發(fā)布時間：2023-07-13 16:42:59
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的資產(chǎn)的計(jì)價(jià)方式樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn) 公允價(jià)值 轉(zhuǎn)換 處置
2006年2月15日財(cái)政部頒布了新企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則，根據(jù)新準(zhǔn)則，投資性房地產(chǎn)是一種特殊資產(chǎn)，指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，主要包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。其不同于一般意義上的存貨、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等。
根據(jù)準(zhǔn)則的規(guī)定，采用成本計(jì)量模式的投資性房地產(chǎn)與其他資產(chǎn)（自用房地產(chǎn)或存貨）的轉(zhuǎn)換，其會計(jì)處理比較簡單，僅是對應(yīng)科目的結(jié)轉(zhuǎn)。但是在投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的情況下，相應(yīng)的轉(zhuǎn)換會涉及當(dāng)期損益或資本公積的變動，筆者對其中的處理存在異議。同時，對于其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，而后又轉(zhuǎn)為自用的，在企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則及其講解中均未予以明確規(guī)定。
相關(guān)規(guī)定及存在問題
（一）公允價(jià)值計(jì)量模式的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)
投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則第十五條規(guī)定，“采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益”。
即轉(zhuǎn)換當(dāng)日，以轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)或存貨的入賬價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益，借記“固定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)”、“開發(fā)產(chǎn)品”等，貸記“投資性房地產(chǎn)”，同時差額借記或貸記“公允價(jià)值變動損益”。
筆者認(rèn)為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值之差計(jì)入當(dāng)期收益，而這一部分收益是沒有實(shí)現(xiàn)的，確認(rèn)未實(shí)現(xiàn)收益導(dǎo)致利潤虛增，違背了謹(jǐn)慎性原則。此外，公允價(jià)值不同于歷史成本，其確定需要根據(jù)活躍易市場并依賴于人們的主觀經(jīng)驗(yàn)來判斷其近似價(jià)值，或通過第三方評估確定，這就加大了人為因素在估值中的影響。企業(yè)極有可能利用房地產(chǎn)準(zhǔn)則的規(guī)定，通過投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，影響公允價(jià)值變動損益，進(jìn)而操縱利潤。
（二）其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)
企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第3號—投資性房地產(chǎn)規(guī)定，將自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資房地產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià)。轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入所有者權(quán)益，即資本公積—其他資本公積。
即企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，按該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值，借記“投資性房地產(chǎn)（成本）”科目，原已計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備的，借記“存貨跌價(jià)準(zhǔn)備”科目；按其賬面余額，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目。同時，轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的，按其差額，借記“公允價(jià)值變動損益”科目；轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的，按其差額，貸記“資本公積（其他資本公積）”科目。
企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)土地使用權(quán)或建筑物在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值，借記“投資性房地產(chǎn)（成本）”科目；按已計(jì)提的累計(jì)攤銷或累計(jì)折舊，借記“累計(jì)攤銷”或“累計(jì)折舊”科目；原已計(jì)提減值準(zhǔn)備的，借記“無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”、“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目；按其賬面余額，貸記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”科目。同時，轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的，按其差額，借記“公允價(jià)值變動損益”科目；轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的，按其差額，貸記“資本公積—其他資本公積”科目。
以上會計(jì)處理體現(xiàn)了謹(jǐn)慎性原則，不高估資產(chǎn)或者收益，亦不低估負(fù)債或者費(fèi)用。但是對于其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，而后又轉(zhuǎn)為其他資產(chǎn)的會計(jì)處理，在企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則及其講解中均未明確規(guī)定。
例1：甲企業(yè)將自用的辦公樓整體出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為2010年1月31日。2010年1月31日，該棟辦公樓的賬面余額為50000萬元，已計(jì)提折舊500萬元，公允價(jià)值為55000萬元。甲企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量模式核算投資性房地產(chǎn)。2010年12月25日，甲企業(yè)將公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)停止出租，轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)，當(dāng)日的公允價(jià)值為60000萬元。
對于此例，甲企業(yè)于2010年1月31日，確認(rèn)投資性房地產(chǎn)55000萬，其他資本公積5500萬。2010年12月25日，甲企業(yè)確認(rèn)固定資產(chǎn)60000萬，公允價(jià)值變動損益5000萬。但是2010年1月31日轉(zhuǎn)換時的其他資本公積仍然存在余額5500萬，按照準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定資本公積應(yīng)于該投資性房地產(chǎn)處置時予以結(jié)轉(zhuǎn)，由于該投資性房地產(chǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)進(jìn)行核算，以后不會再有處置的可能，因此，該項(xiàng)資本公積將始終存在于所有者權(quán)益中。
（三）公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的處置
投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益。若存在原轉(zhuǎn)換日計(jì)入資本公積的金額，也一并結(jié)轉(zhuǎn)。
即按實(shí)際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目；按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的賬面余額，借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目；按其成本，貸記“投資性房地產(chǎn)—成本”科目；按其累計(jì)公允價(jià)值變動，貸記或借記“投資性房地產(chǎn)—公允價(jià)值變動”科目。同時將投資性房地產(chǎn)累計(jì)公允價(jià)值變動結(jié)轉(zhuǎn)到其他業(yè)務(wù)成本。若存在原轉(zhuǎn)換日計(jì)入資本公積的金額也予以結(jié)轉(zhuǎn)，借記“資本公積—其他資本公積”，貸記“其他業(yè)務(wù)成本”。
準(zhǔn)則對于其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的規(guī)定充分體現(xiàn)了謹(jǐn)慎性原則的應(yīng)用，但是在投資性房地產(chǎn)處置時，將原來計(jì)入其他資本公積的部分又轉(zhuǎn)入損益，仍然影響了當(dāng)期的損益，可能對報(bào)表使用者產(chǎn)生誤導(dǎo)。
建議及思考
（一）公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)的處理
目前大部分以公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的上市公司采用專業(yè)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)出具的評估價(jià)格來確定其公允價(jià)值，而另外一部分公允價(jià)值的確定則來源于投資性房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司所獲得的市場調(diào)查報(bào)告，這就加大了人為因素在估值中的影響。同時在房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫的大環(huán)境下，將公允價(jià)值計(jì)量模式的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)時，轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值往往高于賬面價(jià)值，造成企業(yè)增加資產(chǎn)的同時，企業(yè)凈利潤將會大幅提高。
因此，筆者建議公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)應(yīng)基于謹(jǐn)慎的處理原則，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為其他資產(chǎn)時，轉(zhuǎn)換當(dāng)日公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的差額不計(jì)入當(dāng)期損益，而計(jì)入所有者權(quán)益項(xiàng)目（資本公積—其他資本公積）。轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的差額則計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動損益）。同時，在轉(zhuǎn)換日將資本公積—其他資本公積轉(zhuǎn)入未分配利潤，這樣既未增加當(dāng)期損益，也避免了部分想借助投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換而調(diào)節(jié)利潤的企業(yè)的投機(jī)行為。
例2：2010年10月15日，甲企業(yè)因租賃期滿，將出租的寫字樓收回，準(zhǔn)備作為辦公樓用于本企業(yè)的行政管理。2010年11月1日，該寫字樓正式開始自用，相應(yīng)由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，當(dāng)日的公允價(jià)值為5000萬元。該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價(jià)值模式計(jì)量，原賬面價(jià)值為4800萬元，其中，成本為4500萬元，公允價(jià)值變動為增值300萬元。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：
借：固定資產(chǎn) 50 000 000
貸：投資性房地產(chǎn)-成本 45 000 000
-公允價(jià)值變動 3 000 000
資本公積-其他資本公積 2 000 000
同時結(jié)轉(zhuǎn)其他資本公積：
借：資本公積-其他資本公積 2 000 000
貸：利潤分配-未分配利潤 2 000 000
假設(shè)轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值為4600萬元，則賬務(wù)處理為：
借：固定資產(chǎn) 46 000 000
公允價(jià)值變動損益 2 000 000
貸：投資性房地產(chǎn)-成本 45 000 000
-公允價(jià)值變動 3 000 000
（二）其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的處理
當(dāng)自用的土地使用權(quán)或建筑物、自行開發(fā)的產(chǎn)品存貨停止自用或銷售，用于對外出租轉(zhuǎn)作公允價(jià)值模式計(jì)量下投資性房地產(chǎn)時，準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定充分體現(xiàn)了謹(jǐn)慎性原則。但是，對于其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，而后又轉(zhuǎn)為其他資產(chǎn)的情況，在采用公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)又轉(zhuǎn)為其他資產(chǎn)時，原有的其他資本公積余額應(yīng)該一并轉(zhuǎn)入未分配利潤，這樣處理既沒有影響當(dāng)期的損益，又調(diào)整了其對以前利潤的影響，符合會計(jì)核算的原則。見例1，甲企業(yè)于2010年1月31日的賬務(wù)處理為：
借：投資性房地產(chǎn)-成本 550 000 000
累計(jì)折舊 5 000 000
貸：固定資產(chǎn) 500 000 000
資本公積-其他資本公積 55 000 000
2010年12月25日甲企業(yè)的賬務(wù)處理為：
借：固定資產(chǎn) 600 000 000
貸：投資性房地產(chǎn)-成本 550 000 000
資本公積-其他資本公積 50 000 000
同時，結(jié)轉(zhuǎn)其他資本公積：
借：資本公積-其他資本公積 105 000 000
貸：利潤分配-未分配利潤 105 000 000
這樣，由于轉(zhuǎn)換造成的資產(chǎn)增值既沒有影響當(dāng)期的損益，又增加了所有者權(quán)益，充分體現(xiàn)了謹(jǐn)慎性原則的運(yùn)用。
（三）公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)處置時資本公積的處理
在公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行處置時，原來因轉(zhuǎn)換計(jì)入資本公積的部分轉(zhuǎn)入當(dāng)期的其他業(yè)務(wù)成本，其實(shí)質(zhì)仍是增加了企業(yè)利潤。這樣處理，與轉(zhuǎn)換日直接增加“公允價(jià)值變動損益”實(shí)質(zhì)上是相同的結(jié)果，對于企業(yè)而言最終都增加了利潤。因此，準(zhǔn)則的規(guī)定與轉(zhuǎn)換時所體現(xiàn)出來的謹(jǐn)慎性原則相悖，所以筆者建議，可以將這部分資本公積轉(zhuǎn)入未分配利潤，而累計(jì)的公允價(jià)值變動損益也結(jié)轉(zhuǎn)到其他業(yè)務(wù)成本。如此處理，與資產(chǎn)評估增值的處理一致，與國際會計(jì)準(zhǔn)則的處理也一致。
例3：2011年3月，甲企業(yè)收回租賃期滿的投資性房地產(chǎn)，并以65000萬元出售，出售款項(xiàng)已收訖。假設(shè)甲企業(yè)采用公允價(jià)值模式計(jì)量，原賬面價(jià)值為58000萬元，其中，成本為55000萬元，公允價(jià)值變動為增值3000萬元，該投資性房地產(chǎn)是由固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換而來，轉(zhuǎn)換時存在其他資本公積5500萬，不考慮相關(guān)稅費(fèi)。2011年3月甲企業(yè)的賬務(wù)處理：
借：銀行存款 650 000 000
貸：其他業(yè)務(wù)收入 650 000 000
借：其他業(yè)務(wù)成本 580 000 000
貸：投資性房地產(chǎn)-成本 550 000 000
-公允價(jià)值變動 30 000 000
借：公允價(jià)值變動損益 30 000 000
貸：其他業(yè)務(wù)成本 30 000 000
借：資本公積-其他資本公積 55 000 000
貸：利潤分配-未分配利潤 55 000 000
綜上所述，公允價(jià)值計(jì)量模式下投資性房地產(chǎn)與其他資產(chǎn)，轉(zhuǎn)換當(dāng)日公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的差額不計(jì)入當(dāng)期損益，而計(jì)入所有者權(quán)益項(xiàng)目（資本公積——其他資本公積）。轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的差額則計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動損益）。對于其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，而后又轉(zhuǎn)為其他資產(chǎn)的情況，在采用公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)又轉(zhuǎn)為其他資產(chǎn)時，原有的其他資本公積余額應(yīng)該一并轉(zhuǎn)入未分配利潤。同時，在處置公允價(jià)值模式的投資性房地產(chǎn)時，原來因轉(zhuǎn)換計(jì)入資本公積的部分亦轉(zhuǎn)入未分配利潤，這樣就不會影響企業(yè)的當(dāng)期損益。
參考文獻(xiàn)：
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3.貝淑艷.論投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的處理方式[J].時代經(jīng)貿(mào)，2012，1
［關(guān)鍵詞］公允價(jià)值計(jì)量模式 投資性房地產(chǎn) 影響
公允價(jià)值模式計(jì)量的采用可以與國際會計(jì)準(zhǔn)則基本接軌，方便投資者橫向?qū)Ρ葒鴥?nèi)、國外企業(yè)的價(jià)值。同時，公允價(jià)值的運(yùn)用能使企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營業(yè)績等信息得到更加公允的反應(yīng)，能有效地增強(qiáng)會計(jì)信息的相關(guān)性和信息質(zhì)量，有利于公司股票在證券市場上獲得更加公允的定價(jià)。
一、公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的運(yùn)用
有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，并同時滿足下列條件：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易；企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)時，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。
采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià)，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入所有者權(quán)益。
二、以公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)對企業(yè)的影響
1.對企業(yè)實(shí)質(zhì)性稅賦的影響
第一，從企業(yè)所得稅角度看，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值增加導(dǎo)致的利潤增長將會使賬面所得稅費(fèi)用增加，但稅法遵循的是收付實(shí)現(xiàn)制，由于評估增值帶來的公允價(jià)值變動損益不具備收付實(shí)現(xiàn)的特點(diǎn)，因此稅法對這部分收益不征收所得稅的可能性較大。第二，從即將開征的物業(yè)稅角度看，世界主要國家已就對房地產(chǎn)進(jìn)行評估并根據(jù)評估值征收房地產(chǎn)稅達(dá)成共識，我國改革后的新稅制也可能將目前從量又從價(jià)的雙重征收方法統(tǒng)一為從價(jià)計(jì)征，且按照房地產(chǎn)評估值征稅。按照新時期稅制改革“簡稅制、寬稅基、低稅率、嚴(yán)征管”的原則，即使投資性房地產(chǎn)評估價(jià)值增加造成稅基增加，在低稅率的前提下，對企業(yè)實(shí)際稅負(fù)帶來的影響也不會太大。
2.對房地產(chǎn)業(yè)的影響
房地產(chǎn)業(yè)的資金需求量巨大，目前房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道主要是銀行貸款。近年來，國家為控制信貸風(fēng)險(xiǎn)出臺了一系列政策，使房地產(chǎn)企業(yè)向銀行貸款的門檻提高，房地產(chǎn)企業(yè)陷入了資金緊缺的困境。新準(zhǔn)則的出臺為企業(yè)提供了以公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的選擇，使被低估的房地產(chǎn)估價(jià)更符合其市場價(jià)值，無疑將有助于提高企業(yè)向銀行貸款的信譽(yù)，增強(qiáng)其融資能力，在一定程度上緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張的局面。
3.對企業(yè)利潤的影響
根據(jù)新準(zhǔn)則的規(guī)定，采用公允價(jià)值模式的企業(yè)應(yīng)在每個會計(jì)期末以公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，并將公允價(jià)值與資產(chǎn)原賬面價(jià)值的差額計(jì)入“公允價(jià)值變動損益”科目。從長遠(yuǎn)來看，執(zhí)行新準(zhǔn)則后，每個會計(jì)期末投資性房地產(chǎn)的價(jià)值調(diào)整都將以前一期的公允價(jià)值為基礎(chǔ)，價(jià)值調(diào)整幅度將小于首次執(zhí)行新準(zhǔn)則時的價(jià)值調(diào)整幅度，利潤也不會因此出現(xiàn)更大程度的波動。與此同時，采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)將不再計(jì)提固定資產(chǎn)折舊和無形資產(chǎn)攤銷，在評估投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值時，資產(chǎn)的折舊或攤銷已被考慮在內(nèi)，其結(jié)果應(yīng)已體現(xiàn)在“公允價(jià)值變動損益”科目內(nèi)，因此并不會對企業(yè)期末凈利潤產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。
4.對公司信息披露的影響
近幾年，隨著房地產(chǎn)市場的高速膨脹，企業(yè)若繼續(xù)按照歷史成本的原則來計(jì)量所擁有的投資性房地產(chǎn)，特別是土地使用權(quán)，這顯然會使會計(jì)信息無法真實(shí)公允地反映企業(yè)的真實(shí)價(jià)值，而且在我國目前的市場環(huán)境里，投資性房地產(chǎn)物業(yè)大都存在很大程度的升值。公允價(jià)值模式的引入肯定將加大市場對一些原來信息披露不夠充分的公司價(jià)值的挖掘，使投資者對這類公司價(jià)值的認(rèn)識更為全面。會計(jì)政策的變更能夠使公司提供更可靠、更相關(guān)的會計(jì)信息，同時也使投資者更全面充分地把握相關(guān)企業(yè)的真實(shí)信息。在采用公允價(jià)值模式記賬的當(dāng)年，公司應(yīng)當(dāng)采用追溯調(diào)整法調(diào)整期初留存收益，即這些企業(yè)的上年度凈資產(chǎn)值將會得到較大幅度的提升。
5.未來投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確認(rèn)
公允價(jià)值模式符合投資性房地產(chǎn)的特性，能夠較好地反映投資性房地產(chǎn)的市場價(jià)值和盈利能力，盡管公允價(jià)值的確認(rèn)仍然是一個難點(diǎn)，很多人擔(dān)心在現(xiàn)階段的實(shí)務(wù)操作中公允價(jià)值容易導(dǎo)致利潤操縱，但是隨著我國房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展，售房信息的公開化、透明化，相對于其他資產(chǎn)而言，投資性房地產(chǎn)物業(yè)的公允價(jià)值還是比較容易取得的。同時，新會計(jì)準(zhǔn)則也借鑒了國際會計(jì)準(zhǔn)則中確定公允價(jià)值的方法，需要每年聘請獨(dú)立的評估師對其投資性房地產(chǎn)物業(yè)進(jìn)行評估，并在年報(bào)中詳細(xì)披露房地產(chǎn)當(dāng)期賬面價(jià)值的增減變動情況、公允價(jià)值的確認(rèn)方法及其理由等；而且巨額利潤的出現(xiàn)意味著企業(yè)繳納的稅額也相應(yīng)攀升，之前投資性房地產(chǎn)物業(yè)計(jì)入固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)進(jìn)行折舊、攤銷的抵稅功能也沒有了。
參考文獻(xiàn)：
[1]楊海叢.我國運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量的必要性與現(xiàn)實(shí)條件分析[J].科技創(chuàng)業(yè)月刊，2007.
[2]孫景翠.淺析公允價(jià)值應(yīng)用的現(xiàn)實(shí)合理性[J].商業(yè)研究，2005（14）
一、公允價(jià)值模式在投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量中的應(yīng)用現(xiàn)狀
投資性房地產(chǎn)，指的是企業(yè)為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)可采用的后續(xù)計(jì)量模式有兩種，一是成本模式，另一種是公允價(jià)值模式。成本模式是以購買時所支付的價(jià)款或在建成時所花費(fèi)成本作為初始成本入賬，分期計(jì)提折舊，基本不考慮金額的變動。而公允價(jià)值模式指在公平、有序、自愿的交易中，以某一時點(diǎn)交易雙方共同認(rèn)可的價(jià)值來計(jì)量，也可以近似地理解成資產(chǎn)的市場價(jià)值。
自2007年以來，我國房地產(chǎn)交易市場瞬息萬變，賬面價(jià)值一成不變的成本模式顯然已經(jīng)無法準(zhǔn)確地反映出投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。作為一個動態(tài)的價(jià)值指標(biāo)，公允價(jià)值能夠反映出一項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)格隨時間、市場環(huán)境的變化的波動情況，能夠更準(zhǔn)確地衡量經(jīng)濟(jì)業(yè)績，幫助會計(jì)信息使用者進(jìn)行預(yù)測并做出正確的決策。
二、公允價(jià)值計(jì)量模式運(yùn)用的局限分析
公允價(jià)值作為一個動態(tài)指標(biāo)，能夠更及時、更準(zhǔn)確地反映出資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值和復(fù)雜多變的市場環(huán)境，在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場環(huán)境下又可以增加利潤。然而，目前絕大多數(shù)上市公司仍采用成本模式的后續(xù)計(jì)量模式，采用公允價(jià)值模式可謂少之又少。經(jīng)過分析，發(fā)現(xiàn)目前我國采用公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量模式仍然存在一些問題，使得公允價(jià)值暫無法完全普及。
（一）會計(jì)準(zhǔn)則中的嚴(yán)格規(guī)定及公司自身的條件不足
會計(jì)準(zhǔn)則中對于公允價(jià)值模式運(yùn)用比較嚴(yán)格。首先，一、二線城市的房地產(chǎn)交易市場較完備，更易符合采用公允價(jià)值計(jì)量模式的前提條件；而地處三線、四線城市的上市公司，由于資產(chǎn)所在地房地產(chǎn)市場尚未完全成熟，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級也稍遜于發(fā)達(dá)城市，可能難以準(zhǔn)確衡量房地產(chǎn)的公允價(jià)值。其次，房產(chǎn)位置、樓層、朝向的差異對評估價(jià)值影響很大，在缺乏公開的市場報(bào)價(jià)的現(xiàn)狀下，必須有足夠大的樣本量才能準(zhǔn)確估計(jì)其公允價(jià)值。這一方面對評估人員的專業(yè)技能是個考驗(yàn)，另一方面，公允價(jià)值的確定要花費(fèi)更多代價(jià)，從成本效益原則出發(fā)，企業(yè)更大可能采用成本模式。
（二）公允價(jià)值隨經(jīng)濟(jì)環(huán)境波動而易變且難以掌控
與歷史成本價(jià)值相比，公允價(jià)值一大優(yōu)勢在于它是面向未來的、動態(tài)的評價(jià)指標(biāo)，因此采用公允價(jià)值計(jì)量模式更有利于企業(yè)管理者進(jìn)行預(yù)測、做出決策、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。然而，投資性房地產(chǎn)相較于其他資產(chǎn)自有其特殊性。房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位，與國計(jì)民生息息相關(guān)，也因此國家會出臺相關(guān)政策對房價(jià)進(jìn)行宏觀調(diào)控。
我國房地產(chǎn)市場一直處于政府的監(jiān)管之下，自2007年起國家多次進(jìn)行宏觀政策調(diào)控，使得房地產(chǎn)市場一直處于不穩(wěn)定的狀態(tài)。而公允價(jià)值計(jì)量模式受市場行情波動的影響較大（投資性房地產(chǎn)市場價(jià)格變動會計(jì)入當(dāng)期損益），相當(dāng)于把這種房地產(chǎn)市場行情的波動風(fēng)險(xiǎn)引入了公司業(yè)績，使得公司凈利潤的不可預(yù)見性增大。由于成本模式向公允價(jià)值模式的變更是不可逆的，那么上市公司對計(jì)量模式的改變保持謹(jǐn)慎的態(tài)度也在情理之中了。
三、推動投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量模式的建議
通過上述論述可知，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式是一種動態(tài)的指標(biāo)，更客觀可比，能夠更準(zhǔn)確得反應(yīng)出市場環(huán)境的變化，順應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢。但這種核算模式的實(shí)務(wù)應(yīng)用并未完全成熟的，還應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步完善。故提出以下建議：
（一）改進(jìn)和完善相關(guān)的會計(jì)準(zhǔn)則與會計(jì)制度
《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第39號――公允價(jià)值》規(guī)定了三個層級的披露，該準(zhǔn)則的復(fù)雜性要求財(cái)務(wù)人員要有更高層次的專業(yè)性和技術(shù)性。為保障新準(zhǔn)則的有效實(shí)施應(yīng)盡快修訂和完善準(zhǔn)則及配套的準(zhǔn)則指南、案例講解等材料，提供可以參考的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。除此之外，現(xiàn)行的會計(jì)準(zhǔn)則中仍有一些概念尚不清晰。比如，作為條件之一的“活躍的交易市場”中，“活躍”一詞是一個模糊的界限，如果能從交易規(guī)模、交易頻率、供需比例等指標(biāo)上做出更細(xì)致的界定，相關(guān)的規(guī)定就能更細(xì)致、明朗，有利于更準(zhǔn)確地進(jìn)行評估。
（二）提高價(jià)值評估的規(guī)范程度
公允價(jià)值計(jì)量模式在活躍的交易市場下才得以通行，因此，構(gòu)建一個開放、透明、可比的市場就顯得尤為重要。由于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確認(rèn)一般委托評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，因此只有評估機(jī)構(gòu)提高估值技術(shù)與手段、相關(guān)部門加強(qiáng)監(jiān)管與輔助力度，才能提高企業(yè)公允價(jià)值計(jì)量的可靠性。此外，有關(guān)部門還應(yīng)組織專業(yè)的機(jī)構(gòu)，建立起價(jià)值評估的數(shù)據(jù)庫、信息庫，收入各個評估案例，記錄下不同時點(diǎn)、不同地理位置的價(jià)格數(shù)據(jù)，整理相應(yīng)的模型、建立信息共享平臺，有效地提高公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用的可操作性，降低公允價(jià)值的評估成本，向信息使用者提供真實(shí)、有效、及時、透明、集中的會計(jì)信息。這對公允價(jià)值計(jì)量模式的推廣應(yīng)用毫無疑問是有著積極意義的。
（三）加強(qiáng)估值技術(shù)的披露及相關(guān)財(cái)務(wù)人員的職業(yè)能力與職業(yè)道德培養(yǎng)
關(guān)鍵詞：資產(chǎn)管理 基本概念 框架構(gòu)建 管理方法
一、公路基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)管理的基本概念
上個世紀(jì)70年代由澳大利亞公司提出了道路管理系統(tǒng)的雛形，其系統(tǒng)被定義為資產(chǎn)管理系統(tǒng)，在基礎(chǔ)設(shè)施的管理歷史上第一次雛形了資產(chǎn)的概念，并使之與管理聯(lián)系在一起。從設(shè)施管理到資產(chǎn)管理可以說是一個跨越性改變，這經(jīng)歷了一個較長的時間。主要的動力是公路設(shè)施的大量建設(shè)，以及公眾對公路基礎(chǔ)設(shè)施的要求也不斷提高，為了滿足公眾對服務(wù)的需求，并很好地實(shí)現(xiàn)交通部門的管理職能，資產(chǎn)管理的概念就此產(chǎn)生。其管理的目標(biāo)集中在戰(zhàn)略上而不是細(xì)化資產(chǎn)管理的模式，主要的目標(biāo)是從宏觀上將資產(chǎn)技術(shù)狀況和使用情況納入到管理中，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看是一種對經(jīng)濟(jì)效益追求的優(yōu)化，同時改理念提出從系統(tǒng)的角度對資產(chǎn)進(jìn)行壽命周期的成本與效益分析，以此為基礎(chǔ)對資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)綜合性管理。同時資產(chǎn)的管理不僅僅是幫助決策，更是為系統(tǒng)用戶和政府、管理者提供了一個交流的平臺。讓所有與公路基礎(chǔ)設(shè)施管理相關(guān)的各方都可以直接參與管理。公路交通基礎(chǔ)設(shè)施的資產(chǎn)管理通過綜合利用交通工程，企業(yè)管理、計(jì)算機(jī)技術(shù)等，對其完成系統(tǒng)化科學(xué)化的管理與控制，利用改建、維護(hù)、更替等管理方式，達(dá)到為決策提供短期與長期管理規(guī)劃的目標(biāo)。
二、公路基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)管理的總體框架
通常公路基礎(chǔ)設(shè)施的資產(chǎn)管理框架如下圖1，基本構(gòu)成為網(wǎng)絡(luò)級別和項(xiàng)目級別，兩個層次之間相互獨(dú)立也緊密關(guān)聯(lián)，其中間環(huán)節(jié)集中在持續(xù)的維護(hù)與評估上，并利用數(shù)據(jù)庫作為分析基礎(chǔ)，以此為決策提供數(shù)據(jù)支持，同時兩個層次都應(yīng)將不易控制的外部因素考慮在內(nèi)，如網(wǎng)絡(luò)構(gòu)建中的融資、預(yù)算、政策管理，項(xiàng)目建設(shè)中的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范與環(huán)境保護(hù)等等。
三、公路基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)管理的方法分析
公路基礎(chǔ)設(shè)施的資產(chǎn)管理，應(yīng)將重點(diǎn)放在系統(tǒng)構(gòu)建與方法選擇上，建立適應(yīng)項(xiàng)目的管理系統(tǒng)并采用針對性的壽命周期分析方法來提高管理效果才能保證管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
四、公路基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)管理系統(tǒng)構(gòu)建
作為公路基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)管理的系統(tǒng)應(yīng)將規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、維護(hù)、更新等作為管理系統(tǒng)的核心思路，并按照中體框架構(gòu)建管理系統(tǒng)。其功能應(yīng)將客戶作為核心服務(wù)對象，明確任務(wù)并制定長期目標(biāo)，利用友好界面提高其適應(yīng)性。但是應(yīng)當(dāng)注意的是在建立管理系統(tǒng)的時候應(yīng)對管理的機(jī)構(gòu)、對象進(jìn)行分析，選擇使用自身的IMS才能起到應(yīng)有的效果。IMS的目標(biāo)存在差異，所以應(yīng)分析管理的對象是那一個級別的公路，并結(jié)合當(dāng)?shù)卣⑵髽I(yè)、設(shè)施情況等在大原則下建立相適應(yīng)的IMS。同時在系統(tǒng)建設(shè)時注意其規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、維護(hù)等對項(xiàng)目壽命與周期成本的影響，如在項(xiàng)目規(guī)劃階段與總體成本相比占比較小，同樣在施工階段成本也僅僅是運(yùn)營和維護(hù)費(fèi)用的一小部分。但是在項(xiàng)目建設(shè)的初級階段所作出的決策對今后的費(fèi)用支出走向影響較大，所以規(guī)劃階段就應(yīng)將合理化的費(fèi)用支出作為資本控制的目標(biāo)。
五、壽命周期成本控制
利用壽命周期作為成本管理的基礎(chǔ)，就是分析整個項(xiàng)目使用壽命周期中的各個階段的成本支出，以此來對經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行評價(jià)，包括了初期成本，運(yùn)營費(fèi)用（維護(hù)、修復(fù)、改建、復(fù)原、增鋪）的成本分壓和用戶成本的折現(xiàn)值是多少，其目的是選擇一個最為經(jīng)濟(jì)的方式，即周期壽命成本最低。以這個思路為核心，其方法采用的步驟如下：1）先設(shè)計(jì)選擇多個合理的維護(hù)與保養(yǎng)方案，對每個方案的具體實(shí)施過程進(jìn)行分析并對必須采用的修復(fù)與維護(hù)工程進(jìn)行時間表分析；2）評估各種工程所需的成本，即將業(yè)主的直接成本和用戶付的成本考慮在內(nèi)，而用戶成本則是因?yàn)楣ぷ髅媸┕ざ鴮?dǎo)致的交通延誤帶來的損失。3）按照項(xiàng)目的現(xiàn)金流對各個不同的方案的壽命周期成本進(jìn)行分析與計(jì)算，可以利用凈現(xiàn)值法，這樣可以直接看到差異。
在項(xiàng)目規(guī)劃時采用壽命周期成本法進(jìn)行分析，且配合一個合理壽命周期管理規(guī)劃，使得各種維護(hù)活動有據(jù)可循。其管理計(jì)劃包括：正確的使用施工指導(dǎo)；正常試用期的常規(guī)養(yǎng)護(hù)制度；突況的管理方案；設(shè)備和結(jié)構(gòu)等維護(hù)規(guī)劃；需求改變而進(jìn)行的改建、修復(fù)、維護(hù)等工程的基本方式與工藝措施，包括因?yàn)椴蛔鳛槎a(chǎn)生的不良后果進(jìn)行評估；運(yùn)營的周期和壽命周期養(yǎng)護(hù)的費(fèi)用應(yīng)有合理的財(cái)務(wù)規(guī)劃。
壽命周期分析中應(yīng)突出的就是基礎(chǔ)設(shè)施的服務(wù)壽命周期，即從施工完成到整個設(shè)施的某個部位出現(xiàn)損壞、性能下降、功能喪失等而導(dǎo)致其服務(wù)功能失效的時候，或者維護(hù)的費(fèi)用已經(jīng)超過出了從新修建的費(fèi)用為止。服務(wù)壽命往往取決于工程設(shè)計(jì)、施工工藝、使用環(huán)境、維護(hù)措施、運(yùn)營行為等，不同的基礎(chǔ)設(shè)施所體現(xiàn)出的壽命周期是不同的，如高剛性和柔性的路面其壽命為15-30年，而粒料路服務(wù)時間在3-8年，且服務(wù)壽命與設(shè)計(jì)壽命要和經(jīng)濟(jì)壽命不同。在規(guī)劃新項(xiàng)目、大修或者重建時，通常可以對關(guān)鍵部位進(jìn)行壽命評估以此保證其壽命周期的準(zhǔn)確選擇。
參考文獻(xiàn)：
隨著新會計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施和近年來房地產(chǎn)市場的迅速升溫，公允價(jià)值計(jì)量被社會廣泛關(guān)注，本文從五個方面分析采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)會對企業(yè)產(chǎn)生的影響，總結(jié)得出公允價(jià)值計(jì)量對企業(yè)長期發(fā)展更有好處，值得推廣。
【關(guān)鍵詞】
投資性房地產(chǎn)；公允價(jià)值；影響
財(cái)政部在2007年實(shí)施的新會計(jì)準(zhǔn)則中對投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式做出了重大改革，將對其后續(xù)計(jì)量引入公允價(jià)值模式，這對更準(zhǔn)確地計(jì)量投資性房地產(chǎn)，更好地提高會計(jì)信息的相關(guān)性有著重要意義。近年來， 世界許多國家都加大了對公允價(jià)值的研究和利用，國際會計(jì)準(zhǔn)則和美國會計(jì)準(zhǔn)則等都紛紛采用公允價(jià)值計(jì)量模式作為主要的計(jì)量手段。財(cái)政部這一舉措更好地將我國會計(jì)政策與國際會計(jì)準(zhǔn)則趨于一致。
新準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則把以賺取租金或獲得資本增值為目的的房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)中分離出，以投資性房地產(chǎn)這一資產(chǎn)科目來反映，顯著地增強(qiáng)了會計(jì)信息的相關(guān)性。最近幾年在我國房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫的環(huán)境下，采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)對企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表會產(chǎn)生利好影響。但根據(jù)相關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)，2007年630家擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司采用公允價(jià)值計(jì)量的只有18家，2008年這個數(shù)字分別是690和20，2009年為772和25。總的來說，我國大部分上市公司還沒有很看重公允價(jià)值計(jì)量模式。那么采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)會對企業(yè)有哪些影響呢？
第一、公允客觀反映企業(yè)計(jì)量時點(diǎn)的市場價(jià)值。
在2006年頒布的會計(jì)準(zhǔn)則之前時，投資性房地產(chǎn)主要是以固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)來表達(dá)的，那時以歷史成本計(jì)量數(shù)年所計(jì)提的折舊或攤銷都會使投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值與市場價(jià)值相差甚遠(yuǎn)。并且這些年房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值很可能遠(yuǎn)高于賬面價(jià)值，這樣會造成這筆資產(chǎn)的市場價(jià)值受到嚴(yán)重低估，影響投資者決策。在2006年頒布的新會計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施以后，投資性房地產(chǎn)可以用公允價(jià)值來計(jì)量，這一價(jià)值與市場價(jià)值較為貼近，更有利于報(bào)表使用者掌握企業(yè)該資產(chǎn)的實(shí)際情況。
第二、改善企業(yè)資產(chǎn)和負(fù)債結(jié)構(gòu)，所有者權(quán)益有所增加，提高了利潤水平，增強(qiáng)了企業(yè)融資能力。
在轉(zhuǎn)換成公允價(jià)值模式的當(dāng)年，企業(yè)對財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行追溯調(diào)整，調(diào)整其資本公積、盈余公積和未分配利潤。在房地產(chǎn)行業(yè)節(jié)節(jié)攀升的背景下，計(jì)量模式變?yōu)楣蕛r(jià)值模式后，很多企業(yè)也因此降低了負(fù)債比例，高資產(chǎn)負(fù)債率得以下降，所有者權(quán)益在短期內(nèi)迅速增加，優(yōu)化了資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。這種模式不再對資產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷，使企業(yè)的費(fèi)用減少，投資性房地產(chǎn)的出租成本下降，從而提升了企業(yè)的利潤水平。由于房地產(chǎn)資產(chǎn)數(shù)額大，目前房地產(chǎn)企業(yè)大多采用銀行貸款的方式來融資，但是國家為減小信貸風(fēng)險(xiǎn)提高了房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款的門檻，造成很多企業(yè)融資困難。若企業(yè)采用公允價(jià)值模式計(jì)量，資產(chǎn)負(fù)債率得以降低，資產(chǎn)的計(jì)量更加貼近實(shí)際，提高了企業(yè)的信譽(yù)，對企業(yè)的融資能力也有利好影響。
第三、增加了企業(yè)經(jīng)營和管理的不穩(wěn)定性。
近年來房地產(chǎn)價(jià)格的大幅波動引起房地產(chǎn)市場價(jià)值發(fā)生較大變化，所導(dǎo)致的公允價(jià)值變動計(jì)入企業(yè)的損益，這使得企業(yè)經(jīng)營業(yè)績有很大的不穩(wěn)定性。當(dāng)企業(yè)采用公允價(jià)值模式后，持有較多投資性房地產(chǎn)的上市公司，其業(yè)績將會更多地受市場價(jià)格變化的影響，這將有可能掩蓋了管理層的經(jīng)營不善的問題或優(yōu)秀管理的優(yōu)勢，這對于企業(yè)經(jīng)營和管理的提升無法起到很好的效果。
第四、對企業(yè)所得稅產(chǎn)生影響并導(dǎo)致凈利潤的增減變化。
公允價(jià)值變動在確認(rèn)時被計(jì)入損益，收益部分被確認(rèn)為利潤，在計(jì)算企業(yè)所得稅時，公允價(jià)值變動損益屬于未實(shí)現(xiàn)的利得或損失，不作為所得稅應(yīng)納稅額的基數(shù)，不會影響當(dāng)期的企業(yè)所得稅。企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)時，該資產(chǎn)不再計(jì)提折舊，按照稅法規(guī)定可以將折舊額稅前抵扣，因此在市價(jià)上漲時將產(chǎn)生應(yīng)納稅暫時性差異，而在市價(jià)下跌時會產(chǎn)生可抵扣暫時性差異。這兩項(xiàng)差異將會產(chǎn)生遞延所得稅負(fù)債或遞延所得稅資產(chǎn)，這雖然不影響當(dāng)期所得稅，但會影響所得稅費(fèi)用，導(dǎo)致凈利潤的增減。
第五、間接影響企業(yè)未來的現(xiàn)金流。
投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量改變計(jì)量模式只是會計(jì)政策變更，產(chǎn)生的公允價(jià)值變動損益也只是企業(yè)未實(shí)行的利得或損失，不會產(chǎn)生企業(yè)當(dāng)期現(xiàn)金流量的增減。但是通過改變這種計(jì)量模式，企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)卻能得到很大程度的改善，企業(yè)的融資能力和現(xiàn)金流都將會有較大提升，所以公允價(jià)值計(jì)量可以改變企業(yè)未來的現(xiàn)金流。使用公允價(jià)值模式并不會改變企業(yè)的價(jià)值，只是把企業(yè)的價(jià)值顯性化，更好地體現(xiàn)了企業(yè)的真實(shí)資產(chǎn)和核心盈利能力。
總的來說，投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量選用公允價(jià)值模式會對企業(yè)產(chǎn)生一定的影響，尤其是在房地產(chǎn)市場仍較為火爆的今天。企業(yè)這一會計(jì)政策變更造成的最主要影響是使資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)調(diào)整得更為合理，凈資產(chǎn)和凈利潤都有所增加，對企業(yè)融資能力的提升有積極意義，有利于企業(yè)的長期發(fā)展。在企業(yè)使用成本模式計(jì)量時，資產(chǎn)的收益集中體現(xiàn)在最終的處置階段，會對企業(yè)利潤產(chǎn)生短期大幅度波動；而企業(yè)采用公允價(jià)值模式計(jì)量時，資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值平均地體現(xiàn)在每一個會計(jì)期間，有利于投資者更好地做出合理的中長期投資。所以，企業(yè)在投資性房地產(chǎn)計(jì)量方式上選擇公允價(jià)值模式會對企業(yè)的長期發(fā)展更有好處，我國也應(yīng)更多地推廣公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)上的應(yīng)用。
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資產(chǎn)評估方法是實(shí)現(xiàn)評定估算資產(chǎn)價(jià)值的技術(shù)手段,目前國際上公認(rèn)的基本方法有三種,分別是市場法、收益法、成本法。
1.市場法是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同,并將類似資產(chǎn)的市場價(jià)格進(jìn)行調(diào)整,從而確定被評估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評估方法。
2.收益法是指通過估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值,借以確定被評估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評估方法。
3.成本法是指通過估算被評估資產(chǎn)的重置成本,扣除從資產(chǎn)的形成并開始投入使用至評估基準(zhǔn)日這段時間內(nèi)的損耗,從而得到資產(chǎn)的評估價(jià)值的一種資產(chǎn)評估方法。
二、我國市場經(jīng)濟(jì)目前的概況
隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的深入改革和經(jīng)濟(jì)布局戰(zhàn)略的調(diào)整,資本市場、產(chǎn)權(quán)市場進(jìn)一步成熟,企業(yè)改制、并購,公司上市和跨國經(jīng)營等經(jīng)濟(jì)活動大量存在并且頻繁發(fā)生,企業(yè)間的資產(chǎn)流動和產(chǎn)權(quán)重組、企業(yè)的投資和融資等都將以多種形式和方式進(jìn)行。尤其是我國2006年頒布了新的會計(jì)審計(jì)準(zhǔn)則,使資產(chǎn)評估理論研究更加深入,把資產(chǎn)評估推向一個愈發(fā)重要的位置。
三、選擇資產(chǎn)評估方法時應(yīng)考慮的因素
首先,選擇資產(chǎn)評估方法應(yīng)考慮資產(chǎn)評估的價(jià)值類型。價(jià)值類型,即資產(chǎn)評估價(jià)值對質(zhì)的規(guī)定性,也被稱作價(jià)值內(nèi)容。資產(chǎn)評估的價(jià)值類型評估標(biāo)準(zhǔn)形式表述的價(jià)值類型包括以下四個方面:重置成本、收益現(xiàn)值、現(xiàn)行市價(jià)和清算價(jià)格,這四個方面按照資產(chǎn)評估假設(shè)的角度表述,可以分為繼續(xù)使用價(jià)值、市場價(jià)值和清算價(jià)值:按照被評估資產(chǎn)的使用狀態(tài),以及資產(chǎn)評估依據(jù)的市場條件,可以分為市場價(jià)值和非市場價(jià)值。按照不同標(biāo)準(zhǔn)所分成的價(jià)值類型都具有不同的意義,可以根據(jù)資產(chǎn)評估者的需要分別從不同的角度反映資產(chǎn)評估的屬性和特征。資產(chǎn)評估的三種基本方法服務(wù)于價(jià)值類型,并為價(jià)值類型提供有效的保障。所以,在資產(chǎn)評估時候應(yīng)首要著重考慮價(jià)值類型。
其次,應(yīng)充分考慮是否可獲得所需要的數(shù)據(jù)資料。資產(chǎn)評估的三種基本方法都需要大量、充分的數(shù)據(jù)資料予以支持、進(jìn)行分析。資產(chǎn)評估數(shù)據(jù)資料的搜集恰恰是評估人員在評估過程中耗時最長、最難以獲取的。由于我國的資本市場尚不完善、信息數(shù)據(jù)庫制度尚不健全,造成數(shù)據(jù)資料獲取難度加大、真實(shí)可靠性較差,評估人員應(yīng)根據(jù)獲取資料的實(shí)際情況來選擇適合的基本方法。
最后,應(yīng)考慮被評估資產(chǎn)的性質(zhì),選取與之適合的方法。被評估資產(chǎn)中,有的是整體資產(chǎn),有的是單項(xiàng)資產(chǎn);有的是有形資產(chǎn),有的是無形資產(chǎn),等等,對于資產(chǎn)的不同性質(zhì),需要不同的方法,例如,一般來說,收益法更適宜于無形資產(chǎn)的價(jià)值評估。
四、我國市場經(jīng)濟(jì)條件下資產(chǎn)評估基本方法的選擇
雖然,目前國際上通用的評估方法有市場法、收益法、成本法等,歐美發(fā)達(dá)國家應(yīng)用得最為廣泛的首先是市場法;其次是收益法;最后是成本法。基于我國國情和社會主義市場經(jīng)濟(jì)狀況,成本法是資產(chǎn)評估的首選和主要使用的方法,其次是收益法,應(yīng)用市場法的地方非常少。但隨著資本市場的發(fā)展,收益法和市場法也將在我國日臻完善和應(yīng)用。對于每種方法,都是相互聯(lián)系、不可分割的,評估目的都是為了更好地服務(wù)于市場交易與投資決策。在我國市場經(jīng)濟(jì)條件下應(yīng)參考以下標(biāo)準(zhǔn)對資產(chǎn)評估方法進(jìn)行選擇:
首先,應(yīng)參照相關(guān)準(zhǔn)則及規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)。例如,《企業(yè)價(jià)值評估指導(dǎo)意見書(試行)》三十四條中指出:“以持續(xù)經(jīng)營為前提對企業(yè)進(jìn)行評估時,成本法一般不應(yīng)當(dāng)作為唯一使用的評估方法”;第二十五條中指出:“注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)根據(jù)被評估企業(yè)成立時間的長短、歷史經(jīng)營情況,尤其是經(jīng)營和收益穩(wěn)定狀況、未來收益的可預(yù)測性,恰當(dāng)考慮收益法的適用性”。顯然,這些條款在對資產(chǎn)評估方法的選擇具有很強(qiáng)的指導(dǎo)意義,并且在試圖推廣收益法和市場法,盡量避免在資產(chǎn)評估時向成本法“一邊倒”的趨勢。
其次,借鑒共識性研究成果的原則。價(jià)值評估方法選擇的一些共識性研究成果是眾多研究人員共同努力的結(jié)果,是基于價(jià)值評估實(shí)踐的一些理論上的提煉,對于選擇合理的方法用于價(jià)值評估有較大的參考價(jià)值。如以持續(xù)經(jīng)營為前提進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評估,不宜單獨(dú)使用成本法。如果企業(yè)處于成長期或成熟期,經(jīng)營、收益狀況穩(wěn)定并有充分的歷史資料為依據(jù),能合理的預(yù)測企業(yè)的收益,這時采用收益法較好。
【關(guān)鍵詞】公允價(jià)值計(jì)價(jià) 企業(yè)價(jià)值 綜述
一、引言
公允價(jià)值計(jì)價(jià)的應(yīng)用已有近百年的歷史，尤其在西方發(fā)達(dá)國家，公允價(jià)值被認(rèn)為是較成本計(jì)價(jià)更為廣泛應(yīng)用的計(jì)價(jià)模式。但事實(shí)上，直至20世紀(jì)70年代后期，美國財(cái)務(wù)會計(jì)準(zhǔn)則委員會（FASB）、國際會計(jì)準(zhǔn)則理事會（IASB）以及其他各國會計(jì)準(zhǔn)則制定機(jī)構(gòu)才開始對公允價(jià)值進(jìn)行積極研究，推動公允價(jià)值計(jì)量的迅猛發(fā)展。2006年，我國了全新企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則體系，積極靠近國際準(zhǔn)則，全面引入公允價(jià)值計(jì)價(jià)方式。而在此之前，成本模式是我國企業(yè)普遍采用的計(jì)價(jià)方式。公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式推出后，多數(shù)學(xué)者認(rèn)為公允價(jià)值相比于成本計(jì)價(jià)對反應(yīng)企業(yè)價(jià)值有更為積極的作用，但是公允價(jià)值計(jì)價(jià)的信息在報(bào)表中未得到完整披露、公允價(jià)值估價(jià)不準(zhǔn)確以及易受管理者操縱抬高利潤等問題也將對企業(yè)價(jià)值的反應(yīng)產(chǎn)生影響。
本文將通過梳理國際國內(nèi)對公允價(jià)值計(jì)價(jià)與企業(yè)價(jià)值相關(guān)性的學(xué)術(shù)研究成果，探討該計(jì)價(jià)方式對反映企業(yè)實(shí)際價(jià)值的有效性。
二、概念界定
（一）公允價(jià)值
在我國新會計(jì)準(zhǔn)則中，公允價(jià)值被定義為“在市場環(huán)境下持續(xù)經(jīng)營的會計(jì)主體在信息對稱的條件下以平等的地位自愿進(jìn)行報(bào)表項(xiàng)目的交易”。新準(zhǔn)則不再強(qiáng)調(diào)歷史成本為基礎(chǔ)計(jì)量屬性，而是全面引入公允價(jià)值、現(xiàn)值等計(jì)量屬性，其中主要在投資性房地產(chǎn)、債務(wù)重組和非貨幣易等方面采用了公允價(jià)值。在公允價(jià)值計(jì)量方法下，資產(chǎn)和負(fù)債是在公平交易的情況下雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~計(jì)算。
（二）企業(yè)價(jià)值
關(guān)于企業(yè)價(jià)值評估值的理論方法有很多，企業(yè)價(jià)值的概念也現(xiàn)出不同的界定，包括賬面價(jià)值、市場價(jià)值、內(nèi)在價(jià)值和清算價(jià)值。本文采用修正后的托賓Q值作為企業(yè)市場價(jià)值的衡量指標(biāo)，以更加準(zhǔn)確地反映公允價(jià)值計(jì)量的應(yīng)用與企業(yè)價(jià)值關(guān)系。
三、國際國內(nèi)對公允價(jià)值計(jì)價(jià)與企業(yè)價(jià)值相關(guān)性的研究綜述
（一）國際上對公允價(jià)值計(jì)價(jià)與企業(yè)價(jià)值相關(guān)性的研究
國際上對于公允價(jià)值的研究從上世紀(jì)90年代就已開始，諸多學(xué)者對公允價(jià)值計(jì)價(jià)進(jìn)行大量理論和應(yīng)用研究。研究結(jié)論主要分為兩類，即公允價(jià)值計(jì)價(jià)與企業(yè)估價(jià)波動的相關(guān)性，和公允價(jià)值計(jì)價(jià)對企業(yè)會計(jì)信息質(zhì)量披露的相關(guān)性。
站在決策有效性角度，Barth，Khurana.K和Kim，Robb等人等分別做出了不同角度的研究。
Barth（1994）研究認(rèn)為，企業(yè)用公允價(jià)值對投資性資產(chǎn)（如投資性房地產(chǎn)）或負(fù)債進(jìn)行會計(jì)計(jì)價(jià)而形成的會計(jì)信息更能增強(qiáng)會計(jì)數(shù)據(jù)對股價(jià)的增量解釋力。而相比之下成本計(jì)價(jià)模式則不具備這樣的優(yōu)勢。
Khurana.K和Kim（2003）對美國上市銀行的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證研究，發(fā)現(xiàn)由于銀行的貸款和存款并不存在活躍交易市場，因此對貸款和存款進(jìn)行公允價(jià)值估計(jì)時容易存在主觀判斷，影響公允價(jià)值信息的客觀性。另一方面，由于交易性金融資產(chǎn)和可供出售金融資產(chǎn)可以在完善的活躍市場中獲得客觀的市場交易價(jià)格，因此，采用公允價(jià)值計(jì)量屬性計(jì)量的交易性金融資產(chǎn)和可供出售金融資產(chǎn)的公允價(jià)值信息具有很高的價(jià)值相關(guān)性。綜上，Khurana和Kim得出結(jié)論認(rèn)為，簡單地將公允價(jià)值對金融工具進(jìn)行計(jì)價(jià)并不能提高企業(yè)價(jià)值的相關(guān)性。
Robb等人（1996）對銀行業(yè)會計(jì)信息進(jìn)行研究，并得出結(jié)論證明按照公允價(jià)值進(jìn)行披露可以幫助投資者進(jìn)行股價(jià)預(yù)測，同時可以增強(qiáng)會計(jì)信息對股價(jià)變動的解釋力。同時，越是運(yùn)營良好的銀行，其公允價(jià)值計(jì)價(jià)的信息與股價(jià)的相關(guān)性越強(qiáng)，說明了證券公司以公允價(jià)值計(jì)價(jià)和股價(jià)之間的相關(guān)性。但是研究同樣指出，這種相關(guān)性與市場對公允價(jià)值估值技術(shù)發(fā)展的成熟度息息相關(guān)。
Barth在2006年另一研究中提出，如果將企業(yè)估計(jì)的未來信息（即以公允價(jià)值為基礎(chǔ)的計(jì)價(jià)模式）包含在財(cái)務(wù)報(bào)表中，則會產(chǎn)生與現(xiàn)在所反映損益信息不同的收益計(jì)量模式。并且這種包含預(yù)期計(jì)價(jià)模式可以為企業(yè)投資者提供更好的決策信息。
站在會計(jì)信息質(zhì)量披露角度，Nelson，Mengle，Morris和Sellon，EricD.Hirstetal等人做了相應(yīng)研究。
Nelson（1996）對美國200家商行進(jìn)行研究，使用各銀行1992至1993的年報(bào)數(shù)據(jù)，重點(diǎn)分析了這些銀行的公允價(jià)值和權(quán)益市值之間的關(guān)聯(lián)性。研究發(fā)現(xiàn)，在這些樣本商業(yè)銀行中，以公允價(jià)值計(jì)價(jià)的貸款、存款和表外披露衍生工具等與權(quán)益市值布局相關(guān)性，而證券投資的公允價(jià)值則具想關(guān)性。這一結(jié)論與Barth（1994）的研究成果相呼應(yīng)，然而局限在于，Nelson選擇的是1992至1993兩年間的研究數(shù)據(jù)，時間窗口較短。
Mengle（1998）提出，由于商業(yè)銀行中以公允價(jià)值計(jì)價(jià)的會計(jì)信息更能反應(yīng)企業(yè)金融資產(chǎn)和負(fù)債的價(jià)值，有助于銀行根據(jù)市場價(jià)值的變動建立相應(yīng)安全標(biāo)準(zhǔn)和管理措施，因此公允價(jià)值計(jì)價(jià)對投資決策具有很高的價(jià)值。此外，公允價(jià)值計(jì)價(jià)還可以避免管理層對會計(jì)報(bào)表進(jìn)行盈余操縱，減少了會計(jì)信息的應(yīng)用風(fēng)險(xiǎn)，相比于成本計(jì)價(jià)而言有利于提高會計(jì)信息披露質(zhì)量。
Morris和Sellon（2003）指出，由于目前公允價(jià)值計(jì)價(jià)的市場環(huán)境并不完善，公允價(jià)值的股價(jià)存在缺陷，因此可能影響其計(jì)價(jià)的會計(jì)準(zhǔn)確定。但盡管如此，與成本模式相比，公允價(jià)值可以反映企業(yè)的內(nèi)在風(fēng)險(xiǎn)，有助于反映企業(yè)會計(jì)報(bào)表信息。隨著估價(jià)技術(shù)的不斷完善，金融市場的不斷成熟，公允價(jià)值將在未來被更廣泛地應(yīng)用。
EricD.Hirstetal（2004）指出，公允價(jià)值的計(jì)價(jià)和披露對投資者非常重要，然而市場分析師在通過數(shù)據(jù)分析銀行利率風(fēng)險(xiǎn)和收益狀況時存在不同披露情況，這對投資者來說是有迷惑性的。作者指出，應(yīng)該全面公開報(bào)表信息，尤其是輔助的披露，并指出公允價(jià)值計(jì)價(jià)方式對于收益好的企業(yè)更具解釋力。
無論從決策有效性還是信息披露完整性方面，國外研究都已對公允價(jià)值進(jìn)行了多維度探索，雖然公允價(jià)值計(jì)價(jià)仍存在如估值技術(shù)不成熟、不同企業(yè)信息披露有效程度不同等問題，但多數(shù)學(xué)者還是支持以公允價(jià)值來作為反應(yīng)企業(yè)價(jià)值的計(jì)價(jià)方式。
（二）國內(nèi)對公允價(jià)值計(jì)價(jià)與企業(yè)價(jià)值相關(guān)性的研究
相比于國外學(xué)者，國內(nèi)對于公允價(jià)值計(jì)價(jià)的研究起步較晚，僅從20實(shí)際末才提出這一計(jì)價(jià)方式。但隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的進(jìn)程加快，特別是新會計(jì)準(zhǔn)則的頒布，越來越多的學(xué)者對公允價(jià)值進(jìn)行了理論和實(shí)證研究，主要為三方面，公允價(jià)值計(jì)價(jià)的理論研究，公允價(jià)值的相關(guān)性和可靠性研究，以及公允價(jià)值計(jì)價(jià)的應(yīng)用研究。
理論研究方面，常勛（2004）提出，公允價(jià)值計(jì)價(jià)是一種復(fù)合計(jì)量屬性，包含歷史成本、重置成本、限制和可變現(xiàn)凈值，而非僅僅是獨(dú)立的新計(jì)價(jià)屬性。隨著衍生金融工具的不斷發(fā)展，公允價(jià)值計(jì)價(jià)逐步取代歷史成本將成為一個必然。
對公允價(jià)值的相關(guān)性和可靠性研究方面，于永生（2006）從四個方面論證了公允價(jià)值計(jì)價(jià)優(yōu)勢。第一，資產(chǎn)、負(fù)債以公允價(jià)值計(jì)價(jià)與成本模式計(jì)價(jià)相比更具決策相關(guān)性；第二，公允價(jià)值計(jì)價(jià)的收益更具決策相關(guān)性；第三，公允價(jià)值計(jì)價(jià)對金融衍生工具最具相關(guān)性，甚至是唯一相關(guān)的計(jì)價(jià)方式；第四，如果要在會計(jì)報(bào)表中客觀、真實(shí)地體現(xiàn)無形資產(chǎn)價(jià)值，需要依靠公允價(jià)值計(jì)價(jià)實(shí)現(xiàn)。
黃麗娟（2009）等人等運(yùn)用Barth的模型，以中國13家上市銀行作為研究樣本，利用回歸模型測量了樣本銀行從2006年第一季度到2008年第一季度上市銀行以公允價(jià)值計(jì)價(jià)的金融資產(chǎn)、負(fù)債以及可供出售金融資產(chǎn)的公允價(jià)值變動對公司股價(jià)變動產(chǎn)生的影響相關(guān)性。并得出與結(jié)論，認(rèn)為公允價(jià)值計(jì)價(jià)的金融工具公允價(jià)值的波動與其股價(jià)波動的價(jià)值并不具明顯相關(guān)性，投資者并不能從公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式中獲得更多有價(jià)信息從而影響投資決策。
公允價(jià)值計(jì)價(jià)的應(yīng)用研究方面，孫芳城（2002）指出，應(yīng)當(dāng)將資產(chǎn)負(fù)債表分為兩個部分，一部分記錄資產(chǎn)或負(fù)債的購買成本；另一部分為新添資產(chǎn)或負(fù)債價(jià)值變動，以反映資產(chǎn)或負(fù)債價(jià)值隨市價(jià)波動而變動的數(shù)額。兩部分的數(shù)額變動就是資產(chǎn)或負(fù)債的公允價(jià)值，以此結(jié)合成本模式和公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式這兩種計(jì)價(jià)模式的共同優(yōu)點(diǎn)，為投資者提供更具價(jià)值的會計(jì)信息。另一方面，在利潤表設(shè)置上，孫芳城建議增加“已實(shí)現(xiàn)的資產(chǎn)置存損益”來表示企業(yè)的營業(yè)利潤，增設(shè)“未實(shí)現(xiàn)的資產(chǎn)置存損益”項(xiàng)目代表未兌現(xiàn)的損益，并在財(cái)務(wù)報(bào)告附注中詳細(xì)披露企業(yè)資產(chǎn)或負(fù)債用公允價(jià)值計(jì)價(jià)的相關(guān)方法及公允價(jià)值變動的形成原因。
總體而言，我國公允價(jià)值研究起步較晚，研究方式也多借鑒國外已有研究，利用中國上市公司數(shù)據(jù)對已有研究結(jié)論進(jìn)行論證或補(bǔ)充。
四、結(jié)論
對于公允價(jià)值計(jì)價(jià)和企業(yè)價(jià)值間關(guān)系的研究從20世紀(jì)90年代開始，西方學(xué)者從決策有效性和信息披露完整性方面對公允價(jià)值計(jì)價(jià)進(jìn)行評價(jià)，并認(rèn)為盡管公允價(jià)值存在估計(jì)偏差等問題，但仍較歷史成本計(jì)價(jià)更能反映企業(yè)價(jià)值。我國自頒布新會計(jì)法則，引進(jìn)公允價(jià)值計(jì)價(jià)原則后，越來越多的學(xué)者也開始研究公允價(jià)值與企業(yè)價(jià)值關(guān)系。雖然起步較晚，但通過公允價(jià)值計(jì)價(jià)的理論研究、公允價(jià)值的相關(guān)性和可靠性研究，以及公允價(jià)值計(jì)價(jià)的應(yīng)用研究，眾多學(xué)者也對公允價(jià)值計(jì)價(jià)和企業(yè)價(jià)值的關(guān)系有了更深的理解和洞察。隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和相關(guān)實(shí)證研究的進(jìn)一步深入，關(guān)于公允價(jià)值計(jì)價(jià)與企業(yè)價(jià)值關(guān)系的研究將更加成熟。
參考文獻(xiàn)
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[8]常勛.公允價(jià)值計(jì)量研究. 財(cái)會月刊，2004.
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[10]孫芳城，歐里平.對公允價(jià)值計(jì)量的探討.四川會計(jì)，2002.
關(guān)鍵詞 資產(chǎn)評估 會計(jì) 協(xié)調(diào)與合作
一、資產(chǎn)評估與會計(jì)計(jì)價(jià)簡介
（一）資產(chǎn)評估的含義及特點(diǎn)
資產(chǎn)評估就是對資產(chǎn)重新估價(jià)的過程，是一種動態(tài)性、市場化活動，具有不確定性的特點(diǎn)，其評定價(jià)格也是一種模擬價(jià)格。資產(chǎn)評估是伴隨中國市場經(jīng)濟(jì)改革而發(fā)展起來的，其業(yè)務(wù)涉及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、破產(chǎn)清算、資產(chǎn)重組、資產(chǎn)抵押以及財(cái)產(chǎn)納稅、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)等經(jīng)濟(jì)行為，在市場經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮著越來越重要的作用。資產(chǎn)評估具有以下特點(diǎn)：1、市場性；2、公正性；3、專業(yè)性； 4、咨詢性。
（二）會計(jì)計(jì)價(jià)的含義及特點(diǎn)
會計(jì)以貨幣作為主要計(jì)量單位，以提高經(jīng)濟(jì)效益作為主要目標(biāo)，采用專門的方法對企事業(yè)單位和其他組織的經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行全面、綜合、連續(xù)、系統(tǒng)地核算和監(jiān)督，提供會計(jì)信息，并隨社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，逐步開展預(yù)測、決策、控制和分析，是經(jīng)濟(jì)管理活動的重要組成部分。會計(jì)的特點(diǎn)主要體現(xiàn)在會計(jì)核算階段，主要有三個基本特點(diǎn)： 1、以貨幣為主要的計(jì)量單位。 2、以會計(jì)憑證為依據(jù)。 3、具有連續(xù)性、系統(tǒng)性、全面性和綜合性。
二、資產(chǎn)評估與會計(jì)的聯(lián)系
（一）會計(jì)信息是資產(chǎn)評估的重要依據(jù)
在進(jìn)行資產(chǎn)評估的過程中經(jīng)常會利用并參考會計(jì)信息，包括會計(jì)數(shù)據(jù)和會計(jì)方法。評估人員無論采用何種評估方法，會計(jì)信息都是資產(chǎn)評估專業(yè)人員進(jìn)行資產(chǎn)評估的最重要的依據(jù)之一，同時會計(jì)信息的質(zhì)量還對資產(chǎn)評估的質(zhì)量有重要影響。資產(chǎn)評估利用并參考會計(jì)信息的情況是經(jīng)常發(fā)生的，會計(jì)信息資料的準(zhǔn)確程度都會在一定程度上影響到資產(chǎn)評估結(jié)果的質(zhì)量。
（二）資產(chǎn)評估與會計(jì)都是以經(jīng)濟(jì)主體的資產(chǎn)為主要對象
資產(chǎn)評估是在會計(jì)的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的，其許多概念源自于會計(jì)，且資產(chǎn)評估的很多工作與會計(jì)密切相關(guān)。資產(chǎn)評估對象的分類是簡單的依據(jù)財(cái)務(wù)會計(jì)制度的資產(chǎn)分類劃分的，資產(chǎn)評估在評估項(xiàng)目方面的闡述口徑與會計(jì)是非常一致的，即資產(chǎn)劃分為固定資產(chǎn)、流動資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、長期投資等。
（三）現(xiàn)代會計(jì)計(jì)量方法在資產(chǎn)評估中得到大量運(yùn)用
資產(chǎn)計(jì)價(jià)方法有歷史成本法、現(xiàn)行市價(jià)法、重置成本法等多種方法。其中：歷史成本法是最傳統(tǒng)的計(jì)價(jià)法，其余方法簡稱現(xiàn)代計(jì)價(jià)法。分析其特點(diǎn)，歷史成本法具客觀性和可驗(yàn)證性，長期以來世界許多國家的會計(jì)準(zhǔn)則中都規(guī)定非貨幣性資產(chǎn)采用歷史成本計(jì)價(jià)。但現(xiàn)在通貨膨脹非常嚴(yán)重，動搖了會計(jì)關(guān)于幣值不變的假定，歷史成本法的弊端就自然越來越多；另一方面，雖然在理論上現(xiàn)代計(jì)價(jià)法能更好地反映出企業(yè)的真實(shí)財(cái)務(wù)狀況和當(dāng)期經(jīng)營成果，但由于多種原因，按照會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，目前在會計(jì)實(shí)務(wù)中現(xiàn)代計(jì)價(jià)法還行不通。但是，在發(fā)生產(chǎn)權(quán)交易、變動時，必須以資產(chǎn)的公允價(jià)值作為交易的依據(jù)，顯而易見，帳面歷史成本不能反映資產(chǎn)價(jià)值，須采用現(xiàn)代計(jì)價(jià)法才能更真實(shí)地反映資產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價(jià)值。
三、資產(chǎn)評估與會計(jì)計(jì)價(jià)的區(qū)別
（一）資產(chǎn)評估與會計(jì)計(jì)價(jià)發(fā)生的假設(shè)前提條件不同
會計(jì)學(xué)的基本前提有會計(jì)主體、持續(xù)經(jīng)營、會計(jì)分期和貨幣計(jì)量，而資產(chǎn)評估中的基本假設(shè)是持續(xù)使用假設(shè)、公開市場假設(shè)和清算假設(shè)。會計(jì)必須同時滿足四個基本假設(shè)，而資產(chǎn)評估只滿足其一即可。
（二）資產(chǎn)評估與會計(jì)計(jì)價(jià)的目的不同
會計(jì)學(xué)中的資產(chǎn)計(jì)價(jià)是就資產(chǎn)論資產(chǎn)，是貨幣能夠客觀的反映資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值量，會計(jì)學(xué)中資產(chǎn)計(jì)價(jià)的目的是為投資者，債權(quán)人和經(jīng)營管理者提供有效的會計(jì)信息。資產(chǎn)評估是就資產(chǎn)論效益，資產(chǎn)評估價(jià)值反映資產(chǎn)的效用，并以此作為取得收入或確定在新的組織，實(shí)體中權(quán)益的依據(jù)。資產(chǎn)評估的結(jié)果則是為資產(chǎn)的交易或者投資提供了公平的價(jià)值尺度。
（三）資產(chǎn)評估與會計(jì)中的資產(chǎn)所指對象的范圍不同
對于資產(chǎn)評估的評估對象，資產(chǎn)是指為特定主體擁有和控制的能為其帶來未來經(jīng)濟(jì)利益的經(jīng)濟(jì)資源。會計(jì)計(jì)價(jià)的資產(chǎn)是指為經(jīng)濟(jì)主體擁有和控制的、能為貨幣計(jì)量的經(jīng)濟(jì)資源。如，對一些自創(chuàng)形成的無形資產(chǎn)，資產(chǎn)評估可以進(jìn)行評估，但會計(jì)工作中，只有在企業(yè)重組時才能對自創(chuàng)無形資產(chǎn)予以確認(rèn)。此外，會計(jì)計(jì)價(jià)將開辦費(fèi)、待攤費(fèi)用等也作為資產(chǎn)，而在資產(chǎn)評估中，只是以能夠?yàn)樘囟ㄖ黧w帶來未來經(jīng)濟(jì)利益為評判標(biāo)準(zhǔn)，這樣，一些過時的設(shè)備、無用的待攤費(fèi)用的價(jià)值為零或者只有殘值。
（四）二者的計(jì)價(jià)基礎(chǔ)不同
資產(chǎn)評估得到的是評估時點(diǎn)的市場價(jià)值，在會計(jì)中資產(chǎn)計(jì)價(jià)依據(jù)的是歷史成本。時點(diǎn)不同，資產(chǎn)評估的價(jià)值也會不同，而會計(jì)上賬面原值不會改變。就資產(chǎn)評估而言，專業(yè)人員須對所評估的資產(chǎn)的市場行情非常了解，不可能用一個統(tǒng)一的評估模式來套用。對于會計(jì)計(jì)價(jià)而言，則更多是考慮歷史成本。
會計(jì)師更注重歷史成本而評估師更注重市場價(jià)值，這也是評估師和會計(jì)師在關(guān)注點(diǎn)方面的最大差異。會計(jì)準(zhǔn)則中要求會計(jì)師必須準(zhǔn)確記錄建筑物成本，然后定期以折舊的方式將建筑物成本調(diào)整為期末凈值，該處理方法是以建筑物日漸老化而喪失其使用價(jià)值為理論依據(jù)；而資產(chǎn)評估師則對其市場價(jià)值更感興趣。在衡量企業(yè)各類資產(chǎn)的價(jià)值時，評估師和會計(jì)師有不同的看法。按照會計(jì)確認(rèn)和計(jì)量的一般原則要求，會計(jì)將取得各項(xiàng)資產(chǎn)時發(fā)生的實(shí)際成本作為入賬價(jià)值，其依據(jù)為成本是實(shí)際已經(jīng)發(fā)生的，有客觀依據(jù)，也容易確定和核查，且數(shù)據(jù)比較可靠。而資產(chǎn)評估是為資產(chǎn)交易或者投資提供價(jià)值尺度，在資產(chǎn)交易市場比較發(fā)育，能夠比較容易找到與被評估資產(chǎn)相類似的交易案例參照物時，對資產(chǎn)評估的計(jì)價(jià)大多采用現(xiàn)形市價(jià)法。現(xiàn)在，物價(jià)水平波動很大，時間越長，歷史成本與現(xiàn)行市價(jià)間的差距就越大。
（五）二者的計(jì)價(jià)方法不同
在評估之前，資產(chǎn)評估專業(yè)人員需 要收集被評估資產(chǎn)各方面的信息，在獲得詳盡資料的前提下，對被評估實(shí)體價(jià)值再作出相應(yīng)的判斷。在評估過程中，往往要根據(jù)供求原則、預(yù)期收益原則和替代原則，運(yùn)用科學(xué)的評估方法進(jìn)行估價(jià)，它更多的強(qiáng)調(diào)評估師的判斷，這也帶來評估結(jié)果具有很大的不確定性。會計(jì)計(jì)價(jià)則簡單得多，只需要在原始賬面價(jià)值的基礎(chǔ)上進(jìn)行核算即可確定資產(chǎn)的價(jià)值，而且這個價(jià)值往往是直接計(jì)算得出的，與市場價(jià)值存在一定差距，但在計(jì)價(jià)中也非常可靠。
（六）二者的程序不同
會計(jì)計(jì)價(jià)有較固定的程序和準(zhǔn)則，根據(jù)相關(guān)法規(guī)和會計(jì)準(zhǔn)則，即使是對不同人員，如果是同樣的工作，能夠得到一致的結(jié)果；而資產(chǎn)評估就具有較大的主觀性和自由度，對同樣一項(xiàng)資產(chǎn)的評估，不同的人，可以采用不同的評估方法，評估結(jié)果可能會有很大差異，這就要求資產(chǎn)評估專業(yè)人員不斷提高專業(yè)水平，謹(jǐn)守職業(yè)操守，為客戶和信息使用者提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。
四、關(guān)于促進(jìn)資產(chǎn)評估與會計(jì)共同發(fā)展的思考
（一）改變會計(jì)報(bào)告格式，實(shí)行會計(jì)報(bào)表表內(nèi)信息與表外資料披露相結(jié)合。
按照我國目前的相關(guān)規(guī)定，除上市公司在發(fā)行股票或者發(fā)生交易行為時需公布其資產(chǎn)評估及賬項(xiàng)調(diào)整的資料外，有關(guān)資產(chǎn)變動、物價(jià)波動及其對企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果的影響等方面的信息，未納入會計(jì)報(bào)表信息的范圍。但是根據(jù)相關(guān)規(guī)定，要求會計(jì)報(bào)表附注中對企業(yè)會計(jì)報(bào)表中未能列示的重大的信息必須予以披露。根據(jù)以上的分析，會計(jì)報(bào)表無法提供企業(yè)真實(shí)的價(jià)值等方面的信息，所以，筆者認(rèn)為，應(yīng)該改進(jìn)相關(guān)會計(jì)準(zhǔn)則，用資產(chǎn)評估報(bào)告對現(xiàn)有會計(jì)報(bào)表的不足進(jìn)行修正，即：改變會計(jì)報(bào)表格式，實(shí)行會計(jì)報(bào)表表內(nèi)信息與表外資料披露相結(jié)合。這樣，表內(nèi)信息就反應(yīng)傳統(tǒng)的會計(jì)方面的信息，表外信息反映資產(chǎn)的評估價(jià)值，既不隨意調(diào)整賬面價(jià)值，又讓報(bào)告使用者全面了解資產(chǎn)的價(jià)值。達(dá)到資產(chǎn)評估和會計(jì)計(jì)價(jià)的完美結(jié)合，充分發(fā)揮各自的優(yōu)勢，讓會計(jì)報(bào)告盡可能給報(bào)告使用者提供最充分且符合市場實(shí)際情況的信息。
（二）明確資產(chǎn)評估和會計(jì)計(jì)價(jià)各自的作用
由于會計(jì)的計(jì)價(jià)是遵循歷史成本或者成本與市價(jià)孰低原則，加之謹(jǐn)慎原則的運(yùn)用，因此會計(jì)賬面數(shù)據(jù)低于現(xiàn)行市價(jià)，進(jìn)而低于企業(yè)價(jià)值評估的結(jié)果是必然的。還有，當(dāng)企業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)交易合作分立合并等業(yè)務(wù)時，完全使用賬面歷史成本作為交易價(jià)值明顯是不合適的。
相對于政府管理、投資者及企業(yè)的內(nèi)部管理需要而言，會計(jì)的計(jì)價(jià)方式應(yīng)該是較適宜的，我們沒有完全以市場價(jià)格來取代現(xiàn)行會計(jì)計(jì)價(jià)的理由。但是為保證產(chǎn)權(quán)交易具有公平性。我們不能無視資產(chǎn)評估的重要作用，甚至認(rèn)為評估可有可無。
（三）加強(qiáng)評估界與會計(jì)界的協(xié)調(diào)與合作
資產(chǎn)評估與會計(jì)都是現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)賴以正常運(yùn)行的基礎(chǔ)行業(yè)，它們盡管在遵循的理論、工作程序和方法上有各自的特點(diǎn)，新會計(jì)準(zhǔn)則已經(jīng)實(shí)施，會計(jì)與資產(chǎn)評估的聯(lián)系將變得更加緊密，二者既相互依存，又需要相互合作和支持，達(dá)到共同更好的發(fā)展。在今后的一段時間里，會計(jì)需要學(xué)習(xí)和研究資產(chǎn)評估，包括評估技術(shù)，并及時向資產(chǎn)評估界尋求技術(shù)支持；反過來，新會計(jì)準(zhǔn)則也給資產(chǎn)評估界提出了新的研究課題，也提供了更多的發(fā)展空間，比如，由于物價(jià)波動比較大，注冊會計(jì)師在編制報(bào)表提取減值準(zhǔn)備時，僅評賬面歷史價(jià)值無法準(zhǔn)確的進(jìn)行減值準(zhǔn)備的測算，需要借助資產(chǎn)評估師了解資產(chǎn)的現(xiàn)值。當(dāng)然，這也是對資產(chǎn)評估行業(yè)的挑戰(zhàn)，所以，注冊資產(chǎn)評估師也要抓緊學(xué)習(xí)并掌握新會計(jì)準(zhǔn)則，尤其是會計(jì)準(zhǔn)則中關(guān)于公允價(jià)值方面的要求，要研究和掌握以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的資產(chǎn)評估的具體規(guī)范和技術(shù)要領(lǐng)。可以大膽的說，資產(chǎn)評估與會計(jì)計(jì)價(jià)之間的聯(lián)系將會是空前的。此外，資產(chǎn)評估師經(jīng)常利用或者參考會計(jì)信息資料，比如：在企業(yè)價(jià)值評估中，大量的利用企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表、財(cái)務(wù)指標(biāo)和財(cái)務(wù)預(yù)測數(shù)據(jù)等。當(dāng)然，企業(yè)會計(jì)資料的準(zhǔn)確性在一定程度上自然會影響到資產(chǎn)評估結(jié)果的準(zhǔn)確性。不管是會計(jì)計(jì)價(jià)需要利用資產(chǎn)評估的結(jié)果，抑或企業(yè)價(jià)值評估參考會計(jì)資料，都反映了資產(chǎn)評估與會計(jì)是有著重要的聯(lián)系，隨著財(cái)務(wù)報(bào)告使用者對會計(jì)報(bào)表披露資產(chǎn)現(xiàn)值需求的提高，二者之間的聯(lián)系會愈加廣泛。因此我們應(yīng)該加強(qiáng)評估界與會計(jì)界協(xié)調(diào)與合作，實(shí)現(xiàn)評估界與會計(jì)界的有效互動，促進(jìn)各行業(yè)的共同發(fā)展。
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