發布時間：2023-10-11 16:23:32
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們為您精選了8篇的物業管理稅收風險樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發，請盡情閱讀。
關鍵詞:房地產企業 稅收 風險防控
一、企業稅收風險
企業稅收風險是指納稅人沒有充分利用稅收法規或者納稅風險規避措施失敗而付出代價的一種可能性，經濟活動環境的復雜性，多樣性，以及納稅人認識的滯后性，對稅后法規理解的失誤等共同作用的結果。
二、房地產企業稅收管理存在的問題
1998年以來，房地產投資持續快速增長，房地產價格持續上漲。然而，房地產在發展過程中存在很多問題，稅收風險的防控就是房地產企業提高企業競爭力所面臨的重要課題。
(一)房地產企業內部管理缺失或不完善
房地產的稅收管理基本包括三個環節，分別是交易環節、保有環節、繼承環節。后兩個環節我國基本沒有，第一個環節在很大程度上也在“放行”。在一定程度上，房地產企業組織的結構比較龐大和復雜，所經營的業務也是紛繁復雜的。同時，設計，加工，廣告和物業管理各個方面之間的關系也非常混亂。
(二)房地產企業內部財務核算問題
中國的房地產發展起步相對比較晚，所以在其在內部財務核算方面還是存在一定的問題，突出表現在財務核算比較混亂。例如，做賬相對緩慢、延遲報表，其企業所得稅申報數字的真實性也讓人懷疑；兩套賬，一套賬應付銀行，賬面反映為盈利和經營良好，這樣做的用途是貸款方便，一套賬應付財政和稅務部門，賬面反映為虧損或小額盈利。同時，房地產企業收入的核算方式采取兩種核算方式，即收入按收付實現制核算和成本按債券發生制核算，就是少記收入，多記成本。
(三)房地產企業辦稅人員自身綜合素質的欠缺
在房地產企業平時的經營的過程中，企業辦稅人員綜合素質的不足導致企業不能及時和全面的了解相關的稅法和法規。同時，由于辦稅人員對有關稅法精神理解錯誤，也會使企業陷入稅收風險。盡管企業主觀上沒有意愿違規操作，但由于房地產企業辦稅人員自身業務素質欠缺而導致事實上的偷稅或逃稅，使企業陷入稅收風險。因此，在房地產企業的日常活動中，提高企業辦稅人員的業務素質也是提高企業防控稅收風險關鍵因素。
(四)房地產企業在政策執行方面的問題
首先，企業所得稅預交政策落實不到位。在企業稅收辦理的具體操作過程中，部分房地產開發商沒有落實企業所得稅預交政策。同時，企業的辦稅人員對企業所得稅的預交政策不是很了解，更不能深刻的理解其精神。第二，企業實際發生預售收入未向主管稅務機關申報繳納稅款。在房地產開發市場，開發商在項目開發前已向購房者提前收取了部分的房產銷售款，但房地產商在一定程度上違反稅法，即并沒有如實向稅務機關進行納稅申報。
三、房地產企業應該如何防控稅收風險
1998年以來，房地產稅收已經成為地方政府財政收入的重要來源。但是，由于房地產內部管理問題，企業辦稅人員自身業務素質和房地產企業在政策執行方面不完善，企業在防控稅收風險方面還有問題。因此，房地產企業如何防控稅收風險是其健康發展和提高企業競爭力的關鍵因素。
(一)房地產企業應該建立健全和完善的內部稅收防控制度
面對稅收風險，建立健全和完善的稅收內部防控制度是房地產企業有效防控稅收風險的關鍵。企業內部稅收防控制度涉及從企業經營到財務控制各個方面。同時，企業內部稅收的防控制度是企業健康發展的重要組成部分，其建立需要企業會計，稅務，審計，信息等各個部門共同制定和實施。另外，在建立完善的稅收內部防控制度過程中，房地產企業可以向專業的機構進行咨詢，以便更準確的了解相關法律法規。
(二)房地產企業稅收籌劃能力的提高
企業成功開展稅收籌劃的前提是企業經營決策層應該樹立依法納稅的觀念，稅收合理籌劃能夠提高企業的經營業績。因此，依法設立完整和規范的財務會計賬，報表和正確的進行會計處理是企業進行稅收籌劃的基本前提，提高自身稅收籌劃的效果，規避企業陷入稅收風險。另外，具體項目實施前做好項目稅收規劃，預測該項目稅收總額、納稅環節及各環節的稅收比重，對即將發生的稅收事項了然于胸，也是規避稅收風險的有效手段。
(三)提高企業干部和辦稅人員的綜合素質
房地產企業業務量是比較大的，交易也比較復雜。因此，做好稅收風險防控的工作，房地產企業的干部和辦稅人員應具有較高的業務素質，掌握相關的稅收法律法規。也就是說，培養企業辦稅人員的綜合素質特別是業務素質是房地產企業有效防控稅收風險的基礎。例如，企業涉稅人員要不斷學習新知識和新的稅收法規，提高企業涉稅人員運用稅法武器維護房地產企業的合法正當權益和避免企業陷入稅收風險。
(四)加大涉稅業務自查力度，避免涉稅違法行為
房地產企業的信息，項目開發的信息和稅務的征收是比較復雜的，企業要根據自身企業的特點，對相關開票數據認真進行分析比對，切實做到按照稅法法規進行納稅，使企業避免涉稅違法行為。另外，企業也要認真執行相關的稅法政策，深刻理解稅法的精神，提高自身防控稅務風險的能力，提高企業的競爭力。
四、結束語
隨著社會主義市場驚異的快速發展，房地產企業已經成為關系國計民生的重要方面。因此，房地產企業如何防控稅收風險是房地產企業本身所面臨的重要課題。總之，房地產企業要不斷地建立和健全內部稅收防控制度，也要不斷提高企業干部和辦稅人員的綜合素質，更重要的是要切實執行相關的稅法法規，提高自身防控稅收風險的能力。
參考文獻：
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[3]趙玲.淺議我國房地產企業稅收風險的管理[J]. 理論探討，2007（5）
【關鍵詞】會計規定；稅收規定；涉稅風險
稅收的無償性及強制性決定了稅法的執行結果總是偏向于國家稅收。企業所得稅等法律法規在企業涉及稅務處理時，如果會計制度、會計準則的規定與稅法不一致，要以稅法的規定為準。企業的財務人員對會計制度和會計準則的熟悉程度遠遠高于稅法，而兩者的處理方式存在沖突，致使很多企業在繳納稅款上出現偏差，增加了企業的企業的稅款、罰款、滯納金等經濟風險，情節嚴重的還可能被追究刑事責任。因而會計人員在會計核算時嚴格按照會計制度和會計準則的規定，提供真實反映企業財務狀況、經營成果和現金流量的會計信息，供利益攸關者決策使用；但當會計與稅收規定不一致時，應以稅法規定為準處理涉稅事宜。
我所在的企業是一個國有中型工業企業，為增值稅一般納稅人。企業歷史較長、負擔較重，企業辦社會現象嚴重，產品銷路還可以。財稅處理的差異很多，集中體現在價外費用的處理，居民用水、煤氣、電的處理，非生產經營單位管理，進項稅發票的管理，廢舊物資管理，關聯企業交易的稅收管理，稅收優惠政策的利用，混合銷售與兼營非應稅勞務的劃分，稅務稽查的應對等方面。本人結合在實際工作中的具體做法，與同行分享，不當之處，敬請指正。
一、價外費用的處理
價外費用是指在貨物銷售之外向購買方收取的手續費、補貼、基金、返還利潤、獎勵費、違約金、包裝費、包裝物租金、儲備費、優質費、運輸裝卸費、代收款項、代墊款項及其各種性質的價外費用。稅法規定：價外費用，無論其會計制度如何核算，均應并入銷售額計算交納增值稅。
我公司日常產品銷售火車發運較多，客戶把產品運送到站所需款項全部轉到公司，發生的一切費用由該公司支付。火車發貨涉及主產品外的其他費用，有本單位提供的麻繩費、蓬布租金、鐵路專用線過軌費以及車間人員裝車費，由附近農村裝車隊提供的裝車費，由個人提供的送蓬布費，有保險公司的保險費，有火車站車務段收取位的費。會計核算時把本單位提供的麻繩費、蓬布租金全部隨主產品繳納增值稅。對所有代收的款項均計入“其他應付款”科目，并全額支付給了各單位。
按稅法規定，這樣處理的結果，不僅本單位提供的麻繩費、蓬布租金、鐵路專用線過軌費以及車間人員裝車費要全部隨主產品繳納增值稅，而且所有代收的款項均應隨同主產品繳納增值稅。
針對上述情況，本人的建議做法是：
（一）將本單位提供的麻繩費、蓬布租金、鐵路專用線過軌費由子公司-物流公司負責，我公司只負責主產品的銷售與貨款收取。這樣一來，我公司只繳納主產品的增值稅，物流公司的麻繩款繳納增值稅，蓬布租賃費、鐵路過軌費繳納營業稅。
（二）車間人員裝車費單獨注冊個裝車隊，領取裝卸費發票，只需按3%的稅率交納營業稅即可。
（三）取消代收款項，和客戶簽訂合同時只包含主產品，其他費用可以代為辦理，但必須由客戶單獨付款、單獨取得發票。
二、居民用水、煤氣、電的處理
我公司遠離市區，不僅要生產經營，還要兼管職工的生活。職工生活區的一切服務都由企業負責，再向職工收取費用。
稅法規定：納稅人將外購貨物用于非應稅部門的應轉出進項稅額，將自產產品用于非應稅部門的應視同銷售，交納增值稅。我公司將非生產用用水、煤氣、電均記入了管理費用，收取款項時直接沖減了管理費用。稅務稽查時往往認為外購的水電氣在計入管理費用時就應該作進項稅額轉出或提取銷項稅額處理，實際上計入管理費用的水電氣不僅是職工用的，而且還有辦公用的。
針對這種情況，建議將職工生活區用的水電氣一律計入“其他業務支出”科目，待按表收取水電氣后再計入“其他業務收入”科目，并提取銷項稅額，水、煤氣按13%的稅率提取，電按17%稅率提取，因收取的職工款項為含稅收入，應換算成不含稅收入計算。
三、非生產經營單位管理
我公司有職工食堂、幼兒園、賓館、物業管理，全部在一個帳套核算，這樣就造成了原始發票混亂，如職工食堂、幼兒園采購的東西大都是二聯單、白條，在計算企業所得稅時不允許扣除；另外象幼兒園、職工食堂免企業所得稅的也都并入收入交納了企業所得稅。物業管理所需材料又領用企業倉庫材料，進行稅額轉出較多。
針對上述情況，建議作如下處理：
（一）職工食堂單獨設帳套管理，和企業以往來賬聯系，職工食堂免稅，相對來說單獨核算。
（二）幼兒園、物業管理的收付款等業務也從企業脫離，讓他們自主經營、自負盈虧，按約定需付給他們的工資或其他補助可從企業福利費支出。
（三）企業的賓館單獨辦理營業執照及稅務登記帳，和企業的一切往來規范運行，賓館只繳納營業稅。
四、進項稅發票的管理
進項稅是構成增值稅的重要部分，也是歷次稅務機關稽查的重點。企業掙錢不容易，但進項稅發票的管理不善往往就給企業帶來了資金損失。經辦會計往往只重視進項稅發票的認證，認為認證即可抵扣。而忽略了對進項稅發票管理，財務記賬的進項稅往往和認證抵扣的進項稅不相符，發票傳遞不及時，材料入庫較慢，有的進項稅發票超過了認證期限。
針對上述情況，建議作如下處理：
（一）要強調對進項稅發票的取得，要求采購所有物資都從增值稅一般納稅人單位采購，應取得增值稅專用發票必須取得增值稅發票。
（二）要加強對進項稅發票的審核，堅持發票開具方與貨款掛賬名稱、貨款支付名稱一致，杜絕不合格、不合理的發票流入。
（三）對稅法規定的免稅商品，或者購進用于消費的商品，即使開具增值稅專用發票也不得抵扣。
（四）把好材料的出庫關，對已抵扣稅款的材料，出庫時用于外銷、職工福利、個人消費或如幼兒園等非生產經營性部門的一律要視同銷售，按市場價格計算銷項稅。
（五）嚴格增值稅發票的傳遞程序，從業務員取得發票辦理入庫，到審計人員進行價格審計，再到各級領導簽字審批，最終到財務部記賬、送交稅務會計抵扣，都要有時限要求，并且有臺賬記錄、經辦人員簽字。
（六）加強進項稅發票的核對，財務賬面和已抵扣發票稅額不相符時不要急于結賬，一定要找清原因后再結賬。
五、廢舊物資管理
我公司廢品收入較多，一個月就有二百余萬元，廢品品種也較多。企業成立了廢舊物資管理部門，專門負責企業的下腳料、廢油、煤灰、廢舊固定資產的收集與銷售，在對外開具普通發票時，銷貨名稱一律寫成了“廢品”，會計人員按17%的稅率計提了銷項稅額。
根據財稅[2009]9號文件，一般納稅人銷售自己使用過的屬于條例第十條規定的不得抵扣且未抵扣進項稅額的固定資產，按照簡易辦法依照4%征收率減半征收增值稅。于是建議要求企業今后應當分別核算廢品收入，對報廢的固定資產或轉讓的舊固定資產，收到款項時應記入“固定資產清理”科目的貸方，并按4%征收率減半計算交納增值稅，銷售煤灰、煤渣等廢舊物資一律按17%的稅率計提銷項稅額。
六、關聯企業交易的稅收管理
我公司將生產過程中的一部分水煤氣、蒸汽直接銷售給了關聯企業，水煤氣、蒸汽市場價格不明顯，雖然當時雙方確定價格并不低，但長時間價格未進行調整，且企業處于行業虧損狀態，成本高于銷售價格。稅務機關往往就此事進行評估、稽查，企業雖認為沒有少繳納增值稅，但依照稅法就得補稅、罰款。
針對上述情況，建議企業與稅務機關達成預約定價安排。按稅法規定，企業在同時滿足年度發生的關聯交易金額在4000萬元人民幣以上、依法履行關聯申報義務和按規定準備、保存和提供同期資料三個條件時，可以與稅務機關就未來年度關聯交易的定價原則和計算方法通過預備會談、正式申請、審核評估、磋商、簽訂安排和監控執行等程序達成包括單邊、雙邊和多邊等形式的預約定價安排。預約定價安排自企業提交正式書面申請年度的次年起3至5個連續年度有效，在此期間，只要企業遵守安排的全部條款及其要求，各地國家稅務局、地方稅務局均按照安排內容執行。既然我公司存在金額較大的關聯交易，且該項關聯交易已引起稅務機關的注意，就應努力與稅務機關達成預約定價安排，避免企業關聯交易稅收風險。
七、稅收優惠政策的利用
我公司生產有免稅產品，在經營方面，免稅產品銷售方法和應稅產品一樣，沒有充分利用優惠政策來為企業服務。稅務會計師從和客戶簽訂銷售合同時籌劃，要求以產品送到價格“一票制”結算，即只給客戶開具一張產品發票，運雜費等由企業承擔并加到產品銷售價格內。這樣企業發生的運雜費等不用繳納任何稅款，將該費用計入“營業費用”，雖然價格提高了，但相應的“營業費用”也增加了，不影響企業所得稅。
八、混合銷售與兼營非應稅勞務的劃分
增值稅暫行條例規定：一項銷售行為如果既涉及貨物又涉及非應稅勞務，為混合銷售行為。從事貨物的生產、批發或零售的企業的混合銷售行為，視為銷售貨物，應當征收增值稅；納稅人兼營非應稅勞務的，應分別核算貨物或應稅勞務和非應稅勞務的銷售額。不分別核算或者不能準確核算的，其非應稅勞務應與貨物或應稅勞務一并征收增值稅。
我公司有一個建安分廠，該廠除為本企業提供檢修服務外，還對外進行機加工、吊裝等業務，并且到外地提供安裝、維護設備勞務。會計人員將其全部收入計入了“其他業務收入-建安分廠收入”，雖然建安分廠提供的有非應稅勞務，但按規定不能分別核算，就得計征增值稅。
為減少稅收支出、合理納稅，建議企業對建安分廠實行單獨核算，將其變成獨立法人的子公司。這樣不僅方便了建安分廠對外業務發展，而且建安分廠提供的業務主要是設備維護、吊裝等，為營業稅納稅人，只需交納營業稅，不用繳納增值稅。
九、稅務稽查的應對
企業內部應該打破部門間的行政疆界，加強協作，將“稅”的問題與業務結合起來，才能為企業爭取最大合法利益的同時避免經營風險和稅收風險。
安裝企業營業額的確立
對施工企業來說，無論材料由誰來購買，施工企業都必須按照工程總造價交納3%的營業稅。而安裝企業則不同，無論要安裝的設備由誰來購買，其價值都可以從安裝企業的計稅營業額中扣除。
財稅[2003]16號文件《財政部、國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知》規定：
通信線路工程和輸送管道工程所使用的電纜、光纜和構成管道工程主體的防腐管段、管件（彎頭、三通、冷彎管、絕緣接頭）、清管器、收發球筒、機泵、加熱爐、金屬容器等物品均屬于設備，其價值不包括在工程的計稅營業額中。
其他建筑安裝工程的計稅營業額也不應包括設備價值，具體設備名單可由省級地方稅務機關根據各自實際情況列舉。
因此，安裝企業應按照扣除所安裝的設備價值后的余額繳納營業稅。但目前很多企業由于對上述政策的不了解，在交稅的過程中基本上都是按照發票金額直接交稅，給企業造成了不必要的損失。例如，某企業專業為移動公司鋪設管道，工程總額為3000萬元，但是合同為總包合同，即施工過程中的設備（管道、管件等）價值2000萬元由施工方購買，施工方與移動公司是按照全額3000萬元結算，施工企業給移動公司開具的發票為3000萬元，因此造成了施工企業按照3000萬元繳納3%營業稅，即90萬元。
實際上，根據稅法的規定，該施工企業的營業額為3000萬元，設備費用為2000萬元，安裝企業只需按照兩項的差額1000萬元交納3%的營業稅，即30萬元。如果財務人員不認真研究稅收政策，盲目按照發票繳稅，將給企業造成60萬元的損失。
【案例3】不同業務模式的納稅分析
某企業（甲方）要安裝一部電梯，委托安裝公司（乙方）來安裝。設備由甲方購買，價值700萬元，甲方取得了購買發票，并將其入在工程核算中。安裝公司完成安裝后，向甲方收取100萬元的安裝費，并給甲方開具了100萬元的安裝發票，這時安裝公司該怎樣繳納營業稅？
按照稅法的規定：安裝公司所繳納的營業稅是不包括設備款項的。因此，乙方應按100萬元來交納3%的營業稅。
而假如甲方不購買設備，而由乙方購買，乙方用700萬元購買設備后，發票是由銷售方開給乙方的，并入在工程成本中。乙方和甲方簽訂總安裝合同，并在合同中規定：工程總造價800萬元，其中設備700萬元，安裝費100萬元。這時，乙方又該怎樣繳稅呢？
按照財稅[2003]16號文件的規定：安裝公司購買設備取得的發票，國家稱其為“營業額減除項目憑證”，并在《關于營業額減除項目憑證管理問題》中對該憑證的賬務處理方式都做了明確的規定：
營業額減除項目支付款項發生在境內的，該減除項目支付款項憑證必須是發票或合法有效憑證；支付給境外的，該減除項目支付款項憑證必須是外匯付匯憑證、外方公司的簽收單據或出具的公證證明。
根據以上規定可以看出，即便安裝公司購買了設備進入工程成本，在繳納營業稅時也可以從營業額中扣除。因此，安裝公司雖然開具了800萬元的工程發票，但是仍然可以按照100萬元繳納營業稅（注意：購買設備時必須取得正式設備銷售發票）。
房地產開發企業營業額的確立
銷售不動產的營業額為收取對方的所有價款和價外費用。其中，“價款”是指不動產價格。而“價外費用”指的是向客戶收取的手續費、基金、集資款、代收款項、代墊款項等費用。無論會計制度怎樣規定，都應合并營業額繳納5%的營業稅。
單位和個人轉讓在建項目時，不管是否辦理了立項人和土地使用人的更名手續，其實質是發生了轉讓不動產所有權或土地使用權的行為。對于轉讓在建項目行為應按以下辦法征收營業稅：
1．轉讓已完成土地前期開發或正在進行土地前期開發，但尚未進入施工階段的在建項目，按“轉讓無形資產”稅目中“轉讓土地使用權”項目征收營業稅。
2．轉讓已進入建筑物施工階段的在建項目，按“銷售不動產”稅目征收營業稅。在建項目是指立項建設但尚未完工的房地產項目或其他建設項目。
財法[1993]40號《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第十五條規定：
納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產價格明顯偏低而無正當理由的，主管稅務機關有權按下列順序核定其營業額:
(一)按納稅人當月提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定。
(二)按納稅人最近時期提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定。
(三)按下列公式核定計稅價格:
計稅價格＝營業成本或工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1－營業稅稅率）
上列公式中的成本利潤率，由省、自治區、直轄市人民政府所屬稅務機關確定。
財稅[2003]16號《關于營業稅若干政策問題的通知》規定：
單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業額。
國稅發[2005]89號《國家稅務總局 財政部 建設部關于加強房地產稅收管理的通知》規定：
各級地方稅務、財政部門要嚴格執行調整后的個人住房營業稅稅收政策。對個人購買的非普通住房超過兩年（含兩年）對外銷售的，在向地方稅務部門申請按其售房收入減去購買房屋價款后的差額繳納營業稅時，需提供購買房屋時取得的稅務部門監制的發票作為差額征稅的扣除憑證。
財稅[2006]75號《財政部 國家稅務總局關于調整房地產營業稅有關政策的通知》規定：
2006年6月1日后，個人將購買不足五年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買超過五年(含五年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅；個人將購買超過五年(含五年)的非普通住房對外銷售的，按其銷售收入減去購買房屋的價款后的余額征收營業稅。
【案例4】銷售房地產價格設定的涉稅問題
某房地產公司為了銷售開發的不動產，推出了一系列的促銷方式：凡購買A戶型房屋（價值60萬元），客戶將得到全套家具（價值3萬元）。
站在銷售部門的角度來分析，這不過是一種促銷手段，應該不會出現其他問題：送3萬元的家具，房屋就可以賣到60萬元；而如果不送3萬元的家具，房屋就只能賣到57萬元。所以說，公司沒有任何損失，“送出”的3萬元是向客戶收取的，實際上是將房屋價格提高了。
【分析】雖然從經營角度來看公司沒有什么損失，但是如果從稅的角度來看問題就出現了。企業按照60萬元銷售房屋就應該給客戶開具60萬元的發票，應該按照60萬元來繳稅。而由于公司多開具了3萬元的發票，因此要為這3萬元多繳營業稅、城建稅、教育費附加等一系列稅金。
【籌劃】其實公司完全可以換一種促銷方式。比如購買房屋原價60萬元，優惠價格為57萬元。這樣公司所開具的發票就是57萬元，就避免了為這3萬元多繳一系列的稅。
所以，定價對稅收會產生很大影響，銷售部門在營銷的過程中不要忽視了稅的問題，不僅要站在經營的角度分析問題，還要學會從稅收的角度綜合地分析問題，這樣才能使企業的利潤最大化，并可避免稅收風險的發生。
其他行業營業額的確立
根據財稅[2003]16號《關于營業稅若干政策問題的通知》規定:
（一）運輸企業
經地方稅務機關批準使用運輸企業發票，按“交通運輸業”稅目征收營業稅的單位將承擔的運輸業務分給其他運輸企業并由其統一收取價款的，以其取得的全部收入減去支付給其他運輸企業的運費后的余額為營業額。
（二）旅游企業
旅游企業組織旅游團在中國境內旅游的，以收取的全部旅游費減去替旅游者支付給其他單位的房費、餐費、交通、門票或支付給其他接團旅游企業的旅游費后的余額為營業額。
（三）廣告企業
從事廣告業務的，以其全部收入減去支付給其他廣告公司或廣告者（包括媒體、載體）的廣告費后的余額為營業額。
（四）郵政電信企業
郵政電信單位與其他單位合作，共同為用戶提供郵政電信業務及其他服務并由郵政電信單位統一收取價款的，以全部收入減去支付給合作方價款后的余額為營業額。
（五）物業公司
從事物業管理的單位，以與物業管理有關的全部收入減去代業主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款后的余額為營業額。
（六）租賃公司
融資租賃業務，經中國人民銀行、外經貿部和國家經貿委批準租賃業務的單位從事融資租賃業務的，其向承租者收取的全部價款和價外費用（包括殘值）減除出租方承擔的出租貨物的實際成本后的余額為營業額。
以上稱出租貨物的實際成本包括：購入價、關稅、增值稅、消費稅、運雜費、安裝費、保險費和貸款利息等。
（七）金融行業
1.金融企業（包括銀行和非銀行金融機構）從事股票、債券買賣業務，以股票、債券的賣出價減去買入價后的余額為營業額。其中買入價為購買股票的價格減去股票持有期間取得的紅利后的余額。
2.金融企業買賣金融商品（包括股票、債券、外匯及其他金融商品），可在同一會計年度末，將不同納稅期出現的正差和負差按同一會計年度匯總的方式計算并繳納營業稅，如果匯總計算應繳的營業稅稅額小于本年已繳納的營業稅稅額，可以向稅務機關申請辦理退稅，但不得將一個會計年度內匯總后仍為負差的部分結轉下年。
3.金融企業從事受托收款業務，如代收電話費、水費、電費、煤氣費、電信費、學雜費、尋呼費、社保統籌費、交通違章罰款和稅款等，以全部收入減去支付給委托方價款后的余額為營業額。
（八）銷售不動產與土地使用權
單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業額。
（九）承包、租賃經營
雙方簽訂承包、租賃合同（協議，下同），將企業或企業部分資產出包、租賃，出包、出租者向承包、承租方收取的承包費、租賃費（承租費，下同）按“服務業”稅目征收營業稅。出包方收取的承包費凡同時符合以下三個條件的，屬于企業內部分配行為不征收營業稅：
1.承包方以出包方名義對外經營，由出包方承擔相關的法律責任；
2.承包方的經營收支全部納入出包方的財務會計核算；
3.出包方與承包方的利益分配是以出包方的利潤為基礎的。
（十）勞務公司
勞務公司接受用工單位的委托，為其安排勞動力，凡用工單位將其應支付給勞動力的工資和為勞動力上繳的社會保險（包括養老保險金、醫療保險、失業保險、工傷保險等，下同）以及住房公積金統一交給勞務公司代為發放或辦理的，以勞務公司從用工單位收取的全部價款減去代收轉付給勞動力的工資和為勞動力辦理社會保險及住房公積金后的余額為營業額。
（十一）其他規定
單位和個人在提供營業稅應稅勞務、轉讓無形資產、銷售不動產時，如果將價款與折扣額在同一張發票上注明的，以折扣后的價款為營業額；如果將折扣額另開發票的，不論其在財務上如何處理，均不得從營業額中減除。
單位和個人提供應稅勞務、轉讓無形資產和銷售不動產時，因受讓方違約而從受讓方取得的賠償金收入，應并入營業額中征收營業稅。
單位和個人因財務會計核算辦法改變將已繳納過營業稅的預收性質的價款逐期轉為營業收入時，允許從營業額中減除。
關鍵詞：房地產企業；財務風險；風險防范；經濟發展
中圖分類號：F23文獻標識碼：Adoi：10.19311/ki.16723198.2017.06.058
房地產行業需要的投資數額巨大，回收周期較長，而且變現能力不足，這些都使得房地產企業面臨著較高的財務風險。與此同時，由于我國房地產市場的起步較晚，存在制度和管理等很多不完善的地方，造成整個房地產行業較為混亂，而市場上存在的很多中小企業又使得市場集中度過低，不能有效的配置市場資源，而這些管理不完善的企業本身又會加大整個行業面臨的財務風險。因此，我們需要對目前我國房地產行業面臨的財務風險管理現狀進行研究和分析，并從中尋找出防范財務風險的措施，來達到完善整個地產行業的目的。
1財務風險的概念
1.1狹義的財務風險
我們一般將狹義的財務風險稱作籌資風險，企業的財務風險一般是由企業的負債所導致的，具體來說就是企業由于欠缺資金，不得不向外界借款，導致企業產生負債，從而使得企業未來的發展具有一定的不確定性，企業存在著一定的經營風險，如果企業不存在負債，它的財務狀況相對就比較穩定，因此我們可以說企業不存在財務風險。
1.2廣義的財務風險
廣義的財務風險一般是企業所面臨的各種各樣的風險通過貨幣化來表現出來，能夠更加全面地反映企業當前所面臨的風險，企業在經營過程中，面臨著復雜的外部環境，存在著很多不確定性，有很多企業并不能夠控制的因素，種種原因狀況的存在導致企業在經營過程中面臨著各種財務損失的可能性，這些都會對企業的進一步發展帶來巨大的影響。因此我們一般認為廣義的財務風險更加能夠反映企業的生產經營狀況，讓外界能夠更加清楚其面臨的財務風險狀況，這也更符合市場經濟的實際狀況。因此綜上所述，本文認為財務風險的主要含義是：企業在生產和經營過程中，由于各種不可預料因素以及不可控制狀況的存在，使得企I的生產經營存在著巨大的不確定性，從而進一步導致企業出現財務損失的可能。
2房地產企業財務風險的類型
房地產行業需要的投資數額巨大，回收周期較長，而且變現能力不足，這些都使得房地產企業面臨著較高的財務風險。理論界對其面臨的財務風險類型也有多種不同的分類方法。本文根據對房地產企業影響范圍的不同，將其面臨的財務風險分為系統風險和非系統風險。而系統風險和非系統風險又主要有以下幾種風險。
2.1政策風險
在房地產行業，政府政策主要有：土地拍賣政策、住房供給政策、金融政策、稅收政策、房產價格政策、環護政策和結構調整政策等。這些政策都會對房地產的經營發展產生影響，繼而影響到房地產企業的財務情況，影響其進一步的發展。眾所周知，房地產投資是一個周期很長的過程，在這個過程，很多房地產商都可能經歷不同的政策變動，而對于很多中小企業來說，他們資金本身就不雄厚，抵抗風險的能力很弱，很容易成為國家政策的犧牲品。例如：在2010年1月10日，為了穩定房地產市場和促進房地產行業的良性發展，我國政府出臺了促進房地產行業健康發展的五條措施，也就是我們熟知的“國五條”。2011年1月26日，我國政府又出臺了“國八條”，緊接著的是“新國八條”，從而直接導致“金九銀十”的房地產神話破滅，眾多開發商不得不紛紛降價。從以上內容我們可以看出，政府政策對房地產行業的發展起到重要的作用，一般我們認為這種風險屬于系統風險。這種風險是個別企業不能控制和消除的，所以為了避免這種風險，降低企業的損失，就需要選擇那些收益具有保障且國家支持的項目進行投資，而且資金的周轉周期也不能過長，比如可以投資國家保障性住房建設項目。
2.2社會風險
社會風險則指的是一個社會的人文、社會、環境等因素給房地產企業投資帶來的不確定性，從而導致其產生財務損失的可能。近年來，我國房地產價格居高不下，給民生帶來了極大問題，也讓房地產行業顯得有些混亂，加上一些房地產開發商的不文明行為，導致了很多社會問題，從而產生了極大的社會風險。一些房地產商在開發過程中，違背了城市發展的長遠規劃和區域發展趨勢，損害了廣大人民的利益，這些項目會很容易受到大多數人的反對。當房地產企業在擴大投資，將項目投資到不同區域時，由于地域環境和文化的不同，導致水土不服，讓房地產商在開發過程中面臨著極大地社會風險。例如，昆明市在城市化擴張中（2010-2011），大量拆遷城中村，對當地居民的生活帶來了極大的影響，導致后來的房地產開發集中放量，對昆明的房地產市場產生了極大的影響。
2.3籌資風險
籌資風險是指在房地產廠商在投資、經營、開發過程中，由于房地產商資金不能及時供應導致項目失敗，給開發商帶來財務損失而產生的風險。眾所周知，房地產開發資金投入巨大，基本上每個環節都需要充足資金的保證才能正常運營下去，一旦資金鏈斷裂，很可能導致投資項目失敗，給房地產開發商帶來無法估計的損失。在房地產開發過程中，企業一般都會向銀行貸款，當企業面臨著高額的債務時，就會存在著到期不能夠還款的巨大風險。如果房地產企業出現了這種風險，將會對房地產商接下來的運作產生影響，如企業不能及時處理這個問題，很可能造成房地產企業開發的項目資不抵債，最后經營失敗，出現巨大財務損失。在當前開放的市場環境下，如何通過風險最低、費用最少的方式籌到資金成為每個房地產企業投資經營的目標。雖然民間籌集資金的方式和流程簡單，但是潛在風險巨大，企業一定要慎用這種籌集資金的方式。比如2011年的溫州跑路事件就產生了惡劣的影響，給房地產行業帶來了巨大的沖擊，嚴重影響國民經濟的發展。
2.4投資風險
投資風險一般指的是在房地產商在進行投資過程中，面臨著復雜的外部經濟環境，存在著各種不可預知的狀況，導致投資結果不能夠達到預期，影響房地產企業的盈利水平，給企業的財務狀況帶來損失。與其他行業相比，房地產行業面臨的外部環境更加復雜，首先，它和政府、銀行以及市場都有著極為密切的聯系，如果政府政策出現變化，市場環境發生改變都會導致房地產企業投資的失敗，從而導致其投資達不到預期收益，因此，我們認為房地產企業相比其他行業面臨著更為嚴峻的投資風險狀況。
2.5資金回收風險
房地產投資數額巨大，在企業實際經營銷售過程中，企業難以短時間內回收全部資金，這種情況使得房地產企業存在一定的資金回收風險，雖然企業的銷售收入可以記到應收賬款項目上，并給企業的財務帶來利潤，但這些可能并未增加企業的現在流，可能反而會使企業用有限的現金流去墊支尚未實現的利稅開支，給企業帶來極大的負擔。資金回收風險一方面會受到國家宏觀政策和財政金融政策的影響，也取決于企業決策和管理水平的高低。
3房地產企業財務風險的防范措施
3.1培養房地產企業核心管理團隊
不管任何行業，取得成功的關鍵都在于人，在于企業的管理者們，任何一個企業的成功都離不開一個優秀的管理團隊。目前國內房地產商的利潤趨于下降，在這種環境下，一個企業想要健康的發展和壯大必備的條件就是需要職業化的經理人管理團隊，在他們的帶領下。為企業的發展營造一個和諧、良好的氛圍，讓員工們能夠更加愉快地、有效率地去工作，并幫助企業實現經營目標。
3.2加強房地產企業成本管理和控制
房地產行業投入資金巨大，對成本的控制就顯得尤為重要了，在企業投資一個項目前，一定要做好可行性分析、財務經濟評價及不確定性分析，從土地到物業管理這一整套經營過程，都要嚴格控制它們的成本，減少成本的關鍵就是加強對原材料和供應商的管理，大力倡導節價意思，實行成本責任制。而且，企業應該努力減少不必要的經營活動，盡可能的減少非生產性支出，努力降低管理費用從而達到控制成本的目的。
3.3善于利用市場機遇
雖然我國房地產行業存在著很大的泡沫，但是城市化進程、居民的剛性需求、人口結構和中國居民的財富性結構調整都表明我國房地產行業有進一步擴張和發展的潛力，在這種有利的環境下，房地產企業應該善于把握住機會，充分利用市場環境，爭取進一步發展和擴張的機會。
3.4提高資金使用效率
減少現金流出以及增加能夠控制的現金能夠提高企業的資金使用效率。房地產企業需要從經營過程的每個環節入手，要和房地產企業相關的行業建立長久的合作關系，使得房地產商能夠在各個經營環節充分利用合作方式，讓資金在采購環節盡可能實現間接融資，動態追蹤應收賬款的情況，謹慎估計壞賬的額度，改善企業的經營投資模式，促進企業的現金周轉效率，通過這些措施來保證房地產商現金流的充足，從而保證企業的正常運行和發展。
4對未來的展望
從宏觀經濟上看，我國人均GDP超過2000美元、城市化進程的加深、消費結構的變化都表明未來我國房地產行業有很大的發展潛力，雖然近期我國經濟處于下行壓力、銀行收緊信貸、大多數投資者持觀望態度給短期內的房地產行業帶來一定的沖擊，給很多房地產企業帶來巨大的資金和銷售壓力，也讓大多數人對房地產市場的發展持悲觀情緒。但是，在本文看來，我國經濟正處于結構轉型過程，短期內的市場低迷不可避免，這也是為經濟轉型付出代價，但同時我們應該看到房地產市場低迷背后的機遇。在當下的資金和融資渠道的壓力之下，很有可能就會產生新的融資渠道，房地產市場的融資渠道也會呈現專業化和多樣化。就未來房地產市場的投資方向而言，保障性住房將是一個非常重要的項目，結合當下我國國情，我國的房地產政策不可避免將會向保障性住房傾斜，保障性住房將成為我國多層次供房體系重要的組成部分，結構性的調整會主要通過土地、稅收和信貸政策實現，未來我國房地產行業的利潤率會逐漸回落到合理水平，開發商也會更多的涉及保障性住房方面。
總而言之，在當下我國房地產市場環境下，房地產企業應該積極采取各種有效措施，改變經營理念，提高企業的責任意識，提高財務風險的抵抗能力，總之，一個完善的財務控制體系是房地產企業長久發展下去的關鍵，同時也是我國經濟可持續發展不可或缺的一環。
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【關鍵詞】房地產企業；財務風險；原因分析
【中圖分類號】F27 【文獻標識碼】A
【文章編號】1007-4309（2012）05-0089-1.5
一、企業財務風險的概念
財務風險的概念最先出現在財務管理領域，其出發點是基于企業財務管理決策活動過程中的不確定性。企業財務風險也稱籌資或融資風險，首先是由企業負債引起的，具體來說是指企業因借入資金而引起的用貨幣資金償還到期債務的不確定性，沒有債務就不存在財務風險。
二、房地產企業財務風險的產生環節
財務風險在不同的理財環境和理財階段，有不同的表現形式。資本循環運動過程就是財務風險的轉移和積聚過程，以貨幣形態為起點和終點的資本循環主要在籌資、投入、生產、分配四個節點上停留，集聚著四種風險。房地產企業財務風險按其在資本運動各環節節點的實物載體上所積聚的風險性質分類，可分為融資風險、投資風險、資金收回風險和收益分配風險四種。
融資風險：融資活動是一個企業生產經營活動的起點，是滿足企業生產經營、對外投資及調整資本結構的需要。當前市場經濟發達，籌集資金的渠道更是多樣化，如果資金籌集不當，就會給企業的生產經營帶來風險。主要表現在債務規模過大、利率過高而導致的籌資成本費用過高；債務期限結構不合理，造成債務到期過分集中而導致財務危機。債務規模不合理而導致過度負債，既造成資金浪費，又增加了財務費用，增加了企業的成本，對企業的長期發展十分不利。
投資風險：投資風險就是指由于不確定因素的影響，導致投資項目不能達到預期效益，從而影響企業盈利水平和償債能力的風險。主要表現為投資項目在工藝技術上不可行或尚不成熟；市場調研有誤，產品上市后滯銷、落后；投資項目規劃過大或過小，行業過度擴張或無力控制管理；負債經營的負債率過高造成債務負擔沉重；技術、市場等情況發生變化導致企業投資項目的實際收益與預期收益相差過大。
資金收回風險：企業產品售出后，就從成品資金轉化為結算資金，再從結算資金轉化為貨幣資金。這兩個轉化過程在時間上和金額上的不確定性，就是資金回收風險。資金回收風險的存在，與國家宏觀經濟政策尤其是財政金融政策是緊密相關的。
收益分配風險：收益分配風險是指由于利潤分配而可能給企業今后的生產經營活動帶來的不利影響。收益分配是指企業實現的財務成果即利潤對投資者的分配，包括留存收益和分配股息兩方面，留存收益是擴大規模來源，分配股息是股東財產擴大的要求，二者既相互聯系又相互矛盾。
三、房地產企業財務風險的產生原因
一個企業面臨的風險最終都要將在該企業的財務狀況中體現出來，因而某種意義上，企業面臨的風險也是引發企業財務風險的因素，房地產企業的財務風險主要來源于以下幾點：
客觀因素：房地產的周期性特點。房地產業受經濟發展周期和國家的經濟發展水平影響較大。房地產業與國民經濟的發展周期一樣，也有周期性循環。房地產業的周期分為復蘇與發展、繁榮、危機與衰退、蕭條四個階段。當房地產業從繁榮階段進入危機與衰退階段，進而進入蕭條階段時，房地產業將出現持續時間較長的房地產價格下降、交易量銳減、新開發建設規模收縮等情況，給房地產投資者造成損失。國內房地產的周期與GDP增長有明顯的關系，波動基本一致，但波幅前者大于后者；而且復蘇早于宏觀經濟，衰退晚于宏觀經濟。
法律、政策環境。由于房地產業與國家經濟緊密相關，因此在很大程度上受到政府的控制。國家為保證國民經濟協調健康發展，常常運用稅收、金融、財政多種經濟手段對房地產行業實行宏觀調控，宏觀政策對企業收益具有很大的影響。
利率風險是指由于市場利率提高而給投資者帶來的損失。調整利率是國家對經濟進行宏觀調控的主要手段之一。國家通過調整利率可以引導資金的走向，從而起到宏觀調控的作用。市場利率的高低與房地產價值呈反方向變動，即利率越高，房地產價值越小，房地產投資價值越小。如果在一定時期內，房地產投資收益不足以抵消貸款利息，房地產投資將無利可圖。隨著房地產市場的發展，房屋商品化、社會化和自有化程度的推進，房地產市場的發展迫切需要資本市場的推動，那么房地產投資者將面臨較大的利率風險。
通貨膨脹風險也稱為購買力風險，是指投資完成后所收回的資金與投入的資金相比購買力降低給投資者帶來的風險。由于所有的投資要求有一定的時間周期，尤其是房地產的投資周期較長，因此只要通貨膨脹的因素存在，投資者就要面臨通貨膨脹的風險。
市場供求風險是指投資所在地區房地產市場供求關系的變化給投資者帶來的風險。市場是不斷運動變化的，房地產的供求關系也是不斷變化的。供求關系的變化必然造成房地產價格的波動，具體表現為租金收入的變化和房地產本身價格的變化，這種變化會使房地產投資的預期收益發生偏離。更嚴重的是，當市場內某種房地產的供給大于需求并達到一定程度時，房地產投資者將面臨房地產商品積壓的局面，即找不到買主或租戶，由此會進一步引發更為嚴重的問題，資金收不回來，無力償還貸款，很容易導致投資者破產。
變現風險是指急于將商品兌換為現金時由于折價而導致的資金損失的風險。房地產作為不動產，銷售過程復雜，屬于非貨幣性資產，流動性差，其擁有者很難在短時期內將房地產兌換成現金。因此當投資者由于償債或其他原因急于將房地產兌現時，由于房地產市場的不完備，使投資者蒙受折價的損失。房地產一般要較長時間才能在市場上脫手，如果急于賣出，損失是不可避免的。
主觀因素：自身經營特點，從房地產業的經營特點看，房地產開發項目具有開發過程復雜、周期長、涉及部門和環節多的特點。從土地獲得、市場調研、投資決策、建設施工，到銷售推廣、物業管理等開發過程，涉及多家合作單位，并接受規劃、國土、建設、環保等多個政府部門的監督，從而使得開發商對開發工程的進度、質量、營銷控制的難度增大。一旦某個環節出現問題，將導致項目周期拉長、營業成本增加、收益大幅降低甚至虧損。
企業資金結構不合理。主要是指企業全部資金來源中權益資金與負債資金的比例關系。房地產開發企業的資金由自有資金、預售款、銀行貸款、經營性欠款等四部分組成，其中自有資金往往只占較小的比例，負債資金往往占企業全部資金來源的70%，有的甚至高達90%，一旦企業經營出現失誤，不能控制各類風險，出現不能支付到期本息的財務風險的可能性就非常大。
財務管理水平。我國的房地產企業中，有相當一部分是由國有資本控制或者本身就是國有企業轉化而來，國有企業所具有的諸如效率低下、管理水平不高、內部激勵與約束機制不健全等缺陷時有體現。企業與內部各部門之間及企業與上級企業之間，在資金管理及使用、利益分配等方面存在權責不明、管理混亂的現象，造成資金使用效率低下，資金的安全性、完整性往往無法保證。
財務決策能力。在決策過程中，往往由于企業對投資項目的可行性缺乏周密系統地分析和研究，加之決策所依據的經濟信息不全面、不真實以及決策者決策能力有限等原因，導致投資決策失誤頻繁發生。決策失誤使投資項目不能獲得預期地收益，投資無法按期收回，為企業帶來巨大的財務風險。
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