發布時間：2023-03-17 18:03:00
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們為您精選了8篇的房地產市場論文樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發，請盡情閱讀。
1.1提高了人們的生活質量
改革開放深刻地改變了人們的生活，人們的生活水平都有了明顯地提高，自然而然的對生活質量有了更高的追求。住房是人們最為基本的生活需求，房地產行業就直接改變人們的生活，從多層到高層，從扶梯到電梯，人們的住宅環境得到了極大地改善，生活質量明顯提高。
1.2促進社會進步
房地產經濟的發展能夠促進社會的進步。最為基本的就是提供很多的就業崗位，比如說，房屋銷售工作，對人才的需求量很大，這在一定程度上幫助了很多大學畢業生就業，有效地緩解了連年緊張的就業矛盾。在房地產經濟的發展中，存在著一些問題，比如，房價過高已經在社會上引起了不滿，這不但加大了社會矛盾，也不利于我國市場經濟的發展。相關職能部門應該加以分析，追根溯源，積極借鑒國內外先進的成功經驗，對房地產經濟以科學合理的方式進行引導，從而使房地產經濟能夠健康、持續、穩定的發展。
2房地產經濟與市場經濟不協調的原因
2.1價格與價值出現不協調
房地產的價格與價值背離的現象引發了強烈的市場波動，價格是圍繞著價值進行波動的，但現階段的房地產價格過高，偏離了其自身的價值，這也就擾亂了市場經濟的秩序。近幾年，我國的房地產價格一路飆升，其主要是由于開發商的非法銷售手段以及炒房團的影響，造成房地產行業出現泡沫經濟，這與市場經濟的發展是相反的，難以保障房地產經濟向著穩定、健康的方向發展。此外，由于泡沫經濟的問題，導致房地產的發展過程中存在一定的經濟風險，并隨時面臨著市場破裂的現象。房地產進行開發的過程中需要大量的土地資源，并在建設的過程中造成極大的能源浪費與環境污染，這不僅對房地產行業有著一定的影響，也阻礙了我國的可持續發展。
2.2政府的過度干預
我國對房地產的發展較為重視，所以對其進行宏觀調控的力度相對較大，但效果卻并不明顯，沒有對房地產價格過高的問題進行解決。2013年2月20日出臺的"國五條"雖然對炒房投機的現象進行了抑制，但對市場的剛性需求的影響不大，雖然使二手房的交易成本提高，但對一手房的影響卻是相對較小。房地產市場受到多種因素的影響，所以國家的政策難以對市場的狀況進行解決。現階段房地產經濟依然被認為是財產保值的主要方式，目前階段，我國的房地產經濟并沒有受到政策的影響，一手房與二手房之間的價格差異相對較小。尤其是現階段很多的政策在制定的時候沒有對市場進行研究，所以市場也就無法成為政策制定的依據，只是按照民意來對市場的秩序進行干預，這也就難以將政策貫徹落實，更是起不到預期的效果，并隨著時間的發展逐漸流于形式。
2.3對資源利用的不合理
房地產經濟長期處于粗放式的發展模式，已經導致很多不利的要素在環境中慢慢滋生，這其中包括對土地無計劃、無節制的開發，沒有環保和節能的概念，都加劇了環境的污染與能源的破壞，房地產行業可持續發展無法保障。我國人口眾多，人均資源占有量貧乏，這些年房地產行業對土地的開發，已經破壞了我國的自然環境，加大了能源矛盾，不符合我國可持續發展的基本國策，更不利于我國經濟社會的健康穩定發展。
3解決房地產經濟與市場經濟不協調的對策
3.1調控房地長價格
現階段房地產價格偏高，違反了價值規律，一定程度上造成了市場混亂的局面，這就要求有關部門對房地產的市場價格進行有效調節，調節并不是要打壓房地產價格，更不是無底線地降低房價，而是要通過合理的手段來使房地產的價格與它真實的價值相適應，穩定房地產動蕩的現狀。近些年，我國房地產中一個最重要的問題就是房價過高。而在金融危機時候，我國的房地產又是由于價格過低，企業的資金不能進行有效地運轉，房地產行業的發展一度受到阻礙。綜上所述，可以看出，房地產的價格不能過高也不能過低，否則都不利于房地產經濟的發展。國家的有關部門應該做好調控工作，地房產發展的各個環節進行調研和把關，從而正確地判斷房地產經濟與市場經濟之間的協調程度，制定出行之有效的政策法規。其實，價格始終是引導房地產發展的關鍵因素，泡沫經濟也是由此而來。因此通過政府正確的宏觀調控地引導使得房地產的價格回到與其價值相適應的范圍內，建立正確房地產行業秩序，是保障市場經濟健康發展的重要手段。
3.2加大對房地產經濟的金融監管力度
政府相關部門應該加大對房地產市場進行金融方面的監管力度以便保障房地產經濟與市場經濟能夠和諧發展。房地產的各個環節都應該進行有效地管理，特別是在投資和還款能力上，對這些方面進行管理是加強房地產與銀行間合作的基石。將房地產的借貸業務與資金流動進行控制，是保證銀行的資產結構更加地科學化和合理化。
3.3加快房地產經濟的轉型
社會發展進行時，環境保護越來越受到人們的重視。在房地產經濟中倡導環保、節能新理念是時下的風尚，是人們對追求更高生活品質的愿望，更是我國建立可持續發展目標的根本要求。需要指出的是，現階段還需要政府來管理房地產行業將環保和節能的理念落實到位，才能保障房地產經濟與市場經濟有一個良性的發展空間。政府還可以以獎勵的方式來鼓勵那些自覺進行低碳和環保的房地產商，也可以調整貸款利率的方式來促進房地產企業改變思路，把企業向著節能環保的方向發展，也是房地產行業穩定健康發展的新方向。
4結束語
關鍵詞：房地產；泡沫經濟；宏觀調控
上海房地產市場從1999—2003年回暖，到2003—2005年初房價的“瘋漲”，2005年6月—2007年4月其間出現短暫“停滯”，2007年5月以來，房價又開始緩步上揚，雖然期間政府陸續出臺了限制房價過快上漲的信貸、土地和稅收政策，但效果都不明顯。上海房產市場存在兩個現狀：漲得快、漲幅高。
上海房地產價格居高不下的根本原因是什么？房地產的未來是否能走上可持續發展道路？防范房地產泡沫有何良策？本文對此進行探討。
一、房地產的特征
所謂房地產，即房產與地產的合稱。房地產同其他商品一樣，既有商品的一般屬性，又有其特殊屬性。具體可從物理、經濟和社會三個角度來分析房地產所具有的特征。
（一）房地產的物理特征
1、固定性。房地產從其建造的那一天起，都固定在一定的地方，房地產的固定性是不變的。
2、單件性。由于每幢房屋的用途不同，所處的地理位置不同，通常不能像其他普通商品那樣按照同一套圖紙大量復制。
3、耐久性。房屋的壽命一般在50年左右，甚至更長。
（二）房屋的經濟特征
房屋的經濟特征為：房產價值和地產價值具有結合性，包括建造房屋的人工、材料及土地的使用代價等；房地產開發周期長，投資大，房地產投資的流動性較差；隨著社會的發展，人口的增加和經濟的繁榮，對房地產的需求日益增長，房地產的長期供不應求導致房地產價格總的趨勢呈不斷上漲。
（三）房地產的社會特征
房地產的社會特征是指房地產在法律，制度等方面表現出來的特征。房地產的社會特征為：房地產在開發過程中涉及到復雜的法律關系；房產往往受到福利制度和社會保障制度的影響。
二、上海房地產市場的現狀
（一）房屋建造市場持續發展
據國家統計局網站近日的數據顯示，一季度，上海市建筑業生產保持較平穩增長。本年完成建筑業總產值373.06億元，增長10.4%；房屋建筑竣工面積636.07萬平方米，增長8.6%。總體上反映出房屋供應量在增長。
（二）2007年上半年住宅價格及成交量均緩步上揚
上海2007年上半年的房價呈緩步上升的趨勢，據上海易局研究院提供的研究報告顯示，4月上海樓市的成交量245萬平方米，其中商品住宅成交面積170萬平方米，明顯呈上升態勢。根據焦點網的統計資料，4月全市至少有20多個樓盤出現不同幅度的上漲，其中部分樓盤漲幅如表1所示：
（三）預計2007年下半年房地產走勢總體上房價仍將持續上揚
首先，土地供應越來越緊張，土地成本費用在成倍增加，國家稅收的增加等；其次，房屋建設周期長，供求格局短期內不會改變；第三，保障性住房供給不足；第四，從需求角度看，經濟的發展和城市化進程加快，將產生大量房屋需求。
（四）上海房地產存在一定的泡沫現象
上海房產市場將穩步發展，房價將持續上漲，但也反映出上海房地產存在一定的泡沫，表現在商品樓盤內的空房率相當的高，入住率很低，據香梅花園的物業部統計數據顯示，香梅花園2007年的入住率只有50%，而盛世年華的入住率更低，僅40%左右。
三、上海房產居高不下的原因
上海是一個國際性大都市，也是中國的經濟中心之一，隨著許多有實力的大型房地產公司進入上海房產市場，國際資本繼續看好上海，投資上海，加快上海經濟的發展，加上各方市場參與者的心理預期，最終導致上海房產價格居高不下的現狀。
（一）大與小：行業調整，壟斷性增強
2005年以來，調控政策通過提高土地出讓金、開發企業自有資本金等門檻，尤其是2006年以來土地、資金開始向資信較好的大型房企集中，房產行業越來越呈現規模性、壟斷性和資本加速聚集的特性。
（二）堵與疏：一手硬，一手軟
導致房價居高不下的第二個原因是樓市調控政策在落地執行中出現的“重堵輕疏”現象。在2006年出臺的政策中，“90/70”政策以及鼓勵建設經濟適用房、廉租房的相關措施重在“疏解”自住、改善型需求，而其余稅收、房貸、外資購房設限政策則重在“堵截”投資型需求。
總體上“堵截”型政策執行得還算到位，“疏解”型政策的執行則喜憂參半。一方面，經濟適用房投資持續下降的趨勢開始得到扭轉。今年第一季度全國住宅投資同比增長30.4%，其中經濟適用房投資同比增長41.6%。另一方面，開發結構仍不合理。在房地產開發投資明顯反彈的情況下，本應朝小戶型占比70%方向發展的“90/70”政策遠未完全落實。而城鎮居民對住房的增量需求和改善需求趨于雙旺。一季度，全國新建商品住宅銷售面積是竣工面積的1.9倍。同時，商品住宅空置面積同比下降1.2%。發展改革委固定資產投資司指出：“這表明市場需求依然比較旺盛。特別是一些中心城市，供需矛盾更加突出。”
（三）內與外：寧可賣地售股，不愿降價
去年樓市調控政策接踵而至，年初又明確要清算土地增值稅，但并未出現房地產企業加快推盤、降價銷售的現象，業內人士認為，原因之一，與外資乘機大量進入國內房地產市場有關。統計顯示，一季度房地產開發到位資金中，利用外資131.27億元，同比增長154.4%。外資的進入，使得國內開發商在銀根緊縮的局面下，改變融資渠道，或出讓項目公司的股權，或出售土地，換取外資注入。“寧可賣地售股，不愿降價”成了房地產開發企業的唯一選擇。
（四）理想與現實：放棄房地產支柱地位的艱難
“堵”“疏”不平衡導致市場供求難以改觀，而行業內的壟斷趨勢、外資加快進入，則加劇了局面的嚴重性。解決問題的關鍵在于調節市場的供求狀況，特別是緩解需求。房地產行業對GDP與地方財政的巨大貢獻令他們對調控舉棋不定。而可能是調控中最有效用的住房保障政策則要求：地方政府自掏腰包來抑制地方經濟中最賺錢的一個行業。針對地方政府“調控猶豫癥”，發展改革委宏觀經濟研究院建議大幅度調整房地產發展政策，放棄房地產支柱地位，徹底改變房地產依賴型的經濟模式。要根治樓市積弊，推出調整政策及考核指標的適當的舉措已不可避免。
（五）市場預期
預期未來房地產價格上升是投機性房地產需求產生的根本原因。上海房地產價格飆升是因為對上海房地產價格上升的預期導致的。
第一階段大致是從2001年到2003年，上海房價理性上升階段。由于北京成功獲得2008年奧運會的舉辦權、上海成功獲得2010年世博會的舉辦權、上海爭創國際經濟、貿易和航運四個中心和國際化大都市等一系列利好因素，促使國際、國內都形成了上海房價必然上漲的預期。第二階段是從2003年到現在，上海房價非理性膨脹階段，三年時間，上海房價上升幾乎達一倍。這一階段的預期更為根本和復雜，不只是簡單的或事件所能比。
（六）其他各方因素
首先，地方政府并不希望房價下跌，房價的下落，上海經濟支柱產業就會失去支撐，經濟就會出現衰退。其次，房地產開發商不希望房價下跌。因為根據購房者“買漲不買跌”的原理，房價一旦下降就會馬上讓市場形成房價繼續下跌的預期，購房戶就會持幣觀望，造成實際成交量急劇萎縮，使得開發商既不能獲得預期高額利潤，也可能使部分開發商虧本，甚至破產。第三，銀行不希望房價下跌。房價一旦下跌，銀行早幾年瘋狂貸款給房地產商與民眾住房消費信貸的優質資產就會成了泡影。如果房價下跌真的發生了，不僅會給銀行造成危機也可能給整個社會經濟帶來大災難。第四，已購買戶不希望房價下跌。上海房價居高不下形成是一系列復雜因素綜合作用的結果。
四、應對措施
當前一些城市房價過高是不正常的，必須堅持對房地產市場進行調控和治理，這是政府的責任也是社會的責任，也包括房地產商的責任，而且房價過高原因是復雜的，有商品房供應不足的原因，有開發商利潤不夠的原因，有地價商品房不夠的原因，有投資性投機性的原因，也有超前消費的原因，政府控制乏力的原因，因而要多管齊下來抑制房價過高過快增長的現象。
（一）加大供應穩定房價
國務院副總理曾培炎，指出了下一步宏觀調控的四個方向：一是加大住房供應力度。二是努力調控住房需求。三是著力解決低收入家庭住房問題。四是繼續規范房地產市場秩序。
其中，“加大住房供應力度”一說，是近幾年來首次提及的。首先，在繼續控制固定資產投資的同時，適度增加住房投資。第二，在繼續收緊地根的同時，適度增加住房用地。第三，將適度增加住房投資和適度增加住房用地，重點落實在普通商品住房和住房保障兩個方面。第四，要允許商業金融機構在一定年限內，向開發普通商品住房和保障性住房的機構，實行較低門檻的優惠性開發貸款。政府引導他們向普通商品住房和保障性住房開發貸款，既解決普通商品住房和保障性住房開發資金的緊缺，也解決商業金融機構資金壓庫的苦惱。
（二）抑制投資需求
一方面，控制商品房超前消費，特別是投資投機性需求；另一方面要加強普通廉租房的管理，并且政府用責任保障住房，廉租房就是提供保障的形式之一。
（三）增加小戶型住宅
對普遍收入不高大多數老百姓來說，買大戶型住宅是不現實的，推廣小戶型，將惠及更多家庭。要承認國情堅持提倡節約型的消費，反對奢侈性的消費模式。
五、結束語
通過上述對上海房地產現狀及原因的分析得出，上海房地產市場隨著其本身進一步的市場化、國際化，上海房價繼續走高將不可避免。但如何防止出現過度投機、嚴重的泡沫化，保證房地產市場能健康、持續、穩定的發展，是政府、房地產企業等參與各方共同努力的方向，任重道遠。
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首先是房地產市場調研計劃的制定，在明確主題的基礎上，通過融入“5WIH”六要素來完成對事件的統籌安排能力。第一個“W”是Why，也就是為什么要做這件事？清楚目的后才能做到有的放矢，提高我們的實訓效果。第二個“W”是What－－調研那些具體的內容呢？第三個“W”Where－－在什么地方進行調研活動；第四個“W”When－－調研活動中各項事務的執行時間段或者結束的時間點；第五個“W”Who－－人物分工是怎樣，哪些人完成哪些事情，調研對象都選取的是符合哪些特征的人；第六個“W”How－－怎樣執行？通過哪些調研方法，借助怎樣的手段，最終完成整個調研項目。
其次，各個小組按照“實體企業”調整后的調研主題修改完成最終的調研計劃，并討論制作相應主題下的調查問卷。從問卷的邏輯性，卷首語的設計以及調研對象甄別等反復多次推敲，在課程教學團隊教師的指導下完成針對性調查問卷，規避問卷制作中常犯的十種錯誤，如一題多問，答案界定模糊，歧義性問句，多重否定句，假設性問題，誘導性問題，數組重疊，敏感問題的忽略印證，邏輯排序混亂，調研導語無針對性等。在逐一進行點評后，由小組成員共同完成修改，并提交調研問卷。在首次修改后調查問卷，每個小組制作不少于20份的問卷進行試調，并從試調過程中發現問題并對問卷進行再次的修改，結合教學團隊教師總體建議完成正式版調研問卷。各小組嚴格按照自己的調查計劃進行實際調查環節，小組組長負責組織小組成員實際調查，教師團隊進行抽查式考核，確保調研數據來源的真實性，把好實際調查中的首道關，這也是為了更好的鍛煉學生的社會實踐能力，以便今后更快的適應市場需求。
再次，數據整理和分析能力是市場調查的核心能力，房地產市場調查也不例外。對各小組搜集回來的調查問卷第一步先進行廢卷甄別。第一類廢卷是填寫不完整的調查問卷；第二類廢卷通過顧客甄別部分，在調研公司或者房地產行業從事工作的工作人員不作為目標調研對象者，剔除這一類廢卷；第三類廢卷就是在問卷填寫過程中所有答案均為其他并未填寫內容的，也視為無效問卷；第四類廢卷是最難，也是最需要剔除的廢卷，那就是前后相互應證的兩個問題出現矛盾。比如購房首選為別墅，但是家庭月平均收入不足一萬元者。前后邏輯矛盾與現實市場極為不符，這說明該被訪者未真實表達自己的意思，只是應付性完成問卷。這一類也是必須要剔除的。在剔除完四類無效或者廢卷后，調研樣本過少，無法真實反應市場實際的情況的，要進行補調，直到樣本能夠客觀反應總體實際為止。至此，數據采集和整理就告一段落。接下來就是數據的分析，在這個階段我們一般借助兩種工具，一種是專業的統計分析軟件“SPAA”（統計產品與服務解決方案）軟件和微軟平臺的“EXCEL”軟件，在《統計學》系統的班級，我們要求學生通過“SPAA”軟件完成對調查問卷的分析，讓學生在做的過程中完成對統計軟件的操作和學習，對還未進行《統計學》系統學習的班級，我們要求學生用“EXCEL”表格進行數據分析。并指導學生不同圖形所適用的條件，比如餅狀圖是整體為“1”時，占比分析最常用的的圖形；折線圖是趨勢分析是最常用的圖形；其他的建議采用柱狀圖。到此為止市場調研活動進入到攻堅階段。撰寫市場調研報告。
市場經濟是一種人與人之間自由交換的行為體現。與之相反的是計劃經濟，計劃經濟意味每個普通人的生活，都必須依政府的計劃行事，每單交易要按照計劃進行。中國改革開放30多年來的成就，已證明了中央計劃經濟的路走不通，以及市場經濟中人與人之間能自由交換的成功。改革開放以來，政府給了企業家許多自，意味著將原來的中央計劃體制，改為企業部分計劃體制，由每個企業決定和計劃該生產什么、何時生產。當然，也給了普通個人發揮聰明才智的機會。在市場經濟環境下，最重要的是相互合作。市場的發展，將專業進行細分，一個項目的完成涉及到各方參與方：投資單位、施工單位、設計單位、供應商等。各企業間是合作關系。同時企業與雇員之間，也是以勞動合同為契約的合作關系，雇員以自己的才能與勞動得到企業的雇傭工資。企業內各部門間圍繞著企業的主體目標進行合作。
2房地產企業成本管理的內容
經濟學中的成本意味著“節儉”。因為資源的有限，就必須有以“節儉”為目的的成本管理。成本可以分為會計成本、經濟成本、邊際成本、機會成本、沉沒成本、時間成本、資金成本、人力成本、土地成本等等，雖然類型不同，但都是成本。房地產企業的成本管理，包含各部分成本：有融資時的資金成本、項目的建造成本，人力資源管理的人力成本，以及隱形的溝通成本、因失誤造成的沉沒成本等等。管理學學者彼得•德魯克曾說，“在企業內部，只有成本！”每個環節的資金花費，便是成本。成本的發生伴隨著決策。當企業在決定投資某個項目時，就意味著成本的發生。雖然在投資這個還是那個項目經過詳細的測算，但仍然是主觀的判斷。而接下來的成本管理，只能在決定投資多少的額度之下，管理好這個額度以保證利潤最大化。從這個角度來看，成本管理等同于成本控制。房地產企業的成本管理，根據房地產開發的各階段進行劃分，可分為投資階段的成本概算、設計階段的施工圖預算、施工前的招標合約管理、施工階段的預結算。以“預算不超概算、結算不超預算”為原則，房地產企業的成本管理已由側重施工預結算管理向以目標成本為中心的成本控制轉變。
3房地產企業成本管理中的市場經濟思維
3．1以目標成本為中心的成本管理體系
3．1．1目標成本的概念目標成本，顧名思議，是估算一個項目將要發生的成本，以此作為目標值，以保證項目利潤目標的實現。目標成本的數據來源于經驗值的積累。企業通過對市場的了解，對一些歷史數據的分析，得到這些數據。完整的目標成本應包含項目發生的所有費用，通過將目標成本根據成本科目分解為13項費用。
3．1．2體系的建立目標成本的目的是要保證成本的控制，因而要把成本管理各階段進行連接起來。如圖1所示，以項目目標成本表劃分，進行招標的招標控制價和合約規劃管理，保證每份合同有規劃、價格有依據。在施工過程中發生的簽證變更和沉沒成本要進行動態管理，保證成本數據的連續性。同時房地產成本管理不僅是成本部門和成本人員的工作，更是一項全員參與的工作。要涉及到財務、項目管理等各職能部門在計劃運營的管理下，協調各部門資源，降低各部門之間的溝通成本，合理利用各項資源。
3．2企業內和企業外的競爭、合作
3．2．1企業內的運營市場經濟，意味著知識的分散性，認識若干事物取決于面對事物的人，準確來說，它們分散于每個人的大腦中。專業化的分工，是市場經濟的特點之一。一個造價工程師，他可以通過為地產公司提供專業服務，換取機械工程師們制造的汽車，而不用他親自動手去制造一輛汽車。而且就制造一輛汽車來說，它也涉及到廣泛的行業，如礦業、石油、塑膠、機械、電子、玻璃等成百上千種行業。專業的人做專業的事情，這樣可以提高工作效率，一個龐大的部門或者企業，只有通過精細化的分工，形成流水式的作業，才能提高工作效率。就如現在汽車制造業，在流水線上有若干工種配合，每個工種只做一小部分專業工作，然后越來越熟練，就會提高生產效率。專業分工讓每個人的生產效率得到了提高，因為一個人反復做同一件事情自然會越來越熟練。但是專業化的分工之下，也可以造成封閉的、工具化的頭腦。在工作之余或者過程中，對自己知識體系的自我更新就顯得特別重要。如果不想成為這個工業化時代在自己專業聰明，卻在專業之外的事務一無所知的人，更需如此。正是由于專業劃分的優缺點，需要企業運營將企業內部資源進行整合。個人在資源整合中通過其他專業化人員的幫助和發揮自己的專業優勢中完成企業利潤目標。而知識的分散性又讓企業內部的合作、協調變得非常重要。
3．2．2產業鏈的競爭、合作市場經濟另一個重要的特點是競爭。在市場中，總體來說，只有那些能以物美價廉的產品和服務滿足消費者的企業，才能脫穎而出。競爭讓各企業不斷提高自身業務管理水平，提高生產效率。科斯在《企業的性質》中提出交易成本的概念，提出當企業內部成本小于市場中的交易成本時，形成企業。在市場中，房地產企業將一些施工單位和材料供應等納入企業內部，實現縱向一體化管理；也有精簡企業業務，僅作投資部門，將項目外包建設的。本文章不做討論是企業越做越全，還是精簡業務更好。兩者無論哪種形式，都要保證企業的利潤目標。而利潤的實現，需要項目全過程中各方的合作和競爭。
4某房地產企業內兩個項目成本管理對比
4.1目標成本管理體系減少合同發生數量A項目建設周期為2011年9月至2014年12月，項目開發時間較早，未建立目標成本管理體系，造成項目內工程界面劃分不清楚，產生大量交接工序的專業和零星分包工程。B項目建設周期為2013年12月至2016年10月，項目立項時建立目標成本，至2015年3月已發生合同94項，根據目標成本規劃預期將發生合同148項，該項目預估共發生242項合同。每產生一項合同，意味著造價工程師需完成清單、標底編制、招標工程師需組織招標談價、合約工程師需制作合同，由此帶來的企業內部成本的增加。目標成本管理體系可以提前規劃項目發生各項費用，做好各工序交界面的劃分，減少專業和零星合同的發生。
4.2目標成本管理體系控制合同金額A項目屬于成本核算型，即在工程發生后通過控制簽證、結算金額，降低成本。而B項目的目標成本管理體系在方案設計階段測算成本，以預留成本金額作為招標控制價，若超出預留金額則修改設計方案或增加投標單位重新招標，降低合同金額，變事后被動型為事前控制型。
4.3與供貨商建立長期合作價格B項目主要施工材料：涂料、瓷磚、潔具、燈具、門等與專業供應商建立長期合作機制，采用“甲指材”模式，指定施工材料的供貨商。通過此種方式一方面通過長期合作，可降低材料價格；另一方面保證了材料供應質量。
5總結
根據國家土地儲備中心統計數據顯示，今年1月北京土地市場上，住宅項目用地出現了零成交，而北京工業項目用地1月成交了24宗土地，成交土地面積為55公頃，這些土地供應的主力區域集中在大興、順義、密云等新城區域。
數據顯示，去年春節前后兩周，廣州全市共售出住宅598套，日均交易40套。而根據廣州焦點網絡截取的陽光家園數據顯示，今年春節期間（1月24—31日）一共有69個樓盤有網簽的記錄，總成交量為283套，平均日成交量僅35套，同比下跌了12.5％。
有中國第一高樓之稱的上海環球金融中心，不可避免地受到了全球金融危機的沖擊。在放寬目標客戶群、租金調整等舉措后，新年并未給環球金融中心帶來大量的新租戶。到目前為止，環球金融中心的入住率仍然維持在40％左右。據《每日經濟新聞》了解到的數據，上個季度，環球金融中心的簽約量僅增加5％。入住率僅4成，仲量聯行在最新的研究報告中指出，2008年第四季度，上海大多數甲級辦公樓的租金出現了大幅下滑，浦東平均租金環比下降15.5％，浦西下滑了8％。環球金融中心的出租率基本不變，仍保持在40％。
據北京市房地產交易管理網的公示數據顯示，截至2007年年底，北京市具備資金監管資格的中介企業有56家。而至今，已有30家中介公司退出了存量房資金監管，比例超過了半數。業內人士稱，這種趨勢還在繼續。房地產市場不景氣和系統自身運行弊端等是導致這一局面的直接原因。
二、市場營銷新亮點
根據近來的房地產市場現狀，我們可以明白房地產行業處于低迷狀態，住宅房、寫字樓、別墅公寓等都處于下滑甚至倒退的情形。面對這一現狀，要沖出困境只有爭新、爭奇，出奇不意的將新觀念灌輸給大眾，將消費者的眼光吸引到地產行業并用事實加大群眾對地產的信心。
房地產市場營銷也是營銷中的一種，而營銷學強調三個方面：深入探究需求的本質、挖掘產品質量的內涵和營銷中的服務。房地產作為一種固有的產品，開發和設計已經完成，在銷售中不再需要考慮房子的設計以及建筑的問題，我們要做的最主要是服務。傳統的產品、價格、渠道和促銷四個市場營銷組合因素框架如今已經被打破，服務作為第五因素已經被越來越多的人所接受。如何順利的吸引住顧客，用服務將消費者帶入建筑設計的意境，把最好的建筑理念傳輸給顧客都是一大關鍵，經過對比發現了一下幾種服務形式：
1.全員服務，必須認識到賣的是產品本身而不是產品，加強每一位員工的團隊精神和群體意識。從總經理到銷售人員整體如一的為顧客服務，以顧客為導向，將顧客的自身利益拉伸到公司當中，確保每位顧客即便因為其他原因沒有買房，也會對公司留下很深刻的良好影響。
2.新穎服務，每一家房地產公司都是一個單獨的個體，在眾多的個體當中如果沒有自身特色的服務，將會給人平淡無味的感覺，這在市場低迷的情形下將是致命的一點。新穎服務不是耍雜，而是指具有自身特色的服務形式，如，購房半月內無理由退房，或者對提出房屋不理想意見的顧客，合理者進行一定金額的獎勵制度等，吸引顧客主動去了解房子。
3.售后服務，這一點在服務中已經不是新名詞了，但我們要確保的是真正合理的售后服務。售后服務中更好、更快、更專業才是市場競爭中取得最后勝利的關鍵。房地產市場營銷中做好售后服務合理定價、售后跟進策略對公司的形象以及擴展都很重要。
好的服務可以給顧客留下更好的印象，營銷中的第五因素也將成為營銷中的一大亮點，為顧客因成交而使需要（或問題）獲得真正的滿足（或解決），在日后重復購買奠定基礎。通過服務滿意，不但可以為顧客在成交失敗后對公司留下美好深刻的印象，而在今后成功購買創造條件，也可以使公司在成交失敗之后檢討錯誤，為今后改進和提高成功機會作參考。
優秀的服務在房地產市場營銷中可以起到很大的作用，如果市場是固有特定的，優秀的服務可以吸引增加市場的擴展率，將處于徘徊階段甚至沒有購買欲望的顧客增加到購買行列當中。在市場營銷中，服務就是成交前的樂章。通過服務樹立品牌形象，靠品牌來賣產品，好的導購是在賣產品本身而不是產品。
三、結論
房地產是每個人都會關注的東西，占據了衣、食、住、行中必不可少的一大因素。在金融危機的地產泡沫下，市場低迷是當前的一大形勢，樓房降價是迫于形勢，在市場部景氣的時候服務就更為重要。房地產市場營銷通過服務把公司獨有魅力感動到消費者，從而把產品變成服務，購買變成感恩，陌生人變成朋友，朋友變成顧客。在市場弱勢的形勢下，回頭客往往是最重要的，所以服務營銷是處于弱勢市場導購的第一行為。在現在的房地產市場營銷中，服務營銷是市場營銷的一大亮點和重點，必須重視。
參考文獻：
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關鍵詞：房地產市場干預宏觀調控
政府對住房市場的干預大致可以歸結為兩種方式:數量干預與價格干預。其中數量干預主要是對住房供給數量的干預，通過政府直接建造大量的公共住房以低廉的租金提供低收入戶和困難戶使用，但是這種做法很容易給財政背上沉重的包袱。所以，在實踐中除了公共住房，政府還采取了財政補貼的方式，這實際上是對住房價格進行調節和干預，財政補貼又可以分為對購房者的需求補貼和對開發商的供給補貼。按照政府政策和干預房地產市場的不同特點，本文將從數量干預與價格干預兩個部分考察政府的房地產政策、干預效果以及政策演變趨勢。
政府對房地產市場的數量調節
土地供給與稅收調節制度
世界各國的土地制度可以分為兩種:私人所有和政府(國家)所有。但就世界各國的實踐來看，一個國家或地區的土地所有制往往都是由國家所有與私人所有共同組成的。如今，即使是在崇尚私有財產制度的英美等國政府，也是大土地所有者。除了直接擁有，政府可以通過城市規劃、頒布土地法規、規定土地用途、征收土地使用轉讓稅等途徑來影響商業性用地的供給，平抑地價控制房地產的開發成本，從而降低房地產的市場價格。
美國土地有三種所有形式:私人所有，聯邦政府、洲及地方政府所有，印第安人保留地。政府所有的土地除了提供政府辦公、基礎設施等公共品以外，還可以建造公共住房出租。無論是政府所有還是私人所有，土地的經濟用途都有統一的規劃，通過對其使用進行限制以及稅收政策進行調節。日本全部土地的3/4屬于私人部門所有，國有土地僅占1/4，而且主要是山林沼澤地。因此，私人和企業構成了房地產市場上的主體。政府對房地產用地的調節主要是通過兩種渠道:一是稅收政策和城市規劃;二是通過對專門從事社會基礎設施和普通居民住宅建設，以及經營的非盈利性的200多個公團組織提供政府低息貸款來增加基礎設施和住宅供給。與日美兩國不同，新加坡國有土地占全國面積的72%，其中建屋發展局就占了20%。房地產市場上政府是最大的土地供給者，而且是居民住宅的最主要的供給者。
在規劃和土地開發成本上，一般商業用地比住宅用地價格高10倍以上，因此，為保障住宅用地的供給，除了由建屋發展局直接提供住宅以外，政府還對那些想改變土地用途的用戶收取高昂的溢價費用。英國土地在法律上全部歸英王所有，個人、企業及社會團體僅擁有土地使用權。國家通過對土地一級市場的控制獲得大量的批租收入，并通過一級市場的管理和調控有效地調節土地二級交易市場的供求，保持房地產市場供求的基本平衡。這種模式也普遍流行于英聯邦國家以及前英國殖民地，比如中國香港的土地供給制度，特區政府是土地市場的最大供給者的地位為調節房地產的供給和防止房地產泡沫、經濟衰退等起著積極的作用。
但從演變趨勢來看，政府干預房地產市場政策存在一些共同的特點。即無論哪一種土地所有制下，通過城市規劃和稅收等控制土地供給和用途都成為政府調節房地產市場的重要手段。
公共住房制度
公共住房制度是政府對房地產市場進行干預最直接的手段，從各國的實踐來看，公共住房制度都不是以盈利為目的，甚至需要財政的特殊補貼，公共住房實際上與社會保障體制和社會福利制度聯系在一起。政府提供公共住房大致有兩種方式：直接介入和通過社會團體、非贏利性組織等機構間接介入。
直接介入發達國家公共住房的供給數量都很龐大，這是政府為維護房地產市場的穩定，提高整個社會福利水平、保障居民的基本生活水平而提供的低租金的住房體系。政府直接介入住房市場的供給能夠有效地、直接地刺激和控制住房生產，在相對較短的時間里提供較多的住房，緩解供求矛盾，維護社會穩定。公共住房政策在市場經濟發達國家主要是為低收入者提供住房，國家投資建設國有住宅，低租金出租給低收入家庭。二戰后的英國、法國、德國、美國、瑞典、荷蘭等國家興建了大批公共住宅供低收入居民租用。公共住房在住房體系中的地位和數量的多少取決于該國或地區人口與土地的對比狀況。英、美、澳大利亞以及歐洲國家等人均占有的土地面積較大，因此，政府對房地產市場大都采取宏觀調控的辦法，公共住房制度只作為社會保障的一部分存在。但在地少人多的國家和地區，比如新加坡、中國香港等地，住房的售價相對于居民的人均收入，遠遠高于同一水平下的其他國家。因此，除了制定政策平抑價格外，公共住房制度成了保障與提高居民生活、調節房地產價格的重要內容。
間接提供公共住房由于直接介入方式對政府財政壓力很大，容易引發腐敗、尋租等不良后果，因此，在直接提供公共住房的同時，發達國家也會通過社會團體、非盈利組織等為社會建造低租金或低價的住宅。這些非盈利房地產企業靠出售股份以獲得啟動資金，在此基礎上再申請政府的低息或無息貸款，并可享受免稅待遇，因此能以低于市場的價格出租所建住房，瑞典、荷蘭、法國等多采用這一做法。瑞典政府通過給予非盈利公司、住房合作社等種種財政優惠，建造了戰后國內總建房量2/3的住宅，這些非盈利企業至今仍是瑞典住房市場上的主要力量并使瑞典成為世界上解決住房問題最成功的國家之一。為保證公共住宅供應真正做到面向低收入階層，大多數國家和地區都有明確的政策措施，制定入住公共住宅的條件，進行家庭收入水平登記，以及采取多種申請程序等，以保證低收入階層的利益。
事實上，公共住房不僅僅具有干預房地產市場供求的經濟意義，而且構成了整個國家和地區社會保障體制的一部分，是保持社會穩定的重要力量。以日本為例，日本的公營住宅是二戰以后逐步建立與完善的，主要針對中低收入階層。其建設與經營都由各級地方政府住宅局管理，實行政府定價，因此受到市場價格波動影響較小，其中公營住房的租金在房地產泡沫日趨膨脹的1983-1990年年均也只上漲了4.4%，而在1989和1990年則分別為5.3%和3.3%。這不僅在房地產泡沫時期有效地保護了中低收入階層的利益，而且對房地產泡沫破滅以后日本社會經濟的穩定也起著重要的作用。但是，實行公共住宅政策需要征用大量土地，撥巨額資金，對城市財政造成巨大壓力，因而近年來配合“居者有其屋”的計劃，大多數國家都對公共住房政策進行了調整，以鼓勵私人建造和擁有住房，縮小公共住房的比例。
政府對房地產市場數量干預由直接提供公共住房逐漸轉變為由非盈利機構等社會團體間接建造公共住房，并逐漸減少公共住房的數量，用優惠政策鼓勵中低收入階層購置房產。我國上世紀80年代初開始改革單一的房屋公有制度，經歷了以租代售、住房商品化、住房分配貨幣化的歷程，公房制度的改革、新住房制度的建立是一個長期過程，應該借鑒發達國家的經驗減少公共住房的數量，用優惠政策鼓勵中低收入階層購置房產。政府對房地產市場的價格調節
從經濟學意義上看，對數量的調節帶有較強的管制色彩，容易導致經濟效率的損失，因此，在房地產市場上政府最常用的干預手段和辦法就是通過補貼、稅收等優惠方式對房地產價格進行調節。對價格調節的政府補貼和稅收計劃又可以
分為向房地產開發商提供的供給補貼政策和向住房需求者提供財政補貼兩種。
向房地產開發商提供的供給補貼政策
政府通過向盈利性房地產企業提供補貼，用以建造租金價格適中的住房。二戰后，為迅速建設新住宅，原西德政府向私營房地產商提供無息貸款，同時規定，向同意為低收入家庭建造或改建住房的私營開發企業提供低于市場利率的貸款，條件是必須降低租金。在一戰以后，為解決復員士兵的住房問題，英國政府也對提供開發住宅的私人公司提供補貼，刺激供給，并在1919年推出了以地方政府為主的“興建住宅補貼”。二戰以后，瑞典政府提出了“低資金、低租金”的住房計劃。與其他國家相比，美國的供給補貼形成了從聯邦到地方政府的一整套完整體系。主要分為公共住房供應補貼和私有建房機構出租住房供應補貼。私有建房機構和地方政府建房機構向聯邦政府住房和城市發展部申請，由其支付合理市價房租與低收入住戶實際支付租金之間的差額。在住房供給相對短缺的時期，通過減免稅、提供差價補貼、低息貸款等措施來刺激房地產開發商提供低價住房的積極性效果明顯。1996年法國政府把出租住房建設增值稅率從原來的20.6%降到了5.5%，從而使住房建設竣工量大幅增加。
向住房需求者提供財政補貼
除了對房地產開發商提供補貼外，政府對價格的影響還表現在對購房或租房者進行直接補貼，降低他們所承擔的實際住房價格，對住房需求者補貼最常用的手段主要是免稅減稅和現金補貼。與對開發商的供給補貼相比，住房租金補貼有三個顯著的特點：第一，避免了對住房市場的直接干預，不會給市場運行帶來障礙，不會產生降低市場效率的副作用；第二，這種收入再分配的形式，可以使國民平等的住房權利得到較為公正的實現；第三，對不同收入者區別對待，更能體現傾斜政策，并能適當減少財政支出。從各國的房地產政策實踐來看，二戰后由于戰爭等原因使得住房短缺，在相當長的一段時間里，房地產市場上最主要的矛盾是供給不足。因此，為促進房地產業的發展，政府對房地產價格的調節主要是向房地產開發商提供優惠和補貼來刺激供給并降低價格。當住房的供給增加到了一定程度，住房租金補貼由于以上提到的幾個特點就顯得更加有吸引力，各發達市場經濟國家也紛紛把補貼重點向購房者和租戶轉移。隨著20世紀70年代房地產市場的主要矛盾由住房短缺變為貧困者的住房支出在其收入中比重過大，美國1968年的住房和城市發展法突出了對住房需求者提供補貼的思想，而1974年的住房與社區發展法中的租金援助第8條款更是取代了1968年住房法的補貼計劃，把聯邦住房援助從住房供應者轉向需求者。
【關鍵詞】房地產；現狀；建議
一、樂清市房地產市場的現狀及其運行特點：
近年來，樂清市房地產市場快速發展，總體來說是健康有序的。在目前大投資大建設的大背景下，房地產建設投資呈現快速增長，2012年全市完成城建類投資170億元，其中房地產開發類投資130億元，占城建類總投資的70.6%。今年1-4月份已完成城建類投資50億元，其中房地產類40.46億元，占城建類的80%。2012年全市開工建設房地產開發項目27個，項目總建筑面積達163.2962萬平方米，比2011年凈增加10萬平方米，是歷史上最高年份。
從商品房上市銷售情況看，2010年預售項目3個，銷售面積19.419萬平方米，2011年銷售項目6個，銷售面積49.38萬平方米；2012年銷售項目9個，面積24.1465萬平方米。2010年—2012年三年共上網銷售8160套，已售4531套，待售3629套，出售率55.52%。也就是說有近一半的房源還未售出，與2009年前銷售情況形成解明的反差。2009年前，商品房供不應求，項目開盤，有的幾乎一個月時間就銷售一空，而現在待銷比例高達44.30%。房地產市場完全由賣方市場轉變為買方市場，由原來的供不應求轉變為供過于求。人們在購房時，更加理性，不僅考慮房價、地段、樓盤檔次，而且還考慮企業信譽、品牌等因素。在宏觀政策的調控下，炒房者已退出市場，投資置業購房者在減少，商品房價格在下跌，購房觀望者在增多，由此帶來房地產開發者更加務實，更注重自己的品牌和信譽，市場也日趨規范。
分析去年以來的房地產市場運行情況看，主要以下幾個方面的特點：
1、房地產投資規模更大，商品房開發量達歷史最多。從歷史上看，1998年至2000年間，全市每年房地產開發量均在5萬平方米左右，2000年至2009年10年間每年房地產開發量都在20萬平方米以內，但從2010年起房地產開發出現快速增長，2010年開工建造商品房35萬平方米，上市銷售49.14萬平方米；2011年開工建造商品房153萬平方米，上市銷售49.14萬平方米，2012年開工建設商品房163萬平方米，上市銷售24.14萬平方米。預計明、后年將有大量的商品房陸續入市銷售，可供上市銷售的商品房房源將達到峰值。
2、商品房價格下滑，進一步回歸合理。2010年坐落樂清市區的海濱新區的鉑金灣樓盤。該樓盤地市區六環路，與樂清市經濟總部相鄰，地段更好，總建筑面積11.077萬平方米，共有544套，開盤均價在每平方29000元/m2（包括精裝修每平方6000元的費用），整個樓盤在幾個月內銷售一空。
新近開盤的一手商品房，如翡翠灣、東禾紫荊花園，價位在18000-20000元/m2之間，比前年最高位下降了達4000元/m2，一些小樓盤開盤價位在16000元—17000元/m2。舊城區東門片拆遷安置房，現房均價在12000元/m2，比最高位下降了近3000元/m2。
再看二手房交易市場，2010年間，地段好的樓盤如新世紀花園、金馬廣場、麗都華庭、香格里拉花園的商品房價位都在25000元/m2，去年2012年下半年相同的地段的商品房降至20000元/m2左右，而今年以來又降至18000元/m2～19000元/m2以內，個別急售的二手商品房價位更低。目前二手商品房總體價格比去年下降了約15%左右，比前年最高位下降了約30%左右。
3、需求由旺變淡，供求關系從平衡向供大于求轉變。2009年以前，新建商品房從開盤到銷售完畢少則1—2個月，多則3—4個月，而現在樓盤銷售至少需半年以上，有的甚至出現滯銷。2010年開盤到現在尚有247套待售，銷售率77.56%；2011年開盤尚有1509套待售，銷售率在61.76%；2012年開盤商品房商有889套待售，銷售率在43.08%。根據2010年至2012年三年間一手商品房銷售情況看，目前樂清市房地產市場已由買方市場轉變為買方市場，不再一房難求，充足房源使人們在購房時根據自己的實際情況和個性化需求，選擇自己歡喜的樓盤，購買時不僅考慮價位，更重要的是樓盤的地段、綠化、品質。一些房地產開發商，為了加快銷售，推出優惠打折活動，房地產市場的供過于求，已經成為不爭的事實。
4、購買動機發生變化。以前由于存款利率低、股市低迷、使本來雄厚的民間資本進入好利的房地產市場，轟動全國的溫州炒房團，雖有媒體的夸大因素，但也確有其炒房行為，而樂清也有置業投資者。當時商品房聚俏，市場預期好，投資房地產也就理所當然了。據分析，投資置業在購房中占有很大的比例，投資性需求占總需求的30%左右，自住需求占70%。而現在在宏觀調控的大背景下，絕大部分購房者都是為了自住，購房投資已不再時髦，房地產投資逐步退出市場，自住需求已成為主流，嚴厲的調控下更是如此。
5、房地產市場風險顯露。在嚴厲的宏觀調控情況下，不論對房地產開發經營者，還是對購房者而言，都存在風險。商品房滯銷，引起售價下跌，對房地產開發商而言，資金回籠困難、利潤減少，投資開發房地產風險在增加；而對購房者來說也意味著財產縮少或投資虧損，同時造成更多購房者還處于觀望之中。今年初“國五條”出臺，據此推測今明兩年房地產市場難以回暖，房價也難以回升，房地產開發商的日子更加難過。為此認為，調控不松動，房地產市場難以回暖，房地產企業的資金運轉鏈條更加繃緊，房地產投資的風險在不斷增加，謹慎入市已成為產銷雙方的共識。
二、促進房地產業持續健康發展的建議
根據當前房地產市場及宏觀調控下的具體情況，提出以下幾點建議：
1、做好市場調研，確定未來幾年房地產投資規模。由于前幾年房地產投資的過快增長，商品房上市銷售面積的過多增加，加上現階段的宏觀調控，因此，出現商品房供過于求的局面，個別樓盤的滯銷也不足為奇了。為此，建議政策相關部門，根據社會經濟發展的近中期規劃，加強房地產市場現狀調查，分析市場供求關系，努力將樂清市的房地產開發總量和居住狀況、潛在需求量和經濟社會發展水平相適應，避免產銷矛盾，以利房地產業的平穩健康發展，防止房地產業的發展出現大起大落。據個人分析，近中期全市的房地產開發量應控制在每年35萬平方米之內，同時以一般普通住宅為主。
2、鼓勵房地產開發商降價銷售，同時研究制訂商品房政府指導價。由于前幾年房地產投資的利好，全民投資房地產，出現了開發熱、銷售熱、購買熱。市場上商品房供不應求，一房難求，房價上漲。大量的社會資金流向房地產市場，流向房地產開發企業，促成地價、房價的快速上漲。使房價超過市民的經濟承受能力，房地產泡沫被進一步吹大。中央從全局出發，出臺了一系列房地產調控政策，從信貸，限購、限價、稅收等方面對房地產行業進行調控，已收到明顯的效果。整個房地產行業的發熱現象開始退燒，商品房價格開始回落，一些新開盤的商品房開盤均價開始下調，已接近合理價位。政府應鼓勵房地產開發商認清形勢降低銷售，使利潤控制在總投資的15%以內，真正使房地產企業經營者自己身體內流著道德的血。另外，由于前幾年開發商拿地時，地價總體比較高，新城區樓盤土地樓面價已達每平方8000元左右，加上建安成本、銷售費用、投資利息、稅收等方面的成本和開發利潤，一般成本售價都達16000元/m2以上，與當前新開樓盤價位非常接近。
為加強對房商品房價格的管理，建議政府對新建商品房售價進行成本核算基礎上推行政府指導價。因為，商品房與人們生活聯系緊密，屬于國計民生的大型商品。根據《價格法》規定，凡涉及國計民生的商品，政府可以實行政府指導價，是非完全市場定價。為此，建議市發改局，按政府指導價的相關規定，對新開樓盤實行政府指導價，促使房價回歸到更加合理的水平上。（此辦法在2005年前，已實行過，效果很好）
3、加強市場監管和規范房地產市場秩序。這是宏觀調控的目的之一，要求建立房地產開發企業項目資金和商品房預售資金的審查、使用和監督機制，防止建設項目資金轉移、抽逃、防范風險。積極推行項目重點工程的支付擔保制度，強化行業管理，促進行業發展。要加強小區配套設施確權，積極推行按套內建筑面積或按計價商品房面積銷售的辦法，維護消費者的合法權益，進一步規范和完善商品房網上銷售備案登記制度。認真貫徹執行國務院關于房地產調控的系列政策，特別是“國五條”政策，進一步促進房價的理性回歸，進一步引導購房者的理性置業，共同維護好房地產業的良性勢頭，使房地產業的發展更加健康有序。
4、加強房地產市場信息披報制度。目前，樂清市房地產信息分散在各個部門。土地部門有土地投放信息，住建部門有規劃用地面積、施工許可面積、商品房預售面積、竣工面積，發改部門有固定資產投資信息和房價信息，統計部門也有自己的一套信息系統。平時各目為政，難以全面披露。根據政府信息披露制度的要求，建立以統計局為主管部門各部門參加的房地產信息平臺，定期公布房地產相關信息。增加信息透明度，使廣大百姓及時了解房地產方面的相關信息，避免由于信息不暢帶來的盲目性，充分發揮信息在房地產發展中的應有作用。
1.房地產的概念。在我國所謂房地產，是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分和附著于其上的各種權益（權利）的總和。這些固著在土地、建筑物上不可分離的部分，主要包括為提高房地產的使用價值而種植的花草、樹木、或人工建造的花園、假山；為提高建筑物的使用功能而安裝在建筑物上的水、暖、電、衛生、通風、通訊、電梯、消防等設備。它們往往被看作土地或建筑物的構成部分。因此，房地產本質上包括土地和建筑物及附著于其上的權益兩大部分。房地產由于其位置固定、不可移動，通常又被稱為不動產。
房地產主要有三種存在形態。其中土地指的是地球陸地表面及其上下一定范圍內的空間；建筑物是一種土地定著物，具體是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構件和建筑設備等組成的整體物。包括房屋和構筑物兩大類；其他土地定著物指的是建筑物以外的土地定著物，具體是指固定在土地或建筑物上，與土地建筑物不可分離的物，或者雖然可以分離，但是分離不經濟，或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能，或者會使土地、建筑物價值明顯受到損害的物。
房地產是實物、權益和區位三者的綜合體。實物指的是房地產中可以看得見、摸得著的部分，例如外觀、結構、裝修、設備等；權益指房地產中無形的、不可觸摸的部分，包括權利、利益、收益（如使用權、所有權、抵押權等）。在我國，就房地產開發經營來說，附著于土地和建筑物上的權益包括土地使用權和房屋所有權以及在其上設置的他項權利，如抵押權、典當權等；房地產區位指的是房地產的空間位置。具體的說，一宗房地產的區位是該宗房地產與其他房地產或事物在空間方位和距離上的關系。房地產的總體概念可總結如下：
2.房地產營銷概述。房地產市場營銷的產生是生產力發展和商品經濟發達的必然產物，市場營銷是房地產經營過程中不可缺少的組成部分。強有力的房地產市場營銷活動不僅可以促進地區的經濟繁榮，還有助于將計劃中的房地產開發建設方案變成現實，使每一宗物業順利出售或出租。從事房地產營銷需要清楚地了解營銷策略，辨別外界環境的發展變化，通過系統分析及時改變營銷策略。
房地產市場營銷包括有開發商和經營商、營銷人員、營銷中間商和顧客幾個組成部分。
房地產開發商和經營商，首先要對市場變化和需求等做出預先反映，并在公司長期營銷戰略中得到體現。同時房地產業與資源和原材料有著密不可分的關系，作為開發商就要在制定營銷計劃時將資源和原材料的價格波動考慮進去。房地產公司的營銷人員，不但要熟悉市場環境等市場經濟知識，還應具有關于保護競爭、消費者和社會更大利益等主要法律知識，以及社會文化環境給房地產目標市場帶來的不同需求。對于房地產的開發商和經營商而言，為了達到獲取利潤的目的，公司將聯合一批供應商和營銷中間商來接近目標顧客。
二、房地產營銷策略的發展史
市場營銷理論于20世紀初誕生于美國，菲利蒲?科特勒被譽為營銷學之父，他提出了最早的營銷4C理論，是現代營銷的基石，4C包括產品、價格、促銷、渠道，從這四點出發，衍生出新的營銷方法。
在市場營銷過程中，目標消費者位居于中心地位。企業識別總體市場，將其劃分為較小的細分市場，選擇最有開發價值的細分市場，并集中力量滿足和服務于這些細分市場。企業設計由其控制的四大要素（4C）所組成的市場營銷組合。為找到和實施最好的營銷組合，企業要進行市場營銷分析、計劃、實施和控制。通過這些活動，企業觀察并應變于市場營銷環境。
營銷簡單的說就是用科學的方法，分析市場上的需求，并用科學的方法來生產出能滿足市場需求的產品。
房地產市場競爭日益激烈的今天，房地產營銷層面的競爭也隨著房地產市場競爭的激烈而日益激烈。我國房地產營銷策略的發展過程經歷了六個階段。
1.建設觀念階段——標準規劃。計劃經濟時代，只有簡單的“房地產”概念，很長一段時間，我國的住宅建設一直是學習前蘇聯模式，而且住宅的建設標準由政府統一制定，造成所有的設計全按標準圖進行建設，形成千樓一面的現象。
2.樓盤觀念階段——銷售策劃。在這個階段，房地產剛剛走向市場化，大部分項目的開發意識依然停留在計劃經濟時代，策劃往往依賴于企業領導或幾個設計院專家的“大腦風暴式”討論，而沒有進行市場調研、消費者需求調查的意識，開發的項目充滿了主觀臆斷。
3.推銷觀念階段——概念策劃。房地產市場的泡沫與樓盤空置的現實，使開發商認為消費者缺乏理性，有一種購買惰性或者抗衡心理，必須主動推銷和積極促銷。在1997年～1999年大多數所謂房地產策劃僅僅是“廣告策劃”、“銷售策劃”而已，策劃人選擇樓盤的一個或一個以上的顯著特征，向消費者加以強調和宣傳，使消費者對樓盤建立起概念認識，引導消費者在眾多樓盤的選擇過程中，比較容易選擇自己偏好的樓盤，以達到促銷目的。
4.準營銷觀念階段——賣點群策劃。隨著社會進步與生活水平的提高，消費者對居住條件的需求層次日益明顯，房地產市場供應量的增加，導致需求相對減弱及消費者理性購買，為有效的滿足用戶的各種需要，適應賣方市場和消費者理性選擇，開發商認為必須以用戶為中心。因此，策劃人把眾樓盤之長集于一身，極盡所能地向市場羅列無盡的賣點一時間環保住宅、綠色住宅、智能住宅、生態社區等等，雖然提升了樓盤品質，但使得開發商成本高于售價。
5.營銷觀念階段——全程策劃。圍繞用戶展開的營銷，并沒有使供需緩和、樓盤空置減少，開發商逐漸認識到實現銷售的關鍵在于正確確定目標市場的需要和欲望，并且比競爭對手更效、更有利地傳送目標市場所期望滿足的東西。使開發商不再只關注于產品的本身，轉而關注市場需求。
6.整合營銷觀念階段——整合策劃。整合營銷是企業經營目標兼顧企業、顧客、社會三方的共同利益，各種營銷技巧相互結合、相互補充所構成的企業市場營銷理念。整合營銷要求企業的所有活動都整合和協調起來，企業中所有部門都在一起努力為顧客的利益而服務，企業的營銷活動成為企業各部門的工作。
三、房地產營銷策略的現狀
目前，我國常用的房地產營銷策略主要有房地產企業直接銷售、委托銷售和網絡銷售三種。
1.企業直接銷售策略。它是指房地產企業利用自己的銷售部門對房地產商品進行直接銷售。目前我國絕大部分房地產開發商都是采用這種銷售渠道。最常見的形式是派出銷售人員，在一個固定的場所現場售房。這種策略的優點是銷售渠道最短、反應最迅速、控制也最為有效。
2.委托銷售策略。它是指一般開發商委托房地產商尋找顧客，顧客經過商中間介紹來購買物業的銷售渠道方式。相對于直接銷售模式，委托銷售降低了開發商的風險，通過商的服務性質，更易于把握市場機會，能更快地銷售房產。
3.網絡銷售策略。網絡營銷策略是利用現代電子商務的手段，實現房產的銷售。與傳統的銷售策略相比，網絡銷售策略可以降低房地產企業的營銷成本，可以實現零距離和全天候的服務，更方便地和消費者溝通，可以樹立房地產企業意識領先、服務全面、信息完備的良好形象，有利于增加房地產企業的無形資產，有利于消除銷售的地域性等優勢
當前，我國房地產市場營銷策略主要有以下特點：
品牌領導形象震撼——確立市場地位，引起市場關注，鎖定目標消費群；
把握時機高昂入市——抓住有利時機，高姿態低價格進入市場，迅速掌握市場主動權；
分期分批賣點不斷——分期開發分批銷售，步步為營，組織儲備賣點群隨銷售階段適時引爆，帶動價格走高，達到持續熱賣效果；
進度跟進迭起——緊跟工程進度（奠基、正負零、封頂、竣工、樣板房開放、園林開放等）制造階段性銷售，實現階段性銷售目標；
以質論價升值誘人——以戶型、朝向、樓層、景觀論價，小幅多頻高走，預留升值空間，以升值空間激發熱銷；
物管跟進后顧無憂——物業管理提前介入能迅速樹立項目形象，強化認同感，購買者無后顧之憂，達到促銷效果。
四、房地產營銷策略的創新
在新形勢下，隨著市場的成熟、制度的健全以及長期發展過程中積累的一些問題，我國的房地產營銷策略遭遇了有力的挑戰，這就要求房地產企業積極思考，探索營銷策略的創新。
在房地產營銷策略的創新中，需要注意幾個關鍵的因素。第一，項目開發前的市場調查工作。市場調查對房地產企業的重要性不言而喻。市場調查需要對國內外宏觀經濟的波動與政策變化、房地產法律法規以及國家的金融環境、住房制度的改革動向等等做深入的調查。第二，強化產品策略在營銷組合中的地位。由于房地產商品的特殊性，要求房產設計上要符合消費者的喜好，建筑材料選擇要合理，物業管理信譽要好，已解決業主的后顧之憂。第三，突出企業差異。突出本企業的產品、服務和品牌差異，可以提高房地產產品的價值，形成競爭優勢，其中產品差異是最基礎的，也是要首先考慮的。第四，合理利用價格策略。房產的定價要注意消費者的心理價位和承受能力，同時要根據項目本身的開發目的確定。第五，積極拓寬營銷渠道。在以消費者為中心的市場環境下，開發商應從坐商觀念轉變為行商觀念。
目前，全國各地的房地產發展都處于期，人們對房地產的需求較大，對于各大房地產商，這無疑是利好消息；但是，由于房地產市場通過近幾年的發展，已經開始轉向買方市場，所以，根據目前的市場狀況，各大開發商必須要注意房地產營銷策略的創新，這樣才能在激烈的競爭中立于不敗之地。
1.品牌營銷。建立良好的品牌對房地產營銷十分重要。目前，房地產市場競爭日趨激烈，房地產品牌的作用日益凸現。品牌不僅是企業或產品標識，更是寶貴的無形資產，能強化企業在市場和行業中的地位，并且在企業的兼并收購、投融資等對外合作中發揮重要的作用，從而為企業創造更加良好的經營效益。
要建立良好的品牌，必須要以優良的品質，適合的價格提高品牌美譽度；同時，兼以完善的售后服務提高品牌忠誠度以及適當的樹立品牌形象的手段提高品牌影響力，以及參加各類大型的房地產展銷會展示公司形象，推銷公司的樓盤等。而在現實的房地產營銷中，由于資金的周轉，市場的激烈競爭等問題，導致房地產開發商不注意進行品牌效應的積累，往往只是針對在建或竣工的個別樓盤借助媒體或廣告的力量進行炒作。而品牌的創造和維護應該貫穿整個項目的始終，不是個別的，而是整體的。只有這樣，才能使得品牌成為企業的競爭優勢；另外，企業往往將品牌理解成為案名，只要案名好就能樹立良好的品牌效應。其實案名只是品牌的重要組成部分，品牌應該注意“內外兼修”，即要有好的案名，更要有好的質量及服務，做到“名實雙具”。這樣創造出來的品牌，才是真正的品牌，才是能促進商品房銷售的品牌，才是人們信賴的品牌。
2.人文營銷。房地產營銷應該是以人為本的，為顧客創造良好的環境，體現人文情懷。文化是人文的重要組成部分，深厚的文化底蘊或高品位文化景觀和樓盤的結合可以給顧客以享受。人文的另一個方面體現在房地產開發商與顧客的關系建立上。“顧客就是上帝”，對于現在正處于買方市場的房地產企業，應該更加注意與顧客建立良好的關系，與顧客形成互動，展示企業形象的同時，更讓顧客感受到關懷，在選擇時傾向性更加明顯。人文營銷的第三個方面體現在為買主提供最大便利上。所以，從房地產開發到售后的過程完整貫徹以人為本的原則，是提升銷售量的重要手段之一。
3.知識營銷。目前，對于大多數消費者而言，他們對房地產的理解往往只是限于“一棟房子”這樣淺顯的概念，而想了解，又苦于沒有途徑。因此，房地產開發商應當本著誠實的原則定期開展相關知識的宣講會，在宣講會前可以進行問卷調查，了解消費者在此方面的困惑，在宣講會上可以針對調查結果要求相關專業人員先進行房地產行業概況介紹，然后認真耐心地回答消費者對房地產行業或有關樓盤的任何問題，最后總結以上的內容，達到讓消費者獲得知識的目的。可見，宣講會是溝通房地產商和消費者之間的橋梁。向顧客介紹知識的同時，又宣傳了企業的品牌，提高大眾的認知度，增加購買欲望；同時，對房地產有了認識的顧客又會對房地產提出更高層次的要求，促使房地產開發商運用新技術，創造新工藝，推動市場的前進。
4.綠色營銷。居住環境的質量已經成為人們購房時考慮的重要因素，于是，開發區域的綠地覆蓋率也就成為樓盤的賣點。于是，企業紛紛提出以環境保護為營銷理念，以綠色文化為價值觀，以綠色營銷為核心的營銷戰略。
在綠色營銷上，對于單純的綠地的規劃是十分必要的。而針對目前能源緊缺而提出的綠色節能住宅的概念，同樣要運用到綠色營銷中，增加社會效應。雖然目前節能住宅的單價相對普通住宅要高，但由于“發展節能住宅是利國利民的大事”，綠色節能住宅的發展將成為趨勢，也將成為賣點。
5.合作營銷。和其他商品一樣，對于商品房的銷售同樣可以采取合作營銷的戰略。房地產開發商與很多單位存在利益關系。
首先，應該積極與下游供應商進行聯系，由于長期的合作，可以給開發商帶來一定的折扣，減少成本；同時，消費者購買商品房之后進行裝潢，開發商可以推薦房主使用與其合作的供應商的售賣的材料，既為房主提供了優惠，同時會給供應商帶來不少的收益。第二，開發商積極與金融信貸部門進行聯合，前期可以通過宣傳開發項目優勢的方式，向金融信貸部門請求貸款或通過項目融資的方式邀請進行項目合作，利用金融信貸資金進行開發建設;在后期的銷售過程中，與金融部門溝通，為顧客設計貸款或按揭的組合方式,為顧客提供多種豐富的支付手段。第三，與其他開發商進行聯合造勢，形成雙贏的格局。
6.服務營銷。對于房地產產品的服務也分為售前、售中、售后三個服務階段。在售前服務階段，首先應該向每位潛在的消費者提供真實的關于樓盤的資料，熱情地接受他們的咨詢，讓他們對所感興趣的樓盤有全方位地了解，從而有了初步的認知和傾向；售中服務是開發商必須提供符合協議規定質量合格的商品房給用戶，并協助他們辦理相關手續；在現實中，消費者往往能獲得前兩個層次的完美服務，但是，房子一旦拿到手出現差錯卻無人接手進行處理，導致產生糾紛，這對企業的聲譽影響是很大的。因此，開發商應當注意商品房產品的售后服務，對業主提出的問題給予及時地反饋與維修；并自己成立物業公司或委托第三方物業管理，為業主提供安全、舒適、美觀的理想人居環境，這是時展的必然，同時也為企業的發展奠定堅實的基礎。
7.社會營銷。社會營銷觀念是隨著現在流行的可持續發展觀念提出來的，主張企業提供的產品和服務，不僅要滿足消費者的市場需求或短期欲望，而且要符合消費者的長期利益，不忽視社會利益。注意到企業發展中的社會效益，對于企業提升其形象是十分重要的。企業的形象提高了，銷售量和利潤也自然得到提高。
