發布時間：2022-08-03 11:20:15
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【摘要】本文比較分析了國際會計準則（IAS）演進過程中四種典型的證券化資產終止確認模式，在此基礎上，研究我國的終止確認標準，并通過與IAS相比較，分析存在的差異與不足。
資產證券化是當今國際資本市場中發展最快、最具活力的金融產品。它煥發出勃勃生機，同時也給會計界帶來諸多新挑戰。其中資產證券化會計確認問題是關鍵的核心問題，即判斷證券化中資產轉讓究竟是屬于融資擔保還是真實出售？如果作為融資處理，證券化資產作為抵押品，應保留在發起人的資產負債表中，發起人獲得的資金作為負債處理；如果作為銷售處理，則證券化資產應從資產負債表剔除，同時確認銷售收益或損失。顯然，采用不同的會計處理方法，產生的結果大不相同，對發起人的財務報表結構將產生重大的影響，也決定著其所構建的證券化形式能否達到預期的財務目標。而其會計處理方法的選擇取決于證券化資產的終止確認標準。
一、IAS的終止確認標準分析
綜觀IAS，資產證券化的終止確認標準可分為全部風險收益、實質風險收益、金融合成分析和繼續涉入四種模式。
（一）全部風險收益模式
它體現在1991年的IASED40中，是最早的終止確認標準，現已經被摒棄。該標準規定：金融資產和負債只有假定全部風險和收益轉讓給他人時才允許進行終止確認。顯然，如果轉讓方保留了轉讓資產相關的一部分風險和報酬，哪怕僅僅是非常次要的風險和報酬，該資產也不能終止確認。該標準存在以下主要缺陷：
1.與“資產”的概念存在內在的不一致性。資產定義的核心要求是會計主體擁有對某一項目的控制權。在簡單交易情況下，控制某項資產與從相應資產中承擔相關的風險與收益是同等的概念。但在證券化交易中，由于存在復雜的合約安排，使控制權與風險、收益相分離，此時根據風險與收益來判定，有可能不符合資產確認的原則。
2.不能客觀、公正地反映會計信息。它將金融資產及其所附屬的風險與報酬視為一個不可分割的整體。但資產證券化可通過復雜的合約安排使控制權與其風險、收益被有效地分解開來，并以各種相互獨立的金融衍生工具作為載體分散給不同的投資者。
3.實際操作難度大。要找出相關資產上包含的所有風險和報酬并對它們進行評價，并非易事。
（二）實質風險收益模式
它體現在1994年的IASED48中。該標準規定：如果與某項金融資產相關的風險與報酬幾乎全部（Substantialall）轉移給了轉入方，則轉讓方應終止確認該資產。它體現了實質重于形式的財務報表質量特征，是對全部風險收益模式的改進。但要確認交易的實質困難，先找出相關資產上包含的所有風險和報酬，并對它們進行評價；再判斷它們是否“幾乎全部”轉移出去，在實際操作中都有相當難度，且它仍將金融資產及其所附屬的風險與報酬視為一個不可分割的整體。因此，它也存在全部風險收益模式的主要缺陷。此外，該標準中“幾乎全部”是一相對數量，而“相對數量”概念模糊，存在許多不確定性因素，在實務中很大程度依賴于專業判斷，容易造成具有相同經濟性質的交易采用不同的會計處理，會計信息不可比。
（三）金融合成分析模式
它體現在1998年頒布的IAS39《金融工具：確認和計量》中。該標準的核心在于控制權決定資產的歸屬，而且承認金融資產和負債能分成不同的組成部分。資產轉讓能否做銷售處理，看其控制權是否已由轉讓方轉移給受讓方。轉讓方保留的風險和報酬可以視為轉讓合約的產物，應按新的金融工具予以確認。
1.比較優勢
與前兩種模式相比，金融合成分析模式是比較成熟和可行的。到目前為止，IAS39和FAS140采用的都是這一模式的終止確認標準。它的主要優勢有：（1）以“控制權的轉移（surrenderofcontrol）”作為資產轉讓的終止確認標準，符合資產的定義。（2）減少了判斷風險和報酬是否幾乎全部轉移出去的不確定性。（3）認為金融資產及其所附屬的風險和報酬是可分割的，能客觀公正地反映轉讓方對轉讓資產的權利與義務。
2.存在的問題
面對不斷創新、日益復雜化的資產證券化交易，金融合成分析模式在理論和實踐中凸顯出以下問題：一是控制權標準較難認定。對于“控制”的認定，各方意見并不統一，FASB和IASC對于控制權轉移的具體判斷條件就不盡相同。實際運用時也會由于人為因素造成很難判斷控制權是否已轉移。二是該標準在實際應用中仍然存在“相對數量”的判斷。三是易導致各國之間出現不協調或不可比的現象。該標準有關銷售的確認條件包含著法律因素，而國與國的法律規定并不一致。
（四）繼續涉入模式
它體現在2002年關于IAS39修改意見的征求意見稿中，以“沒有繼續涉入（nocontinuinginvolvement）”作為銷售確認判斷標準。該標準規定，只要轉讓方對被轉讓資產的全部或部分存在任何的繼續涉入，不考慮繼續涉入的程度，與繼續涉入有關的這部分被轉讓資產不符合終止確認的條件，作為融資擔保處理，而不涉及繼續涉入的那部分資產則應終止確認，作為銷售處理。
繼續涉入模式的優勢體現在：
1.與資產的概念具有內在一致性。資產證券化的本質特征決定了基礎資產上的風險和報酬是高度分散的。因此，辨別哪一方保留了大部分的風險和報酬有相當難度。而且擁有一項資產的控制權與保留了這項資產上的大部分風險和報酬往往不相一致。由于“控制”的概念本身與未來現金流上的風險和報酬有著藕斷絲連的關系，在判斷被轉讓的整體資產上的控制權是否轉移往往摻雜了風險和報酬的因素，使“控制”的概念模糊不清，在實踐中不易把握。采用部分銷售的概念，將資產細分為獨立的單元，對于繼續涉入有關的這部分資產單元而言，控制權和保留了該資產上的風險和報酬是相一致的。這樣，對每個細分的資產單元無論是運用“控制權是否轉移”的判斷標準，還是運用“風險與報酬”的判斷標準都是一致的，既符合資產的定義，又不存在相互之間的矛盾。
2.巧妙地回避了“相對數量”的考慮。該標準要求一項交易符合終止確認條件必須沒有任何的繼續涉入。因此，在具體應用中只需要解決“有沒有”，而不需要解決“有多少”的問題，應用起來比較簡單清晰。
3.是一種比較折中的會計處理方法，它通常會導致一項資產證券化交易被確認為部分銷售和部分融資，容易被實務界接受。
4.避免了可能存在的法律和會計不同角度考慮的內在矛盾，更好地反映經濟實質。它將法律因素排除在銷售確認的判斷標準之外，有利于消除由于各國的法律差異引起的會計處理的不協調。
就實務應用而言，繼續涉入模式比前三種模式可靠性高，但它也存在缺陷，不能很好地揭示不同的繼續涉入方式所引起的不同的資產性質。在資產證券化交易中，不同方式的繼續涉入往往具有不同的性質。例如，轉讓者持有的看漲期權和看跌期權，與其相應的那部分資產的未來現金流上的風險和報酬就截然不同。然而，繼續涉入模式不區分繼續涉入的性質都將其分配到賬面價值入賬，導致在報表上并不能很好地揭示這部分資產的性質，不利于報表使用者的理解。
綜觀IAS的演進過程，每一模式都克服了前一模式的缺陷，都比前一模式更準確、更充分地反映該階段資產證券化交易的實質，但隨著金融創新活動的不斷深化，證券化中資產轉讓的方式越來越復雜，使資產轉讓的實質難以判斷，相應階段的會計確認標準也逐漸不能適應時勢發展的需要而凸顯其不可避免的局限性，新的會計確認標準也應運而生。可以說，IAS關于證券化中資產轉讓的會計確認模式的發展代表了一個與時俱進、不斷創新的過程。
二、我國證券化資產的終止確認標準分析
2006年2月，我國財政部了《企業會計準則第23號——金融資產轉移》。該準則將全面系統地解決資產證券化等結構化融資交易中關于金融資產轉移的會計問題，代表著我國證券化資產的終止確認標準。
（一）我國證券化資產的終止確認判斷流程
根據新準則，筆者歸納總結出我國證券化資產的終止確認判斷流程，如圖1所示。
第一步，確定SPE是否應納入企業的合并報表。企業對金融資產轉入方具有控制權的，應當將轉入方納入合并報表范圍。此外，還必須確認資產是部分還是整體轉移。
第二步，判斷企業是否轉讓了收取金融資產現金流量的權利。企業如果轉讓了這一權利，則直接進入第四步進行判斷；如果SPE必須納入企業的合并報表，那么從集團的角度看，企業向SPE轉移資產的行為不能認為是真實銷售，此時，企業并沒有轉讓這一權利，則必須進入第三步判斷。
第三步，判斷企業是否承擔轉遞資產所產生的現金流的義務，并同時滿足轉遞的三個條件（詳見準則第四條）。如果是，則進入第四步判斷；如果否，則繼續確認資產。
第四、五、六步，涉及風險與報酬的轉移。通過比較轉移前后該金融資產未來現金流量凈現值及時間分布的波動使其面臨的風險，判斷企業面臨的風險是否因金融資產轉移發生了實質性改變。如果是，表明企業已將金融資產所有權上幾乎所有的風險與報酬轉移給了轉入方，應終止確認資產；如果沒有，則表明企業保留了金融資產所有權上幾乎所有的風險與報酬，企業應繼續確認資產。在企業既沒有轉移，也沒有保留金融資產所有權上幾乎所有的風險與報酬的情況下，企業的確轉移了部分風險和報酬，則需要依據控制權進一步判斷。
第七步，判斷企業是否放棄了對該金融資產的控制。如果是，則終止確認資產；如果沒有，則企業按繼續涉入所轉移金融資產的程度，確認有關資產（第八步）。
（二）與IAS的比較分析
將上述判斷流程與IAS相比較，不難發現，我國金融資產轉讓的終止確認判斷標準既充分借鑒了國際慣例，與國際準則趨同；同時又充分考慮了中國現階段的經濟及法律環境。主要體現在：
1.該標準充分借鑒了國際會計準則演進的經驗，融合了三種典型的證券化資產終止確認模式，以“風險和報酬”分析加“控制”分析為基礎。同時，針對復雜的資產證券化業務，加入繼續涉入的衡量指標，實現了在新的規范中與國際的先進成果鏈接。
2.上述判斷流程可以概括為：如果企業轉讓了幾乎所有的風險和報酬，或者在沒有轉讓幾乎所有的風險和報酬的情況下對資產不具有控制權，就可以對資產進行終止確認。其終止確認的判斷依據和流程與IAS修正版第39號“金融工具：確認和計量”的規定基本一致。兩者不僅有對資產的風險和報酬幾乎全部轉移的判定，同時還有資產控制權的判定。對于資產終止確認的判定也都是相當嚴格。這有助于提高資產證券化作為銷售處理的門檻，防范金融風險。
3.對一些細節的界定有所不同。例如對“控制權”轉移的認定，我國注重的是轉入方出售該金融資產的能力，規定：“轉入方能夠單獨將轉入的金融資產整體出售給與其不存在關聯方關系的第三方，且沒有額外條件對此項出售加以限制的，表明企業已經放棄對該金融資產的控制。”IAS39則從轉讓方和受讓方兩方面判斷，主要看是否某一方能夠無限制地出售或抵押被轉讓的資產。
（三）存在的不足
我國證券化資產的終止確認標準在理論上還存在一些不足：
1.這種混合了“風險和報酬”加“控制”的綜合標準在實際操作中能否協調，是否會存在內在的不一致性。
2.存在“相對數量”的判斷，如“實質性改變”和“幾乎所有”等，這無疑會增加實際操作的難度。
3.對于沒有放棄控制權的金融資產，只按繼續涉入的程度確認有關資產，并沒有考慮繼續涉入的性質。因此，它不能很好地揭示不同的繼續涉入方式所引起的不同的資產性質。
論文摘要：銀行不良資產是指處于非良好狀態經營的，不能及時給銀行帶來正常利息收入甚至難以收回本金的銀行資產。目前國際上處理銀行不良資產的方式有：折價出售、不良資產剝離、成立專門的資產管理公司，其中最為主要的是資產證券化。積極實施我國銀行不良資產證券化這種低成本的融資手段，對于加快貨幣市場和資本市場的鏈接與融合，拓寬金融調控空間、擴大投資者選擇范圍、促進商業銀行經營模式轉變具有非常重要的現實意義。
商業銀行不良資產是指處于非良好經營狀態的銀行資產，在此主要指不良貸款資產，包括逾期未能收回的貸款、呆滯貸款和呆帳貸款等不能給銀行帶來正常的利息收入，或者不能及時給銀行帶來正常的利息收入或連本金都未能及時收回的貸款等銀行資產。根據中國銀行業監督管理委員會的統計資料表明，截至2007年3月末，中國主要商業銀行(5家國有商業銀行和12家股份制商業銀行)五級分類不良貸余額為11614.2億元，不良貸款率為7.02%。
一、銀行不良資產證券化的概念
所謂資產證券化，通常是指以證券進行融資，包括債務融資證券化和資產證券化，其實質是金融資產以證券形式轉讓的過程。銀行不良資產證券化就是將處于非良好狀態的，不能及時給銀行帶來正常利息收入甚至難以收回本金的銀行資產以證券形式轉讓的過程。
二、我國銀行推行不良資產證券化的意義
（一）不良資產證券化有利于提高我國商業銀行的資產流動性。通過證券化，可以將流動性較差的不良資產轉化為在市場上交易的證券，在不增加負債的前提下，商業銀行可以獲得一定資金來源。從商業銀行資產負債管理的角度看，不良資產證券化能夠加快銀行資產的周轉，提高資產的流動性。借助資產證券化，國際先進商業銀行有效解決了借短貸長的資產負債期限錯配問題，大大增強了資產負債管理的主動性和靈活性，抗風險能力顯著增強。
（二）有利于改善我國商業銀行的資本結構。按照1988年的《巴塞爾協議》，銀行的核心資本和全部資本比例應該分別達到4%和8%。這一監管要求銀行為了提高和維持資本充足率，要么增加資本金，要么降低持有的風險資產。通過資產證券化，一方面銀行大量的風險資產，諸如住房抵押貸款、信用卡應收款、商業抵押貸款等從資產負債表中移出，使銀行的風險資產減少，從而達到了提高銀行資本充足率的目的；另一方面，利用資產證券化進行融資不會增加銀行的負債，是一種不顯示在資產負債表上的方法，即發行人可不通過增加負債獲得融資。
（三）有利于我國商業銀行分散風險。從我國現實情況看，資本約束、利率市場化和匯率形成機制改革，已經從如何有效配置風險層面對銀行風險管理提出了要求。但是，我國商業銀行的資產業務以貸款為主，而貸款中蘊藏著較大的信用風險。在一個金融市場不太發達的市場環境中，信用衍生工具使用較少，銀行信貸資產很難像證券那樣進行及時的價格評估，更不能轉移給第三方。商業銀行還缺乏有效的、主動的風險管理手段和風險管理工具。鑒于資產證券化是一種將銀行靜態的、難以分割交易的資產，以標準化合約的方式，分散成小額的可交易資產，然后打包在金融市場上發售的活動，它為我國商業銀行有效解決信貸資產的流動性、收益性和安全性，增強風險管理能力提供了一條新的途徑。
三、我國商業銀行資產證券化的發展現狀
我國的資產證券化的探索實踐先于理論。早期的資產證券化實踐可以追溯到1992年三亞地產投資券。在此以后，資產證券化的離岸產品取得了很大的成功，國內已經有多家企業進行了資產證券化的嘗試，其中涉及基礎設施資產支持證券、地產開發收入支持證券、出口應收賬款支持證券以及不良資產的證券化等方面。
已發行的銀行信貸資產證券化產品包括國家開發銀行信貸資產證券化和建設銀行個人住房抵押貸款證券化等；已發行的企業資產證券化則品種較多：如中國聯通CDMA網絡租賃費收益專項資產管理計劃、莞深高速公路收費收益權專項資產管理計劃、中國網通專項資產管理計劃、浦東建設BT項目資產支持收益專項資產管理計劃、南京城建污水處理收費資產支持收益專項資產管理計劃等。
四、我國商業銀行實行不良資產證券化需要注意的問題
（一）需要完善的資產證券化法律環境體系比較而言，我國現行的與證券化相關的法律很不完善，物權法剛剛出臺，住房制度改革正在進行中，房地產登記政出多門，破產法及證券法也無法滿足證券化需要，證券化本身特有的會計、稅收、評估方面的法律法規更是空白，證券化涉及的一些法理問題也需進一步梳理，這些都是我國資產證券化面臨的法律障礙。我國于2005年頒布了《信貸資產證券化試點管理辦法》，其中初步體現出了以保護投資者利益為宗旨，涉及管理模式的規范、機構的資格認定、業務流程的設置等一系列機制。但是，資產證券化市場的建設應該具有專門的資產證券化法律，而且一個完善的資產證券化市場應包含：發行制度、信息披露制度、退市制度、評級制度、證券法律制度和監管制度等方面的相互協調和制約，這些都需要建立起適應資產證券化發展的法律環境體系。（二）注重資產證券化過程控制，防范各類風險由于資產證券化流程的復雜性、資產證券化交易的多樣性，因此需要加強資產證券化的過程控制，防范可能出現的各類風險，保護投資者利益。
1、切實做好信用提升。信用提升是資產支持證券的投資者得到投資收益的信用保障，在資產證券化過程中要順利發行資產化證券，就要求提高企業資產的信用級別。信用提升有內部信用提升和外部信用提升兩種。內部信用提升是指特定的交易機構（SPV）保留當擔保資產的債務人違約時有直接追索的權利、SPV作超額儲備擔保、SPV發行優先和從屬證券；企業的外部信用提升主要有信譽良好的保險公司出具保單、更高信用級別的商業銀行出具信用證、第三方購買從屬類證券。在資產證券化過程中商業銀行要切實做好信用提升，它是吸引投資者，防范風險，保護投資者利益的必要環節。
2、證券評級嚴把關。資產證券化評級的核心因素是資產支持證券的信用風險，同時要求被評級的資產需與發起人的信用風險相分離，即證券化資產必須真正實現真實銷售以實施破產隔離。評級機構對評級的證券要保持經常性的信用監督并制度化，定期公告證券的信用等級的變化，使投資者及時了解所持證券資產的狀況。
3、完善資產證券化市場的信息公告制度。作為資產證券化市場，其信息公開是基本原則之一，它包括信息披露制度、監管機構行政公開制度、責任追究制度等等。
（三）調整資產結構，加快金融創新加快經營戰略轉型，對我國商業銀行實現可持續發展是不容置疑的。但是，在現有的融資制度和社會融資需求條件下，在商業銀行傳統的業務領域，仍存在大量獲利機會。信貸資產證券化出現以后，商業銀行需要重新思考資產結構的調整策略和資本配置策略。最理想的狀態是，在轉型過程中，既大力發展零售業務和中間業務，又不放松許多傳統業務的發展機遇，在更高層次上，充分實現資本充足率、業務發展、風險和盈利之間的綜合平衡。
（四）鼓勵創新，推動資產證券化品種的多樣性資產證券化的發展與產品的多樣性不無關系，產品的多樣性增加了市場的廣度和深度。在我國，對于資產證券化產品有巨大的需求和供給潛力。鼓勵創新，推動各項資產證券化，增加市場上資產證券化的品種，有利于資產證券化發展。因此我國商業銀行應鼓勵創新，增加資產證券化產品的品種。
參考文獻：
王曉珉，我國資產證券化發展模式探討，蘇州大學，2007年4月
林治海，銀行資產證券化：借鑒與創新，東北財經大學，2004年12月
隨著我國住房制度改革的深入發展，住房市場供需失衡問題受到經濟學界的廣泛關注。筆者認為，解決這一問題，除了把房價降到一個合理水平外（包括經濟適用房的建設、以及降低有關的政府稅費等），還應大力發展房地產金融，建立和完善我國的住房抵押貸款市場，尤其是住房抵押貸款二級市場。而住房抵押貸款證券化正是建立與形成住房抵押貸款二級市場、發展我國房地產金融體系的重要環節。
一、目前住房抵押貸款市場的局限性分析
一個完整的住房抵押貸款市場包括住房抵押貸款一級市場和住房抵押貸款二級市場。抵押貸款一級市場即按揭貸款市場，是指購房者（按揭人）以房產作抵押向金融機構申請貸款，銀行對其進行嚴格審查后發放貸款的市場；住房抵押貸款二級市場即住房抵押債權轉讓市場，是指金融機構將住房貸款轉售給其他投資者，或者以抵押貸款為擔保，發行抵押貸款證券的市場。
抵押貸款一級市場涉及到銀行的安全性、盈利性和流動性。一是銀行貸給按揭人的資金是銀行對儲蓄者的負債。儲蓄期限一般較短，而按揭貸款的還款期限較長，銀行長期資產與短期負債不匹配，就不能化解未來不確定性帶來的風險；二是資產的流動性和期限呈反方向變動，期限越長，流動性越低，住房抵押貸款本身的特性決定了其流動性較差，因此目前各銀行都嚴格限制貸款期限；三是風險大，由于按揭貸款是期限很長的債權資產，銀行面臨的利率風險就很大；另外，當客戶因某種原因失去償還能力或者認為違約產生的利益超過違約所產生的損失時，就會發生信用風險。由于上述原因，銀行開展住房抵押貸款業務的積極性不高。這也是目前銀行普遍“惜貸”的一個重要成因。鑒于此，為提高銀行的積極性，可參照發達國家的作法，努力推動住房抵押貸款證券化，發展房地產抵押貸款二級市場。
住房抵押貸款二級市場可以分為證券化市場和非證券化市場兩部分。住房抵押貸款證券化即抵押債權證券化，是房地產證券化的一種，它是指住房抵押貸款機構將其所持有的抵押債權匯集重組為抵押組群，經過政府機構或私人機構的擔保和信用加強，以證券的形式出售給投資者的融資過程，由此而形成的資金流通市場，稱抵押貸款二級市場。非證券化市場是指由投資者直接買斷住房抵押貸款，從而實現相關債權主體的直接轉換。
二、住房抵押貸款證券化的效應分析
住房抵押貸款證券化實際上等于把不能分割的房地產變成可分割的財產，把不可移動的房地產轉化為可流通轉讓的有價證券。這一方面為一般投資者提供了共享房地產開發和經營收益的機會，另一方面通過把社會短期貨幣資金轉化為長期穩定的資本金，也有利于社會的投資渠道、以及住房抵押貸款的運作和退出。作為一種融資工具，其作用具體表現為下述幾方面：
1、抵押貸款證券化可以有效地分散和轉移風險
以住房抵押貸款為擔保發行抵押證券后，原來集中在銀行的抵押貸款資產，變為資本市場上很多投資人持有的抵押債券，這樣就使房屋抵押貸款的風險相應分散。而且，由于抵押證券是以一組抵押貸款的投資組合為抵押，個別違約風險被分散，投資的有效收益能夠得到更大的保障。
2、提高了資產的流動性，解決了銀行抵押貸款“短期負債支持長期資產”的流動性難題由于房屋抵押貸款的期限最長可達30年，對發放抵押貸款的銀行來說，信貸資產回收周期很長，而通常銀行吸收存款負債最長僅5年(實際上居民存款以活期或1年期為主)，二者資產負債的期限不匹配，增加了銀行經營的風險和管理的難度。通過證券化，銀行及時把長期抵押貸款資產在資本市場拋售兌現、或自己持有變現能力很強的抵押證券，就可解決銀行面臨的流動性約束。另外房地產抵押債權證券化，通過抵押二級市場打破抵押資金的地域限制，使得抵押資金得以在全國范圍內流動，平衡地區經濟發展不平衡而引起的抵押貸款利率的高低不平，使之平均化和市場化。
3、抵押貸款證券化對刺激抵押貸款一級市場的積極作用
對抵押貸款借款人來講，由于抵押貸款證券化，拓寬了抵押貸款發放的資金來源，增強了抵押貸款的流動性，分散了抵押貸款的風險，使金融機構可以延長抵押貸款的時間，擴大抵押貸款的范圍，發放更多住房抵押貸款，從而滿足市場購房者融通資金的需要。這樣對購房人來說，不會因為借款資金短缺的瓶頸抑制而推遲購房意愿；而房地產開發商也將有更多機會出售他們已建成和即將建成的樓盤，由此形成的良性循環將有利于激活抵押貸款一級市場、緩解房地產的供需失衡矛盾、以及有效的刺激社會總需求的增長等。
三、住房抵押貸款證券化的建議
近些年來，我國在房地產證券化方面進行了一系列的探索和實踐，取得了一些可喜成就，為推行住房抵押貸款證券化創造了有利條件。其中包括：1、我國資本市場的初步形成和證券交易所的創立為推行住房貸款證券化創造了必要條件。2、我國已建立了一些房地產金融機構，如一些專業銀行的房地產信貸部和住房儲蓄銀行等，為抵押貸款證券化提供了機構上的保證3、大批房地產與證券評估機構的建立，為抵押貸款證券化提供了必要的中介保障等。但是另一方面應該看到，我國抵押貸款二級市場尚處于萌芽階段、屬于新生事物，要實現這一金融工具的創新，就要吸收發達國家的先進經驗，通過有關管理部門的推動和扶持，結合我國的實際情況，從以下幾個方面入手：
1、培育抵押貸款證券化市場
要發行抵押貸款證券必須建立完善的、流動性較強的抵押貸款二級市場。包括：1、制定相應的法律法規。只有保證正常的交易秩序，住房抵押貸款證券才能有效流動，其效應才能真正得以發揮。目前，我國證券化方面的法制建設還很滯后，推行住房抵押貸款證券化，有關管理部門面臨著建立和完善有關金融市場和房地產市場法律、法規的任務。2、深化金融改革。在國有銀行商業化的同時，應大力發展人壽保險公司、養老基金、投資銀行、抵押銀行、非銀行金融機構，建立多元化的投資融資機構，推進金融機構經營機制的轉換，擴大住房信貸資金來源。3、開發新的貸款種類。目前我國房地產抵押貸款的形式主要是職工住房抵押貸款，形式單一，且限制條件嚴格，這嚴重制約了住房抵押貸款市場的發展。針對這一情況，我們應學習國外經驗，吸收一些適合國情的貸款形式，如分級償還抵押貸款、可調整價格抵押貸款等，從而推動住房抵押貸款二級市場的發展。
2、建立完善的抵押市場擔保體系
開展住房抵押證券化必須解決好兩個問題：1、在龐大的住房抵押貸款市場中，建立起健康有序的信用關系和信用體系，提高貸款者和抵押品的信用等級和信用條件，增強抵押貸款的清償能力，減少銀行機構的信貸風險。2、在流動的抵押貸款二級市場中，增強抵押證券的安全性和清償能力，提高證券發起機構和證券抵押品的抵押信用和抵押證券的交易信用，加強對抵押貸款證券化后的流動性風險的防范。由此可見整個房地產抵押貸款市場的運轉必須有完善的抵押擔保體系的支持。因此，設立專門的證券化擔保機構，為抵押證券提供信用支持和擔保，對整個住房抵押貸款證券化體系而言，是十分重要的。借鑒美國的經驗，在推行住房抵押貸款證券化的初始階段，應由政府出面提供擔保，這樣可以提高住房抵押貸款和抵押證券的信譽，為實行住房抵押貸證券化打下堅實的基礎。3、加快抵押貸款證券化運行所需的中介機構的建立
包括：1、建立住房抵押貸款公司。它的職能主要是買進金融機構的抵押貸款所有權和房產抵押權，組成抵押貸款組，經標準化處理、信用評級及抵押貸款擔保公司擔保增級后，發行抵押貸款證券，從最終投資者處取得銷售抵押貸款證券的資金。2、培育抵押債券的認購承銷者。其職能是代替債券發行者銷售債券。認購承銷者可分包銷和代銷兩種。包銷商要承擔發行風險，即在債券未售完時包銷商要購買剩余債券
關鍵詞：資產證券化SPV基礎資產資產池風險
“如果你有穩定的現金流，就將它證券化。”這句流行于美國華爾街的名言已經在中國金融市場上生根開花。這項最早起源于美國的金融創新產品，正在逐漸被國人所了解和運用。有專家預言，資產證券化（AssetSecuritization）即將成為我國資本市場的一大“亮點”，并有可能成為外資金融機構競相爭奪的“金礦”。
資本證券化文獻綜述
關于資產證券化國內外金融專家從各個角度出發，抽象出不同的含義。
JamesA.Rosenthal和JuanM.Ocampo(1988)認為，資產證券化“是一個精心構造的過程，經過這一過程，貸款和應收帳款被包裝并以證券的形式出售。”RobertKuhu(1990)的定義為：“資產證券化使從前不能直接兌現的資產轉換為大宗的、可以公開買賣的證券的過程。”Gardener(1991)對資產證券化作了比較寬泛的解釋：資產證券化是使儲蓄者與借款者通過金融市場得以部分或全部匹配的過程或是一種金融工具。開放的市場信用（通過金融市場）取代了由銀行或者其他金融機構提供的封閉市場信用。這個定義的突出地方，是把資產證券化放在資金余缺調劑的信用體制層面上。但是，把有別于銀行信用的市場信用就看成資產證券化，似乎模糊了上個世紀70年代金融創新的資產證券化與有著幾百年歷史的傳統證券化之間的區別。LeonT.Kendall(1996)從技術角度的定義頗有代表性：資產證券化是一個過程，這個過程包括對個人貸款和其他債務工具進行打包，將被打包的資產轉化為一種證券或各種證券，同時提高這些證券的信用等級或評級等級，并出售給第三方投資者。國內學者王安武（1999）認為，資產證券化是將原始收益人（賣方）不流通的存量資產或可預見的未來收入構造和轉變為資本市場可銷售和流通的金融產品的過程。目前國內比較流行和相對簡單的定義是，資產證券化是將缺乏流動性但具有可預期的、穩定的未來現金流量收入的資產組建資產池，并以資產池產生的現金流量作為支撐發行證券的過程和技術。
國內外學者的觀點和表述方法雖有所不同，但我們通過分析可以看出來，資產證券化有以下四個特征：資產證券化的基礎資產主要是貸款、應收賬款等具有可預計的未來現金流的資產；資產證券化是一種重構的過程，將貸款、應收賬款等重新組合、打包并以證券的形式出售；資產證券化可實現再融資的目的；資產證券化可提高資產的流動性，將原先難以兌現的資產轉換為可流動的證券。
資產證券化的運行機制
資產證券化交易的基本流程一般包括確定證券化資產，組建特殊目的實體（SpecialPurposeVehicle,簡稱SPV），證券化資產池的構建和篩選，資產支持證券（AssetBackedSecurities,簡稱ABS）的發行以及后續管理等環節。
（一）確定證券化資產
從理論上講，一項財產權利，只要能在存續期間給所有者帶來持續穩定的或者可以預見的收益，不論權利載體是實物產品還是金融產品，都適合于“證券化”，可以重新組合用于“支持”資產支持證券的發行。以此標準來衡量，可以進行證券化的資產范圍是非常廣泛的，從各類抵押/信用貸款到融資租賃設備；從信用卡應收款到石油天然氣儲備；從特許權到收費基礎設施；從人壽保險單到各種有價證券等都可以作為證券化資產。從實踐來看，在資產證券化發展初期，人們大多選擇安全性高、穩定性好的金融產品作為證券化資產，如住房抵押貸款、汽車貸款、個人消費信貸、信用卡應收款等。這些金融工具信用關系單純、支付方式簡單，具有借款人多樣化、償付違約率低、現金收入穩定等特點。投資者比較容易接受以這些資產為基礎發行的資產支持證券。近年來，隨著資產證券化的技術不斷成熟和完善，以前不大為人們看好的一些期限較短、收入流量不易把握的資產，如貿易應收款、中小企業短期貸款等，在國外也納入了資產證券化的范圍。
（二）組建特殊目的實體（SPV）
SPV是專門為證券化交易的運作而設立或存在的一個特殊機構。在資產證券化中，被證券化的資產能夠吸引投資者，并非因為發起人或發行人的資信，而是因為基礎資產（如貸款、應收賬款等）本身的價值和信用。為保證和提升基礎資產的信用，在制度上就要有效隔離可能影響基礎資產質量的風險，其中最主要的是隔離發起人的破產風險，SPV正是由于風險隔離機制的需要而產生的。為使基礎資產與發起人的風險相隔離，最有效的手段就是將基礎資產從發起人處剝離出來，使其具有獨立的法律地位。但因為資產本身沒有人格，即沒有權利，于是需要構建SPV這一載體作為其法律外殼。在法律上，SPV應該完全獨立于包括發起人在內的其他交易主體，應確保支持資產不受包括發起人在內的任何第三人是否破產倒閉的影響，以實現投資人與發起人以及其他交易參與者的風險相隔離的目的，從而保障投資人的權益。SPV也因此被稱為交易的“防火墻”。可以說，SPV的設立是證券化交易結構設計的核心環節。
（三）證券化資產池的構建和篩選
在組建證券化資產池時，資產范圍的選擇一般是未來現金流量穩定、風險較小的資產，那些依據法律規定或相關當事人的約定或依其性質不能流通、轉讓的資產不能進入資產池。在期限結構方面，資產證券化的期限應當與基礎資產的現金流量相匹配。在行業分布方面，加入資產池的資產應符合分散風險和宏觀經濟政策調整的要求。在資產質量方面，優良資產和不良資產都可以作為證券化的基礎資產進入資產池，但在試點階段應從優良資產做起，樹立資產證券化的良好形象。在地域分布方面，如果資產的地域相關性小，可以通過擴大地域的選擇，分散風險。
（四）資產支持證券的發行
資產支持證券的發行可分為準備、委托承銷、發售和資金入賬四個基本步驟。證券發行的準備包括證券發行的可行性研究、證券發行條件和方案的選擇及確定、相關文件的制作、證券信用增級和評級、證券發行的申報審批或注冊登記等工作。證券發售的主要工作包括確定證券承銷商、證券承銷方式、承銷期限、承銷價格和費用；確定最終的發行契約或招募說明書、發行公告；印刷證券及有關憑證，安排發售網點，進行證券發售宣傳；安排證券認購等。資金入賬的工作主要有清點發售資金、結算發行費用、資金入賬、向發起人支付支持資產“銷售”價款，SPV相應調整財務賬目等。
（五）后繼管理
資產支持證券發行結束后，在存續期內會持續收到本息的償付，直至最終全部清償。在此期間SPV必須用支持資產所產生的收益現金流量支付投資者的本息。SPV可以委托發起人繼續負責資產池的管理，也可以聘請專門的服務機構承擔該項工作。資產支持證券到期，SPV清算支持資產，若支持資產的收益在清償證券本息和支付各種費用后還有剩余，應按事先約定在發起人、SPV和投資者之間進行分配。一旦資產支持證券得到完全的償付，SPV的使命也告完結。在支持資產清算完畢，SPV向投資者提交證券化交易終結報告后，全部交易結束。
我國資產證券化存在的風險
（一）法律風險
目前我國對SPV“真實出售”的法律法規還是空白。SPV是專門為證券化設立的中介機構，是實現破產隔離的核心手段。由于我國資產證券化還處于起步階段，SPV的企業性質（金融企業還是非金融企業、組織形式、注冊地、資本額限制、稅收等問題）和法律地位都未做出明確規定。因此，SPV的破產隔離也就無法真正實現，從而產生法律風險。原始權益人和原始債務人之間的債權債務關系通過協商，變更為SPV和原債務人之間的債權債務關系，這種變更構成了“真實出售”的實質。對于這種資產轉移關系，《中華人民共和國商業銀行法》和《貸款通則》等都沒有明確的界定。沒有嚴格的法律保障，銀行通過“真實出售”的方式，是否真正轉移了風險，轉移了多少風險還是一個很大的變數。
（二）信用風險
它是指資產證券化產品的利益相關人可能發生違約的風險，如資產證券化產品的發行人可能無法按時對證券本息進行支付。信用滲透于資產證券化的全過程，并在資產證券化中起著基礎性的作用。從投資者的角度來看，主要面臨的是基礎資產（如貸款、應收賬款）的信用風險。證券的信用評級是投資者進行投資決策的重要依據。客觀、獨立、公正的信用評級是資產證券化的關鍵。目前我國的信用評級制度仍不完善，評級機構的體制和組織形式不符合中立、規范的要求，評級機構的運作很不規范，信用評級的透明度不高，缺乏統一的評估標準，難以做到客觀、獨立和公正，甚至為了自身的經濟利益，肆意美化證券化資產，隨意提高其信用等級，損害投資人的利益。
（三）操作風險
在資產證券化的操作過程中，投資者可能面臨三種具體風險。
一是重新定性風險。是指發起人與SPV之間的交易不符合“真實銷售”的要求而被確認為貸款融資或其他屬性的交易，從而給證券化投資者帶來損失的可能性。
二是混合風險。是指資產產生的現金流與發起人的自有資金相混合，導致SPV在發起人破產時處于無擔保債權人的地位，從而可能給證券化投資者帶來損失。
三是實體合并風險。是指SPV被視為發起人的從屬機構，其資產、負債與發起人視為同一個企業的資產和負債，在發起人破產時被歸并為發起人的資產和負債，一并處理，從而給證券化投資者帶來損失。如2001年美國發生的安然公司事件。
（四）利率風險
它又稱為市場風險，是指由于市場利率的變動而引起的風險。證券化產品的價格與利率呈反方向變動。如果投資者將證券化產品持有至到期日，那么證券到期前的價格變化不會對投資者產生影響；如果投資者在到期日之前出售證券，那么利率的上升會導致收益下降。
（五）政策風險
在資產證券化的形成和發展過程中，我國政府始終起到舉足輕重的作用，主要表現在提供制度保障方面，如法律、稅收、利率、監管、對投資者的保護等。目前我國資產證券化還是摸著石頭過河，沒有嚴格的制度保證，主要是靠政府審批的形式來推動，因而面臨較大的政策風險。
（六）系統性風險
是指爆發金融危機的可能性。一方面，由于人們的非理，可能導致資產證券化的產品長期定價過低，或者價格大幅度下跌，從而難以提供足夠的利潤來抵御來自市場的各種潛在損失，引起大量的風險不斷積累；另一方面，可能由于借款人和中介機構債權債務關系混亂，并蔓延到整個金融體系。這種風險處理不當，最終會引起金融危機。
防范資產證券化風險的措施
（一）建立完善相關的法律、政策體系
我國應根據資產證券化運作的具體要求出臺一部資產證券化的法規，并對現有的與實施資產證券化有沖突的法律、法規進行修改、補充與完善。同時，明確資產證券化過程中的會計、稅務、報批程序等一系列政策問題，制定資產證券化過程中銷售、融資的會計處理原則以及交易后資產負債的處理方法，并在稅收方面給予一定的豁免支持政策。加強法律、政策體系的建設，是防范資產證券化各種風險的根本保障。
（二）規范信用評估體系
為促進資產證券化的健康發展，政府應該采取各種措施完善信用評級制度及其運作過程。政府應該強化對國內現有的中介機構（如會計師事務所、評估事務所等）的管理，盡量減少信用評級工作中弄虛作假、亂收費等違法亂紀的事件發生。為建立一個獨立、公正、客觀、透明的信用評級體系，也可以考慮設立一家專業從事證券化信用評級服務的機構，或者選擇一家或多家國際上運作規范的、具有較高資質和聲譽水平的中介機構，參與到我國的資產證券化業務服務中來。規范信用評級制度和運作過程，是有效防范資產證券化信用風險的基礎性工作。
（三）加強監管的協調和力度
資產證券化銜接貨幣市場與資本市場，涉及面非常廣。根據現階段我國金融分業經營、分業監管的需要，中國人民銀行、銀行監督委員會和證券監督委員會是資產證券化監管的最主要機構，發改委、財政部、國資委等各負責相應的監管職責。加強這些部門的綜合協調，形成合力，達到資源共享、有效監管的目標，是防范資產證券化風險的重要舉措。
從監管方式的發展方向來看，我國資產證券化應該采取以市場主導的集中監管模式。就我國目前的實際情況來看，實行注冊登記制尚有困難，可以考慮采用審批或審核制。我國資產證券化監管的內容應該包括主體資格的認定、證券化品種、交易結構的審查、各種合約關系結構的審核等。
監管的最重要職能有三個方面：一是審查信息披露的全面性、真實性、準確性和及時性；二是對虛假欺詐行為進行處罰；三是監管理念應該向國際先進的監管理念靠攏，逐漸由合符規范性監管到資本充足監管再到風險導向型的審慎監管轉變。只有實施行之有效的監管，才能防范包括操作性風險在內的各種風險。
（四）合理利用金融衍生工具回避利率風險
利率風險可以運用期權、期貨及互換等金融衍生工具進行分解和轉移。具體的操作辦法是：首先，測量證券的風險狀況。在此基礎上，根據自身的競爭優勢和風險偏好，確定合理的風險對沖目標，并根據對沖目標，選擇合適的對沖策略。策略確定后，構造一種或多種合適的金融衍生工具實現對沖目標，并實施對沖效果的評估。
資產證券化是我國資本市場的一大金融創新，但金融創新始終是和風險相伴相隨。隨著我國資產證券化試點的進一步擴大，資產證券化的各種風險必將逐步暴露出來。規范資產證券化的運作過程和大力營造良好的外部環境，是我國有效防范資產證券化風險和健康發展資產證券化業務的當務之急。
參考文獻：
關鍵詞：SPV資產證券化破產隔離實質合并
資產證券化是近年國際金融領域中重要的金融創新之一，但在我國，資產證券化還是一個新生事物。資產證券化交易架構的核心是破產風險隔離機制的設計，而特殊目的載體(SpecialPurposeVehicle，即SPV)正是這種風險隔離機制的產物，它涉及到證券化資產實現真正的破產隔離、投資者的信心、證券發行中的增級與評級以及發起人的會計作帳等問題，是整個資產證券化運作得以成功的關鍵。
特殊目的載體概述
特殊目的機構是為了實現資產證券化而專門成立的一種經濟實體，是發起人為了實現其特定的財務目標而設立的一個法律概念上的實體。它以企業的形式存在，實際管理和控制均委托他人進行。
（一）SPV的性質
在資產證券化過程中，特殊目的機構雖不是資產證券化的發起人，也不是證券的承銷人、投資人，它只是為了配合資產證券化的發行而進行一系列運作，如破產隔離、信用增級等，但正是這種運作，使得特殊目的機構成為資產證券化全過程中的關鍵性因素。為實現上述功能，對特殊目的機構一般有以下幾種特性：
SPV是一個破產隔離的實體。破產隔離（BankruptcyRemote），是指法律或者企業章程中規定，該經濟實體不得主動或被動的適用破產法。
SPV是一個獨立的經濟實體。資產支撐證券之所以能成為資本市場上一個重要的融資手段，并被投資人所認可，是因為特殊目的機構是一個獨立的證券發行人，這與傳統的債券有很大區別。正是由于特殊目的機構的獨立性和破產隔離，使得資產證券化安全性大大增強，所以特殊目的機構不但應獨立于發起人，也應獨立于證券的評級人和承銷人。
SPV是“空殼”經濟組織。特殊目的機構的組建，并不需要實際的大量資產。特殊目的機構的發起人在組建特殊目的機構時，為了節約成本，大都把特殊目的機構設計成空殼的組織。
（二）SPV的法律形態
SPV的組織形式主要有合伙式、信托式和公司式三種。三種組織形式在資產證券化發展過程中都得到了應用，只是在不同的發展階段所應用的形式不同而已，但基本上都是依據利益最大化原則而設立的。
有限合伙型SPV的特點是合伙由其成員所有并為其成員服務，有限合伙型SPV通常主要向其成員即合伙人購買基礎資產，主要為其成員證券化融資服務—這也是它區別于公司SPV的重要不同點，公司型SPV可四處購買基礎資產。信托是一種精巧的財產制度，信托財產制度天然的風險隔離特性，使其成為一種非常合適的SPV形式。公司型SPV可以大大地擴大資產池的規模，從而攤薄證券化交易較高的初始發行費用。
（三）SPV的法律地位
從資產證券化的運作過程來看，特殊目的機構在資產證券化中具有重要地位。其作用主要有：特殊目的機構通過“真實銷售”的方式獲得發起人的資產，使發起人的資產與發行人的資產相分離，根據破產法的規定，這種分離能夠使證券發行人與發起人的破產風險相隔離；特殊目的機構本身的業務狀況對其發行的資產支撐證券的評級也會產生影響；特殊目的機構所采用的組織形式會對資產支撐證券的形式產生影響。因此在資產證券化涉及的諸多的法律問題中，特殊目的機構的法律問題具有極端的重要性，直接影響了資產證券化的成敗。在有證券化成文立法的國家和地區，作為資產證券化中介機構的特殊目的機構是立法的重要內容。
運行SPV破產隔離的法律障礙
（一）SPV法律形式方面的障礙
1.合伙型SPV的法律障礙。我國1997年頒布的《合伙企業法》只規定了無限合伙的形式，另外，我國《公司法》也沒有規定兩合公司的形式，以有限合伙形式設立特殊目的實體SPV在目前中國還沒有任何法律依據。
2.信托型SPV的法律障礙。我國《信托法》并未承認受托人對受托財產的法定所有權，這顯然受到大陸法系“一物一權”的影響，這對于強調與發起人破產風險隔離的特殊目的實體而言，是難以接受的。而且《信托法》及其它法律都沒有對信托是否要繳納實體水平的所得稅做出具體規定。
3.公司型SPV的法律障礙。公司型SPV不能回避雙重征稅的問題，這不利于鼓勵SPV的構建。從國外經驗來看，由發起人(通常是銀行)設立一個附屬融資子公司，由其擔任SPV的角色，是很常見的，但我國目前的商業銀行卻執行著嚴格的分業經營原則，不能投資于非銀行金融機構，不能成為以發行抵押支撐證券為主要業務的SPV(非銀行金融機構)的控股公司，這與世界潮流背道而馳。
（二）行為法上的障礙
資產證券化融資的特殊之處就體現在要構建一個特殊目的實體SPV，SPV制度設立的主要目的就是達到對破產風險的隔離。我國現行的法律在風險隔離上至少存在以下缺失：
1.缺乏控制誠信義務的規定。一是缺乏股東誠信義務規定；二是缺乏公司管理層對債權人誠信義務的規定；三是缺乏一般債權擔保的規定。SPV向發起人收購的基礎資產屬于一般債權性質，它以該債權為擔保發行證券。然而我國《擔保法》并不允許當事人以一般債權作擔保的形式。
2.破產隔離實體的概念不能為現行破產法所接受。進入破產程序的創始人或者SPV的發起人對SPV的影響以及SPV本身的破產問題，需要在法律上賦予SPV破產隔離實體的概念。美國資產證券化法律將SPV設立為受破產法豁免的實體，但在我國破產法認為，由法律決定一個法人實體不予破產，是不可想象的。
3.現代法律法規限定機構投資者的投資。我國對機構投資者的投資范圍作了嚴格限制。作為新品種的證券，資產擔保證券是否列入機構投資者的投資目標，在法規制度未變更前，并不能有肯定答案，大大限制了投資者群體，影響資產證券化市場的發展與繁榮。
4.SPV的稅務問題沒有法律規定減免。資產證券化運作規模龐大，減少相應成本支出關系操作的成敗，國外以稅收優惠來支持證券化發展，而我國尚無此規定，對SPV應當作為空殼還是實體，SPV是否是一個納稅主體，原始權益人、SPV與投資者在資產轉讓、證券買賣過程中涉及的稅務問題，是否需要對SPV受讓資產這種行為征收營業稅，對SPV是適用一般的稅務規則還是特定的稅務規則等都是法律空白。
關于構建SPV的建議
針對上文關于構建特殊目的實體(SPV)法律障礙的具體分析，筆者提出以下幾個方面的建議：
（一）選擇適合我國的SPV組織形式
從短期角度而言，公司型SPV應當更符合我國的客觀實際，更容易解決當前資產證券化的迫切性問題。而且，公司型SPV中，國有獨資公司或發起人設立SPV的形式更為可取。因為，國有獨資公司在我國公司法中有較詳盡的規定，而且它通常帶有一些行政色彩，這在我國行政主導型的市場經濟中，顯然有利于工作的開展。
但從長遠角度，我國可以允許當事人自由選擇信托型、公司型和有限合伙型。因為，再嚴密的制度都無法防止機會主義的產生，法律不能代替當事人選擇最合理的模式，單一的模式不能滿足各方面的需求；而且市場鼓勵自由和創新，各種模式在自身的發展當中會不斷地出現問題，同樣也會找出不同的解決方法來完善。
（二）確定SPV的法律地位
為了開展資產證券化，應通過修改《公司法》等法律法規解決證券化交易的主體資格問題，盡快制訂有關SPV的市場進入、經營和退出等方面的法律法規。SPV應當保持自身法律人格的獨立性，SPV應當有資格獨立承擔民事責任，以自己的名義從事業務活動；建立獨立的會計帳簿和財務報表，開支僅用于維持其合法經營所必需的費用支出；在銀行有獨立的帳戶，禁止與其他機構發生關聯關系，不為其他任何機構提供擔保和承擔債務。
（三）建立防止SPV自身破產的機制
由于資產支撐證券是由SPV來發行和償付的，SPV與其自身破產風險相隔離直接保障著投資者的投資安全。從經濟上講，經過合理的計算，SPV通過其購買的基礎資產所產生的現金流足以支付其發行的資產支撐證券的本金和利息，而且SPV的運作費用在其成立時就可以預算出來。因此SPV正常運作的風險不大，其自身破產風險的發生主要來自于SPV的主動申請破產和SPV其他債權人的申請破產。
1.防止SPV自愿申請破產。SPV要在章程或其他組織文件中明確限定可能使其自身陷于自愿申請破產的情形。在SPV的構造過程中，必須采取一些特別的措施來防止SPV提出自愿破產申請。但是，完全禁止SPV提出自愿破產申請，一般說來是違反公共政策的。最常用的方法之一就是在SPV有可能被發起人控制時，要求SPV必須有一名或一名以上的獨立董事。SPV還應在章程中規定，除非處于資不抵債的情況，并且經過全體董事或者至少包括一名獨立董事的同意，SPV才可以提出自愿破產申請。
2.防止SPV被申請強制破產。由于SPV會與諸多的主體發生債權債務關系，因此要采取措施盡可能防止SPV的債權人對SPV提出強制破產申請。資產證券化的結構中，SPV的目的要求SPV只能從事與證券化有關的業務。因此要在SPV的組建文件(如公司章程、有限合伙協議、信托的信托契約)中設立有關限制其業務范圍的條款。
3.防止SPV被“實質合并”。所謂“實質合并”(substantiveconsolidation)，從法律的角度講，是指由于符合某種條件，SPV被視為發起人的從屬機構，其資產和責任在發起人破產時被歸并到發起人的資產和責任當中，視同為一個企業的資產和責任。我國在法律上還未確定法人否認制度，但在跨國證券化中，同樣要注意因發起人破產，被實體合并而隨之破產。
（四）規定SPV的優惠稅務
以法律規定SPV是一個納稅主體，賦予SPV本身就可以獲得優惠的稅收待遇。處理原始權益人、SPV與投資者在資產轉讓、證券買賣過程中涉及的稅務問題。最好出臺一個專門針對證券化的稅務準則以解決這些問題。考慮到證券化的成本，應考慮不予征收營業稅，減免發行注冊費、審批費，經營收入可以免國家和地方所得稅。
總之，資產證券化將是金融新時展的一個大趨勢。隨著我國對于資產證券化理論探討和資產證券化法律制度構建的深入以及實踐的展開，必將帶來資本市場和體制的創新。就構建我國資產證券化法律制度來說，有必要專門立法，著重明確規定SPV的法律性質、運作規則及真實銷售的條件，確定風險隔離機制，對合同法、公司法、破產法、信托法、銀行法、擔保法、證券法、房地產法、會計法、稅法、外匯管理等相關法律制度等進行整合與補充。法律制度完備下的資產證券化在我國一定會逐步發揮其潛力，成為一種發展趨勢。
參考文獻：
1.郭玉軍，甘勇.我國資產證券化殊目的機構的法律構建[J].武漢大學學報，2003(3)
【關鍵詞】住房抵押貸款住房抵押貸款證券化對策建議
一、住房抵押貸款證券化一我國商業銀行的必然選擇
住房抵押貸款證券化是指將流動性低，但能產生預期資金流的住房抵押貸款轉化成為可以在資本市場上流通的證券的過程。住房抵押貸款證券化是國際金融領域一項重大的金融創新，在市場經濟發達國家現已形成大規模的住房抵押貸款證券化市場，住房抵押貸款證券化已成為西方商業銀行信貸資產證券化的主流，并對住宅業的發展、住房自有率的提高以及金融風險的防范與化解產生了重大而深遠的影響。我國商業銀行面對金融創新的發展趨勢，也應實行住房抵押貸款證券化，其客觀必然性具體表現在以下六個方面。
（－）有利于拓寬商業銀行的融資渠道
實行住房抵押貸款證券化，將銀行持有的住房抵押貸款轉化為證券，在資本市場上出售給投資者，銀行可以將這部分變現資金用以發放新的住房抵押貸款，從而拓寬銀行的籌集渠道，擴大銀行的資金來源，進而增強銀行的資產擴張能力。90年代，美國每年住房抵押貸款的60％以上是通過發行MBS債券來提供的。在我國，隨著住房抵押貸款規模的擴大，資本市場的完善以及資產證券化技術的發展，住房抵押貸款證券化必將成為我國商業銀行籌集長期性信貸資金的一條主渠道。
（二）有利于降低商業銀行的經營風險
我國商業銀行發放的住房抵押貸款期限可長達20年一30年，借款人一般又以分期支付的方式償還銀行貸款債務。而我國商業銀行的負債基本上是各項存款，在各項存款中絕大部分又是5年期以下的定期存款和活期存款，資產與負債的期限不匹配，加大了銀行的運營風險。隨著住房抵押貸款業務的發展和占銀行貸款總額比重的提高，這種“短存長貸”的結構性矛盾將日趨突出，并有可能使銀行陷入流動性嚴重不足的困境，給經濟發展和社會穩定造成不良影響。通過住房抵押貸款證券化，將低流動性的貸款轉化為高流動性的證券，在提高銀行資產流動性的同時，還可以將集中在銀行的風險轉移、分散給不同偏好的投資者，從而實現銀行風險的社會化。
（三）有利于提高商業銀行的盈利能力
實行住房抵押貸款證券化，不僅可以擴大銀行的資金來源，增強銀行資產的流動性，而且還可以為銀行創造新的利潤增長點。1．銀行對已證券化的住房抵押貸款仍可繼續保留服務職能；包括收回貸款本息、貸款賬戶記錄、組織貸款抵押物拍賣以及其他相關貸款服務，并收取服務費，從而可以給銀行帶來費用收入。2.銀行也可以作為證券包銷商，為住房抵押貸款支持證券的銷售提供服務，從中收取一定的手續費。3．住房抵押貸款產生的現金流在支付證券本息及各項費用后，如有剩余，銀行還有權參與對剩余現金流量的分配。可見，住房抵押貸款證券化使銀行的收入突破了傳統存貸款利差的局限，開發了新的收入來源。同時，由于上述各項業務并不反映在銀行的資產負債表上，因而不需要增加銀行的資本，從而提高銀行的盈利能力。
（四）有利于加強商業銀行的資本管理
按照《已賽爾協議》有關商業銀行資本充足比率的規定，各國商業銀行資本與加權風險資產的比率最低應為8％（其中核心資本成分為4％）。而資本充足比率偏低則一直是影響我國商業銀行改革與發展的一個突出問題。通過運用資產證券化技術，將住房抵押貸款證券化，并將這部分從銀行的資產負債表中移出，可以相應減少銀行的風險資產數量，從而可以提高銀行的資本充足比率并相應提升銀行的信用等級。因此，我國商業銀行要加強資本充足比率管理，提高資本充足比率，除采取“分子對策”，即通過內源、外源兩條渠道充實資本外，還可以采取“分母對策”，即通過信貸資產證券化來提高資本充足比率，以充足的資本支持貸款規模的適度擴張，增強銀行的風險承受能力。
（五）有利于完善中央銀行的宏觀金融調控
公開市場業務是中央銀行調控貨幣供應量的基本工具之一。而中央銀行在公開市場上買賣的有價證券除政府債券、國庫券外，住房抵押貸款證券作為一種流動性強、收益率高的優質債券也可以成為中央銀行買賣證券的對象。隨著我國資本市場的完善和住房抵押二級市場的擴大，中央銀行通過在金融市場買賣住房抵押貸款債券，擴大了交易對象、加大了操作力度，從而可以在廣度、深度上對商業銀行的流動性進行適時調節，進而有效調節貨幣供應量。
（六）有利于推動我國資本市場的發展
根據貨幣市場與資本市場的內在關聯性，住房抵押貸款證券化要以完善的資本市場為條件，而通過住房抵押貸款證券化又會促進資本市場的發展與完善。一方面實行住房抵押貸款證券化，可以為資本市場提供投資風險小、現金收入穩定的新型投資品種和融資工具，促進儲蓄向投資的轉化，實現貨幣市場與資本市場的對接，成為貨幣市場與資本市場的聯結器、金融深化的助推器；另一方面，由于住房抵押貸款證券化是一項系統工程，涉及銀行、特設信托機構、信用評級機構、證券公司、資產管理公司以及機構和個人投資者諸多方面，其成功運用不僅要有以上眾多參與主體的協調配合，而且要有相應的政策環境和法規體系。因此，實行住房抵押貸款證券化有利于推動我國資本市場的發展。
二、我國住房抵押貸款證券化的對策建議
（一）選擇合適的商業銀行作為發起人
在美國，一級住房抵押貸款市場上的金融機構有四類，即儲蓄貸款協會、商業銀行、互助儲蓄銀行和人壽保險公司。而我國只有商業銀行發放的住房抵押貸款一級市場體系，因而，在理論上任何一家商業銀行都可以作為住房抵押貸款證券化的發起人。但是，由于歷史背景、貸款結構以及銀行所在地區經濟發展狀況的不同，各家商業銀行住房抵押貸款的規模也存在著明顯的差異。從省市分行住房抵押貸款占貸款總額的比重來看，有的銀行已超過20％，而有的銀行還不足5％。因此，根據規模效益原則，我國應選擇住房抵押貸款已達到一定規模的商業銀行作為發起人。中國建設銀行是我國開辦個人住房貸款業務最早的國有商業銀行。截至2000年底，該行累計發放商業性個人住房貸款1823億元，貸款余額1368億元，占全行各項貸款近10％，同業市場份額42％，已經具備了住房抵押貸款證券化的資產基礎。因此，中國建設銀行應作為我國住房抵押貸款證券化發起人的首選銀行。同時，應選擇住房抵押貸款規模比較大、風險控制機制比較完善、抵押貸款操作比較規范的省市分行進行試點。
（二）完善住房抵押貸款的一級市場
實行住房抵押貸款證券化必須建立住房抵押貸款的二級市場，而住房抵押貸款二級市場的建立要以完善的住房抵押貸款一級市場為基礎。對我國住房抵押貸款證券化一級市場的完善包括以下兩個方面：1．隨著我國住房制度改革的深化和住房居民消費熱點的形成，商業銀行應大幅度增加對住房抵押貸款的資金投入，以適應住房抵押貸款證券化對資產基礎的客觀需要。2．建立健全住房抵押貸款的風險防范機制。住房抵押貸款期限長，貸款持續期內受各種不可控因素影響大，存在著諸多現實的和潛在的風險（如違約風險，利率風險，提前償付風險），各種貸款風險的客觀存在都會直接或間接地影響住房抵押貸款預期現金收入流量的穩定。而穩定的預期現金收入流量是證券化住房抵押貸款應具備的首要條件，也是發行住房抵押貸款證券的基礎，還是住房抵押貸款證券還本付息的資金來源。由于現有住房抵押貸款占銀行貸款總額比重較低，因而各種風險還未充分暴露出來，但是，隨著住房抵押貸款
的迅速發展，其占銀行貸款總額比重的提高，住房抵押貸款中的風險問題將日趨突出，構成銀行進一步發展住房抵押貸款業務的一大障礙。因此，要實行住房抵押貸款證券化，必須在逐步擴大住房抵押貸款規模的同時，切實加強住房抵押貸款風險的防范與化解，以保證住房抵押貸款證券化的正常運行和健康發展。
（三）組建專門的住房抵押證券公司一SPV
SPV作為特設交易機構是住房抵押貸款證券化最關鍵的參與主體，對住房抵押貸款證券化的運行效率及未來發展有著決定性的影響。根據SPV的性質與職能，從我國國情出發，應由政府出資設立半官方的SPW住房抵押證券公司、這是因為：1．由政府出資設立，既能充分體現政府對住房金融的引導與扶持，強化政府在住房抵押貸款證券化中的主導作用，又能賦予SPV更高的資信，從而使SPV所發行的住房抵押貸款證券更容易為投資者所接受；2．商業銀行設立SPV，由于存在著密切的“母子關系”，因而容易出現商業銀行與SPV之間的關聯交易，并有可能對住房抵押貸款的真實銷售、SPV的破產隔離以及住房抵押貸款證券的發行產生巨大的負面影響。而由政府出資設立，則可以有效解決住房抵押貸款證券化中的關聯交易問題，從體制上確保住房抵押貸款證券化的正常運行；3．目前我國商業銀行的風險防范機制還不完善，金融市場發育還不成熟，又缺乏信貸資產證券化的操作經驗，因而初始階段的SPV將面臨更大的運營風險。而SPV以政府為背景，可以從資金上更好地應對可能出現的償付危機，以保證住房抵押貸款證券化的持續穩定發展。
（四）分階段推出不同品種的住房抵押貸款證券
發行住房抵押貸款證券在我國作為新生事物，發行者要逐步積累經驗，投資者對其也有一個認識和接受的過程。因此我國發行住房抵押貸款證券，應在不同的發展階段推出不同的證券品種。在住房抵押貸款證券化的初期，可以考慮以轉手抵押貸款證券作為首選品種。轉手抵押貸款證券不僅技術簡單，可操作性強，而且因有政府機構提供擔保而具有較高的安全性、流動性和收益性。因此，我國政府抵押貸款證券化在試點階段發行轉手抵押貸款證券既可以吸引更多的投資者認購，又可以推動住房抵押貸款二級市場的發展及金融機構風險的防范，還可以為今后發行其他技術更為復雜的住房抵押貸款證券品種創造條件，打好基礎。作為一種新推出的投資工具，轉手抵押貸款證券的發行需要采取以下對策：1．應采取低面額、高收益的形式；2．應根據住房抵押貸款組合不同的期限結構和收益結構，相應設計不同的證券，以滿足不同投資者的需要；3．證券利率應實行浮動利率，以防范因市場利率變動而帶來的風險；4．應選擇規模大、資金實力雄厚、經營業績良好且社會信譽度高的承銷中介，以確保證券的成功發行。
在住房抵押貸款證券化技術日趨完善，金融市場進一步規范以及投資者逐漸成熟的條件下，可以在轉手抵押貸款證券的基礎上發行技術操作比較復雜的擔保抵押貸款證券或切塊抵押貸款證券。
l提供按揭貸款的機構（比如說商業銀行）將按揭貸款“賣”給按揭公司，這個所謂的賣的過程是真賣還是非賣（即是否為真實出售）？如果是真賣，那么就應確認資產出售損益，否則就會使問題變得復雜。比如說，是部分真賣還是根本就是形式上的“賣”。不同的情形，對應著不同的會計處理。
l按揭公司再將按揭貸款轉讓給特殊目的實體，這個過程也會出現一個真賣還是非真賣的問題，只不過此時的買家不再是按揭公司，而是特殊目的實體。就我國的現實情況而言，要開展資產證券化業務，似乎只有選擇信托方式，即特殊目的實體最可能表現為一個信托賬戶或信托計劃。既然是這樣，接下來的問題便是，信托賬戶作為一個特殊的會計主體，它又該如何進行會計處理呢？進一步講，特殊目的實體（信托）作為一個獨立的會計實體，是否應納入按揭公司合并會計報表范圍呢？
l特殊目的實體受讓按揭貸款后，需要將其“證券化”。只有這樣，才能最終將按揭貸款“賣”出去。此時，買家成了廣大的投資者。正如前述，在我國現實情況下，特殊目的實體最可能表現為特殊目的信托。因此，投資者最后買到的將是一份一份的信托受益憑證。當投資者買入信托憑證時，將現金資產支付給特殊目的信托，而特殊目的信托又將收到的現金支付給按揭公司，按揭公司又將其轉付給按揭貸款提供者。如此一個循環下來，按揭貸款提供者便將信貸資產“變現”了。實務當中，這個過程實際上是同步完成的。對于特殊目的信托而言，倒是沒有什么很特殊的會計問題。恰恰是信托受益憑證持有人，遇到該如何對受益憑證所附著的收益權進行核算的問題。
l如果我國采用特殊目的信托方式進行資產證券化，那么還會牽涉到信托投資公司該如何核算的問題。試想一下，信托公司在信托計劃設立、信托資產管理、信托資產收益分配等方面都承擔著重要的任務。在資產證券化業務的全過程中，信托投資公司也有一個如何進行會計處理的問題。
盡管上述問題解決起來都不容易，但將其理清便可算是走出了一大步。本文認為，解決上述問題可以有以下思路：
第一，關于資產真實出售標準問題。如果只是一般意義上的資產出售，即一手交錢一手交貨，出門之后不能再找回賣家，那么事情就變得很簡單，也用不著去討論了。問題是資產證券化是一種結構化創新工具，交易結構的設計往往比較復雜。否則美國安然公司怎么能把人“繞”糊涂了呢？在資產證券化結構日趨復雜的今天，要擬定出一套合理的會計規范，不能為復雜的結構所繞住，而應該抓住其中風險和報酬是如何分配的這個關鍵。如果與所轉讓的資產所有權相關的風險和報酬沒有從賣家轉移到買家，那么無論將結構設計的多么復雜，也不能確認資產是“真”的賣出了。至于如何來判斷資產所有權上的風險和報酬轉移出去了，則必須從資產買賣合同的條款以及資產證券化方案中的信用增級方式等，來加以分析和判斷。會計標準不可能定到使市場中的每項交易都能非常方便的“對號入座”，但在基本原則之下盡可能詳細以便于操作，則是非常必要的。
第二，關于特殊目的實體本身的核算和合并報表問題。特殊目的實體如果表現為一個公司制企業，那么其本身的會計核算問題不會顯得太難。但是，如果表現為一個信托計劃或信托賬戶，那么也將其視作一個公司制實體來進行會計處理、也獨立編制財務會計報告，就不太容易讓人接受了。目前，我國的信托公司在對信托計劃進行會計核算時，大多數就不是這樣處理的。那么，較為合理的選擇是什么呢？答案應是將信托賬戶或信托計劃作為一個獨立的會計實體來對待，并獨立地編制財務會計報告。只有這樣，才能將信托投資公司自身的資產與信托資產獨立開來，這既是信托法所要求的，也符合會計核算的基本原理。因為，信托資產本來就不是信托投資公司的。
至于特殊目的實體是否納入按揭公司合并會計報表范圍的問題，取決于特殊目的公司是否受按揭公司的控制。如果受按揭公司控制，自然而然地就應納入合并會計報表范圍。問題是，如何才能判斷按揭公司是否能夠控制特殊目的實體。這是一個國際上極富爭議而又沒有很好解決的問題。想當初美國安然公司如此多的特殊目的實體因為會計準則的某些“不完善”而導致資產和負債風險沒有恰當地納入合并報表，真讓人后怕！這方面問題的復雜性在于如何界定控制權的存在。是否必須要有實際持股甚至比例還要超過50%才表明控制權的存在？是否可以通過股權比例以外的因素來界定控制權的存在？因為不是所有情況下都會存在股權因素，比如特殊目的信托，與一般的股份公司根本就不是“同類”組織。如果將此問題延伸開去，將很難三言兩語說清楚。但無論如何，值得認真考慮通過股權比例以外的多種因素來界定控制權存在。美國公認會計原則和國際財務報告準則在這方面已經有較深入的探討。
第三，關于信托受益憑證持有人對收益權的核算問題。如果將通過支付對價取得的信托受益憑證類比到某種金融債券，那么其核算問題就不會太難。問題是信托受益憑證持有人持有的受益憑證，與一般金融債券（比如國債）是有本質區別的。受益憑證具有“一定”的“股權”性質，因為持有信托憑證者對信托資產擁有剩余權。那么為何又只是“一定”呢？因為該憑證的持有者不能對信托資產的運用、處分施加影響，而只能根據信托計劃的約定實施監督。從這個意義上講，信托受益憑證持有者對受益權的核算類比“成本法”核算長期股權投資，可能較為合理。
從相關國家的經驗來看,住房抵押貸款證券化的推行需要具備以下四個基本的市場和制度條件:首先需要有大量的作為證券化標的住房抵押貸款存量;其次是市場上要有大量潛在的對住房抵押貸款證券的有效需求;第三,市場上存在被廣大投資者所認可的權威信用評級等中介機構;第四,完善的制度和法律環境。但是,從下面的分析可以看出,當前我國這幾個條件還不太成熟,因而可以說大規模推行房地產證券化的時機還沒有到來。
一、要推動中國的住房抵押貸款證券化,必須滿足的最基本的條件就是市場上存在數量可觀的可以用來證券化的資產標的——住房抵押貸款存量。
雖然自1998年啟動住房抵押貸款以來,中國的住房抵押貸款發展十分迅速,貸款規模年平均增長率接近30％。但是由于啟動時間較晚,當前我國的住房抵押貸款存量相對來說還是很小,住房貸款一級市場發育還嚴重不足。根據中國人民銀行統計,截止到2004年末,個人住房貸款余額已達到15922.3億元。分別占GDP和個人消費貸款總額的11.7％和93.5％。但是與發達國家相比。這樣的規模還是顯得過小。早在2001年,住房抵押貸款占GDP的比重,英國為60％、德國為47％、荷蘭則為74％,由此可見我國住房抵押貸款的規模存量之小。在資產證券化的技術操作過程中,如果沒有相應的貸款存量規模作保證。就很難在有限規模的資產池中組合出相似期限、利率,違約率及提前清償率的抵押貸款組群,更談不上有效地對資產池中的抵押貸款進行信用增級的標準化處理。更為不利的是,由于我國啟動個人住房抵押貸款較為倉促,商業銀行對這類貸款的技術操作還處于試驗階段。雖然中國人民銀行曾下發了統一的個人住房抵押貸款辦法,但由于各地、各行之間的情況不同,在具體操作中并沒有形成全國統一的、標準化的住房抵押貸款體系。而貸款條件高相似度,是對資產池中的抵押貸款進行標準化處理、實現信用增級的一個重要條件,這一點也增加了我國推行住房貸款抵押證券化的難度。
另外根據國際慣例。只有當個人住房貸款的比重達到18％～20％時,商業銀行的整體流動性才會成為比較突出的問題。但是,當前我國個人住房貸款的規模離這一標準還有很大一段距離,中國商業銀行現在面臨的首要問題還不是流動性風險。相反由于住房抵押貸款總體上來說是一種比較優質的長期貸款,違約率極低(約為0.5％),大多數銀行并不情愿將這類貸款出售來進行證券化處理。因而住房抵押貸款證券化對當前中國的商業銀行而言,雖然有必要但不是很迫切。這導致當前我國銀行等金融機構對推行住房抵押貸款證券化的熱情不高,增加了住房抵押貸款證券化推行的難度。
二、資產證券化作為一種融資方式,它的推行需要有長期、穩定的資金供給來源,也就要求市場上存在比較穩定的對于該類資產支持證券的需求。
從相關國家的經驗來看,由于該類資產支持證券的復雜性,個人投資者沒有能力也不可能對自己投資策略的收益與風險進行有效分析。同時,資產支持證券還是一種大額的標準化交易,對投資者的資金數量也有一定的要求。因而資產支持證券的主要投資需求來自機構投資者,像養老基金、投資基金、保險公司等。但是就中國目前的情況來看,我們不能期望中國的機構投資者能在推動住房抵押貸款證券化過程中發揮多大的作用。一方面,與發達國家相比。我國能夠參與證券投資的機構投資者在數量上十分有限,典型的機構投資者的數量就更加有限。另一方面,機構投資者能夠真正用于證券投資的資金規模也很有限。這首先因為根據我國現行的金融制度,銀行、保險公司和養老基金等機構投資者在從事證券投資方面還存在諸多限制,使得這些機構投資者擁有的長期資金無法有效地進入證券市場;其次,中國現有的主要機構投資者的自身發展狀況不佳、規模有限,很難成為推動住房抵押貸款證券化的主要動力,例如當前我國的證券公司和養老基金就遇到了比較嚴峻的難題。
通過上面的分析我們可以發現,當前中國推行住房抵押貸款證券化還缺乏大量、持續、穩定的長期資金支持,對資產支持證券的市場需求力量還不是十分雄厚,這也是中國推行住房抵押貸款證券化所面臨的需求方面的障礙。
三、住房抵押貸款證券化作為一項高度技術化的金融創新業務,完善和規范的資產證券化技術支撐體系是保證住房抵押貸款證券化順利推行的必不可少的環節,這其中獨立、客觀、公正的信用評估是住房抵押貸款證券化成敗的關鍵。
在成熟的資產證券化體系中,一般會由國家出面,建立全國統一的擔保機構,對證券化資產標的進行擔保或保險,再通過權威評估機構的認證,使其信用等級得以保障。一般情況下,資產支持證券的發行需要經過兩道評級:第一道是對交易機構和資產支持證券考核評價的內部評級,因為一般國家都有法律明文規定,資本市場只能公募經過信用評級的票據,并規定一些機構投資者只能對具備投資級別的證券進行投資;第二道是發行評級,并將結果向投資者公告,以幫助投資者做出正確的投資策略。而這些評估工作都需要由權威性的評估機構來完成。而我國目前的評估體制還欠完善,評級機構的運作也很不規范,信用評級透明度不高,沒有形成一個統一的評估標準,難以做到獨立、客觀、公正地評估,甚至可能會出現為推行住房抵押貸款證券化肆意美化資產、隨意提高其信用級別的現象。因此,當前我國亟待進一步加快住房貸款保險市場和擔保制度的建設,規范信用評估行為,完善資產評估及個人信用認證的標準體系,建立幾個為市場所認可的權威性的評估機構,為推行住房抵押貸款證券化做準備。
四,推行資產證券化還要有完善的法律制度體系作保障。
