發布時間：2023-02-12 11:04:45
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們為您精選了8篇的房地產信托論文樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發，請盡情閱讀。
投資信托制度起源于1822年的荷蘭，當時只是用以籌集社會游資，作為開發煤、鐵、紡織及其他產業的基金。房地產投資信托以在美國的發展最為典型。1883年美國首先成立了波士頓個人財產信托(BostonPersonalPropertyTrust)，1920年，美國投資事業才有了劃時代的發展，其原因是美國在戰后涌現出大量富豪所持有的過剩資金。1929年紐約股市崩潰后，美國SEC開始規范投資公司。為確保投資人的權益，美國展開了一系列聯邦證券交易活動，先后制定了1933年證券法、1934年證券交易法、1935年公用事業控股公司法、1939年信托契約法，并于1940年制定了投資公司法及投資顧問法，這些都成為日后投資公司經營業務管理規則的基本框架。依據美國1940年投資公司法第4條，投資公司可分為：面額證券公司(Face-AmountCertificateCompanies)、單位信托公司(UnitInvestmentTrust)和經理公司(ManagementCompanies)三類。其中，經理公司在三種投資公司類型中運用最為普通。
馬塞諸塞商業信托是目前REITs的前身，由于經濟利益的驅動，最初以信托作為規避公司形式是為了規避州法中禁止公司以投資為目的持有不動產的規定，隨后因其逐漸發展成為規避公司所得稅的不動產投資組織，而被美國最高法院認定為商業信托與公司相似，并視同聯邦公司組織加以課稅，導致其發展一度停滯。但是，隨著投資信托法規不斷健全、經濟發展態勢良好，美國投資信托的發展又日益壯大。1960年，在艾森豪爾大總統任期的最后幾個月前，簽署了《內國歲人法》的856條～859條的法條，該條文規定具有一定條件的房地產投資信托可以免征所得稅和資本利得稅，這就是最初的房地產投資信托法。
為了提供房地產市場所需的資金和為廣大中小投資者提供理想投資渠道的雙重目的，美國于20世紀60年代初期推出了第一只上市交易的房地產投資信托。房地產投資信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，簡稱REITs)是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。從本質上講，REITs是一種信托投資基金，它通過組合投資和專家理財實現了大眾化投資，滿足了中小投資者將大額投資轉化為小額投資的需求，并在一定條件下可以免交企業所得稅。同時，REITs又類似于一個產業公司，它通過對現存房地產的獲取和經營來獲利，在不改變產權的前提下提高了房地產資產的流動性和變現能力，因此它是一種證券化的產業投資基金。
美國房地產投資信托的發展歷程，經歷了20世紀60年代初的興起和60年代末期的一度繁榮，70年代的重創和低靡，80年代的復蘇漸進以及90年代中后期至21世紀后的迅猛發展。截至2003年底，美國房地產投資信托股票的總市值達到2242億美元。40多年來，美國房地產投資信托得到了長足的發展，具有了相當的規模。
在亞洲，REITs最早出現于日本。日本REIT的發展始于1984年，其第一筆土地信托是由住友信托開始辦理，其后業務量逐年成長。截至1988年，有關REIT的各案已超過900件。當前，日本是亞洲REITs發展最成熟的地區。日本REITs的收益率在3％～5％左右，而該國的長期國債收益率在1．5％左右，2％的收益差足以吸引追求低風險的投資。日本市場上已有22項REITs，市值達209億美元，5年來已擴大1倍。可以說，日本此輪房地產價格上揚在很大程度上是因為REITs的激活。不過，日本的多數REITs仍以辦公大樓與公寓資產為主，與美國REITs的多樣化經營相比，還存在一定差距。新加坡緊隨日本，修改了相關法律，允許其他國家的REITs在新加坡掛牌。作為僅次于日本的亞洲第二大房地產信托基金(REITs)市場，新加坡共有5只REITs在新加坡交易所掛牌，總市值約95億新元。新加坡政府的相關部門比較早就確定了新加坡做金融中心的發展方向。在發展REITs市場的過程中，對規則、稅務處理都作了相關的調整。比如，REITs的稅收透明制度規定，不在REITs的層面征稅，即派發股息給REITs單位持有人的時候不征收所得稅，等等。中國香港第一只房地產投資信托基金(REITs)——領匯基金(0823HK)于2006年6月25日掛牌上市，目前正廣受矚目。
據不完全統計，目前有200只REITs在紐約交易所、美國交易所或者納斯達克上市，市值超過2000億美元；有50只左右REITs在澳洲上市交易，市值超過300億美元；有7只REITs在新加坡交易所上市交易，市值超過100億美元。
二、國外房地產投資信托發展的主要經驗
美國的房地產投資信托在幾經波折后，進入健康發展的軌道，是多種因素共同作用的結果。在諸多決定因素中，關鍵因素主要有以下三個方面。
(一)創造必要的法律環境
1960年的美國稅法修正案，在給予房地產投資信托公司稅收優惠待遇的同時，對其股東構成、分配比例、收入來源、資產構成和經營方式等方面也作出了明確的規定。如：股東人數在100人以上且前5大股東持股不能超過50％，總收入中直接來源于房地產的收入不得低于75％，每年須至少將其應納稅收入的90％分配給股東，總資產的75％必須是房地產資產、現金和政府債券等。這些規定是房地產投資信托運行的規范，使得在隨后的40多年里，房地產投資信托的發展，尤其是重創后的復蘇以及20世紀90年代中后期的突飛猛進，主要歸功于相關法律法規的不斷改革所帶來的大力支持。
(二)房地產投資信托自身的改革
房地產投資信托自身的不斷改革和創新也推動了房地產投資信托的發展。其主要內容包括：(1)所有權形式的改革。從最初的成立時惟一的權益投資信托到抵押投資信托和混合投資信托，之后推出參與型抵押房地產投資信托，專項貸款、聯合物業投資等多種形式，以適應市場的不同要求。(2)結構形式的創新。為有效應對來自房地產有限合伙公司(RELP)和業主有限合伙公司(MLPs)的競爭，及時推出了有限期房地產投資信托(FREIT)；為了給私人房地產投資的證券化開辟道路，創立了與房地產經營合伙公司合作的傘形房地產投資信托(UPREIT)結構。(3)專門化程度的提高。專門從事投資某一類型物業，如住宅、辦公和工業物業、商業中心等的房地產投資信托的數量不斷增加，提高了管理效率和盈利能力。(4)管理結構的改革。隨著相關法律規定的調整，大部分房地產投資信托公司，由以往必須采用的外部管理轉變為內部管理，避免了外部管理的各種利益沖突，有效提高了經營業績。在這種轉變過程中，熟悉房地產自身的特點、熟悉公開市場運作的程序和方法的專業化的管理人員隊伍發揮了積極的作用。(5)規模經營意識的增強。許多REITs認識到了規模經營的優勢，使20世紀90年代中期REITs規模擴展的案例不斷增加。規模擴展的優勢表現在：提高經營效率及經營資金流動性；實現規模經濟，降低資本費用；金融分析師關注程度的日益提高，增加了對資本吸引力；提高股份流動性，吸引機構投資者的關注；有助于REITs獲得較大的市場份額等。(6)經營戰略的轉變。主要體現為積極調整所持有的資產結構，注重資產的流動性；積極調整債務結構，使用較低的財務杠桿；規避風險，實施穩妥的投資策略等。
(三)機構投資者的廣泛參與
初始設立REIT的目的之一是為小型投資者投資房地產提供方便。1981年，美國機構投資者所持有的REIT股票的交易量，大約占全部交易量的10％；截至到1999年，這比例則上升到了39％，這表明機構投資者對REIT股票越來越關注。
大量實證分析結果表明，在REIT股票市場中，隨著機構投資者參與程度的提高，REIT#5司的經營業績不斷提升，REIT股票市場的表現也越來越好。具體表現在：促進REIT股票價格的形成；提高REIT公司管理決策的質量；提高REIT的社會知名度和認可程度；提高REIT股票的績效，減少反常的價格波動；提高市場的透明度和效率。
三、中國REITs發展的可行環境及發展意義
(一)可行環境
房地產業的融資需求作為REITs發展的基礎行業，房地產業在中國隨著國民經濟的發展和人民生活的改善逐步成為經濟發展的主導產業之一。同時，近年來房地產貸款在金融機構及新增資產中的比重呈上升趨勢，中國房地產業已成為與銀行業高度依存的行業，約70％的房地產開發資金來自銀行貸款的支持，這將對銀行產生很大的壓力。為防止房地產市場的隱患最終轉嫁給商業銀行，抑制可能產生的泡沫，中國人民銀行在2003年出臺了新的房產信貸政策(銀發[2003]121號)，對房地產開發商的開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款及個人住房公積金貸款等七個方面提高了信貸門檻。而眾多房產商對銀行嚴格房貸政策的惶恐，更是突出反映了中國房地產融資渠道極其單一的現狀。構建渠道多元化、高效且利于風險分散的房地產金融成為中國房地產發展一個亟待解決的問題。目前，房地產行業迫切需要銀行外的融資渠道，以解決開發和經營的資金問題。
從資金供給角度看，改革開放為中國積累了巨大的社會財富，而在社會財富不斷積累的過程中，伴隨著的是民間資本的力量日益強大。截至2005年底，中國城鄉居民儲蓄存款突破14萬億元，達到141050．99億元，人均儲蓄超過1萬元，如此巨額的“民間資金”，必然需要相應的釋放渠道。
此外，隨著中國保險市場的發展和中國養老保障制度的改革，中國的機構投資者也已經成型。目前股市行情尚不穩定，銀行利率過低，民間個人資本和機構投資者投資渠道極為狹窄，民間資本資源沒有得到有效運用。而目前中國證券市場的產品結構存在兩大缺陷：一是風險結構不合理，風險結構倒置，高風險產品占主要地位，目前在中國證券市場上的可交易品種大約80％為風險較高的股權類產品；二是低風險產品品種單一，不但市場規模小，而且品種單調，只有少量流動性較差的國債及少量企業債、金融債、可轉債等，不能滿足廣大投資者的投資理財需求。因此，有側重地發展低風險市場產品，使中國證券市場的產品結構趨于合理，是證券市場發展的重點之一。
(二)發展意義
1．引入房地產投資信托基金有利于完善中國房地產金融架構。作為具有金融機構特征的房地產信托投資基金，發揮著市場信用的作用，是對銀行信用的補充；房地產信托投資基金在國外既參與房地產一級市場金融活動，也參與二級市場活動，是房地產金融發展的重要標志，也是促進房地產金融二級市場的重要手段。房地產信托投資基金直接把市場資金融通到房地產行業，是對以銀行為手段的間接金融的補充。因此，推出房地產投資信托基金，能夠提高房地產金融的完備性，是房地產金融走向成熟的必然選擇。
2．引入房地產投資信托基金有助于分散與降低系統性風險，提高金融安全。銀行和市場對于風險的分擔方式是不同的。銀行對風險進行跨時分擔比較有效，容易將風險在未來和現在之間合理地分配；市場跨空間風險分擔能力較強，可以在不同主
體之間進行分攤。跨時風險分配意味著銀行承擔的風險主要是信用風險，其資產的交易性較差，同期的調整難度較大，無法在當期解決風險積累的問題，在某一時期的風險一旦超過了警戒線，危機必然爆發。市場對風險的跨空間分散是指在不同的主體之間進行風險分配，可以有效地解決當期的風險累積。因此，從房地產金融的角度來看，引進具有市場信用特征的房地產信托基金，將在一定程度提高房地產金融當期的系統風險化解能力。
3．引入房地產投資信托基金有助于疏通房地產資金循環的梗阻。房地產的固有特性決定了其具有保值增值的能力，可以減弱許多非系統因素的影響，因此房地產投資的收益相對比較穩定。房地產與股票是可供公眾投資者選擇的兩種主要對象，當股市價格下跌時，以及物價持續上漲、貨幣迅速貶值時，房地產往往成為保值增值的主要追求對象。當前中國城市化進程加快，住房商品化日益深入，商品住房消費需求占消費總需求的比重持續提高，城市房地產的需求也不斷增長，這決定了在房地產投資總量不盲目擴大的前提下，房地產投資的長期預期收益較高，房地產投資信托基金的收益也相應較高。因此，房地產投資信托基金的引入，可以避免單一融通體系下銀行相關政策對房地產市場的硬沖擊，減緩某些特定目的的政策對整個市場的整體沖擊力度，有助于緩解中國金融體系的錯配矛盾。
四、中國房地產投資信托之借鑒與啟示
(一)重視法律法規建設的基礎作用
稅收的優惠政策是房地產投資信托競爭力的主要源泉，而相關的制度規定是其經營靈活性的來源。任何金融產品的創新，必須在法律規范下進行。
在美國，REITs能夠獲得有利的稅收待遇，REITs不屬于應稅財產，且免除公司稅項，避免了雙重納稅。中國目前法律尚未對信托收益的納稅作出明確規定，現有的信托計劃發售時的信息披露對項目的收益和風險結構“輕描淡寫”。如在談及風險時，通常表述為因國家政策，如財政政策、貨幣政策、稅收政策等發生變化，將可能導致本信托計劃收益的相對變動。《資金信托管理辦法》對資金信托計劃有200份的限制，普通投資者一般資金在二三十萬元、三四十萬元，但因為房地產融資額大，有的需要一兩億元的資金，有了200份的限制，單筆金額很大，給融資造成困難。此外，要建立完善的法律體系，僅僅靠頒布單一的《信托法》、《投資基金法》是遠遠不夠的，必須將法律制定工作細化、完備化，要達到此目標還必須配備一些其他的相關法規。首先應進一步完善《公司法》或制定專門針對投資基金發展的《投資公司法》、《投資顧問法》等法規。其次，制定出REITs的專項管理措施，如投資資格的審定、投資方向的限制及投資比例的確認等，以促進基金的規范發展。除此之外，還應逐步完善證券場外交易市場和產權交易市場，使基金的資金收入與回收機制更為完善。
因此，為了在中國盡快推出真正意義上的房地產投資信托，必須加大能與國際接軌的相關法律法規和已有法律中適應條款的研究。通過對房地產投資信托的規范，避免利用投資基金進行房地產投機和炒作，切實保障投資人的利益，真正實現拓寬居民投資渠道、為房地產市場提供資金的目的。
(二)重視機構投資者的參與和支持
機構投資者的參與，在吸引金融機構和廣大投資者參與房地產投資信托方面具有重要的作用。在美國REITs的資金來源中很大一部分是機構投資者的資金，只有在一個機構投資者占主體的市場上，才能保證有一個穩定的市場供給方，保證REITs這一金融產品的每次發售能夠快速、足額的發售出去。中國目前已有大量的機構投資者或準機構投資者，如何通過制定相關的鼓勵政策，將機構投資者吸引到房地產投資信托市場上來，是需要研究的問題。
(三)創新和發展是永恒的主題
國外的房地產投資信托，尤其是美國的房地產投資信托，一直是在變化中求生存、求發展。從所有制形式創新到組織結構改革和經營戰略轉變，標志著房地產投資信托在適應市場變化，提高自身競爭力方面的不斷成熟和完善。目前，中國的房地產信托還只是房地產投資信托的一種雛形，還沒有真正體現出房地產投資信托規模較大、投資多樣化、有效分散風險、流動性較好、管理人員專業化程度較高以及機構投資者踴躍參與的優勢，因此需要在這些方面加大研究的力度。
(四)完善專業管理隊伍建設是必要的前提
沒有專業化的房地產投資信托管理隊伍，就不可能有房地產投資信托的規范發展和壯大。國外的房地產投資信托發展得益于龐大的、專業化的管理隊伍。這些管理人員熟悉房地產自身的特點，熟悉公開市場運作的程序和方法等。中國的房地產投資信托的發展，必須加強專業人員的培養，研究建立相關的職業資格認證制度和職業道德規范，盡快建立起一支既精通基金業務，又了解房地產市場、熟悉業務運作的專門管理人才隊伍，為房地產投資信托行業的發展提供高質量的人力資源。
(五)正視房地產投資信托的作用
關鍵詞：房地產投資信托；道德問題；稅收問題；流動性問題
中圖分類號：F832，43
文獻標識碼：A
文章編號：1672-3309(2009)04-0069-03
近年來，央行逐步提高了房地產業的融資門檻，房地產企業開始積極尋求創新的融資方式，于是房地產投資信托以其融資的優勢和靈活性獲得了投資者的認可，并逐步在我國房地產市場發展起來。
一、我國房地產投資信托的現狀
(一)房地產投資信托的概念
房地產投資信托是指房地產法律上或契約上的擁有者將該房地產委托給信托公司，由信托公司以公司或信托基金的組織形式經營。對外發行受益憑證，向投資大眾募集資金。并以委托人的名義，由具有專門知識經驗的人，按照委托者的要求進行管理、處分和收益。并將所獲得房地產管理的收益，分配給股東或投資者。所獲利潤扣除一般房地產管理費用及買賣傭金后，由受益憑證持有人分享的一種融資方式。
(二)我國房地產投資信托的發展現狀
從本質上來說，房地產投資信托是一種資產證券化的形式。從已有的經營模式來看，都是收購已有的商業地產并出租，靠租金回報投資者。
2003年6月，央行出臺的“121文件”促使商業銀行加強了對房地產信貸的控制。于是開發商紛紛利用信托填補資金缺口，當年9月，房地產信托發展到30億元，12月達到60億元。從2003～2008年，5年間房地產信托一直保持良好的發展勢頭。2004年，銀監會啟動REITs基礎制度的研究。全年資金規模達到將近120億；2005年，商務部提出打通內地REITs融資渠道的建議，當年信托資金達到約160億：2006-2007年略有回落，截至2008年8月。共有51只房地產融資類信托成立，產品規模17.35億元，占集合信托資金比例為47.74％。比2007年略有增長。
2008年12月21日，國家要開展房地產投資信托基金試點，并且可以在上交所和深交所上市。中國大陸地區的房地產投資信托設立的前期籌備工作已經到了最后階段。雖然在我國推出房地產信托投資基金目前還面臨較多創新和突破，REITs的發行時機已經臻于成熟。
二、我國房地產投資信托存在的問題
從1992年信托融資引進至今，房地產信托發展速度很快，發展規模不斷壯大。有效解決了房地產企業的融資困難。信托融資為房地產業提供了新的融資渠道，對我國房地產業的發展起到了積極的促進作用。但是，我國現階段還處在市場經濟初期，信托融資的過程中還存在一些問題。
(一)房地產投資信托產品規模小且模式單一
按照《關于加強信托投資公司部分業務風險提示的通知》規定，每個信托計劃要求普通投資者的資金一般在20-40萬元，但因為房地產融資額大，有的需要一兩個億的資金，單筆金額便很大，給融資造成困難。信托計劃認購起點不低于5萬元，對于個人投資者而言。并不容易接受。目前，國內信托公司在房地產開發過程中普遍扮演了一個貸款發放機構的角色，而且通過信托計劃募集得到的資金基本上都運用在一個房地產項目上，而且房地產商的開發和投資沒有完全分離。信托計劃應有的組合投資、分散風險的作用也并未發揮。
(二)信托公司在房地產業務中的道德問題
由于我國缺乏完善成熟的監督機制，信托公司仍有可能會降低委托人的投資要求而投資于和自己相關聯的房地產企業，違背投資收益最大化的原則。
1，職責“轉委托”現象
信托公司在行使投資決策的職責時存在“轉委托”的現象。目前市場發售的以房地產投資為主體的基礎設施建設信托產品中，信托計劃中列明由政府發文確認債務，并由人大通過決議，列入財政預算，這實際上屬于變相的政府擔保，與《擔保法》的有關規定不符。而且，信托公司無法控制當地政府的或有負債、后續財政收入、支出情況，甚至無法及時獲取準確信息，一旦出現流動性不足，就會引發這類信托產品的延期兌付。或是出現發新還舊的市場道德問題。
2，信息不對稱引發的道德風險
信息不對稱也會導致道德風險。在信托公司尋找項目的過程中，由于其與項目提供方之間存在的信息不對稱，劣質的項目可能會比優質項目提供更高的預期收益率，劣質的信托公司利用投資者的信息不對稱，以提供比優質信托公司更高預期收益率水平的信托計劃吸引投資者，從而把優質信托公司驅逐出這個市場，導致信托公司與項目提供者之間以及委托人與受托人之間的“逆向選擇”問題。
(三)稅收問題
目前，我國法律尚未對信托收益的納稅做出明確規定，缺少對房地產投資信托的稅收激勵政策，這不利于鼓勵房地產投資信托的發展。在美國，房地產投資信托只要滿足了《國內稅收法》第856-858條的法定要求就可以免繳公司所得稅，1960年。艾圣豪威爾總統簽署了將RElTs作為利潤傳遞的特殊稅收條例，一直持續至今。
而在我國，由于《信托法》規定委托人將不動產委托給信托公司進行投資、管理、應用和處分時，雙方發生信托關系，伴隨著產權的轉移。需交納一定稅金。當信托合同終結時，作為委托人的信托公司要將資產還給委托人或信托合同規定的其他人時，再次發生產權轉移，又交納了一次個人所得稅。所以，對于信托財產的課稅既有對收益的課稅。又有對流轉的課稅。多重征稅提高了信托公司的經營成本，影響了投資者的收益率水平。
(四)流動性問題
信托產品的流動性問題是一項難以解決的系統工程。信托產品作為一種全新的金融產品，其相對高收益、低風險的特征吸引了廣大投資者。但在流動性方面，卻成為制約我國房地產信托融資發展的另一個瓶頸。
1，信托產品認知度低
根據我國的《信托法》規定，信托產品不能通過公共媒體進行營銷宣傳，因此，信托產品的知名度、認可度比銀行儲蓄、國債、證券投資基金都要差很多。而信托產品的銷售，不能公開宣傳，不能異地銷售，其整體銷售計劃難免受影響。現行法律規定：信托公司發行資金信托產品不得采取委托投資憑證、投資憑證、受益憑證等形式，目前，信托公司發行信托產品通常采取與投資者分別簽訂信托合同的形式，其本身流動性較差。
2，信托產品缺乏轉讓平臺
房地產信托產品的二級市場尚未建立，沒有有形的集中競價交易場所。缺少轉讓平臺，絕大多數的投資者只能在認購后一直持有信托產品到產品的到期日，信托產品流動性不足直接影響投資者的購買意
愿，進而制約信托產品的資金募集。由于沒有集中競價交易場所，投資者欲轉讓所持信托產品，只能通過協議轉讓方式進行變現，持有者尋找合適的轉讓對象和確定轉讓價格比較困難。
按照現有的轉讓模式，流通市場發展的滯后已制約了信托產品的進一步發展。信托產品不像有價證券可以隨時轉讓。因此不能進入流通領域，這樣就限制了信托產品的活躍程度。尤其是在沒有兌現前，其產品的價值無法實現。使得一部分購買者在急需資金時，無法進行等值兌現，會帶來投資者的資金到期不能及時兌現的風險。這直接導致信托產品的認知程度低、交易成本高，限制了信托流通市場的形成。
三、完善我國房地產投資信托的對策
(一)完善法律制度
我國已經初步建立了信托業的基本法律框架，包括《中華人民共和國信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托業務管理暫行辦法》等一系列法規，雖然出臺了這些法律法規，但是針對性并不強，尤其是關于投資信托的立法僅僅處于初級階段。雖然有《中華人民共和國信托法》作為我國REITs經營事業的法律基礎，但是關于房地產信托的各項實施細則，尤其是投資信托的具體運作、稅收制度等細節并沒有很清楚的操作法則。最新的規定，信托產品200份上限已經被突破，而且在房地產投資信托運營中的雙重征稅問題也有待于補充和修改。
(二)培養機構投資者
在美國，無論是權益型REITs,還是抵押型REITs，房地產經紀機構、房地產咨詢機構、房地產評估機構等各種專業的房地產中介都發揮著重要的作用。而我國目前的房地產中介市場的發育很不完善，房地產中介機構數量較少，管理也很不規范，在執業過程中時有違法違規情況發生，有時還會發生詐騙等刑事案件。
因此，房地產投資信托必須具備嚴密的組織機構，包括管理委員會、監督機構以及具體運行操作機構。我國應建立由房地產信貸部、住宅銀行、抵押銀行、信托銀行、房地產信托投資公司等組成的多元化投資機構體系。由房地產信托投資公司等金融機構具體負責操作運行，由保險公司對開發項目開立擔保信用證，還要組建大批房地產評估機構和房地產證券等級評估機構，并由證監會進行監管。
(三)完善信托投資公司法人治理和內控制度
可以考慮引進獨立董事制度。獨立董事制度有利于強化上市公司內部制衡機制，規范大公司的行為，監督公司經營者：有利于保持董事會的獨立性，維護全體股東的利益：有利于公司法人治理結構的完善和上市公司質量的提高，從源頭上遏制企業的“內部人控制”現象，提高投資者信心。
我國房地產投資信托公司的信譽、管理水平、經驗等將關系到房地產投資信托的成敗及發展前途。我國目前還有不少信托投資公司仍然存在法人治理不健全、內控制度薄弱的問題。很多公司股東關聯交易嚴重，個別公司甚至存在挪用信托資金的行為。因此，應加強信托投資公司法人治理和內控制度建設，規范信托投資公司受托行為，為房地產信托創造合格的受托人。這是我國房地產信托健康發展的前提和保證。
(四)改變雙重征稅制度
從稅源上看，信托投資公司創造的收益和投資者獲得的收益都來源于信托財產。而信托財產是由委托人所有，房地產信托機構本來就是一個代人理財的機構，該機構應對按一定比例收取手續費或傭金的那部分業務收入繳納營業稅，其對所經營的信托財產并沒有真正意義上的所有權。應考慮通過明確界定納稅主體。確認納稅主體是信托受托人還是信托收益人，改變長期以來雙重征稅帶來的弊端。如果信托所得被分配，受益人應為納稅主體；如果信托所得仍在信托財產內，則信托財產本身納稅。當信托公司只是作為資產受托管理者代客理財時，則不應對信托機構征稅，應由受益人繳納信托收益所得稅即可。
【論文摘要】資產證券化是一種適合我國房地產企業的融資模式，值得房地產業借鑒并逐步推廣。本文從資產證券化的理論框架介紹、可行性分析、融資模式分析、以及國外成 熟融資模式對我 國的啟示等四個方面探討我 國發展房地產資產證券化必然性和 可行性。
一、 資產證券化融資理論的介紹
1．資產證券化融資的基本概念
國內外專家學者對于資產證券化融資的定義都是基于兩點：一是證券化 資產必須能夠從原始持有 人的總資產池 中剝離出來，通過一些 運作安排實現證券化資產的風險和收益的獨立性：二是證 券化資產必須能夠產生未來可預測的收益。本文認 為資產證券化融資是指具有某種未來可預見 的資產或者資產組合匯集起來．通過結構性重組實現 與 原權益人的風險隔離，再輔 以獨特的信用增 級和信用評級，發行 基于資產價值和未來收益 的資產支持證券進行融資從信用關 系的角度分析，資產證 券化通常包括一級證券化融資和二級證券化融資；本文所指房地產行業的資產證 券化融資屬于“二級證券化”的范疇。
2．資產證券化融資的運作模式
資產證券化融資 的運作模式核心在于證券化資產的真實轉移 、風險隔離和信用增級 的操作；這個證券化的過程需要一個嚴謹而有效的交易結構來保證融 資的成功，其交易結構主要包括了以下幾個運行主體：融資發起機構 、特殊 目的載體、資產管理機構、資產托管機構、信用評級機構 、信用增級機構 、證券承銷機構等。
3．資產證券化融資的核心內容
一個完整的資產證券化融資運作過程，其核心內容主要包括：風險隔離、信用評級、信用增級三個部分。風險隔離是資產證券化融資成功運作的關鍵，它是通過證券化的“真實轉移”來實現的。信用級別是專業信用評級機構通 過一整套簡 單的符號。信用增級是指在資產證券化融資中被用來保護投資者利益的技術。
4．資產證券化的價值分析
(1)從 融資者的角度 ，其價值實 現主要體現在 以下幾 個方面 ：增 強資產流動性 ，降低融 資成本 ；分離信 用風險 ，拓寬融資渠 道 ；改善負債結構 ，提高資本效率 ：增加 企業收入 ，提高管理水平。
f2)從投資者的角度 ．是價值 實現主要體現在 以下 方面 ：獲得較 高的投資收益以及 較大的流動性 ：具有較低的投資風險 ：突破投資 限制，拓寬投資渠道 。
二、房地產資產證券化在我國發展 的可行性分析
我國改革開放 2O多年來 ．房地產 的迅速 崛起 與證券 市場的快速發展與繁榮 ，使得房地產資產證券化成 為可能 。
（一)實施房地產證券化 的宏觀環境 日趨成熟
1．宏觀經濟需要房地產有效投 資和有效需求進行拉動。房地產作為國民經濟新 的積極增長點 ，發展資產證券化 的融 資模式 有利于促進房地產市場和房地產業的發展：我們 在上海 、深圳 、北京等發達城市進行資產證券化領域 的初步嘗試 ，并取得 了一定成效 。
2．土地產權 和房地產權 改革為房地產資產證券化提供 了前提條件 。產權明晰是房地產證券化的必備條件 ；土地使 用制度改革為房地產權益 的分 割提供 了條件 ，為推廣房地 產資產證券化做 l『積極的準備 。
3．快速發展的房地產市場和金融市場是經濟基礎 。從整個 國家的宏觀經濟基礎看 ，我 國的金融體制改革不斷深化 ，經濟運行狀況 良好 ，發展勢頭強勁。
4．國家 針對房地產 金融領域 的違規操作 現象 ，自 2001年以來連續 出臺了一系列促進金融市場健康發展的房地產金融政策 ，繁榮 的房地產市場 和規范發展的金融 市場 為房地產資產證券化 提供了經濟基礎。
(二)初步具 備實施房地產證券化的微 觀基礎
1．房地產市場存在 巨大 的資金 缺口。只有推行房地產證券化 ，在金融市場上直接 向社會大眾融資 ，才能較好的解決房地產開發資金短缺的矛盾；龐大 的住房消費 市場的資金來源也不可能單純依靠國家財政或者銀行存款 ，住房 消費的直接融 資勢 在必行 ．推行 房地 產證券化成為一種必然
2．住房抵 押貸款證券化業務基本成熟。我 國隨著住房 貨幣供給體制逐步取代住房福利供給體制以來 ，住房抵押貸款不斷上升 已初步形 成規模
3．龐大的房地產證券化投資需求群體
4．日趨規范的資本 和證券市場 。以買賣發行各種債券和股票的資本市場在我國 已形成基本框架 ，資本市場 的發展不僅 為房地 產證券化提供 了市場規模 ，也因資本市場證券 品種豐 富而使房 地產融 資形 式有 多樣化的選擇 。
(三)政府的推動作用
證券化 是一種市場行 為．但 也離不開政府 的有力支持 ，特別是在制度 的改革和金融政策的推進方 面上 。 綜上所 述 ，房地產資產證券 化在我 國雖不 具備大規模推進 的條件，卻也有一些有利因素。因此，有選擇地漸進發展是非常必要的。
三、房地產資產證券化融資模式的分析
(一)國外房地產資產證券化融資平臺的基本模式
在 國外 ，已逐漸形成 了兩種房地產資產 證券化的融資模 式 ；分別是以股份制項 目公 司為平 臺的公 司型模 式和以第三方信托 機構為平臺的信托型模式 。不 同平臺開展 的資產 證券化融資有不 同的核心運作，不同平 臺也會有不 同的優勢。房地產企業設立股份制項 目公司是為了使后者成為項 目資產的載體并充 當特殊 目的機構開 展資產證券化融資 ，是國外房地產 資產證券化融 資普 遍采用融資平 臺 ，適用于大型或者特大 型的長期房地產項 目融資。從制度功能上 講，信托具有 的財產隔離機制 能夠很方便實現資產證券化融資要求的風險隔離 ，因此它在國外房地產資產證券化融資實踐中使用得很普遍 。
(二 )對我國實行房地產資產證券化的難點分析
1．體制的制約
我國現行的房地產投資與金融體制正在進行重大改革 ．專業銀行商業化 、利率市場化、項 目業 主負責制等舉措都是改革 的重大步驟 ，但這些 目標的真正實現還要經歷一個相 當長 的過程。這也在一定程度 上制約 了我國房地產證 券化進程 。
2．資本市場的制約
（1)現 階段 ．國證券市場雖然發展迅速 ．但仍屬 于初級 階段 ，市場容量和市場規模十分有限 ：
(2)目前 我國證券市場很不規范 ，難以識別證券的優劣 ；
f3)房地產證券流通市場要承受證券市場和房地產市場的雙重風險 ：
f4)我國現階段還沒有真正權威性的評級機構 ；
(5)缺乏專 門的政府擔保機構和保險公司和推行房地產證券化所需 的專 門人才 ：
3．房地產法律及其監督的滯后性
我 國現行《證券化》的相關條款中 ，缺乏對資產證券化在房地產融資業務應用的規定，這勢必會增加住房貸款證券化的推薦難度。同時，建立風險隔離機制的相關法律有《破產法》和《信托法》，但因為在國內出現的時間還不長 ．實施過程 中難免存在種種困難 。
4．信用制約
現階段．我 國尚無完整 意義上的個人信用制 度 ，銀行很難對借款人的資信狀況做出準確判 斷，對信貸業務 的前 的貸前調查 和對 貸款風險的評價顯的困難重重。
5．房地產 金融市場一級市場欠發達
我 國長期實行 的福利 住房制度使房地產金融市場一直沒有 獲得真正 的發展 ．尤其是 國有 四大銀行在金融市場的壟斷地位 ，決定 了我國房地產金融市場 以非 專業性房地產金融機構的商業銀行為 主體。
四、國外房地產資產證券化融資模式對我國的啟示
（一）國外房地產資產證券化 的融資模式對我國房地產證券化的啟不
1．創造 良好的房地產 汪券化的制度環境
繼續深化房地產制 度 、金融制度和企業制度改革 ，規 范資本市場特別是證券交易市 場的運作 ，加快制定和健全相關法律 法規 ，為我 國房地產證券化創造一個 良好的外部環境 ．實現房地產權的獨立化 、法律化 和人格化
2．建立房地產金融體系特剮是抵押貸款及其擔保 體系 ，培育多元化的投資主體
建贏專 門的政 府擔 保機構 ；積極開展各種信托業 務 ；成立由國家控 股或政 府擔保 的抵押 證券公 司，收購各商業銀行 的抵 押貸 款 ，并 以此 為基礎 發行抵 押貸款 證券。
3．創造適宜的房地產資產證券化需要 的環境
加快商 業銀行 的轉 制步伐 ；組建全 國性的住房銀行 ；完善一級市場 的風險控制機制：規范發展我國的資產評估業和資信評級業 。
4．構建房地產信托投資資金
借鑒美國模式 ，由金融機構組織發起 ，具體資產 管理 由專業的投資顧問操作。
（二）我國房地產資產證券化融資模式的選擇
不同的房地產證券化模式 ，其運行方式也各不相 同。尤其在制度框架不同的國家或地 區。這種不同會更加明顯 。在我 國還是半空 白的情況下運作 ．可以嘗試從 以下幾個方面來探索房地產資產證券化的道路 ：
1．確定證券化資產 ，組成資產池。原始權益人在分析 自身融資需求的基礎上，確定需要證券化的資產，然后進行清理、估算和考核，最后將這些資產分類匯集形成一個資產池。基礎 的資產的選擇直接關系到以后證券化 的成功與否。
2．資產轉移 ：這是證券 化過程中非常重 要的一個環節 ，在典型的資產證券化模式 中，會通過一個 專門的中介機構 ，也稱特殊 目的機構(SPV)，通過對原始資產的“真實轉移”，實現基礎資產和原始權益人之間風險隔離和破產隔離。
3．信用增級和信用評級 ；為了吸引投 資者 ，改善發行條件 ，必須對資產支持證券進行信用增級 ，以提高所發行的證券的信用級別。
4．發行證券及支付價款 ；專門機構將經過評級的證券交給具有承銷資格的證券商去承銷，可以采取公募或私募的方式來進行。一旦發行成功 ，專門機構就將從證券承銷商那里獲得的發行 收人按事 先約定的價格支付給原始 的權益人。
5．資產的管理與證券的清償；資產池的管理必須由專業的服務商來進行 ，這個服務商可以外請，也可以由原始權益人來擔 任 ，因為原始權益人已經比較熟悉基礎資產的情況 ，一般也具備管理基礎資產 的專門技術和充足人力 。至此 ，整個 資產證券化過程告結束。
【參考文獻】
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[摘要]本文揭示了房地產投資信托(REITs)的集合投資制度本質及其制度內涵，指出了房地產投資信托制度所獨具的契約性和社會性特點，以及其推動房地產業發展和經濟社會進步的作用。
[關鍵詞]房地產；投資信托；制度特性
一、房地產投資信托(REITs)的制度內涵
房地產投資信托(RealEStatelnVeStmentTrUSts，簡稱REITs)，又稱為房地產投資信托基金，最早產生于上世紀60年代的美國，它是一種通過發行股票或者單位受益憑證來募集大眾投資者的資金以形成基金，由專業投資機構投資經營房地產及法定相關業務，并將絕大部分的投資收益定期分配給投資者的特殊的集合投資制度。美國的房地產投資信托(REITs)制度經過40多年的發展，不斷趨于完善，極大地促進了美國房地產業乃至整個經濟社會的發展和進步。從上世紀90年代開始，世界上許多國家紛紛借鑒美國做法，通過立法建立起本國的REITs制度。據全美房地產投資信托協會(NAREIT)的資料統計，截至2003年底，已有1日個國家和地區制定了REITs法規。由于各國的REITs制度都是借鑒美國REITs的理念和原理創建，因此在制度內涵上基本相同。美國的REITs制度安排主要有以下內涵和特點：(1)REITs的實物形態是一種證券化了的信托投資基金，它是通過向大眾投資者發行股票或單位受益憑證募集資金而形成。為了避免REITs變成為少數人牟利的工具，美國法律對REITs的股東數作出嚴格限制，規定REITs的股東不得少于100人，且持股比例最大的5個或5個以下的個人持有的REIT股份不得超過50％。(2)REITs基金管理公司是一種專業性的信托投資組織，它扮演的是“受人之托，代人投資”的中介入角色，幫助大眾投資者實現對房地產的直接投資。(3)REITs必須將大部分資產投資于能夠定期產生租金收入的經營性房地產項目，且收入來源主要應是房地產項目的租金。譬如，新加坡和韓國規定REITs投資于房地產的比例至少在70％以上，美國和日本規定REITs投資于房地產的比例至少在75％以上，香港規定REITs投資于房地產的比例至少在90％以上。(4)REITs必須將其90％以上的投資凈收入作為股利在當年內分配給投資者。(5)如果滿足以上條件及其他規定，那么房地產投資信托(REITs)作為一個專業投資機構，可以享受免征公司所得稅的優惠政策。
二、房地產投資信托(REITs)制度的契約性
REITs作為一種通過募集大眾投資者的資金交由專業投資機構投資經營房地產的集合投資制度，其產生與房地產業投資的“高進入壁壘”直接相關。這種產業進入壁壘主要體現在兩個方面：一方面是高資本“門檻”。房地產投資動輒上千萬，很多項目投資都是數億元，甚至數十億元，中小投資者根本無法承受。另一方面是專業化技能“門檻”。房地產投資雖然利潤豐厚，但所面臨的風險和不確定性很大。對房地產的投資需要對國家政策、宏觀經濟、房地產業發展周期、市場供求、房地產地段、價格、升值潛力等作出比較準確的判斷，否則很容易導致投資失誤，損失慘重。這種很高的專業化要求，一般投資者也是難以達到的。產業壁壘的存在，阻礙了大眾投資者對于房地產業的投資。REITs制度的出現就是國家在制度創設上對于這一現象所作出的反應。通過REITs制度，禮會投資者將自己的資金委托給更具有專業優勢和效率的機構或者人士去運用，并從人那里獲得投資回報。這實際上就在委托人和人之間建立了一種契約關系。因此，更深入地看，REITs作為一種集合投資制度，它實質隱含著社會投資者與專業化的房地產投資管理機構之叫的特定權利義務關系，也即契約關系。
與一般契約關系不同的是，REITs中體現的契約關系具有公共性和集體性的顯著特點。為盡量減少因締約雙方信息不對稱給投資者帶來的損害，國家對于REITs的投資對象、資產結構、收入構成、分配比例等都進行了詳細的規定，而一般的契約對于這些問題都是山締約雙方協商確定。也就是說，在REITs這一投資活動中，田家為社會投資者和專業投資管理機構擬定了一份公共契約，需要雙方協商的內容已經很少了。作為接受這份公共契約的回報，國家給予其稅收優惠。REITs投資中的契約關系的另一個顯著特點是其集體性。在每一只REITs中雖然有成千上萬個不同的投資者，但REITs契約并非由他們逐一與專業投資機構談判簽訂一個個契約而形成，而是統一由專業投資機構根據國家規定提供一份集體契約(即REITs投資協議)，交由每一個投資者“背書”(即認購基金份額)，當達到法定的背書人數及投資金額時，集體契約有效成立。所以，從根本上講，REITs這一集合投資制度就是一份山國家事先擬定好主要條款的集體投資契約，其主要目的在于通過提供稅收優惠為社會大眾提供一個房地產投資獲利的渠道或者機會。
三、房地產投資信托(REITs)制度的社會性
KEITs作為國家創立并推動的特殊集合投資制度，其意義遠遠不止于一種商業行為，它還具有調整社會關系，維護社會穩定，促進社會進步的社會職能。社會性是REITs集合投資制度更為重要、更富意義的特性所在。這具體體現在以卜三個方面。
第一，大眾參與性。房地產業是大眾產業，與社會大眾的生產、生活息息相關。房地產業又是一個創造巨大財富的產業，歷來對于房地產的分配是決定社會財富分配的重要因素。然而，由于高資本和專業化進入壁壘，社會大眾—直被排除在房地產投資之外，分享不到房地產業發展所帶來的好處，房地產業所累積的巨額財富往往被少數人所占有，從而加劇了社會貧富分化。這種因為投資機會不均等而導致的財富占有的多寡更容易使大眾產生社會不公平感，如果國家不采取措施而任其累積，勢必影響到社會的穩定和經濟的持續發展。對于此，美國政府創設的REITs制度為大眾投資者提供了一個持有房地產、分享房地產利潤的公平機會，使房地產業成為社會大眾直接參與的產業。REITs不僅集合了大眾投資者的資金，而且集合了大眾投資者的投資意愿和投資行為，它以一種集體行動的方式實現了房地產投資的大眾化和社會化。
關鍵詞：
REITs；公租房；應用；建議
中圖分類號：F83
文獻標識碼：A
文章編號：1672-3198（2012）07-0125-02
1 REITs概述
房地產投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，以下簡稱REITs）是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。國際上REITs雖然在性質上等同于基金，但在具體規定和操作上同一般的基金有較大的區別，因而REITs不僅具備一般基金的特點，同時還有以下特征：
（1）REITs 投資范圍受限。
在國際上各個國家和地區都對REITs的投資范圍做出了嚴格的限制。REITs的投資范圍主要是房地產領域的投資、開發、租賃和銷售等，保證了房地產投資信托資金的根本性質。
（2）REITs 具有穩定的可預測收益和較低的波動性。
一般情況下REITs不僅限定投資范圍，還對投資收益來源加以規定。在美國REITs的收益中要求至少75%的毛利必須來源于自房地產租金、房地產貸款的利息、出售房地產收入、擁有其他REITs證券的利息、房地產節稅收益、貸款承諾費等。
（3）REITs有極具吸引力的回報率。
從表1中可以看出從2000年-2006年的七年之間，除了2003年之外美國國家房地產投資信托協會（National Association of Real Estate Investment Trusts，以下簡稱NAREIT）綜合REITs指數收益率均遠遠高于美國股票市場相關指數的收益率以及美國10年期國債的收益率。
（4）REITs能夠充分保證投資人的利益。
REITs所募集的資金往往大多委托專業的管理公司自主、集中管理，管理人員多為有經驗的房地產專業人員，他們擅長于股市運作，時刻關注收益率變化，制訂最佳的投資策略，可有效降低投資風險。
2 我國公租房發展現狀及存在問題
我國公租房的發展建設基本是剛起步。2007年國家有關部門就開始對公租房展開調研，公租房的概念首次出現于2009年3月5日總理所做的政府工作報告中，其中提出要“積極發展公共租賃住房”。2010年6月13日由住房和城鄉建設部等七部門聯合制定的《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》正式對外，意見提出：公共租賃住房主要面向城市中等偏下收入家庭，符合條件的外來務工人員也可申請公租房。但也存在如下問題：
2.1 供求嚴重不均衡
由于我國公租房建設剛剛起步，因而公租房的供給十分有限，但是從公租房保障的對象來看需求卻是巨大的，這就導致了公租房竣工后的供給面臨僧多粥少的局面。
2.2 建設資金短缺，融資方式缺乏
目前我國公租房建設的資金主要來源僅限于中央政府的專項資金劃撥和地方政府出資，參與方單一，建設資金嚴重不足這也是導致我國公租房發展緩慢的主要原因。
2.3 參與方單一，地方政府發展公租房的動力不足
由于公租房作為保障性住房一般由政府劃撥土地，會減少地方政府的土地財政收入，在巨額土地出讓金的利益驅使下，地方政府更樂意于興建商品房。
2.4 缺乏權威、規范的法律保障
我國目前缺少對公租房發展有利的法律保障，雖然2010年6月13日由住房和城鄉建設部等七部門聯合制定的《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》，但這只是一個行政性的指導文件，法律作用并不大，對公租房的發展起不到長遠的保障作用。
3 我國發展公租房REITs的必要性和可行性
3.1 發展公租房REITs的必要性分析
我國公租房建設現有的資金短缺，融資渠道不足。我國政府于2010年6月份的時候才正式發文發展建設公租房，目前公租房的建設資金來源主要有四個方面，分別是土地出讓金收益、住房公積金增值收益、中央財政廉租住房保障專項補助資金盈余、社會資金，但這四個方面的資金來源十分不穩定，存在很大的缺陷。
3.2 發展公租房REITs的可行性
（1）國內外REITs成功案例為我國公租房REITs融資模式提供了經驗。
REITs最早是在美國出現，隨后REITs模式也引入了公共租賃房，發展到現在，其規模、運作模式、管理機制、法律條款等等已經相當完善，其成功案例可以為我國公租房REITs融資模式提供了寶貴經驗。
（2）充足的資金來源為公租房建設REITs融資模式提供了可能。
近年來我國民間資金不斷增長，日益充足，但卻缺少較好的投資渠道，導致大量的民間儲蓄閑置，這是一種極大的浪費。該部分資金儲備若能順利引入公租房建設足以彌補我國公租房的資金缺口，并且是一種穩定的資金來源。
（3）政府保障為公租房REITs提供了穩定可靠的資金收益。
公租房可以看作是一種準公共產品，其本身具有很強的社會福利性，雖然我們現在主張其融資模式需引入市場機制，但對于這種政策性項目，從各國經驗來看，政府在一定程度上會給予政策支持和保護。如配套法律制定、稅收優惠、財政補貼等，這些都保障了公租房REITs能夠有穩定合理的資金收益。
（4）專業的管理團隊為公租房REITs融資模式提供了風險保障。
公租房REITs與其他投融資模式不同的是，將所有權和經營權分開，公租房REITs投資的多元化房地產資產是交由專業的團隊機構進行管理運作，有利于克服投資過程中的信息不對稱，由專業團隊確定投資方案也可降低非專業性帶來的投資風險。就目前我國發展公租房REITs來看，發展權益型REITs比較合適，從組織形式而言，可采用契約型REITs。
4 我國發展公租房REITs的主要障礙和建議
4.1 完善REITs及公租房方面的立法工作
公租房發展建設應該成為我國住房體系中的長期重要工作，必須要有相關的法律文件對公租房的定位、資金來源、建設、經營、租房者的資格以及權利義務、退出機制等各方面加以明確，只有在完善的法律制度下，公租房的發展才能得到足夠的保證。
4.2 加強監管機制
金融機構作為基金管理公司發起并管理REITs 基金，由于缺乏有效制約，金融機構可能為謀取私利而侵害投資者的利益。可以采用上級主管部門和行業協會相結合等方式進行監督和約束。完善的監管制度能保證公租房REITs 模式的有效推行。
4.3 建設交易市場
我國發展REITs，需要推進房地產投資信托產品的市場建設和合格的機構投資者的培育。無論是上市的REITs還是非上市的REITs，都需要有流通的市場平臺和交易渠道，才能促進對REITs產品的投資、持有和轉手。
4.4 培育專業的管理機構和人才
REITs 在我國起步較晚，經驗豐富的房地產經營管理專家組成的專業信托投資機構以及相關人才相對缺乏。可以結合國內實際情況和借鑒國外經驗，可建立由商業銀行、證券公司、保險公司、信托投資公司等組成的多元化投資機構體系，使其成為公租房REITs 模式所需要的專業投資機構。同時公租房REITs 模式的實施需要加強REITs 所需房地產、律師、金融證券、會計等復合型、專業化人才的培養和相關理論課題的研究。
參考文獻
關鍵詞：養老地產；商業模式；REITS
一、 引言
養老地產是由地產開發商或其他商業投資機構建設推出的針對老年人養老居住的房地產產品，也是以完善的基礎生活及護理等設施為老年人提供符合生理及心理特點的綜合性養老服務體系。這一服務體系以住宅房屋為核心，以專業化運營管理團隊為支撐，負載有居住養老、生活看護、醫療護理、餐飲娛樂、文體休閑等多種職能，并且形式多樣，有專業化老年公寓、老年社區、普通社區中的養老機構、多社區共建的養老服務設施等。
國內養老地產發展得如火如荼，但各投資機構都還沒有一個完整清晰的商業模式，國內養老地產發展形式單一，各企業都對準高端養老社區，入住條件一般居民難以達到，限制了市場開拓；融資方式單一，房地產公司、壽險公司、醫療護理機構協作融合性低，以房養老等金融工具未能施行；運營階段盈利能力低，難于控制成本與風險，投資成本回收期長。從開發形式、融資方式及營運模式三個方面形式一套清晰的商業模式值得深入研究，這一商業模式在開發、融資、營運、市場定位等環節應當是多元的、多層次的，既有適用于資金實力雄厚大型企業的，也有適用于中小企業的。
二、 綜述
國外的養老地產商業模式主要有美國模式、日本模式及香港模式。美國養老地產體系運作順暢，由投資商、建筑商、運營商形成了完整的融資、建設、運營的市場化體系。日本養老地產有政企合作和企業獨立開發兩類模式，“介護保險制度”的實行推進了養老市場的放大與成熟，運營由介護服務商提供，融資支持來自于政策補助和銀行長期低息貸款，開發模式主要是隔代混居社區。香港地產的開發模式以獲得土地資源為前提，以巨額開發資金為保證（通過預售或銀行融資），由地產企業獨立完成設計、規劃、銷售、運營或出租物業等一系列流程而獲得回報。
我國的養老地產商業模式并未真正形成。王忠（2011）認為養老地產商業模式包括土地獲取方式、房屋銷售模式、營銷模式、服務模式及區域選擇等。李靜（2006）認為我國地產開發模式接近于香港的全能式，但向美國式發展是必然選擇。徐文杰（2011）以壽險公司為投資主體分析，養老地產的主要盈利點在于土地及房地產開發、物業增值、物業租金、配套服務、管理收入。鄭志華（2012）認為結合養老保險和長期護理保險為老人融資是適當的運營模式。我國養老地產目前存在的問題，徐瑜陽（2011）、張冬冬（2012）認為是開發定位不清、政府支持不足、如何開發、如何運營、如何盈利問題。潘素俠（2013）、張雷（2013）認為保險公司與房地產商的優勢結合是未來的開發方向。
三、 養老地產商業模式研究
1. 開發模式。開發養老地產比商業地產更為復雜，對建筑設計、物業運營要求高，要找到適合自身市場定位、可利用資源、資金水平、風險控制水平的開發類型，同時這一開發類型又要適合目前國情，適應老年消費者的傳統觀念與思維。
目前不論是房地產商還是壽險公司，目前都只開發了綜合高端老年社區，但養老地產至少有15種開發模式，如表1示。
企業選擇綜合養老社區開發模式，一方面是這一模式在國外比較成熟，投資運營方面容易借鑒；另一方面潛在客戶群經濟收入水平高，能夠較短時間內收回成本。但中小公司需要避開過高的資金要求，避免過長的收益回籠期，要以更加靈活的方式開發養老地產。
2. 投資模式。投資是涉入養老地產最重要的環節，決定需要資金量多少、投資回報期長短、投資所得收益高低、投資風險、所需要準備的資源及必須符合的規章監管等。不同資金規模的投資商應當依據自身資金量水平、資金運用風險及資產與負債間的匹配選擇最為適宜的投資模式，也可以選擇復合式投資模式，分散風險。
（1）全資自籌模式。全資自籌模式主要指一些資金實力雄厚的大型公司通過自身現有資金或通過其他途徑融資擴大自有資金后進行養老地產投資開發。采用全資模式最大的優點在于最具可控性，可以完全按照預先規劃的目標制定投資計劃并實施，完全將預期想法付諸實踐，不必擔心與合資方出現決策與管理上的矛盾；二則是可以獲得全部投資收益。全資模式也有缺點，最大問題在于投資量過大，風險難于控制。
（2）合作投資模式。合作模式指投資商與其他機構合作共同開發養老地產項目，如壽險公司、房地產公司、醫療護理機構等。合作方式可以是業務上的合作，如中國人壽與中冶置業的合作協議；也可以是股權方面的合作，如保險公司與地產開發商成立新的養老置業股份公司，或者保險公司入股房地產公司。保險公司比房地產商更具有融資運作能力，可以提供長期資金支持和風險管控、咨詢，房地產開發商則可以提供開發經驗、養老地產規劃與技術管理甚至土地，投資收益由雙方按照投資比例分配。醫療護理機構也是優質合作對象。醫療護理機構通過多年經營與發展，對老年客戶接觸深入，了解其市場期望與需求，市場口碑良好，積累了大量忠誠客戶，這些資源形成了有效市場定位，更重要的醫療護理條件是養老核心競爭力之一。合作模式也有缺陷，合作雙方存在利益博弈，在合作過程中雙方可能為追逐私利而做出有損對方利益實的行為，在決策與管理上也難免溝通不暢。
（3）REITs模式。REITs（Real Estate Investment Tru-sts）也稱房地產投資信托基金，投資者將資金匯集到房地產投資信托基金公司處并得到其發行的收益憑證作為證明，房地產投資信托基金公司利用專業投資技能進行經營，投資方向集中于帶來穩定租金收入的房地產項目、房地產貸款、購買抵押貸款或者抵押貸款支持證券（MBs），所得收益將按投資比例分配。REITs模式的特點有：收益長期穩定、流動性良好、投資風險低、REITs模式可以享受稅收優惠、REITs模式投資簡單，運營制度透明。
REITs模式本質上是一種資金集合，對于中小公司來說，資本量不大也可以參與投資。在美國，REITs模式的資產構成及收益來源都簡單清晰，公司型或契約型REITs也都有嚴格的運營規章及法規，作為上市流通的證券產品，其在市場準入、運營章程、高管任職資格、利潤分配、監督管理、會計審計、公開信息披露等方面都有嚴格的法律標準，投資信息獲得也十分便利，也適宜對養老地產業并不熟悉的機構投資。
（4）信托投資模式。信托投資模式指一家或多家投資機構集合資金以建立信托的方式交給信托公司，并規定投資方向為養老地產。由于信托公司近年來在我國發展日加成熟，規模也不斷擴大，信托投資模式操作性較強。首先，投資商將集合資金交給信托公司，簽訂信托合同。根據信托投資方向可以分為證券投資信托、組合投資信托和房地產投資信托。其次，信托公司根據信托合同約定，將投資資金放貸給指定養老地產項目，或以信托資金直接新建或參股一家養老地產公司，或購買養老地產公司發行的債券（證券投資信托），并取得相關利息、股息、資本利得等回報。最后，在一定期限內，信托公司按照合同約定將投資回報分配給投資者，或解散信托。
（5）BOT模式。指Build-Operate-Transfer（建設-經營-轉讓）。近年來，BOT及其衍生模式日漸成為流行的投資與建設方式，主要被一些發展中國家用來進行基礎設施建設。
2012年7月民政部關于鼓勵和引導民間資本進入養老服務領域實施意見，以采取政府補助、購買服務、協調指導、評估認證等方式，鼓勵各類民間資本進入居家養老服務領域。民間資本可以利用政策支持，憑借養老事業的準公共產品性質及巨大的市場需求，采用BOT模式進入養老地產及服務領域。建立社會福利性較強的養老院，一方面在政策支持特許經營下能夠獲得利潤，另一方面提高了中低端養老水平，獲得良好的社會收益及溢出效應。
3. 運營模式。養老地產的運營模式主要指當養老地產建成后，如何進行產品銷售、整體管理、日常經營、考核運轉等。
（1）運營模式中的角色定位。在美國，養老地產開發采用的是開發商、投資高與運營商互相分離模式。這一模式的核心是開發利潤、租金收入、經營管理收益和資產升值收益的分離與投資風險、經營風險、市場風險的分拆。開發商通過快速銷售地產商品給投資商或運營商迅速收回成本，收益不高但資金回籠快；投資機構通過資產買賣獲得高收益，同時也承擔相應財務風險；運營商通過少量資產以杠桿方式擴大經營，獲得較高現金回報并承擔著市場與經營風險。
根據是否參與建設與運營環節，運營模式分為三種類型：只建設不運營模式，不建設只運營模式及既建設又運營模式。這三種模式及其優劣比較，如表2。
（2）運營模式中的入住方式選擇。入住養老地產涉及兩個重要權利，房屋使用權及產權，按照養老地產產權的不同歸屬，老年客戶入住方式可以分為銷售型、出租型及對接型。
銷售型入住模式，又稱購買型或不記名式，將養老地產使用權同產權一并讓渡給入住老人，老人在入住時需要交納一筆購買金，類似于購買商業地產。購買產權需要大量資金，對于入住老人來說是一筆不小支出，但對于投資機構來說則可以快速收回前期投入成本。在后期運營方面，出讓產權并不影響日后投資商收取其他服務費用，但入住老人通過購買產權“買斷”了房產，因此養老地產及其它相關增值都由入住客戶及其繼承者享有，運營公司無法獲得時間溢價。轉讓產權為也家庭帶來了繼承便利，契合了老人消費觀念。產權銷售模式也帶來一些問題，如70年產權界定、入住老人想更換居住類型等。
出租型，又稱會員制或記名式。出租型入住模式不轉讓產權，入住老人通過支付租金獲得養老地產使用權。銷售型入住模式通過“買斷”一次性將產權及使用權轉讓，出租型以按月或年的現金支付購買養老地產使用權。出租使用權是專屬的，入住老人子女不能繼承，但入住老人不想繼續居住可隨時搬離。出租型入住模式在資金上給了客戶一定緩沖，老人可以利用月養老金、原有住房租金等形式供養養老社區；投資商雖然無法快速收回投入成本，但對租金具有定價權，可以根據市場或者通貨膨脹調整，獲得養老地產溢價收入。老人在更換入住類型時，也更為便利，只需要繳納不同級別租金即可。
除了目前這幾種最基本的入住模式外，壽險公司還推出了與養老保險產品對接的入住形式，對接模式對養老保險產品及地產來說都是一種銷售推動。當養老產品到達給付期限時，可以以養老社區入住權這種實際服務形式抵換，這時養老社區入住權與養老保險產品無異。這種抵換對于消費者來說可以提前鎖定養老成本；但對保險公司來說，這種對接方式既擴大了客戶群，又帶來了精算定價上的挑戰。一些壽險公司提高了條件，規定只有購買的保險產品達到了一定金額后投保人才能獲得入住權。
四、 結論
養老地產業是目前養老產業中最為活躍的行業之一，也是涉及產業鏈長、相關行業廣泛的“中堅行業”，養老地產與以房養老金融服務、證券化投資工具、醫療護理服務、老年用品生產、老年文娛業、旅游業都密切相關，其發展將帶動起整個養老產業鏈的完善與提升。目前我國養老地產業各投資機構把市場定位都放在了高端養老社區上，開發形式單一，定位客戶單一，盈利模式單一，養老地產多樣性特征沒有發揮出來。地產企業在房產開發經驗及物業運營方面具有優勢，壽險企業在資金實力、資源整合能力及客戶營銷方面具有優勢，醫療護理機構在專業療養方面具有優勢，因此無論是地產企業、壽險企業還是醫療護理機構、民政單位等投資主體都要根據自身情況選擇恰當的商業模式。
參考文獻：
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基金項目：2013年度保險會部級課題（重點課題）“商業養老保險及其產業鏈延伸國際比較研究”。
內容摘要：隨著經濟體制改革的不斷深入，國家有關部門就加強金融宏觀調控作用、促進房地產市場持續健康發展出臺了一系列措施。因此，在房地產投資風險分析和風險防范方面作一些思考，具有特定的現實意義。本文分析了房地產投資的風險，揭示了房地產金融投資風險的成因，并提出了銀行房地產信貸的風險防范措施。以期在房地產金融風險防范方面能引以借鑒。
關鍵詞：房地產投資風險信貸防范
金融業是國民經濟中一個十分重要的行業，通過它的融資和支持功能，一直產生著加速各行各業和國民經濟發展的巨大作用。房地產業目前是我國國民經濟中的一個重要的支柱產業。它的發展，對于發展經濟和提高生活，拉動相關行業發展，擴大內需，促進國民經濟的發展，都產生著極為重要的作用。房地產業是資金密集型的產業，房地產的發展離不開金融業的支持和投入，而房地產業存在著資金需求量大和自我積累有限的局限性，給金融投資帶來巨大風險，因此如何規避金融風險，積極促進房地產業持續健康地向前發展將是我國當前十分重要的任務。
房地產投資現狀及存在的問題
中國房地產業經過十多年的發展已逐步走向理性，但是房地產投資的收益與風險并存。在房地產投資過程中，政治環境風險、經濟體制改革風險、產業政策風險、房地產制度變革風險、金融政策變化風險、環保政策變化風險和法律風險等，均對房地產投資者收益目標的實現產生巨大的影響，從而給投資者帶來風險。
房地產業的發展需要金融業的支持。房地產開發投資數額巨大。投資回收周期較長。占用的資金及支付的利息多，企業的自我積累根本不可能保證連續投入資金的需要，如果沒有金融支持，企業就會發生資金周轉困難甚至發生財務危機。房地產個人住房消費也需要金融業的大力支持。國際上房價收入比約為三比一至六比一，而我國這個比率要更高一些，平均大約為八比一至十二比一，個別城市有的甚至更高。這意味著，我國城市一個家庭要在禁絕一切消費的情況下，積累至少8-12年才能買得起一套住房。但是借助于住房消費信貸，家庭的積累過程就會大大縮短，住房消費可以提前實現。對于房地產企業來說，這無異于縮短了銷售時間加快了資金周轉，減少了資金占用和利息支付，從而增加了利潤。
房地產信貸是金融業的一項重要內容。房地產金融一般可分為開發信貸和消費信貸，據世界各國統計，住房金融有兩個“三七開”之說，一個“三七開”是國內各項貸款中大約有30%是給房地產業，另一個“三七開”是房地產業貸款中的70%是貸給個人買房的，另外30%是貸給開發商。中國房地產金融從無到有，從小到大，發展十分迅速，而且發展空間非常大。
統計數據顯示，房地產開發和個人住房消費信貸增長逐年上升。1998年房地產開發貸款余額為2028.92萬元，2003年擴大到6657.35億元，是1998年的3.2倍。同時，個人住房消費信貸也快速增長。2003年與1998年相比，個人住房消費貸款增加了11353.58億元，增長了26.64倍。盡管如此，目前我國的房地產金融市場發展還很不充分，存在著明顯的滯后和不均衡現象。主要表現為：
房地產融資渠道單一，房地產開發資金過多依賴于銀行貸款，使房地產投資的市場風險和融資信用風險集中于商業銀行。中國房協副會長顧云昌把房地產與銀行業過去5年緊密合作的時光比作“蜜月”，他說：“我們和銀行之間的這種蜜月太舒服了，所以沒有想到第三者或其他更多渠道，銀行業也樂意為我們服務，但銀行確實也因此承擔了巨大風險。”據估算，80％左右的土地購置和房地產開發資金都直接或間接來自商業銀行信貸。在目前的房地產市場資金鏈中，商業銀行基本參與了房地產開發的全過程。通過住房消費貸款、房地產開發貸款、建筑企業流動性貸款和土地儲備貸款等，商業銀行實際上直接或間接地承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險。有關方面資料表明，四大國有商業銀行剝離的1.4萬億不良資產30%是與房地產相關。
房地產金融市場結構單一，沒有形成完整的房地產金融體系。缺乏多層次的房地產金融市場機構體系，缺乏多元化、規范化的房地產金融市場體系，缺乏獨立、有效的房地產金融市場中介服務體系，沒有形成完備的房地產金融一級市場，尚未建立房地產金融二級市場。據央行研究局的報告，2002年房地產上市公司的股權融資占全部房地產企業的資金來源不足0.5%；房地產債券融資所占房地產開發企業的資金來源中的比重也由1999年的0.21%，下降到2002年的不足0.01%；近年來，房地產資金信托較為活躍，據不完全統計，2003年上半年推出的房地產資金信托計劃也不過20億元，微乎其微。房地產信托起源于美國20世紀60年代，經歷了迅速發展、衰落、復蘇、穩定發展的過程，現在美國大約有300個房地產投資信托，他們的總資產超過3000億美元，大約2/3在國家級的股票交易所上市，已成為美國房地產證券化的主要形式。由于其在產權、資本、經營上具有的優勢，其發展已為世人所矚目，英國、日本等發達國家也紛紛效仿。
對房地產金融市場的監管和調控機制還很不完善。目前，我國房地產金融市場的法規建設相對于房地產市場發展而言還是相當滯后的，除《商業銀行法》中有關銀行設立和資金運用規定外，還沒有專門的房地產金融監管框架，房地產金融業務的有關規范也有待制訂。
我國個人征信系統尚未建立，商業銀行難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進行充分嚴格的調查監控，個人住房消費信貸的發展可能存在違約風險。目前，中國商業性個人住房貸款不良貸款率不到0.5％，住房公積金個人住房貸款的不良貸款率僅為0.24％，這對改善銀行資產質量起到了十分重要的作用。但按照國際慣例，個人房貸的風險暴露期通常為3年到8年，而中國的個人住房信貸業務是最近3年才開始發展起來的。一般來講，個人信貸業務會給銀行帶來以下風險：一是信用風險，即借款人由于某種原因（如失業或突發事件）而不能按期足額償還銀行貸款的情況；二是流動性風險，即由于銀行資金過度集中投放于期限較長的個人房貸業務，從而使商業銀行面臨流動性危機；三是操作風險，是指由于不完善或失靈的內部程序、人員、系統或外部事件導致損失的風險；四是利率風險，即由于利率的變化而使商業銀行遭受損失的情況；五是市場風險，即由于整個房地產市場大幅下滑，從而波及商業銀行并給銀行造成損失的情況；六是政策風險，即由于有關房地產市場或個人房貸業務相關政策的出臺而使商業銀行受到影響的情況。
銀行房地產信貸風險防范措施
政府要增強對房地產宏觀調控的前瞻性和科學性，改善對房地產市場的監督管理，完善調控手段，提高調控能力，促使房地產業穩定、健康、有序地均衡發展，防止大起大落，防范房地產泡沫的產生。為此必須首先加強房地產市場統計工作，完善全國房地產市場信息系統，建立健全房地產市場預警預報體系。通過全面、準確、及時地采集房地產市場運行中的相關數據，并對影響市場發展的相關數據進行分析、公布，政府可以全面、及時、準確地掌握我國房地產市場運行情況，加強對房地產市場的監控和指導，以實現對我國房地產市場運行情況的預警和對房地產投資、消費的引導。其次政府要設計合理、嚴密的房地產稅制，引導土地持有者合理提高土地使用效益，抑制土地的過度投機。比如對土地空（閑）置征稅，以鼓勵持有人積極投資開發，提高囤積投機的成本；征收土地增值稅，土地增值稅能有效地抑制土地投機，且能將由社會引起的土地增值通過增值稅的形式部分返還給社會，體現了社會公正；征收土地保有稅，以刺激土地供給等。
銀監會應加快發揮在社會信用基礎和市場誠信制度建設中的重要作用，完善監管手段，提高監管能力，充分發揮其監管作用和服務功能。激勵誠信行為，促使各經濟主體在日常信用活動中養成守信習慣，彼此建立起互信、互利的信用關系，確立失信成本遞增的違約制裁機制，嚴懲欺騙和違約行為，在全社會范圍內營造起誠實守信的氛圍和環境，促進金融穩定。
我國應當大力發展多元化的房地產金融市場，形成具有多種金融資產和金融工具的房地產二級金融市場，以達到分散銀行信貸風險的目的。房地產對于銀行依賴性過大，不利于自身發展，同時商業銀行過度的房地產貸款，有悖于商業銀行的“三性”原則。因為商業銀行的資金主要是吸收社會存款，投向期限較長的房地產項目，不符合銀行資產的流動性、安全性的要求，容易造成清償危機，產生金融風險。在成熟規范的市場中，房地產開發和經營的融資不僅應有債權融資和股權融資兩種基本形式，在一級市場以外，還應存在著發達的證券化二級市場。在這個二級市場上，各種房地產金融工具同時存在，包括投資基金、信托證券、指數化證券等等。房地產證券化可以促使房地產經營專業化，導致資源的合理配置。
加快住房按揭貸款證券化進程，降低銀行按揭貸款風險。隨著我國住房商品化加快，個人住房貸款將迅速增加。當到一定規模時，商業銀行會面臨較大的資金缺口，以及資金來源的短期性與住房貸款資金需求長期性矛盾，這無疑會帶來新的金融風險。從國際經驗看，一旦經濟不景氣，呆壞帳比例容易升高，而實施住房貸款證券化，可以分散該業務面臨的金融風險。通過實施住房貸款證券化，使整個住房金融市場與資本市場有機互動，可以擴大商業銀行的融資規模，同時還會帶來良性的連鎖效應，提高銀行資產的流動性、降低銀行開展住房貸款業務成本。
【關鍵詞】經濟政策；土地政策；房地產開發；土地
隨著社會經濟的發展，房地產行業已經成為了我國國民經濟重要的支柱產業，房地產行業的健康發展關系到國泰民安的全局。由于土地是房地產重要的生產要素以及我國特有的土地二元公有制的結構，土地政策在房地產市場調控過程中有著無可替代的作用。研究土地政策的調控效果以及如何影響房地產市場的內在機理，對于切實發揮土地政策的宏觀調控作用，促進房地產業健康、持續發展具有很大的現實意義。
一、我國土地出讓制度
我國城市土地出讓制度自改革開放以來進行了一系列的改革。改革的線索有兩條：第一在上世紀80年代改革的線索是土地使用權的“無償、無期限”演變為土地使用權的“有償、有期限”的使用制度。土地使用權的有償使用，首先由外資企業開始，此后逐漸擴展到當時的國營企業以及其他企事業單位。1988年公布實施的《憲法》修正案第二條規定“土地的使用權可以依照法律的規定轉讓”，這就從法律上確定了土地使用權有償出讓問題，使土地交易市場的形成有了法律依據。
土地供應方式從廣義上說，包括土地有償供應和劃撥供應兩方面。土地有償供應主要是指通過土地使用權出讓等方式的土地供應。土地劃撥供應是指通過土地使用權出讓等以外方式的土地無償供應。我國城市土地使用權有償出讓，一般采用拍賣、招標、掛牌、協議 4 種方式。而我國現行采用的是土地使用權的出讓方式比較多。這種方式由劃撥、協議為主，逐步演變為以招標、掛牌、拍賣（招拍掛）為主的方式。2007年開始實施的《物權法》第137條規定：“工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。”公開出讓土地的范圍進一步擴大，土地使用權“招拍掛”出讓方式由國家政策上升到法律規定。
我國城市土地出讓制度具有三個主要特征：政府壟斷土地供給，以競爭性的招拍掛為主要出讓方式以及一次性繳納未來若干年的土地出讓金的“批租制”。這種土地出讓政策，在我國快速城鎮化和地方政府“土地財政”的背景下，總的來說導致了土地價格的高漲。使得房地產開發項目更加火熱，價格增高。而我國現行土地出讓制度，又與土地金融利率政策、土地稅收政策等緊密聯系在一起，理清它們的關系和影響，必須詳細分析。
二、具體土地政策分析
1. 土地利率政策 按揭貸款利率的調節直接影響到房地產市場的真實需求，在真實需求過旺時，通過提高房貸利率可以平抑波動需求，世界各國的大量時間證明，提高按揭貸款利率將提高業主成本，降低購房者的需求。目前國內房地產市場對銀行貸款的依存度仍然較高，一般占到60%左右，并因國內信托等其它融資渠道尚在完善，貸款規模下降將對融資渠道及項目單一的中小房地產企業產生一定負面影響。同時隨著銀行貸款規模的縮小，房地產按揭貸款規模和增長速度將進一步縮減，直接影響以按揭貸款帶動的房地產市場購房需求。
2稅收政策 房地產稅制除了為國家增加財政收入和縮小貧富差距之外，對穩定房地產市場，抑制過度投資，預防金融風險，防范房地產市場的投機活動等具有顯著效果。我國于房地產有關的稅賦有12個：營業稅及城市維護建設稅和教育附加、企業所得稅、外商投資企業和外國企業所得稅、個人所得稅、土地增值稅！城市土地使用稅、房地產稅、城市房地產稅、印花稅、耕地占用稅、契稅等，房地產業涉及的稅種多。高額的稅負以在一定程度上降低了投資和投機性購房的收益，進一步抑制了投機和投資性購房需求，能有效緩解旺盛的購房需求，但仍不能從根本上抑制和打壓投資和投機需求，回歸到自住需求。增值稅清算和印花稅的上調，使得房地產建筑開發成本提高。最終也會間接導致購房者的購房成本，提高商品房的銷售價格。
3土地出讓招拍制度 2007年招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定正式施行，進一步擴大了招標拍賣掛牌范圍，工業用地也將納入招拍掛范圍，明確了建設用地使用權是物權的一種形式。但部分通過招拍掛方式出讓的土地價格上漲已超過其本身的內涵，拍賣出讓形式近幾年在全國土地市場成交價都很高，甚至創出了“天價”。因為傳統為協議和劃撥方式，不能真實反映土地的市場價格，而且容易暗箱操作，導致腐敗等問題。招拍對此加以了改善。但是當前的城市土地出讓招拍掛的出讓方式，以土地價格為競爭標的。在土地壟斷供給的條件下，其邏輯結果就是抬高土地價格。而土地價格的上漲又傳導到住宅價格上，導致住宅價格的快速上漲。再者這種政策對于房地產建筑開發的影響也是很顯著的，一些財力雄厚的地產商可以拍得心儀的土地，而很多小型房地產企業就面臨著很大的危機，一步到位的資金進一步拉緊了企業的資金鏈，對建筑開發的要求也就更高，可以說這開發企業的結構也會有巨大影響。
4土地供應結構政策 關于土地供應結構的調控政策的核心觀點集中在以下三方面：（1）嚴格控制高檔商品房的土地供應，優先滿足普通商品住房的用地需求；（2）改變了土地供應方式，并停止了別墅類用地的土地供應；（3）進一步改進和規范經濟適用住房制度，加強經濟適用住房的用地管理。土地供應結構政策優先保證中低價位、中小套型普通商品住房（含經濟適用住房）和廉租住房的土地供應，其年度供應量不得低于居住用地供應總量的 70%；繼續停止別墅類房地產開發項目土地供應，嚴格限制低密度、大套型住房土地供應。對調整住房供應結構起到了重要保證作用。
三、小結
土地政策在不斷調控著房地產市場。土地政策的顯效時間要長一些，短期內很難看到其具體影響，所以必須加強土地政策對宏觀調控影響的分析，適應我國快速城鎮化的發展趨勢。
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