發(fā)布時間：2022-07-25 05:01:04
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的前期物業(yè)管理合同樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
第一條 本合同當(dāng)事人
委托方（以下簡稱甲方）：_________
受托方（以下簡稱乙方）：_________
根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將_________（物業(yè)名稱）委托于乙方實(shí)行物業(yè)管理，訂立本合同。
第二條 物業(yè)基本情況
物業(yè)類型：_________
座落位置：_________市_________區(qū)_________路（街道）_________號
四至：東_________南_________西_________北_________
占地面積：_________萬平方米
建筑面積：_________萬平方米
容積率：_________%
綠地占有率：_________%
公建配套用房面積：_________平方米
小區(qū)總戶數(shù)：_________
受益人口：_________
第三條 乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)付履行本合同承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
第二章 委托管理事項
第四條 房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括承重結(jié)構(gòu)部位（包括樓板、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等），戶外墻面、樓梯間、直廊通道、門廳、樓內(nèi)共用存車庫、_________。
第五條 共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，包括：上下水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、落水管、住宅區(qū)道路、綠地溝渠、池、井、室外停車場、車庫、游泳池、小區(qū)自管公廁、垃圾間、垃圾箱、_________。
第六條 市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場、_________。
第七條 公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)與管理。
第八條 公建配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文化、體育、娛樂教育場所。
第九條 公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、_________。
第十條 交通與車輛停放秩序的管理。
第十一條 維修公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、_________。
第十二條 管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。
第十三條 組織開展社區(qū)文化娛樂活動。年_________次。
第十四條 負(fù)責(zé)向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費(fèi)用：
1、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)：月_________元/m2；
2、代收代辦費(fèi)：_________。
3、特約服務(wù)費(fèi)：_________。
第十五條 業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位，自用設(shè)施及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，在當(dāng)事人提出委托時，乙方應(yīng)接受委托并合理收費(fèi)。
第十六條 對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主臨時公約的行為、針對具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重、采取批評、規(guī)勸、警告、制止、_________等措施。
第十七條 其它委托事項。
_________；
_________；
_________。
第三章 委托管理期限
第十八條 委托管理期限自_________年_________月_________日_________時起至_________首屆業(yè)主委員會正式簽訂物業(yè)管理合同時止。
首屆業(yè)主大會召開后，本合同自行終止，首屆業(yè)主大會可按照規(guī)定選聘或者續(xù)聘物業(yè)企業(yè)，并簽訂本住宅區(qū)的物業(yè)管理委托合同。
第四章 雙方權(quán)利義務(wù)
第十九條 甲方權(quán)利義務(wù)（適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或產(chǎn)權(quán)單位）
1、在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定并要求業(yè)主和物業(yè)使用人遵守；
2、在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明；在與物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)要求物業(yè)買受人對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾；
3、與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容；
4、審定乙方擬定的物業(yè)管理立案制度；
5、檢查監(jiān)督乙方管理工作的實(shí)施及制度的執(zhí)行情況；
6、審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃、賬務(wù)預(yù)算及決算；
7、委托乙方管理的房屋、設(shè)施、設(shè)備應(yīng)達(dá)到國家驗收標(biāo)準(zhǔn)要求。
如存在質(zhì)量問題，按以下方式處理：
（1）負(fù)責(zé)返修；
（2）委托乙方返修，支付全部費(fèi)用；
（3）_________。
8、在合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供_________平方米建筑面積的經(jīng)營性商業(yè)用房，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。
9、在合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供_________平方米建筑面積管理用房，由乙方按下列第_________項執(zhí)行：
（1）無償使用；
（2）按建筑面積每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。
10、在合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供委托管理費(fèi)_________元/m2；合計_________元。
11、負(fù)責(zé)收集、整理物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供；
12、當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)時，由乙方負(fù)責(zé)催交；
13、協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題：
（1）_________。
（2）_________。
14、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動；
15、_________。
第二十條 乙方權(quán)利義務(wù)
1、根據(jù)有關(guān)法律及本合同的約定，制訂物業(yè)管理制度；
2、與物業(yè)購買人簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議；
3、對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、政策的行為，提請有關(guān)部門處理；
4、按本合同第十六條的約定，對業(yè)主、物業(yè)使用人違反業(yè)主臨時公約的行為進(jìn)行處理；
5、可選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方；
6、負(fù)責(zé)編制房屋、公用部位公用設(shè)施設(shè)備年度養(yǎng)護(hù)計劃和維修方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施，維修經(jīng)費(fèi)來源_________；
7、向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時，告知有關(guān)限制條件，訂立書面約定，并負(fù)責(zé)監(jiān)督；
8、負(fù)責(zé)編制物業(yè)管理年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告；
9、每_________個月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收支帳目；
10、對本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴(kuò)建或完善配套項目，須與甲方協(xié)商后報有關(guān)部門批準(zhǔn)方可實(shí)施；
11、本合同終止或業(yè)主大會決議解聘乙方時，乙方必須在合同終止日或在接到解聘通知后7日內(nèi)，退出該物業(yè)管理區(qū)域并向甲方或業(yè)主委員會移交全部經(jīng)營性商業(yè)用房、管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料；
12、_________。
第五章 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量
第二十一條 乙方須按下列約定，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)管理。（參照《江蘇省住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》db32/t538-XX填寫）。
1、房屋外觀：_________
2、設(shè)備運(yùn)行：_________
3、房屋及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)：_________
4、公共環(huán)境：_________
5、綠化：_________
6、交通秩序：_________
7、保安：_________
8、急修：_________
小修：_________
9、業(yè)主和物業(yè)使用人對乙方的滿意率達(dá)到：_________
第六章 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用
第二十二條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)
1、本物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，住宅_________元/m2及非住宅房屋_________元/m2由乙方按有關(guān)規(guī)定向業(yè)主或物業(yè)使用人收取；
2、空置房屋的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，由乙方按約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向產(chǎn)權(quán)人收取；
3、業(yè)主或使用人逾期未交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，按業(yè)主臨時公約中的有關(guān)約定，加收滯納金。
第二十三條 車位使用費(fèi)由乙方按下列標(biāo)準(zhǔn)向車位使用人收取：
1、露天車位：_________
2、車庫：_________
3、_________
第二十四條 乙方對業(yè)主和物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備、毗連部位的維修、養(yǎng)護(hù)及其它特約服務(wù)，由當(dāng)事人按約定支付費(fèi)用。
第二十五條 其它乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的服務(wù)項目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下：
1、_________
2、_________
3、_________
第二十六條 房屋保修期滿后的共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備、公共場地的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用：
1、房屋共用部位的日常、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由_________承擔(dān)；維修、更新費(fèi)用由_________承擔(dān)。
2、房屋共用設(shè)施、設(shè)備的日常、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由_________承擔(dān)；維修、更新費(fèi)用，由_________承擔(dān)。
3、房屋共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備的維修資金，由_________負(fù)責(zé)籌集；維修資金用于保修期滿后住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備的維修。未設(shè)立維修資金的維修費(fèi)用由_________承擔(dān)。
4、維修資金的其他約定
第七章 違約責(zé)任
第二十七條 甲方違反合同第十九條的約定，使乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)，乙方有權(quán)要求甲方在一定期限內(nèi)解決，逾期未解決的，乙方有權(quán)終止合同；造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予乙方經(jīng)濟(jì)賠償。
第二十八條 乙方違反本合同第五章的約定，未能達(dá)到約定的管理目標(biāo)，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權(quán)終止合同；造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。
第二十九條 乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)要求乙方清退；造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。
第三十條 甲乙雙方任一方無法律依據(jù)提前終止合同的，違約方應(yīng)賠償對方_________元的違約金；造成對方經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)給予經(jīng)濟(jì)賠償。
第三十一條 甲乙雙方的其他約定
第八章 附則
第三十二條 雙方約定自本合同生效之日起_________天內(nèi)，根據(jù)甲方委托管理事項，辦理完接管驗收手續(xù)。
第三十三條 合同期滿后，乙方全部完成合同并且管理成績優(yōu)秀，經(jīng)業(yè)主大會同意后，可續(xù)訂合同。
第三十四條 雙方可對本合同的條款進(jìn)行補(bǔ)充，以書面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。
第三十五條 本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內(nèi)，空格部門填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
第三十六條 本合同正本連同附件共_________頁，一式三份，甲方雙方及房地產(chǎn)行政主管部門各執(zhí)一份，具有同等法律效力。
第三十七條 因房屋建筑質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，達(dá)不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔(dān)責(zé)任并作善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以政府主管部門的鑒定為準(zhǔn)。
第三十八條 本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時協(xié)商處理。
第三十九條 本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決或報請房地產(chǎn)行政主管部門進(jìn)行調(diào)解，協(xié)商或調(diào)解不成的，雙方同意由_________仲裁委員會仲裁（當(dāng)事人雙方不在合同中約定仲裁機(jī)構(gòu)，事后又未達(dá)成書面仲裁協(xié)議的，可以向人民法院起訴）。
第四十條 合同期滿合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應(yīng)在該合同期滿_________天前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>
第四十一條 本合同經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門備案后生效。
甲方簽章：_________乙方簽章：_________
【關(guān)鍵詞】企業(yè)；財務(wù)危機(jī)；財務(wù)預(yù)警管理
隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，企業(yè)面臨的市場競爭越來越激烈，企業(yè)為了在激烈的市場競爭中占有一席之地，就要從企業(yè)的財務(wù)管理工作做起，加快構(gòu)建有效的企業(yè)財務(wù)預(yù)警管理系統(tǒng)。企業(yè)財務(wù)預(yù)警管理系統(tǒng)主要是以企業(yè)財務(wù)管理活動中財務(wù)風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險為研究對象，找出企業(yè)財務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生的主要原因，對企業(yè)發(fā)展出產(chǎn)生的財務(wù)隱患進(jìn)行有效地監(jiān)測、識別與診斷，然后有效的防止和消除企業(yè)的財務(wù)危機(jī)隱患，只有這樣，才能保證企業(yè)財務(wù)系統(tǒng)和經(jīng)營管理系統(tǒng)健康有效的運(yùn)行。
一、企業(yè)財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)概述
財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)就是以企業(yè)信息化為基礎(chǔ)，對企業(yè)在發(fā)展過程中潛在的風(fēng)險進(jìn)行實(shí)施的監(jiān)控。它貫穿于企業(yè)經(jīng)營的全過程，主要以企業(yè)的財務(wù)報表、經(jīng)營計劃和其它財務(wù)資料為依據(jù)，利用金融、企業(yè)管理、市場營銷等理論，采用數(shù)學(xué)模型的方法，發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的風(fēng)險，并向管理者發(fā)出警報。
建立企業(yè)綜合財務(wù)危機(jī)預(yù)警系統(tǒng)應(yīng)注意的問題
（一）提高企業(yè)防范風(fēng)險的意識
企業(yè)想要建立一個有效地財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，就要不斷提高企業(yè)全體工作人員特別是企業(yè)管理層在思想上對未來有可能發(fā)生的財務(wù)危機(jī)有一個清醒和正確的認(rèn)識，提高對風(fēng)險的警惕程度[1]。 企業(yè)員工要及時發(fā)現(xiàn)企業(yè)財務(wù)管理發(fā)展中產(chǎn)生的問題，并且及時的向企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行反饋，企業(yè)管理層要重視員工所提出來的問題和建議，對于合理的建議要及時的進(jìn)行采納，不斷提高財務(wù)管理人員的業(yè)務(wù)水平，培養(yǎng)財務(wù)人員的風(fēng)險觀念，使對財務(wù)風(fēng)險的控制成為企業(yè)財務(wù)工作人員自覺的行為。
（二）建立以財務(wù)風(fēng)險預(yù)警指標(biāo)系統(tǒng)為主要內(nèi)容的報表分析和信息披露制度
企業(yè)的財務(wù)部門要及時準(zhǔn)確的將財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)分析的結(jié)果和信息及時的傳遞給企業(yè)的管理層，只有這樣，企業(yè)的管理層才能根據(jù)數(shù)據(jù)有效迅速的各種指令，采取有效的措施，防止企業(yè)發(fā)生風(fēng)險失控局面的發(fā)生。
（三）保持企業(yè)財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)信息傳遞線路的暢通
企業(yè)財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)能夠有效運(yùn)行的關(guān)鍵，就是信息傳遞線路的通暢，和企業(yè)對策反應(yīng)能夠及時。想要做到這一點(diǎn)，企業(yè)的財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)就必須由專人負(fù)責(zé)與管理[2]。只有這樣，財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)產(chǎn)生的信息才能迅速的傳遞到相關(guān)的部門進(jìn)行及時有效的處理，企業(yè)管理層才能及時做出正確的決策。
（四）對企業(yè)財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)進(jìn)行綜合的分析
企業(yè)的財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)不能之簡單的對對比量的模型和指標(biāo)進(jìn)行分析，還應(yīng)該考慮到非量化的因素，把非量化的因素與經(jīng)驗分析人員的直覺判斷綜合的結(jié)合在一起進(jìn)行全方位的分析，只有做到定性和定量的預(yù)測能夠有效的結(jié)合，才能提高企業(yè)財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)有效率。
二、建立企業(yè)綜合財務(wù)危機(jī)預(yù)警系統(tǒng)的有效措施
（一）建立短期財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，編制現(xiàn)金流量預(yù)算
現(xiàn)代企業(yè)財務(wù)理財?shù)闹饕獙ο缶褪乾F(xiàn)金以及現(xiàn)金的流動，從短期來看，企業(yè)能夠正常運(yùn)行的關(guān)鍵就是企業(yè)能否有足夠的現(xiàn)金，來支撐企業(yè)的各種支出[3]。企業(yè)想要建立短期的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)，就要先對現(xiàn)金流量預(yù)算進(jìn)行編制，而現(xiàn)金流量的編制主要是通過現(xiàn)金流量來進(jìn)行分析完成。
企業(yè)的經(jīng)營狀況主要是與企業(yè)應(yīng)收款項、應(yīng)付款項和存貨項目息息相關(guān)，如果其中任何一項出現(xiàn)問題，就會引起企業(yè)的財務(wù)危機(jī)。所以，企業(yè)可以把這三項當(dāng)作短期財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)的警源。企業(yè)將企業(yè)中各個具體目標(biāo)進(jìn)行統(tǒng)一的匯總，將預(yù)期未來收益、現(xiàn)金流量、財務(wù)狀況和投資計劃編制在預(yù)算中，以此來預(yù)測未來企業(yè)現(xiàn)金流量，起到財務(wù)預(yù)警的作用。
（二）建立長期財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)，構(gòu)建風(fēng)險預(yù)警指標(biāo)體系
企業(yè)在建立短期財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)的同時，還要建立長期的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)，只有這樣才能有效避免財務(wù)風(fēng)險的出現(xiàn)。首先，從資產(chǎn)獲利能力來分析，主要監(jiān)測的指標(biāo)是總資產(chǎn)報酬率，它表示的是每元資本的獲利情況，能有效的反映出企業(yè)的獲利能力。而成本費(fèi)用利潤率反映的是企業(yè)的每元獲利的水平越高，企業(yè)的獲利就越大。其次，從債償能力分析，檢測的指標(biāo)有：流動比率，該指標(biāo)反映的是企業(yè)資產(chǎn)的流動性，比率越高企業(yè)的償債能力就越強(qiáng)。但是，當(dāng)企業(yè)投資報酬率大于借債利率時，企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險就會越大。
（三）加強(qiáng)企業(yè)資產(chǎn)管理，提高營運(yùn)的能力
企業(yè)資產(chǎn)對企業(yè)負(fù)債能力有明顯的影響，從短期來看，企業(yè)資產(chǎn)的變動，影響著企業(yè)流動資產(chǎn)的變現(xiàn)能力，不但決定著企業(yè)能用現(xiàn)金流量的多少，也決定著企業(yè)負(fù)債能力的高低。所以，企業(yè)加強(qiáng)資產(chǎn)的有效管理，是企業(yè)提高資產(chǎn)變現(xiàn)能力和防止不良資產(chǎn)產(chǎn)生的有效手段[4]。從長期來看，企業(yè)資產(chǎn)的盈利能力直接影響著企業(yè)整體的盈利水平，所以，企業(yè)想保持一個長期盈利的水準(zhǔn)，就要降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，提高企業(yè)的負(fù)債能力，只有這樣，企業(yè)才能快速健康的運(yùn)轉(zhuǎn)。因此，企業(yè)應(yīng)該更加合理的配置企業(yè)內(nèi)部的資產(chǎn)，加速資金周轉(zhuǎn)的運(yùn)轉(zhuǎn)能力，不斷促進(jìn)企業(yè)盈利能力的提升，使得企業(yè)不但有了較強(qiáng)的融資能力，也使企業(yè)抵御風(fēng)險的能力大大得到增強(qiáng)，最終提高了企業(yè)的良好社會形象。
【關(guān)鍵詞】財務(wù)管理 經(jīng)濟(jì)效益
財務(wù)管理貫穿于企業(yè)所有的經(jīng)營活動中，它在每一項經(jīng)營活動中管理各種經(jīng)濟(jì)關(guān)系，它是一種綜合性的價值管理。有效的財務(wù)管理能為管理者提供最真實(shí)、最客觀的財務(wù)信息，使經(jīng)營者從整體上把握企業(yè)的前進(jìn)方向和進(jìn)程，合理投入企業(yè)經(jīng)營成本，減少不必要的經(jīng)濟(jì)損失，使企業(yè)獲得最大的收益。
一、財務(wù)管理在企業(yè)中的重要意義
財務(wù)管理是企業(yè)管理中至關(guān)重要的部分，它的主要管理對象是貨幣的流通和周轉(zhuǎn)，企業(yè)財務(wù)管理的作用主要體現(xiàn)在對企業(yè)運(yùn)作資金的籌集、劃撥、使用、分配和收回等各個環(huán)節(jié)的監(jiān)督上面， 其主要特點(diǎn)是對企業(yè)生產(chǎn)和再生產(chǎn)過程中的價值運(yùn)動進(jìn)行的管理。根據(jù)對經(jīng)營成本的分析結(jié)果，實(shí)現(xiàn)企業(yè)財力、人力以及物力成本的控制和管理，最大限度地降低企業(yè)的經(jīng)營成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
二、目前我國企業(yè)財務(wù)管理存在的不足
（一）財務(wù)管理方法陳舊
我國市場經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的背景下，對企業(yè)的管理水平提出了更高的要求，企業(yè)的財務(wù)管理應(yīng)該也隨著經(jīng)濟(jì)體制的改革而不斷的創(chuàng)新，越來越多的企業(yè)開始重視企業(yè)的財務(wù)管理，少數(shù)的企業(yè)將信息網(wǎng)絡(luò)手段運(yùn)用在了財務(wù)管理上，但是還是存在很多的企業(yè)缺乏財務(wù)管理創(chuàng)新意識，不重視財務(wù)管理的改革發(fā)展，使用落后陳舊的財務(wù)管理方法，難以適應(yīng)社會的進(jìn)步和發(fā)展。
（二）風(fēng)險評估意識薄弱
很多企業(yè)缺乏科學(xué)的財務(wù)管理方法，風(fēng)險評估意識薄弱，只是片面地認(rèn)為管理人員增多就是加強(qiáng)財務(wù)管理的主要手段，對于企業(yè)即將展開的生產(chǎn)經(jīng)營活動沒有可靠的評估分析，使得企業(yè)在經(jīng)營上承擔(dān)著巨大風(fēng)險，對企業(yè)獲得平穩(wěn)的經(jīng)濟(jì)收益存在威脅。
（三）成本管理有待加強(qiáng)
很多企業(yè)將財務(wù)管理的重點(diǎn)工作放在成本投入生產(chǎn)的開始階段和獲得收益之后的資金管理，而一直忽略在生產(chǎn)環(huán)節(jié)中控制成本的問題，企業(yè)內(nèi)沒有規(guī)范的勞動考核標(biāo)準(zhǔn)、缺乏嚴(yán)格的獎懲制度，對于生產(chǎn)過程中的不必要成本消耗缺少控制手段，疏于管理，嚴(yán)重影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
（四）資金管理不夠科學(xué)
企業(yè)在經(jīng)營管理中陷入財務(wù)困境，多數(shù)是由于資金的管理缺乏科學(xué)性。有的企業(yè)在經(jīng)營中由于懼怕風(fēng)險或經(jīng)營策略低下的原因，過度囤積現(xiàn)金，使企業(yè)內(nèi)大量的流動資金沒有投放到生產(chǎn)經(jīng)營中，使得生產(chǎn)周期在缺乏資金支持下過度延長，一定程度上減少了投資的回報效率。還有部分企業(yè)投入資金很是積極，回收管理上過于疏忽，使得大量的資金投入后得不到回籠，企業(yè)陷入嚴(yán)重的資金周轉(zhuǎn)困難中。這些都是由于財務(wù)調(diào)控手段不合理，導(dǎo)致資金在缺乏科學(xué)管理的情況下得不到合理的使用和周轉(zhuǎn)。
三、加強(qiáng)企業(yè)的財務(wù)管理，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益
（一）健全財務(wù)管理制度
企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)，必須建立一個科學(xué)、健康的財務(wù)管理制度，企業(yè)應(yīng)該從自身的實(shí)際情況出發(fā)，建立嚴(yán)格的財務(wù)管理制度，將各項財務(wù)工作以責(zé)任制的形式由不同崗位的財務(wù)管理人員承擔(dān)，加大財務(wù)管理各項制度的執(zhí)行力度，建立完善的報銷制度、生產(chǎn)成本分析制度和投放回收制度等，避免企業(yè)資金的損失。
（二）增強(qiáng)風(fēng)險評估意識
隨著市場競爭的日益激烈，企業(yè)想在市場中獲得勝算就必須具有敏銳的洞察力，不僅能及時洞察出機(jī)遇，還要準(zhǔn)確看破利益背后的風(fēng)險，因此財務(wù)管理工作具有科學(xué)的市場風(fēng)險分析手段、豐富的預(yù)測經(jīng)驗，在企業(yè)經(jīng)營運(yùn)作中，不斷提高對企業(yè)風(fēng)險的管理，充分借鑒其他企業(yè)規(guī)避風(fēng)險的有效措施，并同時總結(jié)自身企業(yè)的教訓(xùn)，幫助企業(yè)選擇風(fēng)險最小的經(jīng)營道路，保證企業(yè)的安全發(fā)展。
（三）加強(qiáng)企業(yè)成本管理
科學(xué)的財務(wù)管理就要從經(jīng)營的整體活動上對企業(yè)的資金進(jìn)行管理，不能只把工作的重點(diǎn)放在資金投入和回收的兩個點(diǎn)上，要在資金投入到回收的整個階段對資金進(jìn)行跟蹤、控制。所以企業(yè)必須加強(qiáng)采購成本、生產(chǎn)消耗、銷售利潤等各個環(huán)節(jié)的預(yù)算和核算。為企業(yè)決策者提供企業(yè)各項財務(wù)情況，并在預(yù)算以及核算過程中及時發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，避免生產(chǎn)中無謂的成本損失，提高企業(yè)的總體管理水平。
（四）科學(xué)管理資金流動
企業(yè)要科學(xué)的管理、使用資金，對于應(yīng)收賬款要及時收回，如果由于一些原因不能收回的，要及時采取有效的應(yīng)對措施，避免出現(xiàn)壞賬使企業(yè)蒙受損失，對于財務(wù)相關(guān)的各項原始數(shù)據(jù)要加強(qiáng)管理，防止素質(zhì)低下的人鉆財務(wù)的空子。還要重視企業(yè)的各項對賬工作，審核企業(yè)的賬目、資金、票據(jù)等數(shù)據(jù)是否吻合。企業(yè)資金得到科學(xué)合理的管理才能在企業(yè)需要的時候投入生產(chǎn)，企業(yè)回收的時候順利回籠。
（五）注重管理人員培訓(xùn)
財務(wù)管理的有效落實(shí)關(guān)鍵在于財務(wù)管理人員，企業(yè)應(yīng)高度重視財務(wù)管理人員的素質(zhì)培養(yǎng)，因為只有高素質(zhì)的財務(wù)管理團(tuán)隊才能將財務(wù)管理的制度充分落實(shí)，并在工作中不斷創(chuàng)新。企業(yè)不僅要培養(yǎng)他們的專業(yè)知識水平，還必須加強(qiáng)他們的道德素質(zhì)和創(chuàng)新意識的培養(yǎng)，使得財務(wù)人員不斷提高自己的綜合水平，為財務(wù)管理的科學(xué)發(fā)展提供人力資源保障。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 糾紛 房地產(chǎn) 業(yè)主 物業(yè)管理公司
就目前的物業(yè)管理活動來說，許多人的觀念還沒有完全轉(zhuǎn)變，再加上相應(yīng)的法律法規(guī)尚不健全，物業(yè)管理行為不規(guī)范，導(dǎo)致物業(yè)管理糾紛層出不窮。而物業(yè)管理糾紛能否得到妥善解決，不僅關(guān)系到業(yè)主的正常生活和小區(qū)秩序的穩(wěn)定，而且關(guān)系到物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的健康有序發(fā)展。研究解決問題的策略具有十分重要的意義。
一、我國物業(yè)管理糾紛的類型
1、在前期物業(yè)管理工作中產(chǎn)生的糾紛
前期物業(yè)管理交接過程中發(fā)生的糾紛，如建設(shè)單位未移交或移交不清、圖紙資料不全的設(shè)施、設(shè)備、建筑物及其附著物受損引發(fā)的糾紛。簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議引起的糾紛。在簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議的過程中，部分業(yè)主認(rèn)為協(xié)議是物業(yè)服務(wù)企業(yè)單方面制訂的，并沒有征求業(yè)主的意見，因此不愿簽訂協(xié)議，從而引起糾紛。由房屋整改引起的糾紛。房開商往往通過物業(yè)服務(wù)企業(yè)來交房，在房屋驗收過程中業(yè)主發(fā)現(xiàn)問題一般由物業(yè)服務(wù)企業(yè)反映給建設(shè)單位進(jìn)行整改，如果建設(shè)單位無法給業(yè)主及時整改，業(yè)主首先找的就是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)又無法解決，由此引發(fā)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的糾紛。由裝修引起的糾紛。物業(yè)服務(wù)企業(yè)為保證整個樓盤的安全和美觀，在前期物業(yè)管理的裝修期間，往往會對一些裝修項目制定統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，但部分業(yè)主會認(rèn)為房子怎么裝修是業(yè)主的事，因此產(chǎn)生分歧引發(fā)糾紛。 物業(yè)公司與公共服務(wù)行業(yè)之間的糾紛
這種糾紛根源在于市場服務(wù)與行政服務(wù)之間的矛盾，目前，很多公共服務(wù)收費(fèi)不能直接面向終端客戶，水、電、氣、暖及有線電視等費(fèi)用，一般多由物業(yè)公司出面向業(yè)主直接收取，即使一些行政部門能確保直接面向最終客戶進(jìn)行當(dāng)面收費(fèi)，然而由于服務(wù)的不完善，使業(yè)主仍不滿意于物業(yè)公司的各項服務(wù)，出現(xiàn)了公共服務(wù)部門動輒以停水、停電和罰款來解決問題，導(dǎo)致物業(yè)公司置于業(yè)主和服務(wù)部門之間，矛盾重重。
3、業(yè)主之間的矛盾引發(fā)的物業(yè)管理糾紛
業(yè)主之間往往因亂停亂放交通工具、隨意堆放雜物、違章搭建及飼養(yǎng)動物等影響小區(qū)環(huán)境、侵害鄰居利益、影響鄰居休息的行為而產(chǎn)生矛盾。當(dāng)這類矛盾得不到物業(yè)管理公司及時調(diào)解時，極易引發(fā)糾紛。
4、業(yè)主或業(yè)主委員會選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)產(chǎn)生的糾紛
擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)是業(yè)主和業(yè)主委員會的權(quán)利，如果物業(yè)服務(wù)合同到期，業(yè)主或業(yè)主委員會有權(quán)選擇續(xù)聘或者解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也可以根據(jù)自身情況決定是否續(xù)訂合同。但如果是合同雙方或單方提出終止合同的履行，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主往往很難做出協(xié)調(diào)，有的甚至?xí)霈F(xiàn)原有企業(yè)未撤離的情況下業(yè)主新聘的企業(yè)就已進(jìn)駐，出現(xiàn)一個小區(qū)內(nèi)同時有兩個企業(yè)在管理的現(xiàn)象，在此情況下產(chǎn)生糾紛是在所難免的。
二、物業(yè)管理糾紛解決策略
1、強(qiáng)化政府監(jiān)管職能，嚴(yán)格履行合同規(guī)定
政府行政部門應(yīng)不斷強(qiáng)化其自身職能，加強(qiáng)對物業(yè)公司的指導(dǎo)和監(jiān)管，設(shè)置專門的管理機(jī)構(gòu)，全面負(fù)責(zé)物業(yè)日常各項工作的監(jiān)管，對于一些業(yè)主投訴多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)施處罰措施或撤銷企業(yè)資質(zhì)，確保管理過硬、服務(wù)優(yōu)良的物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有更大的發(fā)展空間，以促進(jìn)形成良好的行業(yè)風(fēng)氣。政府職能部門應(yīng)及時回應(yīng)業(yè)主的投訴要求，及時制止各種違規(guī)行為，并責(zé)令限期整改。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)強(qiáng)化自身監(jiān)督管理，細(xì)化工作內(nèi)容，嚴(yán)格履行合同規(guī)定，防止由于服務(wù)內(nèi)容偏離合同規(guī)定的內(nèi)容而引發(fā)糾紛的問題，同時應(yīng)不斷完善收費(fèi)條款，避免發(fā)生各類財務(wù)糾紛的問題。 進(jìn)一步完善業(yè)主委員會，發(fā)揮業(yè)主委員會的積極作用
業(yè)主委員會作為業(yè)主自治組織，有權(quán)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)，為保障業(yè)主的合法權(quán)益提供幫助，同時也能督促業(yè)主交納管理費(fèi)、遵守管理規(guī)約，有利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同、互動交流等，因此有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)幫助業(yè)主成立業(yè)主委員會。如果成立難度較大，可以考慮將業(yè)主委員會的部分權(quán)限交給居民委員會代為行使。當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不認(rèn)真履行合同，損害業(yè)主利益時，由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)交涉或以業(yè)主委員會的名義提訟，可以避免業(yè)主因勢單力薄而致權(quán)益受損。同時也要加強(qiáng)全體業(yè)主和業(yè)主大會對于業(yè)主委員會的監(jiān)督權(quán)，確立業(yè)主委員會定期報告制度和公示制度，使其接受業(yè)主、業(yè)主大會的監(jiān)督。
3、重視物業(yè)管理合同的具體內(nèi)容及其簽訂時間
首先，應(yīng)注意物業(yè)管理合同的簽訂。物業(yè)管理合同是業(yè)主和物業(yè)管理公司之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的法律依據(jù)。只要合同內(nèi)容合法，該合同就是當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵守的法律。其次，應(yīng)注重前期物業(yè)管理合同簽訂的時間。2001年6月1日起實(shí)行的建設(shè)部5商品房銷售管理辦法6中規(guī)定，商品房銷售時房地產(chǎn)開發(fā)商選聘了前期物業(yè)管理企業(yè)的，購房者應(yīng)在訂立商品房買賣合同時與房地產(chǎn)開發(fā)商選聘的前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理協(xié)議。 提供各種增值服務(wù)，提升業(yè)主滿意度
綜合分析來看，較多物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因在于物業(yè)服務(wù)企業(yè)缺乏豐富的服務(wù)項目內(nèi)容，服務(wù)內(nèi)容過于固化、單調(diào)，無法滿足業(yè)主的基本要求，因而應(yīng)不斷增加更多種類的增值服務(wù)，有效提升業(yè)主的滿意度，以減少物業(yè)管理各種糾紛的產(chǎn)生。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)注重自身服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)價值的提升，應(yīng)在日常服務(wù)工作中增加一些增值服務(wù)，比如：物業(yè)服務(wù)人員可以代替公共服務(wù)單位免費(fèi)上門收取水、電、氣、暖、有線電視費(fèi)等日常服務(wù)費(fèi)用，并增加代洗衣、代買菜、酒店預(yù)定、機(jī)票預(yù)定等增值服務(wù)，這樣很大程度上提高了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)水平，也利于避免物業(yè)管理各種糾紛的產(chǎn)生。
結(jié)語：
隨著我國房地產(chǎn)和物業(yè)管理行業(yè)的迅速發(fā)展，應(yīng)該將完善我國物業(yè)管理法律法規(guī)盡快提到立法議程。為業(yè)主提供全方面的多元化服務(wù)，以確保物業(yè)管理水平的進(jìn)一步提升。
參考文獻(xiàn)：
[1]哈.吐爾遜.我國物業(yè)管理糾紛的法律對策研究[D].新疆財經(jīng)大學(xué)，2010.
[關(guān)鍵詞] 物業(yè)服務(wù)合同 典型合同 有名化
引 言
物業(yè)管理，又稱物業(yè)服務(wù)或物業(yè)管理服務(wù)，概括而言，系指“為維持區(qū)分所有建筑物之物理機(jī)能，并充分發(fā)揮其社會的、經(jīng)濟(jì)的機(jī)能，而對之所為的一切經(jīng)營活動。”[①]它有廣義與狹義之分。廣義的物業(yè)管理，是指業(yè)主對物業(yè)依法進(jìn)行的自治管理和物業(yè)業(yè)主選聘、委托其他主體管理的結(jié)合，包括自主管理和委托管理兩種形態(tài)。其中委托管理又分為委托一般主體（人或組織）管理和委托專業(yè)物業(yè)管理公司管理兩種。狹義的物業(yè)服務(wù)，僅指委托管理的后一種情形，即物業(yè)小區(qū)的業(yè)主通過與專業(yè)物業(yè)管理簽訂物業(yè)服務(wù)合同對其物業(yè)所進(jìn)行的維護(hù)和管理。意義的物業(yè)管理一詞僅指狹義物業(yè)管理，[②]本文如無特別說明，也在此意義上使用該概念。
在物業(yè)管理中，業(yè)主與物業(yè)公司之間存在的法律關(guān)系以物業(yè)管理合同（實(shí)踐中也稱物業(yè)服務(wù)合同或物業(yè)合同等）為表現(xiàn)形態(tài)。在我國，隨著物業(yè)管理業(yè)的興起，各種因物業(yè)管理合同而引起的糾紛隨之出現(xiàn)并不斷增多，統(tǒng)計資料表明[③]，人民法院受理的物業(yè)合同糾紛案件近3年來增長了8﹒78倍，并仍以年20%的速度增長，其中在2005年廣東省發(fā)生的重大群體性事件中，因物業(yè)管理糾紛引起的占12%，物業(yè)合同糾紛引發(fā)的民事糾紛已經(jīng)成為社會熱點(diǎn)問題之一。
然而，人們發(fā)現(xiàn)，物業(yè)服務(wù)合同不僅在合同主體、客體、效力等方面與傳統(tǒng)私法上的合同存在諸多差異，甚至有違傳統(tǒng)合同理論的合同相對性原則和合同自由原則等基本原則，與傳統(tǒng)合同法理論明顯相悖。學(xué)者指出，契約類型的判斷，是解決契約法律問題的首要步驟。[④]由于對物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)存在不同認(rèn)識，導(dǎo)致實(shí)踐中對物業(yè)合同糾紛案件適用法律的各行其是，這既違背了法治的統(tǒng)一性要求，也對我國現(xiàn)代物業(yè)管理行業(yè)的和和諧社會的建設(shè)帶來不利。物業(yè)服務(wù)合同是公法上的合同還是私法上的合同嗎？如果是私法合同，它屬于哪一類民事合同？在物業(yè)管理服務(wù)中，物業(yè)公司與業(yè)主之間存在哪些法律關(guān)系？物業(yè)公司行使的物業(yè)管理權(quán)的權(quán)利來源是什么？對這些問題的回答，都涉及到對物業(yè)管理合同性質(zhì)的準(zhǔn)確定位。本文試就物業(yè)管理合同的性質(zhì)問題加以探討，以期對物業(yè)管理合同的法律適用有所裨益。
一
首先考察第一層次的問題，物業(yè)服務(wù)合同是行政契約還是私法上契約？
契約本為民法所特有的，行政契約作為一項行政制度能否從民法中獨(dú)立出來， 各國學(xué)者尚有不同的見解。一般認(rèn)為，行政契約是指行政機(jī)關(guān)之間、行政機(jī)關(guān)與公民或法人之間， 為實(shí)現(xiàn)國家行政管理的目標(biāo)而依法簽訂的協(xié)議。行政契約的法律特征在于， 合同的一方必須是行政機(jī)關(guān)， 行政合同的成立是基于雙方業(yè)已存在的管理與被管理的不平等關(guān)系， 簽訂行政合同的目的在于實(shí)現(xiàn)行政管理和公共利益的目標(biāo)，而且在行政契約的履行、變更或解除中， 行政機(jī)關(guān)享有優(yōu)先權(quán)， 關(guān)于行政契約的糾紛也要通過行政訴訟的方式解決。
有學(xué)者指出，物業(yè)服務(wù)合同不是私法上的合同，或者至少不是純私法上的合同，其理由：（1）從物業(yè)管理合同的名稱就可以看到，雙方存在著管理與被管理的關(guān)系，雙律地位不平等；（2）物業(yè)管理關(guān)系既涉及公權(quán)關(guān)系，也涉及私權(quán)關(guān)系，體現(xiàn)公私權(quán)關(guān)系的混合特征。物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容非純民事活動，涉及對人的管理和公共秩序（城市管理）的維護(hù)，屬社會公共管理（治安、民政）等行政事務(wù)和公共利益；（3）在物業(yè)管理中，國家意志占主導(dǎo)地位，合同主要條款內(nèi)容排除當(dāng)事人意思自治，如服務(wù)價格的確定、合同內(nèi)容的備案審查、前期物業(yè)管理合同對業(yè)主自動適用的效力等；（4）物業(yè)合同對合同主體的限制也排除當(dāng)事人的意思自治，如關(guān)于小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的成立，一個物業(yè)小區(qū)只允許一家物業(yè)公司從業(yè)；（5）合同效力的強(qiáng)制性和廣泛性，如不受簽約主體限制、排除合同相對性規(guī)則，其效力自動適用購買小區(qū)物業(yè)的業(yè)主及其共同居住人甚至出入小區(qū)的人，并排除個體業(yè)主的合同解除權(quán)等。眾所周知，當(dāng)事人主體地位平等、意思自治、合同自由為私權(quán)合同的基本特征，而物業(yè)服務(wù)合同所具有的上述特征，使其超越了私法的調(diào)整范疇。[⑤]筆者認(rèn)為，上述觀點(diǎn)值得商榷：
第一、物業(yè)服務(wù)合同在我國長期被稱為物業(yè)管理合同，但“物業(yè)管理合同”這一名稱本身就表明雙方存在管理與被管理關(guān)系呢？答案顯然是否定的。“管理”一詞雖廣泛見諸于公法， 但并非公法上的專利，“管理”同時也為私法制度所確認(rèn)， 如無因管理、失蹤人的財產(chǎn)管理、破產(chǎn)財產(chǎn)管理等等，所以，僅僅從合同名稱上望文生義站不住腳。
第二、對人的管理非民法調(diào)整的范疇？這一命題也很難成立。要回答這一問題，首先必須對物業(yè)管理的內(nèi)容進(jìn)行界定。物業(yè)管理行為涉及對物的管理和對人的管理這兩大方面。所謂對物的管理，系指“對建筑物、基地及附屬設(shè)施之保存、改良、利用乃至處分等所為之物理的管理”，主要表現(xiàn)為對建筑物及其附屬設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行的維護(hù)、保養(yǎng)、修繕等行為，防止發(fā)生壞損，以保持物業(yè)的正常使用功能和小區(qū)環(huán)境的整潔美觀，譬如電梯安全檢查、自來水水箱清洗、日常生活垃圾清運(yùn)等等。所謂對人的管理，系指“對區(qū)分所有權(quán)人群居生活關(guān)系所為之社區(qū)管理” .[⑥] “其對象不以居住于區(qū)分所有建筑物上之區(qū)分所有權(quán)人的行為為限，凡出入?yún)^(qū)分所有建筑物之人的行為，均應(yīng)納入。”[⑦]管理的內(nèi)容為監(jiān)督業(yè)主（含非業(yè)主使用人，下同） 對物業(yè)的專有部分或共用部分的使用方式，制止危害整體利益或妨害他人使用的不當(dāng)行為。具體而言，主要是對建筑物不當(dāng)毀損行為的管理、對建筑物不當(dāng)使用行為之管理及對生活妨害行為的管理，譬如查驗居住小區(qū)出入人員的證件、維持小區(qū)治安秩序、制止業(yè)主的濫搭濫建行為等等。對人的管理又可細(xì)分為對業(yè)主的管理和對其它人的管理兩種情形。
在上述兩類物業(yè)管理行為當(dāng)中，對物的管理基本上是一種維護(hù)和保護(hù)行為，并不帶有所謂 “管理”的色彩，體現(xiàn)為一種人對物的關(guān)系，只有后者才存在管理行為所作用的對象——人，但這種對人的管理，是否屬于行政管理意義上的“管理”呢？
筆者認(rèn)為，物業(yè)管理行為中所涉及的對人的管理，其性質(zhì)不屬于行政管理意義上的“管理”，其本質(zhì)是業(yè)主行使物業(yè)所有權(quán)的延伸，仍應(yīng)受私法的調(diào)整。上文已論及，物業(yè)管理分為自治管理和委托管理兩大類，為了能說清楚這個問題，讓我們先從自治管理這種管理類型談起。
在自治管理中，物業(yè)管理也涉及到對人的管理等內(nèi)容，但相信沒有人會說業(yè)主這種自治“管理”屬于行政管理的范疇。自治管理中對人的管理同樣也分為對業(yè)主的管理和對其他人的管理兩種情形。其中，對業(yè)主的管理表現(xiàn)形式為業(yè)主之間的自律“管理”，這種管理與其說是“管理”，倒不如說是業(yè)主出于共同生活的需要而進(jìn)行的自我約束更為恰當(dāng)，該類“管理”行為之目的其實(shí)在于約束物業(yè)權(quán)利人的使用行為，即對個別業(yè)主的不當(dāng)使用方式予以制止，以確保物業(yè)的整體利用秩序，這種“管理”的法律基礎(chǔ)是民法關(guān)于共有和相鄰關(guān)系的法律規(guī)范。而對其他人的“管理”即對出入物業(yè)小區(qū)的其他人的管理，其本質(zhì)上應(yīng)屬于一種排除物上妨害的行為，是物業(yè)所有權(quán)人（業(yè)主） 行使物業(yè)所有權(quán)的一種具體方式，根據(jù)所有權(quán)本質(zhì)上乃是所有人對于所有物為全面支配的權(quán)利的原理， [⑧]管理也當(dāng)然包涵在支配當(dāng)中。因此，對其他人的所謂“管理”，其法律基礎(chǔ)仍然是民法關(guān)于所有權(quán)不受侵犯的法律規(guī)范，是業(yè)主對物業(yè)享有所有權(quán)的必然結(jié)果與表現(xiàn)形式，亦即物業(yè)歸誰所有，誰就是有權(quán)管理的主體。因而，自治管理場合的物業(yè)管理本質(zhì)上是一種民事行為，是私法上的行為，當(dāng)無疑義。
而在委托管理場合下，業(yè)主只不過是把其本身所擁有的這種權(quán)利移轉(zhuǎn)給物業(yè)公司來行使，物業(yè)公司所擁有的對人的管理權(quán)既非其所固有，也無法律法規(guī)的授權(quán)或其它國家機(jī)關(guān)的委托，而是從業(yè)主那里受讓渡而來。物業(yè)公司必須通過訂立物業(yè)合同的途徑，才能獲得對他人物業(yè)進(jìn)行管理的資格，享有物業(yè)管理權(quán)。雖然從形式上看物業(yè)公司有權(quán)要求業(yè)主履行某種義務(wù)或禁止業(yè)主為某種行為，比如說要求業(yè)主定點(diǎn)傾倒垃圾，制止業(yè)主在公共走道上堆放雜物以及對進(jìn)出小區(qū)人員進(jìn)行查驗盤問等，似乎物業(yè)公司擁有一種類似于行政管理的權(quán)力，而事實(shí)上，這種管理權(quán)仍源自業(yè)主（業(yè)主自治機(jī)構(gòu)）的授權(quán)，是在業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的授權(quán)和同意下，由物業(yè)公司來代表整體業(yè)主的意志實(shí)施管理活動，其目的仍在于維護(hù)業(yè)主自身的利益，此相當(dāng)于業(yè)主的一種自我約束行為，仍然屬于業(yè)主對物業(yè)所有權(quán)的一種行使方式。因此，物業(yè)公司與業(yè)主之間的這種所謂管理、被管理關(guān)系不具有行政管理性質(zhì)，其本質(zhì)仍然是一種民事行為，是私法上的行為。
Abstract: The early property management property management is the key of property activities with some particularity; it is main foundation of the property management activities.The paper described that strengthening early stage property management property management is an important prerequisite for the norm property management.
關(guān)鍵詞:前期物業(yè);物業(yè)管理;規(guī)范物業(yè);前提
Key words: early property;property management;standard property;premise
中圖分類號:F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A文章編號:1006-4311(2010)12-0152-01
1前期物業(yè)管理的定位
前期物業(yè)管理一般是指自房屋出售之日起至業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽字的《物業(yè)管理合同》生效時止的物業(yè)管理。因此,商品房銷售階段的物業(yè)管理服務(wù)是建設(shè)期的業(yè)主(建設(shè)單位)向最終業(yè)主(住戶)過渡期的物業(yè)管理。它是整個物業(yè)管理活動中的初始階段,也是實(shí)施物業(yè)管理非常重要的環(huán)節(jié)。建設(shè)部頒布的《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》第二條明確指出:“前期物業(yè)管理,是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。”它準(zhǔn)確地界定了前期物業(yè)管理的概念,把前期物業(yè)管理的責(zé)任定位在“由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。”
2前期物業(yè)管理內(nèi)容
2.1 通過投標(biāo)來接洽物業(yè)管理業(yè)務(wù)無論物業(yè)管理企業(yè)是開發(fā)商組建的,或是獨(dú)立組建的,或是房管所轉(zhuǎn)換的,還是各大系統(tǒng)組建的,前期管理首先必須不斷開拓,通過投標(biāo)競爭來接洽業(yè)務(wù)。
2.2 建立與業(yè)主式租戶的關(guān)系物業(yè)管理的管理對象是物業(yè),而服務(wù)對象則是人,即業(yè)主和使用人。因此,物業(yè)管理企業(yè)既應(yīng)與第一業(yè)主(開發(fā)商)共同協(xié)商,又要與未來業(yè)主或使用人取得聯(lián)系,聽取意見。
2.3 察看工程建設(shè)現(xiàn)場前期物業(yè)管理的目的是為以后的管理創(chuàng)造良好的條件,因此,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理要求,對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計及建筑施工提出合理建議。
2.4 設(shè)計管理模式擬定管理制度物業(yè)管理企業(yè)在前期管理中要根據(jù)業(yè)主和使用人的希望與要求,設(shè)計日后的管理模式,制定相應(yīng)的規(guī)章制度,其中還須與開發(fā)商一起草擬有關(guān)文件制度。
3前期物業(yè)管理中的問題
3.1 前期物業(yè)服務(wù)合同不規(guī)范,建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)雙方的責(zé)、權(quán)、利不明確有的建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)在簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同時,沒有按規(guī)范的合同辦理,使合同的核心內(nèi)容(即雙方的權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任)沒有明確寫進(jìn)合同中,造成了雙方的矛盾和分歧,影響了物業(yè)管理,殃及到業(yè)主的利益。
3.2 物業(yè)承接驗收制度不完善,移交不完整在前期物業(yè)管理中,由于建管不分,依附于房地產(chǎn)開發(fā)商的物業(yè)管理企業(yè)往往無法接正常規(guī)定,進(jìn)行嚴(yán)格的物業(yè)承接驗收工作,在物業(yè)承接驗收時敷衍了事,造成了物業(yè)承接驗收制度不完善,移交不完整。
3.3 共用設(shè)施設(shè)備不明確有的建設(shè)單位在房屋建設(shè)中,忽視了共用設(shè)施設(shè)備的配套建設(shè),造成了共用設(shè)施設(shè)備的不完整,會給物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)管理帶來諸多困難,也容易使廣大業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間產(chǎn)生不少矛盾和糾紛。
3.4 業(yè)主臨時公約未建立或未約定有的開發(fā)商在銷售過程中,片面追求房屋的銷售量,忽視了業(yè)主臨時公約的制定和建立;有的開發(fā)商即使制定了業(yè)主臨時公約,但條款簡單,文本不規(guī)范,雙方的責(zé)權(quán)利未在書面上進(jìn)行認(rèn)真的約定,這樣就會使雙方的合法權(quán)益得不到有效的保護(hù),也為前期物業(yè)管理留下了許多后遺癥。
3.5 前期物業(yè)管理招投標(biāo)不規(guī)范目前,由于不少地方對推行招投標(biāo)制度的重要性缺乏認(rèn)識,導(dǎo)致招投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)沒有成為主要的方式。有些招標(biāo)方在實(shí)際已內(nèi)定中標(biāo)對象的情況下進(jìn)行虛假招標(biāo),使招標(biāo)成為一種過場和形式;有些招標(biāo)的業(yè)主不考慮“質(zhì)價相符”的原則,片面強(qiáng)調(diào)最低價格,造成投標(biāo)企業(yè)的競相壓價;有些參與投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)惡性競爭,相互殺價,靠不切實(shí)際的承諾贏得中標(biāo);物業(yè)管理招投標(biāo)市場發(fā)育還不成熟;政府主管部門的監(jiān)管方式和能力還有待提高。
3.6 物業(yè)服務(wù)和收費(fèi)“質(zhì)價不符” 由于目前適用于物業(yè)管理“質(zhì)價不符” 的服務(wù)收費(fèi)機(jī)制未完全建立,尤其是在前期物業(yè)管理活動中,一些不規(guī)范的物業(yè)管理企業(yè)為了取得物業(yè)管理權(quán),采取了不正當(dāng)?shù)母偁?相互殺價;以及有些業(yè)主不考慮物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量,片面追求最低價格,使前期物業(yè)管理的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)“質(zhì)價不符”,違背了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的基本原則。
4加強(qiáng)前期物業(yè)管理的對策
4.1 規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)行為《條例》和《辦法》規(guī)定的招投標(biāo)原則,對于規(guī)范物業(yè)管理招投標(biāo)活動,保護(hù)招投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益,促進(jìn)物業(yè)管理市場公平競爭起到了積極的推動用。實(shí)行前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度是規(guī)范物業(yè)管理市場的重要手段,也是物業(yè)管理獲得前期物業(yè)管理權(quán)的唯一途徑。所以,規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo),可以采取以下對策:
①加強(qiáng)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度的學(xué)習(xí),使建設(shè)單位及物業(yè)管理企業(yè)樹立依法招投標(biāo)的意識;②建立公正、公開、公平的招投標(biāo)競爭市場;③建立健全招投標(biāo)備案制度;④培育和發(fā)展招投標(biāo)中介服務(wù)機(jī)制;⑤建立和完善物業(yè)管理的仲裁機(jī)構(gòu);⑥政府主管部門要切實(shí)做好對前期物業(yè)管理招投標(biāo)的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。
一、物業(yè)服務(wù)合同的含義
所謂物業(yè)服務(wù)合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或業(yè)主委員會委托其選聘的物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行綜合管理與服務(wù)而簽訂的、明確雙方權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。依照法律與物業(yè)服務(wù)合同而在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)之間形成的是物業(yè)管理法律關(guān)系。這種法律關(guān)系雖然含有“管理”一詞，但絕非公法意義上的“管理”，它實(shí)質(zhì)上應(yīng)當(dāng)是一種民事法律關(guān)系，這與以福利性和無償性為特征、以行政轄區(qū)與產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)為劃分依據(jù)、以房管所為主導(dǎo)的傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)房產(chǎn)管理關(guān)系有著明顯的不同。
二、物業(yè)服務(wù)合同的特征
根據(jù)一般合同法原理與物業(yè)管理實(shí)踐，物業(yè)服務(wù)合同具有以下特征：
（一）物業(yè)服務(wù)合同是雙務(wù)、有償、諾成、要式合同。雙務(wù)性是指物業(yè)服務(wù)合同雙方當(dāng)事人依合同都須承擔(dān)一定的法律義務(wù)，一方依合同享有的權(quán)利恰好是對方承擔(dān)的義務(wù)；有償性是指任何一方從對方當(dāng)事人取得某種利益必須支付相應(yīng)的代價；諾成性是指當(dāng)雙方當(dāng)事人的意思表示一致時物業(yè)服務(wù)合同即告成立；要式是指依法律或行政法規(guī)的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)采取一定形式或履行一定程序。物業(yè)服務(wù)合同是要式合同主要體現(xiàn)在兩個方面：其一，雙方當(dāng)事人意思表示一致并簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同。合同采用書面形式對穩(wěn)定和證明雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系、發(fā)生糾紛時的舉證都具有重要作用；其二，物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，雙方當(dāng)事人還須到房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)。
（二）物業(yè)服務(wù)合同所涉及的服務(wù)內(nèi)容具有綜合性。物業(yè)服務(wù)合同是以為特定業(yè)主及業(yè)主自治團(tuán)體即業(yè)主委員會處理物業(yè)管理事務(wù)為目的而簽訂的合同。物業(yè)管理事務(wù)具有綜合性，涉及到的事務(wù)不是某一項，而是多項，如小區(qū)的綠化、環(huán)境衛(wèi)生、消防、治安、車輛管理、公共設(shè)施的運(yùn)行及維護(hù)、信息服務(wù)、代收代繳費(fèi)用（水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)、取暖費(fèi)等）以及特約服務(wù)等事項。整個物業(yè)管理與服務(wù)的過程具有整體性、連續(xù)性，因而單一服務(wù)合同（如保管等）是不能稱為物業(yè)服務(wù)合同的。
（三）物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容必須是合法的。物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)當(dāng)事人雙方權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的平等，任何一方當(dāng)事人都不得把自己的意志強(qiáng)加給對方當(dāng)事人，不得利用自己的優(yōu)勢損害對方當(dāng)事人的合法權(quán)益。合同的內(nèi)容不得同《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《物業(yè)管理條例》等與物業(yè)管理有關(guān)的現(xiàn)行法律法規(guī)相抵觸，也不得違公序良俗，否則，將得不到法律的保護(hù)。
三、物業(yè)服務(wù)合同的種類
依據(jù)《物業(yè)管理條例》及其他法規(guī)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同主要包括前期物業(yè)服務(wù)合同和業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。
（一）前期物業(yè)服務(wù)合同。建設(shè)部頒布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》第五條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。”國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》第十一條規(guī)定：“在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。”房屋出售前物業(yè)的產(chǎn)權(quán)屬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有。因此，前期物業(yè)服務(wù)合同的一方主體是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，另一方主體是其選聘的物業(yè)管理企業(yè)。
公房出售是中國住房制度改革的重要內(nèi)容之一。為保證公房出售后順利實(shí)行物業(yè)管理，在公房出售前也應(yīng)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。因此，前期物業(yè)服務(wù)合同的一方主體是公房出售單位，另一方主體是其選聘的物業(yè)管理企業(yè)。
物業(yè)竣工之后，由于出售率或入住率未達(dá)到開第一次業(yè)主大會的法定條件或其他原因而導(dǎo)致業(yè)主委員會未成立的，有必要對物業(yè)進(jìn)行管理。此時既然業(yè)主委員會尚未成立，只能由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或公房出售單位選聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理。無論是商品房還是公房出售，都伴隨著物業(yè)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，因此前期物業(yè)服務(wù)合同的存在是有期限的，期限可以由當(dāng)事人約定。但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同已經(jīng)生效的，則前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
前期物業(yè)服務(wù)合同對今后物業(yè)管理的規(guī)范化實(shí)施起著尤為重要的作用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或公房出售單位在選聘物業(yè)管理企業(yè)時，必須充分考慮和維護(hù)未來業(yè)主的合法權(quán)益，代表未來的廣大業(yè)主認(rèn)真考察、比較各物業(yè)管理企業(yè)，并對其有所要求與約束；尤其是選聘自行組建或下屬的物業(yè)管理企業(yè)時更應(yīng)如此。如果不簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，將不利于物業(yè)管理的實(shí)施，也無法保證購房人在購買房屋直至業(yè)主委員會成立并選聘確定新的物業(yè)管理企業(yè)過程中的權(quán)利的行使和義務(wù)的履行，且容易引起各種糾紛。
（二）業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)訂立的物業(yè)服務(wù)合同。當(dāng)業(yè)主入住達(dá)到一定比例時，就應(yīng)按規(guī)定及時成立業(yè)主委員會。業(yè)主委員會的成立，標(biāo)志著前期物業(yè)管理的結(jié)束，物業(yè)管理進(jìn)入正常的日常運(yùn)作階段，即由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主實(shí)施業(yè)主自治管理。業(yè)主委員會成立后，對原物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的前期物業(yè)管理進(jìn)行全面、認(rèn)真、詳細(xì)的評議，聽取廣大業(yè)主的意見，做出是續(xù)聘還是另行選聘其他物業(yè)管理企業(yè)的決定，并與選聘的物業(yè)管理企業(yè)（原有的或另行選聘的）訂立物業(yè)服務(wù)合同。訂立日期一般應(yīng)在業(yè)主委員會成立后3個月內(nèi)，最遲不應(yīng)遲于6個月。合同的一方當(dāng)事人是業(yè)主委員會（代表所有業(yè)主），另一方是經(jīng)業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)。合同的期限由雙方協(xié)商約定，以年為單位，一般為3年。合同簽訂后，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。在物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定的物業(yè)管理期限屆滿前，業(yè)主委員會應(yīng)根據(jù)廣大業(yè)主的意見和物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)績，決定是續(xù)聘還是另行選聘其他的物業(yè)管理企業(yè)，并與之訂立新的物業(yè)服務(wù)合同。
上述兩個合同的共同點(diǎn)在于它們的客體是一致的，委托事項都是物業(yè)管理服務(wù)活動。但兩個合同的委托方不同，訂立時間、期限要求與方式等都有所差異。不過，兩個合同是相互銜接的，從物業(yè)管理規(guī)范化運(yùn)作的角度講，二者缺一不可。除了上述兩個合同外，其他在物業(yè)管理過程中發(fā)生的、與物業(yè)管理活動有關(guān)的合同，比如物業(yè)管理企業(yè)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)公司（例如保安、清潔等公司）而簽訂的合同，都不能稱其為物業(yè)服務(wù)合同。
四、訂立物業(yè)服務(wù)合同必須注意的幾個問題
雙方當(dāng)事人在平等自愿的前提下，遵循公平、誠實(shí)信用與合法的原則，經(jīng)充分的協(xié)商討論達(dá)成一致意見后方可訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)管理與服務(wù)工作自身的特點(diǎn)決定了訂立物業(yè)服務(wù)合同時要注意以下四個問題：
（一）合同的制訂宜細(xì)不宜粗。在訂立物業(yè)服務(wù)合同時，必須注意以下四個方面的闡述：（1）項目。即委托物業(yè)管理企業(yè)提供哪些服務(wù)項目應(yīng)逐項寫清。如“房屋建筑公用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理”，“共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理”，“環(huán)境衛(wèi)生”等。（2）內(nèi)容。即各項目所包含的具體內(nèi)容越詳細(xì)越好。如房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理項目包括哪些內(nèi)容，環(huán)境衛(wèi)生包括哪些部分等。（3）標(biāo)準(zhǔn)。即各項目具體服務(wù)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。如垃圾清運(yùn)是一天一次，還是兩天一次；環(huán)境衛(wèi)生的清潔標(biāo)準(zhǔn)等。必須注意的是在明確質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)時要盡量少用或不用帶有含義不清或模棱兩可的詞語。如整潔，事實(shí)上到底達(dá)到什么程度才算得上整潔，很難有個具體的、量化的指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)來判斷。而目前，不少物業(yè)管理企業(yè)正是利用這些含義不清或模棱兩可的詞語來逃避自己所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任的。（4）服務(wù)費(fèi)。即各項目在前述的服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)下應(yīng)收取的服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)是分檔次的，不同檔次收取的服務(wù)費(fèi)有很大差異。在明確了委托項目、內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)后，服務(wù)費(fèi)的確定往往是雙方爭論的焦點(diǎn)。要確定合理的服務(wù)費(fèi)，通常要經(jīng)過詳細(xì)的內(nèi)容測算和橫向比較。
（二）合同中不應(yīng)有無償無期限的承諾。隨著物業(yè)管理市場競爭的加劇，一些物業(yè)管理企業(yè)出于競標(biāo)的考慮，往往提出一些無償無期限的承諾，這對一旦中標(biāo)后開展物業(yè)管理是十分不利的。
首先，物業(yè)服務(wù)是有償?shù)摹o償在理論上是講不通的，仍帶有福利性的色彩。物業(yè)服務(wù)除了公共服務(wù)面向全體業(yè)主和非業(yè)主使用人外，其他的專項、特約服務(wù)等都是面向部分或少數(shù)有此需要的業(yè)主和非業(yè)主使用人的，一般不可能使所有的業(yè)主和非業(yè)主使用人都受益。因此，如果無償提供這部分專項、特約服務(wù)，對那些不需要或未享受到該項服務(wù)的業(yè)主和非業(yè)主使用人來說就是不公平的。
2002年3月，開發(fā)商廣州市和興地產(chǎn)發(fā)展有限公司與其下屬的子公司和興物業(yè)管理有限公司簽訂前期物業(yè)管理委托合同，約定由和興物業(yè)管理有限公司對其開發(fā)的樓盤和興雅園提供物業(yè)服務(wù)。合同期限為2002年3月22日到2008年3月22日。開發(fā)商交樓后，小區(qū)業(yè)主陸續(xù)入住，但小區(qū)一直沒有成立業(yè)主委員會。家住和興雅園21棟1803房的業(yè)主吳海培自2008年5月起開始拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)，雖經(jīng)物業(yè)服務(wù)公司多次催繳，業(yè)主以前期物業(yè)管理期限眉滿為由，拒絕向物業(yè)服務(wù)公司交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)公司在多次催繳無效后，于2009年5月向法院提訟，要求業(yè)主昊海培按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)交納自2008年S月到2009年5月期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及逾期交納的滯納金。
案件爭議焦點(diǎn)
前期物業(yè)服務(wù)期限屆滿后物業(yè)服務(wù)行為的法律性質(zhì)是什么?物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否有權(quán)向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用?
法院判決
2008年3月22目前期物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍按照前期物業(yè)服務(wù)約定的服務(wù)質(zhì)量提供了物業(yè)服務(wù)，業(yè)主也實(shí)際上享受了物業(yè)服務(wù)，應(yīng)按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。因此法院判令業(yè)主吳海培交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及滯納金。
【三種觀點(diǎn)】
由于種種原因，前期物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可能繼續(xù)為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)。而此時前期物業(yè)服務(wù)期限屆滿，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求業(yè)主交納合同期限屆滿后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，業(yè)主往往會以前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，前期物業(yè)服務(wù)合同終止為由拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。那么，在業(yè)主委員會沒有成立之前，前期物業(yè)服務(wù)期限屆滿，而開發(fā)商也沒有與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽合同時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)行為屬于何種法律性質(zhì)呢?在這個問題上，目前主要有如下三種觀點(diǎn)：
1、附隨義務(wù)說
該說法認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十二條的規(guī)定：“合同的權(quán)利義務(wù)終止后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則，根據(jù)交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。”因此，前期物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用的原則，根據(jù)交易習(xí)慣履行相關(guān)義務(wù)，即合同終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)是在履行后合同義務(wù)。
2、無因管理說
該說法認(rèn)為，前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后，由于新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)尚未被選任或進(jìn)駐等原因，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主事實(shí)上提供物業(yè)服務(wù)的行為構(gòu)成無因管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)支出的必要費(fèi)用。
3、自動延續(xù)說
該說法認(rèn)為，前期物業(yè)服務(wù)合同到期后，雙方?jīng)]有解除合同并繼續(xù)履行合同的，視為合同自動延續(xù)。即前期物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效。
[筆者觀點(diǎn)]
對于第一種觀點(diǎn)，筆者認(rèn)為，《中華人民共和國合同法》第九十二條規(guī)定的附隨義務(wù)其設(shè)立的目的在于促進(jìn)實(shí)現(xiàn)主要給付義務(wù)以及維護(hù)對方的人身或財產(chǎn)利益。由于附隨義務(wù)的存在價值主要是使債權(quán)^的利益得到更好的實(shí)現(xiàn)，所以，在合同關(guān)系中附隨義務(wù)居于從屬地位。
前期物業(yè)服務(wù)期限屆滿之后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主繼續(xù)提供的物業(yè)服務(wù)顯然不屬于附隨義務(wù)，而屬于主要合同義務(wù)。附隨義務(wù)的主要目的是促進(jìn)主要給付義務(wù)的實(shí)現(xiàn)，其主要內(nèi)容是通知、協(xié)助、保密義務(wù)。附隨義務(wù)與主合同義務(wù)兩者的義務(wù)內(nèi)容不同，因此，不宜認(rèn)定前期服務(wù)期限屆滿后的物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系為附隨義務(wù)。
對于第二種觀點(diǎn)，可以參照《民法通則》第九十三條的規(guī)定：“沒有法定的或者約定的義務(wù)，為避免他人利益受損失進(jìn)行管理或服務(wù)的，有權(quán)要求受益人償付由此而支付的必要費(fèi)用。”無因管理作為債的一種發(fā)生依據(jù)，主要是為了倡揚(yáng)社會互助的善良風(fēng)尚，弘揚(yáng)助人為樂、扶危濟(jì)困的社會倫理。而在前期物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)是否具有這種扶危濟(jì)困、弘揚(yáng)助人為樂精神的目的呢?物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為市場經(jīng)濟(jì)條件下的獨(dú)立法人企業(yè)，自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧，是以營利為目的商事主體。顯然，其在合同期限屆滿后為業(yè)主提供的服務(wù)不屬于這種弘揚(yáng)“好人好事”精神類型的“無因管理”行為。而且，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行(中華人民共合同民法通則)若干問題的意見(試行)》第一百三十二條的規(guī)定，民法通則第九十三條規(guī)定的管理人或者服務(wù)人可以要求受益人償付的必要費(fèi)用，包括管理或者服務(wù)中直接支出的費(fèi)用，以及在該活動中受到的實(shí)際損失。據(jù)此，如果將前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后的物業(yè)服務(wù)行為認(rèn)定為“無因管理”，則物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為管理人只能要求受益人(業(yè)主)支付必要的費(fèi)用，即在提供物業(yè)服務(wù)中直接支付的費(fèi)用，而不能收取必要費(fèi)用之外的額外報酬。這與在現(xiàn)實(shí)生活中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般都要求業(yè)主按照原前期物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)是矛盾的，也違背了“無因管理”倡導(dǎo)的“崇義貶利”、“仁者愛人”的宗旨。
對于第三種觀點(diǎn)，某些地方的高級法院在其的指導(dǎo)意見中有明確的規(guī)定。《北京市高級人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見(試行)》第十五條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同到期后，雙方?jīng)]有解除合同并繼續(xù)履行合同的，視為合同自動延續(xù)。《上海市高級人民法院民事審判第一庭關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件有關(guān)問題的解答》第十七條規(guī)定，物業(yè)管理服務(wù)合同期限滿后，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會沒有續(xù)簽物業(yè)管理合同，但又對物業(yè)繼續(xù)進(jìn)行了管理的，該如何確定其行為性質(zhì)?答：物業(yè)管理服務(wù)合同所約定的服務(wù)期限屆滿后，業(yè)主委員會(前期物業(yè)管理期間則為出售單位)未與物業(yè)管理企業(yè)重新簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同的，但物業(yè)管理仍然對物業(yè)進(jìn)行管理，為業(yè)主提供了服務(wù)的，業(yè)主也接受其管理和服務(wù)的，可參照《合同法》第二百三十六條的規(guī)定，認(rèn)定原物業(yè)管理服務(wù)合同繼續(xù)有效，但服務(wù)期限為不定期。
一般來說，雖然前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主委員會沒有成立之前，或者業(yè)主委員會雖然成立，但還沒有選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)之時，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)還是按照原來物業(yè)服務(wù)合同的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供了物業(yè)服務(wù)，業(yè)主實(shí)際上也享受了與前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限內(nèi)同等的物業(yè)服務(wù)，則按照民法的“等價有償原則”，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照原來物業(yè)服務(wù)合同約定標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付服務(wù)費(fèi)。法院在處理這種情況時，一般認(rèn)定前期物業(yè)服務(wù)合同自動延續(xù)，即前期物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，其中包含的對于合同雙方的權(quán)利義務(wù)約定的條款仍然有效，只是合同的期限為不定期。
