發布時間：2022-08-18 13:28:43
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們為您精選了8篇的租賃行業中總結樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發，請盡情閱讀。
1 我國金融租賃法律法規的現狀分析
1.1 立法方面――法律不健全，缺乏針對性
自1981年以來，我國針對融資租賃方面的法律法規不斷完善，但是迄今為止仍未出臺一份專門地針對融資租賃的法律文件。1982年，我國頒布了第一個融資租賃相關法規《海關總署關稅處關于租賃進口設備申請免稅問題的復函》，此后，相繼出臺和修正了將近400個相關的法律法規文件，雖然法律文件眾多，但是非常的零散，未形成完整的體系。而目前，針對我國融資租賃業一些糾紛，僅在合同法進行了部分規定。
1.2 監管方面――司法混亂，缺乏統一監管
金融租賃屬于租賃行業，同時又是非銀行金融機構，在監管方面就面臨多方監管混亂的問題。此外，涉及金融租賃業的法律法規眾多，而且分屬不同的部門。例如，人大根據《合同法》對金融租賃予以監管，財政部參照《中華人民共和國企業會計準則――租賃》進行審查，而銀監會則根據《金融租賃公司管理辦法》進行監督。這明顯說明我國對金融租賃業的監管混亂，沒有專門的法規，眾多監管機構難以統一。
1.3 政策方面――稅收優惠制度不健全
（1）投資抵稅制度不健全。我國目前公布的有關投資抵免的暫行辦法和規定都沒有明確指出給予的優惠是否適合于金融租賃業，以及這些政策是如何在金融租賃業中實施的。例如，2007年國家稅務總局頒布的《企業所得稅法實施條例》，雖然規定了企業購置并實際使用指定的環保、節能節水、安全生產等專用設備的，可按照投資額的10%可從企業當年的應納稅額中抵免，但又注明了通過金融租賃方式獲得的該項專用設備不可享受此優惠。這就使得金融租賃機構有更高的成本，面臨更激烈的競爭。
（2）加速折舊制度不完善。在折舊制度方面，美國《稅法》規定的折舊機制比法定折舊年限短短10%-25%，而且美國的會計準則允許租賃公司的計提折舊在直線折舊法、雙倍余額折舊法等加速折舊方法中自由選擇，且呆帳準備金比例自定，租賃機構具有極大地自主權。較平均折舊而言，加速折舊前期稅基小，成本低，能夠很好地拉動金融租賃的發展。雖然我國的金融租賃行業也實行了加速折舊制度，但是，租賃公司在進行加速折舊時，須向稅務機關進行申報審批，公司的自主權受到很大限制。
2 對我國金融租賃法律法規的思考
通過對目前我國金融租賃行業法律法規現狀的總結，得出我國金融租賃行業法律法規存在一定的缺陷。對此，我針對金融租賃業的法律法規建設進行思考，并提出一些個人看法。對于租賃行業而言，其發展需要法律、會計準則、監管和稅收這四大支柱的支持，而金融租賃作為租賃行業的一種，自然也不例外。
首先，從立法方面來說，法律制度的完善與否，在于存在糾紛時能否有效地解決，使糾紛有法可依。但是，法律的建設是一個過程，是隨著融資租賃的發展而不斷完善的，不可能先于經濟的發展而存在，法律只有在發展中針對不斷產生的糾紛進行完善。立法是為了讓融資租賃當事人在面對類似的糾紛時，能夠有法可循。隨著信用經濟的發展，融資租賃成為一種很好的融資渠道，企業之間的這種合作方式增加，然而，融資租賃租賃期限長、成本高的特點，租賃過程中的糾紛也會增多。所以有一套統一的、專門針對我國融資租賃行業的法律法規是必不可少的。
1.融資租賃行業相關理論概述
1.1 融資租賃行業概念 。租賃行業主要分為經營性租賃和融資性租賃兩類。經營性租賃是專門購置物品進行出租，而該資產所有權和收益、風險均歸出租人所有；融資性租賃是指依據承租人的需求和要求，由出租人購置相關物品后再租給對方，而該資產所有權、收益和風險都由承租人承擔。
1.2 融資租賃業務內容 。融資租賃業務內容主要包括：直租業務和售后回租業務。直租業務主要依據承租人對租賃物品的相關要求進行購置，并出租給承租人的一種租賃方式；而售后回租業務主要是指承租人通過融資的方式，把自身所擁有的設備等出售給租賃公司，并由租賃公司將該設備等轉租給承租人，當租賃期滿后把設備售予承租人的一種租賃方式。融資租賃業務還包括有：委托租賃業務、轉租賃業務、杠桿租賃業務等。
1.3 融資租賃行業“營改增”必然性 。融資租賃行業“營改增”是我國采取的一項重要性結構性減稅措施，其從一定程度上避免了重復征稅、偷稅漏稅和阻礙第三產業發展等問題。增值稅能夠滿足我國經濟的快速平衡發展需要，其稅務征收范圍涵蓋了全部經營流程，反映了稅收在企業經營和國家發展中的重要性，而融資租賃行業“營改增”也是經濟發展的必然趨勢。融資租賃業“營改增”的必然性表現在以下方面：其一，從一定程度上保證并體現出稅收的公平、公正性；其二，有利于企業稅賦的抵扣方面表現；其三，能夠提高企業在行業市場競爭中的地位和作用，提升競爭實力。
2.營改增對融資租賃業的影響
2.1 適用稅種及稅率的影響 。融資租賃業在未實施“營改增”前主要以差額征收的流轉稅稅收政策為主，即企業收到的總收入減去相關成本費用，其差額即作為企業的應稅收入，營業稅按應稅收入的百分之五進行計算并征收。而融資租賃業在進行營改增后，其適用稅種由原來的營業稅變為增值稅，其行業稅率也由原來的百分之五上升至百分之十七，顯然比原先提高了很多，這提升了企業稅收負擔，降低了企業的經營收益。
2.2 進項稅額抵扣方面影響 。增值稅能夠有效的避免重復征稅現象的發生，降低企業的稅收負擔。增值稅的征收主要是針對增值稅銷項稅額減去進項稅額并征收的，比營業稅更加具體。然而，增值稅差額征收需要銷項稅額和進項稅額相持平，也只有這樣才能有效的降低企業稅額。融資租賃企業營改增后，在稅負的降低和進項稅額抵扣方面帶來了較大的影響。首先，依據承租方需求購入的出租設備而取得的增值稅進項稅額，可以作為融資租賃企業的進項稅額進行抵扣。融資租賃企業增值稅進項稅額主要通過購入出租設備取得，其他項目很難有效實現抵扣。其次，融資租賃企業出租設備普遍都在業務初期進行設備購置，這使得期初的進項稅額產生較大，當期銷項稅額小于進項稅額 ，進項稅額普遍存在留抵現象。然而，融資租賃企業后期進項稅額較為嚴重的出現不足現象，這使得企業業務后期的稅負逐漸加劇，造成企業稅負的不平衡現象發生。最后，由于融資租賃企業的業務范圍較廣，因此，融資租賃企業即是增值稅納稅主體，也同樣屬于營業稅納稅主體。企業借貸資金利息在增值稅和營業稅的計算過程中都可進行抵扣，進而造成企業銷項稅額稅基難以確定。融資租賃企業利息費用的扣除，使得企業銷項稅額增加，影響了企業的應納稅額和經營收益。所以說，融資租賃企業進項稅額抵扣對稅負產生極大的影響，可能導致企業稅負的加大。
2.3 特殊業務政策規定影響 。由于我國租賃行業起步較晚，對于租賃業務的定位和規定等還不夠完善，營改增后，將經營租賃業務納入改革范圍內，卻與融資租賃業務有明顯區別。在未實施稅改前，涉及售后回租業務的承租方在出售設備時不必繳納增值稅和營業稅，而稅制改革后，這一特殊規定被廢止，更改為必須向承租人開具全額增值稅專用發票，其發票金額為實際價款。也就是說，融資租賃企業不但要向承租方開具全額增值稅發票，繳納增值稅銷項額，而且還很難從承租方取得原設備的進項稅額發票進行抵扣。融資租賃企業不但在出租設備過程中所繳納的相應稅額，而且還要承擔購入設置過程中所繳納的增值稅稅額。因此，我國在對融資租賃業特殊業務進行了重新規定，只需開具出租設備的租金部分金額專用發票，不用承擔設備本金的稅額，即融資租賃企業在出租設備收取租金時，以扣除設備自身金額后的差額進行增值稅額繳納，有效了緩解了融資租賃企業由于受特殊業務影響而造成的稅負快速增長現象，對企業稅負產生了直接的影響。
2.4 所得稅扣除變動的影響 。企業所得稅影響是由多方面因素造成的，即可能由收入引起，也可能由稅前扣除變動造成影響。收入普遍影響的是企業所得稅額，對稅負的影響則較小。所以說，造成企業所得稅稅負變動的主要因素是稅前扣除因素。增值稅抵扣在稅前扣除方面是較為完善的，通過融資租賃企業取得進項稅額來實現稅額抵扣，降低企業稅負，同時由于固定資產的進賬，計提累計折舊基數的相應減少，進而有效降低企業的扣除額，增加企業當期應納稅所得額。除此之外，由于稅制改革后應繳稅額有所增加，企業稅前抵扣稅額也隨之加大，進而降低了企業的應納稅所得額。當前我國融資租賃企業普通以出租大型設備為主，所以，企業所得稅稅負所受到的影響較大，企業在營改增的稅務規定下，可能會增加所得稅稅負，給企業整體經營不利的影響。
3.改善融資租賃行業稅收相關建議
3.1 合理調整行業的適應稅率 。融資租賃企業由于其行業的特殊性，應根據實際經營情況進行行業稅率確定，明確行業稅負征收標準。由于融資租賃業進項稅取得較為困難，因此，應當適當合理的調整將其降至11%，或針對購入和租賃資產本金進行17%稅率征收。通過對出租物資采用稅率的具體規范，降低企業繳納稅額，改善行業經營情況，減少企業經營負擔。
3.2 明確扣除范圍和發票管理 。應當根據融資租賃業出租業務對增值稅發票管理進行完善，設備自身價值不由承租方進行反映和處理，也不納入營業稅納稅范圍內，出租方在設備租賃過程中，只對設備租金部分開具增值稅專用發票，本金部分開具普通發票，并不作為設備承租方進項稅額抵扣部分。明確規范融資租賃業允許扣除的范圍，以及開具增值稅發票管理，制定并頒布相關增值稅管理條例，避免企業和稅務部門在實際業務處理過程中存在矛盾和問題。
3.3 加強即征即退政策實效性 。加強即征即退政策實效性，適當將融資租賃業征收稅率調至3%，或修改增值稅稅負，將征收價款和所需費用調整至扣除成本差額，進而有效降低企業經營所需成本。與此同時，將融資租賃企業納入到享受即征即退政策范圍之內，提高稅務部門的工作效率，對融資租賃企業滿足即征即退條件的，應及時進行審批，及時將所退稅額退還予企業，提高企業資金流動周轉，把即征即退落實到實處。
3.4 制定完善的稅收優惠政策 。當前我國融資租賃業稅收優惠政策實施主要集中于保稅區、保稅港區等特殊保稅區，而保稅區以外的融資租賃企業所享受的優惠政策只能通過相關部門審批，這使得我國同行業在享受政策方面存在不平等現象。完善行業稅收優惠政策，加強公平、公正性，降低融資租賃業優惠標準，增強融資租賃行業發展信心，提高行業經營意識和競爭意識。政府應當通過加強行業監督與管理，來促進行業良性經營，降低行業發展可能存在的風險，避免企業之間的區別待遇現象，進而導致企業稅收差異的形成。
總結
關于創新人才向科技型小微企業集聚的研究目前尚少，眾多學者主要將研究集中在創新型人才如何培養、科技型小微企業發展中存在的問題及解決的方法以及人才集聚的路徑三個看似分離卻又相互關聯的方面上進行研究，但是將這三個方面結合起來進行研究的不多。在經濟社會快速發展，科技型小微企業急速成長的時期，如何使創新型人才向科技型小微企業集聚，為小微企業的成長和發展帶來新的生機和活力，是目前學者要研究的重要內容和方向。
一、關于創新型人才的界定
不同學者對創新型人才的定義各抒己見，主要是從創新人才意識和能力以及能夠運用創新方法等方面來闡述創新人才的定義。所謂創新型人才是指具有創新意識、創新精神和創新能力并能夠取得創新成果的人才。企業創新人才也指在企業運營過程中運用新范式、新技術、新工藝、新方法創造新產品或服務并為企業創造新價值的人才，他是從企業創新人才價值這一方面進行分析的。
二、對人才集聚效應的研究
人才集聚是人才流動過程中的一種特殊行為，一些學者提出人才集聚首先是人才這種特殊資源通過人才流動實現集聚過程；其次，人才的流動是受到某些因素的影響，這些因素構成了對人才的吸引力；最終，人才在流動過程中帶動人力資本流向特定載體，這些載體集聚大量同類型或相關人才而形成較大的人力資本集合。而對人才集聚的研究最多的是牛沖槐，他從環境、文化、組織沖突、知識轉移等角度對科技型人才集聚效應進行近乎全面的研究。比如，在環境方面提出了優化我國制度環境的對策，以促進科技型人才聚集經濟性效應的產生與提升。
三、關于創新型人才向小微企業集聚的研究
（一）市場完善程度的角度
現在學者研究人才集聚都是從市場的完善程度，并結合國外的人才集聚模式這一角度進行研究，根據市場的完善程度將人才集聚模式大致分為三類：市場主導型、政府扶持型和政府指導與資源引導相結合型。其中市場主導型，主要是指市場經濟比較成熟，市場調節功能健全，政府僅發揮輔的功能；政府指導與資源引導相結合型，是指市場經濟輕度不成熟，市場機制作用發揮不完全，政府起指導性作用；政府重點輔導型，其特點是市場經濟重度不成熟，市場機制基本無法發揮作用，主要靠政府的指導。有的學者認為政府扶持型主要在中國計劃經濟時期常見，在現在的研究中不再考慮這一模式，但大多學者還是將這一模式考慮在內。
其中張惠娜更加詳細的闡述了人才集聚的路徑和模式，從人才是否是實質流動的角度出發，將科技創新型人才向企業集聚分為柔性流動和實質流動（兩者的差異以檔案關系的遷入與否為劃分標準）。具體的路徑展示如圖所示：
圖1人才集聚的路徑和模式
科技創新型人才向企業集聚途徑l是指高校和科研院所的科技創新型人才向企業方向發生的流動，包括實質流動（以實線表示）和柔性流動（以虛線表示）兩種方式。科技創新型人才向企業集聚途徑2是指高校畢業生就業選擇時選擇去企業任職（實質流動），或是學生在校期間通過兼職或做畢業論文等形式為企業研發服務（柔性流動）。科技創新型人才向企業集聚途徑3是指企業間的科技創新型人才流動，這既可指科技創新型人才從一家企業辭職到另一家企業就職（實質流動），也指科技創新型人才在不同企業間的兼職（柔性流動）。從總體上來看，對于人才集聚的模式的研究仍是從組織、個人和市場的完善程度的角度進行分類的。
（二）人才租賃行業的不成熟
我國人才市場與國外相比存在許多問題，其中市場不完善就是一個很重要的問題。為了解決人才問題，國外在20世紀80年代就出現了人才租賃這一新興產業。而且在美國、日本、西歐等發達國家，人才租賃行業取得了蓬勃的發展。
在我國目前人才分布不均的情況下，有些企業創新型人才出現大量的剩余，而有些企業嚴重缺乏創新型人才，而人才租賃為人才和用人單位之間搭建了一個平臺，通過租賃合同讓閑置的高級人才在一段時間內為人才緊缺的企業所用。雙方的權利義務關系隨某項工作任務的完成或租賃期滿自然消失。這樣，高級人才不僅可以不脫離原單位而兼職兼薪，增加額外收入，還可以使自己的才華得到施展，更好地體現人才自身的價值。
但是人才租賃在我國發展緩慢，人才租賃市場仍然沒有什么大的起色，雖然取得了一定的重視，但是發展仍然不夠健全。當然，人才租賃的出現源于市場的需求，隨著經濟的發展，人才租賃行業將得到足夠的重視和發展。尤其是對于科技型小微企業來說，更是充滿了機遇。
作為音飛貨架的掌門人，金躍躍先生自10多年前自籌資金創建音飛貨架以來，一直潛心專注于貨架的生產制造領域。近期，金躍躍先生再次帶領音飛貨架步入新的領域――貨架租賃，并向本刊介紹了音飛如何應用自身的生產制造優勢支撐新領域的開拓。
記者：據聞音飛新開展了貨架租賃業務，這在行業里尚屬首例，請您談一下該項業務開展的背景是怎樣的?
金躍躍：推出貨架租賃業務主要是從兩個角度來考慮的。首先從音飛自身來看，雖然音飛在貨架行業里已經名列前茅，但我們不想停滯不前，希望把市場占有率提得更高，客戶服務做得更好。
要實現這個目標，僅僅依靠傳統的工程項目并不夠，而需要經營方式上的創新。經營方式的創新多種多樣，比如網絡營銷等等，而我們采用了更獨特的創新――貨架租賃。物流裝備里，叉車可以租賃，庫房可以租賃，但貨架租賃，據了解在音飛開展此業務以前尚未聽說過哪家企業實施過。
采取貨架租賃，不僅是音飛經營方式上的獨特創新，同時也幫助音飛在行業里形成了差異化的競爭力，在市場競爭中擁有了更多的砝碼。
再者從客戶角度來看，現在的大環境下，一方面是通貨膨脹，一方面是資金緊張，做企業的人都希望用別人的資金來做事，這樣也能減少一些通貨膨脹帶來的貨幣貶值的損失。因此，更多地使用別人的錢來經營已經成為很多客戶現階段的經營思路。
客戶有借用資金的需求和壓力，尤其是快速成長的企業，比如現在的電子商務企業，他們的融資渠道通常都是出讓股份，獲得資金，添置資產，然而他們還有更好的選擇，即租賃資產――不用出讓股份，且在高速發展階段獲得更大的收益。他們租賃廠房、叉車……當然，也租賃貨架。
記者：貨架租賃在設備租賃里是個新鮮事，請您講一下貨架租賃有哪些操作要領與開展條件?
金躍躍：貨架租賃的門檻比傳統業務要高很多，并非所有貨架企業都能開展。
首先，貨架租賃要求有雄厚的資金做后盾。所謂租賃，換言之，就是先行墊資給客戶。租賃的規模越大，墊資的規模也越大，對貨架企業的資金要求就越高。
再者，開展貨架租賃，要求產品質量一定要過硬。如果貨架使用了兩三年就出現問題，比如掉漆、歪斜等，客戶肯定會找到租賃方負責，并且可能引起租金糾紛。
此外，租賃業務并不是隨便開展的。選擇行業和客戶非常重要。根據分析，我們認為租賃業務針對的行業一定要是處于快速增長階段、又緊缺資金的行業，比如眼下的電子商務作業。相比之下傳統的機械制造、家電等行業我們則不會做，因為它們發展緩慢，利潤較薄，不能滿足租金收益，同時也較容易獲得銀行貸款。
電子商務行業至少在未來兩三年仍然是爆發式增長，同時，由于電子商務行業最大的資產是人和管理理念，這是一種軟性的資產，得不到銀行的認可，也就得不到貸款，而他們需要資金來滿足高速的發展。在這兩個前提下，電子商務企業可以接受較高的資金成本，也能付得出來租金。
如果幾年后電子商務行業的高速發展階段過去了，我們就會接著尋找國民經濟中新的爆發式增長行業來開展租賃業務。
記者：據您的分析判斷，您認為貨架租賃的市場前景如何?以后對貨架行業會產生哪些影響?
金躍躍：對于貨架租賃的前景，我們非常看好，以后這一定是個很大的市場，不過目前尚不具備快速擴張的條件。
在國外，貨架租賃很普遍，其運營方式類似叉車、廠房，參與租賃的貨架產品是標準化的，易裝卸、易流動、不易損壞的。今后，國內的貨架租賃肯定也會朝著國外的方向發展，但現在還不行。目前我們所開展的貨架租賃更類似于一種特殊的融資方式。因為客戶處于高速發展過程中，又不易貸款，所以采用租賃資產的方式解決資金壓力。
我們已經為一家高速發展的電子商務企業――五洲在線電子商務(北京)有限公司成功實施了貨架租賃項目。該公司成立于2007年，是一家專注于電子商務倉儲系統業務發展，定位于為品牌、商家提供電子商務倉配解決方案、協助品牌商家打通電子商務銷售服務鏈條的外包服務公司。
從該項目的狀況和我們對客戶多方面的了解與分析來看，我們很有信心該項目會獲得成功。當然，我們更希望能通過該項目帶動貨架租賃這個行業發展起來。
就貨架租賃對貨架行業的影響，分兩個方面來看。首先是產品本身。雖然開展貨架租賃要求貨架的質量過硬，但現階段對產品質量的影響還很有限。原因在于，在當前物流行業快速發展的形勢下，大大小小的貨架企業都不缺訂單，有差異的只是訂單的大小、利潤的高低。在這種情況下，產品質量的改善速度是穩定的，多數企業不會因為考慮到要開展租賃業務而大幅提高產品質量，因此，租賃對產品質量的影響比較小。
再者是企業本身。我們認為貨架租賃這項新業務對企業本身的影響會越來越大。開展貨架租賃有門檻，要求貨架企業在行業里有口碑、質量過硬、資金雄厚。通過開展貨架租賃，企業不但可以獲得租金收益，還可以在行業里塑造更好的形象。另一方面，由于貨架租賃不是隨意開展的，企業在參與貨架租賃時，必然要分析考慮經濟環境、行業趨勢、客戶質量等因素，這有助于改變長期以來貨架行業只顧埋頭生產制造的經營習慣，能提升貨架企業的綜合能力，甚至以后還有可能誕生新的經營模式的公司，即以貨架租賃為主業的中介公司。
記者：請您談一談促使音飛做出貨架租賃這種創新的原因是什么?
金躍躍：從根本上追尋，貨架租賃這一創新是音飛一直存在的危機意識促發的。我一直堅信，企業的生存之道是“惶者生存”，而非“適者生存”。雖然現在企業的狀況很好，但是我們一直在擔心未來，這種危機感如影隨形。為了應對不知何時可能到來的不好的日子，我們隨時都緊繃著弦，努力創新，努力增強自身實力。
其次，開展貨架租賃行業，也是為了給企業積累的資金一個相對安全且合理的出口。企業發展早期，我們需要投入大量的資金實現滾動發展，可能賺了100萬就需要再投入80萬。而現在，音飛已經有多個工廠，各項生產設備和人員配置都已齊全，不再需要繼續大量投入，而我們的利潤每年都在增長，積累下來的資金需要一個合適的投入領域。
我們一貫主張的都是立足本行業，因此，富余的資金仍然只會投入到與貨架緊密相關的自己熟悉的領域。我們找到的這個領域就是貨架租賃。
記者：最后想請問一下，能夠支持音飛開展貨架租賃以及其他新業務的來自企業內部的強勁動力是什么?
金躍躍：音飛開展任何新業務，開拓任何新領域的后盾都是音飛自身，即企業內部嚴密高效的生產組織體系。
現在的貨架制造，從表面上看，似乎都不賺錢，但大家都在做生意，這證明貨架的制造、銷售是可以賺錢的。那么賺錢的竅門在哪里呢?我想主要來自于生產制造過程中的細節管理。
從音飛這么多年專注于貨架生產制造領域所總結的經驗來看，貨架的成本要降低，就耍從生產過程中尋找辦法。總的來講，主要從標準化和生產流程的嚴密性上著手。
先看標準化，原材料比如有些橫梁和立柱，要選取標準規格的。在客戶訂貨時，我們要引導客戶回到我們的標準上來，哪怕材料多用一點，價格便宜一點。這樣，產品要求符合了我的標準，原材料的組織就快了，廢料率也降低了，生產設備和工人的生產工具也不用再次調整，由此帶來的是，產品設計的過程簡化了，整個生產過程也變簡單了，人力耗費也減少了，總體的生產成本得到降低。
【關鍵詞】融資租賃 融資租賃企業 風險管理 方式
一、融資租賃基礎概念的廓清
（一）融資租賃內涵的恰當理解
隨著我國金融業態的豐富與發展，金融市場進一步細分，融資租賃在銀行信貸之外的非正規金融中扮演者重要的角色，尤其對中小企業而言，融資租賃已然成為企業獲得生產設備、工具的重要途徑。融資租賃作為一種新興的交易形態，企業以租賃的形式達到融資的目的，既規避了銀行信貸的嚴格監管，使得企業融資更為便利，又具備節稅優勢，優化了企業財務報表。融資租賃的制度優勢所在，使得其已然成為企業獲得信用支持的又一大渠道。[1]
目前國內關于融資租賃相關法律制度的研究已具備一定的基礎，且從多個角度對融資租賃的租賃物登記、監管問題、稅收等問題進行系統論證，然而，大多忽略了對融資租賃基礎理論的研究。從融資租賃的界定來看，融資租賃的內涵有進一步豐富的趨勢，筆者結合學界對融資租賃定義及特征的研究，結合融資租賃行業的新發展，對融資租賃的內涵進行分析界定。在學界來看，關于融資租賃的定義不一而足。例如有的學者認為融資租賃是指在出租人與承租人達成租賃意向的基礎上，由承租人按自己的意愿對租賃物及其供應商進行選擇，由出租人提供資金向承租人選定的供應商購買承租人所選定的租賃物，再將該租賃物出租給承租人使用，由承租人支付租金并承擔租賃物風險的一種以融物方式融通資金的交易模式。[2]也有的學者認為融資租賃的內涵還包含租期屆滿后，租賃物件所有權歸屬問題的處理，具體由哪一方以何種方式取得等問題，而融資租賃企業的風險識別與管理甚至超越了融資租賃業務本身，還隱含著企業自身的管理及其員工的風險識別能力等。[3]筆者認為，融資租賃內涵不僅涉及企業融資的問題，還涉及企業管理、法律構造、交易安全等相關問題，應從融資租賃的基本架構中輻射到管理、法律、風險、稅收等具體的內容上，從而全面、動態地把握融資租賃的內涵。
（二）融資租賃風險的界定
融資租賃是負責的融資活動，同時具備融資和融物的雙重功能，因此為大量初創企業運用，上市公司、大型企業集團、金融類公司等也紛紛布局融資租賃業。但各路資本紛紛涌入融資租賃金融業態的同時，也相應的產生各種不同的風險。融資租賃風險，是指，交易各方在實踐融資租賃活動的過程中可能遭遇的交易活動其他方面帶來的負面因素，并因此對各方造成效益的潛在損害。風險，意味著利益處于不確定狀態，是指時間及其可能性的組合，而融資租賃企業的風險是指融資租賃企業在營業過程中所面臨的負面因素，包括企業內部管理風險、項目管理風險、合同履行風險等使得企業面臨或然損失的因素。
二、融資租賃企業風險分析與管理研究綜述
（一）國外研究現狀
國外對金融租賃風險的研究并不多，在外文文獻中，也僅在有關手冊或教材中見到對金融租賃風險的介紹，如國際上最著名的租賃教育和咨詢機構Amembal & Associates（2000）出版的《國際租賃完全手冊》專門辟出一章介紹國際租賃中的基礎風險―政治風險、商業風險、貨幣風險、稅收風險和翻譯或語言風險，并對風險的轉移和分享問題作了討論。[4]此外，還有一些文獻則是針對比較具體的問題進行研究的。如在PeterK.Nevitt與Frank J.Fabozzi（2000）合著的《設備租賃》一書中，較為詳細地介紹了對承租人信用風險的管理，提出了通過事前評估、租賃期間密切關注以及租賃設備到期處理全鏈條控制承租人的信用風險。[5]約翰?B?考艾特、安東尼?桑德斯等人提供了信用風險的計量模型，主要有結構法和縮減法。[6]其他的一些學者，主要關注的是市場風險。如羅伯特?A?克蘭、安東尼?G?科因和杰斯?萊德曼（1999）研究出一種用來對評價和管理利率風險的分析框架；而匯率風險方面，國外對這方面的研究主要從對風險的識別、風險的分類等風險特征方面轉換到風險計量來計算和控制匯率風險。[7]
在風險管理控制方面，Ansley和Cleverley（1983）認為風險控制也要是系統工程，應結合租賃物本身特性及金融業的特性考量，防范于未然。[8]Ambrose和Yildirim（2008）指出結構性信貸風險模型經常遭受一個常見的批評，那就是公司的資產價值的評估過程是不可觀測的。而開發一個簡化型的信用風險模型，可以避免出現資產評估過程中不可觀察的情況，數據分析表明，承租人信用風險對租賃期限結構具有實質影響。[9]
（二）國內研究現狀
國內研究對融資租賃風險的界定、特征的概括、管理手段的研究都相對比較多，對融資租賃風險的類型及控制的研究也較為深入。
在融資租賃企業風險特性方面，龐躍華（2014）認為，融資租賃用途復雜性決定出租方風險管理的多樣性和特殊性，多樣性和復雜性所引起出租方的風險性主要表現在四個方面：分離性、復雜性、長期性、低流動性。[10]在風險類型方面，李宗勇（2015）將我國融資租賃公司面臨的風險概括為信用風險、戰略風險、運營風險、市場風險、法律風險風險等。[11]而范長河（2014）則將融資租賃的主要風險劃分為內部風險和外部風險，前者包括違約風險、技術風險；后者包括市場風險、政策風險、政治風險和自然災害風險等。[12]此外，也有實務界人士認為，我國融資租賃公司面臨的風險包括：信用風險、匯率風險、利率風險、政治風險和技術落后的風險等。[13]
在風險管理與控制方面，我國學者分別從宏觀管控、風險類型、區分項目、當事人視角等方面進行風險管理控制研究。王箏（2015）認為，應根據融資租賃的風險特征，建立“資產+信用”的風險管理模式，總結、抽象出衡量實物資產好壞的關鍵因素和指標，建立起一整套租賃資產的風險評級體系。[14]高雅潔（2015）則根據行業發展現狀，提出完善相關法律制度、完善細化相關財稅優惠政策、同意行業監管、拓寬資金來源、加強人才培養和引進的管理建議。[15]李家洛（2015）以出租人角度提出，首先在對出租人所有權風險的保護上應當建立公示制度防范所有權風險，應變更添附原則來控制風險；在針對出租人債權風險的保護上，則應增大懲處力度、擴大解除合同權適用范圍并健全取回權制度。[16]
融資租賃企業作為出租人，串聯租賃資產原所有權人與承租人，由此承擔著最大的風險。若無相應的風險分析與管理措施，出租人的正常運營將面臨困境。
三、融資租賃企業風險分析及其管理
（一）關于融資租賃企業風險的分析
融資租賃業務的核心在于“融資+融物”，而相對于承租人而言，租賃物的使用權取得是核心目的，這也是融資租賃融資方式區別于金融機構信貸業務的本質區別。基于此，融資租賃業務不僅須面對一般金融風險，也須面對租賃業務的具體風險。筆者認為，對于融資租賃企業風險的分析，應當根據不同維度對融資租賃企業的風險進行分類識別，以便管理風險對癥下藥。從總體上來看，融資租賃企業面對的風險主要包括：信用風險、操作風險、流動性風險、市場風險、資產風險、法律風險、稅收風險等。
首先，以主體的差異來分析，融資租賃的主體主要包含出租人、承租人和供貨商。針對于出租人而言，其面臨的風險主要有：租金違約風險、租賃物損耗或滅失風險、承租人無權處分風險、合同法律風險、取回權行使障礙等或可主觀避免，或只能降低損失的風險；針對承租人而言，其面臨的風險主要有：市場風險、租賃物故障風險、出租人未按約定支付價款風險、租賃物不符合約定的風險、出租人的違約、不可抗力風險、其他違約風險；針對供貨商而言，其面臨的風險主要有：瑕疵擔保責任、經營環境風險、信用風險等。[17]
其次，從具體的項目類別上分析，不同的類別隱含的風險也不盡相同，應當采取的管控措施也因此相異。例如，以高速公路項目融資租賃的視角進行風險分析，主要隱含的項目風險有：融資租賃業發展的配套制度不健全、公路收費標準調整的風險、政策風險、經營性風險（公路運營風險、經濟周期風險）、流動性風險、政府違約風險、不可抗力風險等。以船舶租賃項目的視角進行風險分析，主要隱含的項目風險有：
融資租賃的發展存在兩大隱憂：一方面，融資租賃風險控制（簡稱“風控”）薄弱，成為其發展的障礙，其中信用風險是各種融資租賃風險中最重要的風險；另一方面，人才的缺乏也成為其發展的短板，這也導致員工控制在融資租賃信用風險防控中具有重要的地位。
（二）關于融資租賃風險管理的方式
融資租賃風險管理應當從多維度進行考察，例如，從風險自身特征、企業內部管理、宏觀風險管理等方面進行管理。
1.內部管理維度的風險管理。出租人企業內部管理是企業獲得持續發展所必不可少的系統工程，而融資租賃企業的內部管理，是其防范風險的重要路徑。根據巴塞爾新資本協議，建立融資租賃企業內部風險控制的體系架構，在具體的實施細節上，提出建立項目風險跟蹤控制、強化資產監控機制、設計多樣化資產處置方式等。融資租賃企業的內部管理必須滲透到融資租賃企業業務流程的各個階段。第一，在交易發起階段，項目負責人應當盡職盡責，應對所負責的項目實施終身負責；第二，在交易實施階段，項目負責人應當保持與承租人的持續溝通交流，密切關注承租人的現金流流向，預防信用風險發生；第三，在交易終止階段，應當完善結算程序，若因非正常原因終止項目的，項目負責人應及時通報公司資產管理部門，商定補救措施。第四，完善內部事前防范、事中監控和時候處理機制；對承租人的欺詐行為及時采取法律手段進行維權。[18]出租人應當在事前控制債權風險，積極采用保險等方式轉嫁租賃物使用過程中可能出現的風險；此外，在項目相關合同中約定租賃物質量瑕疵責任的索賠權，并通知供貨商，以降低出租人承擔租賃物質量瑕疵責任的風險。
2.針對項目特征的風險管理。在各類專項融資租賃項目風險管理上，應當有針對性的完善風險管控方式。例如，船舶融資租賃項目中，應重視船舶損耗或滅失的風險，有針對的增加保險險種及保險額度；在汽車融資租賃中，應當結合汽車銷售、貸款、保險等系統的特征，由銀行、經銷商、中介、保險公司及汽車制造企業共同分擔風險；在高校融資租賃項目中，應當準確計算高校現金流量，精確預測租賃物的未來狀況及市場價格的變化等；在大型機械設備的融資項目中，應當完善質押抵押的制度規范，完善取回權的設置等內容，以此完善項目風險管理。
3.宏觀風險管理。當前整體經濟下行的情勢下，融資租賃企業應加強宏觀經濟方面的風險管理。具體包括以下幾個方面：第一，在業務選擇方面，應著重選擇若經濟周期行業；第二，探索各種新型融資渠道，提高資金流動性；第三，進行實質風險分析，以小額分散為原則，規避信用風險；第四，完善業務流程的內控制度體系，明確權責，防范操作風險；第五，提升風險識別能力，建立風險預警機制等。
四、結語
融資租賃是推動實體經濟發展的重要途徑，但目前融資租賃行業同樣面臨著風險高及融資困難的問題。據統計，2014年年底，新增融資租賃企業比例為75%，而融資租賃合同余額增幅僅為50%，由此來看，融資租賃業務仍有較大進步空間。伴隨發展的同時，新生企業應當加強融資渠道的拓新，并加強融資風險的管控，由此在推動實體經濟發展的同時，推進自身的發展壯大。
參考文獻
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關鍵詞：工程機械租賃管理 機械租賃
中圖分類號：F721.6 文獻標識碼：A 文章編號：
從當前來看，我國的機械租賃業雖然經歷了為期不短的變化發展，但還有很大的一段路要走，并且還處于不成熟階段，當今社會的發展不相符，需要更多的完善，發揮它自身的作用和功能，使其在行業中更好的發展，為提高筑路工程機械租賃管理水平，滿足社會發展的需求，創造出良好的經濟效益，下面就現階段公路工程施工中機械租賃遇到的問題提出來，和同行們進行探討，以求達成共識，走共同發展之路。
1、 關于機械租賃
租賃是當事人一方將自己的物品提供給另一方使用并從中獲得收益的行為。另一方當事人同時支付租金的業務。租賃是以企業組織為最初界限，在我國將租賃劃分為外部租賃和內部租賃兩種形式，主要對外部租賃進行講述。
外部租賃一般又分為經營性租賃和融資性租賃，內部租賃是經濟責任制和經濟核算制在企業內部的一種形式。
經營性租賃的主要特點：
(1)承租人獲得機械設備的使用權，出租人負責機械保修、技術指導等專門性技術服務，并擁有所有權；
(2)租期較短，租金單價較高；
(3)出租人應利用專業化、規模化和品牌化經營的優勢，提高機械利用率。
融資性租賃的主要特點：
(1)涉及三方當事人(出租人、承租人、供貨商)；
(2)出租人對機械性能及保修不負責，因這些原因承租人不能拖欠或拒付租金；
(3)租期較長，租金較低；
(4)租賃期滿時，承租人優先對機械進行留購、續租、或退租。
2 機械租賃存在的問題
在機械租賃的發展過程中，機械租賃制度的建立，為確立施工企業內部機械租賃市場提供了制度支持，機械租賃合同成為機械租賃的重要文件，它規定了雙方的權力和責任，具有公正性和嚴肅性，租賃雙方必須嚴格履行合同，保證機械租賃市場的有序進行。比如：機械租賃合同的內容及合同的簽定，機械在租賃期內有關費用的收取，租賃雙方的責任，機械租賃合同糾紛等等。當機械租賃合同出現爭議、產生糾紛時，雙方本著先協商解決，后交由企業機械主管部門仲裁 對一方拒絕支付的各種費用，可請企業財務部門代扣。
2．1 監管機構不分明
在租賃業中，由于處于初步發展階段，還沒有統一的歸口部門，出現多頭管理“三足鼎立”的局面，缺乏有效的監管。租賃市場產生的矛盾和問題，得不到直接解決。低質、低價、暗箱操作等非公平競爭、惡性競爭充斥市場，沒有最基本的誠實信用，也沒有依法經營的環境，嚴重擾亂了市場秩序。
2．2 租賃業目前處于無法可依
無章可循的狀態沒有形成租賃業法律法規體系，沒有相應的從業準則和市場法規，無法約束租賃業的非法行為，不守信用不承諾合同的事件時有發生，形成各自為政，自由發展的脫管局面。
2．3 缺乏市場準入制度
由于缺乏相關的準入制度，所以租賃市場入市隨便、競爭無序租賃市場，具備資格和不具備資格的企業和個人，一起涌入市場。有的個人或幾個人湊錢買設備，不登記不注冊，無證經營。有的以低廉的價格購買不合格產品或報廢的設備進行出租。有的為搶市場，減少設備維護保養費用，減少管理，降低服務質量來降低成本，惡意壓價，甚至不講職業道德，攻擊誹謗競爭單位，進行惡性競爭，并投機取巧偷稅逃稅，損害國家利益。
2．4 服務質量差
管理水平低服務質量差，無管理制度，無專業管理人員，服務質量低下，設備保養維修不到位，操作安裝人員素質低，給安全生產帶來隱患，事故不斷發生，糾紛矛盾難以解決。
2．5 人才不足制約了租賃業的發展
租賃市場現狀表明，行業行為不規范，目無法規的自由發展， 租賃業的發展，需要大批既懂經濟、管理、法律、金融、外貿財稅等相關知識，又要懂機械性能 先進技術等專業知識綜合素質較高的人才。我國目前從事租賃業經營管理的人員都未經過專業培訓，不具備系統的專業知識，在某種程度上阻礙了租賃業的發展。不少業內人士認為，2012年的工程機械板塊將迎來一個行業洗牌。
3、工程機械租賃的作用
通過社會性租賃公司處理施工企業的工程機械配置可達到以下效果：
(1)有利于提高機械設備利用率，縮小管理范圍。通過設備租賃，基本上避免了施工高峰期設備不足和低谷時設備閑置的現象，提高了機械設備的利用率。施工企業因此而只需配備部分必要的、常用的機械，降低了設備擁有量，縮小了管理范圍；
(2)有利于解決資金短缺問題。通過設備租賃，施工企業無需一次性投人大量資金購置設備；
(3)有利于工程機械管理水平的提高。機械設備相對集中于租賃公司，使機械管理人員和維修技術裝備相對集中，管理專業化程度高。相對來說，施工單位自有設備數最大大減少，規格品種相應單一，也有利于施工企業提高自有機械設備的管理水平；
(4)利于在職工中塑造一種建設性的工作理念。公路施工企業向社會性租賃公租用機械設備，職工為了節約租賃費用，會盡量減少機械租賃時間，這樣能增強職工的時間觀念。
4、工程機械租賃管理
4．1 深化機務改革，從體制上為機械租賃奠定良好的基礎機務改革既是一項復雜的工作，又是一項系統性工程。要做好這項工作，就必須理清思路，努力推進“四改”工作。
(1)改變思想觀念：樹立強烈的效益觀念，把立足點和工作重心由重視技術管理向重視經濟管理的方向轉移；
(2)改革管理機構：成立機械租賃公司，把大中型精良機械調往租賃公司集中管理經營，以租賃機械為主導，實行獨立核算、自主經營、自負盈虧；
(3)改革管理模式：內部租賃，由工程項目負責人簽認后，內部財務每月轉帳一次，外部租賃，按天計費實行合同管理和預付租金制度；
(4)改革分配制度：依據工作任務、租賃效益等指標完成情況，根據事業單位的職工考核評比結果，發放職工的工資及獎金。
4．2 實現管理方式的轉移，從措施上為機械租賃提供可靠的保障管理出效益，管理出精品。要想使機械租賃取得效益，就必須在管理上狠下功夫，做好“四項管理”工作。
(1)加強制度上的管理：按照“四定三包”即定人員、定機械、定利潤、定指標，包支出費用、包安全生產、包管理責任的原則，實行經濟承包責任制度；
(2)加強機況管理：加強維修力度，加大檢查力度，加大考核評比和經濟獎懲力度，使租賃機械保持良好的機容、機貌和機況；
(3)加強人員管理：加強人力資源的開發利用，加強各級人員的管理和監督；
(4)加強安全管理：健全安全管理機制，落實安全生產責任制，強化安全管理和經濟獎罰等措施。
4．3 做好三個“四”，切實抓好機械租賃的基礎工作，堅持“四定”搞好“四化”，嚴把“四關”
結語
在市場經濟條件下，機械租賃市場正逐步走向完善，這是歷史的必然，也是不以人們的意志為轉移的。我國的租賃市場發展空間和潛力都很大，只要認清形勢，把握市場導向，摸清市場規律，不斷總結經驗，積極探索租賃業發展的新路子，就能創造出市場競爭優勢，使自身得以發展和壯大。
參考文獻
[1]畢朝霞．淺析我國工程機械租賃業的發展．山西建筑．2007．1：319—320．
一、指導思想
貫徹落實科學發展觀，堅持標本兼治、綜合治理、疏堵結合、依法監管的原則，加大打擊非法租賃運營行為工作力度，進一步改善出租汽車營運環境，規范道路客運市場，維護經營者和乘客的合法權益，創造公平競爭、和諧有序的市場環境。
二、工作重點
(一)重點打擊非法租賃運營的組織者。打擊非法租賃運營的牽頭者和組織者，依法取締非法調度配客的中介組織，打擊欺行霸市、倒賣客源、強迫交易、等非法租賃運營行為，特別是要嚴厲打擊壟斷市場、帶有黑社會性質的非法租賃運營行為。
(二)重點查處“黑車”。堅決查處非法租賃運營的“黑車”、偽造運營證照的小客車，包括摩托車、客貨兩用車和其他車輛的非法租賃運營行為。在全市范圍內建立打擊非法租賃運營行為綜合治理的長效機制，營造良好的交通運輸環境。
(三)重點治理主要區域。重點治理非法租賃運營車輛集中的客運主要線路、車站、碼頭、賓館、醫院、商場、旅游風景區、居民小區、城鄉結合部等區域。嚴厲查處節假日、春運等客流高峰期間的非法租賃運營行為。
三、工作步驟
這次專項治理活動共分為宣傳發動、集中整治和總結提高三個階段：
(一)宣傳發動階段（年11月1日至11月10日）
要充分利用各種宣傳媒體加大宣傳力度，采取多種形式大張旗鼓地宣傳專項治理活動的工作內容及意義，大力宣傳打擊“黑車”等非法租賃運營行為的意義和非法租賃運營行為危害性，專項治理活動領導小組辦公室要向社會公布舉報非法租賃運營行為的電話和信箱，發動全社會共同參與打擊非法租賃運營行為，工商部門盡快查清非法租賃運營企業和個體工商戶，公安、交通運管和城市管理行政執法部門要盡快查清非法租賃運營車輛和非法中介組織的數量、分布、活動規律等方面情況，及時提交給市專項治理活動領導小組辦公室，為實施集中治理做好準備。
(二)集中整治階段（年11月11日至12月31日）
工商、安監、交通、公安、交通警、市容管理處等行政執法部門要對道路運輸市場存在的非法租賃運營行為和非法中介組織進行集中查處和清理，電信、移動、聯通等通信公司要主動配合清理查處工作。各職能部門要依據各自的職責對非法租賃運營行為和非法中介機構予以查處取締。各單位要抽調素質高、業務精、作風硬的執法人員組成聯合執法隊，采取定點檢查與流動檢查、定時檢查與不定時檢查、交叉檢查與聯動檢查、明查與暗查相結合的方法，嚴厲打擊非法租賃運營和非法中介組織，形成高壓態勢，確保取得明顯成效。
(三)總結提高階段（年1月1日至1月15日）
專項治理活動領導小組要對整個治理活動進行檢查驗收，總結治理過程中取得的工作經驗及工作成效，研究建立打擊非法租賃運營行為綜合治理的長效機制及聯合執法工作制度，以達到標本兼治、鞏固提高的目的。
四、工作要求
(一)提高認識，加強領導。專項治理工作采取政府統一領導、部門分工負責，非法租賃運營由工商部門牽頭；成立領導小組，組長由工商局局長許永旦擔任，成員單位安監、交通、公安、交通警、市容管理處組成，下設辦公室，掛靠在市工商局注冊股，各有關部門要充分認識到打擊非法租賃運營等非法從事出租汽車經營專項治理活動是構建和諧社會、維護道路運輸市場秩序、確保行業和社會穩定的一項重要舉措。要在市專項治理活動領導小組的統一組織和指揮下，按照各自的職責和分工，細化專項治理的責任目標，選派精干人員參加專項治理工作，落實車輛和工作經費，上下聯動，相互配合，確保這次專項治理活動取得預期成效。
(二)依法行政，文明執法。在專項治理活動中，要嚴格執法權限和執法程序，按照法律法規的規定和要求，公開、公平、公正地查處非法運營行為；要提高處罰的透明度，公布處罰結果，避免人情干擾，對非法租賃運營的車輛必須堅持“三統一”，即：統一查扣、統一存放、統一處理，任何人不得私自放行；對不按法律法規辦事、者，一經發現將依法依規嚴肅處理。
一、思想上端正自己的工作狀態，“日清日畢”正是我們追求的境界。
六月份以來，隨著大環境的重多影響，公司高層充分的認識到現實存在的危機和問題，于是提出日工作匯報制度，對物業租賃和酒店管理工作要求每日進行工作匯報，可采取多種方式，讓公司高層心知肚明，從而可以更好的調整工作方向。
我也開始著這一新的制度，從思想上給自己已更高的警覺，時刻提醒著自己每天工作必須在多少范圍和完成的狀態，翻開一個月的工作匯報，發現自己對每天的工作更有條理性，也通過自己的努力和同事們的協調、幫助下，基本完成了物業和酒店設定的工作事項，雖對自己的工作不是很完美，但我感覺到自己有勇敢去面對工作和責任的勇氣，甘于付出。
二、物業租賃工作的有序跟進，99%的完成了當月租賃和續簽工作，做到了信息綜合和有效拓展，為接下來的租賃工作奠定基礎。
前不久集體公司董事長過來召開物業租賃工作會議，對我們的工作提出了新的、更高的要求，在激烈的會議中，我接收了更多的是批評，更多的是董事長對我工作的否定，仔細想想董事長的一番話說得也是對的，一個老板對員工有這樣的要求，是希望我們能更加成熟，快速提升。一個樂觀的我不會因為嚴厲的批評而臨陣退縮，停止不前，更多的是讓自己全面滲透，快速反應，提前聚集租賃信息和選擇優質客戶，從而和他們保持好良好的溝通和關系。
六月份，物業共成功租賃N家客戶進場，及時填補了物業商鋪和寫字樓空缺現象，維持了現有的商鋪100%出租的局面，在同等的租賃環境下，我們是算比較成功的，周圍物業都分別出現商鋪空租或者停業狀態。為此，自我感覺六月份租賃工作是有進步的。
在全面租賃信息的過程中，主要從這幾個方面進行了跟進和提升：
1、物業現有臨街廣告位的租賃廣告宣傳，體現了環市東黃金流通廣告的真實價值。借助物業的一號樓梯口、二號樓梯口、移動廣告牌、燈箱廣告牌、和現場租賃場地的廣告牌，很直白的告訴世人，東都國際美食街現有黃金鋪位出租。通過一個月租賃信息的累計可以看出，現場廣告的作用明顯，從租賃客源分析來看，現場廣告占有40%的成交率和電話咨詢率。
2、利用報紙廣告作用，直觀的獲取租賃信息。在周一、周三的報紙分類信息公告的作用下，讓更多需求者前來溝通和查看場地。從六月份的情況來看，分類廣告的作用不夠明顯，從報社的來分析，六月份通過報社來租賃信息的比比皆是。
3、網絡推廣，租賃信息的多元化、多角化拓展，立足于長遠的租賃客戶儲備，長線招租的有效方式。網絡時代的來臨，利用無聯網的有力資源，低成本的做好物業的租賃和推廣工作，利用“廣州商鋪網”、“廣州信息崗”“餐飲大眾點評網”、“東都國際美食街博客”、“搜房網”、“58同城信息網”、“gooole”等網路平臺進行網絡租賃和美食宣傳的推廣，雖目前沒有直觀的作用，但堅持下去一定會有新的作用。
4、挖掘物業現有的客戶資源，通過轉介紹來拓展租賃信息。通過和現有租戶的溝通，在這月份也獲取了部分租賃信息，有效的成交了一家租戶進場。關注現有租戶，拓展物業的租賃信息。
5、通過和中介公司信息，爭取有效合作。在本月，先后和30多家中介公司進行了租賃信息的溝通和，也通過中介帶來部分客戶來現場看場地，我想今后和中介合作，我們需要加大力度。
6、在本月，成功和M家租戶進行了續簽工作，在大環境不景氣的狀態，和租戶做好續簽是最好的穩定。
三、協助主任做好其他工作，完成月創收指標，強抓了物業基礎管理工作。確保了物業整體安全。
六月份，物業超額完成月設定的指標，在進行物業檔口租賃的時候，成功的收取物業轉讓費，謀求到物業的最大利潤空間，物業各個部門都能如期的完成當月的創收指標。到六月底為止，物業已經完成全年創收總指標的50%，對于這個數字，可以看出物業全體人員在不懈努力，完成本職工作的同時還能完成高指標的創收工作，我感覺：物業部這支隊伍是有責任心和凝聚力的，在大環境不景氣的情況下，能完成指標可以說是個奇跡，這里面凝聚者智慧、品德、辛勤的勞動和極高的責任心，更加證明物業部這支隊伍是有戰斗力的，已經走向成熟。
對于物業管理工作來看，物業的租賃檔口的裝修管理、日常租戶投訴事項處理、客戶有償服務的跟進、物業基礎設施的維護等等都是我們每月必備的工作要求，在本月重點是租賃檔口的裝修管理和物業基礎漏水處理事項，租戶裝修讓租戶有個細致的裝修要求，對裝修的各個環節有力的把控，很多租戶對裝修膚淺的認識和了解，這正是需要我們物業公司給客戶最實質的幫助和要求。讓租戶在裝修中一步到位，裝修可以影響日后的經營狀況，所有在租戶進場裝修的時候，我們就要讓客戶感受到我們是有原則性的管理。雨水季節，物業出現了眾多漏水現象，在自己能處理的情況下盡可能自己來進行漏水處理，確保房屋的安全，但目前還嚴重存在物業四樓鐵皮水槽的改造和物業收縮縫的處理事項，這是必須得解決工作，希望公司高層能重點考慮，維修方案已經告知老總。
物業的安全工作主要有：物業的消防、治安安全、停車場安全、物業設施的安全、物業的夜間安全等等，在六月份，確保了各項安全工作到位。物業形成的消防安全檢查，停車場安全巡查、夜間安全的值班等等都正常運行，物業的安全是一切工作的前提，為此，物業保安部肩負重大責任。把好安全工作是首要環節，為此，在接下來的工作中要加強物業外圍基礎設施的安全檢查和維護同時加大夜間安全巡查和夜查工作。
四、酒店工作的介入，和酒店員工一同成長。協助酒店經理完善酒店的營銷、管理工作，提升酒店品牌價值
辦法總比問題多，酒店現行的問題在這文字中我不想過得去提醒和概述，對于酒店管理和經營工作，我看似熟悉但確實還很陌生，在酒店新任經理全面步入工作的同時，我會在時間允許的情況下，全力以赴、全力配合做好各項工作。為此，在這里我認為要從這幾個方面來進行調整和跟進：
1、最短的時間內完善和落實酒店管理制度，一個服務性企業重在的是員工素質的提升和完善。
有效的落實酒店各項管理制度，從所謂的“人性化管理”逐步轉變為達標性管理，酒店的員工要從達標開始自己的工作，比方說：儀表達標、禮節達標、服務細節達標等等，制度中的要求正是達標的樣板。為此，管理者重在的是管理制度的落實，從思想上改變員工的狀態。利用時間，鼓勵員工學習，讓員工增強綜合素質和能力。
2、全員營銷，細節是魔鬼，學會推銷自己。
酒店成敗的經營主要的是看業績，為此，在現階段如何提升酒店的經營局面是重點，做好酒店銷售的面很廣，方式眾多，技巧很重要。在推廣自己酒店的時候，首先是推銷自己，會說話是銷售的基礎。為此，在客人關注我們酒店的同時，你就是一個營銷員，這其中有很多細節。讓任何一個消費的人認可你的人，這是銷售的最佳方式。能真正提供給客戶超價值的服務是銷售的最高水平。為此在酒店推廣和營銷工作中，需要進行不同崗位的培訓，讓每個員工真正認識到自己面對客人的時候不僅僅是一個合格的服務員，更重要的是個營銷員。
3、優化硬件，本職上回饋客戶，讓客戶感受經濟而又舒適。
經濟型酒店也許硬件也過于經濟吧，目前酒店的硬件存在不可忽視的問題，硬件正影響者酒店的經營酒店的招牌改造從直觀上讓人重新認識“花樣年華”熟悉的名字，給人留第一印象很重要，酒店硬件基礎設施的翻新和維修迫在眉睫，對硬件不達標的房間開給客人是一種嚴重的錯誤，是不地道的，為此硬件的優化，是銷售客房最實際的體現。酒店的床上用品是敏感體，在處理中要特別重視情節、衛生和舒服。
4、個性化服務的體現，配套和附加值的延伸，正是精品型的強化優勢。
