發(fā)布時間：2022-03-14 07:02:32
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)公司年終工作樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
一、 各項工作的完成情況
1、經(jīng)營指標的完成情況：全年新開發(fā)建筑面積約1.5萬m2 ,其中商業(yè)街占7300m2，竣工樓房3棟（33#、34#、35#），竣工面積9000m2,完成建設(shè)投資約800萬元，實現(xiàn)銷售收入1062萬元，銷售面積9327m2。續(xù)貸900萬元，累計貸款約1100萬元。減少應付工程款350萬元。存貨房屋總計約9300m2，其中1-6區(qū)房屋面積為4734m2，商業(yè)街房屋面積為4566m2,存貨約為1117萬元，應收款243萬元。公司機關(guān)人員工資約40萬元，銀行利息約90萬元，辦公費30萬元，招待費17萬元，小區(qū)物業(yè)公司維修費21萬元，總費用約每年200萬元。本年度公司經(jīng)營狀況較往年有所好轉(zhuǎn)，望全體職工繼續(xù)努力工作，再接再勵。
2、小區(qū)的建設(shè)情況：今年雅居園小區(qū)新開住宅樓3棟，建筑面積1.5萬平方米，收尾工程8000平方米。在工程建設(shè)中，一是抓工程質(zhì)量，二是抓工程進度，三是抓安全文明施工。
雅居園商業(yè)街建設(shè)項目，是我公司領(lǐng)導班子經(jīng)過慎重、周密考察后決定建設(shè)的，位于濟陽新老城結(jié)合部，十中以東，與興化步行街互應，建成后將成為濟陽商業(yè)領(lǐng)域又一熱賣點。規(guī)劃樓層為二至三層的獨立單體樓房，建筑面積1萬平方米，建設(shè)投資約800萬元，又可根據(jù)用戶需求在南側(cè)自行按照統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，滿足不同層次的消費者。現(xiàn)已全面竣工并可以使用。
3、房屋銷售經(jīng)營情況：針對當前我縣住房市場供大于求的實際，公司一是積極調(diào)整銷售價格，盡最大限度降低售價；二是降低工程建設(shè)成本；三是應客戶需求，能甩項甩項處理，由住戶自行設(shè)計；同時，積極利用宣傳單、宣傳牌、電視臺、報紙、網(wǎng)絡等多種形式進行宣傳，宣傳小區(qū)優(yōu)越的位置、良好的物業(yè)管理及優(yōu)質(zhì)的售后服務，提高了知名度和社會信譽。針對頂層樓房銷售難的問題，公司經(jīng)研究決定降低售價，優(yōu)惠于內(nèi)部職工，既解決了部分職工住房困難，又有利于資金的回收。全年銷售房屋120套，銷售面積9327平方米，銷售收入1062萬元，銷售率85%。
4、宣傳措施的轉(zhuǎn)型情況：現(xiàn)今社會是網(wǎng)絡信息迅速發(fā)展的科技時代，公司也充分的認識到了這點，所以積極開拓新思路。今年通過辦公室人員的努力，初步架設(shè)完成了自己的網(wǎng)站系統(tǒng)，全面立體的展示公司各方面的發(fā)展和業(yè)績，既節(jié)約了宣傳經(jīng)費的重復投入，又擴大了公司的社會效益和影響力，對于公司發(fā)展信息的及時傳遞和網(wǎng)絡信息的準確接受提供了便利。
5、黨務工作：在新的黨支部的所有全體成員以及新一任的支部書記的努力下，建立健全了黨內(nèi)各項工作制度。年內(nèi)發(fā)展預備黨員2名，轉(zhuǎn)正2名，新培養(yǎng)入黨積極分子3名，黨支部的各項工作逐步完善。
6、物業(yè)管理情況： 物業(yè)管理公司是一個自主經(jīng)營自負盈虧的企業(yè)，但多年來一直沒有擺脫圍繞總公司吃飯的不利局面。去年總公司投入近30萬元的維修費，今年公司又投入了20余萬元的維修費，鍋爐、管道年久失修，公司年年往里投錢，收取的費用不夠開支，造成連年虧損，入不敷出。
今年，為使廣大用戶過一個溫暖舒適的冬天，總公司今年9月下旬就對鍋爐管道維修進行了部署，成立了專門領(lǐng)導班子，在人力、物力、財力上給予了物業(yè)公司最大限度的支持。并調(diào)整了領(lǐng)導班子，由公司副總袁樹忠親自抓，并印發(fā)了《致雅居園小區(qū)用戶一封信》，為使廣大居民過一個溫暖祥和的冬天，說明情況，讓居民知道，因物價因素、煤炭價格上漲，今年的取暖費價格較往年有所提高，敬請廣大用戶予以理解和支持。物業(yè)公司是自負盈虧的企業(yè)，沒有多余的財力來照顧大家，在取消福利取暖的今天，只能取之于民，用之于民，完全是一種市場行為，因此希望各區(qū)居民要顧全大局，如果你居住的一家停暖，將給周圍住戶造成很大影響，使整體熱源受到很大損失，也影響到采暖設(shè)施的熱平衡。為了廣大居民的利益和不影響物業(yè)公司的管理，歡迎您積極地參與采暖。
作為物業(yè)公司的主管單位—開發(fā)公司，在今后的冬季供暖工作中，將進一步深化企業(yè)改革，加強內(nèi)部管理，積極消化和克服種種困難，搞好設(shè)備維修和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，最大限度地滿足廣大居民的需求，為今后取暖做出更大的努力。
二、存在的問題
一是年開發(fā)總量少，建設(shè)規(guī)模小，不能適應新形勢的需要；二是資金回籠慢，造成公司經(jīng)營困難，難以開展大的經(jīng)營活動；三是由于國家土地政策至今仍在
凍結(jié)，公司沒有土地資源來發(fā)展業(yè)務；四是企業(yè)改革力度不夠，真正形成激勵機制的目標還沒有實現(xiàn)；五是小區(qū)物業(yè)管理人員素質(zhì)水平和業(yè)務技能不高，與居民之間存在這樣那樣的矛盾，經(jīng)營狀況不佳；六是各分公司的開拓市場意識還不強，圍著公司轉(zhuǎn)的經(jīng)營模式仍沒有改觀；七是各項工作制度不健全，管理水平不高；八是員工的思想還不夠解放，始終未能真正認識到“變則通，通則久”的管理方針的可行性和持續(xù)性，思想觀念保守。共2頁,當前第1頁1
三、二oo四年工作計劃和發(fā)展戰(zhàn)略目標
1、解放思想，轉(zhuǎn)變觀念，認清形勢
作為一名財務工作人員，一名出納，我非常清楚自己的崗位職責，也是嚴格在照此執(zhí)行。
1、嚴格執(zhí)行庫存現(xiàn)金限額，把超過部分按時存入銀行。審核現(xiàn)金收支憑證，每日按憑證逐筆登入現(xiàn)金日記帳。
2、嚴格保證現(xiàn)金的安全，防止收付差錯。對收入和付出的現(xiàn)金及支票都由我和主任雙重復核，以確保準確無誤。
3、堅持每日盤點庫存現(xiàn)金，做到日清日結(jié)。這樣一來，問題便不會留到隔日，及時發(fā)現(xiàn)，及時改正。嚴格遵守銀行結(jié)算紀律，對拿去銀行的票據(jù)做到填寫無誤，印鑒清晰。
4、嚴格審核銀行結(jié)算憑證，處理銀行往來業(yè)務。對業(yè)務單位交來的支票，在收到支票時，認真審核該支票的金額，日期，印鑒，然后正確填寫銀行進帳單。堅持做到每日序手工登記“銀行存款日記帳”。
5、隨時掌握銀行存款余額，不簽發(fā)空頭支票。保管好現(xiàn)金，收據(jù)，保險柜密碼，印鑒，支票等。妥善保管好收付款憑證，月末準確填寫好憑證交接單，及時傳遞到集團公司分管財務手里。對于這快日常工作，自我經(jīng)手以來，沒有出過任何差錯，我想這一點應該是值得驕傲的。
6、每月編制工資報表，到月底及時匯總各部門當月考勤情況，詢問李總當月工資是否有變化，然后根據(jù)其編制工資報表，編制完畢先交由金主任審核，審核無誤后，交由李總簽字確認。最后是在工資的發(fā)放過程中，做到認真仔細，不出差錯，在這點上，我有過一點失誤，雖然及時糾正了，但也是我值得提高警惕和需要改正的地方。
7、我手里還有一塊就是和房地產(chǎn)業(yè)務有一定關(guān)系的工作，就是去集團公司給媒體及相關(guān)業(yè)務單位請款。李總剛交給我這份工作的時候，我并沒有把它和業(yè)務聯(lián)系在一起，只是廣宣部的同事將單據(jù)及請款單填好簽好字后，我便盲目的就拿到集團公司，一旦分管會計問到我相關(guān)問題，我便是一問三不知，只好又回來問廣宣部的同事，這樣既浪費了時間，又給人留下不好的印象。經(jīng)過主任和廣宣部同事的指導，我逐漸對房地產(chǎn)廣宣方面有了了解，后來再去請款，也順利了很多，也節(jié)約了很多時間。而且，我將請款這項工作用細致的表格健全，做到有據(jù)可查，也便于年終統(tǒng)計。
科銳國際人力資源有限公司最近的《2012企業(yè)年終獎》調(diào)研顯示，總的來說，大約有半數(shù)的受訪公司稍微上調(diào)了員工的年終獎，有接近四成的公司下調(diào)了年終獎，還有一成公司維持不變。
令那些被公司下調(diào)了年終獎的職場人更郁悶的是，2013年的漲薪形勢也不容樂觀。根據(jù)科銳國際《2013年薪酬調(diào)研》報告，2013年，受訪公司的平均薪酬漲幅為9.34%，數(shù)字跌至2010年來的最低水平。
年終獎不再是簡單獎勵
科銳國際的調(diào)研顯示，較之2011年，58%的受訪公司上調(diào)年終獎，10%的公司維持上一年的基數(shù)不變，受2012年外需放緩與經(jīng)濟增速回落的雙重壓力，有32%的受訪公司下調(diào)年終獎——但至少對于68%的受訪公司員工而言，2012年不會比2011年糟糕。
放眼整個市場，年終獎能發(fā)揮的影響力實際上變得越來越大，不論是對公司、整個行業(yè)、城市或是整個區(qū)域而言，年終獎不再是對員工整年工作的簡單獎勵，它已經(jīng)開始成為判斷公司、行業(yè)或區(qū)域發(fā)展的興衰、人才吸引與留用的重要參照指標。
而對于公司高層而言，在經(jīng)濟形勢不明朗時，為了降低公司運營風險，更傾向于通過年終獎，在年底與員工分享利潤，挽留公司的核心人才。
與2013年漲薪幅度排名相對應的是，國企上調(diào)年終獎的比例最高，在受訪公司中，有大約71%的國企會上調(diào)年終獎。最可能對到手的年終獎感到失望的應該是外企職員，有10%的受訪外企年終獎縮水超過20%，為參與調(diào)查的不同性質(zhì)企業(yè)中比例最高的。
這是因為，根據(jù)國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)字顯示，2012年1至11月，國有企業(yè)累計營業(yè)總收入達37.94萬億元，同比增長10.9%，11月環(huán)比增長11.8%。在國企的薪酬結(jié)構(gòu)中，通常年終獎占比較高，所以采用上調(diào)策略的企業(yè)比例也會較高。同時，2012年因為歐債危機蔓延，全球經(jīng)濟波動，跨國公司的經(jīng)營更容易受國際形勢的拖累，為了節(jié)約開支應付不景氣的環(huán)境，不少公司只能采用下調(diào)年終獎的幅度的方法。
從行業(yè)的角度來看，70%的受訪房地產(chǎn)公司上調(diào)年終獎，位列接受調(diào)研的房地產(chǎn)、服務、醫(yī)療健康、高科技、零售、消費品、物流、能源與化工、汽車、機械制造以及金融幾大行業(yè)中的比例之首。比例居次的是服務行業(yè)，打算上調(diào)年終獎的服務行業(yè)公司比例僅比房地產(chǎn)行業(yè)低1%。有66%的受訪醫(yī)療行業(yè)公司管理層有上調(diào)年終獎的打算。
但金融行業(yè)的員工依然身處“重災區(qū)”，受2012年歐債危機尚未結(jié)束的影響，只有37%的金融行業(yè)公司給員工增加年終獎，相反卻有63%的公司下調(diào)。
企業(yè)的性質(zhì)也能影響員工的年終獎。報告顯示，71%的受訪國企、64%的受訪民企上調(diào)年終獎，而受訪外企上調(diào)年終獎的比例僅為52%。
二三線城市的職場人的幸福感可能會比一線城市的職場人更強烈一些，六成受訪企業(yè)上調(diào)年終獎，高于一線城市。一線城市中，廣州、上海下調(diào)年終獎的企業(yè)比例最高。
隨著經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)業(yè)梯形轉(zhuǎn)移與城鎮(zhèn)化建設(shè)，二三線城市迅速發(fā)展，在引進人才方面會以優(yōu)越的崗位和薪金招賢納士。而廣州的外向型企業(yè)居多，上海的外資企業(yè)集中，這一類型的企業(yè)在2012年下調(diào)年終獎的比例最高。
消費、電商最有可能漲薪
金融行業(yè)在2013年薪酬漲幅排行榜上的排名也靠后，而科銳國際的《2013年薪酬調(diào)研》報告顯示，位居2013年漲薪幅度前兩位的行業(yè)竟然是消費行業(yè)和電商行業(yè)。
消費品行業(yè)薪酬漲幅最高，達到9.77%，高出平均水平0.34%。科銳國際的這份報告分析認為，過去數(shù)年，那些快速擴張的行業(yè)為了招納人才，提供的薪酬已經(jīng)高出行業(yè)平均水平30%，因此它們不會再繼續(xù)提供過高的年度薪酬漲幅。但消費品行業(yè)是以人為主的行業(yè)，要保持穩(wěn)定的銷售增長，必須依賴人力，穩(wěn)定的漲薪幅度對于人力資源是一種很好的激勵措施。
但是，科銳國際的分析也強調(diào)，相比較于2012年10%的薪酬漲幅，消費品行業(yè)在2013年的薪酬漲幅實際上略有下降。
人是企業(yè)最寶貴的資源，隨著房地產(chǎn)業(yè)的逐步規(guī)范和市場競爭的加劇，地產(chǎn)行業(yè)人才競爭也呈日趨激烈的態(tài)勢。企業(yè)需要什么樣的人才，人才喜歡什么樣的企業(yè)，在這樣的博弈中，企業(yè)和人才找尋著自己的發(fā)展空間。
企業(yè)：忠誠是通行證
房地產(chǎn)業(yè)人才的定義正從原來的“找地能人”、“找錢能人”向更廣闊的企業(yè)型人才轉(zhuǎn)變，各地產(chǎn)企業(yè)對人才的重視和渴求正日益加強。根據(jù)《地產(chǎn)》與智聯(lián)招聘此次進行的房地產(chǎn)才情深度調(diào)查，目前企業(yè)對高端職位人才的渴求已經(jīng)達到了一個前所未有的新高度。
智聯(lián)招聘副總裁趙鵬指出，總體來看，房地產(chǎn)行業(yè)在人才需求和企業(yè)人才建設(shè)上，具有自己的獨有特點。特別是對于高端人才的需求，房地產(chǎn)行業(yè)形成了“一多―少”的獨有格局。“多”是指房地產(chǎn)行業(yè)鏈條很長，因而對于人才的需求是全方位的，是全面型人才與專業(yè)型人才的結(jié)合，需求的人才類型很多。“少”則是指與其他行業(yè)一個流程需要若干人去做的情況不同，地產(chǎn)行業(yè)需要的是核心人才，一個優(yōu)秀的地產(chǎn)團隊只需要幾個關(guān)鍵崗位的精兵強將就足夠了，因而就人才需求的總體絕對值而言是無法與其他行業(yè)的需求量相比的。
此次調(diào)查也顯示，2006 年地產(chǎn)高端人才需求呈現(xiàn)出5大新趨勢。
人才需求多樣化
作為房地產(chǎn)主力軍的住宅地產(chǎn)對于中、高端人才的需求依然旺盛，尤其是住宅地產(chǎn)中的高端住宅項目對于人才的需求明顯增加；作為持有物業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)，有著比住宅更廣闊和更長遠的發(fā)展空間，因而其對于人才的需求特別是對于高端人才的需求與日俱增；而作為地產(chǎn)新軍的工業(yè)和物流地產(chǎn)可謂異軍突起，此方面人才嚴重短缺。與住宅和商業(yè)地產(chǎn)不同的是，目前國內(nèi)從事工業(yè)和物流地產(chǎn)的公司幾乎全部是外資大鱷，在本土化過程中，人才本土化是具有戰(zhàn)略意義的第一步，這樣的人才在我國是極度短缺的。
異地擴張明顯，人才需求總量上升
目前，地產(chǎn)行業(yè)異地擴張勢頭強勁，這使得項目總經(jīng)理、分公司總經(jīng)理這樣的職位需求量相當大。對于很多房地產(chǎn)公司而言，為了增強項目的可控性，他們都不惜重金在總部所在地聘請高級管理人員，再派往外地，因而北京房地產(chǎn)項目的減少并沒有影響到北京對于房地產(chǎn)高端人才的需求。
“外行”進入，對人才需求一團霧水
一家剛剛進入地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)，認為自己需要尋找一位總經(jīng)理，于是請來了獵頭顧問，提出了要求。經(jīng)過獵頭顧問的專業(yè)分析與建議后，企業(yè)才發(fā)現(xiàn)自己所需要的不僅僅是一位總經(jīng)理，而是若干位分別負責不同職責的高端人才。而此次調(diào)查也顯示，不少地產(chǎn)企業(yè)自身對于人才的需求并沒有形成清晰的認識，因而在人才配備上很難實現(xiàn)最優(yōu)組合，這是諸多新進入企業(yè)所面臨的普遍問題。
海歸人才無優(yōu)勢
在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)，實戰(zhàn)經(jīng)驗永遠是第一位的，參與完整項目的個數(shù)、成功案例的個數(shù)永遠是最有說服力的，所以即使有再豐富的求學經(jīng)歷，沒有實踐經(jīng)驗，在國內(nèi)仍然很難有立足之地。長期以來地產(chǎn)行業(yè)對于“海歸”似乎不是很感冒，但融/ 投資方向、設(shè)計規(guī)劃方向的職位還是比較青睞“海歸”人才的。此外，外資公司通常也會要求營銷高端職位的人員具備海外背景，而在其他高端職位的競爭中，海歸則不具優(yōu)勢。
伴隨著REITs( 房地產(chǎn)投資信托基金) 在中國的發(fā)展，對這方面的人才需求量將越來越大、要求也越來越高。那些在國內(nèi)畢業(yè)后從事銀行、房地產(chǎn)咨詢工作，在海外學習、有房地產(chǎn)金融工作經(jīng)驗的人，一旦回到國內(nèi)將成為眾多房地產(chǎn)公司 “獵取”的目標。但無論如何，海外的背景必須加上相應的經(jīng)驗，才可能真正抬高自己的身價，否則盲目地“鍍金”毫無意義。
高端人才必須具備企業(yè)忠誠度
某位有著豐富經(jīng)驗的房地產(chǎn)從業(yè)者，在行業(yè)中摸爬滾打了近十年，從各方面指標來說，已經(jīng)具備了在高端人才市場中的競爭力。然而，由于他跳槽頻繁，在每個公司都不能長期服務下去，在一個公司最多也只完成了一個完整項目，因而即使獵頭顧問極力向企業(yè)推薦，企業(yè)也無法認可此人來承擔一個高端職位的職責。
企業(yè)招聘除了對于高端人才的各項硬性指標要求以外，有一項軟性指標是對所有高端人才都通用的，那就是對企業(yè)的忠誠度。所有的高端職位都要求候選人在一個企業(yè)中至少完成2 ～ 3 個完整項目，否則很難進入獵頭顧問和企業(yè)的視線。
2006年地產(chǎn)高端緊缺人才一覽表
從業(yè)者：我們不都是高薪一族地產(chǎn)企業(yè)在招聘員工時看重要素對于期望進入房地產(chǎn)企業(yè)的人來說，房地產(chǎn)企業(yè)的人才發(fā)展空間和薪金水平，是他們關(guān)心的關(guān)鍵問題之一，此次調(diào)查也為希望進入者揭開了高薪的面紗。
人才獲得與人才選拔
百家地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的調(diào)查顯示，企業(yè)獲得人才的主要渠道為網(wǎng)絡招聘、招聘會、本企業(yè)員工推薦和校園招聘。但是，當企業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)中、高端職位空缺時，企業(yè)還是首先考慮從公司內(nèi)部直接提升，其次會考慮社會招聘，接下來是公司內(nèi)部公開競爭，最后才是內(nèi)部員工推薦企業(yè)外人員。
在地產(chǎn)企業(yè)選拔人才時，他們最看重應聘者的專業(yè)技能、工作經(jīng)驗和溝通技巧。地產(chǎn)行業(yè)對于專業(yè)技能的要求相當高，除了專業(yè)教育背景以外，很多中、高端職位還要求具有相應的職業(yè)資格。由于房地產(chǎn)項目周期長、近年來新項目又層出不窮，因而行業(yè)內(nèi)流動性很強，對房地產(chǎn)人才的工作經(jīng)驗要求不僅僅是工作年限、曾擔任的職位，更為重要的是有從事完整項目的經(jīng)驗，頻繁跳槽將嚴重影響房地產(chǎn)人才的職業(yè)發(fā)展。
薪酬與福利
崗位之間薪酬差距大是房地產(chǎn)行業(yè)薪酬的一大特點，因而盡管調(diào)查數(shù)據(jù)顯示平均工資較高，但是并不代表房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者普遍薪資較高。
房地產(chǎn)企業(yè)常用的長效激勵方式主要是年終獎金和長期服務獎。年終獎金是對一年工作業(yè)績的肯定，而長期服務獎則是對員工忠誠度的認可。而外行人期待的“圈內(nèi)人”特有的買房獎勵和優(yōu)惠則并不是房地產(chǎn)企業(yè)激勵員工的主要方式。
在福利方面，房地產(chǎn)企業(yè)除了為員工提供的“五（四）險一金”以外，絕大多數(shù)企業(yè)還為員工提供了餐補、車補、帶薪假期等。
求職者：知名民營企業(yè)是首選
從6月下旬開始，《地產(chǎn)》聯(lián)合智聯(lián)招聘分別對房地產(chǎn)的從業(yè)者與求職者進行了一場大規(guī)模的網(wǎng)絡調(diào)查，內(nèi)容包括房地產(chǎn)業(yè)前景、職位前景、期望薪金等眾多問題。業(yè)內(nèi)、外普遍看好房地產(chǎn)行業(yè)房地產(chǎn)作為一個高速發(fā)展的行業(yè)，盡管相對于其他行業(yè)來說，受政府宏觀調(diào)控、政策影響大，但是廣闊的發(fā)展空間、誘人的薪酬還是吸引了眾多的“外行”。調(diào)查顯示，在外行的求職者中，近九成人給予了房地產(chǎn)行業(yè)較高評價。從業(yè)者也表示了對自己所從事行業(yè)的認可。65.18%的被調(diào)查者都認為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展比較樂觀，雖然有近50%的人有“跳槽”打算，但也僅限于行業(yè)內(nèi)跳槽。更有近半數(shù)從業(yè)者認為工作不錯，打算繼續(xù)好好干。
在挑選和選擇具體公司時，求職者與從業(yè)者也出奇地相似。都關(guān)注三項――企業(yè)品牌與企業(yè)文化、發(fā)展空間、薪酬福利。略有不同的是求職者對個人發(fā)展空間的看重略勝于薪酬福利，而從業(yè)者對于此兩項的看重程度幾乎相當。總之，房地產(chǎn)企業(yè)要想真正吸引、保留優(yōu)秀的人才，就必須在為員工提供滿意的薪酬福利、廣闊的發(fā)展空間的同時，加強企業(yè)文化建設(shè)，提升自己的雇主品牌。
知名民營企業(yè)、上市公司是首選
在求職者首選的房地產(chǎn)企業(yè)中，更多的人選擇了知名度高的民營企業(yè)，這多少有點出乎意料。這一方面說明求職者對民營企業(yè)寄予的厚望，另一方面也說明了相對于上市公司、大型企業(yè)、外資企業(yè)系統(tǒng)、完整的組織架構(gòu)與人力資源管理流程，進入民營企業(yè)似乎更容易一些。同樣的情況也發(fā)生在了從業(yè)者的身上。調(diào)查中，從業(yè)者表示如果在業(yè)內(nèi)跳槽首先選擇知名度高的民營企業(yè)。可見，民營企業(yè)的發(fā)展以及未來空間得到了圈內(nèi)外人士的廣泛認可。但與求職者稍有不同的是，擁有了豐富行業(yè)經(jīng)驗的從業(yè)者，選擇上市公司和外資企業(yè)的比例相對高一些。
業(yè)內(nèi)、業(yè)外薪水差一個檔次
希望進入房地產(chǎn)行業(yè)的求職者，目前薪水的中位值所在區(qū)間為3000～5000元，組中值平均值約為5200元左右。根據(jù)薪酬判斷，希望進入房地產(chǎn)行業(yè)的求職者以中、高端人才為主，工作經(jīng)驗在3年以上的占了60.97%，5年以上的占了46.34%。房地產(chǎn)的高速發(fā)展歷史以及未來的廣闊發(fā)展空間正在吸引各個行業(yè)的優(yōu)秀人才進入。
而這些求職者對于進入該行業(yè)后的薪資期望，幾乎都比原來高了一個檔次，中位值所在區(qū)間為5000～8000元，組中值平均值約為8500元。而對于從業(yè)者的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，他們的薪資水平中位值所在區(qū)間為5000～8000元，組中值平均值約為7200元，略低于行業(yè)外求職者的期望值。
今年，我們還特別關(guān)注了一群工作資歷為5年的公司人―這19位公司人都于2006年下半年開始進入職場。5年前，他們還是新鮮人，現(xiàn)在，他們中的一部分已經(jīng)進入了收入快速增長期―特別的是，在他們的成長經(jīng)歷中，還包括了2008年至2009年的全球金融危機。
這些行業(yè)，收入高成長性
總有一些行業(yè)是給那些能夠承受起更高收入波動壓力的人的，比方房地產(chǎn)。
我們調(diào)查中的一位從事房地產(chǎn)銷售工作的公司人在2008年時只拿到了1萬元的年終獎，而他在2010年和2011年分別拿到了15萬元和30萬元―最近兩年的時間里，他的年終獎就翻了一番。
房地產(chǎn)行業(yè)收入對年終獎依賴性非常強，這類公司的這部分開支主要從銷售利潤中分撥而來，這也導致房地產(chǎn)行業(yè)的年終獎直接反映了該行業(yè)當年的銷售利潤變化。
這是一個對大環(huán)境十分敏感的行業(yè)。2007年，房地產(chǎn)行業(yè)高位景氣，根據(jù)科銳國際的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，該行業(yè)當年的薪酬較上一年相比有10.3%的增長幅度。2008年，房地產(chǎn)行業(yè)進入低迷狀態(tài)，薪酬增幅跌為6.8%。到了2009年下半年，受利率七折等一系列樓市優(yōu)惠政策的刺激，房地產(chǎn)市場又出現(xiàn)了快速反彈，重新進入增長，行業(yè)總體薪酬增幅從2009年的8.1%一直上升到2010年的15.6%。
2009年上市的房地產(chǎn)企業(yè)龍湖集團甚至在該年年底的集團年會上設(shè)立了一個“飛驢獎”，得獎的是全年坐飛機出差次數(shù)最多的一位員工，飛了超過130次。這一年，龍湖集團的銷售金額達到了333.2億元，同比增長81%，與之相對應，公司年終獎比上一年增加了10%至50%。
直到2011年，房地產(chǎn)行業(yè)又進入調(diào)整期，行業(yè)整體薪酬增幅也隨即下降為12%。但從調(diào)查數(shù)據(jù)來看，盡管增幅有大有小，這個行業(yè)在過去5年里，薪酬增幅每年都超過了10%。在調(diào)查的10個行業(yè)中，只有金融行業(yè)增幅同樣超過10%。
但同時，我們調(diào)查的這位公司人在這5年時間里，職位并未發(fā)生太大變化―都是銷售專員。這和房地產(chǎn)行業(yè)“低門檻、高收入、低升職空間”的特征有直接關(guān)系。
另外一個出乎意料的收入高成長性行業(yè)是酒店業(yè)。
根據(jù)酒店業(yè)網(wǎng)站邁點的調(diào)查，一位國際品牌5星級酒店的普通客房部經(jīng)理的年薪（不含全年福利）在2009年為7萬至10萬元，國內(nèi)品牌酒店為5萬至8萬元。
根據(jù)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計，2010年至2013年，平均每4天中國就有一家國際品牌酒店開業(yè)。所有加速擴張的酒店管理集團都在四處挖人。一家獵頭公司在過去的兩年里，每年大概要為這些高端外資酒店招聘中高級管理人員幾百個。2007年時，這個數(shù)字只有幾十個。51Job首席人力資源專家馮麗娟說，一位從業(yè)5至8年的酒店從業(yè)者，已經(jīng)算是資深人士了。
酒店集團的圈地行動，直接促使了行業(yè)整體薪酬的大幅提升，中方員工與外方員工之間的差異也在縮小。
這些行業(yè)，收入進入穩(wěn)定階段
從調(diào)查結(jié)果來看，過去5年中汽車行業(yè)收入在前幾年保持著較快增速，而在近兩年則進入相對穩(wěn)定的增長狀態(tài)。
接受調(diào)查的楊俊，在五年中從事的一直是汽車零部件采購工作，職位從最初的采購員晉升到如今的采購經(jīng)理，年薪從最初入職第一家公司時的8萬漲到了目前的30萬，他現(xiàn)在就職的這家外資汽車公司是他五年里換的第三家公司。
這與整個汽車行業(yè)的發(fā)展情況密切相關(guān)。有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2007年中國整車銷售增幅在兩成左右，但利潤增長更快。2008年，受金融危機的影響，國內(nèi)汽車銷售與汽車出口都轉(zhuǎn)入頹勢，并一直持續(xù)到2009年上半年。很多跨國公司或裁員或采取其他方式控制成本。在2009年，有超過30%的汽車企業(yè)―主要是跨國公司凍結(jié)了當年的調(diào)薪計劃。
楊俊也是在此期間出現(xiàn)了想跳槽但沒地方去的情況。
但同時，中國汽車公司卻趁此機會開始擴大其市場銷售份額―雖然跨國公司在中國的銷售量并未因金融危機出現(xiàn)實質(zhì)性的影響，增長率仍然很高。
從2009年下半年到2010年，隨著小排量購置稅減半以及諸如汽車下鄉(xiāng)等各種激勵措施的紛紛實施，在全球汽車市場仍未走出低迷的環(huán)境下，中國車市則出現(xiàn)了“井噴”的情況，產(chǎn)銷量突破千萬級。
2010年底，楊俊跳槽至另外一家外資汽車公司―在薪酬福利制度上，外資公司仍然優(yōu)于國內(nèi)公司。之后，他的收入趨于穩(wěn)定狀態(tài)。但同時，他在外資公司的職位空間卻始終沒有得到太大的上升空間。
據(jù)科銳國際汽車行業(yè)高級經(jīng)理楊娟的觀察，從2010年開始汽車行業(yè)的新增職位明顯高于替換職位，“這說明了近年來該行業(yè)的人才需求在發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化。”
這些行業(yè)，收入很分裂
根據(jù)科銳國際對各個主要行業(yè)過去5年整體薪酬增幅的計算，除2009年以外，在其它4年里每一年處于增幅最高位的都是金融行業(yè)，其增幅最高達到了2011年的15%。
但金融行業(yè)由于構(gòu)成相對復雜，例如接受調(diào)查的在招商銀行工作的Lisa，在2010-2011年間，她的總年薪增幅達到了50%。但由于年薪基數(shù)較低，這一數(shù)字僅為11.25萬元。看上去遠遠低于金融行業(yè)的平均水平。
但對她來說，商業(yè)銀行是一個長期性，具有更高成長性的行業(yè)，相對比較穩(wěn)定―在2011年末，已經(jīng)傳出一些基金、券商公司不發(fā)年終獎的消息。
以基金行業(yè)為例。在經(jīng)歷了近10年的快速成長之后，基金行業(yè)從2008年開始出現(xiàn)資產(chǎn)規(guī)模的趨勢性下降，而這種態(tài)勢在剛剛過去的2011年得到延續(xù)。2011年基金業(yè)延續(xù)了戰(zhàn)地收縮的態(tài)勢，資產(chǎn)管理規(guī)模由2010年末的2.52萬億降至2.17萬億，縮水比例達12.83%。換句話說，他們已經(jīng)不好意思像前幾年那樣，年終獎至少十萬“起跳”了―至少，他們不敢公開發(fā)了。
但對于Lisa來說，她的薪酬不會出現(xiàn)這樣瘋狂的大起大落。因為商業(yè)銀行設(shè)計的薪酬體制，往往會提供比較固定的提升制度，更傾向于鼓勵員工長期為公司服務―在過去5年里，商業(yè)銀行的表現(xiàn)往往比同行業(yè)內(nèi)其它公司穩(wěn)定。
這些行業(yè)，有驚喜
5年前，醫(yī)藥就成為了成長性最被看好的行業(yè)。事實上，該行業(yè)的薪酬增幅一直處于較高水平，并且近幾年的增幅在逐年提高。
在一家制藥公司任職的David，在5年的時間里，總年薪就從4.1萬漲到了13.4萬元。同時這個行業(yè)的福利也相當不錯，惠氏制藥的James在這5年里沒有拿過年終獎―因為這家公司并沒有發(fā)放年終獎的制度，但其全年福利可以達到他年薪一半以上。
盡管我們調(diào)查的僅為市場銷售部門，但根據(jù)科銳國際的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，醫(yī)藥行業(yè)在2007年至2009年三年間的增幅一直超過8%，在2011年，其增幅從上一年的9.3%上升到了10.0%，在所有行業(yè)中僅次于金融和房地產(chǎn)。
從醫(yī)藥行業(yè)的整體狀況來看，2011年，行業(yè)收入和利潤增速較2010年同期仍然較快：2010年1月至8月醫(yī)藥制造業(yè)收
入增長25.69%，利潤增長34.71%。
5年來，關(guān)于醫(yī)藥行業(yè)的暴利傳聞一直也沒有停止過。同時，它也與醫(yī)改等政策直接相關(guān)。另外，近幾年，如輝瑞制藥這樣的跨國公司開始通過并購、成立合資公司的方式進入中國市場，可能會加劇這個行業(yè)的競爭。不過這些因素并不會影響到這個行業(yè)整體的上升趨勢。
需要指出的是，在《第一財經(jīng)周刊》薪酬福利調(diào)查中，醫(yī)藥行業(yè)是唯一一個銷售崗位收入高于管理崗位的行業(yè)。
還有一個驚喜來自于化工行業(yè)。
對于化工這個大家普遍都已經(jīng)感覺進入“成熟期”、不會有高速增長的行業(yè)來說，雖然該行業(yè)受到全球經(jīng)濟尤其是國際原油價格的影響比較大，行業(yè)內(nèi)公司的薪酬差距相對較小。但在2010至2011年，由于受國際原油和國內(nèi)煤炭價格上漲，石化產(chǎn)品價格也跟進上漲，化工行業(yè)的公司人大多獲得了不錯的收益。僅工作5年的張成2010年的總年薪達到了30萬，今年他預計自己能達到33萬元。
再順便說一句，今年，調(diào)查數(shù)據(jù)中不包括中石油及中石化公司。
這些行業(yè)，靠跳槽
在高速增長的互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，其薪酬體系則表現(xiàn)出了混亂的狀態(tài)―這都是人才大戰(zhàn)的結(jié)果。在這個行業(yè)中，收入的大幅增長大部分都是依靠跳槽獲得的。
在騰訊、淘寶、百度這樣行業(yè)公認薪酬水平較有競爭力的企業(yè)面前，那些中小型科技創(chuàng)業(yè)企業(yè)仍會向獵頭拍下兩倍甚至三倍的薪水，為的就是能從大公司中找到“頂梁柱”。科銳國際高科技行業(yè)高級經(jīng)理張策稱，該行業(yè)從業(yè)人員的薪酬大概比五年前有100%的增長。
我們的一位調(diào)查對象，在國內(nèi)一家知名的第三方支付公司從事研發(fā)工作的公司人張浩宇，工作5年時間里，最高調(diào)薪幅度僅為30%。2011年，另一家國內(nèi)最大的互聯(lián)網(wǎng)支付公司開出了“doublepay”的條件想挖張浩宇去。這個案例也反映了互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)公司發(fā)展的現(xiàn)狀―每當一家公司需要開展新業(yè)務、或者對一項業(yè)務的現(xiàn)有發(fā)展速度不太滿意的時候，組建新團隊最簡單也最直接的辦法就是挖人。
科銳國際高科技行業(yè)總監(jiān)陳晶表示，“互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的熱門崗位對工作年限和經(jīng)驗沒有具體要求，主要是看公司人的個人能力。”這一點與其它行業(yè)都有顯著不同，但也從一定程度上顯示出了該行業(yè)良好的增長前景。
有意思的是，IT及通訊行業(yè)雖然與互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)同屬于高科技行業(yè)，但5年中該行業(yè)的薪酬福利變化卻與互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)表現(xiàn)出了相反的情況，其增幅表現(xiàn)得相對穩(wěn)定。不過，受到移動互聯(lián)和云計算發(fā)展的影響，可以預見未來這兩類行業(yè)的薪酬水平會變得越來越接近。
但如果要說哪個行業(yè)才是最好的行業(yè)，恐怕就得因人而異：如果你想成為一個激進的銷售，不妨選擇醫(yī)藥行業(yè)；如果你能夠承受風險，房地產(chǎn)行業(yè)則是另一個很好的選擇；但如果你還有技術(shù)，為什么不選擇互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)？
如果你已經(jīng)選對了行業(yè)，那么再看看同一行業(yè)中不同職能崗位對收入變化是如何產(chǎn)生影響的吧。
David（男）
行業(yè)：醫(yī)藥行業(yè)
崗位：銷售
工作時間：2006－2011
跳槽經(jīng)歷：2009年，食品行業(yè)銷售―醫(yī)藥集團銷售
4.1-13.4年收入：萬
增長率227%
在制藥行業(yè)市場部門工作的David對自己在2011年的工作還算滿意。2011年最大的收獲，是從某醫(yī)藥集團旗下的藥廠調(diào)往了總部。這一年，他的年薪是9萬元，年終福利為2.79萬元，全年福利（不含年終福利）為1.71萬元，此外，公司還提供針對銷售崗位的年終返點3%。
2011年，David預計所在部門普遍調(diào)薪的幅度為20%，這比2010年的調(diào)薪幅度上漲了3%。而他個人調(diào)薪幅度為28%，高于部門調(diào)薪幅度。不過，調(diào)薪幅度并沒有讓他覺得滿意，“和工作強度比，還是不夠的。”曾經(jīng)有獵頭公司讓David考慮某國藥集團的一個同等職位，比他目前的工資每月高了1000元，David覺得頗有誘惑力。調(diào)任公司總部后，David改變了想法。相比起跳槽，他希望得到公司的認可，從而提升工資水平。
但同樣在銷售部門的James則已經(jīng)開始留意跳槽了。2011年，是他在惠氏工作的第五年。這一年，他的薪水是9.72萬元，其中福利為3.72萬元。他對公司這一年的調(diào)薪并不滿意，“公司和所在部門調(diào)薪幅度為8%，基本上就是CPI的漲幅。”最貼心的一件福利是增加房貼，基數(shù)是底薪的25%，按月發(fā)放。James每個月能拿到約1000元的房貼，這為他每個月3500元的房貸減輕了一部分壓力。
惠氏制藥是James的第一份工作。他還記得進入惠氏的前兩年是他成長最快的時期。公司提供各種各樣的培訓，比如“新員工培訓”“銷售專項培訓”“談判技巧培訓”等，這段時間，他也從最初的銷售助理成為一名銷售客戶代表。2011年，由于公司發(fā)展成熟，自己升職空間較小，James開始留意跳槽機會。
醫(yī)藥業(yè)：快速發(fā)展，流動率較高
在最近3年的時間里，醫(yī)藥行業(yè)在快速發(fā)展，最緊缺的崗位是研發(fā)和市場。后者收入增長幅度快，甚至在最近這5年里年薪總收入高于普通管理崗位。不過，同在制藥行業(yè)，James希望看準機會跳槽，David則期待在公司內(nèi)部獲得提升。這源于他們所在的公司類型不同。跨國企業(yè)在并購后，往往中方與外方調(diào)薪期待和福利待遇有差距。中方員工可能需要有更高的調(diào)薪幅度，但外資公司并未完全適應中國醫(yī)藥行業(yè)的這種高速發(fā)展，無法提供給中方員工這樣的期待。但在中資公司中，雖然最近5年外資公司加入競爭，但它們有中國公司的資源和渠道優(yōu)勢。特別近3年來，競爭強度遠高于外資公司。這也是David決定留在公司總部的原因。市場上，醫(yī)藥行業(yè)人才的緊缺，也給了James和David更多的跳槽機會。但他們?nèi)绻诖谑杖肷夏茉俅潍@得大幅提升，可能得再過幾年。
熱點職位：研發(fā)、市場策劃。年齡在35歲左右，工作年限在8至15年左右的中層將會非常搶手。
張成（男）
行業(yè)：化工行業(yè)
崗位：銷售
工作時間：2006－2011
跳槽經(jīng)歷：2008年，PPG-艾默生；2011年，艾默生―漢高公司
14-30年收入：萬
增長率114%薪
在化工行業(yè)工作的公司人張成在最近5年內(nèi)跳了兩次槽。2007年，張成在一家美資涂料公司PPG從事銷售，當時他的年薪為6萬元，當年包含各種福利在內(nèi)的總收入為14萬元。
2008年，他跳槽到美資化工公司愛默生，年薪上漲為8萬元，年總收入達到了24萬元。2009年，受全球經(jīng)濟不景氣的影響，他的年薪僅從8萬元上漲到8.5萬元，年總收入幾乎沒有增長。不過，隨著之后一年行業(yè)進入快速恢復期，張成的年薪又上漲至10萬元，加上5萬元年終獎勵，15萬元的其它各種福利，2010年他的年度總收入達到了30萬元。這一年里，他所在公司的整體調(diào)薪幅度都與這個水平相當，各個職能崗位的年終獎勵力度基本接近，并沒有像其它行業(yè)那樣在不同崗位間出現(xiàn)顯著差異。
2011年，他又跳槽到了漢高公司，還是繼續(xù)自己熟悉的銷售崗位工作，這一
年，他的年薪（不含福利）為24萬元，他預計自己在2011年年終現(xiàn)金獎勵將占到其年度收入的35％，如果再加上各種福利，年度總收入將比他之前待的愛默生公司有大幅提高。張成所從事的銷售崗位與研發(fā)、管理等其它崗位之間薪酬收入的差別并不明顯，年終獎勵力度基本接近，這是與其它高增長行業(yè)相比的特別之處。
包括所在行業(yè)受全球金融危機影響而出現(xiàn)過短暫不景氣的情況在內(nèi)，張成在工作5年中的薪酬增幅是114%，對于化工這個已經(jīng)進入行業(yè)成熟期、員工流動率較低的行業(yè)而言，薪酬水平大幅度增長的概率很少。
化工業(yè)：波動大，崗位差別不明顯
從今年化工行業(yè)的調(diào)查情況來看，2011年受國際原油和國內(nèi)煤炭價格上漲影響，石化產(chǎn)品價格也跟進上漲，化工行業(yè)的公司人大多獲得了不錯的收益。
但在2009年，在一系列負面消息的打擊下，作為一個已處于生命周期“成熟期”的行業(yè)，化工行業(yè)在金融風暴中的表現(xiàn)并不好看。在這樣的背景下，推遲或取消薪資調(diào)整計劃，放緩或凍結(jié)招聘計劃，均在情理之中。在2009年年初翰威特的一份報告中，化工行業(yè)整體薪資增長的比例下降超過50%，而34%的公司都表示凍結(jié)了其2009年的薪資增長計劃。當時，很多公司對人員總數(shù)進行了控制，不增加人員甚至對組織結(jié)構(gòu)進行了精簡。
此外，由于化工行業(yè)在生命周期中正處于成熟期，相對其它行業(yè)來說，化工行業(yè)的員工流動性比較穩(wěn)定，員工的離職率在2008年及2009年達到了10年來的最低。
熱點職位：產(chǎn)品研發(fā)類、工廠運營類中及工程建設(shè)中高層人才、銷售市場類人才。
Kitty（女）
行業(yè)：快消行業(yè)
崗位：銷售
工作時間：2006－2011
跳槽經(jīng)歷：2010年，聯(lián)合利華―雀巢
11.2-18年收入：萬
增長率60%薪
2011年，在雀巢公司從事銷售的Kitty認為公司提供的最貼心的一件福利是“去香港旅游”，最雞肋的一件福利是“員工商店優(yōu)惠”。這一年，她的年薪是20萬元，年終福利2萬元。
雖然2011年Kitty的年薪與2010年相比提高了6萬元左右，但2010年她所在部門的調(diào)薪幅度為15%，而2011年的調(diào)薪幅度僅為5%。這一調(diào)薪幅度低于她自己的預期。這使當時她從另一家同屬于500強的快速消費品公司跳槽到雀巢的理由―薪酬有所增長―也顯得不那么可愛了。
2009年，Kitty還在聯(lián)合利華公司擔任客戶助理經(jīng)理，這也是她的第一份工作，已經(jīng)工作了三年。公司平時各種工會福利較多，季度銷售獎金以及年終獎也都比較豐厚。唯一讓她覺得不方便的是公司地點較遠，上班不方便。當時她的年薪是12萬元。跳槽使她的收入幾乎翻了一倍，從12萬元上升至20萬元。但如果讓現(xiàn)在的她選擇，她認為自己可能會考慮留在原公司―目前公司的福利待遇似乎吸引不了她。
工作5年來，Kitty的個人年薪增幅為60%。僅從增幅程度來看，低于絕大部分其它行業(yè)同齡人的薪酬增幅。而考慮到她第一年首份工作的起薪是11.2萬，在行業(yè)間相比較處于高位水平，而在該行業(yè)整體薪酬中福利待遇占比也較高。對于那些不喜歡承擔高風險，并不激進追求個人收入在短期內(nèi)高速增長的公司人來說，能保證薪酬穩(wěn)定增長的消費品行業(yè)往往會成為他們擇業(yè)時會重點關(guān)注的行業(yè)。
快消、餐飲：相對穩(wěn)定，福利是關(guān)鍵
諸如消費品這樣的行業(yè)，其增長程度受到經(jīng)濟形勢的影響并不顯著，即使在金融危機來臨的時候，其薪酬落差也相對比較小。
對快消行業(yè)來說，隨著行業(yè)工作經(jīng)驗和工作資歷的上升，個人所獲得的薪酬增長相對穩(wěn)定，而福利則是區(qū)分企業(yè)吸引人才的關(guān)鍵因素。
“對消費品行業(yè)增長產(chǎn)生影響的主要因素是城市化發(fā)展節(jié)奏和人均收入增長。”科銳國際東區(qū)消費品行業(yè)總監(jiān)于麗娜分析，“消費品行業(yè)近五年來整體發(fā)展比較平穩(wěn)，多數(shù)企業(yè)在研發(fā)和地理擴張上增加資源配置，為了城市化帶來的新機遇做對接和增長的布局。”據(jù)于麗娜觀察，在消費品行業(yè)，研發(fā)和市場營銷人才一直是處于供不應求的狀態(tài)，薪酬大有因人而設(shè)的靈活性。
熱點職位：研發(fā)和市場營銷人才供不應求。此外，供應鏈人才開始稀缺加劇。在稀缺人才上，5~8年的經(jīng)驗是高稀缺區(qū)，也往往容易獲得更高的薪酬和關(guān)注度。
Lisa（女）
行業(yè)：金融行業(yè)
崗位：管理
工作時間：2006－2011
跳槽經(jīng)歷：無跳槽經(jīng)歷
3.6-11.3年收入：萬
增長率213%
Lisa在2007年本科畢業(yè)的時候，想也沒想就在幾份Offer里頭選擇了招商銀行。她的工作崗位是管理。
在進入招商銀行的時候，銀行根據(jù)員工的學歷、職稱、專業(yè)工作經(jīng)歷和所任職務等因素核定行員級別，并因此確定基本工資。此后，隨著行員等級上升，工資收入也會相應地調(diào)整。用更通俗的話說，需要論資排輩。像Lisa這樣的大學畢業(yè)生，入職時候的月收入往往只有2000元。在轉(zhuǎn)正之后，月收入一般將提升至3000元。
最開始的半年是清貧的―6個月的試用期里，過節(jié)費被削減到一半。而名目繁多的過節(jié)費幾乎是銀行工資收入中很重要的一部分。細細數(shù)來，元旦、春節(jié)、五一、國慶以及行慶都有數(shù)目不等的過節(jié)費。在月收入只有2000元的第一年，這部分費用甚至可以相當于半年的收入。很多人沒有熬過這清貧的半年便辭職離去。在招商銀行，加班是家常便飯。雖然每年發(fā)14個月薪―每年6月和12月份分別發(fā)雙倍薪水。與付出的勞動相比，所得到的年收入讓這份工作顯得性價比不高。
在工作的第四年，回報開始顯現(xiàn)。除去第一年收入，Lisa在2008年和2009年的稅前年工資收入都只拿到3.6萬和4萬。但進入第四年，Lisa的收入實現(xiàn)了質(zhì)的飛躍。她在2010年和2011年都分別比前一年同期增長了50%，即實現(xiàn)6萬和9萬的年工資收入。而她預計2012年收入增長幅度不變。
提成這樣的事，與Lisa無緣。這跟崗位無關(guān)。在招商銀行，即使崗位是銷售，個人的業(yè)績也不以提成的方式兌現(xiàn)。取而代之的是績效獎、倒班補貼。例如比較常見的中班補貼一個月在1000元左右。
銀行：收入穩(wěn)定，強調(diào)持續(xù)發(fā)展
和金融行業(yè)其他公司相比，商業(yè)銀行的薪酬體制更鼓勵員工長期為公司服務。在看中績效的同時，更強調(diào)員工的持續(xù)發(fā)展。穩(wěn)中有升的工資收入之外，福利是常常被提及的另一項銀行工作的好處。家屬醫(yī)療保險、獨生子女費、企業(yè)年金、班車安排、長達6個月的哺乳假、與職位相對應的住房補貼，諸如此類的福利，雖然有些瑣碎，卻是相當?shù)馁N心。其中有一些諸如交通費、取暖降溫費、書報費、旅游費、置裝費的福利，它常常以購物卡、提貨券的形式下發(fā)到員工手中。
最近5年來，金融類公司中基金、證券等公司受到中國和國際市場影響較大，波動也劇烈。商業(yè)銀行一直表現(xiàn)穩(wěn)定，特別2011年，有數(shù)家商業(yè)銀行收益超過了基金類公司。這種穩(wěn)定性往往體現(xiàn)在員工的收入和職業(yè)上升空間中。
熱點職位：投資研究類的職位、銀行對公
業(yè)務客戶經(jīng)理、綜合管理類高級人才需求量較大。
馬勇（男）
行業(yè)：房地產(chǎn)行業(yè)
崗位：銷售
工作時間：2006－2011
跳槽經(jīng)歷：2010年，恒永信―朗坤行
3-33.6年收入：萬
增長率1020%
28歲的馬勇進入房地產(chǎn)行業(yè)的時候，是2007年。他正是在這個時候加入了恒永信。這是一家房地產(chǎn)公司。馬勇的職業(yè)類別是市場銷售。可以說，馬勇入行趕上了一個好時候。但作為一個職場新人，他卻沒有分享到房地產(chǎn)市場好時光帶來的好收成。從加入房地產(chǎn)行業(yè)的時候開始，他不但起薪很低，而且年薪一直平淡無奇。前兩年是2萬元，后三年是3.6萬元―即使在工作的第四年跳槽后，也沒有改變這個數(shù)字。
相較之下，馬勇的年終獎收入倒是很有看頭。隨著工作年限的增長，馬勇的年終獎收入從第一年的1萬元，一路漲到2010年的30萬―那是房價持續(xù)回暖并瘋狂上漲的一年。在史上調(diào)控最為嚴厲的2011年，房價事實上還是未被真正觸動，因此他的年終獎也史無前例地攀升到30萬元。
同樣28歲的Emma，比馬勇早一年進入房地產(chǎn)行業(yè)。作為一名法務專員，Emma走的是技術(shù)專業(yè)路線。在收入構(gòu)成上，她幾乎就是馬勇的另一面―除了第一年，她的年終獎始終毫無變化地維持在2萬元上，有兩年甚至因為跳槽而歸零。但她的年工資收入，則隨著工作年限的增長逐年穩(wěn)定地上漲。在2006年入職的時候，她每個月的稅前收入只有2000元。但在2011年，她的月收入已經(jīng)漲到2萬元。與此相對應的是其職位的變化。每一次職位的變化都會帶來收入的增加。尤其最近一次，從法務助理總監(jiān)升到法務副總監(jiān)的職位時，她的月收入從1.2萬增加到2萬。跳槽也讓Emma的工資收入起到質(zhì)的變化。兩次跳槽都為她的收入帶來1.5倍的漲幅。
房地產(chǎn)：靠工資還是靠年終獎
房地產(chǎn)是一個相對而言，門檻較低的行業(yè)。這是銷售部門的馬勇起薪僅為1萬元的原因。一般而言，房地產(chǎn)銷售大類的年終獎收入跟房價和企業(yè)利潤有著密切的關(guān)系。最近5年來，無論一線還是二三線城市，房價不管如何曲折變化，總體都是呈上漲趨勢。在這個行業(yè)中，銷售和支持部門的收入構(gòu)成截然相反。支持部門門檻相對較高，其收入也相對比較依賴其自身的資歷。相對來說，支持部門的流動性沒那么高，但跳槽加薪的空間則更大些。因此，可以說，銷售看天吃飯，支持部門靠經(jīng)驗吃飯。
除了銷售部門，管理也是年終獎上漲幅度較大的崗位。和銷售部門相比，管理崗位能拿到更高年薪，以及更多年終獎。這是因為這一崗位的業(yè)績往往直接與公司當年銷售利潤掛鉤，也承擔更大風險。
熱點職位：工程、設(shè)計、成本、運營、投融資、商業(yè)人才等；每個專業(yè)里年齡35歲左右，工作10年左右的人員都是中堅力量。
楊浩（男）
行業(yè)：汽車行業(yè)
崗位：采購
工作時間：2006－2011
跳槽經(jīng)歷：2011年，克萊斯勒汽車采購主管―某外資汽車公司采購經(jīng)理
12-35年收入：萬
增長率192%
2007年，楊浩成為一家克萊斯勒汽車公司的采購員，當時他的稅前年薪為8萬元，年終獎勵為2萬元，加上各種其它福利，他獲得了約12萬元的年度總收入，這一水平要高于他朋友圈中的同齡人。
2008年，他的職位升了一級，而公司卻因財務緊張為由當年并沒有給他加薪，年終獎也一分未發(fā)，這令他感到很失望。2009年，由于公司業(yè)績?nèi)詻]有什么大起色，他的年收入依然保持不變。但因為當時兩年里，他所在的汽車行業(yè)整體不景氣，楊浩沒有因為對薪資福利不滿而選擇跳槽。三年來，他的年收入一直維持在12萬元左右的水平，對比其它行業(yè)公司人因為經(jīng)驗和工作資歷增長而得到相應薪酬收入增長，楊浩覺得汽車行業(yè)的收入對公司業(yè)績的依賴性過強了，使自己反而沒得到合理增長。
由于受到美國汽車業(yè)衰退，以及總公司經(jīng)營不善的影響，該公司業(yè)績不好，他當年的總收入為12萬元。在2010年，公司把上一年升職沒發(fā)的薪酬福利都給他補上了，所以他的年薪增長到了18萬元，加上各種福利，當年他的總收入達到了22萬元。
2011年，他決定跳槽。這一年，他到了另外一家外資汽車公司成為采購經(jīng)理。雖然還是一家外資汽車公司，但他的年總收入躍升到了35萬元。相對于福利，楊浩說他更看重的是薪酬，“因為薪酬是能夠?qū)崒嵲谠谀玫绞值默F(xiàn)金”。從2006年開始進入這個行業(yè)，至今的五年時間里，他的個人薪酬漲幅是192%。這一增長主要集中在后兩年里，亦即他跳槽后的兩年里，并非逐年穩(wěn)步增長。
汽車業(yè)：兩極分化
過去5年里，高成長的中國汽車行業(yè)的高福利都建立在高業(yè)績增長之上。2011年底，一汽大眾宣布年終分紅消息為27個月的基本工資，也緣于其銷量突破了100萬輛。同一時期，奇瑞汽車則突然在承諾調(diào)升的工資發(fā)下后，又將該筆錢從工資卡中全部扣回。這讓汽車行業(yè)的2011年的年終福利出現(xiàn)了兩極分化的情況。
但高福利并不年年都有，這與行業(yè)景氣度密切相關(guān)，而慘淡的年景也不是沒有過。2009年初，有超30%的汽車企業(yè)因受金融危機影響而凍結(jié)了2009年的調(diào)薪計劃，行業(yè)內(nèi)其余公司薪酬增長比例也明顯低于以往。而隨著2010年國內(nèi)汽車銷量大幅回升，當年汽車行業(yè)的年終獎金增長了200％。在該行業(yè)，對于一些從事核心崗位工作的公司人來說，其收入不僅與公司業(yè)績密切相關(guān)，也維系于這個行業(yè)的整體起伏。
熱點職位：高端綜合管理人才、汽車電子方向（EE）、汽車內(nèi)外飾方向、4S店總經(jīng)理等。
陳杰（男）
行業(yè)：制造業(yè)
崗位：銷售
工作時間：2006－2011
跳槽經(jīng)歷：2010年，IT外包服務公司―外資配電產(chǎn)品制造公司
4-10.8年收入：萬
增長率170%
2007年，陳杰在一家IT外包服務公司做銷售，加上福利年總收入為4萬元。其后兩年他的年收入增加到5.52萬、5.72萬元。2009年他跳槽到了一家外資配電產(chǎn)品制造公司，連同各種福利年總收入增長到了8.5萬元。2011年他的年總收入上升為10.8萬元。
為10.8萬元。對于跳槽后薪酬的變化幅度，陳杰表示比較滿意，但因為剛畢業(yè)時的基本薪酬較低，他對于整體工資水平并不滿意。雖然有點不滿意，但在過去的一年中，他并沒有想跳槽，因為“公司里能學到不少東西”。而且基本上同行業(yè)內(nèi)的公司的薪酬體系都差不多，除了基本工資上調(diào)，或者職位上漲外，沒有太多別的誘惑力。
另外一家外資照明產(chǎn)品制造公司高級研發(fā)工程師汪嘯風稱，2011年4月公司上調(diào)了薪資，其月薪上漲了3000元。半年后公司再度對部分員工調(diào)薪，其月薪再次增加了200元。該公司人的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，其入職6年來公司每年都上調(diào)了員工薪資。2007年平均上調(diào)30％，2008年平均上調(diào)10％，即便是受金融危機影響加劇的2009年，薪資仍平均上調(diào)了3％。當時其它很多公司都在裁員和減薪。他所在的公司也有裁員，但他順利成為加薪隊伍中的一員，雖然加薪幅度不及前兩年，但
他覺得比較滿意，“能加就很不錯了”。
2010年，他的月薪上調(diào)了1000元。當年10月，他得到了升職機會，從研發(fā)工程師升為高級研發(fā)工程師，2011年月薪則上漲了3000元，至1.2萬元。2011年，他的年總收入（含福利）達到了20.5萬元。而2006年他入職時的年薪（含福利）僅為4.2萬元。
制造業(yè)：技術(shù)研發(fā)崗位是核心
近5年來工業(yè)制造行業(yè)，特別是電子制造行業(yè)在國內(nèi)的外資公司主要以工廠生產(chǎn)制造或代工為主，研發(fā)大多在國外總部。中國作為人力資源低成本國家受到很多外資公司的青睞，整體發(fā)展穩(wěn)中有升。就算同樣在電子制造類企業(yè)中，作為重點崗位的“研發(fā)”往往能夠在薪酬上獲得更快的提升。
“行業(yè)的良性發(fā)展帶來了人才需求的旺盛以及薪酬水平的提升。”科銳國際工業(yè)行業(yè)高級顧問丁萌說。
相對于電子制造，其他制造業(yè)公司則受中國國內(nèi)市場的影響比較大。總體而言，過去5年來，傳統(tǒng)制造行業(yè)的公司人對于年終獎的滿意度都相對一般。特別是本土制造業(yè)公司因為缺乏核心技術(shù)，往往是憑借勞動力成本優(yōu)勢與外資企業(yè)競爭。因此，薪酬福利制度會傾向于位于掌握技術(shù)核心的關(guān)鍵崗位。
熱點職位：集中在供應鏈、制造工程、項目管理、質(zhì)量管理、生產(chǎn)運營等中高層管理職位。
張遠（男）
行業(yè)：IT/通訊行業(yè)
崗位：管理
工作時間：2006－2011
跳槽經(jīng)歷：2009年，手機軟件設(shè)計公司―通訊公司；2010年研發(fā)―管理
8.5-19.6年收入：萬
增長率131%
張遠是在2006年，碩士畢業(yè)后進入一家國內(nèi)手機軟件設(shè)計公司工作。兩年里他從開發(fā)工程師做到開發(fā)主管，年薪（不含福利）分別為7萬元和11萬元，年終福利均為1萬元；工作的第三年他跳槽到另一家行業(yè)排名更靠前的手機設(shè)計方案公司，又從開發(fā)工程師起步，第四年升任開發(fā)經(jīng)理，目前在這家通訊公司仍然擔任開發(fā)經(jīng)理的工作。這三年的年薪（不含福利）分別是14.5萬元、16萬元和16.5萬元，年終福利分別為1.8萬元、2萬元和2.6萬元。
在年終福利上，張遠并未期待太高。一些很小的福利反而更加吸引他。
對工作過的兩家公司，張遠在每個階段的工作初期對公司福利都比較滿意，特別是跳槽后公司提供下午茶和報銷通訊費讓他覺得非常貼心。這五年來他的年終現(xiàn)金獎占年收入的比例從前兩年的7％到2011年的13％。工作前兩年他的調(diào)薪幅度分別是30％和15％，最近兩年的幅度放緩，分別是10％和8％。2009年跳槽以前的3年，張遠認為是自己作為一個“菜鳥”在職場中快速成長的時期；跳槽后前兩年調(diào)薪幅度都比較滿意，2011年他卻認為“調(diào)薪間隔較久，幅度也很一般”。
“研發(fā)”是技術(shù)密集型工作，工作強度大，但是相對于其他崗位來說，薪酬福利都較高。可不同的公司待遇也有所差別。張遠就認為同行業(yè)內(nèi)HTC和三星等大型企業(yè)對他來說最有誘惑力，“雖然薪酬不會有很大的變化，但是工作強度小，薪酬的性價比高一些”，IT通信類行業(yè)重視技術(shù)和銷售，研發(fā)類職務在這類公司具有優(yōu)勢。
IT、通訊：劇變年代
在一些知名大公司研發(fā)類職位公司人的問卷中，2007年到2009年的薪酬上漲幅度較高，自2009年至今變動較小。IT通訊行業(yè)可以細分至電腦及外設(shè)、手機、設(shè)備、軟件、增值業(yè)務等領(lǐng)域。這五年來個人電腦從單核CPU到開啟四核時代，特別是iPad的出現(xiàn)更讓平板電腦成為大眾追求的主流產(chǎn)品；智能手機從五年前的“傳說”變成了常態(tài)，iPhone和Android甚至改變了整個行業(yè)的生態(tài)環(huán)境。
行業(yè)的劇烈動蕩也影響到了一些大公司的前景。惠普公司2011年一度為是否剝離PC業(yè)務猶豫不已，在蘋果公司產(chǎn)品的犀利進攻下，傳統(tǒng)手機和PC公司的業(yè)務受到了巨大沖擊。大公司對于技術(shù)和渠道的掌握不再是那么穩(wěn)固了，這也會帶給中小公司和一些創(chuàng)業(yè)技術(shù)團隊更多的機會。這樣的行業(yè)的劇烈動蕩會引發(fā)職場上的大變動，但行業(yè)大公司的薪酬還是具有足夠的吸引力。
熱點職位：數(shù)據(jù)中心、云計算、IT架構(gòu)等。無線通信高端人才經(jīng)驗要求在8年以上。
楊瑞（男）
行業(yè)：互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)
崗位：銷售
工作時間：2006－2011
跳槽經(jīng)歷：2010年，京華網(wǎng)絡管理崗位―慧聰網(wǎng)銷售崗位
3.2-8.7年收入：萬
增長率172%
楊瑞現(xiàn)在的工作是慧聰網(wǎng)的產(chǎn)品經(jīng)理。
2007年到2009年他在京華網(wǎng)絡從工程師做到項目經(jīng)理，年薪（不含福利）分別是3萬、4萬和4.5萬元，年終福利分別是2007年的2000元和后兩年的3000元。這三年里他的年終現(xiàn)金獎占年度收入的比例始終在7％左右，他對公司各種福利待遇、調(diào)薪幅度都不滿意；2010年他跳槽到慧聰網(wǎng)，兩年里從產(chǎn)品經(jīng)理做到高級產(chǎn)品經(jīng)理。
在他看來，產(chǎn)品經(jīng)理這個職位需要把握一個產(chǎn)品的總體發(fā)展，無論是大公司還是創(chuàng)業(yè)公司，這個職位的發(fā)展空間幾乎都是由所操作的產(chǎn)品發(fā)展前途而定。可能你會在某個大公司里看到無數(shù)個產(chǎn)品經(jīng)理，他們對產(chǎn)品的不同操作方法也決定了自己在公司的地位。大部分拿著差不多的年薪重復自己的工作，而小部分人會因為一兩個成功的產(chǎn)品成為行業(yè)里的知名人士。
他現(xiàn)在還不是知名人士，還只是一個拿著差不多年薪重復自己的人，所以他的收入漲幅也未達到其他大公司的那種夸張程度。
2011年年薪（不含福利）從6.4萬元升至8萬元，2011年年終福利為7000元。但他對這一年的福利比較滿意，年薪與業(yè)內(nèi)平均水平相比略低，年終現(xiàn)金獎占年度收入的比例上漲至8％，調(diào)薪幅度為40％。
不過就五年來的發(fā)展，楊瑞還算滿意，“整體呈上升趨勢，與工作能力和付出基本成正比”。對公司提供的薪酬和福利最滿意的是漲薪、年底評優(yōu)獎金以及辦公環(huán)境改善。
互聯(lián)網(wǎng)：冰與火
在互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，大部分這個行業(yè)中的傳統(tǒng)公司，如楊瑞現(xiàn)在所在的慧聰網(wǎng)，并沒有新聞中看上去那么熱鬧。他們都被稱為產(chǎn)品經(jīng)理，卻只拿著過得去的薪水，漲幅低于行業(yè)內(nèi)水平。但楊瑞所在的公司并不能代表著這個行業(yè)的未來。熱鬧是那些電子商務公司的。
這一熱潮是互聯(lián)網(wǎng)自1990年代后的諸多極端表現(xiàn)之一。京東商城、凡客、當當網(wǎng)等一些公司大肆擴張，不惜成本搶奪市場份額；另一方面，窩窩團、高朋網(wǎng)、敦煌網(wǎng)等公司卻在大幅裁員甚至關(guān)閉。一些網(wǎng)站的總監(jiān)級員工可以拿到50萬至100萬的年薪，而更多的人則在擔心自己手中的飯碗。
但一些大公司表現(xiàn)也不錯。為了留住員工紛紛表現(xiàn)慷慨：阿里巴巴在2011年8月推出了總額35億元的員工福利基金計劃。在大公司里，不同部門根據(jù)業(yè)績的差別，福利待遇也會高低不同。
熱點職位：研發(fā)工程師、高級技術(shù)研究員、在線營銷人員、網(wǎng)站運營等職位。
Kathy（女）
行業(yè)：航空服務業(yè)
崗位：管理
工作時間：2006－2011
跳槽經(jīng)歷：2008年，某合資企業(yè)經(jīng)理助理―
中國南方航空客服經(jīng)理
4.5-13年收入：萬
增長率189%
Kathy是四年前加入南方航空的。畢業(yè)后的第一份工作是在一家合資公司擔任經(jīng)理助理，工作中常常要面對充斥著數(shù)字的報表、加班又是家常便飯―這種工作狀態(tài)讓她想逃離。一年后，她跳槽到了南方航空。不過在南航，也有她不太適應的地方：一方面，除非有特別好的機遇，晉升很難，可能5年甚至10年才會獲得晉升；另一方面，在南航這樣的國企，等級森嚴，氣氛也比較沉悶。“大學畢業(yè)時，從來沒有想過去國企工作。”
她是中國南方航空的一位客服經(jīng)理，2011年，她的年薪是12萬元，包括社保、公積金、年終獎等在內(nèi)的福利約5萬元。
在南方航空工作的這幾年里，Kathy對薪資福利等待遇都比較滿意。在她看來，公司提供的最貼心的一件福利是公積金。“公積金自己交20%，公司會交20%，這樣算下來，每個月的公積金就有3000元。”另外一項貼心福利是公司飯卡補貼，雖然每個月打入員工飯卡的錢只有400元，“實際算下來，800元都不止”，Kathy說。雞肋福利則是“攜帶不便，又不太值錢”的勞保用品，比如洗發(fā)水、洗衣粉、衛(wèi)生紙、肥皂等，每個季度會發(fā)一次。“還不如發(fā)50元現(xiàn)金。”
工作并不輕松，“每天不知道會碰到什么樣的人和事”，這讓她覺得壓力很大。最經(jīng)常遇到的事情是航班延誤，一些由于航空管制、流量控制等造成的航班延誤“看不見，摸不著”。但Kathy說，如果繼續(xù)在航空業(yè)工作，她不會選擇離開，因為南方航空已經(jīng)是待遇很好的企業(yè)。有時她也會陷入迷茫，“工作五年了，還是不知道怎樣的工作才適合自己”。
航空：收入穩(wěn)定，強調(diào)持續(xù)發(fā)展
航空業(yè)是一個市場空間巨大的行業(yè)，由于競爭并未如國外那么充分，因此目前來講，薪酬和福利待遇相對都不錯。特別是專業(yè)技能要求很高的機長崗位。
比如南方航空，員工可以每年申請三次往返機票，其中一次可以是國際往返。幾年前，南航員工可以100元往返（機票免費，燃油附加費未收，僅收取機場建設(shè)費）；又比如，員工可以申請南航的集體宿舍，設(shè)在機場附近、配置齊全的四人間一般收取60元左右；還有一些被小部分員工認可的福利，比如可以在VIP休息室見到各類明星，獲得合照或者簽名機會。諸如此類的與他們工作相關(guān)的小福利，往往能使航空業(yè)員工對自己的職業(yè)和公司有更強烈的認同感。
但同樣，對于從業(yè)者自身的資歷要求也相對較高。這也是在短短4年里，Kathy能迅速拿到年薪12萬的原因。但這個行業(yè)的問題在于市場化步伐遲緩―雖然在她加入南航之前，就已經(jīng)出現(xiàn)了數(shù)家民營航空公司，但和國營公司相比，民營航空公司的利潤情況更加嚴酷，再加上2010年，特別是2011年上半年高鐵的陸續(xù)投入使用，這對于航空公司的經(jīng)營造成了很大的壓力。但受益于供不應求和行業(yè)集中，雖然航空公司2011年業(yè)績同比出現(xiàn)下滑，約為10%，但運營情況總體依然保持增長的態(tài)勢。、
但目前中國總體來說，航空行業(yè)還是以國營公司為主。這也是造成員工雖然薪酬不錯，但升職空間相對較小的原因。
房地產(chǎn)業(yè)的特點是：發(fā)展速度最快、行業(yè)的平均利潤率最高、造就的富豪最多、涉及的稅費最多、接受稅務機關(guān)專項檢查最多……連續(xù)三年成為進行稅收專項檢查的重點行業(yè)，說明“這個行業(yè)肯定存在著比較嚴重的涉稅問題”，經(jīng)調(diào)查分析發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)通過各種手段少報銷售收入或拖延納稅，偷逃、占用稅款主要表現(xiàn)在：
（一）收入方面
1、預售房款未按規(guī)定預繳稅款
（1）將預售收入記入“其他應付款”貸方，未按照國稅發(fā)[2003]83號（2006年1月1日后為國稅發(fā)〔2006〕31號文）文件的規(guī)定將預售收入乘以15%利潤率計算出預計營業(yè)利潤額，并入當期應納稅所得額統(tǒng)一計算繳納所得稅。
（2）把預收購房款變?yōu)橘彿坑喗穑蛘邏|付款項，不確認預售收入。
（3）混淆預售收入與銷售收入的概念，選擇預售收入轉(zhuǎn)銷售收入的時機，達到拖延納稅的目的。
（4）采取各種手段隱瞞、轉(zhuǎn)移預收款收入，有的甚至將預收款直接轉(zhuǎn)入私人銀行卡，直到房產(chǎn)交付使用后才入帳繳稅，使國家稅款不能及時、足額入庫。
2、銷售收入確認不及時
（1）對已辦妥移交手續(xù)，按合同協(xié)議應全部收回售房款，因購房者原因未及時收回的，企業(yè)往往采取不及時入賬的方式推遲收入的確認或者隱瞞收入，影響營業(yè)稅、企業(yè)所得稅。
（2）企業(yè)將已完工的產(chǎn)品出租或是自用，不按規(guī)定做視同銷售行為的收入確認，并將實際取得的租金或營業(yè)收入在帳外循環(huán)或記入關(guān)聯(lián)企業(yè)。
3、隱瞞收入，收入計算不準確
（1）虛開發(fā)票，實現(xiàn)“雙偷”
開發(fā)商和客戶為減少產(chǎn)權(quán)過戶時雙方應繳納的各項稅費，采取虛報成交金額，協(xié)議少開或不開發(fā)票的手段，實現(xiàn)“雙偷”。
（2）低價開票，少計收入
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房屋開票時，不按實際銷售價格開具發(fā)票，而是低于實際價格開票入賬，另一部分房價款開自制收據(jù)不入賬，以此達到少繳稅款的目的。這種手段多發(fā)生在個人承包開發(fā)經(jīng)營的房地產(chǎn)項目。
（3）提供虛假或不完整的銷售面積
銷售面積不屬于企業(yè)納稅申報中必須填寫的內(nèi)容，但該數(shù)據(jù)卻能直接及時反映出企業(yè)銷售的進度，為初步估算銷售收入實現(xiàn)的狀況提供依據(jù)。所以企業(yè)有關(guān)人員有意識隱瞞、不肯如實提供實際銷售面積，增加稅務人員核算企業(yè)收入的難度。
（4）以收抵支
①以商品房抵付施工單位工程款。房地產(chǎn)開發(fā)公司為彌補資金短缺，通常以部分商品房抵付施工單位工程款。在賬務處理上，將售房收入直接記入“應付賬款”等往來科目，抵減應付工程款，從而達到少計收入，偷逃企業(yè)所得稅的目的。
②以房抵債，以完工房地產(chǎn)抵付借款、銀行貸款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有錢還款(銀根收緊以后更甚)，就用一部分房地產(chǎn)抵付借款，往往到不能再“拖”的時候再辦理銷售手續(xù)申報納稅，甚至隱瞞銷售。這種手法多發(fā)生在小型開發(fā)商和承包工程的個人身上。他們的開發(fā)資金不足，往往向銀行貸款，向民間個人借款或拖欠承建人工程款。
③以商品房抵付回租租金，換取其他單位、個人的非貨幣資產(chǎn)等等。
④以完工房地產(chǎn)抵付職工獎勵支出。近幾年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟效益較好，企業(yè)職工收入可觀，特別是中層以上人員收入更高，個別企業(yè)以應支付職工獎金的多少確定不同的價格由個人進行銷售，其差額作為收入的發(fā)放，從而少繳了營業(yè)稅、所得稅、個人所得稅等。
⑤以完工房地產(chǎn)抵付各種應付的建筑安裝工程款、廣告支出和其他支出。購買房地產(chǎn)的企業(yè)或個人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了貨物或勞務，房地產(chǎn)完工以后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就按“優(yōu)惠價”向其出售房地產(chǎn)，用市場價與“優(yōu)惠價”之間的差價來抵付應付款項，雙方都少繳了稅款。
⑥房地產(chǎn)企業(yè)在拆遷環(huán)節(jié)為避免大量的現(xiàn)金流出，同拆遷戶達成協(xié)議，用購房價格上的讓利抵頂拆遷賠償款。
（5）收取價外費用不計收入
不少開發(fā)商在售房后，以各種理由收取水、電、燃氣、外裝修等代辦費，在往來賬款科目按代收代付核算，沒有將其并入營業(yè)收入申報納稅。為客戶提供的額外服務，如防盜門、封閉陽臺等相關(guān)收入委托物管部門結(jié)算且長期掛帳，企業(yè)就合同房款作收入，形成帳外循環(huán)。
（6）內(nèi)部預售再轉(zhuǎn)售，轉(zhuǎn)移利潤。
一般情況下，房地產(chǎn)銷售在開盤初期銷售價格較低，隨著時間的推移，銷售價格逐步提高。有的企業(yè)利用內(nèi)部認購，以較低的價格簽訂預售合同，一段時間后又以較高的售價進行轉(zhuǎn)售，但合同簽訂的價格為預售合同價格，其差價名義上是訂購人收取，實際上轉(zhuǎn)入了企業(yè)賬外收入。由于房產(chǎn)價格是隨著市場價格的變動而上下浮動，上述利潤轉(zhuǎn)移現(xiàn)象具有很大的隱蔽性，對其價格的重新核定難以尋找依據(jù)。
（7）收取廣告管理費、房租收入未按規(guī)定納稅。
由于房地產(chǎn)項目開發(fā)周期較長，往往有讓廣告公司在開發(fā)地塊上做一些廣告牌取得廣告費收入的情況，有的還蓋一些臨時用房進行出租取得租賃收入，這些收入都未計入企業(yè)所得稅應稅收入申報納稅。
（8）利用關(guān)聯(lián)方交易進行利潤轉(zhuǎn)移。
目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很多都有若干個經(jīng)營內(nèi)容不同的公司，如：建筑設(shè)計公司、咨詢公司、商貿(mào)公司、建筑施工公司等等，通過與這些關(guān)聯(lián)公司之間的交易，將開發(fā)房地產(chǎn)利潤轉(zhuǎn)移，造成房地產(chǎn)開發(fā)項目虧損或微利。將開發(fā)的商品房低價賣給股東、關(guān)系單位、或關(guān)系人。
（9）因施工方延誤工期等原因收取的罰款收入直接抵減應付工程款。
（10）掛靠企業(yè)開發(fā)，不申報納稅
一些個體經(jīng)營者或單位為了獲得房地產(chǎn)開發(fā)資格，往往采取掛靠某個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，上交一定管理費的方法開發(fā)房地產(chǎn)。他們既不合并作賬，也不單獨申報納稅。這類開發(fā)商偷逃稅的手法靠“三快”：一是組建快；二是運作快；三是解散快，造成漏征漏管。
4、假代建、真開發(fā)
這種偷稅方式多以土地所有方的名義報建，所需資金由開發(fā)方代墊，實際是開發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓部分房屋所有權(quán)為代價，換取了部分土地所有權(quán)，而土地所有方以轉(zhuǎn)讓部分土地所有權(quán)為代價換取了部分房屋所有權(quán)。雙方均發(fā)生了納稅義務，一方為銷售不動產(chǎn)，另一方為轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)。
對假代建的檢查要以合同協(xié)議為主，嚴格執(zhí)行代建的四個條件即：
（1）以委托方的名義辦理房屋立項及相關(guān)手續(xù)；
（2）與委托方不發(fā)生土地使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移；
（3）與委托方事前簽訂委托代建合同；
（4）不以受托方的名義辦理工程結(jié)算。
（二）成本費用方面
1、利用虛開、代開發(fā)票等手段，人為抬高開發(fā)成本，減少應納稅所得。
（1）不合規(guī)發(fā)票是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在期間費用方面存在的最大問題。
如會議費、出國考察費、差旅費、場地租金、水電費等。
（2）取得的拆遷補償費支付憑證一部分不符合規(guī)定。
如企業(yè)單位開具行政事業(yè)單位發(fā)票；村委會開具農(nóng)、林、牧發(fā)票；資金往來發(fā)票、商場購買的收據(jù)，個人開具的白條等。
（3）額外攤派亂列支。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本當中經(jīng)常會出現(xiàn)被征用土地的所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)或單位向該企業(yè)額外攤派一定的費用，收取這些費用大多使用銀錢收據(jù)，并多以公益發(fā)展基金、各種補償費名目開具。
2、利用成本核算特點虛增成本
目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本的方法是以每平米的單位造價×銷售面積的金額來結(jié)轉(zhuǎn)成本。
由于項目開發(fā)周期跨度一般在1年以上，企業(yè)開發(fā)項目中的單位項目較多，對口的施工單位、供料商多，項目開發(fā)早期財務不能及時的取得各項目的“工程結(jié)算單”，所以在會計核算單位造價時往往使用以預算造價計算單位成本的方法。一些房地產(chǎn)企業(yè)的財務人員利用這一特點，自行加大早期單位平米的計劃預算造價，從而達到少繳企業(yè)所得稅的目的。
3、房地產(chǎn)商自用房產(chǎn)、出租用房產(chǎn)不及時從“開發(fā)成本”結(jié)轉(zhuǎn)至“固定資產(chǎn)”，而是混入“開發(fā)產(chǎn)品”科目中，直接轉(zhuǎn)增“經(jīng)營成本”。
例如某房地產(chǎn)公司將自建自用的辦公樓成本43萬元，直接混入項目開發(fā)成本中，未結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)，虛增經(jīng)營成本。
4、超標準列支費用
利息支出問題－－未在成本對象中分攤借款利息。由于房地產(chǎn)公司借入資金量大，利息支出較多。部分企業(yè)財務處理為將其作為財務費用全部直接在稅前扣除，影響了當期的稅前利潤，造成納稅滯后。
高利率融資存在的問題主要有：超國家規(guī)定同期銀行貸款利率標準扣除費用；同時往往未按規(guī)定代扣代繳個人所得稅。
5、成本費用重復入帳。
企業(yè)利用建安工程施工復雜、項目繁多、專業(yè)性強的行業(yè)特點，重復列支費用。
（1）企業(yè)在簽訂建筑安裝合同時，已經(jīng)將附屬工程、水電工程、屋面防水工程等包括在合同總價款中，在工程完工結(jié)轉(zhuǎn)成本時，又就這些單項簽訂虛假合同，或者建材發(fā)票重復進入開發(fā)成本。
（2）企業(yè)將開發(fā)項目全部發(fā)包給建筑施工企業(yè)，且合同中明確規(guī)定建筑材料由承包企業(yè)負擔，但仍將為施工企業(yè)購買的建筑材料的票據(jù)在開發(fā)成本中列支。
6、虛假列支成本費用
（1）舊城改造土地出讓金優(yōu)惠列入成本
房地產(chǎn)開發(fā)項目如屬于舊城改造，該項目在土地出讓金方面是有一定優(yōu)惠的，而且這種優(yōu)惠幅度是很大，具體的操作模式是開發(fā)公司先全額上繳土地出讓金，然后地方財政再按一定的比例返還，然而有的開發(fā)公司在上繳土地出讓金時記入開發(fā)成本，在取得返還款項時并不沖減成本，造成企業(yè)虛增成本。
（2）人為加大期間費用問題比較嚴重。
例如：大額或巨額送禮費用的發(fā)票內(nèi)容開具辦公用品、勞保用品等；虛增職工人數(shù)，提高稅前扣除工資限額；采取非法手段獲取發(fā)票或取得與本企業(yè)無關(guān)的各種票據(jù)在期間費用中列支等等。
（3）預付款大大超過合同價款
除了改變原設(shè)計規(guī)模，增加樓層面積等正常因素外，有的企業(yè)付款后以現(xiàn)金取走；有的利用同屬一集團的關(guān)系，預付款與往來款混同，而建筑公司又歸地稅管征，難以查證；有的企業(yè)干脆直接領(lǐng)取現(xiàn)金作為預付工程款的原始憑證。
（4）利用建筑安裝發(fā)票監(jiān)管不嚴密的漏洞，虛列土建安裝工程成本
由于稅源緊張，少數(shù)地方把建筑業(yè)發(fā)票作為“引稅”的主要工具，實行由稅務征收管理部門或發(fā)票管理部門代開發(fā)票，只要繳納營業(yè)稅及其附加便可開具，有的是以房地產(chǎn)公司名義直接開具，有的是以虛構(gòu)的建安企業(yè)名義開具。
利用建安發(fā)票虛列成本的，房地產(chǎn)公司只要支付3.3%的營業(yè)稅及附加,便可偷逃33%的企業(yè)所得稅和個人所得稅
重點要檢查開發(fā)成本中由稅務機關(guān)代開發(fā)票建安業(yè)務是否真實。
（5）關(guān)系單位虛開發(fā)票，虛增企業(yè)成本
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的行業(yè)較多，一個項目的開發(fā)包括設(shè)計、建筑施工安裝、加工業(yè)、建材商貿(mào)、房屋銷售業(yè)、廣告、物業(yè)管理等諸多部門。不僅使房地產(chǎn)企業(yè)的財務日常處理票據(jù)的工作量大、成本核算也容易混亂，也給房地產(chǎn)企業(yè)虛增成本帶來了可乘之機。
7、利用“預提費用”、“待攤費用”賬戶調(diào)整當期利潤
房地產(chǎn)企業(yè)“婆婆”多，企業(yè)規(guī)費負擔重，問題相對集中，大到政府部門、行業(yè)協(xié)會，小到街道居委會，形成文件明確規(guī)定的收費就有上百個，如，土地出讓金、征地補償費、土地配套費、商業(yè)網(wǎng)點費，水、電、氣、暖、人防、消防、公共設(shè)施配套費等費用。
從房地產(chǎn)業(yè)項目開發(fā)管理審批流程可以看出，各行政管理部門之間的工作銜接得相當嚴密，沒有上個環(huán)節(jié)的審批、許可、費用繳納手續(xù)，下一個環(huán)節(jié)的管理部門就不會再辦下去，房地產(chǎn)開發(fā)項目就會中斷。因此，正常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不可能存在拖欠規(guī)費問題，但實際情況并非如此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大都存在預提各項規(guī)費數(shù)額大，有的配套工程已經(jīng)完工驗收之后也不及時結(jié)轉(zhuǎn)工程成本，而是長期掛賬，滾動使用，形成的原因主要有幾方面：
一是政府各部門已經(jīng)清理不再收取的費用，開發(fā)企業(yè)照樣計提掛賬。
二是：規(guī)費抵免收益
地方政府在加快當?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)步伐中，為減輕財政支出的壓力，往往在招標房地產(chǎn)開發(fā)項目上附加一些配套開發(fā)建設(shè)項目，由房地產(chǎn)公司無償為有關(guān)部門承擔“形象工程”、“領(lǐng)導工程”等，承擔這些工程可以按規(guī)定享受“規(guī)費抵免”，政府不用給房地產(chǎn)公司工程款，對房地產(chǎn)公司應繳的地方性收費項目給予減免或降低收費標準，對無權(quán)做主減免的規(guī)費，則“暗箱”操作，給予私下“照顧”，不再收取，但房地產(chǎn)公司對上述已經(jīng)不用再支付的規(guī)費仍按規(guī)定的標準預提掛賬。
三是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在地方經(jīng)濟中占據(jù)重要位置，企業(yè)與政府之間的“關(guān)系”較近，加上政府的各項規(guī)費征收隨意性較大，通過疏通各種關(guān)系長期掛賬（實際已不再支付）。
如某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2005年按照政府有關(guān)部門的收費文件，預提政府配套、水電暖安裝、房產(chǎn)交易費、人防費等920萬元長期掛“預提費用”科目，納稅人已通過各種關(guān)系或優(yōu)惠政策的許可，實際已不用再支付，未按規(guī)定沖減開發(fā)成本，這種情況在房地產(chǎn)業(yè)比較普遍。
檢查過程中，應重點審查各項費用計提是否有政府文件規(guī)定，是否按規(guī)定標準計提；查明各項規(guī)費未正常繳納的真實原因，如：規(guī)費收取的有關(guān)部門是否有緩繳、免繳或催繳的文件、通知書，在此基礎(chǔ)上，根據(jù)企業(yè)所得稅真實性原則、據(jù)實扣除原則、合法性原則，從嚴掌握稅前扣除范圍和標準。
8、成本核算混亂，收入與支出不相匹配
（1）跨時間、跨地域滾動開發(fā)房地產(chǎn)項目，人為將應由以后開發(fā)項目負擔的成本、費用記入已完工的開發(fā)項目。
（2）混淆分清成本負擔的對象，年終把當年度成本、費用全部列入已完工產(chǎn)品成本。
（3）自用房產(chǎn)僅分攤前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費等費用，而土地成本、借款利息、建筑安裝等費用由出售房屋承擔，造成成本結(jié)轉(zhuǎn)不實。
9、銷售費用列支問題
（1）銷售人員的人數(shù)以及工資未如實納入企業(yè)正常人員工資管理，而是直接混入其他銷售費用中列支，銷售人員的人員數(shù)量隨意性大，工資支出較多，造成企業(yè)所得稅及個人所得稅計稅依據(jù)計算不準確。
（2）虛增費用
由于對銷售費提取比例稅法尚無明確規(guī)定，各公司取費標準不一致，一些房地產(chǎn)公司通過支付銷售費的形式，將收入進行轉(zhuǎn)移隱匿；或?qū)⒁恍盎疑背杀荆ㄈ鐭o票支出、非法支出）以費的形式支出、轉(zhuǎn)帳，擠占稅前利潤。
（3）廣告費、業(yè)務招待費超支
超標準的廣告費、業(yè)務招待費支出企業(yè)混入“會議費”、“銷售費用”等其他科目中，減少“業(yè)務招待費”等明細科目的賬載金額。
按照“預售收入”計算扣除廣告費、業(yè)務宣傳費和業(yè)務招待費。
二、如何進行房地產(chǎn)企業(yè)的稅務稽查
(一)稅務稽查方法
1、從行業(yè)特點出發(fā)改進稅務檢查的方法，由單一的年度檢查改為年度檢查與開發(fā)項目檢查相結(jié)合。
房地產(chǎn)企業(yè)應以單位項目作為檢查的重點。由于房地產(chǎn)項目開發(fā)周期往往都在一年以上，通常以一個納稅年度作為檢查時限范圍的方法，不能適應房地產(chǎn)業(yè)的具體情況，檢查的內(nèi)容及發(fā)現(xiàn)的問題帶有明顯的局限性和片面性。如果以房地產(chǎn)公司開發(fā)項目為切入點進行檢查，則能比較全面地把握其項目開發(fā)的過程，容易發(fā)現(xiàn)稅收違法行為。采用項目檢查法，以房地產(chǎn)企業(yè)已完工或階段性完工的開發(fā)項目為檢點。從項目開始到結(jié)束，針對項目的完稅情況，全面審核項目的收入和成本支出的真實性、準確性。對開發(fā)周期較長項目，分期作為檢查的重點。
2、拓展和完善調(diào)查取證的渠道和方法。
為更加準確、全面掌握開發(fā)項目的數(shù)據(jù)資料，可以到計委、建委、規(guī)劃、土地、房管等部門調(diào)查落實其土地面積、土地使用權(quán)、建筑面積、可銷售面積、已銷售面積的確權(quán)時間和相關(guān)數(shù)據(jù)。
（1）從計委、建委、土地局、規(guī)劃局、房管局、銀行了解相關(guān)信息，掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的有關(guān)信息。
（2）要求企業(yè)提供一些與項目基本信息有關(guān)的證件資料。
（3）要收集納稅人的基本信息
3、收集企業(yè)基礎(chǔ)資料、數(shù)據(jù)
基礎(chǔ)資料數(shù)據(jù)的收集是保證檢查質(zhì)量，提高檢查效率的最基本的保障。
房地產(chǎn)企業(yè)納稅檢查需要收集的基礎(chǔ)資料有：企業(yè)基本情況表、開發(fā)手續(xù)情況登記表、項目部分會計科目匯總表、開發(fā)成本明細表，項目銷售情況一覽表等。
通過以上表格數(shù)據(jù)的登錄，可以全面掌握房地產(chǎn)項目開發(fā)的實際情況，提高稽查分析、定性的準確性；同時可以為下一次檢查提供數(shù)據(jù)參考達到數(shù)據(jù)共享，提高檢查效率。運用數(shù)據(jù)間的邏輯關(guān)系分析方法，有利于發(fā)現(xiàn)企業(yè)提供的資料中所存在的疑點，為進一步檢查提供依據(jù)。如開發(fā)手續(xù)情況登記表中反映的規(guī)劃面積、施工面積、土地面積、合同造價可以同項目銷售情況一覽表的數(shù)據(jù)對照，看企業(yè)提供可銷售面積與規(guī)劃許可證之間反映的面積有無差距；
建筑安裝許可證的合同造價與實際合同和實際支付施工費的差額。開發(fā)成本明細表同項目部分會計科目匯總表、項目銷售情況一覽表對比，看房產(chǎn)交易費、維修基金支付額與帳面銷售收入是否成比例，銷售面積是否一致，測定企業(yè)實現(xiàn)收入與帳面收入是否存在差額。
4、運用整體測算法分析企業(yè)成本構(gòu)成比例的合理性，找尋檢查突破口。
由于房地產(chǎn)企業(yè)財務數(shù)據(jù)多，金額大，特別是成本方面的納稅檢查，檢查人員尋找工作的切入點有一定難度，因此通過整體測算，分析企業(yè)成本構(gòu)成比例的合理性，找尋檢查突破口。
（1）各規(guī)費支出的依據(jù)和比例
土地契稅【土地局按土地評估價格的4％代征】；
土地出讓金【土地局按土地評估價格的40％收取】；
房屋產(chǎn)權(quán)交易費【房管局按房產(chǎn)證面積以3元/㎡收取】；
配套費的內(nèi)容主要包括（由各政府及職能部門收取的費用，大體包括）
人防基建費【無人防工程的開發(fā)項目。人防辦按房屋售價的2％收取】；
市政建設(shè)配套費【收費局按總建筑面積以73元/㎡收取】；
墻改費【收費局按總建筑面積以5元/㎡收取】；
公共建地費【針對小規(guī)模插建項目，收費局按總建筑面積以50元/㎡收取】；
渣土處理費【城管局按總土方面積以5元/㎡收取】；
熱力集資費【供熱公司按總建筑面積，住宅樓50元/㎡、寫字樓100元/㎡收取】；
煤氣、天然氣集資費【煤氣公司按3000－3500元/戶收取】；
規(guī)化驗收費【收費局按總建筑面積以2元/㎡收取】；
房屋產(chǎn)權(quán)交易費【房管局按房產(chǎn)證面積以3元/㎡收取】；
代收業(yè)戶維修基金【房屋價格的2％】
（2）通常建安成本比例
目前房地產(chǎn)項目的工程造價一般掌握在：多層住宅（4-6層）造價為650-750元/m2,小高層住宅（7-17層）造價為980-1100元/m2，高層造價為1400-1500元/m2。其中土建、安裝大致占總造價的75％和25％。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)收入的檢查
1、收入檢查的基本思路
（1）將從外部取得的有關(guān)開發(fā)項目分析信息，與企業(yè)的收入、成本等項目核對，確認申報的開發(fā)項目。
（2）從房地產(chǎn)主管部門和相關(guān)部門，收集各項目的建筑面積，與企業(yè)帳載面積和實地核對，以確認銷售面積。
（3）收集企業(yè)銷售合同統(tǒng)計數(shù)據(jù)、預售房款統(tǒng)計數(shù)據(jù)、售房發(fā)票記錄，分析比對，并將結(jié)果與申報、帳上記錄進行核對,以確認銷售（收入時間、數(shù)量、金額）準確性、及時性。
（4）深入到項目開發(fā)地、銷售現(xiàn)場實地盤點、掌握項目建設(shè)及銷售入住的情況，分析判斷賬面可能存在的疑點。
（5）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的關(guān)系單位較多，一個項目的開發(fā)包括售地單位、施工企業(yè)、建材商貿(mào)、銷售公司、廣告公司、物業(yè)管理等諸多部門，使得房地產(chǎn)企業(yè)的財務日常處理票據(jù)的工作量加大，因此對于與房地產(chǎn)公司帳載金額大且業(yè)務往來頻繁的的單位，進行重點外調(diào)核實。
2、稽查收入確認時點應注意的問題
（1）、首先要正確區(qū)分銷售收入與預售收入的區(qū)分。企業(yè)應以房地產(chǎn)管理部門出具工程項目合格證之日，或者首筆房地產(chǎn)使用權(quán)交付之日，或者辦理首筆產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)之日的較早者為房地產(chǎn)銷售開始。收入確認問題是指已完工開發(fā)產(chǎn)品的收入確認，開發(fā)產(chǎn)品經(jīng)過有關(guān)部門驗收合格后即作為完工（以下的“完工之日”，亦指驗收合格之日）。銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收取的價款（包括定金）作為預售收入，開發(fā)產(chǎn)品完工后按照售房合同有關(guān)條款辦理移交手續(xù)后應確認銷售收入實現(xiàn)。企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品未辦理移交手續(xù)前，所獲得的分期預收款，不適用分期付款方式確認收入的規(guī)定，不作為銷售收入處理，而應作為預售收入計算預計營業(yè)利潤。開發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應根據(jù)收入的性質(zhì)和銷售方式，按照收入確認的原則，合理地將預售收入確認為實際銷售收入，同時按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對應的計稅成本，計算出該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入的毛利額。
符合下列條件之一的，應視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工：
①竣工證明已報房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）；
②已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）；
③已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）。
（2）、收入檢查的內(nèi)容
開發(fā)產(chǎn)品出售后是否嚴格按照稅法規(guī)定的原則確認收入的實現(xiàn)；
預售收入是否按規(guī)定的利潤率計算出預計營業(yè)利潤額，并入當期應納稅所得額計算繳納企業(yè)所得稅；視同銷售行為的收入是否按照稅法規(guī)定確認收入和利潤計算繳納所得稅；代建工程和提供勞務收入的確認是否正確；合作建房收入的確認是否正確；開發(fā)產(chǎn)品的出租收入的確認是否正確；關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的銷售價格是否按獨立企業(yè)之間業(yè)務往來的價格收取或者支付款項；客戶放棄的購房定金有否及時轉(zhuǎn)作其他業(yè)務收入；商品房售后服務收入，如代客裝修、清潔等取得的收入有否作其他業(yè)務收入；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應付施工單位的工程尾款、質(zhì)量保證金，超過合同、協(xié)議規(guī)定的支付時間三年以上沒有付出的，應作為其他收入處理，以后年度實際支付時可稅前扣除。
(三)房地產(chǎn)企業(yè)成本費用的檢查
1、是否準確區(qū)分期間費用和成本、開發(fā)產(chǎn)品建造成本和銷售成本的界限，有否虛列、重列有關(guān)的成本、費用。
2、土地征用及拆遷補償費、公共設(shè)施配套費是否按成本對象進行歸集，是否將成本對象完工后實際發(fā)生的費用全部計入當期銷售成本。
3、銷售成本的結(jié)轉(zhuǎn)是否正確，同一企業(yè)有多個房產(chǎn)開發(fā)項目，其發(fā)生的成本、費用能否劃分清楚，在結(jié)轉(zhuǎn)當期銷售成本與費用時是否與收入相匹配，有無匯雜其他未結(jié)轉(zhuǎn)收入項目的成本、費用；有無多計開發(fā)產(chǎn)品單位工程成本和已售商品房面積；
4、為代收的開發(fā)產(chǎn)品公共部分、共用設(shè)施設(shè)備維修的維修基金是否作在稅前扣除；
5、土地閑置費的稅前扣除是否符合政策的規(guī)定；
6、成本對象建造過程中發(fā)生的單項或單位工程報廢或損毀是否作為財產(chǎn)損失直接稅前扣除；
7、為房地產(chǎn)開發(fā)而借入資金所發(fā)生的借款費用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，是否計入有關(guān)房地產(chǎn)的成本；
8、“廣告費”、“業(yè)務宣傳費”、“業(yè)務招待費”、“壞帳損失”等期間費用是否按規(guī)定的范圍和標準進行扣除，是否存在為規(guī)避扣除比例的限制而將上述費用部分計入開發(fā)成本的情況；
9、未按規(guī)定轉(zhuǎn)作本企業(yè)經(jīng)營性資產(chǎn)以及臨時出租的待售開發(fā)產(chǎn)品，是否也計提了折舊；
10、是否將未結(jié)轉(zhuǎn)入銷售收入的預收款所涉及到的營業(yè)稅及附稅一并結(jié)轉(zhuǎn)到當期銷售稅金，有否重復列支稅金；
11、固定資產(chǎn)改良支出支出和修理費用，是否按稅法有關(guān)規(guī)定進行稅務處理；
12、一些特色扣除項目的處理是否符合規(guī)定；
（1）白蟻防治費
（2）竣工獎等各類給施工單位的獎金
（3）延期交房違約金
（4）應付施工單位的工程尾款、質(zhì)量保證金
（5）墻改基金
（6）人防費
13、銷售費用和廣告費、業(yè)務招待費的劃分是否正確；
14、一些限制性扣除項目是否已作納稅調(diào)整；
（1）工資及三項經(jīng)費
（2）勞動保護費
（3）保險（社會保險，財產(chǎn)保險，補充養(yǎng)老保險等）
（4）公益救濟性捐贈等
15、按規(guī)定不得扣除項目是否作納稅調(diào)整。
（1）有否將購建“固定資產(chǎn)”、無形資產(chǎn)等資本性支出在直接在稅前扣除。
（2）各項跌價準備金、投資減值準備是否已作納稅調(diào)整
女強男弱，情侶漸生嫌隙
2011年2月20日，唐軒從成都坐火車回北京上班，與高挑漂亮的女孩梁麗在車廂里相識了。梁麗1988年出生，來自四川省樂至縣，因家境不好，她高中畢業(yè)后就出來打工，當時在北京一家房地產(chǎn)公司當售樓小姐。時年29歲的唐軒，四川邛崍人，北京理工碩士畢業(yè)后應聘到北京某鋼鐵廠的科研部門工作。火車上，兩人相談甚歡，好感倍增。在北京西站，兩人依依不舍地告別，并互留了聯(lián)系方式。此后，通過電話、QQ傳情，愛情之花很快在他們心中盛開了。
熱戀期間，兩人一同考取了駕照，憧憬著在北京買房買車的幸福生活。2011年8月，梁麗成功通過了公司的各項考核，被派去銷售新樓盤。梁麗對樣板房一見傾心：南北通透，陽臺帶空中花園，以至于她忍不住找領(lǐng)導給自己留了一套。回家后，梁麗雀躍地跳進唐軒懷里：“嘿，你不知道我現(xiàn)在賣的那套房子，樣板間有多好看！我和領(lǐng)導說了給咱們留出一套，所以，我們要努力攢錢，你說好不好？”唐軒脫掉她的高跟鞋，按摩她已經(jīng)僵硬的小腿：“好，你說什么都好。”梁麗提議，將兩人的錢合起來存在一張卡上，作為購房基金。
然而一年后，那個樓盤的房子售罄了，梁麗留下的那一套，因為首付沒攢夠只能放棄。唐軒明白，問題出在自己身上――原來，唐軒雖然工作聽起來光鮮，但每個月的工資并不高，只有等研究的項目成功了才會拿到獎金，不過，時間卻很漫長……就這樣，梁麗的買房夢被男友拖了后腿，徹底破碎了，一開始，梁麗是帶著玩笑的語氣數(shù)落唐軒，后來，次數(shù)多了，唐軒心里便有了怨言，但強忍著沒表露出來。
梁麗的銷售業(yè)績越來越好，最高時月收入能達到兩萬元，幾乎是唐軒收入的4倍。她有時會忍不住和唐軒對比一下工資，幾次三番后，受到“刺激”的梁麗竟萌生了讓唐軒跳槽的想法。但唐軒卻堅持自己學習多年就是為了從事科研，怎么能說放棄就放棄呢？多次勸說無果后，梁麗漸漸心灰意冷，她只得讓自己變得更優(yōu)秀。她越來越忙，而且因為長得漂亮工作能力強，常被領(lǐng)導領(lǐng)著一起陪客戶吃飯。
2012年9月的一個夜晚，梁麗又酒后晚歸，唐軒發(fā)了怒：“你變了，你看看你現(xiàn)在什么樣子？你到底在干什么？”梁麗反問唐軒：“是我變了嗎？努力工作賺錢，去實現(xiàn)自己的夢，就是變了嗎？”唐軒一時竟被問得無語。
巨獎刺激，放棄科研改售樓
2014年8月，梁麗存折上的錢攀升到35萬元。然而她卻悲哀地發(fā)現(xiàn)，北京四環(huán)以內(nèi)的房價全部超過了每平方米3萬元！就算勉強交完首付，契稅和裝修費依然沒著落。眼看著攢錢的速度追不上房價上漲的腳步，梁麗心急如焚。照這樣下去，靠自己一個人的力量何時才能在北京買得起房子？要想快速實現(xiàn)買房夢，除非唐軒跳槽，另謀一份高薪工作。然而，無論梁麗如何勸說，唐軒還是拒絕跳槽。
轉(zhuǎn)眼，到了2014年年底。因為業(yè)績出色，梁麗拿到公司獎勵的年終獎：一輛大眾寶來轎車。而唐軒的年終獎是一張200元的購物卡。梁麗將自己的年終獎拍照上傳到微博，受到了很多粉絲的追捧：“同樣是年終獎，我的簡直太不堪一提了，現(xiàn)在夕陽產(chǎn)業(yè)跟朝陽產(chǎn)業(yè)的差距真的是越來越大了！”“金融和房地產(chǎn)行業(yè)就是霸氣！”梁麗將這當成教育唐軒的教材：“你看看，夕陽產(chǎn)業(yè)跟朝陽產(chǎn)業(yè)的差距越來越大呢，你別不愛聽，我覺得你現(xiàn)在的工作就是夕陽產(chǎn)業(yè)！”梁麗只顧自己說得痛快，渾然不覺一次次刺傷了唐軒的心……
2015年4月的一天，梁麗升職加薪成為營銷組長，職場得意的她又忍不住在唐軒面前炫耀：“親愛的，我真為自己驕傲，短短三年時間我就升為組長，你不知道我付出了多少努力！你也要加油哦！”梁麗一副志得意滿的樣子讓忍了很久的唐軒反感到了極點，他終于爆發(fā)了：“梁麗，我忍你很久了！上次你拿年終獎的事情來給我上教育課，這次升了個組長又在我面前炫耀，你明明就是嫌棄我沒本事。百般譏諷我堂堂一個碩士生還沒你一個高中生掙得多，既然你這么看不起我就分手吧……”梁麗早就看不慣唐軒年復一年甘于現(xiàn)狀、不思進取，回答得很干脆：“分就分！”
2015年年底，唐軒在辦公室和幾個同事閑聊，有人感嘆說某公司的年終獎很霸道：幾個人拿著小球往一個球框里扔，大獎是房子，連小都是一臺蘋果電腦。同事張濤不以為然地說：“這有啥好驚嘆的，我昨天看到有個叫‘沙漠玫瑰’的網(wǎng)友在微博上曬自己的年終獎，那才叫土豪呢，整整300萬人民幣！”唐軒想起梁麗的微博名正好也叫“沙漠玫瑰”，自從分手后，他便不再關(guān)注梁麗的任何信息。心有所動的他趕緊找到梁麗的微博，發(fā)現(xiàn)她就是同事所說的土豪年終獎的得主！
看到前女友收獲了數(shù)不清的贊，唐軒也心情復雜地點了贊。晚上，唐軒躺在床上輾轉(zhuǎn)難眠。在梁麗金光燦燦的土豪大獎面前，唐軒開始反思。想想梁麗的年終獎，再想想自己這些年因為堅守工作崗位不僅失去了女友，薪水也一直原地踏步。唐軒覺得自己錯了，他決定跳槽，重新找份朝陽產(chǎn)業(yè)的工作！
職場失意，歸罪女友年終獎
唐軒發(fā)了一封郵件向梁麗道歉認錯，希望能重新修復破碎的愛情。也許是舊情難忘，也許是見唐軒終于肯辭職了，梁麗決定原諒唐軒。很快，兩人重歸于好。
2016年2月，唐軒向單位遞交了辭職報告。辭職后的他充滿雄心壯志，可在輾轉(zhuǎn)幾個人才市場后，他發(fā)現(xiàn)朝陽產(chǎn)業(yè)對專業(yè)性要求很高，特別是金融或網(wǎng)絡公司。恰好這時，梁麗的公司要招幾名售樓員，梁麗和唐軒商量：“要不你去我們公司發(fā)展吧，很多男售樓員賺得也挺多，這樣咱們上下班也方便一些。”唐軒也覺得做銷售來錢快、前景不錯，便答應下來。3月18日，唐軒成功應聘進了女友的公司。5月初，梁麗利用工作之便，精心為自己挑了一套戶型和位置都不錯的房子，兩人商量等裝修好了就結(jié)婚。
然而，同做銷售，研究生畢業(yè)的唐軒業(yè)績卻遠遠不如女友，這讓他深受打擊。為了幫助男友提高業(yè)績，梁麗將自己的售樓經(jīng)驗悉數(shù)傳授給唐軒。然而，唐軒多年來一直從事循規(guī)蹈矩的科研工作，根本不擅長和客戶打交道，因此一連兩個月，在公司月底考評上，唐軒都排在了末位，心急如焚……
9月，梁麗得知公司有個非常好的樓盤準備開盤銷售。她很清楚，樓盤自身條件好，不愁賣不出去、賺不到錢。出于私心，作為主管的梁麗將唐軒派了過去。到新樓盤上班沒多久，一位中年男顧客找唐軒想買18樓的一套房，他自己看了之后，又分別帶著家人、同事、親戚來幫他參謀，每次唐軒都從頭到尾給他們介紹。那位顧客有時晚上八九點還會給唐軒打電話咨詢房子的細節(jié)。唐軒早就對這位只看不買的顧客厭煩了，沒好氣地對顧客說那套房子已經(jīng)賣出去了。唐軒萬萬沒想到，男顧客竟然是公司副總偽裝的暗訪人員！唐軒對顧客的惡劣態(tài)度惹怒了副總，梁麗為此受到了嚴厲批評，唐軒也因此被開除了。
也許是氣惱唐軒丟了自己的臉，梁麗絕情地對他提出了分手。之后，倒霉到極點的唐軒奔波在求職路上，卻始終沒找到滿意的工作，最后，為了生計只得找了一份保安的差事臨時過活。2016年國慶節(jié)，唐軒應邀參加之前同事張濤的婚禮，得知昔日科研室一起研發(fā)的項目成功了，光獎金每人就發(fā)了兩百多萬。唐軒聽了心里極為失落。看著昔日和自己同起點的同事用獎金買了房子車子還娶了嬌妻，自己如今卻過著沒錢又沒愛的凄慘日子，他覺得這一切都是梁麗發(fā)的那條年終獎的微博引起的。如果不是被她的炫耀刺激，自己的命運便不會如此凄慘。唐軒越想越氣，他覺得自己的一生都毀在梁麗手里了。他決定和梁麗同歸于盡……
近期看著朋友們都開始成家立業(yè)才發(fā)現(xiàn)自己身無分文，每月還要為還信用卡的款而頭疼。心儀已久的佳能EOS-5D相機最近已經(jīng)降到2萬元左右了，苦于手中沒有現(xiàn)錢，還不能購買。
方先生該怎樣規(guī)劃他的收入，達到購買相機的目的，使自己的生活水準不降低又能很好地積累財富呢？
財務分析
方先生月工資應納稅所得額為4300元（“三險一金”可在稅前扣除），月工資應稅額：（4300-2000）×15%-125=220元，年終獎應稅額：30000×25%-1375=6125元，全年應稅額：220×12+6125=8765元。
每月支出房租1300元，生活費800元，交通費200元，通訊費300元，水電煤氣費合計100元，買煙100元，每月給父母500元略表孝心，固定支出3520元，每月還需要近4000元（工資剩下的780元和信用卡透支的3000元）用于購買衣物、PARTY、泡吧、郊游等等。
從目前狀況看，方先生雖略有負債，但能以年終獎金抵消掉月均超支部分，應該說消費基本能夠做到量入為出，只是消費過于草率，資金安排缺乏計劃性，用途、時間均不盡合理，加之消費控制能力不是很好，惡性循環(huán)，造成現(xiàn)金流緊張。因此，主要是改善方先生的現(xiàn)金流狀況，對消費進行合理地調(diào)整和控制，選擇合適的時機進行采購，盡量壓縮不必要的開支等等。
財務策劃
增收節(jié)支：
方先生有廣告設(shè)計特長，美術(shù)功底好，可在外兼職，預計一年約能有稅后收入18000元，平均月收入1500元。
建議方先生近兩年暫時搬回父母家同住，既可節(jié)約房租、生活費、水電煤氣費合計2100元，又可對父母多一些照顧機會。但由于其工作在東二環(huán)，父母家在南五環(huán)，交通費將由原來的200元增加至400元，同時交通時間將延長一倍。
吸煙消費現(xiàn)在看來并不大，但對健康危害極大，不但導致以后購買壽險的成本明顯上升，而且結(jié)婚后直接影響妻兒健康，建議戒煙。
方先生手機被叫遠遠多于主叫，無長途，且主叫通話人群較為固定，就是兩位校中好友，因此，可通過正確選擇移動公司套餐解決，如：68元“商務套餐”+10元“家庭計劃”。每月個人通訊費控制于80元以內(nèi)。但由于兼職工作需要與甲方多次溝通，可能會使電話費激增，建議方先生通過變更移動電話家庭計劃用戶組成員的方式，使月均話費保持在300元左右。
方先生的服裝普遍比較適合其個人風格且較為時尚，但價格不菲，建議不要過分追逐名牌，克制購物沖動，待促銷打折時購買；或者以時間換金錢，通過多搜集不同品牌服飾打折促銷信息的方式享受優(yōu)惠；再或?qū)ふ疫m合自己的服裝品牌，使自己的消費品牌相對固定，享受其會員待遇等等。
另外，在同朋友交往時，不要為面子而爭著買單，這樣往往會使自己陷入窘迫之中。最好的方式還是大家輪流坐莊，或者實行“AA”制，通過以上方式，方先生隨意性支出可減少50%。
建立應急儲備金：
方先生年富力強，處于發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮臅r期，因此，應急儲備金有3倍左右的月工資支出已經(jīng)足夠了，約合1萬元。由于方先生消費控制能力不是很好，建議存為3個月定期存款，一方面其流動性類似現(xiàn)金，又可享受到高于活期的利息，另一方面，可以提醒方先生不得擅用此錢。
個稅管理：
通過與公司協(xié)商，公司決定按照每人每月200元標準購買市政交通一卡通卡發(fā)給職工作為交通費，按照每人每月300元標準購買移動公司充值卡作為通訊費，相應金額從員工年終獎中扣除，這樣方先生的年終獎金減為：30000-(300+200) ×12=24000元。然后再由單位將這筆年終獎按月分攤后的2000元所在稅率區(qū)間計稅，適用稅率10%，則年終獎應繳稅額：24000×10%-25=2375元。
通過此方式，方先生全年年終獎應稅額：2640+2375=5015元，與規(guī)劃前相比節(jié)稅3750元。
強制儲蓄：
方先生每月應繼續(xù)堅持每月交父母500元，請其代為辦理月存500元的一年期零存整取儲蓄，年利率3.33%，扣除5%利息稅后，本息合計6088元。
目前我國正處于加息周期，為防止利率上升帶來的利息損失，待該筆存款到期后轉(zhuǎn)存為一年期定期存款，年利率為4.14%。
按照此方法，在利率及利息稅不變的情況下，兩年后可得12415元，三年后可得18991元，四年后可得25826元，在加息周期內(nèi)，實際收益將大于以上推論。
巧用信用卡：
方先生有兩張信用卡，可將A銀行信用卡的賬單日期設(shè)為每月1日，記賬日為每月20日，B銀行信用卡的賬單日期設(shè)為每月16日，記賬日為次月5日，兩卡最長免息期均為50天。
A銀行提供了信用卡自動分期付款業(yè)務服務。因此，可在月初2日選擇用A銀行信用卡到自己認為合適的商家購買相機花費20400元，分12期償還，每期還款1802元，計算如下：
分攤額：20400/12=1700（元）
每期手續(xù)費：20400×0.005=102（元）
每月還款額合計：1700+102=1802（元）
這樣，方先生便用最快的速度和適當?shù)膬r格拿到了自己心儀已久的相機。但是還款的問題也來了，方先生本來就現(xiàn)金流緊張，這下更麻煩了。這時，B信用卡就要和A信用卡配合使用，發(fā)揮作用了。
聚會改為AA制后，雖然仍然是他埋單，但朋友們會把各自的“份子錢”交給他；在朋友需要買東西時也可以替朋友刷卡消費，然后換取現(xiàn)金。
另外，方先生在辦公室工作，經(jīng)常會為公司采購一些辦公用品等等，金額不大，但次數(shù)相當頻繁，以前方先生都是從單位借支了現(xiàn)金去，現(xiàn)在方先生可用自己的信用卡刷卡購買后再回公司報銷，拿到現(xiàn)金。
