發布時間：2023-09-20 18:10:30
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們為您精選了8篇的物業管理的范疇樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發，請盡情閱讀。
關鍵詞：社區管理；物業管理；居住環境；安全問題；平臺
物業管理提供的是專業化的服務，物業管理的服務很多需要專業的流程，專業的工具、專業的隊伍來完成。近年物業管理行業進入了快速發展期，物業服務企業將從“一體化”物業管理模式向“管理型”物業管理模式轉變，這種變革既是物業服務企業健康成長的需要，也是滿足人們多元化物業服務需求，提升物業管理行業整體發展水平的需要。傳統社區管理過于籠統和粗化，需要借助物業管理實現管理的具體和細化。社區管理要較好落實十提出的要求，必須實現社區管理的創新與改革，將物業管理納入社區管理，最大程度實現社會效益，最終實現人民“甘其食，美其服，安其居，樂其俗”的和諧幸福的生活理想。
1社區管理與物業管理的現狀及問題
1.1社區管理難以了解第一手的居民信息，物業管理了解居民信息卻難以解決問題
社區管轄面積較大，居民人數眾多，加之社區工作人員比較缺乏，對居民的各種需求和相關信息難以準確采集和獲知。物業管理的管轄范圍僅限于小區，居民與物業管理的聯系最為密切，互動機會較多。但是，由于社區管理與物業管理分屬于不同的管理部門和渠道，二者的配合總是難以見到成效。社區管理缺乏管理的細化，物業管理解決問題的力度和權力又明顯不足。
1.2社區管理缺乏內在的動力，物業管理缺乏外在的推力
社區管理的本質應是互動式管理，自上而下的拉動必須與自下而上的推動有機結合，才能實現政府和居民的雙贏，這種發自居民內部的推動力才是社區管理的核心和根本，才能以最小投入獲得最大產出。
1.3二者之間相互推諉和指責，缺乏深度合作
社區管理與物業管理都要注重居民居住環境及安全問題的解決，但是由于二者分屬不同部門，導致對諸多問題的解決不是尋求齊心協力，而是相互推諉、相互指責，即使二者有一定程度的合作，也總是流于形式和表面。
2社區作為物業管理選聘方優勢突出
首先，物業管理公司的招標權應該賦予社區。社區作為物業管理選聘方的第一優勢，能夠相對更好地代表未來業主的權益和開發商、物業管理方對話，在居民入住前能夠有足夠的實力來約束開發商和物業管理方。否則，沒有社區的集中組織和集中代表，個體居民維權的艱難就是必然。社區作為物業管理選聘方的第一優勢，便于物業管理方的持續經營管理。目前大多數與開發商簽訂物業管理合同的公司，在業主委員會成立之后都相繼被解聘，引致公司經營投入的短期性和運作的不規范性。從物業管理的角度，先期投入會占較大比例，如果沒有足夠的經營期，虧損就成為常態表現，這也是前期物業管理方最為頭疼之處。由于前期物業管理方是和開發商簽約，其管理的出發點和立場都是開發商而絕非后來的業主，這種畸形關系是物業管理公司難以持續經營的罪魁禍首。如果交由社區來和物業管理公司簽約，則在很大程度上緩解了業主和前期物業管理方的沖突和矛盾，物業管理公司也能清楚地進行管理定位，在最大程度上代表社區和居民的利益來接管開發商提交的房屋，代表社區和居民對開發商實施有效監督和檢驗，從而有效避免開發商和物業管理方合謀欺詐業主的不正當行為。如此，物業管理方也能夠獲得業主的最大信任，形成良好的互助互利關系，為物業管理的持續有效進行取得了良好保障。社區作為物業管理選聘方的第二優勢，便于社區通過與物業管理公司的合作實現對居民的統一化管理。社區管理目前還比較散亂，宏觀管理有余，微觀管理嚴重不足。而通過和物業管理方的通力合作，可在極大程度上便于實現社區對居民的動態管理，便于社區的安定和諧穩定。物業管理處可以作為社區的居民聯絡站，避免在管理上的分散，從而實現統一管理。
社區作為物業管理選聘方的第三優勢，便于居民集中維護自身權益。居民作為個體，在購買開發商房屋以后發現問題一般是很難得到有效解決的，而如果交由社區來組織和維權，社區再聘用專業的物業管理公司來監督房屋的建造并嚴格接收和檢驗房屋，就能在最大程度上消除開發商惡意欺詐和提供偽劣房屋的狀況。
3物業管理是社區管理的窗口和平臺
物業管理是細化居民服務的一線管理每一個小區都有物業管理辦公室，這個辦公室就是社區管理的窗口和平臺，是第一線的、也是微觀層面的居民管理與服務。社區則是第二線的，相對來說是宏觀層面的管理與服務。物業辦公室是社區的居民聯絡站，也是微型的居民工作站。社區的服務產品都可以借助物業辦公室這個平臺來提供，居民的各種需求建議也可以通過物業辦公室反饋到社區。物業管理成為社區管理的一線管理平臺，猶如企業的生產車間，或者猶如學校的班級。社區管理要細化到每一位居民，就必須突破物業管理的限制，將其作為自身的一個有機鏈接。如此，社區服務鏈條就不會遭遇瓶頸制約，能夠在社區和居民之間通行無阻。
理的健康發展。
伴隨著油田企業的不斷發展，油區城市化建設飛速發展，大量住宅小區投入使用，帶來了管理工作的變化，礦區專業化管理的引入，取得了較好的效果，并帶動了物業管理工作的起步發展。然而，物業管理中存在的各種問題也時不時地困擾著這個行業。目前物業管理法制的滯后，體制不健全、監管滯后，從業人員素質偏低也將是影響它健康發展的重要因素。因此，如何解決油田礦區住宅小區物業管理所面臨的問題，是一項長期的、艱巨的、緊迫的重要任務。
一、油田礦區住宅小區物業管理存在的問題
隨著百姓住房條件的逐步改善，廣大油田礦區居民對住宅物業管理工作的要求越來越高。他們認為，住上了新居并不等于真正改善了生活條件，只有住房和物業管理、小區配套設施科學有效地結合才能使居住條件得到真正的改善，才能算是安居。從對物業管理的現狀分析，發現很多直接影響群眾生活和群眾安居的問題。
物業管理法規與體制滯后。盡管《物權法》出臺，又有此前的《物業管理條例》，但整體上而言，有關物業管理的配套法律法規比較零散，缺少系統性。
現行的住宅小區物業管理體制存在著一些弊端，這些問題不解決，就不能從根本上確立正確、公平、符合實際的物業管理法律關系，也不可能使我國的物業管理產業健康發展。
開發商遺留問題。 從大多數的物業管理投訴中也可以看出，眾多的糾紛并非因為物業管理公司自身經營水平問題，而是由于歷史遺留問題造成，從而使物業管理公司代人受過。從另一方面講，比較規范的油田住宅小區80%以上是油田房地產開發企業開發的，是事實上的油田一家人，物業管理公司的權限也不能制約開發商的行為。因此，開發商的遺留問題，給業主和物業管理公司帶來了后患。
業主缺乏自我約束。由于房屋產權多元化的發展，居住在同一物業內的業主的生活習慣、文化背景、消費層次等不盡相同，規模大的住宅區業主更是千差萬別。該文原載于中國社會科學院文獻信息中心主辦的《環球市場信息導報》雜志http：//總第547期2014年第15期-----轉載須注名來源業主的自我約束與自我保護意識也處于不同層次，為各自的利益沖突也經常發生，從而增強了物業管理的難度。
二、油田礦區住宅小區物業管理的發展對策分析
切實解決目前物業管理中存在的問題和困難，提高公司的管理服務水平，完善物業管理服務功能，對促進物業公司的健康發展，構建和諧小區是十分重要和必要的。
1.制定完善的物業管理相關配套法規
物業管理的早期介入。物業管理早期介入法制化。以法律的形式要求物業管理企業參與小區項目可行性研究、小區的規劃、設計等階段，站在業主的角度，從使用、維修管理出發提出前瞻性意見，從根本上杜絕影響日后物業管理的先天不足問題。 轉貼于 中國論文下載中
積極開展招投標機制。 在物業管理剛實現招投標機制的初期，人們還不適應市場的選擇，因此礦區主管部門應加大工作力度，首先對比較規范的住宅小區進行試點運行，多組織相應的招投標活動，進行廣泛宣傳，通過市場選擇的物業管理公司不是一家而是二十幾家，最后到不經過市場的選擇就拿不到物業管理的良好態勢。
建立物業管理信用檔案。 礦區主管部門應委派建立物業管理信用檔案體系，為公眾監督物業管理公司及從業人員的市場行為，為業主、業主委員會查詢物業管理公司信用服務，為社會公眾對物業管理公司的違法違規行為提供投訴途徑的信息管理系統，減少物業管理公司違法違規的經營行為。
2.嚴格執行承接查驗標準
針對開發商遺留的施工質量問題應認真實施承接查驗程序，嚴格執行承接查驗標準。在物業接管時，以明確物業公司與開發單位的責任。
物業的承接查驗是一個復雜的過程，它涉及的建筑工程技術和許多法律法規的問題。因此，承接查驗時應注意：
在承接查驗前，物業公司與開發建設單位協商接受驗收的相關問題，如：交接雙方的人員、驗收各分類的時間、注意事項等，統一思想、統一驗收標準，明確驗收程序，明確交接雙方的責、權、利。
承接查驗不但要注意檢查物業質量，還應該認真清點物業內的各種設施設備、公共物品、圖紙資料、綠化、雜品等數量、類型，并經交接雙方在驗收報告簽字后生效。
對查驗中發現問題，屬必須改正的，應書面報請建設施工單位返修，一時無法返修的項目要確定今后維修期限，屬于無法返修的項目，應與建設單位協商達成一致意見形成備忘錄備案。
為保證設施設備的正常運行，對驗收完后的設施設備進行試運行測試。在此期間，工作重點應逐步由驗收交接向正常運行、保養及維修轉移，要注意物業管理公司管理處技術人員與設備安裝調試單位人員的銜接和培訓。
3.培育和監督業主大會與業主委員會的建立與運作
增強業主的自我約束與自我救濟能力。 由礦區主管部門、媒體共同加大宣傳力度，增強業主花錢買服務意識，不交物業管理費是違法行為的宣傳，引導業主依法履行業主的權利和義務，同時監督《業主公約》的執行力度，將業主違約行為進行宣傳，提高業主的自覺性。
借助社區管理的力量，監管好業主、業主委員會的建立與運作。過去，業主委員會的成立是由開發企業來選舉的。新的物業管理條例改為應當在物業所在地的房地產行政管理部門的指導下，成立業主大會，并選舉產生業主委員會。同時，當業主委員會成立后，到房地產部門備案，并接受居委會的監督指導。因此，可將業主委員會的成立納入礦區主管部門的派出機構，居委會或社區監管的范疇，這將有利于社區服務功能的建設，同時又確保業主大會、業主委員會成員有較高的素質，規范的運行。在業主委員會與物業管理公司產生矛盾糾紛時，社區監管部門可以作為中介調解人進行調解，化解糾紛，及時解決問題。
一、物業管理單位履行消防安全職責過程中存在的主要問題
(一)多數物業管理單位消防法律意識觀念不強
在日常的消防管理工作中，不能認真貫徹落實《中華人民共和國消防法》及《機關、團體、企業、事業單位消防安全管理規定》的有關規定和要求，對法律法規明確的消防安全職責了解不多。《中華人民共和國消防法》第十四條，《機關、團體、企事業單位消防安全管理規定》第十條，都明確規定了物業管理單位的各項消防安全職責。然而，一些物業管理單位對此知之甚少，甚至根本不懂法、不守法，有法不依，違法不究，造成了工作上的盲目性和被動性，直接或間接地縱容了各類火災隱患的滋生和生長。
(二)一些物業管理人員消防業務素質不高
在平時在履行消防檢查時發現：個別物業管理單位聘用的管理人員缺乏相應的消防專業技術知識，學歷層次、專業技術偏低，安全意識差。大部分小區消防控制室的值班制度流于形式，有些單位僅滿足于有人在崗，而值班人員對消防控制中心的各種消防設備的運行及日常的防火巡查情況卻不甚了解，值班人員對消防設施運行的正常與否毫不關心，對消防控制中心自動報警系統發出的聲響不聞不問。有的值班人員能夠發現問題，但不會解決問題，更有甚者直接關閉了之。一些單位消防器材無人管理，內部消防設施、器材被盜現象嚴重，應急照明、疏散指示標志損壞突出，消防設施器材長期處于缺損狀態。一些單位與開發商、業主相互推諉、扯皮、推卸職責，缺少協調配合，導致舊的火災隱患久拖不改，新的火災隱患又迭出不窮，久而久之，大部分消防設施的功效特別是聯動功能大打折扣，大大降低了消防設施的完整性、可靠性，致使投資上百萬的消防設施形同虛設，無法發揮應有的功能。
(三)大部分物業單位消防安全管理職責不明
物業管理公司作為市場經濟條件下的產物，其最終目標是服務于與業主的各項合同約定，也就是說，其只對合同約定的內容負責。而目前普遍情況是物業管理單位在與業主的交接過程中有很多單位和業主對消防設施的管理沒有明細的合同約定，致使物業公司對消防設施要不要管理、如何管理、管理到什么程度均不明確，而大部分業主特別是住宅小區業主也基本不關心除電梯運行及環境衛生等以外的公共設施的管理，導致部分消防設施不能時刻處于工作狀態，或有故障而不能及時得到恢復，影響了設施的工作效能；
(四)物業對部分消防安全意識淡薄的業主缺乏管理
部分業主往往只注重自己居住、工作場所的小環境，而缺少對建筑、小區整體安全的考慮，借著裝修之名，肆意擴大裝修面積，擅自改變建筑物使用性質，擅自增加夾層擴大防火分區，改變建筑結構、樓梯形式，封堵排煙口、強占圈圍疏散走道等，而物業單位為追求經濟利益，害怕得罪業主，未盡到勸阻和管理責任，在本單位無力解決的情況下未及時與相關職能部門溝通，妥善處理相關時宜，而只是認為我不是執法部門根本管不了這些事情，從而放任發展，增加建筑的火災危險性和火災負荷，造成了大量的“先天性”的火災隱患；
(五)物業管理單位準入缺少消防必要條件
物業管理企業，是指依法設立、具有獨立法人資格，從事物業管理服務活動的企業。雖然建設房管部門在核發資質證書時對物業管理公司擁有的技術人員數量上有明確要求，但沒有規定消防專業技術人員的數量。加上目前很多建筑特別是非住宅小區高層建筑的物業管理企業基本上是從房地產開發企業派生出來，雖具有獨立的法人資格，但依附受制于房地產開發商，建設和管理不分的體制嚴重制約了物業管理單位的工作開展；
(六)消防設施日常維修資金得不到有效保障
由于業主多且分散，在公共場地的使用、車輛的停放、物業公司的服務質量等方面業主與物業之間很容易引起矛盾，造成雙方產生不信任和糾紛的情形，加上傳統的“主仆”觀念影響，物業管理處于被動弱勢地位，導致物業管理費用不能及時收取。同時現有法律對建筑大修理基金的收取、保管、使用等方面的規定，要求維修基金的使用由售房單位或受托的:
物業管理企業作為實施單位，提出年度使用計劃及分項目維修經費預算報告書，經業主委員會審核，房地產行政管理部門審批后方可將維修基金分批撥付實施單位，其操作程序復雜，很少有物業單位有決心和耐心去申請和使用這筆經費，致使包括消防設施在內的公共設施維護保養經費的使用得不到有效保障。
(七)消防安全管理未納入委托管理的正常范疇
在日常的監督執法過程中，筆者遇到這樣的情況，由于與業主之間存在尖銳的矛盾，有些物業管理單位未通過任何移交手續擅自撤離小區，致使小區的日常管理全面癱瘓，而小區的業主委員會隨即聘請了新的物業單位進行日常管理。而消防部門進入該小區進行監督抽查時，往往注重對物業管理單位的管理與監督，但由于原物業單位未將建筑主體的審驗情況及消防設施的相關維護資料移交給業主委員會，而業主委員會也沒有把消防安全管理納入委托物業單位管理范圍，則新物業管理單位就不應承擔相應的法律責任，而消防部門只能把責任落實到業主委員會。但業主委員會是由所有業主選舉產生的非法人臨時組織，不具備法律責任承擔能力，這就極大地增加了小區火災隱患的整改難度，大大加大了消防部門的工作量。
二、解決當前物業管理中消防安全職責不落實問題的對策
(一)進一步明確和完善相關法律規定
政府相關部門應根據目前物業管理的現狀，加緊制定完善相關法律法規，進一步明確業主委員會的職責，完善組織機構，確保業主委員會人員的相對穩定。規范業主、業主委員會與物業管理單位之間處置問題的程序，明確合同約定中消防安全管理的具體內容，規定每幢建筑(或小區)聘請物業管理公司應通過競標形式進行，嚴禁單產權多使用建筑或多產權建筑開發公司委托下屬物業管理單位管理。把建筑消防設施的委托管理作為業主聘請物業公司管理的先決條件，確保消防設施有人管理，明確物業管理單位的接管時間并完善建筑消防設施移交的手續；
(二)提高物業公司的準入門檻
建設房管部門在核發資質證書時，應明確規定物業管理單位必須配備一定數量的消防專業技術人員，并把通過消防專業培訓且取得相應的消防資格證書作為核發物業管理單位資質證書的前置條件。同時要建章立制，制定消防部門與建設房管等部門之間的信息通報制度，及時掌握物業管理單位的相關信息，把物業公司擁有消防專業人員的數量、消防管理能力的強弱及履行消防安全職責情況納入物業管理單位資質申領、等級評定的范疇，提高物業管理單位消防安全意識和管理水平；
(三)加強對物業公司消防工作的指導
區級政府應將街道、社區范圍內的物管單位納入街道、社區及公安派出所的考核管理范圍，定期保量的對轄區內居民住宅區的管理單位進行消防監督檢查，把加強對物業公司的管理作為今后消防管理的一項經常性工作，并把物業管理單位納入日常監督管理的視線，把規范物業管理單位履行消防安全職責作為加強各類建筑、小區消防工作的基礎內容，同時，物業單位要主動地與街道、社區及公安派出所建立聯動機制，一旦發現小區內出現違章違法行為，物業單位應及時報告街道、社區及公安派出所，切實將一些隱患扼殺在襁褓之中。同時，相關職能部門也要加大執法力度，對存在火災隱患久拖未改的物管單位及個人應依法嚴肅處理，從嚴處罰；
(四)加大消防教育培訓力度
切實加強對物管單位負責人及相關管理人員進行消防安全培訓。街道安全辦要具體抓好摸底、統計匯總工作，督促落實，防止漏報漏訓。通過培訓，使物業管理人員增強消防安全觀念，切實學懂學透《中華人民共和國消防法》、《機關、團體、企業、事業單位消防安全管理規定》等法律、法規，進一步明確各項消防安全職責，樹立起消防安全責任主體意識。管理人員要做到會報警、會組織人員疏散、會組織撲救初起火災。力爭使物管單位消防管理工作水平、崗位人員素質有所提高。
關鍵字：社區管理 物業管理
一、社區管理與物業管理的概念
（一）社區管理的概念
是指城市政府發揮宏觀層次上的調控和整合作用，構建新型的管理主體多元化的社區組織結構，各結構要素分工合作，共同努力，有目的地影響和規范社會建設和發展，從而實現共同目標的基礎性社區管理過程。
它既不用與政府行為管理，又不同于居民自治管理，而是國家管理社會生活、群眾管理社會生活和社會管理社會生活相互交融的管理形式。而就本質而言，是一種具有自治性的社區管理活動。
現代社區管理是指在社區黨組靈動和基層政府組織的領導下，社區居民與居民委員會在業主委員會、物業公司、社區中介住組織等組織的輔助下，為維護社區整體利益、推進社區全方位發展，采取一定的方式，對社區的各項公共事務和公益事業進行的自我管理。
我國城市管理是“市―區―街道-社區”的四級管理模式，通常被稱為“兩級政府、三級管理、四級延伸”。社區管理的內容，社區管理如同一個“小社會”的管理，具有很強的綜合性。它的管理內容，不僅包括對整個社區建設與發展的規劃與組織，而且包括社區范圍內具體事物的專項管理。
（二）物業管理的概念
物業管理是指業務委員會通過選聘物業管理公司，由業主委員會喝物業管理公司按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行裝修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
二、社區管理與物業管理的關系
（一）內在聯系
社區管理和物業管理不是截然對立的，兩者有相互依存、相互促進的聯系。
物業管理是社區管理的重要組成部分。物業管理所從事的保安、保潔、綠化、房屋及設施設備維修養護等工作，正是社區建設中衛生、治安、環境等最基本的只能范疇。
物業管理企業在社區文化建設中的作用不可或缺。物業管理企業在社區中組織和參加開展形式多樣、將抗有益的社區文化活動，不僅有利于豐富居民的精神文化生活，而且有助于促進鄰里和睦，增強業主的認同感和歸屬感。
社區管理反過來影響物業管理的發展。社區建設的號，社區功能完善，居民素質提高，各主體自覺履行職責，這有助于物業管理制度的有效遵守和執行，有助于業主自律機制的建立，有助于矛盾和糾紛的減少，物業管理自然事半功倍。另外，在流動人口管理、計劃生育、勞動就業等方面，雖不屬于物業管理服務的范圍，但在政府授權和有償服務的前提喜愛，物業管理公司協助政府有關部門完成輔工作，客觀上也推動了社區建設工作。由此可見，從根本上說，物業管理和社區管理的目標都是一致的，都是以人為本，全面提高居民的居住質量，營造社區穩定、安全、舒適、健康的人居環境，促進社會的和諧發展。
（二）物業管理與社區管理的區別
參與管理的主體不同：社區管理的主體一般是由街道辦事處、派出所、居委會和居民、駐社區企事業單位等眾多主體參與的活動管理，在其中，街道辦事處作為基層人民政府的派出機構發揮著直接的領導作用，居委會作為居民自治組織發揮著重要的協調作用，各主體之間主要是行政管理關系和居民自我管理關系；物業刮泥的實施主體是物業管理企業和業主，以及前期物業管理階段的開發建設單位，各主體之間主要是經濟方面的關系。
管理的性質不同：社區管理是城市管理的基礎性工作，政府行為在其中發揮著重要作用，帶有明顯的行政主導性；物業管理則是物業管理公司提供的有償管理服務，具有明顯的市場性。
管理的內容不同：社區管理比較廣泛，是包括戶籍、治安、征兵、計劃生育、環境維護精神文明以及社會救助、退休、就業等內容的綜合性管理工作：物業管理則是業主和物業管理公司按照合同約定，對房屋及其配套設施設備和相關的場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的專門化活動。
三、物業管理在社區管理中的地位
物業管理是社區管理的基礎；物業管理是社區管理的延伸；物業管理是城市管理的縮影；在小區內部的物業管理一般有：內部宣傳教育、安全防火、治安、環境、衛生、文化等工作大都由物業管理公司承擔或者協助政府完成，還有許多物業管理公司與業主、社區共同開展愛綠護綠、保護環境、文化娛樂及愛心捐助等活動，這些活動正好填補了社區管理中對公共環境和公共設施以外的社區生態環境和人文環境的空白，完善和發展了社區管理職能。
物業管理的出現給人們的生活帶來了很多的便利，幾乎涵蓋了人們工作生活的方方面面，包括：住宅小區、高層辦公樓、工業科技園區、特種行業等，給大家營造的是一個舒適、祥和的辦公、生活環境。可以說，物業管理的質量是衡量社區管理水平的重要標志。
四、物業管理在現代化社區管理中的作用
物業管理轉換了社區管理體制；物業管理有利于長效管理；物業管理拉動了消費需求
物業管理是建立在市場經濟基礎上，由業主和物業管理公司雙方以合同為紐帶的經營型管理模式，從而以市場化、專業化、社會化的管理取代了行政性的單一管理，并形成公眾自下而上地參與和政府自上而下地管理的合力，不僅理順了財產權和管理權的關系，轉換了房屋管理機制，也減輕了政府的負擔。政府從管理一切、包辦一切，轉變為監督服務，強化了社區管理的其他功能；而業主則從被管理的對象，成為了管理的資源和主體，真正做到了“以人為本”。
社區從“重建設、輕管理” 進入“建管并重，重在管理”的發展階段，亟待建立長效管理機制。物業管理公司為贏得了市場，將利用其專業能力，實行長效管理；對于業主，房產最重要的私有財產，必然督促企業加強管理，一旦達不到要求，就會重新選聘物業管理公司，從而在最大程度上實現物業的使用價值和利益最大化。這種市場化運作機制是實現城市長效管理的基本保證。
近幾年乃至今后一段時期，住房問題仍然會是居民消費的熱點，一方面，良好的物業管理也是很好的品牌效應，很多業主在選擇物業時會講物業公司作為一個衡量的砝碼；另一方面，物業管理也會刺激到經濟增長，擴大消費，拉動經濟增長有很大的作用，有數據顯示，在房屋使用的70年里，物業管理及裝修、房屋修繕、設施改造的長期消費支出與購房支出的比例為1.3:1。由此可見，物業管理不但有利于刺激居民購房的積極性，隨著社會經濟快速發展，物業管理所創造的經濟總值將越來越多。
五、結論
綜上所述物業管理促進了和諧社區的建設。物業管理的發展目標是追求社會效益、環境效益和經濟效益的有機統一，隨著行業的發展，其功能也由關注建筑實體轉變為更為關注人、文化和價值等精神內涵。他們一方面以物為媒，以人為本，為業主解決各種困難，在維護公共秩序、防偷防火、協助公安機關做好防范工作等方面發揮了重要作用；另一方面，他們會同社區積極組織開展業主喜聞樂見的各種文化活動，建立新型鄰里關系，營造互幫互助、誠實友愛的人文氛圍，與社區建設相得益彰，同時，在引導居民樹立環保意識、優化生活秩序、建立綠色生活方式等方面發揮了有效的倡導作用。
參考文獻：
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關鍵詞：高校物業管理；信息化建設；規范內容
一、高校物業管理信息化建設的原則
物業管理信息化建設，是指通過先進的信息技術提高物業管理效率，并且提高管理質量。高校物業管理信息化建設的原則就是，應當及時解決用戶所遇到問題，與以往管理手法相比較，凸顯信息化管理所帶來的好處。并且物業管理信息化建設還能自動完成校方下達的任務，節省了人力，同時也節約了成本。而且信息化建設還能夠完成信息交換這一項工作，節省了管理部門的溝通時間，同時也增加了部門間的協調能力。由此可以看出，物業管理信息化建設對于高校物業管理有著巨大的幫助。
二、高校物業管理特點與存在的問題
（一）物業規模大，服務對象多
隨著國家經濟的整體提升，學生數量也在逐年增長，因此大部分高校也都在不斷地擴張，或者成立分校，隨著校園面積的不斷增大，各種教學樓、圖書館等教學設備，也在不斷地完善，所以，高校物業管理系統是非常復雜的，與普通的居民住宅、辦公樓是不一樣的。隨著學生數量的增長，我國高校的學生數量非常多，甚至已經過萬，普通高校的學生數量基本與中等城鎮一樣多。而且學生基本都不是同一地區的，甚至民族都是不同的，不同民族的生活習俗也是不一樣的，高校的組成不僅有學生，還有教師與服務人員這樣三部分組成，這樣的學校就相當于一個小型社會。物業管理范疇不僅有學生，還有教師與學校的服務人員，而且部分學生的民族不同、生活習俗不同，所以進一步增加了高校的管理難度。
（二）觀念轉變不到位，改革措施力不夠
高校物業管理，是保證教師、學生、校園內部服務人員的切身利益能夠得到保護。但是現階段許多學校都未真正實施校園物業管理，對其認識度還不夠，正因為學校對其缺乏重視，導致師生對于高校物業管理的了解更是少之又少，所以，教師與學生在接受現代高校物業管理這件事上還需要一定的時間。因為高校物業管理對于學校未來的發展有著很好的推動作用，對于教師、學生、校園內的服務人員三者的利益都起著保護作用，所以，學校應該提高對校園物業管理的認識，定期組織講解高校物業管理對于學校全體成員的益處。
（三）物業從業人員管理技能不強
物業管理內部擁有一套復雜的管理系統，不僅需要管理學生與老師，還需要管理校園內部的服務人員。現階段高校對于校園物業管理重視度還不夠，首先，在物業管理人員的選取上就存在著一定的問題，基本都是由學校的在職員工家屬或者是從后勤部選取出來的，這類人員可能本身就對物業管理了解不多，正式參加工作前，又沒有經過專業的物業知識培訓，不清楚校園物業管理的真正目的，所以在工作中可能也會出現很多問題，這也是導致師生抵制物業管理的原因之一，同時也是高校物業管理水平很難得以提升的重要因素，為了高校物業管理質量能夠得到提升，必須嚴格把控物業管理人員的選取。
（四）物業類型多，專業性明顯
學校主要是傳業授課的地方，所以教學樓、圖書館等一些類有關于教學的建筑，以供教師與學生使用，除了這些教學設施以外，還配有許多娛樂設施，食堂、體育館之類的，這些配套都是為了保證學校能夠正常運轉，所必不可少的。每一座單獨的建筑物都有其存在的意義與特點，每一處，都有其固定的服務對象，所以，物業在管理時，對待不同的校園配套都應該有不同的管理要求。同時，學校不同于社會，學校有寒暑假，每個時期的在校生的人數也不是固定的，所以，為物業管理的人員安排也帶來了一定的難度。
三、高校物業管理模式和信息化建設
隨著我國技術水平的不斷提高，物業管理也在不斷地完善，并且引進先進的技術，通過監控系統來進行安保工作，不止依靠人力進行物業管理，這種做法能夠有效的減少物業管理成本。但是，許多學校的物業管理還沒有引進先進的信息技術，仍然采用原來的管理方式，以人力為主，長此以往，物業管理費用會逐年增長，隨著成本的增長用戶的滿意度也會隨之降低。本文對高校物業管理的現狀進行分析，為了保證高校物業管理的質量，提出幾點完善方案：
（一）建立物業管理標體系
由于高校的配套建筑多、在校人數較多、占地面積較大，所以高校物業的管理難度將會更大，為了保證高校物業管理質量，必須根據其特點與要求，制定標準。所謂標準就是從多個角度進行出發，例如，管理本身、安防管理、設備管理、衛生等各種方面進行制定標準。在制定標準時，首先應當以實際的角度出發，盡量做到詳細，其次，應當有完善的考核標準。所制定出的標準是高校物業管理的基石，同時也是考核時所依據的標準。
（二）進一步認識物業管理，規范服務內容
物業管理是一個獨立的部門，擁有自己的工作人員，與客戶簽訂合同，按照合同對其管理范圍內部進行管理，能夠確保管理范圍內部整潔干凈，對其內部的綠化環境進行修剪養護等配套設施，進行統一管理。物業管理部門不僅治理公共區域，對于客戶的日常需要也提供相應的家政服務，包括料理家務、代買代辦等等事物。這類服務是為了滿足部分業主的委托服務。只有進一步了解物業管理，才能做到正確的制定相關標準。
（三）加強人員培訓，建立專業管理隊伍
為了提升高校物業管理質量，必須要有專業的管理團隊，無論哪一個行業，人才都是最關鍵的因素，所以，要提高管理團隊的專業素質。首先要定期制定培訓，以此來提升物業管理人員的專業素質，做到這些的同時，還應該做到熱愛此行業，并且愿意為此付出。高校物業管理方面在人才的選取上應當更加注意，這部分人應該有長遠的目光，要有臨危不亂的解決問題的能力，而且還應當有無私奉獻精神。只有選取這樣的人才，才能使高校物業管理的質量做到越來越好，學校發展也會越來越好。
（四）市場化管理與自主管理相結合
現階段的高校物業管理不應當一直采用以往的管理方式，應該適當的加入市場化管理方法，并且與自主管理相結合，從而來提升高校物業管理質量，這也是高校發展的前進方向。適當的更新以往的管理方式，加入社會化的物業管理，對于高校物業管理是有幫助的。同時，高校物業管理應當向社會上的物業管理多多學習，以此來完善自己的不足，但學習的同時，也應該當注意校園物業管理與社會中物業管理的不同之處。在物業管理得到完善之后，可以把教學樓、圖書館一類的開放性的配套先進行招標，但是，對于學校涉密類的設施就應當有學校自行安排。通過以上的兩種方式相結合，使得高校物業管理質量得到保障，
結論：
物業管理的真正目的就是提升物業管理質量，確保客戶的滿意度，同時為用戶創造舒心的服務。高校物業管理更是應該如此，為學校提供優質的服務管理和安全的校園環境。但是高校物業管理，現階段正面臨許多問題，本文針對遇到的問題進行探討，要想提升高校物業管理質量，需要建立物業管理標體系，加強對物業管理的認識，規范服務內容，應當加強人員培訓，建立專業管理隊伍，并且要把市場化管理與自主管理相結合，只有做到這些才能保證高校物業管理質量的提升。
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關鍵詞：物業管理；傳統模式；資產管理
隨著我國房地產支柱產業地位的形成，物業管理行業也搭上了高速發展的列車。在產權私有化的背景下，物業業主對物業資產的管理需求也從傳統的“四保”（保養、保潔、保綠、保安）提升到資產投資運營管理以及對資產保值增值的期望，對物業管理內容、品質也提出了更高的要求。
1傳統物業管理與物業資產管理
傳統物業管理一般包括公共設施維護、小區環境衛生維護、小區綠化管理、小區公共秩序維護等基本服務，是房地產資產管理中最為基礎，也是非常重要的部分。我國《物業管理條例》第二條是這樣界定的：“本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業務和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及相配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。”在我國物業管理實踐中，突出反映了物業管理的社會化、專業性、服務性及市場化特征。物業資產管理則是對傳統物業管理模式的提升，是傳統模式發展到成熟階段后呈現的一種高級形態。其業務范圍從基本的物業管理活動向外拓展，縱向延伸，涉及了產品定位、市場推廣、租賃銷售等環節，能夠為客戶提供包括房產價值評估、增值運作、組合投資等資產管理業務的全流程一體化解決方案，通過商業化運營，達到資產投資回報的最大化。
2兩種管理模式的對比分析
2．1運營對象及利潤來源不同
傳統物業管理的利潤來源以物業服務人員的勞務付出為主，物業服務以“四保”（保養、保潔、保綠、保安）為工作重心。物業資產管理則是圍繞著物業資產為重心開展工作，不僅進行傳統物業服務，還多方位開展運營，通過完成物業資產的保值增值的同時獲取經營利潤。
2．2經營目標不同
傳統物業管理的經營目標往往是清掃、保潔、消防、保安，以簡單的勞務服務即可完成，核算方式和管理模式單一。而物業資產管理的經營目標增加了對物業資產運營效率的追求，在進行資產風險管理和保證經營穩定性的同時，對物業資產增值空間和利潤提出了更高要求。
2．3運營發展模式不同
傳統物業管理的經營模式單一，行業間各企業運營同質化嚴重，基本以簡單的復制粘貼模式完成企業的發展擴張，沒有突出的競爭實力。而物業資產管理對于每一個物業項目進行精細化管理，綜合運用各種運營方式，整合內外部資源，盤活資產存量，實現物業資產的最大增值。
2．4盈利能力不同
在傳統的盈利模式下，由于各企業的經營戰略趨同、客戶定位趨同、服務業務趨同、組織管理體系趨同，盈利渠道單一，導致物業公司盈利能力下降，傳統物業服務本身創造的價值和利潤已逐漸萎縮；而物業資產管理涉及房地產資產運作的各個環節，在收取物業管理費之外能夠有效增加收益點，在進行資源整合和豐富業務內涵的同時，擴展物業管理公司的盈利渠道，為業主和投資者實現物業資產增值。但是，傳統物業管理對于物業資產管理并非毫無用處。相反，兩者是相輔相承，互相促進的。傳統物業管理為物業資產管理提供了原始資本積累及物質基礎，物業資產管理的發展也為傳統物業管理提供更大的平臺和更多的機會。傳統物業管理作為物業資產管理的一部分，更是物業資產管理開展的基石。開展物業資產管理并不意味著放棄傳統業務，而是為了提升物業管理企業的整體競爭力，擺脫單一模式，實現企業規模和經濟效益的雙重增長。
3如何做好傳統物業管理向物業資產管理模式的轉型升級
3．1做好傳統物業管理服務，為開展物業資產管理夯實基礎
傳統物業管理作為開展物業資產管理工作的基石，其重要性不言而喻。只有做好基礎的服務性工作，才能得到廣大業主和投資者的認可，才能為開拓物業資產管理業務夯實基礎，贏得先機。做好傳統物業管理服務，不僅要從“四保”（保養、保潔、保綠、保安）工作入手，還要從業主心理需求出發，貼心服務，做好業主的“管家”，加強日常的溝通和交流，建立和諧的客戶關系，為后續開展物業資產管理提供堅實的后盾。3．2開闊眼界，轉變觀念，拓展物業資產管理思路物業管理行業經過三十余年不斷的探索和快速發展，既積累了大量的經驗，也對推動國民經濟增長，增加就業的作用日益顯著。不可否認的是，在我國的物業管理實踐中，僅僅展示出了其社會化專業化服務的一面，發展模式受到傳統物業服務觀念的束縛，并未展現出新興的、全方位、多元化的不動產管理模式和觀念。在實踐中，物業管理企業可以采用更加開放、創新的觀念去經營，樹立物業資產管理的意識，以資產管理為目標展開思路。
3．3完善人才選用培養機制，優化專業人才隊伍，提高從業人員素質
開展物業資產管理，要求企業具備比傳統物業管理更高的人才條件。完善人才選用培養機制，是為物業企業提供多元化專業人才的基礎，對物業從業人員從傳統物業管理業務到物業資產管理業務全鏈條的知識要求更為豐富。對人才培養需要未雨綢繆，采取多種渠道、多種形式，優化專業人才隊伍，提高物業從業人員整體素質和專業技能。
3．4積極參與市場競爭，在物業資產管理實踐中探索和積累
相較于傳統物業管理服務，物業資產管理的業務范疇廣泛，涉及了包括房地產開發咨詢、投資顧問、物業定位、營銷策劃、租賃管理、設施設備維護、運營管理、財務規劃、風險管理等較長的業務鏈條。在市場競爭中，各物業管理企業應結合自身的經營優勢，尋找參與物業資產管理的切入點和突破口，從現有客戶和物業管理項目出發，開展資產管理業務，不斷探索和積累經驗，尋求更好的發展。
4結語
我國物業服務企業目前普遍存在著盈利能力較低、業務內容單一的問題。不可否認的是，我國大部分物業管理企業由于服務技術、人才儲備、資金實力等方面的束縛，暫時還不具備開展物業資產管理的水平和能力。對于這些企業來說，扎實傳統物業管理服務，練好內功，提升服務品質，在進行企業規模擴張的基礎上有選擇的開拓附加增值商業模式是更為現實的選擇。對于一些有基礎的、擁有人才、技術、資金優勢的企業，可以鼓勵并創造條件開拓資產經營服務，通過延伸擴展產業鏈尋求新的利潤增長點，不斷創新服務產品，通過多元化經營讓一部分企業先富起來，從而帶動整個行業健康持續發展。
作者:李瓊華 單位:廈門市萬家合物業服務有限公司
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關鍵詞：物業管理企業 成本核算 成本管理
21世紀是中國物業管理行業進入發展、完善和成熟的重要階段，在這個階段將出現了一個競爭激烈、管理完善、服務理念提升的時期。物業管理企業生存和發展的內外環境發生了深刻的變化，物業管理行業將由勞動力密集型向知識密集型、管理密集型轉變，物業管理企業面臨難得的機遇和巨大的挑戰。對物業管理行業來說，質量理念和品牌理念的角逐市場環境的變化、競爭格局的形成、高新技術的應用、消費觀念的更新，要求物業管理企業從服務觀念到服務方式，從經營理念到市場定位，都要做出相應的變革，才能適應發展的需要。然而目前我國物業管理公司的經營狀況卻不容樂觀，物業管理公司全行業虧損現象嚴重。如何解決我國物業管理公司的盈利障礙，成本管理是關鍵要素。長期以來受多方面的影響，物業成本管理始終是一個薄弱環節。理論研究也剛剛起步。當前，以產品為成本對象的傳統管理方法已經滯后于物業管理等新興服務行業的成本管理的需求。我們認為運用作業成本法可以使物業管理企業的作業鏈處于受控狀態，為成本核算與控制提供科學的管理手段，嚴格控制投入產出，節能降耗，有效提高企業經濟效益，提高物業企業的綜合管理與經營能力。
一、當前物業成本核算與管理的現狀
物業管理是指專門的機構受物業所有人的委托，按照國家法律以及合同和契約行使管理權，運用現代管理科學和先進的技術對己投入使用的物業以經營的方式進行管理。同時對物業周圍的環境、清潔衛生、安全保衛、公共綠化、道路養護等統一實施專業化管理，并向業主或租戶提供全方位、多方面的綜合。當前物業管理行業的內涵和外延不斷提升，和上下游及相關行業的產業鏈已經連通，與房地產業、商品零售業、信息產業、金融保險業、旅游業、物流業、家政服務業、教育業、文化娛樂業等行業充分交融，構筑了合理的多鏈條式物業管理產業結構，從而前所未有的產生與放大了物業管理行業的社會效益與經濟效益。物業管理的價值在價值鏈中各環節的分配已經越來越符合市場的規律。物業管理企業已經開始不斷將自身推向價值鏈的上游。根據成本管理制度，目前我國物業管理企業一般實行定額管理的辦法控制成本費用。但是由于服務工藝的復雜性、服務產品的無形性決定了物業管理企業很難制定消耗定額。因此，物業管理企業仍然按照“統一領導，分級管理”的原則，將收支差額作為成本計劃的替代指標，從上到下壓任務、壓指標，以達到控制總成本費用的目的。進入21世紀以后，企業外部環境的變化使得傳統的成本會計技術與方法所計算的成本扭曲了信息，無法解決現實問題。
1“隱含成本”眾多
物業企業傳統成本計算模式造成了大量的物業管理“隱含成本”。一般情況下，企業成本核算范圍局限于服務過程中實際發生的成本，即營業成本，并不核算作業成本、營銷成本、開發設計成本等；在傳統成本管理模式中，成本是對象化的費用，而銷售費用、管理費用都被劃為期間費用，直接抵減當期損益，并不作為成本管理的管理范圍。這樣就沒有完全顯示各項物業費用。在確認、分類、分析和控制物業成本上都存在許多缺陷。
2成本失真嚴重
由于近年來勞動法的不斷完善，人工費用價格不斷上漲，物業服務產品獲利空間一再下降，此時成本核算及控制變得非常重要和敏感，一方面價格己在成本的邊緣。稍有不甚就有虧本的危險。另一方面，對定單的選擇也開始成為公司決策的一項重要內容，選擇訂單時，最基本的要求是進行獲利能力分析，只有那些能夠為公司盈利的訂單才是最終要選擇生產的。而經過盈利預測分析不能盈利的訂單，則需要與客戶進行進一步地議價，根據議價情況再做決定。但是采用傳統成本核算方法計算的成本信息并不準確，用于指導公司決策顯然也不合適。怎樣解決這一難題成了當前困擾物業管理企業的大問題。
二、物業管理企業應用作業成本法進行成本核算與管理的可行性
傳統成本法提供的產品成本信息己經不能滿足對外制訂正確的市場和銷售決策信息，無法有效衡量每一個客戶、每一個產品品種的價值。當原有的成本計算方法提供的信息其可信性受到懷疑，已經影響到企業決策的正確性時，采用作業成本法對產品成本重新加以驗證。顯然，這不僅是必要的，也是可行的。作業成本法產生于西方發達國家，由于市場需求的多樣化和個性化，以及在先進制造技術和計算機集成等技術的驅動下，先進制造系統如CAD、CAM等在制造企業得到了廣泛應用，作業成本法才應運而生。對物業管理企業而言，采用作業成本法具有很大的優勢：首先，可以解決物業管理成本的分攤對象問題。物業管理企業本身是沒有具體的產品而是以作業為主并且定位為服務為先的企業，于是把物業管理的服務功能(具體作業)作為物業管理成本的分攤對象，在此基礎上計算出每個客戶的成本。因此，與傳統的成本制度相比，作業會計制度拓寬了成本核算范圍，同時提品、作業二維成本信息。其次，可以解決準確分攤間接費用的問題。物業管理企業的運營間接費用雖然不高，但是包含的項目范圍很廣、種類很多，服務產品生產的個性化極高，準確分攤這部分成本就顯得格外重要。再次，可以解決物業管理企業產品定價難的問題。最后，可以解決成本控制的問題。
三、基于作業成本法的物業管理企業成本核算與管理的流程
由于物業管理企業沒有產品庫存、人員和管理知識密集、產品的統一計量標準尚未完全形成。以作業為中心的核算方法的核心思想是采用作業作為資源與產品之間的聯接點或，作業與資源相比較，更符合物管企業的運營模式。基于此，我們將傳統物業管理企業成本核算過程分解為五步，即分析確定資源、確認作業和作業中心、分配資源耗費至作業成本庫、確定作業動因和分配作業成本計人成本對象。
1確認作業和作業中心
根據我國目前的物業管理發展現狀、成本核算體系，借鑒發達國家關于成本的分類標準，企業應把作業成本法的作業動因和物業管理的功能結合起來對企業物業管理成本進行分類，建立統一的物業管理成本核算體系，即把物業管理這一服務活動分為多項作業，在此基礎上企業可根據實際情況進一步合并作業項目，形成作業中心。根據物業企業的特性，我們可以將物業管理企業的主要作業劃分為保潔作業、綠化作業、治安護衛作業、車輛管理
作業、消防管理作業、物業修繕作業、裝修管理作業、設備設施管理作業、社區文化作業、服務收費作業、顧客溝通作業、服務產品監控和測量作業等。
2分析和確定資源
資源是物業管理成本的源泉，是物業管理企業生產耗費的最原始形態。在作業成本法中，資源按一定的相關性進入作業。如果把整個物業管理企業看成是一個與外界進行物質交換的投入產出系統，則所有進入該系統的人力、物力、財力等都屬于資源范疇。因此，物業管理企業的資源可以簡單地區分為貨幣資源、材料資源、人力資源、動力資源等幾類。物業管理企業各項資源被確認后，要為每類資源設立資源庫，并將一定會計期間的資源耗費歸集到個相應的資源庫中。對于資源庫的設置可以從物業管理企業原有成本核算體系中的成本項目及其明細項目中得到，合并或分解這些項目。確認物業運作所消耗的資源費用項目。根據作業成本法的基本理論，可以將物業管理企業的資源劃分成以下6項：人工費、固定資產折舊費、動力費、材料費、業務費、辦公費。
3分配資源耗費至作業成本庫
作業成本庫是與某作業中心有關的所有成本要素的總和，分配到作業中心的每一種資源就成為該作業成本庫的一項成本要素。各項資源耗費分配至各作業成本庫的原則是：(1)如果某一項資源耗費能直觀地確定為某一特定產品所消耗，則直接計入該特定產品的成本中，此時資源動因也是成本動因，該動因可以被認為是“終結耗費”，物業管理企業的材料費適用于該原則。(2)如果某項資源耗費可以從發生區域劃為某項作業所耗，則可以直接計人該作業成本庫，此時資源動因可以被認為是“作業專屬耗費”，由作業人員直接根據作業消耗資源的情況在資源憑證上進行記錄，形成相應的作業成本元素。③如果某項資源耗費從最初消耗上呈混合耗費性態，則需要選擇合適的量化依據將資源分解并分配到各項作業，這個量化依據就是資源動因。
4確定作業動因
成本動因是分配的標準，對于成本信息的準確性和相關性有重要影響，是進行成本分析的基礎，通過成本動因建立成本分析的因果關系，因此成本動因的確定是作業成本實施的重要內容。在選擇成本動因時，
需要考慮以下因素：(1)相關程度。在分配過程中假設分配源的成本與成本動因的數量線形相關。在實際中，存在多個成本動因，成本動因數量與分配源總成本線性相關最好的成本動因是最恰當的成本動因，這樣能保證成本信息的準確性。(2)實行成本。一次分配需要針對每個分配目標采集成本動因數據，無法采集數據則無法分配。確定成本動因時，必須考慮成本動因數據采集成本，保證相關的數據的易獲取。如果數據采集成本太大，則可能使得作業成本法無法實施。(3)行為導向。不同的成本動因有不同的分配結果。不同的成本分配結果以及基于分配結果的管理決策(如獎金)會對組織和員工的行為產生導向作用。因此必須仔細分析成本動因的行為導向作用。企業可以利用成本動因的行為導向功能。把員工的行為導向有利于降低成本的方向。
5分配作業成本計入成本對象
這是重慶市南岸區金龍港灣小區（以下簡稱小區）的現狀。該小區位于重慶市南岸區海棠新街40號，住宅279戶，人口1000余人，另有商場門面12家共1000多平方米、車庫900平方米、寫字間2800平方米。小區開發商掛靠重慶市金山城鄉建設實業總公司，而該開發商同時又是小區的大業主，占據小區七個單元中六個單元的樓頂建造樓頂花園，搭建大面積的鴿棚，并修建了一個用于燒香拜佛的廟宇。小區前期物管據稱與開發商有牽連關系，對開發商的行為不聞不問，引起小區大部分業主的不滿，因此發生糾紛。前期物管遂在未辦理移交手續的情況下于2004年1月14日自行撤出。由于有消防隱患、一戶一表、物業用房等諸多遺留問題未能解決，沒有新的物管企業愿意接管該小區。小區遂于同年1月17日成立業主委員會，報南岸區房管局備案，并召開業主大會，以三分之二多數業主通過決定由小區業主委員會暫時對小區物業進行自治管理。
小區業主委員會接手小區物管工作后，立即就小區存在的違法建筑（如廟宇、鴿棚）、物業用房、消防隱患等問題向房管局、規劃局、消防處等有關政府主管部門進行反映，希望能夠得到合理解決；同時按照業主大會通過的約定開始向小區業主收取物業管理費以維持小區物管的正常工作開支。
但業主委員會的工作很快就遇到了麻煩。向政府部門反映的問題遇到了官僚式的相互推諉，比如向規劃局反映的開發商違法修建廟宇的問題，規劃局答復說那只是一個涼亭，是合法的，而這個所謂的“涼亭”在房管局卻是按住宅進行的登記；又比如開發商搭建超過100平方米的大型鴿棚的問題，規劃局以開發商在鴿協取得了批文為由予以推脫。其他如開發商占用公用樓頂的問題、物業用房無法使用的問題、消防隱患無法解除的問題等等都在不同程度上被各有關部門踢皮球似地推過來讓過去，致使業主委員會的成員們四處奔波一年有余而毫無收獲。
如果只是上述問題得到不到解決也許還能克服，但個別業主拒繳物業管理費的行為卻使業主委員會的自治管理無法繼續下去。這些個別業主拒繳物管費的態度異常堅決，他們認為業主委員會沒有收取物業管理費的資格，沒有資格對小區進行物業管理，甚至認為業主委員會是打著自治管理的旗號為少數幾個人謀私利。起初拒繳物管費的業主只有極少數的幾家，但這幾家業主不繳物管費卻仍然享受保安、保潔、路燈、日常維修、小區環境改造等物業管理服務讓許多原來繳費的業主感到不公平，于是越來越多的業主加入了拒繳物管費的行列。而小區業主也由此而逐漸分化為兩大陣營，爭吵糾紛從此不斷。
眼見小區自治物業管理即將陷入癱瘓，業主委員會在與欠費業主協商對話無果的情況下，被迫以欠費業主中態度最堅決者作為被告，向重慶市南岸區人民法院提起民事訴訟，請求法院判決被告支付欠繳的物管費及滯納金。
業主委員會原本希望能夠通過法院支持性的判決恢復小區正常的自治管理，同時對其它遺留問題的解決也起到正面的推動作用，但法院方面的處理結果卻讓他們大失所望。重慶市南岸區人民法院經審理后認為，原告業主委員會既非公民，法人，又不符合法律（指《中華人民共和國民事訴訟法》第四十九條及《最高人民法院關于適用若干問題的意見》第四十條）規定“其他組織”的要件，因此不屬于民事訴訟的當事人，屬不適格的訴訟主體；其次、根據《物業管理條例》第二條的規定，物業管理是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。物業管理關系的主體是業主和物業管理企業，原、被告之間的關系不屬于《物業管理條例》調整范疇，原告享有什么權利，應盡什么義務也不明確。并且原告本次訴訟的提起，沒有取得業主大會的授權，亦不能作為執行業主大會的意思表示。因此，南岸區人民法院裁定駁回了業主委員會的起訴。
法院的裁定下達之后，小區內繳費業主與欠費業主的派系斗爭更趨于激化，欠費業主對于法院的裁定深感鼓舞，甚至在小區內張帖號外以宣示勝利，繳費的業主則感到沮喪，紛紛停止繳費。而業主委員會不服法院的裁定，先后向重慶市南岸區人民檢察院和重慶市第一中級人民法院提出申訴。重慶市第一中級人民法院維持了原裁定。南岸區人民檢察院經與南岸區人民法院溝通，認為重慶市高級人民法院（以下簡稱高院）最新頒發的《關于確認業主委員會在物業管理糾紛案件中訴訟主體資格的指導意見》（以下簡稱《指導意見》）對業委會不利，遂不得不以終止審查的方式駁回了業主委員會的申訴。業主委員會最終被迫停止了物管費的收取，保安、保潔等工作人員先后辭職，小區物業管理徹底癱瘓，于是就出現了本文開頭所描述的那一幕。
這是一起具有典型意義的小區業主委員會因自治管理與業主發生糾紛并致訴訟的物業管理糾紛案件，筆者到目前為止尚未發現與之相類似的案例。對這個案例做一點調查、分析和研究可能有助于我們加深對我國物業管理方面有關法律法規的了解，澄清一些在物業管理方面可能比較模糊甚至錯誤的認識，為我國未來在物業管理方面的立法提供一點也許是不自量力的建議或參考。
讓我們來看一看這個案例中法院作出的裁定：
法院裁定駁回業主委員會起訴的最后一個理由是業主委員會提起訴訟沒有取得業主大會的授權，亦不能作為執行業主大會的意思表示。筆者認為這個問題完全可以在程序范圍內予以解決，因此不打算在這里進行討論。值得關注的應該是法院裁定當中的前兩個理由。
法院裁定駁回業主委員會起訴的第一個理由是業主委員會既非公民、法人，又不符合法律規定“其他組織”的要件，因此不屬于民事訴訟的當事人，原告屬不適格的訴訟主體。根據《中華人民共和國民事訴訟法》第四十九條之規定：“公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當事人”，業主委員會明顯不屬于公民和法人。那么，它能不能算其他組織呢？《最高人民法院關于適用若干意見》第四十條規定：“其他組織是指合法成立、有一定的組織機構和財產，但又不具備法人資格的組織”。最高人民法院在2003年8月20日《關于金湖新村業主委員會是否具備民事訴訟主體資格請示一案的復函》中明確解釋：“根據《中華人民共和國民事訴訟法》第四十九條、最高人民法院《關于適用若干問題的意見》第四十條之規定，金湖新村業主委員會符合‘其他組織’條件，對房地產開發單位未向業主委員會移交住宅區規劃圖等資料、未提供配套公用設施、公用設施專項費、公共部門維護費及物業管理用房、商業用房的，可以自己名義提起訴訟。”因此，我們可以清楚的看到，最高人民法院已經通過司法解釋的形式明確了業主委員會屬于民事訴訟法規定的“其他組織”，可以自己名義提起訴訟，也就是說南岸區人民法院認定業主委員會不屬于民事訴訟的當事人，屬不適格的主體是不正確的。有人提出最高人民法院的司法解釋只是規定業主委員會在涉及開發商未向業主委員會移交有關資料、未提供配套公用設施、費用及物業管理用房等方面才可提起訴訟，不應擴張解釋為業主委員會在其他方面也具備訴訟主體的資格。筆者認為這樣的觀點不對：這根本不是一個應否作擴張或限制解釋的問題，而是一個從何種角度看待權利的問題。大家現在都知道一個最基本的法理原則：對公權力而言，法無授權即禁止；而對私權利來說，法無禁止即自由。筆者認為，業主委員會不是一種公權力組織，業主委員會根據業主大會的授權進行自治管理的權利不應當被看作是行使一種公權力。因此，業主委員會為維護自己自治管理的權利而提起訴訟應當適用法無禁止即自由的法理原則，雖然最高人民法院的司法解釋僅僅明確了業主委員會對房地產開發單位未向其移交住宅區規劃圖等資料、未提供配套公用設施、公用設施專項費、公共部門維護費及物業管理用房、商業用房的，可以自己名義提起訴訟，但只要法律法規沒有對業主委員會以自己的名義在其他方面（如本案業主欠費的問題）提起訴訟作出明確的限制或禁止性規定，法院對于業主委員會的訴訟主體資格就沒有權力加以任何不合理的限制。在這一點上，重慶市高院頒發的《指導意見》存在同樣的問題，該意見第一條規定：“本意見所笉物業管理糾紛是指居住在物業管理區域內的業主或業主委員會與物業管理企業之間因物業管理行為發生的民事糾紛。”第六條又規定：“有下列情況之一的，不適用本指導意見的規定：（1）、業主委員會自主從事物業管理或經營活動，形成的民事侵權或合同違約訴訟；……”。按照南岸區人民法院對于上述條款的理解，這就是界定了物業管理糾紛只能發生在物業管理企業與業主或業主委員會之間，同時否定了業主委員會自主從事物業管理時的訴訟主體資格，那么筆者也就只能認為這是對業主委員會的訴訟主體資格的一種不合理甚至不合法的限制，應該予以糾正。更何況重慶市高院并沒有法律所賦予的司法解釋權，《指導意見》在法律上是本不應當產生效力的。當然上述條款本身含義模糊，容易產生理解分歧，不過這已經是本文無睱顧及的另外一個問題了。
關于業主委員會的訴訟主體資格問題，還有人提出另外一種觀點，認為業主委員會起訴業主是自己告自己，從道理上講不通。筆者認為這種觀點是站不住腳的，它至少不能成為剝奪業主委員會訴訟主體資格的理由。實踐當中所謂“自己告自己”而由法院受理并裁決的案件并不少見，比如公司告董事和股東，或者反過來。就本案而言，金龍港灣小區業主公約第十四條（違約責任）有明確約定“對欠費超過3個月的業主，業主委員會或其他業主都可依據本公約依法提起訴訟追討”。也就是說該小區所有業主已經通過訂立契約的形式授權業主委員會可以提起訴訟。在并不違背法律法規強制性規定的前提下，契約就是法律。業主委員會僅僅依據業主公約也應該有權對欠費業主提起民事訴訟，欠費業主應該承擔違約責任。這在法律上和邏輯上都是沒有問題的。
南岸區人民法院裁定駁回業委會起訴的第二個理由是根據《物業管理條例》第二條的規定，物業管理關系的主體應是業主和物業管理企業，原、被告之間的關系不屬于《物業管理條例》調整范疇，原告享有什么權利，應盡什么義務也不明確。因此業委會不能以物業管理糾紛為由提起訴訟。這里我們不能不涉及到國務院于2003年6月8日頒布、于2003年9月1日起施行的《物業管理條例》（以下簡稱《條例》），根據《條例》第二條規定：“本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。”作為一部到目前為止在規范物業管理活動方面具有最高法律效力的行政法規，其對物業管理的定義無疑應該是權威的；人民法院依據《條例》第二條認定和裁判本案似也無可厚非。但筆者面對這個第二條卻不得不產生以下疑問：物業管理權是如何產生的？或者說物業管理權的權利來源是什么？眾所周知，任何一個物業管理企業在和任何一個小區及其業主簽訂物業管理（服務）合同并進駐該小區開始從事物業管理活動之前，該物管企業對于該小區根本不能享有任何權利。很明顯，物業管理企業之所以對某個小區享有物業管理權，是因為該企業與這個小區的全體業主簽訂了物業管理合同，而小區的全體業主正是通過簽訂物業管理合同這種方式對物業管理企業進行了授權。也就是說物業管理權實際上是因業主享有物權所派生出的權利，物業管理權的行使本應屬于物業的所有權人，而非房地產開發商或物業管理企業。小區業主有權決定與物業管理企業簽訂物業管理合同，授權物業管理企業進行物業管理；當然也有權決定不聘請物業管理企業而進行自治管理，這毫無疑問應屬于業主對于其自有或共有財產進行自由處分的權利范圍，不應加以任何不合理的限制。筆者相信《條例》的立法本意也絕非要限制業主的權利，建設部劉志峰副部長在2003年7月14日全國物業管理工作會議上的講話中曾明確提到：“選聘物業管理企業實施管理只是業主管理自身物業的方式之一，業主還可以根據實際情況決定采用其他方式，比如自我管理，或者將保潔、綠化等各項事務直接委托專業公司。《條例》本著尊重業主財產權利的原則，并不強制業主必須實行物業管理，而只是規范物業管理時各方的行為。”汪光燾部長也在同一次會議上強調：“業主具有可以選擇管理企業和不選擇管理企業的權利”。但是《條例》第二條給物業管理所下的定義卻很容易讓人理解成業主只能通過選聘物業管理企業才能對自己所有或共有的物業進行管理，而業主的自治管理卻被排除在了該定義之外。所以在本案當中法院才會根據《條例》第二條認定物業管理關系的主體應是業主和物業管理企業，業主委員會與欠費業主之間的關系不屬于《條例》調整的范疇。如果不是法院對《條例》第二條理解錯誤的話，那筆者只能認為《條例》第二條在定義上出現了問題，因為它限制了公民的權利，剝奪了業主對于自己所有或共有的物業按照自己的意愿進行自治管理的資格，其效力與其上位法《中華人民共和國民法通則》關于公民財產個人所有和共有的相關規定有沖突，應當予以修改。
關于業主自治物業管理的問題，還有一種意見認為物業管理是一種營利性的經營行為，從事物業管理必須取得工商行政管理部門頒發的營業執照方能進行，業主或其代表業主委員會沒有取得工商營業執照，所以他們不能自己進行物業管理。筆者認為這種觀點很值得商榷，這種觀點實際上仍然先入為主地認為物業管理必然是取得營業執照的物業管理企業才能從事的經營牟利行為，而完全無視物業管理權是由業主財產所有權派生且本應由業主享有的事實。以這種觀點看待物業管理問題，不但在理論上是錯誤的，在實踐中也會造成不好的后果。如本案即是十分典型的一例。筆者認為當業主大會授權業主委員會自行行使物業管理權的時候，此時的物業管理并非必然地具有營利的目的，而更多地應該體現服務的宗旨。我們為什么非要給物業管理貼上一個“以營利為目的”的先天性標簽呢？
綜上所述，筆者認為重慶市南岸區人民法院裁定駁回金龍港灣小區業主委員會的訴訟請求是錯誤的。如果法院能夠正確適用法律審理本案當中的實體問題并作出公正的判決，金龍港灣小區的狀況應該不會惡化到如此地步，對當地各有關主管部門臨事推諉，甚至包庇袒護開發商的官僚作風也會產生一種強有力的鞭笞作用。遺憾的是重慶市南岸區人民法院沒能就這個筆者所知的第一例業主委員會訴業主欠費案作出具有積極意義的判決，其后果當然是非常消極的。而重慶市南岸區人民檢察院沒能成功建議南岸區人民法院再審此案或者對本案依法提請抗訴，筆者個人也認為十分可惜。
