發布時間：2022-03-18 00:20:40
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物業管理制度是物業工作人員在進行物業管理過程中需要遵守的準則和規范，主要起到兩方面作用。首先是通過這一制度進行公司的內部控制，通過制度性內容，明確管理工作的整體流程，并劃定職權范圍，在此基礎上強化公司工作效率。這樣職工才能夠盡心竭力地工作，各部門之間才能夠相互配合與幫助，相關物業工作能夠有效開展。另一層作用是能夠明確自身權利，并對物業工作的各方職權范圍進行明確劃定，同時對居民住戶進行合理約束。
二、管理制度的缺陷
盡管物業管理這一行業由來已久，但是在我國范圍內還屬于新興行業，相關制度還不完善，這就難免在運作過程中出現各種問題。
1.物業管理法規不完善
物業管理在我國還處于起步階段，還沒有形成實際的管理工作經驗，在這種情況下，很難針對居民的具體生活問題進行關注以及管理，這在某種程度上是因為有關主管部門沒有制定出明確的規定，對很多方面的內容沒有明確的法律條文進行約束，最終在時間的推移之下，管理工作日漸松散，致使小區環境出現污染和破壞。
2.缺乏完善的業主自治制度
由于國情不同，我國在物業領域中還沒有形成完善的主管機構，相關工作的效率也很低，業主也不能夠通過法律進行權益上的自我維護。
三、改善現狀的對策
總體來講，物業管理工作在我國還需要進行進一步完善，很多矛盾性問題難以通過正規手段進行根治，很多時候出現特殊情況，沒有相關法律或者規定進行約束，在這種情況下，只有對先進的管理經驗進行借鑒，對整個行業進行科學規劃，促進行業的整體規范，這樣一來，整個物業行業才能夠走向正軌與規范。
1.平衡物業市場的供給雙方
就目前來講，我國在物業管理方面所應用的模式屬于自建自管型，在這種情況下，管理水平較大程度上需要依賴物業公司。在這種情況下，就需要通過開發商進行規范和約束，同時發動政府進行相關規定，出臺相關政策，不直接對物業管理進行行政化干預，而是通過有效監督，促使管理公司進行規范化管理。在這個過程中，需要建立一個平等的平臺，使物業管理的供需雙方，無論是在權力還是義務上，都能夠處于平衡狀態，處于平等的位置。同時，還需要對物業管理的相關事宜進行精細化規范，明確工作流程中的每一個細節，使得管理能夠擁有一個量化的標準進行評價。在這種情況下，可以使物業管理上的糾紛事件有效避免，使物業公司的工作能夠有所進步。
2.強化業主的主體性地位
首先要對相關規定進行明確了解，使得業主能夠明確自身權益，同時還應發揮政府的力量，明確物業管理在政府管理系統中的具置，一旦出現物業糾紛，政府能夠及時出面，對事件發展的導向進行合理控制。同時還能夠使業主認識到物業管理對于城市建設的重要作用，緩解業主與物業公司之間針鋒相對的狀態，在這種情況下，物業管理的狀況將能夠得到極大改善。確立反饋機制，使得業主能夠擁有對于物業管理進行評價的權力，在這種機制下，能夠實現物業管理的良性運轉。其次，物業公司應強化市場意識，推行商品式的服務理念，促進業主對于合理服務需求的意識，使得管理結構更加趨于合理，兼顧供需雙方的實際狀況及意愿。
四、結語
關鍵詞：前期物業管理；法律關系；法律責任
中圖分類號：D92 文獻標識碼：A
文章編號：1009-0118（2012）04-0093-02
前期物業管理是指在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，由建設單位選聘物業服務企業實施的物業管理。物業管理作為一個新興的行業，在我國仍處于發展階段，在其逐步走向成熟的過程中也暴露出許多深層次的法律問題，在審判實踐中也面臨許多問題。近年來，在實踐中，有關前期物業管理的糾紛越來越常見，并且它作為一種新類型案件審理難度較大。我國于2003年出臺的行政法規《中華人民共和國物業管理條例》，結束了前期物業管理的缺失狀況，2007年頒布了《中華人民共和國物權法》，確立了我國的建筑物區分所有權制度，隨后，《中華人民共和國物業管理條例》也進行了修正和補充，加強了對前期物業建設單位的管理，將物業管理納入了法制軌道，有效規范了前期物業管理市場。但實踐中，前期物業管理制度存在眾多法律問題，這些問題嚴重制約了中國物業管理行業的持續、健康發展。那么前期物業管理制度存在哪些問題？本文擬對這些問題做一個粗淺的梳理。
一、前期物業管理法律關系主體的地位及權利義務不對等
從上文分析可以看出，根據我國現行的物業管理法規，前期物業管理法律關系的主體主要涉及開發商(建設單位)、購房人(業主)、前期物業服務公司三方。
前期物業管理法律關系是民事法律關系的一種，那么有關民事活動必須遵循的基本原則也同樣適用于前期物業管理，因此其也應當遵循平等自愿的原則，物業服務公司作為獨立的一方當事人，在接受開發商委托時與開發商法律地位是平等的，也有是否接受委托的意志自由，然而事實上并非如此。實踐中，獨立的物業服務企業模式在我國并不多。目前，大量物業服務公司都是房地產開發企業的下屬單位或子公司，并不具有實質意義上的獨立經營的法人品格，會受制于開發商，開發項目在規劃、設計、施工階段留下的問題，在業主入住之后逐步暴露出來，引發業主對物業管理的不滿，現有的前期物業管理體制很難確保雙方在委托的合同關系中真正實現平等和自愿，這也為一系列糾紛埋下了隱患。從這個角度來講新業主在選擇物業管理這一法律行為中根本談不上平等和自愿，這也說明物業服務公司與購房人地位也不平等。
法律關系中最為核心的部分是權利和義務，雙方當事人完全有充分的自由來協商和確定各自在法律關系中的權利和義務，這也是雙方當事人法律地位平等和意志自由的體現。基于前述的雙方法律地位的不平等性，雙方的權利義務的協商也難以做到一致和對等。一方面，由于物業服務公司經營的非獨立性，使得物業公司難以真正實現其本應行使的權利。另一方面，在購房者與物業公司之間，權利和義務也難真正實現對等。實踐中，雙方根本不存在機會去協商雙方的權利和義務。購房者在購房時也就簽訂了一些“不平等”條約。現實中的沖突正是由于物業公司和業主之間缺乏充分談判與協商，權利和義務的畸形與變異，直接引發了矛盾。
二、前期物業管理相關制度不規范
我國前期物業管理的法定內容涉及眾多方面，主要包括了前期物業服務合同、臨時管理規約、前期物業管理招標投標、物業承接驗收手續、物業資料移交、物業管理用房、物業保修等方面內容。本文就前期物業管理實踐中存在較多糾紛的幾個方面予以分析：首先，前期物業服務合同存在的問題。前期物業管理合同，是指在物業區域內的業主、業主大會選聘物業服務企業之前，由房地產開發商與其所選聘的物業服務企業簽訂的物業管理合同。它是確定業主與前期物業服務公司具體權利義務、確保前期物業管理活動得以實現的最基本法律文件之一。筆者認為，前期物業管理合同對業主的法律效力是基于我國《物權法》關于建筑物區分所有權制度的規定。建筑物區分所有權在轉讓、抵押、繼承時，受讓人同時取得此三項權利。在銷售物業前，開發商是物業的唯一業主，按照建筑物區分所有權理論，其當然有權選聘物業服務企業并與之簽定前期物業管理合同。在物業銷售后，開發商的物業所有權以建筑物區分所有權的形式開始分散轉移給各業主，業主從開發商處不僅僅繼受了建筑物的專有部分所有權，也同時繼受了共有權和成員權。因此，理論上前期物業服務合同對業主是具有法律效力的，但是，隨著開發商轉讓商品房，漸次設立出數個建筑物區分所有權，而對小區進行管理的權利依然僅有一個，由開發商單獨享有，實際上，前期物業管理階段業主所擁有的管理權實際上并不存在，更不能真實的行使，由于前期物業管理階段管理權由開發商獨享，因此，業主沒有對前期物業服務合同解除的權利，合同解除權利在前期物業服務合同轉讓過程中并沒有轉讓給業主，也就是業主并不具有建筑物區分所有形式下的管理權，也就無從行使合同救濟權。其次、臨時管理規約存在的問題。臨時管理規約是由開發商在銷售物業之前制訂的、維護物業全體業主合法權益、保障物業的安全合理使用、維護公共秩序、創造良好環境、約束全體業主的前期物業管理活動的共同約定，是小區前期物業管理階段管理的憲法，因此可以說臨時管理規約是規范前期物業管理活動、確定業主與物業服務企業權利義務的根本性文件。然而，無論是開發商還是業主對臨時管理規約的重視都不夠，在當前前期物業管理制現狀中，開發商、物業公司利用制定這個文件的獨特地位侵害業益的事情卻屢見不鮮。在前期物業管理這個階段中，業主委員會尚未成立，臨時管理規約，也由建設單位制定。實踐中，存在著開發商用經營收益補充管理服務費的情況，此時，臨時規約有條款約定物業服務企業有權經營小區的共用配套設施、共用場地，又有權把經營納入物業服務企業的收入。因此，在物業的真正主人——業主缺席的情況下，由建設商和物業服務企業擬定的臨時管理規約的公正性值得商榷。最后，前期物業管理招標投標存在的問題。開發商片面地注重經營的控制權和管理的自，從而忽視了外來物業服務企業在前期物業管理工作中的積極作用，也希望使用自己的物業服務公司，來緩解商品房交接過程中可能因質量和其他產品問題引發的矛盾，通過自己的物業服務公司來掩飾問題，蒙蔽過關，而不是把問題解決在業主進住之前。從獲取最大經濟利益出發，開發商也不愿意將自己所開發項目的物業管理利潤，轉移給其他物業服務企業。以上幾個方面直接導致了開發商在招投標工作中采取不正當競爭手段，存在大量的招投標暗想操作行為。同時由于地方保護主義的存在，當地政府有關部門或開發商，從本地區或部門的利益出發，采取不合作態度，或提出苛刻條件，使跨區域的物業管理招投標困難重重。即使是有影響力的知名物業服務公司，由于中標后各項管理工作無法正常開展，無奈也被迫撤出，更有甚者，開發商利用招投標形式，騙取物業服務公司的投標資料和管理方案后，再找借口或理由自己成立物業服務公司接管物業，使用騙取來的管理方案進行管理運作，或者先利用外地名牌物業服務公司的影響力，幫助自己把物業推出或進行前期管理運作，等管理工作基本正常后，再找借口令外地公司退出，另組服務公司進行管理。
三、開發商在前期物業管理中的法律責任存在問題
物業管理行業的投資主體大多是房地產開發企業，雖然《物業管理條例》、《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》都提出推行物業管理和房地產開發“建管分離”、“分業經營”的模式，然而實踐幾年來，“建管分離”模式并沒有很好地落實，“自建自管”的模式在物業管理市場上仍占據了相當的比例。在物業公司與房地產開發商之間，很多物業服務公司都和房地產商捆綁在一起，許多物業公司屬于房地產開發商的子公司，雙方這種過于親密的“血緣”關系，使得雙方關系不明，使得一些物業在交付給業主使用之前，就埋下了導致日后物業管理過程中出現矛盾和糾紛的隱患。
參考文獻：
\[1\]沈暉.從建筑物區分所有權論我國物業管理立法\[J\].建筑經濟,2004,(3).
\[2\]劉興桂.關于物業管理立法若干問題的思考\[J\].政法學刊,2002,(5).
\[3\]劉興桂,劉文清.物業服務合同主體研究\[J\].法商研究,2004,(3).
[關鍵詞]物業管理制度；存在問題；措施
中圖分類號：G306.3 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2015）30-0069-01
1.物業管理制度的概念
物業管理制度是關涉物業管理活動的行為規范和行為準則。物業管理制度建設是發展物業管理服務業的基礎性工作。一般而言，物業管理制度既包括物業管理公司內部的管理制度，也包括物業管理過程中規范各有關當事人行為的制度，前一類是物業管理公司內部的管理制度，亦即物業管理公司根據自身工作特點和經營理念，制定的工作程序、職責范圍、管理辦法等，主要是為了明確崗位責任、約束員工行為、協調內部關系、保證企業正常運轉和物業管理工作的有序運行；后一類則是指界定物業管理參與者的權利義務，規范各方行為，協調各方關系的規定。具體而言，物業管理制度總體上由前期管理制度、日常管理制度和物業管理公司內部管理制度組成。前期管理制度主要包括物業接管驗收制度、入伙手續及搬遷、裝修規定；日常管理制度既包括物業管理公司制定的房屋使用管理制度、房屋維持制度、設備運行管理制度、設備維修制度、綠化管理制度、治安及消防制度以及綜合服務辦法等，又包括業主委員會制定的業主委員會章程、維修基金管理及使用辦法、公共部位及共用設施使用辦法等；物業管理公司內部管理制度主要包括公司經理辦公制度、各部門責任制、員工崗位責任制及綜合管理制度等。
2.油田物業管理的存在的問題分析
2.1 油田物業管理行業內缺少專業人才，對物業管理行業向深層次、高水平發展不利。
目前，油田內部有一定數量的物業管理企業的人力資源隊伍在專業結構、知識結構等方面與物業管理的發展要求有較大差距。非專業人員做物業管理成為物業管理行業的奇怪現象之一。房地產開發企業的分流人員、傳統房管局（所）的轉型人員等在一定程度上依舊充斥著物業管理市場，管理人員普遍素質低，服務不到位。《物業管理條例》中第33條規定：從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。但實際從事物業管理的人員中取得物業管理員職業資格的人數并不多，具備高級管理資格的人員更是鳳毛麟角，這種人才不足的局面，已經嚴重影響了物業管理行業向高水平發展。
2.2 物業管理行業不具備規模效益，企業嚴重虧損，沒有發展后勁。
目前，絕大多數物業管理企業不僅普遍存在著企業規模小，難以發揮群體優勢，而且絕大多數企業存在著經濟效益差，虧損嚴重等問題，很多物業管理企業僅管理著一、兩個物業項目。在這種情況下，物業管理企業難以形成規模效應，于是，許多物業管理企業不得不靠主管部門或開發企業的輸血來維持生存，這已經成為物業管理企業的一個亟待解決的難題。出現這種情況除了進入物業管理行業壁壘不高、開發商盲目投資外，也是作為新興行業的必然結果，經過整個行業激烈競爭“大浪淘沙”之后，物管企業將逐步向規模化集團化方向轉變。
2.3 物業管理的配套法律法規還不完善
物業管理制度是一項社會生活中的基本制度，涉及每個公民的切身利益。在物業管理活動中，涉及的法律問題有的會在不同的法律法規中有所規定或體現。物業管理專門法律法規與相關的法律法規中，涉及物業管理的規定共同形成了完整的物業管理法律體系和物業管理法律制度。這一完整的物業管理法律.體系和法律制度，是運用法律解決物業管理活動中所遇到的問題的保障。因此，在建立健全物業管理法律體系和法律制度的同時，必須健全相關的與物業管理有著密切聯系的法律法規。例如，樓宇的“區分所有權”問題和物業項目中的“非住宅公共地方所有權和使用權”的歸屬問題等的界定和規定，還有待將來制定的物權法等相關法律去應對等等。
3.如何提升油田物業管理的發展水平主要措施
3.1 采取多種渠道、多種形式培養物業人才，為物業行業的長遠發展提供必要的人力資源。
多種渠道、多種形式培養人才，為物業管理持續發展提供個人才資源。發達、完善的物業管理，取決于訓練有素的物業管理專門人才，他們不僅要有良好的思想素質，而且要掌握現代管理科學技術，并善于運用于實踐。一方面，加強思想建設，提高物業管理人員的政治素質；另一方面，加強作風建設，樹立雷厲風行的工作作風，建立一支能吃苦耐勞、善于打硬仗的職工隊伍；還有，加強培訓，提高物業管理人員的專業技術素質。
3.2 組建物業企業集團，實現規模效益。
物業管理并不是暴利行業，更有甚者可以成為微利，大多數的物業管理企業經營虧損，物業管理的規模效益就顯得尤為重要， 因此這就要求物業管理企業必須走規模化、集團化之路。同時，物業管理市場將面臨重新洗牌，中國物業管理企業要想得到進一步發展，必須擺脫現行的小而全模式。為此，有關部門應制定相應政策，一方面，提高企業的注冊門檻；另一方面，嚴格降低清除制度。啟動物業管理市場預警系統，促使一部分物業管理企業進一步發展壯大，清除一些制約行業整體水平提高的“小、散、濫”物業管理企業，最終實現強強聯合，形成物業管理集團。
3.3 走法制化發展之路，完善物業行業法律法規。
市場經濟是以立法委保障的經濟體制， 而且物業管理涉及的，既涉及物業管理企業與政府、物業管理行政主管部門、上級管理部門的關系，又涉及物業管理企業與供水、供電、供暖、煤氣、物價、工商、稅務、市政、環衛、綠化、郵政、電信、交通、公安、管委會、派出所、居委會等關系。這些關系如果沒有法律、法規進行規范和調整，難以保證物業管理健康、快速發展。因此，有關部門應加快物業管理的立法，加速建立物業管理法規體系，使我國物業管理盡快走上有法可依的軌道，真正做到依法管理，依法服務。
4.結語
物業管理在世界各國都是一個獨立的行業，在我國又是發展很快的行業。伴隨著物業管理的迅速發展，也出現了很多函待解決的問題，如何找出問題的實質根源，尋求解決方法，是引導物業管理走向社會化、市場化、專業化的關鍵。隨著中央及地方物業管理的發展，實踐中會產生新的問題，物業管理理論研究會逐步深人，物業管理也會逐步步入法制化的軌道。
參考文獻
[1] 謝卓君.我國物業管理對策探討[J].經濟師.2014（08）
1、綠色制度的建立
完善的制度是保證目標實現的重要措施，制定和完善隊上的各項管理制度，強化內部管理考核體系，是綠化九隊每年必做的工作。重制度。堅持用制度管人、管事，是綠化九隊理順管理的重要手段。在制度建設中，綠化九隊緊緊圍繞標準化小區建設要求，先后制訂、完善了《綠化九隊考核制度》、《綠化工崗位職責》、《綠化九隊安全管理制度》等十二個與綠化工作密切相關的規章制度。制度的建立與完善，使綠化九隊的工作有標準、檢查有尺度、考核有依據、工作有動力，極大的調動了全體員工的積極性。明流程。在綠化管護工作中，綠化九隊結合全面質量管理中的戴明模式PDCA，將其運用到實際工作中，比如：在一項工作開始時先制定工作計劃，確定活動方針和目標（P），再由員工去執行，實現計劃中的內容（D），接受本隊及上級組織的檢查，找出存在問題（C），對成功的經驗和存在的問題進行總結和處理，將經驗和教訓制訂成標準、形成制度（A）。戴明環這種管理方式的應用，對管理水平、服務水平和服務質量的不斷改進和提高，起到了積極的促進作用。強安全。綠化九隊從“育、嚴、實、細”四個方面入手，實現了連續六年安全生產無事故。具體講就是：“育”為先，教育是前提。就是有針對性地加大員工安全知識教育，不斷增強員工的安全意識，認真落實“三嚴”、“五會”、“六條禁令”；“嚴”當頭，嚴管是手段。通過完善安全管理制度，使安全管理工作有章可循，在執行制度上嚴格堅持“從嚴管理，剛性考核”原則，做到獎罰分明；“實”為鍵，落實是關鍵。在安全工作上狠抓落實，實行安全生產目標管理責任制，明確權責，把安全生產管理責任分解到班組，形成逐級負責的安全責任網絡；“細”為要，細節最重要。就是認真抓好工作中的每一個環節，全面推行QHSE管理體系。
2、綠化九隊綠色管理的創新
（1）管理意識的創新
培訓民眾的綠色意識，宣傳綠色的生活，提高環保和節能、節水的理念，共建綠色的家園。提高節能減排的效果，這是和傳統物業管理相區別的重要內容，進行物業管理評價和資質認定的依據。
（2）管理制度的創新
對資質的限定和分級，對綠化九隊提出更高要求，對綠色建筑的物業管理進行考察與培訓，開始實行多層次的綠色物業管理，使不同消費人群需求都能得到滿足。提高物業管理工作人員管理水平和技術水平可以提高綠色物業管理的水平，通過培訓與考核，才有資質進行綠色物業的管理工作。對綠色物業管理進行評價可以規范市場，對節能、節水及節材管理制度的實施情況。根據綠色物業的管理需求進行管理制度的制定，建立起員工的激勵制度與管理培訓制度。
（3）管理模式的創新
物業法的出臺為物業管理的模式帶來極大的轉變，出現他營式與自營式的管理模式。物業管理需要很強的專業性和系統性，在我國目前的物業管理條件下，要實行自營式的綠色物業管理很難實現，所以，大多為他營式的物業管理模式。
（4）管理技術的創新
綠色物業的管理技術既有節能技術的創新，又有節水技術的創新，還包括垃圾處理技術的創新、環境綠化技術的創新等。加強環境的保護，使用各種綠化措施，防止污染的發生。
二、結束語
1.
總則
1.1
為了加強業務外包管理，規范業務外包行為，防范業務外包風險，根據有關法律法規和《企業內部控制基本規范》，制定本制度。
1.2
業務外包，是指公司利用專業化分工優勢，將日常經營中的部分業務委托給本公司以外的專業服務機構或其他經濟組織（以下簡稱承包方）完成的經營行為。本制度不涉及工程項目外包。
1.3
外包業務通常包括：研發、資信調查、可行性研究、委托加工、物業管理、客戶服務、IT服務等。
2.
部門職責
需進一步明確
3.
不相容崗位
3.1
外包方案的立項與審批；
3.2
外包方的選擇與審批；
3.3
外包的執行與驗收。
4.
業務外包管理風險
4.1
外包范圍不合理，核心業務外包，可能導致公司失去競爭優勢。
4.2
外包價格確定不合理，承包方選擇不當，可能導致公司遭受損失。
4.3
業務外包監控不嚴、服務質量低劣，可能導致公司難以發揮業務外包的優勢。
4.4
業務外包存在商業賄賂等舞弊行為，可能導致公司相關人員涉案。
5.
工作流程
5.1
制定及審核外包實施方案
5.1.1
公司業務外包包括貼牌生產、IT服務、資信調查、可行性研究、研發等。
5.1.2
公司應當根據各類業務與核心主業的關聯度、對外包業務的控制程度以及外部市場成熟度等標準，合理確定業務外包范圍，制定外包實施方案；并根據是否對公司生產經營有重大影響對外包業務實施分類管理，以突出管控重點。
5.1.3
公司應根據年度預算以及生產經營計劃，對實施方案的重要方面進行深入評估以及復核，包括承包方的選擇方案、外包業務的成本效益及風險、外包合同期限、外包方式、員工培訓計劃等，確保方案的可行性。外包方案包括但不僅限于業務外包范圍、方式、條件、程序和實施等內容，避免將核心業務外包，同時確保方案的完整性。
5.1.4
公司制定外包方案時，應聽取外部專業人員對業務外包的意見，并根據其合理化建議完善實施方案。
5.1.5
公司應建立完善業務外包審核批準制度，明確授權批準的方式、權限、程序、責任和相關控制措施，規定各層級人員應當在授權范圍內進行審批，不得超越權限審批。
5.1.6
在對業務外包實施方案進行審查和評價時，應當著重對比分析該業務項目在自營與外包情況下的風險和收益，確定外包的合理性和可行性。
5.2
招標及選擇承包方
5.2.1
公司應根據不同業務范圍，組成有相應專業人員構成的承包方評估小組，并對外投標公告，與候選承包商建立聯系，發放外包項目競標邀請書及相關材料。
5.2.2
參與競標的候選承包商應在指定期限之內提交投標書及相關材料，主要內容包括項目解決方案、實施計劃、資源配置、報價等。公司應引入競爭機制，按照有關法律法規，遵循公開、公平、公正的原則，采用招標方式等適當方式，擇優選擇承包方。
5.2.3
評估小組應通過實地調研等多種方法，調查候選承包方的合法性、專業資質、技術實力、質量環保意識等情況，并考察候選承包方從事類似項目的成功案例、業界評價和口碑；同時綜合考慮公司內外部因素，對業務外包的成本進行測算分析，合理確定外包價格，嚴格控制業務外包成本。
5.2.4
調研結束后，評估小組應編制考核報告，提交公司領導審批。
5.2.5
公司應根據評估小組反饋的各種信息，從候選承包方中做出選擇，并建立嚴格的回避制度和監督處罰制度，避免相關人員在選擇承包方過程中出現受賄和舞弊行為。
5.3
簽訂業務外包合同
5.3.1
在訂立外包合同前，充分考慮業務外包方案中識別出的重要風險因素，并通過合同條款予以有效規避或降低。
5.3.2
在合同的內容和范圍方面，明確承包方提供的服務類型、數量、成本，以及明確界定服務的環節、作業方式、作業時間、服務費用等細節。
5.3.3
在合同的權利和義務方面，明確企業有權督促承包方改進服務流程和方法，承包方有責任按照合同協議規定的方式和頻率，將外包實施的進度和現狀告知企業，并對存在問題進行有效溝通。
5.3.4
在合同的服務和質量標準方面，應當規定外包商最低的服務水平要求以及如果未能滿足標準實施的補救措施。
5.3.5
在合同的保密事項方面，應具體約定對于涉及本企業機密的業務和事項，承包方有責任履行保密義務。
5.3.6
在費用結算標準方面，綜合考慮內外部因素，合理確定外包價格，嚴格控制業務外包成本。
5.3.7
在違約責任方面，制定既具原則性又體現一定靈活性的合同條款，以適應環境、技術和企業自身業務的變化。
5.3.8
業務外包合同的評審及簽訂流程參見合同管理制度。
5.4
組織實施業務外包
5.4.1
對于貼牌生產，公司應至少派駐兩名員工到貼牌廠進行現場管理。在承包方提供服務或制造產品的過程中，公司應密切關注重大業務外包承包方的履約能力，采取承包方動態管理方式，對承包方開展日常績效評價和定期考核。
5.4.2
建立即時監控機制，一旦發現偏離合同目標等情況，應及時要求承包方調整改進。
5.4.3
對重大業務外包的各種意外情況做出充分預計，建立相應的應急機制，制定臨時替代方案，避免業務外包失敗造成企業生產經營活動中斷。
5.4.4
有確鑿證據表明承包方存在重大違約行為，并導致業務外包合同無法履行的，應當及時終止合同，并指定有關部門按照法律程序向承包方索賠。
5.4.5
切實加強對業務外包過程中形成的商業信息資料的管理。
5.5
驗收
5.5.1
質量管理部門應對貼牌生產活動的全過程進行控制，確保業務外包產品質量符合規定要求，保證產品質量；質量管理部門負責貼牌產品的進廠檢驗；負責對貼牌產品質量證明資料的收集、整理及歸檔，建立質量檔案；負責對貼牌廠家質量保證能力和業績進行評價。
5.5.2
產品進廠后，庫管員應對貼牌產品的、型號、規格、數量、質量證明書等相關信息進行審查，確保送貨單上的型號、數量等內容與實物相一致，確保質量證明資料完整無誤。
5.5.3
進廠檢驗員按《產品檢驗和試驗控制程序》及相關的技術條件實施檢驗，檢驗結果應及時通知庫房。
5.5.4
需到現場驗收的產品由質量管理部派專人進行駐外檢驗或驗收。
5.5.5
其他類型的業務外包檢驗工作，由業務需求發起部門連同相關專業技術人員進行驗收。
5.6
會計核算及財務控制
公司財務部門應當根據合同約定和外包進度辦理結算業務。未到達合同約定的履約狀態的，財務部門有權拒絕付款，并及時向企業有關負責人報告。
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第一條 為了能使公司運作有秩序地進行，維護公司及員工的切身利益，特制定本管理制度。
第二條 本制度涵蓋業務員思想道德行為準則、日常工作規范條例、賬款管理制度、客戶關系管理辦法等。
第三條 凡公司業務員適用本制度。
第二章 業務員思想道德行為準則
第一條 業務員應思想端正，品德高尚，誠實守信，對公司擁戴忠誠，熱愛本職工作，有奉獻精神，嚴格遵守公司的一切規章制度，服從公司領導的安排。
第二條業務員之間應相敬相愛，團結互助，要具備團隊意識，有矛盾糾紛要妥善解決，或上報公司領導尋求調解，不得私下用武力等不良方式，一經發現，扣除當月所有工資獎金，情節特別嚴重的，公司有權解除合同，予以解聘。（此條之所以嚴厲，是因為在銷售業務領域，矛盾特多，比如搶單等現象）
第三條業務員是對外代表公司形象的重要“代言人”，每個業務員在客戶面前，不得作出有損公司形象的行為或舉動，不得作出有損公司信譽的事情，如經發現，或有客戶投訴涉及公司形象的，經公司調查屬實，扣除當月所有工資獎金。
第四條公司本著充分保障每個業務員利益的原則，嚴禁業務員之間出現搶單或劃單的行為。搶單，是指甲業務員在洽談的業務，乙業務員利用關系或以讓出自己提成點數等別的手段搶走此業務；劃單是指，甲業務員將自己的單劃到乙業務員的名下。公司一經發現有搶單或劃單的行為，扣除雙方當月全部工資及獎金，并在全公司通報一次。如第二次再犯，公司有權解除合同，予以辭退。
第五條業務員應善待公司的任何財物。如有惡意破壞者，除要求賠償外，公司予以扭送公安機關依法處理。不小心損壞者，比如燈具，公司按成本價從其工資中扣除。
第六條業務員在外不得以公司名義、打著公司的旗號從事與業務無關的活動。如經發現，扣除當月所有工資獎金，立即予以解聘，并送公安機關依法處理。
第七條業務員應具備職業操守，遵守公司相關的保密規定，不得將公司的商業秘密告訴競爭對手。如經發現，扣除當月所有工資獎金，立即予以解聘，并根據合同內容中的相關保密協議向法院。
第三章業務員日常工作規范條例
第一條 業務員嚴格遵守考勤管理規定，具體獎懲規定詳見《業務員薪酬管理制度》。
第二條業務員每天必須向負責主管口頭匯報前一天的工作詳情，如有困難，尋求解決困難的辦法。每周周一提交“周工作總結”的書面報告。此項規定旨在發現并解決業務員工作中存在的問題，予以總結歸納，幫助提高業務員的業務水平。
第三條業務員在上班期間，要求著裝整潔，形象健康，禁止奇裝異服或過于暴露的服裝，不得有披頭散發、敞衣露背、穿拖鞋等有礙觀瞻的舉止。
第四條業務員在上班期間，不得從事與工作無關的活動，公司的電話不得用來做與工作無關的閑聊。
第五條業務員在上班期間，不得瞎晃閑逛，不得到各個部門串崗聊天消磨時光，影響他人的工作。
第六條業務員的請假規定。業務員每個月請事假不得超過三天。事假超過三天的，一律按曠工處理。曠工一天扣30元，當月曠工超過15天的，公司有權解除合同。如事假有特殊情況的，應寫出情況說明報上級主管審批。請病假應提供相關的病歷。
第七條公司對優秀業績者會給以特殊優待假期，具體假期時間視公司而定。
第八條業務員如需出差洽談客戶的，業務員必須提前向上級主管申請，經批準，方可外出。出差期間應有詳細計劃，并報以上級主管備案。出差旅費的具體報銷辦法見下章《賬款管理制度》。
第四章 賬款貨物管理制度
第一條業務員每天從財務處領取“收款賬單”，當天下班前必須將收回的賬款（現金或支票）交給出納，與財務核對剩余的“收款賬單”是否對數。業務員收回賬款后，才能憑賬款開取發票。因業務的靈活性，如果業務員當天不能在下班前趕回公司，可以于次日與財務交接“收款賬單”，再重新領取新一天的單子。
第二條若有客戶因某些原因，收到貨后卻不能及時交款，業務員必須收取客戶的“簽收單”或借條憑據，上面須有客戶自己注明的未付款項，并簽字蓋章。業務員必須把客戶的“簽收單”或憑據交回財務處，自己留復印件。
第三條壞賬準備金。所謂壞賬，是指那些收不回賬的。為提高業務員的警惕性，也是為了防范業務員的利益不受侵害，增強業務員的自我保護防范能力，公司特設“壞賬準備金”。公司每月從業務員的工資里提取150元作為本人的“壞賬準備金”。當年度滿，如果未發生吊賬問題，公司全數奉還準備金，并予以適當獎勵。如果真有客戶賴賬或跑賬，首先由業務員出面追討，追討不成，由公司出面用法律手段解決，這其間的訴訟費用的一半由“壞賬準備金”提取。公司出于人性化考慮，也出一半。如果“壞賬準備金”不足訴訟費用的一半，從業務員工資中扣除。如果訴訟無果，成了“死賬”，由業務員承擔全部死賬，訴訟費用由公司來出。（此條任主可作詳細斟酌，也可以不設此條。）
第四條每月28號下午四點為當月最后回款時間。業務員不得將已收款項故意挪至下月。一經發現，從工資中扣除500元。
第五條對于那些暫時收不到賬的規定：公司本著“出貨見款”的原則，要求業務員在客戶收到貨物后當即予以收款，但由于一些非人為的原因存在，客戶暫時交不出款的，業務員除了交回客戶的“簽收單”或借條憑據到財務處外，還應及時報知直接上級主管備案，在這期間，業務員應主動提醒催促客戶，超過十天仍未見到款項的，應與上級主管協商妥善追款辦法。
第六條業務員出差旅費報銷的規定：為了提高業務員出差洽談業務的成功率，遏止亂出差的現象，特制定本條。以簽單為基準，單沒簽成，不報銷；簽成單，報銷其交通總費用的80%，且不超過簽單金額的2%，如若超過，以2%支付給業務員。
第七條業務員為談業務請客吃飯報銷的規定：以簽單為基準，單沒簽成，不報銷；簽成單，報銷實際消費數字的60%，且不超過成交金額的2%，如若超過，以2%支付給業務員。（作者附注：第六、七條任主看情況而定，因為這兩條規定一出來，就可能會出現業務員凡是簽成單都要報銷，去哪里找來一張餐飲發票，謊稱這是請客戶吃飯的。無形中公司增加了額外的成本。杜絕辦法就是，要嘛不規定，要嘛被充一條，限額限量，比如洽談金額超過兩萬的，一個月不能報銷超過三次的）
第八條對于貨物的管理，公司實行貨物出借制度。在與客戶洽談中，有時需要貨物的現場展示，為了方便業務員的談判，業務員可從倉管處借出貨物，業務員開具借條。貨物必須在兩日內交還，交還的貨物不能有破損，破損的貨物由業務員照價賠償。
第五章 客戶關系管理辦法
第一條 業務員應該認識到，客戶是我們的衣食父母，維護客戶關系的重要性。
第二條業務員每月必須詳細整理新增客戶的資料，包括姓名、地址、客戶的實力或規模、盡可能多的關系網等等，將其填入“客戶檔案”里，復印一份交予公司備案，公司將嚴密保管這些資料。
第三條業務員要養成定時回訪客戶的習慣。每次將回訪客戶的內容及經過簡要地記述下來，上級主管會不定期地進行檢查。如被查到毫無記錄的，處以200元的罰款。
第二條按照貫徹落實科學發展觀、構建和諧社會的要求，我區物業管理工作實行行政管理部門、街道辦事處、社區居委會各負其責的物業管理工作體系，形成物業管理的整體合力。區政府成立**區物業管理工作領導小組，各街道辦事處成立相應物業管理工作領導小組，并配備專職人員負責指導和協調物業管理工作。
第三條區物業管理工作領導小組的工作職責：
（一）負責全區物業管理活動的指導、協調、監督管理；
（二）負責建立全區物業管理網絡聯系制度；
（三）負責建立全區物業管理工作考核制度，并對全區物業管理相關部門和各街道辦事處進行年度目標考核。
第四條區物業管理辦公室工作職責：
（一）劃分物業管理區域，對區內尚未劃分或者需要調整的物業管理區域，按有關劃分的規定或辦法進行劃分；
（二）負責物業管理區域業主委員會備案登記工作；
（三）負責前期物業管理招投標監管工作，負責物業管理服務合同的備案工作；
（四）建立投訴處理機制，認真處理物業管理活動中業主對物業服務企業的投訴，對投訴內容及時調查；
（五）按照國務院《物業管理條例》和《**市物業管理條例》的規定，依法查處物業管理活動中的違規行為，及時向市物業辦反饋相關情況；
（六）負責全區物業管理的建檔工作，建立和完善區物業管理小區基礎檔案、企業誠信檔案和業主委員會管理檔案；
（七）負責本區內物業管理優秀項目的指導和推薦工作，參加物業管理優秀住宅區（大廈、工業區）的考評工作；
（八）指導、協助街道辦事處開展物業管理區域業主大會成立、業主委員會員的選舉、換屆工作；
（九）對區內經修繕和改造后的舊住宅區積極推行物業管理；
（十）監督管理全區物業管理項目的移交工作；
（十一）負責物業管理政策法規的宣傳，營造規范發展物業管理的輿論環境。組織全區內物業管理企業、業主委員會、街道辦事處、社區居委會參加物業管理法規政策培訓。
第五條街道辦事處的工作職責：
（一）按有關規定和社區發展需要提出劃分或者調整物業管理區域的意見；
（二）指導本轄區的社區居委會協助業主依法成立業主大會和開展業主委員會的選舉和改選工作；
（三）監督、指導業主大會、業主委員會的日常工作。在業主委員會不依法履行召開業主大會會議職責的情況下，指導和協助業主召開業主大會臨時會議；
（四）建立本轄區物業管理區域內的物業管理聯席會議制度，召集社區居委會、業主委員會、相關部門、物業服務企業協調有關物業管理的問題；
（五）對本轄區各物業管理區域不同利益的訴求，按相關法規政策規定及時會同有關行政管理部門進行調處，以維護本轄區社會穩定；
（六）協調、指導本轄區物業管理項目的移交工作。在接到業主的書面申請或建設單位的書面報告后指導業主大會在規定的時間內選聘物業服務企業或依法采用其他的物業的管理方式；
（七）本轄區舊住宅區的環境及配套設施改造后，對具備物業管理條件的，積極做好推行物業管理的相關工作。
第六條社區居委會的工作職責：
（一）負責本社區物業管理企業的協調工作，對居民（業主）入住情況及時跟蹤、掌握動態；
（二）在街道辦事處的指導下協助本社區業主依法成立業主大會，參與業主委員會的選舉和改選工作；
（三）監督、指導業主大會、業主委員會的日常活動；
（四）協助業主委員會調處有關物業管理的糾紛，聽取住宅小區業主大會、業主委員會做出的決定并提出意見和建議。
第七條其他相關部門的工作職責：
（一）區城管執法局對物業管理區域內違反城市管理相關法律法規的行為依法進行查處；
（二）區物價局做好區內物業服務收費（價格）的備案登記工作，并對物業管理企業在價格方面違法違規的行為依法進行查處；
關鍵詞：企業財務管理
1財務管理體制概述
財務管理是對企業資金運動和價值形態的管理，它貫穿于企業生產經營的各個環節。以財務管理為中心，是市場經濟發展的客觀要求，也是社會經濟發展的必然結果。特別是我國加入世界貿易組織以后，如何有效地加強財務管理，降低成本，提高經濟效益，以適應國內外市場競爭的需要，已成為我國企業工作的重中之重。此外，企業財務管理作為企業整個運行機制的重要一環，直接受制于企業的經營目標。企業經營目標簡單地說，就是合理利用投入企業的資源創造財富，并使所有的利益相關者都能滿意，使投資者投入的資本盡可能實現最大的增值。要實現這一目標，企業財務管理起著十分重要的作用。
而財務管理體制正是企業管理財務活動的內容、組織和制度的總稱，是企業完成財務工作、處理財務關系、實現財務目標的載體。財務管理體制包括國家與企業之間的財務管理體制和企業內部財務管理體制兩部分內容，社會主義市場經濟的建立與發展，現代企業制度的實施與完善，都要求國家給予企業更多的經營自，這也就使得企業必須注重財務管理體制的建立與完善。
2建立健全企業財務管理體制
企業建立財務管理內控體系既要以《會計法》、《會計基礎工作規范》等法律法規為依據，又要結合企業的具體情況，制定出切實可行的方案，以便于企業有效增強內部管理，防范經營風險，保護國家、企業和職工三者利益，增強企業效益。具體來講要符合以下原則：合法性原則；整體性原則；針對性原則；一貫性原則；適應性原則；經濟性原則；適用性原則；發展性原則。
3我國財務管理體制的演變過程
財務管理體制形式取決于經濟體制形式。建國以來，我國經濟體制經歷了兩次改革：一是由計劃經濟體制轉換為有計劃的商品經濟體制；二是由有計劃的商品經濟體制轉換為社會主義市場經濟體制。與之相對應，我國的財務管理體制也由過去的國家統收統支、統負盈虧逐步轉換為企業自主經營、自負盈虧。
3.1計劃經濟體制與統收統支、統負盈虧的財務管理體制
在計劃經濟體制下，有關生產、分配甚至消費決策都由政府計劃權力機構做出。資金由國家供應，企業無籌資權；資金運用由國家安排，企業無投資權；成本費用開支報國家有關部門審核，企業無成本費用開支權；收入按國家計劃分配，企業無定價權與分配權。企業財務管理的職責是如何按國家財務會計制度規定搞好成本核算，向國家報賬；如何按財經制度，監督企業領導與內部單位合理使用資金、合理開支費用、及時上交稅金與利潤，保證完成各項財政上交任務。這種統收統支的集權型財務管理體制在我國工業基礎薄弱，資金、物資、技術力量嚴重不足的情況下，對于集中財力、物力和人力，爭取國家財政經濟狀況的根本好轉，起了重要作用。但隨著社會生產力的發展，其弊端也逐漸顯露出來，改革這種財務管理體制勢在必行。
3.2有計劃商品經濟體制與利潤包干上交的財務管理體制
在這一階段，財務管理體制改革主要圍繞規范國家與企業的利潤分配關系，明確企業財務管理責任，擴大企業理財的權利，將商品經濟的利益機制、競爭機制和約束機制引入財務管理活動而進行的。比如，改統收統支、統負盈虧制為利潤包干上交、留利自管制；企業留利按國家規定建立積累基金、消費基金與后備基金；資金以國家供應為主，但可經批準發行債券、股票等方式籌資；企業資金部分可以自行安排使用，等等。這次改革對于增強企業活力，轉換企業經營機制，促使企業成為“自主經營、自負盈虧、自我發展、自我約束”的商品經營者，起到了極為重要的作用。但是，此時的財務管理體制仍然存在較大問題：不同形式的企業財務制度不統一，財務管理制度規定過細、過死，而且沒有體現資本保全原則，既造成企業盈虧不實，又難于保證投資者資本的完整，不利于保護投資者的利益，不適應市場經濟條件下投資主體多元化的發展趨勢。
3.3社會主義市場經濟體制與自主經營、自負盈虧的財務管理體制
我國經濟體制改革的目標模式確立為社會主義市場經濟體制后，國有企業開始建立現代企業制度，企業對出資者投入的資本金、企業內部積累和債權人借給的資金擁有法人財產權，并以法人財產承擔民事責任。國家作為企業的投資者，擁有投入資本金及其相應權益的終極所有權，并以投入的資本為限承擔有限責任。企業擁有籌資權與投資權。在遵守國家成本管理法規的前提下，企業擁有成本費用開支權。企業收入在補償成本費用、交納稅金后的利潤，可以對外進行分配。企業可按國家規定以一定年限的稅前和稅后利潤彌補虧損，保證再生產的進行。這次的財務管理體制改革是與建立現代企業制度緊密相連的，可以說，財務管理體制發生了質的變革，但從一定意義上說，目前的財務管理體制仍存在一些問題，有些方面還有待于進一步的探討、改革和完善。
4．現行財務管理體制存在的問題
一方面，從宏觀財務管理體制方面看：我國現行財務管理體制是比較適應社會主義市場經濟體制的，但是，國家有關法律體系還不夠完善，有些法規急需制定，特別是作為企業財務管理重要組成部分的成本管理，其規定大都散見于不同的法規、制度中，尚無一部系統的法規可依。另一方面，微觀財務管理體制方面企業內部財務管理體制也必須適應市場經濟的要求，但目前微觀企業財務管理體制中還存在諸多問題。比如，財務組織機構一元化，企業的財務管理和會計工作高度統一，兩者的決策主體重疊，使機構運行低效；股份制企業中，國有股權不規范，表現在：國有股權代表缺位，弱化了監督機制，同時，國有股權同股不同利等；企業內部財務管理基礎不扎實，表現在：財務管理制度不健全，財務管理人員素質較差，企業領導也不重視財務管理工作等；企業資金的投向不合理，資金運用低效等等。另外，隨著企業改革的深化，大型企業集團不斷涌現，企業集團內部財務管理體制問題也成為急需解決的重要問題。
5．深化財務管理體制改革的具體策略
5.1．大力推行會計人員委派制
現行的財務管理體制存在的許多弊端，必須進行改革。而改革的關鍵即全面實行會計人員委派制度，具體而言，可以從以下幾個方面進行改革：一是規范會計工作秩序，提高會計信息質量；二是健全企業內部約束和外部監督機制，為建立現代化企業制度奠定基礎；三是促進反腐倡廉，加強廉政建設；四是促進一系列財會改革措施的貫徹落實。
5.2強化企業財務人員整體素質的培養
加強企業財務管理必須不斷提高財務人員自身素質，以適應內、外部環境變化。企業財務管理水平的高低直接影響著企業的經營效益，處于財務管理核心的財務管理人員要不斷提高自身素質。從財務管理環境的變化來看，隨著市場經濟的發展和完善，財務人員必須不斷學習有關的法律、法規，才能依法理財。企業可以采取多種形式，組織各類培訓，拓寬財務人員知識面。針對企業中一些財務人員生產知識較為匱乏等實際情況，可以采取不定期到生產一線蹲點、整理生產工藝流程簡本等方式，使財務人員了解生產工藝過程，熟悉生產工藝流程，切實提高財務人員的綜合素質。
5.3細化核算單位，做到降本增效
