發布時間:2023-08-03 16:44:48
序言:寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁,我們為您精選了8篇的建筑項目調研樣本,期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發,請盡情閱讀。
**住宅房產策劃流程
一、初步接洽階段
1、首次與開發商溝通,展示公司價值,明確合作意向。項目資料前期收集。
負責部門:業務部、策劃部
報告名稱:《***項目立案報告》
中心內容:
項目所在城市——房產市場現狀初步調研
總人口,城市人口,城市發展方向,房產供應量,銷售狀況,價格水平,主力戶型,建筑風格,付款方式,重點項目
項目基礎資料
a、項目名稱,開發商,投資商,建筑設計商,園林設計商,營銷策劃商,建筑商,物業管理商,總占地面積,總建筑面積,總棟數,總套數,住宅建筑面積,商業建筑面積,配套設施面積,開發周期,容積率,綠化率,停車位
b、項目地段,街區功能,自然景觀,政治歷史文化人文要素,周邊主要建筑物,學校、醫院、商業、娛樂、交通等周邊配套,水、電、氣、暖、排污等市政配套,中長期規劃
c、建筑形態,建筑立面,建筑風格,建筑選材,樓間距
d、房源表,價格表,銷控表,付款方案,優惠方案,置業計劃書,配套費用,稅費
e、主力戶型,戶型配比,戶型功能劃分,戶型特色,樣板間,暢銷戶型,滯銷戶型
f、建筑工期,內部認購時間,開盤時間,銷售走勢,月度銷售額
g、園林設計方案,園林造價
h、內部配套,物業服務內容,收費標準
i、前期推廣方案,推廣主題,廣告,印刷品,公關促銷活動,樓盤包裝vi,售樓部功能布局
k、總規劃圖、建筑平面布局圖、鳥瞰圖、單體立面圖、園林效果圖、戶型圖、裝修效果圖、logo
開發商訪談
開發商業績,項目簡介,規劃要點,開發成本,預期利潤,預期價格,銷售周期,項目定位,項目優劣勢,目標客戶,消費理念,購買理由,銷售障礙,競爭對手,合作方式,預期付費
動力公司簡介,服務內容,標準合同,競爭對手情況
2、項目評審,營銷思路,初步定位,規劃設計建設性意見
負責部門:策劃部
報告名稱:《項目營銷思路建設性意見》
中心內容:
評估項目立案的可能性。
項目資源條件整合及判斷,優勢、難點、突破口、可行性。
形成初步營銷思路和項目關鍵操作點。
針對項目提出建設性意見。(定位、規劃布局、立面、園林、戶型及配比、價格。)
擬訂合同草案。
3、正式洽談合同合作意向簽定。
負責部門:業務部。收取費用。
4、組建項目專案組,設立駐外辦,制定工作計劃進度表。
負責部門:業務部、策劃部
二、前期策劃階段
1、全面市場調研
負責部門:策劃部、駐外辦
a、宏觀社會經濟環境調研(城市總規、地理指標、人口指標、經濟指標、城市發展變遷及趨勢、城市歷史與文化、政策金融環境)
b、房地產市場調研(房地產發展史、近兩年年度開發量、近兩年年度銷售量、政府土地出讓計劃、價格走勢、開發熱點地區、開發成本)
c、房地產項目調研(見附件1)
d、房地產需求調研(購買欲望、戶型、價格、地段、配套、項目知名度、項目美譽度、本項目認知。見附件1)
e、合作項目的補充調研。
f、媒體環境調研(媒體價格、媒體效果評估)
2、形成市場調研報告
負責部門:策劃部、駐外辦
a、城市宏觀環境綜述
b、房地產市場環境綜述
c、各項目市場調研資料及簡評
d、房產開發總量分析
e、房產消費總量分析(集團購買與個體購買的比例,異地置業的比例)
f、消費者分析
g、暢銷樓盤分析
h、滯銷樓盤分析
3、項目概況
負責部門:策劃部、駐外辦
a、項目名稱,開發商,投資商,建筑設計商,園林設計商,營銷策劃商,建筑商,物業管理商,總占地面積,總建筑面積,總棟數,總套數,住宅建筑面積,商業建筑面積,配套設施面積,開發周期,容積率,綠化率,停車位
b、項目地段,街區功能,政治歷史文化人文要素,自然景觀,環境污染源,周邊主要建筑物
c、學校、醫院、商業、娛樂、交通等周邊配套,水、電、氣、暖、排污等市政配套,中長期規劃
4、項目地塊內在條件整合及價值分析
負責部門:策劃部
a、項目土地性質分析
地理位置,地質地貌狀況,土地面積及紅線圖,土地規劃使用性質,七通一平現狀,綜合分析
b、項目用地周邊環境分析
項目地段,街區功能,政治歷史文化人文要素,自然景觀,環境污染源,周邊主要建筑物
c、項目用地周邊配套分析
學校、醫院、商業、娛樂、交通等周邊配套,水、電、氣、暖、排污等市政配套,中長期規劃
d、swot分析
s優勢因素,w劣勢因素,o機會因素,t威脅因素
5、項目初步市場定位
負 責部門:策劃部
a、類比競爭樓盤分析(地段、產品結構、建筑面積、容積率、綠化率、主力戶型及配比、價格、配套、園林、物業、工程狀況、銷售狀況、主力客戶群、推廣主題、品牌形象)
b、項目初步市場定位(規劃布局、建筑風格、產品結構、物業檔次、生活主張、容積率、容積率、綠化率、主力戶型及配比、價格區間)
c、投入產出經濟指標模擬(成本模擬、收入模擬、利潤模擬、關鍵贏利點、風險評估)
d、針對性市場調研報告(客戶群、消費觀念、價格水平、推廣渠道和方式、市場缺口等,或根據創意找市場依據)
6、項目市場定位
負責部門:策劃部
a、競爭策略定位
b、客戶群定位
c、產品定位
d、價格定位
e、戶型定位
f、品牌定位
g、社區文化定位
h、物業管理定位
i、小區配套定位
j、規劃、建筑風格、園林定位
7、項目總體規劃
負責部門:設計院
a、開發商初步規劃和設想
b、總體平面規劃及說明
c、功能分區說明
d、道路系統布局
e、綠化系統布局
f、園林規劃設計
g、公建與配套系統
h、建筑立面色彩與風格
i、主力戶型及配比
j、分期開發思路及工期
8、經濟可行性分析報告
負責部門:策劃部
綜合成本(地價、造價、管理、財務、資金、推廣、銷售、稅金);收益率與銷售價格分析
9、初步營銷框架
負責部門:策劃部、設計部
報告名稱:《***項目初步營銷策劃》
中心內容:確定案名、推廣主題、銷售周期、營銷階段劃分。
10、規劃園林設計方案跟蹤
負責部門:策劃部
11、項目視覺識別系統核心
負責部門:策劃部、設計部
a、名稱(項目名、道路名、建筑名,組團名)
b、標志
c、標準色
d、標準字體
e、推廣主題詞
三、營銷策劃階段
負責部門:策劃部、設計部、銷售部
報告名稱:《***項目營銷策劃案》
1、賣點整合
a、生活概念、客戶群
b、規劃、園林
c、地段、戶型、價格、內部配套、物業
d、項目地段,街區功能,自然景觀,政治歷史文化人文要素,周邊主要建筑物,學校、醫院、商業、娛樂、交通等周邊配套,水、電、氣、暖、排污等市政配套,中長期規劃
e、建筑形態,建筑立面,建筑風格,建筑選材,樓間距
2、項目研討會(主題、價值提升、廣告創意、借鑒案例、銷售)
3、營銷推廣階段劃分及實施要點
4、銷售計劃及實施要點(銷售額、階段銷售房源、銷售控制、價格調整、重要時間點)
5、廣告策略(推廣主題、階段廣告表現內容、創意表現)
6、系列廣告創作(報紙、電視、廣播、短信、戶外、印刷品)
7、促銷策略
8、公關策略
9、媒體策略
10、推廣預算
11、營銷推廣計劃
四、項目vi延展及運用
1、工地環境包裝視覺
建筑物主體
工地圍墻
主路網及參觀路線
環境綠化
2、營銷中心包裝設計
營銷中心室內外展示設計
營銷中心功能分區提示
營銷中心大門橫眉設計
營銷中心形象墻設計
臺面設計
展板設計
營銷中心導視牌
銷售人員服裝設計提示
銷售用品系列設計
示范單位導視牌
示范單位樣板房說明牌
3、公司及物業管理系統包裝設計
辦公功能導視系統設計
物業管理導視系統設計
五、銷售組織
負責部門:銷售部
第一部分、銷售組織與培訓
1、銷售人員的招聘與培訓
2、銷售組織架構
3、銷售場地及道具準備
第二部分、人員崗位職責
第三部分、銷售政策與考評
第四部分、業務管理體系
第五部分、《現場管理制度》
第一部分:總則
第二部分:服飾規范
第三部分:考勤制度
第四部分:衛生制度
第五部分:現場制度
第六部分:電話規定
第七部分:接待與解說制度
第八部分:物品擺放制度
第九部分:會議制度
第十部分:薪酬制度
第十一部分:外出拜訪制度
關鍵詞:現狀調研;大數據;規劃編制
開展城市現狀調研,是城市規劃工作的必要的前期工作,有利于制定符合實際、科學性、操作性的規劃方案。《城市規劃編制辦法》等多部法律法規都對現狀調研的重要性,調研內容等進行了規定。但在我們的實際工作中,輕現狀重規劃,造成規劃編制很炫,但因現狀調研不踏實,規劃落不了地的問題。現狀調研的質量直接影響到規劃編制的科學性,成為規劃實施難落地的因素之一。
1 對現狀調研的理解
不同層級的城市規劃編制所需的基礎資料類型不盡相同,針對筆者參加的本次項目主要包括:勘察測量資料、產業、人口、土地利用、公共服務設施分布、道路交通,以及規劃編制范圍的相關規劃等。同時對以下幾類資料也在規劃編制中引起重視:
1.1 用地及房屋產權資料
在項目調研中,針對建筑物的現狀資料,包括房屋用途、產權、建筑面積、層數、建筑質量、建設年限
等都做了深入調研。
1.2 地下空間開況
在當前城市土地開發空間緊張的形勢下,立體開發模式成為發展趨勢,地下空間的利用與使用已納入規劃現狀調研中,成為主要的編制內容。
1.3 公眾意愿調查
擴大公眾參與,保障公眾的知情權,讓公眾監督規劃制定與實施全過程,是《城鄉規劃法》要求的。
1.4 相關規劃情況匯總
相關規劃包括已批的上位規劃、專項規劃、用地規劃審批情況,以及其他部門的規劃方案等,這些也是
現狀調研的主要內容。
1.5 大數據分析
基礎調研會產生海量的數據信息,而這些數據信息中必須進行分類與統計,通過匯總計算,從中提取對規劃編制有用的數據,主要包括測繪、人口、用地、交通、建筑、產權、地價等。同時為把現狀調研資料做到精細化,在基礎測繪數據的基礎上建立空間模型,將現狀調研從平面轉向立體模式,使得數據收集更為具體。
2 中山路核心區現狀調研情況
2.1 規劃范圍
北起新華大街、東起呼倫貝爾南路、南至健康街、西至文化宮路及公園東路,用地面積139公頃。
2.2 用地情況
通過對現狀的調研,按照新的用地分類標準,現狀用地主要以沿街分布大量的高層商業服務設施用地、地塊內大部分年代較久的住宅及居住區服務設施用地以及少量的公共管理與公共服務用地為主。
現狀用地布局呈現,沿街主要以建筑高度較高的商業、酒店、辦公等設施,所圍合的地塊內部用地多為4―6層左右的住宅和1層為主的涼房、平房用地,形成“城墻”式用布局。
住宅用地:規劃區內的住宅區多數為80年代政府部門建設的“單位大院”約 30 個,現狀住宅樓多為4―6層的磚混結構。因某種原因,多數住宅小區缺少物業管理,小區環境較差。住宅樓布局缺少規劃,部分住宅樓間距不能滿足視覺衛生、日照要求。用地面積 42.63 ha ,占總用地 30.63 %。建筑面積79.8 萬m2,占總建筑面積 29.5%。
商業用地:在規劃用地內,集中了占地面積 37.81 ha,占總用地27.17%。近147 萬m2的商業設施,包括近50家大型商場、購物中心、大型超市、美食中心、星級酒店等。商業設施大部分布置于中山路與錫林路兩側,形成了“城墻式”的商業界面。
2.3 人口情況
根據調研,現狀人口約 3.4萬人,現狀家庭 10629 戶。人口結構主要以在中心區附近工作的年輕租房戶及老年家庭為主。多數房屋因該區域的租金較高都用于出租,這也是造成小區難于管理的重要原因之一。老年人沒有離開現住地,多數因為已經習慣的居住環境和離醫療機構較近等原因。
2.4 建筑情況
通過對現狀建筑的調研,規劃區內涉及建筑 1343 棟,總建筑用地 482330.61m2,總建筑面積2712065.41m2。現狀容積率1.95,現狀建筑密度 34.66%。
現狀住宅建筑多為80年代末至90年代初的建設,多為4―6層的磚混結構,外墻沒有保溫層,建筑周邊環境及日照間距都較差。
按照建筑質量分為好、中、差三等。規劃保留建筑質量好的和部分建筑質量中的,拆除全部建筑質量差的。規劃將規劃區內的平房、多層住宅樓及其涼房全部分期進行拆除。拆除部分沿街多層辦公建筑。拆建建筑1221棟,涉及建筑用地35萬m2 ,建筑面積143萬m2。
2.5 道路交通
根據《呼和浩特市綜合交通規劃》對現狀的分析,以及對現狀的調研,道路用地面積 19.40 ha,占總用地13.94%。規劃用地總體布局呈面狀,與3條主干道、4條次干路、14條支路交匯。道路網密度7.17km/km2,其中主干路密度1.6km/km2 ,次干路1.87km/km2,支干路3.69km/km2。主干路、次干路道路網密度滿足《城市道路交通規劃設計規范》的要求,但支干路密度沒有達到商業區10-12 km/km2的要求。規劃區內涉及12個地下和地上停車場,現狀停車位1558個。
2.6公共空間
根據現場調研和模型分析,規劃用地范圍內除新華廣場、商業街廣場一些孤立的公共空間外,沒有公共的開闊空間。此外,在一些居住區和辦公區內有一部分非公用的空間具有一定封閉性。沿街的一些開闊空間多用于了路邊停車場。這些空間缺少相互的聯絡。
規劃區整體空間天際線表現為,中山路與錫林路交叉口的商業建筑,天際線較為突出,最高建筑為海亮主樓158m。沿中山路和錫林路天際線略有變化,但缺少韻律感。而規劃區內部區域天際線較為平緩。
2.7 現狀存在的問題
通過現狀調研,基于模型與數據分析,中山路核心區正在經歷“功能性衰退”,城市中心城區已經不能滿足各種需求,各種矛盾的凸顯造成中心的影響力的下降,成為城市發展的桎梏。住宅居住環境整體較差,亟待改善;商業服務設施過度集中,沿街布局,使得行人、車輛基本集中于中山路與錫林路的沿街面;道路交通系統的設計不合理,造成交通的整體擁堵,使得交通的擁堵,嚴重制約了經濟發展;城市公共開放空間缺失與失落,造成中心區凝聚力、活力不足。
3 調研方法深化
調查研究的過程也是城市規劃方案孕育的過程,是對城市從感性認識上升到理性認識的過程。通過在項目中使用空間模型和大數據分析方法,項目在規劃成果階段通過掌握詳實的資料,使得規劃編制進展順利,并有針對性的提出中心城區更新改造的規劃內容。當然,通過該項目的調研工作,筆者認為現狀調研方法還可以進一步深化。
引進GIS項目管理系統,在系統平臺“一張圖”的基礎上進行基礎資料收集、用地適用性、地價等級分析等,同時識別相關規劃的意圖與核心控制要素,最終形成現狀調研成果。
引進第三方調研團隊,主要負責外業調查、通過采集現狀照片、公眾問卷、信息采集等形式,對項目區域人口、經濟社會、土地使用、公眾意愿、道路交通等方面展開調查。調研團隊的參與能夠更好地收集到實時、全面的資料,有利于成果質量的提高。
4 結語
實踐證明,采取空間模型和大數據分析現狀調研方法,并與其他方法結合,不但提高了現狀調查的工作效率,提高了現狀調研的質量,為規劃成果的高質量打下了堅實的基礎。鑒于現狀調研是規劃編制的必要環節,探索在不同層次規劃編制中引進先進的調研方法是值得嘗試的。
參考文獻
[1]中華人民共和國建設部 城市規劃編制辦法 2005
2012年4月,住房和城鄉建設部建辦計函[2012]205號文《關于組織開展建筑業及相關企業營業稅改征增值稅問題調研工作的通知》指出,為貫徹落實國務院關于“營業稅改征增值稅”的重大部署,引導建筑企業做好營業稅改征增值稅的各項準備工作,了解改稅過程中可能遇到的問題,擬對建筑業及相關企業營業稅改征增值稅情況進行調研工作。
2012年4月28日,中國建設會計學會受住房和城鄉建設部委托,以中建會字(2012)5號文印發了《關于填報建筑業“營業稅改征增值稅”調研測算表的通知》。中國建設會計學會承擔了組織開展建筑業營業稅改征增值稅的具體調研測算工作,組織有關人員反復研究制訂了調研測算表,并且召開座談會征求業內人士的意見,博采眾納,最后定稿為目前大家看到的表樣,即《2011年建筑業企業(服務業)納稅情況調查表》、《建筑業企業(服務業)營業稅改征增值稅稅負情況測算表(2011年)》、《建筑業企業(服務業)營業稅改征增值稅測算補充資料(2011年)》。
2012年6月15日前,各調研測算企業和單位填寫完成的表格資料以及針對企業和單位營業稅改征增值稅后稅負的增減變動的分析資料,經企業和單位蓋章和負責人簽字后已報送至中國建設會計學會,資料匯總情況尚未公布。
二、建筑業營業稅改征增值稅試點的要點和難點
營業稅改征增值稅是一項重要的結構性減稅措施,根據規范稅制、合理負擔的原則,通過稅率設置和優惠政策過渡等安排,改革試點行業總體稅負不增加或略有下降。從建筑業稅收征收管理和建筑企業會計核算的現狀看,建筑業營業稅改征增值稅試點主要有以下要點和難點:
(一)建筑業營業稅改征增值稅試點后,建筑企業作為增值稅納稅人,按工程造價計算增值稅銷項稅額,而當前建筑企業向建設單位收取的工程造價的稅金組成項目中只包括營業稅金及附加、印花稅等。
當前建筑業工程造價的組成項目主要有人工費、材料費、機械使用費、其他直接費、間接費用、專項基金、計劃利潤、稅金等,稅金主要包括營業稅、城市維護建設稅、教育費附加和印花稅等,其中營業稅占工程造價的3%。建筑業營業稅改征增值稅試點后,建筑企業作為增值稅納稅人,按工程造價計算增值稅銷項稅額,但其向建設單位收取的工程造價的稅金組成項目中只包括營業稅金及附加、印花稅等。財政部、國家稅務總局需要與住房和城鄉建設部溝通,同步改革當前的建筑工程造價的項目組成及其計算方法。
(二)各地稅務主管部門對建筑企業核定的企業所得稅納稅方式有查賬征收和核定征收兩種,征收管理重點和力度差異較大,部分地區稅務主管部門對建筑企業以包代管。不少采用核定征收方式繳納企業所得稅的建筑企業盲目追求低價采購和利潤最大化,長期忽視對成本核算的規范化管理,對采購材料票據的收集不完善、不健全,而市場競爭使這種不正常的現象地區性蔓延,日趨普遍。
從國家2011年度的統計數據來看,全國建筑業企業大約71863個,從業人數4160萬人,年產值96031億元。建筑業營業稅改征增值稅試點后,稅務主管部門的監管缺失、建筑市場的系統性不規范將使這些地區中的許多建筑企業很難完全取得增值稅進項稅額的扣除依據,特別是沙子、碎石等地材。地方各級主管部門面臨的整治壓力很大,必須牢固樹立顧全大局、立足長遠、通力協作的決心,堅決擯棄眼前小利,為建筑企業營造一個公平競爭、良性循環的外部市場環境。
(三)地方財政減收的預期可能會使不少地方政府產生畏難退縮情緒,放慢建筑業營業稅改征增值稅試點的步伐。
《營業稅改征增值稅試點方案》的主要稅制安排中明確,在現行增值稅17%標準稅率和13%低稅率基礎上,新增11%和6%兩檔低稅率,建筑業適用11%稅率,適用增值稅一般計算方法。改革試點期間過渡性政策安排中明確,試點期間保持現行財政體制基本穩定,原歸屬試點地區的營業稅收入,改征增值稅后收入仍歸屬試點地區,稅款分別入庫。因試點產生的財政減收,按現行財政體制由中央和地方分別負擔。
目前,營業稅是地方第一大稅種,房地產開發、建筑業的營業稅收入已經成為不少地方政府財政收入的支柱之一。營業稅改征增值稅后,中央分享75%,地方分享25%,據業內人士估算,倘若“營改增”在全國推廣后,全國企業將減負1000億元。地方財政減收的預期可能會使不少地方政府產生畏難退縮情緒,放慢建筑業營業稅改征增值稅試點的步伐。
(四)營業稅改征增值稅試點地區和企業,普遍存在稅負降低的預期。但從上海市“營改增”試點來看,部分企業稅負不降反升甚至是“稅負大幅增加”,讓尚未納入營業稅改征增值稅試點的建筑企業心懷忐忑。
截止2011年3月底,上海市有12.6萬戶納稅人進入改革范圍。試點的小規模納稅人,稅率大都由原來5%降為3%,稅負下降幅度超過40%;一般納稅人中,研發技術、租賃服務、75%的信息技術和金融服務以及80%的文化創意服務納稅人,其稅負都有不同程度的下降,總體減稅規模達到20億元。但據中國物流與采購聯合會對上海市65家物流企業進行調查,物流企業特別是運輸型物流企業普遍反映“稅負大幅增加”。報告稱,這些企業在2008~2010年年均營業稅的實際負擔率為1.3%,其中運輸業務負擔率平均為1.88%,而實行“營改增”試點后,即使貨物運輸企業發生的可抵扣購進項目全部可以取得增值稅專用發票進行進項稅額抵扣,實際增值稅負擔率也會增加到4.2%,上升幅度為123%。
為解決物流行業稅負上升問題,上海市專門拔出4億元財政資金,名義稅負增加的試點企業都能享受政府的“虧損補貼”待遇,確保每戶試點企業都不吃虧。
關鍵詞:廣州老城區;城市設計策略;傳統城市風貌延續,有機更新
Abstract: in the urban construction upsurge, the lack of the city style a think, especially in the traditional features strong historical block, this paper to guangzhou yuexiu district of the old guangzhou liberation road block of traditional reconstruction of urban design as an example, the analysis of the ideal solution with the implementation of the project site investigation, this paper discusses how to in the history of blocks through the modern urban design method, not only adapt to modern life and aesthetic in demand, and at the same time to the inheritance the continuation of traditional context, the city style, the purpose of the organic update.
Key words: old guangzhou; Urban design strategy; The traditional city style continue, organic update
中圖分類號:S611文獻標識碼:A 文章編號:
1、引言
在近些年城市化率高速增長,大規模的城市建設在全國各地展開,不少城市由于急于改變城市面貌,以煥然一新的城市物質空間為追求目標的背景下,許多城市的歷史街區以及歷史文物古跡被破壞,以至于形成了各個城市“千城一面”的城市風貌危機。
面對城市風貌的缺失,現代城市建設需要反思。特別是對于承載著一個城市的記憶的傳統街區,涉及她的改造與更新城市設計的導引就顯得尤為重要。如何保留良好的傳統歷史文化,如何傳承傳統街巷空間與人的尺度感,如何協調新建建筑與保留建筑的特色統一等等。這些都是一個傳統特色地區城市設計所要考慮與引導的問題。
本文以廣州越秀區解放中路這一傳統廣州舊城商住混合區的舊城改造片區為案例分析,通過對這一區域已建成、建設中、未建成部分的現場調研,結合這一區域城市設計的理想方案,對比分析改造前后,對如何通過現代城市設計手段對保留傳統歷史街區城市特色的相關途徑進行分析與探討。
2、案例分析與調研
2.1 案例背景介紹
廣州是歷史悠久的文明老城,同時也是發展迅速的新城,舊城改造更新一直以來都是廣州城市發展的熱點和難點。為了迎接2010年廣州亞運會,廣州市政府于2004年重新啟動了市內91.1公頃的危舊房改造工程。同時,提出了拒絕開放商介入,完全由政府主導和投資,不考慮盈利的改造模式。越秀區解放中路的舊城改造,也正是在這樣一個大背景下,作為整個龐大工程的試點與啟動項目,得以開展。
項目用地位于廣州老城越秀區,由解放中路、惠福東路、大德路、走木街界定,面積約2公頃,外部交通便捷。地處“北京路——中山路”傳統商業區,附近有電子配件一條街與一個大型鞋業批發中心,人口密集。用地內普遍建筑質量低、居住環境雜亂、內部交通不暢,但是具有老城區特殊的城市街道肌理與街巷空間,還有部分建筑質量較好、具有歷史價值的老建筑。
2.2案例分析與現場調研
根據筆者現狀調研,該項目的一期工程的居住與臨街商業大部分已經完工并投入使用,另還有一小部分尚為建設中,二期工程卻由于種種原因,現階段尚未建設。因此能從歷史資料及已經按照方案建設完成的一期與未建設的二期進行相關調研與對比分析。
2.2.1傳統空間形態的傳承
(1)未改造片區的空間形態
通過現場調研這未建設的二期工程部分,可以看出這一片區屬于傳統的西關老城區的空間形態,由于城市用地緊張,平面緊湊,建筑都緊密排列,建筑密度較高, 單體向縱深發展, 橫向只占較少的沿街面寬,一般均為低層建筑,所形成的小街巷, 空間較為狹窄。
(2)已改造片區的空間形態
由于高層封閉式小區的高強度開發在舊城改造中容易破壞舊城的街巷空間和肌理,因此在解放中路舊城改造設計在空間形態上,堅持低層高密度的開發模式,建筑均控制在6層左右。配合以中間開放的公共空間,以追求原有老城區的街巷感,與老城區保留建筑相融合。
2.2.2傳統街坊肌理的融入
傳統街區的肌理格局是建筑單體與道路所構成是城市歷史特色的直觀的表現。
(1)改造前的街坊肌理
從歷史資料以及基地周邊與未建設二期的現狀調研,可以看出該片區整體為方格形的群體布局方式, 內街鋪砌以麻石, 同時建筑多為竹筒屋民居, 單體向縱深發展,街巷空間較小。但改造前由于違章加建與堆積的貨物,已經難以看出舊城區的肌理風貌。
(2)改造后的街坊肌理
在城市設計方案中,采取梳理并繼承了傳統的街巷肌理的方式,避免了大體量高層住宅封閉式小區嚴重破壞城市肌理的情況,同時現狀的人行街巷密度遠遠大于新城,間距基本保持在35-50M,建筑體量進深大開間小。中部保留建筑基本為開間5m一8 m 的長條形住宅,設計通過化整為零控制新建筑單體體量和立面比例,以契合老城尺度,讓整個建筑群融入老城的肌理。
2.2.3開敞空間的重塑
(1)改造前的空間
通過現場調研可以發現老城區建筑密度大,街巷小, 空間較為狹窄, 綠化空間也少,本就較缺乏公共開敞空間,同時老城區內的居民無序加建,堆放雜物,開敞空間又被堵塞,這些都是舊城區衰落的一個重要原因。同時舊城區內公共設施嚴重不足。
(2)改造后的開敞空間
在城市設計方案梳理傳統肌理的同時,充分發掘老城區、老建筑潛在的文化、歷史、空間價值,以保留建筑為中心,梳理傳統街巷肌理,優先建立連續貫通的步行開放空間系統,形成若干新舊建筑界面圍合的開敞空間。增加綠地,成為周邊片區居民乘涼聊天的交往空間。
同時在沿街商業的二層設置可達平臺,與出挑的大玻璃屋頂結合,形成可供人休憩的場所。(注:由于一期有部分尚處于施工中,同時二期工程并未施工,所以部分開敞空間不能連續貫通,導致部分公共空間使用率較低。)
為了掌握建筑安裝公司真實的經營狀況和相關業務開展情況,發現相關企業在涉稅事項上的違規操作,及時進行調查核實處理,為最大限度的實現建筑安裝企業在稅款繳納管理上的制度化、規范化,達到稅款應收盡收和及時足額入庫、維護國家的稅收秩序的目的。
二、調研范圍
選取某一個建筑安裝公司的一至二個工程項目進行全面的清查核實。
三、調研內容
(一)建筑工程合同管理中存在的問題。主要包括:1、工程項目是否是通過正當的招投標程序取得的:2、是否按照建筑工程管理規定的要求簽定了施工合同;3、是否使用符合國家規定要求的建筑工程規范化合同;4、是否對規范化合同條款進行了擅自更改;5、合同內容是否與招標文件和投標書內容一致:6、是否存在與建設方串通壓低工程合同單價(結算以另外簽定協議或口頭約定的單價為依據)的情況;7、雙方約定的權利義務是否符合公平對等原則。
(二)建筑工程施工承包方式調查。主要包括:1、是否存在非法轉包的情況(主要有以下兩種情形:一是承包單位將其承包的全部建筑工程轉包給他人;二是承包單位將其承包的全部建筑工程肢解以后以分包的名義分別轉包給他人。)2、是否存在違法分包的情況(主要包括以下四種情形:一是總承包單位將承包工程中的部分工程發包給不具有相應資質條件的分包單位;二是承包合同中沒有約定并且未經建設單位許可,承包單位將其承包工程中的部分工程交由其他單位完成;三是承包單位將建筑工程主體結構交由他人完成;四是分包單位將其承包的工程再分包。)3、是否存在違規掛靠的情況(主要有以下兩種情形:一是建筑施工企業以任何形式允許其他單位或者個人使用本企業的資質證書、營業執照,以本企業的名義承攬工程。(三)建筑工程項目進度管理調查。主要包括:1、進度、成本、質量之間的關系;2、涉稅問題;3、以費用工期標準確定目標工期;4、勞動力、施工機具設備、建筑材料、構配件、半成品、資金的具體狀況調查。
(四)建筑工程施工項目管理中存在的問題調查。主要包括:1、工程工期是否與合同約定的一致;2、工程質量標準和要求是否嚴格按國家統一的標準進行實施;3、資金控制情況;4、是否聘請了專業的質量監理并簽定了專門的監理合同;5、工程安全管理情況。
(五)建筑工程項目成本管理中存在的問題調查。主要包括:1、是否預先進行成本核算;2、施工過程中是否嚴格執行成本核算;3、施工過程中是否存在偷工減料的情況;4、是否建立成本控制監督機制。
四、調研方法
一是實地座談走訪。在施工項目員工、發包方員工以及知情的群眾中選取代表進行座談,通過詳細了解掌握第一手真實材料。
二是查閱資料。到規劃建設、工商管理等部門查閱施工企業相關資質及其他證件辦理情況。
三是賬務審計。通過調閱企業會計賬簿及通過調查企業合作供應商,查清真實的收支情況,從而掌握其納稅情況。
五、工作安排
(一)時間安排:計劃用時20天,按照以上方案中調查內容每一項調查暫定10天的計劃對目標任務進行分解,無特殊情況必須按時完成。調查工作完成后,負責各分項調查的人員在一周內撰寫并上交調查報告。最后安排三天時間起草綜合調查報告。
(二)人員安排:計劃安排十人,分為五個小組,每組兩人,每個小組各負責一項內容的調查。在人員安排上必須要求是責任心強、作風過硬,其中必須要有精通法律和財務和工作人員,確保在專業問題上能夠快速進行。
六、工作要求
1、各小組必須按時按要求認真開展工作,不得擅自更改工作安排。
2、各小組對自己所負責調查的工作內容的真實性和合法性負全責。
關鍵詞 房地產項目;前期設計;存在問題;改進措施
中圖分類號TU2 文獻標識碼A 文章編號 1674-6708(2013)88-0025-02
1 房地產項目前期設計的具體工作內容
房地產項目的前期設計工作是指從項目初期設想到最終決定進行實施的過程。針對房地產項目的前期設計工作而言,設計依據必須要符合實際的可操作性、要充分考慮到地區政策性以及城市規劃遠景,以及所處房地產項目的技術性以及較為合理的經濟性,前期設計工作的具體內容均需遵循以上原則。另外,設計前期工作的所有工作內容都是屬于項目的“準備工作”,是以房地產開發商委托為前提下,為房地產項目的順利進行而打好基礎。
房地產項目前期設計工作的開展,首先,應依據我國國民經濟基礎以及社會發展的趨勢進行規劃設計;其次,進行前期設計還應結合建筑行業以及所在地區城市總體的發展規劃要求而進行;然后,要做好專業的項目評估和項目的立項工作,最后,提出項目設計建議書。當制訂好項目設計建議書后,通過對項目所在地的地質勘查、土壤試驗以及周邊環境的綜合調研和論證的基礎上進行可行性報告的編制,然后根據可行性報告在進行房地產項目的設計文件。其設計工作涉及到的具體環節和主要內容有:首先,進行項目場地的選擇與用地規劃,其次,進行項目任務書上報與項目建設用地的報告申請,根據申請規劃要點條件,針對市政規劃設計指標,報送規劃設計書并領取用地規劃許可證以及劃撥土地證,并獲得市政管理部門對房地產項目建筑設計方案的認可,直至簽訂正式的建筑設計合同為止。
2 當前房地產項目開發設計前期工作中存在的問題
2.1 前期設計中對場地選擇與判斷的失誤
很多現行的房地產項目前期進行規劃和設計時,對所在區域內的地理位置以及周邊環境均缺乏較為全面的調查和分析。比如,針對一些自然景觀區域內或者靠近城市中心的地理位置,建造了高檔的單體別墅產品,從企業效益而言,可能并不會造成效益損失,反而是,這些房地產開發商進行設計的當初,只考慮了“眼前利益”。這樣的設計從長遠考慮,帶來的土地級差效應會和我國提倡的“宜居”思想相悖,也大大降低了城市土地利用的效能。
2.2 前期設計中對市場和目標客戶群缺乏分析
對于房地產市場而言與眾多其它市場的基本屬性,都是一致的、是動態的、也是變化的。在很多國內房地產項目進行定位階段,只考慮了初期市場,缺乏對市場的預期分析,缺乏對目標客戶群的深入分析,由于建筑類項目建設周期較長,項目定位僅考慮了開發初期的市場,缺乏對目標客戶群的深入分析,例如:很多房地產項目進行前期設計時直接參照別的項目,甚至直接照搬。致使產品出現趨同化現象,難以滿足客戶需求,從而導致出現了產品的趨同化想象,同時,對房地產項目的銷售帶來不小的壓力。再比如,由于缺乏對市場的預期分析,國際金融危機對房地產市場也帶來了不小的沖擊,隨著我國不斷加大宏觀調控措施帶來的“買方市場的理性回歸”,綜上分析,這些市場因素和政策因素都會給未來房地產市場帶來一定的壓力和沖擊,同時對房地產項目的前期設計工作加大了一定的難度。
2.3 房地產開發商和建筑設計師存在的問題
由于在房地產項目前期設計和規劃階段,很多開發商不重視前期對市場的調研。很多房地產企業缺乏較為完善的成品研發部門和內部研發系統,致使進行前期設計的工作缺乏對市場導向的影響。其次,一些開發商只注重開發項目的檔次和配套,致使產品結構不合理,再次,有些開發企業只追求盲目投資,缺乏應有的規劃和環境意識,致使很多項目設計前期實施造成了過程的失控。由于只追求投資效益的最大化回報,在項目進行規劃設計過程中,一些開發商往往只考慮容積率、樓宇間的密度以及樓層的建筑高度等指標,其最終的結果會致使城市基礎設施過大和人們居住環境產生失衡。
在當前房地產現行的設計體制下,建筑行業細化的職能分工,也使得建筑設計師們日漸狹隘,在國內很多房地產項目實踐中,由于缺乏對項目所處區域、地質和環境以及周邊設施的綜合了解,以及在前期設計中盲從開發商的意愿,已經逐步使得很多建筑設計師們喪失了建筑學在人居環境建設中主導基本作用。另外,一些房地產企業的設計部門,進行項目前期設計工作的很多都是非設計專業的設計師,這些設計師由于缺乏對建筑專業扎實的知識,從而導致對前期設計工作中只重視市場需求而忽略建筑結構設計;由于缺乏對項目客觀的考慮而影響項目的總體規劃和設計。
3 針對房地產項目設計前期問題的改進途徑
房地產市場的發展有其自身的規律,不論從宏觀上還是微觀上都要做好深入細致的研究。首先從宏觀上看,要關注全球經濟和我國的房地產市場的發展方向及規律,從微觀上,要分析所處房地產項目周邊地區的發展態勢。
除了要做好對房地產市場的發展規律的研究和分析外,前期設計工作還要對項目所處的自然環境以及周邊設施進行充分的了解;要綜合考慮諸多的外在因素和項目設計的配套措施。具體要考慮所在城市及區域的經濟發展水平、發展特點及現狀,另外,要充分考慮到開發項目所在場地、周邊公共設施、水文地質以及相關的配套設施。
很多房地產開發企業缺少專門負責設計前期工作的部門,勢必會造成房地產項目前期設計規劃工作進度乃至項目后期施工的正常運行;因此,建議房地產開發企業應盡早建立和完善項目設計前期工作體制,以保障后期工作有章可循。由于,當前很多房地產開發企業的市場調研和策劃工作都是通過委托第三方營銷公司進行的,而這些公司的很多從業人員從經驗和工作能力上都達不到同等設計師的水平,因此,市場調研的結果也必然導致不合理和不客觀。因此,針對上述情況,在項目前期設計進行的過程中,要更多的依賴建筑師自身的設計和管理經驗。建筑設計師要做好項目的必要性和可行性的分析和預估,其次就項目規模、周期乃至設計和施工中可能會出現的環節和主要問題進行細致的分析和預測,并提出相應的解決措施,以此保證項目的順利進行。
4 結論
當前,隨著我國對房地產市場的宏觀調控影響,以往房地產市場的暴力現象已經一去不復返了,房地產市場的供求水平逐漸均衡,房地產市場未來面臨的房地產項目將對房地產前期設計工作帶來更大的挑戰。
參考文獻
[1]蘇泉.房地產項目優化設計探討[J].中國新技術新產品,2010(11):205.DOI:10.3969/j.issn.1673-9957.2010.11.202.
(大連理工大學,遼寧 大連 116024)
摘 要:較傳統建筑而言,綠色建筑更多采用新技術、新產品、新工藝,其風險因素更為突出,而從需求側的角度分析綠色建筑風險更有利于推廣綠色建筑在我國的發展.本文從需求側的角度,通過問卷調查和深度訪談的方法調研不同消費者對20項綠色建筑需求側風險因素發生概率和危害程度的感知,并對調研數據進行描述性統計分析和推論性統計分析.結果顯示,消費者認為發生概率和危害程度均較大的因素共4項,無綠色建筑認知的消費者比有綠色建筑認知的消費者對綠色建筑的態度更消極,且具有不同學歷的消費者對綠色建筑需求側風險的感知幾乎無明顯差異.本文對于有效管理綠色建筑需求側風險和推廣綠色建筑在我國的發展具有一定的參考價值.
關鍵詞 :綠色建筑;需求側風險;風險評估
中圖分類號:TU71 文獻標識碼:A 文章編號:1673-260X(2015)05-0160-08
基金項目:安徽省省級質量工程重點教學研究項目(2012jyxm811)《基于工作過程的建設項目全壽命造價管理教學改革研究》階段性研究成果
1 引言
在我國城鎮化進程中,環境問題成為人們日益關注的焦點,綠色建筑在這種背景下應運而生,成為建筑業發展的新形勢.綠色建筑與傳統建筑相比,更注重保護環境、節約資源和可持續發展[1],因此,在資源高需求和低儲備的大環境下,大力推廣綠色建筑就顯得尤為重要[2],但研究顯示,綠色建筑在我國的發展還處于初級階段[2-4],主要是因為綠色建筑在功能上較傳統建筑而言對建筑功能提出了更高的要求,不僅僅只為人們提供居住場所,還需要有高資源利用、低環境影響和高居住舒適性[3-4],而這些高要求將會帶來的更多的風險,再加上綠色建筑的高成本,使得綠色建筑在我國推廣困難重重,綠色建筑風險也逐漸成為我國學者研究的焦點.從現有文獻成果來看,大部分研究都是從綠色建筑的全生命周期視角,對綠色建筑項目在規劃設計階段、施工階段、試運營階段、運營維護階段等多環節存在的風險進行分析,且風險的主體來源多為設計方、業主方、施工方、監理方等[5-7],但綠色建筑能否真正推廣歸根到底取決于其最終使用者即消費者[8],尤其是綠色住宅,所以從需求側的角度對綠色建筑風險因素進行評估是必要的.本文試圖從需求側角度對綠色建筑的風險因素進行評估和分析,以期為更好地管理綠色建筑風險提供參考.
2 綠色建筑需求側風險因素識別
從需求側的角度分析綠色建筑風險就是探究消費者的感知風險.感知風險包括兩方面的含義:一是風險事件發生的概率,二是風險事件的嚴重程度[9].已有文獻表明,感知風險是一個多維變量,Jacoby和Kaplan(1972)提出消費者感知風險包括經濟風險、功能風險、身體風險、心理風險和社會風險五個維度[10],在此基礎上,Stone和Gronhaug(1993)提出了感知風險的第六個維度:時間風險[11],Jarvenpaa和Todd(1996)提出了安全風險和隱私風險[12].此外,我國學者呂彥氛(2011)在綠色食品感知風險構面研究中指出感知風險包括身心安全、時間、情感、財務、功能和機會成本六個維度[13].由于綠色建筑不涉及時間、隱私、心理和社會影響的問題,所以本文不考慮上述因素的影響,又因為身體風險是安全風險的一部分,所以將身體風險納入安全風險中.此外,我國在綠色建筑方面的政策法律還不健全,在需求側角度上也存在一定風險,所以增加政策法律風險作為綠色建筑需求側風險的另一維度.綜上,本文將綠色建筑需求側風險劃分為經濟風險、安全風險、功能風險、機會成本風險和政策法律風險.
2.1 經濟風險
新技術和新產品的使用使得綠色建筑與傳統建筑相比需要消耗更多的設備和材料,再加上綠色建材的高價格,導致綠色建筑成本高于普通建筑,而這些高成本最終會轉嫁到消費者身上,由消費者買單[4],所以消費者在經濟上將面臨一定的風險,這些風險包括購買成本風險、轉讓成本風險、使用成本風險和維護成本風險.購買成本是指購買綠色建筑所需支付的費用,轉讓成本是指在購得綠色建筑后將綠色建筑轉讓出去的成本,使用成本是指在使用綠色建筑過程中所需支付的物業費、水電費等費用,維護成本是指在使用綠色建筑過程中由于維護綠色建筑所需支付的費用.
2.2 安全風險
安全風險是指消費者在消費綠色建筑的過程中感受到的可能威脅自身安全的風險,包括管理安全風險、使用安全風險和健康安全風險.由于綠色建筑在我國發展還處于初級階段,缺乏有經驗的管理人員對綠色建筑的運營維護進行管理,管理水平低,再加上綠色建筑通常采用新工藝、新技術,在運營維護過程中,綠色建筑是否易運營維護,維護是否到位,都是消費者面臨的管理安全風險.使用安全風險是指消費者在使用綠色建筑的過程中由于對新技術使用不熟悉、不到位等給消費者帶來的風險.健康安全風險是指消費者在使用綠色建筑的過程中,擔心新產品、新材料的應用對自身健康造成傷害的風險.
2.3 功能風險
功能風險是指消費者在消費綠色建筑后擔心其不能達到預期的功能.因為綠色建筑是通過采用新工藝、新技術等手段,以在全生命周期中最大限度地實現資源節約、環境保護的目標,但消費者擔心自己購買的綠色建筑并不能實現資源節約的目的,不能給消費者提供舒適、健康的居住環境.
2.4 機會成本風險
機會成本風險是指消費者在消費綠色建筑后不能消費其他產品的最大價值.消費者消費綠色建筑一般是購買綠色住宅,而綠色住宅的價格一般較高,需要占用消費者大量的資本,而消費者會在購買綠色住宅后因為資金問題而不能再消費其他同類產品而產生后悔等心理,這在一定程度上給消費者帶來機會成本風險.
2.5 政策法律風險
目前,綠色建筑在我國發展還不成熟,關于綠色建筑的政策、法律、法規、評價標準均不完善[14],在綠色建筑使用過程中,當消費者權益受到傷害時,極易因為新工藝、新技術等評價標準和政策法規的不明確產生糾紛,所以消費者在消費綠色建筑時還面臨一定的政策法律風險.
3 數據收集與樣本描述
綠色建筑需求側風險評估包括對風險事件的發生概率評估和風險事件的危害程度評估兩部分.本研究采用抽樣調查的方法對綠色建筑需求側風險的發生概率和危害程度進行評估.本調研問卷基于文獻資料整理共分為三個部分:第一部分為問卷說明,用以介紹本次調研的背景、研究目的、填寫方式等信息.第二部分為個人背景信息,包括被調查者的性別、年齡、受教育程度以及對綠色建筑的認知情況[15],以便進行分類分析.第三部分為風險因素,是整個調研問卷的主體,本部分列舉了基于需求側的綠色建筑風險因素清單(詳見表1),采用Likert五點評分法,要求被調查者根據自身感受對各風險因素的可能發生概率和危害程度進行打分,其中,對于風險發生概率而言,1代表不可能發生,2代表發生的可能性極小,3代表偶爾發生,4代表很有可能發生,5代表經常發生,對于風險危害程度而言,1代表危害很小,2代表危害較小,3代表危害程度一般,4代表危害較大,5代表危害很大.
本研究以合肥市消費者為例,對綠色建筑需求側風險進行研究.本研究首先選取合肥市部分居民進行預調研,發現具有不同綠色建筑認知的消費者其對綠色建筑需求側風險的感知也是不同的,為進一步深入研究,本研究在合肥市范圍內進行了大面積的調研,運用問卷調研和深度訪談相結合的方式隨機抽取居民進行抽樣調研.本研究共發放問卷1600份,回收問卷1352份,剔除不完整問卷和無效問卷,共得到有效問卷1200份.通過對調研問卷內容進行整理,最終形成調研數據,本研究利用spss16.0對調研數據進行分析處理.
從被調研者背景資料來看,被調研者抽取結構較合理,受教育程度較高.在所有被調研者中,有29.71%的消費者對綠色建筑沒有認知,37.76%的消費者只聽說過綠色建筑但不了解,22.96%的消費者只對綠色建筑有總體上的認知,還有9.57%的消費者對綠色建筑的認知非常全面,詳見表2.對綠色建筑具有不同認知的消費者對綠色建筑需求側風險的感知差異對比將在之后進行進一步的說明,總之,問卷回收的質量較好.
為驗證調研數據的可信度,本研究對所得數據進行信度檢驗,通過Cronbach’s Alpha系數判斷調研數據的可信度,當Cronbach’s Alpha系數在0.7 -0.9內表明數據的可信度較高.在本次研究中,綠色建筑需求側風險的發生概率和危害程度的Cronbach’s Alpha系數分別為0.837和0.852,均大于0.7,所以本次調研所得數據可信度較高.
4 數據分析
4.1 描述性統計分析
4.1.1 集中趨勢和變異性度量統計分析
本研究首先對綠色建筑需求側風險的發生概率和危害程度進行描述性統計分析,包括集中趨勢和變異性.其中,用平均數、中位數、眾數作為集中趨勢的度量方法,用標準差度量變異性.平均數是反應被調研者意見的最具有代表性的指標,標準差是反映被調研者意見集中的重要指標,標準差越小,表明被調研者的意見越集中.
從表1可以看出,在綠色建筑需求側風險的集中趨勢和變異性度量統計分析中,綠色建筑需求側風險的發生概率和危害程度的平均數、中位數、眾數大致相同,且標準差較小,說明調研數據受極端值影響較小,且被調研者的意見比較集中.
4.1.2 發生概率和危害程度排名前10的綠色建筑需求側風險因素
以平均數作為依據,把表1中的各個因素的發生概率和危害程度按照大小進行排序,分別篩選出排名前10的風險因素,如表3所示.從表3可以看出,發生概率排名前10的綠色建筑需求側風險因素中有4項屬于安全風險,3項屬于經濟風險,2項屬于政策法律風險,1項屬于機會成本風險;危害程度排名前10的綠色建筑需求側風險因素中有2項屬于經濟風險,有5項屬于安全風險,2項屬于功能風險,1項屬于政策法律風險.發生概率和危害程度均在排名前10的綠色建筑需求側風險因素有4項,如表3中灰色部分所示.
安全問題是消費者在消費綠色建筑時最關注的問題,綠色建筑同傳統建筑的最大的區別是綠色建筑采用新工藝、新產品、新技術進行建設,由于消費者對其認知不足,致使消費者對綠色建筑的安全性感到擔憂,再加上綠色建筑在我國發展的不成熟,所以消費者感知安全風險的發生概率和危害程度較大.
4.1.3 討論與分析
在經濟風險方面,發生概率較大的綠色建筑需求側風險有3個,危害程度較大的因素有2個,同時滿足上述條件的因素只有“綠色建筑購買價格較高”.由于綠色建筑采用新工藝、新產品、新技術進行建設,綠色建材的費用較高,所以綠色建筑較普通建筑而言,建設成本較高,這些成本最終會轉移到消費者身上,這種轉移更多的是體現在綠色建筑的購買價格上,所以在經濟風險方面,消費者感知“綠色建筑購買價格較高”風險的發生概率較高,對消費者的危害更大,所以在綠色建筑的建設過程中應該減少綠色建筑的建設成本,進而降低消費者的購買價格,這也是有效推廣綠色建筑的重要手段.
在安全風險方面,危害程度和發生概率較大的因素明顯增多,同時具有上述特點的風險因素包括“缺乏有經驗的管理人員進行運營維護”和“綠色建筑不易維護”兩項.這說明,對于消費者而言,消費者更加關心綠色建筑的安全性.因為綠色建筑在我國的發展仍然處于初級階段,所以消費者認為缺乏有經驗的管理人員對綠色建筑進行相應的運營維護,并且其危害程度較高.又因為綠色建筑采用新工藝、新產品、新技術,所以消費者認為綠色建筑維護較難.針對這兩種風險,應該培養一批具有綠色建筑經驗的管理人員,掌握和了解綠色建筑的運營維護相關知識和方法,降低由其引起的安全風險.
在功能風險方面,消費者認為“綠色建筑不能減少環境污染”和“綠色建筑不能提供更加舒適、健康的居住條件”這2個風險因素的危害程度較大,但發生概率不高.綠色建筑的初衷是最大限度地節約資源、保護環境和減少污染,為消費者提供舒適、健康的生活環境,所以消費者認為在功能風險方面,風險因素發生的概率不高,但其危害程度較大.基于此,必須做好綠色建筑的規劃設計,在建設和運營過程中,嚴格按照規劃要求進行,力求實現綠色建筑節約資源、保護環境,為人們提供舒適、健康環境的目標.
在機會成本風險方面,消費者認為“由于購買綠色建筑而不能購買傳統建筑而感到后悔”風險因素發生概率較高,但是危害程度不大.因為綠色建筑的購買成本一般較高,占用消費者大量資本,相對于環境資源保護而言,人們更偏好于持有資金,所以當消費者在購買綠色建筑后,當遇到價格更實惠的普通建筑時,通常會產生后悔心理,這進一步證實了消費者認為“綠色建筑購買價格較高”這一風險因素,所以如何控制綠色建筑的建設成本是推廣綠色建筑的關鍵.
在政策法律風險方面,消費者認為“綠色建筑法律、法規不完善導致糾紛”這一風險因素的發生概率較高且危害程度較大.因為綠色建筑在我國發展還不成熟,所以有關綠色建筑的法律法規體系還不完善,這意味著當消費者的權益受到傷害時,缺乏相應的法律法規來維護消費者權益.所以,在綠色建筑的發展過程中,必須完善綠色建筑的法律法規體系.
4.2 推論性統計分析
4.2.1 獨立樣本T檢驗
本文通過調查研究發現在所有被調研者中,部分消費者對綠色建筑具有認知,部分消費者沒有認知,而有無綠色建筑認知是否影響消費者對綠色建筑需求側風險因素的發生概率和危害程度的判斷,本文將利用獨立樣本T檢驗方法進行檢驗.
4.2.1.1 有、無綠色建筑認知的風險因素發生概率兩組數據T檢驗
綠色建筑需求側風險因素發生概率的獨立樣本T檢驗結果如表4所示.在表4中,T值表示有、無綠色建筑認知的消費者對綠色建筑需求側風險因素發生概率的感知差異,T值越接近與0表示兩者的差異性越小;Sig.表示兩類被調研者對于綠色建筑需求側風險因素發生概率的意見差異的顯著性水平,當Sig.≤0.05時,表示兩類被調研者對于綠色建筑需求側風險因素發生概率的意見具有顯著差異,反之,無顯著性差異.
如表4灰色部分所示,存在顯著差異的綠色建筑需求側風險因素有“綠色建筑結構不安全”、“綠色建筑不能實現節能”、“綠色建筑不能減少環境污染”三個,且后兩者屬于功能風險方面,說明有、無綠色建筑認知的消費者對綠色建筑需求側風險因素感知的顯著差異主要集中在功能風險上,且T值均顯示為負值,表明無綠色建筑認知的消費者認為這些風險發生的可能性更大,這可能是因為無綠色建筑認知的消費者對綠色建筑功能不太了解所致.在表4中,20個風險因素有18個因素的T值為負值,這表明無綠色建筑認知的消費者比有綠色建筑認知的消費者更傾向于認為綠色建筑需求側風險發生的概率大,無綠色建筑認知的消費者在消費綠色建筑時將更為謹慎.
4.2.1.2 有、無綠色建筑認知的風險因素危害程度兩組數據T檢驗
綠色建筑需求側風險因素危害程度的獨立樣本T檢驗結果如表5所示.在表5中,灰色部分表明有、無綠色建筑認知的消費者在風險因素危害程度上存在顯著差異的因素有3個,分別是“綠色建筑不能提供更加舒適、健康的居住條件”、“綠色建筑法律、法規不完善導致糾紛”、“綠色建筑評價標準不完善導致糾紛”,且T值均為負值,表明無綠色建筑認知的消費者認為這些因素發生后的危害程度更大.
在表5中,20個綠色建筑需求側風險因素中,無綠色建筑認知的消費者對其中17個因素的危害程度的估計值大于有綠色建筑認知的消費者,這表明,從總體上看,無綠色建筑認知的消費者認為綠色建筑需求側風險發生后的危害程度更大.結合上述關于風險因素發生概率的研究成果,無綠色建筑認知的消費者在消費綠色建筑的過程中態度更消極.
4.1.2 一維組間方差分析
本研究中接受調研的消費者具有不同的學歷,因為學歷是影響消費者接受綠色建筑信息渠道和能力的重要因素,同時學歷也影響著消費者對綠色建筑的理解力和判斷力[15],所以本研究將消費者的學歷分為四類,并對這四類消費者對綠色建筑需求側風險的發生概率和危害程度的感知一致性進行分析,分析結果見表6和表7.從分析結果可以看出,除了“由于新技術的應用不知怎么使用綠色建筑能實現節能”這一風險因素外,所有因素的Sig.均大于0.05,表明這四類消費者對所感知的風險因素的發生概率和危害程度的判斷沒有顯著性差異.
雖然“由于新技術的應用不知怎么使用綠色建筑能實現節能”這一風險因素的發生概率存在顯著性差異,即四類消費者對這一因素的感知不一致,但究竟哪類消費者對這一風險因素的發生概率存在差異不能從檢驗結果中明確看出,所以運用檢驗配對比較Tukey’s post hoc方法對這一風險因素進行進一步的研究,檢驗結果見表8.從檢驗結果中可以看出,在Subset for alpha=0.1第一列中,具有大學及大學以上學歷的消費者與其他消費者的結果差異顯著;在Subset for alpha=0.1第二列中,學歷在初中及以下的消費者與其他消費者的結果差異顯著.所以,顯著差異主要出現在學歷在初中及以下、大學和大學以上的消費者中.從表8中可以看出,對于“由于新技術的應用不知怎么使用綠色建筑能實現節能”風險發生概率的平均數而言,初中及以下>高中>大學>大學以上,可見,不同類型的消費者的感知差異主要集中在學歷為初中及以下消費者認為這一風險發生的概率相對較高,而其他消費者認為該風險發生概率相對較低,這可能是因為消費者擔心自身學歷低,對綠色建筑技術理解能力有限,所以從自身角度考慮對這一風險發生概率有所高估.
5 結論
本文運用描述性統計分析和推論性統計分析方法對綠色建筑需求側風險的發生概率和危害程度進行研究,得出以下幾點結論:
(1)對1200名消費者進行背景資料統計分析可知,大部分消費者具有綠色建筑認知,且受教育程度較高,但部分消費者從未接觸過綠色建筑.本次問卷調研的綠色建筑需求側風險發生概率和危害程度的Cronbach’s Alpha系數分別為0.837和0.852,調研數據的信度較好.
(2)在描述性統計分析中,綠色建筑需求側風險發生概率和危害程度均排名前10位的因素有4個,分別是“綠色建筑購買價格較高”、“綠色建筑不易維護”、“缺乏有經驗的管理人員進行運營維護”、“綠色建筑法律、法規不完善導致糾紛”,在我國推廣綠色建筑需要重點關注這些發生概率高和危害程度大的風險因素.
(3)在推論性統計分析中,通過獨立樣本T檢驗發現無綠色建筑認知的消費者比有綠色建筑認知的消費者對綠色建筑需求側風險的態度更為消極,在消費綠色建筑的過程中將更為謹慎;通過一維組間方差分析發現具有不同學歷的消費者對綠色建筑需求側風險的發生概率和危害程度的感知比較一致,僅僅對“由于新技術的應用不知怎么使用綠色建筑能實現節能”這一風險因素的感知存在顯著性差異.
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論文關鍵詞:建筑防火,實踐教學環節
《建筑防火》課程的教學目標是使學生熟練掌握與建筑學專業相關的防火設計理論知識與國標規范;能夠運用所學理論解決典型的防火安全問題;在方案設計中具備實際操作能力。作為建筑學專業的重要課程,《建筑防火》針對應用型人才培養的總目標,制定切合實際的課程教學任務,在結合理論授課的基礎上,適當增加開放式教學以及案例教學內容[1]。
如圖1所示,整個教學過程劃分為四個階段:1)理論講授階段;2)參觀調研階段;3)實踐設計階段;4)總結強化階段。《建筑防火》課程的平均課時為34學時,這樣保證理論授課與實踐教學的課時比例為4:5。實踐環節的教學內容主要包括實踐參觀調研與案例設計兩個方面:一是通過參觀調研既有建筑,使學生將理論知識、國標規范與工程實際現狀相聯系。二是從方案設計階段開始,通過對具體建筑方案的防火設計項目,進一步強化學生工程意識及提高分析問題、解決矛盾的能力。
2 實踐教學過程介紹
2.1 實踐參觀調研
在完成理論授課內容后,結合建筑防火設計理論,要求學生對既有大型公共建筑進行專項調研。學生分成4-6人的調研小組,編寫PPT調研報告,并以課堂討論的形式進行交流與學習。專業調研過程一般需要以下幾個方面:
1) 對既有建筑方案的理解過程與空間重構
在實際調研中,學生往往要將實際使用的建筑空間進行圖紙化模型化的反構過程。如圖2所示,這一過程既有助于學生充分理解和解讀建筑方案,又為后期進行防火設計調研打下基礎。
2) 建筑專業防火設計的考察
為了更好的結合理論授課內容進行調查研究,將調查參觀的邏輯順序與理論授課相統一,即總平面防火設計調研、防火分區設計調研等七部分內容。具體參觀調研分項穿插與七大內容中,如表1所示。
表1:參觀調研具體內容一覽表
建筑防火設計調研內容
建筑基本情況
總平面防火設計
平面防火設計
安全疏散設計
地下層防火設計
內部裝修防火設計
防排煙設計
簡易消防設備
建造年代
建筑造型
耐火等級
基本功能
使用人群
建筑分類
防火間距
消防車道
設計概況
防火分區
分區構造
中庭防火
疏散方向線路
安全出口
疏散樓梯
樓梯的類型
疏散設施
消防電梯
安全分區
分區構造
停車空間
設備間
房間功能
使用人群
裝修情況
裝修材料
個人評價
排煙口設置
排煙管道
排煙方式
排煙設備
消火栓位置及數量
滅火器的位置及數量
自動噴淋滅火系統
3) 防火設計問題總結與分析
學生通過現場調研這一學習過程,一方面,加深理論知識的了解,強化理論學習成果;另一方面,也可對既有空間防火設計進行成果評價,總結經驗與教訓,并通過對問題深入的分析理解,提出改進措施。例如學生發現某商業賣場為多層建筑,防火設計可按《建筑設計防火規范》標準執行,可實際參觀卻發現其按照《高層建筑防火設計規范》標準執行,反思不得其解,原來該賣場為家具賣場,多數存儲物品屬與易燃、可燃材料,故其標準提高,而這也是性能化防火設計的一部分內容,學生由此也對這一概念有了更深層次的理解。
2.2 案例設計
案例設計亦分兩個階段,第一階段結合理論授課安排分項設計,如在平面防火設計理論授課結束后,隨即安排平面案例要求學生進行防火分區設計;第二階段在學生參觀調研既有建筑以后,安排對已有的建筑方案完成防火專業設計圖紙。此類教學的最大優勢是讓學生理解理論設計與實際方案的區別,并訓練學生逐漸掌握理論與實際結合的設計技巧。具體教學計劃如表2所示。
3 教學實踐的思考與體會
實踐教學的具體操作仍是較難把握的一個問題,如何保證每個學生都完全參與到實踐教學環節,達到預期的教學要求,是教學實踐中的需要進一步細化的內容[2]。通過筆者所講授的建筑學專業05-08四個年級8個班次以及環境藝術專業07-09三個年級10個班次的授課經歷結果表明,實踐教學環節的設置對本課程的教學效果具有重要的影響作用。在教學實踐過程中應注意的幾個問題有:
1)實踐調研對象的把握;既有建筑的類型、規模、建造時間、地理區位等條件的限制,對其防火設計的標準有一定影響。如圖3所示,首先,所調研的既有建筑全部為公共建筑,公共建筑的內部空間較為復雜,人流量較大,因而防火設計標準較高;其次,公共建筑中商業/綜合體類既有建筑占較大數量,主要原因是其內部功能的多樣化和空間最大限度的處于開敞狀態,對調研最為有利。因此,為了強化考查理論學習的效果,并結合實際調研的可行性綜合考慮,應盡量選取城市內新建的具有一定規模的公共建筑作為調研對象。
2)學生個人素質能力的把握;主要包括兩個方面:其一是監督學生組織人員配置合理的調研團隊,把握好學生個體的學習特點和素質能力,并指導調研小組結合自身條件選擇適宜的調研對象。其二是保證調研報告正確反映學生能力。由于調研報告與理論教學作業完成方式有所不同,而學生感覺較為陌生,往往調研過程挺全面,報告深度卻表達不足。因此,指導好學生如何進行調查與研究,通過對調研過程全面深入的整理,以合理的邏輯順序反映調研過程,發現并深入分析問題,總結研究結論等,幫助學生通過實際觀察順利過渡到理論研究。
3)實踐教學效果評估;實踐教學環節結束后,通過學生的各項作業把握本次教學效果,對比前次教學分析和總結經驗,為指導下一次教學做準備。力求通過不斷積累摸索出以適合本專業特色,提高學生實際應用能力為宗旨的教學方式。
總之,實踐教學是建筑學專業《建筑防火》課程中的重點教學環節,其靈活多樣的教學特點,也要求教師在按照教育部“卓越工程師培養計劃”,不斷提高應用型設計類專業人才培養質量的前提下,探索符合專業特色、教學條件與學生實際情況的教學方式。
參考文獻:
[1] 蔡蕓. 建筑防火課程實施素質教育的實踐與探索 [J].武警學院學報,2007(11):66-68