發布時間：2023-02-28 15:51:57
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們為您精選了8篇的房產調查報告樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發，請盡情閱讀。
房地產市場調查報告范本
關注民生，讓百姓實現住有所居的目標，是黨委、政府的中心工作之一，也是政協組織關心的重要議題。為了深入了解榆林房地產市場起伏較大的原因，促進榆林房產業的健康有序發展，按照2009年榆林市政協總體工作安排，環資委就金融危機對我市房地產業的影響，向榆陽、神木、府谷等7個房地產市場較為完善的縣區和市發改、房產、統計等8個相關
部門及規模較大的房地產企業征集相關資料，并在榆林城區進行了實地視察。為了切實搞好這次視察活動，視察前組織部分委員及相關部門負責同志召開座談會，就視察路線、房產企業的確定、視察內容以及視察方法廣泛征求意見。視察結束后，又召集榆林城區有代表性的房地產企業召開專題座談會，認真聽取他們的意見建議?，F就有關榆林市房地產市場視察情況報告如下：
一、基本情況
近年來，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設基本形成了以商品房為主、經濟適用房和廉租房為輔三位一體的住房供應體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產市場進一步得到完善。
2006年至2009年10月份，全市共建成商品房面積210.6萬㎡，完成銷售面積136.8萬㎡，空置面積74.0萬㎡，空置率為35.2%，其中2009年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬㎡，銷售27.2萬㎡。
2006年榆林市區商品房均價1646元/㎡，2007年漲至2300元/㎡，2008年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡，2009年1-10月份，高層3900-4100元/㎡、多層3000-3200元/㎡。盡管2008年下半年以來成交量下降明顯，但房價仍未下降且略有上升，這主要是受建材價格、心理預期等諸多因素的影響。2009年特別是二、三季度以來，榆林城區樓市發生強勢反彈，從低迷逐步走向火熱，5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈，房價平穩上揚。
經濟適用住房也是影響榆林房地產市場的重要因素。2006年--2008年全市累計完成經濟適用房85.1萬㎡，其中2006年完成22萬㎡;2007年完成18.1萬㎡,同比下降17.7%;2008年完成45萬㎡，同比增加了148.6%，安置住房困難戶8510戶。目前在建經濟適用住房23萬㎡，小高層均價2300元/㎡，多層均價約1800元/㎡，在房產市場占有較大份額。
廉租房建設起步較晚。在實物配租方面，榆、神、府等7個縣區申報了建筑面積7.7萬㎡(1540套)，總投資1.17億元，其中榆陽區等5個縣區已開工4.25萬㎡、850套。
二、我市房地產市場的主要表現及原因分析
1、房價起伏較大，樓市回暖較快。榆林房地產市場起步較晚，撤地改市特別是2002年以后逐步發展壯大，多以本土企業為主，一些經營思路、開發模式、營銷策略、管理經驗、廣告宣傳、市場定位、經濟實力等方面較好的企業脫穎而出，消費者對撤地改市后房價漲幅的心理預期，加之中國宏觀經濟利好的影響，榆林的房地產市場迎來了快速發展的階段。同時在買漲不買跌消費心理的作用下，在某些大樓盤開盤時甚至出現了排隊買房的現象，各種因素導致榆林特別是榆林市區的房價起伏較大(見圖2)，充分暴露了房地產市場的不健全和不完善。金融危機以來，榆林的房地產市場也受到了較大程度的影響，2008年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計算約47.5萬㎡，空置率約為63%，交易量大幅下降，開發量明顯下滑。2008年全市房地產上市交易面積67.6萬㎡，交易額17.9億元，交易面積較上年下降近40%，開發量下降10%，到2009年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區2009年第一季度較去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強勢反彈，7縣區分別比上季度增長了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地產市場快速回暖主要源自兩大動力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放;二是救市政策效果顯現。上半年為防范通貨緊縮，保持經濟增長，穩定宏觀經濟形勢，國家出臺了不少扶持政策，增強了消費者的購房積極性。同時，相對寬松的信貸政策明顯促進了房地產商的開發熱情，進而引燃了2009年三季度樓市的大爆發。同時，銀行信貸支持也是助推房價快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融機構各項存款余額已達1092億元，居全省第二，較年初增加206億元，較年初增加137億元，增長29.35%，同比多增76億元，增量已相當于2009年全年的181.75%，增幅分別高于全國、全省4.93個和1.35個百分點。6月末，全市金融機構個人消費貸款余額為67億元，較年初新增4億元，其中，6月當月個人中長期消費貸款新增4.15億元。金融機構為積極配合 2、區域發展不平衡，南北差異較大。由于我市經濟南北差異較大，作為支柱產業之一的房產業也存在明顯的不平衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部6縣區有規模較大的房產市場，綏、米、子等南部
6縣區房產市場正處于起步發展階段。同時，房價也存在較大差異。如作為全國百強縣之一的神木縣2006年-2008年全縣共建成商品房面積60萬㎡，房價高峰時一些地理位置優越的房價達到5400元以上，南部縣區的房價則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。
3、投資型購房減少，消費者趨于理性。2006年以來，受諸多因素的影響，特別是房價的過快增長，導致很大一部分購房者把購房作為一個投資項目，助推了房價的強勢上漲。但從2008年第三季度以來，受金融危機影響，榆林的房地產市場出現了持續低迷，投資型購房客戶明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀望。一部分經濟基礎好且在榆林房產投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一線、二線城市購房。消費者購房逐步趨于理性，房地產市場更是一種剛性需求在推動，泡沫成份在逐步減少，榆林的房地產市場正在逐步走向規范，走向成熟。
4、土地價格大幅上升，土地開發成本提高。土地供應和土地儲備是房地產企業進行房產開發的前提和先決條件。榆林城區國有建設用地使用權招拍掛工作從2001年起實施，隨著土地管理政策的嚴格化及供地方式的規范化，土地使用權供應方式逐步走上規范化軌道，土地使用權供應也將由經營性用地招標掛逐步完善到工業用地的招拍掛，工業用地出讓最低價和土地使用權的有償使用制度，土地價格隨著榆林經濟的快速發展而水漲船高。房地產企業對土地需求比較旺盛，其土地價格逐步抬高，開發成本大幅上升(見表4)：
2005年以前，榆林城區土地價格畝均價為57.43萬元，而20062008每畝均價為207.4萬元，2009年畝均價94.1萬元，基本與2005年以前持平，土地價格的變化正與榆林城區的房價基本吻合。據調查，2009年上半年榆林城區房地產企業未參與土地競拍活動，現在建和銷售的商品房，是以前的儲備土地。2008年金融危機以來，房地產企業均未冒然購地，他們對這場金融危機的影響程度、持續時間、宏觀調控政策變化、房價走勢等不確定因素難以作出準確科學判斷，土地購買熱情不高，對土地價格的心理預期不是很樂觀，導致土地需求銳減，土地價格明顯回落。同時土地購置費用上漲，土地開發成本大幅提高。榆林市房地產開發企業的土地購置費用，從2006到2008年呈現先高后低的趨勢，從高速增長到大幅回落。2006年至2007年，榆林市房地產市場持續火爆，土地購置費用快速增長，增速達到1.7倍;之后受市場影響，房地產投資熱情減弱，使得2007年至2008年土地購置費用有較大幅度下降，同比下降41%。依據榆林市商品房屋銷售額和銷售面積計算出來的平均銷售價格(現價)，從2006年的2050元/㎡上升到2008年的2394元/㎡，上漲了344元/㎡，漲幅達17%。從宏觀政策調控的層面上來看，土地嚴控、銀根緊縮、所得稅預征都對開發商造成一定的壓力?？傮w來講當前支撐房價上漲有三大因素：一是隨著居民生活質量的不斷提升，居民住房以舊換新、以小換大，住房的更新換代成為時尚。與此同時，2008年股市持續低迷，存款利率較低，房地產市場恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。因此，經濟發展與消費增長是支撐房價增長的重要因素。二是從房地產企業的角度上看，隨著近幾年以來的土地儲備和招(標)、拍(賣)、掛(牌)制度的實施，增加了土地出讓的透明度，增大了土地獲取價格，從而直接推動了房地產成本的上漲。三是受拆遷成本加大、建筑材料價格上漲和工人工資水平上升等因素的影響，增加了房地產投資成本。消費需求的改變使商品房的配套設施建設不斷完善，也增加了商品房建設成本，促漲了房價。土地開發投資是房地產開發的前期準備，是將生地變為熟地資金的投入，進行土地平整等七通一平的過程。從2006年2008年，每平方米土地開發成本由263元上升到794元，增加了531元。
5、房地產資金來源借貸比重增加，自籌資金比重減少。2006年榆林市房地產開發企業的本年度資金來源中，國內貸款占到17%，到2008年上升到33%;企業自籌和其他資金來源的比重分別由51%、32%下降到2008年的42%和25%。在省內其他地區房地產公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產資金來源中的國內貸款穩中有升，也是我市支持房地產市場良性發展政策的具體體現。2009年國內貸款達到48%，企業自籌和其他資金來源分別占到27%、25%
企業自籌資金和以定金及預收款為主的其他資金來源下降，反映了房地產投資者和大多購房者處于觀望狀態，人心的穩定及市場信心的重建都需要時間，目前房屋銷售仍處于調整期。
面對金融危機的嚴重影響，市委、市政府審時度勢，沉著應對，制定了有針對性的政策和措施，對全市工業經濟運行實施政府干預，在有效地遏制了工業經濟持續下滑的勢頭，加之中省宏觀政策的相繼出臺和保穩定、保民生、保發展目標的實施，榆林的房產企業逐步走出低谷，從第二季度開始，榆林的房地產受國家調控政策的推動，投資者信心顯著增強，銷售額明顯增加，房地產業可以說率先從金融危機的陰影中走了出來，對榆林經濟的平穩快速發展起到了積極的促進作用。
三、我市房地產業在國民經濟中的支柱地位和作用
1、房地產業對經濟增長的貢獻。1998年廢除福利分房、實行住房商品化改革以來，我市房地產業進入持續穩定發展期，對經濟增長的貢獻不斷增大。從1998年到2008年，房地產行業年均增長24%，高于國民生產總值的增長速度。1998年到2008年，扣除土地購置費后的房地產開發投資對gdp增長的直接貢獻率從不到1%上升到2.5%。由房地產開發投資到引致的相關產業經濟增加值，可視為對經濟增長的間接貢獻率，1998年到2008年榆林市房地產業開發投資對gdp增長的間接貢獻率從3%上升到10%。
2、房地產對投資增長的貢獻。對經濟增長貢獻40%是城鎮固定資產投資，房地產開發投資對固定資產投資總額貢獻比重很大：
3、房地產業對消費增長的貢獻。2006年以來房地產銷售額4年平均占全社會消費品零售總額的8.41%，是占消費份額最大的行業。在全球金融危機仍未見底、經濟未完全復蘇的情況下，擴大內需成為中國經濟增長的主要推動力，擴大房地產的投資和住宅銷售是擴大內需不可替代的重要選擇(見表7)：
4、房地產業對財政收入的貢獻。2006年2007年房地產稅收呈平衡增長態勢，凈增加1976萬元，房地產市場銷售活躍。2008年房地產稅收7116萬元，較上年同期減少2742萬元。2009年110月份，房地產營業稅入庫9877萬元，較去年同期6024萬元增長的63.96%。2009年110月份，房地產稅收總額6256萬元，較去年5349萬元同比增長16.96%。
此外，房地產業對就業增長、相關產業的拉動等作用也非常明顯。
從表8可以看出，2006年全市房地產稅收占稅收總收入的2.87%，房地產稅收對全市地方稅收貢獻較大，2007年房地產稅收收入占稅收總收入的2.53%，所占比例略有下降。但實際上，與同期相比，凈增加了198萬元，仍處于上升趨勢。進入2008年，受房地產市場下滑的影響，房地產稅收全年完成7116萬元，占稅收總收入的1.18%，較上年同期減少2742萬元，所占份額下降了1.35個百分點，下滑幅度較大。2009年110月份，房地產行業稅收完成6256萬元，同比增長16.96%，占稅收總收入的1.21%。
四、對規范我市房地產的幾點建議
促進房地產業持續健康發展的政策有四大特征：政策方向對、政策配套性強、政策目標符合經濟發展需要、政策作用符合市場改革方向。榆林房地產業近年來的迅猛發展，對于推動榆林經濟快速發展，促進區域中心城市建設發揮了重要作用。
為了加快榆林房地產的健康有序發展，應加強以下幾個方面的工作：
1、政府要加強對房地產業的調控和監管。房地產業的大起大落對國民經濟的消極作用非常明顯。所以強化政府在房地產業中的政府職責，對于促進房地產業具有重要意義。
一是要穩定房價，防止房價的大起大落。要在綜合運用政府宏觀調控手段的基礎上，把房價控制在一個合理的、普遍都能接受的水平上，要與我們的經濟發展水平相適應，與人民群眾的收入水平相一致，保持房地產市場的健康平穩發展。要通過建設經濟適用住房等保障性住房來平衡房價，在經濟適用住房的建設過程中，既要把握規劃建設時機，確保經濟適用住房建設真正起到抑制房價作用;又要科學、合理地控制投放數量;既要滿足城市低收入價層的住房需求，使他們住有所居，享受社會進步和經濟發展的成果，又要尊重市場規律，不宜過分擴大保障范圍，對房地產市場造成較大影響，破壞市場發展規律。同時要對低收入人群進行深入調研，摸清底子，科學合理供給，引導房價漲幅在一個合理可控的范圍內。
二是定時房地產有關信息制度。要建立準確、真實的房地產統計信息渠道，用準確的信息數據為市委、市政府科學決策和房產企業的健康發展提供依據。要對榆林的房地產市場進行深入調查研究，通過統計分析，科學掌握購房需求信息，對購房的數量、戶型、面積、位置、價格等相關統計信息進行定期，防止盲目建設，減少社會資源的浪費，有效解決供需矛盾，為房地產業的健康發展提供一個權威、科學的獲取信息的平臺。
三是加強對房地產企業的監管。目前，全市共有房地產開發企業129個，其中具有二級資質的開發企業12個，三級資質開發企業31個，四級資質開發企業73個，暫定資質開發企業13個，有項目的房地產開發企業僅占總房地產開發企業的三成左右，且房地產企業良莠不齊、魚龍混雜。一方面難以形成自己的品牌，提高企業的核心競爭力;另一方面企業太多也造成了監管上的難度和壓力。因此，政府要重點支持一些誠信守法好、經濟實力強、技術水平高、市場認可度高、經營效益好的房地產企業，通過資源整合、優勢互補、強強聯合，使他們的企業做大做強，培養造就幾個全省、全國的品牌房地產企業，讓他們充分發揮在城市建設和城鄉一體化建設中的作用。同時對那些經營管理差、技術水平低、有名無實且經營業績差的小企業，逐步退出房地產市場或進行轉產、資產整合，根據自身的技術和優勢，另辟生存發展空間。
四是要進一步規范房地產市場開發秩序。要嚴格依法查處小產權房違法用地、違法建筑行為。小產權房實質是違法建筑，違反土地管理法律、違反城鄉規劃和建設管理的法律，違反相關政策的違規房產。在國家未出臺小產權房處理有關政策之前，對已建成并使用的要進行詳細登記備案，對正在建設或準備建設的要堅決予以糾正和取締，以維護正常的房地產開發秩序。
2、加強土地管理，確保房地產業的土地供需平衡。國土資源部今年上半年為回應廣大網民對房價過快上漲的質疑，調查了全國有代表性的620個房地產開發項目，選取了東部、中部、西部不同的類型，620個案例中，銷售房價最高的為45000元/㎡，最低為1130元/㎡，地價占房價最低例為5.3%，最高為58.6%。620個案例地價占房價比例平均為23.2%，356個項目比例在15%-30%之間，其中比例在30%以下的約占總數的78%。土地價格在房價中占有重要比例。因此，一定要加強土地監管，確保土地供需平衡，以抑制房價不合理上漲。一是加大政府宏觀調控力度，高度壟斷土地一級市場，提高土地統征、儲備和管理的能力，搞活土地二級、三級市場。依法打擊非法炒買炒賣土地行為，盤活已出讓土地，促使存量土地加快開發挖掘閑置土地的潛力。對閑置土地要按照中央有關文件和法律精神，嚴格按規定收取閑置費，閑置滿兩年以上的土地要無償收回，打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為。二是規范土地市場，加大對劃撥用地的監管力度。對因企業破產改制、單位拆遷改造等，對原劃撥進行開發的，必須按原土地用途開發;如果要改變用途為經營性用地的，必須由政府收購儲備，進行招拍掛出讓;對以其他方式變相進行經營性開發的，必須嚴肅查除，堅決制止此類問題的發生。三是在土地交易過程中實行嚴格的稅費征收政策，防止炒買炒賣土地行為。四是做好征地計劃。根據市場需求及時供地，從而穩定地價。五是壓縮個人住房貸款，提高房地產公司銀行貸款的門檻，從而預防房地產投資過熱。六是信息要透明、公開。政府要及時公開土地供應信息、土地閑置空置信息、政府儲備土地信息、房地產銷售信息、房屋租賃信息及房地產開發商的利潤情況等信息。七是加強房地產中介服務機構的監督管理。嚴格房地產抵押登記審批，對評估失真的抵押貸款不予審批登記。七是做好宣傳工作。降低社會的心理預期，通過金融、稅收等手段，有效抑制投資需求和超前需求。
3、開發理念要不斷提高，進一步增強房產企業的市場競爭力。首先開發理念要與榆林發展同步。榆林城市發展的相對滯后性，使其暫時無法與同類發達城市的開發理念直接接軌。鄂爾多斯市現在人均gdp是1萬多美元，超過北京、上海，創造了中國的奇跡。鄂爾多斯市除了能源的推動外，以房地產業為代表的第三產業的強勢增長也功不可沒。據統計，鄂爾多斯市房地產業占gdp的比重為40%多，遠高于榆林房地產業18.7%的比重。未來要使榆林房地產飛速發展，必須首先加快城市發展，讓先進的開發城市理念進入榆林，帶動榆林房地產更好地發展。榆林房地產開發必須順應未來發展的總趨勢，走整體性、規?；l展之路。其中，政府必須強化其總體規劃功能，否則必然導致開發水平參差不齊。隨著房地產業的蓬勃發展，最終整個產業必然朝著品牌化的道路發展，其中尤其體現在品牌的競爭力和營銷能力上。隨著房市的日益成熟，消費者也是日益理性化，尤其是房地產業本身的特點，決定著消費者必然傾向于投資那些愿意為消費者長遠利益負責的開發商。所以，要想獲得消費者的青睞，必須重視品牌在營銷中的重要性。隨著市民對房地產開發品質要求的提高，房地產企業必須建立服務至上的理念：一方面在深入了解消費者需求的基礎上，對地段、交通、規模、配套、價格、環境、戶型以及今后的物業管理這些都要精心考慮。另一方面也要完善今后服務意識，做到以產品為中心向以消費者為中心轉變，進行細致準確的產品定位，并采取多種銷售手段，把目光轉向售前、售中、售后各個階段，努力提高服務質量，從而提高產品附加值的創新。
4、公開稅費項目，規范稅費征管行為。據有關統計數據顯示，土地出讓金、稅費三項合計流向政府的收入占房地產開發企業總支出的59.42%。據不完全統計，我市共向房地產企業征收的稅費共50余項:
其中一些項目的收取比例彈性較大，這就給某些政府權力部門提供了權力尋租的機會，增大了腐敗的可能性，同時也減少了財政收入，加重了企業負擔，損害了政府形象。因此，政府要組成清查組，對所有稅費項目進行一次清理整頓，對國家、省上明令規定繳納的稅費項目予以保留;對一些地方性或與國家法律、法規、規定相悖的要予以取締，廢除一些不合理的收費項目，減免一些收費項目，以減輕開發商負擔，增大房地產企業的投資動力。
5、加強城市配套建設，提高城鎮居民收入，不斷提高居民的居住水平。城市配套設施建設，對于推動房地產企業的發展具有重要作用，隨著人們的生活節奏的不斷加快，對追求生活品質的要求逐步提高，消費者對于住房的社區配套設施的要求也越來越高。如作為消費群體中具有代表性的公務員群體也位列其中，對住房配套問題給序了相當大的關注，買房的同時更加注重了對生活品質的追求。榆林開發區作為區域中心城市建設的重點之一，近年來發展日新月異，但諸如中小學、蔬菜市場、金融等配套設施未能及時跟進，在一定程度上抑制了一部分人買房的積極性。隨著市委辦公小區等一部分黨政機關辦公大樓的相繼投入使用，必將對榆林房地產市場產生積極而深遠的影響。城鎮居民收入的增加是購房置業的不竭動力和源泉。因此要想方設法增加居民收入，不斷改善生活質量，提高生活品質。要按照科學發展觀的要求，不斷增加廣大居民的收入，讓他們共享改革開放和榆林經濟快速發展的成果，不斷提高和改善居住的環境和居住條件。
（一）登記情況：
20*年我市涉外房地產企業正式登記注冊的有4戶。至20*年，由于項目開發和銷售完結，有兩家企業停止經營，另外又有新注冊的企業兩家。故20*年登記戶數仍為4戶。注冊類型均為外商投資企業。
（二）經濟稅源及入庫稅收收入：
20*年我市涉外房地產企業實現銷售收入3721萬元。20*年實現銷售收入574萬元。
20*年元至12月，我分局共計入庫房地產行業稅費350萬元。其中：純稅收入344.87萬元（營業稅340萬元、個人所得稅2.41萬元、印花稅1.62萬元、土地增值稅0.84萬元）。
20*年元至12月，我分局共計入庫房地產行業稅費180.10萬元。其中：純稅收入169.90萬元（營業稅156.30萬元、個人所得稅3.02萬元、印花稅8.44萬元、土地增值稅2.14萬元）。
二、××市涉外房地產企業趨勢分析：
從調查分析的情況來看，我市房地產行業，尤其是涉外房地產行業發展呈以下幾個趨勢：
（一）在新一輪國家宏觀調控政策尤其是金融緊縮政策出臺后，首先減弱了住宅金融支持度。由于房地產行業融資渠道較為單一，對銀行金融支持依賴度過高，金融緊縮之后將對房地產市場帶來較大沖擊，產生“急剎車”效應。
（二）隨著經濟的持續快速增長，房地產行業投資的速度明顯過快。然而在缺乏決策層有效控管和指導的情況下，房地產投資的高速增長帶來的影響和沖擊相當嚴重。最直接的后果就是房地產的投資增長遠遠大于銷售增長，只是商品房空置率上升，更深層次的后果則是造成房地產投資結構不合理，吸收了大量銀行貸款的房地產業成為泡沫，稅收自然呈萎縮狀態。
（三）私有制股份制房地產公司成為該行業的主流。目前我市房地產企業的經濟性質以私有、股份、有限公司居多，約占全市房地產企業的80%左右。涉外房地產企業中更是100%的為私有性質，且銷售和財務人員多為家族成員，納稅人素質參差不齊，納稅意識較低，主觀偷稅和非故意偷稅的可能性都比較大。
（四）市區內房地產開發的重心轉移。隨著城市改造的深入，以及有關房地產開發相關政策的不斷規范，我是原有易開發資源逐漸萎縮。新項目開發地由西向東，逐漸由市中心轉移向市區邊緣城郊結合部，或地價相對便宜、房地產業尚在起步階段的的縣級區域，而且時間和項目都比較集中。在這個因素下對涉外分局的稅收管理的沖擊是最明顯的。
三、涉外房地產企業在稅收管理上存在的問題：根據省局和市局的部署安排，我局對所轄房地產企業20*年度和20*年度稅收管理情況進行了全面檢查。從檢查情況來看，主要存在以下幾個方面的問題：
（一）因房地產企業自身原因，造成發展受阻。在涉外分局征管的四家房地產企業中，真正形成一定規模集約化產業化發展的只有華嵩置業有限公司，其他幾家為“項目”公司，規模小，競爭和抗風險能力差，做完單一項目就陷入半關停狀態。新增房產項目不多，部分在建房產項目還因受挫而停工。如招商國際房產公司就已處于停產狀態而無稅可交。
（二）納稅主觀方面的因素：不少企業存在主觀意識上的偷欠稅收。部分企業將收取的房款在“預收賬款”或“其他應付款”科目中長期掛賬不做銷售處理，通過推遲“預收賬款”結轉“銷售收入”的時間，有意識地延緩銷售收入的視線，影響納稅義務發生時間，造成營業稅、所得稅申報納稅滯后。另外還有企業提供虛假或不完整的銷售面積、采取以物易物手段隱匿收入、假“代建”真開發等手段增加稅務人員核算難度，達到少繳或不繳相關稅款的目的。
（三）納稅客觀方面的因素：企業帳務混亂。該行業大部分是私營經濟性質，帳務設置不規范，沒有專門的稅收會計。雖然設置了帳務，但科目不齊全、核算不準確，基本上只將銷售（預售）收入費用等進行了登記，而沒有系統地核算和調整。另外，財務憑據以白條居多，甚至僅憑經理的一張便條就予以開支。帳務處理上的極不規范，使得稅務檢查有一定難度。
四、關于房地產稅收征管方面的幾點建議。
(一)進一步規范企業財務核算的標準及財務管理制度。針對房地產開發企業的特殊性，對可售面積的單位預算造價的計算，應由主管稅務機關參與和認可，一經確定不得擅自改動，這樣做有利于掌握企業結轉成本的方法，使成本結轉的隨意性得到控制。
(二)加強票據管理，健全票據領、用、存制度。根據房地產開發企業的現實情況，特別對房地產開發企業使用的對外收據，如預收房款收據、代收各種集資款收據應視同發票進行規范管理，實行統一印制、發放和繳銷，并健全領、用、存制度。
(三)完善對預收款監管的手段，保證稅款的及時足額入庫。通過現場實地的調查了解等方式，及時掌握樓盤銷售的進度，特別對售樓部加強適時監控，保證銷售信息、預收房款的真實性、準確性，多角度對預收款進行監控，確保稅款的及時足額入庫。
(四)爭取多方配合，爭取信息共享。稅務部門應該加強與房管局、土地局、建委、招標、規劃、金融、公安等部門的協同配合和聯系，對部分涉稅地數據資料做到及時溝通，摸清我市房地產開發項目底數和規模，提高征管和稽查工作地針對性。
20__年，是營山房地產中介服務業發展較快的一年，成立了房地產中介協會等，近70二手房交易通過中介來完成。但中介服務中的非法經營、不誠信經營現象仍較突出，我們應采取措施來規范房地產中介服務市場。本文通過對營山房地產中介服務市場情況的調查，從行業現狀、存在的問題及采取措施三個方面來探索如何規范房地產中介服務。一、營山縣房地產中介服務業發展概況
據資料介紹，今年營山房地產中介服務業發展較快。
房地產中介機構數量增多，新設房地產評估機構1家，新設房地產經紀機構3家，評估機構發展到5家，經紀機構發展到8家。二是從事房地產中介業務，應當具有相應的執業資格，營山連續組織了兩期房地產經紀人協理資格培訓，宣傳中介執業資格考試，其中18人參加了全國房地產估價師執業資格考試，23人參加了全國房地產經紀人執業資格考試，37人參加四川省房地產經紀人協理執業資格考試。目前，營山具有從業資格的中介人員80多人，其中全國房地產估價師5人，全國房地產經紀人3人，房地產經紀人協理17人。5月18日，營山縣房地產中介協會正式成立，該協會分房地產評估和房地產經紀兩個分會，協會會員單位已經發展到12個。11月5日，營山房地產中介協會的所有會員單位使用協會統一印制的《營山縣購(租)房委托居間合同》、《營山縣房屋買賣居間合同》、《營山縣房屋租賃居間合同》，各房地產中介公司自制的服務合同自動失效，消費者可以拒簽中介公司自制的服務合同并可向中介協會投訴。
從房屋銷售方或出租方來講，委托中介賣房或租房，信息量大，容易成交，價格也相對較高。從買方或租方來講，一般通過正規中介，也能找到適合自己的房子。中介服務由不規范到逐步規范，人們對中介服務行業也由不信任轉為比較信任，中介服務的社會認同度正日益提高。在房地產交易中，通過中介服務公司成交的占主流，今年營山縣二手房交易的70是通過中介成交的。
二、營山縣房地產中介服務業存在的主要問題
營山縣房地產中介服務市場的非法經營現象嚴重，有的中介公司只有營業執照，沒有達到設立條件，不到主管部門辦理備案，超范圍經營、非法經營現象很多。有的不設立公司，既不辦理備案登記，也不辦理營業執照，一間房子、一張桌子、一把椅子就開始搞房介，甚至有的連房子也沒有，靠掛房屋出售或出租的廣告牌從事房介活動，市場無序狀況由此可見一斑。
大多數經紀公司只有一個店鋪，信息量少，經紀人少，家族式管理模式居多，只能承辦一些簡單的房地產買賣和租賃信息業務，對于大中型業務無能為力，管理手段、管理意識滯后，市場競爭能力較差。有的公司員工文化程度太低，專業知識面窄，不會填寫經紀合同，不會操作電腦，也不具備與客戶進行交流的良好語言表達能力，甚至與行業中的其它公司員工或客戶串通，業務成交不報公司，私下收取客戶的好處費或其它不合理費用。這不僅損害了經紀公司的聲譽，同時還會使客戶的利益得不到保證。當然也有些公司不懂得怎樣尊重知識，重視人才，而致使員工對經紀公司不滿，出現跳槽、流動和大量信息資源流失的現象。
有的公司互相竊取對方的信息資源，為了各自的一些小利，采取抵毀同行，吹捧自己的辦法或以收取很低的中介費為誘餌與客戶簽單，出現低成本、低效率和低質量的經紀業務。有的公司利用自行編制的合同條款，采取“違約定金”和“吃差價”等手段，收取高額違約金、保證金和不合理差價，使消費者上當受騙。有的中介人員因為承諾不當，無法兌現，或因操作不規范，合同條款不清而引發交易糾紛。有的客戶經中介公司掌握信息后，為逃避中介服務費而發生“跳單”行為，中介服務方面的糾紛時有發生，房地產中介行業急需建立誠信機制。部分評估機構采取給回扣、壓低收費標準、抬高評估價格等方式惡意承攬業務，估價不實事求是，出具虛假報告，只顧眼前利益，不顧估價風險。評估機構之間缺乏溝通，相互抵毀，公平競爭的市場秩序沒有建立。
近年來，營山縣商品房市場競爭激烈，不少公司聘請房地產公司銷售樓盤，房地產公司屬房地產中介服務機構，應具備相應的執業資格并到房地產主管部門備案，接受行業管理。事實上，很少有公司主動到房管部門備案，因房地產發生的糾紛層出不窮，給房地產市場健康發展帶來不利影響。
三、營山縣房地產中介服務業的規范化措施
針對營山縣房地產中介服務市場存在的主要問題，20__年，我建議將從以下幾個方面加強對房地產中介服務的規范管理。
加大對非法中介服務機構的清理整頓。根據《營山縣人民政府關于加強和改進出租房屋管理工作的通知》精神，工商行政管理部門將會同房管部門，加強對房地產中介服務機構的日常檢查和管理，依法及時查處和取締非法房地產中介服務機構。無照經營、無證執業的中介服務機構和人員將面臨清理整頓。加強中介服務人員執業資格培訓和繼續教育。繼續做好房地產經紀人協理、房地產經紀人、房地產估價師的培訓和考試工作，通過繼續教育、日常業務培訓，提高房地產中介服務人員的執業技能和服務水平。
對會員單位使用經紀服務合同示范文本的情況進行檢查，規范經紀服務行為，加大打擊“歪中介”、“黑中介”的力度。為避免中介服務行業出現惡性競爭，鼓勵中介企業做大做強，將依據中介企業的設立時間、注冊資金 、執業人員狀況等對經紀機構實行等級管理，實現優勝劣汰。
針對中介行業存在的信用問題，中介協會將研討制定行業自律規則，加大對違約單位和個人的處罰力度，建全中介企業和中介服務人員信用檔案，提高行業整體形象。并對房地產機構實行備案管理，人員必須具有中介服務執業資格。
房貸面簽 面簽銀行后，就是等待貸款批準了，一般在15個工作日內批準資金監管賬戶。然后拿著房管局的協議等備件去房管局過戶交稅，然后7個工作日內去房管局拿其他權利證給銀行銀行抵押，7個工作日內拿到房本。
需要提供的資料有哪些
1、銀行流水：銀行流量是證明個人或公司收入的證明材料。這是向銀行申請貸款所必需的材料。一般來說，銀行最認可工資流量，但一些銀行認可自存流量。如果提交自存流量，每月固定日期和金額，持續半年以上，盡量多存少取，積累一定存款量；
2、收入證明：這也是面對面簽約時必須提供的材料，也是反映購房者還款能力的保證。為確保購房者能夠及時還款，銀行對個人月收入的最低要求是月收入的兩倍。例如，如果月收入為2000，則月收入為4000。如果共同貸款，可以提供雙方的收入證明；
3、婚姻證明：對于以家庭為單位的購房行為，判斷婚姻狀況、提供婚姻證明和戶口簿是判斷還款能力的重要前提。離婚的，需要提供離婚證明，判斷第一套房還是第二套房，以確定抵押貸款利率。未婚者不提供，單身證明也不使用；
4、征信報告：抵押貸款是銀行貸款，自然會檢查買家的信用調查，如果單身只提供自己的信用調查報告，如果已經結婚，夫妻雙方的信用調查報告必須提供，除了與他人共同購買雙方的信用調查報告不能少；
5、購房資料：如果是第一套房，可以攜帶購房合同。如果是第二套房，還需要攜帶第一套房的相關證明。記住，你必須提供首付收據。如果不能提供，會影響房貸面簽。
房貸面簽需要注意什么
1、當工作人員詢問工作年限時，不能說半年以下，否則銀行要么認為貸款人工作不穩定會影響貸款；
2、準備工資銀行流水、身份證、銀行流水證明貸款人收入能力和反映工作情況的材料；
3、當被問及父母的情況時，不能說父母有重大疾病或家庭事故，否則銀行會質疑貸款人的還款能力。
從3月28日到4月2日,新華社一連六天發表“新華時評”,矛頭直指地方政府,痛批當前房地產市場亂象的根源所在―――土地財政以及腐敗所釀成的高地價高房價。文章指出,解決“土地財政”問題,當務之急是從制度安排上弱化地方政府“以地生財”的沖動。如何遏制沖動?文章建言,按照事權和財權相匹配的原則,給予地方政府更多的資金支持。而房地產調控,稅收杠桿應當發揮更大的作用。
相關評論:房價頻頻飆升,讓人不由感嘆“中國房價搭上了火箭”! 新華社評論切中了要害,道出了老百姓的心聲。許多人也由此推測,中央要出手打擊高房價。只是希望,不要光打雷不下雨,僅僅為物業稅的開征鋪路而已!
浙江豐田車主“補償夢”兩日破滅
3月29日,浙江省工商局表示,一汽豐田方面對其提出的制定時間表、上門召回、提供代步車、允許全額退還定金和補償經濟損失五項要求均表示接受。但是,國內第一次經濟補償召回車主的夢想只維持了2天就成為了泡影。一汽豐田汽車銷售有限公司總經理松木秀明在接受媒體采訪時表示,將針對全國RAV4車主推出一個“三選一”的免費檢測服務,除此之外,不會對召回車輛車主(包括浙江地區)給予額外的經濟賠償。
相關評論:同樣的問題車,針對不同的市場,豐田對美國采取的卻是與中國截然不同的態度,我們除了憤慨還是憤慨。但是,通過此次事件,我們也應該反思――假如我們的立法能切實保護消費者利益,外國企業不就沒法鉆空子了嗎?在華麗數字的背后,這些GDP的含金量到底如何呢?
中石油建議消費者加油時交消費稅
3月29日,中國石油財務總監周明春在深圳業績說明會上,建議成品油消費稅在消費環節征收,讓消費者加油時交消費稅,以真正起到一個提示消費者的作用。2009年1月1日我國正式施行新的成品油定價機制,以汽油為例,成品油的消費稅由原來每升0.2元提高到1元。目前的征收方式從煉油廠即生產端征收,由國稅向當地的煉油廠直接征收,有的地方還采取預征收的方式。國內能源專家韓學功表示,如果成品油消費稅從消費端征收,購買汽油時就會給一個明細,油價和消費稅分別是多少錢,這將有利于老百姓明明白白消費。
相關評論:不知道這家亞洲最賺錢的公司又在琢磨什么,難道真的是想讓老百姓得實惠?衷心希望那些坐在辦公室的領導不要老是琢磨老百姓的口袋,要多想想怎么樣來服務好大眾!
中國千萬富豪達87.5萬人
胡潤百富榜4月1日在三亞《2010胡潤財富報告》。這是胡潤百富榜連續第二年以省份和城市為單位,調查中國富裕人士分布狀況。報告顯示,截至2009年底,除香港、澳門、臺灣之外的全國31個省、市、自治區中,千萬富豪人數已達87.5萬人,相比去年增長6.1%。北京、廣東、上海三地千萬富豪人數占全國的近一半。
相關評論:87.5萬千萬富豪,這個數字著實讓人興奮,想想20年前,多少人只是做著“萬元戶”美夢啊!只是,希望這數字不是因為經濟泡沫!
《2009幸福指數調查報告》出爐:
賺到錢才能幸福
一、強化經濟調查監測，全力提高統計調查水平
始終堅持“獨立調查，獨立上報”的原則，充分發揮統計調查在經濟監測預警方面的優勢，為各級黨政領導決策和有關部門提供了高質量的統計調查服務。
(一)圓滿完成了各項制度性調查工作
按照國家調查方法制度的要求，從新余實際出發，積極部署，周密安排，確保了各項制度性調查工作有序推進，做到了工作進度與時間完美對接。
1. 扎實開展城鎮住戶調查工作。上半年，在圓滿完成城鎮居民生活狀況和收支調查工作的同時，按照國家局和總隊的統一部署，全面啟動新一輪全市城鄉抽樣調查樣本輪換工作。抽取19個社區居委會577戶居民家庭為抽樣點;編制完成了一、二級樣本抽樣表，匯制完成小區圖，對輔調員的培訓工作和入戶前的宣傳工作已全面展開。
2. 規范做好農村住戶調查工作。一是按要求完成了一季度全市140戶農村住戶季報的審核、匯總、上報工作。二是積極、穩妥、有序地組織和指導轄區內縣級調查隊開展農村住戶抽樣調查樣本輪換工作。在嚴格執行總隊實施方案的基礎上，結合新余實際情況，制定市級實施方案，明確了職責和工作目標，落實了人員，細化工作任務，優化工作程序。目前樣本框資料已經上報總隊農村住戶處。
3.全面加強價格統計調查工作。繼續做好居民消費、商品零售價格指數、城鎮居民基本生活費用價格指數編制工作。認真執行工業品出廠價格和原材料、燃料、動力購進價格調查、固定資產投資價格、房地產價格三個專業調查方案，不斷完善調查樣本，進一步保證了樣本代表性，對由于各種原因失去代表性或非主導產品進行適時調整。新增1家固定資產投資價格調查樣本企業，新增1家開發量大的公司作為“其它費用”填報單位，剔除10家無項目、無地、無交易的房地產價格調查樣本企業，新增15家經營穩定、項目較大的房地產企業和2家市場影響大、經營網店多的房產中介公司。工業品價格調查企業由去年的51家增至78家。
4.積極推進規模以下工業統計調查工作。利用一個月時間完成了新一輪規模以下樣本輪換及新的輔助調查員培訓工作，詳細解讀了定期報表中的變動指標;加強對縣區的檢查、指導，及時、高效、準確地完成了XX年報、XX年一季度和上半年報表收集、數據匯總、進度分析、報表說明等任務;繪制適合我市的《規模以下抽樣調查工作流程圖》，編印、使用《規模以下工業調查回訪(查詢)記錄》和《規模以下工業調查報表核查清單》，確保了推算數據的真實可靠。
5.不斷強化服務業統計調查工作。一是強化樣本維護。為確保有效樣本，對被納入調查樣本的54家企業的基本信息進行全面核對，確保企業有效樣本的上報率;二是強化數據評估、審核。加強現場登記數據與歷史數據的對比，保證數據的連貫性和一致性，對上報數據采取“三審”措施，做到“企業調查員初審、專業負責人二審、分管領導三審”，確保源頭數據真實可信。三是強化現場調查。6月初，對部分已上報報表企業進行了實地調查，重點核實企業人均月工資情況，利潤總額小于營業利潤情況，固定資產原價減少情況。經核查，更正了部分數據，保證了上報數據能真實反映企業的實際運行狀況;
(二)充分發揮統計調查的監測預警職能
1.加強了對價格變化情況的調查監測。為掌握新余市商品零售價格變動情況，每5日對農貿市場價格進行一次“定點、定時、定人”直接調查，每月10、20日對商店(場)的商品價格進行采集，分析價格變動趨勢，及時報送價格熱點問題，如食品價格變動、旅游價格節日變動情況、教育收費等，為黨委政府及有關部門穩定物價提供了決策依據。同時，堅持按時、保質上報居民消費價格、商品零售價格、房地產價格、工業品出廠價格和原材料、燃料、動力購進價格調查月報。
2.加強了對三農情況的監測預警。一是加強對水稻等主要農產品生產過程的跟蹤反映工作，開展了洪澇災害對農產品生產的影響專項調查，形成了災情報告;二是組織開展了“新余市企業用工需求情況調查”，對農民工勞動力轉移情況實施監測，撰寫了《當前新余部分企業出現“用工荒”原因分析及對策建議》調查報告。報告獲總隊鄧祖龍副總隊長批示：“這篇調查報告反映的企業用工荒問題很及時，分析的比較到位，對黨政領導有參考價值。請綜合處在《江西調查》中”;三是加強對農民收入形成過程的跟蹤反映。
一、 基本情況
XXXXX物業有限公司地處XXXXXXXXX，成立于XXXX年XX月XX日，是我縣物業管理服務行業的領跑者，注冊資金XXXX萬元（由XXXX出資入股XXX萬元、XXXXX出資入股XXX萬元），社會信用代碼XXXXXXX，中征碼XXXXXXX.法定代表人XXXXXX，男，漢族，身份證號碼XXXXXXXXXXXX，任公司總經理。公司倡導“以人為本”的管理模式，引進全新管理服務概念，擁有一支敬業精神強、專業素質高的員工隊伍，以“成就至尊服務，打造行業品牌”為服務宗旨，全心全意實現對客戶的承諾。
二、經營情況
XXXXXXXXXX物業有限公司，與城區大型小區（XXXXXXXX、XXXXXXXX）簽字了長期的物業管理服務，具有穩定的收入來源。
1、借款情況：根據征信數據報告，該公司無借款記錄。
2、該公司經營管理正常，營業收入穩步增長。
3、根據報表數據情況分析，該公司短期償債能力較強?？傮w看來，該公司經營管理正常，隨著內部管理的不斷加強，企業盈利能力進一步提高，抗風險能力不斷增強。
三、抵押物
該筆貸款提供房屋產權抵押的擔保方式；
以XXXXXXX個人所有的商鋪房產做抵押，建筑面積XXXXXXX平方米，位于XXXXXXXXXXXXXXX，（產權證號；XXXXXXX權證XXXXXXX字第XXXXXXXXXXX號）辦理了房地產抵押登記手續，產權清楚。
四、貸款用途
該公司申請短期流動資金XXXX萬元，貸款主要用于流動資金周轉，該公司作為一家物業公司，其服務對象主要是縣域的大型小區，現處于發展階段，資金需要量大。
五、還款來源
還款來源為縣域幾個小區物業管理服務費收入，收入穩定，做為此筆貸款的還款保障。
六、結論
借款人劉__于20__年8月1日向我行提出借款331919元，用于購買__市__區__東側__汽配城2號商鋪根據我行相關貸款管理規定，通過實地調查了解，現就調查內容情況作如下報告：
一、借款人及配偶的基本情況、收入情況：
1、借款人劉__，女，現年44歲，已婚，高中學歷，身份證號__________x，戶籍所在地__省__市__區__x鄉__x村北街11排3號，工作單位：__省__市__區____x公司，職務：經理，工作年限25年，平均月收入5200元。
2、借款人配偶__x，現年46歲，高中學歷；身份證號__________，戶籍所在地__省__市__區__樓10樓1門2號，工作單位：__省__市__區______五金商店；職務：副經理，工作年限26年，平均月收入3600元。
3夫妻平均月收入8800元。
4、借款人居住情況：借款人現居住在__省__市__區__x北街11排3號，住宅性質為自有產權房。
二、借款用途及原因：
借款人購買的__汽配城2號商鋪位于__市__區__東側，建筑面積191.0375平方米，3859.84元/平方米，購買價格與周邊市場價格比較偏低，購買總價737374元，已交首付款405455元，占購買總價的54.99％。由于自有資金不足，剩余331919元向我行申請貸款。
三、擔保情況：
此筆貸款由劉__名下__汽配城2號商鋪（也是此次貸款購買的商鋪）做抵押擔保，經實地核查該商鋪借款人已出租(承租人用于經營汽車配件,租期三年,20__年1月5日到期,承租人已承諾我行處置該房產時放棄承租權),年租金34000元。抵押商鋪位于__市__區__東側，房產證號：__市房權證__區（私）字第2180096號；土地證號：__國用（20__）第3420__號，經__市華信房地產估價有限公司評估，評估報告編號：20__1208號，房地產評估總價為858700元。按孰低原則，在評估價、交易價和契稅價中取最低價作為抵押貸款的價值依據，采用交易總價737374元作為貸款價值依據，貸款占房產交易總價的45.01％符合我行抵押比率。
四、借款人信用狀況及還款能力：
經查詢個人信用報告，借款人夫妻無信用狀況發生。借款人家庭月收入8800元，采用等額本息還款方式，經測算，此筆貸款月還款4135.41元，月還款占家庭收入46.99％。具有較強的還款能力。
五、調查結論：
1、經調查核實，借款人身份真實，夫妻關系穩定，有持續穩定的收入來源，借款人計劃以夫妻月工資收入作為第一還款來源，償還貸款本息，還款能力、還款意愿強。
2、第二還款來源是以此次貸款購買的商鋪作抵押。
該商鋪是我市首個產權式汽車配件商城中的一座，這里既是__市汽車配件的發源地也是__汽車配件最大的零散地。__汽配城作為__首席最大的、最專業的、消費環境最好的一站式汽車配套服務中心，已寫入政府規劃。
隨著__x工業區的建設和__油田的發現，極大的帶動了我市經濟增長，使我市成為最繁榮的汽車市場，進入20__年以來，汽車銷售勢頭持續走高，20__年上牌照量達96017輛，平均1.56分鐘上一輛。在全國400多個地級市中名列前茅。
該商鋪位于__市__區__東側，斜對面是新建的汽車總站，交通便利，地段較好，是我市的東出口，從我市最繁華的街道__x道直行向東與東立交橋交叉口南行200米即到，被__x國道貫穿，起點為__x市__x區，終點為廣東廣州，全程3160千米，這條國道途經河北、天津、山東、江蘇、安徽、浙江、福建和廣東八個省份，周邊的大小貨車、客車、小轎車穿梭東立交橋，以其得天獨厚的地理位置，__汽配城，具有良好的發展前景。
另外，我市目前商業用房價格呈普遍上漲趨勢，該商鋪升值空間較大，抵押率充足，流通變現能力較強，具備代償能力。作為第二還款來源有保證。
簽于以上分析，調查人同意發放該筆商鋪貸款331919元、期限10年、利率執行基準利率上浮10%即年利率8.613％（借款人在相關部門辦妥房產及土地他項并辦理約定我行為第一受益人財產保險后發放貸款）。
客戶經理聲明：我作為借款申請人的客戶經理，已按規定要求對該客戶進行了面簽、筆錄工作，對該客戶身份、借款意愿、借款用途、借款交易的真實性進行了認真核實，并告知借款人貸款責任，對該客戶貸款的有關情況作了全面調查和了解，所呈報申請人的所有資料均真實、準確、有效，所作評估遵循客觀、公正的原則，以上報告內容真實，發放本筆貸款業務安全可靠。同時，我聲明該借款人不是我的關系人。
妥否，請貸會審批。
____________支行
