發布時間：2023-05-16 10:36:00
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關鍵詞：經濟分析；投資決策；房地產開發；項目投資
房地產開發是一項涉及面較廣的經濟活動。為了讓房地產開發項目達到良好的經濟效果，項目負責人應該進行充分的可行性研究?？尚行匝芯恐饕窃诜康禺a項目投資前，經過一定的分析，為項目投資者提供諸多方面的決策參考，如經濟風險、運作方式等。同時，它也是房地產項目投資決策的重要根據，應該值得加以重視并研究。
一、經濟分析的內涵剖析
第一，經濟分析的概念界定。經濟分析就是按照國家財稅方面的相關制度與法規，分析某一項目的可行性，研究項目的投資、收益等方面信息，從而為項目承擔人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經濟分析的前提是分析人員能夠對項目相關的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會的變化與發展，項目也會因各種社會因素而發生變化，因此，經濟分析面對多變環境時應該能夠應付自如。
第二，經濟分析的基本步驟。分析人員對房地產項目進行經濟分析時，必須以提供有效決策為目標，對項目相關的財務進行評價。其基本的步驟描述首先，收集足夠的基礎數據。經濟分析主要是針對數據進行分析，然后對數據與相關信息進行比較與估算。因此，數據收集是至關重要的。其次，編制相關財務方面的報表，同時針對財務評價指標，計算和評價相關數據信息，對房地產項目所涉及到的財務情況作出評價。再次，以基本財務數據為基礎進行一些不確定性方面的經濟分析，包括該房地產項目可能遇到的風險以及抗風險的能力。最后，根據財務評價方面的結果，做出該房地產項目投資是否可行的決策。
二、房地產項目的投資估算
第一，投資成本方面的估算。房地產項目投資可行性分析中的一個重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對房地產項目的土地開發費進行估算。土地開發費主要包括：出讓金額、土地轉讓費用以及各種附加費用；土地征用以及安裝補償費用；管理人員工資等開銷費用等。其次，分析人員要對附屬公共配置設施費進行估算。公共配置設施費主要是指房地產項目中，建造一些并不是直接用于營業的一些公共設施而產生的一些費用。另外，還有房地產項目當地市政工程方面的建設費、建筑勘測設計費以及城市建設費用等。
總之，房地產成本估算是否正確，是否合理，將直接關系到房地產項目投資的回收以及利潤的大小。
第二，項目銷售收入方面的估算。任何房地產公司開發的項目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項目銷售收入是房地產項目保證收益的前提。銷售收入方面的預測要在充分調查與統計的基礎上完成，可以根據房地產公司以往的銷售業績，利用相關方法，對房地產項目所在地未來銷售狀況有個合理的預測與估算。房地產項目銷售收入的估算是否正確與銷售價格有關，在實際定價的過程中，可以根據某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價法有：成本導向定價法、客戶導向定價法以及競爭導向定價法。
通常情況下，房地產公司分析人員可以根據競爭導向定價法實現銷售價格的確定。因為房地產項目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產市場競爭中立于不敗地位。房地產公司可以根據社會因素以及企業自身因素，決定本項目銷售價格是稍高于還是稍等于同類競爭者。確定某房地產的比準價格如公式①所示：
比價價格=■①
在公式①中，n表示的房地產企業進行比較的實例個數，Mi表示第n個比較實例的可比價格。一般在房地產銷售定價的過程中，根據公式①確定最后銷售價格外，還要進行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價格的合理性。如要考慮房地產開發公司的營銷狀況、要考慮外界宏觀環境對價格的動態影響、房地產市場中的需求狀況等。
第三，項目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產開發項目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項目營業稅、建設過程中的維護稅、土地增值稅以及房地產開發公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉讓土地使用權或者地上附有物，而獲取增值收入的個人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因為增值稅只能在房地產開發項目投入完成，并且銷售成功后才能有效計算，所以可以在實際銷售之際按銷售額的1%實施提前征收，最后再統一進行計算后補繳。而房地產開發公司的所得稅是指公司生產經營過程中所得利潤的征收稅。一般是以25%的利率進行征收，但對于一些利潤較少、規模不大的房地產開發企業，可以實施一定的優惠額度，而對于一些特定行業的新辦房地產開發公司，甚至可以考慮免所得稅。
第四，項目不確定性方面的評價。房地產開發項目不確定性方面的評價主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預測各種不確定性因素和風險因素的發生對項目評價指標影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項目經濟效益的關鍵因素，使項目評價人員將注意力集中于這些關鍵因素，必要時可以對某些最敏感的關鍵因素重新預測和估算，并在此基礎上重新進行經濟評價，以減少投資風險。
三、總結
房地產開發項目投資決策的經濟分析是一個相對復雜的過程。為了讓決策者提出的決策結果更為合理，更為有效，財務數據方面的估算和預測是至關重要的。特別需要注意的是，在具體評估預測時，應該盡可能地因不同人、不同方法而造成的估算預測結果的不一致性，或者差異過大。因此，在經濟分析時，應該明確不確定的因素，估計項目可能遇到的風險，從而加強房地產開發投資項目決策的可靠。
參考文獻
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Abstract： Through literature rewiew and research of experts and on the basis of determining the cost control factors which impact real estate development，the Interpretive Structural Modeling（ISM） is constructed to make semi-quantitative analysis of influencing factors and to layer it structuring. Make clear the interaction between the various factors relationship. On this basis，the effet of these factors on the real estate cost control is analyzed in-depth to provide a quantitative foundation for decision making for better cost control.
關鍵詞： 解釋結構模型；成本控制；房地產
Key words： ISM；cost control；real estate
中圖分類號：[F293] 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2013）02-0154-03
0 引言
隨著國家宏觀調控形勢的加劇，房地產市場競爭程度日趨激烈。因此，房地產企業強化成本管理，做好成本的預測、計劃、控制、核算、分析等工作已成為其生存的必要條件。而成本控制無疑是其戰略成本規劃管理的核心內容之一。
房地產開發是一項復雜的系統工程，具有涉及的環節多，部門廣，成本構成極其復雜，影響成本控制的因素多等特點，所以做好成本控制就必須抓住影響成本的關鍵因素，從而制定相應的措施加以管控。本文擬采用解釋結構模型（ISM），在文獻梳理的前提下，找到影響房地產開發成本控制的關鍵因素，并依據各個因素對于成本控制的影響程度劃分不同層次，展開深入細致地分析，尋找復雜影響因素之間的關系，為房地產開發成本控制提供參考和借鑒。
1 房地產開發成本控制影響因素的確定
1.1 房地產開發成本控制影響因素文獻梳理 徐薇華指出實施成本控制就要對承包商和材料供應商進行控制，并且要嚴格工程變更及現場簽證管理，同時加強采購管理，因而明確了工程變更、現場簽證、采購等是實施房地產開發成本控制要關注的因素；張媛媛強調了設計階段對于房地產開發成本控制的巨大影響，認為設計質量的好壞直接關系著成本控制的效果；杜燕蓉則通過組織的相關措施對房地產開發成本進行管理控制，說明了房地產企業組織、管理體系的構建對于房地產開發成本控制的積極作用；朱國榮在梳理了房地產企業財務管理資金占用額大、風險大、管理難度大等特點后，重點分析了財務管理中成本把控欠缺的問題對于房地產企業的不利，從而讓我們認識到財務管理對于房地產開發成本控制的重要影響；路偉站在全壽命周期成本控制的角度，認為房地產企業缺乏成本控制觀念對于房地產開發成本控制是不利的；唐麗春在新形勢下給出的房地產開發各個環節成本控制的措施中，提到施工中合同管理、銷售費用的控制，揭示了營銷也是房地產開發成本控制的影響因素；從梁建娥論述的房地產企業納稅成本的特點中可以看出，房地產企業納稅范圍廣，并且金額大，可以占到企業收益總額的50%以上，所以稅務規劃將對房地產開發企業的成本控制具有深遠意義。
通過以上文獻的梳理我們發現：大多數學者對于房地產成本控制的研究采用定性分析方法為主，主張從管理、經濟、合同等方面進行控制；文獻中對于影響房地產開發成本控制的關鍵因素各個學者的觀點比較一致，例如都認為設計質量的好壞對于后期施工階段成本控制起著至關重要作用，資金成本的控制直接影響開發成本的管理等。
然而文獻論述的成本控制大部分只涉及策劃、設計或者施工的某一個階段，只針對于某些具體的如工程變更等影響因素進行了研究，提出相應成本控制策略，缺乏對房地產全過程的系統控制模式的研究。
1.2 房地產開發成本控制影響因素分析 通過文獻的梳理，本文歸納了影響房地產開發成本控制的12個因素，并將之劃分為三個維度，如表1所示。
2 房地產開發成本控制影響因素ISM模型構建
解釋結構模型（ISM）是分析復雜系統的一種方法，通過把復雜系統分解成若干子系統，利用人們的知識經驗，借助計算機的幫助，把研究系統構建成為一個多級遞階結構模型，進而清晰地把握系統各因素之間的關系。
2.1 建立鄰接矩陣 通過上述文獻研究，在對房地產成本控制方面的專業人士調查的基礎上，最終形成房地產開發成本控制影響因素之間的關系如表2所示。
其中，表2中當i＝j時，Kij＝1；當i≠j時，相關字母的意義及數值轉換如表3所示。
根據表2和表3，得到鄰接矩陣A，如表4所示。
2.2 求解可達矩陣 由鄰接矩陣A，運用布爾代數運算法則，可設I為單位陣，求解（A+I）P，當（A+I）P=（A+I）P-1（p≤n）時，停止運算，得到（A+I）P-1為可達矩陣R，見表5。
對可達矩陣R劃分層次，由ISM-陣上作業法可知，分層步驟如下：
①根據表5，K10和K11相同，故劃去K11的行和列。然后去掉主對角線上的全部“1”，得到縮減的矩陣R1；②由于矩陣R1中K9和K4行全部為0，所以劃去其行列，得到矩陣R2；③矩陣R2中K5、K6和K8行全部為0，所以劃去其行列，得到矩陣R3；④矩陣R3中K3和K10行全部為0，所以劃去其行列，得到矩陣R4；⑤矩陣R4中K1、K2和K7行全部為0，所以劃去其行列，得到矩陣R5；經過上述步驟可以把縮減矩陣R1劃分為五個層次。按照上述層次重新排列矩陣R1得到矩陣R6，如表6所示。
由矩陣R6可以看出，K10對于K4的影響屬于躍層關系，可以通過K6實現，故K10行K4列相交的元素1可歸為0，同理，K7行K4列相交的元素1可歸為0，依次類推，表6中陰影部分的1均可歸為0，最終得到骨架矩陣R0見表7。
由骨架矩陣R0，按照因素之間的層次及可達路徑，最終繪制出房地產開發成本控制影響因素ISM模型，如圖1。
3 房地產開發成本控制影響因ISM模型分析
3.1 房地產開發成本控制影響因素分析 由房地產開發成本控制ISM模型可知，開發過程中管理維度、期間維度、實施維度各個影響因素之間存在遞階的層次關系，成本控制工作的成敗與否是這些因素綜合作用的結果。
①房地產開發中的實施環節參與方多、周期長、不可預見因素層出，使得工程簽證頻發，最終導致成本處于失控狀態。房地產業是一個資金密集型行業，資金占用額大、利息高，所以資金管理的好壞直接關系到資金成本的高低，進而決定著企業的生存和發展。由模型的第一層可以看出，工程簽證和資金成本直接影響房地產開發成本控制，這一結論與企業實際情況一致。
②模型的第二層中設計質量的好壞將直接影響工程簽證的發生與否。稅務規劃、營銷策劃的合理到位對于減少資金成本有至關重要的作用。第四層中采購和裝修方案的選擇具有強連通關系，平衡兩者之間的關系無論對于營銷策劃還是成本控制都會起到良好的作用。
③依據項目特征選擇組織結構和進行開發前的策劃，與成本控制觀念處于模型的底層，說明它們是影響房地產開發成本控制深層次的因素，依據組織，加強成本控制觀念，做好前期規劃將對成本控制起著基礎性的影響。
3.2 房地產開發成本控制措施 從系統論的角度看，房地產開發成本控制是一個連續的需要多個部門共同參與的系統，所以做好成本控制不僅要從開發的各個環節，針對各個因素制定專門的措施加以控制，而且要從全局出發，制定相應的管理制度，推進先進的管理方法。具體措施如下：
①通過優化設計方案，推行限額設計，開展價值工程等方法加強設計質量控制，盡量減少施工中由于設計變更而增加的工程簽證；從稅務規劃和營銷策劃的角度尋求降低資金成本的途經，結合合理的籌資方案，從而降低房地產開發過程中的資金成本。
②嚴把合同管理關口，做好戰略性材料供應商的選擇，使采購成本、材料成本處于受控狀態。結合項目特點及裝修風格等因素，制定相應的營銷方案，在滿足項目營銷要求的前提下尋求成本降低的可能。
③構建與項目類型相適應的房地產開發組織，重視項目前期策劃，提高項目各參與方，參與人員的成本觀念，建立目標成本管理制度，加強責任成本和動態成本管理。
4 總結
通過構建房地產開發成本控制影響因素的ISM模型，理清了影響成本控制的因素，并把因素之間復雜的關系進行分層遞階化，劃定了開發過程中不同維度成本影響因素之間的層次關系，明確各因素對于房地產開發成本控制的影響，在此基礎上，針對這些影響嘗試著提出不同的成本控制措施，為房地產開發成本控制提供有力的參考。
參考文獻：
[1]徐薇華.房地產企業的目標成本管理——以龍信房產公司為例[J].會計之友，2011，（5）：32-36.
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[5]路偉.房地產開發壽命周期成本控制探討[J].財會通訊，2011，（7）：125-126.
[6]唐麗春.試析新形勢下房地產企業成本控制[J].商業時代，2012，（5）：122-123.
【 關鍵詞 】房地產管理；工程管理；質量管理
中圖分類號：F253.3 文獻標識碼：A 文章編號：
前言
房地產行業經過多次的調整和發展后，在原有的土地資源開發模式逐漸轉化并加劇產品、市場和客戶競爭，項目開發周期長，可利用資源短缺，往往需要分階段開發建設，然而，供給和需求之間的關系、市場、環境又受到宏觀經濟形勢和政策的影響，從而影響房地產的發展趨勢，因此，對房地產開發商來說，一方面要及時應變，加快產品調整作為項目開發建設成功的首要保障；另一方面要將管理細化到開發過程中的每一個環節，每一個具體的步驟。工程項目管理在房地產開發過程中起著舉足輕重的作用，它貫穿于整個房地產開發過程。如何以科學的房地產開發工程管理工作提高管理效率，提高工程質量成為現代企業項目管理面臨的重要的問題。
1.房地產開發工程管理重要性分析研究
隨著我國社會的高速發展，房地產開發工程管理工作是企業的重點之一，其對企業的經濟效益有著重要的影響，關系到房地產開發工程全局協調與質量監督等工作的科學開展，對房地產開發工程建設施工質量、施工進度、施工資金控制與管理都有著重要的意義，是現代房地產開發企業管理工作的重點。加強房地產開發工程管理工作的開展有助于保障工程建設施工的順利進行、保障開發企業的經濟效益、保障工程施工質量、保障房地產開發企業綜合市場競爭力的提高。
2.房地產開發工程管理工作主要幾點分析研究
2.1房地產開發工程管理的基礎即開發
隨著企業綜合管理水平的提升，房地產開發工程管理工作需要企業項目經理與項目管理部門的有關人員具有較高的協調能力、綜合能力以及資金管理、建筑工程專業技術等相關能力。其需要房地產開發企業以較高的專業知識與工作經驗為基礎開展甲方管理工作，保障房地產開發企業的經濟效益、保障工程施工質量。針對現代房地產施工過程中中標企業分包的情況，房地產開發企業必須以自身綜合管理水平的提高，強化對施工過程的管理。同時注重工程開發前的規劃與設計，以此提高房地產商品的綜合市場競爭力，保障企業的經濟效益。因此，現代房地產開發企業工程項目管理人員必須具有針對房地產開發過程各方面工作內容涉及的知識基礎與經驗，以此為基礎開展工程管理工作，有效保障項目開發的經濟效益，促進房地產開發工程施工質量的提高。根據房地產開發企業需求，其項目管理工作應從全局把握出發，以明確的職責權限、較高的綜合協調能力以及對合同的管理，保障房地產開發工程順利進行。
2.2以市場需求為導向進行房地產規劃、設計管理工作
隨著我國經濟的發展、人民生活水平日益提高，人們對住宅的需求也不斷提高，其不僅要通過良好的居住環境為人們提供生活起居的場所，同時還要以科學的規劃與設計滿足現代人們對居住場所休閑、心情調節、娛樂等相關需求。針對這樣的情況，現代房地產開發工程管理工作必須認識到規劃設計對工程項目的影響，以現代房地產開發市場需求為導向進行房地產規劃與設計管理。另外，房地產開發企業項目管理人員還要對房地產規劃設計審批有關法規進行詳細的了解與熟悉，以此為規劃設計方案的審核奠定基礎，保障房地產規劃設計工作符合有關法規的需求，保障房地產開發企業各項工作的合法性，避免企業開發違規情況的發生。
2.3以綜合協調為基礎，保障房地產開發施工過程的順利開展
根據企業分包的過程中對現代房地產的發展的影響，房地產開發企業的項目管理部門必須重視綜合協調工作的開展，以施工單位，分包企業監理單位以及自身管理工作的銜接與處理為管理重點來協調工程項目管理工作，確保房地產開發項目的順利進行。由于房地產項目開發過程中多單位間的協調對工程施工進度、施工質量以及施工成本有著重要的影響，使得房地產開發工程綜合協調工作顯得尤為重要。房地產開發工程管理部門必須針對施工工期、施工場地等因素同施工過程的各方進行協調，以此保障工程項目的順利施工，保障房地產開發企業的經濟效益。
2.4注重房地產開發工程的質量管理即房地產開發企業生存與發展的根本
在現代社會人民生活中，房地產是人們經濟性能中的一個重要比例，其工程質量關系到業主財產安全與人身安全。我國房地產項目施工質量常見的問題是房地產開發企業市場口碑與市場競爭力的關鍵，其對房地產開發企業的經濟效益、市場競爭力有著重要的影響。針對這樣的情況，房地產開發企業必須認識到質量管理工作的重要性。通過對監理公司的嚴格要求，保障工程建設施工質量，作為房地產企業項目開發企業即工程建設的甲方，因此，其甲方現場代表必須認識到自身工作中對質量監督與管理的職責。在工程技術部領導下，負責協調現場各專業技術工程師，監督參建單位包括勘察、設計、監理、施工和材料供應商的質量責任行為是否符合合同和規范要求，檢查設計圖紙質量、材料設備質量、隱蔽工程質量、工藝工序質量，辦理現場設計、技術變更和工程量收方事項，建立分部分項工程質量檢查驗收記錄臺帳，對工程質量負直接責任。通過房地產開發企業甲方代表工作的開展保障房地產開發工程施工質量，為開發企業的經濟效益、綜合市場競爭力的提高奠定基礎，為減少和避免業主進戶后的質量投訴、維修奠定基礎。
3如何加強房地產開發工程資金的控制、管理，從而保障企業的經濟利益
房地產商在房地產項目開發中，完善的資金管理與控制系統是保證房地產開發項目和資金管理控制的關鍵，其關系到對房地產開發企業的資金的合理使用和管理，關系到房地產開發企業項目融資計劃和平衡，以及資金的合理分配，是現代房地產開發企業管理的關鍵。房地產開發企業必須以完善的資金控制與管理體系為基礎，嚴格施工過程的監督與控制保障房地產開發企業資金管理效果。通過房地產開發施工過程中協調施工企業進行施工組織設計、使施工過程人、財、物更加合理，提高工程施工質量，保障工程施工進度，切實有效的達到資金管理與控制目的。同時房地產開發企業還要加強工程技術人員與財務人員的配合，對工程招標、合同談判、造價預算、簽付進度款到竣工決算、造價分析等多項工作進行控制與管理，以全過程的資金控制與管理保障房地產開發企業的經濟利益。
關鍵詞：成本管理；房地產企業；項目管理
前言
在我國，房地產業還是一個新興產業，伴隨著土地使用制度改革及住房制度改革逐步深入，中國房地產業已由原來盲目的發展轉入理性成長的軌道。面對這樣充滿機遇也充滿挑戰與競爭的年代，面對越來越復雜的開發活動，房地產企業必須明確自己的定位，并且有超前的戰略眼光和嫻熟的專業操作技巧，科學合理控制房地產開發過程中的每一階段的成本，真正把握商機，化解風險，從而實現預期利潤。成本管理作為發現并保證預期目標實現的一個重要手段，將在未來的項目開發管理中發揮著越來越重要的作用。
一、成本管理在房地產開發項目的應用
1、成本管理概述
良好的成本管理工作是一個企業立足于市場的關鍵。多年來，人們一直都在不斷地探討和研究更為先進的成本管理理論和方法。
降低成本的途徑歸結起來有兩種實現方式：一是在既定的經濟規模、技術條件、質量標準條件下，通過降低消耗、提高勞動生產率等措施降低成本；二是改變成本發生的基礎條件來降低成本。
所謂成本管理就是對成本的確定和控制，成本的確定就是解決管理什么的問題，試想我們如果連管理什么都不清楚，就更加談不到控制了，因房地產產品有單件性、復雜性、多次性的特點，特定的產品有其特定的成本構成，根據房屋的結構不同就有磚混、框架、框剪之分，按照層數有多層，小高層、高層等，而且還有連排和獨立別墅等等。所以諸多經營、技術、管理方面的因素影響著房地產成本的確定，這些都是由房地產產品的策劃和定位決定的。
房地產開發成本特點主要體現在時間和空間上，時間上，成本在房地產開發過程中每時每刻都在發生；空間上，房地產開發成本包括發生在現場的實體成本和發生在公司的費用成本。
2、成本管理在房地產開發項目的應用
(1)事前管理：預測和計劃為事前管理，即在成本形成之前，根據企業的生產經營情況，運用一定的科學方法，進行成本指標的核算，并以此編制成本計劃，在整個開發過程中，項目的篩選是最重要的一環。在這部分中，主要包括了三個步驟：識別階段，即選擇定價目標。階段，即了解能實現公司既定目標的多項可能的方案。收集信息階段。在這階段，公司的主要工作就是要獲取備選投資方案的資料。
開發商可以采用公開投標的方式保證工程質量，可在眾多的投標單位選擇報價合理、工期較短、經營良好的承包商，簽訂承包合同，將工程任務委托負責完成，這樣有助于競爭，打破壟斷，能夠使承包商努力提高工程(服務)質量、縮短工期和降低成本。
(2)事中管理：前期工作完成后，即進入事中管理階段，在此階段主要由三個步驟組成：①選擇階段，即選擇應實施的方案，在選擇過程中公司一般可采取的分析方法有：貼現現金流量法、回收期法、收益率法等；②籌資階段。就一個房地產開發項目而言，一般來說企業的自有資金是遠遠不夠的，因此企業的重要工作就是籌集資金。企業在進行籌資決策時，要充分權衡籌資風險，通過合理安排自投資金和借入資金的比例，大大降低成本。③項目實施和控制階段。由于開發項目的投資支出最大，所占的時間周期最長，因此，加強開發項目建設實施階段的管理，對于開發商實現預計的開發效益是非常重要的，作為開發商，在這一階段要控制好投資、營運、利潤、質量、成本、開盤、銷售、創新這八個環節。
(3)事后管理。該階段也是整個項目的最后步驟，即事后控制、反饋及激勵。在該步驟中公司應抓好業績報告及評價激勵，這是成本控制能持續改進并發展的保證，同時應做好控制報告的制度，由專門人員負責對報告進行分析，并形成反饋報告?？傊鶕康禺a開發建設單位的特點，成本核算對象應是具有獨立的設計文件，可以獨立的組織施工的開發建設產品，在開發產品成本事后管理過程中，企業必須綜合分析成本超、降的程度和原因，全面考核成本計劃的完成情況，并納入經濟責任制，實行獎罰。
綜上所述，房地產開發的成本管理是一個系統工程，它貫穿于一個項目的始終，從謀劃運作到全部房屋銷售出去，影響成本的因素很多，如資源價格、建設周期、設計和工程質量、裝修檔次、資金占用成本和投資項目商品房面積比例等，應當充分發揮公司內部拆遷、質量技術安全、經營等各個部門在成本管理中的作用，只有這樣才能在激烈的市場競爭中降低本身成本，實現企業經濟效益和社會效益。
二、實施成本管理房地產企業應注意的問題
成本管理是一個系統工程，貫穿于開發項目的始終，依賴于房地產企業各個部門的通力合作。對于房地產企業來說，滿足顧客的需求，適應市場的變化是實現企業利潤，為社會做出貢獻的根本途徑。因此，在成本管理的實施過程中房地產企業要注意成本管理戰略與企業其他戰略的結合，如不能一味地追求成本的降低，而偷工減料忽視項目的質量也要注重全面成本管理，做到全方位、全員和全過程等。下面具體探討實施成本管理過程當中，企業應當注意的問題：
(1)抓住設計階段這個成本控制的關鍵環節。項目成本控制貫穿于項目建設的全過程，影響項目成本可能性最大的階段，是約占工程建設周期四分之一的方案設計和初步設計階段，影響項目成本的可能性約為20%～60%；而在施工圖設計階段，影響項目投資的可能性則為5%～30%。很顯然，從根本上降低商品房項目的成本，項目投資控制的關鍵在于施工以前的投資決策和設計階段，而在作出投資決策后，控制項目投資的關鍵就在于設計。長期以來，房地產開發企業普遍忽視工程建設設計階段的成本控制，往往把控制工程造價的主要精力放在施工階段%%%審核建筑安裝工程費，合理結算工程價款。這樣做盡管也有效果，但畢竟是亡羊補牢，事倍功半。雖然勘察設計費在整個項目土建安裝成本中只占3%左右，但設計階段是控制項目生產性費用的關鍵階段。據統計資料分析，這3%的費用對工程造價的影響程度占50%以上。在設計階段，為控制造價，可以采用限額設計的方法，按照批準的設計任務書及投資估算控制初步設計，按照批準的初步設計總概算控制施工圖設計。同時，各專業在保證達到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設計，嚴格控制技術設計和施工圖設計的不合理變更，保證總投資限額不被突破。
(2)建立質量管理體系，保證成本的降低。房地產的項目開發是為了創造一個品牌樓盤，項目的質量是樓盤的靈魂，樓盤的品質對項目的成功與否起著極大的作用。實施ISO 9000認證，貫徹ISO 9000族標準，可以幫助房地產企業提高企業知名度和美譽度，提高企業內部管理水平，促進企業技術創新，提高開發項目的建筑質量、環境質量，提高企業競爭能力；有利于企業把握市場機遇，擴大市場份額；有利于整合資源，優化成本，提高經濟效益。良好的質量與成本的降低是不矛盾的，在給定的設計質量的條件下，提高質量雖然增加了相應的檢驗成本、材料成本，但這種預防可以減少缺陷，提高顧客的滿意度，減少不滿意所帶來的返修成本、賠償損失、信譽損失，相應來說后者的成本更大，容易導致得不償失。
(3)注重員工培養培訓是保障成本管理的有效實施。人是企業最寶貴的財富，只有靠人的參與，提高人的意識，才能做好成本管理這項重要工作。對于企業的高層管理者來說，除了具有創新精神外，同時還要具備各方面的知識，比如人才經營與組織創新知識、房地產規劃與建筑設計以及環境設計知識、計算機，電子商務等信息技術、融資與知識、建筑項目管理知識與成本管理知識、營銷知識等。對于企業的一般員工而言，企業應該向員工介紹成本管理對于企業的重要性，同時也應邀請專家開展有關成本管理知識、技能和相關軟件的培訓。并建立相應的激勵措施，把成本的降低與員工的薪酬掛鉤。
三、結語
房地產企業的生存和發展面臨更多的挑戰。房地產市場的需求發生影響，從總量上來看，入世可能帶來房地產需求的增加，從細分市場來看，入世對不同性質檔次以及區域的建筑產生不同的影響，房地產企業的經營環境也得到完善。入世后，政府辦事效率提高，政策規范，透明度提高，中介服務完善，融資途徑增加等等，都有利于房地產企業的發展。同時，我國現有的2萬多家房地產企業，由于發展時間比較短，一般都存在規模小、資金少、服務差、資質低等問題，面對的競爭對手是長期在市場經濟條件下經營運作的具有強大實力的外國房地產企業，如果我們的企業不創新，不改變原有的做法，就會被國外的房地產企業所代替。在這樣的背景下，更要認識到成本管理的重要性，樹立成本效益、品牌效益、成本質量、時間成本和資本經營等觀念，將成本效益貫穿工作的始終。
參考文獻：
[1]高峰.中國房地產出了什么問題[J].決策與信息，2010(2)
關鍵詞 房地產開發 市場調研 營銷策劃
中圖分類號：G421 文獻標識碼：A
1課程教學現狀
1.1課程目的和任務
通過本課程的學習，使學生系統的掌握房地產開發業務中的各種知識與技能，熟練房地產開發流程，并能完成某些房地產市場調研報告撰寫，為今后從事房地產市場分析、策劃、營銷、咨詢、開發等工作奠定基礎。
1.2課程教學內容
包括房地產開發的程序與管理、房地產市場及其運行規律、房地產市場調查與市場分析、房地產開發項目策劃、房地產開發項目可行性研究、房地產開發的建設過程以及房地產市場營銷等。
1.3課程教學方法
理論部分主要采用講授法和案例分析法，實踐部分要求學生開展實地調研，進行問卷設計和方案組織，并將采集信息和數據通過EXCLE等軟件進行分析，根據分析結果撰寫市場調研報告和項目策劃報告等。
2《房地產開發》課程教學過程存在的問題
（1）不同學科知識綜合運用程度高。房地產開發過程涉及方方面面的專業知識，所以課程的相關學習需要其他學科和專業課程的支持。比如市場調研報告的撰寫需要運用應用文寫作的相關知識；市場調研的方法和結果分析則涉及較多的統計學相關知識；項目管理和市場營銷方面也需要管理類和營銷類的學科知識予以輔助。
（2）實訓項目缺少“真題真做”。由于學生尚未參加任何具體房地產項目，對房地產市場的了解僅限于書本，講授的市場知識難以和具體項目聯系，導致實施調研過程中沒有目標，問卷設計重點問題不突出，策劃方案不具備可實施性。
（3）課程講解未能及時融入區域房地產市場的實時信息。房地產市場資料收集是開展市場調研、市場分析與市場營銷的重要前期工作，因此在教學講解過程中要結合房地產領域的重要政府網站、新聞媒體網站開展，且需要學生做一個較長時間段的資料收集和整理，而現有課程學習往往忽略了此塊內容。
3規范和完善《房地產開發》教學市場化的措施
本門課程教學要以能夠促進學生以熟悉市場動態、進行市場分析、了解實際的開發流程，為具體的房地產開發項目分析市場價值為落腳點。為了規避過去教學過程中存在問題，將課程教學內容與市場緊密結合，建議在以后的教學過程中采用以下教學方法。具體如下：
（1）夯實專業基礎知識。建議給學生增設經濟學、財務分析、市場營銷等選修課程，從而讓學生掌握價值規律、因子分析、財務報表編制和財務分析、STP營銷等的相關知識與方法，幫助學生提前儲備未來開展市場分析與定位所需了解的基本內容和方法。
（2）結合某一房地產項目的開發過程開展實地調研的情境教育。學生圍繞與某一房地產項目決策相關的整個情境、背景或環境開展房地產市場調研課程的學習，在該設定情境下分階段解決如何開展調研組織及出具報告的問題，具體操作模式分以下幾個步驟完成：
①和某一房地產開發公司或者公司聯系，組織學生赴項目實地調研，通過與公司營銷人員座談，了解現階段公司為輔助決策需要開展的市場調研內容，促進學生在實地調研過程中形成對項目規模、市場狀況、工程進度、營銷推廣等方面的基本認知。
②由學生分組組建市場調研小組，自行安排角色分別完成市場調查、資料收集、數據分析和營銷策劃等不同階段的工作。教師向學生進行任務，包括項目開發定位、項目規劃設計建議、可行性分析以及營銷推廣策略等。請學生根據項目實際情況編制調查問卷、進行市場調研并撰寫報告，教師定期檢查進度，根據工作完成情況給予相應的平時成績。
③各小組調研報告撰寫完成后，制作PPT，專門安排課程時間進行各小組的匯報演講，通過此方式再次檢驗學生對房地產市場的了解程度和對報告撰寫的掌握程度。同時，各小組間的工作展示可以幫助學生反思工作過程，汲取他人優點，以便開展下一次的再實踐和再認知。
（3）規范學生學習方法
①課程開始之初就布置學生以小組為單位對本地的房地產市場按片區“跑盤”的作業。每周課程開始前5-10分鐘隨機詢問學生近一周的市場情況，并以此作為平時成績的考核之一，以便督促學生積極關注房地產市場動向，熟悉本地的房地產樓盤分布及在建在售項目。
②通過安排一整學期的資料搜集，培養學生對區域房地產市場變動信息的敏感度。在資料收集輔助市場調研過程中，學生將了解到近期的房地產相關政策、土地市場變化、建筑設計新技術等行業動態信息，從而促進房地產市場調研分析更加“接地氣”，具有針對性。課程學習結束時，學生行業背景知識的綜合積累也將比較豐厚。
綜上所述，《房地產開發》課程與市場化結合的教學方法探討還需要在充分實踐的基礎上，進一步細化和完善教學過程組織和教學方法的選用。結合情境教育的教學過程設計，提出針對學生學習特點的實施方案，以促進該教學方法被更多學生接受，提高教學質量，讓理論知識服務于將來的工作實踐。
參考文獻
隨著國家宏觀調控力度不斷加強和房地產市場競爭的日趨激烈，房地產價格上升空間有限，而房地產開發成本卻在不斷攀升，大大縮減了企業利潤空間。在這種情況下，加強成本管控成為增加房地產開發企業經濟效益、提高競爭力的主要途徑，關系到企業的生存和發展，是企業發展的必然要求。由于房地產項目投資數額巨大、建設周期長，因此其開發過程通常按不同的階段進行劃分，主要分為投資決策階段、規劃設計階段、工程建設階段、竣工結算階段。成本管控作為一個系統工程，涉及房地產開發過程的各個階段，本文按照開發過程不同階段分析房地產開發企業成本管控存在的問題及其成因，并提出相應的對策。
二、房地產開發企業成本管控存在的問題及其成因
目前，很多房地產開發企業還處于粗放式管理的狀態，對成本管理往往側重于成本核算、成本分析和總結，對成本規劃、成本控制和成本考核方面重視不足，成本管控方面存在很多問題，具體分析如下：
1.投資決策階段不重視投資估算
投資決策階段的投資估算是從整體上規劃項目開發各個階段的成本配置。準確的投資估算，是成本控制的基礎，具有重要的戰略指導作用。投資估算必須建立在專業的可行性研究基礎上，然而很多房地產開發企業在投資決策階段不重視項目可行性研究，不愿意在可行性研究上作投入，投資估算缺乏客觀依據，無法發揮成本控制職能。出現這種情況的主要原因：首先是由于房地產行業長期以來實行粗放式管理，忽視投資決策階段成本管控的戰略作用；其次是由于項目可行性研究是一項綜合性很強的工作，技術性、專業性要求較高，而我國房地產行業發展歷程較短，還屬于新興行業，普遍缺乏高水平的專業人才。
2.規劃設計階段不重視設計方案在經濟上的合理性分析
規劃設計階段的成本管控是成本控制的關鍵步驟，是從源頭上對工程造價進行控制。因為從建筑項目經濟學來看，影響建筑項目成本的主要時期是在總工程建設期的前四分之一階段，此階段主要是設計結束前的階段，而在后期的施工階段，不管是在材料上還是在技術上狠下功夫，也只能節約大約5%～10%的項目成本。然而很多房地產開發企業不注重經濟上的合理性分析，出現了為追求設計效果而不計成本導致工程造價超標的現象。這主要是因為房地產開發企業設計部門和概預算部門缺乏溝通，工程設計人員普遍缺乏概預算知識，只負責工程設計而不考慮成本因素，而概預算人員根據設計圖紙計算工程量，套定額編制預算，對工程設計領域也不熟悉，無法為設計提供建議。
3.建設階段對實際成本的控制能力不足
開發項目的建設過程，是開發成本的實際形成過程，是整個項目成本控制中最為繁瑣和復雜的環節。房地產開發企業對實際成本的控制能力不足主要表現在以下方面：
（1）工程招投標管理不規范
房地產開發企業在招標階段，對投標單位審查不嚴格，出現了施工標準與產品定位不符，與成本管控總目標不一致的現象。不具備投標資質的施工單位利用不正常的手段獲取投標資格，中標后未經招標人許可將工程任意分包，甚至再轉手，再分包，這大大壓縮了實際施工企業的利潤，使得施工者以犧牲工程質量、降低工程造價來換取利潤。也有些施工單位以較低價格優勢達到中標目的，而后在施工過程中不斷偷工減料來降低成本。
（2）工程變更缺乏管控
由于房地產項目建設周期長，隨著不確定因素的出現，施工過程不免會出現工程變更的現象。很多房地產開發企業對工程變更缺乏管控，沒有建立規范的變更流程，導致工程變更隨意性增加。工程變更導致施工成本的增加，出現工程成本超支的情況。
（3）企業信息處理方式落后，無法對項目成本實時監控
企業的信息處理工作由手工完成，由于信息處理量大，需要耗費大量的時間、精力，容易出現差錯，信息的時效性也受到限制，不能為項目決策提供及時、準確的信息，不利于做出正確決策而導致施工成本增加。
4.項目結算階段缺乏成本考核激勵機制
項目結算階段是成本控制的最后環節，成本考核是成本管控的重要方面。而房地產開發企業沒有建立成本管控考核激勵機制，挫傷了員工的積極性。
三、加強房地產開發企業成本管控的對策建議
針對上文所述房地產開發企業成本管控存在的問題及其成因，結合房地產開發企業自身的特點，建議從以下方面采取措施，以加強房地產開發企業成本管控：
1.加強項目決策階段的可行性研究
房地產開發企業領導要高度重視項目決策階段的可行性研究工作，成立項目可行性研究小組，由市場調研員、房地產估價師、工程造價師、經濟分析師、會計師、政策法規專家等專業人士組成，對擬建項目進行實地考察，廣泛收集與產品定位、投資估算有關的材料，進行充分的市場調查、科學的分析論證，找準產品定位，做出正確的投資決策，做好投資估算，為項目開發各個階段進行科學合理的成本配置。
2.優化項目設計方案
加強工程設計部門與預算部門的溝通，達到設計與概算、技術與經濟的有效結合，力求使設計方案在技術上和經濟上達到最優化，其中實行限額設計就是在滿足產品定位、工程施工要求的前提下有效控制工程造價的一種方式。加大圖審力度，使工程設計更具合理性和可行性，降低施工過程發生工程變更的風險。必要時，委托專業監理單位進行設計監理，提高設計方案質量。
3.規范建設階段的成本控制
在招投標環節，建立、健全規范的招投標管理制度，對招投標環節嚴格把關，擇優選擇中標單位。在施工過程中，建立、健全工程變更的管控體系，設置科學的變更辦理流程，嚴格控制工程變更。借助計算機信息技術，建立實時反映項目成本信息的網絡平臺，對施工過程實行動態實時監控，即時反映動態成本和目標成本的差異，有利于企業及時發現問題，采取措施妥善解決。對施工過程加強監督，委托具有相應資質的工程監理單位承擔項目管理工作，嚴格把控施工質量和工程進度。
4.建立項目結算階段成本考核激勵機制
按照全面貫徹落實科學發展觀和構建社會主義和諧社會的要求，以解決關系人民群眾根本利益問題為出發點，堅持標本兼治、綜合治理、懲防并舉、注重預防的方針，圍繞房地產項目審批、開發、交易、中介等環節，充分發揮各部門職能作用，開展房地產市場秩序專項整治，嚴厲打擊房地產領域違法違規、權錢交易行為，建立健全長效機制，促進房地產業持續健康發展。通過專項整治，達到房地產領域違法違規、權錢交易行為得到有效遏制，市場秩序明顯好轉的目標。
二、專項整治的依據
法律法規規章依據。《城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》、《城市商品房預售管理辦法》（建設部令第131號）等。
規范性文件依據?！秶鴦赵恨k公廳關于切實穩定住房價格的通知》（明電〔2005〕8號）、《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》（〔2005〕26號）、《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》（〔2006〕37號）、《中央和國家機關貫徹落實2007年反腐倡廉工作部署的分工意見》（中紀發〔2007〕2號）。
三、專項整治的重點內容
緊緊圍繞房地產開發建設和交易中容易發生違法違規、權錢交易問題的關鍵環節和重點部位，對在建并已進入商品房預售環節的房地產開發項目進行全面清理，對有投訴舉報的項目進行重點檢查。
（一）組織全面檢查。檢查房地產領域涉及的有關部門及其工作人員在項目立項、規劃審批、施工許可、預售許可等環節的違規審批、濫用權利等行為和房地產稅收政策執行情況；檢查房地產企業違法廣告、囤房惜售、哄抬房價、合同欺詐、偷稅漏稅以及違規強制拆遷等行為。對在檢查中發現問題的房地產開發企業依法進行審計和檢查。
（二）查處違紀違法案件。暢通舉報投訴案件線索渠道，建立案件線索移送制度，對在排查和群眾投訴舉報中發現的案件線索進行梳理，與監察機關、檢察機關配合，集中查辦房地產領域涉及的有關部門及其工作人員利用職權索賄受賄的違法違紀行為，依法懲處房地產企業、中介服務機構及其從業人員的行賄行為。
四、專項整治的職責分工
按照職能，確定下列單位為專項整治成員單位，分工如下：
縣建設局為專項整治工作牽頭部門，負責專項整治工作的組織協調，并成立專門辦公室；負責房地產有關開發、建設環節的違法違規問題的清理整治；負責房地產交易及中介服務環節的違法違規問題的清理整治。
縣國土資源局負責房地產開發建設中有關土地使用審批及土地使用情況的清理整治。
縣財政局負責房地產開發、交易中有關財稅政策執行情況的清理整治。
縣審計局負責對排查中發現問題的國有房地產開發企業的財務收支情況進行審計和檢查；負責對審計中發現的違法違規、權錢交易行為進行查處。
縣監察局負責對清理排查出的房地產領域違紀違規案件進行查處。
縣地稅局負責對房地產開發企業納稅情況開展專項稅務檢查，對檢查出的房地產開發、交易稅收征管違規問題進行處理。
縣物價局負責進一步完善住房銷售明碼標價制度；負責對房地產開發企業虛假銷售價格和在房價外違規加收費用、中介機構違規收費以及相關單位向房地產開發經營企業違規收費問題的查處；負責對房地產交易過程中違反價格法律法規問題的查處。
縣工商局負責進一步強化房地產廣告監管和房地產展銷活動管理；會同縣建設局、房管局等部門加強房地產經紀機構管理；負責對商品房銷售中違法廣告、合同欺詐等侵害消費者合法權益的違法違規問題的查處。
縣規劃局負責房地產開發建設中規劃審批及規劃落實情況的清理整治。
五、專項整治的方法步驟
（一）動員部署階段（2007年9月5日—9月15日）
1、制定、下發工作方案。根據建設部等八部門《關于開展房地產市場秩序專項整治的通知》（建稽〔2007〕87號）文件精神，并結合我縣實際，縣建設局會同縣相關部門制定專項整治工作方案，經審定后下發。
2、召開專題會議，動員、部署整治工作。
3、各成員單位要按照本部門職能、職責分工，根據縣房地產市場秩序專項整治工作方案，擬訂本部門專項整治工作具體實施方案及計劃，并于9月15日前報送專項整治辦公室。
（二）組織實施階段（2007年9月15日—2008年1月）
1、自查自糾。9月15日開始，房地產市場秩序專項整治工作各成員單位按照職能、職責分工，分別組織本部門和房地產企業進行自查自糾，對在建并已進入商品房預售環節的房地產開發項目進行全面清理，重點查找并糾正房地產主管部門及其工作人員違規審批、濫用權力和房地產企業虛假廣告、囤房惜售、哄抬房價、合同欺詐以及違規強制拆遷等行為。自查自糾結束后，各成員單位要將本部門及房地產企業自查自糾情況，于10月10日前書面報專項整治辦公室，并對自查存在的問題積極進行整改，完善制度措施。
2、組織檢查。10—11月份，在自查自糾基礎上，各成員單位要按照職能、職責分工，組織對本部門以及房地產企業進行檢查，對檢查出的問題依法進行處理，并將處理結果及時報專項整治辦公室。
3、隨機抽查。12月—2008年1月，縣政府將組織對全縣房地產市場秩序專項整治工作情況進行抽查，對有投訴舉報的項目進行重點檢查，督促對存在的問題進行整改，并將典型案例處理情況上報市房管局。
（三）總結鞏固階段（2008年2—3月）
一、成本管理在房地產開發項目的應用
1、成本管理概述
良好的成本管理工作是一個企業立足于市場的關鍵。多年來,人們一直都在不斷地探討和研究更為先進的成本管理理論和方法。
降低成本的途徑歸結起來有兩種實現方式:一是在既定的經濟規模、技術條件、質量標準條件下,通過降低消耗、提高勞動生產率等措施降低成本;二是改變成本發生的基礎條件來降低成本。
所謂成本管理就是對成本的確定和控制,成本的確定就是解決管理什么的問題,試想我們如果連管理什么都不清楚,就更加談不到控制了,因房地產產品有單件性、復雜性、多次性的特點,特定的產品有其特定的成本構成,根據房屋的結構不同就有磚混、框架、框剪之分,按照層數有多層,小高層、高層等,而且還有連排和獨立別墅等等。所以諸多經營、技術、管理方面的因素影響著房地產成本的確定,這些都是由房地產產品的策劃和定位決定的。
房地產開發成本特點主要體現在時間和空間上,時間上,成本在房地產開發過程中每時每刻都在發生;空間上,房地產開發成本包括發生在現場的實體成本和發生在公司的費用成本。
2、成本管理在房地產開發項目的應用
(1)事前管理:預測和計劃為事前管理,即在成本形成之前,根據企業的生產經營情況,運用一定的科學方法,進行成本指標的核算,并以此編制成本計劃,在整個開發過程中,項目的篩選是最重要的一環。在這部分中,主要包括了三個步驟:識別階段,即選擇定價目標。調查階段,即了解能實現公司既定目標的多項可能的投資方案。收集信息階段。在這階段,公司的主要工作就是要獲取備選投資方案的資料。
開發商可以采用公開投標的方式保證工程質量,可在眾多的投標單位選擇報價合理、工期較短、經營良好的承包商,簽訂承包合同,將工程任務委托負責完成,這樣有助于競爭,打破壟斷,能夠使承包商努力提高工程(服務)質量、縮短工期和降低成本。
(2)事中管理:前期工作完成后,即進入事中管理階段,在此階段主要由三個步驟組成:①選擇階段,即選擇應實施的方案,在選擇過程中公司一般可采取的分析方法有:貼現現金流量法、回收期法、會計收益率法等;②籌資階段。就一個房地產開發項目而言,一般來說企業的自有資金是遠遠不夠的,因此企業的重要工作就是籌集資金。企業在進行籌資決策時,要充分權衡籌資風險,通過合理安排自投資金和借入資金的比例,大大降低成本。③項目實施和控制階段。由于開發項目的投資支出最大,所占的時間周期最長,因此,加強開發項目建設實施階段的管理,對于開發商實現預計的開發效益是非常重要的,作為開發商,在這一階段要控制好投資、營運、利潤、質量、成本、開盤、銷售、創新這八個環節。
? (3)事后管理。該階段也是整個項目的最后步驟,即事后控制、反饋及激勵。在該步驟中公司應抓好業績報告及評價激勵,這是成本控制能持續改進并發展的保證,同時應做好控制報告的制度,由專門人員負責對報告進行分析,并形成反饋報告?？傊鶕康禺a開發建設單位的特點,成本核算對象應是具有獨立的設計文件,可以獨立的組織施工的開發建設產品,在開發產品成本事后管理過程中,企業必須綜合分析成本超、降的程度和原因,全面考核成本計劃的完成情況,并納入經濟責任制,實行獎罰。
綜上所述,房地產開發的成本管理是一個系統工程,它貫穿于一個項目的始終,從謀劃運作到全部房屋銷售出去,影響成本的因素很多,如資源價格、建設周期、設計和工程質量、裝修檔次、資金占用成本和投資項目商品房面積比例等,應當充分發揮公司內部拆遷、質量技術安全、經營等各個部門在成本管理中的作用,只有這樣才能在激烈的市場競爭中降低本身成本,實現企業經濟效益和社會效益。
二、實施成本管理房地產企業應注意的問題
成本管理是一個系統工程,貫穿于開發項目的始終,依賴于房地產企業各個部門的通力合作。對于房地產企業來說,滿足顧客的需求,適應市場的變化是實現企業利潤,為社會做出貢獻的根本途徑。因此,在成本管理的實施過程中房地產企業要注意成本管理戰略與企業其他戰略的結合,如不能一味地追求成本的降低,而偷工減料忽視項目的質量也要注重全面成本管理,做到全方位、全員和全過程等。下面具體探討實施成本管理過程當中,企業應當注意的問題:
(1)抓住設計階段這個成本控制的關鍵環節。項目成本控制貫穿于項目建設的全過程,影響項目成本可能性最大的階段,是約占工程建設周期四分之一的方案設計和初步設計階段,影響項目成本的可能性約為20%~60%;而
在施工圖設計階段,影響項目投資的可能性則為5%~30%。很顯然,從根本上降低商品房項目的成本,項目投資控制的關鍵在于施工以前的投資決策和設計階段,而在作出投資決策后,控制項目投資的關鍵就在于設計。長期以來,房地產開發企業普遍忽視工程建設設計階段的成本控制,往往把控制工程造價的主要精力放在施工階段%%%審核建筑安裝工程費,合理結算工程價款。這樣做盡管也有效果,但畢竟是亡羊補牢,事倍功半。雖然勘察設計費在整個項目土建安裝成本中只占3%左右,但設計階段是控制項目生產性費用的關鍵階段。據統計資料分析,這3%的費用對工程造價的影響程度占50%以上。在設計階段,為控制造價,可以采用限額設計的方法,按照批準的設計任務書及投資估算控制初步設計,按照批準的初步設計總概算控制施工圖設計。同時,各專業在保證達到使用功能的前提下,按分配的投資限額控制設計,嚴格控制技術設計和施工圖設計的不合理變更,保證總投資限額不被突破。 (2)建立質量管理體系,保證成本的降低。房地產的項目開發是為了創造一個品牌樓盤,項目的質量是樓盤的靈魂,樓盤的品質對項目的成功與否起著極大的作用。實施ISO 9000認證,貫徹ISO 9000族標準,可以幫助房地產企業提高企業知名度和美譽度,提高企業內部管理水平,促進企業技術創新,提高開發項目的建筑質量、環境質量,提高企業競爭能力;有利于企業把握市場機遇,擴大市場份額;有利于整合資源,優化成本,提高經濟效益。良好的質量與成本的降低是不矛盾的,在給定的設計質量的條件下,提高質量雖然增加了相應的檢驗成本、材料成本,但這種預防可以減少缺陷,提高顧客的滿意度,減少不滿意所帶來的返修成本、賠償損失、信譽損失,相應來說后者的成本更大,容易導致得不償失。
(3)注重員工培養培訓是保障成本管理的有效實施。人是企業最寶貴的財富,只有靠人的參與,提高人的意識,才能做好成本管理這項重要工作。對于企業的高層管理者來說,除了具有創新精神外,同時還要具備各方面的知識,比如人才經營與組織創新知識、房地產規劃與建筑設計以及環境設計知識、計算機,電子商務等信息技術、融資與財務管理知識、建筑項目管理知識與成本管理知識、營銷知識等。對于企業的一般員工而言,企業應該向員工介紹成本管理對于企業的重要性,同時也應邀請專家開展有關成本管理知識、技能和相關軟件的培訓。并建立相應的激勵措施,把成本的降低與員工的薪酬掛鉤。
