發布時間：2023-03-16 15:56:27
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們為您精選了8篇的房地產銷售論文樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發，請盡情閱讀。
論文摘要：本文基于工作實踐，分析了目前房地產銷售隊伍管理中存在的問題，并著重介紹了房地產企業應該加強銷售隊伍的專業知識培訓，積極樹立良好的房地產銷售服務態度，提高房產銷售的營銷策略和技巧等具體的解決措施。希望有關人員加以借鑒和參考，從而探討出更加行之有效的方案去完善房地產銷售隊伍的管理工作，提高房地產行業的效益。
近些年來，房地產成為了人們生活中關注的主要熱點之一。由于房地產正在如火如荼的建設當中，房地產的銷售管理問題因而也得到了全社會的普遍關注。房產銷售隊伍的管理問題直接關系到房產企業的利潤和信譽，針對目前房地產銷售隊伍管理中普遍存在的不足之處，房產企業應該采取積極有效的措施，進而能夠促進房地產銷售額的提高，增大企業效益。
1 房地產銷售隊伍管理存在的問題
1.1 銷售人員專業知識不強
很多房產公司的銷售人員都是直接源自于一些院校市場營銷專業的學生，對具體的房地產知識沒有一個深入的研究和了解，這樣就造成了銷售人員專業知識不夠全面的現狀。這種情況下，銷售人員在銷售過程中面對客戶很難對房地產產品有一個系統的介紹和展示，沒法讓客戶掌握產品的信息。銷售人員專業知識不強可能會直接導致整個房產企業的形象下降，對于房產企業的聲譽也會造成一定程度上的消極影響。
1.2 銷售過程中服務態度不好
房產銷售過程中，很多企業的銷售人員服務態度不好，缺乏足夠的耐心和親和力，這樣讓很多的看房和買房者極度反感，對銷售額的提升起到了一定的制約作用。很多房產企業在銷售人員的培訓過程中，缺乏相關的心理素質培訓。由于銷售人員沒有意識到房地產銷售的特殊性，因此他們在銷售過程中沒有形成一個良好的銷售理念和銷售態度，使得銷售過程中他們的心理狀態表現的不夠成熟，進而會出現一些服務耐心度不夠甚至與客戶產生矛盾之類的現象。
1.3 營銷方面技巧單薄
營銷技巧是任何銷售隊伍都必須掌握和研究的。然而，很多的房地產銷售人員對于相應的房地產營銷技巧都略顯單薄。在銷售過程中，很多銷售人員沒有針對在營銷方面遇到的失敗案例或者受到的挫折等進行具體的分析，去研究消費者的消費心理以及了解他們在買房時所具體看中的信息，這樣對他們營銷技巧的提升沒有起到任何作用。此外，房產企業沒有在銷售培訓中針對營銷技巧進行專業的培訓和考核工作，無法引起銷售人員對營銷技巧的重視。
1.4 銷售管理制度混亂
第一，資料管理混亂。有些知名項目的樣板間，堆著認購書和客戶簽署的購房合同，雜亂無章，根本無法準時查閱客戶的履約情況。實際上這種常規的資料管理很容易做到。
第二，員工管理混亂。在有些房地產公司，不同的銷售小組由于和總監的關系有遠有近，折扣也有大有小，容易造成壓低折扣搶客戶的現象，這嚴重損害了公司的利益。當公司面對員工投訴時，沒有任何相應管理措施，導致銷售工作混亂無序，銷售人員亂給折扣，讓客戶對項目失去信心不敢下訂單。 轉貼于
第三，銷售部和其他部門溝通無序。許多項目的銷售部門與工程、財務等其他部門的溝通不足，某公司因此出現過嚴重違約事件。國內某知名房地產公司在其深圳某著名樓盤第七期開盤的當天，發現9套房屋與樓書說明不一致。負責銷售的副總經理當時驚出一身冷汗。事后經查明，原來工程部因設計變更直接取消了原有陽臺，而銷售部竟然沒有接到任何變更的通知，依然給客戶簽署了有陽臺的平面圖的預售契約，幾乎造成公司無法履約的嚴重后果。
2 加強房地產銷售隊伍管理的具體措施
2.1 加強銷售隊伍的專業知識培訓
針對目前很多房地產企業的銷售隊伍專業知識不強的現狀，為了提升房產企業的銷售份額，加強銷售隊伍的專業知識培訓顯得尤為必要。首先，應該加強銷售人員對具體的房地產產品的知識的了解。比如說，銷售人員對商品房的戶型特點、房產合同的具體注意事項、銀行的按揭程序以及一些住房公積金方面的知識。這樣銷售人員在銷售過程中才能針對消費者的具體情況作出一系列的房產介紹，提升銷售環節的效率，使消費者在選購過程中能夠更加全面的了解買房的信息。其次，銷售人員還應該掌握一些樓盤的大致銷售規律。數據顯示，新盤開市后，許多的消費者因為地理位置、升值空間和投資效益等問題，會購買40%到60%的商品房，這段時期也是房地產銷售的高速增長階段，此后房產企業會進入一個較為平穩的銷售階段。房產銷售人員掌握了大致的銷售規律，就能在銷售過程中，針對不同的銷售時期做好相應的銷售安排，避免銷售進程顯得盲目的情況，最大程度的保障商品房的銷售份額。最后，房產企業還應該提高銷售人員的具體的內部裝修知識，這樣就能夠在很大程度上幫助消費者在選房購房中提供一些更加人性化的意見和建議。總而言之，在房產銷售過程中，房產企業應該加強相關的房產專業知識培訓，才能形成一個具有專業知識和專業素養的銷售隊伍。
2.2 積極樹立良好的房地產銷售服務態度
一個良好的銷售服務態度是房產企業高信譽高水平的體現，但是很多房產企業的銷售隊伍對于銷售人員的工作服務態度沒有給予足夠的重視。為了讓消費者在選房和買房過程中能夠擁有一個良好的服務環境，房產企業應該積極樹立良好的房地產銷售服務態度。培養銷售人員的耐心和親和力，是為消費者提供貼心服務的一個重要途徑。銷售人員在銷售過程中應該保持良好的工作形象，微笑待人，這樣就能讓消費者在選房買房過程中感覺親切。同時，銷售人員對于一些房產的細節應該進行耐心的講解，不能夠因為一些消費者的繁瑣問題而不耐煩，進而出現反感等問題。此外，對于一些在銷售環節中銷售人員與消費者產生的矛盾，銷售管理部門應該要找出來進行相關的心理指導，對于情節惡劣的人員，企業應該采取一定的懲罰措施。在銷售過程中，銷售人員應該時刻謹記消費者就是上帝的原則，通過成熟的心理狀態和良好的服務態度為銷售工作作出更多的努力和貢獻，提升房產企業的銷售水平和實力。
2.3 提高房產銷售的營銷策略和技巧
提高房產銷售的營銷策略和技巧是保障銷售效益的另一個重要手段。目前，很多房產銷售人員的營銷技巧都略顯單薄，這樣對房產企業的銷售競爭力產生了不利的影響。針對房地產客戶的一些購買心理，銷售人員應該作出具體的營銷策略，采用一定的營銷技巧來成功推銷自己的商品。比如說，一些消費者會專門打電話來詢問相關的房產信息，這個時候銷售人員要關注消費者具體重視的房產信息，揚長避短，作出自己的房產商品相關優點的具體介紹， 巧妙地引導消費者去關注商品房的巨大投資優勢等問題。當然最好的推銷途徑就是能夠邀請客戶來親自看房，這樣就能在具體的看房過程中進行相關的介紹了。在銷售過程中，銷售人員一方面要引導消費者去積極了解房產信息，另一方面要配合消費者去發現相關的房產細節問題，并作出具體的解說，這樣既能體現了銷售人員的真誠態度，又能不斷滿足消費者的購房需求。只有銷售人員具備隨機應變的能力，通過銷售過程中的不斷摸索，逐漸提高房產銷售的營銷策略和技巧，才能夠提升整個銷售隊伍的水平。
3 總結
總之，目前房地產的銷售隊伍管理中還是存在很多的不足之處，房產企業應該努力提高銷售人員的相關專業知識，樹立一個良好的服務態度，不斷提升銷售人員的營銷技巧，才能形成一個高水平的房地產銷售管理隊伍，為企業帶來更多的效益。
參考文獻：
關鍵詞：房地產 房地產價格 價格規制
一、房地產價格規制的概念
（一）房地產價格的概念
我國房地產市場的商品主要是以城鎮商品房為主，房地產的價格也主要表現為通過市場機制形成的商品房的價格，因此房地產的價格也被稱為"商品房價格"，簡稱"房價"。
（二）我國房地產價格的基本構成要素
房地產價格（主要指買賣價格）主要是由九項因素構成的：土地取得費用、前期工程費、配套費、建筑安裝工程費、管理費、銷售費、稅費、利息和利潤。
（1）土地取得費用因房地產開發土地取得方式的不同，可以有多種形式。以土地使用權出讓方式取得的城市熟地，土地取得費即為土地使用權出讓金；以土地使用權轉讓方式取得的城市熟地，土地取得費即為土地轉讓費。
（2）前期工程費指房地產開發商委托設計、監理、審計等專業機構進行工作所需的費用和施工前期所必須要進行的各項手續性工作所需花費的費用。
（3）配套費是為房地產開發進行城市基礎設施和公建設施配套而必須投入的費用。
（4）建筑安裝工程費是為進行建筑安裝工程而必須向建筑承包商支付的費用，它包括直接工程費、間接費、計劃利潤和稅金。
（5）管理費指導房地產開發公司的辦公費和人員工資福利費等在某一個項目上的分攤。
（6）銷售費指為了進行房地產銷售而必然發生的廣告宣傳費、銷售費、辦公費等。
（7）利息通常是指房地產開發項目貸款利息。
（8）稅金主要有營業稅、城市維護建設稅、教育費附加和其他相關稅等。
（9）利潤是房地產開發投資應獲得的回報。它是房地產開發企業的銷售收入扣除開發經營成本以后的余額。
二、我國房地產價格規制的歷程
改革開放之后，實施城鎮住房體制改革同時，逐步形成了房地產價格政府規制的法律基本框架。1983年國務院《城市私有房屋管理條例》明確了房地產交易價格的形成機制。1994年《城市房地產交易價格管理暫行辦法》提出新的房地產價格管理原則，對交易價格實行直接管理和間接管理相結合的原則，以市場為主導的房地產定價機制。2003年《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》明確地方政府穩定房地產價格的行政問責制。2010年1月《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》首次規定了省級人民政府對房價的穩定負責； 2010年1月《國十條》從保障性住房和普通住房的增加，通過信貸政策房地產稅收政策的實施來調節需求達到穩定房價的作用。2012年《商品房銷售明碼標價規定》要求房地產價格要嚴格明碼標價并執行"一房一價"政策，7月國務院常務會議，落實問責制，完善價格規制政策，同時繼續嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施。
三、我國房地產價格持續上漲的原因
（一）開發成本因素
地方政府的城市建設資金主要來源于房地產行業帶動的土地拍賣。土地價格成本占房地產總建設成本的20%，土地價格的上漲直接導致房地產建設成本的上升，房地產價格自然而然就會水漲船高。
（二）市場需求旺盛
城市人口數量和規模不斷增長；人們對住房的質量要求高，改善型住房需求增長；城鎮化進程加速，舊城改造帶來的需求，這些都增加了對房地產的需求。
（三）資本市場的因素
資本市場不發達，投資工具稀缺是造成房地產市場資金過熱的重要原因之一，國內銀行信貸的迅速擴張，增加了房地產開發與投資機會，人民幣升值，導致外資大量涌入，進一步擴張了房地產市場。
（四）房地產市場體系不夠健全
短期投機行為盛行，如消費者"買漲不買跌"、"溫州炒房團"等；房地產要素市場發展不協調，房地產要素市場包括土地市場、金融市場和原材料市場等，受固定資產投資規模的影響，成本上漲的壓力增大。
四、我國房地產價格規制中存在的主要問題
我國房地產政府規制工作起點低、起步晚，不管是政府規制的理論基礎還是實際操作經驗都無法滿足實際發展的需要。我國房地產價格政府規制存在以下幾個方面的問題：
（一）政府規制的目標不明確
我國歷次的房地產價格規制都是圍繞"促進房地產市場平穩發展"這個主要目標進行的，直到2010年國家頒布通《通知》強調當前時期的房地產價格規制的目標是"遏制房地產價格過快上漲"即"穩房價"。
（二） 政府規制政策執行不力
房地產的供求關系，地理位置和消費者的購買熱情都會對房地產的價格造成影響，自1998年取消福利分房后，住房要通過市場，房價不斷升高。2004年我國房地產市場價格增長率達到百分之十七點八。
（三）政府規制監管不到位
當前的房地產市場在政府干預過多的同時，政府監管力不夠，同時法律監管，民意監管及輿論監管的建設遠遠滯后于市場發展速度，市場交易混亂，缺乏針對于發商的有力約束。
（四）中央和地方政府的利益博弈
中央政府和地方政府作為房地產價格政府規制的兩個主體，在價值目標、行為準則以及利益訴求等方面都一致，都是社會公共利益和訴求的代表者，但二者管轄范圍和工作落腳點和出發點略有差別。
五、完善房地產價格規制的對策
房價一路上漲，房地產業泡沫仍然在繼續發展。一旦房價暴跌來臨，其背后隱藏的巨大危險應該受到政府的高度重視，并且這也是國家對房地產業宏觀調控的根本原因所在。
（一）逐步建立和完善中國城鎮住房體系。
這意味著要通過多條途徑保持市場供應，增加豐富產品供給來源。首先要加快廉租房、公租房建設。其次，繼續投資建設經濟適用房和推出限價房。最后，加大住宅土地和商品房供應及打擊囤地等空置房，增加商品房實際有效的房源。
（二）逐步取消中國商品房預售制度。
因為能解決開發商資金鏈的50%資金，商品房的預售已是推動房價上漲的關鍵因素之一。
（三）調整稅費分配制度。
由于財政分配不平衡，房地產成為地方政府的最大財政收入來源。地方政府財政收入60%上交繳中央，留給地方政府的財政不到一半，卻承擔著60%的財政支付壓力。
（四）加強對房地產企業的壟斷規制。
對房地產的實際銷售價格進行監督和管理，成本加適當利潤的方法（平均銷售價格）并公布指導價。
（五）改革中國土地制度。
地方政府對土地財政的依賴，是造成房價上漲最重要的原因。自2003年經營性用地實行招拍掛制度后，出現很多"地王"，致使土地價格上漲幅度遠遠高于房價，房價很難再降下來。
（六）建立房地產信息管理系統，提高市場透明度。
利用IT技術，建立全國聯網實名房產登記制度，使政府對現有居住水平及房地產結構完整把握，對干預策略提出數據支持，對投機需求進行管理與調控。
六、結論
房地產是我民經濟的支柱產業之一，對民經濟的發展起著至關重要的作用。對房地產價格規制的研究，為政府進一步調控房價提供理論支持。本文通過對房地產價格規制中問題的分析，從七個方面提出進一步調控房地產價格的對策，來完善政府在調控房地產價格方面的不足。
參考文獻：
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【摘要】大家平時都懂得房地產開發經營行業最長可達3-5年，而物業管理工作則長達100年左右。從延長物業壽命、完善使用功能來看，物業管理項目就是房地產的第二次開發。我在文章中針對物業管理和房地產開發行業之間的互補關系談點自己的看法，可供同事們批評指正。
【摘要】物業管理；項目；綜合業務；消
物業管理項目就是房地產的第二次開發，這種說法似乎有自己的道理。它說明一個問題，物業管理和房地產開發存在著一定的互補關系。具體地講；有了物業管理項目的發展就有房地產事業的正常消費。房屋是一個耐用的不動產，是所有消費商品中壽命最長的一個種類。它在長期的使用過程中需要維護和保養，有居住主人不斷接受服務的需求，同時，還有時時刻刻美化環境的功能。而且這些工作不是房產經營事業可以獨立完成的，而是要物業管理機制的綜合服務才能完成。這不是簡單的維修和保養，而是一種長期的、綜合性質較多的服務。所以，要想做好物業管理工作，就必須遵循以下幾個原則：
1．管理服務必須保持經常性
房地產作為一種耐用品，實際上經常需要連續不斷的保護和保養的不動產之一，這才是房產的全部壽命。因此，房地產服務流量和外部的管理及服務流量等三大要素才能共同構成完整的物業管理事業。這說明物業管理不僅是房地產的消費、使用時不可缺少的工作項目之一，而且是需要經常性的輔助房產壽命的唯一行為。
2．要認識物業管理在房地產開發中的實際作用
物業管理要與房地產開發事業并排起步才好，這有助于把握市場動向。對于所有的開發商來說，把握市場動向相當重要。隨著城市基礎設施的逐步完善，各類樓盤的硬件在不斷改善，這需要我們如何把握消費群的心理需求已成為問題的核心。而這恰好是物業管理機制的發展機遇。只要物業管理者與消費者面對保持緊密聯系，隨時傾聽使用者的評價，時常對房產經營市場進行調研定位，改進設計有服務類型，才能塔好物業管理工作和房產市場之間的橋梁。
3．要讓物業管理早期介入優化、完善房屋建造高階段
規劃設計原本就是房地產開發源頭，物業管理工作能否早期介入規劃設計階段，需要完成以下兩個工作，一方面要把規劃設計功能形成一個完整、舒適、便利的工作項目之一。另一方面在市場經營中房地產開發企業要保持良好的競爭實力。就是要以高的要求充分考慮客戶對房屋產品和居住環境變化的需求。站在尊重科學的發展立場上，遵循現代技術的進步規律，以經濟實力的逐漸增長為出發點，把人們生活水平的提高和對居住、工作環境及質量的要求當成工作的核心，千萬不能忽視物業管理工作的社會意義。
4．通過物業管理工作促進房產銷售
物業管理已越來成為投資者選擇的一項重要指標之一，隨著生活水平的日益提高，人們對居住的觀念有了很大提高，對居住的安全、文明、舒適以及它給工作和生活帶來便利而著想。當然其中最大的問題還是要求物業管理和服務工作的一步到位。
論文摘 要：本文在訪問研究大量國內房地產企業網站的基礎上，分析總結國內房地產企業網站的現狀和存在的主要問題，對網站中信息存在的問題進行了分析，并針對目前存在的問題對房地產企業網站的開發建設提出相應的幾點建議。
引言：信息化和網絡時代的到來對人類社會產生了深刻的影響，近年來，互聯網技術的發展給電子商務和網絡經濟提供了必要的技術支持，傳統產業紛紛與電子商務相結合，開創新的領域。房地產企業也在信息化社會中建立了自己的企業網站，促進企業發展。房地產企業通過網站平臺向外更多更直觀的信息，同時也獲得更廣泛更及時的信息，利用網站宣傳企業的同時也試圖達到增加銷售收入、創造收益的目的。網站平臺的建設促進了房地產信息化的發展，但是，我國房地產業與電子商務的結合還很少，政策法規的建設也還不完整，很多房地產企業網站發展還不成熟。本文就此問題進行了系統調查分析，總結出現存主要問題，并提出相應措施。
一、房地產企業網站現狀
（一）發展現狀
根據調查，目前我國房地產企業網站較多，并且數量在不斷增加，網站的模式基本相同，在網站首頁上設置企業概況、企業的發展、投資者關系、新聞以及項目樓盤等欄目。企業通過網站企業動態、行業資訊以及其它與企業相關的信息。消費者通過網站了解到企業的基本情況，同時在網站上能夠獲得企業在售或在建樓盤的相關信息，也可看到企業的未來規劃。
房地產企業建設好企業網站這個信息平臺對本企業的發展有著重要的意義：一方面企業網站的建設體現了企業的信息化程度，這也是宣傳企業一種方式；另一方面建設好企業網站能給企業增加銷售收入，創造更多的收益。企業網站的建設程度直接影響到點擊率、訪問量以及用戶在該企業網站上的停留時間，而用戶在網站上停留的時間越長，可能給企業帶來收益的可能性越大。第三，這樣的信息平臺有利于企業與消費者溝通交流。與消費者建立良好的關系，增加交流，是溝通更通暢，才能更早的發現消費者需求和企業的不足。
（二）主要問題
企業是以盈利為目的的經濟組織，企業網站的建立也以盈利為目標。但是，目前我國房地產企業網站并沒有真正實現這個目標。通過對國內數個大型房地產企業網站的訪問及分析，發現房地產企業網站主要存在以下幾個問題：
第一，企業網站的建設模式單一。不同企業間網頁內容沒有太大差別，當用戶訪問多個房地產企業網站后，甚至出現混淆的情況。企業不能建立有自身特色的網站，在用戶訪問的過程中沒有給訪問者留下任何印象，就沒有達到宣傳本企業的目的，沒有體現出企業文化，這樣的網站效果意味著企業在網絡廣告中的失敗。
第二，網站信息量太少。在市場經濟環境下，企業間的競爭日趨激烈，企業要戰勝競爭對手、獲得發展，就必須從消費者的角度出發，了解他們現在需要什么、將來可能需要什么，必須以消費者為主導才能占據更大的市場以獲得發展。消費者訪問企業網站的目的是想獲得關于企業生產銷售產品的信息，并且希望這樣的信息盡可能詳細，然而目前我國房地產企業網站上提供的關于所銷售房屋的信息過少，信息內容粗略，具體體現在兩個方面：一方面，大部分企業網站僅提供樓盤的總體外觀圖，消費者并不能從這些圖片和簡略的文字中獲得需要的信息；另一方面，房地產企業網站都沒有提供所售樓盤的價格信息，不僅沒有具體的戶型和樓層的價格，甚至沒有均價信息。這些信息的缺乏直接影響了企業的網絡銷售和房地產業與電子商務的結合。
第三，網站維護有待完善。在房地產企業網站上，有一些板塊和按鈕是無效的，同時存在一定量的無效鏈接。還有一些房地產企業網站連接耗時長，另外一些網站存在著信息更新速度過慢的問題。具體表現在網頁信息的更新速度過慢以及用戶對企業提問后回復速度太慢。這些問題都會直接影響到用戶使用，也會給企業網站的訪問量和企業形象造成負面影響。
現代社會是一個信息化的社會，企業在這樣的環境中要生存發展就必須跟上時代的步伐，甚至應該超越同行業信息化基本水平，做好提前準備。如果企業不能適應信息化的環境，必將被淘汰。在激烈的市場競爭中想要獲取勝利，就要打破傳統模式，開辟新的優勢點。房地產網絡信息建設就是一個新的戰場。電子商務發展到今天，已經與很多行業產生了良好的結合，實現了企業的盈利目標，拓展了市場。例如電子商務與圖書銷售和服裝銷售的結合。
二、建設房地產企業網站的幾點建議
房地產企業要將企業網站建設成為新的宣傳和銷售平臺，創建與消費者交流溝通的新渠道，就必須加強企業網站建設。
（一）網站的界面設計突出企業的特色，這樣能夠使本企業網站在眾多同行業網站中脫穎而出，利用好網站這個平臺，擴大企業的宣傳面，增強宣傳效果。讓消費者在有購房意向時首先選擇訪問該企業網站查詢相關信息。網站界面的個性化不僅宣傳了企業，也有助于樹立企業品牌形象，同時還讓公眾了解企業，提高對企業的認知度、信任度和忠誠度。
（二）完善網站中與房屋相關的多媒體信息。網絡信息發展的速度和技術讓消費者已不僅僅滿足于關于房屋信息的文字介紹，甚至只有樓盤的外觀圖片也遠遠不能滿足消費者的信息需求。由于工作的繁忙以及城市交通和距離的問題，消費者難以奔走于城市的各個樓盤，他們更希望在網絡上獲得關于在售樓盤的詳細信息，從中篩選出有意向的樓盤再實地看房。購房者在網絡搜尋過程中，需要獲得的信息包括樓盤周邊環境、交通便利程度，更重要的是房屋的面積、格局和價格等。然而，這些信息往往是文字無法準確描述的，企業應該從消費者的需求考慮，完善這些信息。隨著三位模擬空間技術的發展成熟，我們將這種技術運用到房屋的銷售中并不是難事，消費者也更希望在家中上網看房時有身臨其境的感覺，不僅能了解到房屋周邊的環境，更希望體驗到房間的空間感受和布置。企業可在網站上利用gis地圖引導消費者到達有意向的樓盤，在地圖上可以看到周邊設施，同時利用三位模擬空間讓消費者看房。
（三）提供房屋的相關價格信息。房地產企業可能考慮到競爭或者其他因素，不能提供每一套房的具體價格，但是基本的價格信息應該有所顯示。房地產市場的發展需要打破某些大型房企的壟斷地位，這里指的壟斷不是整個市場的壟斷，而是將城市中較好地段壟斷開發。隨著市場的發展和規范公開化，房地產行業的某些隱藏信息也應該逐漸公開，在公開的環境下，每一套房屋的價格公開是必然的趨勢。人們對房地產銷售的認識逐步深化，隨著國家出臺的銷售規范和企業行為規范日趨成熟，房屋也將作為一個公開透明的商品進行銷售，不透明信息將日漸減少。企業必將在一個信息平臺上公布房屋的具體價格和關于房屋的具體信息。
（四）加強企業網站的維護。首先，企業網站在日常維護中注意檢查各連接的有效性以及網頁鏈接時間，及時修復無效鏈接。減少用戶訪問時等待鏈接的時間，以增加用戶滿意度。其次，網頁信息的時效性也是網站日常維護的重點。及時更新信息，讓企業網站保持信息有效。
結束語：房地產企業網站的建設關系到企業的生存發展，建設好企業網站不僅有利于企業的發展，也有利于消費者更方便快捷的查看房屋信息。企業網站的建設順應了信息社會的發展趨勢，推進房地產業與電子商務的結合，有助于開拓新的房地產發展模式。
參考文獻：
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關鍵詞：金融政策 房地產調控 向量自回歸 建議
1997年亞洲金融危機爆發，受其影響，我國面臨通貨緊縮，因此1998年我國開始實施穩健的貨幣政策。1998年和1999年4次降息和2次調減存款準備金率以及住房制度的改革，促進了房地產業的發展，2002年的再次降息更有效的推動了商品房的銷售。2003年開始，貨幣政策雖然名義上仍維持“穩健”的基調，但實質上逐步趨緊。2004年10月末首次加息和緊縮信貸、2006年和2007年8次加息和13次提高存款準備金率，由此可見中央利用金融政策調控房價的力度。2007年GDP增長13%，經濟過熱，CPI不斷走高，并在2008年初達到8.7%最高點，房價再度走高，中央經濟工作會議明確提出從2008年起貨幣政策由穩健改為從緊。2008年9月金融危機蔓延全球，中國樓市一片冷清，成交量低迷。為了刺激經濟發展，2008年9月起，央行4個月內5次調低存貸款基準利率，一年期存貸款基準利率由最初的7.47%降至5.31% ，2009年購房需求重新釋放，全面回暖，房價一路上揚，四萬億救市計劃和適度寬松的貨幣政策導致2010年房地產行業畸形繁榮，房價居高不下。為控制持續高企的房價，2010年開始金融政策明顯偏向緊縮，2011年房地產市場明顯得到有效控制。
房地產業作為一個資金密集型的行業，對金融政策有很強的依賴性，關于金融政策對房地產業的影響程度早已引起國內外眾多學者的重視和討論，Gerlach（2002）基于多元變量的實證框架分析了銀行信貸與房地產價格之間的關系，認為銀行信貸與房地產價格之間存在長期因果關系。梁云芳、高鐵梅等（2006）運用1995-2005年的季度數據，實證研究得出利率及貨幣供應量與房地產價格負相關。王曉芳等（2011）通過構建結構向量自回歸（SVAR）模型實證檢驗我國房價在貨幣政策信貸渠道中的作用，結果表明貨幣政策沖擊通過信貸渠道對宏觀經濟所產生影響中有50%以上經由房價這個載體來實現，房價已成為我國貨幣政策信貸傳導渠道中的一個重要環節。王來福和郭峰（2007）通過建立VAR模型分析結果表明，貨幣供應量變化對房地產價格有長期的持續正向影響，貨幣供應量的增加會導致房地產價格上漲，利率的調整對房地產景氣是有顯著影響的。莊巖（2011）利用供求理論得出房價與銀行信貸之間存在著互動關系，即銀行信貸在短期通過影響房地產需求從而影響房價，在長期將通過影響房地產供給而影響房價。
本文將以房地產行業在2005年至2011年的發展背景為出發點，分析金融政策對我國房地產價格和成交量的影響，金融政策調控房地產市場的傳導機制主要是貨幣政策在房地產市場的傳導機制，貸款利率相當于資金使用的成本，利率的高低影響房地產開發商的融資費用和財務成本，商業銀行信貸政策的變動可以影響到房地產開發商、購房者所獲得的資金，接而影響房地產的供給和需求市場。因此本論文將建立VAR模型分析一年期貸款利率和銀行貸款對房地產價格和成交量的影響。由此分析金融政策在我國房地產調控中的有效性，并對我國房地產調控中的金融政策提出合理性建議和對策。
基于VAR模型的實證分析
（一）數據的選取和處理
本文利用2005年1月至2011年12月的我國房地產價格、成交量、一年期貸款利率和銀行貸款余額同比增幅的月度數據，共84組樣本數據對金融調控工具與房地產市場的關系進行實證分析。其中，房地產價格采用房屋銷售價格指數來表示，成交量采用每月商品房銷售面積，利率采用一年期銀行貸款利率，銀行貸款采用金融機構人民幣信貸資金余額。因此，本文共采取4個變量去模擬金融工具調控房地產市場的動態機制，分別為：房屋銷售價格指數（PRICE）、利率（RATE）、銀行貸款余額同比增幅（CREDIT）、成交量（VOL），為了消除異方差，其中房屋銷售價格指數和成交量采用對數值。所有原始數據均來自國家統計局和中央人民銀行網站。
（二）平穩性檢驗
以時間序列數據為依據的實證研究都必須假定有關的時間序列是平穩的，由于大多數時間序列是不平穩的，使用傳統的回歸方程會產生虛假回歸的現象，以此所做的研究有可能是無效的，所以本文首先進行單位根（ADF）檢驗，以保證序列的平穩性。我們得出銀行貸款余額同比增幅CREDIT為2階平穩，利率RATE、房屋銷售價格指數LPRICE、成交量LVOL為1階平穩。檢驗結果如表1所示。
（三）格蘭杰因果檢驗
格蘭杰因果關系實質上是利用了VAR模型來進行一組系數顯著性檢驗，格蘭杰因果關系可以用來檢驗某個變量的所有滯后項是否對另一個或幾個變量的當期值有影響。如果影響顯著，說明該變量對另一個變量或幾個變量存在格蘭杰因果關系，如果影響不顯著，說明該變量對另一個變量或幾個變量不存在格蘭杰因果關系。
從表2的檢驗結果來看，在1%的顯著性水平上，銀行信貸余額同比增幅是房價增長的Granger原因，但是房價增長不是銀行信貸余額同比增幅的Granger原因，而貸款利率和房地產成交量互不成Granger因果關系。
（四）脈沖響應函數
根據我國房地產市場運行狀況，采用VAR構建月度模型，用于分析2005年以來影響房地產量價的因素。因為本文選取的是月度數據，通過計量經濟分析與檢驗，構建一個包含三變量滯后10期VAR（10）模型，根據VAR（10）模型，分別得出LPRICE、LVOL對RATE、CREDIT的脈沖響應函數，脈沖響應函數描述的是一個內生變量對誤差沖擊的反應。準確的說是當一個誤差項發生變化，或者模型受到某些沖擊時對系統的動態影響，其描繪了特定變量對各種沖擊的反應軌跡。如圖1所示，其中，橫軸表示沖擊作用滯后期間數（單位：月度），縱軸代表因變量LPRICE、LVOL對自變量RATE、CREDIT的響應程度，實線表示脈沖響應值連成的曲線，代表了LPRICE、LVOL對RATE、CREDIT沖擊的反應，兩側的虛線表示走勢的兩倍標準誤差。
通過脈沖響應函數得到2005年1月至2011年12月各因素對房地產價格和成交量的沖擊：第一，擴張性的貨幣政策對房地產價格和成交量的沖擊較為明顯，銀行貸款增加對房地產價格的影響具有一個助推作用，且效果明顯，而且對房地產價格和成交量存在較為持久的正向影響，但正向影響在第9期隨時間遞減，這在一定程度上說明我國信貸的增長對我國房地產價格泡沫的膨脹起到重要的支撐和助推作用。第二，一年期貸款利率對房地產價格會產生一個沖擊力，從脈沖響應圖我們可以看出，起初房價對利率變動的反應較弱，之后漸強，在第3期達到效應最大，之后又開始減弱，在第4期逐漸消失，在第7期又達到最強，第9期之后開始產生正向影響，由此可認為房地產價格對利率沖擊具有滯后期，滯后期大概為3-8個月。第三，一年期貸款利率會對房地產銷售量的沖擊較為明顯，利率的變化對銷售量產生正向影響，正向影響從第6期開始逐漸消失，在第3期影響最顯著。由此可知，利率對房地產銷售量的影響是比較顯著的。
結論及政策建議
本文運用向量自回歸VAR模型對我國2005年1月至2011年12月的我國房屋銷售價格指數、房屋成交量、一年期貸款利率和銀行貸款余額同比增幅的月度數據進行實證分析可以得出：金融工具對房地產價格和成交量有一定的影響，其中銀行信貸對房價的影響比較明顯，而利率對房價的影響滯后期比較長。理論上，利率對房價上漲具有決定性作用，所以各國政府經常用利率來作為調節房價的有力金融工具，但我國利率對房地產價格的影響并不顯著，這主要是因為我國的市場機制并不健全，在我國，銀行信貸的增減對房價的影響還是比較顯著的，在房地產價格和成交量上信貸起到了推波助瀾的作用，使房價不斷上漲。通過脈沖分析，可以看出金融工具對房地產量價的影響，并進一步顯示出銀行信貸和利率對房地產市場的影響程度。但是，政府利用金融工具對房地產市場的調控并不會立即得到有效的控制，常常會與行政政策相配合調控房地產市場。
基于本文的實證分析，針對目前金融政策對房地產市場影響存在的問題，提出以下的建議：
第一，政府的金融調控政策對房地產市場的調節必須通過房地產開發公司、投機者、投資者，自主需求者等微觀個體共同起作用，但在傳導過程中會受到市場微觀交易機制的影響而產生變異，并且在傳導過程中產生時滯問題，因而影響了金融政策對房地產調控的效果。因此，為了避免金融政策在傳導過程中的時滯和變異，我們可以建立房地產檢測預警體系，設計一個指標體系對房地產市場做出適宜的提示和判斷，比如設立指標房地產開發投資額與GDP的比值、商品銷售價格指數與房屋租賃價格指數的比值等。
第二，中央政府根據不同地區的差異制定不同的房地產金融政策：對于一些地方房地產已經進入供過于求階段、房屋積壓嚴重、房價開始下跌的地方，中央政府應該實施從寬的金融政策，對于一些房地產需求旺盛、房價持續上升的地區，中央政府應該實施從嚴的金融政策。
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中海地產物業公司于1986年成立于香港，公司成立的這20多年里，取得了不錯的成績。國家建設部領導贊譽“中海物業”為中國物業管理發展的榜樣，業內同行稱中海物業為“中國第一管家”。對“中海地產”而言，雖然取得了很大的成就，但該公司物業策略仍然存在一些亟待解決的問題，給顧客帶來不便，必須準確地分析原因所在并提出科學、合理的措施。
一、中國房地產發展的歷史及現狀
1.中國房地產發展的歷史
房地產是指在土地上蓋房屋的一種社會活動，又稱不動產，是房產和地產的總稱。中國房地產業起源于改革開放以后，香港鴻基地產以定向協議出讓的方式取得第一塊土地的使用權，接下來中國房地產市場開始開放并逐漸壯大。中國房地產的發展歷史已經近20年，自香港鴻基地產成為領頭羊后，深圳房地產的發展一直領跑全國的房地產業。1992年至1997年期間，政府開始對土地交易進行宏觀調控，并針對房地產市場交易出臺了一些法規和政策，其間1993年前后國內各地紛紛開始成立專業的房地產中介服務機構。直到1997年亞洲金融風暴的出現，國內受到很大的影響，房地產市場隨之降溫。由于經濟需要恢復和市場競爭激烈，1998年后，部分中介機構開始進軍內地二線和三線城市尋求發展。2001年中國加入世界貿易組織對房地產經濟產生了重大影響，2002年開始至今，全國的房價一路攀升，近兩年略有下降。
2.中國房地產業發展的現狀
目前我國房地產業發展主要體現在以下幾方面：首先，在前期投資方面。在房地產的投資上，與之前的大力度投資相比，我國目前的投資增速開始趨于緩和，但占全社會固定資產投資的比重仍保持上升趨勢；與此同時投資結構正在發生變化，經濟適用房投資比重繼續減少；國內信貸比重有所降低，但對銀行的依賴度依然過高。其次，在開發建設方面。我國目前控制了土地的開發面積，使得開發面積開始減少，購地和開、竣工面積的步伐也開始變慢；與之相對應的是拆遷規模受到遏制，不再允許大規模拆遷。但不可否認，這些還沒有改變土地控制形勢依然嚴峻的現實。第三，在后期銷售方面。房地產銷售在近幾年成為熱門職業，究其原因是因為房地產的銷售量還在持續增長，房價大幅攀升，需求依然旺盛。雖然最近兩年房價略有降低，但銷售在總體上依然保持以上特點。
二、中海地產物業策略的現狀
中海地產物業策略是基于其企業文化的，其企業文化，具體體現在以下幾個方面：（1）核心價值觀：追求企業和員工的共同成長，實現企業與客戶的和諧共榮。（2）企業精神：嚴格苛求、自覺奉獻；（3）經營理念：精誠服務、精彩生活；（4）品牌風格：高檔物業特征，優質服務標志；（5）服務理念：管就高標準、干就創一流；（6）團隊精神：“我的中海物業，中海物業的我”；（7）質量方針：為顧客提供一個安全、清潔、優美 、舒適、方便的生活和工作環境。
基于以上企業文化，目前中海地產物業公司的物業策略為：不把任務外包出去，對售后服務有責任感，努力提高售后質量，為顧客買房提供良好的基礎。除此之外，隨著中海房產公司開發的項目越來越多，未來中海地產將不再接納外部物管業務，集中精力服務于中海自己開發的物業。
由此可見，中海地產目前的物業策略有兩個方面。一方面，中海地產承諾了堅持企業文化中的各種精神，把顧客的利益放在首位，并承諾不會外包任務，是體現其責任感的策略；另一方面，中海地產將逐漸走上自給自足的軌道，開發具有自身特色的物業，并只為中海服務，是一種封閉式策略。
對于策略的實施，中海地產主要包含如下內容：全面導入ISO9000國際質量管理體系，規范服務流程；全面導入ISO14001環境管理體系；全面推行氛圍式管理，使小區呈現出悠閑居住環境與綠色人文環境完善結合的特色；專業化技術支持，中海下屬的樓宇科技公司、電梯工程公司、專業化清洗公司將以專業化管理確保小區的公共設施設備得到良好的維修養護。
三、中海地產物業策略存在問題分析
“中海地產”的物業策略并非盡善盡美，而實施的過程也差強人意，從一些顧客的反饋中可以證實其策略及實施確實存在著一定的弊端，主要集中在以下幾個方面。
首先，服務的態度不夠端正，很多顧客反映，“中海地產”的物業人員未能及時對問題進行解決，經常拖時間，有的甚至不予理睬；在物業的網站上只回答無用問題，對求助和質疑卻沒有回應等等。其次，服務的質量不好。體現在物業有時維修質量不過關，倉庫里小型電瓶車無人看管并表示丟失概不負責，以及水電費的繳納全靠顧客自己而沒有配合等。再次，服務的費用十分昂貴。物業公司沒有按照物價局的規定收取費用，其高昂的費用與服務質量不成正比也使顧客覺得不公。
這些直觀的問題反映了中海地產物業策略與實施的問題在于：首先，策略中缺乏對員工自身的要求，單單從企業整體角度考慮未來努力的方向，忽略了每個員工的個體差異性與僥幸心理，導致部分員工表現出了驕橫的態度，以及拖拉的做法。其次，中海公司的封閉式策略不夠完善，由于缺乏競爭對手，只在中海產業內部進行鏈式服務，中海物業逐漸缺乏競爭意識，如果不經常反省，就會出現服務質量每況愈下的情況。再次，沒有提及物業策略實施的應用情況及獎懲力度。完美的策略與實施的過程往往存在差距，而對實施的程度放任自流更會導致真實情況與計劃背道而馳，缺乏策略實施的強制性保障導致中海物業方面的不足。
簡言之，中海地產物業策略存在的問題在于策略制定上的不完善、不詳細和策略實施缺乏保障，是需要及時改進的。
四、完善中海地產物業策略的建議
針對“中海地產”物業策略的欠缺，筆者建議從以下幾個方面進行改進：
首先，提高員工素質，培養優秀人才。隨著生活水平的不斷提高，業主高質量的要求，對現有物業服務企業的服務意識和管理水平提出了挑戰。為此，中海地產的服務意識要加強、服務水平要提高。中海地產應加大在職員工的教育力度，有規律地進行培訓，如聽講座，觀看視頻等。企業應多開展活動，讓員工在輕松的氣氛中找到自身的不足，追求更大的進步，與此同時提出對公司的意見和建議，爭取企業和員工共同進步。對于管理者而言，應把自己的位置擺正，不可總以管理者自居，要講求以人為本，與員工多交流，真正地把自己當作服務人員。今后對于人才的選拔，不僅要關注其專業能力的高低，其品格與服務態度也要格外重視。公司可以和一些學校聯合培養“訂單學生”，即公司提出理想人才模式，由學校來進行培養，畢業后直接送往企業，這是一種最直接也是最高效的方式。
其次，尋找競爭對手，找到自身缺陷。企業在競爭中生存，競爭對手可以激勵自身進步。在條件允許的情況下，中海地產物業公司可以實行半封閉式策略，即大部分時間和精力用于中海產業內部的服務，小部分時間可以將任務外包給其他優秀的物業公司或者去承包其他公司的物業任務。通過比較，公司能夠增強危機意識，不斷反思自身不足，這樣能夠不斷進步。即使不能實現，也要通過其他途徑，如顧客反饋、網站維護、員工指出等方式尋找自身的問題，杜絕剛愎自用。與此同時，要做到真正意義上的“售后服務”，即對房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行及時有效地維護、修繕與整治，并向星級物業管理學習，不斷提高服務檔次。參與國際物業管理市場競爭也是現代物業管理發展的必然趨勢。市場經濟的本質也是競爭，對內競爭與對外競爭相結合，國內市場與國際市場相對接。隨著中國加入世貿組織，第27屆奧運會在北京的成功舉辦，同國際物業管理市場的接觸一定會越來越密切。因此，中海地產物業公司應力求把物業服務打進國際市場，增強國際競爭力。簡言之，競爭機制的形成，一方面可以促使物業服務企業提高管理水平，增強企業開拓能力和應變能力，從而增強其市場競爭力；另一方面可以使企業經受鍛煉，積累競爭經驗，為在國際市場競爭中戰勝對手積蓄力量，創造條件。
最后，加大實施力度，堅持獎懲分明。公司需要有具體的規章規定策略如何實施，并完善獎懲制度來更大地激發員工的工作熱情。中海地產物業公司可以根據自身的具體情況制定獎懲措施，保證獎懲分明，這樣能夠有效提高服務質量。主要是對考核為優秀等次的員工，要在晉升職務、級別、工資、獎金等方面，制定更加優惠的政策，對年度考核不稱職的要進行相應的處罰。同時要加大考核結果運用力度，實施考核并把考核結果和員工的獎懲、培訓、辭退以及職務晉升、福利待遇等有機地結合起來，做到賞罰分明，充分發揮考核的教育、激勵作用，創造人才脫穎而出的良好機制，才能提高實施的效率，確保物業策略的順利進行。
五、結語
物業管理是一個新興行業。物業管理的發展方向、管理模式、戰略目標、服務的宗旨和基本理念是永恒的，那就是“讓業主滿意”。以業主為主導，力求滿足業主的需求和期望，追求“業主滿意”和“忠誠的經營管理”新理念，在市場經濟體制下，逐步形成并且迅速發展。良好的物業策略是對企業工作開展的指導，中海地產物業公司須對目前的物業策略加以改進，爭取做到完善、詳細，從而確保中海地產的物業服務質量達到更高的水平，使公司和顧客達到雙贏。
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論文關鍵詞：房地產；品牌;建設
目前，我國房地產市場發生了很大改變，使得房地產競爭愈益激烈。以前依靠價格和質量的競爭手段已經適應不了眼前的需要，那么在新的形勢下，房地產企業如何在激烈的市場競爭中該如何表現自己，造就企業的核心競爭力呢?無疑，品牌將是一個重要的法寶。
1 加強房地產品牌建設的意義
1.1 獲得品牌溢價
品牌給商品開創了一個新的競爭維度。好的品牌可以增強房地產商品的不可代替性，從而客戶對房地產的價格的敏感程度會降低，這就使得具有優質品牌的樓盤可以按更高的價格銷售。據調查，在地理位置等條件近似的情況下，北京萬科“城市花園”的房子要比沒有品牌的房子售價每平方米平均高20-30%。
1.2 加快產品的銷售速度
房地產的利潤與銷售速度直接相關，房產銷售的速度直接影響開發成本。銷售速度越快，回款速度越快，資金流動的也越快，開發的成本也就越低，相應的利潤就會增加。據不完全統計，那些具有較高品牌知名度的發展商所開發的物業，如萬科、中海地產、碧桂園、合生創展、富地地產等樓盤都往往比周邊類似樓盤銷售速度快三分之一以上，比如碧桂園開發的樓盤：廣州碧桂園和碧桂園鳳凰城在預售階段就基本銷售一空。
1.3 有利于跨地域經營
為了獲得規模效應和競爭優勢，當企業品牌形成以后，就會向外延伸、擴散，而強勢的房地產品牌因為具有高的知名度、美譽度，更容易被消費者接受。例如：和記黃埔自進入大陸市場以來，已迅雷不及掩耳之勢在上海、廣州、深圳、珠海、重慶、西安等城市開發了大量的項目。
1.4 提升企業的融資能力
房地產業是資金密集型行業，房地產開發項目具有周期長、投資額大、收益高的特點。當前，我國大多數房地產企業自身籌資能力不強，資金問題在很大程度上成為制約房地產企業開發的瓶頸，特別在經濟周期低谷時更是如此。目前，我國房地產企業融資的渠道主要有房地產信貸、上市融資和房地產信托融資三種。有較高知名度品牌的企業，由于其良好的品牌聲譽，在同銀行等金融機構的融資中就處于更加有利和主動的地位。此外，房地產品牌企業又具備了到資本市場直接融資的機會。顯然，品牌知名度不高的房地產企業很難獲得這樣的機會。如：2008年，我國實行緊縮的金融和貨幣政策，對房地產實行了調控，房地產企業資金極度短缺，房地產品牌企業紛紛通過發行債券進行融資。保利地產、新湖中寶、萬科、北辰實業、中糧地產分別發行43億元、14億元、59億元、17億元、12億。
1.5 提高客戶對于樓盤缺陷的承受能力
任何東西都是不完美的，即使是品牌樓盤也會存在缺陷。一方面可能是樓盤本身存在某些問題，另一方面是由消費者挑剔的眼光所致，因為購買房地產是影響消費者一生的重大決策，所以，消費者會以更加挑剔的眼光看樓盤。但品牌樓盤可以憑借其品牌影響力來減輕客戶對于樓盤缺陷的不滿，因為優質品牌對房地產后驗性品質因素的擔保可在一定程度上抵消某些缺陷。如深圳萬科在上海開發的城市花園，雖然其位置在七寶這個曾經比較偏僻的地方，但憑借公司的強大品牌影響力，還是成功了。
2 房地產品牌建設的現狀 1 強勢房地產品牌已初步建立，領導品牌凸現
目前，在我國近70%的房地產開發企業都己擁有自己的品牌，在我國房地產行業己經出現了一批知名度高，品牌信譽良好，具有較強的市場競爭力的強勢品牌。萬科地產公司和中海地產憑借品牌強度和品牌經濟上的絕對優勢，品牌價值超過95億，成為行業品牌之首。合生創展、碧桂園、富力地產、綠地地產、金地地產、保利地產分別以66.36億元、62.29億、61.73億元、58.12億元、55.17億元和51.52億元分列第二集團。 2 房地產行業品牌建設水平低
2008年6月2日，由世界品牌實驗室公布的“2008中國500最值價值品牌”揭曉，中國移動以1206.68億元名列榜首，地產行業老大萬科品牌價值181.23億元，位居44位，地產行業只有7個品牌入選，占整個品牌數量的0.014%。 3 品牌建設初具雛形
由于房地產企業間的競爭加劇，房地產商開始從別的競爭手段中擺脫出來，有意識地進行了品牌建設，并初具雛形。2001年，萬科地產也通過系統地調研、分析后，將品牌核心定位于“以您的生活為本”，提出“建筑無限生活”的品牌口號，重塑了品牌形象和品牌架構，并啟動了品牌戰略制定、VI系統設計、整合營銷傳播等的一系列工作。 4 房地產品牌號召力低
目前，我國房地產業的品牌競爭格局比較初級，品牌價值含量很低，生命力還很脆弱，品牌號召力不高。在中國民意調查網的一項行業品牌號召力的調查中，經過統計折算，房地產的品牌號召力在所有行業中最弱，只有0.21個系數。服裝行業最高，達到了0.87。
3 房地產品牌建設存在的問題 1 品牌意識淡
薄，不重視品牌建設
現今，由于房地產業的不成熟，房地產門檻低。從某種程度上說，只要能獲得地皮，就可以進行房地產開發。再者，房地產的利潤很高。加上目前國內旺盛的需求，為房地產公司提供了生存的空間，使得大部分房地產企業品牌意識淡薄。“搞房地產當務之急是做銷量”、“做品牌是大企業的事”、“做房地產品牌就是做概念、做賣點”、“做房地產品牌就是做明星樓盤，只有樓盤項目才有品牌”等等品牌意識淡薄的想法漫天飛。品牌意識淡薄，這在國有房地產行業最得以集中體現。以中國最大的國有房地產企業“中房”集團為例，中房集團在北京的項目多達30多個，其知名度反而不如SOHO。 2 品牌定位單一
品牌定位是為了在市場上樹立一個明確的，有別于競爭對手品牌的、符合消費者需要的形象，其目的是在消費者心目中占領一個有利的位置。目前大部分開發商在創品牌的過程中，定位為高檔房地產，以為占領高檔次的房產才能營造品牌，經濟適用房、普通住宅不需要創品牌。實際上，高檔房產不等于強勢品牌房產，任何檔次的房產，無論是高檔的、中檔的、還是低檔的，都應注意打造自己的品牌，大眾化的住宅更容易創知名品牌。因為品牌的重要特征之一，就是具有較高的知名度和市場占有率，是否有眾多的消費者才是創名牌的首要條件。例如，海南省、廣西北海均不乏高檔樓盤，但卻無人問津。相反，北京回龍觀居住區倒以其經濟適用房譽滿京城。 3 重視房地產項目品牌建設，忽視房地產企業品牌建設
房地產業的品牌有企業品牌和項目品牌之分。企業品牌反映的是企業整體形象，企業品牌的塑造是對企業整體資源的整合，強勢企業品牌地位的取得可以帶動企業整體價值的提升，是企業的重要資產。而項目品牌是房地產企業單個項目的品牌，項目品牌的塑造只能帶動項目本身的銷售，對企業整體形象與價值提升作用有限。兩者之間是整體與個體的關系。
目前我國房地產業并沒有認識到企業品牌塑造的重要性，片面重視對產品的宣傳，忽視品牌長遠的發展，將產品案名和品牌混為一談，企業品牌塑造乏力。翻開報紙，樓盤廣告鋪天蓋地，而企業品牌廣告少之又少。提到藍堡國際公寓、東方銀座、北京公園5號、星河灣等樓盤，我們往往耳熟能詳，但卻沒有多少人能知道其背后的企業品牌。 4 房地產企業的品牌缺乏企業文化內涵
品牌不僅僅是反映不同企業及其產品之間差別的標識，還體現一個企業的內在價值和文化內涵。卓越的企業與平庸的企業之間的最大的區別在于，平庸的企業不重視企業文化的建設，不對本企業的價值觀進行深入的思考，沒有形成一套健全的信念。如今，企業文化已經是一個企業所擁有的不可替代的資本，優秀的企業文化將給企業帶來持久的競爭力。一個企業如果丟掉了優秀的企業文化，就等于失去了生命。目前，我國房地產行業的企業文化從行業的整體上還沒有在新經濟的短暫歷史下沉淀下來，還沒有一種相對成熟、穩定的現代企業文化。品牌建設，實際上是將一種企業文化充分展示的過程，當企業開始建立品牌時，文化必然滲透和貫穿其中，并發揮無可比擬的作用。但是許多房地產企業并未重視這一點。造成品牌沒有深層明確、具體的內涵，難以給顧客留下深刻印象。在這種情況下，其他的配套戰略就顯得盲目，缺乏針對性，當然也談不上保證品牌營銷的有效實施。 5 忽視品牌的維護
房地產品牌建設是一個系統工程，知名品牌的創建并非一朝一夕，需要長期的維護。一個房地產品牌建立起來之后，對它的維護是必不可缺的。好的品牌需要要有精心的維護，否則會導致品牌的退化和價值的流失。大多數開發企業在短時間內借助傳統的營銷手段迅速拉開知名度，卻不注重持續管理。因此，不能維持長期的品牌領先地位，無法實現品牌資產的積累。
4 加強房地產品牌建設的措施 1 進行準確的品牌定位
品牌定位在品牌經營和市場營銷中有著不可估量的作用，好的品牌定位是品牌經營成功的前提，為企業進占市場，拓展市場起到導航作用。但如果不能正確地對品牌進行定位，樹立獨特的消費者可認同的品牌個性與形象，不僅會給企業帶來巨大的損失，也會使產品淹沒在眾多產品質量、性能及服務雷同的商品中。華遠集團的“深藍華亭”就是一個很好的反面教材，由于前期的品牌定位錯誤，造成了后來房子賣不出去，大量積壓，幸虧2008奧運的到來，才使其解套。房地產企業本身受土地資源、區位及政策等因素影響比較大，而來自于市場的誘惑無處不在，企業要根據自身的資源優勢、條件和能力進入新選定的目標市場，這是創建房地產品牌的前提。
房地產企業品牌定位應遵循如下原則:①差別化原則；②個性化原則；③延續性原則。 2 引入CIS，樹立企業形象
CIS戰略（Corporation Identity System，簡稱CIS）即企業識別系統，其含義是：運用視覺設計，將企業理念與本質視覺化、規格化、系統化。它以商標或企業標志的造型與色彩的設計作為表達核心，將企業的經營理念、管理思想以及生產經營戰略與策略等，通過視覺
藝術再現技術傳播給企業職工和社會公眾，以塑造良好的企業形象，使公眾對企業產生一致的認同感，從而贏得社會大眾及消費者對企業的肯定和信賴，有效地塑造企業形象，提高企業的市場竟爭能力。CIS是花，品牌是果，房地產企業導入CIS，能成功地推行企業形象戰略，塑造企業產品形象。CIS包括理念識別（MI）、行為識別（BI）和視覺識別（VI）。 3 房地產品牌的維護
房地產品牌發展到一定規模后，就進入房地產品牌維護期，也就是典型的守城階段。在品牌的發展過程中，管理維護是至關重要的，管理、維護決定著品牌的興衰成敗。創立一個品牌難，維護和發展一個品牌更難。如果一個為社會所公認的品牌，沒有很好地加以維護，則有可能前功盡棄，將品牌毀于一旦。企業作為使用、保護品牌的主體，應當增強對品牌的自我保護意識，樹立對品牌整體主動保護的觀念，并在品牌戰略整個實施過程中，采取全方位動態的保護措施。只有這樣，品牌戰略才有可能順利進行。
房地產品牌維護應從以下方面入手：
（1）做好客戶關系管理，培養品牌忠誠度。
（2）對房地產品牌進行定期檢測。
關鍵詞：商品住宅；價格；供求機制
中圖分類號： [F287.8]文獻標識碼：A 文章編號：
1 緒論
近年來，我國商品住宅房地產價格不斷上漲，各主要大城市房價過高、漲幅過快，成為影響宏觀經濟健康、平穩運行的不確定因素，穩定住宅房地產價格尤其是住宅房地產價格是當前社會各界關注的焦點。從我國的實際情況來看，房地產業盡管發展歷史較短，但進入轉軌時期以來，其價格變動與主要影響因素變動仍呈現出一定的規律性。在這種背景下，選擇房地產價格變動理論作為研究課題，既具有較大難度，又非常具有理論意義和現實指導價值。
基于以上背景，本文在闡述了商品住宅房地價格理論，形成機制及變化規律后，以青島為實例，對青島市房地產供需狀況和價格走勢進行分析，對青島市房地產市場的未來發展提出有益的建議。
2 商品住宅價格相關理論
商品住宅是指由具有資質的房地產開發企業經政府批準后建造的在市場上自由流通的住宅，消費者在購買后即可獲得房屋所有權證與國土使用證。從城市住宅供應體系來看，城市住宅主要分為商品住房和保障房兩類。
商品住宅價格指在完全市場化條件下商品住宅的交易價格。其價值既包含所占用的土地價值，也包括地上建筑物的價值。由于商品住宅具有不同于一般商品的特性，商品住宅價格也有其獨特的價格特征：明顯的區域性、需求缺乏彈性、周期波動性以及易受政策影響。
3 商品住宅價格形成機制
3.1商品住宅價格形成機制的概念
商品住宅價格形成機制是商品住宅價格機制的核心內容，指在一定時點上各影響因素及其相互作用。任何商品要形成價格，都要滿足相對稀缺性、有效需求和效用性三個條件。商品住宅作為一種商品，其價格形成也滿足這三個條件。此外，商品住宅的成本、權益和區位構成了商品住宅的定價基礎，是商品住宅價格形成的最基本要素。
3.2市場供求機制
成本、權益、區位構成了商品住宅的定價基礎，而商品住宅價格的高低是由市場供求關系決定的，因此，供需平衡決定價格水平，目前的商品住宅的影響因素基本上都是調節供需的。從短期來看，由于土地資源是有限的，因此商品住宅的供應可以視作是固定不變，所以住宅價格隨著需求量的變化而變化。當購房者的需求增加時，由于供給不變，價格上升。當市場需求減少時，價格下跌。
3.3生產價格機制
生產價格是利潤轉化為平均利潤后商品價值的轉化形式。由社會成本加平均利潤構成。在已知生產成本、成本利潤率、稅率的情況下，價格=[成本(1+成本利潤率)]/(l-稅率)。也可采用加工費用盈利率的方法把稅收和利潤放在一起考慮。
4 住宅房地產價格變化規律
4.1長期增長性
經濟發展水平和居民收入水平的提高，人口數量的增加都刺激了商品住宅剛性需求和投資性需求的增加，使得商品住宅的價格將長期處于上漲狀態。然而土地成本、建筑成本的不斷提高，土地供應更加嚴格，商品住宅供給的有限性，這些都導致商品住宅價格長期上漲。
4.2抗通貨膨脹性
自2005年起人民幣巨大的升值壓力促使我國要采取措施控制貿易順差的加大，造成國內流通中的貨幣總量超過商品總價格，所有商品呈現出綜合性的價格上漲趨勢。為了財富的保值增值，很多人會選擇投資商品住宅等價值穩定的投資品。以土地為承載物的商品住宅，其價格也就具有了抗通貨膨脹性。
4.3周期波動性
商品住宅價格的變化與宏觀經濟的發展和政府政策的制定密切相關，一般來說，政府鼓勵商品住宅市場發展，開發商增加投資，促進商品住宅市場發展，同時，由于宏觀經濟發展水平一直較高，居民收入穩定增加，購買力較強，商品住宅市場呈現出供銷兩旺的局面，商品住宅價格會處在上漲期。當政府制定政策抑制房地產市場過快發展時，商品住宅價格處于下降期。
5青島市商品住宅價格現狀及變化研究
5.1青島市住宅房地產市場現狀
青島是我國東部沿海重要的經濟中心城市，自2002年來，青島的經濟飛速增長，青島市民生活水平不斷提高。根據世界銀行的研究表明，當前，青島市住宅房地產業正處于平穩期，城鎮化水平正處于加速時期，故未來對住宅的需求是強勁的。
2002年-2011年的住宅房地產竣工面積總體上呈波浪形上升趨勢，商品房供給量增多，從而加劇了房地產市場的競爭。2011年青島市全社會累計完成固定資產投資35025382萬元，同比增長15.9%，房地產開發完成投資7827193萬元，同比增長29.9%，占固定資產投資22.35%。
雖然歷年來住宅價格都在增長，但其增長率變化很沒有規律，為了找出未來房價的增長趨勢，我們需要對數據進行處理，現對房價增長率取對數，我們就能看出，未來房價的增長趨勢將變緩，但仍然保持著不小的增長。其預測結果如圖1所示。
圖1 青島市歷年來房價增長走勢圖
5.2住宅房地產市場發展趨勢分析
由于住宅房地產市場供求的因素很多，不確定性很大，想要準確預測住宅房地產市場是相當困難的，只能通過分析影響住宅房地產市場的因素大致把握市場的走勢。因此，對于商品房的需求預測，本文采用回歸分析的方法來預測。
自2002年以來，青島市住宅房地產實際銷售面積總體上呈上升趨勢，特別是2005年，增長率較上年為45.41%，2011年下降為-24.23%，由于國家對房價出臺了一系列的控制措施，包括限購的強烈要求、從緊的貨幣政策和信貸政策以及加大的保障房建設，購房者在一定程度上會持觀望態度，加上青島市自2002年以來，房價飛速上漲，已經部分超過了居民的經濟承受能力，未來幾年，青島市住宅房地產銷售面積絕對量還會增長，但增長速度會有所下降。根據一元回歸預測，運用回歸方程y=86.467x+249.93（x=1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12；r = 0.825 > =0.576 ）可以預測得出2012年青島市住宅房地產銷售面積為1201.067萬m2，2013年為1287.534萬m2。通過回歸分析，運用計算機得出的回歸方程y =27.558x +416.93（x=1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12；r = 0.769 > =0.576 ）可以預測2012年青島市住宅房地產竣工面積為720萬m2，2013年為748萬m2。
價格反映著各方面的經濟關系，影響房地產市場供求關系的變化，決定著房地產開發經營企業的盈利和虧損。因此，對住宅房地產市場進行研究不能忽視市場價格的變化，本文采用指數平滑法對住宅房地產市場價格進行定量地預測，2012年住宅均價為6978.70元/平方米。5.3結果分析及建議
本章通過對青島市住宅房地產價格現狀及變化的理論與實證分析，總結得出了青島市2002年至2011年住宅價格不斷上漲的幾點原因。首先，需求增加是支撐住宅房地產價格上漲的重要動力。其次，目前對住宅價格上漲的的調控政策的力度有限。最后，從供求方面看，青島市未來住宅價格仍將走高。
針對此種情形，對青島市住宅房地產價格發展提出如下建議：（1）優化土地供給制度。首先，土地開發的規模既要依靠市場需求的拉動，同時也要依靠政策約束引導。其次，完善土地儲備制度，促進土地流通市場的發展。最后，要以持續、健康發展為理念，加強對房地產開發土地供應的監管。（2）完善房地產統計和信息披露制度。首先，根據青島市目前商品住宅市場的實際發展情況，應把重點放在正確引導居民理性消費、支持普通住宅建設等方面。其次，完善信息制度，科學確定房地產信息的時間和方式，正確引導投資和消費，促進市場供求平衡，避免房地產市場的大起大落。（3）拓寬多種投資渠道。政府應利用各種渠道加強引導，增強投資者風險意識。
參考文獻
[1] 宗永紅，鄭曉云，高成風.房地產估價[M] .北京:科學出版社.2010.
