發布時間：2024-03-26 14:51:27
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們為您精選了8篇的城市發展方式樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發，請盡情閱讀。
關鍵詞：地鐵 新生活方式 tod 上蓋物業 開發戰略 綜合發展區（cda）
1問題的引出
地鐵是國內的新興行業，具有高投入、低收益、慢回收的特點。國外的地鐵多屬福利性機構，由政府補虧。香港地鐵則由于政府支持、給予足夠的土地開發權，加之人口密度和地理環境的特殊性，成為自負盈虧的典范。而在內地，究竟應當將它定位為公益性的福利性機構還是自負盈虧的商業性企業，尚沒有適合國情的先例可循，是一直具有爭論性的、也是在不斷探索的問題。在國企改革的大趨勢下，這一問題已被列入了重要的議事日程。由于僅靠地鐵票務收益要想收回投資極其困難，而依靠政府補貼既不符合國企改革的大方向，且不利于公司走上一條可持續發展的道路，同時，讓補貼變成一個長期的財政包袱，終究會成為政府的一件棘手的事情。所以，從國情的角度考量，地鐵企業根本的出路就是走市場化的道路。
2問題的解決思路
由于票價的管制和自律，在路網最終形成前，地鐵企業早期的虧損不可避免。因此市場化的有效辦法之一就是實施一體化經營。其核心是由政府提供一些沿線上蓋土地資源，借助tod模式，通過地鐵公司的商業運作，以交通導向促進物業定向、定點開發，以物業開發創造客流發生源而增加票務收入，以物業銷售利潤補償運營虧損，形成良性循環，維持可持續發展。
對于地鐵企業而言，物業開發已不再是一個傳統概念中的第三產業，而是一個在國企改革大趨勢下，能否根據國情特點找到一種有利于減輕政府財政負擔、有利于加速地鐵網絡建設、有利于促進城市化發展進程、有利于實現企業可持續發展的核心問題。
在市場經濟中，企業的生存和發展必須隱含于為他人的創造之中。不能對城市作出貢獻，不能為市民創造價值，物業開發就只能是企業的一廂情愿。所以，廣州地鐵公司將物業開發戰略定位在“為市民創造一種基于軌道交通的嶄新生活方式”的基點上，將企業的發展戰略納入整個城市發展戰略的軌道之中，以使一體化經營的愿望獲得政府的采納，贏得市民的支持，形成“借風使船，順水行舟”的效果，實現企業發展與城市發展的共羸。
一體化經營的核心就是通過資源的有效整合，開發地鐵上蓋物業，創造地鐵綜合發展區（cda），引導并強化市民生活方式對地鐵交通的依賴，創造諸多以軌道交通相串聯的地鐵經濟圈，在城市化發展進程（所謂的新造城運動）中發揮關鍵性的引導作用。
3基本形式研判
3.1 新造城運動的興起
3.1.1 國家“十五”計劃中重點強調要加快城市化建設的步伐，這就意味著一場“新造城運動”的開始。加快城市化必然成為廣州新的經濟增長點。
3.1.2 在國家整個發展格局中，長江三角洲區域的迅猛發展已形成超越珠江三角洲區域的勢頭。為形成良性友好競爭的態勢，廣東省試圖利用毗鄰香港、澳門的地域優勢，采用“大珠三角”戰略，加快各主要城市的組團式發展和串珠式銜接，以加速區域的發展。
3.1.3 鑒于世界經濟衰退對港澳經濟的影響，促使港澳采取向內陸縱深滲透、延伸以支撐其經濟發展的政策應對。粵港澳更為廣泛和深層次的經濟融合趨勢已初露端倪。這種融合必將對珠江三角洲區域的泛城市化起到強有力的促進作用。
3.1.4 由于廣州市新開發的南沙區正處于穗港澳三地的幾何中心，并將深圳、珠海兩特區及東莞、中山、順德、番禺“四小龍”統統覆蓋于其1 h交通半徑圈內，使得南沙的新造城運動成為弦上之箭；成為歷史的必然，且將在“大珠三角”戰略中起到提綱挈領、舉足輕重的作用。
3.1.5 鑒于房地產具有帶動其他產業的杠桿作用，廣東省積極推出新的戶口政策，對新造城運動給予了強有力的政策支持，為農民買房、外省人買房、港澳人給親屬買房提供了強大動力，將有力地促進珠江三角洲區域房地產的發展。綜上所述，房地產開發將成為新造城運動的核心，地鐵建設及其上蓋的物業開發將對區域性房地產開發起到重要的引導作用，成為tod模式的關鍵環節。
3.2 新造城運動的特點——戰略制勝
由于新造城運動具有房地產開發大盤化、目標顧客的遷移化、配套設施的綜合化、交通布局的前導化等諸多明顯特征，使得未來的房地產開發必然具備戰略制勝的特點。
3.
2.1 競爭演變的必然：隨著房地產市場的日益成熟，房屋購買者的日益成熟，競爭者的日益成熟，開發競爭門檻的逐漸抬高，僅憑一招半式就可打遍天下無敵手的局面已一去不復返，因而促使房地產開發必將從以往的戰術競爭演變為戰略的競爭。
3.2.2 經濟形式的轉變：隨著短缺型經濟向過剩型經濟的轉換，房地產已由賣方市場轉變為買方市場。顧客的需求層次逐漸上升，呈現多層次、多元化的需求（如：教育、體育、醫療、養生等等），曾經成功的基本元素已成為顧客的基本“買點”，發展商必須從戰略層面統籌考量，創造獨特的“賣點”方能贏得市場的競爭。
3.2.3 開發形式的升級：房地產開發已由以往的“造屋”逐步轉變為“造區”，并延伸為目前的“造城”。其根本的區別在于小盤與大盤的差異，單一與綜合的差異，文化層次的差異。隨著樓盤面積的大幅度擴張，從戰略角度考慮社區的綜合配套、整體規劃、區域配合、交通銜接，以及與其他產業的嫁接（體育、教育、旅游、養生、醫療等）就成為獲得競爭優勢的關鍵所在。
3.2.4 社會進化的需求：環保意識的加強，能源短缺的影響，生態環境的需求，信息經濟的喧染，使得房地產開發必須對一個系統的整體協同作出考量，從人文關懷的角度規劃并設計環保、生態、節能、網絡等各個要素的綜合布局。這就要求發展商必須具有前瞻性的戰略思維、戰略應變和戰略控制能力。
3.3 地鐵在新造城運動中的作用
3.3.1 tod模式的先遣：“tod模式”（transitoriented development公交導向型土地利用開發模式）即通過對整個地區進行綜合性的、以公交為主導的土地使用規劃，來促進“公交導向的土地開發”，是一種強調土地綜合利用的社區模式。整個tod社區有居住、商業、工作場所、公共空間等多種功能。這是新城區開發的優良模式，地鐵公司物業開發的宗旨就是憑借交通主導功能引導“tod模式”的實現。
3.3.2 組團發展的關鍵：“大珠三角”戰略的關鍵是引領各城市實現組團式發展，串珠式銜接，實現珠江三角洲泛城市化。地鐵3號線設計為快車系統正是為了滿足這種發展模式的需要，地鐵上蓋物業開發正是以車站為基點實現組團、沿地鐵線路形成串珠的重要引導措施。
3.3.3 城市南移的要害：廣州市城市南移，要害在于新城與舊城的有效連接，南移的速度和效率及成功與否就在于能否迅速建立一種快速的大容量的交通引領功能，地鐵所形成的此種引領作用無可替代。上蓋物業的開發對引導市場的走向、加快城市南移的速度非常關鍵。
3.3.4 資源整合的橋梁：隨著我國加入wto，政府對市場的控制將逐漸淡化，而一個新造城運動需要各種社會資源的共同參與，地鐵可通過其準時、快捷的交通及沿線物業開發由點及線、由線及片的引導，帶動各類發展商的開發行為，從而起到整合各類社會資源支撐“造城運動”的效應。
4戰略目標
4.1 宗 旨
廣州地鐵上蓋物業開發戰略的宗旨是使自己成為城市發展進程中的一種難以取代的引導力量。
4.1.1 滿足政府意圖：使企業的發展與政府的戰略意圖并軌并借以引導政府的決策獲得政策支持。
4.1.2 實現企業愿望：通過沿線上蓋物業開發收益確保企業具有較高的成長速度和可持續發展的基礎。
4.2 目標體系
廣州地鐵物業開發戰略目標體系由成果、品牌、機制、人才、網絡、組團等要素構成。
4.2.1 成果：通過開發，至少在廣州市建設一個具有標志性作用的大型樓盤，使之成為廣州樓盤中的經典之作，成為廣州城建的世紀精品。
4.2.2 品牌：通過開發，進一步強化地鐵的企業品牌，借助企業品牌的延伸創建樓盤的品牌，形成地鐵房地產開發的核心競爭優勢，并借勢跨入廣州房地產諸強的行列，乃至獨占鰲頭。
4.2.3 機制：要探索建立一種既符合地鐵特色又適應市場競爭需求的機制，并將之作為地鐵整體經營機制持續深化改革的試點。為應對加入wto后，將面臨國外實力雄厚的競爭對手的各種挑戰，做好先期的必要準備。
4.2.4 人才：通過開發要培養并建立一支強大的經營型人才隊伍，并具有相應的人才儲備，為地鐵的物業發展戰略奠定堅實的人才基礎。
4.2.5 網絡：通過開發要建立一個功能強大的房地產信息管理功能網絡，從情報、規劃、設計、營銷直到服務，涵蓋房地產開發所有關鍵環節，為公司的戰略擴張奠定現代技術基礎。
4.2.6 組團：通過合理制定開發策略，巧妙地引導其他開發商加快特定區域開發速度，盡快形成區域規模和組團效應。使政府的組團式發展戰略速見成效，使引導新造城運動的效果盡快體現。
5廣州地鐵物業開發的戰略定位
5.1 支持城市戰略：由于各房地產發展商的利益驅動因素，
發展商與政府間不可避免地形成某種目標沖突，地鐵公司要成為政府這只“有形的手”和市場這只“無形的手”之間的中介力量（香港地鐵所扮演的角色），將政府的決策借助地鐵公司的市場化運作而轉化為對市場的引導和調控，有效地調節兩只手的協同運作，強化對新造城運動的導向功能。同時，也由此獲取政府的政策支持，使得對社會資源的整合具有堅實的基礎。
5.2 促進組團發展：在政府的支持下，通過整合不同行業資源（如醫療、體育、養生、教育等），不同社會資源（規劃部門、民間資本、各類發展商、各基層政府、各類公交公司等），不同內部資源（廣告、通訊、商貿、運營、建設、設計等），引導并加速沿線的特定區域的組團發展，促進城市發展戰略的實施進程。
5.3 創造客流市場：通過沿線房地產開發的定點引爆效應，引導地鐵潛在目標乘客定向遷居，在預期地點形成集聚效果，創造客流發生源；同時，引導在沿線相應地點協調配置各類商業資源及其他生活資源，形成有效的客流吸引源。借助發生源和吸引源在地鐵連通下的互補性匹配，使沿線居民在利用地鐵快速、安全、準時、方便的交通功能實現高頻度定向流動的前提下實現各類生活資源的共享，由此能同時體驗和享受都市生活的方便性和田園風光的愜意性。
5.4 開拓獲利渠道：作為社會福利型企業，全世界的地鐵都面臨經營虧損和政府補貼問題，這實質上是源于對社會效益和經營效益的一種兩難抉擇。香港地鐵通過沿線物業的開發，較好地解決了這一問題，既真正將納稅人的錢用之于民，又能使企業在不增加政府負擔的前提下獲得維系生存所必需的經濟效益，確保可持續發展。廣州地鐵正是要借鑒香港的經驗，開創一種符合國情的沿線物業開發模式，通過自身的經營努力，在引導城市發展的同時，減輕政府的負擔、加速企業的發展。
5.5 創造文化標志：通過房地產開發在地鐵沿線建設一個具有嶺南文化傳承的、具有濱江城市特色的、文化標志性建筑群體，使地鐵車站的地下、地上建筑與車站上蓋的建筑以及由此延展而成的生活區域渾然一體，創建一種獨具特色的新世紀建筑文化群體的代表，使地鐵文化與城市文化有機銜接和融合，為廣州城市文化的發展增添新的色彩，更廣泛、更鮮明地確立地鐵文化在城市文化中的重要作用和歷史地位。
6結 語
一、國家城市礦產示范基地建設，成效顯著，開發城市礦產，意義重大而深遠
2010年，為推動循環經濟發展，緩解資源環境約束，培育新的經濟增長點，加快建設兩型社會，國家發改委，財政部聯合印發了關于開展城市礦產示范基地建設的通知。國家“十二五”規劃綱要又將城市礦產示范基地建設，確定為循環經濟的重點工程之一。提出到“十二五”末，要在全國建設50個技術先進，環保達標，管理規范，利用規模化，輻射作用強的城市礦產示范基地。
在國家有關部門和地方政府的大力推動下，在示范基地管委會和企業的共同努力下，特別是在國家財政政策的支持下，示范基地建設取得了積極的進展。短短4年時間，城市礦產由認知到形成共識，由理念變為行動，不斷探索實踐，形成了具有中國特色的城市礦產發展的多種模式，尤其是在創新基于市場的營銷模式方面，取得了積極的進展。再生資源由過去無序回收，粗放拆解，簡單加工，低值利用，向有序回收，工廠化流程化拆減，精深加工，高值利用轉變。引進消化吸收并自主開發和推廣了一批先進適用的資源再生利用技術和裝備，科技含量不斷提高，利用效率大幅提升。環境狀況顯著改善，提高了發展的質量和水平。涌現一批優勢產業園區，骨干和龍頭企業。
再生資源利用規模不斷擴大，2012年僅前三批29個城市礦產示范基地的回收量，就達到了2400萬噸，價值1100億元。資源再生利用向著集約化，集聚化，規范化，清潔化，規模化，產業化方向發展。
實踐證明，開發城市礦產是轉變經濟發展方式的重要路徑。城市礦產示范基地，作為循環經濟的重要載體，在更高極點，更寬領域，更大平臺上實現了資源，產品，廢棄物，線性發展模式，向資源，產品，廢棄物再生資源循環發展模式的轉變。是對大量開采，大量生產，大量消費，大量廢棄的傳統的粗放型的發展模式的根本變革，也是推動經濟轉型發展的有益探索。
開發城市礦產，是破解資源約束的根本出路。礦產資源有限，但循環利用無限，經濟越發達，發展水平越高，廢物產生量就越大，資源累計量就越大。城市廢物是不竭的礦產資源。與天然礦產開發相比，經濟價值更高，生態效益更好，確保資源永續利用，必須走資源循環利用的路子。
開發城市礦產，是化解環境風險的有效途徑。廢棄資源，特別是電子垃圾，有毒有害物質含量高，由于回收拆解不當，帶來的環境污染問題相當突出，嚴重影響人民群眾的身體健康。循環利用如果不注意解決環境問題，也會帶來二次污染。
城市礦產示范基地建設的實踐告訴我們，垃圾是放錯了地方的資源，依靠科技循環利用，可以變廢為寶，化害為利，有效化解環境風險。
開發城市礦產是擴大就業、促進地方經濟發展的渠道之一。資源再生利用是勞動密集型產業，開發城市礦產，對于穩定和擴大就業，特別是低收入群體就業，維護社會穩定，培育新的經濟增長點，具有十分重要的意義。
二、國家城市礦產示范基地建設，是借鑒國際經驗，創新發展思路，推動科學發展的成功實踐
日本是一個沒有礦產資源的國家，但是他們通過開發城市礦山，建設循環型社會，由一個資源小國變成了資源的大國，像金、銀、銦和鉛，這些金屬基本上已經占到了世界儲量的前列，到目前為止有的已經達到了世界的第一位。
我們是一個礦產資源比較豐富的國家，但人均資源不足。隨著經濟的快速發展，資源約束日益突出，重要礦產的對外依存度，快速的上升，發展面臨的資源供給壓力越來越大。只有發展循環經濟，才能解決中國的資源問題。所以我們引進了城市礦產的先進理念，結合我國國情提出發展城市礦產，雖然只有一字之差，但內涵更加豐富。組織了城市礦產，我們借鑒了日本、德國、美國、等發達國家開發城市礦產的經驗，組織了示范基地的建設，提出了七化的目標要求，并給予財政資金的支持。這幾年，不僅示范基地按照要求在實施，而且帶動了更多的資源再生利用的企業，向這個方向邁進。
特別是像格林美在高起點上，建設的城市礦產示范基地，在某些方面的技術，已經居世界領先水平。基地建設達到了國際同類園區的水準，連日本的一些專家學者到他那里去參觀，都對他們大加贊賞。能夠做到循環有效益，循環無污染，實現經濟效益，環境效益，和社會效益的統一。
三、城市礦產開發潛力巨大，是可持續的朝陽產業。
從發達國家看，目前美國再生資源產業規模，達2400億美元，為全美提供了110多萬個就業崗位。日本再生資源產生量規模高達3500億美元，據預測到2030年，全國再生資源供應量所占的比重將由目前的30%，提高到60%以上，這已經成為一些發達國家的新的經濟增長點。
從我國情況看，目前我國每年回收處理廢舊家電，也就是我們講的四機一腦，4000多萬臺，年更新手機上億部，國務院要求今年就要淘汰黃標車和老舊汽車600萬輛。隨著工業化和城鎮化的進一步的發展，產業結構調整和消費結構升級，再生資源蓄積量將大幅上升，城市礦產市場的潛力是非常大。開發城市礦產，創造綠色財富，前景廣闊，任重道遠，是國家城市礦產示范基地建設的健康發展，需要深化改革，著力解決體制和機制障礙。在看到示范取得成效的同時，還要看到發展中面臨的諸多問題。既有自身發展的問題，也有外部環境的問題。既有長期累積的問題，也有發展中出現的新問題。如產業發展同質化，回收體系不健全，法律制度不完善，激勵政策不到位，技術創新能力弱，商業模式不成熟，市場不規范，標準標識缺失，融資渠道不暢，平臺建設滯后，人才缺乏，協調機制，尚未形成等等。很多是體制機制方面的問題，必須通過深化改革，建立完善的制度體系，為示范基地建設和發展城市礦產，創造公平競爭的市場環境，調動企業內生動力釋放企業發展活力。
四、加強政策研究，搭建服務平臺，促進城市礦產示范基地建設，再上新臺階
中國循環經濟協會，致力于循環經濟發展和生態文明建設，服務國家城市礦產示范基地建設，是協會的重要職責，我們將重點做好以下幾個方面的工作。
加快政策研究，推動健全生產者責任延伸制度，和相關鼓勵政策的出臺。
總結典型模式，制作案例，加大推廣力度。
會同有關機構研究基于物聯網的城市礦產信息物流交流平臺，搭建城市礦產協同創新平臺。
一、建設濱海山水園林城市的重要意義
(一)建設濱海山水園林城市的迫切性
經濟發展與環境保護是對立統一的關系,二者之間相互聯系、相互影響,缺一不可。二者的關系處理得好則可實現“雙贏”,如果出現了因為經濟發展使環境受到破壞,被破壞的環境又反過來制約了經濟發展,這時二者就要兩敗俱傷。處理好這一點是建設濱海山水同林城市的前提和基礎。走先污染后治理的老路,以犧牲環境為代價的教訓太大了。因此,保護生態環境,打造濱海山水園林城市,實現可持續發展已成為當前一項既緊迫又艱巨的任務。
(二)建設濱海山水園林城市是轉變發展方式的重要舉措
建設濱海山水園林城市是為了減少輻射,減少噪聲污染,改善和美化人居環境,轉變發展方式,打造環三先進產業基地,加快推動產業升級。實施濱海新區按照港、業、城互動發展的思路以及生態旅游區“生態、旅游、大集鎮”的思路來發展,轉變以往的發展方式,走生態、環保與經濟發展并重,走綠色產業、低污染、低消耗、高產出的低碳路子。
(三)建設濱海山水園林城市有利于促進經濟社會的可持續發展
建設濱海山水園林城市的目的是要改善城市環境,為市民提供更好的生活、學習和工作條件,它是以科學發展觀為指導,以人為本為理念,以促進社會和諧為目的,要求天人合一、人與自然環境和諧共處。
二、建設濱海山水園林城市的有利條件
(一)地理空間區位優越
福安市位于福建省東北部、臺灣海峽西岸,是環三都澳區域核心區,水陸交通便捷,著名的白馬港與臺灣基隆港僅隔126海里,溫福高速鐵路和沈海高速公路貫穿南北,正在建設的寧武高速公路和正在籌劃中的寧衢鐵路橫貫東西。福安市地理區位優越,東臨遼闊的三都港及臺灣海峽,西連武夷山脈,北承浙南直達長三角,南接省一會福州直奔閩南金三角。屬中亞熱帶海洋性季風氣候,年均氣溫13.6～19.8度,年降雨量1350-2050毫米,無霜期平均為287天。
(二)產業經濟基礎良好
福安市歷史悠久、工業基礎良好,是閩東工業的搖籃。早在1958年閩東電機曾獲過國家金質獎章。2009年工業產值突破200多億元。作為福安電機龍頭的泰格、安波、亞南3家電機企業近年來先后獲得“中國馳名商標”。目前作為福安市工業兩大主導產業的電機電器和船舶修造產業以品牌和產業鏈為紐帶。加快整合提升,“十二五”末力爭分別實現產值500億元和200億元:食品工業以國家級坦洋工夫品牌(中國馳名商標、國家地理標志保護產品)為載體,力爭形成100億元的產值規模:冶金不銹鋼產業以鼎信鎳合金、海和高鎳合金、鑫茂冷軋硅鋼項目為龍頭,延伸發展不銹鋼產業園,力爭實現產值300-500億元。力爭通過3～5年的努力,實現規模以上工業產值1000億元,建成全省乃至在全國有一定影響的先進產業基地。
(三)良好的生態環境
近年來,福安市建立起比較完備的生態環境保護體系。推進交溪流域重點河段防洪體系建設,全面提高防洪標準與減災水平。加強交溪流域、流及主要溪流兩側一重山和城區、景區與重點區域的生態保護,全面清理整治違法建設、違法生產,保護母親河及飲用水源。建設市區備用水源及穆陽溪和茜洋溪飲水工程,為城市及濱海新區加快發展提供有效保障。
(四)民族文化積淀深厚
畬族文化和藝術也是閩東文化最具特色和魅力的部分之一。是開閩第一進士薛令之和歷史各人鄭虎臣:謝翱、劉中藻的故鄉,革命戰爭時期是閩東革命中心,旁戔閩棗特委所在地。
(五)旅游資源豐富
國家級風景名勝區、國家地質公園白云山風光秀美,其南部的古地質遺跡引人入勝,白云山還是世界地質公園的申報地。廉村宋代古城堡建筑群、瓜溪“活化石”刺桫欏、柏柱洋明清古民居、溪塔葡萄溝、仙岫畬族風情以及閩東蘇維埃舊址構成了獨特的區域文化。
三、建設濱海山水園林城市面臨的問題
(一)思想上對保護生態環境問題的認識不足。由于少數人的環保意識、法律意識淡薄、生活方式陳舊以及對自然生態的錯誤觀念,導致了自然環境被破壞。
(二)措施不夠有力,致使有的污染行業長期得不到有效治理,有些死灰復燃,有些部門還給創造條件、提供方便。
(三)職責不夠明確,抓落實的力度不大。在環境保護中有法不依、執法不嚴、違法不究的現象還比較普遍。一些地方對環保的監管力度不夠,有些部門還違法違規批準污染環境項目的建設。
四、建設濱海山水園林城市的對策研究
(一)加強景區建設,打造城市名片
加快“福安十景”自云佛光、蟾溪問石、廉水清風、獅峰聽禪、白馬飛虹、古塔凌霄、坦洋醉茶、富春攬翠、柏柱尋蹤、瓜溪疊瀑的景點建設,開發“福安十景”的特色旅游路線,實現整體規劃、分步實施、集中建精品來帶動城市發展。
(二)轉變農業發展方式,促進農業結構優化升級
建立高效優質的現代農業產業體系。福安有著豐富的農業資源,又是中國的茶葉之鄉。擁有茶園30多萬畝。與此同時,福安也是南國葡萄之鄉,全市的葡萄種植面積已達5萬多畝,上白石潭頭鄉也有芙蓉李果樹大約有4萬多畝。這些都為福安市農產品占領市場創造了條件;因此,要加快轉變農業發展方式鞏固提升葡萄:畜牧、水產養殖等特色農業,促進水蜜桃、芙蓉李、油茶、太子參、食用菌、綠竹筍、生姜等特色農產品的生產規模,努力在品種改良、品牌推介、精深加工、提高市場競爭力上下功夫。加快發展城市觀光農業,推動農村擴大開放,把城市日益發育的市場要素注入農村,將農民生產經營活動與外部聯系起來,促進社會主義新農村建設。
(三)提高濱海山水園林綠化建設品位
首先。在濱海山水園林城市建設的同時要尊重自然,從本市的地形、地貌特征出發,合理利用區域內外的山體水體、自然植被、文化古跡等自然和人文資源,創建景觀多樣性、植被多樣性、生物多樣性的城市園林綠地。其次,在園林建設的過程中要把豐富的歷史文化內涵融入其中,把海、山水、植物、文化、生態、歷史有機地結合在一起。
(四)加快生態工業園區的建設步伐
生態工業園區的建設是濱海山水園林城市建設中的一個重要方面。建
設生態工業園區要按照新型工業化的標準和要求,加快城中企業用地的收儲和集中搬遷,強調資源的循環使用和廢棄物無害化處理:轉變過去高能耗、高污染、以犧牲環境來換取GDP的粗放型增長模式,走科技含量高、資源消耗低、環境污染少、經濟效益好、人力資源得到充分發揮的路子。政府要營造有利于企業創新的環境,對實現技術創新的企業給予資金支持。
(五)加強交溪流域生態保護
交溪是福安的母親河,是閩東境內最大的河流。交溪上游森林植被覆蓋較好,但多屬幼齡植被,凈化空氣、涵養水源、保持水土的功能較弱,加上巖石開采、農業面源污染、部分小作坊的工業廢水直接排入、水電工程建設對地表植被、土壤的破壞,遇到暴雨,水土流失現象十分嚴重,也影響了交溪飲用水源的水質。加強保護交溪流域的生態環境是推進濱海山水園林城市建設的重要基礎。
(六)加大海洋生態環境的保護力度
從寧德海域目前的情況看,重點要抓好兩方面的工作:一是要整合造船資源,實施兼并重組。整合造船、修船、海洋工程裝備生產資源,發展大型生態造船企業集團,切實加強對造船污染物的處置:二是要加強海洋漁業養殖管理。轉變漁業生產觀念,減少魚病對養殖戶的危害。提倡合理生態型養殖。在養殖技術方式上進行改革,拋棄個體分散的小網箱魚排,向大型生態型網箱發展。為保護海洋生態環境營造良好的氛圍,減少由于人為的破壞而造成的海洋污染。
(七)強化宣傳教育,增強全民生態保護意識
濱海山水園林城市建設關系到每個社會成員的切身利益,必須提高全民生態保護意識。據有關資料統計,交溪流域農村人口占70%以上,生活水平低、文化素質不高,許多村民缺乏環保知識,環保意識淡薄。要真正轉變全民的生態保護觀,強化宣傳教育,增強全面保護生態環境的責任感和使命感。
一、基本情況
家臨路改造涉及鎮村委會和家村小組，其中村民27戶，商住樓住戶28戶。
區域土地約24畝，其中：家村小組三產用地約8畝，村集體建設用地16畝。拆遷15棟村民住房和1棟多層住宅，總拆遷面積8000m2，其中：住宅面積7150m2、店面面積850m2。
二、改造原則
項目改造按照“政府主導，村民參與，市場運作，規范實施”的原則，采取產權置換和貨幣補償相結合方式。
1．政府主導
城中村改造必須堅持政府的主導地位。主要包括審批改造方案和規劃方案；依法征收改造范圍內村民宅基地；依法組織土地出讓等。
月湖區政府成立城中村改造項目部，負責改造范圍內的土地征收、房屋搬遷及補償安置工作；制定改造方案和拆遷補償安置方案；協調處理工程建設期間的有關問題和安置房分配事宜等。
2．村民參與
月湖區政府在制定改造方案和拆遷補償安置方案的過程中，要充分聽取和征求村民意見。鎮村委會成立村民理事會，切實維護好村民合法利益，做好村民的思想工作，協助項目部開展征地拆遷安置工作，參與監督工程建設。
3．市場運作
項目用地采取有條件出讓，即將村民安置作為條件與土地使用權捆綁，按照公開、公平、公正的原則進行招拍掛，通過競爭方式確定開發商；改造項目由開發商投資建設。
4．規范實施
項目改造必須符合鷹潭市城市總體規劃要求，土地出讓要按照有關程序依法進行，市政府各有關部門在項目實施過程中要加強監管，規范操作，開發商要嚴格按照法定建設程序開發建設、組織銷售。
三、操作辦法
1．月湖區組成改造項目部，由項目部和村民理事會共同委托具有資質的測繪機構，對拆遷房屋進行測繪，并出具測繪報告。
2．項目部和村民理事會共同委托具有房地產評估資質的評估機構，對征收房屋裝潢及其它附著物進行評估，并出具評估報告，補償價格以評估報告為依據。被征收房屋必須具有合法的產權證和批建手續，違章建筑按政府有關規定處理。
3．拆遷安置過渡費及工作經費等相關費用，按照市政府的規定計入改造成本。
關鍵詞：公共交通發展戰略軌道交通
交通發展戰略是城市綜合交通規劃首要的組成部分，它在對城市交通未來發展趨勢的總體預測和判斷的基礎上，宏觀地把握城市交通發展的方向，關注城市交通發展的大局。重慶市是全國重要的工業城市、交通通信樞紐和貿易口岸，是長江上游最大的經濟中心。然而，重慶城市交通在系統建設、模式選擇、建設標準和供需管理等方面與一些先進城市仍然存在差距，所以重慶城市交通發展需要立足于城市功能、布局與交通的協調發展，尋求可持續的發展道路。
建立以軌道公共交通為主的交通模式
交通模式反映了城市交通的發展戰略。交通模式是在用地布局、人口密度、經濟水平以及社會環境等特定條件下形成的交通方式結構，即各種交通方式承擔出行量的比例分配。
以日本東京為例。東京是世界上著名的交通繁忙城市，城軌系統和鐵路系統是公共交通的主導方式。從東京市區范圍出行的交通結構來看，東京市區公共交通比重最高，而小汽車比重最低。從可持續發展角度看，東京的公共交通比重高于重慶，尤其是軌道交通比重相差甚遠。在世界先進城市中，東京以發達的、極具吸引力的軌道交通而成為特大城市交通可持續發展的成功典范，東京的城市交通發展模式應該成為重慶城市交通發展的首選模式。
2007年5月，重慶市政府常務會議審議通過了《主城區軌道交通線網控制性詳細規劃》，規劃在主城區2737平方公里范圍內修建“九線一環”共十條軌道交通線路。“九線一環”遠景線網線路總長513公里，其中地下線220.9公里，高架線（含地面線）292.1公里，遠景線規劃期限為2050年。“九線一環”建成后，主城每平方公里范圍內軌道交通線網密度將達到0.65公里。
本文從可持續發展的要求出發，結合重慶自身特點，充分考慮城市土地和交通資源以及環境上的約束條件，認為重慶城市交通發展模式應該是：優先發展能滿足大部分交通需求的以軌道交通為主體的公共交通體系，大幅提高公共交通的客運分擔比重；同時努力引導和控制小汽車的使用，壓縮出租汽車的所占比例。
發展“以人為本”的綠色城市交通
重慶作為山城，道路狹窄，尤其要考慮“以人為本”的綠色城市交通，這方面需要向倫敦學習。倫敦的交通戰略目標，是成為一個繁榮的城市、以人為本的城市、交通可達的城市、公平的城市和綠色城市。
重慶主城區交通暢通有兩大問題：一是車和路的矛盾，二是人和路的矛盾。車和路的矛盾，即機動車增長較快與路網發展相對較慢的矛盾。人和路的矛盾，主要是靠市民的自覺遵守和協調參與。“重慶城路彎、坡陡、道路窄”這是“先天不足”，需要靠“后天來補”，這就要求市民自覺遵守交通秩序，建立和諧交通秩序。在“以人為本”的綠色城市交通中，可以考慮建立安全無障礙化道路交通系統。如設立人行信號燈、交通安全島、人行立交等，提高行人、自行車交通安全。同時，建立宜人的非機動車系統：在舊城區商業休閑等人流集中地區，設置地面步行區；在新開發的高密度區建立高架步行系統；在各組團內部建立獨立的步行、非機動車廊道。
完善城市快速公共交通的發展策略
城市快速公共交通的發展模式有兩種：一是BRT（即城市快速公交，BusRapidTransit）用于地鐵或輕軌的延伸，如美國邁阿密市的第一條快速公交走廊，使BRT作為軌道交通的延伸來降低投資與公交運營成本；二是BRT與地鐵、輕軌混合使用，地面快速公交與立體的軌道交通共同組成城市公共交通系統的網絡，二者的運行線路和換乘樞紐統一規劃、緊密結合，既可降低建設成本與運營維修費用，又能提高運營效率。目前，紐約、巴黎、東京等一些人口密度較大的城市一般以軌道交通為主，南美的波哥大以及澳大利亞的布里斯班等一些人口密度相對適中的城市一般以BRT為主。
重慶城市快速公共交通的發展模式可以考慮采納美國邁阿密市快速公共交通的發展模式，將BRT用于地鐵或輕軌的延伸，即確立在主城核心區范圍之內以軌道交通為主，在1小時經濟圈之內、主城核心區范圍之外以BRT為主的城市快速公共交通發展戰略，實現兩種快速公共交通類型的優勢互補，降低建設成本、提高運營效率。
綜上，重慶要規劃城市交通發展來適應未來經濟發展的需要，就要以改善中心城交通狀況、優化方式結構、提升服務質量、提高公交吸引力、減少道路交通擁堵為戰略目標，扭轉城市交通結構惡化的趨勢，為重慶經濟的可持續發展提供有力的保障。
參考文獻：
1.徐循初.關于確定城市交通方式結構的研究.城市規劃匯刊，2001（3）
關鍵詞：城市規劃；房地產開發；協調發展
中圖分類號：TU984 文獻標識碼：A
我國的房地產業在實際運作中，由于起步晚、基礎差，因此與城市的發展存在著不協調之處。首先是長期的滯后，隨后出現了短期的過熱，即使在經過調整后的今天，仍存在一些不協調的問題。其中，城市規劃與房地產業的不協調性問題是比較突出的一個方面。如何采取措施，才能促使形成房地產業這一地域性很強的產業的發展與城市規劃發展的良性互動，使房地產業這一基礎性、先導性產業更好地在城市發展中發揮作用。
1、城市規劃的概述
城市規劃是一門自古就有的學問，每個民族都有其獨特的知識組成。而城市規劃其實是通過規劃方案對城市土地利用進行控制，對城市空間布局、空間發展的合理組織，創造良好的城市生活和生產環境，滿足社會經濟發展需要的技術手段。同時城市規劃的研究是城市的未來發展、城市的合理布局和綜合安排城市各項工程建設的綜合部署，是一定時期內城市發展的藍圖，是城市管理的重要組成部分，是城市建設和管理的依據，也是城市規劃、城市建設、城市運行三個階段管理的龍頭。
城市規劃是城市發展的目標和城市建設的依據，房地產開發則是城市發展目標的實施過程。房地產開發必須服從城市規劃，服從城市社會經濟發展的需要，這是從城市建設與發展的全局利益出發考慮的，同時也保證了房地產開發的社會效益、經濟效益、環境效益的統一。然而，在當前我國城市化進程快速推進的過程中，城市規劃與房地產開發之間并非是理論上的協調發展，一方面房地產開發速度過快，過度開發、破壞性開發等現象嚴重；另一方面城市規劃則滯后于城市房地產的發展，嚴重影響了政府對城市發展的宏觀控制力。
2、城市規劃和房地產開發的關系
所謂的房地產開發是把多種原材料組合在一起，為人們提供各種用途建筑物的活動，是一個把土地開發轉變成房屋的過程。從某種程度上說，這兩者是城市建設的不同階段，其共同目的是為城市服務、創造良好的生活和生產環境，以滿足人們需要。而城市規劃是一個城市房地產開發的"龍頭"，它指導和制約著城市房地產開發，而城市規劃所繪制的城市發展藍圖要依靠房地產開發來實現，并針對開發過程中出現的新情況而作出調整和補充，兩者關系密不可分。同時城市規劃與房地產開發的側重點不同。在戰略上，城市規劃側重于宏觀地分析城市的發展條件，確定城市的發展方向；而房地產開發則多從微觀的角度考慮企業的發展和現實收益。從信息反饋角度來看，城市規劃側重于聽取市民的反饋意見，滿足大多數市民的需要；而房地產開發則側重于收集市場信息，適應市場的需要。在空間上，城市規劃注重整體的空間結構組織和各類用地功能的配置；而房地產開發多從局部考慮項目的區位選擇。在時間上，城市規劃側重于長遠的效果，并兼顧近期的發展建設；而房地產開發更側重近期的效果。從效益來看，城市規劃注重研究經濟效益、社會效益和環境效益的相互統一，側重于研究降低社會邊際成本，提高整體綜合效益；而房地產開發更關心開發項目、開發土地和開發企業的經濟效益。
因此，城市規劃是房地產開發的基礎，沒有城市規劃，房地產開發就沒有方向和依據。只有在詳盡的城市規劃指導下，房地產開發才具有前瞻性，才能可持續發展，在收到經濟效益的同時，還可以帶動相關產業的發展,以達到其本來的目的。兩者的關系也可以說是宏觀與微觀、整體與部分、長期與短期的關系，是后者服從前者、前者應兼顧后者的相輔相成的關系。
3、我國城市規劃與房地產開發之間存在的問題
3.1、房地產開發片面追求利潤，忽視了城市空間的綜合利用
房地產開發商在經濟利益目標的驅動下，忽視了開發項目的環境效益，甚至脫離了城市規劃控制，使得一些地塊過度開發，建筑密度、容積率和建筑間距能提則提、能壓則壓，與居住舒適度直接相關的綠地率一降再降，開發行為的隨意性較大，難以使規劃控制作用真正落到實處。國外高層建筑的發展為城市騰挪出更多的公共綠地和休閑空間，而我國高層建筑的發展卻只是單純的提高了土地的容積率和建筑密度。開發商往往從自身利益出發，注重企業的經濟利益和微觀效益，忽視了全局利益和地塊的綜合利用價值，使得城市宜居功能嚴重缺失，城市的綜合競爭力受到很大影響。
3.2、城市規劃的相對穩定性和房地產開發的突發性 我國城市規劃編制工作需較長時間，完成后經權力機關批準才具有法律效應，實施若干年后，加以修訂，它的內容和表達形式具有相對穩定性。在具備競爭機制的市場體制下.房地產開發要抓住時機和注重開發后的收益，往往會出現出乎規劃管理人員預想的突發行為。城市房地產開發的突發性對現有城市規劃沖擊很大。對城市發展具有重大影響的開發項目甚至導致政府決策與規劃目標相悖，使整個規劃構思被打破，城市發展格局嚴重失調，原有規劃失去意義。
3.3、城市規劃編制體系不完善、面臨挑戰 其主要表現在以下兩方面：（1）規劃編制內容綜合性不夠，缺乏經濟分析。由于房地產開發具有明顯的對經濟利益的投機性，因此，城市規劃編制的內容綜合性不夠、可操作性差，缺乏經濟分析和規劃編制體系不完善等問題，勢必削弱其對房地產開發的調控能力。（2）城市規劃編制的動態性和可操作性差。目前，城市規劃的編制仍較多的偏重于物質建設規劃，注重于確定規劃期的人口和用地規模；對于房地產開發所需的城市土地利用基本上仍沿用功能分區的原則，注重于靜態的“最終藍圖”；對城市總體規劃要求面面俱到，編制和審批的時間過長，可操作的時效性差；而控制性詳細規劃，往往又不能從全局上把握城市土地開發利用過程中房地產開發用地的規模和強度。
協調城市規劃與房地產開發和諧發展的舉措
4.1完善法制建設,強化城市規劃對房地產開發的約束性、引導性管理
目前，我國城市規劃大多以終極的理性規劃方式為主, 難以面對現實中的沖突。規劃只是政府部門的政績與形式，在具體的實施管理中也缺乏相關的法制依據有效保障規劃的實施。所以，我國需要以《城市規劃法》為基本依據，建立健全的規劃實施辦法和監督辦法以及區域性技術規范和地方法規，增強城市規劃對房地產開發中的風險和不確定性的適應性，提高城市規劃的服務意識，調節房地產開發與城市規劃的互動關系，以完整的責權約束機制和廣泛的監督機制保障規劃實施中的強制性，以超前意識指導和引導房地產開發的投資方向、策略，促進房地產業健康發展，保障規劃實施中的持續效應。
4.2、城市空置化現象日益突出
目前，城市空置化現象這一問題日益嚴重，即城市的中心存在一定數量的未完全開發的土地空間。開發商開發規模過大，也會導致供大于求的局面，房屋滯銷，空置房過多。此外，社會上層富裕人群購置多處房產進行炒作轉售從中賺取利潤，實際使用率卻很低，以及不法房地產商故意捂盤惜售或哄抬房價等。這就要求我們完善城市規劃對房地產開發的引導機制。此問題可以從3個方面著手：首先是增強全民的法制意識。應根據各地的實際情況,以市場為前提，以《城市規劃法》為依據，制定《城市規劃法》實施細則、城市規劃管理技術規范等地方法規，使城市規劃的法律效力對房地產開發的全過程起到重要的宏觀制約作用；其次是增強規劃的超前戰略性意識。城市規劃通過戰略研究發現空間變化的多種可能性，分析哪些是影響空間變化的決定性因素，能使房地產開發部門有一定的時間和思想、物質準備，按照規劃進行開發建設，而且能影響房地產開發的投資方向、策略，從而促進房地產業的健康發展；最后是增強規劃行政主管部門的職能，提高城市規劃的服務意識。
4.3、盡快完善房地產市場的預警監測體系
建立房地產市場監測系統，形成統一的房地產信息庫，可以為城市規劃提供其所必需的信息。因此，要加快建立健全房地產市場信息系統，加強對房地產特別是商品住房市場運行情況的動態監測。要建立和完善土地市場動態監測制度，加強對建設用地供應、土地價格變動情況的監測分析。與此同時，要盡快結束當前土地市場的“雙軌制”，實現土地使用權轉讓的市場化，以強化地價對城市用地結構合理化的促進作用。
4.4城市規劃應加強對房地產開發的管理
城市規劃應加強對房地產開發的管理首先必須增強全民法制意識。各城市應根據各地的實際情況，以市場經濟為前提，以《城鄉規劃法》為依據，制定實施細則、規劃管理技術規范等地方法規，使城市規劃的法律效力對房地產開發的全過程起到重要的宏觀制約作用；其次是必須增強規劃的超前意識。城市規劃超前不僅能使房地產開發商有一定的時間準備按照規劃進行開發建設，而且能影響房地產開發的投資方向、策略，促進房地產業健康發展。第三是做好控制性詳細規劃。通過各項控制指標來控制過度開發，它一般規定8-9項控制指標（用地界線、建筑性質、容積率、建筑高度、出入口等）來控制劃定地塊的用地性質、開發強度和建筑形態。為了吸引投資，讓投資者在選址方面有更大的自由度，同時又符合規劃要求，控制性詳規的各項控制指標應有一定的彈性和靈活性，甚至可以使用獎勵容積率等手段。第四是必須增強規劃行政主管部門的職能意識。許多城市的實踐證明，新形勢下規劃管理權必須高度集中，不宜下放。通過強有力的執行、調控和整合，協調各方利益，真正做到局部利益服從整體利益，個別利益服從大局利益，眼前利益服從長遠利益。
結束語
城市規劃和房地產開發都是為改善城市環境和提高人們生活的質量服務。由于行為方式、實施主體、實現周期和實現方法等方面的不同，城市規劃和房地產開發之間存在一定的矛盾。因此，正確處理這兩者的關系，采取適當措施，使兩者協調互動，才可以使城市得到更好的和諧發展，不僅可以為人們的居住提供一個更好的環境，而且還可以使城市規劃和房地產開發協調互動，從而實現城市開發建設的良性循環。
參考文獻：
一、充分認識發展城市經濟的重大意義和戰略地位
1、重大意義。城市是一個區域政治、經濟、文化中心，是創造物質財富和精神財富的重要基地，具有強大的聚集、擴散和創新功能，能夠充分吸收和聚合區域內的資本、人才、信息、產業等生產要素，提高經濟效益，發揮聚集效應，輻射帶動整個區域的發展。*都作為*陽的首善之區，具有堅實的經濟基礎、優越的競爭優勢和厚重的文化底蘊，*都城市經濟發展對整個區域的發展，乃至全市經濟的發展具有強大的推進作用。發展城市經濟，有利于擴張經濟總量，提高發展質量，增強城市的經濟實力；有利于完善城市功能,提升城市品質和產出能力，增強城市的核心競爭力；有利于促進城鄉統籌發展，加速城鄉一體化進程，提升區域經濟發展水平。
2、戰略地位。*都地處西*經濟一體化的核心區和西部大開發的橋頭堡，是典型的城郊型縣區，城市建成區面積占到市區總面積的55％，城鎮人口占全區總人口的65％，城市規劃區面積占全區總面積的75％，一、二、三產業的比重為6.0:49.4:44.6，城市經濟在全區國民經濟總量中的比重已經達到94%，提供的稅收占總稅收的95%，發展城市經濟具有堅實的基礎。特別是隨著西*一體化進程的加快和灃河新區建設的全面啟動，城市已進入了快速擴張期，城市經濟在全區乃至全市的主導地位更加突出。大力發展城市經濟，對于構建實力*都、魅力*都、活力*都起著決定性的作用。
二、加強城市經濟工作的指導思想和基本原則
3、指導思想。認真貫徹黨的*精神，全面落實科學發展觀，實施城市帶動戰略，堅持產業優先、招商拉動、項目支撐、環境奠基，深入推進“工業立區、商旅旺區”進程，不斷優化城市空間布局，調整產業結構，完善服務功能，提升城市品位，使中心城區產業更加發達、功能更加完善、環境更加優美、社會更加和諧，全力建設實力雄厚、魅力十足、活力強勁的新*都。
4、發展定位。發揮*都地處西*經濟一體化和關中高新技術產業帶核心區域的優勢，扶強傳統支柱工業，培育新興裝備制造業，全力以赴振興工業，建設裝備制造業基地、高新技術產業孵化基地和國家級顯示器生產研發基地；做精商貿旅游業，做強現代服務業，繁榮第三產業，建設西北現代物流中心、商貿流通中心和休閑旅游中心；做大醫藥保健業，建設中國中醫保健之都；利用地熱資源，建設中國地熱城；發展職業教育產業，建設陜西和西部職業教育培訓基地，形成以工業為增長極、以商貿旅游為支撐點、以特色服務業為吸引力的開放型經濟新格局，凸顯*都在全市發展格局中的戰略地位和引領作用。
5、基本原則。堅持科學發展原則，統籌經濟建設、社會建設和生態建設，促進城市經濟健康發展；堅持產業優先原則，培育壯大支柱產業，增強城市經濟實力；堅持建管并舉原則，優化城市發展環境，全面提升城市品位；堅持政府引導原則，出臺優惠政策，聚集城市發展要素；堅持市場運作原則，疏通融資渠道，完善城市基礎設施和服務功能。
三、堅持工業立區，扶優做強支柱產業
6、扶強傳統支柱產業。設立工業發展基金，強力支持工業企業發展。支持轄區彩虹、偏轉、康佳等電子企業加快創新步伐，提高自主創新能力，促進電子產業升級換代。支持轄區紡織企業與強勢企業嫁接合作，延長產業鏈條，做大做強紡織產業。引導轄區步長、海天等醫藥企業實施“名牌戰略”，加大新產品研發力度，提升市場競爭力，創出一批知名品牌。
7、培育新興裝備制造業。借助我省打造關中裝備制造業基地的機遇，依托裝備制造業基地等三大產業平臺，加大裝備制造項目引進力度，大力發展輸變電設備、風力發電設備、汽車零部件等裝備制造業，建成西部重要的裝備制造業基地。
8、打造產業集聚平臺。堅持市場運作、多元融資、完善功能、建引并舉，加快裝備制造業基地、科技產業基地、紡織工業基地的路網、供電、排供水等基礎設施建設，提升基地承載能力，促進產業聚集，使三大產業平臺成為關聯企業聚集、協作配套緊密、規模效益顯著的工業增長極。
9、支持中小企業發展。規劃建設清華科技園中小企業孵化基地、釣臺中小企業創業園、馬泉中小企業創業園，促進民營中小企業集群發展。設立中小企業發展基金，積極向上爭取資金，扶持優勢民營科技企業加快新產品研發，爭創省市名牌產品。通過財政補貼、稅收優惠等措施，鼓勵民營中小企業自主創新，快速發展壯大。充分發揮企業協會、企業聯席會和銀企座談會的作用，促進中小企業與轄區大中型企業及金融單位加強合作，增強實力，做大做強。
10、著力發展循環經濟。堅持把節能減排作為轉變城市經濟增長方式的突破口，建立科學的節能減排指標體系、考核體系和監測體系。認真落實環境影響評價制度，嚴把高耗能、高排放項目的入口關，新上一批節能環保的綠色企業；積極引導轄區高耗能企業實施技術改造，淘汰落后生產能力，推進清潔生產；加快城市污水處理廠建設，加大企業排污治理力度，改善城市環境質量。
四、堅持商旅旺區，進一步繁榮第三產業
11、構建商貿新格局。堅持改造提升與拓展空間并舉，精心打造人民路、*路、*皇路、*路、世紀大道“一縱四橫”五條商貿產業帶，嘉惠、*福、中華什字、陳楊寨和北上召“一主四副”五大商業中心區，構建“五帶五區”商貿新格局。實施*福、*西路、*皇南路和濱河北路等一批人性化、時尚化、特色化的專業街區建設，優化商貿服務業布局。
12、大力發展現代服務業。運用現代經營方式和信息技術，改造提升商貿、餐飲等傳統服務業，提升服務業層次。利用*陽中醫藥和養生文化資源，大力發展醫藥、養生保健等現代服務業。扶強做大一批流通連鎖企業，培育引進一批現代物流企業，配套完善一批大型專業市場，吸引物資、資金、信息等要素聚集，建設區域性產品集散地。大力發展法律咨詢、現代金融業，加快發展休閑娛樂、會展中介、信息服務和社區服務業，拓展服務業領域。
13、加快發展樓宇經濟和總部經濟。制訂出臺促進樓宇經濟和總部經濟發展的政策規定，為樓宇經濟、總部經濟發展創造良好環境。抓好上林苑商務中心建設，引導*陽及周邊大公司、大集團、大企業設立區域性總部及研發中心、結算中心，形成區域性總部集群布局；規劃建設一批高檔商務樓宇，吸引中小企業、中介機構及各類公司投資興業，著力打造萬商云集的經濟群。
14、促進房地產業健康發展。依托*陽湖、灃河景觀帶，建設一批高檔次、人性化的精品住宅，打造“宜居在*都”生態品牌。加快發展住房二級市場，依法規范房地產市場秩序，推進住房梯度消費，確保城市居民特別是弱勢群體住有所居。加強對物業市場的監管，提高物業管理服務質量和水平。
15、加快發展旅游經濟。充分挖掘和利用轄區豐富的文物古跡資源和深厚的歷史文化底蘊，積極做好沙河古橋絲綢之路跨國申遺工作，加快平陵—帝王生態旅游景區的開發建設，做精*漢文化旅游。依托豐富的自然資源，加快生態綜合治理工程，推進“兩河四岸”景觀帶建設，做優生態觀光旅游。整合轄區旅游資源，打造*都“一日游”，積極和西安旅游線路進行對接，提升旅游業層次和水平。
五、堅持多措并舉，進一步做大做強城市經濟
16、大力招商引資。堅持把招商引資作為推進發展的不竭動力，擇優招商、理性招商，吸引國內外強勢企業集團投資興業，重點引進一批投資規模大、科技含量高、財稅貢獻大、節能節地環保的重大產業項目、工業項目。建立招商引資激勵機制，從領導力量上、工作部署上、日常考核上傾斜，提高全區上下招商的自覺性和主動性。創新招商方式，建立一支隊伍謀劃、一支隊伍招商、一支隊伍落實的招商機制，提高招商引資的成功率。積極爭取上級資金，增加“陽光財政”收入。
17、加快項目建設。堅持實施項目帶動戰略，策劃包裝一批項目，儲備一批項目，推介一批項目，建立項目庫良性滾動運行機制。每年確定一批重點項目，采取區級領導和鎮辦、部門包抓的方式，專人負責，全程跟蹤，力促落實。完善重點項目“動態管理”機制，加強項目管理，優化項目盤子。優化項目建設環境，對強買強賣、強攬工程等干擾破壞項目建設的人和事，嚴處，全力為項目建設保駕護航。建立爭資金、跑項目考核機制，獎優罰劣，調動全區上下爭資金、跑項目的積極性和主動性。
18、加快灃河新區建設。按照“沿渭河東進、沿灃河南擴”的思路，加快灃河新區開發，推進城市經濟發展和城市規模擴張。堅持規劃引領、生態為重、基礎先行、項目帶動，加快灃河、渭河生態綜合治理，切實改善灃河新區生態環境。抓好以路網為基礎的基礎設施建設，著力優化新區投資環境。推進西電*都工業園、風力發電、子午輪胎等重大項目建設，著力打造裝備制造業基地。加快上林苑區域開發，著力打造西部商務中心區。加快地熱資源開發，著力打造西*休閑度假區。主動承接東部產業轉移和吸引國內外客商投資興業，把灃河新區建設成為現代化的新城區。
19、加快城市建管步伐。按照“統一規劃、重點突破、分步實施”的原則，加快城區主干道沿街開發，推進城中村改造進程，拓展城市發展空間。依托城市開發建設，協調和配合市上加快城市品質性項目建設，建設一批具有*風*韻的特色雕塑，打造一批城市精品工程和富有魅力的標志性建筑，彰顯城市獨特魅力。堅持科學、規范、精細、長效的原則，完善城市管理網絡，加強城市綜合治理。進一步加大財政投入力度，扎實推進雙創工作，積極實施“潔綠亮美”工程，進一步提升城市品位。
19、營造全民創業良好環境。按照“非禁即可”的原則，放寬投資領域和經營范圍，凡國家法律法規未明令禁止、限制的行業和領域，允許各類資本進入。按照“誰投資、誰收益”的原則，鼓勵民營資本投資基礎設施建設，參與科教文衛等各項社會事業。落實好相關優惠政策，支持各類創業主體自主創業，形成良好創業氛圍。
20、進一步優化發展環境。進一步推進服務型政府建設，深化行政審批制度改革，推進依法行政工作，提高行政效能。大力改善人才環境，引進一批高端人才，培育一批專業技術人才，全面提高勞動者素質。開設鎮辦創業服務窗口，開展政策咨詢、創業指導、技能培訓、代辦證照、備案貸款等“一條龍”服務，為市民創業及投身城市經濟發展開辟“綠色通道”。
六、加強和改進領導，推進城市經濟又好又快發展
21、加強組織領導。成立區加強城市經濟工作領導小組，成員單位由區發展計劃局、經濟發展局、財政局、統計局、建設局、環衛局、招商局、商務辦、工商聯等部門單位組成，領導小組下設辦公室，辦公室分別設在區經濟發展局和商務辦，具體負責研究、指導、協調和服務城市經濟發展工作。各鎮辦也要成立相應的工作機構，推進城市經濟又好又快發展。
一、“十二五”時期我國城鎮住房發展階段的基本判斷
(一)當前我國城鎮住房發展的基本狀況①
1、住房建設快速發展,居民住房條件不斷改善
住房制度改革以來,我國城鎮住宅建設取得較快發展,住宅總量快速增加。城鎮住宅投資額由1998年的4310.8億元增加到2008年的26516.0億元,年均增加19.9%;城鎮新建住宅面積由1998年的4.76億平方米增加到2009年的7.89億平方米,其中,“十五”期間和“十一五”期間城鎮住宅年均竣工量分別為5.9億平方米和7.2億平方米。城鎮住宅總量(城鎮年末實有住宅建筑面積)由1998年的39.7億平方米增加到2008年的124.0億平方米,10年間住宅總量增加了2倍多,遠超過同期城鎮家庭和人口的增速。
與之同時,城鎮居民住房條件不斷改善,人均住宅建筑面積由1998年的18.7平方米增加到2008年的28平方米左右;住房設施條件也得到明顯改善,2004年以來城鎮住房成套率超過80%。
2、城鎮住宅生產和供應方式出現較大轉變,房地產市場成為居民住房供給的重要渠道
上世紀90年代以來我國加速由計劃經濟向市場經濟轉軌,城鎮住宅生產供應方式也逐步由傳統的機關企事業單位自行分散建設方式向市場化、專業化、集中化的新型開發方式轉化。
特別是城鎮住房制度改革以來,房地產開發住宅投資迅速替代原有的基本建設投資中的城鎮住宅投資,其在城鎮住宅建設投資中所占的比重由1998年的48.3%上升到2008年的84.6%,房地產開發住宅竣工面積在城鎮住宅竣工面積中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的73.1%。房地產市場成為居民住房供給的重要渠道。
3、住房私有化率提高,住房資產屬性顯現
城鎮住房制度改革打破了之前的住房非商品的觀念,個人擁有住房逐漸成為住房市場的主流。據統計,1978年我國城鎮住房中74.8%為公有化住房,1995年公房比例仍占57%,而根據國家統計局城鎮住戶調查數據,2005年城鎮住房存量中公有化住房所占比例下降至12%,城鎮住房私有化率為88%。2008年城鎮住房私有化率進一步提高到90%。
隨著住房市場的發展成熟和住房私有化率的提高,住房資產屬性逐步顯現,成為增加居民財產性收入的一個重要渠道。特別是在資金流動性充裕的環境下,住房的保值增值功能使其吸納了較多資金的流入,從而加大了其資產屬性。
4、住房保障力度總體不足,保障體系仍待完善
1998年國發[1998]23號文件明確了住房保障的發展方向,即最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房,中低收入家庭購買經濟適用房。但從發展結果來看,目前廉租住房僅以戶籍家庭為保障對象,保障面較小。1998―2008年,房地產開發企業累計完成經濟適用房投資額為6675億元,僅占同期住宅投資完成額的6.8%;經濟適用房累計竣工481萬套,約占住宅竣工總量的13%。此外,我國《住房保障法》尚未出臺,目前仍缺乏完善的住房保障體系和明確的住房保障機制。
(二)“十二五”時期我國城鎮住房發展階段
1、按照國際經驗,“十二五”期間我國城鎮住房發展將進入住房質量適度改善階段,住房消費升級逐步顯現
主要發達國家住房發展歷程表現出類似的階段性特征,即總體性住房短缺、大規模的住房建設(包括公共住房建設)住房消費升級、居住水平適度改善住房需求相對穩定、居住質量全面提升。不同發展階段的住房政策目標各不相同,如圖1所示。
總體性住房短缺發生在二戰后,戰爭對房屋的大規模毀壞導致主要發達國家二戰后普遍面臨較為嚴重的住房短缺,如日本在二戰剛剛結束的一段時間住房短缺量相當于當時家庭總數的30%。這一階段,政府住房政策目標明確,即鼓勵住房建設包括以政府為主導進行公共住房建設。同時,各國通常都會為住房建設提供融資支持,包括成立政策性金融機構、進行財政貼息等。
經過集中的住房建設激勵計劃以及公共住房建設,主要發達國家在20世紀70年代左右實現了“戶均一套房”的住房政策目標,解決了住房總體短缺問題。之后,隨著居民收入水平的提高,住房消費升級,人們對居住質量提出更高的要求。這一階段,住房政策對居住質量的改善側重于解決住房擁擠問題②,因此,提出實現“人均一間房”的目標。
20世紀90年代以來,主要發達國家人口流動相對減少,住房需求相對穩定,同時,人口老齡化的加快使老年人住房問題得到關注。這一階段,住房政策的關注點轉向全面提升居住質量,包括住房功能和居住環境的改善。這一階段,住房政策的核心是提升住房市場效率、盤活住房存量、建設住房安全網絡。
按照國際經驗,對我國城鎮住房狀況進行估算:2010年末,我國城鎮實有住宅建筑面積約為140億平方米;根據國家統計局2008年城鎮住戶調查數據,我國城鎮家庭住房建筑面積中位數為76平方米。由此可以計算,到“十一五”期末,我國城鎮住房總量約為1.8億套。單從城鎮范圍內國有土地上的住房存量來看,城鎮住房總量相比于2億城鎮家庭總數不足。但從我國城鎮住房取得方式的現實狀況來看,我們在進行住房總量估算的時候不能忽視“城中村”在解決城鎮常住人口特別是外來人口住房問題中發揮的作用。根據相關調查數據測算,我國“城中村”居民約3000多萬戶,約占城鎮家庭戶數的15%左右。因此,如果考慮集體土地上住房數量(如“城中村”、小產權房等)在內,則“十一五”期末,我國城鎮住房套戶比略高于1,達到了“戶均一套房”的目標,全國層面上不存在住房短缺問題。參照國外住房發展歷程的階段性特征以及當前我國城鎮住房的基本狀況,可以推斷,“十二五”期間,我國城鎮住房發展將進入住房質量適度改善階段。但由于住房市場的區域差異,部分住房總量相對家庭總數不足的城市仍應以數量發展為主。
2、從經濟社會發展階段的角度來看,“十二五”時期我國房地產業仍處于快速發展期,城鎮住房發展在實現社會民生福祉的同時,對經濟增長的貢獻仍不容忽視
世界銀行對全球近40個國家的經驗研究表明,住房投資在GDP中所占比重與經濟發展水平之間呈現倒U型的關系。人均收入達到中等收入國家水平時,房地產業處于快速發展期,住房投資在GDP中所占比重較高;特別是當城市化率突破50%時,住房投資在GDP中所占比重最高,可以達到7―9%。如圖2所示。
按照這一思路,我們對“十二五”期間我國經濟社會發展指標進行預測。根據預測結果,“十二五”期間我國人均GDP在4000―5000美元之間,進入中等收入國家水平;“十二五”期末城鎮化率達到52%,人口結構將發展轉折性改變,城鎮人口總量超過農村。因此,按照世行經驗,“十二五”時期我國房地產業仍處于快速發展期,城鎮住房發展在實現社會民生福祉的同時,對經濟增長的貢獻仍不容忽視。
綜合以上判斷,“十二五”時期我國城鎮住房發展進入數量擴張與質量提升并重階段,住房消費升級逐步顯現,住房開發建設仍將保持較大規模。
二、“十二五”時期我國城鎮住房面臨的主要挑戰
(一)住房市場發展的外部環境存在變數
“十二五”時期是我國全面建設小康社會的關鍵時刻,也是深入改革開放、加快轉變發展方式的攻堅時期。社會經濟體制改革的推進,特別是與住房市場發展息息相關的戶籍制度改革、收入分配制度改革、基本公共服務均等化改革等,將給住房市場的發展帶來制度變革沖擊。
(二)人口集中流入城市住房供求矛盾突出
“十二五”期間,我國仍處于城鎮化加速發展階段,按照“十一五”時期城鎮化發展速度推算,到2015年,我國城鎮化率將提高到52%左右,“十二五”期間城鎮人口平均每年增加1500萬左右,城鎮人口的快速增加必然帶來較大的住房需求。雖然“十二五”時期我國城鎮住房發展進入質量適度改善階段,但在城鎮化快速發展時期,人口、資源仍會呈現向大中城市集中的趨勢,因此,人口集中流入城市將依然面臨住房短缺問題,住房供求矛盾突出。
(三)住房資源占有不均衡加劇社會分化
經過房改以來十多年的發展,我國城鎮住房總量迅速增加,但住房資源占有不均衡問題明顯。一方面,由于房地產稅收結構不合理,住房持有成本低,助長了投機需求,加大了住房資源的閑置;另一方面,原福利分房體制下的既得利益群體可以享受住房資產為其帶來的稟賦收入效應,而舊體制下沒有或較少享有福利房的群體(特別是經濟效益差的企業和小單位、小企業就業者)則成為改革的受損者,這種住房資源占有的不均衡狀況隨著城市經濟和住房市場的發展而加速擴大居民收入差距。
(四)住房保障工作進入攻堅階段,農民工住房問題需要得到正視
自國發〔2007〕24號文件實施以來,政府加大了住房保障的工作力度。但由于我國住房水平較低、住房保障機制尚不健全,城鎮住房保障仍需較大的實施力度。并且,隨著城鎮社會保障體系和戶籍制度改革的推進,我國住房保障覆蓋面必然需要從戶籍人口擴展到常住人口,農民工特別是超過農民工總數60% 的新生代農民工的城鎮住房問題需要得到正視。
三、“十二五”時期我國城鎮住房發展的基本思路
(一)繼續堅持住房市場化方向
我國城鎮住房市場化改革提高了住房生產效率、帶來了居民住房條件的改善和整體社會福利的改進,其成就是突出的,不能因為住房市場中存在的問題而否定市場化改革的方向、否認市場在資源配置方面的效率。因此,未來住房政策和調控政策應致力于為住房市場的發展創造良好的制度環境,有效發揮市場作用實現滿足居民多元化住房需求的目標。
(二)引導合理的住房建設和消費
我國人口多、資源緊張的基本國情決定了住房建設和消費必須走資源節約型模式。住房面積的增加只是提高居住質量的一個方面,未來住房發展中應引導住房建設向提升住房功能、改善居住環境方面努力。同時,通過推進新建住房市場、存量房市場和住房租賃市場三級市場的協同發展,發揮住房市場過濾機制,引導梯級的住房消費模式。
(三)統籌政府財力,提高住房保障的可持續性
作為整個社會保障體系的一部分,住房保障與醫療衛生、義務教育、社會治安等基本公共服務一樣,都是民眾健康有益生活的必要條件。同時,住房與這些基本的公共服務又是密不可分的。“十二五”期間,政府應把住房保障工作放在突出位置。但同時,應考慮公共財力的限制,統籌安排住房保障與其他基本公共服務的支出,設計合理的保障標準和保障機制,保證其可持續性。
四、“十二五”時期我國城鎮住房發展的主要任務和政策建議
(一)完善住房市場運行的制度環境,提高住房市場效率
我國房地產市場發展歷程較短,規范市場發展的各項制度仍處于不斷探索和完善的過程中。建議“十二五”期間,進一步加強住房市場的制度環境建設,提高住房市場運行效率。一是規范住房市場秩序,加強對房地產行業主體的管理,整頓和規范房地產開發、經紀服務和物業管理活動。二是立足長期制度建設,進一步探索土地制度、財稅體制、房地產金融制度方面的改革和創新。
(二)提高住房供給的有效性,優化住房資源配置
建議“十二五”期間,以增加住房供給為主基調,包括增加供給總量、縮短供給周期;通過差別化信貸政策和稅收政策、增加住房持有成本等政策措施,抑制住房市場投機行為,減小住房資源的閑置和過度占有;繼續加大城市棚戶區改造等項目的實施力度,補償住房制度改革中的利益受損群體。明確住房調控政策以提高住房供給的有效性為目標,同時考慮住房市場的區域差異性,采取市場化為主的調控手段。
(三)大力發展住房租賃市場,推動住房租賃產業化
建議“十二五”期間,將規范和發展住房租賃市場作為一項重要任務,這是實現我國房地產市場健康可持續發展的必要條件。一是要完善住房租賃市場的機制建設,加強房屋租賃備案管理,通過金融、稅收和土地政策鼓勵開發企業和機構投資者持有租賃房源,形成規范化的管理和穩定的租權關系。二是圍繞租房市場,通過信息中介、物業管理、維修服務等環節,創造就業機會,形成一個產業,推動住房租賃產業化。
(四)完善住房保障制度,形成明確穩定的住房保障機制
建議“十二五”期間,盡快出臺《住房保障法》,形成明確穩定的住房保障機制,包括住房保障的標準、方式、覆蓋范圍和分階段實施目標,包括保障性住房供應、準入、退出機制,包括逐步將農民工納入住房保障體系的途徑。這里要強調的是,從可持續發展的角度并結合“十二五”時期我國經濟社會發展階段特征,建議住房保障以非產權式保障為主,避免過度福利化,保障只是解決最低的或者說是最基本的居住需求,舒適性與改善性住房需求應交由市場來解決。
注:
①除特殊說明外,本研究的主要數據來自于國家統計局、住房和城鄉建設部的統計資料。
