發布時間：2023-03-29 09:22:44
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們為您精選了8篇的房地產行業論文樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發，請盡情閱讀。
“不斷高企的房價、關于泡沫的爭論、利潤水平的謎團、宏觀調控的影響”，使得房地產業在連續多年繼續蟬聯最引人注目的行業之一。關于這個行業特質的描述也逐漸歸集到幾個詞語：暴利、違規操作、社會責任、泡沫等等。如果說對于其它方面還有或多或少的爭議，那么對于“高利潤”，似乎大家都認為是理所當然了。但高收益的背后卻往往是高風險，對于房地產企業的管理層來說，真的是冷暖自知。
二、房地產行業過程管理的核心與本質
房地產業的核心是什么？我們應該從金融資本的角度認識房地產行業的本質。房地產開發行業的核心是投資運營。當我們認識到了地產的本質，當我們看到了地產發展的未來趨勢，那么我們的地產商們就應該及時調整自己的地產戰略，快速變化自己的發展和運營模式，以爭得未來地產發展的競爭先機。我們就可以抓住房地產行業過程管理的核心與本質，那就是流程管理。防范風險和提高效率是房地產企業運營的內在要求，因此，科學和高效的管理，成為了這個行業追求的共同目標。在這過程中當然不會遺漏管理中的核心要素之一――“流程”。流程管理從本質上來說，就是知識管理中個人隱性知識到組織顯性知識的轉化過程。對于規范企業運作、提升企業運營效率、促進集團知識沉淀與應用創新，起到了積極的支撐和保障作用。流程優化的源頭來自于業務實戰，在客戶訴求的受理、派工、進程匯報和跟蹤、客戶的回訪與返工等日常活動中，積累了大量的數據，可以通過客戶投訴系統進行管理；有了真實全面的業務數據，可以對任務處理關閉率、服務滿意度、工程質量缺陷率等流程績效指標進行測量和監控，把流程管理和房地產管理緊密結合在一起；再通過對各地區公司在流程績效指標上的不同表現，找到內部的標桿，共同整理、提煉其在處理滲漏問題上的經驗，形成相關的經驗推廣和應用。
三、房地產行業管理者角色與技能
激烈競爭的現代市場經濟，要求房地產企業管理者必須具有敏感的市場反應能力、快速決策能力和強有力的實施能力。而業要滿足這些需求，就必然要求房地產行業管理者在流程管理方面有所突破。房地產行業的管理者所要掌握的技能首先是具備能有效實現項目各方的溝通與協調能力。其次，在房地產項目中，管理者隨時掌握項目資金的需求、供應、使用和回款情況、保證資金動態平衡是至關重要的。同時，采購管理、合同管理、銷售管理等均與資金管理功能相掛接，才能滿足房地產流程管理的需要。
四、房地產行業管理反思與研究
近年來，房地產行業在市場和機制的變革中逐漸跨入到新的發展階段，行業整合加速、房地產企業明顯出現規模化和集團化發展趨勢。不僅原有的大型地產企業集團加快擴張，從一級城市向二級城市、三級城市快速鋪開，即使原先立足于三線城市的本地化地產企業，也耐不住寂寞，紛紛升級為集團，要擴張自己的版圖。同時，開發商瘋狂搶地，土地儲備競賽不斷加劇，“標王”新聞屢見不鮮，各地樓面地價屢創新高。值得思考的是，地產企業的快速擴張，除了資金和土地，還能憑借什么，從哪個角度凝練擴張力？從本質上看，擴張本身并不是企業的真正目的，企業的根本目標在于創造價值和利潤。也就是說，企業如何通過資源的整合和最大化利用，來體現規模化和集團化的效益。我們都知道，產業化的本質是規模經濟，而規模經濟的基礎卻又是標準化。GE的工廠布局，細微到洗手間的布置，在每個國家都是相同的，這就是GE的標準化；我們在津津樂道麥當勞和肯德基的快速擴張時，也應該同樣注意到每個門店的裝修、每個員工的穿著以及每個客戶接待的過程，這些都是相同的，這也是標準化。因此，我們相信，成功的企業是要靠標準化的核心競爭能力來占領市場，甚至通過把自己的標準變為全行業可以接受的標準，向其它企業滲透，房地產行業的企業也是離不開這條規律。所以企業要實施精確的流程管理，實現該目標的要素就是控制的明晰，支撐精細化管理；實現流程管理任務結構的快速分解和計劃的有效編排。另一方面，在規范化的基礎上，可以實現流程管理模式的對外輸出，為資源整合提供有力支撐，這在房地產企業管理中作用顯著。
五、對房地產流程管理建立模塊分析
1、房地產市場容量分析
拆遷產生的購房需求比例降低改善住宅條件是目前購房需求的主體構成，增幅較大，投資購房比例基本平穩，結婚購房比例保持穩定，城市化進程中產生購房需求增速平穩。
2、房地產市場需求特征分析
幾年來，房地產市場的風云變幻，表現出劇烈的周期轉換特征。剖析這一難得的房地產市場周期波動，我們可以明顯看出，房地產市場的周期波動規律，房地產市場需求特征分析，結合政府、開發商和購房者在周期轉換過程中做出的決策，我們可以預測到未來房地產的發展趨勢。
3、房地產市場交易狀況分析
1）現房銷售增幅高于期房銷售
2）消費結構在逐步發生轉變
(一)文化產業具有經濟價值
文化產業作為經濟行為，對經濟總量的增加，解決就業，擴大稅收，出口創匯等方面發揮著越來越突出的作用。文化產業具有較強吸納勞動力的能力。文化經濟學研究認為，現代世界中存在著許多不同的文化生產中心，每一個中心在其地點的特征方面也往往具有特殊性。這種特殊性部分地存于任何地點的歷史唯一性，也部分地存在于地方文化經濟的特殊功能，地方文化經濟在大多數情況下通過批量生產會變得更加專業、更具特殊地域性。經濟發展雖然受到地域條件及歷史發展的制約，但因其得天獨厚的民族傳統文化資源，使得文化產業成為潛在的經濟發展資源。發展文化產業能夠促進經濟發展，能為當地民眾創造可持續發展的工作機會，改善民生、消除貧困，提升在國民經濟中的地位。隨著物質文化生活的逐步提高，人們對精神生活開始有了更高的要求，日益擴大的經濟活動領域已涉及具有以下屬性產品與服務的生產和銷售，即這些產品與服務以各種方式廣泛滲透著審美屬性和符號屬性。黨和國家以及自治區黨委、政府高度重視優秀傳統文化的繼承、保護和發展，重視文化產業的集約型和外向型發展戰略。文化產業經過社會各方的培育和發展，形成了以各地方文化產業為龍頭，帶動經濟穩步增長的良好局面。初步形成了一定的發展規模，并且呈現出多渠道與多元化投資、多種所有制齊頭并進的發展態勢，形成了多門類、多體系、多層次的發展格局。文化產業正在成為發展的經濟內驅力。
(二)文化產業具有文化價值
文化產業依賴于文化原創，依賴于一定的文化積累和文化資源，文化產業的繁榮以文化的繁榮為前提，又促進文化的繁榮。發展文化產業是增強文化軟實力，維護穩定發展的重要保證。文化是中華文化寶庫中的一顆璀璨明珠，也是世界文化遺產中的一份寶貴財富。文化不僅有宗教文化的成分，而且蘊含著世俗文化。發展文化產業擁有豐富多彩的民族傳統文化這一文化資源優勢。隨著時間的發展與歷史的沉淀，文化產業蘊含著豐厚的“礦藏”，形成了獨具特色的歷史、文化、文學、宗教和藝術等人文景觀。發展文化產業，不僅可以促進文化的交流與傳承，增強文化軟實力，還可以為經濟建設搭建有力平臺。文化產業具有獨特的地域性和民族性，并對世界有很大的影響，具有十分重要的歷史價值和世界價值，也是非物質文化遺產的重要組成部分。作為我國民族文化傳統形態保存最完整的地區之一，民族文化資源有著豐厚的歷史底蘊和文化積淀，使得藏文化形態獨具韻味，承載著厚重而深遠的文化價值。
(三)文化產業具有民族地域特色
因其獨特的區域性，使得文化也具有獨特的民族價值和豐厚底蘊。區域文化產業的發展必然以地域文化資源為基礎，對地域文化資源利用的深度、廣度和角度，決定文化產業的生命力和活力。據統計，已登記在冊的各類文化保護點有2330余處，各級文物保護單位329處;其中國家級重點文物保護單位35處，自治區級112處，市(縣)級182處;全區現有館藏文物數十萬件，其中國家級文物1萬余件;非物質文化遺產得到有效保護、傳承和發展，藏醫藏藥事業、藏毯、唐卡、民間木雕石刻、建筑、服飾、飲食、歌舞及傳統節慶等藝術都具有鮮明的民族地域特色。因此，立足于優勢地域文化資源，形成了有特色的區域文化產業集群。
二、技能型人才短缺對文化產業的影響———以藏毯產業為例
(一)技能型人才數量短缺，制約文化產業發展
發展文化產業，人才是關鍵，人的素質決定著一個地區、民族的發展。文化產業的傳承，需要一大批懂文化、懂歷史的知識型技能人才。然而，與文化產業發展不相適應的是，我國文化產業人才培養較滯后，文化產業人才隊伍尚不健全，人才短缺已經成為制約我國文化產業發展的最大瓶頸。文化產品工業中運用的技術和勞動過程通常需要大量的直接的人力介入。傳統的小作坊學徒制無論從技能型人才數量還是質量上都無法與新的社會形態接軌。現在文化產業的人才危機十分明顯，人才成了制約文化產業發展的一個瓶頸。以文化產業藏毯為例，藏毯是重要的民族手工業之一，有著三千年悠久歷史。在藏文化中具有獨特的魅力，具有美觀、實用等多重價值。因為藏傳佛教文化的弘揚和發展，藏毯也有著深厚的文化底蘊，具有悠遠而燦爛的歷史根基。這種傳統的手工藝品在圖案風格上不僅帶有濃厚的宗教文化色彩，裝飾圖案也十分豐富。有調查顯示，整個藏毯行業從業人員達到近2000人，其中，織毯工是非常重要的一部分，但由于地毯編織工作勞動強度大，收入較低，農牧民對藏毯編織工作興趣不濃，致使地毯企業普遍存在編織隊伍不穩定，技能型人才數量不足問題。此外，由于薪酬制度不合理，工資普遍偏低，導致藏毯編織工和其他專業人員數量嚴重短缺，很多企業的產品圖案設計人員來自尼泊爾，這也反映了產業、技術研發人員短缺現象的廣泛存在。據調查，在拉薩藏毯廠，現有的編織工人平均年齡已超過45歲，并且每年新招入員工數量非常有限，由于近年來勞動力成本逐年上漲，藏毯編織從業人員收入優勢已不明顯，導致大量剛剛經過培訓的工人快速流失。許多年輕人也不愿意進入藏毯編織企業工作，藏毯產業技能型人才老齡化和后繼無人現象比較突出。
(二)技能型人才質量低，制約文化產業專業化水平
文化產品產業競爭的成功極大程度上依賴于技術和設計的卓越，文化產業的發展離不開文化產業技能型人才資源開發方略的支撐。中國長期以來文化與產業對立，重視文化事業而忽視文化產業，因此造成人才培養模式的單一化，在這種發展弊端下，文化產業技能型人才質量普遍偏低。藏毯專業，從業人員大中專以上文化程度的較少，大部分是初中及以下文化程度，企業管理人員、織毯技師、圖案設計、新產品開發等人員異常匱乏、所占比例非常低。技能型人才大部分都沒有受過職業教育培訓，普遍采用的是師傅傳授的方法，培訓效率低下，培訓手段和方法單一，行業從業人員不穩定，缺少行業發展所必須的高質量人才后備軍。
(三)技能型人才創新創業能力低，制約文化產業國際競爭力
文化產業在某種意義被稱為“內容產業”或“創意產業”，高級創意人才的數量與質量成為產業競爭的核心指標。文化產業越來越成為高新技術與高文化密切關聯的領域，對專業人才的知識結構和能力的要求越來越高。目前文化產業還處于起步階段，產業化程度低，規模較小，作業分散，文化產品開發創新能力嚴重不足，發展潛力尚未得到充分發掘，遠不能滿足經濟跨越式發展和人民群眾日益增長的精神文化生活的需求。一些生產企業還未能形成大規模、高效率的生產形式，產業化程度低，文化產業的發展和宣傳與當前新建設的步伐未能同步。由于受各種歷史的、客觀的條件限制，文化產品和服務不論是從藝術水平、科技含量、產品質量上還是從生產規模、生產成本上講，都缺少競爭能力。藏毯屬于勞動密集型產業，編織原料多為羊毛、牦牛絨，需采用天然植物、礦物質顏料著色，通過梳、紡、染色、手工紡織、平剪和洗滌等生產流程制作，采用獨特的“穿桿結扣”編織法，原料考究、做工精細，使得制作流程復雜繁瑣，非常耗費人力及時間。在藏毯產業的發展中，專業人才創新創業能力不足已成為制約其發展的突出問題。藏毯等其他民族手工業匠師一般都來自藏區內的廣大農牧區，雖然這為吸納剩余勞動力作出了貢獻，但從業人員由于沒有接受過系統的學校文化教育，缺乏對產品文化底蘊和價值的深刻理解，只習慣于依葫蘆畫瓢的模式化生產工作，缺乏為顧客服務的認知理念和創新思維。隨著旅游業的發展，民族手工藝商品、紀念品市場需求不斷擴大，包括藏毯在內的民族手工業也打開了更為廣闊的發展空間，甚至遠銷國外，但是，由于手工編織的藏毯成品過程慢，生產規模小，與市場所需供不應求，并且隨著勞動力成本的上漲，手工藏毯價格同步提升，一套售價大多在10000元以上，使得一般顧客無法接受。由于藏毯產業缺乏創新和企業家精神，沒有考慮多樣化的顧客價值和產品效應，沒有設計和生產能夠滿足中低等收入顧客需求的產品，來自青海批量生產的機織毯和勞動力成本低廉的尼泊爾手工毯等成為了大多數百姓的購置選擇。這些有著相似外形的藏毯在原料要求、傳統印染工藝、編織技術等方面都不合乎藏毯編織的精準工藝程序，因而價格隨意。這不僅嚴重打擊了本地小規模生產的手工藏毯的市場開發廣度，也降低了藏毯及其它民族手藝品的文化價值與經濟價值。
(四)技能型人才培養機構少，制約文化產業可持續發展
熟練勞動力是文化產品產業長期生存的基本條件，因為缺少了熟練的勞動力，就不可能獲得高質量的產品。因此，集中供應足夠的教育機構以服務于地方產業，是成功的基本要素。在以藏毯為代表的龍頭企業中，除了傳統手工藝人才青黃不接，企業發展所需要的研發、設計等專業人才也相當匱乏。高等職業院校是培養文化產業創新人才的重要基地之一。然而，高等教育體系和職業教育體系的專業設置并不是按照產業發展規律建設，高等職業教育專業規模較小，專業門類少，形式比較單一，專業分布面較窄，學科發展不平衡，與經濟發展不適應。目前職業教育中，中等職業院校9所，高等職業院校1所。截至2014年，高職院校及中職院校的專業大都建立在第一產業和第二產業基礎上。例如，職業技術學院的專業主要包括農林、畜牧、建筑、財經、計算機、電力、旅游等七大類別，缺乏面向文化產業的專業設置。高技能人才培養機構少，成為制約文化產業可持續發展的重要因素。
三、文化產業視角下文化產業技能型人才培養對策
城市學文化經濟學家艾倫•J•斯科特(AllenJ．Scott)認為不僅經濟根植于文化中，而且文化也深深地根植于經濟之中，文化領域與經濟領域的強有力結合已經成為當代社會的基本現實。在文化不斷商品化的同時，各種各樣的產品也充滿了多種審美內容和符號內容，文化不斷被市場供求關系所控制，研究審美判斷和符號判斷的研究方式也被深刻改變。各種文化產品構成了現代經濟持續增長的一部分，文化產品部門代表了世界上一些最具經濟活力的產業門類，成為世界性城市的核心經濟動力。因此，必須把發展文化產業作為一種區域戰略予以推進，將文化產業發展作為一項系統工程，充分發揮技能型人才在文化產業中的作用，使文化產業在國家文化發展戰略中搶占制高點和一定的市場份額。
(一)政府大力支持文化產業發展
西方文化產業比較發達的國家始終把弘揚民族優秀文化、保護環境資源和文化遺產、促進民族融合和認同、鼓勵社會平等、改善居民整體利益和基本福利狀況作為文化產業的一部分，作為政府文化政策的長期目標和方向。因此，中國政府要重視文化產業發展，將文化產業發展作為實現中國夢和中華民族偉大復興的重要戰略，完善文化產業政策，支持文化產業發展，增強文化產業的整體實力和競爭力。地方政府要充分認識文化產業對地區經濟和社會發展的推動作用，抓住地域文化與龍頭產業。政府應對文化產業進行積極引導，同時加上各種優惠政策的支持以及行政措施的介入，實行更加優惠的人才支持政策，做到市場調節和宏觀調節相結合。深化文化體制改革，進一步完善文化市場，通過政策創新和人才培養工程，全面提升文化產業發展水平，推動文化產業成為引領民族地區全面協調發展和產業結構升級的戰略性支柱產業。例如，要做大做強藏毯等行業，實現藏毯行業的可持續發展，就必須盡快建立完善的行業體系。依托藏毯龍頭企業，發揮其在經營管理、生產技術和銷售渠道等方面的優勢，形成統一的標準、技術和銷售模式。加強與藏毯行業相關的文化、生態、服務、科技、旅游等行業的聯系，尤其是要與旅游業緊密結合，形成組織運營體系，帶動藏毯行業的快速發展。
(二)充分發揮職業教育在文化產業人才培養體系中的作用
1．明確職業教育在文化產業中的地位與作用
《國家中長期教育改革和發展規劃綱要(2010—2020年)》明確提出，到2020年，形成適應經濟發展方式轉變和產業結構調整要求、體現終身教育理念、中等和高等職業教育協調發展的現代職業教育體系。職業院校是培養文化產業創新人才的重要基地之一，職業教育要為文化產業發展培養高質量技能型人才，提高文化產業技能型人才創新能力，促進文化產業發展。
2．職業院校增設與文化產業對接的新型專業
職業教育的專業設置具有靈活性、實用性和貼近市場等特點，與文化產業復雜多樣、變化迅速相吻合，在培養基層文化人才和技能型文化人才方面有著其他教育形式不可替代的作用。作為文化產業技能型人才培養主陣地的職業院校應適應經濟社會發展的新形勢，自覺承擔起為文化產業發展提供技能型人才保障的責任，適時調整專業設置，加快文化產業及相關專業建設的步伐。在高等職業院校增設與文化產業對接的新型專業，如文化產業管理、文化金融、文化產業政策、文化創意、文化旅游管理、藏毯生產與管理等專業，加強文化技能型人才培養。同時，與地方文化產業相結合，緊密結合傳統文化，將民族文化產業更好、更深地納入到職業教育的專業課程體系中。例如，將藏毯編織等民族手工業納入到職業教育教學中，設置藏毯編織專業課程，將藏毯的文化背景作為理論基礎，在學習其文化歷史的同時開展專業技藝的學習。
3．職業院校構建文化產業創新創業型人才培養模式
文化產業被稱為創意產業。創意產業的來源是人才，對創意人才的培養就是創意產業發展的重中之重。職業院校要改變傳統的人才培養模式，要樹立以創新意識、創新精神為核心的人才培養模式，摒棄忽視學生的主觀能動性，只顧知識傳授的傳統教育方式，建立充分調動學生主觀能動性的創新教育模式，實施以全面素質教育為基礎的創新教育體系，致力于創造、創新及滿足學習者需求，將年輕人培養成未來中國乃至世界的創意公民。因此，要充分利用高等職業院校在專業技術人才培養中的作用，瞄準文化產業轉型的需要，培養具有企業家精神的文化產品創意、設計、研發、生產、包裝、銷售人才;培養文化的研究、保護、傳承人才，培養文化元素的發掘、翻譯、整理等方面的人才，為文化產業的發展提供人力資源支持。
4．建立“雙師型”教師隊伍，提高人才培養質量
培養高素質文化產業人才，師資隊伍是關鍵。建立“文化人才庫”和“文化專家庫”，凝聚文化產業創新發展的領軍人物，通過政策傾斜杠桿，著力做好文化創意、文化經營、文化經紀、文化金融等高級師資人才的引進。加強師資隊伍建設，職業院校可以外送專業教師到較早開設文化產業專業的高校進修學習，或選派優秀教師到文化產品生產企業或加工作坊等地實習，使專業教師深入文化產品生產第一線，在具體的學習、實踐中有效提升專業素質及教學實踐能力。此外，根據專業建設和課程教學需要，要積極聘請文化產業管理研究機構、行政主管部門以及各類社會文化團體中具有豐富實踐經驗和較高文化素養的實踐型專家擔任兼職教師，通過專業研討、課程教學、實踐指導等活動，提高師資隊伍整體水平。
5．職業院校建立產學研合作人才培養模式
1.政策風險房地產投資對政策反應比較敏感，受到諸如金融、房地產管理、稅費等多種政策因素的影響和制約。如不處理好投資與政策之間的關系，將會影響到實現房地產開發投資的收益目標，進而給投資者帶來風險，并可能最終使銀行產生大量的不良資產。對于房地產開發企業而言，選擇符合政府導向、收益穩定的或有稅收優惠政策的項目進行投資才是避免政策法律風險最有效的方法。而對商業銀行來說，不但要全面詳細地了解國家的政策法規的規定，而且還要對政策法規的變化趨勢進行分析和判斷，并貫徹到貸款的決策與日常的管理中，方能避免政策法規風險。由于目前房地產行業的政策不斷創新、快速變化使得房地產經營處于動態變化環境中，如果不能適應這種變化，將導致房地產經營和商業銀行房地產信貸遭遇風險。商業銀行需要準確把握政策脈搏不斷動態調控自己的信貸政策，才能保證企業既不會因為和政策導向違背，導致信貸流失損失，又不會因為判斷失誤，過于縮小房地產信貸，造成房地產信貸業務利潤下降的風險。
2.市場風險房地產市場變化的，不確定性給房地產開發投資、貸款帶來的風險就是市場風險。房地產屬于不動產，具有不可移動的屬性，一旦投資開發建設，狀態就難以調整或改變，因此投資者需要對市場的供求現狀和趨勢作認真的分析，對房地產乃至經濟發展的周期做出預測和判斷，采取相應的應對策略，以減少由于對市場狀況的錯誤判斷而造成的損失。就其影響程度來看，運營風險和財務風險主要受某一單一客戶自身原因影響，故其影響面并不大；政策風險和市場風險由于影響的全局性和長遠性，對商業銀行的貸款沖擊非常大。此外，政府政策的調整對市場性風險因素也有很大程度上的影響，當市場性風險和政策法規風險同時作用于房地產時，很難對兩者加以區分。但不論怎樣，最終的表現形式都是市場性風險。因此，市場風險對貸款質量沖擊最大，影響更深遠。對于貸款銀行來說，只有充分研究和準確把握國家宏觀經濟政策的走勢、宏觀經濟的發展周期，直至房地產行業的供需趨勢，才能有效防范這種風險、確保房地產貸款質量。
二、內部風險
1.信貸評審制度的內部管理風險房地產開發企業從申請到發放貸款需要長時間的業務處理周期，根本無法滿足市場競爭的需要。造成目前我國房地產企業進行市場行為轉換無法獲取足夠及時的資金支持，從而對商業銀行房地產信貸造成了風險。另外，銀行業務職能部門往往會根據自己的需求設置自己的流程或制度，缺乏與其他部門的溝通與銜接，導致部門之間操作流程存在重復或沖突。比如說，目前我國社會信用體系建設還處于初級階段，很多銀行部門為方便搜集信息，都有自己的信息平臺，各自的信息相互獨立，不能實現共享，造成資源的浪費和信息孤島現象。再如，多數部門的業務操作系統也不統一，造成大量人力的浪費，也給管理造成混亂。此外，大量的信息依靠手工計算并填報匯總，占用了基層行大量的時間和精力，也容易造成數據的誤差。銀行在設計和整合流程時，如果不能加強總體規劃，使流程之間相互協調、降低摩擦，減少內耗，則使得銀行面對房地產信貸這種量大而復雜的信貸業務就會陷入混亂的管理，從而導致潛在的風險越來越大。信息不對稱風險雖然我國已逐步開始建立社會信用體系，并將個人信用記錄登記在個人征信系統上，但較發達國家來比，我國信用體系還不健全。在信貸活動中，銀行對借款人的信用質量、風險類型和資金償還概率的判斷與借款人真實情況比較會出現偏差，于是，依托偏差的判斷得出的的風險管理策略一定也會偏差。隨著信息不對稱缺口的擴大，會致使銀行對借款人出現篩選和監督失誤，從而使銀行信貸資產質量趨于惡化。
2.流動性風險目前，我國商業銀行整體上流動性風險處于可控狀態，房地產貸款總額并不大，但受央行數次上調準備金率影響，我國商業銀行資產的流動性逐年下降，使得流動性風險不斷增加。我國商業銀行的房地產貸款總量占全部信貸資產的比例已經達到18.3%，按現在的增長速度，很快就會達到30%。現階段，我國商業銀行主要依靠隱含的政府對存款的擔保支持和居民的高儲蓄率支撐自身的流動性和安全性，但長期保持如此之高的儲蓄率都是不可能的，一旦儲蓄率出現下降趨勢，商業銀行的流動性壓力將會凸顯。我國房地產貸款發展較早的城市，商業銀行流動性風險已開始初步顯現，部分中小金融機構資不抵債，流動性風險突出，個別城市商業銀行和城市信用社還相繼發生了擠兌事件。
三、結語
營銷中心是房地產商展示開發企業樓盤的一個濃縮產物，它應該具備奢華、高貴、典雅、大氣之風范，讓每一位來訪者都能感覺到一種高貴氣度，憑借氣度讓來訪者咨詢由被動變主動。打造這種高貴氣度，應該做到以下幾點。
（一）營銷中心的內部整體效果
營銷中心內部整體效果需達到甚至高于星級酒店大堂標準。在商品房前期咨詢階段，施工多處于基礎施工或施工至3-5層樓階段，此時購房者對比的就是銷售中心整體配套設施，配套完善程度說明開發單位實力與專業水準。根據中國房刊網權威統計，85%以上購房者在咨詢期間主要對比銷售中心整體配套。
（二）營銷中心的配套設施
營銷中心的配套設施需融入當前時尚主流，如水晶燈具、沙發、地磚、墻面壁紙、三維動態多媒體設施等，軟裝飾與多媒體組合能更好地顯現所售樓盤品質。
（三）營銷中心的專業營銷團隊
營銷中心需打造一支朝氣蓬勃、青春靚麗的專業營銷團隊，通過專業講解讓購房者聆聽樓盤的優質所在。
（四）營銷中心陳列的工藝品
隨著社會的進步，人們的精神理念也隨之改變，精神文化工藝品正好可以滿足人們對藝術享受的需求。因此，營銷中心陳列的工藝品需具有時代感，蘊含勵志、向上的時代追求，同時也從側面反映出開發企業的精神理念。
（五）多媒體介紹
運用監控系統將施工現場全過程作業內容通過多媒體設備播放，讓購房者直觀感受建設工程各個重要環節：地基與基礎、主體結構、建筑裝飾裝修、屋面工程、建筑給水排水及供暖、通風與空調、建筑電氣、建筑智能化、建筑節能、電梯等的施工過程。
（六）優秀的園林景觀
購房者在選擇購置房產時,對小區地理生態環境的要求也在不斷提高,有時小區的環境因素對購買者的決策會產生舉足輕重的作用，直接關系到項目樓盤的受歡迎程度。優秀的園林景觀可以成為房地產項目的標志,甚至成為一個品牌的形象。營銷中心的園林景觀在設計施工中要注重以下幾點。
1．園林景觀設計只有與周圍環境如山勢、水景、城市街景及其歷史文脈、人文風俗等相協調,才能創造出美好的和諧景觀。
2．建造材料和綠化植物應充分利用當地資源，就地取材，盡量使用天然材質，突出當地特有的植物景觀，夏有蔭、秋有果、冬有花，做到意境深遠、野趣天成，這樣才能給人留下深刻印象。苗木應選擇四季常綠的樹種，它們適應性強，便于后期管理，可減少維護成本。
3．通過多樣性、差異性的景觀展示，凸顯銷售樓盤主題文化內涵，造景移景、三季有花、四季常綠，喬木灌木錯落有致，形成回歸大自然的田園人文景觀。
二、戰略合作與質量創優
房地產開發企業在公開招投標時應以質量創優為前提，在選擇總承包單位時應當與優秀的企業進行戰略合作，擴大企業資源，與總承包商優勢互補。優秀的總承包企業有健全的規范化管理體系，并且在當地開發項目中有較豐富的社會資源及同類項目的操作經驗，這能在無形中給房地產開發企業的質量優良做有力宣傳。工程質量是總承包企業的第一生命力，是企業生存和發展的基礎。創優工程不僅可提高開發企業知名度，更重要的是成為建設工程質量的保證，實現雙贏，提升營銷效果。
三、施工工藝與成品配套設施展示
建筑工法是指以工程為對象、工藝為核心，運用系統工程的原理，把先進技術和科學管理結合起來，經過工程實踐形成的綜合配套的施工方法。它必須具有先進、適用和保證工程質量與安全、提高施工效率、降低工程成本等特點。房地產企業在銷售期間將建筑工法以實物、展板、視頻等形式展示出來，可讓購房者看到即將購買的房子選用的材料、材料品牌、施工工藝及方法，以及在建筑中功能效應等。其目的是讓購房者直觀地接觸建筑施工中隱蔽工程的內容，明白自己即將購買的房子用了什么材料，經過什么工藝，以及最終成品驗收標準是什么。針對當前房地產開發主要以毛坯房為主，工法展示可以考慮如下方面：剪力墻、后砌墻、外墻保溫與外墻飾面層、地熱采暖（北方地區）、防水、給排水等。成品配套設施展示可考慮如下方面：鋼質防火進戶門、斷橋鋁窗、窗式新風系統、家居智能系統、智能安防系統等。
四、樣板房要求
樣板房展示分為精裝樣板間和毛坯樣板間兩類。
（一）精裝樣板間施工要求
1．通過精裝系統化設計，最大限度地提高室內面積的利用率，合理布局潔具面盆、櫥柜、電氣插座點位、給排水接駁點等，讓購房者實地體驗即將購買的房子的整體效果。
2．家居的布局、軟裝飾工藝品的點綴將精裝房再次升華，讓購房者身臨其境地感受家的溫馨。
3．家居智能化是以住宅為平臺，將網絡通信技術、安全防范技術、自動控制技術、音視頻技術等涉及家居生活的技術加以集成，提升家居安全性、便利性、舒適性、藝術性，實現節能環保的居住環境，最終實現遠程控制、定時控制、聯動控制等。
（二）毛坯房樣板間要求
1．概述戶型，張貼戶型圖，公布建筑面積與實際使用面積，標識油煙機、熱水器、空調的安裝區域。
2．戶內頂面墻面地面平整度、垂直度符合建筑驗收規范要求，陰角、陽角方正度符合規范要求，標識戶內強電箱、弱電箱、電氣開關控制、給水閥門位置。
3．張貼隱蔽管線圖、無管線區域圖。
4．標識結構承重墻體與非承重墻體。
五、打造導向性營銷廣告
在房地產項目的銷售過程中，廣告的作用是“巧傳真實、借力發力、以一帶十”，就是以深具吸引力、說服力、記憶點的廣告語，以最震撼人心的方式，把產品與消費者最相關的部分即最有“吸引力”的東西巧妙地傳達給消費者。“吸引力”來自地段、區域公共服務機構、市政配套設施、學校、交通等，即吃、住、行、休閑、娛樂等日常生活設施。通過廣告全新的組合，吸引購房者前來銷售服務接待中心咨詢，運用上述四條戰略來著重展示，激發購房者購買意愿。在當前新形勢下，房地產企業只有改變以往單一策略，通過戶外廣告、社區媒體、互聯網、報紙等多渠道全方位地宣傳展示樓盤與企業，才能更好地立足市場、長期發展。
六、產品融入企業文化
【關鍵字】房地產；信貸風險；主要類型；控制措施
房地產的信貸風險是指銀行在辦理和經營房地產的信貸業務過程中，受到眾多不確定因素的影響，造成房地產辦理信貸業務的實際收入和預期效益產生偏差，造成房地產企業經濟損失的可能。房地產企業的信貸風險既不同于一般的信貸風險，也不同于一般的企業風險，它與客戶風險密切相關，具有不可避免性、全程性、傳染性，強烈的信貸風險甚至會引起金融危機，發生一系列連鎖反應，因此，房地產的信貸風險不僅影響著企業的生死存亡，也影響著國家經濟的發展與社會的穩定。
一、房地產信貸風險的產生原因
（一）缺乏健全的金融體制
房地產行業屬于高投入、高收益的行業，其運行需要巨大的資金支持，由于金融體制的不完善，信息的不對稱，容易給銀行的選擇帶來問題，有些信譽較差、實力較低的借款人一旦獲得了貸款，就給銀行帶來了信貸風險。由于房地產行業的利潤高，吸引了很多開發商，為了追求高額的利潤，一些不法商人利用銀行貸款投資，房地產的高利潤也使得銀行放松了警惕，放松了對房地產企業的風險評估，導致貸款過度，使銀行面臨更多的風險。
（二）人們的信用觀念淡薄
我國現代處于經濟轉軌時期，這一時期人們對經濟利益的追求過于強烈，受到個人認識、不良習俗的局限，人們的信用觀念比較淡薄，逃帳、違約、賴賬、違規、誘騙等喪失信用的事件經常發生，特別表現在我國的房地產行業上，據調查，在國家對行業的信用調查結果中，房地產行業居于倒數第四，僅位于酒店、外貿、冶金行業之前，很多開發商只顧自己盈利，完全不顧銀行利益，即使有資金也不愿意償還銀行，還是投入到下一個開發項目中去，甚至屢屢用銀行貸款進行項目的開發，銀行對借款人的經濟狀況也不能清楚的了解，我國也沒有建立個人信用記錄，不能了解借款人的真實經濟狀況。
（三）產權關系不明晰
我國房地產產權制度存在一定的落后性，個人的房產和土地所有權處于分離階段，很多住宅的產權關系不清晰，抵押物的產權和收益不清楚，土地具有保值增值的功能，但房產是否具有這種功能還不好說，使得債權人的收益得不到保障。我國的二級房地產事業發展比較慢，舊房市場大多不愿問津，新房入市又比較困難，用于抵押債券的住宅難以變現，使銀行的信貸風險不容易被分散，同時，由于建筑施工企業過于追求工期，忽視了工程質量，使得很多住房的質量都達不到國家要求的安全標準，很多建筑施工技術也不能達到要求，常見的有上下水管的按照、防水工程、供熱系統等，開發商需要對這些不合要求的地方進行修改，造成一定的資金損失。
（四）政府的錯誤引導
我國賦予了地方政府發展地方經濟的責任，各地政府在促進地區經濟發展的做法上，有時候脫離了實際情況，只顧追風，盲目攀比，忽視了地區實際的經濟發展水平，大肆修建步行街、商品樓、別墅區、舊城區改造等，實施了一系列的形象工程，不但沒有給地方經濟的發展帶來好處，還勞民傷財，造成了資源的浪費。政府的支持更是促進了房地產行業的升溫，為了使房地產行業盡快開工，政府往往以組織協調插手房地產和銀行之間的關系，鼓勵銀行借貸給房地產行業，有些地方政府甚至給銀行信貸下達了任務，政府強迫銀行貸款，無論是房地產項目的開發和收益是否順利，政府都不用承擔責任，這就加大了房地產信貸風險。
二、房地產信貸風險的控制措施
（一）銀行應該具有房地產信貸風險意識
銀行應該提高認識，不能僅看眼前利益，應該清楚的認識到房地產信貸風險的嚴重性，謹慎的把貸款貸給房地產行業。既要支持有發展前景的房地產企業發展，又要盡可能降低風險。要嚴格房地產貸款的審批手續，堅決不貸款給不具有資格的企業和開發商，同時，要對貸款進行動態的監督，開發商應該開設獨立的賬戶，定期還款，便于銀行掌握開發商的經濟動態，杜絕開發商造假獲取貸款；合理運用利率杠桿，上浮高檔住宅的利率，抑制房地產泡沫現象。
（二）擴大房地產業的融資渠道
房地產行業運行的資金來源主要依賴于銀行，房地產信貸數額的增多增加的信貸風險，這時候擴大房地產業的融資渠道能夠有效分散風險。首先，要促進房地產的證券化，向社會籌集資金，監管部門在一定程度上放松對房地產企業的上市要求，鼓勵上市；其次，建立專門的房地產基金，專門用來房地產行業業務的開展，鼓勵社會群眾投資房地產行業，減輕房地產行業的資金短缺問題；再次，房地產企業發放債券，有利于把分散的資金集中起來。
（三）提高信貸業務的監管力度
房地產行業向銀行借款的數額巨大，信貸風險也大，無論是對房地產企業的發展，還是對銀行的發展都十分不利，因此應該提高對房地產行業信貸業務的監管力度。銀行應該制定明確的監管制度，包括監管目標、監管方式等等，對房地產的借貸有一定的約束作用，要定期或者不定期的對房地產的信貸業務進行檢查或者抽查，重點檢查房地產企業是否符合借貸要求，貸款時間是否超過十年期限、是否用流動資金來代替還貸資金等，對違規現象要進行嚴肅的處理，絕不姑息養奸，杜絕以貸謀私、收受賄賂的現象。
（四）政府發揮職能
地方政府應該從實際情況出發，正確對房地產行業的發展進行指導，促進房地產行業的規范化、制度化，對房地產行業的發展用地要嚴格的控制，完善房地產開發項目的審批程序，避免盲目擴張，穩定房價，鼓勵商品房銷售，采取政策對房地產行業進行管理，糾正房地產行業發展的不正之風。
總結：
房地產行業的飛速發展促進了銀行信貸業務的發展，但房地產信貸業務在發展過程中出現了很多風險，這就要求房地產企業和銀行都應該具有風險意識，按照信貸風險的類型分析信貸風險的成因，找出降低信貸風險的有效措施，保證各項工作的順利進行，促進房地產行業的健康發展。
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【關鍵詞】房地產價格；房價上漲原因；法律調控
1.我國房價現狀
我國的房地產價格自2000年以來呈現出逐年上升的態勢，自2003年以來，我國房地產業一直保持著持續快速的增長，投資增速始終高于全社會固定資產投資增速，因而房地產業己被公認為我國國民經濟發展的一大支柱產業，在我國的國民經濟貢獻中發揮著越來越重要的作用。伴隨著房地產投資增速的上升，房地產價格也持續上漲。2000-2007年我國房屋銷售價格累計上漲了82.9%，雖然2008年的金融危機，在很大程度上抑制了房價的持續上漲。不過，2009年以來，隨著我國經濟的復蘇和發展，房價又開始回升，2010年1月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.5%，并且全年持續上漲。由此可見，近年來全國房價上漲速度迅猛。
2.我國房價高漲的原因
我國房地產價格有強烈的地域特點，但是我國部分經濟、文化較為發達地區房價增長速度高漲的原因卻有著可供研究的共性。
2.1 我國國民經濟總體形勢大好
在1978-2008年的30年，中國的增長速度大步加快，從農村到城市，從國家整體實力到個人居民收入及外部儲備，各種經濟指數的增長都是很快的，GDP平均年增長率在9%左右。中國經濟的發展速度世界罕見。依托于經濟的高速發展，中國的城市也在進行著多、快、好、省的建設中，城市的整體功能隨著大量有形和無形的人力、物力、財力等的相繼投入而得到大幅提升，蓬勃發展的房地產市場滿足了部分國民的住房需求。然而，房地產市場快速發展的同時不可避免地帶來的房價上漲。因此，這是我國房地產價格高漲的基本所在。
2.2 不規范的房地產金融市場
房地產行業是第三產業中的資金密集型行業，開發運營全過程是一個整合資金、資源的過程。金融業對于房地產業來說，其作用相當于血液之于心臟，依靠開發商自己的資金完成房地產運作對于現階段的中國房地產行業早已不可能。不僅如此，在房屋購買者買房過程中，金融業也為普通民眾提供了住房金融服務，幫助其改善住房條件。但是我國的一部分信貸資金價格是受政府管制的，并非完全按照市場化的要求運作。所以一些真正有需求，而且需求合理的房地產企業不是都能順利的得到所需要的資金，通過正規渠道獲取所需資金又由于金融制度本身的缺陷而難以實現；相反一些資質不良的房地產卻總能通過非正常渠道或者大筆數額的貸款或融資，這樣金融企業的資金流動安全就會受到嚴重影響。另外，房地產金融機構不健全，缺乏科學、合理、規范的經營，房地產商通過正規金融機構獲取資金的困難，這些都使得房地產市場資金的配置效率低下，增大了房地產行業的生產成本，那么最后這部分房地產企業的負擔最終還是要轉移到房價里面去的。所以最終結果是導致房地產價格的不斷上漲。
2.3 住房保障體系不夠完善
自1998年房地產實現了商品化與社會化之后，人民的住房需求主要是依靠市場解決。但是縱觀全球，即使是德國、日本、新加坡等經濟發達的國家依然有高達半數的民眾的住房問題是依靠政府保障性住房予以解決的。如果缺乏可靠、安全、完善的住房保障系統，商品住宅的剛性需求就會變成民眾頭上的一把劍，造成“住房永遠需大于求”的錯誤民眾認知，逼著房地產價格不斷上漲。雖然近兩年中央開始重視社會保障房的建設，但無論從資金的來源和保障性住房建設分配，還遠未形成制度和住房保障體系。因此，我國住房保障體系不完善是造成房價高漲的重要因素。
2.4 對于房地產行業定位不當
中國的房地產行業建設在住房制度改革的強力推動下，已經取得了舉世矚目的發展。其發展對鋼鐵、建材、化工、紡織、家電等60多個行業的拉動作用巨大，推動了其相關行業的發展，達到增大內需的目的，極大地發展了國民經濟。所以盡管目前房地產行業問題多多，但是卻有一個比較大的所謂“共識”，那就將房地產定位為：國家的支柱性產業。在這種思想的指導下，地方政府為了經濟的發展可能會倡導“土地經濟”，以高地價換取地方稅收、地方官員的政績。所以，對于房地產行業的定位不當也在一定程度上導致了房地產行業價格高漲。
2.5 中央與地方的博弈結果
房價的高漲引起了社會的廣泛關注，房價高漲所造成的社會不和諧問題也引起中央政府的關注。2005年3月底，國務院常務會議討論并通過了“國八條”，到2006年“國六條”對其進行的補充和更加強有力的落實，以及2010年1月的“國十一條”對首付比例的規定，無不顯示出我國政府對房地產價格調控的態度，目的只有一個，那就是一定要控制房價，不能讓房價再瘋漲下去了。但地方政府為了地方稅收和地方政績，反應并不積極，許多地方政府官員或者消極應或者曲解中央政策，明里暗里力挺房市，使中央政府調控政策的效果大打折扣。正如新華社所發文章的標題所言，管“政策效應初顯”，但住房供給的“結構問題仍未解決”。所以，中央和地方的博弈結果使得房價高漲未能得到有效調控。
3.法律調控體系的構建
3.1 構建合理房地產產業法律制度
產業法是指調整國家產業政策、實施過程中發生的經濟關系的法律規范的總稱，屬于經濟法中宏觀調控法的范疇。而我國房價快速增長的原因之一就在于政府對房地產業在國民經濟發展中的定位不明確。我國政府將房地產業定位為先導產業，支柱產業，國民經濟發展新的經濟增長點。這樣的定位導致地方政府為尋求加快城市建設和經濟發展資金，以經營城市土地獲取高地價，把地產作為“資產”來利用，放棄了經濟適用房的建設責任。因此，要調控房地產價格回歸理性，應當借鑒國際先進經驗，盡快制定房地產產業法，規范我國房地產業的定位、發展目標和指導原則，明確我國的房地產業的發展目標、原則，明確地方政府在保障居民實現住宅權的首要責任，制定切實有效的法律責任追究機制，使房地產業法得到切實有效的執行。
3.2 構建多元化的房地產法律制度
結合我國的具體土地制度和改革開放的現實國情，建立多元化的房地產市場制度勢在必行，即對部分的普通居民基本住房需求，應當建立具有社會保障性質的住房制度來解決；對于滿足部分普通居民對于改善住房條件的需求，則通過市場化的商品房制度解決，但在貸款、稅收、首付比例等問題上政府應給與必要的支持；對于對滿足國內高收入群體和外來投資者的住房需求，則通過完全市場化的商品房制度來解決。這樣保障了各類的住房需求得以實現，又實現了土地資源的利用最大化。我國目前的保障性住房體系正在逐步摸索完善中，缺乏專門性的法律保障實施。大部分保障性住房政策都是以政令形式頒布的，相較于法律法規，缺乏持久性、穩定性。因此，構建多元化的房地產法律體制勢在必行。
3.3 構建合理房地產土地、金融、稅收制度
法律的作用之一就是調整利益分配。因此，為了改變房價高漲的局面，可以從土地、金融、稅收等方面入手，從源頭上改變房地產市場的不合理的現象。首先，為了避免“土地財政”可以適當減少地方政府對土地使用金的占有份額，地方政府對土地使用金的使用應有法可依、公開透明、專款專用。其次，應加快我國金融體制改革步伐，引進先進的金融工具，在控制風險的前提下為房地產企業的發展提供高效、便捷、低成本的金融服務，也為廣大群眾提供有效的住房信貸服務。最后，應針對多元化的住房去求合理地利用房地產的各種稅收設置達到調節住房市場供需的目的。
4.結論
從前文可以看出雖然國家一直在對房價進行調控，但成效頗微。其中固然有房地產價格涉及面廣難以調控的因素，更是因為政府調控手段單一、調控力度不大以及缺乏法律的持久性。對我國房地產價格進行宏觀調控最直接、最有效、也最具有確定性的手段便是法律調控。法律所特有的預決性、穩定性、權威性和強制性恰好彌補了房地產價格的非理性和不確定性，法律調控能有效地保障房地產市場健康穩定發展。
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關鍵詞：房地產行業;區域效應;空間面板模型
作者簡介：彭石，男，中央財經大學經濟學院博士研究生，從事宏觀經濟研究;張居營，男，中央財經大學統計學院研究生，從事產業經濟學研究。
中圖分類號：F830 文獻標識碼：A 文章編號：1000-7504（2015）04-0068-07
自20世紀90年代末期的住房體制改革之后，我國房地產行業就迎來了新的發展契機，尤其是進入新世紀以來，十多年的時間里，房地產市場持續繁榮。一方面各大城市房產價格普遍上漲，部分一線城市2001年至2013年間房屋銷售均價漲幅超過十倍，另一方面全國房地產開發投資熱度不減，行業規模不斷擴大，并由此帶動上下游產業的發展，逐步成為國民經濟的重要支柱產業，這一時期甚至被相關媒體及部分專家學者們界定為房地產行業的“黃金十年”。
一般而言，事物的發展都呈現一定的生命周期，多會經歷從萌芽到滅失的過程，一個行業亦是如此，其發展同樣具有生命周期性特征，具體來講可分為啟動期、成長期、擴張期、平穩期、成熟期、衰退期等階段，回顧過去十余年我國房地產行業的發展，“黃金十年”也可視為房地產行業的擴張期。但是，擴張的背后既有其內生驅動機制也有其無序增長的因素包含在內，房地產行業的擴張是多重因素作用下的一個結果。2002年至2012年間，我國國內經濟生產總值由12萬億增長到51.9萬億，人口總數由12.8億增加到13.5億，城鎮居民人均可支配收入由7702元增長到21810元，城鎮化率由39.09%上升到52.57%，國民經濟的增長、人口紅利所釋放的居住需求、居民收入的增加以及城鎮化發展水平等等擴大了房地產需求并推動行業發展，而供需結構不平衡、投機性炒作、境外熱錢流入、過度的信貸支持等因素進一步放大了行業的發展規模，投機性需求又促使我國房地產市場泡沫化。另外，我國房地產行業的發展逐漸表現出區域化的特征，在一定的區域范圍內，地理相鄰的省份之間行業發展具有明顯的聯動關系。這與我國的區域規劃政策及部分城市的城市化擴張有很大關系。特別是以北京、上海、廣州為代表的一線城市，其房地產的快速發展帶動了周邊地區房地產的發展，并引發了二、三線城市的房地產熱，更是這種區域化的具體體現。在當前房地產市場已經開始調整，行業發展面臨瓶頸甚至危機之時，我們需要摒除非理性因素的干擾，反思以往房地產行業擴張過程中支撐行業發展的內在驅動力與區域效應，同時以史為鑒，在此關鍵節點上重新審視行業發展的趨勢與方向，為房地產行業健康理性發展提供理論基礎和參考，也對經濟結構調整時期區域協調發展、新型城鎮化等方面的轉型升級有重要的現實意義。
一、文獻綜述
國內外很多學者從區域的角度研究房地產行業與宏觀基本面關系，如Case和Shiller（1990）基于美國的4個城市1970―1986年的面板數據，利用TSCSREG （時間序列截面回歸）過程分析影響住宅價格變化的宏觀因素，結果顯示住宅價格變化受成年人口數量、人均實際收入的影響[1];日本的Miki Seko（2003）以私人擁有住宅的平均銷售價格、年收入、人口、住宅年開工量、消費價格指數和房屋空置率為變量，通過搜集日本1980―2001年的46個縣的面板數據，基于自回歸模型得到日本各地區的房地產價格和經濟基本面有著較強相關性的結果[2];Vyacheslav Mikhed和Petr PetrZem?ík（2009）利用1980年第二季度到2008年第二節度美國的季度合并數據和1978―2007年美國22個大城市統計區的年度數據，使用單位根檢驗、相關性分析、跨截面增強DF回歸（CADF）等方法，研究房屋價格與個人收入、人口數量、有效按揭利率、CPI等因素的關系[3];國內方面，沈悅、劉洪玉（2004）利用我國14個城市1995―2002年的中房住宅價格指數與居民消費價格指數、城市總人口、失業率、城鎮居民家庭人均可支配收入等宏觀經濟基本面變量，并添加城市、年度啞變量，運用混合樣本回歸的方法，研究住宅價格與經濟基本面的關系，結果顯示除了經濟基本面的一些因素，住宅價格水平的波動還會受到城市某些特征的影響[4];梁云芳和高鐵梅（2007）在定性比較房價的波動后，利用誤差修正模型形式的面板數據模型，來分析這種房價波動的區域差異及其與信貸規模、實際利率、人均GDP等變量的關系[5]。崔光燦（2009）運用面板數據模型對我國1995―2006年31個省市的房地產價格與利率、通貨膨脹率、增加社會總投資和總消費等數據進行分析，結果發現房地產價格與這些變量均有顯著關系。[6]
在使用空間計量經濟方法研究房地產市場或行業方面，顏磊（2007）對我國30個省市自治區房地產市場進行實證分析，選取我國房地產市場1995―2004年間銷售價格的數據，通過模型和實證分析整個市場的收斂趨勢[7];劉振超（2009）研究我國31個省市自治區1998―2007年間房地產市場商品房平均銷售價格與主要宏觀經濟變量之間的變動關系，采用空間經濟計量方法，在考慮空間相關性的條件下，研究1998―2007年間的中國房價受人均收入、GDP、固定資產投資等7個宏觀經濟指標的影響[8];洪國志、李郇（2011）則是從房地產價格的空間溢出角度，采用擴展的價格法和效用估價法（Hedonic模型），以2005年廣州市房地產價格數據為基礎，檢驗城市內部區一級的邊界效應，探討房地產價格的空間自相關和價格溢出程度[9]。上述研究大多數是以房地產價格作為研究變量，很少從行業的角度來研究房地產的發展與宏觀經濟基本面的關系，這是因為房價是各種因素的集中反映并具有區域聯動作用。本文利用空間面板模型從行業的角度來研究區域效應及影響機制，其創新之處在于：第一，以房地產投資開發完成額為因變量，衡量房地產行業的發展程度，以房地產價格為控制變量，通過房價的區域聯動作用來研究房地產行業與人口、城市化等宏觀基本面變量的關系。第二，通過一系列檢驗，利用空間面板模型的最廣義形式――SDM模型來研究這種影響的區域效果。
二、實證分析
1.數據說明與權重矩陣設定
本文研究采用年度數據，選擇樣本區間為：2002―2012年，截面單位為：中國31個省、直轄市和自治區。數據來源于各省、市和自治區的統計年鑒和中經數據庫，便于數據可比較和減少異方差，所有數據均取自然對數。其中因變量為lnre，自變量為lnpr、lnur、lnpo、lngdp、lnin。數據處理軟件為Matlab 7.10以及相應軟件包。各變量的具體數據及構造見表1。
其中，lnpr作為控制變量，一方面消除房地產行業過度開發、非理性繁榮導致的行業與宏觀基本面各因素的偏離，以及對其他自變量的影響;另一方面通過房價的地區聯動作用來研究各自變量與因變量的地區間空間效應。
另外，空間面板模型除了各變量的系數參數外，還引入了空間權重矩陣W，這是空間面板模型設置的關鍵所在，即引入權重矩陣來衡量空間上不同區域的關聯規則。一般設定空間權重的規則為二分權重，表示有關聯的變量之間設定為1，無關聯的變量之間設定為0。這種關聯規則的判定一般遵循Rook相鄰規則，也就是采用現實空間上兩個區域是否擁有共同邊界來判斷相鄰性。在本文中，首先設定空間權重矩陣W1，其規則為根據全國31個省、市、自治區的地理位置分布構建的31[×]31維區域矩陣，主對角線上的元素為0，若兩區域相鄰則取1，若不相鄰則取0，其中海南由于其位置特殊性，假定其與廣東省、廣西壯族自治區、福建省相鄰。W1經過行標準化處理，用每個元素同時除以所在行元素之和，使得每行元素之和為1。對于房地產行業而言，發達地區對于周邊相對落后的地區有一定的輻射作用，即較為強烈的空間影響力，較為落后地區對發達地區的影響力較小。因此，為了更好地模擬房地產行業在地區間實際存在的經濟關系，本文在W1矩陣的基礎上，加入經濟對房地產的影響權重系數，通過計算考察期內各地區實際GDP占所有地區實際GDP之和比重的均值來衡量各地區經濟水平的高低（陳曉平，李國平2006），它表明不同區域對其他區域的房地產行業影響，還與該區域經濟發達程度有關。經濟空間權重矩陣（W）的構造如下：
（1）
其中，
2. 空間面板模型的判定
根據前面的理論分析，我們首先要選擇合適的空間面板模型，來分析房地產行業與其他變量的關系。第一步，先構建我國31個省、直轄市和自治區的無空間或區域交互作用的面板模型：
（2）
其中， 和 分別表示在空間和時間上特定的效應，即固定效應或是隨機效應。
接下來，在上述非空間效應面板模型的基礎上，需要進行兩個方面的檢驗。
在這里，（穩健）LM檢驗是在固定效應的基礎上判斷空間模型具體形式，即SAR或SEM模型，但是這種固定效應并沒有事先采取一些方法去判斷是空間上還是時間上的固定效應，因此，在模型的初始設定上，需要同時設立無空間和時間固定效應的面板模型（即混合估計模型，Pooled OLS估計）、空間固定效應模型、時間固定效應模型以及空間和時間雙固定效應模型四種形式再進行（穩健）LM檢驗。結合本文變量與樣本數據，可以得到這四種模型的估計結果與LM檢驗結果如下：
表3結果為固定效應下各個模型的空間滯后影響和空間誤差自相關的（穩健）LM檢驗，其中前三列的檢驗結果都不能完全否定本次實證數據不適用于SAR或SEM模型，而第四列在模型存在空間和時間固定效應下，在5%的顯著性水平下（穩健）LM統計檢驗量的結果均拒絕了原假設，表明SAR和SEM兩個模型同時成立。
空間和時間雙固定效應模型下，再進一步進行LR檢驗得到空間固定效應和時間固定效應聯合顯著性的檢驗結果（見表4），在5%的顯著性水平下，檢驗統計量的P值均小于0.05，因此模型（2）中應該同時包含[μi]和[λt]。根據在雙固定效應模型的基礎上得到LM檢驗統計量的計算結果，進一步表明，樣本數據均支持SAR和SEM建立模型。
3. SDM模型的判定和估計
根據前面結果，LM檢驗的結果表明SAR和SEM兩個模型同時成立，需要進一步構建SDM模型并進行估計，根據變量建立的SDM模型為：
（3）
其中，[wij]是根據區域矩陣W1計算得到的經濟權重矩W中的相應元素。
基于前文第二部分的描述，對于空間和時間固定效應模型的估計運用Baltagi（2005）提出的中心化（Demeaning）方法得到。另外，由于在前面設定空間面板模型形式時，基于空間效應和時間效應都是固定的這樣一個前提，所以本部分還要考慮建立空間和時間效應是隨機的SDM模型。由此針對該樣本數據，需要建立兩種形式的SDM模型，即空間和時間固定效應、空間和時間隨機效應。
接下來，需要通過檢驗來確定空間面板模型的恰當形式，這里的檢驗包括兩個方面：（1）Wald檢驗，通過檢驗兩個假設條件：
和
來判斷SDM模型是否可以簡化為SAR模型或SEM模型，如果均拒絕假設條件，就應該采用SDM模型;（2）Hausman檢驗，檢驗模型中的空間和時間效應（[μi]和[λt]）是被看作固定效應還是隨機效應，如果拒絕原假設就應該采取空間固定效應模型。
表5中對因變量的因變量空間滯后性和誤差項空間自回歸的檢驗，4個Wald的統計檢驗量均拒絕原假設，這說明SDM模型較SAR、SEM模型更適合該樣本數據。同時，Hausman檢驗也顯著，說明空間和時間固定效應的SDM模型是最優的模型。
根據表5中空間和時間固定效應的SDM模型系數估計結果及其t值，我們可以看出，雖然lnpr的系數[β1]并不顯著，但是W[×]lnpr的系數[θ1]非常顯著，這說明房地產價格具有區域聯動效應，并通過這種效用來影響區域房地產行業發展，這也間接支持了我們以房地產價格作為控制變量的假定。[β2]、[β3]、[β4]均顯著，[β5]不顯著，說明各地區城市化、人口、GDP會對本地房地產行業發展有一定影響，而人均收入影響較不顯著，這與收入的不平衡有一定的關系。在房地產行業區域影響方面，除了房地產價格的影響之外，地區人口、GDP對相鄰地區房地產行業的發展有顯著影響，且為正向關系。這說明了本地區的人口增長、地區經濟增長對周邊地區的房地產行業發展具有空間溢出效應，它們借助房價來影響區域間的房地產行業，是房價區域聯動效應和輻射效應的影響因素。
三、房地產行業持續發展的決定因素
上述的實證研究可以發現，我國房地產行業發展與我國GDP、人口數量、城市化水平有顯著的關系，在這其中人口以及GDP增長情況作為地區最基本的宏觀因素，會通過房價的波動和區域聯動效應，或者輻射效應影響鄰近省份或地區的房地產發展情況，由此反映了過去十余年我國房地產行業擴張的主要驅動力在于區域效應與國民經濟增長、人口增長、城鎮化水平等相關因素。
（1）房地產行業的區域效應
區位條件是一個城市地理位置、交通條件、資源環境等各類要素的綜合表現。隨著特大城市的發展，部分產業和行業必將外溢，周邊的中小城市無疑是最好的承接對象，而產業的發展必將進一步帶動人流的導入，從而推動經濟和房地產行業發展。在房地產行業擴張時期，這種區域效應更加明顯，表現在房價的推動以及交通設施的便捷帶來的人們對房地產需求不斷地外溢，另外還有對其他地區消費預期的增加。典型的就是毗鄰北京的河北省廊坊市、上海市、江蘇省蘇州市。
（2）房地產行業與國民經濟增長、人口增長、城鎮化水平
對于整個國民經濟來說，房地產行業具有重要作用，這種作用不僅表現在后者是前者整個產業體系的重要構成部分，更表現在二者之間具有密切的關聯性。一方面，國民經濟的發展狀況決定了房地產行業的地位與發展空間，是該行業存在和發展的基礎，能夠在一定程度上制約或推動房地產業發展;另一方面，在某個發展階段，房地產業又能夠成為國民經濟的一個新增長點，甚至是支柱產業，它的發展反過來會約束或推動國民經濟的發展。一般來說，房地產行業擴張是國民經濟增長的體現，而前者又進一步促進了后者。從人口的角度來說，房地產具有“居住屬性”，代表了一定的需求，當人口數量增加時，會刺激房地產行業的需求，帶動其價格上漲，從而促進房地產行業擴張，反之，數量減少導致房地產需求降低，會導致房地產行業的衰落。城鎮化水平是國民經濟中又一個與房地產行業息息相關的因素，某一國家或區域的城鎮化率迅速提升，不僅帶來了本地城市建設，而且人口的涌入能夠刺激更多的房地產需求，自2002年起，我國房地產行業迅速發展的這十年，背后是我國城鎮化率從39.09%提升到52.57%，帶動了2億農民的城鎮化。同時，在城鎮化過程中，城鎮居民的住房改善性需求、城市規劃建設帶來的舊城改造與拆遷、基礎設施建設創造的住房需求也對房地產市場帶來了巨大影響。
上述分析為我們厘清了過去十余年我國房地產行業不斷擴張過程中的實際影響因素與機制，在房地產市場非理性繁榮背后是國民經濟增長、人口增長、城鎮化以及區域效應等基本因素影響行業供需從而支撐行業擴張。如今房地產行業已經進入新的階段，與之相隨的是，我國經濟也處于增速換擋和轉變發展方式的階段，加之未來人口紅利的終結，如何在新形勢下保持房地產行業合理健康發展，通過新型城鎮化以及區域經濟協同化等發展策略來避免房地產行業的過度萎縮，從而有效地調結構、穩增長，值得我們深思，也具有重大意義。
參 考 文 獻
[1] Karl E. Case，Robert J. Shiller. “Forecasting Prices and Excess Returns in the Housing Market”，in Real Estate Economics，1990.
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[3] Vyacheslav Mikhed，Petr Zemcík. “Do house prices reflect fundamentals？ Aggregate and panel data evidence”，in Journal of Housing Economics，2009.
[4] 沈悅、劉洪玉：《住宅價格與經濟基本面：1995―2002年中國14城市的實證研究》，載《經濟研究》2004年第6期.
[5] 梁云芳、高鐵梅：《中國房地產價格波動區域差異的實證分析》，載《經濟研究》2007年第8期.
[6] 崔光燦：《房地產價格與宏觀經濟互動關系實證研究：基于我國31個省份面板數據分析》，載《經濟理論與經濟管理》2009年第1期.
[7] 顏磊：《關于中國房地產市場的空間計量分析》，廈門大學碩士學位論文，2007.
[8] 劉振超：《中國房地產價格的影響因素研究――基于空間計量的實證分析》，廈門大學碩士學位論文，2009.
[9] 洪國志、李郇：《基于房地產價格空間溢出的廣州城市內部邊界效應》，載《地理學報》2011年第4期.
Regional Effect of the Expansion of National Real Estate Industry and Analysis of the Influencing Mechanism
PENG Shi1，ZHANG Ju-ying2
（1. School of Economics， Central University of Finance and Economics， Beijing 100081， China;
2. School of Statistics， Central University of Finance and Economics， Beijing 100081， China）
關鍵詞：綠色營銷；房地產；營銷策略
中圖分類號：F293.3 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）016-0000-01
一、房地產企業綠色營銷概述
（一）房地產企業綠色營銷的概念
房地產綠色營銷是綠色營銷理論在房地產行業中的實際應用，房地產企業在經營管理過程中，更注重企業的可持續發展，通過貫徹綠色環保的理念，采取各種綠色營銷策略來滿足房地產市場中消費者對于綠色產品的需求，從而同時為企業、消費者、社會和生態環境創造收益。
（二）房地產企業綠色營銷的特點
房地產綠色營銷策略和傳統房地產營銷策略的不同之處在于房地產綠色營銷在生產管理過程中，注重環保與可持續發展的理念，向消費者推廣時著力于展現其產品綠色環保的特點。
從獲益對象方面來說，傳統房地產營銷只能為企業帶來收益以及滿足消費者的需求，而房地產綠色營銷還考慮到了社會的可持續發展和對生態環境的保護。
二、房地產企業綠色營銷所面臨的問題
（一）房地產項目成本增加
房地產企業開發綠色住宅勢必會造成開發成本的大幅提高。首先，擴大項目綠化面積就會導致建筑面積的減少，從而使得商品房收益降低，房地產項目的成本也相應提高，這樣的結果是房地產企業所不愿意見到的。其次，為了滿足綠色住宅的要求，企業需要投入大量資金建設各種環保設施，考慮到我國在環保技術方面水平有所欠缺，不能以較低的投資建設令人滿意的設施，同時又缺少相關的研究資金，為綠色住宅的建設帶來了很多不必要的成本。
（二）綠色消費觀念普及性不高
在當前的房地產消費觀念中影響消費者購房的因素主要集中體現在價格、商圈、配套和環境幾個方面上。消費者固然會考慮住宅周邊的生態環境，但此時消費者對生態環境的考量僅僅停留在綠化、空氣質量層面上，并沒有真正了解綠色住宅環保、可持續發展的理念。雖然綠色消費觀念已經在一定程度上深入人心，消費者也愿意在挑選商品時選擇更為環保的商品，但住宅作為一個高消費產品，已然給大部分需求者帶來了沉重的經濟壓力，因此在當前房地產市場環境下，綠色住宅往往供大于求，在房地產綠色營銷過程中如何普及綠色消費觀念也成了房地產企業所需克服的一個艱巨挑戰。
三、房地產企業綠色營銷對策
（一）加強政策支持
政府應支持綠色住宅相關技術的研發，提升環保設施的建設能力，增強環保設施的環保效果，向房地產企業提供技術支持，從而減少企業自身的研發費用。為了使企業有更多的資金用于研究創新環保技術，政府可以減少綠色房地產企業相關的稅收，減輕企業的資金壓力。政府應該完善房地產行業的各項技術指標與綠色認證，對達到標準的房地產項目頒布由政府部門提供的綠色認證，加強人們對綠色住宅的認同，這樣一來就能形成技術和營銷相互促進的局面，加速房地產綠色營銷的發展。
（二）實行綠色定價
綠色定價是指與綠色產品相適應的定價方式，它是房地產企業綠色營銷模式不可缺少的一個關鍵因素。綠色住宅的設計與開發與傳統住宅相比增加了成本，主要體現在以下幾個方面：一是在施工環節實施環境保護而增加的成本；二是綠色住宅的生態運營和維護所增加的成本；三是采用綠色建材和綠色施工技術而增加的成本等。綠色住宅的定價方法可以使用成本加成定價法，在綠色住宅的成本的基礎上加上一定的利潤；也可以使用競爭定價策略，通過比較綠色住宅與相近地段的傳統住宅，利用住宅差異化帶來的競爭優勢進行定價。綠色住宅由于其成本及價值特殊性，其綠色定價策略要盡可能把握綠色住宅和消費者的特點，選擇合適的定價方法，才能贏得競爭優勢。
（三）發展綠色科技
對房地產企業自身來說，為了能使房地產綠色營銷的成效更顯著，必須要在綠色科技方面不斷取得突破。目前房地產市場中的綠色住宅品質良莠不齊，一些房地產綠色項目在宣傳其綠色環保特點時夸大其詞，實際效果卻不盡如人意，原因就是沒有相應的技術支持，只能通過簡單注入綠色生態環保的概念而與綠色住宅打一個球。
房地產企業可以通過借鑒發達國家的先進技術，結合本土環境的特定情況，研發適合國內綠色生態理念的技術和設備。掌握先進環保技術的房地產企業往往在消費者心目中擁有更強的影響力，在足夠影響力幫助下便能更有效的向消費者傳達綠色消費觀念，這樣一來消費者對綠色住宅的消費需求就會增加，提升企業收益，從而為企業環保技術的發展提供穩定的資金支持，以此形成一個良性循環。
（四）開辟綠色分銷渠道
綠色物業管理和傳統房地產開發企業最好建立自己的綠色分銷系統，因為這樣可以直接面向消費者，并獲得對分銷渠道的完全控制，以求最大限度地減少分銷過程中資源的損失，同時可以直接在市場上建立知名度向顧客直接提供更完善的服務，所以如果企業的經濟實力雄厚，并試圖直接在市場建立知名度或向顧客直接提供完善的服務，就應建立自己的銷售系統，直接控制分銷渠道。
四、結論
房地產行業倡導綠色理念，實行綠色營銷，是我國經濟社會的可持續發展起到了重大的作用。無疑在房地產行業中，隨著時代的變遷都有著屬于這個時代最合適最有效或者說是最賺錢的營銷方式，但房地產綠色營銷卻是任何時候都不應改變的中心思想，無論在什么時候都是政策和形式的不變導向。相信在不遠的未來，房地產企業將一改原來資源高消耗的特點，成為保護環境，貫徹可持續發展理念最強勁的一股力量，房地產綠色營銷終會在不斷摸索，不停進步的過程中發展成熟。
參考文獻：
[1]梁麗.綠色營銷理論在房地產開發中的應用研究[D].昆明理工大學碩士論文，2007，5.
