發布時間：2023-03-01 16:28:35
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們為您精選了8篇的銀行貸款評估報告樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發，請盡情閱讀。
隨著市場經濟的發展和社會專業化分工的深化，社會中介市場發展迅速，但在行業、地區、資質等方面的發展不平衡現象較為突出。
目前，參與商業銀行貸款中介機構已非常之多，僅與某國有銀行廣東省分行有業務合作的中介機構就達200多家。由于各家商業銀行所處的地區經濟社會發展的差異，市場環境不同，很多地方性法規也不一樣，中介機構市場發育程度不同，造成商業銀行貸款中介活動的社會環境差異很大，十分復雜。
整體而言，除公證機構外，其他類型的中介機構行業準入門檻都比較低，因此行業競爭較為激烈，公司資質也參差不齊。同時，目前全國和各地對中介機構基本都沒有統一、成熟、完備的法律規范和行業監管制度，因而，其在運行過程中主要以自律為主，缺乏有效監管。
另外，現實中各種中介機構被簡單條塊分割，歸屬不同的行業管理部門，各行業自行規定各種執業資格，如財政部門管理會計師事務所、資產評估公司；國土部門管理土地評估機構資質；房管部門管理房地產估價師資質等，甚至有的中介機構（如各種擔保機構）沒有明確的監管部門。因此，各種管理部門的監管尺度不一，亦存在監管真空。而銀行又不得不面對不同行業的中介機構，資質鑒別、機構選擇、報告使用等方面都存在較大困難。
二、商業銀行貸款中介活動的概念范疇
商業銀行貸款中介活動是指商業銀行出于對專業分工協作、成本收益比較、信息不對稱、業務經營需要等方面考慮，通過簽訂合同、協議等形式在貸款過程的不同環節引入不同類型中介機構為其貸款業務提供有關服務的商業活動。
目前，商業銀行一般在以下貸款環節引入中介機構：企業申請貸款提供的財務報表需審計時引入會計師、審計師事務所；對具備貸款條件而無抵押物的企業發放貸款時引入擔保公司；抵押物價值認定時引入評估機構；房地產等貸款辦理時引入登記機構（主要包括房地產交易所、國土局、工商局、車管所等機構）；抵押物登記有瑕疵或有權審批人要求辦理公證時引入公證機構（主要是各地公證處、律師事務所）；房屋、汽車等抵押財產需要保險時引入保險中介機構；發生貸款糾紛、訴訟時引入律師事務所。
三、商業銀行與中介機構的關系
從根本上講，商業銀行與中介機構由于利益關系聯系在一起。在貸款活動中，商業銀行處于主導地位，中介機構則是被選擇和被使用的角色。但是，中介機構對商業銀行來講也是一把“雙刃劍”，一方面，它在推動商業銀行業務發展、防范貸款業務風險方面具有積極、重要的作用；另一方面，如果商業銀行對中介機構選擇不當、疏于管理或過分依賴，也可能會帶來較大的風險隱患。因而，商業銀行與中介機構的基本關系可歸結為：商業銀行應該如何選擇和變更中介機構；商業銀行如何使用中介機構提供的服務；中介機構服務的收費狀況（即具體的利益關系）；中介機構對商業銀行信貸決策及管理的影響；商業銀行對中介機構業務活動的管理。
1商業銀行對中介機構的選擇和變更
目前，雖然各家商業銀行并沒有統一的選擇中介機構的制度和模式，但在與中介機構合作中普遍持較為謹慎的態度。
商業銀行在篩選中介機構時，具有較為嚴格的程序和標準。主要考察中介機構的執業資格、資質水平、誠信情況、服務質量、收費合理性等，一般采取公開選聘的方式，通過內部評審小組評定，從綜合評級較高、地區排名靠前、實力強、誠信度高、無違規違紀記錄的中介機構中選擇數家簽訂合作協議。
同時，大多數商業銀行對入選的中介機構實行動態管理，每年進行考核和評價，及時淘汰、調整、補充。個別銀行還要求中介機構交納一定額度的保證金，對其執業活動起到約束作用。如發現中介機構提供的報告內容不完整、數據明顯不實甚至弄虛作假等現象，將終止合作關系。
不過，也有些銀行并不直接對中介機構進行選擇和變更，除登記機構由商業銀行按法定程序指定外，其他中介機構一般都由借款人自由選擇。一般是在中介機構出具的報告對銀行審查分析等工作產生較為嚴重的誤導性作用時，商業銀行才會建議借款人重新選擇中介機構，并重新提供相關報告。
2商業銀行對中介機構出具報告的使用及評估
據調查，商業銀行在貸款過程中一般都會尊重中介機構的服務成果，對符合銀行要求的報告，會在信貸評審報告中給予認可，并作為貸款決策的依據之一。
針對有疑問的審計報告，經過銀行調查了解，如果確屬企業提供虛假財務信息，則一方面將企業的信用等級降級，另一方面將沒有盡職的會計師事務所和會計師列入銀行內部的黑名單，并通報各級審查部門。視情形嚴重程度，對出問題會計師事務所及其會計師審計的其他企業報告從嚴審查，或不予采信，并要求貸款方委托其他事務所另行審計。
針對評估機構出具的評估報告，銀行一般會成立內部審核小組對抵質押物進行二次評估。內部審核小組運用自身掌握的知識，結合當地的實際情況，對抵質押物自行進行評估，再將兩次評估結果進行比較。如果差別較大，經核實是評估機構未盡責或故意弄虛作假，則會對該評估機構提供的其他評估報告從嚴審查或不予采信，并要求貸款方另選評估機構重新評估抵質押物。
3商業銀行貸款中介機構的收費狀況
現行商業銀行貸款中介活動收費一般分為兩類：一是允許客戶自由選擇中介機構的銀行，中介費用一般都由客戶承擔，銀行并不介入收費標準的制定和磋商；二是由銀行指定引入的中介機構，其費用標準一般由銀行制定或者參照國家有關部委規定。
按市場經濟原則，不同中介機構的收費標準也會不同，但由于激烈競爭，同一地區同一性質的中介機構收費差異一般也不會很大。據調查了解，目前中介市場的確并存“收費較高”和“超低價競爭”兩種現象。一方面，在有政府強制性規定、行業壟斷較高、市場風氣不正的地區和中介機構類型中，收費偏高。另一方面，“超低價競爭”在機構數量多、收費缺乏標準的中介市場上相當突出。違背市場原則和成本約束的超低收費，會導致中介機構偷工減料、違反程序、迎合客戶、敷衍了事等不良現象叢生，危害中介市場的健康發展。
4中介機構對銀行信貸決策及管理的影響
在具體的信貸業務過程中，銀行一般會在貸前調查、授信評審、簽約核保、抵押登記等環節上進行獨立操作，但在決策時會適度參考中介機構提供的信息或數據。律師事務所的法律服務特別是貸前的法律審查意見總體上為參考性意見，對銀行貸款審批有重要影響，但不起決定性作用。
5商業銀行對中介機構業務活動的管理
商業銀行對中介機構的管理內容一般包括：中介機構的甄選、資格年審以及退出管理等，并在服務收費、時效性方面提出要求。商業銀行在與中介機構的業務合作過程中，會對中介機構的服務水平、員工素質、業務能力、職業道德、評估公平性進行考核。
有些銀行會根據總行以及監管部門的有關法規及要求，按照職能分工對中介機構進行監管。需要特別指出的是對于擔保公司的選擇。近年，各類型的擔保機構發展迅速，但由于其經營風險較大，行業定位不明確，存在資質、經營管理水平較低且缺乏有效的行業管理等問題。商業銀行在辦理涉及專業擔保公司的信貸業務時，一般都會對專業擔保公司進行嚴格調查，由總行統一授信，并實現限額管理。
四、商業銀行貸款中介活動中存在的主要問題
1銀行貸款中介機構誠信意識普遍比較薄弱，給商業銀行經營帶來一定風險隱患
目前，由于銀行貸款中介市場競爭比較激烈，為招攬客戶，部分貸款中介機構在利益驅動下，不堅持“誠信為本”的職業宗旨和“獨立、客觀、公正”的執業原則，或違規操作，或“偷工減料”，導致中介報告質量不高，甚至采用非法手段欺騙銀行，造成銀行信貸資金出現風險。
關鍵詞：抵押資產；價值評估；回歸分析
中圖分類號：F830.5文獻標志碼：A文章編號：1673-291X（2011）03-0062-02
抵押物品的評估屬于資產評估的范疇，資產評估是一個信息系統，評估信息的質量特征就是指明（或規范）什么樣的信息才是有用的，其中的相關性和可靠性作為兩個主要質量特征已被廣為接受和認可。因此，為了提高評估報告的決策有用性，報告不僅要清晰、明確披露任何直接、影響評估的重大假設或限制條件，并指明其對價值的影響，還應包含足夠的信息，使期望獲得評估報告或依賴評估報告的人能正確理解評估報告。第三人對某項評估的使用應根據該評估業務所明確的目的和期望用途，包括假設和限制條件。書面評估報告中，這種披露須與受其影響的意見或結論說明聯系起來。因此提出對抵押資產價值的評估的兩種方法：即期價值修正法和到期價估算法。
一、即期價值修正法和到期價值估計法
（一）即期價值修正法
運用持續使用前提，使用市價法、重置成本法或收益現值法確定其即期價值（R），并考慮清算的可能性（P）與清算過程的損耗率（L）。其中P 根據企業的贏利能力、償債能力、流動比率等綜合性指標進行確定，損耗率L 根據清算過程中的稅費等確定。資產權利的價值是一個變量，隨資產本身的運動和其他因素的變化而相應發生變化，其中影響損耗的因素分別為C（實體性貶值），M（功能性貶值），N（經濟性貶值）。
其計算模型為抵押資產價值評估值Y= α* 1-f（C，M，N）*R/r
其中，α：清算行為固定系數；f（C，M，N）：由這些因素確定的損耗率；r=1/1-P。
（二）到期價值估算法
其基本思路是：首先求出持續使用前提下的評估值（R）；其次對委估資產以強制變現為目的的變賣條件和權利狀況進行分析，找出其與公平市場交易條件的差異，并進行量化，從而測算和評定委托評估資產的快速變現系數（β）；最后由在用條件下的評估值和快速變現系數得出委托評估資產的清算和強制變現價值。
其計算模型為抵押資產價值評估值Y=V（S，T）*R
S ：影響評估值的外部變量（如市場因素）；T ：影響評估值的內部變量（如資產質量因素）。
β=V（S，T）： 解釋變量系數（變量S，變量T）
最后，通過經驗數據確定兩種方法得出的評估值應占的比重，得到最終的評估值。假設以即期價值修正法得到的資產評估值為X1，其所占比重為Y1，到期價值估算法得到的資產評估值為X2，其比重為Y2 Y1+Y2=100%。即評估值=X1Y1+X2Y2
二、運用SPSS軟件進行回歸分析
廣東省某資產管理公司的即期評估價值、到期評估價值、貸款數額和實際回收額的數據（如表1）：
以貸款差額為因變量以即期評估價值X1、到期評估價值X2為影響因素，利用統計軟件SPSS經過回歸分析得到以下方程：
貸款差額=12.809+0.684*X1+（-0.656 ）*X2，R2=0.996 Radj=0.995
（0.516） （38.344） （-10.973）
其中，F統計量的P值為0，在0.05水平上通過顯著性檢驗。
從方程中我們可以推出以下幾點：（1）即期評估價值X1 的相關系數為0.684，大于零。說明X1 越大，貸款差額越大，即銀行的損失越大。（2）到期評估價值X2的相關系數為- 0.656，小于零。說明X2 越大，貸款差額越小，即銀行的損失越小。（3）為了合理確定抵押資產的評估值，評估師要充分認識抵押資產的價值特性、影響其價值的有關因素及銀行特定的處置方案與其內在的價值因素關系，確定恰當的變現系數，使用即期價值修正法和到期價值估算法計算評估值，為銀行貸款提供決策依據。
三、小結
通過引入統計方法，在抵押資產評估中確定即期修正值和到期價值的系數時，對傳統的僅憑經驗確定系數的方法中，引入定量的分析方法，使得這種方法更有說服力，這是統計方法在抵押資產評估中的一個發展。
參考文獻:
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銀行貸款居間合同范文一
甲方：
乙方：
雙方代表經磋商后，一致同意訂立本合同書。
一、 甲方委托乙方向銀行聯系和安排約借款(具體借貸金額由銀行評估審批后確定)，用于個人消費或裝修，乙方接受委托。
二、 甲方職責：
1、 提供借貸所需的真實性資料。
2、 積極配合辦理相關手續。
3、 維護乙方權益。
三、 乙方職責：
1、 充分發揮資源優勢，認真負責加速辦理所有借款手續，在金融機構審批后，借款全額匯入甲乙雙方共管賬號即視為成功。
2、 全面協調甲方與金融機構的關系。
3、 維護甲方權益。
四、 甲方需承擔的費用：
1、 利息(詳見甲方與貸款銀行間簽訂的相關合同、協議約定);
2、 公證費、共管賬戶開戶費用(詳見甲方與公證處、銀行間簽訂的相關合同、協議約定);
3、居間服務費：稅后元，甲方須在銀行貸款審批成功，在房管局辦理他項權利證后一次性將貸款總額的居間服務費從共管賬戶中提取。
五、 違約責任：
1、 本合同生效后如任何一方擅自撤銷委托則視作違約。違約方即須支付人民幣
2、 銀行貸款審批完畢在房管局辦理他項權利證后，甲方保證配合乙方從共管賬戶中提取全部居間服務費，每延誤一天甲方按申請貸款總額千分之五向乙方支付滯納金。
3、如因國家政策調整及甲方未能達到擔保或銀行貸款條件造成銀行無法放貸的，乙方對此不承擔違約責任。
六、 其它：
1、 本合同甲乙雙方簽字蓋章，貸款項目銀行受理審批后即生效，在履約完畢后自行終止;
2、 本合同一式二份，甲乙雙方各執一份，具有同等法律效力;
3、 本合同未盡事宜甲乙雙方可協商解決;
4、本合同內容雙方均有義務保守機密，不得擅自對外泄露;
5、每筆貸款因不可抗力因素未能辦成收取元勞務費，其余費用全部退還。
甲方(簽字)： 乙方(簽字)：
年 月 日 年 月 日
銀行貸款居間合同范文二
甲 方： 乙 方： 雙方代表經協商后，一致同意訂立本合同書。
一、甲方委托乙方向金融機構或個人聯系和安排約1000萬元人民幣的借款(具體借貸金額由出借方評估審批后確定)，用于經營周轉及消費或裝修，乙方接受委托。
二、甲方職責：
1.提供借貸所需的真實性材料;
2.積極配合辦理相關手續;
3.維護乙方權益。
三、乙方職責：
1.充分發揮資源優勢，認真負責加速辦理所有借款手續，在金融機構或個人審批同意后，借款全額匯入甲方指定的帳號即視為成功;
2.全面協調甲方與金融機構的關系;
3.維護甲方權益。
四、甲方須承擔的費用：
1.利息(詳見甲方與出借方問簽訂的相關合同、協議約定);
2.評估費、公證費、融資費、監管費及相關費用;
3.定金4萬元;
4.居間服務費為貸款總額的5%，甲方須在出借方審批成功后一次性將貸款總額的居問費支付乙方。
五、違約責任：
1.本合同生效后任何一方擅自撤銷委托則視為違約;違約方即須支付人民幣10萬元給守約方作為違約金;
2.出借方貸款審批完畢后，甲方保證支付全部居間服務費到乙方指定的帳號，每延誤一天甲方按申請貸款總額百分之一向乙方支付滯納金;
3.如因國家政策調整及甲方未能達到擔保或金融機構及個人貸款條件造成無法貸款的，乙方對此不承擔違約責任。
六、其他：
1.本合同甲乙雙方簽字蓋章后即生效，在履約完畢后自行終止;
2.本合同一式兩份，甲乙雙方各執一份，具有同等法律效力;
3.本合同未盡事宜甲乙雙方協商解決;
4.本合同內容雙方均有義務保守機密，不得擅自對外泄露;
5.身份證復印件附后
以上內容全部審過完全審過，完全同意。
甲方：(蓋章) 法人：(簽字)
乙方：簽字
年 月 日
銀行貸款居間合同范文三
甲乙雙方為發揮雙方的優勢，根據《中華人民共和國合同法》及相關法律、法規的規定，經雙方充分協商，依據自愿、平等、公平、誠實信用原則，就乙方為甲方提供融資居間服務達成如下協議條款，以資共同遵守：
1、甲方承諾
1.1、甲方提供的與本協議有關的一切文件、資質、報表及陳述均是合法、真實、準確完整。甲方承諾在融資活動中所署公章、財務印章、法人章真實、有效，否則自愿承擔融資不能的責任。
1.2、甲方在本協議有關的融資活動中委托人已經獲得甲方特別授權，有權代表甲方簽署與融資有關的全部法律文書，甲方對其行為所產生的結果承擔法律責任。
1.3、甲方在本協議項下的全部意思表示是自愿、真實的。
2、乙方承諾
2.1、乙方是依法成立的法人或其他組織，具有簽訂和履行本協議所必須的民事權利能力和行為能力，能獨立承擔民事責任。
2.2、乙方在本協議項下的全部意思表示是自愿、真實的。
3、委托事項
3.1、甲方委托乙方尋找、介紹融資方，乙方接受甲方委托，為甲方融資貸款提供居間服務。
3.2、乙方接受委托，為甲方介紹引薦符合其融資條件的機構或個人(以下簡稱目標融資人)，為甲方與目標融資人進行斡旋和談判，并協助促成甲方與目標融資人簽定融資文件(包括但不限于借款、貸款等融資性協議或合同)。
3.3、乙方居間服務內容包括:甲方按乙方要求將所需資料提交給乙方，以甲方的 作抵押(質押)，為甲方融資 萬元人民幣(大寫： )左右的資金(最終以目標融資方審批貸款金額為準)，為前述事宜的借款提供居間服務。
3.4、甲方借款期限為 個月，若采取先息后本方式，每月借款利率為 %左右;若采取等額本息方式，每月借款利率為 %左右，每 付一次利息。前述月利率最終以目標融資方實際審批利率為準。
3.5、乙方對甲方所融資借款事項不承擔任何性質的擔保責任。
4、居間報酬、費用及支付方式
4.1、若乙方促成目標融資人與甲方簽署(包括但不限于貸款、借款等)融資合同，甲方按其與目標融資人簽署協議中約定貸款或借款總金額的 %(大寫：百分之 )向乙方支付居間費。
4.2、甲方支付的居間費的有關稅款均由甲方承擔(包括但不限于應由乙方交納的所得稅、營業稅等稅費)。
4.3、甲方應在目標融資人向其發放首筆貸款到達甲方賬戶或甲方指定賬戶的兩個工作日內，將居間費一次性支付到乙方指定賬戶，否則屬違約。
5、居間成功的認定
5.1、乙方引薦的目標融資方與甲方簽訂貸款(借款)協議時，即為本合同居間服務成功，甲方應與乙方簽訂《融資居間服務成功確認書》。
5.2、如甲、乙雙方未簽訂《融資居間服務成功確認書》，則乙方引薦的目標融資方向甲方賬戶或甲方指定賬戶轉款時,即為本合同居間服務成功,甲乙雙方不再簽訂《融資居間服務成功確認書》。
6、甲方權利、義務
6.1、甲方應向乙方提供辦理融資貸款事宜所需的一切相關文件(包括但不限于資質、報表、審計報告、評估報告等)，并對所提供資料的真實性、準確性及有效性負責。乙方對甲方提供的全部資料的真實性、合法性不承擔責任。
6.2甲方提供辦理融資貸款事宜相關文件(包括但不限于資質、報表、審計報告、評估報告等)的費用由甲方自行承擔，乙方不予墊付。如甲方不能提供有效文件，導致融資不能，由甲方自行承擔責任。
6.3、未經乙方事先書面同意，甲方不得將本協議的內容和履行本協議過程中所獲取的目標融資人的信息(屬于公共領域的信息除外)向本協議居間業務直接相關人員之外的任何第三方泄露或非因履行本協議而使用。
6.4、不得與乙方介紹的意向融資人或目標融資人進行私下交易。
6.5、甲方不得要求乙方做出有違國家法律、法規及部門規章的事項。
7、乙方權利、義務
7.1、乙方在履行本合同的過程中，可以向第三方表明其為甲方的居間人，并可以向第三方介紹甲方融資的相關情況。
7.2、乙方認真完成甲方的委托事項，即按照本合同的約定為甲方尋求機會，并為甲方與目標融資人簽署合同或協議提供聯絡、協助、撮合等服務。
7.3、乙方在甲方的委托事項過程中，因甲方的過錯造成損失時，乙方有權要求甲方承擔賠償責任。
7.4、甲方應配合乙方與融資目標人的談判，不得無故推遲或拒絕。
7.5、乙方居間成功后，有權要求甲方應按本協議向乙方支付相應居間費。
7.6、如乙方居間未成功，不得要求甲方支付誤工費、差旅費、交通費、招待費、酬金等任何居間費用;甲方不得以居間未成功而要求乙方支付其提供融資文件(包括但不限于審計報告、評估報告、財務報表等)、交通費、差旅費、誤工費等因融資而產生的費用。
8、違約責任
8.1、如甲方與乙方介紹的意向融資人或目標融資人進行私下交易時，視為乙方完成甲方委托的融資居間服務，由甲方按本合同約定向乙方全額支付居間費。
8.2、 乙方向目標融資方提供甲方借款資料，并經過目標融資方審批同意借款(貸款)給甲方后，如甲方放棄借款(貸款)，則視為乙方居間成功，甲方應按本合同約定向乙方全額支付居間費。
8.3、甲方在目標融資人向其發放首筆借款(貸款)資金到甲方賬戶或甲方指定賬戶之日起兩個工作日內未按時、足額向乙方支付居間費，則自應支付之日起，每逾期一天，按未支付金額的千分之叁向乙方支付懲罰性違約金，直到付清全部居間費及違約金時為止。甲方自愿放棄請求降低違約金的抗辯理由。
8.4、若甲方違反本合同之約定，未及時、足額向乙方支付居間費時,乙方為追要居間費而產生的一切費用(包括但不限于律師費、誤工費、差旅費、訴訟費等)均由甲方承擔。
9、合同的生效、解除
9.1、本合同經甲、乙雙方簽字、蓋章后生效。
9.2、發生下列情形之一，甲方或乙方需通過書面形式通知對方解除本合同。
9.2.1、因不可抗力致使合同目的不能實現的;
9.2.2、國家政策法規調整致使本合同履行可能違法的。
10、爭議解決及其他
10.1、若在履行本合同中發生爭議，由雙方協商解決，協商不成的，可向合同簽訂地成都市武侯區人民法院提起訴訟解決。
10.2、未盡事宜由雙方簽訂補充協議，補充協議與本協議條款理解不一致時，以補充協議為準。
一、房地產開發貸款的風險成因
房地產開發貸款存在許多風險，剔除單純的市場風險外，資本金、融資中的擔保設定以及其現實操作中存在的問題，都在一定程度上影響銀行貸款安全。
（一）資本金問題
房地產開發企業在初期運作的時候，資本金是否充足至關重要，因為它決定房地產開發企業的市場空間。從房地產開發的現實情況分析，絕大多數房地產開發企業都存在資本金不足的問題，其有限的資金在通過相關招投標手續取得土地使用權之后，能夠推進開發的資金非常有限。為解決資本金不足問題，有些開發商利用其與政府職能部門的關系，在未繳納或未全部繳納土地出讓金的情況下取得開發資格，再將土地使用權抵押和在建工程抵押以及將已開發的部分房產抵押，從銀行取得貸款，然后推進其余房地產開發項目。換句話說，開發商有100萬的資本金就敢接1個億的房地產項目。房地產開發商通過向銀行融資的方式解決了資本金不足的問題，其實質是將其開發的風險間接轉移到銀行身上。
（二）融資中的重復抵押風險
房地產開發商在采取單獨將土地使用權抵押和在建工程抵押時，都存在重復抵押問題。因為單獨將土地使用權抵押時，評估價格應是土地的自身價值，并不包括房產，而在建工程抵押系土地連同其上房產的價值。也就是說，開發商在通過土地使用權和同一土地上的在建工程抵押分獲融資時，融資額度與對應資產的價值是不匹配的。房地產進入市場時的價值系包括土地價值的，如果開發商不能歸還貸款，銀行在行使抵押權時只能單純依靠拍賣房產受償，而此時土地使用權重復抵押所對應的貸款很難收回。如，開發商單獨將土地抵押獲得1億元貸款，之后又以在建工程抵押獲得1億元貸款，而房產的市場價值只有1億，那么剩余的1億元貸款，銀行將無法通過行使優先權得到受償。可見在土地使用權重復抵押的情況下，銀行貸款全部收回只能寄托房產價格的持續走高，而不是土地資產單獨變現的價值。另外，因土地使用權抵押和在建工程抵押歸口管理的職能部門不同，如果銀行在實務中沒有關注開發商是否將土地使用權單獨抵押的事實，盲目接受在建工程抵押貸款，一旦市場行情出現變化，相關風險便會顯現。
（三）售房與收貸的兩難境地
對于房地產開發企業來講，售房是其按期歸還貸款的主要來源。但在實務中，許多開發商在房地產價格上漲時，為了追求利潤盲目擴張開發項目，將售房所得價款不及時還貸，而是投入到后續更大的建設項目，導致銀行貸款出現風險。如何控制開發商將銷售回款及時歸還貸款，對于銀行而言至關重要，但從目前體制分析，還沒有在房產銷售環節建立起真正有效的保障和監管機制，現實中銀行對于開發商大肆出售房產的行為無法遏制，這樣就形成了一個怪圈，銀行不讓開發商銷售房產就不能收回貸款，允許開發商售房又擔心開發商擴大開發項目不歸還貸款，導致貸款風險加劇。
二、訴訟及執行過程中的風險
房地產開發貸款出現風險后，大多數銀行都會選擇依法訴訟的方式加快清收不良貸款。但在實務中，由于房地產開發貸款風險的特殊性，決定了此類案件在訴訟和執行中仍然存在諸多風險。
（一）抵押房產被出售的風險
在房地產開發貸款訴訟實務中，一般來說，銀行占有絕對優勢，這種優勢來自開發商為融資需求將房產抵押給銀行或將在建工程為銀行設定抵押擔保。但即便這樣，也不能確保不出現其他風險。
（二）工程款優先受償的風險
2002年6月20日，最高人民法院針對上海市高級人民法院提出的《關于合同法第286條理解和適用問題的請示》，做出了《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》（法釋[2002]16號），依法認定了承包人的工程款優先受償權優于抵押物和其他債權。應當說，最高人民法院做出上述規定，從根本上說是為了防止開發商拖欠農民工工資，充分保障其合法權益，因為生存權是高于一切權利的社會正義。但是，如果這種公平和正義被開發商拿來作為逃避銀行追索債權的手段的話，對于銀行貸款來講，其風險將進一步加大。2009年4月，工商銀行哈爾濱河圖支行依法對B房地產開發有限公司申請強制執行，但在執行中案外人C集團股份有限公司卻提出執行異議，認為被執行人B房地產開發有限公司拖欠其工程款，盡管黑龍江省高級人民法院最終駁回了案外人提出的執行異議，但是開發商與承包方惡意串通，拖延執行，損害銀行利益的行為，仍不容忽視。
（三）評估環節中的風險
除上述實體階段出現法律風險外，實務中不少開發商利用評估環節惡意阻撓法院強制執行。2006年工商銀行哈爾濱哈鐵支行依法對D房地產開發有限公司申請強制執行，但在執行過程中，被執行人D房地產開發有限公司以抵押房產中存在無產權證明但有使用價值的房產未作評估為由，認為房產價值評估過低，要求重新評估。執行法院認為被執行人提出異議成立，要求評估公司重新評估，但新《評估報告》卻將房產價格的基準時間進行了調整，致使房產的每平方米單價增加了1萬多元，增加了拍賣變現的難度，也直接影響了債權的現金受償。另外，執行實務中還存在開發商利用《評估報告》的時限做文章，公然逃廢銀行債務。2010年8月30日，前述提及的B房地產貸款案在第二次拍賣時又被執行法院叫停，理由是被執行人提出《評估報告》超期的異議。從法理分析，如果法院對執行資產進行評估后，而申請人卻遲遲不申請法院拍賣該資產，那么該資產的價格因申請人怠于行使權利的原因而失效，這無可厚非，也與立法的本意相符。工行哈爾濱河圖支行在對B公司抵押房產評估后的第一時間內已申請拍賣，故不存在人為原因導致評估報告失效的后果。但就是這樣一個簡單的執行實務問題，執行法院并沒有駁回而是立案審理，導致執行拍賣資產的時間人為延期，增加了風險。
三、應對措施
鑒于房地產開發貸款存在上述風險，銀行在訴訟和執行階段如何應對此類問題，就顯得至關重要。有效地克服各種干擾，加大執行力度，盡量回避執行過程中可能出現的社會矛盾，是應對房地產開發貸款風險的重中之重。具體措施如下。
（一）提級指定執行的靈活運用
最高人民法院《關于人民法院執行工作若干問題的規定（試行）》第132條明確規定“對下級法院長期未能執結的案件，確有必要的，上級法院可以決定由本院執行或下級法院共同執行，也可以指定本轄區其他法院執行。”上述規定針對的是下級法院怠于行使執行權的一種監督程序和具體規定，即提級和指定執行。實務中，為了克服地方保護主義以及開發商惡意干擾執行工作，銀行通常采取上述兩種方式，按照最高人民法院的相關規定，將執行時間達到或超過6個月的案件申請提級或提級后指定執行，在一定程度上克服了地方保護主義對案件的干擾，有效地提高了勝訴案件執行率。
（二）撤銷權的快速行使
從傳統的民法意義上講，撤銷權屬于形成權，即依照權利人單方的意思表示就能夠使既存的法律關系發生變化的權利。形成權的特征就在于依單方意思表示，就足以使既存法律關系生效、變更或終止，從而突破了雙方法律關系。基于形成權的法律特質，在開發商惡意轉讓抵押房產時，致使據以用作貸款擔保的有效資產被惡意懸空的情況下，撤銷權的及時行使對于銀行而言至關重要。但是應當看到，當善意取得制度被《物權法》引用且明確規定了房產等大宗不動產也適用善意取得制度的情況下，針對開發商將銀行抵押房產惡意轉讓的行為，銀行在行使撤銷權的時候要特別注意兩點：一是善意取得人是否為善意，二是考量善意取得人是否支付了合理的對價。如果有直接或間接的證據證明”善意取得人“取得抵押房產并非出自善意，或者其未支付合理的對價（房款），銀行就可以通過行使撤銷權，否定開發商與買受人之間的轉讓行為，保護擔保債權不受侵害。
（三）對“抵押可售”的法律思考
前文提及的銷售房產和銀行收貸收息的“兩難”問題，從房地產開發商的角度分析，這實際上是一個融通資金的風險安排，即在保證資金周轉的前提下，對正常進入市場的房產和需要設定抵押的房產做出估算，如果房地產開發商盲目擴大建設規模，將開發房產以在建工程的方式全部抵押給銀行，必然將導致其資金周轉出現問題，實務中為了敦促開發商及時還款，不少銀行在不得已的情況下向房產管理部門出具了《抵押房產可售的說明》，于是關于“抵押可售”是否解讀為銀行放棄抵押權就成了問題的焦點。從法理上分析，“抵押可售”并不能作為銀行放棄抵押權的法律事實和法律行為。
首先，從書面意思解讀“抵押可售”，其實就是在抵押的情況下允許開發商銷售房產。房產雖然抵押，但其作為商品的所有權仍然歸開發商，故從這一角度出發，是否“抵押”并不能作為能否“銷售”的必要條件，只不過從房產管理的角度出發，需要向房產管理部門提供抵押權人同意的證明。
其次，“抵押可售”不能推定銀行放棄抵押權。房產抵押在《物權法》及《擔保法》中均明確規定了抵押成立及生效的條件，“抵押可售”的實質意義在于允許將抵押房產銷售后歸還貸款，在抵押債權實現后才消滅抵押，而不能解讀為解除抵押房產之后才能銷售，這是一個問題的兩個方面，其核心是以抵押為保障銷售房產，歸還貸款。《擔保法司法解釋》第67條規定“抵押權存續期間，抵押人轉讓抵押物未通知抵押權人或未告知受讓人的，如果抵押物已經登記，抵押權人仍可以行使抵押權；取得抵押物所有權的受讓人，可以代替抵押人清償其全部債務，使抵押權消滅。受讓人清償債務后可以向抵押人追償”。從《擔保法司法解釋》的上述規定也可以看出，抵押人轉讓抵押物僅需通知抵押權人既可，并非抵押人必需同意，同時法律更賦予了抵押權在抵押物轉讓情況下，對抵押物予以追及的權利。
第三，轉讓已登記抵押物的法律后果分析。如上所述，抵押權設定后，抵押人的所有權并未喪失，只要不影響抵押權人的優先受償權，抵押人可以對抵押物進行法律上的或事實上的處分，并不因此構成對抵押權的侵害。抵押人所有權行使的限制，只是受抵押權追及效力的限制，而不是債權人意志的限制。在“抵押可售”不能作為抵押權人單方解除抵押的事實之后，作為抵押權人的銀行當然可以行使相關權利，主要包括：
一是撤銷權的行使。依《擔保法司法解釋》第67條之規定，抵押人轉讓已登記的抵押房產應具備三個條件：通知作為抵押權人的銀行；告知買受人房產已抵押情況；轉讓價款明確低于其價值的，抵押人需提供相應擔保。在抵押人缺乏上述三個條件時，作為抵押權人的銀行當然可以提起撤銷之訴，主張轉讓行為無效。
二是物上代位權。作為抵押權人的銀行行使物上代位權的方式主要是要求抵押人轉讓抵押物所得價款，應當向銀行提前清償所擔保的債權或者是向第三人提存，債務履行期屆滿，根據履行債務情況，決定是否由提存價款清償所擔保的債權。但現實的問題在于，作為抵押人的開發商不會將銷售款清償貸款或提存，而是挪作他用，故物上代位權行使受到限制。
三是對轉讓后的抵押物進行追及。既然相關法律已經明確了抵押權人對于抵押物轉讓后可以追及，對實務中開發商惡意銷售抵押物的行為，銀行當然可以對抵押物予以追及并行使抵押權，買受人為了取得無負擔的所有權，可以行使代替清償的滌除權，代抵押人履行債務或者清償債權消滅抵押權。如果取得抵押物所有權的第三人不代為清償，則作為抵押權人的銀行可以就該抵押物行使抵押權。
關鍵詞 房地產；抵押評估；風險控制
中圖分類號 F233
文獻標識碼 A
一、引言
隨著我國房地產交易市場蓬勃發展，連帶著我國商業銀行的房地產抵押貸款業務蓬勃發展。房地產抵押貸款包括個人按揭住房貸款、房地產項目貸款和以房地產抵押為擔保方式的流動資金貸款。由于在房地產抵押貸款中，抵押物的評估價值是銀行確定貸款額度的一個基本依據，所以抵押房地產價值的科學評估對于合理有效利用銀行信貸資金、構筑房地產抵押貸款的風險防范屏障，進而有效防范銀行體系風險和金融風險具有非常重要的作用。
二、房地產抵押評估存在的問題及風險
1.“假按揭”套取房地產開發貸款
近年來，作為宏觀調控措施，國家限制房地產開發貸款，鼓勵個人住房消費貸款。在此背景下，一些開發資金不足且無法正常取得開發貸款的開發商，就采取“假按揭”的方式以套取貸款。開發商利用自己員工及其親屬的身份證，簽訂所謂的“商品房預售合同”，并以此申請個人住房抵押貸款，取得貸款后，由開發商以個人名義按月償還本息。開發商采取“假按揭”的方式擾亂了正常的金融秩序，使大量消費性貸款轉化為房地產開發貸款。部分“假按揭”實質上是“一房兩售”，一旦開發商逃廢債務，銀行貸款將難以追回，因為真正的購房人入住后，抵押物將無法處分，購房人產權將得不到保護。“假按揭”名義上的借款人往往是在不知詳情的情況下被利用的，一旦開發商惡意欺詐，將作為違約一方承擔違約賠償責任，如果處理不好，將影響社會穩定。
2.超值抵押風險
房地產抵押是一種債務履行擔保方式，抵押物的價值應當高于所擔保的債務。但實踐中，有的借款人以虛報房地產價值或要求估價機構高估房地產價值，以此取得超出抵押物實際價值的銀行貸款。也有的貸款銀行工作人員明知借款人申報的抵押物價值或估價機構的估價結果高于其市場價值，甚至在房地產管理部門提醒其抵押物價值不足以為貸款提供擔保的情況下，仍堅持以此作為確定抵押貸款額度的依據，致使銀行實際放貸額大于抵押物的市場價值。
3.人為因素風險
人為因素風險是由于估價機構或估價人員不執行行業規定和不遵守職業道德規范所致。為爭取估價業務，評估機構或 評估人員與委托方私下達成某種價格共識，采取弄虛作假的手段，故意高估或低估評估值，給另一方造成損害。如抵押人與估價人員串通一氣或收取額外好處費，故意把評估值高估，并騙取金融信貸機構的信任而獲得超出抵押物實際價值的貸款額，到期還不清債務，即使處置該抵押物也資不抵債，出現金融機構狀告評估機構的糾紛。
三、房地產抵押評估風險的控制路徑
1.樹立風險意識，建立和完善風險防范機制，強化評估質量控制管理
抵押評估為借貸 雙方提供中介服務，評估價格的高低直接影響到雙方的利益。尤其是當借貸雙方因不能履行債務而發生糾紛時，通常會將估價機構和人員牽連進去，因此，作為估價一方必須時刻樹立風險意識，不要因一時的小利或失誤而遭受重大損失。這就要求估價機構要建立和健全內部各項規章制度，如繼續培訓教育制度、評估結果會審制度、風險基金制度以及其它各項責任制，以應付各種風險的出現。
評估質量控制管理是評估公司各項管理的核心。建立和完善此項管理制度，有助于防止因評估人員業務水平問題而造成的評估錯誤，有助于防止因評估過程中未能保持獨立、公正而造成的評估失敗。評估公司應根據《房地產估價規范》、《城鎮土地估價規程》、《城鎮土地分等定級規程》等技術標準，結合地方有關政策及其他一些相關標準規范，制定出評估公司自身的質量控制規范標準，其內容包括評估操作程序、報告規范格式、評估方法技術要點、基本參數的確定及報告錯誤界定等。在評估人員初步完成了評估的技術部分后，由水平較高的評估師對評估報告進行初步復核。復核主要審查評估程序有沒有履行，譬如有沒有進行現場實地踏勘，收集的資料是不明充分和真實，評估方法選擇是否恰當，參數是否合適以及評估結果是否與市場水平相吻合等。另外，還要定期抽檢是指公司技術管理部門根據公司制定的質量規范標準，定期對每個評估人員的報告隨機抽查，對報告質量打分，并提出報告修改意見和獎懲意見，由報告主辦人員修改報告，收回替換提交客戶的報告，公司實施獎懲。
2.采用科學、合理的評估方法，避免房地產抵押價值高估風險
采用科學、合理的房地產抵押貸款價值確定依據，可以以房地產成本價格和社會公認的利潤水平為基礎確定房地產抵押貸款價值，避免抵押房地產價值高估，從而擠出房價虛高造成的泡沫，降低風險。同時參照收益法和市場比較法的評估結果，綜合考慮不同評估方法下抵押房地產的評估價值，取較低者作為貸款發放的依據。由于收益法中對參數的準確性要求很高，且由于利率、通貨膨脹、經濟周期性變化對房地產的影響，加之目前我國房地產經營受許多非市場因素的影響較大，與公式成立的假定情況相距甚遠，特別在考慮抵押期限情況下，對未來市場預測就帶有更大的不可知性，因此在進行房地產抵押評估時應慎用。而采用成本法估價，雖然房價的構成很復雜，但由于土地價格的招拍掛制度，房屋建設成本有明確的相關規范，社會對利潤也有公認的合理水平，所以是具有操作性的。以成本法評估抵押房地產，盡管由于涉及到房地產商和部分投機者的切身利益而不受歡迎，銀行的房地產抵押貸款額度也可能會降低，在短期內影響銀行的收益，但對于房地產市場、銀行乃至金融體系的長遠、健康、平穩發展卻是至關重要的。
3.提高貸款審查人員素質，有效監督評估質量
銀行自身應在內部配備既精通銀行業務又有房地產評估專業知識和技能的貸款審查人員，改變單純以房地產評估機構給出的評估價乘以貸款價值比率確定貸款額度的操作方法，以有效控制房地產抵押價值的高估風險。相關貸款審查人員應該站在銀行的角度去評估抵押房地產的客觀價值，充分考慮未來市場變化和短期強制處置等風險因素。具體而言，審查人員應該審查評估技術報告中估價師的測算過程是否有誤、有關參數選取是否合理、所選用的估價方法是否切合估價對象和目的、抵押物產權是否存在瑕疵等。當市場發生變化時，要對抵押物進行內部估價，以確定抵押物現時價值。
四、結束語
綜上所述，估價機構和估價人員應該樹立強烈的風險意識，重視和防范抵押估價風險，堅持自律，加強內部管理，建立和完善抵押估價風險防范機制。
參考文獻：
論文關鍵詞：知識產權；質押貸款；風險控制
科技型中小企業作為最有發展潛力和創新活力的群體，在建設創新型國家的戰略中起著舉足輕重的作用。資金支持是科技型中小企業發展的主要推動力，但由于投資科技型中小企業風險大，致使科技型中小企業在經營中融資難成為一個全球性的問題。
為支持科技型中小企業發展，近年來我國政府相關部門制定了多項支持鼓勵知識產權質押貸款的政策和措施，國內一些商業銀行開展了知識產權質押貸款業務，取得了一定效果。但調查表明，當前國內商業銀行開展知識產權質押貸款的業務在服務數量和質量方面，都存在很大問題，制約了業務發展，限制了很多科技型中小企業利用企業的知識產權來解決融資困難的能力。…2006年10月，交通銀行北京分行與相關律師事務所、資產評估公司合作開展了“知識產權質押貸款服務”，特別是在風險控制方面進行了有益的探索和實踐，為科技型中小企業提供了發展的新出路，我們稱之為“北京模式”。本文即基于課題組對北京模式的知識產權質押貸款情況的實地調研而展開。
一、“北京模式”的基本做法
知識產權質押貸款是以優質專利、商標等知識產權(無形資產)作為擔保物進行質押，向銀行申請貸款的一種融資新模式。北京地區探索形成了“以社會專業機構分工服務和社會專業機構分擔風險為特征，以知識產權質押為擔保方式”的新模式，其基本程序是，企業向律師事務所或銀行提出申請——律師和評估師審查——律師出法律意見書、評估師出初評報告——銀行審查、審批——律師辦理質押登記、評估師出評估報告——銀行放貸。截止到2009年8月份，已對200多家科技型中小企業進行了初審，為數十家科技型中小企業申請貸款出具了意見書，協助交通銀行和北京銀行對科技型中小企業共發放貸款5億多元。歸納起來，其質押方式主要有三種：
(一)中小企業利用自有知識產權質押貸款
中小企業可以優質專利、商標等知識產權質押方式進行擔保。知識產權專業評估機構對知識產權抵押物進行評估，律師事務所對借款企業及其自有知識產權進行審查，并據此出具法律意見書，貸款銀行根據評估機構出具的評估報告和律師事務所出具的法律意見書發放貸款。律師事務所和評估公司等專業中介機構在貸前審查、貸后管理和不良處置等階段為銀行和借款人提供專業服務，并在其責任范圍內向銀行承擔賠償責任。
(二)專門針對專利技術交易的融資
銀行開辦專門針對中小企業科技成果轉化的專利權轉讓交易的融資業務。銀行向專利權購買方發放貸款，以使其能夠購買先進的專利技術，借款的擔保方式是以專利權進行質押。律師事務所利用其法律專業知識和經驗，在科技成果轉化的交易過程中實施全程監控，在貸前審查、貸后管理和不良資產處置等階段為銀行和相關方提供專業服務，并在其責任范圍內向銀行承擔賠償責任。
(三)以自有知識產權質押和固定資產抵押混合貸款的融資業務
針對一些中小企業既有固定資產抵押，又有知識產權質押做擔保，既有流動資金需求，又有固定資產建設資金需求的實際狀況，“北京模式”為此類企業設計的方案中，借款的擔保方式除傳統的房地產等有形資產的抵押外，同時接受以優質專利、商標等知識產權進行質押。引進律師事務所和擔保公司等專業中介機構，由擔保公司對企業自有知識產權和固定資產進行評估，由律師事務所對借款企業及其知識產權進行審查并據此出具法律意見書。貸款銀行根據擔保公司的擔保和律師事務所出具的法律意見書發放貸款。律師事務所和擔保公司在貸前審查、貸后管理和不良處置等階段為銀行和借款人提供專業服務，并在其責任范圍內向銀行承擔責任。
二、“北京模式”的主要特點
北京模式具有四個方面的優勢：一是抵(質)押物的處置和變現由中介機構負責提供專業和法律保障，解決了科技型中小企業沒有有形資產抵押難以得到銀行貸款支持的困難；二是新的貸款模式是專為中小企業貸款設計的，它區別于大企業信用評級的傳統方法，銀行相對可放寬對科技型中小企業有形資產擔保的貸款條件，從而可吸收更多的優質科技企業資源；三是新的貸款模式解決了保證貸款和擔保公司擔保貸款的瓶頸問題；四是可以化解銀行信貸風險，減少不良貸款。
在美國，“風險投資+風險銀行”是中小高科技企業融資的基本模式，而這種模式對于中國現實國情來說并不具備可操作性。北京模式與美國模式最大的不同在于這一模式采用中介機構分攤風險的方式來幫助科技型企業獲得銀行貸款，在現行制度下，這一方式能夠最大限度地化解或分擔銀行的貸款風險、決策風險和管理風險，并最終實現既能扶持科技型中小企業成長、又能減少不良貸款發生的雙贏局面。
在實際操作中，律師事務所經過調查申請企業所提供的資料和參考評估公司出具的專業評估報告，認定該企業的專利技術有無市場推廣的可能和獲利空問，是否具備良好的信譽和還款能力。隨后，律師事務所為這些企業的貸款申請出具具備法律效力的法律意見書，并分擔了銀行需要承擔的貸款風險。一旦出現貸償問題，律師事務所將與有關機構承擔無限連帶責任。這不僅能夠解決科技型中小企業的燃眉之急，同時對于銀行自身發展也是一個極大推動，形成以知識產權作質押、第三方作評估、律師出具法律意見書的知識產權質押貸款的新模式。
三、風險控制：知識產權質押貸款的瓶頸問題
目前，我國科技型中小企業的經營融資主要有風險投資、政府支持以及銀行貸款融資等途徑。我國的風險投資業、創業基金業尚不發達，尚不能適應企業發展要求；政府部門設立的促進科技成果轉化的基金“僧多粥少”，難以普遍滿足科技型中小型企業對資金的渴求；銀行貸款融資是大多數科技型中小企業選擇的融資方式。與傳統型企業可以通過有形資產抵押、質押或者保證擔保在銀行獲取貸款不同，科技型中小企業的有限資金大多投入了技術研發，其擁有的大多是無形資產，少有固定資產投資，基本上沒有有形資產向銀行抵押或者質押融資。由擔保公司提供保證擔保是科技型中小企業尋求的另一條銀行融資途徑，但實踐中由于擔保公司為規避風險，往往要求貸款企業提供相應有形資產抵押、質押的反擔保，科技型中小企業同樣因無法滿足反擔保條件而被擔保公司拒之門外。
盡管知識產權質押貸款也早已具備法律依據，存在巨大的發展潛力，但銀行對此業務依然持異常謹慎的態度。
首先，知識產權的價值評估方面存在風險。由于知識產權客體的非物質性，知識產品生產的獨特性、唯一性，使知識產權的價值只有通過評估才能得以確定。知識產權價值的評估直接關系到知識產權質押的設定及實現。在這一問題上，銀行需要考慮四方面的因素：一是該專利是否具有改進性，是否具備核心競爭力；二是專利收益期限的長短和變現能力，即專利權轉讓時能否很快找到“下家”；三是要看該專利權是否存有替代技術；四是需要考核企業能否形成穩定持續的現金流以滿足還貸要求。正是由于這些問題的存在，導致很多商業銀行至今無法推出知識產權貸款產品。
其次，銀行由于無法直接占有質押的知識產權而被認為存在信貸風險。對銀行而言，保證資金的安全性、流動性是其資產運用的最高要求。知識產權客體的非物質性決定了銀行不能直接占有質押的知識產權。另外，知識產權質押貸款與銀行其他貸款的根本區別在于知識產權價值具有不穩定性，這也使得銀行畏而止步。這些因素都是銀行難以直接控制的。
此外，知識產權變現能力難以預測也是導致眾多商業銀行有所顧忌的重要因素。與不動產抵押相比，知識產權質押物的流動性相對較差，處置起來相當困難。目前國內知識產權意識還比較薄弱，知識產權轉讓市場狹窄，評估和轉讓程序復雜嚴格，需要耗費相當多的人力、物力和財力，處置成本相當高。
總之，基于上述原因，商業銀行對知識產權質押風險難以控制，即使政府有關部門大力推動，受到風險控制瓶頸的制約，其業務發展仍然較慢，貸款數量和質量都不盡人意。
在北京模式中，充分發揮中介機構在資產評估、法律服務等方面具有的專業優勢，結合銀行長期的業務工作經驗，針對風險控制這一關鍵問題提出了較好的、可操作的解決辦法。律師事務所、評估公司等中介服務機構負責處理貸款審批前的評審工作，減輕了銀行的工作量，同時中介機構還承擔企業貸款的擔保責任，為商業銀行解決了上述困難和問題，降低了銀行的貸款風險。
四、有待進一步探索的幾個問題
圍繞“風險控制”這一核心，北京模式在實踐中也遇到了一些問題，導致知識產權質押貸款這一受到科技型中小企業歡迎的服務模式在推廣中遇到一些障礙。
(一)中介機構承擔的風險與收益失衡
在知識產權質押貸款中，律師事務所等中介機構與一般股份制企業不同，合伙人須承擔無限責任。一旦出現資產清算的情況，合伙人個人的財產均被列入清算范圍，即律師事務所出現債務糾紛時，合伙人需要把全部私人財產都賠進去，承受非常大的壓力。以極高的風險為企業申請貸款提供法律服務，律師事務所辦理此項業務手續費只有1．5％，如果按單筆貸款計算，其收益和成本相比差距懸殊。這迫使律師事務所必須認真審查評估，確認企業具有還款能力，保證資金安全。另一方面，過大的壓力又可能導致許多有能力開展此項服務的中介機構從自身收益考慮而不愿意涉足此項業務，使這項服務的推廣遇到障礙。
(二)融資規模還不能滿足企業需求
據統計，北京30多萬家中小企業中，擁有知識產權等無形資產的優質科技型中小企業有6萬余家，其中有知識產權質押貸款需求的中小企業約4萬家，每年知識產權質押的融資需求超過800億元。但據不完全統計，每年獲得北京市知識產權局授權的新增專利中，僅20％可以獲得融資，除少數企業得到國家政策扶持外，其余大多為自籌資金，獲得銀行貸款的企業很少。主要原因是銀行在市場需求旺盛的情況下對向中小企業放貸的積極性不高。顯然，科技型中小企業經營中的資金瓶頸仍未突破。
(三)貸款期限與規模受到限制
從目前實踐看，為了控制風險，律師事務所根據自身的資產能力和企業的經營狀況主要針對小額和短期需求設計提出質押貸款方案，申請到的都是一至三年的短期貸款，并且額度較小(平均每家近1000萬元)。科技型中小企業如何利用知識產權質押申請數額較大、期限較長的貸款，以滿足其發展需求的問題仍未得到較好解決。大額中長期貸款對風險控制的要求更高，銀行、中介機構都需要種更加充分的風險保障機制來控制風險。
(四)金融產業發展的外部社會環境條件不配套
外部社會環境方面的障礙主要包括：企業誠信體系缺失，知識產權保護力度不夠，知識產權合理授權使用不理想，知識產權相關立法不完善，缺乏公正、公平的知識產權交易市場與交易規則，質物處置沒有固定出口等。
五、若干建議
為推動知識產權質押貸款的進一步開展，更好地為科技型中小企業服務，需要在國家政策的引導下通過不斷完善市場機制來促進知識產權質押貸款服務模式的開展，建議從加強風險管控，提高銀行、中介機構的積極性，擴大資金來源以及改善社會環境條件等方面采取措施：
(一)設立專門針對知識產權質押貸款的風險基金
由于商業銀行風險準備金計入企業成本，銀行不能擅自提高準備金。為推動銀行支持科技型中小企業發展，國家主管部門可根據情況研究制定調整機制，適當提高銀行的準備金率，并規定相應比例專用于科技型中小企業知識產權質押貸款的風險基金，同時委托專門管理機構、建立管理程序管理辦法進行管理。
(二)制定減免營業稅政策
目前一些新成立的中小銀行為開辟市場，對開展知識產權質押貸款業務有積極性，而一些歷史悠久的大型銀行對開展此項業務的積極性并不高。可以參照一些發達國家的做法，政府制定對中小企業貸款減免銀行稅收的鼓勵政策，首先對商業銀行開展科技型中小企業知識產權質押貸款減免營業稅，今后再擴大到對全部中小企業貸款減免營業稅。
(三)完善和拓寬科技保險業務
通過商業保險將中介機構承擔的無限責任變為相對有限的責任，適當減輕其風險壓力，以推動更多的中介機構開展這項業務。保險公司可從兩方面開展保險業務，一是推出針對科技型企業以知識產權形態產生的科技成果的保險業務，二是把中介機構開發出的知識產權質押貸款服務模式作為其產品，研發針對該產品的保險業務，使其可根據自身能力和需要投保。
(四)拓展企業獲取知識產權質押貸款渠道
目前許多專家提出的支持科技型中小企業發展的金融政策都是要求國家投入公共財政資金，如政府投入引導資金、投入風險金等，這些政策可以產生一定的效果，但從以往的做法來看，由于各種原因導致資金投入效益不高。而我國現有大量民間私人資本除投資股市和房市外卻找不到更好的投資領域。在建立完善的風險控制機制保障投資收益后，將有一部分投資者看好這一領域，國家可在開展民間借貸方面放寬政策，把允許私人機構開展對科技型中小企業知識產權質押貸款作為突破口，先行試點，吸引民間私人資本支持科技型中小企業的發展，減輕國有銀行的風險壓力，取得經驗后再逐步推廣。
(五)建立知識產權等無形資產的全國交易系統
1985年科技體制改革以來，為適應市場經濟發展，各級科技主管部門建立了技術市場中心和生產力促進中心，目前已在全國形成服務網絡。還有些地方建立了知識產權中心、資產交易中心，但由于各自主管部門不同，上述機構之間的溝通、協調、合作不夠。通過加強主管部門之間的協調，依托現有技術市場和生產力促進中心，聯合資產交易所，構建技術轉移體系中的知識產權交易系統和流通渠道，為知識產權變現搭建全方位服務平臺，以解決知識產權變現難問題。
(六)加強誠信體系建設，建立安全交易系統
當前開展的知識產權質押貸款服務中，中介機構主要依靠自身的信譽和能力或專業人員個人的能力和水平獲取各關聯方的信任，同時保證相關方面的利益。因此，形成了只有高水平的中介機構和專業人員才能承擔該項服務的高門檻，絕大部分機構和人員都被排斥之外。要加強誠信體系建設，形成完善的誠信機制，建立安全交易系統，為銀行和中介機構對科技型企業開展知識產權質押貸款服務創造條件。
關鍵詞：城鎮化 金融支持 城市建設
一、引言
城鎮化作為我國經濟發展新的增長點越來越受到關注。金融內生于經濟，其自身的特點決定只能按照市場經濟規律支持城鎮化建設，金融機構追求盈利目標和城鎮化建設的社會效益存在矛盾，在我國金融資源相對稀缺的背景下，金融支持城鎮化建設必須找準著力點和切入點。隨著經濟和社會的不斷進步，我國城鎮化步伐明顯加快，而金融在城鎮化建設過程中起著不可磨滅的重要作用。2008年以來，XX行按照上級行總體部署，認真貫徹黨的十七屆五中全會、中央經濟工作和農村工作會議精神，堅持深入貫徹落實科學發展觀，切實履行農業政策性金融職能，扎實做好信貸支農工作，推進了華鎣經濟又快又好發展。本文擬以該銀行為例，通過分析2008年以來貸款支持該市城市建設情況，分析金融支持新型城鎮化建設中的成績與問題。
二、XX行支持地方城市建設貸款投放概況
2008年10月對華鎣市銀發投資有限責任公司發放農村基礎設施建設貸款4800萬元，用于華鎣市農業科技園區基礎設施建設，為下步引進華鎣市蓄產品綜合加工項目、9.5萬噸竹漿項目落戶作前期建設，具體包括征地拆遷、園區路網、雨污水管網、道路綠化、渠系配套等子項目，總體規劃面積為20平方公里。建設農業科技園區，通過農業科技創新和農業產業化，把優勢產品、優勢產業和優勢產業帶有機結合起來，形成有一定國際競爭力的農業產業新格局有效途徑。通過循環農業生產區建設，較好地實現與觀光農業、休閑農業以及青少年教育培訓、流通服務等新型產業嫁接。
2010年對華鎣市城市投資建設有限責任公司發放縣域城鎮建設貸款18000萬元，用于對納入鎣城西區2361畝存量土地進行7條城區交通道路建設，同時對該區490畝儲備土地進行整理（其中：334.57畝為儲備土地進行一級整理，其余155.43畝為鎣城西區2361畝存量土地的新建交通道路占用）。
2011年對華鎣市城市投資建設有限責任公司發放縣域城鎮建設貸款33000萬元用于建設新華大橋，建設章廣大道、愛民路延伸段、紅星四路延伸段、紅星六路延伸段、杜桂路、杜桂路延伸段、汪杜北一路、汪杜北二路、汪杜北三路、廣北三街等共10條道路（道路及橋梁總長度6929米），南江巖公園建設，新華大道中央綠化帶綠化建設和項目范圍內的征地、拆遷、安置補償。項目規劃總用地876.29畝，其中：道路紅線占地294.22畝，安置房建設用地50畝，南江巖公園建設用地52畝，項目實施完畢后可出讓經營性建設用地480.07畝。
三、取得的成績及存在的問題
1.取得的成績
通過這些項目的實施，提升了城市綜合競爭力，實現華鎣市經濟跨越式發展。大力推進農業產業化戰略，促進區域內的新農村建設的深入開展，實現“生產發展、生活寬裕、鄉風文明、村容整潔、管理民主”的新農村目標。世界發達國家農業發展實踐證明，發展工廠化、集約化設施農業是綠色食品生產的前提和必由之路，也是緩解資源匱乏和人口不斷增長的突出矛盾，促進經濟增長，實現農產品的高質量、高檔次，主要農副產品的總供給與總需求平衡的有效途徑。
改變華鎣城市建設相對滯后現狀，提高人民生活水平和生活質量。通過鎣城西區建設，完善基礎設施建設和社會服務體系，創造一個人氣旺、天藍、樹綠、水清、環境美，融自然山水景觀特色于一體的高品質現代人居環境和工作環境，大力推進森林華鎣建設，全力建設宜居華鎣。到2015年，城區綠化覆蓋率達40%以上，為人們安居樂業提供保。按照“一主二副”商業布局，重點規劃和建設華鎣主城區商業核心區、杜家坪商業副中心、高興商業副中心。做大以華鎣山廣場為中心的商貿服務區，加快建設城區核心商圈，提檔升級現有商貿業，引進重慶百貨、新世紀等龍頭企業入駐，增強商業聚集功能和規模效應，引領和帶動消費升級。
構建和完善大交通、大旅游，促進華鎣市各項產業發展。根據總體規劃華鎣市將形成“結構合理的工業城市、山水園林的生態城市、獨具特色的旅游城市、現代功能的宜居城市”城市格局，大交通建設以現有路網為基礎，建設環城東路、環城西路，基本形成“一環四縱四橫”道路骨架網絡，干道與環線相結合，多路串接的城市公共交通大網架，實現連接東西、溝通南北的城市交通發展戰略。項目所在地目前道路網絡不夠完善，尚未形成完整的交通路網系統。隨著本項目的建成交通條件將得到徹底改觀。
徹底改善鎣城西區市民生活質量。目前，項目區常住人口絕大多數是農民，尚未安裝自來水、天然氣，生活配套設施較差。通過本項目的實施，完善水、電、汽、路等配套設施，可徹底改善項目區市民生活質量，促進區域社會經濟全面協調和可持續發展。
2.存在的問題
由于產業規劃、金融區域政策等原因，使信貸資源配置在地域上不合理，在資金供給上老少邊窮等地區以及中小城市建設上明顯不足。
中小城市基礎設施建設落后，融資渠道單一。基礎設施項目的特點是投資規模大、建設成本高、期限長，利潤相對較低，顯然，個人和中小企業都無法滿足這種要求，這就要求地方政府作為發起主體，且有長期、集中、大額的資金來源作支撐。地方財政收入非常有限，而且受到諸如通貨膨脹、經濟周期等多方面因素的制約，而我國金融融機構中，商業銀行由于追求利潤最大化以及風險偏好等原因，涉及城鎮基礎設施建設項目較少，政策性銀行中國家開發銀行宗旨是支持國家基礎產業和支柱產業，農業發展銀行開展了縣域城鎮建設貸款，但相對于新農村建設的巨額資金需求，也是杯水車薪。筆者所在縣城，僅農發行發放了55800萬元直接支持縣域城鎮建設，在該縣城基礎設施建設過程中還有巨大的資金缺口。
現有金融體系以及信貸機制不健全。現有的銀行體系以及信貸管理機制不健全，無法適應新型城鎮化建設的需要。商業銀行基層支行信貸審批權限的上收和貸款審批手續太繁瑣，造成縣級商業銀行即使有多余的資金也不能支持當地基礎設施建設。農村信用社由于縣級分割，審批額度較小，不來滿足巨額資金需求，而農業發展銀行由于管理機制的不完善、審批行信貸審查部門與基層行之間信息不對稱，審批行信貸審查更多的是對材料的形式審查而不是注重企業的信用水平以及還貸能力。這就造成了主要的貸款風險由基層行承擔，而基層行業務營銷人員及行領導擔心出現不良貸款，業務營銷的積極性低，甚至不發展業務。
金融生態環境有待改善。政府在強調經濟發展的同時，狠抓政府自身誠信建設，著力打造高效政府、法治政府、誠信政府。在經濟社會發展過程中，筆者所在市人民政府與工行、信用聯社、以及農發行等金融機構發生過借貸關系，銀政關系良好，無不良信用記錄。對于融資建設促發展的工作思路，無論是領導班子換屆還是領導個別調整，市政府始終堅持思路不變、力度不減，保持了基本思路的連續性和穩定性，政府信用良好，于2009年被四川省評為金融生態示范市。健康的社會生態環境贏得了我行審批行的大力支持，而與我市相鄰的幾個縣金融環境還不夠成熟，政府重視程度不夠，在基礎設施建設上獲得金融機構支持嚴重不足。
四、解決措施
1.成立專門的城鎮化建設銀行
城鎮化建設已經上升到國家戰略層面，需要大量的資金投入。現行的融資模式主要是各地的城司等投融資平臺通過包裝項目獲得金融機構的信貸支持，金融體系完全不能滿足城鎮化建設的需要。筆者建議在政府層面進行頂層設計，成立一家新型的政策性銀行統籌城鎮化建設資金的籌措與使用；或者引導社會資本參成立新型的區域性股份制銀行，主要業務范圍就是統籌城鄉發展所需資金。
2.完善金融市場結構，著力推行融資證券化
融資證券化是指融資由銀行貸款轉向具有流動性的債務工具，籌資者除向銀行貸款外，更多的是通過發行各種有價證券、股票及其它商業票據等方式在證券市場上直接向社會籌集資金。隨著市場經濟經濟發展，融資證券化業務發展即將步入快車道，主要有以下方面原因：（1）隨著金融管制的逐步放開，金融產品多樣化導致人們對投資工具的選擇也將呈現多樣化，投資者不僅需要安全性高和流動性強的傳統銀行存款，同時對于風險大、收益高的證券資產也逐漸成為投資主體；（2）融資證券化與銀行貸款為代表的間接融資具相比，具備更嚴格的利益約束能力；（3）積極推進融資證券化對于拓寬融資渠道，推動投融資體制改革，優化金融資源配置，改善傳統商業銀行的運營狀態，提高在國際資本市場上的競爭力都具有重要意義。
3.加大政策傾斜，夯實業務發展基礎
調整信貸政策。為加大對城鎮化建設的支持力度，銀行在制定信貸政策時要從行業政策、產品政策、客戶政策等多個角度給予優惠，強化對城鎮化建設重點領域特別是縣級以下（含）區域的基礎設施建設、安居工程、醫院、現代農業等的支持力度。
擴大信貸授權。適度調整對重點區域的業務授權，對于百強縣行，可考慮比照二級分行給予其業務授權，通過擴大其業務自，提升其服務地方經濟能力。
建立審批綠色通道。對于城鎮化建設貸款項目，在授信審批流程方面要建立綠色通道，優先給予受理并安排上會審批，提升業務辦理效率。
優先配置信貸資源。在信貸資源配置中要優先滿足城鎮化建設貸款需求，積極嘗試設立城鎮化建設貸款專項規模，鼓勵轄內分支機構加快貸款投放進度，確保符合條件的項目盡快落地。
參考文獻：
[1]華鎣市銀發投資有限責任公司4800萬元農村基礎設施建設貸款項目評估報告，2008
[2]華鎣市城市建設投資有限責任公司18000萬元縣域城鎮建設中長期貸款項目評估報告，2010
[3]華鎣市城市建設投資有限責任公司33000萬元縣域城鎮建設中長期貸款項目評估報告，2011
[4]陶艷艷、段虹.新型城鎮化的金融支持體系：成績與問題
關鍵詞 房地產開發 融資策略 融資操作 項目貸款
2005年房地產行業進入宏觀調控以來，房地產商的經營環境日益艱難，先是不允許建筑商墊資建設，接著對土地全面實行招、拍、掛，買塊地動輒數億，且交的都是真金白銀。而銀行對個人住房貸款又在已提高首付比率的基礎上進行嚴格審核，增加房產銷售資金回籠的難度。這使得房地產開發企業的資金壓力陡增，一些原本以自有資金運作的開發商也不得不與銀行聯絡尋找資金支持。許多已拿到項目的開發商因貸款困難而被迫將優質項目轉讓他人，或與他人合作建設或緩建，有的被迫終止項目開發。
上海億邦置業有限公司在此艱難環境下，仍成功地以基準利率貸到銀行規定的開發貸款的最高限額。這一方面得益于項目優質，更重要的是得益于正確的融資策略及操作。下面將依次分析：
1 定位銀企關系，選擇融資時間及融資行
1.1 建立合作互利的銀企關系
現在，房地產開發商與銀行之間不是一種簡單的資金供求關系，更是一種緊密的唇齒相依的戰略伙伴關系。在市場條件不斷變化的情況下，兩者所處的市場優劣地位也不是固定不變的。
融通資金的安全性、流動性、項目的盈利性是融資行關注的核心，房地產開發企業務必有切實的措施使此“三性”得到保證。如在貸款資金困難時期，可以追加自有資金或采取抵押加擔保的方式保證等——因為銀行通常只做“錦上添花”之事，不做“雪中送炭”之功。對沒有效益和資金的企業，銀行是不愿提供服務的。現各大銀行及二線銀行均在基準利率的基礎上擁有較大的上下浮動空間，而且產品沒有專利可言，可以說不存在壟斷價格，所以銀企之間同時存在博弈與合作的關系。
1.2 時間安排留有余地
正常的貸款周期為1~2個月，（當然，加急的15~20天也能辦好）由于房地產開發貸款的因素較多，能否成功貸款充滿了不確定性，如宏觀政策、銀行自身的貸款結構、資金成本等。為保險起見，應在用款前3~5個月開始聯絡辦理。
1.3 挑選合適的合作銀行
在銀行市場化的今天，每家銀行都有自身的優勢及擅長的領域，同時受各自的政策及資金的限制，相同信貸品種的條款設置上均有差別，如整個貸款價格的設定，體現了銀行長期利潤最大化還是短期利潤最大化的目標。故房地產開發企業選擇基本戶開戶行時，應挑選對房地產開發項目貸款做得比較成熟的銀行。他們熟悉房地產行業的開發過程，不僅無須企業花大力去講解，而且還可讓企業在與他們的合作中得到許多業內相關信息，學到許多知識和理念。同時，他們對行業動態及走勢的判斷比較恰當，一般以長期利潤最大化作為其最終目標，經辦人做起來會相對輕松順利。選擇融資行時，應先聯絡基本戶開戶行，一般基本戶開戶行覺得項目可行，會留下來積極地去做的。房地產開發企業除基本戶外，還可根據需要另擇銀行開立1~2個一般賬戶。俗話說“貨比三家”，融資行的選擇也是同理的。一個項目上億或數億的貸款，實際利率差1%，每億元的利息差則為100萬元（不考慮貨幣時間價值及付息方式），還有貸款的手續費，如評估、公證、保險、抵押登記等費用。故融資成本是一個必須考慮的因素。
2 明確融資途徑及所在企業的優勢條件
房地產開發是資金密集型產業，需內外部的大量資金支持。港資大型房地產商資金的重要來源是上市籌資和抵押融資，如新鴻基、和記黃浦。國內的房地產商大多使用自有資金及銀行抵押融資，海外融資都還處于初試階段，操作存在較大難度和不確定性。另外是在部分大城市出現的房地產信托投資項目。
我們選擇的是常見方式——抵押融資，也稱抵押貸款。那么，房地產開發企業人員操作開發貸款前要先準備哪些方面的資料呢？
（1）項目情況。房地產企業事先準備一份項目的可行性報告，主要包括項目的基本情況，招標書附件中計劃、規劃、住宅、環保等主管部門的復函文件中有相關指標及資料、市場分析、建設設計方案、主要財務效益分析指標等。不必寫得細，擇其要點寫得有共性即可。這有利于銀行對項目有一個整體的了解，激發銀行興趣和貸款意向。
（2）“四證”辦理。“四證”依序指《國有土地使用權證》《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》和《建筑工程施工許可證》。現銀行的操作方法是：二證受理、三證審批、四證放款。二證受理就是企業辦理完畢第二個證《建設用地規劃許可證》，銀行可受理貸款申請，第三證《建設工程規劃許可證》辦理完畢可送銀行貸審會審批；第四證《建設工程施工許可證》在第三證辦理后一周內可辦出，而貸審會審批完畢一周內即可放款，就是說貸款手續可與公司四證的辦理同步。
（3）公司情況介紹。這些基礎資料可由公司的相關證照、驗資報告、公司合同章程、歷年的審計報告等資料取得。另補充說明公司自有資金能力，開發，公司的誠信度，企業的文化、背景、理念等，以全面展示本企業的優勢。如展示得充分，會得到銀行的信任，增加融資的成功率。
（4）企業需求，即企業找銀行的目的。包括需求的貸款額度、時間、使用方法及貸款成本范圍等。根據國家的有關規定及銀行的實際操作，項目貸款一般是自有資金占項目預算投資總額的35%（要求在使用貸款之前投入項目建設），銀行貸款為35%，余下的投資由銷售回款解決。
3 貸款操作方法及操作步驟
3.1 接觸
房地產開發企業融資人帶上前述四方面的資料就可以與銀行接觸了。雙方先面談了解，對利率、還本付息方法、資金運作方式、貸款的限制條款等有個初步的印象后，再進行綜合權衡比較，選擇確定合適的一家銀行進行融資。
3.2 提供銀行需要的資料
確定融資意向后，房地產開發就可按融資行的要求準備并遞交相關的資料，如營業執照、組織機構代碼證、國地稅登記證、法人代表證明書、房地產企業的資質證等。一般房地產開發企業會指定專人負責辦理及跟催，銀行方面也有專門的信貸人員專案負責本項目。房地產開發企業在資料提供完畢后，就可以協助或跟催客戶經理寫銀行內部要求的貸款評估報告。
房地產開發企業的融資人如果了解貸款評估報告構成的主要，就能在融資活動中更快更準地找到工作的切入點。貸款評估報告一般由以下幾個部分構成：
（1）借款人的資信調查。包括借款人的基本情況，如營業執照、驗資報告等證照上的主要內容，房地產商的開發資質，以往的開發成績和現在的開發能力，借款人的財務狀況，股東的基本情況，企業的組織結構，文化背景理念等。企業簡介上就有大部分資料。
（2）項目概況及報批情況。包括項目的具體地理位置和規劃等。數據及資料大部分來源于招標書或項目可行性報告，而項目總投資及資金來源，項目進度和用款計劃則根據以往經驗或公司要求由相關部門列出。報批情況如實列出即可。
（3）項目的評價，包括市場分析評價及財務分析評價。市場分析具體包括周邊已建或潛在樓市情況，項目周圍的、市政配套等，同時結合擬建樓盤的品質結構房型分析及定位，再對目標客戶群進行分析及考察。房地產開發企業與銀行的經辦人可到項目所在地周邊進行實地考察，也可到政府的網上房地產查找相關資料。用這些第一手資料，對項目的競爭優劣進行分析評價，確定市場最高或最低的可售單價及銷售狀況。
財務分析評價一般包括如下內容：在市場分析評價的基礎上進行銷售收入測算，然后根據項目預算投資成本測算出投資回收期來評定項目的流動性（如不考慮貨幣時間價值，投資回收期就是貨幣資金流入額累計到等于原始投資的年數），另用投資利潤率、銷售利潤率、成本利潤率來評定項目的盈利性，還可用盈虧平衡點、安全邊際和安全邊際率來評定項目的安全性（盈虧平衡點的銷量=總成本/（預計總銷售收入-銷售稅金），安全邊際=預計總銷售收入-盈虧平衡點的銷售收入，安全邊際率=安全邊際/預計總銷售收入）等。
例：A項目的預算投資總額3億元，第一年投資期無貨幣資金流入，第二年開始預銷售，貨幣資金流入2.6億元，第三年流入2.1億元，則：
回收期：2+（3-2.6）/2.1=2.2年
預計綜合稅率：營業稅及附加5.5%+所得稅為預計稅前利潤15%×所得稅率33%+土地增值稅3.3%=13.75%.
項目投資利潤率：[(2.6+2.1)×(1-13.75%)-3]/3=35%；年投資利潤率12%。
銷售利潤率：[(2.6+2.1)×(1-13.75%)-3]/4.7=22%，
盈虧平衡點的銷售量3/[(2.6+2.1)×(1-8.8%)]=70%，盈虧平衡點時無所得稅。
安全邊際率1-70%=30%，安全邊際為 4.7×（1-70%）=1.41億元
3.3 跟蹤溝通與配合
貸款評估報告寫好送到基層貸審會約10天左右。上會之前，房地產開發企業與銀行還需對貸款融資的主要條款進行確認，同時，經辦人還需再做一次了解分析，檢驗容易在貸審會上遇到質疑的是否采取了切實并行之有效的應對措施，如最近有傳取消商品房預售制度，對此我公司的準備是追加初期股東投入。除會前準備外，銀行經辦人的臨場應變能力也是重要的。基層貸審會后可能有修改及補充的要求，按要求操作完畢約3~5天。
一般而言，銀行對房地產開發商的貸款，不論金額大小，皆做項目貸款處理，基層貸審會后還需上級貸審會審批。上級貸審會的業內資深專業人士再對項目進行質疑評審，一般修改及補充總是有的，關鍵是看項目本身是否優質，還有銀行經辦人對政策的理解對項目貸款資金安全性、流動性、盈利性的預測是否準確把握到位，措施是否得當。如果基本通過或補充資料后基本通過，拿到貸款批件，開發商和銀行經辦人前階段的工作得到了肯定，汗沒白流。現在可以進行下一步也就是放款前的操作了。
請專業評估機構對房地產項目進行價值評估（抵押貸款額以評估價值為基礎），貸款合同公證（看是否有必要），購買抵押物的財產保險，到房地產交易中心進行抵押登記備案是接下來的工作，按辦事機構告知書上的條款操作即可。要說明的一點是，房地產開發企業的經辦人先對當地同類收費行情進行了解后操作，節省數萬元是很輕松的事。
做到這里，再確認融資行是否已經有貸款賬戶，如有，就去貸款賬戶里數錢吧。
4 結語
（1）知己知彼，百戰不殆。房地產開發企業的融資經辦人必須先清楚融資項目的概況及報批情況，市場分析及財務分析，融資規模，當地的融資環境，銀行的辦事流程及其對項目關注的核心等。這是融資成功的基礎。
（2）講求效益，達成目標。因房地產開發貸款數額大——以億計數，時間長——1年以上，故時間成本效益應綜合考慮，在保證時間性的基礎上，每年少花費數十萬至數百萬是平常事。
（3）要有恒心、耐心、信心。做房地產開發融資工作忙碌近1個月后，被銀行拒貸是常有的，這就是本文前面選擇2～3家銀行開戶的原因之一。此時應檢討調整貸款策略后立即換融資銀行。這與做生意失敗一樣，只說明經營眼光有限，并不說明經營能力差。試想，當初花費數億買土地，不就是看到它能產生效益嗎？十足的信心也是成功的保證。
1 馮琪.新編房地產管理人員實用法規速查手冊[M].北京：建材出版社，2004
2 劉永章，葉偉春.商業銀行營銷管理[M].上海：上海財經大學出版社，1998
