發(fā)布時間：2022-06-23 00:20:28
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的項目開發(fā)總結(jié)樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
一、沅江西大橋
該項目于本年度6月中旬完成土地報批資料的收集，雖然中途因測繪出現(xiàn)點意外，但在本部門各成員的共同努力下，順利于6月底報至省國土廳，并于8月3日完成省國土資源廳的批復(fù)，按時完成了市委市政府對該項目工作進(jìn)度要求。在該項目開工前的準(zhǔn)備工作中，涉及港航處、航道局、海事局等若干專項設(shè)計，因各部門專項費用與財政評審評定的費用產(chǎn)生分歧，嚴(yán)重影響了該項目的工作進(jìn)度。在公司領(lǐng)導(dǎo)和市協(xié)調(diào)小組領(lǐng)導(dǎo)的有力支持下，多次召開了關(guān)于解決該問題的協(xié)調(diào)會議，有力的解決了工作困難。現(xiàn)若干專項工作已基本完成，專項費用已基本得到市財政評審中心的認(rèn)可。本部門有信心完成公司領(lǐng)導(dǎo)對該項目開工進(jìn)度的要求，保證該項目建設(shè)的順利進(jìn)行。
二、常德大道改、擴建工程
該工程土地報批工作現(xiàn)已完成，并于本年度5月12日完成省國土資源廳的批復(fù)。征地補償預(yù)算和地上設(shè)施補償預(yù)算已通過了市財政評審中心。在該項目的后續(xù)建設(shè)中，項目開發(fā)部將積極配合公司各個部門的工作，力保該項目的順利進(jìn)行。
三、金丹路新建工程
該工程土地報批工作現(xiàn)已完成，并于本年度5月22日完成省國土資源廳的批復(fù)。征地補償預(yù)算和地上設(shè)施補償預(yù)算已通過了市財政評審中心。在該項目的后續(xù)建設(shè)中，項目開發(fā)部將積極配合公司各個部門的工作，力保該項目的順利進(jìn)行。
四、桃花源路暨機場快速路新建工程
該工程地處常德市江南城區(qū)，是西城新區(qū)與桃花源機場的一條交通主動脈，全長7公里。本年度上半年經(jīng)過本部門的努力完成了該項目土地報批資料的收集，在送往省國土資源廳的過程中，鼎城區(qū)規(guī)劃局提出了修改該條道路線型方案的要求，原因是沿線涉及一鼎城區(qū)的納稅大戶，影響了該公司正常的生產(chǎn)經(jīng)營。經(jīng)過多次協(xié)商于本年度7月23日在規(guī)劃局召開會議，確定對該線型方案進(jìn)行修改。本部門在得到修改通知后一個月的時間內(nèi)，重新完成了對該項目方案的修改、方案的審批、藍(lán)線、紅線、測量、勘探、可研等資料的修改工作，在市委市政府要求的時間內(nèi)完成報地資料的收集，報至鼎城區(qū)國土資源局，現(xiàn)已報至省國土資源廳。現(xiàn)階段正在進(jìn)行該項目的設(shè)計招標(biāo)工作。在該項目的后續(xù)建設(shè)中，項目開發(fā)部將積極配合公司各個部門的工作，力保該項目的順利進(jìn)行。
五、西城新區(qū)六條區(qū)間道路及道路上七座橋梁的新建工程
該項工程土地報批工作市委市政府要求本年度9月底必須報至省國土資源廳，并多次在市國土局召開關(guān)于工作進(jìn)度匯報的會議。本部門根據(jù)市委市政府會議的精神，嚴(yán)格按照市國土局報批程序的要求，明確部門各個成員的工作任務(wù)，調(diào)度每個人工作的積極性，在9月中旬完成了該項工程土地報批資料的收集，并于9月底報至省國土資源廳。在公司領(lǐng)導(dǎo)有力的指導(dǎo)下，11月底六條道路的初步設(shè)計和七座橋梁的方案在11月底基本完成。在該項目的后續(xù)建設(shè)中，項目開發(fā)部將積極配合公司各個部門的工作，力保該項目的順利進(jìn)行。
六、新河水系綜合整治工程
該項工程東起芙蓉路、西止?jié)u河、北起常德大道以北一公里、南止江北防洪隔堤總面積約33km區(qū)域內(nèi)的新河水系范圍。在公司領(lǐng)導(dǎo)強有力的指導(dǎo)下，本部門多次邀請常德市各個專家及相關(guān)部門的主要領(lǐng)導(dǎo)對新河水系拓寬設(shè)計方案進(jìn)行評審，吸收各專家及各職能部門意見后能，并將修改后的最佳方案上報至市規(guī)劃局，于9月份確定最終的方案。10月份委托市水利設(shè)計院進(jìn)行對該項目的設(shè)計，現(xiàn)已完成該項工程的勘探和測量工作，在該項目的后續(xù)建設(shè)中，本部門有信心完成公司領(lǐng)導(dǎo)對該工程項目開發(fā)進(jìn)度的要求，保證該項目的順利進(jìn)行。
七、西城新區(qū)總體規(guī)劃工程
【關(guān)鍵詞】商業(yè)綜合體；銷售策劃；招商策略；品牌；溝通
一、諾睿德國際商務(wù)廣場項目簡介
2013年諾睿德開發(fā)集團(tuán)全資投入23.6億元打造諾睿德國際商務(wù)廣場，成為年度主打產(chǎn)品。項目位于長春市EBD商核――凈月西部新城中心區(qū)域，新城大街與飛虹路交匯處，占地面積約8.46萬平方米，是集團(tuán)繼環(huán)球貿(mào)易中心、明宇廣場、凱旋國際公館后的又一大型現(xiàn)代高端城市綜合體力作。諾睿德國際商務(wù)廣場以人文為項目規(guī)劃核心出發(fā)點，以國際領(lǐng)先的城市規(guī)劃形式――城市綜合體，為凈月商務(wù)區(qū)與凈月高端住宅區(qū)的有機結(jié)合提供強有力的支持。項目集合5A級寫字間、川渝美食風(fēng)情步行街、高端配套住宅、小微企業(yè)孵化器、精品酒店五大業(yè)態(tài)，互為補充和配套。諾睿德國際商務(wù)廣場聚合城市優(yōu)質(zhì)資源的同時，矢志將項目打造成真正的一站式生活城，滿足現(xiàn)代都市人群對居住以及物質(zhì)生活的高端需求。
二、開發(fā)商街類商業(yè)綜合體項目的銷售策劃的四個階段
持續(xù)、有計劃的營銷活動是商業(yè)經(jīng)營管理戰(zhàn)略的重要一部分。在具體經(jīng)營實踐中，商家應(yīng)制訂年月周的營銷推廣活動計劃，并對活動開展的效果進(jìn)行評估和總結(jié)，以使計劃更好地執(zhí)行和完善。
（一）第一個階段是定位策略
一個項目要想引起關(guān)注和青睞，關(guān)鍵要占領(lǐng)市場的空白點。正如同人沒有一模一樣的人，項目也沒有完全相同的項目。一個樓盤在很多地方是可以塑造的，比如外立面、景觀、內(nèi)部格局、功能設(shè)定、軟性配套服務(wù)等都可以塑造，但塑造出來的形象必須是活生生的、符合市場需求的。所以要在踏踏實實的基礎(chǔ)上針對客戶群逐步完善這些可塑造的內(nèi)容，不空口承諾，這樣就能使產(chǎn)品真正具有市場魅力，而不是玩概念。
首先會考慮到綜合體商城在本身區(qū)域的發(fā)展是怎樣的情況，比方說在不同的城市綜合體商城的發(fā)展會有快有慢，在上海、北京、廣州、深圳跟在二三線的城市都會有區(qū)別，這樣定位策略都會不一樣。另外該項目在這個區(qū)域的競爭環(huán)境等等在定位之前都要做分析。看項目本身也要看交通覆蓋的區(qū)域、人群是多少，消費力任何等。
做好SWOT分析，強項是什么、有什么弱點、有什么危機。這之后可以定義這個中心的目標(biāo)消費群是什么，推廣主題是什么。這是第一個階段的銷售策劃。下面對諾睿德國際商務(wù)廣場項目進(jìn)行SWOT分析：
1、優(yōu)勢
本案商業(yè)定位有特色，休閑、餐飲、娛樂、生活配套功能更全面，可以經(jīng)營
不同規(guī)模的經(jīng)營業(yè)態(tài)，有較強的滿足力。
2、交通優(yōu)勢
項目位于該項目位于新城大街以東，天富路（原飛虹路）以北，丁三街以東，丙六路以南，交通便利，車流人流量大。
3、物業(yè)管理優(yōu)勢
發(fā)展商自持有物業(yè)，標(biāo)準(zhǔn)化管理，高效統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理。同步世界先進(jìn)
經(jīng)營理念，展現(xiàn)新型商業(yè)氣象。
4、發(fā)展優(yōu)勢
本項目位于長春市EBD商核――凈月西部新城中心區(qū)域，這里集聚了人流優(yōu)勢、資源優(yōu)勢、商圈品牌優(yōu)勢。
5、弱勢
處于非成熟商圈位置，停車場交通不便。本案商圈尚處于起步階段，市場尚未成熟，必然面對激烈競爭。
6、經(jīng)營優(yōu)勢
足夠的廣告預(yù)算支持廣告及公關(guān)活動。政府政策的有利傾斜，今年開始該區(qū)域商業(yè)經(jīng)濟(jì)的大力發(fā)展計劃。諾睿德國際商務(wù)廣場項目商圈，消費需求量大。周邊強大的中高檔固定消費群體。可以充分利用項目周邊的酒店經(jīng)濟(jì)、會展經(jīng)濟(jì)與商務(wù)經(jīng)濟(jì)的資源優(yōu)勢。
（二）第二個階段是項目定位和品牌建立
這一階段要為項目做一個很好的命名，同時配合業(yè)態(tài)規(guī)劃的定位和品牌識別、視覺效果等推廣活動把新的購物概念帶給消費者，同時在消費者心目中奠定品牌的核心價值、立意點。另外有很好的口號把品牌的DNA帶給消費者，另外也會做一些定位陳述，店招及室內(nèi)設(shè)計。綜合體商城的成功首先要有很好的品牌建立，特別是在招商期中這是吸引租戶、給租戶信心很重要的環(huán)節(jié)。諾睿德國際商務(wù)廣場的項目定位和品牌建立如下：
1、風(fēng)格特色
以休閑、娛樂、餐飲、品味生活的概念體現(xiàn)出時尚主題，項目立面炫彩為外觀的裝修品位體現(xiàn)諾睿德國際商務(wù)廣場的硬件---精神品位，從而打造出凈月西部新城中心區(qū)域全新的消費風(fēng)格、意境！因此更加重視經(jīng)營業(yè)態(tài)的組合搭配及商業(yè)推廣策劃。
2、品牌特點
鑒于本商圈潛在消費層面廣，本次招商對象應(yīng)具備一定的品牌知名度。利用系統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)品牌傳播策略，打造成匯聚本市娛樂生活、餐飲人生的大舞臺。以服務(wù)品牌化，個性化模式為先導(dǎo)，以迅速的宣傳手段傳播在殿定本商圈內(nèi)的行業(yè)標(biāo)志與先驅(qū)的形象地位。
所有的商家品牌及業(yè)態(tài)組合，必須體現(xiàn)出都市消費群體對時尚生活的渴望與高雅，更要突出立體的組合和品牌的比例。
（三）第三個階段是開業(yè)推廣期
包括開業(yè)前后不同階段的推廣，也包括針對不同目標(biāo)群所設(shè)計的廣告。比如綜合體商城的定位是家庭消費、年輕男女消費還是高端人群消費的，都要根據(jù)這些來設(shè)計不同的推廣手段。同時要針對開業(yè)主題活動來進(jìn)行設(shè)計。
另外還有一系列的開業(yè)推廣活動、策略銷售、促銷活動等等，所有這些創(chuàng)新性的手段都是為了綜合體商城造勢引發(fā)公關(guān)和媒體關(guān)注。
從傳統(tǒng)的價格戰(zhàn)到文化營銷為主線，這是國內(nèi)價格戰(zhàn)以后人們的普遍共識，由于現(xiàn)代MALL購物中心的定位與傳統(tǒng)超市和百貨的單一業(yè)態(tài)相比，休閑娛樂、健康養(yǎng)生占有相當(dāng)比例，因此也不適合單純采用價格促銷手段。諾睿德國際商務(wù)廣場MALL購物中心，餐飲娛樂休閑面積較大，自身有大型廣場，可以分別開展兒童娛樂表演活動和化藝術(shù)表演節(jié)目，豐富人們的業(yè)余生活，提高城市居民的生活質(zhì)量。諾睿德國際商務(wù)廣場的社區(qū)文化部可以制定全年的文化、體育、藝術(shù)表演活動方案，并征求消費者意見，讓動感之城充滿歡樂與溫馨，將商業(yè)文化與特區(qū)移民文化、海洋文化相結(jié)合，反映特區(qū)文化特點，不僅滿足本市居民需要，而且讓來商業(yè)廣場旅游的外地顧客得到美好的精神享受。
（四）第四個階段是未來商業(yè)運營管理
并不是說推廣使命已經(jīng)完成了，在這個階段反而要有系統(tǒng)地進(jìn)行中期、短期的營銷計劃，思考如何很好地管理綜合體商城的品牌，把一些新的品牌營銷給消費者，讓消費者繼續(xù)保持對這個綜合體商城的喜愛度。
（五）城市綜合體運營管理大部分是以促銷和文化創(chuàng)意活動為主，日常主要是租賃管理，管理體系相對簡單。綜合體商城一般都會缺乏成熟的商戶資源，往往有部分自營面積，整個管理體系是物業(yè)租賃+經(jīng)營。
（六）例如萬達(dá)購物廣場早期的運營管理模式主要以物業(yè)出租和物業(yè)管理為主，在運營管理方面也是比較薄弱，萬達(dá)購物廣場開業(yè)后重點加強了運營管理、建筑設(shè)計和信息管理系統(tǒng)，同時注重業(yè)態(tài)搭配和零售行業(yè)基本管理知識培訓(xùn)。
在營運管理方面，萬達(dá)購物廣場重視以商業(yè)營運為中心，注重支持次主力店，建立了以商業(yè)營運為中心的管理架構(gòu)和業(yè)務(wù)流程，將招商、營運、信息化管理、營銷推廣、物業(yè)管理融合在一起。
可以自信的講，將百貨店的經(jīng)驗和綜合體商城的特色結(jié)合起來，摸索到了綜合體商城的一條運營成功道路。這在諾瑞德國際商務(wù)廣場的銷售策劃中是極其寶貴的經(jīng)驗。
三、商業(yè)綜合體招商中的常見誤區(qū)
（一）盲目定位，不切合實際
為了在銷售推廣中宣傳項目的價值，開發(fā)商往往對項目的定位人為拔高，即導(dǎo)致商鋪的價格定得比較高，而理智的做法是根據(jù)周圍的消費群體以及居民的收入來決定如何定位，定位過高或過低都會和周圍的消費環(huán)境不協(xié)調(diào)，定位過低會損害開發(fā)商的利益，而定位過高，則會造成商家今后的經(jīng)營成本過高，不敢問津。
（二）缺乏整體招商規(guī)劃
商業(yè)項目的招商必須是符合項目定位的，而不是簡單地以“滿租”為原則。在項目開始招商前必須明確招商目標(biāo)，包括招商業(yè)態(tài)的組合、主力店、品牌店等等；形成清晰的招商規(guī)劃指導(dǎo)招商工作的進(jìn)行，而不至于只要想進(jìn)來經(jīng)營就直接“招”進(jìn)來，形成一個“大雜燴”。
（三）單純依靠廣告招商
招商針對的是特定的經(jīng)營者，而單純廣告是具有普遍性的沒有特定的針對性。很多開發(fā)商認(rèn)為廣告是唯一的手段，只有通過廣告才能完成項目的招商。招商的關(guān)鍵是溝通，是不能坐在家里守株待兔的。把廣告作為招商的唯一手段，導(dǎo)致接觸招商的客戶面少，自然招商就成問題了。
（四）過分強調(diào)市場環(huán)境的影響
現(xiàn)在競爭是比較激烈的，很多地產(chǎn)開發(fā)商在感慨市場是越來越難做了，于是在招商的時候就出現(xiàn)了一種情況，就是招商人員過分強調(diào)受市場環(huán)境的影響，不能正確地分析自己的優(yōu)勢和劣勢從而制定有效的招商策略。競爭激烈確實是目前整個行業(yè)的行情，但是從另一方面看，越來越難做也表明著機遇越來越多。
（五）缺乏持續(xù)經(jīng)營的商業(yè)管理觀念
很多開發(fā)商認(rèn)為客戶進(jìn)來了就萬事大吉了，這是一個很大的誤區(qū)。其實客戶進(jìn)來只是商場開始的第一步，如何持續(xù)的經(jīng)營商場才是最為關(guān)鍵的問題。開發(fā)商招來了客戶，還要注意協(xié)助客戶經(jīng)營，客戶生存得越久，商場就越旺，以后招商就越容易，升值也就越快，不然客戶做了一段后紛紛流失，再招商就非常的困難了。
四、開發(fā)商街類商業(yè)綜合體項目的招商策略
（一）發(fā)商街類商業(yè)綜合體項目的招商的總體策略
1、不求全面開花，只求重點突破
任何資源都是稀缺的、有限的，招商不可能對所有的商家進(jìn)行優(yōu)惠，故選取幾種影響力強、實力雄厚的一家或幾家重點商家進(jìn)行條件上的優(yōu)惠，促使其快速進(jìn)入，以影響其它品牌、實力、知名度不及重點商家的一般商戶的進(jìn)入，這樣可以用較小的代價換回整體的收益，所以突破重點商家是整個招商的重點、也是難點，重點商家突破后一般商家也即跟隨進(jìn)入，在重點商家上損失的收益會在眾多的一般商家那里補回。重點商家的進(jìn)駐同時使觀望的一般商家不再迷茫，信心十足的進(jìn)入。
2、不求最高點，只求制高點
諾睿德國際商務(wù)廣場是凈月西部新城區(qū)最精致的商業(yè)廣場，這里的商家業(yè)態(tài)眾多、配套較齊、服務(wù)最優(yōu)、管理最好、效益最強，我們的目標(biāo)是做到在凈月西部新城區(qū)“驚艷”，商業(yè)街區(qū)綜合業(yè)態(tài)最多的商業(yè)形態(tài)。只要占領(lǐng)商業(yè)業(yè)態(tài)中的制高點，領(lǐng)先競爭對手一步，而不是很多，是以特色吸引、特色組合，而不是價格見長、檔次見長。商業(yè)街內(nèi)消費顧客主體是個人行為。如定位過于超前或過高，而不被顧客和商家接受，付出更大代價，項目投入期過長，犧牲更多資源卻很難獲得正常的效益。
3、不求一步到位，只求小步快走
諾睿德國際商務(wù)廣場是按照現(xiàn)在凈月西部新城區(qū)的市場去定位，以求能夠保證順利開業(yè)，隨著商圈的旺點變更，新商圈的形成都會影響到商場定位，所以本項目是在動態(tài)變化中，根據(jù)現(xiàn)有市場狀況經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況及現(xiàn)有人口數(shù)來定位，我們不能也不可能直接把項目定位到一個飽和狀態(tài)，要不斷去修正戰(zhàn)略，慢慢做到興旺發(fā)展該商圈。
4、“返租式經(jīng)營”策略
近年來，“返租式經(jīng)營”一直是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)盛行的模式。其實返租回報其實并不復(fù)雜，簡單地說，就是開發(fā)商向購買商鋪的小業(yè)主承諾，在一定期限內(nèi)，由開發(fā)商以固定的回報率包租。按現(xiàn)時大多數(shù)商家的做法，期限一般定為三至五年甚至更長，回報率通常按預(yù)期租金反向推算。售鋪時，按比例將樓價提高一定成數(shù)。開發(fā)商迅速回籠資金（當(dāng)然這樣要求購買者主要是投資客，而非經(jīng)營者），然后再逐年返還給小業(yè)主租金。如果開發(fā)商能順利地將鋪位租出去，可以獲得更高的溢價，亦可以在租賃市場不景氣的時候用提高的溢價部分作平衡。由于這種方式迎合了部分小業(yè)主的投資心理，使投資者對目前尚不十分成熟商業(yè)市場有足夠的投資信心，所以，如果開發(fā)商看好項目市場前景，可以用此銷售策略在整個銷售期內(nèi)不斷推高商鋪價位。
（二）商業(yè)綜合體項目招商的總體思路
1、第一步：招商與住宅緊密粘合
商業(yè)地產(chǎn)首先是商業(yè)，然后才是地產(chǎn)；商業(yè)綜合體的開發(fā)難度大，開發(fā)風(fēng)險要比單一住宅項目大很多，建議在運作本項目時與國際知名商業(yè)招商運營公司合作，通過與這些專業(yè)、知名的招商公司合作，完成簽約一、二個主力店并同時進(jìn)行炒作與形象推廣積聚人氣，促進(jìn)招商，因為主力店是一個城市商業(yè)綜合體的“定海神針”，其影響之大可想而知。知名度較高、有良好業(yè)績記錄的主力店可使一個城市綜合體的后期經(jīng)營更加穩(wěn)定，且有利于項目的可持續(xù)發(fā)展，知名的主力店群的入駐能夠吸引投資客和去化住宅部分的銷售，住宅的正式銷售與主力店群的招商應(yīng)該同步進(jìn)行。因為住宅相對來說容易回現(xiàn)，且能夠積聚人氣；而主力店群的招商對于人氣的提升及項目整體氛圍的拔高很有益處，尤其是對后期的寫字樓銷售及商業(yè)本身的銷售起到承上啟下的作用。
2、第二步：推廣寫字樓與酒店
在完成第一步后，項目的市場影響力應(yīng)該初步具備，此時推出寫字樓較為適合，因為寫字樓的購買客戶比較在乎周邊的成熟度情況；寫字樓的推廣建議租售結(jié)合，先期可以推出部分優(yōu)惠單元吸引一些品牌企業(yè)進(jìn)來，以“羊群效應(yīng)”帶動其他企業(yè)的跟進(jìn)。酒店的招商可以與寫字樓同步，因為這兩類業(yè)態(tài)之間有互補性。
3、第三步：商業(yè)放在最后推
商業(yè)的成功與否關(guān)鍵取決于招商及商業(yè)氛圍的形成。因而商業(yè)應(yīng)該在其他物業(yè)都取得較好業(yè)績，項目知名度達(dá)到一定高度的情況下順勢推出。高端城市綜合體項目需要在前期健全項目體系，住宅、寫字樓、商業(yè)、酒店的業(yè)態(tài)互補，并在內(nèi)部所產(chǎn)生的化學(xué)反應(yīng)對項目整體價值提升的影響能夠使城市綜合體的所產(chǎn)生的巨大能量，使得能均勻去化，提升宗地價值完善功能。
4、確定項目的招商工作程序
（1）全國招商工作程序
此程序在招商工作時間排序上定為第一程序，第二招商工作程序也可同時啟動，該程序兼顧向國內(nèi)知名商家宣傳介紹諾睿德國際商務(wù)廣場的特色吸引力。利用全國有影響力的專業(yè)媒介行業(yè)信息，并有隆重招商宣傳作用。該工作程序能為以下招商工作程序順利開展做好前期鋪墊作用。
（2）長春本市招商工作程序
此程序在招商工作時間排序上定為第二程序，也是正式開始進(jìn)入實質(zhì)性招商階段，利用省、市有影響的媒介行業(yè)信息，并有隆重招商的宣傳作用。有效利用現(xiàn)有資源的同時，策略地吸納更多適合本項目需求的候選商家。在住宅售房部旁邊建立招商辦公室，在招商工作里也是重要和關(guān)鍵的招商工作程序，本地商家黃金比例數(shù)量份額應(yīng)占招商總量的大半數(shù)，在保證合適特色商家數(shù)量的同時，招商人員應(yīng)兼顧開發(fā)引導(dǎo)的功能，有計劃有步驟地對適合預(yù)選商家選定，對理想商家洽談。
策劃工作，應(yīng)以主力店超市的強勢入住本商務(wù)廣場，為諾睿德國際商務(wù)廣場帶來全新的理念，全新的內(nèi)涵，制造轟動性前奏和神秘氛圍，為下一環(huán)節(jié)的實質(zhì)工作做好鋪墊。
（三）選擇合理的招商時機
1、商業(yè)地產(chǎn)招商與銷售
對于商業(yè)地產(chǎn)來說，銷售在先還是招商在先，并不僅與運作順序有關(guān)，它甚至決定了項目的生死。項目產(chǎn)權(quán)發(fā)售之際，也應(yīng)該是主力招商完成之時。
2、商業(yè)地產(chǎn)招商與整個項目建設(shè)
由于商業(yè)地產(chǎn)的招商時間相對較長的特點，一般來說，招商要分主力店群和中小店群二個招商階段。而確定這二個招商階段與整個項目建設(shè)的時間關(guān)系至關(guān)重要。
（1）主力店招商時間的確定
由于主力店群決定項目產(chǎn)品的形式，在產(chǎn)品形成之前，發(fā)展商需確定主力店群，并按其要求設(shè)計、建造相適應(yīng)的產(chǎn)品――商業(yè)設(shè)施；所以主力店群的招商集中在項目業(yè)態(tài)組合之后、規(guī)劃之前。
（2）中小店群招商時間的確定
中小店群則對形成后的商業(yè)設(shè)施改造要求不大，因而中小店群的招商可在主力店群確定之后才正式進(jìn)行，當(dāng)然項目建設(shè)期間可進(jìn)行各類中小店的招商咨詢登記工作。所以中小店群的招商則分散于整個項目的建設(shè)期間。
（3）制定招商工作進(jìn)程
（1）第一階段：（籌備預(yù)備期）
①諾睿德國際商務(wù)廣場項目總體經(jīng)營計劃預(yù)案擬定，招商工作原則方案制定；
②制定業(yè)態(tài)定位標(biāo)準(zhǔn)；
③擬定初步各業(yè)態(tài)布局方案；
④擬定與商家合作方式及條件標(biāo)準(zhǔn)。
（2）第二階段：（初選儲備供應(yīng)商期）
①進(jìn)入全國招商工作程序；
②進(jìn)入本市招商工作程序，組織實施初選商家資源儲備；
③諾睿德國際商務(wù)廣場項目招商團(tuán)隊組建，培養(yǎng)團(tuán)隊協(xié)調(diào)性磨合；
④招商團(tuán)隊針對當(dāng)?shù)厣虡I(yè)市場環(huán)境、商品經(jīng)營狀況及供應(yīng)商資源普查備案；深入準(zhǔn)確地對當(dāng)?shù)厥袌龈魃唐奉惖姆治鰠R總，編制各業(yè)態(tài)經(jīng)營指導(dǎo)方案；
⑤針對本市，將長春市場開發(fā)、尋找下級地區(qū)的商家資源普查備案；并協(xié)調(diào)協(xié)助開發(fā)工作。
⑥本地招商工作程序開展，組織實施初選供應(yīng)商資源儲備；
⑦制定完備的商家儲備品牌資訊，對適合的預(yù)選商家資源評定分類。
（3）第三階段：（審定確認(rèn)供應(yīng)商期）
①確定正式的各業(yè)態(tài)定位標(biāo)準(zhǔn)和布局執(zhí)行方案以及招商合作方式、合作條件標(biāo)準(zhǔn)等公司經(jīng)營原則方案；
②確定各業(yè)態(tài)最終執(zhí)行的經(jīng)營工作方案，重點標(biāo)志性經(jīng)營商家認(rèn)定，以及針對性特殊招商方案的制定及實施；
③輔商家洽談合作條件，結(jié)果對比擇優(yōu)；
④評審確認(rèn)合格商家，簽訂意向合作協(xié)議，收取合作預(yù)約訂金。
（4）第四階段：（合同申報簽訂期）
根據(jù)各項諾睿德國際商務(wù)廣場項目籌備工作完成進(jìn)度情況，對已經(jīng)完成的籌備工作進(jìn)行科學(xué)客觀的評審和合理微調(diào)，確保開業(yè)正常可行之后，與商家簽訂正式合作協(xié)議書。
（5）第五階段：（商戶入場裝修期）
①店鋪設(shè)計基本標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定，規(guī)定貫徹；
②與商家協(xié)調(diào)裝修規(guī)范，符合雙方裝修規(guī)定要求；
③辦理相關(guān)入場裝修手續(xù)，進(jìn)場實施裝修店鋪；
④做到及時合理，人員積極跟進(jìn)，協(xié)調(diào)配合各管理環(huán)節(jié)，控制按規(guī)劃方案實施，高效圓滿完成階段工作目標(biāo)。
（6）第六階段：（招商持續(xù)期）
本階段大部分商戶已經(jīng)落定，同時將完成一部分商家的后續(xù)進(jìn)場，如該部分商家在開場前未能及時完成裝修，則將由商業(yè)管理公司監(jiān)督；根據(jù)實際的招商情況，確定部分物業(yè)的流向；舉行開場慶典活動的準(zhǔn)備。
（四）做好前期規(guī)劃，建立完善的商業(yè)服務(wù)體系
商業(yè)綜合體的招商必須以準(zhǔn)確的項目定位和規(guī)劃為基礎(chǔ)。項目規(guī)劃應(yīng)包括主題定位、商業(yè)建筑物情景營造（外部環(huán)境藝術(shù)處理、內(nèi)部氣氛藝術(shù)塑造、環(huán)境藝術(shù)特色設(shè)計）、商業(yè)業(yè)態(tài)組合布局、主力店、品牌店、特色商鋪區(qū)域設(shè)計等，并形成清晰的招商規(guī)劃系統(tǒng)。大多商業(yè)地產(chǎn)運營商很難做到招商“一步到位”，原因就是前期商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商規(guī)劃不到位。
另外完善的商業(yè)服務(wù)體系能夠更有利于吸引大的商家和客戶群體的入駐，完善的商業(yè)服務(wù)體系包括以下內(nèi)容：
1、大客戶服務(wù)
大客戶占有50%以上的銷售額，因此，大客戶管理與服務(wù)應(yīng)該成立專門的部門進(jìn)行管理。
將傳統(tǒng)商場總服務(wù)臺在MALL中定位為客戶服務(wù)中心，下面設(shè)有大客戶小組，重點跟蹤服務(wù)大客戶，同時與營銷部配合，推出有針對性大客戶促銷活動。大客戶檔案管理系統(tǒng)隸屬公司CRM系統(tǒng)，單獨建立科目，大客戶檔案重點管理，作為個性化文化促銷服務(wù)的依據(jù)。
2、客戶投訴處理流程
由營運部門通知招商部門，招商部門按照上門種類負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)供應(yīng)商服務(wù)水平投訴由樓層經(jīng)理負(fù)責(zé)處理，嚴(yán)重投訴上報公司總經(jīng)理。
涉及客戶向新聞部門投訴由營銷部門主管副總經(jīng)理負(fù)責(zé)。
3、商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)
經(jīng)營期間的物業(yè)管理工作，主要包括五個方面：承租商的優(yōu)化管理、促銷推廣活動、服務(wù)管理。日常物業(yè)管理包括裝修、清潔、消毒、保安、設(shè)備維護(hù)以及商業(yè)知識服務(wù)。現(xiàn)代購物中心對物業(yè)管理提出了特殊要求：
（1）高標(biāo)準(zhǔn)衛(wèi)生管理
對現(xiàn)代購物中心要進(jìn)行高標(biāo)準(zhǔn)衛(wèi)生管理，公共設(shè)施要進(jìn)行嚴(yán)格的消毒處理，公共電話等一切人接觸的地方要采取滅菌處理措施。
（2）綠色裝修的統(tǒng)一管理
對整個商場的整體裝修以及商戶的局部裝修實行統(tǒng)一的綠色裝修管理，首先公布裝修整體規(guī)劃方案，重點提供服務(wù)，舉辦綠色裝修講座，宣傳綠色裝修知識，為商戶提供便捷，從整體上把握裝修風(fēng)格，確保格調(diào)高雅。修工作還需要由物業(yè)管理公司和運營部門進(jìn)行協(xié)調(diào)，減少對其他營業(yè)區(qū)域的干擾，確保正常營業(yè)。
（3）高標(biāo)準(zhǔn)管理各個停車場
鑒于新的物業(yè)管理條例對車輛丟失作出規(guī)定，物業(yè)管理公司責(zé)任重大，要確保正中商業(yè)廣場各個停車場車輛不丟失，需要采用先進(jìn)的電腦管理系統(tǒng)和錄像系統(tǒng)對車輛實施嚴(yán)格的管理。
（四）成功招商的關(guān)鍵在于成功的溝通
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與住宅地產(chǎn)開發(fā)最大的區(qū)別在于服務(wù)對象不同：住宅開發(fā)主要面對終端用戶群體；而商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)面對的不僅是商鋪投資者、主要的是個人和機構(gòu)經(jīng)營者，最重要的是關(guān)系商業(yè)地產(chǎn)項目持續(xù)經(jīng)營的數(shù)以萬計的消費者。運營商與招商針對的是特定的經(jīng)營者，換位思維、良好溝通成為招商的關(guān)鍵。商業(yè)地產(chǎn)項目的招商不應(yīng)是單純租賃的交易關(guān)系，而是需要從經(jīng)營者的角度為出發(fā)點，從商業(yè)規(guī)劃、經(jīng)營管理等諸多方面給予經(jīng)營者信心。
（五）合理把握贏利模式
選擇商業(yè)地產(chǎn)贏利模式需要把握以下幾個方面的問題：
一是把握好項目的市場背景，認(rèn)真做好市場調(diào)查，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位，不要同質(zhì)化，不要跟風(fēng)，也不要想當(dāng)然。許多爛尾樓并不都是因為資金短缺造成的，主要還是開發(fā)商或合作伙伴對項目的市場研究不夠，市場定位不準(zhǔn)。
二是要考慮自己的投資實力，根據(jù)實力決定到底是賣，還是租，還是采用其他方式，自己實力達(dá)不到的贏利模式是無法駕馭的。
三是有無運作商業(yè)地產(chǎn)的人才團(tuán)隊，如果自己沒有現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)的理念，缺乏商業(yè)地產(chǎn)的操盤經(jīng)驗，而是用住宅開發(fā)的習(xí)慣性思維搞商業(yè)地產(chǎn)，不僅賺不到錢，甚至?xí)牙媳径假r了。
四是投資回報的期望值要設(shè)定好，是只賺開發(fā)投資的錢，還是把經(jīng)營管理的錢一起賺，是賺最大化利潤，還是賺平均利潤，是賺短期利潤還是謀求長遠(yuǎn)利潤，據(jù)此設(shè)定科學(xué)合理的贏利模式。
結(jié)語
總之，商業(yè)綜合體項目的招商必須以準(zhǔn)確的項目定位和規(guī)劃為基礎(chǔ)。項目銷售策劃應(yīng)包括主題定位、商業(yè)建筑物情景營造、商業(yè)業(yè)態(tài)組合布局、主力店、品牌店、特色商鋪區(qū)域計劃等，并形成清晰的招商規(guī)劃系統(tǒng)；在建筑規(guī)劃設(shè)計上，滿足商家要求，與商家充分溝通，滿足商家對建筑的種種特殊要求，比如層高、承重、出入口、機電等硬件配置，可以借鑒萬達(dá)的“商業(yè)訂單模式”，這樣可以降低項目的開發(fā)和招商風(fēng)險。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：項目管理；軟件；開發(fā)應(yīng)用；問題；對策
現(xiàn)在，信息技術(shù)發(fā)展速度越來越快，在這種背景下，企業(yè)需要應(yīng)對信息化變化的挑戰(zhàn)就必須高度重視軟件的開發(fā)在具體項目中的應(yīng)用。但目前一些企業(yè)在軟件的開發(fā)與應(yīng)用中存在著許多不容忽視的問題，需要我們認(rèn)真研究并努力解決。
一、項目軟件管理的基本內(nèi)涵
1、什么是項目管理
項目管理是在一定的約束條件下，以高效率地實現(xiàn)項目業(yè)主的目標(biāo)為目的，以項目經(jīng)理個人負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)和以項目為獨立實體進(jìn)行經(jīng)濟(jì)核算，并按照項目內(nèi)在的邏輯規(guī)律進(jìn)行有效的計劃、組織、協(xié)調(diào)、控制的系統(tǒng)管理活動。
2、為什么要有項目管理
沒有項目管理，項目也有可能成功。但沒有管理的項目，很難保證項目的利潤空間，對公司來說，虧損的風(fēng)險就大。所以，我們要有項目管理，以保證公司在總體上是盈利的，注意不是每一個項目都要盈利。
二、項目軟件管理的發(fā)展現(xiàn)狀
現(xiàn)在項目管理作為一種現(xiàn)代化管理方式在國際上已獲得了廣泛的應(yīng)用，從最初的國防、航天、建設(shè)工程領(lǐng)域，迅速發(fā)展到電子、通信、計算機、軟件開發(fā)、金融等行業(yè)以及政府機關(guān)的項目管理工作。隨著計算機、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的迅速發(fā)展，項目管理技術(shù)的不斷進(jìn)步，項目管理軟件產(chǎn)品層出不窮，其功能、特點、應(yīng)用對象也各不相同。從概念上講，軟件項目管理是為了使軟件項目能夠按照預(yù)定的成本、進(jìn)度、質(zhì)量順利完成，而對成本、人員、進(jìn)度、質(zhì)量、風(fēng)險等進(jìn)行分析和管理的活動。
軟件開發(fā)是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，牽涉到各方面的因素，實際工作中，經(jīng)常會出現(xiàn)各種各樣的問題，甚至面臨失敗。如何總結(jié)、分析失敗的原因，得出有益的教訓(xùn)，對一個公司來說，是在今后的項目中取得成功的關(guān)鍵。目前的軟件開發(fā)正逐步趨向于復(fù)雜化、多元化，大多數(shù)開發(fā)團(tuán)隊中都會出現(xiàn)同時開發(fā)多個版本、開發(fā)維護(hù)工作并存、多地點同時開發(fā)等情況，給軟件開發(fā)管理帶來了前所未有的困難。如果管理不善，必將造成版本混亂，各個開發(fā)人員的工作相互交叉、干擾，整個開發(fā)團(tuán)隊的工作在一種無秩序的不良狀況下運行，嚴(yán)重影響軟件產(chǎn)品開發(fā)的進(jìn)度和質(zhì)量。
三、項目軟件管理常見問題及解決策略
1、缺乏項目管理系統(tǒng)培訓(xùn)
項目經(jīng)理在項目管理方面的培訓(xùn)較少或不夠系統(tǒng)。項目經(jīng)理或管理人員不了解項目管理的知識體系和一些常用工具和方法，所以在實際工作中沒有項目管理知識的指導(dǎo)，完全依靠個人現(xiàn)有的知識技能，管理工作的隨意性、盲目性比較大。在軟件企業(yè)中，以前幾乎沒有專門招收項目管理專業(yè)的人員來擔(dān)任項目經(jīng)理，被任命的項目經(jīng)理主要是因為他們能夠在技術(shù)上獨當(dāng)一面，而管理方面特別是項目管理方面的知識比較缺乏。
解決策略：項目經(jīng)理接受系統(tǒng)的項目管理知識培訓(xùn)是非常必要的，有了專業(yè)領(lǐng)域的知識與實踐，再加上項目管理知識與實踐和一般管理的知識和經(jīng)驗的有機結(jié)合，必能大大提高項目經(jīng)理的項目管理水平。應(yīng)實行項目經(jīng)理知識技能資格考核制度，讓項目經(jīng)理自覺補充學(xué)習(xí)項目管理的知識和一些常用工具和方法。
2、項目計劃意識問題
項目經(jīng)理對總體計劃、階段計劃的作用認(rèn)識不足。項目經(jīng)理認(rèn)為計劃不如變化快，項目中也有很多不確定的因素，做計劃是走過場，因此制定總體計劃時比較隨意，不少事情沒有仔細(xì)考慮；階段計劃因工作忙等理由經(jīng)常拖延，造成計劃與控制管理脫節(jié)，無法進(jìn)行有效的進(jìn)度控制管理。沒有計劃或者是隨意的不負(fù)責(zé)任的計劃的項目是一種無法控制的項目。
解決策略：在高技術(shù)行業(yè)，日新月異是主要特點，因此計劃的制定需要在一定條件的限制和假設(shè)之下采用漸近明細(xì)的方式進(jìn)行不斷完善。提高項目經(jīng)理的計劃意識，采用項目計劃制定相關(guān)各種知識、技術(shù)、工具，加強對開發(fā)計劃、階段計劃的有效性進(jìn)行事前事后的評估。
3、管理意識問題
部分項目經(jīng)理沒有意識到自己項目經(jīng)理的角色，沒能從總體上去把握管理整個項目，而是埋頭于具體的技術(shù)工作，造成項目組成員之間忙的忙、閑的閑，計劃不周、任務(wù)不均、資源浪費。
解決策略：加強項目管理方面的培訓(xùn)，并通過對考核指標(biāo)的合理設(shè)定和宣傳引導(dǎo)項目經(jīng)理更好地做好項目管理工作。技術(shù)骨干在擔(dān)任項目經(jīng)理之前，最好能經(jīng)過系統(tǒng)的項目管理知識，特別是其中的人力資源管理、溝通管理的學(xué)習(xí)，并且在實際工作中不斷提高自己的管理素質(zhì)，豐富項目管理經(jīng)驗，提高項目管理意識。
4、風(fēng)險管理意識問題
項目經(jīng)理沒有充分分析可能的風(fēng)險，對付風(fēng)險的策略考慮比較簡單。項目經(jīng)理在做項目規(guī)劃時常常沒有做專門的風(fēng)險管理計劃文檔，而是合并在項目計劃書中。有些項目經(jīng)理沒有充分意識到風(fēng)險管理的重要性，對計劃書中風(fēng)險管理的章節(jié)簡單應(yīng)付了事，隨便列出幾個風(fēng)險，隨便地寫一些簡單的對策，對于后面的風(fēng)險防范起不到什么指導(dǎo)作用。
解決策略：通過學(xué)習(xí)項目管理知識掌握風(fēng)險識別、量化、對策研究、反應(yīng)控制的工具和方法掌握項目風(fēng)險管理所必備的知識。通過加強對項目規(guī)劃中風(fēng)險管理計劃的審核提高項目組的風(fēng)險管理意識。總結(jié)本行業(yè)項目中常見的風(fēng)險及其對策作為風(fēng)險管理計劃中必要的風(fēng)險內(nèi)容，并切實評估相應(yīng)對策的有效性和可行性。
5、不重視項目經(jīng)驗的總結(jié)
項目經(jīng)理在項目結(jié)束時有些是因為自身對寫文檔工作的興趣或意識，或者是因為緊接著要參加下一個項目，總體對項目總結(jié)的重視程度不夠。有些是項目總結(jié)報告一再拖延，有些是交上來的報告質(zhì)量較低，敷衍了事。
在大多數(shù)互聯(lián)網(wǎng)公司都是采用敏捷開發(fā)進(jìn)行產(chǎn)品迭代，因為其符合精益創(chuàng)業(yè)的最小可用品原則，以最快的迭代速度，時刻保持跟用戶之間的接觸并獲得反饋。我在擔(dān)任項目經(jīng)理期間，結(jié)合公司自身的情況，推出了一套適用于公司的敏捷開發(fā)項目管理流程。
項目管理的四大角色
產(chǎn)品經(jīng)理
產(chǎn)品經(jīng)理作為產(chǎn)品的第一責(zé)任人，負(fù)責(zé)帶領(lǐng)團(tuán)隊做出有價值的產(chǎn)品。
產(chǎn)品經(jīng)理的責(zé)任和義務(wù)：
清晰地表達(dá)產(chǎn)品的需求清單(需求記錄清晰，沒有歧義)
對產(chǎn)品需求清單的條目進(jìn)行歸納(同類需求合并，大需求拆分，前置需求后置需求歸類)
確保開發(fā)團(tuán)隊所執(zhí)行工作的價值(解決用戶的實際問題)
確保需求清單對所有人可見、透明、清晰，并指示團(tuán)隊的下一步工作(需求清單公開)
確保開發(fā)團(tuán)隊對產(chǎn)品需求清單中的條目達(dá)到一定程度的理解
項目經(jīng)理
項目經(jīng)理是項目進(jìn)度、項目質(zhì)量的監(jiān)督者，負(fù)責(zé)團(tuán)隊的進(jìn)度跟蹤和質(zhì)量把控，在敏捷迭代的模式中，項目經(jīng)理是一個服務(wù)式的領(lǐng)導(dǎo)。
項目經(jīng)理服務(wù)于產(chǎn)品經(jīng)理：
清晰地和開發(fā)團(tuán)隊溝通愿景、目標(biāo)和需求清單
找到有效管理需求清單的技巧
理解長期的產(chǎn)品規(guī)劃
項目經(jīng)理服務(wù)于團(tuán)隊：
指導(dǎo)開發(fā)團(tuán)隊自組織完成產(chǎn)品迭代
領(lǐng)導(dǎo)開發(fā)團(tuán)隊創(chuàng)造高價值的產(chǎn)品
幫助開發(fā)團(tuán)隊移除進(jìn)展過程中的障礙
協(xié)助開發(fā)團(tuán)隊進(jìn)行需求分解
評審小組
評審小組是由開發(fā)團(tuán)隊leader組成的團(tuán)體，評審小組從系統(tǒng)實現(xiàn)的角度評估需求的合理性、可行性，對產(chǎn)品的設(shè)計提出建設(shè)性意見。
評審小組的職責(zé)義務(wù)：
協(xié)助產(chǎn)品經(jīng)理評審方案的可行性，找出產(chǎn)品方案可能存在的問題
協(xié)助產(chǎn)品經(jīng)理評估方案預(yù)期的工時，讓產(chǎn)品經(jīng)理心中有數(shù)
協(xié)助產(chǎn)品經(jīng)理分析方案對其他模塊的影響，做好跨產(chǎn)品線協(xié)作
項目組成員
項目組成員作為需求的實現(xiàn)者，按照迭代計劃完成產(chǎn)品需求，交付高質(zhì)量的產(chǎn)品包。只有開發(fā)團(tuán)隊的成員才能創(chuàng)造產(chǎn)品的增量(產(chǎn)品增量通常指一次迭代交付的可用的軟件包)。
項目管理的四大工件
需求清單
產(chǎn)品需求清單是一個排序的列表，是一個持續(xù)完善的清單，包含所有產(chǎn)品需要的東西，也是產(chǎn)品需求變動的唯一來源。產(chǎn)品需求清單包含所有的特性、功能、需求、改進(jìn)和缺陷等對未來產(chǎn)品進(jìn)行的改變。
需求清單的內(nèi)容、可用性、優(yōu)先級等由且僅由產(chǎn)品經(jīng)理負(fù)責(zé)管理。
任務(wù)清單
任務(wù)清單是一份足夠具體的計劃，包含對需求清單的分解。開發(fā)團(tuán)隊在整個迭代過程中都會修改這份清單，比如開發(fā)團(tuán)隊對需求有了更多的了解，需要增加一些新的任務(wù)到清單中去。
任務(wù)清單的修改只能由項目經(jīng)理負(fù)責(zé)，該列表只屬于開發(fā)團(tuán)隊。
項目周報
項目周報是對項目組本周工作內(nèi)容的總結(jié)、以及下周的工作計劃匯報，同時項目周報需要及時反饋本周工作中存在的問題以及需要領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)的資源。
項目周報中切忌報喜不報憂，要反映項目的真實情況。
迭代總結(jié)記錄
在每個迭代結(jié)束后，項目組成員聚在一起召開總結(jié)會議，回顧一下在本次迭代過程中，哪些是做的好的，哪些是做的不好的，找出潛在的可以改進(jìn)的事項，作為將來的改進(jìn)計劃。迭代總結(jié)會議記錄就是這樣一份將會議過程記錄下來的清單已經(jīng)后續(xù)跟進(jìn)的依據(jù)。
項目管理的五大活動
需求清單梳理
產(chǎn)品經(jīng)理會從不同的來源，獲取各種需求。需求清單梳理的主要工作是根據(jù)需求優(yōu)先級進(jìn)行需求調(diào)研、分析需求、對需求歸類、對需求分解、預(yù)估下一個版本解決什么問題。
可行性評審例會
項目經(jīng)理組織評審小組對初步的產(chǎn)品方案進(jìn)行可行性評審，主要由技術(shù)團(tuán)隊發(fā)現(xiàn)其中可能存在的問題，給出建議。產(chǎn)品經(jīng)理根據(jù)評審小組給出的建議優(yōu)化產(chǎn)品方案，確保進(jìn)入迭代階段時應(yīng)該為當(dāng)時最優(yōu)的產(chǎn)品方案。
進(jìn)度評審例會
每個迭代以進(jìn)度評審會作為開始，項目組成員從需求清單中挑選出高優(yōu)先級需求并配合產(chǎn)品目標(biāo)組成當(dāng)前迭代的計劃。項目組成員對需求進(jìn)行拆解，形成一個個可獨立部署的任務(wù)，并對工作量進(jìn)行評估，若超出迭代周期則需要壓縮工作量或移出需求。
每日站立會
每日站立會議在同樣的時間和同樣的地點召開，會議準(zhǔn)時開始。每日站立會議不得超過15分鐘，每一個開發(fā)團(tuán)隊的成員都必須發(fā)言，會議中不進(jìn)行討論，發(fā)言內(nèi)容需提供以下信息：
昨天完成了什么
今天即將做什么
遇到了什么困難
每日站立會議即不是向管理層匯報，也不是向產(chǎn)品經(jīng)理、項目經(jīng)理匯報，它是開發(fā)團(tuán)隊的溝通會議，能幫助團(tuán)隊快速發(fā)現(xiàn)問題。項目經(jīng)理在會議結(jié)束后對會議中開發(fā)成員提出的困難進(jìn)行一定的援助。
責(zé)任心
作為項目經(jīng)理首先要有責(zé)任心。有了責(zé)任心，你會把項目當(dāng)成自己的孩子，傾注你的全部心血。責(zé)任，會驅(qū)使你關(guān)注項目的進(jìn)度，千方百計去尋找各種資源，推著項目往前走。甚至吃飯、睡覺，走路、坐車，都想著整個項目團(tuán)隊，想著他們還在加班加點，你可能很自然地給他們帶點夜宵、沖杯咖啡，犒勞員工。
有了項目經(jīng)理做表率，整個團(tuán)隊會鼎力支持工作，士氣非常高，技術(shù)問題也迎刃而解，得到領(lǐng)導(dǎo)稱贊和客戶肯定，項目將朝著預(yù)想的方向發(fā)展。
許多開發(fā)人員抱怨項目經(jīng)理一天沒干多少事情，而工資還挺高。其實，項目經(jīng)理一刻都沒閑著，他總在想著怎樣更好的執(zhí)行項目計劃，調(diào)整項目進(jìn)度等，腦子一直在不停地運轉(zhuǎn)，所以說項目經(jīng)理是心累。
善于溝通
PMBOK（項目管理的知識體系）指出，項目經(jīng)理75％～90％的時間用在溝通上。溝通無處不在，項目經(jīng)理要具備良好的溝通能力。如:跟領(lǐng)導(dǎo)報告工作進(jìn)度、跟客戶介紹產(chǎn)品及說明工作成果、跟項目成員交待工作、跟公司內(nèi)的其它人員爭取支持、跟合作廠商協(xié)調(diào)配合事項等。對項目經(jīng)理來說，每天大部分的時間是跟人溝通。項目經(jīng)理上有老板、客戶，下有項目組員，屬于夾板層，溝通不好，容易出事。
溝通的關(guān)鍵在于：在什么時間，用什么方式，將什么信息，傳達(dá)給什么人？特別要強調(diào)的是要做好溝通計劃。同時，要掌握項目干系人的溝通需求，滿足他們的期望！
當(dāng)然，溝通的方式有多種，正式的、非正式的。正式的有:各種評審會議、周例會、項目啟動會議、項目總結(jié)會議等，非正式的如:個人談話、餐桌上的聊天，MSN聊天等。要結(jié)合著使用各種溝通的技巧。有時候，非正式的溝通反而能獲得項目的實際信息，尤其是開發(fā)人員對項目的期盼、想法和思想。
引導(dǎo)客戶
“客戶是上帝”，但客戶不一定全對，而且有的時候是錯的，尤其在項目還沒開發(fā)出模型的時候，客戶有時根本不知道自己需要什么樣的東西。所以，在項目啟動會議后，雙方要“把丑話說在前面”，分清責(zé)任。
項目經(jīng)理要站在客戶的立場，努力滿足客戶的業(yè)務(wù)要求，讓軟件真正為客戶創(chuàng)造價值。但是，如果項目經(jīng)理總被客戶牽著鼻子走，就很容易陷入被動的局面，結(jié)果是客戶的需求一直在變化，造成程序不停地返工，項目總在原地打轉(zhuǎn)，很難推進(jìn)，久而久之，大家筋疲力盡，積極性嚴(yán)重受挫。最后，項目做得一蹋糊涂！
開發(fā)方和使用方，要講究“職位相當(dāng)”，要找有話語權(quán)、能拍板的客戶，統(tǒng)一接口人員，對需求的變更，不能說改就改，要做適當(dāng)?shù)淖兏刂疲P者一直建議要做到“落到紙面上”，有時需要客戶簽字確認(rèn)。
對于客戶提出的需求，項目經(jīng)理要憑借優(yōu)秀的技術(shù)水平、充沛的業(yè)務(wù)知識快速估算需求的變更需要多少開發(fā)工作量，有沒有更好的解決方法。理想的情況是程序基本不做改動，又能滿足客戶的需要。但筆者往往是采用變通的方法，換一種方式實現(xiàn)客戶的需求。這種情況下，需要項目經(jīng)理對系統(tǒng)結(jié)構(gòu)有全局的認(rèn)識，尺寸一定拿捏得很準(zhǔn)。
項目經(jīng)理有時充當(dāng)白臉、有時是黑臉，但無論如何，一定要維護(hù)組員的利益，筆者經(jīng)常看到很多項目經(jīng)理有意無意地在客戶面前說開發(fā)人員的不是，遇到客戶不滿意的地方，就指責(zé)開發(fā)人員。這種方法欠妥，筆者一般是跟客戶表態(tài)，向客戶承認(rèn)“錯誤”，回頭再找開發(fā)人員講道理，做到“內(nèi)部的問題內(nèi)部解決”。
不過，這些年筆者做過很多項目，不少是大型項目，作為項目經(jīng)理，筆者和客戶關(guān)系處理得很不錯，雙方合作很愉快，最后客戶變成了朋友。坦誠相待，有禮有節(jié)，“雙贏”是項目經(jīng)理努力的方向和追求的目標(biāo)。
預(yù)測風(fēng)險
風(fēng)險貫穿項目之始終。作為項目經(jīng)理，必須具有預(yù)測風(fēng)險的能力，如技術(shù)儲備是否滿足項目需要，人員是否充足，項目預(yù)算夠不夠等。
隨著項目的推進(jìn)，項目經(jīng)理要預(yù)測哪個環(huán)節(jié)會有風(fēng)險，并及早采取規(guī)避措施。很多風(fēng)險都是在和客戶、和老板的私下接觸才能獲取的，比如跨年度可能會換領(lǐng)導(dǎo)，國企的當(dāng)年預(yù)算必須當(dāng)年使用，跨年度將作廢等。
如果項目經(jīng)理像程序員一樣忙于整天的編程，而不關(guān)注項目風(fēng)險的變化，就會很被動，甚至措手不及。記住，風(fēng)險無處不在，作為項目經(jīng)理要引起足夠的重視，要有風(fēng)險意識，能預(yù)測風(fēng)險并控制風(fēng)險。
善于總結(jié)
筆者常說，“總結(jié)是為了提高，思考是為了做得更好”。尤其是年輕的項目經(jīng)理，經(jīng)驗不太豐富，只能一邊做，一邊總結(jié)，在總結(jié)中前進(jìn)。經(jīng)歷不等于經(jīng)驗，經(jīng)歷總結(jié)、沉淀后才能成為自己的經(jīng)驗。孔夫子說的“吾日三省吾身”，主要是多用心，經(jīng)常向經(jīng)驗豐富的前輩請教。
很多項目經(jīng)理，尤其是剛開始自己負(fù)責(zé)項目的項目經(jīng)理，總把項目的一些過失歸咎于外部因素，有時自以為正確，其實，常常犯先入為主的錯誤。其實要多從自身找原因，勇于自我批評，很多環(huán)節(jié)可以做得更好。
隨需應(yīng)變
“凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢”，做任何事情都必須有清晰的目標(biāo)和計劃，以目標(biāo)為導(dǎo)向。有了計劃，項目成員就看到了努力的方向，有“奔頭”和干勁，喚起員工的工作熱情，整個團(tuán)隊士氣很高。
當(dāng)然，軟件這個行業(yè)，尤其是做國內(nèi)項目，因為市場、客戶、軟件改進(jìn)等需求，需要調(diào)動各種資源，所以即使規(guī)模很大的專業(yè)化軟件公司，也沒有一成不變的計劃。雖然“計劃趕不上變化”，但項目經(jīng)理不要以此為借口而不重視計劃的連貫性。做計劃要留有適當(dāng)?shù)木彌_空間，松緊適度，隨需應(yīng)變！
市場主導(dǎo)研發(fā)，研發(fā)促進(jìn)市場。項目的三駕馬車:技術(shù)、業(yè)務(wù)、管理，哪個都不能少。項目的三要素:進(jìn)度、質(zhì)量、成本，項目經(jīng)理要牢牢貫徹。有的項目經(jīng)理沒有“成本”的概念，一味地追求完美，癡迷于技術(shù)，而忘記及時交付，這是軟件開發(fā)人員的通病。
激勵團(tuán)隊
項目組就是一個團(tuán)隊，項目經(jīng)理作為一個團(tuán)隊的領(lǐng)導(dǎo)，首先要認(rèn)知自己的角色，明確自己的職責(zé)，逐步加強與團(tuán)隊成員的關(guān)系，善于激勵別人，建立友好關(guān)系，要用不同的方式和不同的人打交道，同時要幫助績效不佳的人。所以說，項目經(jīng)理不能只是埋頭于技術(shù)鉆研，更重要的是帶動整個團(tuán)隊，燃起團(tuán)隊的激情，俗話說“兵熊熊一個，將熊熊一窩”。
其次，要明確團(tuán)隊目標(biāo)，制定團(tuán)隊守則，增強團(tuán)隊成員間的信任關(guān)系，給予員工挑戰(zhàn)性的工作，讓團(tuán)隊充滿生機和活力，給予表揚，協(xié)調(diào)人際沖突，處理危機。
最后，項目經(jīng)理要善于評估績效，做到獎懲分明，讓不好的傾向和行為習(xí)慣扼殺在初始階段。
一、 測試組組成測試組由測試組長和測試工程師組成。
二、 測試組工作職責(zé)負(fù)責(zé)理解軟件產(chǎn)品的功能要求，搭建配套的測試環(huán)境，然后 對其進(jìn)行系統(tǒng)測試，檢查軟件有沒有錯誤 (Bug)，決定軟件是否 具有穩(wěn)定性 (Robustness)，并寫出相應(yīng)的測試用例、各階段測試 報告。
（一） 測試組長工作職責(zé)：
1、 協(xié)調(diào)測試組與各個項目組之間的流程及工作關(guān)系；
2、 對各個項目的測試工作進(jìn)行統(tǒng)籌安排，并對各個項目的 測試工作進(jìn)行計劃、分工和管理；
3、 定期或不定期與各個項目負(fù)責(zé)人溝通項目進(jìn)度，隨時了 解項目進(jìn)展情況；
4、 對測試組成員的日常工作進(jìn)行評審考核；
5、 定期或不定期向部門總監(jiān)匯報工作情況；
6、 參與日常的軟件測試工作。
（二） 測試工程師工作職責(zé)：
1、 仔細(xì)閱讀項目規(guī)格說明、設(shè)計文檔、使用說明書等，充 分掌握軟件的性能、特點、使用方法、業(yè)務(wù)流程等，協(xié) 助測試組長制定項目的測試計劃；
2、 依據(jù)項目要求，搭建相應(yīng)的測試環(huán)境，維護(hù)測試設(shè)備；
3、按照測試計劃編寫測試用例，保證測試用例合理有效；
4、 根據(jù)測試計劃及測試案例，執(zhí)行測試，并根據(jù)產(chǎn)品特點 及測試要求，實施集成測試、系統(tǒng)測試等，及時發(fā)現(xiàn)軟 件缺陷，評估軟件的特性與缺陷；
5、 詳細(xì)記錄測試過程，編寫測試報告和對測試結(jié)果進(jìn)行分 析，通過測試，掌握軟件具有的能力、缺陷、局限等， 對軟件質(zhì)量給出評價性的結(jié)論與意見，整理測試文檔， 填寫軟件測試報告,編寫測試總結(jié)，為軟件開發(fā)成果提供 總結(jié)性意見；
6、 配合研發(fā)部門各項軟件產(chǎn)品，并詳細(xì)編寫產(chǎn)品 通知單；
7、 完成上級及部門其他領(lǐng)導(dǎo)交辦的臨時任務(wù)。
三、 測試組工作流程測試組的工作與項目開發(fā)進(jìn)度緊密相關(guān)，所以測試的工作流 程依據(jù)開發(fā)進(jìn)度分階段進(jìn)行大致分為以下幾個階段：
（一） 計劃和設(shè)計階段
1、 項目組成立時，確定項目需求及項目設(shè)計方案，了解軟 件產(chǎn)品的主體功能及實現(xiàn)目的；
2、 項目經(jīng)理下發(fā)測試預(yù)通知，通知內(nèi)容包括：正式交接測 試時間、測試規(guī)模預(yù)計估算等信息；
3、 召開測試啟動會議，會議內(nèi)容包括：開發(fā)團(tuán)隊與測試組 交接測試內(nèi)容，對測試目標(biāo)達(dá)成一致，商討測試計劃，
統(tǒng)一項目組的目標(biāo)和測試的工作重點；
4、 編寫測試計劃及相關(guān)文檔，依據(jù)測試啟動會議中確定的 目標(biāo)和重點，結(jié)合項目經(jīng)理下發(fā)的《測試任務(wù)書》，編寫
《測試計劃書》（見附件一）。計劃書的內(nèi)容應(yīng)該包括：
l測試需求：需要測試組測試的范圍，估算出測試所花 費的人力資源和各個測試需求的測試優(yōu)先級；
l測試方案：整體測試的測試方法和每個測試需求的測 試方法；
l測試資源：本次測試所需要的人力、軟件、硬件及技 術(shù)資源；
l 測試組角色：明確測試組人員的工作內(nèi)容及相關(guān)職責(zé)；
l里程碑：明確項目進(jìn)行過程中的測試組應(yīng)該關(guān)注的里 程碑；
l文檔報告：確定在項目測試過程中需要提交的測試計 劃，測試報告等；
l測試計劃編寫完畢后，需提交給全體項目組成員，由 項目成員綜合評審后，確定最終《測試計劃書》（見 附件二）。項目經(jīng)理要以此為依據(jù)，跟蹤監(jiān)控項目測 試進(jìn)度，評估測試計劃的可行性，完整性，并且在項 目結(jié)束后評估測試質(zhì)量。
5、 設(shè)計測試用例，依據(jù)《測試計劃書》相關(guān)內(nèi)容，根據(jù)每 一步測試計劃編寫全部的測試用例，測試用例必須能滿
足全部的測試需求。
（二） 測試實施階段
1、 實施測試用例，測試工程師依據(jù)《測試計劃書》中分配 的測試任務(wù)和測試用例，實施相應(yīng)的測試工作，并詳細(xì) 記錄測試過程及結(jié)果。
2、 提交測試報告，在實施測試用例的過程中，依據(jù)記錄的 測試過程和結(jié)果，填寫《測試報告書》，并由測試組長審 批后，上報項目經(jīng)理。項目經(jīng)理安排開發(fā)組修改相應(yīng)的 軟件產(chǎn)品。測試報告內(nèi)容包括：測試產(chǎn)品版本、測試人 員、測試時間、測試過程、產(chǎn)品運行BUG、產(chǎn)品缺陷狀態(tài)、 急待解決的問題。
3、 回歸測試，接到開發(fā)組的回歸測試通知后，測試組重新 拷貝修改后的最新版本，進(jìn)行回歸測試。回歸測試的用 例屬于測試用例的一部分或者全部測試用例，但不能超 出測試用例的范圍。
（三） 測試總結(jié)階段
1、 編寫測試總結(jié)報告：回歸測試全部通過完成后，由測試 組長整理填寫《測試總結(jié)報告》，報告主要內(nèi)容包括： 測試資源描述——參與測試人數(shù)，耗用測試時間； 測試結(jié)果摘要——描述各個測試需求的測試結(jié)果和功能 實現(xiàn)情況； 缺陷分析——按照缺陷的屬性分類進(jìn)行分析；
測試需求覆蓋率——如果在測試過程中未覆蓋到的測試 需求，在此應(yīng)詳細(xì)說明原因； 測試評估——對此次項目質(zhì)量進(jìn)行評估； 測試組建議——從測試組角度為項目組提出工作建議。
2、 測試驗收：項目經(jīng)理收到測試組長提交的測試總結(jié)報告 后，對此次測試工作進(jìn)行驗收。驗收內(nèi)容包括：測試效 果驗收、測試文檔驗收、測試工作評估、測試工作建議， 簽字驗收后，宣布此次測試結(jié)束。
3、 測試文檔歸檔：測試驗收結(jié)束后，對測試過程中涉及到 的各種標(biāo)準(zhǔn)文檔進(jìn)行歸類、存檔。相關(guān)文檔包括：測試 任務(wù)書、測試計劃書、測試用例、測試報告書、測試總 結(jié)報告、測試驗收報告等。
（四） 產(chǎn)品階段
關(guān)鍵詞：項目管理；MSF；軟件過程管理
中國絕大多數(shù)的軟件、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)在100人規(guī)模以下，開發(fā)團(tuán)隊幾十人左右，工作經(jīng)驗3年～9年，基本處于原始手工作坊式的刀耕火種階段，工業(yè)化的軟件研發(fā)流程和方法往往不執(zhí)行，或執(zhí)行不得力。本文引入微軟公司的MSF（Microsoft Solutions Framework）軟件開發(fā)模型，通過A企業(yè)的實踐證明，運用MSF框架的軟件工程過程管理能大大提高小型軟件開發(fā)公司的軟件研發(fā)能力，軟件的交付期也得到了基本保證。
一、 MSF基本模型
1. 組隊模型。MSF把軟件開發(fā)分成了六個小組，分別是：程序管理組、產(chǎn)品管理組、開發(fā)組、用戶培訓(xùn)組、測試組、安裝管理組。組隊的原則是小隊（一般3人～8人）、多側(cè)面；角色交叉、目標(biāo)一致；人員技術(shù)、業(yè)務(wù)精；關(guān)注能力和交貨期；對項目的前景認(rèn)識一致；人人參與設(shè)計；善于總結(jié)經(jīng)驗；共同管理、共同決策，項目人員同地工作等。
2. 過程模型。MSF過程模型主要確立了四個重要的里程碑：前景范圍確認(rèn)、項目規(guī)劃確認(rèn)、開發(fā)完成、對外，通過控制這四個里程碑來分解管理項目過程。
3. 應(yīng)用模型。MSF應(yīng)用模型是分層次的應(yīng)用模型，大體可分為三層，用戶層、業(yè)務(wù)層和數(shù)據(jù)層，各層次通過標(biāo)準(zhǔn)組件進(jìn)行封裝，互相通訊調(diào)用來完成系統(tǒng)任務(wù)。
4. 風(fēng)險模型。MSF風(fēng)險管理過程主要包括：風(fēng)險識別、風(fēng)險表述，通過分析、計劃、跟蹤和控制過程，最終解除風(fēng)險。
二、 MSF在A企業(yè)呼叫中心項目中的具體應(yīng)用
本文以A企業(yè)呼叫中心項目為例（合計開發(fā)人員50人），結(jié)合該項目中的數(shù)據(jù)資料，對此項目中服務(wù)商的選擇進(jìn)行具體的分析和研究。
1. 組隊模型裁減。首先，確立項目經(jīng)理角色，符合一般企業(yè)的管理模式，比較容易被接受。如果有多人同時負(fù)責(zé)的話，容易產(chǎn)生責(zé)權(quán)理不清楚，互相扯皮的現(xiàn)象。有一個項目經(jīng)理對項目完全負(fù)責(zé)，遇到問題容易很快得到解決；他作為項目組代表，負(fù)責(zé)向上級匯報工作，能使其他人全力投入到項目中，而不至于在日常的事務(wù)中耽誤太多時間，從而在某種程度上也提高了工作效率。
產(chǎn)品管理經(jīng)理（以下簡稱產(chǎn)品經(jīng)理）是項目中非常重要的角色，他可以對技術(shù)不是很精通，但是必須對產(chǎn)品所服務(wù)的領(lǐng)域非常熟悉，最好是領(lǐng)域?qū)＜遥谒膸ьI(lǐng)下，項目才不至于偏離預(yù)先設(shè)定的前景范圍。他必須對產(chǎn)品的需求能做出很好的把握，在適當(dāng)?shù)臅r候能進(jìn)行流程重組，對產(chǎn)品的可用性和易用性有最終決定權(quán)。通過設(shè)定產(chǎn)品經(jīng)理，主要的感覺是產(chǎn)品受用戶的歡迎程度增加了，無用的特性少了，因而也更容易成功。
2. 開發(fā)過程管理。在過程模型上，主要包括四個重要里程碑：①前景/范圍確認(rèn)；②項目規(guī)劃確認(rèn)；③開發(fā)完成；④對外。
A企業(yè)把MSF的各個階段對應(yīng)到傳統(tǒng)的項目開發(fā)各階段，目的是使企業(yè)所有人員便于理解和使用。其中“前景范圍確認(rèn)”對應(yīng)傳統(tǒng)的“可行性分析”；“項目規(guī)劃確認(rèn)”對應(yīng)“需求分析”和“項目計劃”；“首次運行”對應(yīng)“開發(fā)完成”，“”的意思和傳統(tǒng)基本相同。同時，A企業(yè)根據(jù)企業(yè)的具體情況對流程進(jìn)行了相應(yīng)調(diào)整，把整個流程分為可行性分析、需求分析、開發(fā)計劃、開發(fā)過程和結(jié)項總結(jié)五個階段，下面分別進(jìn)行說明。
（1）可行性分析。在做可行性分析的時候，要充分考慮企業(yè)以前的各種技術(shù)和市場積累，還有目前的資源可用性情況，特別是要做好風(fēng)險分析。通常企業(yè)在項目立項前沒有充分考慮各種情況，認(rèn)為這個項目比較簡單，應(yīng)該沒什么問題，結(jié)果是沒有做得很成功，進(jìn)度上也拖了一段時間。在后來結(jié)項分析的時候，認(rèn)為主要的問題就是領(lǐng)域的區(qū)別造成了企業(yè)內(nèi)部沒有人對該領(lǐng)域特別熟悉，缺乏領(lǐng)域?qū)＜遥ι鲜鲲L(fēng)險估計不足，也沒有對風(fēng)險進(jìn)行較好的管理，所以造成了項目的不成功。
上面提到，可行性分析一般是由未來的項目經(jīng)理和產(chǎn)品經(jīng)理完成，必要時還需要市場人員的參與，項目經(jīng)理主要考慮技術(shù)可行性，包括項目最初估計的進(jìn)度表和資源需求情況；產(chǎn)品經(jīng)理主要考慮市場和經(jīng)濟(jì)上的可行性（主要是針對軟件產(chǎn)品而言）。只有預(yù)先對各種問題進(jìn)行完備的分析后，才能得出正確的決策。不要到后來因為那些事先沒考慮到的，但應(yīng)該想到的各種原因造成項目失敗；或者雖然完成了，但是沒有取得預(yù)期的效果，不能給企業(yè)帶來較好的收益。
只有在可行性分析通過評審，企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)者認(rèn)可的情況下才能付諸實施。通過可行性分析，揭示了即將面臨的各種問題及風(fēng)險，使得企業(yè)內(nèi)部對該項目有了一致的認(rèn)識，在后來的資源申請上也更容易得到高層支持，更易于導(dǎo)致項目成功。
（2）需求分析。需求管理是軟件開發(fā)中非常重要的部分，在一般的MIS型項目中，準(zhǔn)確的把握需求往往是項目成功的關(guān)鍵。但需求管理也是個困難的過程，太多項目的需求都沒有良好的管理過程，往往導(dǎo)致項目后期的大量修改或者直接使項目失敗。
需求的管理主要由產(chǎn)品經(jīng)理負(fù)責(zé)，其中最終用戶的實時參與是一個非常重要的因素。在需求采集階段，A企業(yè)主要采用了原型法，使用建立最終產(chǎn)品的界面，然后把功能實現(xiàn)和界面一一對應(yīng)起來，和用戶進(jìn)行討論，并不斷的修改界面。最終在基本達(dá)成一致后，對應(yīng)原型寫出需求規(guī)格說明書，在評審后納入基線管理。
在需求的制定過程中，產(chǎn)品經(jīng)理必須和項目經(jīng)理、開發(fā)人員、測試人員進(jìn)行良好的溝通，使項目組全體都參與到需求分析中來，并共同確定需求的關(guān)鍵特性：①項目的范圍：在需求分析中，首先必須明確項目的范圍，去掉那些看似屬于該項目其實不該在項目中的需求特性。特別是在一些MIS項目中，客戶往往把一些屬于他們的日常工作但不屬于該項目的需求提交給項目組，這時就必須分清項目的范圍，不要在項目中加入太多不應(yīng)該做的東西，否則往往會導(dǎo)致項目范圍無限擴大，最終只能是使項目失敗。②需求的優(yōu)先級：需求的優(yōu)先級是非常重要的特性，只有在準(zhǔn)確把握的需求優(yōu)先級的基礎(chǔ)上才可能規(guī)劃外部里程碑（產(chǎn)品版本）和內(nèi)部里程碑（開發(fā)的階段性，后面會講到）。通常是用戶最關(guān)心，使用最頻繁的功能應(yīng)該屬于高優(yōu)先級，而那些不怎么重要或很少用到的功能應(yīng)該屬于低優(yōu)先級。A企業(yè)必須在產(chǎn)品的開始版本和項目的開始就把重點放在高優(yōu)先級的需求上，而對于低優(yōu)先級的功能可以在項目后期根據(jù)需要進(jìn)行裁減或納入下一個版本規(guī)劃。③產(chǎn)品的易用性：產(chǎn)品的易用性反映在原型中，是原型法的一個非常重要的作用。很多產(chǎn)品的失敗其一個重要原因就是易用性比較差，雖然它在功能上滿足了用戶需求，甚至可以說功能很強大。通過原型法，能讓用戶看到并模擬使用最終的產(chǎn)品界面，能在需求階段通過修正軟件界面來適應(yīng)用戶的偏好，從而在很大程度上提高了產(chǎn)品的易用性，使項目更容易成功。④其他需求特性：如性能要求、健壯性等。這些特性是產(chǎn)品的非功能性需求，也是項目成功的關(guān)鍵因素，特別是在一些大型的涉及重要領(lǐng)域的管理信息系統(tǒng)中。
需求分析完成后，項目組需要對項目的初步計劃進(jìn)行重新審定，一般都需要變更項目時間表和資源需求。需求分析的完成也意味著項目其他部分可以齊頭并進(jìn)，如概要設(shè)計、測試計劃、用戶說明書，這也在某個方面證明了需求分析的重要性——它是下面所有活動的基礎(chǔ)和準(zhǔn)繩。
（3）開發(fā)計劃。軟件開發(fā)中的計劃性是非常重要的，一個沒有良好計劃的開發(fā)項目能夠成功的機會非常小，除非有天才的程序員再加上好運氣。開發(fā)計劃的主要內(nèi)容包括：項目進(jìn)度安排、人力資源安排，風(fēng)險管理策略等。
項目的進(jìn)度安排和人力資源安排可能是開發(fā)計劃中最重要的部分，也是最難以估計的部分。一般國內(nèi)的中小軟件企業(yè)對項目工作量和開發(fā)人員能力的量化程度不高，所以導(dǎo)致進(jìn)度和資源安排不確切，有時候甚至是相差很遠(yuǎn)。目前一個最實際的辦法就是根據(jù)以往項目的積累，但必須要求是同一領(lǐng)域的類似項目，這樣才有較強的可比性。由于這些計劃安排是預(yù)估粗略的，所以還必須在以后的項目各階段完成后進(jìn)行合理的變更，反應(yīng)項目的實際需求。微軟的辦法是把進(jìn)度估計的權(quán)限交給開發(fā)人員，由開發(fā)人員根據(jù)自己的經(jīng)驗進(jìn)行估計，由于一般開發(fā)人員往往會高估自己的能力，估計的進(jìn)度也會相應(yīng)偏短，最后再做適當(dāng)?shù)难娱L。這種辦法有它合理的地方，在中國還需進(jìn)行實踐摸索。
對于進(jìn)度的估計業(yè)界有個經(jīng)驗公式，即最初預(yù)估的時間再乘以2.5，可能是最后的完成時間。因為許多人在估計進(jìn)度的時候，往往忽略了很多非開發(fā)時間，如與客戶溝通的時間、項目組溝通時間、企業(yè)培訓(xùn)時間、假期等，所以在估計進(jìn)度的時候，一定要全方位周全考慮，在盡可能的情況下寧愿把進(jìn)度估計的長一點，免得在項目后期導(dǎo)致非常被動的局面。后面將具體講到采取的階段性的開發(fā)方法，這種方法的運用反映在進(jìn)度估計時必須在各階段間預(yù)留緩沖時間，以解決那些事先沒有預(yù)料到的活動。如果進(jìn)度表和要求的出貨時間有沖突，寧愿砍掉一些不重要的功能，也不要盲目增加人手，這種做法可能會導(dǎo)致產(chǎn)品質(zhì)量下降，最終得不償失。
（4）開發(fā)過程。在項目的開發(fā)過程中，A企業(yè)采用了階段式的開發(fā)過程，這也是微軟企業(yè)所推薦的開發(fā)過程。在開發(fā)過程的初期，首要的活動是概要設(shè)計。概要設(shè)計的目標(biāo)是簡單、適用、能夠覆蓋所有的需求并能支持后面的階段式開發(fā)。微軟的應(yīng)用方案解決模型是基于服務(wù)的三層（多層）架構(gòu)，包括用戶層，業(yè)務(wù)層和數(shù)據(jù)層，各層之間采用標(biāo)準(zhǔn)的接口進(jìn)行通訊。
階段開發(fā)過程不是傳統(tǒng)的根據(jù)模塊劃分來依次完成各模塊，最后再進(jìn)行項目的整合，而是在每個階段完成后，項目都可以推出產(chǎn)品，只不過該產(chǎn)品的功能比最終產(chǎn)品的功能弱一些。階段性完成項目比傳統(tǒng)的開發(fā)方法最明顯的優(yōu)點是不必到項目的末期才開始整合產(chǎn)品，使產(chǎn)品模塊之間協(xié)作產(chǎn)生的問題及早產(chǎn)生，也及早修正，從而項目的風(fēng)險也大大減小。當(dāng)然采用階段性開發(fā)方法也有相應(yīng)的代價，最大的代價可能是反復(fù)的整合、測試已經(jīng)完成的模塊，但采用相應(yīng)的一些自動化工具可以減小這個代價。
一般在開始的階段進(jìn)行的是系統(tǒng)架構(gòu)和最重要的功能，后面的階段是相對不怎么重要的功能。這樣的分配有利于最終用戶在早期就能看到系統(tǒng)的大致模樣，便于他們及早的對產(chǎn)品提出意見，并對相應(yīng)的錯誤進(jìn)行修改；也有利于項目組在項目后期時間很緊的情況下，去掉一些不重要的功能，把它們納入下一個版本處理，確保產(chǎn)品的推出時間。迭代的順利進(jìn)行依賴于良好的架構(gòu)設(shè)計，前面階段的設(shè)計應(yīng)該給后面要加入的功能預(yù)留出各種接口，并能使后面的工作在前面的基礎(chǔ)上繼續(xù)進(jìn)行下去。
這種在開發(fā)階段的迭代方式不同于整個項目的完全迭代開發(fā)，后者是項目的需求、概要設(shè)計、開發(fā)等全部是迭代進(jìn)行，一次迭代要進(jìn)行所有的項目活動。至于誰優(yōu)誰劣可能在不同的情況下有不同的說法，需要根據(jù)項目和自身的情況合理采用。還有就是迭代的次數(shù)也要根據(jù)項目的具體情況而定。不能太多，導(dǎo)致重復(fù)的工作量過大；也不能太少，使得該方法退化到傳統(tǒng)方法。通常把項目分了四個階段：架構(gòu)完成、主要功能完成、其他功能完成、整合發(fā)行。實踐證明，這樣的實施比傳統(tǒng)方法確實在很大程度上減小了項目失敗的風(fēng)險，再沒有產(chǎn)生那種“似乎永遠(yuǎn)也做不完的感覺”。
（5）結(jié)項總結(jié)。很多企業(yè)在項目完成后往往忽視了最后的總結(jié)，沒有把在上個項目中得到的經(jīng)驗教訓(xùn)進(jìn)行分析，轉(zhuǎn)化成企業(yè)的巨大財富。項目的總結(jié)是整個項目的不可缺少的重要組成部分，只有通過詳盡的充分的項目總結(jié)，才能使項目組的所有成員對項目的歷程有一個清楚的了解，提高他們對軟件項目的認(rèn)識。
A企業(yè)的做法是在項目完成后首先由各個項目成員寫出各自的總結(jié)報告，包括所從事的工作、任務(wù)的完成情況、遇到的問題及解決方案、對項目過程的意見和自己的想法等內(nèi)容。項目負(fù)責(zé)人需要把整個的項目歷程整理成一份文件，其中包括項目的介紹、項目進(jìn)行的具體資料（如實際花費時間、源代碼數(shù)、功能模塊數(shù)量等）、項目計劃與實際的比較等。
在上述完成后，全體項目參與人員舉行項目結(jié)項工作會議，對各人所列舉的問題及想法進(jìn)行討論，目的是得出好的經(jīng)驗教訓(xùn)，從而指導(dǎo)后面項目過程。會議可由分別針對的問題分為幾個部分，如項目過程方面的、質(zhì)量管理方面的、技術(shù)方面的等，整合后形成結(jié)項會議報告。
項目負(fù)責(zé)人最后把項目歷程、資料、在結(jié)項會議中總結(jié)的經(jīng)驗教訓(xùn)等整理成一份總的項目過程文件，歸檔并分發(fā)到各成員和上層領(lǐng)導(dǎo)，并由項目經(jīng)理向上層領(lǐng)導(dǎo)匯報，這時，一個完整的項目才真正告一段落。這些項目資料給以后的項目提供很好的模板和借鑒意義，并可以作為以后項目預(yù)估的依據(jù)。
3. 風(fēng)險管理。微軟企業(yè)認(rèn)為，軟件開發(fā)是一個風(fēng)險驅(qū)動的過程，由此可看出風(fēng)險管理在軟件項目中的重要性。一個項目的風(fēng)險有許多來源，如客戶、進(jìn)度、開發(fā)過程、人力資源等，忽視風(fēng)險的后果可能是成本超支、進(jìn)度推后，最嚴(yán)重導(dǎo)致項目失敗。
MSF的風(fēng)險管理原則是：①風(fēng)險應(yīng)該在整個項目的進(jìn)程中一直被估計，并且作為項目決策的依據(jù)之一。②有效的風(fēng)險管理過程覆蓋了所有關(guān)鍵的人力、過程、商務(wù)及技術(shù)領(lǐng)域。③風(fēng)險在納入管理前必須被清晰的表述。④重要的風(fēng)險必須優(yōu)先被處理。
MSF風(fēng)險管理過程包括以下階段：風(fēng)險識別、風(fēng)險陳述、風(fēng)險分析、處理計劃、風(fēng)險跟蹤、風(fēng)險控制、風(fēng)險解除。
在中小企業(yè)的風(fēng)險管理過程中，一般項目經(jīng)理擔(dān)任風(fēng)險管理員的角色，但同時需要另外的資深開發(fā)人員輔助，一起完成風(fēng)險管理的任務(wù)。他們負(fù)責(zé)維護(hù)十大風(fēng)險清單（不一定非要列出十個），并在項目進(jìn)程中隨時對風(fēng)險清單進(jìn)行更新。對風(fēng)險的評級MSF采用的方式是：風(fēng)險影響程度=風(fēng)險的可能性×風(fēng)險發(fā)生造成的損失，根據(jù)風(fēng)險影響程度的大小對風(fēng)險進(jìn)行評級。
在項目實施中，A企業(yè)總結(jié)的一些高風(fēng)險事件主要有：需求的不準(zhǔn)確、項目時間表過于短促、開發(fā)一個從前沒進(jìn)入的領(lǐng)域軟件、開發(fā)人員對工具的不熟悉、人員流動頻繁、使用了外部軟件中間件等。如果對這些風(fēng)險不提前做出計劃，可能會對項目的順利進(jìn)行造成極大的破壞，甚至直接導(dǎo)致項目失敗。針對每一個風(fēng)險，A企業(yè)需要列出who， when， how， how much等事項，并對風(fēng)險處理的結(jié)果進(jìn)行追蹤，最后決定是否已經(jīng)解除風(fēng)險或再進(jìn)入風(fēng)險處理循環(huán)。
三、 總結(jié)
引入MSF管理思想后，項目的成功率比原來增大了很多。企業(yè)研發(fā)流程必須盡可能MSF模型化，工具化，沒有銀彈。所有的這一切都是在一個公共的工具平臺上，至少需要需求管理工具、版本控制工具、日志構(gòu)建工具、Bug管理工具等。德魯克認(rèn)為，管理既不是科學(xué)，也不是藝術(shù)，管理是實踐，正如軟件工程的世界級大師Ivar Jacobson所說，“我相信沒有一種技術(shù)、沒有一種流程能夠解決所有的問題，我更相信基于實踐的方式。你需要用不同來源的實踐，結(jié)合自己的流程，改進(jìn)自己的流程和工作方式，這樣才能立于不敗之地。”
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基金項目：福建省社會科學(xué)規(guī)劃一般項目（項目號：2011B223）。
【關(guān)鍵詞】軟件；軟件開發(fā)；工程；文檔；生存周期；維護(hù)
1.前言
1.1 軟件開發(fā)的規(guī)范化工程化
隨著計算機技術(shù)、信息技術(shù)、多媒體技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、通信技術(shù)等的發(fā)展，各行各業(yè)的眾多工作越來越依賴計算機的應(yīng)用，一方面使社會對軟件產(chǎn)品的需求量增大。另一方面計算機軟件產(chǎn)品在投入使用過程中，軟件程序在運行時發(fā)現(xiàn)錯誤要設(shè)法改正；用戶有了新的需求時要對程序做相應(yīng)的修改；硬件系統(tǒng)或系統(tǒng)軟件（主要是操作系統(tǒng)）的更新修改程序發(fā)適應(yīng)新的工作環(huán)境。以上種種工作都對軟件開發(fā)和軟件維護(hù)提出要規(guī)范化工程化工作，
1.2 規(guī)范化工程化的目標(biāo)
特別是軟件生產(chǎn)及維護(hù)進(jìn)入規(guī)范化工程化的軟件工程時代，任何參加這些軟件工程的人員，要在工程項目的總體要求和技術(shù)規(guī)范的約束下開展工作。組織實施軟件工程項目，從技術(shù)各管理上采取了措施使在軟件開發(fā)達(dá)到以下主要的目標(biāo)：生產(chǎn)成本較低、軟件功能達(dá)標(biāo)、軟件性能較好、軟件易于移植、維護(hù)費用低、按時完成開發(fā)工作。為了達(dá)到這樣的目標(biāo)，特別要重視文字資料工作即軟件文檔。
1.3 軟件文檔的概念
軟件文檔（document）也稱文件，通常指的是一些記錄的數(shù)據(jù)和數(shù)據(jù)媒體，它具有固定不變的形式，可被人和計算機閱讀。。軟件文檔是與軟件開發(fā)、維護(hù)和使用有關(guān)的文字材料，如技術(shù)文檔、設(shè)計文檔、版本說明文檔等，它和計算機程序共同構(gòu)成了能完成特定功能的計算機軟件。
2.軟件文檔的作用
2.1 提高軟件項目開發(fā)過程的透明度，為項目管理提供了依據(jù)
軟件是一種邏輯實體，而不是物理實體，軟件產(chǎn)品不像生產(chǎn)其它產(chǎn)品看得見，摸得著。故在軟件的開發(fā)生產(chǎn)過程中沒有明顯的制造過程。我們知道，硬件產(chǎn)品和產(chǎn)品資料在整個生產(chǎn)過程中都是有形可見的，軟件生產(chǎn)則有很大不同，文檔本身就是軟件產(chǎn)品。
軟件文檔詳細(xì)記錄了軟件項目開發(fā)過程中發(fā)生的事件，將通常“不可見的”軟件開發(fā)進(jìn)程轉(zhuǎn)換成“可見的”文字資料，使軟件項目開發(fā)過程的能見度、透明度提高了，是項目的管理的依據(jù)。軟件產(chǎn)品在軟件開發(fā)過程中管理者需要了解開發(fā)進(jìn)度、存在的問題和預(yù)期目標(biāo)。每一階段計劃安排的定期報告提供了項目的可見性。定期報告還提醒各級管理者注意該部門對項目承擔(dān)的責(zé)任以及該部門效率的重要性。開發(fā)文檔規(guī)定若干個檢查點和進(jìn)度表，使管理者可以評定項目的進(jìn)度，如果軟件文檔有遺漏，不完善，或內(nèi)容陳舊，則管理者將失去跟蹤和控制項目的重要依據(jù)。
2.2 跟蹤軟件項目開發(fā)過程，使項目質(zhì)量得到保證
軟件項目開發(fā)過程的每一個階段有必須完成的文檔。那些負(fù)責(zé)軟件質(zhì)量保證和評估系統(tǒng)性能的人員需要程序規(guī)格說明、測試和評估計劃、測試該系統(tǒng)用的各種質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以及關(guān)于期望系統(tǒng)完成什么功能和系統(tǒng)怎樣實現(xiàn)這些功能的清晰說明；必須制訂測試計劃和測試規(guī)程，并報告測試結(jié)果；他們還必須說明和評估完全、控制、計算、檢驗例行程序及其他控制技術(shù)。這樣完成對軟件項目的過程進(jìn)行跟蹤，滿足質(zhì)量保證人員和審查人員上述工作的需要。
每一個階段結(jié)束前都要對該階段據(jù)所完成的文檔或程序進(jìn)行評審或測試，以便發(fā)現(xiàn)問題，排除故障，及時改正錯誤。有了軟件文檔的跟蹤，可及時審查軟件項目，保證軟件質(zhì)量。
2.3 便于各人員之間的交流與合作，是各任務(wù)之間聯(lián)系的憑證
軟件文檔在軟件開發(fā)人員、軟件管理人員、維護(hù)人員、用戶以及計算機之間的多種橋梁作用。使系統(tǒng)管理員、操作員、用戶、管理者和其他有關(guān)人員了解系統(tǒng)如何工作，以及為了達(dá)到他們的各自的目的，如何使用系統(tǒng)。
大多數(shù)軟件開發(fā)項目通常被劃分成若干個任務(wù)，并由不同的小組（下轉(zhuǎn)第74頁）（上接第17頁）去完成。項目小組內(nèi)部、項目平行開發(fā)的各小組之間進(jìn)行交流與聯(lián)系是通過軟件文檔。大多數(shù)系統(tǒng)開發(fā)方法為任務(wù)的聯(lián)系規(guī)定了一些正式文檔學(xué)科方面的專家建立項目；分析員闡述系統(tǒng)需求，向設(shè)計員提供正式需求規(guī)格說明；設(shè)計員制定總體設(shè)計，向程序員提供正式設(shè)計規(guī)格說明；程序員編制詳細(xì)的程序代碼；質(zhì)量保證專家和審查員評價整個系統(tǒng)性能和功能的完整性；負(fù)責(zé)維護(hù)的程序員改進(jìn)各種操作或增強某些功能。各種人員需要的互相聯(lián)系、互相交流、互相合作是通過文檔資料的復(fù)制、分發(fā)和引用而實現(xiàn)的。
2.4 支持軟件項目使用時的維護(hù)，發(fā)揮軟件的最大效率
軟件文檔提供系統(tǒng)開發(fā)的全部必要技術(shù)資料。可以幫助維護(hù)保熟悉系統(tǒng)，順利完成軟件的安裝。在軟件運行過程中出現(xiàn)的各種問題可及時排除，及時處理，幫助客戶使用軟件操作順利地利用軟件進(jìn)行工作。軟件運行過程找出并修正錯誤，改進(jìn)系統(tǒng)以適應(yīng)用戶需求的變化或適應(yīng)系統(tǒng)環(huán)境的變化，開展維護(hù)工作，延長軟件的生存周期，使軟件的效率發(fā)到最大化。
2.5 記錄軟件的歷史，為今后的軟件開發(fā)提供參考
軟件文檔作為“記錄軟件歷史的語言”，軟件文檔可用作以后項目的一種資源，軟件項目的一種借鑒。通常文檔記載系統(tǒng)的開發(fā)歷史，可使有關(guān)系統(tǒng)結(jié)構(gòu)的基本思想為以后的項目利用。系統(tǒng)開發(fā)人員通過審閱以前的系統(tǒng)以查明什么部分已試驗過了，什么部分運行得很好，什么部分因某種原因難以運行而被排除。系統(tǒng)文檔有助于完成軟件的移植或?qū)④浖D(zhuǎn)移到各種新的系統(tǒng)環(huán)境中。
軟件文檔中還包含著“項目開發(fā)總結(jié)報告”自我總結(jié)的部分，有的項目負(fù)責(zé)人對這些文件往往不大在意，其實在這些文件中除了有關(guān)的軟件項目的數(shù)據(jù)外，對項目的過程的進(jìn)行了總結(jié)，優(yōu)、缺點盡在其中，學(xué)習(xí)和借鑒這些文件對今后的工程管理將會有很大的促進(jìn)作用。
3.總結(jié)
在軟件工程時代，正確的使用軟件文檔對軟件產(chǎn)品按質(zhì)按量的交付使用，對于充分發(fā)揮軟件產(chǎn)品的效益有著重要意義，故在軟件開發(fā)中要重視軟件文檔的編寫。
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