發布時間：2023-02-15 14:46:43
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們為您精選了8篇的房地產管理論文樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發，請盡情閱讀。
EPC工程總承包是目前國際上科學規范的工程項目管理模式，由總承包企業受業主委托，按照合同負責對工程總承包項目的設計、采購、施工等階段實施全過程的動態、連續與合理交叉相結合的管理和控制。設計被納入總承包管理模式中，不再是獨立單一的工作，它不僅貫穿整個項目的實施過程，而且與采購、施工單位組成一個有機整體。在項目實施的各階段相互交叉，相互支撐，高效率、高質量地建成項目。
（一）設計與采購的關系。設計與采購同屬EPC模式中，在相關環節協調配合、不可分割。設計向采購提供設備材料請購單及詢價技術文件，由采購加上商務文件后組成完整的詢價文件。采購負責組織詢價，設計負責對制造廠商的報價進行技術評審；供采購確定供貨廠商，設計負責對供貨廠商提供的技術文件及圖紙進行審查與確認。在設備制造過程中，設計協助采購處理有關設計技術問題，必要時設計參加由采購組織的關鍵設備材料的檢驗工作。
（二）設計與施工的關系。工程設計完成后，設計向施工方提供工程項目設計圖紙、文件。在參建各方審圖的基礎上及時進行圖紙會審設計交底，向EPC工程總承包項目的施工方和監理方說明設計意圖，解釋設計文件，明確設計要求。根據施工需要及時提供設計服務，解決施工中出現的有關設計問題，并對設計變更進行有效管理和控制。施工方應參與設計可施工性的分析論證，參加重大設計方案討論。
（三）設計與試運行的關系。在EPC工程總承包項目試車調試階段，設計提出必要的試運行操作原則和技術要求，配合項目業主對工程的試車調試給予必要的技術指導與服務，針對工程試運行過程中的問題，由設計提出處理方案并及時解決。
二、基于EPC的設計管理思考
EPC模式很好地解決了當前設計管理中的問題，這種模式的優勢在于：（1）設計、采購、施工均由總包單位負責，統籌協調非常方便，可以很快地解決項目建設中出現的問題，提高了效率；（2）有利于設計、采購、施工的整體方案優化。合同承包商在設計的早期階段已介入項目，能把自己在施工工藝、降低成本、縮短工期等方面的技術知識體現在設計文件中，減少施工中出現問題的可能性；（3）有利于實現項目目標，能有效地對項目全過程進行進度、費用和質量的綜合控制；各合同承包商在控制成本、工期、質量等方面都有獨特的優勢，總承包商可以集這些優勢于一身，使固定價格合約的實現成為可能；（4）業主只與一個單位打交道，便于合同雙方協調，避免了多頭協調產生的障礙。總承包方不僅提供設計、采購和施工統籌服務，也提供建設項目的融資、項目建成后的使用培訓和維修等全過程服務。鑒于目前EPC模式還是一個新興的工程管理模式，市場上采用還不廣泛，為此本文提出如下建議：
（一）轉變觀念意識。從根本上轉變傳統的設計觀念和意識，樹立工程項目建設全局統籌協調思想，建立適應EPC工程總承包項目特點的新型設計管理體制，逐步實現由過去傳統的設計管理體制向總承包設計管理方向的轉化，使工程設計逐步納入EPC工程總承包項目管理中，成為其中一部分，充分發揮設計的核心作用和優勢，使工程設計更好地為EPC工程總承包項目服務。
（二）設計文件的質量和深度。在EPC模式下，工程項目對設計質量要求更高、設計深度要求更細。設計質量是決定工程質量、控制工程費用的主要因素，是決定工程項目成敗的關鍵。高度重視工程項目可行性研究報告、初步設計、施工圖設計工作，切實提高可研報告和各階段設計文件的質量和深度，確保其可行性、先進性、合理性。可行性研究報告是確定工程項目投資的依據，也是工程設計的重要文件。企業必須投入足夠的時間和精力到可行性研究中，對工程項目市場、技術、生產、經濟等方面進行全面論證。得出的可研報告內容要全面、詳細、準確、適用，技術方案先進可行、經濟合理，避免因投資估算不準而產生偏差。初步設計是施工圖設計的依據，在編制初步設計文件時，其內容與深度應按照EPC工程總承包項目的要求進行。設計方案和設備選型明晰合理、初設概算完整準確，確保初步設計文件內容的完整性、準確性，確保初步設計文件的深度滿足施工圖設計的要求。避免因初步設計文件編制深度不夠、初步設計概算不準而產生設計偏差。施工圖設計作為項目實施的依據，必須做到內容全面，表達清晰，預算準確。避免出現無謂的錯誤和不必要的變更，保證項目實施流暢，節約成本。
（三）組織、管理措施1、單位之間的戰略合作關系?？偝邪鼏挝桓鶕椖啃枰褪袌鰻顩r，進行優質資源整合，盡可能將各家優勢結合為本項目服務。具體做法是對各設計單位的情況進行了解，根據專業強弱進行分類，如A設計院的方案和建筑專業是強項，B設計院的結構或安裝專業是強項，C設計院的室內或景觀專業是強項。在此基礎上，總承包單位就可同時選擇多家設計單位，分別為項目的各專業進行設計，各取所長，并由總包單位進行總體協調，使各專業密切配合，這樣設計出來的產品肯定是精品。在項目建設過程中，各設計單位在總包單位統籌下與采購部門、施工單位進行密切配合，及時解決各種問題，保證項目建設順利實施。2、精良設計組織、文件、變更管理（1）組織。根據設計院科室業務劃分的特點，EPC項目啟動實施后，可以從專業科室里面抽調合適的人員，成立相應的項目組。項目（設計）經理、總工程師、專業負責人、專業工程師、項目文秘、合同經營及外事聯絡等是項目組應該有的各種單元。項目組一旦成立，各個組成單元必須按時、按要求執行并完成相應工作任務。（2）文件傳遞。EPC模式文件傳遞量大、反復性多、周期長。在文件傳遞管理上要有一套專門的辦法。一般可以歸結為進度周報月報、設計問題咨詢及答疑、設備采購技術規格書及數據表、采購評標、會議紀要、施工圖設計圖紙、竣工圖設計圖紙、設計聯絡單及變更單、試車操作手冊以及員工培訓講義等。（3）設計變更。在EPC模式合同條件下，除了不可抗力、法律變化和業主要求的改變，合同總價和工期都不可以改變，也就是可索賠的設計變更必須要在以上3個條件之一發生時才能成立。任何一個設計變更，都會引起一系列的工作量改變，甚至會導致施工工期延誤。在EPC模式下，設計人員必須重視設計變更，總承包方也需要詳細分析設計變更給工程造價和工期所帶來的影響。如果變更內容較多，涉及許多新的工作量，總承包方新增投資，勢必會影響到整個項目的最終收益。（4）設計收尾總結。設計收尾總結也要視為EPC項目實施的重要環節，設計收尾總結過程也應納入項目管理程序。設計收尾總結工作應由項目經理負責組織完成，設計收尾總結工作主要分為三個部分：第一，對項目過程中發生的全部資料進行整理、歸檔，該工作可以由項目秘書負責；第二，對項目啟動、策劃、實施和控制過程進行全面總結，把成功經驗和需要提高的地方都形成文字材料歸檔，這項工作可由項目組成員共同完成；第三，設計報獎資料準備。
3.1評價指標體系構建的目的
構建科學的房地產企業營銷能力評價指標體系，是房地產企業營銷能力評價的基礎性工作。構建評價指標的目的是為了描述系統狀態或方案效果，為決策提供相關信息。所謂指標體系是由一系列相互聯系、相互制約的指標組成的科學完整的總體，各指標間相互關系是該系統的結構。
3.2房地產企業營銷能力評價指標體系設立的原則
(1)系統性原則房地產企業營銷能力的高低是由多種因素共同作用決定的，既有內部因素的影響，也有外部環境的制約，是所有因素綜合作用的反映，因此房地產企業營銷能力評價指標體系的設立必須遵循系統性的原則。
（2）科學性原則房地產企業營銷能力評價指標體系是一個龐大的工程，涉及的評價指標很多，并且每一級的評價指標又涉及很多的因素，這些評價指標的設定應滿足科學性的要求。首先，評價指標的設定應符合國際慣例，向國際權威的評價結構過渡，又要符合房地產營銷的特性；其次，評價指標是房地產企業自身狀況和實踐經驗的理論概括和抽象；再次，評價指標體系的設計應規范科學、有充分的理論依據。
（3）針對性原則該營銷能力評價指標體系的設立必須針對房地產企業市場營銷的特點進行，因為房地產市場營銷自身的特性，導致房地產營銷能力評價指標的確定在借鑒營銷能力評價指標的基礎上，還必須針對房地產全程營銷的特點。
3.3房地產企業營銷能力評價指標體系的邏輯框架
房地產企業營銷能力的評價指標體系是由房地產營銷的各方面特征及其相互關系的多個指標所構成的具有內在結構的有機整體。在參考國內外關于市場營銷能力評價指標體系設計的相關文獻和對房地產公司深入調查之后，將房地產企業營銷能力評價指標體系分為三層，既包括目標層（A）、準則層（Bi，i＝1，2，……，n）和指標層（Bij，j＝1，2，……，n），同時確定衡量指標層各個指標的具體評價因素。
3.4指標構建的方法
指標體系的建立主要是指標選取及指標之間結構關系的確立。對于營銷能力評價指標體系這樣一個復雜系統，指標的選取和指標體系的確定比較困難，既要求對相關理論（房地產全程營銷理論，模糊綜合評價理論等）有深邃的把握，也要求必須具備豐富的經驗。因此，本指標體系的建立過程是定性分析和定量研究相結合。定性分析主要是從評價的目標和原則出發，考慮評價指標的充分性、穩定性、可行性、必要性以及指標與評價方法的協同等因素，是主觀確定指標和指標結構的過程。定量研究則是指通過一系列檢驗，使指標體系更加科學和合理的過程，二者相輔相成。本章在構建房地產企業營銷能力評價指標體系時采用了德爾菲法，具體的構建過程如下：
（1）確定目標采用德爾菲法進行調查的目的是要通過調查確定一套適合房地產企業的營銷能力評價指標體系。
（2）設置指標預選集在對目標分析的基礎上，對目標進行分解，分解出一系列與目標有關的基本概念，如營銷戰略、營銷策略、營銷推廣等等。然后再對這些概念進行深入加工或進一步分解，最后形成一系列描述目標屬性的指標。在得出指標后,還要對指標間的關系以及指標與目標間的關系進行分析，對一些指標群按一定的標準進行聚類，最后得出一個初步的指標集。這一階段要盡可能多地選取指標以構成候選指標集。最后設置調查表對指標體系進行選擇。
（3）調查表的設計調查表是運用德爾菲法向專家征詢意見的重要工具和信息的主要來源，它制定的優劣直接關系著調查結果的優劣。本文設計調查表的目的，是在保證指標全面性前提下，對設置的指標預選集進行指標篩選，盡可能把那些對目標影響很小的指標剔除出去，以保證評價評價指標體系的效率，以盡量少的“主要”指標來評價研究對象。
（4）選擇專家在調查表制定完之后，就要根據此選擇專家。專家選擇的如何，也是德爾菲法能否成功的關鍵之一，要想保證德爾菲法取得好的效果，在選擇專家時，應選擇那些在市場營銷領域、房地產經營管理領域的專家和在房地產開發企業和房地產策劃企業一線工作的營銷人員和策劃人員。經驗證明，一個身居要職的專家匆忙填寫的調查表，往往不如一般專家經過深思熟慮填寫的調查表更有價值。為保證專家的代表性，應注意專家代表的構成和分布。由于房地產營銷的實踐性的特點，本次調查選擇專家30名，筆者請該公司銷售策劃部的8位管理和技術人員，策劃公司的6位資深工作人員，西北農林科技大學經管學院的3位老師和3位在讀碩士參與了房地產企業評價指標體系的確定。
（5）發函在擬定好調查表后，將調查表交給各位專家，請他們盡快填寫并返回。
（6）回收調查表，綜合處理確定結果本次調查發出調查問卷30份，收回30份，回收率100%，并且對調查結果進行檢驗。
（7）指標體系構建各指標經過上述檢驗，得到了較滿意的評價指標體系。
3.5房地產企業營銷能力評價指標的設定
目前房地產市場營銷已處于全程營銷階段，全程營銷包括：制定房地產營銷戰略，市場調研，項目定位，營銷組合策略和營銷實施保證五大部分組成，基本包括了市場營銷中的各個主要環節[13]。所以，每個環節的營銷競爭力都會影響到房地產企業的整體市場競爭力。因此，對房地產企業營銷能力進行評價就必須運用一定的方法對房地產企業市場營銷各環節的營銷能力進行全面評價，得出總體評價結果。房地產企業可以根據自己的實際情況，依據全面性、靈活性、可測性和敏感性原則來確定市場營銷評價指標體系。筆者在參考國內外關于市場營銷能力評價指標體系設計的相關文獻和對該房地產公司深入調查之后，確定該企業營銷能力評價指標體系，見表3-1。
（1）房地產營銷戰略（B1）房地產營銷戰略是房地產企業根據自身的狀況所作的企業發展的總體規劃，房地產營銷戰略規定了營銷活動的基本方向，使營銷能力聚焦，進而使營銷能力得到最大程度的發揮。房地產企業營銷戰略的指標層包括戰略目標、土地戰略、資金戰略、品牌戰略。a戰略目標（B11）。評價戰略目標從戰略目標是否與企業的總體經營目標一致和戰略目標是否切合企業自身情況兩個因素來衡量[14]。b土地戰略（B12）。土地是房地產業的命脈。土地戰略通過土地的區位和土地獲得的成本兩個因素來衡量。c資金戰略（B13）。資金戰略通過融資渠道是否便捷，資金使用成本的高低，營銷過程中有無資金缺乏現象這三個因素來衡量。d品牌戰略(B14)。品牌戰略通過品牌戰略規劃是否明確，項目品牌定位是否明確，項目品牌是否帶動企業品牌的樹立三個因素來衡量[15]。
（2）房地產市場調查（B2）房地產市場調查是房地產營銷策劃的前提和基礎，即是企業活動的起點，又貫穿于企業營銷策劃活動的全過程，是企業營銷策劃活動必不可少的組成部分。房地產市場調查的指標包括營銷環境調查（B21），消費者行為調查（B22），房地產市場狀況調查（B23），房地產市場競爭情況調查（B24），房地產價格調查（B25）五部分。房地產市場調查的這五個指標可通過市場調查信息的可利用度、可信度，市場調查的投入產出比，企業是否定期有目的進行市場調查，市場調查內容是否全面來衡量[16]。
（3）房地產項目定位（B3）房地產項目定位是通過市場調研，營銷策劃分析，依據消費者需求的差異性，將房地產市場細分為若干個子市場，在此基礎上確定企業的目標顧客市場，作好市場定位，以保證設計的房地產產品滿足消費者的需求，制定的營銷策略有的放矢。在對房地產項目定位的評價中主要選擇市場細分，目標市場的選擇和定位，房地產產品設計三個指標來進行。a市場細分（B31）。市場細分通過市場細分是否科學合理，細分后市場是否具有差異性和可進入性兩個因素來衡量。b目標市場的選擇和定位（B32）。市場定位包含多方面的內容。比如項目的目標客戶群的定位，房子是要賣給什么人的，對這些人進行全面的分析，找出他們的需求；項目自身的定位，通過對市場的研究，結合項目的背景、先天條件、目標客戶及區域內項目間的比較，確定項目的整體形象、文化內涵、項目檔次、進而對項目的功能進行定位，包括室內空間和室外空間，對功能進行系統策劃，滿足客戶需要。市場定位是相對的而不是絕對的，定位的目的，是使項目的規劃設計、項目的銷售具有一定購傾向性，吸引目標客戶。目標市場的選擇和定位通過目標市場是否符合企業自身的開發能力，目標市場是否符合企業自身營銷能力，目標市場的選擇是否實現企業戰略目標三個因素來衡量[17]。c房地產產品設計（B33）。一個項目的規劃設計及建筑方案的形成，要求制定者既要懂得市場，有豐富的房地產銷售經驗，對買家非常了解，對個人居住生活中的行為規律、喜好，社交特點非常了解，同時又要掌握建筑語言和專業知識，而這樣的人實際上是不存在的，所以規劃設計和方案的形成，需要由房地產發展商和專業建筑設計師共同進行。建筑設計的要求應當是具體而詳細的，在建筑上每一部分應考慮哪些因素，應該表現什么，項目要賦予的特色是什么，功能是什么，這些特色和功能如何體現，只有這個項目的開發者心中有數。設計師只是負責設計出符合發展商要求的建筑，但如果發展商沒有提出明確的要求，他就無所適從，只能設計一個大眾化的、毫無特色的方案。因為只有發展商才清楚項目的定位，區域的環境，樓盤的特色和賣點以及成本控制的限度。再高明的設計者，如果沒有對他提出項目的市場定位，沒有提出具體的設計要求，那么他只能按以往的經驗和猜測來設計，很難符合要求。建筑規劃及設計要求，往往為項目所有的優勢打下了伏筆，做好了準備。房地產產品設計通過小區規劃是否滿足目標客戶的需要，房屋戶型是否滿足客戶需要，物業管理服務是否滿足客戶需要這三個因素來衡量[18]。
入世后，我國房地產金融業將面臨嚴峻的挑戰。
首先是房地產金融業務競爭加劇，信貸風險加大。入世后，首批進入我國房地產開發市場的大多為國外資金實力雄厚、管理先進、技術一流的大公司、企業集團。與之相比，我國的房地產企業相對弱小，經營機制落后，國內企業過去在土地使用、項目取得等方面的優勢將消失，勢必在競爭中處于劣勢。而國內房地產金融機構的信貸資金運用大多為向國內房地產開發經營企業提供貸款，在債務軟約束的條件下，國內房地產開發經營企業（尤其是國有企業）通過銀行負債將經營風險轉嫁到了國內房地產金融機構身上。此外，國外房地產金融發展較為成熟（如美國早在1934年就成立了聯邦國民抵押協會，開始了房地產金融二級市場的操作，而我國至今尚未建立房地產金融二級市場），國外房地產金融機構對于開辦房地產抵押貸款、住房按揭貸款、房地產信托、房地產租賃、房地產保險等業務很有經驗，早已形成一整套完善的運作規范，有相當豐富的經營管理經驗，具有高素質的專業人才。而我國房地產金融業務還處于起步階段，不少房地產金融業務才剛開辦或還尚未開辦，金融商品較少，在強大的國外房地產金融競爭對手面前，人才缺乏、經驗不足，處于不利地位。
其次是國際經濟變動狀態對我國房地產金融的影響將加大。加入WTO使國內房地產市場的脈搏與國際市場更趨一致，這既有有利的一面，也有不利的一面。如國際經濟環境動蕩，國內房地產投資、房地產開發經營、房地產中介服務都會受到較大的沖擊，與之相聯系的房地產金融業務也會受到較大影響，如房地產抵押貸款、房地產保險、房地產信托投資等。同時，在外資大量進入房地產時，還容易引發房地產泡沫經濟的出現，一旦泡沫破滅，房地產金融機構損失慘重，甚至會導致金融危機。
再次是房地產金融監管難度增大。目前，我國還沒有建立起一個包括政策性房地產金融機構和商業性房地產金融機構、貸款的創造和投資機構、擔?；虮ＷC機構的完整的房地產金融機構體系，房地產金融監管缺乏，除《商業銀行法》中有關銀行設立和資金運用規定外，對房地產金融機構的管理尚無一個明確的專門機構，房地產金融業務的有關規范也有待制訂。入世后，國內市場更加開放，外資金融機構的廣泛進入不僅會使國內金融市場更加活躍，也使得對之加強監管的難度加大。
入世給我國房地產金融帶來了新的發展機遇。
一是外資金融機構的進入帶來巨額資金，房地產融資渠道將有效增加，房地產金融業務范圍將得到進一步拓展。入世后，房地產資金的來源渠道更廣，如外商的房地產開發經營投資、外資金融服務機構的各項存款、外商的各項企業存款、儲蓄存款等會有所上漲。目前，我國房地產金融工具單一，尤其是面對居民住房消費的個人住房貸款品種較為單一，在還款方式、償還期限、貸款利率、首付率搭配方面不夠靈活，使得住房消費信貸在很多城市“火”不起來，個人住房貸款占銀行各項貸款余額的比例不到1％，與發達國家20％的比例相差甚遠。國外銀行的個人住房貸款業務有豐富的業務拓展經驗，有適應社會各類人士的貸款品種、貸款手續簡便。外資銀行大量進入房地產信貸領域，不僅給我們帶來了競爭，也給國內房地產金融業帶來了先進的管理技術，新型的金融工具，有利于滿足我國居民各種層次的住房信貸需求。
二是我國房地產金融行業水平、從業人員的素質將得以提高。我國房地產金融業由于缺乏必要的外部競爭刺激，對房地產開發經營企業的貸款，信貸人員擔心收不回而“懼貸”；對消費者的個人住房貸款由于存貸利差小，辦理手續繁雜而缺乏積極性；房地產金融市場缺乏活力，人員素質、行業水平尚未達到高水平。在外部壓力下，對金融從業人員的水平要求越來越高，國內房地產金融機構必然會在經營機制改革、管理方式、專業培訓、金融工具創新、金融服務品種、服務質量等方面下功夫，從而促進行業整體水平的提高。
三是促進我國房地產金融業發展。一旦外資銀行和保險機構全面涉足房地產業，可能開辦對境內居民的人民幣抵押貸款業務和對境內房地產開發項目的貸款業務，同時還會帶來與房產相關的保險品種。如美國的房地產抵押證券化業務相當發達，美國聯邦國民抵押協會（FHMA）近30年來為3100萬個美國家庭購房提供了抵押貸款，金額達25000億美元。房地產抵押證券化不僅提高了銀行資產的流動性，而且開辟了新的金融投資品種。國外保險、金融機構將憑借其強大的營銷網絡和先進的管理技術涉足房地產金融業務，尤其是抵押擔保業務和不動產證券化業務，從而將與國內金融機構一起，有力地推動我國房地產金融業務的發展。
面對挑戰和機遇，金融房地產信貸工作應積極研究對策，應對挑戰。
1、要加強對國際慣例的學習和研究。學習和借鑒國外銀行的管理經驗，變外行為內行。面對壓力，我們應看到我們的優勢，如對國情熟悉、與企業有長期密切關系、各種信息靈通等。但更應仔細研究入世后將面臨的各種困難、自身運作中的優劣所在，做到心中有數，早作對應之策。要在房地產信貸營銷理念、市場營銷策略、服務手段、運作機制等各個方面加大創新力度并且要有實質性的突破；要及早研發和推廣適應形勢需求的新的房地產信貸產品品種和業務，如試辦面向外國人士的按揭貸款、住房抵押貸款證券化、住房儲蓄、房地產中介業務合作、住房保險等新的金融服務，只有這樣才能更好地迎接WTO帶來的挑戰。
2、要加快房地產信貸人員的業務培訓，簡化信貸手續，提高工作效率。入世后，房地產金融市場主體的復雜化要求從業人員能精通一門到幾門外語，熟練操作計算機，具備房地產評估、房地產投資、財務分析、商業銀行業務管理、國際金融等方面的知識。但目前，高水平的房地產金融人才還特別缺乏，而且今后還面臨人才流失的可能。因而，各級行都要高度重視房地產信貸人員的培養，通過開辦培訓班、選送出國學習、鼓勵職工業余進修等方式，培養出自己的高水平人才。此外，個人住房貸款手續繁雜、審批緩慢也是此項業務未能更快地發展的主要原因之一。轉變服務觀念，改善服務態度，改革管理體制，簡化手續必須及早研究解決。
關鍵詞：聯合開發房地產概念特征組織方式有效性
對于房地產開發業，土地和資金都是必不可少的資源，缺了任何一個，開發無從談起。即使是神通廣大的房地產商，也經常面臨擁有土地使用權但缺乏資金或資金充足但沒有土地的窘境。于是聯合開發應運而生。聯合開發作為紐帶，促成了資金和土地的結合，盤活了諸多房地產項目，對房地業的發展功不可沒。但同時，聯合開發引發的糾紛也不在少數，且糾紛一旦發生，往往標的數額巨大，案情錯綜復雜（例如，每年最高人民法院審理的民事案件中，此類案件都占很大比例）。因此，如何界定聯合開發的性質，如何確保聯合開發行為的合法有效，如何從法律角度預防糾紛的發生等問題，就成了房地產業內人事和從事房地產業務的律師們的重大課題。筆者也嘗試著對這些問題做了點思考，現呈現給各位方家，希望能起到拋磚引玉之效。
一、聯合開發房地產行為的法律性質和特征：
所謂聯合開發房地產，指雙方當事人約定，由一方提供建設用地使用權，另外一方提供資金、技術、勞務等，合作開發土地，建筑房產等項目，共擔風險，共享收益的房地產開發方式。提供土地使用權的一方，我們稱之為供地方；另一方則是從事房地產開發經營的房地產開發企業，我們稱之為建筑方。這種意義上的聯合開發房地產是狹義的。從廣義上講，任何由兩方合作進行房地產項都可以納合開發房地產的范疇，不限于一方出地一方出資，也可以雙方共同出資；不限于進行房地產開發經營，也可以是建房自用；不限于雙方都是法人或其他組織，也可以是法人或其他組織與自然人或自然人之間合作；不限于在城市規劃區國有土地上進行建設，也可以是在集體土地上聯合建房。
從概念的界定我們不難發現聯合開發房地產屬于《民法通則》規定的法人聯營，具有如下特征：
（一）、主體特定性。體現在聯合開發雙方中必須有一方以上具備房地產開發資質?！斗康禺a開發經營管理條例》對設立房地產開發企業限定了較高條件：設立房地產開發企業，除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件：（一）有100萬元以上的注冊資本；（二）有4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。省、自治區、直轄市人民政府可以根據本地方的實際情況，對設立房地產開發企業的注冊資本和專業技術人員的條件作出高于前款的規定。以確保進入該領域的公司具備相應的開發能力。
（二）貫徹責、權、利統一的原則。
實踐中，有很多聯合開發行為就是因為違反了聯營個這一基本原則而被法院認定為無效。比如，甲公司與乙公司簽定的聯合開發協議中約定：甲公司僅負責提供建設用地，不參與項目的建設管理，不論項目是否贏利，乙公司均應向甲公司支付若干收益。根據最高人民法院關于審理聯營合同糾紛案件若干問題的解答》的規定，此類條款屬于聯營合同的“保底條款”，應認定為無效。需要指出的是，所謂的責權利統一，是從整個合同中雙方當事人的地位角度而言的，是指從宏觀上看，雙方權利和義務向統一，并非指在開發的任何環節雙方當事人都必須均等的付出和收益。比如說，在項目的建設工程中，不具備房地產開發資質的公司往不參與具體管理工作（或者僅派人監督），而是由房地產公司全權負責，這并不意味著違反了該原則。
（三）法律關系復雜。
聯合開發房地產涉及多方當事人之間的法律關系，錯綜復雜。首先是合作雙方的關系，如上文所說應屬聯營關系，而聯營又分為法人型聯營和松散型聯營，組織形式和權利義務分配都需要仔細約定（文將詳細分析）；其次是聯合體與政府主觀部門的關系，開發房地產的各個環節，立項、到規劃、開工、預售、驗收都離不開政府部門的監督，最直觀的表現就是要申請辦理若干個許可證或批準文件。而聯合開發更需要向政府部門做好審批工作，辦理證件或批文都應以合作雙方的名義辦理，只要這樣聯合開發行為才能獲得法律的認可。由于沒有做好聯合開發的審批工作而導致某一方的權利受到損害或合作合同被法院認定無效的案例俯首皆是，教訓非常慘痛。再次是聯合體與其他單位或個人的關系，包括與建筑承包商、拆遷安置人員、購房業主、貸款和按揭合作銀行等。
二、選擇恰當的合作方式是順利進行聯合開發的組織保障。
根據《民法通則》中關于聯營的規定，聯合開發房地產可以采取三種方式：
（一）、組建新的法人。即雙方出資（城市房地產管理法）第二十七條規定：“依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規的規定，作價入股，合資、合作開發經營房地產”。該條對以土地使用權出資提供了法律保障。）成立項目公司，以項目公司的名義進行開發，雙方按照出資比例承擔風險、獲取收益。以項目公司方式開發的優點是責任明確、相對而言可以減少糾紛發生的概率。同時其不足之處也很多：比如組建項目公司需要一定的時間，成立規范的管理機構，費用較高且容易錯過商機；再比如以土地使用權出資必須辦理土地使用權轉移手續，而當土地使用權是劃撥取得時這一手續就無法辦成；更重要的是項目公司的利潤只能在交納所得稅以后上交聯合開發各方，對合作者來講這當然是不合算的。
（二）、組建聯合管理機構。即合作雙方各自派遣若干人員組成聯合管理機構，實踐中有的叫“聯建辦公室”，有的稱“聯合管理委員會”不一而足，其職責是協調雙方的關系，對合作中的重大事項作出決策，具體運作開發項目。聯合管理機構與項目公司的最高區別在于它僅作為內部機構，并非獨立民事主體，不具有締結合同等民事權利能力，也不能對立承擔民事責任。實踐中，曾出現過某建筑施工企業將某項目的“聯建辦公室”訴至法院要求支付工程款的案例，顯然是列錯了被告人。而另外一則案例就不那么簡單了：某項目聯合開發雙方組建的“聯合管理委員會”不但行使內部只能，而且堂而煌之地掛起排子，刻制印章并簽定了《建筑工程施工合同》，最終后因拖欠工程款施工單位將聯合開發雙方都告上法庭。為了不出現這種情況，聯合開發雙方必須對聯合管理機構的法律地位有清晰的認識，并且注意避免對外使用聯合管理機構的名義。
（三）、不成立聯合機構，按照合同的約定各自獨立履行義務。這種方式主要使用于相對簡單的項目。
上述第2、3種方式（統稱非法人型聯營）中，除了合作雙方之間容易產生糾紛外（下文將詳細論述），實踐中爭議較大的還有一個問題：即聯合開發雙方是否對因項目產生的一切責任（不論以合作任何一方的名義直接產生）都承擔連帶責任？有一種觀點對此持肯定態度，理由是聯合開發的項目最終由雙方共同收益，本著權利義務對等的原則雙方應對任何一方因該項目的產生的對債務負連帶責任，至于雙方在聯合開發協議中對各自責任做的劃分不能產生對外效力，只能作為內部追償的依據。還是以上述建筑工程款糾紛為例，按照這種觀點，法院只要能認定該欠款是因聯和開發項目產生，就可以判令聯合開發雙方承擔連帶責任，而不必考慮該合同是哪一方簽定的，也不受聯合開發合同中關于各自責任的劃分的影響。
筆者認為，對此問題不能一概而論，應做具體分析。如果聯合開發合同明確約定了雙方互負連帶責任，自然應以該約定為準。如果聯合開發合同沒有約定雙方互負連帶責任，則要正確界定聯合開發合同的雙方當事人的真實意思和合同性質。聯合開發房地產合同是一種無名合同，當事人人約定的內容不同，合同的性質就會不同。如果合同重在雙方約定出資，即一方提供土地使用權，另一方出資金，雙方在項目完成后，共同出售，共同出售，共同分享利益，則此類合同就是合伙合同，雙方對聯合開發項目產生的債務應當互負連帶責任；如果合同重在建筑方為供地方完成一定的建設工作，且進行建筑物與土地使用權的交換，則此類合同為加工承攬與互易的混合合同，雙方對各自的行為獨立承擔責任。
二、簽定完備的聯合開發合同是避免糾紛的關鍵。
聯合開發房地產合同內容復雜，標的巨大，履行期限長，雙方利益針鋒相對，極易引發糾紛；而一旦產生糾紛，由于目前我國相應的法律規定尚不具體，實踐中對其法律性質認識不一，訴訟周期一般都很長，后果難以預測。因此，簽訂聯合開發合同一定要謹慎。結合實踐經驗，筆者認為以下幾點尤其應當重視：
（一）、要明確劃分雙方的責任。對每一項義務的履行方式、時間、地點做詳細的約定，杜絕“爭取做到”“大約在某年某月”等模糊用語。建議使用附件、附圖等方式作出具體描述。供地方應提供土地使用權的位置、面積、使用年限、使用權性質、批準文件或證書等準確信息并對此承擔責任，建筑方主要應對資金支付事宜作出明確承諾。
（二）對雙方分得房產的面積、位置作出明確約定。聯合開發的最終目的是獲取收益，一般以分配房產的方式體現。到了這一階段雙方的利益沖突表現的最為尖銳，因此也是矛盾多發的環節。房產的價值與所處的位置有很大關系，雖然在同一項目中，位置的差異往往導致價值不同。有些聯合開發合同僅僅簡單地約定了分配比例，而對具置只字不提，在分配時出現糾紛就不難理解了。另外，由于規劃變更等原因也往往出現聯合開發合同約定的面積與世紀竣工面積的差異，如何處理，也應事先作出約定。
（三）、重視約定違約責任。房地產項目的周期一般都較長，過程復雜。詳細具體的違約責任不當能夠起到督促當事人人善意履行義務，而且也能夠保證項目順利進行。比如，如果供地方沒有按約定時間提供符合“三通一平”條件的土地，而合同又缺乏響應的違約條款，不但會造成供地方沒有壓力，而且容易引發建筑方對其履約能力和誠意的嚴重質疑，進而矛盾激化，合作破裂。而如果約定了明確違約責任，比如遲延一天，相應減少若干平方米的房產分配，遲延超過若干天，對方可以杰出合同，并支付一定數額的違約金。
（四）、雙方當事人應當在合同中確實表達合作的意圖，而不能借聯合開發房地產項目之明，而行借貸之實。例如某聯合開發房地產合同約定，出資方僅負責提供資金，不承擔其他義務，由對方在項目完工后返還（當然要高于原出資數額）。根據國家有關部門金融法規，禁止企業間互相借貸收取利息，因此上述合同被法院認定為無效。對此，雙方當事人在簽定合同時，要倍加注意。
（五）、聯合開放房地產合同由于需要辦理相關手續，往往效力待定，合作合同應當具體約定合同被確認無效或不生效時的具體處理方式。
房地產企業取得土地較難，且具有資金投入龐大、市場流動性較差、開發周期長的特點。因此， 作為房地產開發論文，資金管理無疑是企業運營發展過程中的重中之重。研究房地產企業的運營機制、資金的管理以及國家的政策趨勢，將有利于房地產企業避免資金鏈斷裂現象的發生，保證企業的健康穩定運行。 關鍵詞：房地產開發論文,企業資金,資金管理論文
一、房地產企業資金介紹
（一）房地產企業資金的主要來源
房地產企業的資金來源主要為三個方面。首先來源于自有資金，包括股東所投入的資本以及企業的留存利潤，這些費用主要用來支付取得土地的價格以及前期的稅費等一些房地產開發的前期費用。其次是來源于借入資金，借入資金主要通過向一些金融機構貸款等如房地產開發貸款、信托等。按國家相關的規定，房地產企業的自有資金應不低于開發項目總投資的百分之三十。房地產企業資金的主要來源還包括銷售回款（含預售房款），銷售回款在開發企業的資金中占有較大比重，將有利于房地產企業的可持續發展，從而解決企業前期建設資金及逐漸償還銀行貸款。
（二）房地產企業資金管理
1. 資金管理的復雜性
房地產企業的投資一般具有比較長的周期，要開發一塊地需要涉及方方面面，同時一些房地產企業的子公司比較分散，相對而言資金管理難度大，同時房地產企業的發展很大程度上受到國家相關政策的影響以及社會經濟發展的影響，綜上可以看出房地產企業的資金運作比其它企業更為復雜。
2.資金運籌的互補性
不管是房地產方面的開發還是投資，都具有一定的階段性，分階段的投入自然也會產生分階段的收入，這些都保證了房地產企業資金的互補性?；厥盏馁Y金可以繼續進行投資，實現資金的合理利用。
（三）房地產企業管理中存在的問題
1.高負債
作為一種資金密集型產業，房地產企業開發項目時往往有著龐大的資金鏈，缺少項目資金是當前房地產企業普遍面臨的問題，很少有企業能夠依靠自有的資金來實現公司的整體運營，我國對于房地產企業的IPO和股權再融資有比較嚴格的限制，為了進行融資，大部分的房地產企業都是通過銀行借款來實現，這就導致了房地產企業具有較高的負債率。據有關方面的統計，我國的房地產企業的負債率之高，象一些大型的房地產公司如萬科和綠城等，都具有高達70%的負債率，其中2012年的負債率達到了80%，甚至有些房地產企業的負債率達到90%。以上的數據可以看出，房地產行業雖然能夠取得比較大的利潤但是也具有很大風險，在這種高負債率的情況下，一旦國家政策或者房地產的市場價格發生改變就會無法形成有效的資金回籠，從而造成無法按時償還債務的現象，嚴重的將會導致企業的破產。
2.融資形式比較單一
房地產行業所具有的資金密集型的特點造成了房地產行業的融資形式比較單一，我國的房地產企業的融資途徑主要來源于銀行的貸款。隨著近年來我國對房地產行業的調控力度越來越強，政策也在隨時改變，銀行對于房地產企業的貸款也有了越來越多的限制，銀行一直在調整其相應的信貸政策，對貸款方進行嚴格的信用審核與風險控制，提高了貸款的標準和條件，對于那些自由資金和相關證明達不到要求的企業拒不提供貸款，同時還嚴格限制了資金的使用。綜上所述，這種單一的融資形式在國家宏觀政策和市場的影響下很容易造成資金斷裂的現象。
3. 資金回款問題
上面介紹過房地產企業的回款資金主要來源于購房款，但是這種回款來源并非穩定，房地產的銷售狀況直接影響回款金額，當政府出現限價或者限購、限貸的調控時，或者一些當地政府實施一些資金管理制度時，就會造成資金回籠出現問題，回款不穩定，從而造成企業的資金壓力較大，甚至有些企業為了加大資金回籠的速度，不得不考慮降價，而降價幅度決定于資金要求。
（四） 加強房地產開發企業的資金管理
1.加強項目開發進度管理，按時完成計劃進度
整個房地產項目的開發進程主要包括：土地使用權的獲取，開工后的施工建設階段和項目銷售、產證辦理等，整個周期可能會持續三到五年左右，這種開發周期長的特點，使企業在對項目管理時必須要嚴格控制項目的實施過程。房地產企業實施銷售之前，都是處于資金純投入的階段，包括房地產開發成本以及其它相關費用，這些環節如果出現問題就會影響整個資金鏈。對整個項目開發的進度進行控制對于保證房地產企業的順利運行有著非常重要的作用，對于保證資金回籠非常重要，必須嚴格根據項目的計劃進度對整個項目的運行進行管理，盡量按原有計劃進行項目的開發，做好資金的配置，減少資金積壓現象，降低項目開發過程中的資金風險。
2. 合理控制融資方案
房地產行業可謂是助長我國GDP指數的最大的力量。所以在我國各地都在進行相關基礎建設項目的施工建設。飛速增長的項目數量讓現有的工程監理人員完全忙不過來，這就造成了很多監理企業和監理人員為了可以拿到更多的項目，就采用在每個項目上同時上報同一批名單。倘若這些項目真的中標，那么就很可能出現很多項目上只是寫上監理人員的名字，但是監理人員完全不在工地上進行質量監督工作。首先，不同的監理人員的技術水平也不盡相同，這就導致工程質量的控制難度更大。例如在工程設計方面，部分設計人員設計草率，設計圖紙太過粗糙，細節詳圖或者剖面圖不夠詳細，并且建筑外形與內部結構之間互相矛盾，尺寸也混亂不清，很多細節方面處理錯誤，并且作為技術人員，并沒有及時去工地查找問題并及時解決，而且施工質量和圖紙質量的把關失效，因為掩蓋了很多問題，所以工程就存在了質量隱患。其次，直接參與工程建設的建筑隊伍方面，部分建筑隊伍的專業素質不高，相關的技術水準落后，無法深入了解設計圖紙的內容，沒有足夠的責任心。很多房地產企業再進行日常經營的時候，過度注重房地產項目的開發，卻忽略了房地產開發項目的管理，只看重短期利益，卻沒有注意到長期投資所能帶來的利益回報。最后，房地產的工程建設因為太過復雜，所以無法形成類似商品或者工業制品的產品生產和控制相關的生產設備以及生產流水線，此外由于不同人的經驗和感官之間存在差異，所以對于質量檢測得控制也不盡相同，沒有一個恒定的質量標準。房地產的工程項目建設完工之后，無法通過常用的對產品進行拆卸來檢驗內部構造質量是否存在問題的方式來進行房地產工程項目質量的檢測，所以房地產項目的部分檢測環節很可能做得不夠到位。
2.提高房地產工程的質量控制的相關措施
2.1將項目質量管理落實到個人項目負責人本身也全權負責開發項目的質量，需要親自對質量工作進行監督管理。項目負責人要參照投資人項目的開發戰略以及市場定位的目標制定相應的項目質量計劃。并且參照計劃進度，對項目質量計劃的執行狀況進行跟蹤、監督和檢查，其中對于主要質量控制點的驗證和檢查以及評審要注重加強。如果發現重大管理或者技術層面的質量問題，組織人員快速解決，同時告知項目團隊負責人。
2.2為開發項目制訂質量計劃在對投資人對于開發項目的戰略決策以及質量政策充分了解的基礎上，保證明確了咨詢成果的質量目標以及標準和熟悉了咨詢企業的質量管理體系文件后，參照項目組織結構的特點，制定適合本企業本項目的質量管理體系。
2.3設計方案層面的質量控制在進行房地產開發項目建設之前，需要通過可行性研究報告、市場調查、相關開發項目的產品的策劃定位來綜合決定方案設計。當明確了項目開發產品的定位之后，房地產企業需要主動對負責方案設計的單位的業績進行綜合性的評估，確保方案設計的實用性。在設計方案通過之后，就進入施工圖紙的設計流程。對于施工圖紙設計的初步設計、技術設計以及施工圖設計三個步驟，都可以通過對各個階段的設計深度的控制來保證圖紙的設計質量。
2.4施工階段的質量控制項目投資人的開發項目的戰略和產品定位等級直接決定了該項目的質量目標。之后進行項目的進度控制和成本控制的確定。然后為實現質量目標制定相應的措施和方法，正確的使用計劃編制的輸入、工具和技術來編制切實可行的質量計劃。
2.5項目建設過程的質量控制進行項目施工過程的控制，實質上也就是進行程序控制和過程偏差控制。對于房地產企業而言，施工過程控制實質上就是比較合同標注的工作范圍與施工單位的工作過程以及階段性成果之間存在的差異；借助規定的質量標準和施工圖以及設計總說明，將合同與實際施工形成的成品和半成品進行對比；將實際的工作流程順序與合同規定的施工方案和施工作業順序進行對比；借助多種質量檢測手段跟蹤整個施工作業的過程，并且得出是否批準工程繼續還是進行整改，從而保證對工程質量的實時控制。
3.總結
從理論上來看，地理空間數據庫是GIS工作的一個基礎條件。它必須得到計算機軟、硬件支持下，對地理空間相關數據進行采集、輸入、管理，并且再對其進行編輯、查詢、分析、模擬和顯示。此外，為了使GIS技術得到充分地利用，同時采用了空間模型分析方法，這使得房地產管理信息變得更加靈活，適用性更加滿足工作需求。GIS是實用性比較強的一種應用系統，是為信息組織研究和決策服務應運而生的。它集計算機科學、地理學、數學、管理學等為一體，是一項新興的技術學科。它有許多特點，比如數據管理能力強，空間分析強，以及高效的多要素綜合分析和動態監測能力。目前。絕大部分房地產企業采用GIS技術管理信息。另外，GIS在別的領域也得到了廣泛的應用，比如城市土地管理、環境監測、防災減災等項目，事情證明其實用性強。為了更好地了解GIS的工作狀態，本文對它的體系結構進行了分析。
1.1數據輸入
數據輸入十分簡單，就是將信息輸入到系統中以便記錄房地產的實際信息。理論上，數據輸入的定義是將表征空間位置的圖形數據和描述它的對象特征的屬性數據，通過一些輸入設備輸入到計算機中，同時，建立相關的數據庫來對這些數據進行分類管理。GIS的關鍵組成部分是地理數據庫，可以這樣描述數據庫的重要性：數據庫的完整性直接關系到地理信息系統功能的發揮，影響房地產信息的決策。地理數據庫的數據形式并不是單一的，它可以以多種方式呈現，比如樓盤建筑設計圖件、所在位置地形圖、統計資料、照片等，都能夠將房地產的管理信息良好地表現出來。
1.2數據庫管理與數據空間分析
數據庫管理部分是GIS不能漏掉的一個重要環節，它的主要功能有存儲、編輯、顯示、更新空間數據和屬性數據等，具有良好的實用性。與普通數據庫管理系統（DBMS）相比，存在一定的差別，具體表現為：除了管理普通的屬性數據庫之外，它還能管理具有空間位置坐標的空間數據信息，內容十分詳細具體，以便房地產企業及時、迅速地了解房地產信息。數據空間分析部分與數據庫的管理是不同的，具體來說，數據空間分析部分，是根據用戶的需求對房地產信息，進行數據的拓撲疊加分析等，這種分析的靈活性強，同時存在著相當大的潛力，在以后房地產信息管理的應用中將會更加廣泛。舉一個簡單的例子，在進行房地產開發初期的樓盤選址時，對于之后的房地產的價格評估以及居住人口生活便利程度分析的評價，可以先建立起一個完整的評價因子體系，其中要考慮自然、社會、政策等多個方面的因素。在完成評價因子數據庫的建立之后，可以帶入一些計算，以便更好地加強房地產信息管理，比如對最大服務半徑、空間地租地價分析等信息進行模擬計算，并將評價結果直觀地顯示在樓盤的分析圖上，以便用戶更好地掌握房地產信息，做出正確的選擇。
1.3數據輸出
這個過程十分簡單，就是將前面做好的信息數據，以不同的形式表現出來，可以采用圖件、報告、表格或者統計圖。
2在設計和開發房地產管理信息系統中應用
由于房地產信息需要處理的數據多，對其相關數據的處理是一項巨大的工程，管理起來相當困難。作為一種先進的技術，GIS以其強大的功能，對房地產信息進了有效的管理，輔助企業的信息決策，在房地產管理信息系統開發中占據著重要的地位。
2.1房地產信息管理與查詢
房地產信息管理必須做到合理、科學，只有這樣，GIS才能發揮其作用，為房地產信息提供存儲、、查詢、運算、顯示和更新等功能，房地產信息的決策才會更加合理，滿足企業的需要。在信息管理與查詢中，我們可以利用空間的拓撲關系顯示與查詢，進而可以制定范圍內的一些開發樓盤的地理位置，找出它們的分布范圍。完成以上工作之后，需要對這些信息進行處理和評估。通過GIS技術，房地產部門可以對房地產具體規劃和現狀布局情況了解得更加具體，可以及時掌握房地產的最新消息，防止決策失誤。
2.2房地產信息專題制圖
強大圖形和文本編輯功能是GIS的一個突出優勢，這樣方便企業直觀地得到信息，同時，房地產的數據維護相當便利，在一定程度上減少了出圖的成本，拋棄了傳統制圖的繁瑣工序，提高了工作的效率。GIS的圖形數據庫與一般的數據庫不同，為了方便操作，它是采用層存儲的方式。舉一個簡單的例子，它將行政區劃圖、道路交通圖、用地現狀圖、產業分布圖等疊加在一起。這樣，除了給用戶輸出要素圖之外，根據用戶的要求，它可以調出專題圖，方便用戶了解到的信息更加具體。另外，GIS還可以對城市同一房地產樓盤的多個不同的社會經濟影響因素進行特征疊加，然后再分專題建圖，用戶還可以了解到自己周邊的環境信息。一般而言，這種地圖不僅可以顯示原有地理位置的數據，比如無級放大、漫游等，還能對小區的發展情況以及人口因素等外在環境進行分析，掌握到的信息將會更加全面。
2.3輔助房地產管理決策
房地產管理的手段非常多，因此管理起來涉及到的要素也多。具體而言，它是運用經濟、技術、行政、教育等手段，來對房地產進行規劃的。它的一個主要目的是通過全面規劃管理，協調城市與社會、城市與自然的發展，使它們處于一個和諧的狀態。房地產信息具有一定的空間地理特性，因此，在房地產管理和決策中，GIS的空間分析功能得到了充分的利用。GIS的拓撲疊加功能可以綜合各個要素，可以對房地產開發區域的各個要素層，比如自然條件要素以及社會環境要素等，疊加樓盤小區的環境評價圖。通過這種方式，可以確定出城市中的最合適的住宅，對于存在缺陷的房地產開發區域。企業可以優先進行環境治理。值得提出的一點是，通過與數學分析模型的集成的方式，GIS的空間分析功能也能得到利用。比如將城市資源評價模型、經濟需求預測模型、投入產出效益模型等模型可以同時放在GIS輔助的信息系統上，這可以簡化房地產部門的管理工作，提高其決策的水平。
3房地產管理信息系統邏輯結構設計
在現階段，我國大部分的房地產管理沿用的方式還是傳統的模式，科學化程度不夠，這是受經濟條件影響的，一方面，企業的管理技術水平不夠高，另一方面，缺乏管理方面的人才。一旦管理不善，就會導致房地產管理和開發的出現問題。所以，如何在房地產管理和決策中利用好GIS，是社會房地產企業關注的一個焦點，決定著企業競爭力的大小。建立房地產管理信息系統的優勢十分明顯，首先，它對于提高房地產管理和決策的現代化管理水平有著積極的作用。其次，它方便了房地產管理部門的工作，為其決策提供了強大的技術支持，提高決策的合理性。同時，這加強了房地產管理信息網和數字城市建設，有利于實現企業之間的資源共享，加強房地產開發商之間的交流。從技術的角度上說，GIS相當成熟，它是靈活地，可以采用多種計算機語言進行設計，因此可以充分利用，進行二次開發。綜上所述，作者基于GIS的房地產管理信息系統，對其邏輯結構設計進行了探討與研究。
3.1房地產基礎信息數據庫
這個數據庫涉及的領域比較廣，因此建立起來要設計到多方面的內容。建立房地產信息數據庫包括：房地產開發建設基礎數據，這就需要對其開發的歷史進行一定的研究；同時，樓盤的地籍管理數據、房屋建筑幾何圖形圖紙信息也是數據庫中必須包含的重要內容。隨著GIS技術的深度應用，它在房地產信息管理發揮的作用越來越重要。
3.2房地產數據GIS使用管控層
完結以上的數據的編排、增添等基礎控制。除此之外，還要完成GIS查詢、解析，這能夠使工作變得更加方便。
3.3房地產管理和開發決策支持層
這主要要建立一些模型庫，例如知識方法庫，評價庫和預測模型等，這些模型涉及的內容比較多，需要對具體問題進行具體分析，在進行合理的決策。
4結語
關鍵詞：房地產企業；成本管理；房地產開發
一、房地產企業的特點
房地產企業既是房地產產品的生產者，也是房地產商品的經營者。它具有如下特征：1.資金密集。因為一個房地產項目的投建就是一種投資行為，因此要求企業高度集中控制資金。2.管理密集。房地產的開發中可以整合和協調各種資源來用于自己的項目開發建設，在建設環節可結合的社會資源包括項目評估公司、策劃公司、設計公司、建筑公司、裝飾公司和午夜管理公司等。3.生產環節多、建設周期長。房地產項目的開發設計投資評估、營銷策劃、規劃設計、工程建設、物業管理等多個環節，其中每部分都互為制約，所以要更為注重過程控制。4.投資風險大。房地產項目作為投資項目，投資數額巨大，在激烈的市場競爭中，當他們在未知結果中尋求利益的時，會受到市場和政策等諸多因素的影響，風險不可謂不高，所以在成本管理中更應加強前期對風險的預測預控和規避。
二、房地產企業成本管理中的現存問題
1.成本管理理念不夠全面
當前，影響成本管理的因素主要包括：土地成本和資金成本受國家政策影響大、建筑原材料受市場變化波動大、房地產購買力不穩定、房地產企業管理水平差距大等。
2.成本控制體系不健全
房地產項目在開發建設中的環節有：策劃準備設計定型組織施工竣工驗收。成本控制管理，除了建設費用貫穿整個過程，還涉及竣工后的銷售成本的支出。而當前多數房地產企業都沒有健全的成本管理控制體系，一些企業的體系建立也不夠合理，導致企業多陷入成本管理與實際支出脫節的現狀。
3.成本控制管理只停留在表面功夫
在房地產市場競爭日益白熱化的新形勢下，多數企業都開始注重成本管理，并設置了專門的職能部門，如成本控制部或審計部，但由于前期管理的不到位，造成過程中失控或事后算賬的行為，讓這些看似專業的職能部門只能抓住事后成本管理部分，使成本管理流于表面形式，而很難收到管理實效。而那些擁有較為規范的成本預算和成本控制制度的房地產企業，因為成本預測、成本決策和成本控制制度沒能及時跟上，而少了有效解決復雜問題的有力措施，也讓成本控制管理工作收效甚微。
三、有效改善企業成本管理問題的對策
1.施工前的控制對策
首先，投資決策控制。企業前期規劃部門要研究政策盡量為企業爭取利益，工程、預算部門則應與其配合對過程成本做出合理預測，以便服務于決策層的投資決策。其次，利用公開招標方式選擇承包團隊?！拔逋ㄒ黄健币惨绱?，目的就是確保工程質量、降低費用、縮短工期。第三，嚴格控制圖紙設計審核。房地產企業應成立專門的工程設計管理部來細化設計規范要求、審核設計方案和施工圖紙，全面評估工程項目的結構形式、裝修標準、材料設備選型、設計的合理性和安全性等。
2.施工中的控制對策
首先，嚴把施工單位資質關，實地考察不能省。它是決定工程造價控制成敗的關鍵，信譽好、資金雄厚、技術過硬的企業是首選。其次，審好合同，降低索賠。第三，抓好現場管理，減少浪費。第四，基礎設施的費用支出盡量節約，建設前要對項目實際情況了解透徹，施工單位的選擇采用招標方式選定。第五，公共配套設施建設要合理，應根據消費市場的需求和市場定位來確定配套設施的檔次，原則上項目不設置與周邊雷同的配套設施。
3.后期的控制對策
一項工程的竣工并不表示成本控制的結束，相關人員要站好最后一班崗，后期涉及的成本控制內容包括：一，已結算工程需全部達到設計圖紙和合同規定標準，并具備竣工驗收合格手續，對甩項部分應標注在驗收單中，并在結算時扣除該部分費用；二，對工程洽商簽證及預算增減賬進行最后清理，重視材料價差和竣工調價的相應審計；三，通過結算原則會議確認制、二次復核制、設計和獎懲機制來減少結算中可能出現主觀失誤或漏洞的發生。這樣一方面能提高結算質量，另一方面也能有效控制工程成本支出。
作者:周立紅 單位:石家莊潤鑫房地產開發有限公司
參考文獻：
