發布時間：2023-06-15 17:16:34
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們為您精選了8篇的股權轉讓的稅務風險樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發，請盡情閱讀。
協調好個人利益與公司整體利益股東個人的利益與公司整體利益具有一致性,公司利益的最大化促使股東整體利益的最大化,反之亦然。涉及到各個股東,可能會出現不一致。個別股東利益的最大化與公司或其他股東利益的最大化并不相同,甚至會有一定的沖突。司法實踐中,常常出現瑕疵出資下的股權轉讓問題,反映了股東個別利益與公司整體利益的沖突。若僅僅考慮公司利益,可能會以股東未繳納出資或者抽資出逃否認合同的效力。資本是公司存在的基礎,缺乏資本公司就無法生存,因此必須保護公司的整體利益,將公司利益與股東個別利益統一起來進行考慮。
協調好安全交易與交易效率的價值投資轉讓的合同效力認定中,交易安全與交易效率的價值常常面臨沖突。為了解決好二者之間的沖突,應做到優先考慮既能體現交易安全,又能體現交易效率的方案。在進行股權轉讓效率的判斷時,如采取有利于交易安全的方案,必然會降低交易的效率。對兩者都有利的方式才是最佳的,但實踐中往往很難兩者兼顧。在考慮公司外部法律關系時,應優先考慮交易安全;在考慮內部法律關系時,應優先考慮交易效率。
股權變更登記和轉讓效力
股權轉讓的效力與股權轉讓的合同效力既密切聯系,又有著嚴格區別。股權轉讓行為包含股權轉讓的債權和權利變動行為,債權行為是當事人簽訂股權轉讓合同的行為,權利變動行為是合同生效后當事人履行合同交付實際股權的行為。合同本身并不等同于股權的實際變動和交付,完整的股權轉讓行為應包含以上兩個過程。股權轉讓合同的履行是一個復雜的過程,對于交付的界限和標志,法律沒有明確的規定,因此在股權轉讓實踐中常常存在糾紛。股權的內容包括權屬和權能兩部分,因此股權轉讓應包括這兩部分的轉讓。股權權屬的變更就是通常所說的股權交付,轉讓人將股東的具體權利交由受讓人享有或承擔則為權能轉移。我國的《公司法》規定了股權轉讓的公司內部變更登記和外部工商登記兩類手續。法律沒有明確股權轉移以哪種登記為標志,因此在司法實踐中存在很多爭議。但不論怎樣爭議,股權轉讓的變更登記對于股權權屬變更的重要意義都不容否認。筆者認為應當將公司內部變更生效與外部變更結合起來,就公司內部關系而言,公司股東名冊的變更登記之時視為股權交付、股東身份開始轉移之時。就公司外部關系而言,工商登記機關的股權變更登記行為具有對抗第三人的效力。此種態度既有利于方便受讓方取得和行使股權,又有利于對善意第三人的保護,從而兼顧了交易效率與交易安全的平衡。
股權轉讓的稅收問題
目前,股權轉讓行為日益普遍,但轉讓中的稅收征管存在很多問題。具體來說,有以下幾方面:
(一)難以核實股權轉讓的價格真實性股權轉讓的價格與股權轉讓人的切身利益密切相關,在轉讓時存在著股權轉讓人刻意隱瞞價格的現象;股權轉讓中,受讓方相對處于弱勢,加上交易中轉讓成本和轉讓價格的稅收征管脫節,如果不存在特殊情況,股權受讓方不會被告知股權轉讓價格的真實信息。
(二)缺乏有效的手段對股權轉讓價格偏低情況進行核定征收對于計稅價格明顯偏低的情況,《征管法》明確規定,可以核定價格,但實際操作中,往往缺乏有效的核定征收手段對股權轉讓價格明顯偏低的情況進行處理。由于納稅人不斷增強維權意識,稅務機關經常面臨著行政訴訟和行政復議的壓力,很難開展核定征收工作。同時稅務機關在進行股權轉讓的核定征收時,還面臨著以何種方式確定征納雙方均能接受的合理的股權轉讓價格的問題。
(三)稅務機關的管理具有滯后性股權轉讓發生具有偶然性,稅務機關難以組織有效的事前監督,管理上具有被動性。往往在股權轉讓雙方完成股權轉讓后,稅務機關才能從工商管理部門稅務登記變更和定期數據交換中獲得相關交易信息,稅收征管行為具有滯后性。且對于未按國家有關規定進行工商、稅務登記變更的股權轉讓,稅務機關更是無從獲得相關信息。
關鍵詞：房地產集團；股權轉讓；財務管理
中圖分類號：F275 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）05-0171-02
當前，我國的房地產市場已經進入調整期，股權轉讓已經成為目前房地產項目轉讓中的普遍手段，在房地產集團股權轉讓中也遇到了一些財務管理問題和財務風險，所以，對股權轉讓中的財務管理問題進行分析并提出解決對策具有很強的現實意義。
一、房地產集團股權轉讓的概念及原因分析
房地產集團進行股權轉讓，一般是通過對房地產項目公司股權交易完成的。房地產項目公司是指專門為開發特定的房地產項目成立的房地產開發公司，大部分擁有正在開發或者待開發的房地產項目。
股權轉讓，是指公司的股東依法將自己擁有的股權轉讓給他人，使他人成為該公司的股東。轉讓房地產是指相關的房地產權利人通過買賣、贈與以及其他合法途徑將其房地產轉移給其他人的行為，包括轉讓房地產、在建工程和土地使用權。房地產集團股權轉讓是指本來要轉讓房地產但是因為某些原因改為以股權轉讓的方式進行，實質上還是轉讓房地產的行為。
房地產集團實施股權轉讓的原因主要有以下幾個方面：
1．我國法律對土地轉讓的限制。我國相關法律規定，企業不能對未達到轉讓條件的土地進行轉讓，所以，一些想進行土地交易的房地產公司不得不采取變通的方式，使用股權轉讓的方式對土地進行交易。
2．股權轉讓手續相對比較簡單。房地產股權轉讓只需要按照相關規定辦理工商變更登記，不需要辦理房地產的過戶手續，房地產公司的名稱不會發生變化，可以繼續進行后續的項目開發。而房地產轉讓要到土地管理部門、房地產部門等相關政府部門辦理變更或者過戶手續，手續來看相對復雜，特別是在建工程涉及的項目立項等手續的變更更加復雜，所以，為了減少對項目的外部影響，加快項目的建設進度，交易雙方就會選擇以股權轉讓的方式實施交易。
3．為了規避轉讓過程中發生的部分稅費。在轉讓環節中，房地產轉讓相比股權轉讓要多繳納營業稅、契稅、土地增值稅以及企業所得稅，所以，很多房地產集團利用股權轉讓來進行稅收籌劃，以此減少交易環節需要繳納的稅金。
二、房地產集團股權轉讓中存在的財務管理問題與風險分析
房地產集團進行股權轉讓涉及到一系列的財務問題，并且轉讓過程中存在較多的財務風險，具體來說主要包括以下幾個方面：
1．房地產項目公司面臨或有負債風險。或有負債，主要包括為批量的對外擔保、潛在的尚未支付款項、潛在的合同違約等。在房地產股權轉讓中，受讓方收購相應的股權后，就應該承擔目標公司的債務責任。即使在轉讓協議中明確約定了受讓方對目標企業轉讓前的債務不承擔責任，但是由于這樣的協議條款不能對抗善意第三人，受讓方也是只能在對外先承擔了債務責任后，再對原來的股東實施追償。但是此時轉讓股權的股東的償債能力可能大不如前，沒有了償債保證，使得股權收購方無法進行追償。
2．股權收購的程序是否合法有待驗證。房地產股權轉讓程序涉及房地產領域外很多的法律法規，轉讓是否具有有效性和合法性關系著轉讓的成敗，例如，《公司法》規定，有限責任公司的股東數要求是2人以上、50人以下，如果股權轉讓后的股東人數不符合這一要求，就可能會使得交易失敗。如果是轉讓國有股權，必須要按照法定的程序進行，否則轉讓合同是無效的。轉讓收購國有股權必須經過國有資產管理辦公室的審批并辦理產權界定和登記，簽訂轉讓合同，等到產權交易中心出具了產權交割單之后，才能辦理股權登記和工商變更等手續。收購房地產項目公司的股權后，要及時到工商企業登記機關進行登記，屬于中外合資企業的還要經過外經委的審批，確認公司的投資主體發生了變化，否則，股權收購合同無法生效。
3．房地產相關公司以前經營是否合法有待驗證。房地產項目公司以前經營的合法性主要包括董事會和股東大會的決議是否有效合法、是否存在偷稅漏稅行為等等。這些潛在的風險都可能使房地產項目公司及其負責人受到經濟上或者非經濟上的處罰。即使轉讓協議中明確規定股權的受讓方對以往的經營不必承擔責任，但是受讓方在收購股權后，稅務部門仍然可以根據以往經營的不合法行為對收購后的房地產項目公司實施處罰，這樣，收購方在承擔相應處罰后，再對原來的股東進行追償，為時已晚。
4．房地產項目公司存在產權風險。在建工程或者土地使用權有可能會被股東進行多次抵押，原股東的債權人也可能查封，因為房地產股權轉讓是不需要經過房地產產權過戶手續的，這樣就使得產權風險顯得相對隱性。所以，股權轉讓的受讓方應該審核房地產的產權證，看產權證是否標注了其他權利的登記，到房地產管理部門對產權證的真偽進行核實。
三、解決房地產集團股權轉讓中財務管理問題的對策建議
針對房地產集團在股權轉讓過程中出現的各種問題，建議從以下幾個方面加以改進。
1．嚴格股權轉讓的各項管理流程。一方面，股權轉讓的雙方應該成立調研小組，該小組應該由專業人員組成，從法律、財務管理、前期手續、市場以及工程技術等多個角度對房地產項目公司以及轉讓項目本身進行評估調研。另一方面，要做到綜合評估，權衡利弊。市場經濟條件下，沒有無風險的投資，當然也就沒有無風險的股權轉讓，所以，股權轉讓的受讓方應該建立綜合的評估機構，由決策機構從發展需要、收購方戰略等方面權衡利弊、全局考慮、綜合評價，值得注意的是決策機構應該獨立于調研小組。
2．明確轉讓合同約定的權責劃分。股權轉讓合同中應該明確約定權責劃分邊界。一般來說，股權轉讓之前的債務、歷史問題的處理等是由轉讓方負責，轉讓方的權利是按照合同約定收到的轉讓款項；房地產集團的受讓方主要責任是承擔合同約定的付款，受讓方的權利則是獲得相關房地產項目的產權。房地產集團轉讓的關鍵是或有債務的約定，是進行股權轉讓時可以約定在工商部門先變更股權手續后再獲得新的營業執照的時間為劃分債務的時間邊界，這一時間以前形成的債務由原股東負責，后來形成的債務由新股東負責。
3．嚴格控制擔保和保證金。房地產項目的風險一般都可以通過相關的調查程序發現，但是股權交換的風險具有或有性、隱蔽性的特點。為了避免股權轉讓中的風險，收購方一方面可以采取分期付款的方式，留尾款當做保證金，加入協議簽訂后因為目標公司的原因，使得受讓方承擔了額外的損失，受讓方就可以用該保證金支付；如果協議期限屆滿后，并沒有出現額外的風險和債務，受讓方就應該將該項保證金付給出讓方。另一方面，受讓方還可以要求轉讓方提供上市公司擔保、母公司擔保或者銀行保函等方式進行擔保，擔保責任應該隨著潛在的債權風險規模變化，提供擔保的時間也應該相對較長，受讓方應該選擇具有較高信用度的主體來作為擔保方，以此規避房地產股權轉讓過程中的潛在風險。
4．房地產集團股權轉讓雙方應該對付款節點給予嚴格控制。股權轉讓雙方應該通過對付款節點進行安排來控制股權轉讓的關鍵風險點。例如，完成相關的工商變更手續，領取新營業執照，標志著股權轉讓實質上已經完成，可以將此作為付款管理的時間點之一；又如土地使用權存在查封或抵押的情況，需要將土地使用權解封或者解押的時間作為付款的時間點之一。
5．股權轉讓雙方要認真進行稅收籌劃。當前，通過股權轉讓規避繳納土地增值稅的案例比比皆是，但是如果房地產開發企業通過股權轉讓方式對房地產進行受讓后繼續開發的，可以扣除的開發成本是轉讓前的房地產賬面成本，并不是股權交易的金額。如此一來，計算土地增值稅的增值額與直接購買房地產相比較高，導致繳納的土地增值稅額較大，所以，如果房地產轉讓后用于繼續開發的，應該關注股權轉讓對土地增值稅的影響。股權轉讓房地產不能簡單地理解為肯定比直接轉讓房地產節稅，股權轉讓方式通常會減少轉讓方繳納的稅金，但是從長遠來看，受讓方往往是多繳納稅金，因此，在股權轉讓交易時，應該充分估計稅金對轉讓的影響。
參考文獻：
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一、股權轉讓稅收政策制定及執行中存在的主要問題
（一）股權轉讓稅收政策比較零亂，缺乏系統性特別是在2009年之前相關稅法中只作出了部分原則性規定，對征管難度較大的自然人股東轉讓非上市公司股權沒有具體明確的征管辦法，對伴隨股改產生的解禁限售股征稅規定模糊不清，都存在著很大的征管漏洞。2009年之后，雖然相繼出臺了多項政策，股權轉讓涉稅監管有所加強，但相對于股權轉讓中不斷出現的新形式、新手法，現有的稅收政策仍顯得預見性、針對性不足，滯后于形勢發展的需要，而頻頻出臺的補丁文件給以人“頭痛醫頭、腳痛醫腳、疲于奔命”的感覺。
（二）稅收政策設計不夠公平合理，不同稅種間不夠協調比如，對自然人股東轉讓股權，若被投資企業組織形式不同，稅負存在較大差異：轉讓非上市公司股權，適用稅率20%；轉讓上市公司股票，免征所得稅；轉讓對個人獨資企業、合伙企業取得股權轉讓所得則以投資者（或合伙人）為納稅人，適用5％~35％的五級超額累進稅率。再如，2009年1月1日起非金融企業股票買賣業務按金融商品買賣業務征收營業稅，與一般股權轉讓不征營業稅的規定相沖突，加重了該類股權轉讓的稅收負擔，而實踐中將限售股減持視為有價證券買賣的做法與所得稅法將限售股與上市公司股票嚴格區分的規定也不相協調。
（三）稅收征管舉措阻礙了股權交易的進行為強化股權轉讓稅收征管，國家推行了稅務工商合作、信息共享、“先控稅、后變更”等舉措，取得了明顯效果，但有時也存在執法擴大化甚至矯枉過正的嫌疑，個別地區的實施辦法沒有明確的法律依據,屬于越權和行為，傷害了法律賦予股東自由轉讓股權的權利，阻礙了股權交易的順利進行。例如，某地區將“國稅函〔2009〕285號”、“國家稅務總局公告2010年第27號”針對自然人股東的征管規定擴大到企業法人股東；某地區要求股權轉讓稅源監控提供附報材料多達十幾項，甚至將股東經營地址、房產稅等不相關信息也納入審查范圍，程序異常繁瑣，一筆股權轉讓常常耗時2個多月甚至更長時間，降低了股權轉讓的效率，加大了股權交易成本。又如，MF國際經濟技術合作有限公司（以下簡稱MF公司）成立于2005年8月，注冊資本500萬元，截止2012年9月底,MF公司股權結構為：X公司持有50%股權，投資成本為250萬元；Y公司持有40%股權，投資成本為200萬元；Z公司持有10%股權，投資成本為50萬元；MF公司所有者權益總額561萬元。2012年10月，Y公司擬將所持有的MF公司40%股權全部轉讓給X公司，Y公司與X公司已簽訂股權轉讓協議，確定股權轉讓價格為225萬元。在辦理稅源監控登記時，稅務部門審核確定股權轉讓收入為225萬元、成本為200萬元，股權轉讓所得為25萬元，同時要求Y公司按25%的稅率預繳企業所得稅6.25萬元。而根據企業所得稅法，股權轉讓所得應計入當年的收入總額，減除不征稅收入、免稅收入、各項扣除以及允許彌補的以前年度虧損后的余額，作為應納稅所得額，按月度、季度預繳所得稅，年終匯算清繳所得稅，并沒有明確的股權轉讓所得單獨計算預繳稅款的規定。Y公司當時未彌補虧損金額超過50萬元，遠遠大于股權轉讓所得，亦不應預繳所得稅。Y公司雖多次陳述、申辯，稅務人員不予理會，無奈之下Y公司只得先預繳稅款6.25萬元，取得完稅證明后才到工商部門辦理了股權變更登記手續，該稅款直至2013年6月底匯算清繳結束后方予退回。
（四）股權轉讓價格的監管人為判定因素太多，與民法、合同法的合同自愿等原則相違背以自然人股東轉讓非上市企業股權為例，根據“國家稅務總局公告2010年第27號”，對納稅申報的股權轉讓的計稅依據明顯偏低且無正當理由的，主管稅務機關可采用公告列舉的方法核定。很多地區在執行政策時，只要股權轉讓價格低于對應的賬面凈資產份額就認定為“股權轉讓的計稅依據明顯偏低”，需要進行核定。而實際上，股權轉讓價格的確定，需要考慮的因素很多，除了財務因素，還要考慮行業風險、市場競爭、經營管理者素質、企業發展潛力等各種在財務報表上難以體現的非財務因素。即便是單純考慮財務因素，股權轉讓價格低于對應的賬面凈資產份額也未必就是不合理的。眾所周知，企業凈資產包括實收資本、資本公積、盈余公積和未分配利潤，其中盈余公積不得向投資者分配利潤（可以用于轉增資本，轉增后法定盈余公積金的余額不得低于轉增前公司注冊資本的25%），而不少股東投資非上市企業時，看重的是企業每年的現金回報水平，既然盈余公積不能用于利潤分配，在股權定價時，將其剔除也是有道理的。如果股東了解到企業資產存在潛虧、或有損失等因素，也會對股權作價產生影響。此外，在核定股權轉讓價格時，按規定要求對知識產權、土地使用權、房屋、探礦權、采礦權、股權等合計占資產總額比例達50%以上的企業，凈資產額須經中介機構評估核實，而這類企業一般規模比較大，評估所需時間較長，評估費用較高，對較小金額的股權轉讓行為來說，可操作性不強。
（五）股權轉讓稅收政策不夠具體細化，稅務部門在執行時自由裁量權過大不同地區稅務部門甚至同一稅務部門的不同工作人員對稅收政策的解讀也不一致，給部分稅務人員留下了權利尋租空間，也極易引發征納矛盾。以青島MM有限公司自然人股東張三的兩次股權轉讓為例：張三原持有青島MM公司10%股權，2013年3月張三將其持有5%股權轉讓給李四，繳納個人所得稅4萬元，而2013年5月，張三將剩余的5%股權轉讓給王五，股權轉讓價格與前一次相同，卻被征稅14萬元，如表1所示。張三的前后兩次股權轉讓，轉讓比例及轉讓價格均一致，股權轉讓所得卻不相同，原因在于稅務人員對股權轉讓計稅成本的理解存在差異。青島MM公司曾于2012年以未分配利潤轉增資本1000萬元（相關個人所得稅已扣繳），在2013年3月份轉讓股權時，稅務人員A認為未分配利潤轉增資本的部分可以作為股權轉讓成本扣除，則股權轉讓成本為（100÷10%+1000）×5%=100萬元；2013年5月再次轉讓股權時，稅務人員B則堅持認為股權轉讓成本必須是投資時實際交付的出資金額100÷10%×5%=50萬元，未分配利潤轉增資本不是以貨幣實際支付，不能計入轉讓成本,最終導致了重大的納稅差異。企業從減少納稅爭議的角度出發，不得不考慮將簡單的轉增資本手續復雜化，即轉化為先現金分紅、再現金增資兩筆交易，不利于企業資金周轉，也無謂地增加了資金占用成本。
（六）各地區稅收政策執行力度不一有些地區擅自出臺稅收優惠政策，引發了關于股權轉讓的各種避稅亂象，破壞了稅法的嚴肅性和公正性。如媒體曝光的“鷹潭現象”，即2010年7月，鷹潭市政府推出《鼓勵個人在鷹潭市轄區證券機構轉讓上市公司限售股的獎勵辦法》，規定如果個人限售股東到當地營業部減持，當地政府可將限售股東減持個稅的地方實得部分的80%，作為獎勵再返還給納稅人；納稅人如果愿意將獎勵全部留在鷹潭投資置業的話，還可按個稅地方實得部分的10%再獎勵。再如，中國平安員工的限售股股東新豪時等為了避稅，將注冊地變更為“林芝”。據測算，利用當地稅收優惠政策，避稅達百億元。
二、改進建議
（一）完善和優化股權轉讓稅收政策，同一稅種內力求稅負公平，不同稅種間力求相互協調。認真研究股權轉讓中出現的新情況、新問題，及時制訂相應的政策，提高政策制訂的前瞻性、預見性。必要時研究開征統一、規范的資本利得稅。
（二）響應中央關于“簡政放權、減少審批事項、建設服務型政府”的號召，各地方和部門應當依法行政，果斷廢止一些沒有法律依據的股權轉讓征管辦法，簡化審批程序，減少審批環節，提高辦事效率，保障股權交易的順利進行。
（三）稅務部門與工商、證券、銀行等部門進一步密切聯系，加強溝通協作，健全股權轉讓信息共享、交換機制，實現對股權轉讓涉稅行為的動態化管理、精細化管理、鏈條式管理。通過完善股權轉讓信息化管理和轉讓成本扣除鏈條管理，從根本上消除股權交易雙方虛假定價的動機，減少股權計稅價格核定中的主觀因素。
（四）相關政策制訂和解釋時應盡可能地明確和細化，避免模棱兩可產生歧義，防止部分工作人員對自由裁量權的濫用，減少和杜絕其尋租機會。
1 外國企業所得稅時期(1991年7月1日前)
1987年的《財政部稅務總局關于對外商投資企業征收所得稅若干政策業務問題的通知》(財稅外字[1987]033號)第一次對外國投資者股權轉讓所得課征所得稅作出了明確規定。該文件第九條對中外合資經營企業的外國合營者，外資企業的出資者轉讓股權所得的征稅問題規定為，股權轉讓所得是指合營企業的外國合營者、外資企業的出資者轉讓其在企業所有的股權而獲取的超出其出資額部分的轉讓收益，應按規定征收20％預提所得稅。這段時期，我國對涉外企業開征的分別是中外合資經營企業所得稅和外國企業所得稅，預提所得稅屬于外國企業所得稅的范疇。在操作中，股權轉讓所得是轉讓價格與出資額之間的差額。轉讓價格一般理解為收購雙方確定的轉讓價格，出資額一般理解為原始投資金額轉換為等值人民幣的金額。財稅外字[1987]033號文件早在1997年9月8日被財政部宣告廢止。
2 外商投資企業和外國企業所得稅時期(1991年7月1日～2007年12月31日)
1991年7月1日開始實施的《中華人民共和國外商投資企業和外國企業所得稅法》(簡稱“《外稅法》”)對非居民企業股權轉讓課稅的規定包含在有關預提所得稅的條款中。按照《外稅法》規定，外國企業在中國境內未設立機構、場所，而有取得的來源于中國境內的利潤、利息、租金、特許權使用費和其他所得，或者雖設立機構、場所，但上述所得與其機構、場所沒有實際聯系的，都應當繳納20％的所得稅。從法理上講，其中的“其他所得”應該包括外國法人投資者的股權轉讓所得。需要說明的是，2000年的《國務院關于外國企業來源于我國境內的利息等所得減征所得稅問題的通知》(國發[2000]37號)規定，自2000年1月1日起，對在我國境內沒有設立機構、場所的外國企業，其從我國取得的利息、租金、特許權使用費和其他所得，或者雖設有機構、場所，但上述各項所得與其機構、場所沒有實際聯系的，減按10％稅率征收企業所得稅。也就是說，進入2000年度后即使對股權轉讓所得課征所得稅，其適用的預提所得稅稅率也僅為10％。
《國家稅務總局關于外商投資企業合并、分立、股權重組等業務所得稅處理的暫行規定》(國稅發[1997]71號)對股權轉讓收益的課稅重新作了規定，股權轉讓收益或損失是指股權轉讓價減除成本價后的差額。股權轉讓價是指股權轉讓人就轉讓的股權所收取的包括現金、非貨幣資產或者權益等形式的金額，如被持股企業有未分配利潤或稅后提存的各項基金等股東留存收益的，股權轉讓人隨轉讓股權一并轉讓該股東留存收益權的金額(以不超過被持股企業賬面的分屬為股權轉讓人的實有金額為限)，屬于該股權轉讓人的投資收益額，不計為股權轉讓價。股權成本是指股東(投資者)投資人股時向企業實際交付的出資金額，或收購該項股權時向該股權的原轉讓人實際支付的股權轉讓金額。按照71號文規定，轉讓股權方在確定轉讓價格計算股權轉讓收入是可以直接扣除所擁有的被持股企業的未分配利潤及稅后提存的各項基金等股東留存收益。這部分留存收益其實被視作股息紅利所得獲得了免稅權。
隨著我國改革開放的逐步深入，不少外國投資者都在中國境內設立專門從事投資業務的外商投資企業(以下稱“境內投資公司”)及其他形式的公司集團重組，將其或其集團內企業持有的中國境內其他外商投資企業的股權轉讓至境內投資公司，這就出現了是否可以按股權成本價進行轉讓的稅務處理問題。對此類問題，《國家稅務總局關于外商投資企業和外國企業轉讓股權所得稅處理問題的通知》(國稅函發[1997]207號)又做出了重大補充規定，在以合理經營為目的進行的公司集團重組中，外國企業將其持有的中國境內企業股權，或者外商投資企業將其持有的中國境內、境外企業的股權，轉讓給與其有直接擁有或者間接擁有或被同一人擁有100％股權關系的公司，包括轉讓給具有上述股權關系的境內投資公司的，可按股權成本價轉讓，由于不產生股權轉讓收益或損失，不計征企業所得稅。
2008年以后對非居民企業股權轉讓所得課稅概況
自2008年1月1日起施行的《中華人民共和國企業所得稅法》第三條規定，非居民企業在中國境內設立機構、場所的，應當就其所設機構、場所取得的來源于中國境內的所得，以及發生在中國境外但與其所設機構、場所有實際聯系的所得，繳納企業所得稅。非居民企業在中國境內未設立機構、場所的，或者雖設立機構、場所但取得的所得與其所設機構、場所沒有實際聯系的，應當就其來源于中國境內的所得繳納企業所得稅。該法第十九條第(二)項規定，非居民企業取得本法第三條第三款規定的轉讓財產所得，以收入全額減除財產凈值后的余額為應納稅所得額。
與上位法配套的《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第七條規定，企業所得稅法第三條所稱來源于中國境內、境外的所得，按照以下原則確定：……(三)轉讓財產所得，不動產轉讓所得按照不動產所在地確定，動產轉讓所得按照轉讓動產的企業或者機構、場所所在地確定，權益性投資資產轉讓所得按照被投資企業所在地確定；……。該條例第一百零三條同時規定，依照企業所得稅法對非居民企業應當繳納的企業所得稅實行源泉扣繳的，應當依照企業所得稅法第十九條的規定計算應納稅所得額。企業所得稅法第十九條所稱收入全額，是指非居民企業向支付人收取的全部價款和價外費用。
《財政部國家稅務總局關于非居民企業征收企業所得稅有關問題的通知》(財稅[20081130號)再次重申，在對非居民企業取得《中華人民共和國企業所得稅法》第三條第三款規定的所得計算征收企業所得稅時，不得扣除上述條款規定以外的其他稅費支出。
國家稅務總局的《非居民企業所得稅源泉扣繳管理暫行辦法》(國稅發[2009]3號)第三條規定，對非居民企業取得來源于中國境內的股息、紅利等權益性投資收益和利息、租金、特許權使用費所得、轉讓財產所得以及其他所得應當繳納的企業所得稅，實行源泉扣繳，以依照有關法律規定或者合同約定對非居民企業直接負有支付相關款項義務的單位或者個人為扣繳義務人。第五條第二款規定，股權轉讓交易雙方均為非居民企業且在境外交易的，被轉讓股權的境內企業在依法變更稅務登記時，應將股權轉讓合同復印件報送主管稅務機關。第十五條第二款規定，股權轉讓交易雙方為非居民企業且在境外交易的，由取得所得的非居民企業自行或委托人向被轉讓股權的境內企業所在地主管稅務機關申報納稅。被轉讓股權的境內企業應協助稅務機關向非居民企業征繳稅款。
《財政部國家稅務總局關于企業重組業務企業所得稅處理若干問題的通知》(財稅[2009]59號)也對股權收購有關重組業務的課稅作出了規定。該文件第七條規定，企業發生涉及中國境內與境外之間(包括港澳臺地區)的股權和資產收購交易，除應符合財稅[2009]59號第五條規定的條件外，還應同時符合下列條件，才可選擇適用特殊性稅務處理規定：1、非居民企業向其100％直接控股的另一非居民企業轉讓其擁有的居民企業股權，沒有因此造成以后該項股權轉讓所得預提稅負擔變化，且轉讓方非居民企業向主管稅務機關書面承諾在3年(含)內不轉讓其擁有受讓方非居民企業的股權；2、非居民企業向與其具有100％直接控股關系的居民企業轉讓其擁有的另一居民企業股權，3、居民企業以其擁有的資產或股權向其100％直接控股的非居民企業進行投資；4、財政部、國家稅務總局核準的其他情形。這里的1和2都和非居民企業轉讓境內企業股權課稅密切相關。
是否認可將股息所得從轉讓所得中剝離并予以免稅成為焦點
企業所得稅法實施后，明確了對非居民企業轉讓所持有的境內企業股權需要課稅，但是并未明確有關股權轉讓所得計算的具體細節。實際工作中，不少稅務機關是這樣操作的。股權轉讓所得是指股權轉讓價減除股權成本價的差額。股權轉讓價是指，股權轉讓人就轉讓的股權所收取的包括現金、非貨幣資產或者權益等形式的金額，如被持股企業有未分配利潤或稅后提存的各項基金等，股權轉讓人隨股權一并轉讓該股東留存收益權的金額，不得在股權轉讓價中扣除。股權成本價是指，股東(投資者)投資入股時向企業實際交付的出資金額，或購買該項股權時向該股權的原轉讓人實際支會的股權轉讓金額。
舉例來說，2006年7月1日年境外非居民豪斯環球公司在中國境內出資600萬(以人民幣元為單位，下同)設立淮安公司，豪斯環球公司占淮安公司100％股權，2007年12月31日，淮安公司未分配利潤100萬元；2008年12月31日淮安公司未分配利潤300萬元；2006年7月1日至2008年12月31日，淮安公司一直未向股東豪斯環球公司分配利潤，2009年1月2日，豪斯環球公司將淮安公司100％的股權以1200萬元轉讓價轉給境外非居民美亞世界公司，則非居民企業豪斯環球公司股權轉讓所得為股權轉讓價1200－股權成本價600=600(萬元)。由于企業所得稅法實施條例第七十四條已經明確，企業所得稅法第十六條所稱資產的凈值和第十九條所稱財產凈值，是指有關資產、財產的計稅基礎減除已經按照規定扣除的折舊、折耗、攤銷、準備金等后的余額。對于長期股權投資這樣的財產來說，根本不存在已經按照規定扣除的折舊、折耗、攤銷、準備金等扣除項目，因此其凈值就是其初始計稅基礎，即原始投資成本。因此，稅務機關普遍不認可將包含在此股權轉讓所得中的留存收益部分轉讓作為股息所得單獨對待，也就不涉及任何對該部分所得的免稅問題。
另外，依據財稅[2009]59號文第五條和第七條的規定，如果不符合使用特殊性稅務處理的基本條件，稅務機關也不會認可依據原71號文按照成本價轉讓的特殊處理方式。如果實際轉讓價高于成本價就自然會產生股權轉讓所得。如果實際轉讓價低于其成本價，一旦涉及關聯交易，稅務機關可能會對該轉讓價進行核查并要求當事人舉證證明其轉讓價格的合理性，否則可能會導致價格調整或者核定征收。
[關鍵詞] 投資控股架構 單層控股 多層控股 境內控股 境外控股
從不同的角度出發,投資控股架構可以有多種分類。根據當前房地產開發企業普遍存在的各種控股架構,本文將從直接投資者所在地、控股層次二個角度分析各種控股架構的優勢及其所需考慮的問題,協助房地產開發企業管理層了解當前房地產業各種投資控股架構的利弊。以便房地產開發企業(本文指有限責任公司)選擇適合自己的控股架構。
一、按直接投資者所在地劃分
按直接投資者所在地劃分可分為境內控股和境外控股兩種。境內控股是指房地產開發企業及其母公司(控股公司)均在境內。境外控股是指房地產開發企業在境內但其母公司(控股公司)在境外。
第一、境內控股
1.優勢
(1)公司投資設立和撤出的流程和要求較為簡單,無需經過商務部或外經貿部門審批;(2)所采用的會計準則和制度較統一;(3)控股公司收取的股息,無需再繳納企業所得稅;(4)無需涉及外匯、外債等管理問題。
2.需考慮的問題
(1)不便于境外戰略性投資者參與;(2)境外融資方式受限,僅能通過境內機構尋求借款;(3)運營環節中涉及的當地稅費可能較多;(4)境內控股公司對股權轉讓所得需繳納企業所得稅,但可按實際情況進行稅務籌劃。
3.主要商業考慮
(1)便于引入境內戰略性投資者,但境外投資者參與投資需要經過商務部或外貿部門審批;(2)便于境內上市;(3)運營、管理成本可能較低。
4.相關法規規定
內資房地產開發企業設立的審批程序簡單,無需經過外經貿部門審批,亦無需申請外匯登記。
5.財務管理要求
(1)投資控股公司和房地產開發企業可按中國的會計準則編制財務報表,不需采用不同的會計準則;(2)財務核算系統需滿足不同會計制度核算的要求。
6.收回投資
(1)股息分派不涉及企業所得稅;(2)在企業清算或股權轉讓的審批上,內資房地產開發企業的自行清算或股權轉讓無須經當地商務部門或外經貿部門的審批,程序方面較外資企業簡單,時間花費較短;(3)在企業清算的稅務處理方面,企業清算所得=企業的全部資產可變現價值或者交易價格―資產凈值―清算費用―相關稅費;投資方企業從被清算企業分得的剩余資產,其中相當于從被清算企業累計未分配利潤和累計盈余公積中應當分得的部分,應當確認為股息所得(免予繳納企業所得稅);剩余資產減除上述股息所得后的余額,超過或者低于投資成本的部分,應當確認為投資方投資資產轉讓所得或者損失。投資方應分別就投資資產轉讓所得或損失繳納企業所得稅或按照稅法規定在企業所得稅稅前扣除;(4)在控股公司對內資企業股權轉讓的稅務處理方面,企業股權投資轉讓所得應并入企業的應納稅所得,依法繳納企業所得稅;企業股權投資轉讓所得或損失是指企業因收回、轉讓或清算處置股權投資的收入減除股權投資成本后的余額;“產權轉移書據”屬于印花稅納稅憑證,因此,股權轉讓雙方應就股權轉讓合同金額的0.05%繳納印花稅;股權轉讓不用繳納增值稅和營業稅;(5)內資房地產開發企業清算后不涉及外匯監管問題。
第二、境外控股
1.優勢
(1)便于境外股權轉讓及向境外借款;(2)便于利用境外先進管理經驗,提高企業資質;(3)可將稅后利潤分配給境外投資者;(4)運營環節中涉及的當地稅費較少;(5)境外股權轉讓無需境內審批機構的審批且不涉及中國稅務。
2.需考慮的問題
境外控股公司需考慮的是:對外投資的政策及對收取境外股息收入的稅務規定。
境內房地產開發企業需考慮的是:(1)公司投資設立和撤出的流程較為復雜且要求較高;(2)外匯管理部分明令禁止“返程投資”房地產開發企業,在股權轉讓給境內公司時,是否符合《10號令》的規定,需考慮是否屬“返程投資”(3)受到外經貿部門審核、外匯外債登記方面的較多限制;(4)適用的會計準則和制度與境外控股公司可能不同,需適當調整配合;(5)對境外支付款項時,扣繳相關稅負,但可進行稅務籌劃;(6)與戰略投資者合作時,注入到境外控股公司的相關融資資金只能以權益性投資匯入(一般為增資)到房地產開發企業,且需要有較長的審批時間,影響房地產開發企業的資金使用效率。
3.主要商業考慮
(1)便于引入境外戰略性投資者,但境內投資者參與投資可能會形成“返程投資”,具體實施需要考慮是否符合《10號令》的要求;(2)便于境外上市;(3)運營、管理成本較高,需考慮境外控股公司當地的營商環境、可能產生額外的設立和營運成本。
4.相關法規規定
(1)外資房地產開發企業設立程序較內資企業復雜,需外經貿部門審批,在商務部備案。(2)申請設立房地產公司,應先取得土地使用權、房地產建筑物所有權、或已與土地管理部門、土地開發商/房地產建筑物所有人簽訂土地使用權或產權的預約出讓/購買協議;(3)境外投資者通過股權轉讓及其他方式并購境內房地產開發企業,或收購合資企業中方股權的,須妥善安置職工,處理銀行債務、并以自有資金一次性支付全部轉讓金;(4)外資房地產開發企注冊資本金未全部繳付的,未取得《國有土地使用證》的,或開發項目資本金未達到項目投資總額35%的,不得辦理境內、境外貨款,外匯管理部門不予批準該企業的外匯借款結匯;(5)外資房地產開發的中外投資各方,不得以任何形式訂立保證憑證一方固定回報或變相固定回報的條款。
5.財務管理要求
(1)投資控股公司和房地產開發企業因地域不同可能需采用不同的會計準則編制財務報表;(2)財務核算系統需滿足不同會計制度核算的要求。
6.收回投資
(1)股息分派需為境外控股公司代扣繳10%的預提所得稅(具體適用稅率視境外控股公司當地與中國收協議而定);(2)在企業清算或股權轉讓的審批方面,外資企業在境內的自行清算或股權轉讓須經當地商務部門或外經貿部門的審批,程序方面較為復雜,時間花費較長;若將境外控股公司的股權轉讓予中國境內其他公司,商務部或外經貿部門可能將其視為《10號令》所指的規避對于通過設立境外特殊目的公司監管;外資企業境外最終控股公司可考慮在境外轉讓境外直接控股公司,因不涉及中國境內企業的股權轉讓,所以無需境內商務部門或外經貿部門的審批,但可能需考慮境外最終控股公民所在地的相關規定;(3)在企業清算的稅務處理方面,外資房地產開發企業清算的具體計算方式與內資企業相同,但視同股息所得和投資資產讓所得部分按稅收協定的優惠稅率或10%的企業所得稅稅率為境外控股公司代扣繳預提所得稅;(4)在控股公司對外資企業股權轉讓的稅務處理方面,境內股權轉讓的具體稅務處理與內資企業相同;可以考慮通過轉讓其境外越位控股公司的股權,避免涉及中國的各項稅負,但需考慮境外控股公司所在地的稅務影響;(5)在外匯監管方面,清算所得或投資方股權轉讓所得人民幣須經主管外匯管理局批準后,向有關金融機構購匯匯出;企業清算需到主管外匯管理部門注銷外匯登記及外債登記(如有)。
二、按控股架構層次劃分
按控股架構層次劃分可分為單層控股和多層控股。單層控股是指母公司直接對房地產開發企業投資。多層控股是指母公司對直接控股公司投資,直接控股公司再對房地產開發企業投資。
第一、單層控股
1.優勢
(1)投資架構直接、簡單;(2)節省運營成本;(3)運營利潤可直接分配給最終控股公司;(4)以母公司作為房地產集團中心,有利于整合各房地產開發企業的實力,提高集團貸款授信的融資能力,未來亦有機會成為集團的財務中心,從事集團內的融資,有利于房地產開發企業的融資。
2.需考慮的問題
(1)須考慮投資及管理過于集中在一家公司時的商業風險;(2)當境外戰略性投資者對單一項目有投資興趣時,需通過商務部或外經貿部門審核,資金進入到房地產業開發企業所需的時間較長;(3)境內控股公司需取得銀監會的批準,才能從事相關集團內企業間資金拆借的經營行為。
第二、多層控股
1.優勢
(1)可以相對分散單一控股公司的風險;(2)房地產開發企業之間互相受商業、法律等的牽連較少;(3)當直接控股地產開發企業,得有利吸引境外戰略性投資者。
2.需考慮的問題
(1)投資架構相對復雜,集團運營成本相對較大;(2)可能因直接控股公司本身的虧損而影響地產開發企業的利潤向母公司分派。
三、境、內外控股架構結合控股架構層次分析
1.境內控股且單層控股
(1)以內資控股公司作為直接投資者,設立房地產開發企業的單層控股模式,相關的商業考慮、相關法規要求、設立流程、運營成本、稅務成本及收回投資等具體分析請參見上文關于境內控股的部分;(2) 由于其控股公司在境內,便于集團在境內上市以及吸引境內的戰略性投資者對于集團整體或單一項目進行投資;(3)可以考慮控股公司擔當集團內部的融資中心,從事集團企業間的資金拆借,但需取得銀監會的批準。
2.境內控股且多層控股
母公司及直接控股公司均在境內,房地產開發企業為內資企業:(1)相關的商業考慮、相關法規要求、設立流程、運營成本、稅務成本及收回投資等具體分析請參見上文關于境內控股的部分;(2)房地產開展企業的利潤將愛到兩層提取法定公積金的影響,更多的利潤被留存在中國境內。
母公司在境外,直接控股公司的境內,房地產開發企業為內資企業:①相關的商業考慮、相關法律要求、設立流程、運營成本、稅務成本及收回投資等具體分析請參見上文于境內控股的部分,另外需考慮直接控股公司的再投資需要符合《6號令》的相關規定;②若境內控股公司不是房地產發企業可以借外債,但境內控股公司不得擅自更改外債用途;③房地產開發企業的利潤將受到兩層提取法定公積金的影響,更多的利潤被留存在中國境內。
3.境外控股且單層控股
(1)以外資控股公司作為直接投資者,設立房地產開發企業的單層控股模式,相關的商業考慮、相關法規要求、設立流程、運營成本、稅務成本及收回投資等具體分析請參見上文關于境外控股的部分;(2)由于其控股公司在境外,便于集團在境外上市以及吸引境外投資者整個集團進行投資;(3)若境外的戰略性投資者僅對集團單一項目有投資興趣,則涉及較復雜的操作的流程;(4)控股公司由于在境外,將無法擔當集團內部的融資中心,從事集團內企業間的資金拆借;(5)房地產開發企業的利潤分配給母公司時需繳納預提所得稅。
4.境外控股且多層控股
母公司及直接控股公司均在境外,房地產開發企業為外資企業:(1)以外資控股人司作為直接投資者,設立房地產開發企業的單層控股模式,相關的商業考慮、法規要求、設立流程、運營成本,稅務成本及收回投資等具體分析請參見上文于境外控股的部分;(2)便于集團在境外上市;(3)便于境外的戰略性投資者對于集團整體或者單一項目進行投資;(4)房地產開發企業的利潤將受到一層提取法定積金的影響。
參考文獻:
[1]商務部等六部委:《關于外國投資者并購境內企業的規定》. [2006]第10號令
[2]商務部、國家外匯管理局:《關于進一步加強、規范外商直接投資房地產業審批和監管的通知 》:商資函[2007]50號
[3]商務部:《關于做好外商投資房地產業備案工作的通知》.商資函[2008]23號
[4]國家外匯管理局綜合司:《關于下發第一批通過商務部備案的外商投資房地產項目名單的通知》.匯綜發[2007]130號
摘要：本文在闡述PPP模式基本概念的基礎上，介紹了南京地鐵一號線南延線PPP項目的特性及適用性，并詳細分析了南京地鐵PPP模式下的項目管理和項目轉讓模式，以期對地鐵行業PPP項目管理工作提供借鑒。
關鍵詞 ：南京地鐵；一號線南延線；PPP模式；項目管理；項目轉讓
一、PPP 模式
PPP (Public- Private- Partnerships) 模式，即公共部門與民營企業合作模式，是指政府、營利性企業和非營利性企業基于某些公用事業項目而形成的相互合作關系的形式。在該模式中，政府并不是把項目的責任全部轉移給私人企業，而是合作各方共同承擔責任和融資風險，使得公共部門的成本和風險大為降低。
PPP模式的最大優勢就是風險分擔、利益共享，充分利用債務性融資成本相對較低、股權性融資效率相對較高的特點，實現政府和民營資本的雙贏。
二、南京地鐵PPP 項目的特性及適用性
南京地鐵一號線南延線項目建設正是基于PPP模式理論基礎，結合南京地鐵實際狀況，創新發展思路，經南京市地下鐵道工程建設指揮部和南京地下鐵道有限公司報請市政府批準，采用三年建設、十年回購的PPP模式投資建設。
南京地鐵一號線南延線工程PPP項目同時具有“施工二次招標型”、“直接施工型”兩種運作模式。其中，暫定價項目相當于“施工二次招標型”；閉口價部分相當于“直接施工型”。
“PPP項目投資建設合同”暫定價部分，由項目公司、南京地下鐵道有限公司聯合對外公開招標，確定設備供貨商或安裝承包商。設備供貨商或安裝承包商確定后，由項目公司負責組織管理，協調各設備供貨商或安裝承包商之間的安裝施工關系，安排施工進度，檢查安全生產、施工進度等情況，確保按期優質完成，及時交付該PPP項目。
“PPP 項目投資建設合同”閉口價部分，根據合同約定由中鐵電氣化局集團有限公司資質所覆蓋的部分均由本集團內部承包，充分發揮集團公司一體化運作的優勢。為此項目成立“中鐵電氣化局集團有限公司南京地鐵一號線南延線總承包項目部”，主要負責設備材料招標采購、施工總承包管理等工作。
本項目建成后交付南京地鐵公司統一管理。項目試運營開始之日起，即進入回購階段，辦理相關回購手續，回購期為十年，建設回購模式如圖1。
圖1：南京地鐵一號線南延線PPP 項目建設回購模式圖
三、南京地鐵PPP 模式下的項目管理
1.投資背景
2007年2月，南京地鐵集團有限公司（原南京地下鐵道有限責任公司）發出公開招標文件，南京地鐵一號線南延線采用PPP模式通過公開招標的方式確定中標人，由中標人在南京投資成立項目公司，項目公司負責PPP項目的融資、投資和建設。PPP方以總承包的方式組織施工，工程竣工、驗收合格后，招標人按照規定的時間向PPP方收購項目公司股權，并支付股權轉讓金。2007年4月，經評標委員會評審、報南京地鐵招標委員會確認，由中鐵電氣化局集團有限公司中標。雙方簽訂《南京地鐵一號線南延線工程PPP項目投資建設合同》。
“PPP項目投資建設合同”價款為建設費用與建設期融資費用的總和。1）合同建設費用為閉口價部分（含重大變更調整）金額、公開招標確定的暫定價項目金額（含變更金額）、暫定價金額4.5%的總包管理費三項總和；2）建設期融資費用結算辦法為：建設期融資費用報價與建設期實際融資費用相比較，超出建設期實際融資費用10％以內的部分不調整建設期融資費用，按照合同中約定的建設期融資費用支付；超出建設期實際融資費用10％以外的部分按實進行扣減，相應調整建設期融資費用。
建設期實際融資費用＝建設期銀行貸款實際融資費＋建設期資本金部分實際融資費；建設期銀行貸款實際融資費＝Σ到帳銀行貸款金額×到帳日與建設期結束日之間相隔的月數×報價費率折算的月利率；建設期資本金部分實際融資費＝Σ到帳資本金金額×[（1＋報價費率折算的月利率）到帳日與建設期結束日之間相隔的月數－1]。
項目建設完成后，由南京地鐵集團有限公司采用股權收購的方式收購項目公司，并按十年分次（每年10%）向PPP方中鐵電氣化局集團有限公司支付股權轉讓金及其相應的融資費用。股權轉讓金支付完畢，合同執行結束。
2.融資方式和資本結構
一般來說，PPP 項目投資額較高，不可能完全靠PPP方自有資金解決，依靠外部融資，目前主要渠道就是銀行貸款。PPP建設模式下的融資風險主要表現在三個方面，一是能否如期足額取得貸款，二是貸款利率是否穩定，三是貸款到期能否按時足額歸還。PPP項目投資建設合同是整個PPP模式賴以運作的基礎，在簽訂PPP項目投資建設合同前，征求貸款銀行對合同中有關融資條款方面的意見（比如，合同規定是否允許投資公司將合同項下權利轉讓給貸款人、合同期限、投資公司對項目管理自主權及限制條款等），能夠有效降低融資風險。選擇合理的融資模式也有利于規避融資風險。PPP項目建設期采用無追索權的融資模式、回購期采用有追索權的融資模式，規范借貸雙方的權利、義務和風險承擔情況。
PPP融資模式的當事人包括融資人、出資人、擔保人。融資人是指為開發、建設和經營某項工程而專門成立的經濟實體，如項目公司。出資人是指為該項目提供直接或間接融資的政府、企業、個人或銀團組織等。擔保人是指為項目融資人提供融資擔保的組織或個人，也可以是政府。
南京地鐵一號線南延線PPP項目是由南京地鐵集團有限公司作為政府授權的公司，與中鐵電氣化局集團有限公司為代表的民營機構合作，以南京中鐵電化投資管理有限公司為項目公司而組成的PPP建設模式的項目。融資主體為項目公司，本PPP模式項目融資貸款是隸屬于固定資產貸款下的一種特別限于以項目受益為主要貸款償還來源的貸款品種，項目融資的總金額約17.8億元。根據《PPP投資建設合同》的規定，南京地鐵一號線南延線PPP項目的資本金占項目總投資的35%，債務資金占項目總投資的65%；項目的資本金由項目公司股東以自有資金的形式出資，作為項目公司注冊資本金管理使用。項目的債務資金由項目公司為主體向商業銀行申請長期固定資產貸款籌集，不再采用其他方式。按照“PPP項目投資建設合同”及公司章程規定，公司的注冊資本50000萬元，占項目總投資的35%，由公司股東分期在2年內以貨幣形式繳足；其余項目建設資金由項目公司作為融資主體向商業銀行申請固定資產長期貸款解決。
根據集團公司的整體安排和要求，項目公司向商業銀行申請貸款的主要原則為：(1)建設期內，項目公司股東不對該項貸款提供相關擔保；項目建成回購完成后，項目貸款由公司股東承擔或提供連帶責任擔保；(2)融資費率在中國人民銀行規定的5年期以上貸款基準利率的基礎上下浮5%以上。項目公司在與銀行洽談貸款事項時，充分發揮利用“中國中鐵”品牌優勢和城市公共交通中地鐵項目優勢，克服項目公司的“新公司”（無信譽記錄）和“項目性”（無持續經營能力）在銀行貸款審批中的弱點，努力降低項目融資成本。項目進入回購期后，項目公司銀行貸款的主體可變更為南京地鐵集團有限公司，并由中鐵電氣化局集團有限公司提供擔保。若主體不能變更為南京地鐵集團有限公司，則由中鐵電氣化局集團有限公司承擔。
3.財務管理
PPP 建設模式下的財務控制體現在投標及合同簽訂階段的事前財務控制、工程實施過程的事中財務控制、工程竣工后的事后財務控制。PPP建設模式下的財務控制除做好一般施工活動的財務控制外，財務控制的事前、事中、事后控制重點為：事前財務控制將重點放在做好項目前期決策支持和融資準備工作上。積極參與項目可行性分析，對項目進行風險評估，考察、鑒定項目業主的回購能力，測算項目的融資成本及總收益，選擇資本融資方式，與銀行進行融資意向洽談，努力取得項目所需的一切財務支持。事中財務控制將重點主要放在融資方面的控制上，我們根據工程規模、工期安排、工程進度等對資金使用量的要求，靈活、合理安排工程建設資金，監控建設資金流向，適時申請銀行放貸，充分降低融資成本。事后財務控制主要是：在工程回購條件成熟的第一時間，立即聯系業主收取回購資金，充分保證貸款資金的歸還，防止了不良銀行信用的產生，并隨時注意業主未能按時足額支付回購款，易造成的建設期外利息增加及違約損失的索賠。
四、南京地鐵PPP 模式下的項目轉讓
1.轉讓前提條件
PPP 項目成功的關鍵環節除了“建設”以外，另外一個關鍵環節就是“ 移交”。投資建設項目轉讓的前提條件首要是：工程已按投資建設合同約定實施完畢，并通過業主組織的竣工驗收，竣工文件資料已按照國家、省市檔案管理的有關規定編制并移交，部分項目還要求具備一定期間的試運營。除首要條件外，往往還要增加諸如股權、資產、債務等方面的附加條件。南京地鐵一號線南延線PPP項目轉讓的前提條件如下：
(1)項目已按照《南京地鐵一號線南延線PPP項目投資建設合同》的約定實施完畢，并通過業主組織的竣工驗收，竣工文件資料齊全完備。按照國家、江蘇省和南京市檔案管理的有關規定編制竣工文件資料(含竣工圖)，并通過業主檔案管理部門和工程質量監督管理部門組織專門驗收。項目試運營期一年。
(2)PPP方以及同PPP方共同設立項目公司的出資人有效擁有項目公司的全部注冊資本，并對所轉讓之股權擁有有效且無瑕疵的所有權，在所轉讓之股權上未設置任何權利障礙，也不存在對所轉讓之股權造成影響的任何權利障礙，并且不存在賦予或設置上述權利障礙的協議或承諾。
(3)向業主提供符合中華人民共和國企業會計制度要求的財務報表，并且該財務報表準確地說明了項目公司的資產，真實和完整地體現了項目公司于該等財務報表編制之日的資產、負債和財務狀況的各個方面，以及項目公司在該等財務報表所涵蓋期間內的利潤或損失的各個方面。除財務報表中記錄的負債之外，項目公司均無任何負債（不論是預計負債、絕對賠償責任、或有負債、未償負債或其他負債，不論是已到期或將到期，也不論該等負債于何時被主張）。
(4)到期應付的所有稅款均已及時并全額繳納，未欠付任何稅賦。就該等稅賦而言，不存在與之有關的任何懸而未決的審計、權利主張、訴訟、訴訟程序或調查，項目公司未收到任何稅務部門有意進行審計或調查的通知，也未與任何稅務部門訂立將會在股權轉讓后產生影響的任何協議或安排。
(5)項目公司對PPP工程所形成的所有資產擁有無瑕疵的、有效的且可轉讓的所有權，并且該等資產均不受制于任何權利障礙。
(6)PPP 方以及同PPP 方共同設立項目公司的出資人具有行動一致性，全體出資人一次性將項目公司的股份全部轉讓予業主。
2.轉讓模式
選擇項目移交的模式時，主要考慮以下三個因素：(1)移交手續簡便、時間短；(2)移交成本低、稅費少；(3)移交合法合規。實踐中主要有代建制資產整體轉讓模式和項目公司股權轉讓模式。南京地鐵一號線南延線PPP項目轉讓模式采用的是第二種轉讓模式。
項目公司股權轉讓模式是政府或者政府授權機構通過購買項目公司全部股權的方式成為項目資產物權的控制人，而項目投資人通過股權轉讓的溢價獲得投資收益的模式。
股東出資轉讓協議書樣本
出資轉讓方(甲方)：
出資受讓方(乙方)：
甲方及其他股東于 年 月 日共同出資設立公司。設立時，甲方出資為人民幣 元。現甲、乙雙方經共同協商根據公司章程及我國公司法的規定，就甲方出讓其出資 萬元給乙方一事達成下列協議，供雙方遵守。
一、根據公司法及公司章程第十二條規定， 公司股東決議同意甲乙方出資轉讓(見公司股東決議);
二、甲方在 公司的出資 萬元依法轉讓給乙方，乙方同意接受甲方 萬元出資的轉讓;
三、乙方在協議訂立之日起 日內支付甲方轉讓金人民幣 元;
四、甲、乙雙方出資的變動不影響 公司注冊資金的變動;
五、甲、乙雙方負責協助公司辦理股東名冊上的股東名稱變更手續，以及依照公司法規定，提請股東修改公司章程的表決決議(變更股東名稱內容)以及協助公司辦理注冊變更登記手續(自股東變動之日起30日內);
六、自辦理工商股東變更登記之后起，甲方與 公司不存在任何利害關系，變更登記前的權利義務關系由乙方承受;
七、本協議壹式肆份， 公司留貳份，甲、乙雙方留壹份。
本協議經簽字后生效
甲方： 乙方：
年 月 日
股權轉讓協議的八個陷阱
股權轉讓協議的八個陷阱分別包括簽訂合同的主體、股東會或其他股東的決議或意見、前置審批的關注、明晰股權機構等。公司在訂立股權轉讓協議時，應當遵守《公司法》和《合同法》的規定。如果公司章程對股東轉讓股權有特別限制和要求的，股東訂立股權轉讓協議時，也不得違反公司章程的規定。
一、簽訂合同的主體
在股權轉讓中，出讓股權的主體應當是公司的股東，受讓方可以是原公司的股東，也可以是股東外的第三人。在實踐中，一些公司股東是以公司名義簽訂的股權轉讓合同，這會造成簽約主體的混淆。另外，如果受讓方是公司，要考慮是否需要經過股東會決議通過;如果是自然人，則要審查其是否已注冊過一人有限責任公司。
二、股東會或其他股東的決議或意見
股東在對外轉讓股權前要征求其他股東意見，其他股東在同等條件下，放棄優先購買權時，才能向股東外第三人轉讓。同時，還需注意其它法定前置程序的履行，否則會出現無效的法律后果。另外，無論是開股東會決議還是單個股東的意見，均要形成書面材料，以避免其他股東事后反悔，導致糾紛產生。
三、對前置審批程序的關注
一些股權轉讓合同還要涉及到主管部門的批準，如國有股權、或外資企業股權轉讓等。
四、明晰股權結構
受讓方應當通過審閱轉讓股權的股東所在公司的公司章程、營業執照、稅務登記證、董事會決議、股東會決議等必要的文件，對轉讓股權的股東所在公司的股權結構作詳盡了解。
五、受讓人應認真分析受讓股權所在公司的經營狀況及財務狀況
1、考察企業生產經營情況：
a、企業的生產經營活動是否正常;b、核實企業的供貨合同或訂單。
2、分析企業財務狀況：要求企業提供近兩年的審計報告及近期財務報表，核實企業的資產規模、負債情況;核實企業所有者權益是如何形成的;判斷企業的盈利能力、償債能力;
3、企業的納稅情況調查。
六、受讓人應盡量了解所受讓股權的相關信息，以確定是否存在瑕疵
1、應注意所受讓的股權是否存在出資不實的瑕疵，即非貨幣財產的實際價額顯著低于認繳出資額。
2、應注意所受讓的股權是否存在出資不到位(違約)的瑕疵，即股東出資不按時、足額繳納。
3、應注意所受讓的股權是否存在股權出質的情形。
七、股權轉讓協議應要求合同相對方作出一定的承諾與保證
1、受讓方應要求出讓方做出如下承諾與保證：
(1)保證所與本次轉讓股權有關的活動中所提及的文件完整、真實、且合法有效;
(2)保證其轉讓的股權完整，未設定任何擔保、抵押及其他第三方權益;
(3)保證其主體資格合法，有出讓股權的權利能力與行為能力;
(4)如股權轉讓合同中涉及土地使用權問題，出讓方應當保證所擁有的土地使用權及房屋所有權均系經合法方式取得，并合法擁有，不存在拖欠土地使用出讓金等稅費問題，且可以被依法自由轉讓;
(5)出讓方應向受讓方保證除已列舉的債務外，無任何其他負債，并就債務承擔問題與受讓方達成相關協議;
(6)保證因涉及股權交割日前的事實而產生的訴訟或仲裁由出讓方承擔。
2、出讓方應當要求受讓方作出如下承諾與保證：
(1)保證其主體資格合法，能獨立承擔受讓股權所產生的合同義務或法律責任;
(2)保證按合同約定支付轉讓價款。
[基本案例]A公司是1996年在北京市工商行政管理局登記注冊成立的外商獨資經營房地產開發企業，現主要開發“象牙塔”項目，“象牙塔”可銷售總面積57736.10平方米，其中底商面積13812.41平方米，截至2008年12月31日，A公司賬面“象牙塔”價值為4.67億元，專家估計項目竣工后底商收入(市值)2.90億元。
[解析]1，A公司以底商出資，成立新公司，然后轉讓持有的新公司股權。
依據財稅[2002]191號關于股權轉讓有關營業稅問題的通知規定：以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅；對股權轉讓不征收營業稅。所以，A公司采取以底商投資成立一個新公司，不繳納營業稅，將來再轉讓新公司股權，也不繳納營業稅。
依據財稅字[1995]48號《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》規定：對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地(房地產)作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。財稅[2006]21號《關于土地增值稅若干問題的通知》規定：對于以土地(房地產)作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]48號)第一條暫免征收土地增值稅的規定。因A公司為房地產公司，A公司采取以底商投資成立一個新公司，應繳納土地增值稅。
依據《契稅暫行條例細則》規定：以土地、房屋權屬作價投資、入股的，視同土地使用權轉讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅。財稅[2008]175號《關于企業改制重組若干契稅政策的通知》規定：在股權轉讓中，單位、個人承受企業股權，企業土地、房屋權屬不發生轉移，不征收契稅(注：本規定從2003年以來一直執行)。所以，A公司采取以底商投資成立一個新公司，應繳納契稅，在股權轉讓時就不用再繳納契稅了。
可見，本方案避免了營業稅。
2，A公司“象牙塔”項目其他房產銷售完畢后，由新成立公司或第三方公司對A公司吸收合并，A公司存續。
依據財稅[2009]59號《關于企業重組業務企業所得稅處理若干問題的通知》，吸收合并時，A公司可享有特別稅務處理規定，企業所得稅負將減少。
財稅[1995]48號《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》：在企業兼并中，對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的，暫免征收土地增值稅。
吸收合并一個公司和一個公司被吸收合并實質為產權整體轉讓行為。按國稅函[2002]165號《關于轉讓企業產權不征收營業稅的問題的批復》規定：轉讓企業全部產權是整體轉讓企業資產、債權、債務及勞動力的行為，其轉讓價格不僅僅是由資產價值決定的，與企業銷售不動產，轉讓無形資產的行為完全不同。因此，轉讓企業產權的行為不屬于營業稅征收范圍，不應征收營業稅。A公司吸收合并不屬于營業稅征收范圍。
國稅函[2002]420號《關于轉讓企業全部產權不征收增值稅問題的通知》規定：轉讓企業全部產權是整體轉讓企業資產、債權、債務及勞動力的行為，因此，轉讓企業全部產權涉及的應稅貨物的轉讓，不屬于增值稅的征稅范圍，不征收增值稅。按上述分析，A公司吸收合并不屬于增值稅征收范圍。
財稅[2008]175號規定：兩個或兩個以上的企業，依據法律規定、合同約定，合并改建為一個企業，且原投資主體存續的，對其合并后的企業承受原合并各方的土地、房屋權屬，免征契稅。A公司吸收合并可以免征契稅。
財稅[2003]183號規定：以合并或分立方式成立的新企業，其新啟用的資金賬簿記載的資金，凡原已貼花的部分可不再貼花，未貼花的部分和以后新增加的資金按規定貼花。
可見，相對于第1種籌劃方法，吸收合并可以享受更多稅務優惠。
