發布時間：2023-03-24 15:14:33
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們為您精選了8篇的物業管理服務論文樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發，請盡情閱讀。
在邁入21世紀的今天,我國商品經濟越來越活躍和豐富,物業管理作為房地產業的消費環節,也越來越呈現其房地產市場的延續和補充作用。在現代物業管理發源地的英美等西方商品經濟高度發達的國家,物業管理服務的項目繁多,內容非常廣泛,不僅包括了建設前后飛物業使用全過程,同時延展了物業功能布局和規劃、目標客戶群認定、市場行情調研和預測、項目建設融資、物業的處分(物業租售,推廣)等。
隨著商品經濟意識在國人頭腦中的深入,為了適應經濟、搞活流通,甚至增加就業機會,我國各地涌現出了大批的零售商業網點、服務網點、商業樓字。而這類商業服務網點與過去的國營百貨商場有所不同,它們的產權是獨立與多元化并存的。對于物業管理從業人員來說,這些購物、休閑的消費性場所,服務的對象有業主、使用人、消費者等多重顧客,服務內容也由簡單勞動密集性作業,延展為以產權人經營利潤最大化為目的的營運服務的商服物業管理。
商服物業管理就是為了適應商服物業產權及顧客多元化,以經營效益為導向的特定需求,為促進商品交換而提供服務的一個新的物業管理服務領域。
二、商服物業的分類
商服物業是指集合各種商業形式的建筑場所。商服物業的發展是商品經濟繁榮的結果。隨著改革開放的深入,個人收入的兩極分化,市場產生了多樣化、差異化的消費需求;同時也隨著行業競爭,消費者行為的改變,零售商業服務業出現了多種形式共存的事實。基本上來說,零售商業務業的經營方式可分為以下幾個商業形式:
1、百貨商店
百貨商店實際上就是以銷售日用商為主的規模較大的商品零售店鋪。商品明碼標價、買賣自由,商家多以薄利多銷為主要經營方法,是一種較為傳統的商業形態
2、超市
超市是一種彈性自選,顧客可以根據自己的需要自選的商店。售貨人員較少、貨物開放式放置、定量包裝、明碼標價、以電子計算機進行結算,多數提供購貨手把車以方便顧客購買。
3、專賣店
專賣店是專門經營一類或幾種有關聯的商品,或經營某一品牌的品種齊全的商店。專賣店的消費特指性較強,銷售人員的相關知識也較為豐富,對特定消費群有一定的感召力。
4、連鎖店
連鎖店是由大集團內部分化或加盟產生出來的若干個小商店,這些小商店在具有一定自主經營權的同時,統一服從于中心組織的品牌經營等的管理。連鎖店具有一定的名牌效益,經營項目可為商品,也可為某項休閑活動。
5.休閑場所
休閑場所主要以環境或氛圍為消費附加,以提供消費者舒適和快樂的感覺為經營方法,經營服務多為休息式娛樂性活動場地。
三、商服物業管理的前期操作
商服物業主要的功能體現在兩個方面:商業功能和休閑功能。商業功能是以一定范圍內的顧客面作為服務對象,使消費者買到自己需要的商品,并且一次性地購足。同時商服物業應當在統一規劃,統一管理的基礎上,形成并保持獨有的風格,使物業空間布局、服務品質、氛圍營造方面盡可能符合消費者的心理和生理的需求。
休閑功能是指商服物業不僅使消費者能購物,面且也必須設置娛樂、文化、健身等休閑場所,使消費者把商服物業看成現代信息的傳播地,感受到生活氣,息,是追趕生活步伐的一種方式。
物業管理從業人員在商服物業前期介人的過程中必須更多的從產權人今后經營利潤最大化的角度上提供專業性意見,主要重點為:
1、規模
通常在物業管理機構介入時,物業本身的地點已定,可更改的可能性較小,但在商服物業所占的規模上仍然可以提供建議。
影響商服物業規模選擇的決定性因素是區域居民的總數,物業管理機構將可以通過市場調研了解區域居民、流動消費等數字進行分析。在消費圈人數較多的區域應該可以選擇設定規模大,綜合功能較全面的商服物業。2、物業造形
商服物業的造形可按所處地理位置的不同情況和規模大小,功能的不同而進行選擇。
在主要臨街點建造商服物業,應注意停車場及外廣場在前端,宜采用條型造形,使商服物業在相關服務設施后直線排開。而規模較大的商服物業,應采用四方型造型,停車場置于物業,中心是大型休閑、聚會場所,頂層設娛樂觀光場所。如規模較小,則采用街道型造型,將大面積商鋪建于兩端,其它商鋪排成街道形狀。
3、主題形象
商服物業必須有自己鮮明的特色,也就是說要有自己的"主題"。商服物業的人流量和經營業績,是與物業的知名度成正比的。相同地點、規模及造型的商服物業如能突出"主題",將極大提高自己的知名度。
因此,商服物業競爭的焦點已不僅是具體的實物商品,而是以品牌為核心的無形資產。物業管理在介入時可對周邊商服物業和消費水平、消費習慣等因素進行調研和分析,確定"主題",以突出物業形象。
4、配套
在物業管理前期介入的常規項目中,對物業公共設施如供配電、空調、電梯、道路、給排水、建筑材料等配套,必須從使用者的角度提供專業的意見,而商服物業在配套上的重點將視經營的需要而定,值得更為突出的是內外的通路。
通路條件的好壞將是商服物業能否取得良好效益的關健所在,通路要求包括兩個方面:一是外部通路,二是內部通路。
外部通路首先是公共交通,必須有公共的汽車、電車或地鐵停車站,以方便消費。其次是停車場,顧客開車消費已成一種普遍行為,同時,也為方便購物的攜帶,停車場的建造應在商服物業消費場所3-5分鐘步行時間內,要有足夠的停車位以供使用。再次是進貨車輛停放和補貨場所,以保證商品流通的暢通。
商服物業的功能不僅僅是購物,也是運動、娛樂等休閑需求。在內部通路的設計時應考慮消費者行走的舒適和安全,顧客通道與進出通道要分隔開,即使在超市,顧客通道寬度也應超過1.2米。
5、門面、店面設計
商服物業是以經營為目的的,門面無疑就像人的臉面一樣非常重要。門面的設計既要滿足精神上的美感要求,又要符合物質上的使用要求,以及環境和諧及人的行為要求。同時,還要使物業內間具有一定的秘密性飛制約性、圍護性,以激發顧客的參與意識。另外還應注意人流量,流通順暢性,疏散方便與安全性及氣候的影響。
商服物業內部各商鋪既是獨立的個體,又是物業整體的組成部分。因而在前期操作中要對各商鋪單位店面的造形飛入口、照明飛廚窗招牌與文字材質、裝飾,甚至內外地面與規劃也應進行通盤考慮,使其既通過形象、個性、展示來提高消費者精神需要,又維持了商服物業的整體形象。
四、管理與營運
商服物業的管理過程不僅需要傳統物業管理的保安飛保潔、維修等被動的服務項目,根據商服物業的特定需求,更多的是為整體物業中的使用者的經營活動提供主動服務,使產權人、使用者等各類顧客的利益最大化,其中工作的重點是:
1、商戶的組合
商服物業是各種商業形式和服務設施集合,通常包括零售商店、餐飲店廣場、休閑、娛樂場所等,其中各種類型的商店或超市占主導地位。
對于規模較小,在5000平方米以下的商服物業來說,主要是以食品、雜貨及一個主題商場等商業形式出現的,以滿足日常消費為主;而面積在10000-30000平方米左右的中型商服物業,將主要在一個主題下,以個人服務、家庭設施、生活用具、服裝、裝飾品和文化娛樂設施等商業形式出現,以服務顧客多層次、多元化的需求為主；對于組30000平方米以上的大型商服物業,管理者更是要提供全方位的綜合服務。
同時在商戶組合上,除了考慮商業形式外,還必須考慮各類商戶所占面積,一般來說,商服物業面積50%將租售予商業生命周期長,同時具有一定品牌,對消費群有長期感召力的商戶,以突出和維持物業的,知名度和顧客的忠誠度。30%左右的面積租售予商業生命周期較長,有穩定銷售業績的商戶,剩下其中20%毛的面積租售予商業周期短,但較時尚的商戶,雖然可能商戶變更較快,但租售收入較高,同時也使物業經營項目時尚化。
2、租金
租約是商服物業管理對店鋪經營者施以管理的主要內容。租金即物業產權人獲取經營權的主要經濟投資。
在操作中,租金的數額是根據店鋪的占地面積、店鋪的商業特征和店鋪所處位置來確定的。一般的做法是先按店鋪的單位面積,確定物業承租者的最低租金數額,作為標準起點線,亦即這個數額是承租人必須支付的最低租金限額。無論承租者在經營銷售中的狀況如何,這個標準租金都必須交納。當承租人的店鋪經營銷售額達到并超過規定的最低標準后,除了應交納最低限額的租金外,承租人還應當按照實際營業銷售額的一定比例交納比例租金。
3、營業時間
營業時間的統一規定是塑造和維護商服物業良好形象的重要內容。許多商服物業管理把營業時間的規定納入到租約的范圍內。
商服物業的開張之日,是形象塑造的第一步,所有的店鋪更應該在這一天統一.營業,以吸引顧客的注意力,給顧客商品豐富感覺,為商服物業的進一步發展奠定基礎。商服物業管理對店鋪平時的營業時間和休息時間,也應有嚴格統一的規定。否則,如果各店鋪的營業時間不能整齊劃一,會令顧客失望,也會給人一種凄冷衰敗的印象。
4、商戶商品的陳列
商服物業各商鋪產權多元化,但物業本身有一定的整體性。在前期的操作上雖對店面進行了規劃,但在運作期各商家的商品陳列也需進行管理,以保持整體的內在聯系,形成系統相互促進,方便消費。
在商品陳列管理中,應注意商品標題,突出物業整體形象,使顧客了解性能;陳列柜應巧妙利用空間,不占用太多商店面積,各商戶間的通道充分保留,保證顧客購買通路;各商戶商品陳列高度不影響相鄰商戶和整體視線等。總之,陳列的商品得當,既方便顧客消費又可以達到廣告宣傳的目的,塑造良好的商店形象。
5、整體推廣商服物業管理應當采用統一的整體公關宣傳活動和統一的形象策略,因公關、宣傳活動而產生的資金技入由各店鋪按一定的標準分擔。在商服物業管理剛建成投入使用的時候,商服物業在管理、營運過程中就必須迅速樹立自己的商業形象,有利于物業的租售。
對各商家來說,統一的整體推廣活動,能為店鋪的經營帶來聲勢浩大的宣傳效益,而推廣費用開支又能降低到最低的水平,節費了人力技人、時間投入,為商服物業其它工作的順利開展奠定了基礎。
五、商服物業的商業生命維系重點
商業生命是商服物業整體的信任度、美譽度和知名度三者和諧的統一。沒有信任度、美譽度、知名度,商服物業將沒有了人流量,沒有了人流量,經營業績也隨之消失,沒有經營的商服物業也將不能生存。因而,成功的商服物業管理不只是要去創造,更重要的是要去維系商業形象、商業生命,其中工作有:
1、CIS操作
當今商品經濟競爭的焦點已經不僅是具體的實物商品,而且是以品牌為核心的無形資產,商服物業的無形資產和品牌,也就是物業給予公眾的整體形象。上世紀90年代初導人我國企業界的CI理論,經過近10年的實踐表明,它在市場營銷及公共關系的建設上有非常直接的作用,運用這一工具去占領市場是卓有成效的。
對于客戶而言,物業整體形象--品牌的存在代表了市場對物業的認同,它給客戶信心,讓客戶在對相類似的產品進行比較時有更直觀的判斷標準。品牌不僅是知名度,它還代表了品牌美譽度、品牌忠誠度和品牌聯想,因此它更多的是體現物業整體與客戶的關系。
2、公關活動
公關活動是商品經濟發達國家在營銷活動中逐漸發展起來的一種推廣方式。在商服物業推廣中,我們可以把公關活動定義為“商服物業在公眾中樹立良好的形象,擴大知名度,從而促進商品銷售的一種活動”。
商服物業公關活動對象有:商場員工、消費者、社區、供貨單位、政府及其有關部門、新聞部門、社會活動團體等。
商服物業的公關活動涉及各種對象,對不同的對象應該采取不同的公關活動方式。商服物業與消費者公關活動具體的工作內容有:幫助消費者充分了解商場的宗旨、政策、商品信息和服務方式;廣泛收集消費者意見,向有關部門反映,以便及時改進,避免重犯錯誤;爭取消費者的信任與好感,與消費者建立廣泛和經常的聯系。從而促成顧客形成對商場及其商品的良好印象,在消費者中建立商場的聲譽。
商服物業與新聞部門的具體工作的內容是:熟悉新聞工作的特點,為報道本企業新聞提供有利的條件;按新聞部門的要求..撰寫新聞稿件;通有重要活動,邀請記者參..加,提供真實的新聞素材;和編輯、記者建..立私人友誼,保持經常的聯系,加強信息溝通,爭取對物業有利的社會輿論。
六、結論
眾所周知，在一個物業小區內，業主與管理處之間的關系是何其的奧妙又是何其的重要，可以說，只要是處理好了兩者之間的關系，這個小區的釋重就算是成功了一大半。可實際情況往往并非如此，在很多物業小區，業主與管理處之間的關系難能融洽，甚至是充滿敵意，可想而知，在這種狀況下又談何構建和諧社區促進企業發展？物業管理不過是一個保本微利的行業，企業的生存之本說到底還是來源于業主們所繳納的各項費用，一旦雙方關系僵硬，相互對峙，則必然導致雙方的不理解乃至不合作，就業主這一方而言，可能就會拒絕繳納各項費用，這無疑就將物業企業推向了生死攸關的邊緣！典型示范資金鏈條的斷裂，物管企業的正常工作可能由此陷入停滯甚至癱瘓。下面所要說的這個實例就基本上印證了這一點。
這是一個位于粵北某市的大型物業小區，負責其物業管理的是其公司麾下的一家物管企業。該小區規模龐大，設計合理，環境優美，配套功能設施完整、全面，可以說是開發商的得意之作。物管公司進駐小區后，的確也是躊躇滿志，對前景充滿了信心。然而企業運作近一年之后，問題就開始出現了，并越來越復雜。這些問題主要表現在：一，絕大多數業主拒絕繳納或惡意拖欠物業管理費、水電費、車位費等各項費用；二，大多數業主拒絕同管理處合作，對管理處的要求和工作計劃置之不理，我行我素；三、業主們頻頻同管理處發生爭執，吵鬧，甚至張貼小字報，公開向管理處叫板，發難；四，車輛強行沖卡，不刷卡，不登記。管理處方面由于該收取的資金不到位，整個管理工作的開展受到嚴重制約，計劃打亂了，人心也渙散了，工作停滯不前。是什么原因導致出現上述情況呢？
原來該管理處自接管樓盤后，一開始就把自己的位置擺得很高，儼然成了小區里真正的主人和“領導者”，動輒對業主發號施令，頤指氣使，完全不顧及業主們的情緒，讓業主們一開始就有些不滿甚至反感，這同時也為以后的危機埋下了禍根。業主們紛紛入伙收樓后，大面積的裝修開始了，正是這樓盤的全面裝修，一時間將管理處和業主之間的矛盾演變到了難以調和的地步！該管理處自從成立以后，便制定了較為嚴密、細化的裝修管理公約，對業主的裝修進行了約束，如：不破壞房屋承重結構、不占用公共部位、不影響他人生活起居、不準搭建陽光雨篷，不準改造陽臺，不準修改外觀設計，不準改變房屋使用功能等等，制訂這些嚴格的裝修規定的出發點是好的，嚴格執行有利于遏制違章裝修的行為。但由于業主們對亂建亂修的后果并不了解，他們認為這些規定侵害了他們的個性化利益，對管理處的行為產生不滿。一時間，糾紛和爭執此起彼伏，互不相讓。管理處的態度是：原則立場不容改變，所以堅決制止，而業主的觀點則是他們應有高度的自，雙方僵持不下，紛爭突起。這當口，管理處并沒有以更人性化的方式解決爭端，而是加大力度，態度強硬，派遣安防人員對違章裝修進行粗暴制止，強制性地停水停電，或采取罰款等方式。種種強硬的作風加速了矛盾的進一步惡化，大多數采取的態度是堅決抵抗，拒不合作，甚至威脅恐嚇管理處工作人員，被停電的采取自發電的方式繼續裝修，雙方嚴陣對抗，整個小區一片山雨欲來風滿樓的緊張態勢。
從上面的例子我們可以看出，盡管管理處關于裝修的約束是合理合法合情的，但由于其粗暴的缺乏人情味的管理服務模式，使得其與業主之間缺少一種良性的溝通，導致雙方在情感上產生嚴重的隔閡。隔閡無法化解，相互抵觸和敵對的情緒就不斷隨之加深，矛盾愈演愈烈，越發不可收拾。那么物管企業到底應如何同業主接觸、溝通特別是在出現分歧，產生矛盾的時候？是強權壓制，唯我獨尊，還是心平氣和地禮恭謙讓，以德服人？很顯然，該管理處并沒有擺正自己的位置，采取壓制性的管理作風對待業主，這豈能讓業主們所能接受？要知道，業主們普遍都有著強烈的維權意識和主人情結，養尊處優的他們通常是吃軟不吃硬，想要以強硬手段壓制他們根本行不通！不同的交涉方式，可能會產生兩種截然不同的結果，這就關乎溝通的力量。事實證明，只有以誠相對，以禮相待，以德服人，才是最具力量的溝通之本，也只有這樣充滿人情味的交流方式，才最具說服力，最易感化人心。相反，擺出一幅居高臨下的架勢，指手劃腳，吆五喝六，咄咄逼人，這起碼從一開始就給了人一種不愉快地感覺，從而產生逆反心理，即使是想合作也因為咽不下這口氣而拒不表態，置之不理。還是以裝修作業為例，比如，業主想拓寬陽臺，按規定是不允許的，管理處究竟該如何處理？是強行制止？從上面分析的來看，極有可能行不通，甚至適得其反，擴大了矛盾加劇了沖突。那么，為什么不試一試軟制止的辦法，采取攻心的策略呢？如，管理處的領導或相關工程責任人親自約見或造訪業主，先不制止其違章行為，而是以極其親切、活躍的交談方式與之進行情感溝通，逐漸切入主題，申明大義，動之以情，明之以理，力求以誠摯感化苦惱。交流中，特別要誠懇的請求對方顧全大局，為整個小區之大家庭著想，為共同擁有的家園更加進步而著想，請放棄小家庭之得失……相信這樣的交流一定會取得效果。就算遇上個別難以通融的，一次不行，兩次，兩次不行，三次，或改變交流方式，以更具人情味的途徑打動其心。總之，世上無難事，只怕有心人，具體工作中我們可以設計更多更好的交流方式，因人而異，因地制宜，總會達到目的的吧。例如，在同一時間內違規改建的業主太多，可能無法一一跟進說服，我們可以將當事業主一一請到管理處，集中在一起，以茶話會的形式熱情洋溢地同他們進行氣氛融洽的對話，讓整個會議形成一個“我們大家的家園我們大家來出主意”的鮮明主題，這樣既把問題推向了業主自身，同時又賦予了業主足夠的權利，使之心悅誠服，而問題或許就會因此迎刃而解，事半功倍。
這是談的有關裝修工作的一個方面，其實，該小區在其他幾個方面也存在著缺乏人性化管理概念的問題，比如，針對業主的有償服務工作。該小區為了搞創收，盤活經濟，一直鼓勵維修作業人員加大力度施行有償服務作業，這樣一來，作業人員針對業主的服務基本上是不留情面，事無巨細開口便是錢，這同樣讓業主感到心里發堵，他們不禁要問，管理處到底是在搞服務還是在搞創收？這不能不說是該管理處又一個決策上的錯誤。誠然，有償服力是必需的，但也要做到張弛有度，且要考慮到策略，不能一概而論一味收錢，我們應該分析業主的心態，理解他們的情緒，適時適度的做一些免費的上門服務，特別是一些不費成本和人力的技術，以獲取一些感激和信譽，為以后的工作做好鋪墊，這樣的話業主可能就會變被動為主動，變質疑為信任。反之，做任何一點事情諸如搬一罐煤氣換一只燈泡都利字當頭開口要錢，業主們肯定會對管理處失去信心，可能以后的工作根本就不讓管理處插手，寧愿到外面去找維修工，在同管理處的合作方面也會大打折扣。如此一來，吃虧的最終還是管理處自己。
“人事管理”之所以演變成“人力資源管理”，其根本原因，是因為人力資源管理事實上存在著兩種職能，分別是行政職能和戰略職能。
從行政職能的角度上看，日常的人力資源管理工作多屬于戰術性和行政性的工作，例如組織招聘員工、新員工培訓、基本技能的培訓、工資的計算與發放、考勤管理、組織文體活動、人事檔案管理等等。這些大量的日常工作通常被稱之為“人事工作”。由于這部分工作幾乎無法從本質上對企業的核心價值產生影響，在一些發達國家，有些公司已經將這部分職能轉交給社會上的專業服務公司或顧問人員。
從戰略職能的角度上看，人力資源管理的理念之一，是將企業中的員工視為非常重要的資源，是企業價值的重要體現，人力資源管理工作就是將這些資源加以有效地開發和利用，使之成為提高企業核心競爭能力的重要推動力。其常規工作包括制訂人力資源發展規劃、協助企業進行改組和業務流程的設計、提供公司合并和收購方面的建議、參與提供業務信息與企業競爭、制訂人才保留計劃、幫助業務人員提升解決難題的能力等等。令人遺憾的是，不少人力資源管理者僅限于履行其行政職能，而忽略了戰略職能。
人力資源管理部門的價值，是通過提升員工的效率和組織的效率來實現的。人力資源管理工作，只有與企業的戰略目標相結合，并將日常工作融合到業務中去，才能創造自身工作的價值。人力資源管理人員，必須為企業的增值服務，為直接創造價值的部門努力創造達成目標的條件，才能贏得相應的尊敬。下面我把自己在這方面的一點兒體會與大家分享。
我所服務的公司尚洋電子是一家以系統集成和軟件開發為主體業務的高科技企業，在保險領域享有較高的知名度。在業務方面，它的策略是“以軟件為主、提供全面解決方案、強化優質服務”。但是，在快速成長過程中，像許多高科技企業一樣，尚洋公司曾經被人才流失、頂尖人才難以成林、新任主管重業務輕管理等問題所困擾，也曾出現過員工不滿、客戶抱怨的情況。分析過去幾年的經驗和失敗教訓，公司管理層在去年的總結會上達成共識：“客戶的需求決定著公司人才的需求，組織與隊伍的穩定是滿足客戶需求、實現客戶增值的基本保障，良好的人才機制是企業發展的根本動力，人力資本的增值必須高于財務資本的增值”。于是我們確立了尚洋在人力資源管理方面的戰略職能——讓客戶、股東、員工三方共贏，即“3W原則”（Win-Win-Win）。日常人力資源管理則主要圍繞著“三個增值，三個滿意”這一核心思想進行變革，即人力資源部的工作要能使客戶增值，使公司增值，使員工增值，目的是要讓客戶滿意，讓股東滿意，讓員工滿意。
為實現上述職能和目標，公司加大了對人力資源開發的投入，并在人力資源部的人員配備、培訓經費、咨詢費用、員工薪資福利調整方面予以保證。人力資源部的職責，開始從發工資、收集簡歷、選擇培訓課程等傳統的人事管理，重點轉移到人力資源開發、提升公司業務價值和核心競爭力的內容上。人力資源部的員工也從日常辦公室工作中，體驗到了工作中所蘊藏著的高彈性、高含量的業務增值潛力。其主要思想是，通過員工個人的優化工作和組織團隊的優化工作，來改善人員和組織的效率，從而提高企業的勞動效率（勞動生產率）。
所謂員工個人的優化，是指通過吸引、保留、激勵、發展員工，提升其工作熱情和工作效率，使其個人始終處于最佳狀態，使業績不斷提高。這被視為人力資源部的日常行政職能。主要包括以下六個方面：選擇（Staffing，人員招聘和調配）、使用（PerformanceManagement，PositionEvaluation&CompetencyAnalysis，績效管理、職位分析與評估、個人能力分析）、培育（TrainingandDevelopment，培訓培養與職業發展）、保留（CompensationandBenefit，報酬和獎勵）、行為管理（PolicyandHRIS，員工行為規范與員工信息系統）、企業文化建設（EmployeeRelationandMotivation，員工關系和員工激勵）。
而組織團隊的優化，是指通過參與企業的業務決策、組織決策，企業文化設計和變革，使企業總體組織高度優化，從組織效率方面促進公司節約成本、增加產出。這是人力效率的組織體現，也是人力資源管理的深層職能。相應的工作內容為：人力資源方針制訂（HRDirectionSetting）、高績效組織建設（High-PerformingOrganization）、工作流程改進（WorkProcessChange）、企業文化建設與變革（CultureBuildingandChange）。人力資源部在尋找業務伙伴、提供市場信息、建立行業規則、提供建議和外腦咨詢方面，扮演穿針引線、相互呼應的角色。例如，人力資源部作為牽頭人，組織了兩次電子商務行業人事經理聯誼會，許多著名的電子商務公司負責人踴躍參加，不僅為規避行業風險、促進有序競爭做出了自己的貢獻，同時也有效地防止了軟件開發人員盲目跳槽。
新的人力資源管理戰略實施一段時間以后，客戶、股東、員工都感到尚洋電子發生了很大變化。尚洋電子的一位銷售人員，在給西北的一位保險公司總經理談起尚洋的發展變化時，這位很有事業心的老總非常感興趣，希望能得到尚洋在管理方面的一些具體做法和培訓內容。人力資源部立即將相關材料整理給這位老總，并就他所提的問題給予幫助。事后，我們的銷售經理很有感慨：“想不到良好的管理不僅作用于內部，還可以贏得客戶。”
論文關鍵詞:區域創新系統中小企業創新服務體系
論文摘要:文章通過對全國近百家中小企業的抽樣調查顯示,盡管各級政府把提供創新服務作為促進中小企業發展的首要大事來抓,創新服務的實際收效卻并不令人滿意,對于此,文章在界定創新服務體系效率的前提下,深入分析了中小企業創新服務體系的對象和內容失效的原因,并從淡化創新服務的政府色彩、建立以經濟中介作為創新服務體系的主體以及加強創新服務制度建設等方面提出了建立以市場為導向的創新服務體系的建議。
近幾年來,我國的中小企業在拉動地區經濟增長、解決就業等方面顯示出的巨大活力引起了社會的普遍關注,如何促進中小企業的發展也成為當前政府關注的焦點。國家開展了“產學研工程”和“技術創新工程”,各省市紛紛設立了工程研究中心、技術市場、創業服務中心、生產力促進中心等機構,為中小企業的創新活動提供技術、資金人員以及場地等支持,財政預算也加大了扶持力度,僅2006年一年,中央財政安排的中小企業創新基金就達到74288億元。
然而,盡管各級政府把提供創新服務作為促進中小企業發展的首要大事來抓,創新服務的實際收效卻并不令人滿意。通過對全國近百家中小企業的抽樣調查顯示,81%的企業認為在從事技術創新過程中缺乏外部創新服務的支持,42%的企業對當前的創新服務表示非常不滿意,67%的企業認為當前的創新服務體系需要進行重大改變。針對該問題。我們在調研過程中進行了深入分析和研究。
一、創新服務體系效率的界定
一般來說,一個完善的創新服務體系由核心層、松散層、衍生層和政府四部分構成。核心層包括孵化器、大學、科研機構、技術交易機構、科技咨詢評估機構、技術經紀人等,提供的服務集中在技術層面。松散層包括律師事物所、會計事務所、管理咨詢公司、人才培訓機構、金融機構等專業化服務提供機構,為企業提供創新過程中必需的信息、資金、人員、管理、市場拓展等輔助服務。這兩個層次主要由獨立的中介企業構成。衍生層是由上兩個層次中的企業衍生出的機構,即為這些服務機構提供服務的企業。政府作為創新服務體系中的特殊主體,以直接配給資源和間接的政策干預兩種方式發揮作用。
在本次調研設計的問卷調查中,是從創新服務的提供過程著手,即從創新服務是否為創新主體所認可的角度來界定該體系的效率。創新主體對創新服務的認可表現在兩個方面:一是有創新服務需求的企業獲得了服務,二是企業獲得的服務能夠有效促進其創新。滿足了這兩點的創新服務就可以說是有效的。否則即為失效。
在本次調研過程中發現,區域創新系統中針對中小企業的創新服務體系存在兩種失效:一是接受服務的企業不是最需要扶持的企業,稱為對象實效:二是企業得到的服務不是對其創新活動貢獻最顯著的服務,稱為內容實效。
二、中小企業創新服務體系的對象失效的原因
從資源配置效率的角度來看,創新服務對象的選擇應當滿足兩個標準:一是服務對象應當是經濟當中創新活動的主要承擔企業:二是創新服務對企業創新活動的貢獻率較大。
1、創新基金多投向大型企業。如果我們不考慮行業、經營戰略等方面的具體特征,只是按照規模的大小將其劃分為大型企業和中小企業兩類的話,就會發現,當前我國的創新服務主要流向了大型企業。以融資服務為例,目前國內對企業的新增貸款90%集中在大約10%的優質大型企業,資金向“大企業、大項目、大城市”集中的趨勢十分明顯。在企業的類型選擇上,銀行總是以“大”為先。長期以來,由于中國的特殊國情,大企業抗風險能力、技術含量高已成為商業銀行的共識。在這種經營理念的驅使下,在通常情況下,商業銀行都把上市公司作為貸款營銷的首選,因為上市公司大多是中國企業的大哥大、企業集團的最好代表。在經營體制上,實行現代企業的管理模式。而且受到股民的監督;在經營效益上,都是當地的納稅大戶,政府高度扶植;在風險防范上,由于企業的規模大、實力強。具有很強的抗風險能力。面向中小企業的創新基金雖然投入很大,但對申請資格的要求卻非常不利于小企業,如要求企業良好的經營業績,資產負債率不超過70%,每年用于高新技術產品研究開發的經費不低于銷售額的5%,等等,這些標準對于大多數處于起步階段的中小企業來說是很難達到的。正因為如此,在創新基金的受益者中,真正意義上的中小企業并不多。
2、中小企業有創新的內在動力。那么,將創新服務主要提供給大企業是否合理呢?這要取決于大企業和小企業誰在技術創新中的作用更大,以及誰更需要創新服務,三螺旋理論、企業群理論和強調網絡這種新的產業組織形式的區域創新網絡理論都同時強調了中小企業,尤其是科技型中小企業在區域競爭力提升中的作用。實際上,三螺旋理論中的大學和區域創新網絡理論中的網絡都不是區域創新的主體,真正的區域創新主體應是一種知識、技術和人才密集型,并以追究創新為核心的企業實體,即科技型中小企業。大企業在科技成果的轉化中雖然起著重要作用,占較大投資,但其在數量上不占優勢。隨著科技成果日益增多,中小企業對高新技術商品化、產業化的作用日益增大。為數眾多的中小企業首先在數量上能容納大量的科技成果,其次他們對市場的反應比較敏感,對失敗也有較強的承受能力。也正是由于科技型中小企業沒有規模經濟和資金雄厚的優勢,其較弱的自身實力和激勵競爭市場才決定了他們必須不斷通過各種方式進行技術創新。并將這些技術創新成果轉化成現實的生產力。以維持生存和發展。
3、小企業不僅是經濟當中的創新主體,也比大企業更需要外部的創新服務。大企業在市場當中已經擁有了一定基礎,資金、人員、外部關系以及研發系統都已走上良性循環,外部創新服務對其所起的作用只是錦上添花。小企業的能力缺項則往往非常嚴重,外部的創新服務對其而言是一種雪中送炭,能否獲得創新服務的支持會在很大程度影響著這些企業創新的成敗和今后的發展。因此,從創新服務的投向來看,中小型中小企業應當是創新服務的主要對象,我國當前創新服務向大企業傾斜實質是發生了服務對象上的錯位。大企業的數量少,創新服務對其的邊際貢獻低:中小企業的數量多。創新服務的邊際貢獻大。創新服務向少數優質的大企業傾斜雖然會減少創新服務機構自身的風險,但卻降低了創新服務的配置效率,致使大量急需創新服務的中小型中小企業得不到所需的創新服務。
三、中小企業創新服務的內容失效的原因
在調研中還發現,即使選對了服務對象。創新服務體系也不并一定是有效的。創新服務機構向企業提供的可能不是企業當前在創新過程中最需要的創新要素,此時,創新企業雖然獲得了創新服務,但這種服務并不會對其創新起到實質性的推動作用,也就是供給和需求產生了矛盾,由此產生內容失效。
1、中小企業的需求狀況——所需創新服務與企業所處的發展階段有關。通常意義上,人們往往容易將創新服務理解為向創新企業提供資金、人才等直接服務,資金、人才等投入要素確實能對創新起到一定的促進作用,但這種作用并不是在企業發展的所有階段都能發揮最大的功效。通過調查發現,科技型中小企業在成長的不同階段。企業對創新服務的具體需求是不相同的。種子期是技術創新成果中試、放大和產品化試驗階段。創建期是指在實現技術創新成果產品化以后,商品化的產品進入市場的階段。在這兩階段,企業對資金的需求呈急劇增長趨勢。成長期是新產品獲得消費者認可后,銷售快速增長的時期。在這一階段,企業對資金的需求相對較小,更需要信息和市場開拓等方面的專業服務。當經歷了一段以遞增速度發展的快速擴張期后,企業將進入成熟期。這一時期企業工作的中心是對原有產品或原有的生產過程加以改進,開發下一代的新產品或新工序,鞏固市場地位以及尋找新的增長機會。由于此時企業自身的財務狀況較好,且也比較容易籌得資金,所以資金對于創新的貢獻不大,而信息和技術咨詢等服務相對來說更能有效地促進創新的進行。
2、創新服務體系的供給狀況——機構服務不到位、質量差。在我國當前為中小企業提供創新服務的各類機構中,發展最快的是創新基金、生產力促進中心和孵化器。創新基金的主要功能是為中小企業提供資金支持,生產力促進中心基本掛靠在各級政府的科技部門,服務內容主要集中在為中小企業申報創新基金提供咨詢、項目可行性編寫服務。高新技術企業評審咨詢,企業診斷咨詢,管理、經營等高層次人才培訓,建立綜合信息平臺等方面。但在實際運行中,多數的生產力促進中心由于缺乏專業人才,其對外宣稱的管理咨詢、信息以及培訓等服務往往都是形同虛設,實質只是政府科技職能的延伸機構。孵化器是推動科技型企業成長的一類重要機構,我國的孵化器數量雖然已居世界第二,但層次較低,主要由高新技術園區的創新中心、大學科技園和海外學子創業園等構成。孵化器的功能定位中雖然包括咨詢、人員培訓、信息等高端服務,很多孵化器的主要服務卻仍然停留在為在孵企業提供廉價的辦公場地、解決水電等硬上,行政色彩很濃,高端的軟不僅數量少,質量也較低,基本沒有能力為企業提供個性化的創新服務。
3、創新服務體系內容嚴重失效。從上面的分析可以看出,我國目前的創新服務體系仍然是政府主導型的。服務內容集中在科技型企業發展初期所需的一些硬性創新要素上,如資金、場地等。由于創新服務機構的服務對象定位趨向于大企業,相當一部分處于種子期和成長期、對這些服務確實存在需求的小企業沒有能力獲得服務,而大企業通常又都已渡過了種子期和成長期,其從創新服務體系獲得的資金、場地等硬性創新服務對其來說可有可無,真正需要的信息、咨詢以及管理等能夠幫助其擴張和進一步發展的個性化的軟性創新服務卻無從獲得,使得我國區域創新系統中的創新服務發生了嚴重的內容失效。
四、建立以市場為導向的創新服務體系
1、淡化創新服務的政府色彩。政府官員對政績的關注通常大于對經濟績效的關注,政府機構或掛靠在政府下面的松散型政府部門在充當創新服務的提供者時,必然會傾向風險小的“錦上添花型”戰略,而不是風險大的“雪中送炭型”戰略,這是導致當前創新服務多流向大企業而不是小企業的主要原因。創新服務的內容失效同樣與創新服務體系的政府色彩過濃密切相關,由于信息不對稱和無法消除的政府失靈,政府機構中的員工通常即沒有能力也沒有激勵去了解不同發展階段的中小企業對創新服務的具體需求,專業知識的缺乏決定了他們很難提供企業需要的信息、咨詢等高度個性化的創新服務,自然會轉向選擇簡單易行的資金、場地等硬。
一、現代物流需要復合型物流人才
現代物流業是一個兼有知識密集和技術密集、資本密集和勞動密集特點的外向型和增值型的服務行業，其所涉及的領域十分廣闊。在物流實際運作的過程中，商流、信息流、資金流貫穿于各個環節之中，物流企業的經營、管理、市場開拓和業務操作等工作需要各種知識和技術水平的勞動者。同時，物流又是一個微利行業，在物流企業的運作成本中，人力資源成本占較大比重，企業為降低成本，就需要降低人力成本，但單位人力成本的降低受到一定的制約，因此企業就必須提高科技應用水平，降低單位作業的人力投入，在定編定崗時，就要壓縮人員編制，多個崗位合并，所以對崗位多面手的需求日益增多。目前一些企業的崗位設置采用的不是崗位無縫連接，而是崗位與崗位之間有一定比例重疊的方式，這樣就需要崗位多面手來完成重疊環節的作業。譬如：
（1）倉庫主管人員：既具備物流作業各環節管理的基本素質，又要熟悉車輛保養維修、物業管理等方面的知識。
（2）配送中心主管人員：配送中心是物流的縮影，主管人員必須具備各方面的綜合知識與技能，如物流基礎知識、財務知識、營銷知識與IT技能等，從而了解運作流程并不斷加以改進，利用信息共享及分析，對配送中心進行更有效的管理，提高庫存周轉率，開展各項增值服務，實現為供應商聯合管理庫存。
（3）客戶服務代表：既熟悉客戶的各項要求和服務承諾，具備貨物信息處理、管理信息系統使用的能力，也要了解如倉庫管理、運輸作業、結算、信息系統需求分析等方面的知識，同時也應該是一個很好的銷售支持人員。
（4）網絡維護員：IT技術是其具備的基本知識，同時也要了解物流具體業務操作的流程，從而對物流信息系統出現的問題作出準確的診斷。
由于物流具有系統性和一體化以及跨行業、跨部門、跨地域運作的特點，同時企業面臨降低成本的壓力而增加對崗位多面手的需求，因此具有較廣的知識面和具備較高的綜合素質的復合型人才日益受到企業的青睞。
二、物流人才的的知識結構
1國際貿易和通關知識
國際貿易包括國際采購、國際結算等。物流是商流的載體，物資的流動事實上是貿易活動的貨物交付活動。隨著改革開放的日益加快，特別是我國加入WTO后，外資企業“請進來”和國內企業“走出去”將是大勢所趨，我國與境外的商貿往來日益增加，外資企業在境內的生產性投資也日益增多，國內企業也加大了在海外投資的力度，而這一類企業又大都是跨國的大型企業，其原料供應地和產品銷售地散布于不同國家不同地區，為了降低生產成本和經營風險，其采購方式有向即時化、零庫存的采購方式轉化的趨勢，因此，提供綜合性物流服務的企業，就成為一個采購和供給雙方的貨物交接和結算點，多家供貨商通過物流企業向采購方供貨，并通過物流企業向采購方結算。物流企業的業務人員，也必須具有相關的國際貿易知識和國際結算知識以及國家對外匯管理的有關法律法規知識。
在通關方面：國際貿易活動必然要涉及到通關作業，涉及通關環節的相關政策和法規對物流方案的設計和物流流程的制定具有重要的影響。譬如，貿易性質是一般貿易下的出口還是進口；是來料加工還是進料加工；涉不涉及退稅；報關方式是進口保稅、出口監管還是轉關運輸；以及在通關環節可能要產生的各種費用等。物流從業人員如果對通關環節的相關政策和法規沒有清楚的了解，就不可能制定出合理的、可行的物流方案和有效的成本預算，在作業過程中必將發生異常事故，不僅影響物流作業的有效執行，同時給物流企業和貨物的買賣雙方造成重大的經濟損失和信譽影響。
2倉儲運輸專業知識
綜合性物流企業所從事的業務通常要涉及多種運輸方式和手段，多式聯運的執行水平也是衡量企業綜合能力的指標之一。在一單業務中，可能要涉及海運、空運、鐵路運輸和公路運輸多種方式和手段。業務人員在與客戶洽談和進行物流方案設計以及任務執行的時候，只有在熟悉掌握了多種交通工具使用有關知識的情況下，才有可能設計出切實可行、安全快速、經濟有效的運輸方案，才能為服務需求方提供恰當合適的物流服務。為了具有開拓這方面業務的能力和提供這種綜合性強的物流服務的能力，基于成本控制的因素，企業不可能在人員編制中設置多個細分專業的崗位，如鐵路運輸、公路運輸、海運等。這就要求從業人員具有靈活運用各種交通運輸工具的知識和合理調配、組合各種運輸工具的能力。
在倉儲管理方面：隨著物流服務需求的個性化和信息技術的發展，倉儲管理已不是簡單的貨物進出倉、堆碼擺放等簡單活動，它將可能涉及到庫存控制、自動化技術、包裝、加工、檢驗、維修等相關作業。一個合格的倉庫保管員，不僅能夠履行收發、保管貨物的職能，同時能夠擔負起作業流程優化、硬件設施設備有效利用、庫存合理控制以及其它增值服務職能。
3安全管理知識
一般情況下，物流企業即不是買方，也不是賣方，而是買方或者賣方委托執行的貨物人，接受買方或者賣方的委托，按照委托方的要求執行物流作業。在作業過程中，如果管理不善，安全隱患無時不在。若發生安全事故，必然會影響買賣雙方之間合同的順利執行，影響到買賣雙方的利益。比如在貨物保管所涉及的防火、防潮、防盜、防蟲、防霉變、防靜電、防粉塵、防污染、防風、防雨、防雷電、溫濕度控制等內容，任一方面出現失誤都將可能發生如貨物損壞、丟失等安全事故，造成的損失將不僅僅限于貨物等價賠償的范圍，由于物流企業處于供應鏈的中間環節，事故的影響將蔓延到企業的上下游各個環節，引起交貨延遲、船期航班延誤、人員加班、生產線停產等一連串的問題，一個看似很小的事故最終造成的損失將無法估量。
4外語知識
物流活動伴隨著商流活動區域的擴展日趨國際化，英語也被廣泛應用在物流活動中的各個領域，從商務談判、合同簽訂到日常溝通、單據書寫、信息傳遞等各個環節都能見到英語的影子。跨國公司的商流活動遍布多個國家和地區，對物流服務的需求也是全程化、一條龍和門對門的。雖然國內物流企業目前所做的業務大多局限在國內區域，但是作為整個門對門物流方案的一個組成部分，必須符合全程跨國的整體方案，因此信息的傳遞就要求必須是外文的，這就要求物流業務人員，不但能夠熟練使用英語與客戶進行口頭和書面準確的溝通，還要具有草擬和設計外文合同的能力。目前多數涉外物流企業在招聘作業人員時都設置了英語考試的項目，因此，無論是學校還是企業在對物流從業人員進行業務培訓時都應加強英語的培訓力度。
5財務成本管理知識
綜合性的物流服務往往涉及到多種交通工具，涉及到各種不同的費用，有些是物流企業的成本，有些是外部發生的費用，如停車費、路橋費、保險費、報關費、檢驗檢疫費、裝卸費、訂倉費、理貨費、提貨費、海關查車費等，了解這些費用發生的原因、種類和數量是對業務人員的基本要求。同時業務人員需要具有進行物流項目成本分析的能力，針對一個物流方案，成本分析包括分析企業需要外包的業務類型、業務量、向分包方支付項目、支付數額，企業內部需要投入的資源、執行該項物流服務資源的消耗和占用狀況以及資產的折舊、運作成本等，只有通過細致的成本核算，才能最后向客戶提出有針對性和說服力、客戶易于接受的合理的解決方案。要順利完成這一任務，需要業務人員具有一定的財務知識。
6法律知識及其他
物流業是一個服務行業，物流企業的運作不是一個企業內部的行為，而是涉及多個企業之間的經濟行為，任何一種物流服務都是一種承諾，一種用合同形式表現出來的承諾。一般情況下，物流服務供求雙方的合同是以法定的形式注明雙方權利和義務法律文書，是受國家法律保護和約束的。物流業務人員，特別是物流市場拓展人員必須具備一定的法律知識，了解國家有關涉及物流行業的法律法規，并在簽定合同的時候靈活準確的運用這些知識。比如說經濟法、海關法、合同法、公司法以及國際法等。
其它如保險、環保等知識，物流從業人員也應有所了解和掌握。
三、物流人才的基本素質和能力
1嚴謹周密的思維方式
物流服務是一個動態的、連續的服務，服務質量的持續提高是企業生存和發展的基礎。要保證貨物在規定的時間內以約定的方式送到指運地，過程的設計必須是嚴謹的、科學的、合規合法的。在一個綜合物流過程中存在多個環節，如果其中任何一個環節出現問題，少則可能增加企業不必要的費用支出，增大企業的運作成本，造成企業的經濟損失，本來利潤就不高的可能就直接造成虧損，重則可能導致物流服務中斷，造成客戶更大的損失，引起法律糾紛，造成大數額的索賠。所以在這個鏈狀服務中的業務人員，在設計物流方案的時候，不但要有全面的綜合性的知識，而且要有一個嚴謹的思維模式。
2團隊合作和奉獻精神
物流服務的物理特性表現為一種網狀的結構，在這個網中存在著多條線，每條線上又存在著多個作業點，任何一個作業點出現問題，又沒有得到及時妥善的解決，就有可能造成重大的損失。
所以從事物流行業的專業人員，應具備一種強烈的團隊合作和奉獻精神，在作業過程中，不僅能夠做好本職工作，同時能夠為周邊相關崗位多想一點和多做一點，使信息傳遞、業務交接達到無縫化狀態。如果沒有這種團隊協作和奉獻精神，就不可能將整個線上的作業點有機的結合在一起，就不可能達到物流目標系統化和業務操作無縫化的目的，就不可能有效準確的完成繁雜程度較高的物流服務。
3信息技術的學習和應用能力
現代物流企業核心競爭力的提高在很大程度上將取決于信息技術的掌握和應用水平。物流過程同時也是一個信息流的過程，在這個過程中，貨物的供應方和需求方要及時發出各種貨物需求的指令，了解各種貨物的存在狀況，以及監控貨物的流動情況，而執行物流的企業，也必定要有這種準確及時的處理各種信息和提供各種信息服務的能力。目前，信息技術受到物流企業的廣泛重視，并已經應用在定單處理、倉庫管理、貨物跟蹤等各個環節。所以作為一個合格的物流從業人員，必須熟悉現代信息技術在物流作業中的應用狀況，能夠綜合使用這一技術提高勞動效率，并且能夠在使用的過程提出建設性、可操作性的建議。
4組織管理和協調能力
現代企業的競爭表現為對人才的競爭，而具體的就表現為企業管理經營理念的競爭。一個成功的企業不僅有高素質的專業人才，也要具有良好的經營管理理念和執行管理理念的能力。物流的靈魂在于系統化方案設計、系統化資源整合和系統化組織管理，包括客戶資源、信息資源和能力資源的整合和管理，在目前物流行業沒有形成標準化的情況下，物流從業人員更需要具備較強的組織管理能力，在整合客戶資源的前提下有效地貫徹企業的經營理念，充分利用軟硬件資源、人力資源等企業內部資源來滿足外部客戶的需求。
物流服務的特點之一是消費者參與到服務產品的生產、銷售和使用的過程中，從業人員在工作過程中，需要時時與人協調溝通、與上下游環節崗位人員進行協作，需要運用不同的工具進行各種信息的傳遞和反饋。因此，物流從業人員不但要有相當豐富的知識面，同時應具有相當強的溝通、協調能力和技巧。
5異常事故和應急作業的處理能力
能夠很好的執行作業指令、完成常規作業只能說明員工具備了基本的業務操作能力，異常事故的處理能力是衡量其綜合素質的重要指標之一。由于物流作業涉及環節較多，在作業過程中經常出現突發事件，同時，在市場瞬息萬變的情況下，市場對物流服務的需求呈現出一定的波動性，物流企業作為供需雙方的服務提供者，對信息的采集又有一定的滯后性。在可利用資源一定的情況下，為了滿足客戶的需求，既能保證正常物流任務的執行，又能從容面對突發事件的處理和突如其來的附加任務的執行，就需要從業人員具備較強的處理異常事故的能力，具備隨時準備應急作業的意識以及對資源、時間的合理分配和充分使用的能力。
6物流質量的持續改進能力
一個企業是否有生命力，主要決定于其創新能力，一個從業人員的業務能力是否不斷提高，服務水平是否連續穩定，主要體現在其對作業質量和效率持續改進能力的高低。由于科技的發展、社會的進步，市場對物流服務水平的期望將會越來越高，對于第三方物流企業而言，物流從業人員是服務水平的載體，是企業對外的窗口，其行為將在一定程度上代表企業的整體形象，要維持企業快速、穩定、健康發展，僅靠企業管理人員的努力是不夠的，要求各級從業人員的心態由“要我改”轉變為“我要改”，在作業過程中，不斷發現潛在問題，及時采取措施，優化作業流程，持續改進作業方式，提高作業效率和服務水平。
摘要：企業的行政管理體系，是企業的中樞神經系統。在現代企業制度下，如何做好企業的行政管理工作·使之為企業的核心業務服務，為企業的經濟效益服務.就必須明確其功能和實質，把握好它所具有的特.點和要求，結合實際，創造性地開展工作。
關鍵詞：企業行政管理功能
企業的行政工作涉及到企業內部卜上下下、左左右右、里里外外的溝通和協調。行政管理的廠‘度，涉及到一個企業的全部運作過程;行政管理的深度.又涉及到許多局外人難以想象的細微末節;行政管理的重要，是因為它是領導和各部門、眾員工之間的橋梁;行政管理的敏感，是因為它涉及到每個人的切身利益。
一
行政管理工作可以說是千頭萬緒、紛繁復雜。概括起來說.行政管理在企業中主要有管理、協調、服務二大功能;其中管理是主干.協調是核心，服務是根本。概言之，行政管理的實質就是服務。
行政部門應該兢兢業業、認真細致地做好種種行政事務工作，把領導和員工從繁重、瑣碎的行政事務和生活瑣事中解脫出來，可以集中精力、輕裝上陣，研究國內外市場形勢，考慮公司的發展戰略，探討公司的組織架構，任用公司的各級十部.實施公司的經營方針，解決公司所}印商的重大問題，以及專心做好每一筆重要業務等等。行政部門的領導應該有‘.泰山崩于前而色不變”的定性，不管風吹浪打，勝似閑庭信步，有自己的主見，能夠根據事情的輕重緩急，做好安排，指揮若定。為了能達到這種境界.必須建立健全和認真執行行政部門的各項管理制度、崗位責任制度、工作程序以及一系列規范化表格、圖表等，從而建立起行政部門的“法治”秩序。更重要的是，要培養出一支高素質、高效率的行政人員隊伍;同時要搞好科學分工、管理層次和合理授權。一旦行政系統的一系列硬件(如辦公設施、生活設施)、軟件(如規章制度、工作程序)、人員隊伍、分工協作和管理層次等等建立健全起來，整個行政管理體系在很大程度上就會像一部自動機器一樣運轉，只在較少的場合才需要部門領導和上級領導輔以”人治”。
然而，行政部門如果僅僅滿足于這樣一種管理水平，那還是不夠的。行政部門還必須在“管理”、“協調”和’服務”三方面做好工作，才算是一個合格的現代企業的行政管理者。從“管理”方面來說，行政部門不能滿足于在日常事務的層次上做好領導的“參謀和助手”，還必須在公司的經營理念、管理策略、企業精神、企業文化、用人政策等重大問題上有自己的思考，并且在實際工作中加以貫徹落實，成為領導不可缺少的”高參和臂膀”。這就要求行政部門的領導者不能滿足于做一個事務主義者，而是要做一個有思想、敢創新、有沖力的領導者。
從“協調”方面來說，行政管理者不能簡單地以傳達領導的命令、完成領導交辦的任務為滿足;也不能憑借自己在企業的獨特地位對各個部門頤指氣使，以權壓人。行政部門應主動做好上與下、左與右、里與外的溝通，在充分溝通的基礎上做好協調。沒有充分溝通的協調不是真正的協調。
從“服務”上說，行政部門要甘當幕后英雄的角色。因為行政服務干得再出色，畢竟是服務于企業的最終目的的。行政部門的工作，特別是后勤服務工作，永遠不要奢望成為企業關注的“中心”。行政管理的理想境界應該是“潤物細無聲”。行政部門最忌諱處處顯示自己的存在，與其它部門搶鏡頭、爭榮譽。行政部門應該像一部自動化程度很高的機器，這頭原料(任務)進去，那頭成品(結果)出來;其中的許許多多曲曲折折，都消化在行政體系之內，切忌為自己評功擺好，四處張揚，浪費別人的時間、精力和感情。要反對利用自己對公司資源的支配權只顧為自己謀取私利或便利的行為，特別要反對把行政部門變成“門難進.臉難看.事難辦”的官府衙門。
二
企業的行政管理至少有以下特點:
(一)企業的行政管理是為經濟效益服務的。企業的行政管理如果不利于充分利用和合理調配企業的人力、物力、財力、技術等資源，不利于調動廣大員工的積極性、主動性和創造性，不利于開源節流，提高企業的經濟效益，加快企業的發展，那也是沒有價值的。簡言之，企業行政管理服務于企業的根本目的.即通過為社會提供商品和服務而謀取盡可能大的經濟效益。
(二)企業行政管理注重內容和實質。通常，企業的行政管理往往根據公司實際需要，對行政管理的諸多制度、程序、環節、形式、圖表、文件等進行剪裁和調整，使之變得精練、實用、簡潔、便利、省時、省錢。
(三)企業行政管理要講究實效。雖然我們不能說要直接用企業經濟效益來衡量具體的行政管理行為，也就是說，不能直接對某個具體的行政行為問“你這種做法能為企業賺多少錢”;但是，企業的行政管理還是比較直接地與企業的經濟效益相聯系。企業行政管理的著眼點在于充分挖掘和最大限度地利用公司的各種資源，提高員工工作積極性，開源節流，提高企業經濟效益，加快企業發展。
(四)企業行政管理具有很強的靈活性。企業的行政管理往往根據公司實際發展需要經常進行變革、增刪、剪裁、變通，因而帶有很強的靈活性，比較能符合時代的發展和公司實際。
(五)企業行政管理要為企業的.’前線”服務的色彩比較明顯。企業行政管理部門及其人員在企業中比較“低調”，行政部門為技術、業務等一線部門服務的關系一般比較明確。
企業行政管理的上述特點就給企業的行政管理人員提出了這樣一些要求:企業的行政管理必須時刻著眼于為企業的經濟利益服務，反對”為管理而管理”;必須堅決擯棄形式主義，切實講究實效;必須大力講究勤儉節約.反對大手大腳;必須根據公司實際需要和可能，采取靈活變通的方式方法，一切以公司利益為最高原則，反對食古不化、因循守舊;最后，企業行政管理最終要落實到確立服務觀念，克服老爺作風和衙門習氣，切實搞好服務上來。
三
在企業的實際操作中，往往存在兩種傾向。一種是完全擯棄“機關習氣”.完全憑主觀意愿辦事的”游擊作風”。企業中沒有系統完整的規章制度、上下左右的明確分工、明確而充分的逐級授權和環環相扣的工作程序;或無章可依.或有章不依;由于沒有制定出成文的“公道”和”規矩”.造成企業中“公說公有理，婆說婆有理”，互相扯皮.互相推誘;你爭我奪，辯論不休;或遇事不議.或久議不決，或決而不行，或行而不果;重復討論，重復決定.重復勞動;朝令夕改.朝秦暮楚。企業處于一片“打亂仗”狀態.嚴重影響工作效率和員工士氣，造成人、財、物的極大浪費。
另一種傾向，是一些“機關作風”較重的企業行政管理干部，完全不考慮公司的實際需要和企業行政管理的特點，搞形式主義、表面文章;把一個企業的行政管理部門變成了舊時代的“衙門”。這同樣造成極大浪費.降低工作效率和員工士氣，影響企業效益。
以上兩種傾向，都是我們應當大力反對的。行政管理的目的和實質在于為企業的根本目的服務，為企業領導和各個部門、干部員工服務，而決不可本末倒置，否則同樣會降低員工士氣和工作效率.損害公司利益。
四
企業行政管理普遍存在一種現象，即行政管理人員對自己所在企業的業務不了解、不熟悉，管理時常脫離各部「1實際，的規定無法推行或根本不宜推行，引起其它部門的反感和排斥。各業務部門心理上總覺得行政人員礙手礙腳.甚至是手腳太長，除非有什么必須要行政部門幫助解決的事，否則寧愿與行政部門老死不相往來。行政人員也往往或是很知趣地盡量不去打攪其它部門，或是對其它部門有一種抵觸情緒。這樣就陷入了惡性循環:行政部門對其他部門的工作接觸越少，就越不了解，管理就越脫離實際;反過來，行政管理越脫離實際，就越遭受各部門的排斥，從而也就越不了解各部門情況。為了改變這種行政管理與各部門業務“兩張皮”的現象.行政部門除了要轉變觀念、轉變作風外，還要強化行政管理部門的企業管理職能。
在*市教委和*高校后勤研究會的領導下，以三個代表重要思想為，堅持理論研究，以標準化為基礎、以規范化為目標，以專業化為路徑，深入探討高校物業管理的規律，達到高校物業管理企業自信、自強、自立，描繪高校物業管理的新藍圖。
二、開好年會，總結經驗，推動高校物業管理
計劃在三月底召開*高校物業管理專業委員會*5年年會，會議內容為①進行*5年工作總結；②進行理論研討，由北師大劉宏進作高校物業如何做大做強的發言、由*交大作如何應對當前務工人員的勞動保險問題、由工商大學作引進社會力量進行高校物業管理的利弊（或北航）；③請浙江大學求是物業公司作走出校門，參與社會市場競爭的發言、安徽師大新校區后勤管理辦公室作引進社會物業公司，開創新型管理模式的發言。④請海淀區勞動局監察大隊隊長作如何執行勞動法的講座。時間為二天半。
三、堅持理論研究，探討高校物業管理社會化
1、集中精力，研討高校物業管理的實際操作規程，爭取在三月份開始，組織力量編寫高校物業管理實操手冊，以規范化的作業程序指導高校的物業管理工作。使理論研究與實際有效地結合在一起，達到有新意、有創造性、有成果，全面提升理論研究的檔次，并在此基礎上，推動*高校物業管理的企業文化建設。
2、在四月底完成*高校物業管理論文第2集的出版。
二、繼續進行高校物業管理標準的制定和推廣
爭取在*6年4月份前完成《教學、辦公區物業管理服務及取費標準》和《標準化教學樓評估》的制定；爭取在*6年6月份前完成《住宅物業管理服務及取費標準》和《零星維修服務標準及取費標準》的制定；爭取在*6年8月份前完成《綠化養護和取費標準》和《道路保潔服務及取費標準》的制定；爭取在*6年10月份前完成《水電節能定額》的制定，并加以推廣，以標準化工作，推動高校物業管理的發展，全面提升高校物業管理水平。由石德輝負責召集《標準化教學樓評估》、《教學、辦公區物業管理服務標準及取費標準》討論、劉宏進負責召集《綠化養護和取費標準》和《道路保潔服務及取費標準》討論、石警衛負責召集《住宅物業管理服務標準及取費標準》討論、王衍有召集負責《零星維修服務標準及取費標準》討論、王海東負責召集《水電節能定額》討論。
三、繼續推動跨校強強聯合
我們在完成兆通建筑公司、恒通公司等跨校際的強強聯合體后，*5年爭取組建高校物業管理有限公司和電梯維修公司，充分利用高校的特殊人才，向校外開辟物業管理市場，走出校門，融入社會的市場經濟大海之中，真正做到企業化管理、市場化運作，達到完全意義上的高校后勤社會化。
四、加大物業管理實際操作技能培訓
計劃在四月份組織“保潔主管和班組長實操培訓”、六月份組織“設施設備維修人員實操培訓”等，并計劃舉辦*物業上崗證培訓，從實際操作上全面提高物業管理人員的素質，使高校的物業管理逐步向社會上的物業管理企業靠攏，加強我們的競爭力。
五、繼續辦好物業設備流通站
在流通站一年來運轉的情況下，辦好做大物業設備流通站，讓更多的院校加入到流通站中，使流通站真正起到架設各高校物業設備調劑的橋梁。
六、開展創建優秀物業小區和大廈活動
根據建設部有關精神，物業管理資質的提升必須具備的條件是要有達到省（市）優的物業管理小區或物業管理大廈，為此，各高校在條件許可的情況下，要努力創建市優物業管理小區或物業管理大廈，打造品牌效應。
七、加速信息化建設
為了有效的溝通*各高校之間的物業管理動態，爭取在有法人資格并取得物業管理資質或建筑資質的實體，建立網頁，與社會上的網站聯合，建立起溝通的平臺，加速信息化建設；要求每個學校物業管理部門指定一名通訊員，及時反饋各校物業管理情況，及時在高校后勤網上報道，建立起一個快速傳遞的信息平臺。
八、繼續組織物業老總沙龍
*6年以標準化建設和實操編寫為主線，召開3～4次老總沙龍，會議模式以異地為目標，加強探討如何推動標準化建設和質量體系建設，并將討論結果傳達到各高校，指導*高校的物業管理。
學生畢業論文
題 目： 淺析重慶物業管理現狀及發展趨勢問題
學生姓名
學 號 分 院 專業班級 指導教師
摘 要
隨著我國經濟建設蓬勃發展和人民生活水平的不斷提高，近年來在我國的一些大，中，小城市相繼開發建設了大量的生活小區，寫字樓等。為適應市場經濟的需要，物業服務企業應運而生，并逐步發展成為一個新興的行業。物業管理作為現代房屋管理的一種管理模式，是隨著房地產經濟市場化和住房商品化得發展而產生的，它是房地產生產，流通，消費領域的延續，也是房地產產業的一個重要分支。物業管理實行的是企業化經營，專業化管理，社會化服務和市場化運作的運行機制，適應了社會主義市場經濟體制的需要。物業管理是新生事物，受地域經濟發展水平，政策規范，城市規劃，設計環境和建筑質量等諸多因素的制約和影響，其規范化，規模化發展仍需一個艱難的探索過程。
[關鍵詞］物業管理 發展階段 趨勢展望
目 錄
1 概述 ··········································································································
1.1研究現狀 ······························································································
1.2目的和意義 ·························································································· 2 重慶物業管理發展趨勢展望 ··········································
2.1物業管理價值的認識將不斷深化 ···························································
2.2 物業管理在國民經濟發展中的地位得到增強 ·········································
2.3行業素質不斷提高、規模化經營是行業的發展方向 ··········································
2.4物業管理行業發展更加建康、規范、有序 ······················································ 3創建物業管理品牌必然性 ····································································
3.1實施物業管理品牌是滿足居民要求的需要 ·············································
3.2實施物業管理品牌是物業管理企業在市場競爭中生存與發展的需要 ·······
3.3物業管理品牌是信任與承諾
結 論 ···········································································································
1 概述
1.1研究現狀
我國物業管理水平與國外相比還處于初級階段，上有許多不完善的地方，具體表現在以下幾個方面：
（1）物業管理架構不完善。不少物業管理往往是局部的或單一的，一些物業管理單位企業忽視自身建設，把物業管理看成只是收費服務和簡單生產活動，對企業發展和專業管理水平提高，一無規則，二無措施，沒有明確管理目標責任制。
（2）物管人員調配不合理，維修工作安排不力，小區物業管理工作是一個綜合性較強的工作，它要求各種各樣的人員參與其中，如保安，清潔工，水電工，泥土匠，排污人員等，并且經常在需求方面呈現出岑差不齊的多樣性，這就需要物管人員能夠根據業主的具體要求進行科學合理的安排調配，但往往多個業主同期發生故障性事件而向物業管理公司反映（諸如水管泄漏，電閘破壞，防盜門失靈）時物管公司往往無法及時滿足業主的需求
（3）物業管理經費難以為繼。物業管理和建設一樣，也需要資金的投入，在物業管理中，應該貫徹“誰收益，誰投入”的原則，形成物業管理資金的源泉。但是，傳統的住房消費觀還有其深厚的影響，不少住戶往往把物業管理理解為無償服務或低償服務。部分不誠信業主長期不繳納水電費及物業管理費的情況時有發生。這有悖于社會主義市場經濟條件下住宅消費原則，也是影響物業管理工作順利開展的一大癥結所在。
（4）業主與物管矛盾激化，一般情況下，小區物管和業主總存在這一些矛盾，業主總是抱怨物管費太高，物管服務不到位，物管人員態度不好等，物管則總是希望盡量創收，盡量節約人力物力，盡量降低物業管理成本等。雙方又缺少溝通交流平臺，致使矛盾激化。
1.2目的和意義
隨著我國住房改革的深入，越來越多的居民搬進住宅新村或小區，而這些新型住宅區域的管理由物業管理公司或單位的物業管理部門實行。小區物業管理公司作為新興產業，正在人們的生活中扮演著越來越重要的角色。在信息化的社會，以計算機為基礎構件的小區物業管理信息系統將是日常小區物業管理全面系統化，自動化科學管理，能夠極大地提高物業管理人員的工作質量和管理水平，從而達到業主的滿意
2重慶物業管理發展趨勢展望
這一部分我并不認為是重慶物業管理發展趨勢展望，和重慶哪點沾邊？？？
2.1物業管理價值的認識將不斷深化
1、物業的資產價值得以充分體現隨著對物業維護、修理為內容的工程技術管理工作的不斷加強，將提高房屋使用功能和物業設備設施正常運行時間，減少和避免物業不應有的損失和費用支出，延長物業的壽命周期。另一方面，良好的物業管理品質、優美的人文環境將大力提升小區（大廈）的知名度和形象，增加物業的無形資產，從而實現保值、增值的目的使物業的資產價值得以充分體現。
2、物業的環境價值日趨重要
近幾年的經濟發展已使人們認識到，把經濟的發展與生態環境的保護聯系起來同步發展，是保持經濟長期、持續增長的唯一途徑。物業管理對市政建設、城市形象維護和環境的改善，將起到重要的支撐作用。優美的居住環境，已成為人們改變居住現狀、提升居住需求層次的首選條件之一，物業環境的價值已被人們所認識，擁有大量綠地庭院式和良好人文環境的住宅小區將充滿生機。
3、物業管理的社會價值備受重視
由于物業管理具有多功能、全方位的管理服務特點，因而對社區的管理和社區精神文明建設具有不可替代的作用。隨著城市建設步伐加快，小區數量不斷增多，政府對社區建設也日益重視，物業管理在社區文化、社會治安和培養健康文明的生活方式等方面，有巨大的潛力和廣闊的發展空間。
4、物業管理費用以價值規律為評價核心
隨著國民經濟的發展和社會消費水平的不斷提高，人們的消費觀念也隨之發生變化。由于物業管理的企業行為日趨規范、物業管理市場日漸成熟，人們對物業管理價值的認識、評價也更加科學和全面。物業管理費用的收取標準也將會以市場供求變化和管理的質量水平按價值規律全面確定，不再單純以經濟成本作為物管費用收取的評價基礎。物業管理費用收取市場化，必然帶來物業管理價值的回歸，有利于維護企業的經濟利益，促進行業的良性發展。
5、服務管理向經營管理轉變，提高企業盈利水平
為了更好適應物業管理市場發展的要求，增強競爭能力，提高經濟效益，企業將實現由服務管理型向經營管理型的轉變，并樹立現代經營管理理念，制定正確的經營策略，從根本上扭轉保本微利、虧損補貼的局面，滿足企業自我積累、自我發展的需要，在行業可持續發展下，使企業利潤率不斷增長。
2.2物業管理在國民經濟發展中的地位得到增強
l 、物業管理將得到社會的進一步重視和更廣泛的認同
物業管理在管理的深度、廣度，以及管理的觀念、模式、手段、內容、服務質量等方面都有別于傳統的房屋管理。在房產管理由傳統的福利型行政性管理方式向現代經營型服務性管理方式轉變的推動下，受托管理的物業面積不斷增大，由于政策導向、輿論宣傳、企業形象等多方面的共同作用，社會對物業管理的重視與認同將得以深化，從而擴大了行業的影響。
2、物業管理成為城市管理、社區建設的重要組成部分
隨著我國經濟管理由計劃經濟體制向市場經濟體制逐步轉軌，政府工作的重點也由直接插手企業經營管理，轉變為向投資者、企業營造良好的投資環境以促進經濟的增長。建好、管好城市，改善城市的生態環境，樹立城市新形象，已成為投資條件評價和促進地區經濟可持續增長的基本要求之一。由于物業管理具有社區、環境建設和管理的獨特功能，將成為城市管理、社區建設的最重要組成部分。
3、物管覆蓋面迅速擴大，成為發展勢頭強勁的新興產業
由于物業管理是房產管理由傳統的計劃經濟模式向市場經濟體制轉換的必然產物，福利型行政性房屋分配和管理體制將在短期內退出，改由適應市場經濟運行規律和城市發展的物業管理體制所取代。房地產管理體制改革和房地產業的迅速發展，促使物業管理覆蓋面迅速擴大，深圳1981年至2001年近20年時間，其物業管理覆蓋率達到90％以上，物業管理類型涉及各個領域。重慶1991年至2001年10年時間，其物業管理覆蓋率才為35％；據測算， 2001年至 2010年未來 10年間，重慶物業管理覆蓋率可望達到95％以上，物業管理類型涉及面將更為寬廣，物業管理將呈現加速推進的態勢，成為發展勢頭強勁的第三產業。
4、物業管理與社會各界的關系更加協調
由于物業管理行業在我國發展時間短、速度快，專業理論學科體系建立還不完善，政策法規還不能完全適應行業發展的要求，物業管理企業與各大產業的經濟關系，以及與政府行政管理部門、街道辦事處、居委會的社會關系還未理順。但是，隨著物業管理市場化進程的加快，現代企業制度的建立，物業管理企業將成為真正的法人企業，物業管理協會對行業管理的社會作用將得到增強，社區管理中的治安、水、電等行政事務管理將回歸于政府和社會；保潔、保安、綠化、房屋維修等日常事務將由社會的專業化公司完成；物業管理與房地產開發企業的關系，也將由傳統的“父子”關系轉變為平等競爭、關系密切的獨立法人關系。物業管理企業的經營管理活動將會得到進一步加強和發展。
2.3行業素質不斷提高、規模化經營是行業的發展方向
1、物業管理企業向規模化、品牌化方向發展
目前物業管理企業小、弱、散、差的現象普遍存在，全行業2萬多家物業管理企業中，僅有約三分之一的企業在財務上基本持平或約有盈利，而按現代企業制度建立起來的企業還不足4％。隨著物業管理招標投標工作的大力推行和物業管理市場化的發展，物業管理企業將從數量型增長向質量、規模、效益型增長轉變，規模化經營的資產重組必然驅使物業管理企業向品牌化企業的方向發展，在有限的市場資源條件下，企業競爭將進一步加劇，勢必推動物業管理行業整體素質的提高，社會資源配置也將得到進一步的優化。
2、知識經濟時代將不斷提高物業管理的技術含量
計算機及技術的快速發展、房屋建筑所采用的大量高科技現代技術、住宅、大廈等物業設施的智能化系統，以及信息、網絡技術的普及，給物業管理帶來了革命性的發展，物業管理從勞動密集型行業向技術密集型行業轉變，使行業的科學技術水平與管理能力不斷提高，物業管理將步入一個嶄新的時代。
3、物業管理可持續發展需要高素質人才
由于物業管理是新興產業，具有綜合性、復雜性的多學科特點，因而吸引了如建筑、經濟、管理、工程等眾多門類的專業人才。隨著行業科技含量的不斷提高，以及加入世界貿易組織后所面對的市場競爭，掌握現代管理和科學技術知識的高素質人才，將成為物業管理可持續發展的重要資源。高等院校正根據行業發展的需要，培養物業管理專業人才，行業的不斷發展也將為高層次人才提供廣闊的發展空間。
4、“以人為本”，提升居住環境的文化品位
人們在滿足了物質需求之后，自然過渡到追求和期望高層次、高品位的文化生活，物業管理除立足于物業的管理外，更重要的是要對業主提供多方位的服務，滿足業主不斷追求的文化需要。努力營造高雅舒適的文化氛圍，以優美的人文和居住環境使業主產生對物業管理的認同，以贏得業主的信賴，擴大社會影響。因此，將有更多的物業公司為營造小區、大廈的人文環境特色而不斷努力。
1、物業管理行業政策體系趨向完善 2.4物業管理行業發展更加建康、規范、有序
任何產業的最初發展都離不開政府的扶持，而政府扶持的關鍵是制定符合市場規律和產業發展要求的科學、合理、系統的政策體系，特別是資金政策、稅收
政策、價格等經濟政策。由于物業管理行業在國民經濟、城鎮建設管理中的的地位與作用，政府將繼續為扶持行業的發展，提供強有力的政策支持，并形成較為完善的物業管理政策體系。
2、物業管理行業法規體系逐漸形成
物業管理的發展需要成熟的行業法規、條例為基礎。盡管各地相應出臺了各項配套法規對規范物業管理起到了積極的促進作用，但是一部分法規、條例已落后于物業管理的實際運作，無法滿足新形勢的要求，影響并制約了物業管理的發展。加大物業管理的立法力度，使行業發展有法可依，這不僅是企業的呼聲，國家有關部門也正在進行《物業管理條例》等法律、法規的制定和立法研究，那些一時無法適應新形勢發展要求的法規和條例將在全面清理之列。更加科學、合理，真正能體現法制精神的物業管理行業法規體系將逐漸形成。
3、從嚴審查資質條件、嚴格市場準人
物業管理誘人的市場前景，吸引了眾多企業的目光，近幾年物業管理企業增長迅猛，但發展參差不齊，個別企業的物業管理面積明顯不足，如重慶市677家物業管理企業，僅管理5000多萬平方米物業，平均每個企業管理物業不足10萬平方米，而最大的企業也只管理200萬平方米左右。由于一些企業規模過小，綜合實力差、管理不到位，導致投訴增多，影響了行業形象，也浪費了社會資源。因此，除大力開展物業管理招標投標工作外，還將抓好企業資質審查管理和從業人員職業資格認證工作，嚴把市場準入關。
4、行業自我管理、自我約束的自律意識增強
隨著國民經濟宏觀管理體制的改革，小政府、大社會的管理模式將逐漸形成，政府對企業的行政管理職能也將日益弱化，最終淡出對企業的行政干預和指導，行業協會作為政府與企業的橋梁和紐帶，將會配合政府行使監督、管理企業的職能。協會履行政府部分轉移職能后將會發揮更大的作用，行業的自律管理將會得到進一步增強，行規、行約將會顯示出更大的作用。
5、業主委員會的建設與運作趨向規范
目前，重慶多數小區、大廈還未成立業主委員會，使業主難以有組織的參與管理和表達對物業管理的看法，委托管理與受托管理的責、權、利關系難以理順，雙方利益不能得到有效保障。行業主管部門根據物業管理的需要對業主委員會的建設會更加重視，從而使業主、業主委員會與物業管理的法律關系更趨明確，以推動和實現業主委員會建設與運作的規范化。
3創建物業管理品牌的必然性
3.1實施物業管理品牌是滿足居民要求的需要
隨著生活水平的不斷提高，人民對住房的要求已經從有房住，住得下，提高到住得好，不是單純的面積大小，布局合理等“硬件”，更重要的是要有良好而管理房屋等“軟件”來保證房屋及設備正常運行，物業區內治安良好，環境整潔，服務設施齊全等等。因此，一流的物業必須配以一流的管理服務，才能創造出一流的居住環境。
3.2實施物業管理品牌是物管企業在市場競爭中生存與發展的需要 物業管理服務性的性質決定其目前經營方針是“保本微利，服務社會”，不能以牟取高額利潤為目的，所以許多物業管理企業處于微利虧本狀態。沒有資金，談何經營，服務？從現在先進的物業管理企業中，我們發現，規模越大，管轄物業越多的企業，其獲利越豐。因此，物業管理企業只有創立名牌，運用品牌優勢擴大經營服務范圍，形成規模效應，才能充分利用人力，物力資源，降低成本，使企業獲得可觀效益，為其生存提高保障
3.3物業管理品牌是信任與承諾
名牌企業，優秀物業管理小區表達著產品或服務與業主之間的相互關系，是一種體現互利互惠，友好合作和信任的關系。優秀物管產品不僅能拉近物業公司與業主之間的關系，而且是物管企業與業主之間非書面或口頭的契約。真正的物業品牌能體現出一種強大的信任和效益，是一種無形的資產和力量。
結 論
基于大量國外財團進駐國內物業市場及國內物業用家對物業管理服務日漸了解，劣質及非專業的物業管理公司將無法滿足其對物業管理的需求；優勝劣汰的競爭將日趨激烈，而劣質及非專業的物業管理公司將被逐步淘汰。
基于顧問式的物業管理服務因無實際管理權力而不法落實執行及監督物業管理工作，引致管理服務要素難以達到專業水平，以滿足用家的要求。同時，顧
