價值的分量，但是，作為業務發展部的經理，所需要掌握的知識面和操作經驗既廣且雜，這是我自身存在的不足，需要繼續強化學習力和積累管理年終工作經驗。
三、堅持為客戶創造價值的理念，不斷更新服務手段;鞏固老客戶，吸納新客源。
廣告公司在煙臺是一競爭激烈而且不成熟的行業，存在操作透明度高、價格競爭的初級市場狀況，對于我司的業務產生了較大影響。
xx年，業務發展部在拓寬外協單位的同時，不斷提升自己的專業水平及對客戶服務的產品質量，并建立并執行提醒式服務系統，在一定的程度上，有效的遏制價格競爭的趨勢。但是，在廣告業業務和操作透明度越來越高的前提下，公司多次出現活動方案被套的現象和丟單的現場，由此我加強學習關于印刷及活動的相關知識，盡可能的了解這個領域的所有問題，完善自身的素質，在專業知識上領先于其他的廣告公司，為公司樹立良好的企業形象。
四、形成總結問題，提高自己的內部溝通機制。以市場需求為導向，提高年終工作效率。
廣告公司的年終工作比較復雜，特別是活動方面，需要協調、聯系的年終工作比較多，在這些年終工作中我注重與設計、各個外協單位的建立融洽的關系，以便于開展年終工作。加強自身的執行力，提高年終工作效率。作為業務發展部經理，由于對外合作的年終工作較多，接觸的事務比較復雜，要順利完成年終工作，提高年終工作效率，就必須堅守年終工作流程和公司的各項規定，違反制度的事情堅持不做，只要做到這一點，才能稱得上是為公司負責、為部門負責，更是為自己負責。
五、存在的問題及下步年終工作打算
回顧這半年的年終工作中自己發現還有很多的不足與缺憾：首先，在年終工作中由于經驗不足，年終工作方法過于簡單，在處理一些問題上不夠冷靜、沉著。其次，在業務理論水平和管理能力上還有待于進一步提高。再次，廣告專業知識方面，需要大量的學習的充實完善自己的知識庫。這些不足，有待于下步的年終工作中加以改進和學習。在xx年的年終工作中，我決心做到：首先，我要加強學習專業知識，學習年終工作和管理經驗，不斷提高業務素質和管理水平，使自己的全面素質上升一個新的層次。其次，加強責任與危機意識，提高完成年終工作的標準。為公司的新年度的年終工作再上新臺階，更上一層樓貢獻自己的力量。再次，廣告公司的業務發展的主流方向，一直懸而未決，成為業務發展的一個桎梏，解決廣告公司發展方向是09年年終工作的重中之中。這也將是完成公司全年計劃利潤指標的完成的大前提，尋找自有媒體，以創意指導制作，有效地與其他兄弟公司進行整合，將是我努力的方向。
總結：
市場是最壞的教練，還沒有等我們熱身就已經開始競賽，競賽結果的好壞相當一部分因素在于我們的悟性和主觀能動性。
同時，市場也是最好的教練，不需訓練就能教會我們技能和發展的契機，關鍵的是市場參與者的眼光是否長遠、品格是否經得起考驗。
銷售年終工作總結與計劃模板范文二 今天是我來泰康的第29天，將近一個月的時間里我在這里學到了很多東西。下面我對四月份的學習年終工作做一個總結。
1、學習了年金方面的基本知識，初步掌握了與客戶交談的內容
在學習過程中，我掌握了建立企業年金的流程，也了解了一些相關邊緣問題，比如會計科目、信托法等等;同時我也遇到了很多不能自己解決的困難，得到了同事和領導的解答幫助，充分體會到了公司鑄造團隊，親和誠信的企業文化。通過這段時間的學習，我發現自己掌握的知識不夠全面，做企業年金是一個與高端客戶不斷接觸的過程，我除了應該掌握年金方面的知識外，還應該加強金融、經濟、企業管理、法律、社會等等各方面的知識，用知識武裝自己，以便能更好地展業。
2、跟隨領導出差，在實踐中學習了不少見客戶的經驗
領導為了讓我們盡快學好基本知識，掌握營銷技巧，4月下旬，我跟隨黃經理和許經理出差茂名，在那里見到了我們合作單位中國銀行的相關領導和同仁，同時也去見了兩家客戶企業：電白供電局和一家房地產公司。整個過程我一直在觀摩學習黃經理和許經理怎樣與客戶建立良好的合作關系。同時，我發現，要想讓客戶信任你，必須要精通自己所作的業務，而不僅僅是熟悉。也就是說，一定要做一個專業的行銷人員。而要想專業，還得必須努力練好基本功。此外，我還跟黃經理去了儲運公司，體驗了我公司和合作伙伴光大銀行的講標的過程。
3、通過啟航培訓，學習了電話行銷和面見客戶的基本知識
培訓課程中，給我印象最深刻的就是28號下午的通關考試，考試有三個環節組成：一、給定一個企業，通過前臺找到人事部負責員工福利的經理;二、通過電話給人事部員工福利經理約到見面;三、通過首次見面約到第二次見面。
這天的通關考試從中午午飯過后一直到凌晨零點多，最后通關老師讓我們都過了，但我覺得我表現得不是很好，沒有發揮出最好水平。電話話術不停地練，一次次地通關，一次次地被拒絕到了半夜，上下眼皮開始打架，注意力精力都集中不起來，回到宿舍洗把臉繼續回來通關最后終于過了。
通過培訓，感覺自己在銷售話術和能力上有了一個質的飛躍。整個培訓下來，我認識到自己的不足：一、見到客戶信心不滿;二、和客戶面談不會用生動的方式表達專業的東西;三、對產品和年金相關知識掌握不夠;四、寒暄問候及禮節性的東西有待于不斷改進;五、平時年終工作不夠用心，表現在銷售流程中就是自己業務的不專業。
4、打電話找客戶的過程，讓我更接近市場，聽到了不少市場的聲音
通過打一批(已打30個)曾經有做企業年金移交年終工作的企業電話，了解到市場上企業年金移交的年終工作進程：一部分企業年金移交年終工作已做;一部分企業年金計劃暫時擱淺，原因不一而足，但大部分是因為經濟問題。當然，大家都知道，電話過程中什么客戶都會遇到，其中，有五家客戶不拒絕了解我公司，也答應可以去送資料，因為是在珠海，所以沒有約具體時間;還有的公司已倒閉，也有在平安、國壽做了的
總之，電話年終工作現在還在繼續進行。其中我有做的不好的地方就是沒有對客戶進行總結歸類，會在這周內把這項年終工作完成。
談判是有章可循的，也是有結構可以分析的。能夠讓談判方對談判看得清楚，談判可以分為五個結構：權力結構，議題結構，成員結構，陣營結構，實質結構。
一、權力結構
權力結構就是談判方所擁有的籌碼，按照一句通俗的話來說就是：擁有多少對方想要的東西，當然，籌碼是不一樣的，按照需求程度來區分，可以分為MUST，WANT，GIVE。MUST是必須得到，WANT是需要的，可以與對方進行交換的，GIVE是可以拋出去，賺取人情的。
談判方，在大多數情況下，手中籌碼是不同的，你的MUST并不是對方的MUST，有可能是對方的WANT或者GIVE，但是往往在大多情況下，我們不知道自己手中的籌碼在別人眼中是什么角色，因此，正是由于信息不對稱，導致談判中需要不斷試探辨別。
另外，注意一個問題，權力是一個流體，不是固體，是隨著時間變化而變化的，在一段時間內，你的籌碼夠多，夠硬，但是時間過了之后，你的籌碼可能一文不值，比如政府打壓房地產，許多房地產公司從原來價格堅挺到現在紛紛降價促銷，他們的籌碼—房子的緊俏程度變弱了，消費者的議價能力增強了。
二、議題結構
議題結構主要是指談判桌上擺了幾件東西，即：要談什么。
記得我與國內某一大型賣場進行談判的時候，談判的是：公司產品進場銷售。從表面上來看，是一個單議題，但是在仔細分析，卻是多議題，在談判中，要涉及到銷售扣點，進場費，年終返點等。
談判中議題的多少也會影響到權力的大小，談判一方也可以采用掛鉤的方式來增加議題，進而影響到權力籌碼的大小。
三、成員結構
談判中的成員不僅僅包括坐在談判桌上，也包括談判中臺面下的，看不到的成員。
作者曾經親身經歷一件事情，國內一家大型油墨廠曾經想與某煙草印刷企業洽談油墨采購事宜，公關了很久，印刷廠卻沒有松動，因為涉及到調墨，試制等多個方面，但是，隨著省內一位主管煙草行業領導的一句話，就發生了改變，該領導說：我聽說**油墨廠的產品質量也不錯，可以試一試。結果，情勢大變，印刷廠人員趕緊把油墨廠業務叫過來進行調試，這家油墨廠順利打入了印刷廠。
這件事情也給我啟示，在雙方談判的時候，有沒有可以借力使力的地方，有沒有自己可以得到幫助的人事情等。有人斯有事，有事斯有人，成員、權力、議題連在一起，談判就負責了。
四、陣營結構
陣營結構，就是討論內部成員的和或不和。
作為銷售人員，我們一般都是假定對方陣營是一團和氣的，事實上卻不一定，有許多公司就有這個現象，采購部門意見與材料使用部門意見不一致。
在談判中，特別是大型產品采購中，許多業務都是從采購方內部進行分化，分清楚那些事支持者，那些是搖擺者，那些是敵人，然后從其中找到自己的臥底，進行公關。如果不理解的話，可以去讀一下《輸贏》這本書。
五、實質結構
