發布時間：2023-03-21 17:09:21
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們為您精選了8篇的市場發展論文樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發，請盡情閱讀。
（一）國際上，從金融危機看債券市場尤其是公司債券市場的“備用輪胎”2意義。
1997年爆發的東南亞金融危機，其原因是多方面的，但是這些東南亞國家無一例外都缺乏一個相對有效的資本市場，融資嚴重依賴銀行體系，短期融資（經常是外幣融資）過度，期限與幣種雙重錯配。當大量的資本流入突然逆轉時，便導致貨幣和銀行危機。在危機發生后，出現資產價格暴跌時，一個發達的公司債券市場能在銀行資本基礎受到急劇削弱，嚴重妨礙其放貸能力時，能夠作為公司融資的重要渠道，及時跟進，解決企業部門的燃眉之急，進而緩解經濟危機的影響。顯然東南亞國家由于缺乏由債券市場提供的減震機制，沒有債券市場能夠為投資者提供資金轉移的緩沖區域。
因此，正如戈登斯坦3所指出的那樣，新興國家防范和化解貨幣錯配風險的措施之一就是，應優先發展本國債券市場，鼓勵發展可供使用的風險對沖保值工具。金融體系的多樣化可以避免金融領域的問題擴展到整個經濟領域。從實踐來看，危機之后，東南亞各國亡羊補牢，迅速發展了債券市場尤其是公司債券市場。例如韓國、馬來西亞公司債余額占GDP比重由1997年29.5％、16.53％上升到2001年的38.2％和31.74％。而我國公司債券市場的發展相對落后。
美國在上世紀80年代初以及80年代末90年代初，曾經發生過兩次銀行業危機，一次因拉美債務危機而起，另一次源自商業不動產危機。在這兩次危機中，美國銀行部門遭受了重大損失，其資本基礎受到急劇削弱，嚴重妨礙其放貸能力，此時，美國的債券市場在不同程度上，起到替代銀行體系，為企業融資發揮了重要作用。這就是債券市場對銀行體系的備用輪胎作用。
（二）在國內，發展公司債券市場是優化資本市場結構、拓寬企業的籌資途徑、避免風險過度集中在銀行體系、并為投資者提供更多投資工具的有利措施。
目前我國的資本市場已初具規模，但是單一資本市場結構所暴露出來的一系列問題，如投資品種的匱乏和避險工具的缺乏，遠遠不能滿足投資者日益增長的對不同投資品種的需求，也不能滿足企業的融資需求。
長期以來，我國企業融資中銀行貸款的占比很高，銀行體系承擔了大量債務風險。銀行資金來源短期化，資金運用長期化趨勢明顯，資產負債期限錯配問題嚴重。由于存在人民幣升值預期，資產負債結構中的貨幣錯配現象也逐漸顯現。期限和貨幣的雙重錯配使得銀行體系面臨著較大的利率風險、匯率風險和流動性風險，不利于整個國家金融體系的穩定。而公司債券的發行將風險分散到眾多投資者身上，且能通過二級市場更好的識別和量化風險變化，因此，公司債券市場能比銀行貸款分散更多的風險。
目前我國流動性充裕，而投資者缺乏投資途徑，除了低收益的儲蓄存款，只有高風險的股票市場和房地產市場，中間沒有過渡地帶，易受外部沖擊的影響。股權分置改革完成后，我國的股票市場由熊轉牛，資金大量流入股市，事實證明，非理性的操作導致了股票市場的大起大落，而一個發達的公司債券市場則能充當較好的資金轉移的避風港和緩沖地帶的角色。
發展公司債券市場，可以形成結構優化的資本市場，促使企業在面對更大的投融資約束時，更理性地選擇風險最小、成本最低的融資渠道；投資者在面對這樣的市場時才能更加理性地投資和發掘資本價值。
二、發展公司債券市場的可行性
從市場前景出發，與國際資本市場相比，我國的公司債券市場有巨大的發展空間，為了加快資本市場改革發展，國家已經開始著手大力發展公司債券市場，現階段公司債券市場發展面臨著良好契機。
（一）宏觀經濟的持續高增長率和高儲蓄率,為公司債券市場的發展創造了良好的經濟環境
中國經濟20多年的快速增長引起了世界的矚目。盡管出現過較大的經濟波動，但近年來經濟保持了穩定的增長。儲蓄水平不斷提高，經濟保持高速增長。從中長期趨勢看，中國金融市場將保持一個寬松的資金環境，這必將推動公司債券市場的大發展。其一：中國經濟的持續高增長奠定了保持高儲蓄的基礎，為債券市場提供充足的資金來源；其二：人口老齡化趨勢的加速，預防性儲蓄將增加，從而形成對債券市場穩定的中長期需求；其三：需求約束、產能過度是中國經濟面臨的中長期挑戰，從商品市場轉移出的資金將轉向包括債券產品在內的金融投資；其四：隨著對商業銀行資本充足率考核逐漸嚴格，銀行資金運用將轉向能夠節約資本使用的債券投資方面，從而對債券投資形成較為強勁的需求。
（二）公司債券市場面臨的微觀金融環境有了一定改善
公司債券市場的微觀金融環境已在逐漸改善。一是投資主體不斷成熟。二是監管理念和制度的創新。以銀行間債券市場為例，近年來這一市場之所以產品、交易方式、工具等不斷創新，一個重要原因就在于監管理念和方式的變化；三是投資者保護制度逐漸完善，證券投資者保護基金以及保險保障基金已經設立，存款保險制度也在建立之中；四是社會信用體系逐漸改善，信用體系建設近年來獲得較快進展。與此同時,信用評級等中介服務也在逐漸規范和發展,這些都為準確披露和評估公司債券的風險創造了有利條件；五是隨著金融產品創新的發展，圍繞公司債券信用增級以及其它風險管理手段的創新也將不斷發展。公司債券作為一種具有信用風險的產品，除了通過信息披露和評級正確揭示風險外，還可借助各種金融產品和工具管理其風險。比如，創立由各類資產支持或擔保的公司債券、信用衍生產品(CDO、CDS等)，就可為公司債券的風險管理提供有效手段。
（三）發展公司債券市場的政策力度有了增強
股權分置改革完成以來，股票市場發生了制度性的變革，得到了極大的發展，而債券市場發展緩慢，與股票市場形成了鮮明的對比，這與我國構建多層次資本市場、優化資本市場結構的設想是相悖的。因此，中央經濟工作會議提出要提高直接融資比重，指出資本市場的發展壯大，需要特別重視公司債券市場的發展。主管部門在經濟發展的良好環境下，適時推出許多鼓勵和支持公司債券市場發展的措施。其中2007年7月14日中國證監會正式了《實施公司債券發行試點辦法》，為公司債券市場的快速健康發展提供了良好的法律基礎，使過去一些束縛公司債券市場發展的制度性因素得到解決，對其發展具有極大的推動作用。
1、市場化定價，利率無限制。債券發行的票面利率由發行人和保薦人(主承銷商)通過市場詢價協商確定。在升息周期中，公司債在票面利率的設計上，具有更為廣闊的創新空間。通過市場機制發現了債券發行人的信用價值，為今后公司債券科學、規范定價提供了參考。
2、發行程序簡化。以往公司債券的發行需要經過額度審批和發行審核兩道程序，而現在公司債的發行是由證監會主導，采取隨報隨批的模式，發行審批程序相對簡單，審批速度較快。
3、募集資金用途。債券發行募集資金可用于償還借款、補充流動資金或股權(資產)收購，范圍較廣。
4、采用了“一次核準，分期發行”的方式，發行時間更為寬泛。一方面可以防止資金的閑置，降低資金使用成本；另一方面，發行人可以根據對市場利率水平判斷和資金需求狀況，進行有節奏的發行，有利于降低融資成本。
5、同時在固定收益平臺和競價交易系統上市流通。固定收益平臺適合機構投資者之間進行大宗債券交易，而交易所原有的交易系統具有實時、連續交易的特性，比較適合普通投資者參與債券交易。多種交易方式的有機結合，滿足了不同投資者交易的偏好，可引導建立分層次市場。
6、債券條款設計創新。債券可以對條款設計創新，比如設置回售條款，因此為投資者提供了較大的操作空間，提升了債券的價值，提高了債券的吸引力。
7、可以免擔保。原來《企業債券管理條例》第三十六條規定，“發行人在債券發行前應提供保證擔保，但中國人民銀行批準可免予擔保的除外。擔保工作經中國人民銀行認可后，方可發行債券。”而現在公司債發行無強制性規定。
長江電力2007年第一期公司債券在2007年10月12日在上海證券交易所掛牌上市。長江電力公司債的順利發行和上市標志著公司債發展進入一個新的階段。
三、發展公司債券市場的建議
上文中探討了發展公司債券市場的必要性以及在新的經濟環境下，公司債券市場發展的新契機。但是是不是就意味著公司債券市場發展一定能夠成功呢？我們看到，雖然在發行制度上，現行法規已經極大地改變了過去受束縛的局面，改善了一些過去導致公司債券市場發展滯后的因素。但是仍然需要制度創新來解決債券的償付和流動性問題。可以從以下方面解決：一是繼續加快國債市場發展，建立一個健全的基準市場，完善基準收益率曲線。二是完善公司治理結構，加強約束機制，發展更多的合格發債主體。三是培育投資者隊伍，引進專業機構投資者。四是加快固定收益平臺建設，完善做市商機制，建立分層次市場，提高二級市場流動性。五是完善信用評級體系，鼓勵本土評級機構的發展。
綜上所述，公司債券市場的發展面臨著一個較好的時機，公司債券市場的發展，可以改變我國間接融資占主導地位、風險過度集中在銀行體系、企業融資渠道匱乏、資本市場結構不健全的局面，因此探討其發展是具有一定現實意義的。
注：
1由于在80年代我國的公司制度處于一個初創階段，用得更多的是企業這個概念，因此，發行的債券也叫企業債券。而經濟發展到今天，隨著公司治理結構的完善，我國公司債券的發展開始步入了一個嶄新的階段，業界和學術界都越來越多地使用公司債的名稱，因此在本論文中，對兩者不做區分，統一用公司債券這個名稱。
2格林斯潘于2000年創造了一個經常被引用的比喻，因債券市場在銀行體系癱瘓時可以發揮替補作用，將其稱為“備用輪胎”（sparetyre）。
3戈登斯坦：《貨幣錯配：新興市場國家的困境與對策》
參考文獻:
1.王一萱.《公司債券市場：理論、實踐、政策建議》深圳證券交易所網站
2.延紅梅.《我國企業債券市場發展緩慢的原因及對策》[J]濟南金融2006,(2)
3.黃小花.《發展企業債券市場的戰略性思考》[J]投資與證券2002,(11)
4.戈登斯坦.《貨幣錯配：新興市場國家的困境與對策》社會科學文獻出版社2005
過去十年來，國際證券市場突飛猛進，急速發展。在1984到1998的十五年間，國際資本市場融資累計額年平均增長12.34%，而全球GDP年平均增長3.37%，國際貿易額年平均增長6.34%。
在規模持續擴張的同時，金融市場的國際化進程不斷加快。在資本市場，資金開始大范圍地跨過邊界自由流動，各類債券和股票的國際發行與交易數額快速上升。整個90年代，主要工業國家企業發行的股票增長了近6倍。1975年，主要發達國家債券與股票的跨境交易占GDP的比重介于1％到5%之間；1998年，此比重上升到91%（日本）到640%（意大利）。其中，美國由4%上升到230%，德國由5%上升到334%，各國該比重增長最快的時期幾乎都集中在80年代末和90年代初。
國際債券市場的二級市場蓬勃發展。債券市場信息傳遞渠道、風險和收益評估方式以及不同類型投資者的行為差異逐漸減小，投資銀行、商業銀行和對沖基金等機構投資者，以復雜的財務管理技巧，根據其信用、流動性、預付款風險等的差異，在不同貨幣計值的不同債券之間進行大量的"結構易"，導致各國債券價格互動性放大，價格水平日趨一致。
海外證券衍生交易的市場規模快速提高。幾乎在所有主要的國際金融中心，都在進行大量的海外資產衍生證券交易。在新加坡商品交易所，既可以從事日經225種期貨合約的交易，也有部分馬來西亞的衍生證券交易；美國期貨交易所的交易對象則包括了布雷迪債券和巴西雷亞爾、墨西哥比索、南非蘭特、俄羅斯盧布、馬來西亞林吉特、泰國銖和印尼盾等多種貨幣計值的證券和衍生產品。
二、我國證券市場的國際化發展
在席卷全球的證券市場一體化潮流中，我國證券市場的國際化悄然啟動。1992年，我國允許外國居民在中國境內使用外匯投資于中國證券市場特定的股票，即B股。有關管理部門對于B股市場的總交易額實行額度限制，超過300萬美元的B股交易，必須得到中國證券監督管理部門的批準。
1993年起，我國允許部分國有大型企業到香港股票市場發行股票，即H股。部分企業在美國紐約證券交易所發行股票，稱為N股。境外發行股票籌集的資金必須匯回國內，經國家外匯管理局批準開設外匯帳戶，籌集的外匯必須存入外匯指定銀行。
進入2000年后，部分民營高科技企業到香港創業板和美國NASDAQ上市籌集資金，標志著我國證券市場的國際化進入一個新的發展時期。
在債券市場，我國對于構成對外債務的國際債券發行實行嚴格的計劃管理。由經過授權的10個國際商業信貸窗口機構和財政部、國家政策性銀行在國外發行債券融資，其他部門可以委托10個窗口單位代為發行債券，或得到國家外匯管理局的特別批準后自行發債。債券發行列入國家利用外資計劃，并經國家外匯管理局批準。在國外發行債券所籌集的資金，必須匯回國內，經批準開設外匯帳戶，存入指定銀行。
三、我國證券市場國際化的前景
隨著我國加入WTO步伐的不斷加快，我國證券市場正在逐步與國際市場接軌，國際化進程將明顯加快。
根據我國與有關國家達成的雙邊協議，加入WTO后，中國將允許外資少量持股的中外合資基金管理公司從事基金管理業務，享受與國內基金管理公司相同待遇；當國內證券商業務范圍擴大時，中外合資證券商亦可享有相同待遇；外資少量持股的中外合資證券商將可承銷國內證券發行，承銷并交易以外幣計價的有價證券。
顯然，隨著金融服務領域的對外開放，我國證券市場將逐步走向全面的國際化。
這種全面國際化含義是：以資金來源計，國外資本以允許的形式進入我國證券市場，國內資本則可以參與國外有關證券市場的交易活動；以市場籌資主體計，非居民機構可以在國內證券市場籌融資，國內機構則可以在國外證券市場籌融資；國外交易及中介機構參與我國證券市場的經營及相關活動，國內有關交易及中介機構獲得參與國際證券市場經營及相關活動的資格和權力。
四、證券市場國際化的利益
證券市場國際化進程的加快，將降低新興市場獲得資金的成本，改善市場的流動性和市場效率，延展市場空間，擴大市場規模，提高系統能力，改善金融基礎設施，提高會計和公開性要求，改進交易制度，增加衍生產品的品種，完善清算及結算系統等。
海外證券資本的進入，以及外國投資者對市場交易活動的參與，迫使資本流入國的金融管理當局采用更為先進的報價系統，加強市場監督和調控，及時向公眾傳遞信息，增加市場的效率。越來越多的新興市場國家通過采用國際會計標準，改進信息質量和信息的可獲得性，改善交易的公開性。交易數量和規模的增加，有助于完善交易制度，增加市場流動性。而外國投資者帶來的新的證券交易要求，在一定程度上促進了衍生產品的出現及發展。建立一個技術先進的清算和結算系統，對于有效控制風險、保持該市場對外國證券資本的吸引力、有效地分配金融資源具有重要的意義。
五、證券市場國際化的風險表現
證券市場國際化進程在帶來巨大利益的同時，也蘊涵著一定的風險：
1、市場規模擴大加速甚至失控的風險
與國際化相伴隨的外國資本的大量流入和外國投資者的廣泛參與，在增加金融市場深度、提高金融市場效率的同時，將導致金融資產的迅速擴張。在缺乏足夠嚴格的金融監管的前提下，這種擴張可能成為系統性風險爆發的根源。此外，由于國內金融市場發育程度較低，金融體系不成熟，相關的法律體系不夠完善，資本流入導致其金融體系規模的快速擴張，而資本流入的突然逆轉，則使其金融市場的脆弱性大幅度上升。
2、金融市場波動性上升
對于規模狹小、流動性較低的新興金融市場來說，與國際化相伴隨的外國資本大量流入和外國投資者的廣泛參與，增加了市場的波動性。尤其是在一些機構投資者成為這類國家非居民投資主體時，國內金融市場的不穩定性表現得更為顯著。
由于新興市場缺乏完善的金融經濟基礎設施，在會計標準、公開性、交易機制、票據交換以及結算和清算系統等方面存在薄弱環節，無法承受資本大量流入的沖擊，導致價格波動性上升。新興金融市場股票價格迅速下降以及流動性突然喪失的危險，大大地增加了全局性的市場波動。
3、與國外市場波動的相關性顯著上升
外國資本的流入和外國投資者對新興市場的大量參與，潛在地加強了資本流入國與國外金融市場之間的聯系，導致二者相關性的明顯上升。
這種相關性主要表現為：①國內金融市場與主要工業國金融市場波動的相關性，即主要工業國金融市場對資本流入國金融市場的溢出效應顯著上升。國外研究表明，美國股票市場波動性對韓國股票市場波動性溢出的相關程度在1993年到1994年間高達12%；美國股票市場波動性對泰國股票市場波動性溢出的相關程度在1988年到1991年間高達29.6%；美國股票市場波動性對墨西哥股票市場波動性溢出的相關程度在1990年到1994年間高達32.4%。
這種溢出的影響表現為兩方面：其一，在市場穩定發展時期，資本流入國金融市場波動接受主要工業國的正向傳導，表現為二者波動的同步性；其二，在市場波動顯著、存在一定的恐慌心理時，二者波動出現背離，甚至呈反向關系。
從日本和韓國股票指數的相關性看，從1989年1月到2000年4月，二者股票指數的相關系數為36.52%，而在1989年1月到1992年7月間，該相關系數達89.09%。從1992年7月到1998年5月，該相關系數下降到44.86%，此后，該系數再度提高到80.65%。
②新興市場國家之間金融市場波動具有一定的同步性。
由于新興市場國家宏觀經濟環境具有一定的相似性，外資流入周期及結構基本相同，因此，其金融市場表現具有很強的同步性。
尤其是1997年亞洲金融危機爆發后，部分亞洲國家和地區間的股票市場相關系數顯著增大，韓國和印尼股市的相關系數由43%上升到73%，印尼和泰國股市的相關系數由15%上升到78%，泰國和韓國股市的相關系數由55%上升到63%。顯然，在金融危機期間，國際投資者把這些國家的金融市場視為一個整體，同時從上述市場撤出資金，導致其同時崩盤。
在西方國家，不僅認為企業存在著市場營銷活動，而且認為社會、政治、法律、文化等領域的組織和團體的活動也與市場營銷有著共同之處，市場營銷學的應用事實上已經超出了經濟活動的范圍。這樣“市場營銷”就有了一個最一般的定義：任何以營利或不營利為目的的企業或組織適應不斷變化的環境，以及對變化著的環境做出反應的動態過程。
而從企業的角度分析而言，企業在市場營銷中，無論從事市場調研、產品開發，還是確定價格、廣告宣傳，都強調以消費者的需求為導向，不僅滿足消費者已有的現實需求，還要激發、轉化各種潛在需求，進而引導和創造新的需求；不僅滿足消費者的近期、個別需要，還要顧及消費的長遠需要，維護社會公眾的整體利益。
二、新時期市場營銷在發展中所存在的問題
隨著現代商場的不斷壯大和發展，其促銷的方式和手段也發生了巨大的變化。由于經濟體制以及決策者個人因素的影響，我國現代商場在促銷的過程中出現不少的問題。
首先，促銷理念缺乏創新，促銷文化無特色。在競爭異常激烈的今天，大多數的現代商場都想以“新”、“奇”、“特”的促銷方式來吸引更多的消費者，為的是在競爭中立于不敗之地，這種想法本身是積極的，但是許多現代商場的促銷理念是錯誤的，他們一般只求在形式上的新、奇、特，而忽略了在實質上的創新。
其次，促銷組合沒有進行有機整合。由于在當今社會，信息的傳播速度非常之快，往往幾家商場里的促銷形式都是大同小異，甚至有的就是直接照搬重復，沒有任何新意。而且，商場里的促銷方式比較單一，沒有對促銷組合進行有機整合單調、無新鮮感的促銷活動很難給消費者造成強烈的視覺沖擊和留下深刻的印象，達不到促使人們購買產品的目的。
再次，促銷人員素質不高，促銷激勵體制不完善。現代商場的規模都很大，其員工的流動性很強，綜合素質也不高，這就給促銷活動的開展帶來了一定難度。目前有不少商場促銷的激勵體制不完善。一是缺乏激勵的意識。二是缺乏科學績效評估體系，很多商場沒有建立科學的績效評估體系，員工績效的好壞幾乎都由業主根據自己的主觀意識斷定，而且，大多不對員工公開。
三、在新形勢下確立全新的市場營銷策略
第一，創新是市場營銷的靈魂。知識經濟的生命在于不斷創新，創新的速度、方向和規模決定了整個國家或企業的競爭力和興衰成敗。在市場營銷的發展階段上，技術升級、產品換代將更加頻繁，各經濟部門必須適應創新、學會創新、善于創新和推進創新。人們應主動把握創新，把握買方市場，從市場需求角度調整產品的結構和方向。可以說，在知識經濟時代，離開以知識創新為核心的持續創新能力，經濟就會失去賴以發展的前提。
第二，實現營銷策略的網絡化二十一世紀是知識經濟時代，是日新月異的時代，也是標新立異的時代知識經濟正在改變著市場營銷的法則。首先網絡可以向位于世界任何地方的用戶提供全天候的商品信息，顧客無須離家或辦公室就可以得到大量的有關公司、產品和競爭者的信息。他們可以把注意力集中于客觀的判斷標準上，而無須面對銷售人員，可以避免各種勸說的影響以及情感的因素。這是以往任何傳媒無法做到的。其次，它突破了雙向交流與單向交流的界線。目前企業與消費者的雙向交流必須由推銷員完成，與消費者群體的單向交流則要借助大眾傳媒，而互聯網同時具有以上兩種功能。再次，它極大地降低了溝通成本。
第三，觀念的形成是一項緩慢的系統工程，觀念一旦形成后，很難更改。所以，企業要重視觀念的競爭，開發出的產品，只有被用戶認可后才是成功的。要讓用戶認可，就要引導和培育消費者的觀念，逐漸在消費者的觀念中樹立名牌，實施名牌戰略，提高產品知名度。未來的營銷是品牌的營銷，企業要擁有自己的市場，必須擁有占主導地位的品牌，品牌既是企業綜合競爭力的體現，也是企業立于市場的基石。只有在市場營銷工作中，進行準確的品牌定位，才能在客戶中樹立有價值的地位。
第四，適當時期技巧性實施價格策略。產品的價格是消費者購買時注重的信息。市場營銷時應根據市場的需求及當時消費者的心理需求，對不同階層不同支付能力的消費者，提供各種價格的產品。同時，可通過充分知悉消費者心理的喜好，做一定的升價或降價調整，既有利于產品實現價值，又能獲得一定的利潤。
參考文獻：
[1]程秀麗.我國非營利組織的營銷研究.中國地質大學，2007.
[2]張晉光，黃國輝.市場營銷.機械工業出版社，2005.
歐洲大陸的金融體系與美國相比最突出的差異是：歐洲體系是以銀行為主導的，而英美體系是以市場為導向的。2005年底的數據顯示，歐元區銀行貸款存量約為GDP的110%，而美國的比例為不足60%。與此相對應，歐元區債券總量約為GDP的150%，美國為170%左右。而在股票市場上，美國對歐元區的優勢就更為明顯，美國的股票總量約為GDP的120%，而歐元區這一比率為55%。
即便銀行在將資源從盈余部門向赤字部門轉移的過程中產生的作用仍然高于市場，近年來，歐元區的金融市場還是發生了巨大的變化。這一趨勢在債券市場上表現得尤為突出。由于私營部門的強勁增長，以歐元計價的證券余額從1999年1月的57080億歐元上升至2006年初的92640億歐元，七年共上漲了了62%，年均增長率為8%。
但是，非金融企業的融資仍傾向于銀行：例如，2005年歐元區非金融企業的融資延續并加強了自2003年以來的趨勢，80%的融資來自銀行貸款，剩余部分則由債券和股票平均分擔。
然而，銀行在歐元區的非金融企業融資中占主導地位這一結論還需要兩點說明。首先，由于企業的金融部門屬于統計上的“非貨幣金融企業”類別，非金融企業融資的數據并未將其包括在內。其次，自1999年歐元問世以來，歐洲的證券化發展迅速。在歐洲出現“現金證券化”現象的同時，還發展了另—更具規模的現象，即綜合證券化。通過綜合證券化，雖然貸款本身仍在商業銀行的資產負債表內，風險卻通過衍生品合約轉移給了投資者。此外，由于證券化具有不透明的特性，官方數據很難完全反映其效應及其對債券市場發展的貢獻。
即使考慮到這些條件，歐元區金融體系由銀行主導這一特征仍然是成立的。但因此而低估市場特別是債券市場在量和質上取得的重大發展，都是不可取的。我認為其中有五方面的發展尤其重要。
1.歐元問世后發生的第一個顯著變化就是國債市場的一體化發展。在歐洲，不同發行體發行的國債收益率的標準差曾經存在150—300基點的差額。隨著貨幣聯盟的臨近，這一差額逐漸縮小到1998年底的10個基點左右這一較低水平，并保持至今。不同國債的收益率水平和波動的相似性清楚地反映了市場的高度一體化。觀察“Beta趨同”現象可以得到進一步的印證。Beta衡量的是不同發行體發行的債券收益率走勢趨同的程度，1998年此數值達到1(希臘在2001年達到1，因此推遲加入歐元區)，這意味著收益率的變動完全相互關聯。
2.債券市場的第二大發展就是私營部門債券市場的顯著增長和逐步一體化，涵蓋了包括銀行在內的金融企業和非金融企業。歐元問世后，以歐元標價的債券發行量的2／3左右為私營部門債券，國債份額只略高于1／3。
私營部門債券市場的增長主要歸功于銀行以外的金融企業。自1999年以來，金融企業發行的歐元計價證券余額以年均29.5%的速度迅猛增長。在更大范圍內而言，銀行發行的歐元計價證券余額的平均增長率有所下降，但仍然十分可觀，達到了每年7.3%。非金融企業的發行波動性較大，但年均增長率也達到了10.4%之高。而與之形成對比的是，1999年以來國債余額的增長率僅為4.3%。
除了數量上的增長，企業債市場發展的另一亮點便是其一體化進程。事實上，在不同國家發行的債券，如果它們擁有相似的評級和其他基本面特征，它們的收益率也很相似，至于具體在哪個國家發行則對發債企業的融資成本影響甚微。
3.促進了歐洲企業債市場的發展及其一體化進程的一個有趣的進展便是信用衍生品市場的發展。事實上，正是該市場在對企業風險進行真正的定價。信用衍生品市場存在的問題是透明度不夠。同時，市場規模的測定也帶有很強的不確定性：在過去的幾年中，人們估計該市場的增長率超過了80%，根據惠譽(Fitch)全球信用衍生品的調查數據，2004年底該市場的總規模為5.3萬億美元。
4.與信用衍生品市場上的現象類似的是資產支持證券(ABS)的發展。資產支持證券市場透明度的欠缺使人們很難準確測定其規模。這一情況對于綜合證券化尤為明顯，在這一過程中，銀行并沒有賣出貸款，而只是轉讓了其蘊含的風險。事實上，我們僅能估計現金證券化的市場規模：其在歐洲的重要性雖不及綜合證券化市場，在1998年歐元問世以前還幾乎不存在，但此后卻發展迅速。歐洲證券化論壇的統計顯示，在1998年到2005年間，發行量翻了7倍，2005年超過了3000億。而總余額則估計在7000到8000億之間。
摘要：歐元區的金融體系是以銀行為主導的，不過近年來，歐元區的金融市場尤其是債券市場，還是有了突出的變化。歐洲國債市場、私營部門債券市場、信用衍生品市場、資產支持證券市場及其它周邊市場都有了長足的發展。金融市場的一體第和發展對于促進貨幣政策在歐元區內的傳導、促進歐元區經濟增長、促進歐洲最優貨幣區的形成都有重要意義。
關鍵詞：債券市場，信用衍生品市場，資產支持證券
一、歐洲各市場組成部分，特別是債券市場的發展
歐洲大陸的金融體系與美國相比最突出的差異是：歐洲體系是以銀行為主導的，而英美體系是以市場為導向的。2005年底的數據顯示，歐元區銀行貸款存量約為GDP的110%，而美國的比例為不足60%。與此相對應，歐元區債券總量約為GDP的150%，美國為170%左右。而在股票市場上，美國對歐元區的優勢就更為明顯，美國的股票總量約為GDP的120%，而歐元區這一比率為55%。
即便銀行在將資源從盈余部門向赤字部門轉移的過程中產生的作用仍然高于市場，近年來，歐元區的金融市場還是發生了巨大的變化。這一趨勢在債券市場上表現得尤為突出。由于私營部門的強勁增長，以歐元計價的證券余額從1999年1月的57080億歐元上升至2006年初的92640億歐元，七年共上漲了了62%，年均增長率為8%。
但是，非金融企業的融資仍傾向于銀行：例如，2005年歐元區非金融企業的融資延續并加強了自2003年以來的趨勢，80%的融資來自銀行貸款，剩余部分則由債券和股票平均分擔。
然而，銀行在歐元區的非金融企業融資中占主導地位這一結論還需要兩點說明。首先，由于企業的金融部門屬于統計上的“非貨幣金融企業”類別，非金融企業融資的數據并未將其包括在內。其次，自1999年歐元問世以來，歐洲的證券化發展迅速。在歐洲出現“現金證券化”現象的同時，還發展了另—更具規模的現象，即綜合證券化。通過綜合證券化，雖然貸款本身仍在商業銀行的資產負債表內，風險卻通過衍生品合約轉移給了投資者。此外，由于證券化具有不透明的特性，官方數據很難完全反映其效應及其對債券市場發展的貢獻。
即使考慮到這些條件，歐元區金融體系由銀行主導這一特征仍然是成立的。但因此而低估市場特別是債券市場在量和質上取得的重大發展，都是不可取的。我認為其中有五方面的發展尤其重要。
1.歐元問世后發生的第一個顯著變化就是國債市場的一體化發展。在歐洲，不同發行體發行的國債收益率的標準差曾經存在150—300基點的差額。隨著貨幣聯盟的臨近，這一差額逐漸縮小到1998年底的10個基點左右這一較低水平，并保持至今。不同國債的收益率水平和波動的相似性清楚地反映了市場的高度一體化。觀察“Beta趨同”現象可以得到進一步的印證。Beta衡量的是不同發行體發行的債券收益率走勢趨同的程度，1998年此數值達到1(希臘在2001年達到1，因此推遲加入歐元區)，這意味著收益率的變動完全相互關聯。
2.債券市場的第二大發展就是私營部門債券市場的顯著增長和逐步一體化，涵蓋了包括銀行在內的金融企業和非金融企業。歐元問世后，以歐元標價的債券發行量的2／3左右為私營部門債券，國債份額只略高于1／3。
私營部門債券市場的增長主要歸功于銀行以外的金融企業。自1999年以來，金融企業發行的歐元計價證券余額以年均29.5%的速度迅猛增長。在更大范圍內而言，銀行發行的歐元計價證券余額的平均增長率有所下降，但仍然十分可觀，達到了每年7.3%。非金融企業的發行波動性較大，但年均增長率也達到了10.4%之高。而與之形成對比的是，1999年以來國債余額的增長率僅為4.3%。
除了數量上的增長，企業債市場發展的另一亮點便是其一體化進程。事實上，在不同國家發行的債券，如果它們擁有相似的評級和其他基本面特征，它們的收益率也很相似，至于具體在哪個國家發行則對發債企業的融資成本影響甚微。
3.促進了歐洲企業債市場的發展及其一體化進程的一個有趣的進展便是信用衍生品市場的發展。事實上，正是該市場在對企業風險進行真正的定價。信用衍生品市場存在的問題是透明度不夠。同時，市場規模的測定也帶有很強的不確定性：在過去的幾年中，人們估計該市場的增長率超過了80%，根據惠譽(Fitch)全球信用衍生品的調查數據，2004年底該市場的總規模為5.3萬億美元。
4.與信用衍生品市場上的現象類似的是資產支持證券(ABS)的發展。資產支持證券市場透明度的欠缺使人們很難準確測定其規模。這一情況對于綜合證券化尤為明顯，在這一過程中，銀行并沒有賣出貸款，而只是轉讓了其蘊含的風險。事實上，我們僅能估計現金證券化的市場規模：其在歐洲的重要性雖不及綜合證券化市場，在1998年歐元問世以前還幾乎不存在，但此后卻發展迅速。歐洲證券化論壇的統計顯示，在1998年到2005年間，發行量翻了7倍，2005年超過了3000億。而總余額則估計在7000到8000億之間。
5.債券市場四個周邊市場的發展。與任何金融市場一樣，債券市場也與周邊市場有積極的相互影響。在這方面重要的四個市場是：回購市場，利率掉期市場、國債期貨市場和商業票據市場。
歐元問世8年來，回購市場在規模和一體化進程上都取得了長足的發展。2005年12月，ICMA最近的一次歐洲回購市場調查顯示，回購市場規模至少為6萬億歐元左右，比上一年增長了約15%。
歐元利率掉期市場是全球最大的掉期市場。根據國際清算銀行的統計，歐元場外利率掉期市場的總市值最近達到了3.7萬億美元，而相應的美元市場規模僅為1.8萬億。
國債期貨市場集中在交易所，特別是泛歐交易所(Eurex)，其市場總量大于歐元問世前各國貨幣的國債合約的總和，這也形象地說明了歐元不僅僅是其所替代的各國貨幣的總和。
商業票據市場，到目前為止，只能說是貨幣市場的一個窮親戚：它不僅在規模上與歐元區經濟不相稱，與美國市場不可比，而且在發行商和投資者兩方面存在著嚴重的割裂。然而，在此我也要指出一些積極的方面，盡管這與其說是事實，不如說是一個承諾，而且與私營部門在歐洲央行和整個歐元體系的支持下已經推出的旨在改善其市場功能的一些舉措有關。我們的目標是建立一個更統一、更發達的市場，使之可以在短期市場上，為發行商和投資者提供債券市場的補充。
二、金融體系一體化發展的宏觀經濟意義
第一，金融一體化能改善貨幣政策在整個歐元區內的傳導。貨幣政策變動從央行傳遞至實體經濟最重要的傳導渠道就是利率：央行改變短期利率，這一調整傳導至整個利率結構。對于類似歐元區這樣復雜的一個區域，一個特別的問題是，利率變化是自主地、同質地在整個地區傳播，還是一個特定的利率變化政策會產生不同的時效上或程度上的效應。在這一方面，金融體系的一體化就顯得尤為重要：金融體系一體化程度越高，貨幣政策在整個歐元區的傳導效果就越趨同，相同的貨幣政策變動在歐元區不同區域帶來不同效應的風險也就越小。
第二，金融一體化及其帶來的金融體系的發展能積極促進“里斯本協議”的實施。歐洲一直努力通過實施里斯本協議提出的結構改革來提高經濟增長率，以擺脫其較長時間以來經濟增長乏力的狀態。金融市場是經濟疲弱的例外，它正在為歐洲經濟的復興做出部分但卻十分重要的貢獻。歐盟委員會強調了發展金融體系的極端重要性，并推出了“金融服務行動計劃”，鼓勵歐洲金融體系的大膽創新，努力實現其目標。
金融一體化之重要性的第三點理由是它使歐元區成為了最優貨幣區。其意義在于，在單一貨幣的、統一的金融市場中，儲蓄者能更方便地在整個歐元區內投資，使其財產免受潛在的特殊沖擊。隨著金融一體化的進行，一國貨幣應對特殊沖擊的有效性下降，因為原先的歐洲需要多國貨幣以提供更好的服務，而如今使用整個地區共有的單一貨幣已成為更好的選擇。
黃金具有極高的抗腐蝕性、穩定性和良好的導電導熱性，而且具有觸媒性質；金有良好的工藝性，容易鍍到其它金屬和陶器及玻璃的表面；在一定壓力下金容易被熔焊和鍛焊；金可制成超導體與有機金等。黃金已經被廣泛應用到通訊技術、化工技術、醫療技術等高新技術產業中。
由于黃金所具有的優良特性，歷史上就充當貨幣的職能，如價值尺度、流通手段、儲藏手段、支付手段和世界貨幣。在金本位國際貨幣體系下，可自由進出口。當一國國際貿易出現赤字時，可以用黃金支付。在金匯兌本位國際貨幣體系下，美元與黃金掛鉤。各國貨幣與美元掛鉤，美元處于中心地位，起世界貨幣的作用，但黃金是穩定這一貨幣體系的最后屏障，所以黃金的價格及流動都受到較嚴格的控制。上世紀70年代，經過六次美元危機之后，布雷頓森林體系，黃金與美元脫鉤，不再有貨幣的功能特征。雖然國際貨幣體系中黃金非貨幣化的法律過程已經完成，但是黃金在實際經濟生活中并沒有完全退出金融領域，仍作為一種公認的金融資產活躍在投資領域，充當著國家或個人的儲備資產。
我國黃金管理的歷史沿革
第一階段：嚴格控制時期
1983年頒布的《中華人民共和國金銀管理條例》中規定：國家對金銀實行統一管理、統購統配的政策；中華人民共和國境內的機關、部隊、團體、學校，國營企業、事業單位，城鄉集體經濟組織的一切金銀的收入和支出都納入國家金銀收支計劃；境內機構所持的金銀，除經中國人民銀行許可留用的原材料、設備、器皿、紀念品外，必須全部交售給中國人民銀行，不得自行處理、占有；在中華人民共和國境內，一切單位和個人不得計價使用金銀，禁止私人買賣和借貸抵押金銀；個人出售金銀必須賣給中國人民銀行；公安、司法、海關、工商行政管理、稅務等國家機關依法沒收的金銀一律交售給中國人民銀行；一切出土無主金銀均為國家所有，任何單位和個人不得熔化、銷毀或占有。這一時期對黃金的嚴格控制是為了加強對金銀的管理，保證國家經濟建設對金銀的需要，取締金銀走私和投機倒把活動。
第二階段：黃金市場開放初期
2001年4月，中國人民銀行取消黃金“統購統配”的計劃管理體制，在上海組建黃金交易所。2001年6月，央行正式啟動黃金價格周報價制度，根據國際市場價格變動對國內金價進行調整。2002年10月30日，上海黃金交易所正式開業，標志著我國黃金市場走向全面開放。目前上海黃金交易所全部會員中，金融類14家、綜合類77家、自營類17家。據初步統計，會員單位年產金量約占全國的75%，用金量占全國的80%，冶煉能力占全國的90%。
第三階段：黃金市場逐步成熟期
現階段，以交易場所多層次、交易產品豐富、交易機制多樣為特征的金融市場由貨幣市場、債券市場、股票市場、外匯市場以及黃金市場構成，缺一不可。我國黃金市場在交易品種、交易方式、交易手段、交易價格形成等方面正與國際接軌，日益成熟。
我國發展黃金市場的必要性
黃金作為稀有金屬，既具有美學價值，也具有穩定的價值屬性和堅挺的市場價格。美國財政赤字和國際貿易逆差的持續增加所引發的美元貶值以及國際石油價格的上漲都帶動了黃金價格的上揚，推動了黃金市場的繁榮。發展黃金市場的必要性已經顯現。
滿足大眾的黃金消費需求。目前，祖國大陸人均黃金年消費量只有0.2克，與港、臺地區和西方國家的水平差距懸殊，離印度人均黃金年消費量約1克的水平有很大距離。隨著我國經濟的持續穩定增長，人們必然會增加對黃金的需求，客觀上需要黃金市場有較大的發展規避風險的需要。黃金最大的優勢是穩定性、安全性和恒久性，是財富儲備和資產保值的重要手段。發展黃金市場主要是為我國居民提供一種更為安全有效的資產保值手段，為用金和產金企業提供一種規避風險的途徑。
滿足社會投融資需要。現階段，我國居民儲蓄總額已超過12萬億元。在銀行存款、國債利息較低、股票市場低迷的情況下，黃金市場可以給人們提供一種新的投資選擇。在西方國家，黃金市場還是政府售出黃金，獲得收入，彌補財政赤字的手段。社會投融資的需要要求黃金市場發展壯大且日趨成熟，黃金交易能從現貨實物過渡到遠期、期貨交易，為投資者提供多元化的投資工具。
調整國際儲備的需要。據國際貨幣基金組織的統計，截至2005年6月，我國有600噸的黃金儲備，僅占外匯儲備的1.4%。國際儲備主要由世界發達國家可自由兌換的貨幣、特別提款權和黃金組成。在我國的國際儲備里，黃金由于其價值的穩定性使持有更多黃金儲備成為一個不錯的選擇。
提高黃金產業市場競爭力的需要。黃金走向市場，促使黃金企業經營目標市場化、黃金資源配置市場化、黃金營銷方式市場化和結構調整市場化。促使黃金企業盡快建立現代企業制度，在管理體制、經營機制上與市場經濟接軌，全力推進科技進步，降低成本，提高效率，以增強市場競爭力。
連接國際黃金市場的需要。我國黃金市場目前還僅僅是一個區域性的市場，無論是交易品種、日交易量，還是市場價格影響力和市場輻射力等方面，都與國際化黃金市場有不小的差距。我國對黃金的進出口實行管制，國際國內金價有一定差別。為了充分利用國際國內兩種資源，必須大力發展我國的黃金市場，使之更具有國際化的特征。
隨著國際上汽車市場競爭的日趨加劇，汽車銷售主體由集團向個體轉變，我國汽車制造商應趁此機會，憑借“天時、地利、人和”的優勢，全力進軍汽車服務貿易領域，搶占制高點，以免錯失良機。然而我國這方面的高級技術人才又十分缺乏，不能適應形勢發展的需要。這為高等職業院校設置和發展汽車技術服務與營銷專業帶來了機會。
一、我國汽車工業的發展現狀
按照2005年年底的統計，2005年我國全年汽車產銷累計570.77萬輛和575.82輛萬輛，同比分別增長12.56%和13.54%。據國家信息中心信息資源部統計，“十五”期間，中國汽車市場實現了高速增長，汽車消費量由2001年的273.1萬輛，迅速提升至2005年的近592萬輛，占世界汽車市場的比重已經由2001年的4.3％，提升到2005年的8.7％。2005年，中國汽車市場的增量占全球汽車市場增量的23.2％，中國在國際汽車市場中的地位顯著提升，已經成為世界汽車市場不可分割的重要組成部分。據悉，《中國汽車產業“十一五”發展規劃綱要》中提出，“十一五”期間汽車產業增長目標將為年均增長率10%左右，2010年國內汽車保有量達到5500萬輛左右，汽車化水平達到40輛/千人。（目前世界平均水平是每千人120輛；美國達到每千人780多輛。加拿大達到每千人600多輛；日本達到每千人520多輛）。因此，中國機動車保有量擁有很大的增長潛力。
二、我國汽車服務貿易業日趨廣闊的市場和產業現狀
汽車服務貿易業作為汽車工業的派生需求行業，無疑將隨著汽車產銷的繁榮而繁榮，同時，在汽車維修方面由于國外新的維修工藝、維修技術等的大量應用，也為我國提供了一個較為先進和高效的國際技術環境。諸如汽車電子新技術以及高新科技含量較高的電子化檢測維修設備,將在我國得到快速推廣和廣泛應用。目前，國際汽車服務貿易業呈現出的四大發展趨勢及我國的產業現狀為：
1.品牌化經營。我國過去的汽車營銷，一直以產品創新為主。新產品與優勢價格，仍然是主流的營銷手段。但是，2005年也是汽車產業界從產品創新到品牌創新的觀念轉變之年，一批企業引入了品牌戰役營銷的概念，取得了一些成功，主流企業家已經認識到目前的營銷并非真正的品牌營銷。
2.售后服務從以修理為主向以維護為主轉變，售后服務的立足點應是提高保質期限，推行保姆式、品牌化、連鎖化，網絡化服務。目前，美國汽車養護業占美國汽車保修行業的80％，而中國只有1％的汽車修理商能夠提供完善的護理服務。這種情況要求我國的汽車維修與營銷業轉變觀念，向先進管理模式看齊，跟國際接軌。
3.電子化和信息化水平越來越高。隨著汽車技術的發展，汽車的電子化水平越來越高，汽車保修越來越復雜，大批高科技維修設備應用于汽車維修行業。
4.規模化、規范化經營。汽車維修與營銷業的規模化經營與汽車制造業不同，不是指建立大規模的汽車修理廠或汽車保修中心，而是指擁有大量的連鎖、分支機構。如美國的保標快車養護系統在美國本土就有1000家加盟店，并在全世界擴展自己的網絡系統。規模化經營同規范化經營是密不可分的，規范化經營就是在同一連鎖系統內，采用相同的店面設計、人員培訓、管理培訓，統一服務標識，統一服務標準，統一服務價格，統一管理規則，統一技術支持，統一物流配送。進行規范化經營能夠減少物資儲存和資金占用，降低運營成本。
三、我國汽車服務貿易業人員素質狀況分析
1.大型企業的人才現狀。對企業來說，人才是最重要的因素。在日本的維修企業，其技術工人合格率占70％以上；在美國，汽車診斷工人比例占80％，而我國維修廠一般診斷工人不超過30％。據調查，我國南方維修企業比較缺管理人才，北方企業則既缺管理人才又缺技術人才。據權威專家預測：我國現階段汽車產業人才缺口已達80萬人。業內人士指出，我國有不少大學開設了汽車工程、設計、機械制造等專業，培養了大批汽車工程技術人才，但沒有培養出真正的汽車營銷人才，所以大部分汽車廠家的營銷人員都是半路出家，沒有受過系統的訓練。也許是國內車市的紅火，使得汽車人才一路走俏。目前汽車人才的需求正朝著復合型方向發展。因此，汽車技術服務與營銷業特別需要掌握汽車新技術、新裝備，國際貿易知識，現代營銷理論，同時又具備一定的管理能力、社會交往能力、協調能力、語言表達能力的專業技術人員來從事銷售、技術、生產、服務等工作。超級秘書網
為了適應不斷變化的市場環境和不斷提升的消費需求，企業的營銷活動也不斷地發生變化，不斷地推陳出新。因而企業的營銷創新也是一個持續不斷的發展過程，它貫穿經濟發展和社會進步的始終。
2我國營銷發展的新趨勢和變化
2.1綠色營銷
所謂綠色營銷是指企業在營銷過程中充分體現環保意識和社會意識，從產品的設計、生產、制造、廢棄物的處理方式，直至產品消費過程中制定的有利于環境保護的市場營銷組合策略。它是順應可持續發展戰略而提出來的，作為實現可持續發展的有效手段，綠色營銷無疑將成為現代企業市場營銷發展的必然選擇。首先，在工業化過程中，由于對環境和發展的問題處理不當，造成了全球性的環境污染和生態破壞，對人類的生存和發展構成了嚴重的威脅。企業要在未來的社會中穩定發展，必須自覺地約束自己，尊重自然規律，走人口、經濟、社會、環境和資源相互促進和協調可持續發展的道路。其次，隨著生活水平的提高，消費者的消費目標不再只是生存，而是健康、安全、舒適和和諧發展。消費者環保意識的增強，新型綠色消費正風靡全球。面對消費者日益增強的“綠色”意識流，企業不得不轉變觀念，開展以產品對環境的影響為中心的綠色營銷策略，以適應消費者的需要。再次，從企業對外的行為來看，把企業自身利益目標融入消費者和社會利益中，消除企業有損消費者及社會利益的“營銷近視癥”，從而提升企業的整體形象。
2.2文化營銷
隨著消費者生活水平的提高，在基本生活層面的需求得到越來越大的滿足，將追求精神層面的東西，這就是產品的文化內涵。因此，如何充分利用市場營銷過程中各種文化因素的影響，正在為企業所重視。文化營銷是在分析市場和消費者心理的基礎上，更多地賦予企業和產品以文化內涵，以增加企業和產品的吸引力，達到增加銷售的目的。主要包括以消費者的差異性文化需求為導向的市場營銷觀念，具有豐富多彩的文化品格的營銷策略組合與以文化觀念為前提的營銷手段和營銷服務。
傳統的市場營銷是以產品或服務為中心，側重于顧客對產品本身一些屬性的認同，如經濟實惠、方便性、耐用性等。現代化的技術力量和激烈的市場競爭，使得同類產品的性能十分接近，消費者對其性能上的區分意義越來越小，在這種情況下，企業占領市場只有靠自己的品牌，靠品牌所包含的文化差異。不同文化產生不同的價值觀。不同文化背景的人存在著巨大的差異，并產生了不同的人格特征。而文化營銷是有意識地通過發現、甄別、培養或創造產品（或服務）的某種核心價值觀念來實現企業經營目標的一種營銷形式。
2.3品牌營銷
當今時代己從實體營銷到觀念營銷，從產品營銷到品牌營銷。企業營銷不再只限于一種形體上的產品，重要的在于推銷一個品牌、一種形象和一種價值觀念。在關系市場條件下，企業砸掉一兩項產品不要緊，但決不能砸掉一個牌子，品牌的塑造重于產品銷售，領先品牌將進一步贏得市場。著名營銷大師菲利普·科特勒曾說過“營銷的藝術大致上也就是建立品牌的藝術。”美國廣告研究專家萊利·萊特有一句名言：“擁有市場將會比擁有工廠更重要，擁有市場的唯一辦法是擁有占領市場的主導地位的品牌。”那么對品牌營銷的定義可以是：個人或群體通過創造品牌價值，并同他人相交換以獲得所需所欲的一種社會及管理過程。
2.4全球營銷
在經濟全球化條件下，企業要獲得全球優勢，就必須在全球范圍內配置資源，在充分考慮成本、自然資源、法律、競爭、銷售等多種影響的基礎上，做出科學的營銷決策，占領國際、國內兩個市場。特別是實力雄厚的跨國公司，早己把全球市場置于自己的營銷范圍內，以一種全球營銷觀念來指導公司的營銷活動。全球營銷為企業提供了更廣闊的戰略視野和市場機會，但同時企業面臨的營銷風險也隨之增加，這對企業的營銷要求也提出了更高的要求。近年來，許多外國企業看好中國市場，紛紛入駐中國，在中國形成一種“國際競爭國內化”的現象。
海爾是我國企業界較早具有這一意識的公司之一，他們明確提出要實現“海爾的國際化和國際化的海爾”，其所謂“海爾的國際化”就是通過大規模出口和在境外設廠讓海爾迅速走向世界各國。所謂“國際化的海爾”就是讓海爾在世界各國本土化。據報道，海爾首先在知識經濟最發達的美國邁出這一步，美國海爾是海爾按照三位一體（即設計中心、營銷中心、生產中心都在美國）原則成立的本土化海爾，而不是單純的中國海爾，其設計中心設在波士頓，營銷中心設在紐約，生產制造中心設在南卡羅林那州，讓美國人來經營美國海爾，讓美國資源來“養育”美國海爾。張瑞敏說“海爾人有一個夢想，那就是使自己的品牌，中國人創造的品牌，成為世界名牌”，而這種夢想，正是全球營銷觀念的一種體現。
2.5服務營銷
所謂服務營銷是指依靠服務質量獲得顧客的良好評價，以口碑的方式吸引顧客，維護和增進與顧客的關系，從而達到營銷的目的。服務營銷是現代市場營銷的一個新領域，服務是市場營銷的基本范圍。隨著我國市場經濟體制的建立和完善，我國市場的供求格局出現了根本性的轉變，由短缺轉變為總量基本平衡且相對過剩局面。與此相應，市場競爭的重點也由爭奪資源轉變為以爭奪需求為主的價格競爭。眾多企業紛紛采取“降價銷售”、“讓利銷售”、“折價優惠”等辦法吸引顧客。雖然打著降價刺激了一些消費者的購買欲望，但事實證明，僅靠它來促進銷售增長，已不符合實際。另一方面，科學技術的進步，使同類商品的質量差距縮小到了可以忽略不計的程度。另外，從消費者的角度來看，隨著經濟的發展，人們收入水平的提高，消費物質產品本身所獲得的利益已不再是消費者所追求的主要目標，特別是在產品品質趨同，價格相差無幾的情況下。消費者越來越重視在產品消費過程中所獲得的精神享受，因此，服務產品日益受到消費者的青睞。對于企業而言，能夠增加“讓渡價值”的只能是周到、實在、方便的服務。在這種情況下，各生產廠商之間的競爭就不僅是產品形體本身的競爭，而是產品形體所能提供的附加利益的競爭。正如美國希爾頓飯店董事長唐納·希爾頓所說“如果旅店里有一流的設備而沒有一流的服務員微笑，那就好比花園里失去了春天的太陽和春風。”于是，作為附加利益重要的和主要構成要素——服務的范圍、程度、質量——便成為生產廠商之間進行激烈競爭的主要武器，硬件產品日益依賴軟件服務的支持。所以，企業必須采取與傳統營銷方式不同的，更加行之有效的營銷策略才能占領和保住市場，從而產生了“以市場為中心”和以“顧客為導向”的市場營銷觀念，它以充分滿足顧客的需求為中心，已采取具有競爭力的策略為重點，成為當今最受關注，最多采用的營銷觀念，這種營銷觀念即為“服務營銷”。
小結
現代市場營銷思想的革命建立在工業時代生產力高度發達、社會財富日益豐富、人民生活水平顯著提高的基礎土。它以兩個方面的轉變為特征：一是營銷范圍日益突破區域的界限向世界市場擴張：二是營銷方式從大規模無差異營銷向小群體個性化營銷的轉變。在世界市場的范圍內，實現以消費者為主導的個體化營銷，是現代營銷思擔的宗旨。
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為了更好的了解咸陽市房地產市場，需要先了解咸陽市概況、綜合實力、經濟結構、現代工業、城市建設、人口及人民生活。咸陽市位于關中平原的中部，既在九竣諸山以南,又在渭水以北，山南叫陽，水北也叫陽，山水俱陽，故名咸陽。咸陽是中國歷史上第一個統一中國的封建王朝一秦王朝建都之地。南北長145千米，東西寬106千米，面積為10196平方千米。轄興平市一市，秦都、渭城2個區，武功、涇陽、三原、禮泉、乾縣、永壽、彬縣、長武、旬邑、淳化10個縣，共有216個鄉鎮，8個街道辦事處，3843個行政村，163個居委會。人口494萬人。地處陜西關中平原腹地的咸陽，有著2350多年的建城史，是中國甲級對外開放城市、國家級歷史文化名城、全國雙擁模范城、國家衛生城市、中國地熱城、全國十佳宜居城市及首批中國優秀旅游城市、全國精神文明創建工作先進市。2004年，又被評為首屆中國魅力城市[33]。經過建國50多年，特別是改革開放20多年的建設，咸陽已具有較強大的工業基礎和經濟實力，現已形成紡織、電子、煤炭、石油化工、機械為主體的工業體系。“十五”期間，咸陽市經濟建設取得了令人振奮的成就，經濟建設進入突飛猛進的時代，實現了跨越式發展。突出表現是：經濟總量迅速擴大，財政收入快速增長，固定資產投資持續增長，城鄉居民收入顯著提高。到2006年底，五年工業總產值完成1930.45億元，2005年當年生產總值實現了433億元[34]，2006年當年生產總值實現了484億元。2006年咸陽市實現財政收入為35.1億元，同比增長了11.3%；2006年財政支出為42.8億元，比上年增長36%。2006年人均生產總值達到9723元，比上年增長7.4%[35]。咸陽市綜合實力。全市生產總值、財政收入、規模以上工業增加值、城鎮居民人均收入等主要經濟指標的總量居全國第111位，居陜西省第2位[36]。主要經濟指標總量及增速均保持在全省前列，在陜西省國民經濟和社會發展中占舉足輕重的地位。經濟社會科技全面進步，經濟運行質量創歷史最好水平。咸陽市經濟結構。咸陽市三次產業結構繼續優化，經濟運行質量明顯提高。2006年，認真落實國家農業和糧食生產政策，繼續加大對農業的扶持力度，第一產業穩步發展，完成增加值98億元，同比增長7.2%；第二產業仍然是咸陽經濟增長的主要推動力量，完成增加值218億元，同比增長16.4%；第三產業發展活躍，完成增加值168億元，同比增長11%；三次產業結構為20.3：45.0：34.7，對經濟增長的貢獻率分別為11.7%、57.9%和30.4%[37]。咸陽市現代工業。咸陽是一個新興的工業城市，紡織工業經過50多年的發展，已形成棉紡、毛紡、化纖、印染、服裝、紡織機械及紡織科研門類齊全、相互配套的完整13體系，成為全市出口創匯的主導產業，其年產值占全省紡織業的1/3。電子工業已成為實力較強、技術裝備水平較高的新興產業，全國最大的彩管廠陜西彩色顯像管總廠等13家大中型電子企業集中于市區西郊，其年產值占全省電子工業的近一半。秦都已被人們譽為“紡織電子城”。咸陽市已成為陜西最大的果品生產加工基地，畜產品生產加工基地、電子工業基地、能源化工基地，醫藥保健基地、紡織工業基地。咸陽市城市建設。要促進外向型經濟的發展，就必須進一步提升城市的品位和城市形象，以擴大知名度。近幾年以基礎設施建設和生態建設為重點，推進城市建設邁上新臺階。2005年，全市上下以打造綠色咸陽，爭創國家環保模范城市為龍頭，抓緊實施“藍天、碧水、綠色、寧靜”工程。咸陽市城市建設取得了突破性的進展，城市綜合功能顯著增強。全市天然氣用戶發展到10萬戶，天然氣加氣站3座，市區天然氣覆蓋率達到90%；污水處理率達80%；生活垃圾無害化處理率達78.4%；城市綠化率達到36.7%。咸陽市城市道路建設取得了一定的進展，實施了人民路、玉泉路、文匯路等多條道路的改造建設，大大改變了往日破敗不堪的舊面貌。2005年咸陽市入選為“中國十佳宜居城市”，是西北地區唯一入選的城市[38]。2006年新建、改建一、二類公廁50座，城市公廁達到299座，其中二類以上公廁達20%以上；共改造、新建市場38個，極大地方便了群眾的生活[39]。咸陽市人口及人民生活。2005年末全市常住人口498.07萬人，比上年末增加2.43萬人。其中，其中農業人口355.4萬人，占總人口64.16%；非農業人口142.67萬人，占總人口35.84%[40]。隨著企事業單位增資政策的落實、再就業和社會保障工作的加強以及農村富民工程的實施，城鄉居民收入快速增長。2005年城鎮居民人均可支配收入達8780元，比上年增加522.69元，同比增長6.3%。城鎮居民人均消費性支出7147元，比上年增加708元，同比增長11%。城鎮居民用于醫療保健、娛樂教育文化和居住方面支出分別比上年增長42.3%、4.5%、7.5%。2006年末城鄉居民儲蓄存款余額為393.4億元，比年初增加36.7億元，同比增長10.3%。全市年末人均儲蓄存款額為7909.13元。2006年末城市人均住房建筑面積達到25平方米，比“九五”末增加7.25平方米。咸陽市社會保障體系的建立和不斷完善，擴大社會保險覆蓋面，養老、失業、醫療、工傷、生育等五大保險全面啟動，參保人數大幅增加。城鎮居民最低生活標準提高到160元，最低生活保障、失業保險金、最低工資標準三條社會保障線資金發放情況良好。
3.2咸陽市房地產市場的發展階段
咸陽市房地產市場形成始于20世紀90年代初，1990年5月，國務院出臺了《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》和《外商投資開發經營成片土地暫行管理辦法》為全國的房地產開發提供了法律依據。咸陽市房地產市場開始真正啟動。在1991年，咸陽的房地產開發企業只有兩家，1995年以前，咸陽的房地產開發商多采取拆遷原地安置的方式發展房地產，加上嚴禁公房交易，因而無法刺激房地產市場14活躍，個人購房寥寥無幾。1995年后實行貨幣安置的辦法，再加上公積金歸集和貸款力度的加大、銀行對個人抵押貸款的支持、公房交易禁錮的解除，刺激了住宅市場的活躍。經過1995年的快速爬升，到1997年、1998年達到高位，1998年亞洲金融危機之后，房地產市場發生逆轉，整個市場出現下滑趨勢，以寫字樓市場的情況最為嚴重，一大批在建項目資金枯竭，不得不半途而廢，形成爛尾樓。1999—2002年，咸陽市房地產市場一直在進行調整。從2002年咸陽市房地產市場開始升溫，年末有開發活動的房地產企業達到45家[41]。到了2003年由于咸陽市和西安市簽訂了《西安－咸陽經濟一體化協議書》，加大了西咸經濟一體化的進程的力度，同時在政策上實施了一些有利于房地產市場發展的措施，2003年上半年咸陽市房地產市場出現了快速增長的勢頭。圖3-12003—2007年咸陽市房屋建筑施工及竣工面積情況
3.3咸陽市房地產市場投資狀況
3.3.1投資開發形式
咸陽市房地產投資開發由主要以本地開發商為主開始過渡到本地開發商、省外開發商、周邊盟市開發商三足鼎立的局面。咸陽市本地開發商由于熟悉環境，擁有便利的開發條件，占據了咸陽市房地產開發投資的主要份額。但是本地開發商除了極少數幾家外，大多數規模有限，投資也僅限于一兩個項目，他們的投資力度與規模相對較小。也有如茂源集團、新元房地產開發公司、咸陽萬國房地產開發公司等實力較強的本地開發商，他們在成功運作了幾個大型項目后積累了資本，投資的力度規模逐漸加大。省外開發商的市場份額迅速擴大。隨著政府招商引資的加大，像上海綠地集團、中房集團等都到咸陽市開發項目。這些項目多位于咸陽市邊緣地段，投資力度較大，而且02004006008001000120020032004200520062007房屋建筑施工面積(萬平方米)房屋建筑竣工面積(萬平方米)15以中高檔項目為主。從2002年開始，周邊盟市開發商開始進入咸陽市，這部分開發商一般是通過修路補償、基礎設施交換、招拍掛摘牌等形式獲得土地，其中以西安市企業為主，如：西安大信房地產開發有限公司、陜西泰盈環達通房地產開發有限公司等。
3.3.2開發投資量及投資結構
這幾年咸陽市房地產開發投資持續高速增長，增幅高于同期固定資產投資。2001—2007年房地產投資分別為4.35億元、6.55億元、11.6億元、16.6億元、24.8億元、28.07億元、42.1億元，2004年的增長率為28.9%，2007年的增長率達到了50%,是近幾年增長速度最快的一年，房地產投資增長速度增幅比同期的固定資產投資增幅高于13.1%。這是與西咸經濟一體化大背景有著密切的關系[42]。2007年咸陽市房地產開發投資完成投資比2006年增加了14.03億元，且當年咸陽市房屋竣工面積達到327萬平方米，房地產開發投資增加是由于2002年年底提出西安咸陽經濟一體化以來，西安許多有車族逐漸在咸陽市置業投資，從而促使咸陽市房地產開發投資額連年不斷穩步增加。從房地產投資結構上來看，這幾年一直是住宅投資為主的趨勢，辦公用房及商業營業用房投資也是比較高的速度增長，2005年辦公用房和商業營業用房完成投資分別為500萬元和27141萬元，合計9409萬元；2006年辦公用房和商業用房投資分別為1226萬元和8183萬元，合計32141萬元。其中辦公用房完成投資增長了2.45倍，商業用房完成投資下降了近70%。2007年住宅房地產投資繼續保持增長勢頭，房地產投資在全市固定資產投資中所占比重持續上升，其中住宅投資達到12.5%。咸陽市住宅房地產市場起步較晚，在市場的成熟過程中投資起伏較大，但總體呈現出與經濟發展相對應的快速增長特征。從咸陽市的國民經濟與市場發展階段和總趨勢來分析，住宅房地產投資占全市固定資產投資比重的上升是市場需求結構變動的必然結果。
3.3.3經濟適用住房建設
投資起步晚從商品住宅的投資類型結構看，從2000年開始到2005年未建設經濟適用住房。這種情況一方面弱化了對商品房價格上升的抑制作用，在住房社會保障體系尚未健全的情況下，不利于低收入家庭住房問題的解決；但另一方面，在客觀上有利于早日終結住房市場供給的雙軌制。2006年起咸陽市才啟動經濟適用住房及廉租住房建設項目，目前，市區僅建設廉租住房1.05萬平方米，210戶入住，300套1.5萬平方米廉租住房工程項目正在建設中，已開工建設的“陽光一村”經濟適用住房建設已完成投資3800萬元。針對這種情況，從2007年起咸陽市計劃將投資3.89億元，建設經濟適用住房27.2萬平方米。
3.3.4開發投資理念
發生碰撞隨著西咸經濟一體化進程的不斷加快，咸陽市郊區發展越來越受到重視，是把開發16重點放在郊區還是繼續固守中心城區的問題就擺在了每個開發商的面前，因而引發了“居住郊區化”和“新都市主義”的理念之爭。支持前者的開發商們認為城市因人炸、交通擁擠和空氣污染而使環境不斷惡化，號召追求生活質量的人們逃離城區，到郊區尋找舒適的空間。有的甚至把“住宅郊區化”作為一種“革命性的居家理念”。支持后者的開發商們注意到一種“回流”趨勢，即有一部分郊區住宅購買者，在將郊區物業出租或拋售之后陸續反城，由此，以西咸經濟一體化帶來的郊區蔓延的“新都市主義”居住理念被導入市場。“新都市主義”認為真正高質量的生活仍然在城區，郊區的種種不便短期內無法快速發生改變，號召規劃部門、開發商共同努力，提升咸陽市中心城區的質量，讓城市煥發更大的吸引力。其實無論現在和將來，“居住郊區化”和“新都市主義”都并行不悖，無論是對于城市的居住開發，還是城市中心地帶的開發，崇尚自然與社會的融合和“以人為本”的精神，是現代居住社區的共同追求，它們在社區規劃設計上都遵循共同的原則：（1）明確社區邊界是創造領域感和歸屬感必不可少的條件；（2）適度的社區規模和具有明顯特征的社區中心是創造可識別的場所的關鍵；（3）居住、就業和商業的多功能混合和提供多種類型的住宅是創造豐富多彩的社區生活的基礎；（4）以公共交通為導向、以行人為基本尺度的道路系統應構成社區基本的網絡結構；（5）公共參與應成為社區設計中一個必不可少的重要環節。目前咸陽房地產開發和居住潮流中“雙強”格局已經奠定。“新都市主義”在保留傳統都市主義精髓的同時，博采了郊區大盤所長，注重項目環境的營造；郊區大盤也在大力完善各項生活配套，彌補自身不足。這兩種理念的合理碰撞，使房地產市場能健康快速地發展[43]。
3.4咸陽市房地產產品及配套狀況
3.4.1建筑類型
咸陽市房地產項目的建筑類型十分豐富。過去開發的住宅項目以5到6層或6到7層磚混結構的多層建筑為主。從2005年開始，建筑類型逐步豐富起來，近來開發的大型小區中大多規劃了部分低密度住宅區，建筑以4到5層的聯體TOWNHOUSE形式為主，如：華宇豪庭、奧林匹克花園等，這些別墅區用以提升小區檔次，吸引高端客戶；同時，高層、小高層住宅開始大行其道，如：金泰絲路花城、英倫風景等，都是12層以上的建筑；但是，受國家政策限制，以及本地自然條件的局限，純別墅住宅小區近年來沒有出現。商業營業用房的建筑類型也比較有限。多數大型專業市場都采用了3到4層的磚混結構或鋼結構，每層的建筑面積較大，形成大開間、自由分隔的商鋪。大型商廈則通常17采用框架結構，以期形成大的空間。臨街的商業用房多采用3到6層的磚混結構，其中1—4層為商業部分，4層以上為公寓或住宅。
3.4.2規劃及建筑設計水平
咸陽市房地產市場的規劃及建筑設計水平在近兩年有較大的提高，雖然相比國內同類中等城市還有一定差距，但房地產項目已經逐漸呈現出多樣化、綜合化的趨勢。咸陽市大多數早期開發的房地產項目的規劃與設計缺少自身特色，建筑類型雷同，戶型設計不夠合理。
3.4.3園林環境建設水平
同建筑設計水平一樣，咸陽市房地產項目的園林環境建設水平也是在近幾年開發的樓盤中才有所提高，以前開發的小區多數沒有園林綠化設計，環境比較差，樓間距也比較小。新開發的大型小區多數比較注意園林環境建設，小區綠化率多在30%以上，還有不少項目在小區內設計了水景，使小區環境建設水平提升一個檔次。但多數小區項目，尤其是建筑面積在5萬平方米以下的小區，其園林環境建設還處在一個較低的水平。
3.4.4工程建設水平
咸陽市大多數住宅項目都選擇了5至6層的磚混結構。工程建設情況因施工隊伍的不同而不同，總體來講，由于施工項目難度普遍不大，工程建設質量基本可以得到保證。但部分正在施工的項目，施工現場沒有被分隔，現場物品堆放比較雜亂，工人工作態度不很積極，工程建設水平不是很高。從2005年開始，小高層甚至高層項目開始逐漸涌現，并逐漸占據市場主流，同時，外來的建筑商大量進入咸陽市，給本地的建筑市場帶來不小的沖擊，也促進了當地工程建設水平的快速提升。
3.4.5物業管理水平
咸陽市物業管理目前還處于起步階段，在咸陽市眾多的房地產項目中，絕大多數項目都是由開發商自行成立物業公司對開發的小區進行物業管理，基本上屬于前期物業范疇。物業管理的專業化程度不高。物業管理的范圍主要集中在小區衛生、綠化、安全幾個方面，其他增值服務內容有限。小區物業管理的水平隨小區檔次的不同有較大差別，最新開發的小區引入了智能化系統管理，采用了IC技術、紅外監控、電子巡更等新技術，物業管理水平相對有所提高。目前管理水平較高的小區有：英倫風景、平湖秋月、華宇御景名苑等。
3.5咸陽市房地產市場的供給狀況
3.5.1區域開發分布比較
咸陽市的房地產開發在地域上有比較明顯的分布特點，下面從住宅和商業營運用房兩個方面分別討論：
（1）住宅開發項目全市開花18從2006年開始，隨著西安咸陽經濟一體化進程的加速及政府扶持力度的加大，市內的兩個區開發力度和拆遷力度都迅速加大，開發格局也由以前的秦都區為主，轉變為兩區齊頭并進、全市開花。東區特點：①區域項目規模日趨擴大，大盤進入該區域。如：紫韻東城，日月星城等樓盤。②2007年開發體量較大，以小高層、高層為主，智能化較高，容積率較高。③項目規模比例協調，以市場需求為主要導向。④到2007年底房價上揚幅度較大，商品房均價達2200元/平方米。南區特點：①以大體量開發為主，規模和品質明顯優于其他區域。例如：奧林匹克花園，上林苑，金泰絲路花城，華宇·藍郡等。②緊鄰世紀大道兩側，以西咸經濟一體化為發展方向，引導咸陽房地產市場的發展趨勢。③咸陽的對外窗口，西安擴展的重要戰略領地。西安開發企業進駐較多，說明該地段的不可替代的性質。④該區域商品房均價達2300元/平方米。西區特點：①開發體量及進程不均勻，過大或過小的項目參雜其中。華泰·世紀家苑等。②處于中心邊緣地帶，受中心地帶發展制約。19③2007年底該區域價格才有明顯上浮，但產品品質因受區域現狀限制，品質相對較差。商品房均價達2100元/平方米。北區特點：①目前有兩個500畝左右大樓盤即將在2008年推出，其中就有華宇公司開發項目：華宇·景觀天下，作為北區項目標桿，規模宏大。②該區域以高校為主，是咸陽的文化教育基地。還有中鐵二十一局集團公司和中鐵一局集團公司新運處等此類效益較好的大型國有企業。客群以高校教師、此類單位員工為主，周邊鄉鎮（馬莊、雙照）村民為輔。③文林路是咸陽目前最北邊的一條路，咸陽現在主要發展方向放在南區，故發展有一定的局限性。商品房均價達2150元/平方米。市中心特點：①由于區域中心，可開發土地有限，故以高層為主。代表樓盤有雙峰·城市花園，銀都·國際廣場，國潤·翠湖等。②銷售業績不存在太大問題，打價格戰是相對其他方面在該區域的主要競爭思想。③價格穩步上漲，價格體現城市中心樓盤品質和城市經濟發展步伐。商品房均價達3000元/平方米。
（2）商業營業用房局部集中，整體分布均勻人民路商業圈：咸陽市的商業中心位于人民路與團結路構成的一個塊狀地帶，尤其是人民路一帶，這里也是咸陽市商業營業用房最為集中的區域，分布了大大小小十多個商廈如：華聯商廈、人民商場、金元商場、寶安大廈、銀泰步行街、嘉惠商場等，形成了一個以零售為主的休閑消費商圈。七廠什字商業圈：七廠什字一帶經過十多年的自然發展，形成咸陽市集飲食與零售消費與一體的商業圈。分布的商廈有：金義大廈、蘇寧電器、華潤萬家、凌云樓、天王飲食城等，其中凌云樓建于1986年，共12層，昔日享有“咸陽第一高樓”的美譽。玉泉路商業圈：玉泉路商業圈是近五年剛剛興起的一個新興商業圈。這一帶主要的商廈有：人人樂購物廣場、國美大廈、義烏商城等，形成了一個零售與批發集一體的商業圈。隨著麗彩廣場的開盤，集商鋪與住宅的綜合項目在玉泉路商圈已經悄然興起。其他商業營業用房多為臨街商業用房，分布于咸陽市各街道兩側，這些商鋪規模普遍較小。
3.5.2房地產郊區化發展成為趨勢
咸陽市中心區土地資源越來越稀缺，特別是2006年市政府嚴格控制市區土地的批租，使市中心土地供應更趨緊張。與此同時，國家取消福利實物分房，實行住房分配貨幣化，增加住房信貸的投入，開放住房二級市場，減免部分稅費等一系列措施，極大地20提高了群眾改善和購買住房的積極性，住房開始成為人們最大消費。面對這一市場局面，開發商們躍躍欲試。根據調查，咸陽這樣一個中等的城市，現已注冊100多家房地產企業，仍有不少從事其它行業的企業家，準備進軍房地產，咸陽近年來的房地產發展勢頭使西安、深圳、廣州等地的諸多房地產商“搶攤咸陽”已成為共識。在目前市中心地帶土地供應十分緊缺的情況下，開發商們開始把目光投向郊區地帶，如毛條路、咸陽偏轉、世紀大道等沿線，這些昔日不被看好的土地資源紛紛升值，一塊土地，好幾家地產公司“較勁”，市郊房地產開發“行情”看漲已成為不爭的事實。以金泰絲路花城、平湖秋月等為代表的城郊物業，代表著一種以城郊結合部綠色和環境文化為主要特征，倡導回歸自然，脫離城市喧囂，通過綠色環境和整體平面規劃的主要內容及人性化“以人為本”為賣點的突出特點，從內涵、價值上更加符合廣大中低收入消費者的需求，故銷售都比較紅火。同時，筑城郊區住宅的文化板塊正在形成，市民居住城市中心的傳統觀念正在發生變化，投資者越來越重視物業的環境，配套設施和物業管理，郊區地塊大有可為。
3.5.3供給量趨勢
西咸經濟一體化以來，咸陽市經濟發展迅速，城市建設日新月異，對商品住宅、商業用房和辦公用房的需求不斷擴大，咸陽市房地產業也得到了巨大的發展。房地產開發投資從2003年的11.6億元[44]，增加到2006年的38.46億元。商品房竣工面積從2002年的45.85萬平方米增加到2006年的68.44萬平方米，其中住宅竣工面積從2002年的31.24萬平方米增加到2006年的61.30萬平方米。房地產投資開發利潤較高，在市場機制的驅動下，各行各業都來做房地產，房地產企業一哄而上，加之房地產管理體制不健全，房地產法規不完善，管理手段跟不上形式的發展，土地利用規劃的實施不嚴格，開發商獲地相對容易，結果造成商品房供大于求的局面。表3-1咸陽市商品房供應量表年份本年度商品房竣工面積（萬平方米）本年度住宅竣工面積（萬平方米）本年度住宅竣工面積占商品房竣工面積比例200030.3428.6994.56%200127.5726.2195.07%200233.1531.2494.24%200337.5836.7997.90%200445.8542.3892.43%200573.9169.3993.88%200668.4461.3089.57%數據來源：2000—2006年咸陽市統計年鑒213.6咸陽市房地產市場的需求狀況3.6.1房地產市場需求群體3.6.1.1被動型需求被動型需求是直接由于西咸經濟一體化產生的動拆遷戶需要重新安置所帶來的剛性需求。此類人群基本的情況是收入水平較低，原居住條件較差，無力承擔自主改善住房條件所需的資金。因此，在西咸經濟一體化進程中，大部分仍然需要政府安置。正是由于這部分人群的收入層次較低，因此其需求的產品結構基本是中低檔的，價格處于政府控制線內，位置也都基本遷出原居住地，在市區以外較偏遠的地區落戶。
3.6.1.2主動型需求
主動型需求主要是指有能力的居民為了改善目前的居住狀況（居住面積、居住環境及條件等）或提供子女更好的教育條件，而進行的二次或二次以上的置業。西咸經濟一體化帶動了咸陽市發展，帶來的不僅是環境的改善，還繼續保持了原有社區的優勢，例如學校，菜市場，醫院等各方面優秀的公共設施和部門，區域優勢顯而易見，因此成為許多居民改善住房的理想場所。但是正是因為本身的地理位置優越，加上改造后的環境及各類資源的改善，相應的市場價格也隨之攀升，相應的這部分類型的產品基本是以中高檔為主，面積也較大，滿足改善住房條件的要求。
3.6.1.3投資（機）型需求
投資（機）型需求是指投資（機）者為達到獲利目的，從事購房出租或轉售的盈利性投資行為引發的房地產需求。投資與投機都是以盈利為目的，他們最大的區別就是其獲利的合理性及相應房產持有的時間長短不同。如上所述，西咸經濟一體化帶來的各類設施及環境的改善，吸引了大量的投資者的目光，其相應的需求也隨之增加。表3-2咸陽城鎮家庭擁有多套房屋情況表戶數（萬戶）占總戶數的比例有自己房產的家庭81.8759.6%擁有兩套以上房產的家庭28.1620.5%擁有三套以上房產的家庭2.21.6%注：總戶數以2006年137.37萬戶計資料來源：陜西省地情網由于這部分需求主要是為了盈利，所以其需求的對象基本是所處地理位置非常優越，中高檔以上，價格較高的產品。
3.6.2購房客戶群特征規律分析
咸陽市購房客戶主要還是以本地居民為主，但外來客戶近年增加很快。從社會購房層次調查來看，如圖3-2現在咸陽市購房的主要對象是：企事業單位及公務員占45%，22圖3-3咸陽市購房面積分布80平方米以下80--120平方米120平方米以上圖3-2咸陽市購房對象分類企事業單位及公務員個體商人外地來咸陽市經商的人員轉賣二手房調整住房人員復員軍人及工作調動人員個體商人占20%，外地來咸陽市經商的人員占4%，轉賣二手調整住房的人員占15%，復員軍人及工作調動的人員占16%。從購房面積情況調查來看：如圖3-3，購買建筑面積在80平方米以下的占40%，購買80—120平方米的占35%，購買120平方米以上的占25%。小戶型、中戶型和大戶型的客戶群分布相對比較均勻，各個檔次、面積的商品房都有一定的市場存在，中等偏小戶型的客戶數量相對比較多。
3.6.3置業地段和生活方式的逐漸改變
以前咸陽市民的傳統觀念是“寧要城里一張床，不要郊區一套房”，甚至把居住在市中心當作一種身份的象征。近些年來，隨著西咸經濟一體化進程的不斷加快，咸陽市郊區發展越來越受到重視，特別是交通條件的改善，人們固有的物業區位觀念逐漸發生了變化。現在，人們購買住房時，不再僅局限于市中心的房子，而是考慮配套、交通、環境、價格、升值潛力等綜合因素。現在在郊區購買住宅，不但可以增加居住面積，擁有優美的環境，還可以享有低地價帶來的實惠，更有一些西安的中等階層和咸陽的富裕階層在郊區二次置業，購買住宅，實現“5+2”的生活方式，即五天在市區，周六、周23日在郊區，或者實現五天在秦都區，周六、周日在渭城區區東面老城區。因此，過去一些排斥在郊區置業的人們開始逐漸到市區購買住宅。
3.7咸陽市房地產銷售狀況
3.7.1租售情況
咸陽市房地產項目的銷售情況根據項目運作的情況好壞有很大不同。住宅小區環境好，地理位置優越的銷售情況比較理想，如麗彩怡和人家以獨特的環境設計贏得了客戶的青睞，開盤時間不久就已經售出50%的產品。而文林由于戶型設計不合理，銷售情況不佳。總體講高層1、2層以及小區邊緣的房子比較難賣。除去剛開盤的項目，住宅的整體銷售率在40—50%。商業用房的租售情況根據所處地段不同有較大的差別。位于咸陽市幾個成規模的商圈中的商鋪租售情況十分良好，如義烏大廈，開盤不久，一層商鋪已全部售空。而地理位置相對比較偏僻，又沒有臨主要街道的臨街商鋪的租售情況就比較差。總體而言，位于商圈范圍或臨主要街道的商鋪租售率都在85%以上，而普通臨街商鋪的租售率在50—65%。
3.7.2商品住宅銷售量持續增長
表3-32000-2007年咸陽市商品住宅實際銷售情況年份商品住宅實際銷售面積（萬平方米）200019.88200122.08200229.04200330.09200431.79200542.87200637.72200766.3數據來源：2000-2007年咸陽市國民經濟和社會發展統計公報以上是咸陽市近幾年的住宅銷售情況表。2007年商品房銷售量繼續大幅增長，達到66.3萬平方米，比2006年增加28.58萬平方米，為住宅商品化以來的最高值。房地產年銷售額也隨之大幅上漲，在銷售總額中，個人購房所占比重持續增加，2007年達到60%。從各類商品房銷售的構成來看，2003年以后，在銷售總量中住宅一直占近58%，反應出居民對住宅需求持續旺盛的態勢。24
3.8咸陽市房地產價格
3.8.1各類物業價格
咸陽市住宅房價根據地段、小區檔次、戶型及層數的不同而各有不同。總體上講，普通住宅的平均價格在2300元/平方米左右。根據小區的檔次、樓層的變化，價格范圍在1750—3600元/平方米。而產品建筑形式的不同，會造成售價的很大的差異。在咸陽市，普通六層磚混樓的售價基本在2100元/平方米左右，根據地段、品質的不同，價格在1800—3000元/平方米之間；帶電梯的高層公寓起價在2500元/平方米以上；別墅由于資源的稀缺性，售價較高，達到2800元/平方米以上，最貴的達到5000元/平方米，這基本上也是咸陽市住宅的最高價。此外，小戶型的房子售價相對便宜，大戶型尤其是躍層戶型售價較高。咸陽市的商業用房價格也有一定的差異性。價格最高的是商業繁華區的大中型綜合商業用房，其價格在6100元/平方米以上，最高達8000元/平方米。臨街商鋪的價格根據所處位置及所臨街道的不同而有不同，商業繁華區中臨主干道的1、2層價格通常在6500元/平方米以上。專業市場中，1層的價格最高，出入口及電梯旁的鋪位價格也較高。商鋪的租金和售價基本上是正相關的，售價高租金也高。大中型綜合商業用房的月租金最高，可達到平方米150元以上。專業商品市場的商鋪租金普遍高于普通臨街商鋪。早期開發的一些商品市場由于環境較差，配套設施不齊全等原因租金較低。一般來講，商鋪每月每平方米的租金在80—150元之間，100元左右的區間內最多。
3.8.2房地產價格迅速上升
西咸經濟一體化帶動咸陽市房地產價格上升主要源于兩個方面：一是隨著人口和產業的遷入，增加了咸陽市住宅和產業用房的市場需求量，促進房地產價格上漲；二是西咸經濟一體化促進政府不斷加快對城市及區域市政等設施的投資，使房地產的價值量增加，引起房地產價格上升。咸陽市2002年住宅房地產均價為1400元/平方米，2004年漲到1610元/平方米，兩年上漲了260元/平方米；到2005年住宅單價基本在1750—2230元/平方米的區間，部分地段受地鐵交通等利好因素的影響，達到2750元/平方米；2007年第一季度，渭城區的住宅單價集中分布在2250元/平方米左右，秦都區的住宅單價集中在2400元/平方米左右。
