發布時間：2023-09-07 18:08:52
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們為您精選了8篇的土地管理法釋義樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發，請盡情閱讀。
關鍵詞：城市規劃；土地利用；發展；建議
土地利用問題一直都是城市規劃的核心問題。城市規劃就是對城市內各種元素的一種塑造，創造一種適合人類生活和居住的文明環境，這一過程是通過對土地的配置來實現的。任何一個城市規劃、城市建設的過程都是土地利用的具體體現。因此城市規劃的本質就是城市土地資源的利用。然而我國的城市土地規劃發展機制還不夠完善，受到傳統理念和思想影響較大，還存在許多問題。這就要求我們通過不斷的研究分析，改進調整管理機制，以便更好的貼近城市發展的實際情況，促進城市土地利用與發展。
1 城市規劃中土地利用存在問題
1.1 城市規劃和土地利用缺乏統一的指導思想和規范
城市規劃和土地利用都屬于對空間進行規劃的范疇，但它們的側重點不同，城市規劃注重城市內各類用地的布局和組合，注重其功能性。土地利用則側重如何合理安排現有土地資源，并達到有效利用，節約保護土地資源。它們依據的規范也不一樣，雖然在編制和實施時在各自的規范中都有明確規定要相互協調，相互銜接。但因編制部門不同，編制目的，編制依據，實施任務也都不相同，因此很難實現兩種規劃的協調統一。
1.2 城市發展在定位上存在不合理
城市規劃的目標是快速發展城市化建設，城市建設必然造成對土地資源的使用，是對土地資源的消耗，而土地利用的目標是對土地資源的保護，這二者存在矛盾和沖突，因此必須處理好二者之間的關系。很多城市過分注重城市建設，而忽略對土地資源的有效利用和保護，忽略城鄉流動和人口增長等問題給城市帶來的壓力。城市規劃應該以可持續發展作為指導思想，以人性化規劃為理念，以追求和諧作為基本準則，并在此基礎上合理定位城市發展。
1.3 城市規劃中土地利用率不高
城市規劃中土地利用率體現了城市整體配置水平和城市土地使用水平。目前我國土地利用率普遍不高，城市規模的擴大和發展仍表現在加大土地使用面積，擴大城市外延投入來實現，走上“蔓延式”發展誤區，大力開發新區、新城、新大學城等，而城市內部卻存在許多閑置土地和有較大利用潛力的土地沒有開發，因而造成土地資源浪費。
2 加強城市規劃中土地利用的建議
2.1 以合理用地作為城市規劃的核心，以可持續性發展作為城市規劃的指導思想
城市要發展，耕地也要保護。因此要求城市規劃要以合理用地作為核心，強調合理用地的重要性，在滿足經濟發展和人們的生活條件改善需求的同時，對土地資源合理開發、利用、管理、治理，保護，合理引導城市建設和開發，協調人與自然、環境、資源的關系；而土地利用也要以城市規劃作為依據，按照布局合理，完善功能，提高效能等要求不斷強化城市規劃的管制與開發指導作用，二者相互結合，互相影響。
2.2 加大城市用地利用率
土地利用包括地上、地面、地下三個方面。城市用地要做到地上、地下統籌規劃，近期和長遠規劃結合，促進城市的持續、長效、健康發展。根據以往一些發達城市的經驗，可以在高密度人群城市開發地下土地，如在地下建設地下商場，地鐵等，提高土地利用率，節約城市土地資源。
2.3 注重區域發展觀念
城市規劃中土地利用要立足于城市的整體發展，首先從城市區域發展特點出發，依據國家城市土地利用發展的政策法規，對城市區域發展用地布局、規模、發展方向等進行分析，然后分析城市區域發展建設中存在的各種優勢及影響因素，整合優勢資源，提升城市整體實力，最后根據城市區域發展實際情況和未來發展方向，制定土地利用空間結構重整措施和切實可行的發展戰略。
2.4 土地利用與發展要與社會、政治、經濟緊密結合
社會、經濟發展是城市發展的動力，因此城市土地利用和城市規劃要發揮其科學性和合理性就必須研究城市社會、經濟的發展。我國城市發展建設要結合宏觀區域經濟競爭要求，對城市發展的歷史、現狀、未來進行分析和展望，從社會、政治、經濟等方面對城市土地利用進行分析，提出適合未來經濟發展的土地利用規劃新理念。
2.5 優先發展生態建設
良好的生態環境是實現城市可持續發展的基礎和前提，城市生態環境的好壞代表著城市居民生活質量的高低，評價一個城市是否適合居民居住，并不是看一個城市規模大小，建筑高低，更多看的是城市的生態環境是否健康。目前我國城市生態環境質量不斷下降，因此對城市建設中生態建設的研究已經迫在眉睫。必須優先考慮生態建設的發展，包括城市的合理容量，自然資源、土地資源的保護等都是我們需要考慮的問題。制定一些法律來約束城市建設的同時還應采取一些手段，如：建立建設地區和保護地區的土地要素合理流動機制，控制環境容量小的城市，發展環境容量大的城市；同時還可以將城市土地利用規劃區域范圍內的土地分為城市化發展促進地區、城市化發展控制地區及非城市化發展地區三種，通過對生態環境限制因素的分析，確定各區局的范圍。在土地規劃編制過程中，一定要分析土地利用結構對環境造成的影響，并提出處理措施，把土地利用對環境的破壞程度降到最低。
2.6 重視實施策略的可行性研究
在編制土地利用規劃化時，對實施策略不能只限于理論的研究，還要注重可操作性。針對城市發展情況和大型基礎設施的調整，根據目前城市土地利用空間發展，組織機構，資金籌措等一系列措施，將原來單獨的部門計劃，編制為一個相互聯系配套的組合戰略，并從空間結構、產業發展、交通系統調整等方面提出相應的措施，使城市土地利用規劃的切實可行。
2.7 把握發展機遇
在對城市發展進行規劃時，一定要抓住時機，利用城市化發展建設和土地利用與發展的時間效率，加快城市土地利用和發展建設的速度，提高城市土地利用與發展建設的質量，對土地資源的利用做出適合城市發展的合理安排。
2.8 建立土地循環利用調控措施
通過土地收購、土地流動、土地儲備等各種途徑，增大城市土地存量，加強城市土地流動使用權管理。在城市規劃中，將閑置的土地調撥給可以利用的企業，也可將部分土地轉換成資金，實現國有土地的保值增值，建立可持續化發展的城市。
3 結束語
我國城市土地利用與發展在結合自己國情的同時也可以吸收借鑒國外一些城市土地利用發展的成功經驗，掌握我國城市發展建設的總體情況，調整思路，動態的解決城市規劃中土地利用出現的問題，編制出適合我國城市規劃發展的正確方案，對城市土地利用進行指導規劃，既要實現了城市的可持續發展，又要保護生態環境，實現土地資源的可持續利用，城市建設的可持續發展。
參考文獻
[1]李淼.淺析城市規劃與土地利用規劃的協調發展[J].經濟技術協作信息，2010，19.
[2]董銘，楊爽.淺析城市規劃中的土地利用與發展[J].黑龍江科技信息，2010（8）.
[3]高明.當前我國城市規劃存在的問題及改進思考[J].商業時代，2010（24） .
【關鍵詞】集體土地；房屋登記；物權法
在《房屋登記辦法》、《物權法》出臺之前，我國集體土地范圍內的房屋登記制度較為混亂。很多地方對這方面的工作幾乎是一片空白；部分有進行這項工作的地方，也僅僅只有按照《村鎮規劃條例》開展集體土地范圍內的房屋登記。但由于相關配套制度不健全、不完善，致使有關規定長期難以得到執行，國有土地范圍內的房屋登記工作已經步入正規化、制度化之路，而集體土地范圍內的房屋登記管理還未起步。集體土地范圍內的房屋登記管理滯后，使農民的財產權益被漠視，不僅嚴重阻礙農村經濟的發展，也使得農民的利益在城市化的進程中屢屢遭受侵犯。2008年1月22號建設部頒布了《房屋登記辦法》。作為與《物權法》配套的行政規章，在集體土地范圍內的房屋登記這方面，《房屋登記辦法》在具體考慮我國農村房屋的實際情況進行特別規定的同時，也堅持了房屋登記的基本程序和基本原則，實現了城鄉農村房屋登記制度的基本統一。
1、所有權初始登記
集體土地范圍內申請房屋登記的土地性質應為宅基地和其他集體所有建設用地。在其上面建造可以申請登記的房屋范圍依據《土地管理法》第四十三條規定，分為兩大類：一是村民住宅，包括農村村民在宅基地新建、改建、擴建和重建的房屋。二是利用其他集體所有建設用地建造的房屋，包括鄉鎮企業、鄉（鎮）村公共設施和公益事業建造的房屋。而且這些房屋必須是依法建造的。對于未辦理任何審批手續、私搭亂建的違法建筑不能申請房屋登記。集體土地上房屋在進行初始登記后，登記薄和房屋權屬證書上都應該注記“集體土地”的字樣。
申請村民住房所有權初始登記的，還應當提交申請人屬于房屋所在地農村集體經濟組織成員的證明；農村集體經濟組織申請房屋所有權初始登記的，還應當提交經村民會議同意或者由村民會議授權經村民代表會議同意的證明材料。辦理集體土地范圍內村民住房所有權初始登記的，應當堅持“先地后房”原則，也就是說先辦理宅基地使用權登記并取得宅基地使用權證，或經土地管理部門認可取得宅基地使用權證明，避免出現房屋所有權初始登記后因當事人無法辦理宅基地使用權登記，從而造成房屋所有權和宅基地使用權權利主體不一致的情況。對于利用集體經濟組織所有的集體建設用地建設的其他房屋，原則上也應堅持“先地后房”原則。
辦理村民住房所有權初始登記、農村集體經濟組織所有房屋所有權初始登記，房屋登記機構受理登記申請后，應當將申請登記事項在房屋所在地農村集體經濟組織內進行公告。經公告無異議或者異議不成立的，方可予以登記。
2、所有權變更登記
對不同類型的不動產，變更登記的內涵和外延也是有差別的，比如土地權屬變更登記的內涵和外延要比房屋變更登記內涵和外延寬得多。土地登記類型中的“變更登記”包括權利主體變更、權利客體變更、權利內容變更等方面，但是依據《房屋登記辦法》的規定，房屋變更登記僅僅指權利客體變更、權利內容變更以及不影響當事人權利內容的登記事項的變更。總體上說，由于土地性質不同，只要嚴格遵循“先地后房”這一總的原則，集體土地上房屋變更登記與國有土地上房屋變更登記是沒有太大的區別。
3、所有權轉移登記
申請人可以就集體土地上房屋申請轉移登記，并不意味著集體土地上房屋可以自由轉讓。目前，國家政策、法律和法規對集體土地上房屋轉移有嚴格的限制條件。集體土地上房屋所有權轉移受到限制主要是由宅基地為集體所有的性質所決定。農村的宅基地使用權是我國特有的一種物權形式，是一種帶有身份性質的財產權，與農村集體經濟組織成員的資格聯系在一起的，是農民安身立命之本，目前法律法規明確禁止農村宅基地自由流轉，禁止城市居民到農村購房。集體土地上房屋轉移登記時提交集體經濟組織的同意轉移登記的證明文件，可以避免集體土地上房屋違反規定私自流轉，從而維護和諧穩定的社會秩序，保障農民基本生存權。申請農村村民住房所有權轉移登記，受讓人不屬于房屋所在地農村集體經濟組織成員的，除法律、法規另有規定外，房屋登記機構應當不予受理。“法律、法規另有規定”是指以后可能出現的相關規定，比如非集體經濟組織成員的繼承問題等。
集體土地范圍內村民住房轉移登記也是以“先地后房”為原則，即先辦理宅基地使用權變更登記，再辦理房屋所有權轉移登記。宅基地使用權變更登記后，即表明土地管理部門已經認可了房屋受讓人可以依法取得宅基地使用權人，從而房屋登記機構可以據此辦理房屋轉移登記，避免出現宅基地使用權和房屋所有權主體不一致的情形。
4、抵押權設立登記
并非所有集體土地上所建設的房屋都可以申請抵押，依照《擔保法》和《物權法》的規定，只有鄉鎮、村企業的廠房等建筑物可以設立抵押。因此，農村村民的住房及宅基地不能設定抵押權；集體土地上的房屋，只有鄉（鎮）、村企業的廠房等建筑物及其占用范圍內的土地使用權可同時抵押。鄉鎮、村企業的廠房等建筑物抵押登記時是“先房后地”原則，不適用“先地后房”原則。隨同抵押的建設用地使用權范圍限于廠房等建筑物所占用范圍內的建設用地使用權，不一定是整塊土地的全部建設用地使用權。
目前開展村民住房抵押登記的條件還不成熟，我國地少人多的基本國情決定了應實行最嚴格的土地管理制度，所以現階段還不能允許村民住房抵押。今后，隨著經濟社會的發展，農村社會保障制度的健全，城鄉經濟社會一體化新格局的最終形成，《土地管理法》及其配套政策對村民住房抵押的限制性規定還有逐步調整的余地和空間。
5、其他登記
地役權登記、預告登記、更正登記、異議登記等登記類型是《物權法》新創設的幾個登記制度。集體土地上房屋登記和國有土地上房屋登記既有差別，也有共同點。集體土地上房屋預告登記、更正登記、異議登記，也遵循“先地后房”原則，確保土地使用權和房屋所有權主體保持一致。地役權登記可以靈活把握，不必拘泥于“先地后房”。集體土地上預告登記、更正登記、異議登記、地役權登記應優先適用《房屋登記辦法》大框架下的規范制度，比如對申請人身份限制、公告程序、村集體經濟組織（村民委員會）同意、發揮村民會議或村民代表會議作用等等，只有《房屋登記辦法》沒有規定或框架性制度難以適用的，方才參照適用國有土地范圍內的登記制度。
城鄉房屋統一登記是《物權法》提出導向性要求，也是所有不動產登記機構未來努力的方向與目標。鑒于目前集體土地范圍內的房屋登記工作的復雜性和特殊性，本著實事求是，尊重現實的態度，本人認為國有土地范圍內的房屋登記和集體土地范圍內的房屋登記暫時還不具備同一模式登記的條件。實現城鄉房屋統一登記需要一個過程，不能不顧農村實際盲目全盤套用城市房屋登記操作模式。開展集體土地范圍內的房屋登記工作，應堅持積極穩妥有序的原則。
參考文獻：
[1]住房和城鄉建設部政策法規司、住宅與房地產業司、村鎮建設辦公室編房屋登記辦法釋義 北京：人民出版社 2008 6
[2]伊春燕編著 《房屋登記辦法》實務問答 北京：法律出版社 2009 1
[3]崔建遠編著 物權法 北京：中國人民大學出版社 2009 7
活都是非常重要的，如何制定一部既符合法理又符合國情而且還符合要求的物權法，是一個巨大而且復
雜的任務。[01]當前我國正在制定物權法，在這一重大的立法實踐中，如何看待海域使用權的權利屬性，以
及如何在物權法的規范體系中合理確定海域使用權的地位、結構和，將直接到我國物權法的性
、現實性和完整性。
一、海域使用權制度是一個既已存在并實施效果良好的用益物權制度
當前正在制定我國的物權法，但這并不意味著在我國的生活中存在著完全的物權制度空白。制定物
權法的法制建設事業，并不是制度建設中的"白手起家"，實際上是在已經存在著大量的物權法律規范的制度
環境中進行的立法活動。例如，民法通則中就有物權法律制度的規定，土地管理法、城市房地產管理法、擔
保法等，都規定了大量的物權法律制度，其中包括大量的符合物權法理并適應實際生活需要的物權法律規范
。只是這些物權法律制度還存在系統化不夠、制度空白點較多、規范合理性不足等，才需要用一部統一
的物權法進行整合完善。在社會經濟生活中已經存在物權法律規范及其實施結果時，制定物權法的立法活動
不能割裂實際生活中既存物權制度的延續性，必須對那些符合物權法理并且適應我國社會經濟生活發展需要
的物權法律制度進行整理，在不影響其制度實施的連續性和穩定性的前提下，將其納入物權法體系。對待海
域使用權制度，就應當采取這樣一種立法態度。
我國是海洋大國，擁有近三百萬平方公里的管轄海域，相當于陸地國土面積的三分之一；擁有18000多公
里的大陸岸線，14000多公里的島嶼岸線，蘊藏著豐富資源，包括生物資源、礦產資源、航運資源、資源
等。[02]為了加強海域使用管理，維護國家海域所有權和海域使用權人的合法權益，促進海域的合理開發和
可持續利用，我國于2001年10月27日制定了《海域使用管理法》。[03]
雖然《海域使用管理法》是以海域使用管理命名并且包含很多行政管理內容的法律，但從該法的宗旨、
主要內容及其實施機制來看，該法與其他行政法律不同的最大特點，就是以民法物權制度的確立和實施為基
本機制來實施對海域資源進行管理的目的。其一，依據《海域使用管理法》第一條的規定，維護國家海域所
有權和海域使用權人的合法權益是該法的宗旨之一，并且將其作為加強海域使用管理的目的，以及將其作為
促進海域的合理開發利用和可持續利用的手段。其二，從海域使用管理法的實施機制上看，海域物權制度居
于核心地位。關于海域使用管理制度的機制，可以作如下：確認海域為可以使用的資源，但以合理
和可持續利用為目的，并將此目的確立為海域使用管理法的宗旨；要實現海域資源的合理和可持續利用，海
域的使用方式就要符合海域的自然屬性和社會屬性，海域使用管理法主要通過海洋功能區劃和權利分配體系
來規范海洋使用方式，其實質就是要實現海域使用過程中的利益平衡；海域使用管理法以法宣示國家對海域
的所有權，并以海域所有權為基礎權利，通過海域使用過程中的權利分配實現相關主體的利益平衡；實現海
域使用過程的利益平衡主要通過海域的有償使用制度，為了使支付海洋使用費的主體獲得相應的權利保障，
海洋使用管理法確立了海域使用權制度；為了確保海域使用權的取得和行使符合海域功能區劃，海域使用管
理法建立了海域使用的審批制度和監督檢查制度。可見，在《海域使用管理法》建構的制度運作模式中，海
域資源的合理使用和可持續利用的目標，是以海域所有權和海域使用權的依法確認、有效取得、有力保障和
合理行使為實現機制的。
在海域資源的利用過程中，是通過對海域使用者和所有者之間的權利安排，實現海域使用過程中的
公共利益和使用者個別利益之間的協調。由于具體的海域利用活動是一個個別進行的活動，而具體海域
使用者的權利依據就是海域使用權。因此，在國家海域所有權得以一般確立的前提下，必須建構合理的海域
使用權制度，才能協調海域使用關系，實現海域使用權代表的個別使用者利益和海域所有權代表的國家利益
之間的協調與平衡。也正是基于海域使用權的這一制度功能，在共計八章54條的《海域使用管理法》中，海
域使用權制度得以用專章計14條進行規定，并構成該法的核心。海域使用權制度是一個用益物權制度，
這是海域使用權制度所規范和保障的權利性質決定的。規范海域使用權的條款屬于民事法律制度，規范海域
行政管理的條款屬于行政法律制度，這決定了《海域使用管理法》是一個包含民法和行政法兩類法律規范并
且兩者并重的法律。
海域是一種資源，它也是一種財產。[04]財產權包括物權與債權兩大類，海域使用權作為財產權利的一
種，在法律性質上應當屬于物權。物權是指直接支配特定的物并排除他人干涉的權利。物權具有法定性、支
配性、排他性的特點，而海域使用權完全具備這些特點。（1）海域使用權作為一種民事財產權利的類型，是
《海域使用管理法》直接規定的，因而將海域使用權定性為物權符合物權法定的制度要求。（2）海洋使用權
是權利人對特定海域進行直接支配的權利。這里的支配是指民法意義上的支配，即權利人可以按照自己的意
思在特定海域從事養殖、采礦、修筑建筑物等，或者將海域使用權轉讓、出資、出租等。（3）海域使用權是
權利人對特定海域進行排他性支配的權利。海域使用權的權利人對其標的物海域具有一定時間和空間上的獨
占性，可以對之進行排他性的使用，任何人未經其同意，不得侵入和干涉。因此，海域使用權是一種對世權
，具備物權對世性的特征。
根據海域使用權的物權屬性，海域使用權屬于用益物權。用益物權是指權利人對他所有物享有的以使用
收益為目的的物權。[05]海域使用權是對國家所有的海域占有、使用、收益的權利，其一，海域屬于國家所
有，海域使用權的標的物就是相應海域的國家所有權的標的物；其二，設定海域使用權是為了在標的物海域
上獲得收益；其三，特定海域上的收益是通過對該海域進行開發利用即民法上的使用來實現的；其四，通過
行使海域使用權來對特定海域進行使用收益，必須占有該海域。可見，海域使用權的基本內容具備了用益物
權的要素，符合用益物權的一般性質。
作為在物權法上的用益物權制度創新，海域使用權制度在其實施上，也已取得了良好的效果。在經
濟體制改革以來，我國對海域的經營性使用活動極為活躍，對海域的利用方式和利用效益都有很大提高。但
是，由于長期以來沒有建立合理的海域使用法律制度，在海域的利用方面存在著嚴重的"無序、無度、無
償"現象。盡管國家不斷加強海域使用方面的立法，但是直至《海域使用管理法》制定以前，海域使用方面的
"三無"現象并沒有得到有效的抑制。[06]其根本原因，就在于當時有關海域利用的立法活動還欠缺海域物權
觀念和海域統一管理的理念。通過《海域使用管理法》的制定和實施，至今為止已經顯現了該法確立的海域
使用權制度的科學性和合理性。首先，海域使用權制度的確立，通過用益物權的確認、行使和保障，把海域
的有償使用和使用者權益保障有效的結合起來，構筑了海域使用活動有序、有度和有償的權利基礎。其次，
海域使用權制度對現有的各種使用海域的民事權利類型（如養殖權、采礦權等）進行了整合，形成了一個系
統的物權法上的權利義務調整機制，物權法中既已成型的權利義務關系模式，如所有權與用益物權之間的權
利義務關系模式、不同用益物權主體之間的權利義務關系模式、用益物權主體與一般成員之間的權利義
務關系模式等等，可以有效地用于處理海域使用活動中的利益協調關系。再次，海域使用權制度的確立，進
一步理順了海域使用中民事權利保障和行政管理之間的關系，剝離和減少了不必要的行政監管，并使必要的
行政監管得以統一和強化，徹底改變了海域使用權制度確立之前海域管理九龍治水、民事行政不分的局面。
二、海域使用權是與土地使用權并列的用益物權
海域物權（包括海域所有權和海域使用權）是權利人將特定海域作為民法上的物進行直接支配的權利，
當在社會活動中引入海域物權制度，特定海域就成為海域物權客體。民法上的物作為物權客體，必須能
夠特定化。人類利用海域的歷時相當久遠，但以往沒有海域物權制度存在的重要原因之一，就是海域無法進
行特定化或者特定化的成本太高，例如，用圍堰、圍欄的方式確定特定海域的成本較高，而在很多情形下并
不實用或必要；用經緯坐標將海域特定化，其技術在很長時期不能用于普通民用領域，并且不能被物權登記
機關所掌握和運用。如果海域不能被特定化，具體所海域物權及其標的物就不能通過登記方式予以確定和公
示，對海域的排他性使用就不能實現，因而海域物權的效能也就不能實現。隨著社會經濟的和技術
水平的提高，人們可以用較為容易地經緯坐標來界定特定海域的四至及邊界。特定海域作為具體海域物權的
標的物，實際上是用經緯坐標等將特定海域四至及邊界確定的具體空間。雖然液態的海洋流轉變化，但
用經緯坐標等方法將特定海域四至及邊界確定的具體空間則是不能移動的，因此特定海洋具備不動產的特性
，海洋物權應當屬于不動產物權，而具體空間上的海域作為物應當屬于物權法上的不動產。
海域特定化也就是海域標的物化的開始，這一過程實際上是從海域使用權制度的確立而開始的。在法制
史上，海洋長期以來只是公法規范的客體，我國率先建立海域物權這一私法制度時，只是概括地宣示海域屬
于國家所有，即建立了海域的一般所有權，而沒有將海域特定化為具體所有權的標的物。實踐中的情形是，
每設立一具體的海域使用權，就特定化一塊海域，這一塊海域才實際成為海域物權的標的物。所以，從這一
過程來看，海域物權發揮其法律功能的機制，實際上是從具體海域使用權的設立開始的，或者說，海域使用
權制度才是使海域物權制度發揮實際效能的核心制度。
在海域物權體系中，海域所有權和海域使用權之間的關系類同于土地國家所有權和土地使用權之間的關
系，進而言之，海域使用權在其性質、和功能上，類同于土地使用權。其一，在權利的性質上，國有土
地使用權是由土地的國家所有權派生出來的用益物權，是對國家所有的土地擁有占有、使用、收益并排除他
人妨礙的權利；而海域使用權亦是由海域的國家所有權派生出來的用益物權，是對國家所有的海域擁有占有
、使用、收益并排除他人妨礙的權利。其二，在權利的設定上，除了可依法劃撥土地的情形之外，國有土地
使用權是以出讓方式設立的，土地使用權者以繳納土地出讓金為代價獲得一定期限的土地使用權；除了《海
域使用管理法》第35條規定的可以免繳海域使用金的情形之外，海域使用者亦須以繳納海域使用金為代價獲
得特定海域一定期限的使用權。其三，在權利的標的物特性上，土地使用權的標的物為土地這一不動產；海
域使用權的標的物為海域這一不動產。其四，在權利的公示方式上，土地使用權是以在土地管理機關登記的
方式予以公示；而海域使用權是以在海洋主管部門登記的方式予以公示。其五，在權利行使的監管上，國家
對土地使用施行用途管制，并且由土地管理機關予以監督實施，土地使用者只能按照土地用途使用特定土地
；國家對海洋則實行海洋功能區劃管理制度，并且由海洋主管部門予以監督實施，海域使用者只能按照海洋
功能區劃確定的用途使用特定海域。其六，在物權體系中的重要性上，由于土地是最為重要的資源，土
地使用權制度是確保土地的合理、安全及可持續利用的制度保障，因而成為土地物權體系的重要制度構成；
海域也是與土地同等重要的自然資源，海域使用權制度是確保海域的合理、安全及可持續利用的制度保障，
因而也成為海域物權體系的重要制度構成。
雖然海域使用權與土地使用權有諸多相似之處，但是，這并不意味著在物權法中可以用土地使用權制度
涵蓋或者替代海域使用權制度。其理由如下：
第一，海域使用權客體的自然形態與利用方式上的特點，決定了海域使用權制度不同于土地使用權制度
。雖然海域與土地一樣均可在上作為不動產，但是海域畢竟是以液態存在的空間，由此決定了海域使用
權標的物標定和利用方式上有其特點。例如，海域通常以經緯坐標界定四至；海域的分層利用使海域使用權
有更為明顯的空間權特征；海水的流動性和海洋的相通性，使相鄰海域的使用更易產生相互，導致海域
使用權主體與其他主體之間的利害關系和法律關系更為復雜。
第二，海洋使用權的適用范圍比土地使用權更為廣泛。在土地用益物權制度中，國有土地使用權通常是
指建設用地使用權，我國學者亦有稱之為"基地使用權"，[07]在其權利屬性上等同傳統民法上的地上權。至
于為農業用途而設定的土地用益物權，現行法律上稱之為"土地承包經營權"，我國學者亦有稱之為"農地使用
權"，[08]其性質與傳統民法上的"永佃權"相類似。但是在海域使用權制度中，并不按海域用途劃分不同的用
益物權，不管是建設用途還是農業用途，法律將使用特定海域的用益物權一概確定為海域使用權，特別是不
必將基于農業目的而設立的養殖使用權獨立出來予以特別規范。其原因在于：（1）海域使用權都是為經營目
的而設立，盡管海域使用者或從事養殖業或從事采礦業等，但使用者之間適應市場體制的能力并不會因
此而產生一般性差別；（2）與一般農業不同，海洋養殖業屬于工廠化經營方式的高效農業，其投資收益的周
期較短；（3）在農地使用過程中，類似維持地力和防止將農地違法轉為他用等，一直是既普遍又嚴峻的
，但在海域使用方面面臨的主要問題與此并不相同。[09]
第三，海域使用權登記及海域使用監管機關，與土地使用權登記及土地使用監管機關不同。海域使用權
登記及海域使用監管由海洋主管部門負責，土地使用權登記及土地使用監管由土地管理部門責任。這種行政
權限的劃分不僅僅是我國行政管理體系沿革的結果，而是以下三個因素共同作用的結果。其一為技術因
素，即海域使用權的登記和海域使用監管，要依靠與土地使用權登記和土地使用監管不同的技術。其二為行
政管理體系的沿革因素，即海域使用權登記及海域使用監管一直屬于海洋管理部門的權限范圍，而土地使用
權登記及土地使用監管一直是土地管理部門的權限范圍。非有重要而充分的理由，不應改變行政管理體制的
連續性，否則會加大行政管理成本和相關交易成本。其三，也是最為重要的一點，由于海洋的特性，海域的
使用對海洋環境的影響更為直接，海域的使用更容易影響利害相關人的利益，海域的使用與國家的海洋主權
和海洋利益也有更大程度的關系，應當把海洋管理與國家的海域安全、海洋戰略和海洋政策緊密結合起來。
只有繼續由海洋管理部門負責海洋使用權的登記及海域使用管理，才能夠同時滿足上述三個因素的要求，才
能便于建立統一綜合有效的國家海洋管理體制。
因此，本文得出的結論是，海域使用權制度是與土地使用權制度同等重要的用益物權制度，我國的物權
立法應當象重視土地使用權制度一樣，重視海域使用權制度。盡管其制度與土地使用權制度有許多共通
之處，但是在物權立法中，絕不能以土地使用權制度涵蓋或取代海域使用權制度，否則將導致我國用益物權
體系出現重大欠缺和混亂。
三、不宜用準物權分割或替代海域使用權
在海域使用的實踐中，經常有準物權（如采礦權、漁業權）的設立、轉讓或消滅的情形。所謂準物權，
不是屬性相同的單一權利的稱謂，而是一組性質有別的權利的總稱，按通說是由礦業權、水權、漁業權和狩
獵權等組成。[10]我國海域使用權制度的建立，最初與海洋養殖業和海洋礦產勘探及采集事業的有關。
在海域使用權制度確定之前，海洋養殖和海洋探礦采礦活動，也是以漁業權制度和礦業權制度規范的。正因
為如此，有觀點認為，把漁業權、礦業權制度加以完善即可取代海域使用權制度，因而在我國物權法上不必
設立專門的海域使用權制度。這一觀點實際上沒有充分認識到海域使用權的性質內涵與制度功能，也沒有認
識到準物權制度的功能及其局限。
屬于準物權歸類范圍的礦業權、漁業權、水權和狩獵權等，確有一定的物權屬性。例如，這些權利也具
有對世性和排他性，也須通過登記方式公示，受到侵害時也通過行使物上請求權得到救濟，因而具有物權的
特征。再如，擁有這些權利均有使用收益的目的，其實現也要靠占有使用的方式，因而具有用益物權的類似
特征。但從根本上說，這些只是準物權的部分性質，這些權利還具有一些距離物權屬性較遠的一些特性。
準物權中的礦業權、漁業權、水權和狩獵權，具有更多的更為本質的資源使用權性質。自然資源使
用權，是指為了自然資源的合理有效利用和可持續利用，使用權人在依法取得了自然資源主管部門的許可后
，所擁有的對自然資源使用收益的權利。用益物權的標的物（如土地、海域）雖然也是一種自然資源，但法
律確認特定民事權利是用益物權還是自然資源使用權，其立法目的及其制度設置著眼點都是不同的。自然資
源使用權的標的物，在上視為消耗物，例如，依據采礦權從礦山取得礦產品，隨著采礦權的行使，礦藏
中的礦產品隨之消耗越來越少；依據漁業權從海洋中捕撈水產品，隨著漁業權的行使，水產品相應地減少。
作為用益物權的標的物，在法律上則視為不可消耗物，根據用益物權而對標的物的使用，是在保持法律上認
定的標的物原來狀態下的使用，例如，土地使用權的設立是為了在作為標的物的土地上建設或取得建筑物的
所有權，此種權利的行使并不減少土地所有權的標的物即土地；農地使用權的設立，是為了在作為標的物的
土地上進行有選擇的種植、畜牧或養殖，然后取得收益，雖然隨著農業活動的進行有可能減少土地肥力，但
用益物權制度認為農地使用權的行使并不減少土地所有權的標的物，而肥力的保持則可通過向使用者施加法
定義務的方式實現。正因為法律對權利標的物屬性的認定不同，規制自然資源使用權的法律是從公共利
益出發，以保證自然資源合理利用和可持續利用為立法目的。自然資源使用權必須在社會公共利益得以維護
的前提下，然后賦予使用權人。因而物權法則是在不違反社會公共利益的前提下，以均衡并實現所有人與用
益物權人雙方利益為直接目的，并通過直接維護所有權人和用益物權人之間的利益平衡，間接地實現所有權
人和用益物權人利益與公共利益之間的平衡。資源使用權制度強調在實現自然資源使用權設立目的
的前提下，對標的物進行有節制的利用。用益物權制度則強調在不變更用益物權設立目的的前提下，對標的
物的充分利用。因此，自然資源法屬于法，具有公法的性質；而用益物權法屬于民法，具有私法的性質
。相應地，自然資源使用權除了受到私法的保障之外，同時還更多地受到公法的規制，如與自然資源使用權
的設立、使用相關的行政許可制度等等。準物權中的諸種權利恰恰具有自然資源使用權的這些特性，如果說
在近代的體制中準物權具有更多的物權性質并可以歸類到物權體系中，那么隨著某些自然資源的日漸稀
少以至枯竭，隨著人類對自然資源重視程度的極大提高，在當代的法律制度體系中，準物權中的諸種權利便
逐漸偏離物權屬性，而轉化并歸類到自然資源使用權體系中。
準物權的取得與行使，與行政許可和國家資源產業政策有更為直接更為緊密的聯系，其原因在于國家把
準物權的標的物作為可消耗的自然資源來對待，為了實現社會經濟的可持續，需要通過行政許可和宏觀
調控來實現對自然資源有控制的利用。國家對取得國有自然資源使用權進行行政許可和產業調控的根據，并
不是出于自然資源所有者的身份，而是出于社會公共事務管理者的身份。由于準物權中諸種權利取得、行使
中涉及較多的行政管理和產業政策色彩，以及由此導致的準物權制度的易變性，再考慮到以上所論及的
準物權制度逐漸偏離物權屬性的趨勢，準物權制度實際上不宜歸入到物權法中，也就是在《物權法》中不宜
系統規定準物權制度。
隨著我國社會經濟的發展和法制建設的深入，準物權制度也應當進一步完善。然而，無論準物權制度如
何完善，與使用海域有關的準物權制度也不能替代海域使用權制度。其一，各種準物權的簡單相加，并不能
得到海域使用權制度實施的整體效果。海域使用活動中需要相應的權利制度予以規范，但是，把所有種類的
準物權集合起來，仍然不能滿足海域使用活動中的權利需求，因為諸種準物權集合而成的權利體系仍然是有
重大制度空白的體系。準物權中與海域使用有關的礦業權、漁業權，只是在海洋礦產開發和水產養殖活動中
發揮作用的權利。對于一些同等重要的用海活動，如為建造建筑物而用海，為設置海洋區而用海，為從
事鹽業而用海等，海域使用者并不能從礦業權或漁業權制度中獲得權利保障和制度規范。為建造建筑物、設
置海洋旅游區和從事鹽業等用海，恰恰需要海域使用權這一權利保障和制度規范。其二，即使從事礦業活動
或漁業活動，礦業權或漁業權也不能為海域使用者提供充分的權利保障。無論是礦業活動還是漁業活動，必
須在一定的空間中展開。但是，礦業權只是表明權利人有探礦或采礦的權利，漁業權只是表明權利人有養殖
或捕撈的權利，并沒有賦予礦業權人或漁業權人排他地使用一定海域的權利。以礦業權為例，如果第三人進
入礦區從事同樣的礦業活動，礦業權人可用其礦業權與之對抗以排除第三人妨礙；但如果第三人進入礦區從
事非礦業活動，除非直接了礦業活動的進行，否則，礦業權人是不能以其礦業權來排除第三人的妨礙。
所以，即使擁有礦業權或者漁業權，為了在其經營活動海域獲取一定范圍的排他性使用權，必須取得具有用
益物權性質的海域使用權。其三，準物權制度不能為有償使用海域提供制度依據。在海域資源緊缺的情況下
，有償使用海域是平衡使用者利益與社會公共利益的經濟杠桿，也是維護使用海域活動中公平競爭秩序的制
度手段。準物權的取得也需繳納相應費用，但礦業權的費用只是權利人獲取礦產資源的對價，捕撈漁業權的
費用只是獲取水產資源的對價，兩者都不是使用一定空間范圍海域的對價。所以，國家要堅持海域有償使用
的政策，必須通過海域使用權制度貫徹。其四，用各種準物權制度替代海域使用權制度，割裂了海域使用管
理體制的統一性和綜合性。海洋的流動性和相通性以及使用海域活動對生態環境的直接，對海域使用活
動必須進行統一綜合的管理。礦業權和漁業權既可以在不同海域設定，也可以在同一海域設定，而礦業權和
漁業權的行政許可和實施監管屬于不同行政部門的權限。如果只有使用海域的準物權制度，并以此取代海域
使用權制度，海域使用的統一綜合監管機制就不能有效運行。
實際上，海域使用權制度的存在和實施，并不妨礙準物權制度的存在和實施，在一定意義上，海域使用
權制度的存在可以使準物權制度充分發揮其效能。首先，海域使用權制度整合了使用海域的準物權制度。現
行準物權制度的結構有待完善，例如漁業權中包括養殖漁業權和捕撈漁業權，這兩種漁業權在性質上是有大
區別的：養殖漁業權需要對一定海域有排他性使用的權利，而捕撈漁業權并不當然對一定海域有獨占使用的
權利；養殖漁業權的行使不是為了取得屬于資源的水產品，養殖漁業權的行政許可主要是為了確保養殖
過程中的生物安全和環境安全；捕撈漁業權的行使在于獲取作為自然資源的水產品，對捕撈漁業權的行政許
可主要是為了保障自然資源的可持續利用。所以，以獨占一定海域為特征的養殖漁業權，完全是一種用益物
權，而不應屬于準物權。在海域使用權制度確立之后，完全可以用海域使用權吸收養殖漁業權，把養殖漁業
權從準物權體系中剝離出來，從而使準物權體系更加合理。其次，海域使用權制度可以確保使用海域的
準物權充分實現。對于海洋礦產資源的勘探采礦活動來說，僅有礦業權還不足以確保礦業權人對一定海域的
獨占使用，海域使用權則可以實現其獨占使用特定海域的目的，從而確保礦業權的充分實現。再次，海域使
用權制度并不妨礙設定準物權的行政許可。海域使用權只是賦予對特定海域的占有使用收益的權利，海域使
用權人欲取得其海域的礦產資源或漁業資源，不妨另行申請獲取礦業權或漁業權，同時，相關主管部門依然
可對礦業權或漁業權的申請進行行政許可。這種做法并不增加海域使用者的經營成本，只是對其獲取海洋資
源（包括海域空間、礦產資源或漁業資源）的總體代價進行了更為細致更為科學的劃分。
四、海域使用權制度應在物權法中以專章單獨規定
綜上所述，在我國的物權立法時，確有規定海域使用權制度的必要，否則將會損害物權法的完整性和先
進性。但是，物權法中應當如何規定海域使用權制度，仍需進一步的深入。只有科學合理地規定海域使
用權制度，物權法以及海域使用權制度才會相得益彰，其制度效能才會得以充分發揮。
海域使用權制度是我國物權立法方面的重大制度創新，是我國對物權法和制度建構的重大貢獻。王
家福先生認為，《海洋使用管理法》在制度上有四個創新：其一確立海洋功能區劃制度；其二確立海域
集中統一管理制度；其三建立海域有償使用制度；其四建立海域登記制度。《海域使用管理法》中確立的諸
項制度特別是海域登記制度，把海域作為一項財產，甚至是一項不動產來設立物權制度，即國家的海域所有
權，單位和個人對海域的使用權，這一點從外國法律來看還沒有先例，還沒有哪一個國家在海域明確建立海
域物權制度，而我國則非常明確地規定了這一制度，應該講這是一個非常重要的創新。[11]對于我國在物權
法律制度和物權法學理論的重大創新和貢獻，應當在立法上予以肯定和彰顯，而只有在物權法中明確規定海
域使用權制度，才能凸現我國在海域使用權方面的重大制度創新和理論貢獻。
物權法中應當如何規定海域使用權制度，須考慮以下幾個因素：（1）海域使用權制度自身的體系性。如
果海域使用權制度構成一個完整的規范體系，那么就應當在物權法中以專章規定，否則只需以幾個專門
條款規定即可。（2）海域使用權制度自身的特殊性。如果海域使用權制度自身具有較多的特殊性，其規范內
容并不能夠用其他用益物權制度涵蓋，那么就應當在物權法中以專章規定，否則只需以幾個專門條款規定即
可。（3）海域使用權制度與其他用益物權制度的異同及其規范聯系。由于海域使用權屬于用益物權，其
制度內容中有與其他用益物權相同或相類似之處。如果這種相同或類似的規范較多，就應當以規定準用
性規范的方式進行立法上的處理，以免物權法內容重復。如果這種相同或類似的法律規范較少，則不妨將海
域使用權制度以專章規定。
物權法的制定，應當追求物權法律制度體系的完整性和性，確保物權法作為財產關系基本法律的地
位。物權法律制度的建構，還必須著眼于制度實施的預期效果，確保既存的財產關系和相關制度的穩定過渡
。如果將海域使用權制度游離于物權法之外，不僅物權法體系的完整性及其作為財產關系基本法律的地
位，也會影響海域使用權制度實施的連續性。
從海域使用權制度應有的規范體系來看，以及根據《海域使用管理法》中有關海域使用權的條款內容，
海域使用權應當在物權法中以專章規定。（1）海域使用權制度已經是現行法中體系化的法律制度，其中包括
海域使用權設立條件與設立程序、海域使用權關系的權利義務內容、海域使用權的期限及其屆滿時的處理方
式、海域使用金的繳納與減免、海域使用權的登記等等。從《海域使用管理法》的相關規定來看，有關海域
使用權的條款共計30條，包括第一條該法的宗旨、第三條海域使用權適用范圍、第六條海域使用權登記、第
十五條海洋功能區劃與海域使用的關系、第三章"海域使用的申請與審批"（計3條）、第四章"海域使用權"（
計14條）、第五章"海域使用金"（計4條）、第七章中關于違反海域使用權制度的法律責任（有關條款計5條
）。可見，海域使用權制度已經有較多的內容和相對獨立的體系，完全可以用專章形式規定于物權法當中。
（2）海域使用權制度具有許多自身特點，不能用土地用益物權制度替代。例如，海域使用權標的物具有不同
于土地的特殊性，海域使用權不因用海方式不同而作區分，海域使用活動監管具有綜合性和專業性，海域使
用權登記具有不同于一般房地產登記的特殊性，等等。如果不規定海域使用權制度，試圖用物權法中的建設
用地使用權或土地承包經營權制度來規范海域使用活動，甚至試圖用準物權制度規范海域使用活動，都是不
現實不科學的。（3）海域使用權制度中的一些內容（如海域使用權期限屆滿的處理方式，海域使用金的性質
，海域上相鄰關系的處理原則等等），確與土地上的用益物權相近或相同，但這些內容的存在，并不能低抵
銷海域使用權制度在物權法體系中的獨特性。因此，物權法應以專章規定海域使用權制度，對于其中與土地
上用益物權相近或相同的內容，可以通過制定準用性規范的立法方式處理。
《海域使用管理法》自頒行以來，已經取得了良好的實施效果。物權法中規定海域使用權制度，會使《
海域使用管理法》的一些規范進入到物權法中來，但并不會影響《海域使用管理法》的存續和實施，就象物
權法的制定并不會影響《土地管理法》的存續和實施一樣。如前所述，《海域使用管理法》由兩大部分性質
不同的法律規范組成，其中海域使用權制度屬于民事法律制度，海域使用監管制度屬于行政法律制度。物權
法如果以專章規定海域使用權制度，將使《海域使用管理法》中的海域使用權制度從法律形式上完整移到民
事體系中，既可以使海域使用權制度適得其所，還可以使其在物權法制定過程中得到進一步完善。至于
其后的《海域使用管理法》將成為一個純粹的行政管理法，更有利于其有效實施。相反，如果物權法不規定
海域使用權制度，或者僅以個別條款象征性地規定海域使用權制度，反倒會因為物權法與《海域使用管理法
》中物權法律規范的不協調，《海域使用管理法》的有效實施。
附：物權法中"海域使用權"一章的建議草案
第一條【海域使用權的定義】
海洋使用權，是指為建造建筑物或設施、進行礦產開發或養殖漁業活動，而排他性地使用國家所有
的海域的權利。
第二條【海域使用權的權能】
海域使用權人對其海域有權占有、使用、收益并排除他人妨害。
第三條【海域使用權的標的物】
得以設立海域使用權的海域，包括中華人民共和國的內水、領海的水面、水體、海床和底土。
海域使用權的范圍由當事人在海域使用權設立時確定，并以不動產登記明確表示。海域使用權的縱向范
圍如未約定，以海域所有權的縱向范圍為限。
海域使用權的效力不及于海床或底土的資源。
第四條【海域使用權的空間權性質】
在海域的水面、水體、海床或底土一定的可為不動產登記確定的空間，可以設立海域使用權。
空間海域使用權的設立，不得妨礙既存海域使用權人行使其權利。
在空間海域使用權適于設立并且其權利人保證在其權利存續期間不為妨礙行為時，既存海域使用權人不
得阻礙空間海域使用權的設立。
第五條【海洋功能區劃的遵守】
海域使用權的設立、行使、轉讓等，必須遵守海域功能區劃。
第六條【海域使用權的取得】
單位或個人可以向縣級以上人民政府海洋行政主管部門申請使用海域。
縣級以上人民政府海洋主管部門對符合海洋功能區劃的申請，報有權批準的人民政府批準。
使用海域的申請被批準后，由縣級以上人民政府與使用海域申請人訂立海域使用權設立合同。
海域使用權經縣級以上人民政府海洋主管部門登記后設立。
第七條【行政劃撥設立海域使用權】
下列用海，可以由縣級以上人民政府劃撥設立海域使用權，并免繳海域使用金：
（一）軍事用海；
（二）公務船舶專用碼頭用海；
（三）非經營性的航道、錨地等基礎設施用海；
（四）教學、科研、防災減災、海難搜救打撈等公益事業用海。
第八條【特殊用海的行政許可】
依法律、行政法規的規定，為采礦、養殖、建設交通設施等用海須經行政許可的，單位或個人在申請使
用海域之前應先行依法獲取行政許可。
第九條【海域使用權的期限】
海域使用權的最高期限，按照下列用途確定：
（一）養殖用海十五年；
（二）拆船用海二十年；
（三）旅游、娛樂用海二十五年；
（四）鹽業、礦業用海三十年；
（五）公益事業用海四十年；
（六）港口、修造船廠等建設工程用海五十年。
第十條【海域使用權的轉讓】
海域使用權可以出售、交換、贈與等方式轉讓。
海域使用權轉讓后，當事人雙方應到縣級以上人民政府海洋主管部門進行變更登記。
第十一條【海域使用權的登記】
海域使用權的設立、轉讓、合并、分割、消滅等，須經登記。
海域使用權登記由縣級以上人民政府海洋主管部門負責。
海域使用權登記資料應予公開，并允許利益相關者查閱。
第十二條【權利濫用之禁止】
海域使用權的設立及行使，不得損害國家的主權及海洋利益。
行使海洋使用權損害生態環境和第三人利益的，由海域使用權人承擔民事賠償責任。
第十三條【無害利用之允許】
第三人不妨礙海域使用權設立目的而利用標的物海域（包括通行、游覽、敷設電纜等）時，海域使用權
人不得阻止或妨礙。
第十四條【土地用益物權制度的準用】
本章沒有規定的，準用本法建設用地使用權或土地承包經營權的相關規定。
注釋：
[01] 孫憲忠：《制定新的物權法》，載孫憲忠：《論物權法》，出版社2001年版，第548頁。
[02] 卞耀武等：《中華人民共和國海域使用管理法釋義》，法律出版社2002年版，第2頁。
[03] 見《海域使用管理法》第一條。
[04] 王家福：《關于海洋物權管理的》，《貫徹〈海洋使用管理法〉座談會資料匯編》，海洋出版
社2002年版，第111頁。
[05] 梁慧星：《物權法律制度》，法律出版社1998年版，第582頁。
[06] 關于我國海域物權制度的確立過程，參見尹田主編：《中國海域物權制度研究》，中國出版社2004
年版，第21－27頁。
[07] 梁慧星：《中國物權法律制度研究》，法律出版社1998年版，第646－647頁。
[08] 梁慧星：《中國物權法律制度研究》，法律出版社1998年版，第714－716頁。
[09] 陳甦：《中國的海域使用權制度及其對物權法的新發展》，載孫憲忠主編：《制定的民法典》，法
律出版社2003年版，第463頁。
[10] 崔建遠：《準物權研究》，法律出版社2003年版，第20頁。
為了深化城鎮住房制度改革，培育和發展住房二級市場，規范已購公有住房和經濟適用住房上市出售的收益分配和管理，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》和《國務院關于深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》的有關規定，我們制定了《已購公有住房和經濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的若干規定》。現印發給你們，請遵照執行。
附件：已購公有住房和經濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的若干規定為了深化城鎮住房制度改革，培育和發展住房二級市場，規范已購公有住房和經濟適用住房上市出售的收益分配和管理，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》和《國務院關于深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》的有關規定，現對已購公有住房和經濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理問題規定如下：
一、職工個人購買的經濟適用住房和按成本價購買的公有住房，房屋產權歸職工個人所有。
二、已購公有住房和經濟適用住房上市出售時，由購房者按規定繳納土地出讓金或相當于土地出讓金的價款。繳納標準按不低于所購買的已購公有住房或經濟適用住房座落位置的標定地價的10％確定。
購房者繳納土地出讓金或相當于土地出讓金的價款后，按出讓土地使用權的商品住宅辦理產權登記。
三、職工個人上市出售已購公有住房取得的價款，扣除住房面積標準的經濟適用住房價款和原支付超過住房面積標準的房價款以及有關稅費后的凈收益，按規定繳納所得收益。其中，住房面積標準內的凈收益按超額累進比例或一定比例繳納；超過住房面積標準的凈收益全額繳納。
職工個人上市出售已購經濟適用住房，原則上不再繳納所得收益。
四、土地出讓金按規定全額上交財政；相當于土地出讓金的價款和所得收益，已購公有住房產權屬行政機關的，全額上交財政；屬事業單位的，50％上交財政，50％返還事業單位；屬企業的，全額返還企業。
五、上交財政的相當于土地出讓金的價款和所得收益，按已購公有住房原產權單位的財務隸屬關系和財政體制，分別上交中央財政和地方財政，專項用于住房補貼；返還給企業和事業單位的相當于土地出讓金的價款和所得收益，分別納入企業和單位住房基金管理，專項用于住房補貼。
六、土地出讓金、相當于土地出讓金的價款和所得收益繳納和返還的具體辦法，由各地財政部門會同土地行政管理部門和房產行政主管部門制定。
