發(fā)布時間：2023-07-28 17:01:19
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的靜態(tài)投資估算法樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
關(guān)鍵詞:投資估算價值分析項目決策
1項目在決策階段的投資
一個建設(shè)項目從投資意向開始到投資終結(jié)的全過程,大體分為四個階段:項目決策階段;準備工作階段;實施階段;項目總結(jié)階段。項目策劃和決策階段的工作是投資項目的首要環(huán)節(jié)和重要方面,對投資項目能否取得預期的經(jīng)濟和社會效益起著關(guān)鍵作用。
投資估算是在項目決策階段,對項目的建設(shè)規(guī)模、工藝和工程方案、項目進度計劃等進行研究并初步確定的基礎(chǔ)上,估算項目投入總資金的過程。
按照《投資項目可行性研究指南》的劃分,項目投入總資金由建設(shè)投資(含建設(shè)期利息)和流動資金兩項構(gòu)成。投資估算時,需對不含建設(shè)期利息的建設(shè)投資、建設(shè)期利息和流動資金各項內(nèi)容分別進行估算。投資估算的具體內(nèi)容包括:建筑工程費、設(shè)備及工器具購置費、安裝工程費、工程建設(shè)其他費、基本預備費、建設(shè)期利息及流動資金等。
2工程投資估算編制的基本原則
2.1投資估算的具體內(nèi)容
a建筑工程費;b設(shè)備及工器具購置費;
c安裝工程費;d工程建設(shè)其他費用;e基本預備費;f建設(shè)期利息;g流動資金。
可用公式作如下表示:
不含建設(shè)期利息的建設(shè)投資=a+b+…+e
建設(shè)投資=不含建設(shè)期利息的建設(shè)投資+f
靜態(tài)投資=a+b+…+e
動態(tài)投資=f
項目投入總資金=建設(shè)資金+g
2.2投資估算的深度要求
由于不同階段工作深度和掌握的資料不同,投資估算的準確度也就不同。隨著工作的進展,工程造價會不斷深入,準確度會逐步提高,從而對項目投資起到有效的控制作用。項目前期的不同階段對投資估算的允許誤差率如下(如表1）:
2.3投資估算編制的依據(jù)及重要性
建設(shè)投資估算的基礎(chǔ)資料與依據(jù)主要包括以下幾個方面:(1)擬建項目的工程方案及工程量;(2)專門機構(gòu)的工程建設(shè)項目估算辦法和費用標準,及政府部門的物價指數(shù);(3)專業(yè)機構(gòu)的建設(shè)工程造價費用構(gòu)成、計算方法、計經(jīng)指標等。
投資估算的作用可以概括如下:(1)投資估算是投資項目建設(shè)前期的重要環(huán)節(jié)。(2)是滿足工程設(shè)計招投標及城市建筑方案設(shè)計競選的需要。
3投資估算編制的基本方法
3.1建設(shè)投資簡單估算法
（1）比例估算法;（2）生產(chǎn)能力指數(shù)法;（3）朗格系數(shù)估算法;（4）投資估算指標法。
投資估算指標分為單位工程指標、單項工程指標、項目綜合指標三種。建設(shè)項目綜合指標一般以項目的綜合生產(chǎn)能力單位投資表示。單項工程指標一般以單項工程生產(chǎn)能力單位投資表示。單位工程指標按規(guī)定應列入能獨立設(shè)計、施工的工程項目的費用,即建筑安裝工程費用。
3.2建設(shè)投資分類估算法
分別估算各單項工程的建筑工程費、設(shè)備及購置費和安裝工程費;在匯總各單項工程費用的基礎(chǔ)上,估算工程建設(shè)其他費;估算基本預備費和漲價預備費;加和求得建設(shè)投資(不含建設(shè)期利息)總額;最后再根據(jù)項目的資金籌措方案計算建設(shè)期利息。以上加總求和即得出項目總投資估算。
其中,建筑工程費的估算方法有單位建筑工程投資估算法(單位建筑工程量投資*建筑工程總量)、單位實物工程量投資估算法(單位實物工程量投資*實物工程總量)和概算指標投資估算法。前兩種方法比較簡單,后一種方法要以較為詳細的工程資料為基礎(chǔ),工作量較大,可根據(jù)具體條件和要求選用。
4決策階段投資控制理論探討
價值工程(ValueEngineering,縮寫為VE)又叫價值分析,它要求以最低的壽命周期成本可靠地實現(xiàn)工程的必要功能。其表達式為:價值＝功能(效用)/成本(費用)或V＝F/C這個定義包含了三個方面的內(nèi)容:
(1)VE研究要從降低項目全壽命周期成本(Life－CycleCost,簡稱LCC)的角度來提高研究對象的價值。VE研究要重視降低全壽命周期成本,而不是僅考慮建設(shè)成本。價值工程的目的是以研究對象的最低壽命周期成本,來實現(xiàn)使用者所需功能。實施價值工程,可以避免一味的降低工程造價而導致研究對象功能水平偏低的現(xiàn)象,也可以避免一味的提高使用成本而導致功能水平偏高的現(xiàn)象,使工程造價使用成本及建筑產(chǎn)品功能合理匹配,節(jié)約社會資源。
(2)價值工程的核心是對項目進行功能分析。通過功能分析,刪除過剩的功能和不合理的功能要求,加強不足功能,把節(jié)約成本放在有效保證工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上。功能分析的一個重要內(nèi)容是功能的數(shù)量化,把定性指標轉(zhuǎn)化為定量指標。
(3)價值工程是一種依靠集體智慧所進行的有組織的系統(tǒng)工作。進行價值工程研究,要組織各方面人員參加,并提出技術(shù)方案,吸取各方面的經(jīng)驗,把方案優(yōu)選和方案改進結(jié)合起來,達到提高價值的目的。
價值工程本質(zhì)上是以功能為中心來規(guī)劃某項工作,其目的有以下幾方面:
①實現(xiàn)必要功能,剔除多余功能。
②求得必要功能與成本的最佳匹配。
③使各部分的功能壽命大體一致,以取得最好的經(jīng)濟效益。
一般來說,提高產(chǎn)品的價值,有以下五種途徑:提高功能,成本降低。這是最理想的途徑;保持功能不變,降低成本;保持成本不變,提高功能水平;成本稍有增加,但功能水平大幅度提高;功能水平稍有下降,但成本大幅度下降。
關(guān)鍵詞：投資項目；決策；投資估算；方法
0 前言
投資項目的決策是通過比較不同建設(shè)方案，并進行投資經(jīng)濟性分析，做出正確、合理的選擇，由此可見投資估算的重要性。項目決策中投資估算合理與否，直接關(guān)系到工程造價的高低和項目建設(shè)的成敗，具有極其重要的作用。因此，選取正確合理的投資估算方法不但是項目決策過程的重要任務，更是整個投資項目順利進行的必要前提。
1投資估算中的不確定因素
決策階段主要是投資者對擬建項目的類型、規(guī)模、建設(shè)地點、時間、地質(zhì)條件等工程特征提出輪廓性建議和設(shè)想，對擬建項目的必要性、技術(shù)經(jīng)濟和生產(chǎn)力布局上的可行性進行框式論證與優(yōu)化。但是，這一階段工程造價控制的難點是：
（1）項目模型還沒有，工程量尚不明確，投資估算難以準確；
（2）為了項目盡快上馬，人為地高估效益，低估投資，搞“釣魚戰(zhàn)術(shù)”；
（3）由于缺少針對性，投資估算所選用的數(shù)據(jù)資料難以真實的反映工程實際情況；
（4）可行性研究周期短，無法進行多種投資方案比較。
基于以上原因，造成了工程建設(shè)過程中存在著諸多不確定因素，給投資估算帶來了相當大的難度。
2提高投資估算準確性的策略
有效提高項目投資估算的準確性，應從以下幾個方面著手。
2.1認真收集基礎(chǔ)資料
要做好基礎(chǔ)資料的收集工作。依據(jù)時間、物價、現(xiàn)場條件和裝備水平等因素做出詳細的調(diào)查，如工程所在地的地質(zhì)、氣候、水電供應、主要設(shè)備價格、大宗材料采購地以及現(xiàn)有已建類似工程資料等等。隨著項目的推進，更多相關(guān)的信息可以得到利用，其所起到的作用也會越來越重要。
2.2做好市場研究
市場研究是按照科學理論、尊重實際情況的方法，有計劃、有目的地對擬建項目的市場供求情況，包括國內(nèi)外市場對類似項目的建設(shè)情況、國家對該產(chǎn)業(yè)的政策引導及今后發(fā)展趨勢等進行系統(tǒng)的搜集和解析。要根據(jù)大量的統(tǒng)計數(shù)據(jù)和技術(shù)信息，進行認真的比較與綜合分析，進行深入研究詳細論證項目建設(shè)的必要性，并對項目的發(fā)展前景做出具有建設(shè)性的最科學的判斷。
2.3精心比選投資方案
投資方案的比較與選擇，是可行性研究和項目評估工作的重要組成部分，也是項目決策的重要環(huán)節(jié)。它所涵蓋的內(nèi)容十分廣泛，既包括工程技術(shù)條件、建設(shè)條件、生產(chǎn)條件、投資時間和生產(chǎn)規(guī)模等，同時也包括經(jīng)濟效益和社會效益的比選。在項目決策階段和經(jīng)濟評價過程中，對擬建項目計算期內(nèi)投入產(chǎn)出等諸多因素進行調(diào)查、預測、研究、計算和論證，利用現(xiàn)代化的經(jīng)濟分析方法，選出最佳投資方案，保證工程項目的可行性和經(jīng)濟的合理性。
3投資估算的編制方法
投資決策過程大致分為：項目規(guī)劃階段、項目建議書階段、預可行性研究階段、可行性研究階段四個階段。其常用的估算方法有：生產(chǎn)能力指數(shù)法、比例估算法、設(shè)備及廠房估算法和指標估算法等。在決策的不同階段，為提高投資估算的準確性，應按項目的性質(zhì)、技術(shù)要求和數(shù)據(jù)資料的具體情況，針對性地選擇不同的計算方法。下面介紹幾種應用較多的靜態(tài)投資估算方法。
3.1生產(chǎn)能力指數(shù)法
計算公式：
Y2=Y1（X2/X1）”×CF （1）
其中，Y1為已建類似項目投資額；Y2為新建項目投資額；X1為已建類似項目生產(chǎn)能力；X2為新建項目生產(chǎn)能力；n為生產(chǎn)能力指數(shù)，通常0≤n≤1；CF為綜合調(diào)整系數(shù)。這個方法是由威廉斯（Wiliams）和納爾遜（Nelson）兩人首先發(fā)表。由于投資與設(shè)備費用和生產(chǎn)規(guī)模的0.6次方成正比，所以這種方法也叫“0.6指數(shù)法”。后來人們把這個方法的使用范圍推廣到計算整個工廠的投資。
如：已建年產(chǎn)20萬t規(guī)模的某項目投資額為3億元，現(xiàn)有年產(chǎn)50萬t規(guī)模的相同項目，工程條件與上述類似，調(diào)整系數(shù)為1.2，根據(jù)式（1）計算，則該項目投資總額為6.24億元。這種方法是根據(jù)已建成的類似項目生產(chǎn)能力和投資額，來粗略估算新建項目靜態(tài)投資額的方法，計算簡單、速度快。生產(chǎn)能力指數(shù)法多用于項目建議書階段，不需要詳細的工程設(shè)計資料，只需要知道工藝流程及規(guī)模。
3.2比例估算法
這種方法是根據(jù)同類型已建項目的有關(guān)資料，計算出擬建項目的各專業(yè)工程費占工藝設(shè)備（包括運雜費和安裝費）投資的百分比，然后把各專業(yè)工程的投資（包括工藝設(shè)備費）相加求和，再加上其他有關(guān)費用，即為該項目的總投資。計算公式為：
C=E（1+f1P1+f2P2+f3P3+…）+I （2）
其中，C為擬建項目投資額；I為擬建項目的其他有關(guān)費用；E為擬建項目設(shè)備費（含運雜費）；P1，P2，P3分別為已建項目中建筑、安裝及其他工程費等占設(shè)備費的百分比；f1，f2，f3均為綜合調(diào)整系數(shù)。該方法常用于項目可行性研究階段。
如：某工廠工藝設(shè)備投資為3000萬元，據(jù)相關(guān)資料分析，各專業(yè)工程費占工藝設(shè)備費的比例為：土建25.9%，化工17.53%，收塵2.18%，電力9.78%，儀表5.31%，給排水2.46%，采暖1.26%，通風3.84%，照明0.46%，通信0.81%，總圖1.16%，其他費用暫估為1000萬元。根據(jù)式（2）計算，調(diào)整系數(shù)：f=1，該項目總投資額為6120.7萬元。
3.3設(shè)備及廠房估算法
在工業(yè)項目中，工藝設(shè)備投資與土建投資之和占了整個項目投資的絕大部分。當設(shè)計方案初步選定了工藝設(shè)備時，工藝設(shè)備投資與廠房土建投資就可以根據(jù)設(shè)備的重量及廠房的高度和面積分別估算出來。其他專業(yè)的工程投資：與設(shè)備關(guān)系較大的按設(shè)備投資系數(shù)計算；與廠房關(guān)系較大的按廠房土建投資系數(shù)計算，兩類投資加起來就得出整個項目的投資。這種方法在預可行性研究階段使用比較合適。
如：某小型發(fā)電工程工藝設(shè)備及安裝費用為1.42億元，廠房土建費用為1.26億元，其他各專業(yè)工程投資系數(shù)為：工藝設(shè)備1，汽機設(shè)備0.04，余熱鍋爐0.14，化水0.01，煙氣凈化0.09，動力0.06，儀表0.08，給排水0.08，系數(shù)合計為1.5；廠房土建1，暖通0.02，照明0.01，工業(yè)管道0.01，總圖0.03，系數(shù)合計為1.07。則該項目總投資為3.48億元。
3.4指標估算法
投資估算指標這種方法多用于估算房屋、廠房的造價，常用于可行性研究階段。以廠房造價為例，應注意兩點：
（1）廠房結(jié)構(gòu)（如鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)）；
（2）各項技術(shù)參數(shù)（如不同高度、跨度，吊車重量及臺數(shù)，工作制度等）。
如果能根據(jù)上述兩個重要因素，分析出本地區(qū)各種廠房造價指標，再乘以總面積，即可得出該廠房土建部分的投資。該方法在土建工程中被廣泛應用。這種方法準確程度雖然較高，但需要大量的計算，工作量較大，而且要求設(shè)計必須達到一定的深度才能使用。
4結(jié)語
綜上所述，投資估算的正確性與合理性對投資項目的決策具有重要影響，且對項目總造價及實施具有決定性的影響，因此，編制人員務必根據(jù)項目實際情況，選擇合理的投資估算方法，采取一切行之有效的措施，將決策階段的投資控制工作做得更加完善，在熟悉各項法規(guī)及相關(guān)執(zhí)行標準的前提下，從源頭上有效的控制項目的投資，為工程項目的順利建設(shè)打下基礎(chǔ)。
參考文獻
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)濟評價
房地產(chǎn)經(jīng)濟評價中的基礎(chǔ)參數(shù)主要包括以下幾個方面的指標：
1．時間類參數(shù)。包括開發(fā)活動的起始點，開發(fā)經(jīng)營期、開發(fā)期、準備期、建設(shè)期、出售期、出租經(jīng)營期的起始時間點以及持續(xù)時間長度等。
2．投資相關(guān)參數(shù)。包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款的貸款利率、建設(shè)投資額、資本金投入比例等。
3．收益相關(guān)參數(shù)。包括租售價格、出租率或空置率、運營成本占毛租金收入比率等。
4．評價標準參數(shù)。包括基準收益率、成本利潤率、投資利潤率，投資回報率等。
在以上的參數(shù)中，開發(fā)期、建設(shè)投資額、貸款利率、租金或售價、開發(fā)規(guī)模、投資收益率是最主要基礎(chǔ)參數(shù)，這些參數(shù)對項目開發(fā)的結(jié)果影響很大。在項目的經(jīng)濟評價中，這些參數(shù)的取值都是參考當時當?shù)厥袌銮闆r估測為基礎(chǔ)的。由于在實際開發(fā)過程中這些主要參數(shù)很容易發(fā)生變化，而且對項目評價結(jié)果有很大的影響。因此，找出這些參數(shù)并確定其變化范圍將對投資項目的評價結(jié)果及以后開發(fā)過程中的控制，是非常重要的。
一、開發(fā)規(guī)模
開發(fā)項目的建筑面積直接關(guān)系到其租金收入或銷售收入和建設(shè)投資額。一般說來在項目前期評價時，開發(fā)商通常還沒有拿到有關(guān)規(guī)劃批文，因此，經(jīng)濟評價所采用的建筑面積是不確定的。即使有關(guān)部門批準了項目總建筑面積不變，項目可供租售的面積仍然小能完全肯定。
例如，一座大型商場的實際使用面積到底有多少，這在前期評價階段也是無法確定的，只能大致估算。實際使用面積的多少主要依賴于地塊的條件以及建筑師的設(shè)計能力。
盡管開發(fā)商對項目的租售安排有自己的考慮，但由于市場需求的制約，開發(fā)項目的面積并不一定都能迅速銷售或租賃出去，為此要進行銷售預測。銷售預測是從微觀角度預測開發(fā)商未來銷售的前景，為確定經(jīng)營計劃提供依據(jù)。銷售預測主要是對銷售量及銷售進度做出預測。一般情況下可根據(jù)統(tǒng)計資料的多寡，采用直接預測法或間接預測法。
二、開發(fā)期
項目開發(fā)期大體上由三個階段組成，即從購地到開始建造階段即開發(fā)前期、建筑施工階段、竣工后項日出租出售階段。一是開發(fā)前期。開發(fā)前期的時間長短一般由所需規(guī)劃設(shè)計時問或拆遷安置時間所控制決定。其中，設(shè)計周期有國家頒布的設(shè)計周期定額作參考。二足建筑施工期。建筑施工期一般能夠較準確的估計。有國家頒布的建安工程工期定額作為依據(jù)。但某些特殊因素的影響，也可能引起施工期延長。三是出租或出售期。出租期或出售期時問的長短與市場供需情況、購買力有直接關(guān)系。一般在經(jīng)濟評價中，常安排房屋竣工后半年至二年(視項目規(guī)模大小)結(jié)束。
三、建設(shè)投資額
開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項費用，主要包括土地費用、前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、建筑安裝工程費用、公共配套設(shè)施費用、開發(fā)間接費用、財務費用、管理費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用以及不可預見費用等。在房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價過程中，由于制度政策、市場環(huán)境等等因素的影響，我們所估算的建設(shè)投資與實際建設(shè)投資之間往往不一定相符。其中，變化最大的主要是土地費用和工程造價。當土地費用確定后。工程造價實際上就成了影響開發(fā)商利潤的主要因素，可以通過了解類似物業(yè)的造價情況或針對開發(fā)項目本身的有關(guān)設(shè)計圖紙估算此項費用。計算費用時一般以當前的價格水平為依據(jù)，費用的增長大致能和收益的增長相抵。
1．土地費用。土地費用是指為取得房地產(chǎn)項目用地而發(fā)生的費用，主要由兩部分組成：一部分是獲得土地使用權(quán)的費用，另一部分是土地開發(fā)費用。對土地費用進行估算，首先需要獲取相關(guān)的資料：主要包括當?shù)氐耐恋胤值榷壋晒Y料、土地規(guī)劃信息、土地市場信息、土地權(quán)屬資料以及項目用地現(xiàn)場勘察及周圍環(huán)境資料等。通過對上述資料的調(diào)查分析，就可以對土地費用有一個大致的估算。目前普遍采用的方法主要有假設(shè)開發(fā)法和市場比較法兩種。
2．工程造價。工程造價包括土建工程費用、安裝工程費用，其中土建工程費用又可劃分為摹礎(chǔ)工程費用、上部結(jié)構(gòu)費用等。目前工程造價常用的估算方法有粗算和精箅兩種。
粗算法是一種加權(quán)類推的辦法，即根據(jù)已建項目的造價類推待開發(fā)項目造價。類推過程中，對已建項目造價乘一個修正系數(shù)作為已、待建項目間的差異的修正，這個系數(shù)通過定性分析來確定。這個算法所依據(jù)的資料是規(guī)劃設(shè)計或方案設(shè)計，對項目具體細節(jié)掌握得還不夠充分，因而算出的數(shù)字也比較粗略，精確度低。只能作為工程造價的一種估計，用于項目的機會研究和初步評價。
所謂精算足相對于粗算而言的，計算依據(jù)是項目的初步設(shè)計以及當?shù)氐慕ò补こ谈潘愣~。由于它對項目細節(jié)的掌握以及計算標準都比粗算要充分、可靠，因而預測精度高，也比較簡便。這種方法的缺點，一是它是一種靜態(tài)的算法，對于項目細節(jié)的動態(tài)變動通過量上的放大來考慮，顯然不一定準確；二是概算定額是本地區(qū)統(tǒng)一頒布的標準，價格水平固定而且滯后。在市場經(jīng)濟條件下，價格水平完全根據(jù)市場當時的需求狀況而定，變動快，這種相對固定的標準很難準確估量價格變動因素對工程的影響，大大影響估算值的精確性。
總之，無論是粗算還是精算，在算法上都應作改進，才能適應市場經(jīng)濟的要求，提高預測精度。
四、租金和售價
租金和售價是房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價中最重要的參數(shù)之一。即使租金和售價發(fā)生較小的變化。也會導致開發(fā)商收益的較大變化，同時，租金售價的水平在很大程度上影響土地價值．而準確地估算租金和售價并不容易。一般的評價方法中，租金和售價的確定足通過與市場上近期已成交的類似物業(yè)的租金收入或售價進行比較、修正后得出的。這種比較往往沒有考慮物價上漲和租金售價在開發(fā)期間的增幅，而僅僅以當前的租金和售價水平進行估算。但同類型物業(yè)市場上供應與需求間關(guān)系的變化，開發(fā)建設(shè)過程中政治、經(jīng)濟和社會因素的變化對租金和售價水平的影響就很難定量地描述。
確定開發(fā)項目的租金或售價，需要對市場進行研究和比較。這時，常用同類競爭性項目對比分析方法。目前，由于擠進商品房開發(fā)的各種費用項目多、數(shù)量大，導致開發(fā)商成本居高不下、價格無競爭力和彈性可言。房地產(chǎn)開發(fā)商基本采用成本加利潤的方法定價，即以一個不變的利潤或利潤率標準加上開發(fā)成本和費用得到銷售價格。這樣做的好處在于保住了商鼎房銷售的基本利潤，缺陷在于形成一個靜態(tài)價格，不利于面向市場、適應市場競爭而制定合理的有競爭性的價格。在合理的商品房價格體系理順之后，可以采用動態(tài)盈虧平衡分析的方法來預測銷售價格。開發(fā)項日的總開發(fā)價格一般是指項目建成后出租或出售所獲得的凈收入，即從出租或出售毛收人中扣除與租售相關(guān)的稅費。有些經(jīng)濟評價人員認為，由于開發(fā)項目大多是在整個開發(fā)工程完成后才出租或出售的，所以總開發(fā)價格的計算原則應以將來的價格水平為依據(jù)。但在實際評價時，為保持評價的基準期規(guī)定，也為方便起見，常依開發(fā)前的價格水平進行評價，因為大多數(shù)情況下，項目的收入和支出受市場價格變動的影響大致相同，純收益的變化不大。但在房地產(chǎn)需求旺盛的地區(qū)或時期，收入的增長可能會大于費用上漲，此時可根據(jù)情況將收益水平估算的略高。
五、貸款利率
貸款利率的變化對開發(fā)項目評價結(jié)果的影響是相當大的。由于房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)一個項目時，自有資金往往只占到投資總額的20％～30％，其余的部分都要通過金融機構(gòu)，或以預售方式籌措，所以，資金使用成本即利息支出對開發(fā)商最終獲利大小的影響極大。利率的影響，決定了開發(fā)商利用金融杠桿的有效性。
六、投資收益率
投資收益率是影響經(jīng)濟評價結(jié)果最主要的因素之一。投資收益率的變化將對房地產(chǎn)開發(fā)項目的總開發(fā)價值的估算產(chǎn)生很大影響。在項目全部銷售的情況下，項目總開發(fā)價值等于銷售收入減銷售稅金后的銷售凈收入；而在項目全部出租的情況下，項目總開發(fā)價值可用項目年均凈租金收入除以年投資收益率表示。房地產(chǎn)投資是國民經(jīng)濟整個投資系統(tǒng)的一部分，其收益率水平和其他行業(yè)的投資收益率有著密切的聯(lián)系。投資收益率是指開發(fā)項目達到正常盈利年份時，年凈租金收入與項目投資之比。房地產(chǎn)投資收益率的確定，一般要綜合考慮以下一些因素：當前的經(jīng)濟狀況、銀行貸款利率和其他各行各業(yè)總的收益率水平；房地產(chǎn)開發(fā)項目的類型、地點以及對未來租金增長的期望；開發(fā)項目承租者能夠連續(xù)付租的能力；房地產(chǎn)開發(fā)項日壽命的長短；開發(fā)項目投資規(guī)模的大小。通常情況下，如果開發(fā)商對項目建成后獲利能力的期望值越高，那么其確定的投資收益率便會低些；反之，如果項目預期收入增長緩慢，開發(fā)商就應將投資收益定高些，以便盡快收回投資。目前確定投資收益率的方法主要是市場提取法即選取若干個參照項目的實際凈租金收入與售價的比值，取其平均值，作為評價項目的年投資收益率。由于市場資料所限，選擇的參照項目不同，最后所得的結(jié)果可能會有差別。
另外，由于開發(fā)期間市場行情的改變，以及參照項目與所評價項目之間的差異，項目評價時所選擇的年投資收益率與將來實際年投資收益率相比。也不可避免地出現(xiàn)誤差，從而使開發(fā)商要承擔附加的風險。
房地產(chǎn)項日經(jīng)濟評價中基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的準確性和參數(shù)選擇的合理性，對房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價結(jié)論的正確性有著重要影響。關(guān)系到項目操作的成敗。房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和參數(shù)，應該建立在房地產(chǎn)市場調(diào)查與預測、房地產(chǎn)項目策劃、投資與成本費用估算、項目收入估算與資金籌措的基礎(chǔ)上進行。同時，還應注意對項目進行不確定性分析和多方案比選。這樣，才能使基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和參數(shù)達到或接近實際值，最終結(jié)論才能夠作為房地產(chǎn)開發(fā)商投資決策的依據(jù)。
參考文獻：
工程造價是指建設(shè)一項工程預期開支或?qū)嶋H開支的全部固定資產(chǎn)投資費用。一般人們認為，控制工程造價就是編制預算、審查結(jié)算、制止施工單位的高估冒算。其實，工程造價的控制貫穿于項目決策、設(shè)計、施工到竣工決算的全過程。工程造價全過程控制就是在建設(shè)程序的各個階段，采用一定方法和措施，把建設(shè)工程造價的發(fā)生控制在合理的范圍和核定的造價限額以內(nèi)，以求合理使用人力、物力和財力，取得較好投資效益。
2合理確定工程造價保證工程質(zhì)量的措施
2.1按基本建設(shè)程序合理確定造價長期以來，我國的建設(shè)項目雖然按程序辦事，但普遍忽視了項目建設(shè)前期階段的重要性，造價控制的重點放在項目建設(shè)的后期階段上，因此經(jīng)常出現(xiàn)投資超限、資金缺口大的現(xiàn)象。有些項目甚至未按基本建設(shè)程序辦事，項目決策缺乏依據(jù)，投資無計劃，增加了財政負擔。建設(shè)項目，由于規(guī)模大，建設(shè)周期長，技術(shù)復雜，人財物消耗大，應考慮到投入使用后的經(jīng)濟效益等因素，一旦決策失誤，將造成無可挽回的巨大經(jīng)濟損失。因此，必須合理確定工程造價，并充分體現(xiàn)造價的合理性。
2.2投資估算階段造價的合理確定投資估算是指在項目建議書和可行性研究階段對擬建項目投資需要量，依據(jù)現(xiàn)有的資料和特定的方法，通過編制估算文件進行預先測算和確定，得出的建設(shè)項目投資數(shù)額，就是估算造價。建設(shè)項目的投資估算包括固定資產(chǎn)投資估算和流動資金估算兩部分。對靜態(tài)投資部分的估算，在項目規(guī)劃和項目建議書階段，可采取簡單的匡算法，有生產(chǎn)能力指數(shù)法、單位生產(chǎn)能力法、比例法和系數(shù)法等；在可行性研究階段特別是詳細可行性研究階段，需采用相對詳細的投資估算方法，即指標估算法。建設(shè)投資動態(tài)部分主要包括價格變動可能增加的投資額、建設(shè)期利息兩部分內(nèi)容，對于涉外項目，還應計算匯率的影響。動態(tài)部分的估算應以基準年靜態(tài)投資的資金使用計劃為基礎(chǔ)來計算。流動資金估算一般采用分項詳細估算法，個別情況或小型項目可采用擴大指標法。
2.3做好施工招標的造價控制首先，詳細編制施工招標文件。招標文件應全面、準確、詳細的表述招標人的實質(zhì)性要求，以避免簽訂施工合同、結(jié)算時互相扯皮。
其次，認真審查標底或上限值。招標報酬是以標底或上限值金額為基數(shù)計取，又由于投標單位與招標單位有可能串通抬高工程造價，所以應對標底或上限值認真審查，加強工程造價事前控制。
再次，嚴格招標程序。招投標程序和方式應符合有關(guān)法律法規(guī)和制度的規(guī)定，避免投標單位串標和圍標使工程造價失控。
2.4做好項目實施階段的造價控制建設(shè)項目施工階段是把設(shè)計圖紙和原材料、半成品、設(shè)備等變成工程實體的過程，是實現(xiàn)建設(shè)項目價值和使用價值的主要階段。在施工階段，節(jié)約投資的空間雖然很小，但浪費的資金卻可能很多，因此，需要對投資控制給予足夠的重視，嚴格審核承包商的索賠事項，防止不合理索賠費用的發(fā)生。
在建設(shè)工程施工階段涉入的面很廣，涉及的人員很多，與投資控制相關(guān)的工作也很多，因此，造價控制人員要經(jīng)常深入施工現(xiàn)場，多與現(xiàn)場管理人員溝通，掌握工程第一手資料，同時施工過程中，做到事前有計劃，事中有控制，事后有分析，采取有效措施加強施工階段的造價控制和管理，對管好用好資金，提高投資效益具有重要的意義。
具體應從以下幾個方面落實：
2.4.1從管理模式上著手，建立建設(shè)監(jiān)理制。按照監(jiān)理合同規(guī)定和實施細則，完善職責分工及有關(guān)制度，落實責任，從工程管理機制上建立健全的投資控制系統(tǒng)。同時做好月度工程進度款審核，避免投資失控。工程進度款的審核，對經(jīng)監(jiān)理方確認的工程量，按合同約定的計價依據(jù)，套用材料單價及費用定額進行核價后支付相應的工程進度款。
2.4.2從技術(shù)措施上展開項目投資的有效控制。對主要施工技術(shù)方案做好論證的基礎(chǔ)上，廣泛應用新材料、新工藝、新辦法等等，想方設(shè)法在技術(shù)上實施項目投資的有效控制。技術(shù)措施是實施項目投資的必要保證。
2.4.3從經(jīng)濟措施上展開項目投資的有效控制。加強對材料、設(shè)備的采購的督管，控制住材料價格。材料費用是構(gòu)成工程造價的主要因素。據(jù)測算，一般建筑工程造價中材料費用占60％一70％左右，且呈上升趨勢。由此可見，選用材料是否經(jīng)濟合理，對降低造價起著十分關(guān)鍵的作用。
2.5竣工結(jié)算造價的確定竣工結(jié)算是建筑工程造價管理的最后一關(guān)，是合理確定單位工程造價和竣工決算的前提和保障，若把關(guān)不嚴將會造成不可挽回的損失。這是一項細致具體的工作，要求計算認真、細致、不少算、不漏算；同時要尊重實際不多算，不高估冒算，要保持良好的職業(yè)道德與自身信譽；在以上基礎(chǔ)上保證“量”與“價”的準確結(jié)合，做好工程結(jié)算去虛存實。
做好結(jié)算審核首先要認真熟悉圖紙，分析竣工資料，核實工程數(shù)量；二是要審查現(xiàn)場簽證的真實、合理性；三是要嚴格審查施工合同，正確處理結(jié)算糾紛；四是要審查定額使用、政策調(diào)整的合理性、準確性，審查是否按規(guī)定的工程量計算規(guī)則計算工程量；五是要認真做好工程材料價款的結(jié)算審查，審查糾正單純靠材料購貨發(fā)票作為工程結(jié)算材料調(diào)價依據(jù)的作法，審查是否按規(guī)定計算材料差價，審查是否存在施工單位將建設(shè)單位委托購買的材料列入工程結(jié)算；六是要審查各項取費是否符合規(guī)定，是否合理準確，審查取費基數(shù)是否正確，審查是否提高取費等級，審查是否存在普通裝飾工程按專業(yè)裝飾工程取費的情況；七是在結(jié)算審查過程中要正確處理審查方與被審查方的關(guān)系，保證工程結(jié)算工作順利開展。
由于建設(shè)工程的生產(chǎn)過程是一個周期長、數(shù)量大的生產(chǎn)消費過程，具有多次性計價的特點。因此采用合理的審核方法不僅能達到事半功倍的效果，而且將直接關(guān)系到審查的質(zhì)量和速度。
2.6提高工程造價人員的水平建筑市場發(fā)展的需要，形勢要求不斷提高工程造價的準確程度，也就要求工程造價工作人員努力提高自身素質(zhì)，提高對工程造價進行詳盡而準確的計算，以保證工程造價高度的準確性。每一個工程造價人員都應該熟知本專業(yè)所使用定額子目的工作內(nèi)容、使用條件、特殊規(guī)定等等，這是一項繁重的任務。工程造價人員要在工作實踐中日積月累，不斷努力學習不斷充實自我。以在工作實踐中不斷排除出現(xiàn)的差錯，提高工程造價的準確程度。
2.7實行工程造價的動態(tài)管理工程建設(shè)項目的復雜性決定了其計價的多次性，與基本建設(shè)過程相對應的各階段造價也是動態(tài)地反映了項目的總造價，從這個意義上來講，對工程造價的控制也是動態(tài)的。在工程實施階段，由于客觀條件的影響，設(shè)計階段未考慮到的因素往往暴露出來，導致設(shè)計及造價變更。這就需要造價工程師對造價計劃執(zhí)行中出現(xiàn)的問題及時研究分析，并及時采取糾正措施，使目標得以順利實現(xiàn)。這一階段是造價動態(tài)控制最集中的體現(xiàn)。
結(jié)語：工程造價的控制與管理是一個動態(tài)的過程，合理確定工程造價是工程建設(shè)過程必須直面的問題。只有掌握先進科學的施工技術(shù)，積累經(jīng)驗，在工程實施過程的各個階段，時時要有控制造價的經(jīng)濟頭腦，才能合理確定建設(shè)工程的造價，減少或避免建設(shè)資金的流失，最大限度地提高建設(shè)資金的投資效益。
參考文獻：
[1]郝宏香,張嫻.《淺談工程造價的合理確定》[J].科技情報開發(fā)與經(jīng)濟.2005（12）.
[2]李波.《工程造價合理確定的研究》[J].中國建設(shè)信息.2009（2）.
關(guān)鍵詞：電力項目；經(jīng)濟可行性；評價
中圖分類號：F407.61文獻標識碼： A 文章編號：
前言
電力投資項目的經(jīng)濟效益評價是電力投資項目決策的重要依據(jù),是可行性研究的有機組成部分和重要內(nèi)容,是一項十分重要的技術(shù)經(jīng)濟分析的論證工作,它決定著電力投資項目的命運.評價電力投資項目的經(jīng)濟效益的好壞不能簡單地憑感覺識別,而是需要分析投資主體的經(jīng)濟效益,科學地分析和論證經(jīng)濟指標，從而評價出經(jīng)濟可行性。
一、經(jīng)濟可行性分析的評價依據(jù)、準則以及評價步驟
某電力建設(shè)項目投資施工包含OPGM光纖通信、500KV線路、500KV變電所三項，總投資為43051.9萬元。
評價依據(jù)和準則：項目盈利能力、債務償還能力、財務凈現(xiàn)值、投資回收期、投資利潤率、財務收益率、不確定因素對稅前財務內(nèi)部收益率和稅前財務凈現(xiàn)值的波動影響以及社會風險系數(shù)等。
評價步驟：首先，對項目投資額的估算和資金籌措方案進行評估；其次，在上一步的基礎(chǔ)上對企業(yè)財務進行評估，從財務內(nèi)部收益率、財務凈現(xiàn)值、投資回收期、投資利潤率等來計算出企業(yè)財務的項目盈利能力，當盈利能力大于某一值時能確保項目在經(jīng)濟上可行。同時也需要計算項目債務償還能力是否在較短期限內(nèi)能歸還，不能忽視的是還需要從敏感性和盈虧平衡角度對不確定性因素進行分析，其中敏感性分析包括了經(jīng)營成本、產(chǎn)品售價、基建投資和產(chǎn)品產(chǎn)量在某一范圍內(nèi)上下波動對稅前財務內(nèi)部收益率、稅前財務凈現(xiàn)值、投資利潤率和投資回收期的影響；最后，要對項目的投資風險進行分析來估算項目在經(jīng)濟上是否可行。
二、經(jīng)濟可行性分析
（1）投資估算與資金籌措方案評估
①投資估算
電力工程項目的投資估算主要是對投資項目工程的設(shè)備購置、建筑工程、安裝費用等各種費用總計的估算，它包括靜態(tài)投資估算和動態(tài)投資估算。前者一般采用概率指標估算法，后者是按前者價值資金率與靜態(tài)資產(chǎn)價值總額的乘積來估算。他們都是項目經(jīng)濟評價所需重要參數(shù)，且在一定程度上影響投資決策。根據(jù)2003年電力規(guī)劃設(shè)計總院頒發(fā)的《火電、送電、變電工程限額設(shè)計控制指標》，工程實施過程中把各項設(shè)計指標控制在文件規(guī)定范圍之內(nèi)，且對材料價格、設(shè)備價格、定額等的編制概算也是按照國家相關(guān)機構(gòu)頒布的行業(yè)標準和規(guī)定來核算，在保證評估依據(jù)合理的前提下，項目投資估算為：
表1
②資金籌措方案評估
資金籌措方案需根據(jù)資金成本率和資金來源比例來擬定，可以從不同的資金籌措方案中進行擇優(yōu)選擇，選擇使資金成本率最低的資金來源結(jié)構(gòu)。資金籌措方案中資金籌措很大一部分來自于銀行貸款。在該項目中動態(tài)資金籌措總額中，企業(yè)自籌占30%，剩下部分申請銀行的動態(tài)資金籌措，其中年利率為5.58%。債務資金和項目資本金的比例嚴格按照國家規(guī)定的項目資金制度來劃定，分別占總額的75.31%和24.69%。
（2）企業(yè)財務評估
財務評價是根據(jù)國家現(xiàn)行的財稅制度、價格體系和項目評估的有關(guān)規(guī)定，分析預測項目的財務效益與費用，利用現(xiàn)行價格、現(xiàn)行工資和基準收益率來計算財務評價指標，從企業(yè)的角度出發(fā)，對項目的盈利能力、償債能力和抗風險能力等財務狀況進行分析，據(jù)以判斷項目的財務可行性。財務評估有定性和定量兩種評估策略，它直接涉及到企業(yè)的經(jīng)濟效益和投資資產(chǎn)。評價內(nèi)容主要包括項目盈利能力分析、項目償債能力分析、項目不確定性分析和敏感性分析。下面分別從以下四個方面來對企業(yè)財務進行評估。
①項目盈利能力分析
項目盈利能力分析是考察企業(yè)盈利尺度的重要標準。對企業(yè)而言，在項目可行性分析中，項目盈利能力占據(jù)主要位置，也是項目在經(jīng)濟上是否可行的重要指標。
a.財務內(nèi)部收益率
財務內(nèi)部收益率作為盈利能力分析的一項動態(tài)指標，它把項目資金的時間價值也作為一種評估參數(shù)來考慮項目工程投資后所得回報率。一般情況下，只要財務內(nèi)部收益率能超出該行業(yè)在財務方面的基準收益率，從財務內(nèi)部收益率角度來說，項目是可行的。
b.財務凈現(xiàn)值
財務凈現(xiàn)值和財務內(nèi)部收益率一樣，它也是作為盈利能力評估的一項動態(tài)指標。從該指標衡量公式分析可知，只要該值大于或者等于0，也就是說項目的報酬率超過了設(shè)定指標，就能給企業(yè)來帶盈利。
c.投資回收期
當企業(yè)投入資金與現(xiàn)金流入資金相等時所需年限即為投資回收期，可以說它是對企業(yè)債務償還能力的真實反映。投資回收期的長短決定企業(yè)收益率，投資回收期越小，收益率越大，項目投資可行性更高。
d.投資利潤率
投資利潤率是評估盈利能力的靜態(tài)指標。通過和同類行業(yè)比較該項目的投資利潤率，若大于平均投資利潤率，則具有一定的盈利能力。
經(jīng)計算，盈利能力分析如表2所示。
表2 盈利能力分析表
從表2中可知內(nèi)部收益率無論是稅前和稅后都超過了10%的基準收益率，并在收益率的基礎(chǔ)上計算出了相應稅前和稅后的凈現(xiàn)值，都大于0，回收期包含了建設(shè)期時間(1年)，時間比較短，年均投資利潤率也較高。顯然該項目具有較好的盈利能力。
②項目償債能力分析
項目償債能力主要是依靠項目在運行期內(nèi)公司根據(jù)財務狀況對債務進行償還的能力。進行評估前，必須合理把握公司的財務狀況，可以從資金來源和公司年收益情況、資產(chǎn)負債表等來計算，再結(jié)合其他評價指標來評估出公司項目償債能力。該項目貸款金額為30,136.33萬元，考慮到項目的盈利額、攤銷費、折舊費以及其他資金均可用于還貸，再加上需要支付一定的還本利息，從而可以算出該項目償債時間為4.23年，顯然該時限較短，但在經(jīng)濟上是合理而可行的。
③項目不確定分析
雖然在項目的決策和評價工作上已做充分準備，但也不能排除一些與最初設(shè)想背離的事情發(fā)生，導致項目實際結(jié)果與最初預測有較大偏差，所以在評估時應把一些不確定性因素納入評估考慮范圍，估算出因不確定性因素帶來的項目運營風險和經(jīng)濟損失等。其中不確定性分析主要包括了敏感性分析和盈虧平衡分析。圖1為盈虧平衡分析圖，從圖1中可知，盈虧平衡點為54.5%，只要BEP大于該值，項目就不會出現(xiàn)虧損，且獲利也比較大。表2為敏感性分析，從表2中可知經(jīng)營成本、產(chǎn)品售價和產(chǎn)品產(chǎn)量均在一定范圍波動時，其內(nèi)部收益率和稅前財務凈現(xiàn)值的情況。
圖1 盈虧平衡分析
表3項目敏感性分析
三、項目風險分析
由于項目的研究、設(shè)計和立項等是在將來的社會、政治、經(jīng)濟和環(huán)境基礎(chǔ)上進行預測的，一旦某項因素受到干擾，原有項目計劃和方案將受到波動，這些無法預料的不確定外部和內(nèi)部因素對項目的干擾，都可稱為項目工程風險。風險分析的目的就是要通過對工程項目風險的特殊性進行分析，然后辨識各種風險，分析其作用關(guān)系、作用途徑、各種風險的復合規(guī)律，從而對項目風險進行評價、控制與管理。對項目風險的評估，先必須確定出風險因素對項目帶來的各種影響權(quán)重，然后建立風險權(quán)重集，再建立評價集和模糊評價矩陣，進一步算出項目風險帶來的后果。對該項目進行了項目風險分析，其風險影響程度為26.37%，風險發(fā)生概率為35.08%。綜合比較，項目風險等級一般，在經(jīng)濟上可行。
四、結(jié)束語
關(guān)鍵詞：企業(yè)內(nèi)部; 建筑; 施工安全;控制系統(tǒng)；
Abstract: with the rapid development of our national economy, in order to ensure the construction safety and health, to create a safe, health, comfortable working environment, improve the construction safety production level, draw lessons from foreign construction safety management ideas and philosophy, and gradually formed a company safety production management control system concept.
Key words: enterprise; construction; construction safety; control system;
中圖分類號：TU7文獻標識碼：A文章編號：2095-2104（2012）
1.1國內(nèi)外研究現(xiàn)狀分析
1.1.1建筑施工安全風險研究
工程建設(shè)安全風險是用事故的概率與事故所造成的經(jīng)濟損失的數(shù)量之間的關(guān)系來定義的。工程建設(shè)安全風險評價經(jīng)常和現(xiàn)場評價及事故危險性評價結(jié)合在一起的。風險評價的方法主要有安全檢查表分析法、概率危險評價法、可靠性分析法、事故引發(fā)和發(fā)展分析、事故順序評價程序、模糊矩陣法、直接數(shù)值估算法、人的認知可靠性模型、維修人員行為模擬模型、作業(yè)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)分析法、人為失誤率預測技術(shù)、成功可能性指數(shù)法等。借助故障樹、事件樹等方法建立風險樹也可實現(xiàn)風險的度量[3]。建筑工程項目是最為常見也是最為典型的項目類型，是項目管理的重點。建筑工程項目管理就是有步驟地對建設(shè)工程項目進行高效率的計劃、組織、指導、控制，達到節(jié)約投資、縮短工期、保證質(zhì)量的目的。建筑工程項目具有特定的對象、時間的限制、資金的限制和經(jīng)濟性要求、一次性、特殊的組織和法律條件、復雜性和系統(tǒng)性等特點。
建筑工程項目的立項、分析和實施的全過程都存在不能預先確定的內(nèi)部和外部的干擾因素，這種干擾因素稱為工程風險。風險是隨機的，比如：建筑工程項目風險產(chǎn)生的隨機性;風險活動開展和持續(xù)時間的隨機性;在風險活動持續(xù)時間內(nèi)風險損失的隨機性，若不加以控制，風險的影響將會擴大，甚至引起整個工程的中斷或報廢。例如:沈陽某公司承建的太陽廣場，由于對項目的融資風險估計安全風險和事故損失成正比關(guān)系，與安全投入成反比。這種關(guān)系體現(xiàn)了安全風險的經(jīng)濟價值，是施工企業(yè)安全決策的基礎(chǔ)。
1.1.2建筑施工安全生產(chǎn)行為構(gòu)建與改進研究綜述
安全生產(chǎn)行為既可以是針對具體的安全事故而建立的工作步驟和程序，也可以是針對某一類安全事故或全部可能發(fā)生的安全事故而建立的全部活動序列。為了降低嚴重傷害事故的發(fā)生，一些研究部門設(shè)計了針對機械嚴重傷害、導致死亡墜落事件等事故的預防工作程序。
對安全生產(chǎn)行為改進的研究，針對具體的安全事故而采取的“部分行為”改進較多，Hinze通過對新工人和工人流動率對安全的影響、增加工作中的監(jiān)控(如公司領(lǐng)導視察現(xiàn)場)與改善安全狀況的關(guān)系、安全監(jiān)理的作用、安全計劃的作用、分包方控制等方面作了大量的實際調(diào)查和比較研究，得到的結(jié)論是：承包商雇傭一個工人的時間超過一年，工人的安全表現(xiàn)會大大提高，時間越長越安全；施工現(xiàn)場距離總部近的工程安全狀況較好;現(xiàn)場安全監(jiān)理的情緒和權(quán)限對事故的發(fā)生有正比關(guān)系；安全計劃會導致事故率降低等。
1.2系統(tǒng)辨識的方法
從實用的角度來看，系統(tǒng)辨識就是從一組模型中選擇一個模型，按照某種準則，使之能最好地擬合由系統(tǒng)的輸人輸出觀測數(shù)據(jù)體現(xiàn)出的實際系統(tǒng)的動態(tài)或靜態(tài)特性[7]。
1.2.1基于遺傳算法的系統(tǒng)辨識
遺傳算法是一種新興的優(yōu)化算法，是建立在自然選擇和自然遺傳學機理基礎(chǔ)上的迭代自適應概率性算法，由于具有不受函數(shù)性質(zhì)制約、全方位搜索及全局收斂等諸多優(yōu)點，得到了日益廣泛的應用。將遺傳算法用于線性離散系統(tǒng)的在線辨識。
1.2.2基于模糊邏輯的系統(tǒng)辨識方法
模糊邏輯建模方法的主要容可分為兩個層次，一是模型結(jié)構(gòu)的辨識，另一個是模型參數(shù)的估計。模糊樹模型(FT模型)是利用二叉樹結(jié)構(gòu)描述輸入空間模糊劃分的模糊建模方法，它既克服了模糊建模中輸入空間劃分的復雜性，又使得分段函數(shù)在相交處平滑過渡，因而能更好地逼近復雜系統(tǒng)其主要特點是建模精度高、計算量小。把遺傳算法應用于模糊樹的建立就是以模糊樹模型作為個體，采用矩陣編碼方式，利用遺傳算法在整個模型空間搜索最優(yōu)模糊樹。
1.2.3 基于神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的系統(tǒng)辨識方法
神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)是2O世紀末迅速發(fā)展起來的一門高技術(shù)由于神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)具有良好的非線性映射能力、自學習適應能力和并行信息處理能力，為解決未知不確定非線性系統(tǒng)的辨識問題提供了一條新的思路。在辨識非線性系統(tǒng)時，我們可以根據(jù)非線性靜態(tài)系統(tǒng)或動態(tài)系統(tǒng)的神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)辨識結(jié)構(gòu)，利用神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)所具有的對任意非線性映射的任意逼近能力，來模擬實際系統(tǒng)的輸入輸出關(guān)系，而利用神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的自學習，自適應能力，可以方便地給出工程上易于實現(xiàn)的學習算法，經(jīng)過訓練得到系統(tǒng)的正向或逆向模型。
2研究方案
2.1 研究目的
（1）提出了基于安全事故機理分析的安全生產(chǎn)行為分析理論，為安全生產(chǎn)行為的系統(tǒng)構(gòu)建提供了直接基礎(chǔ)。（2）系統(tǒng)地構(gòu)建了工程建設(shè)安全生產(chǎn)行為體系，改變了離散的安全管理活動，使安全生產(chǎn)行為系統(tǒng)化，對全面系統(tǒng)地控制安全風險、提高安全管理效果提供了思路。（3）結(jié)合施工工效學原理對安全生產(chǎn)行為的控制進行了研究，為解施工企業(yè)進行安全生產(chǎn)工作提供依據(jù)。
2.2 研究內(nèi)容
1）施工項目危險源的辨識和檢測研究
從施工項目危險源的特點出發(fā)，整理出一套基于初始辨識、自辨識和動態(tài)辨識方法的危險源辨識方法提出對不同層次的危險源，不同類型的危險源，需要采用不同的檢測方法作為辨識的輔助手段。
2）施工項目危險源的萌生機理應用研究
通過對施工項目危險源的萌生機理研究，闡述施工項目危險源控制的本質(zhì)安全化技術(shù)，達到從源頭杜絕或者減少危險源數(shù)量的目的同時，對工程緊急事態(tài)下的危險源或易于導致事故對誘因的脆弱性的危險源控制做了應急管理研究。
3）危險源動態(tài)診斷研究
在施工階段的日常危險源管理階段，構(gòu)建了基于安全網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)的危險源實時診斷模型。它以空間范圍和時間階段劃分為依據(jù)，對特定系統(tǒng)內(nèi)的施工項目危險源的危險性進行分析評價和控制。
關(guān)鍵詞：軟件成本估算；工作量
中圖分類號：TP311文獻標識碼：A文章編號：1009-3044(2008)35-2194-02
Reasearch in software Cost Estimation
WU Yan-yan1, XU Fu-tian2
(1.School of Information Science & Engineering, Shandong Normal University, Ji’nan 250014, China; 2.The Information Center of Shandong Local Taxation Bureau, Ji’nan 250014, China)
Abstracts: Software cost estimation is to estimate the workload and schedule of the developed or in course of development software project ,in order to produce out a group of the similar plan within may accept error range.The main idea of this paper is having discussed the content and the methods of software cost estimate.
Key words: software cost estimation; workload
1 引言
我們需要明確為什么要做軟件項目預算。首先隨著軟件技術(shù)的快速改進，軟件系統(tǒng)規(guī)模也不斷擴大，其復雜程度也相應地日趨加大，大量的軟件項目進度延期、預算超支和質(zhì)量缺陷成為典型的軟件危機。軟件項目是不同于一般工程項目的項目類型。受用戶需求，開發(fā)方式的影響很大。沒有明確的預算，會導致軟件開支的不可控制，隨著項目的進行，開發(fā)放要承擔的風險也會增加。另外如果沒有預算，更不可能與客戶達成開發(fā)協(xié)議。沒有人會委托別人做一個自己都不知道要花多少錢才能完成的項目。
2 軟件成本估算的內(nèi)容
軟件項目的生命周期包括需求分析、概要設(shè)計、詳細設(shè)計、編碼、軟件測試、軟硬件安裝調(diào)試、軟件培訓和軟件運行維護等階段。軟件項目的成本估算以整個周期的花費為依據(jù)，所以軟件項目成本估算主要包括軟件開發(fā)成本估算和軟件維護成本估算兩部分內(nèi)容。
2.1 軟件開發(fā)成本
項目屬性是軟件開發(fā)成本估算中的重要信息，而且包含許多因素。主要是估算所需投入的經(jīng)費開支，包括建立開發(fā)環(huán)境所需的軟件和硬件成本以及支付項目參與者的工資
1) 硬件的購置費
如服務器、PC 機、網(wǎng)絡(luò)交換機等。
2) 軟件的購置費
軟件購入費用即購入作為基本構(gòu)造的軟件開發(fā)支援工具時的通用模塊，以及同其他軟件共享所付出的費用，均屬于軟件購入費用。如操作系統(tǒng)軟件、數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)軟件、開發(fā)工具軟件等。
3) 人工成本
直接人工費用包括系統(tǒng)分析員、程序員、系統(tǒng)工程師等，他們承擔系統(tǒng)實施的具體技術(shù)工作，是軟件工作量的主要構(gòu)成部分主要是項目組成員所花費的工作量及企業(yè)正常發(fā)展的必要支出。如軟件的分析/ 設(shè)計費（含系統(tǒng)調(diào)研、需求分析、系統(tǒng)設(shè)計）、實施費（含編程/測試、硬件購買與安裝、系統(tǒng)軟件購置、數(shù)據(jù)收集）；稅務、質(zhì)量成本等。
4) 專有技術(shù)購置費
5) 商務費用
這些費用包含項目的管理人員、勤務人員等費用支出，這部分費用可根據(jù)投入的人數(shù)、及人員平均工資計算，也可根據(jù)經(jīng)驗系數(shù)由直接費用計算得出，另外也可包括其他應分攤在該項目上的費用如辦公費、差旅費、會議費、交通費、培訓費等。
6) 其它不可預見費用
這些費用都是在項目確定后，根據(jù)具體情況和以往經(jīng)驗而確定的直接消耗在該項目上的費用，一般與軟件的開發(fā)工作量無關(guān)或關(guān)系不密切如咨詢費、工期延誤費等。
另外，從項目整體來看，好的項目預算應該包括團體預算與小組或個人預算兩部分，好的項目經(jīng)理應該了解自己的團隊，對突發(fā)事件等的考慮應該放在項目預算之中，然后將項目的開支細化到小組乃至個人，這一點看似多余，但是卻很有必要。比如在實際的開發(fā)過程中，由于為了縮短工期而招收新的程序員，這就需要對新程序員進行培訓。新程序員消耗的團隊成本是要考慮在內(nèi)的。這也就是傳統(tǒng)意義上的peron-monthes所不能完全表達的部分。
2.2 軟件維護成本
由運行費、管理服務費及維護費（糾錯性維護費和適應性維護費）構(gòu)成。
軟件成本估算是對將要開發(fā)的軟件項目所需的工作量和工作進度做出預測，不是僅僅停留在資金上。在軟件開發(fā)項目中，除固定資產(chǎn)投資外，人的智力因素是主要部分；軟件成本在很大程度上是支付給開發(fā)人員腦力勞動的費用，而這部分成本因開發(fā)進度不同存在相當大的差別。
3 軟件成本估算常用的方法
最早的軟件成本估算可以追溯到20世紀60年代，到現(xiàn)在已歷經(jīng)了40多年的發(fā)展，各個方面的研究都已經(jīng)比較深入，產(chǎn)生了很多種估算方法，目前普遍應用的有以下幾種方法：
3.1 專家估算法
專家判定技術(shù)，包括從毫無輔助的直覺到有歷史數(shù)據(jù)、過程指引、清單等支持的專家判斷，是根據(jù)已有的類似項目經(jīng)驗以及該領(lǐng)域的專家經(jīng)驗知識進行估算，由多位專家進行估算后取平均值，估算的結(jié)果比較準確，目前應用得最為廣泛。常用的專家判定技術(shù)有Delphi技術(shù)和作業(yè)分解結(jié)構(gòu)技術(shù)（Work Breakdown Structure，簡稱WBS）。專家估算法的優(yōu)點是簡便，缺點是對專家水平太過依賴，易造成較大誤差。專家判斷是一個非常普遍的方法，其主要判斷標準是，估算工作由一個被認為是該任務專家的人來控制，并且估算過程的很大一部分是基于不清晰、不可重復的推理過程。
3.2 算法模型法
基于模型估算技術(shù)大多數(shù)是采用經(jīng)驗公式來預測軟件項目計劃所需的成本、工作量和進度。直接利用經(jīng)驗模型（如Putnam、COCOMO）預測工作量、進度數(shù)據(jù)和成本。但目前沒有一種估算模型能夠適用于所有的軟件類型和開發(fā)環(huán)境，這些模型對每個不同的環(huán)境都需要進行校正，而且即使校驗后，還存有大量的可變精度級別因此最好慎用此法的估算結(jié)果。
3.3 類比估算法
類比方法通過對一個或多個已完成的項目與新的類似項目的對比來預測當前項目的成本與進度。通過將項目與已完成的類似項目進行比較，找到對應處的差別，并估算各個差別造成的影響，從而導出開發(fā)項目的總成本。該方法的優(yōu)點是可以提高估算的準確度，缺點是差別難以界定。
3.4 自頂向下估算法
估算人員參照經(jīng)驗估算要開發(fā)的軟件的總成本，然后按步驟和工作單元將之進行分配，稱為自頂向下估算方法。它的優(yōu)點是估算量小，速度快；缺點是估算成本準確性不高，易造成遺漏。
3.5 自底向上估算法
切分開發(fā)任務，估算每一個子任務所需花費，然后相加算出總數(shù)。估算結(jié)果往往偏低。
3.6 動態(tài)分析方法
不同于其它估算技術(shù)，它認為軟件項目工作量和成本因子在軟件開發(fā)過程中不是靜態(tài)的而是動態(tài)變化的，它主要應用于一些軟件工程的成本估算模型中
4 結(jié)束語
由于軟件成本估算中諸多因素相互影響，對成本作用的機理和定量關(guān)系上無法給出的問題，因此對于成本的估計準確性不定。尤其是我國軟件業(yè)仍處于發(fā)展的相對初級階段，影響因素更為復雜。另一方面，作為一個軟件項目不但要考慮其成本，還要考慮其收益，而目前關(guān)于軟件收益分析方面的研究較少。軟件成本收益（投資回報率）分析的研究已開始逐漸引起軟件研究人員和商業(yè)分析研究人員的重視，這不僅有助于進一步提高成本估算和效益分析的準確性，而且有助于進一步提高軟件項目管理的效率。因此，軟件開發(fā)成本估算與軟件收益分析技術(shù)以及軟件能力成熟度模型CMM 研究的結(jié)合成為軟件估算技術(shù)的發(fā)展方向之一。
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實際上，幣值不變的假設(shè)只是一個相對性的假設(shè)，因為現(xiàn)行的會計制度，對會計要素的賬面價值與實際價值不符的問題給予了充分的重視，對如何進行會計賬面的調(diào)整也有一些基本原則和成熟的處理方式，筆者歸納總結(jié)主要有以下七個方面：
1、客觀原則與方式
客觀原則既是會計核算也是會計賬面價值調(diào)整的基本原則。客觀原則要求會計賬面價值要盡可能地與企業(yè)實際財務狀況和經(jīng)營成果相一致，如果二者不一致時，應依相關(guān)的會計法規(guī)對會計賬面價值進行調(diào)整。如當遇到嚴重的通貨膨脹、企業(yè)經(jīng)營條件發(fā)生重大變化。國家政策的重大調(diào)整及發(fā)現(xiàn)會計賬實嚴重不符的情況下，應依法對會計賬面價值進行調(diào)整。依據(jù)客觀性原則對會計賬面價值調(diào)整的方式主要有：①折舊法。固定資產(chǎn)折舊即為對固定資產(chǎn)的賬面價值的例行性調(diào)整，使固定資產(chǎn)的賬面價值與其實際價值相符。②復核法。按現(xiàn)行會計制度規(guī)定，應定期或不定期對企業(yè)擁有的各種資產(chǎn)、負債及權(quán)益進行復核，如發(fā)現(xiàn)賬實不復應及時地對賬面價值進行調(diào)整。③追溯法。對由于國家會計政策等的變更而造成會計賬面價值與實際財務狀況二者不一致時，按照交易事項或事項初次發(fā)生時就開始采用新的會計政策，并以此對相關(guān)項目進行調(diào)整，即應當計算會計政策變更的累計影響數(shù)，并相應調(diào)整變更年度的期末價值以及會計報表的相關(guān)項目。
2、預測原則與方式
預測原則即對各種會計要素由于各種原因有可能導致其賬面價值與實際價值不符，可以預先估計或測算，并根據(jù)估算的結(jié)果對會計賬面價值進行調(diào)整。依照預計原則對賬面價值進行調(diào)整的主要方式有：①預計法。如企業(yè)對各種資產(chǎn)的使用壽命、生產(chǎn)能力、消耗方式，預期效益及殘值等均要依法進行科學合理的預計，并以此作為會計核算及賬面調(diào)整的主要依據(jù)之一。②估計法或估算法。按照國際會計準則委員會(IASIO.11)的規(guī)定：財務報表中確認的或有損失的金額，可以根據(jù)或有項目可能造成損失的范圍的有關(guān)資料進行估計。又如按企業(yè)會計準則規(guī)定，對項目投資中的風險成本的估計，對企業(yè)或有負債(或有成本)的估計等都可以作為會計賬面價值調(diào)整的重要依據(jù)。會計準則還明確規(guī)定：有確鑿證據(jù)表明賬面價值不能真實反映當前最佳估計數(shù)的，應當按照當前最佳估計數(shù)對賬面價值進行調(diào)整。③測試法，現(xiàn)行會計制度規(guī)定：因企業(yè)合并所形成的商譽和使用壽命不確定的無形資產(chǎn)，無論其是否存在減值跡象，每年都應進行減值測試。并根據(jù)減值測試確認的資產(chǎn)損失調(diào)整相關(guān)資產(chǎn)的賬面價值。
3、謹慎原則及方式
謹慎原則要求企業(yè)在進行會計賬面價值調(diào)整時，應保持應有的謹慎，盡可能的使賬面價值與企業(yè)實際財務狀況和成果保持一致，不應高估資產(chǎn)或者收益，低估負債或者費用。依謹慎原則對會計賬面價值進行調(diào)整的主要方式有：①比較法。又稱孰高(孰低)法。如對于資產(chǎn)、投資、權(quán)益等賬面價值的調(diào)整在其成本與市價之間，成本與可變現(xiàn)值之間，賬面價值與可收回金額之間取最低者，而對在企業(yè)資產(chǎn)的出售凈價與預期從該資產(chǎn)的持有和投資到期處置中形成的預計現(xiàn)金流量的現(xiàn)值兩者之間取較高者作為賬面價值調(diào)整的依據(jù)。②沖減法又稱減值準備法，即對資產(chǎn)、負債、成本等可以預先通過預計或測算的結(jié)果，提出相應的準備金，當實際資產(chǎn)負債、成本等高于賬面價值時，用沖減相應準備金的方式對會計賬面價值進行調(diào)整。
4、公允原則
即公允價值原則。要求在處理賬面價值與實際規(guī)格狀況不一致時，應該按照熟悉市場情況的交易雙方自愿進行資產(chǎn)交換或者債務清償?shù)慕痤~對會計賬面價值進行調(diào)整。
運用公允價值原則對會計賬面價值調(diào)整的主要方式有：①市價法。是指將資產(chǎn)和負債的市場價格作為其公允價值的方法。因為市場價格，一般被認為是對資產(chǎn)的負債的公允價值最好的反映。一個公開市場上的價格，經(jīng)常是公允的和可接受的，對于某些資產(chǎn)或負債的市場價格也是容易得到的。②類似項目法。是指在找不到所計量的資產(chǎn)或負債的市場價格的情況下的一種替代方法。是通過參考類似項目的市場價格來確定所計量項目的公允價值的一種方法。這種方法的運用需特制注意類似項目的確定，確保類似項目與所計量的項目具有相同的現(xiàn)金流量形式，且對于經(jīng)濟狀況的反應也是相似的。③估價技術(shù)法。是當一項資產(chǎn)或負債不存在或只有很少的市場價格信息時，采用一定的估價技術(shù)對其資產(chǎn)或負債的公允價值做出估計的方法。由于估價技術(shù)的復雜性，因此這種方法也是公允價值方法中難度較大的一種方法。
