發布時間：2023-06-16 16:25:20
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們為您精選了8篇的房地產的法律法規樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發，請盡情閱讀。
【關鍵詞】黑龍江省；房地產經濟；發展規律；可持續發展；宏觀調控
前言
進入21世紀，房地產行業蓬勃興起，在解決人們住房需求的基礎上，正發揮著對國民經濟發展越來越重要的作用，并已經成為擴大內需、促進經濟增長、整合社會整體產業鏈條、促進生產交換的重要支柱性產業之一。但是同時我們也應該看到房地產經濟的發展在帶來勃勃生機的同時，也在部分區域形成了泡沫，造成了一定的負面影響，因此，在國家和政府的層面上，近些年出臺了很多調控政策，這些政策有的不能夠起到設計的效果，有的效果并不明顯，客觀地看，這些政策對房地產經濟發展規律的忽視是效果不佳的真正原因。為了擠去房地產經濟中的泡沫，更好地促進房地產經濟的健康發展，必須加強對房地產經濟發展規律的分析和研究。黑龍江省是老工業大省，但房地產經濟由于起步較晚，加之我省經濟發展速度較慢，導致出現了各種特有的情況和問題，這使得研究者必須立足黑龍江房地產經濟發展歷史和經驗，以科學的態度和方法對房地產經濟發展進行客觀地了解，進而掌握房地產經濟發展規律，使其更好地為法治我省經濟、促進房地產行業健康發展服務。應該立足于黑龍江省房地產經濟發展的實際，在說明房地產經濟發展對黑龍江省經濟和社會發展作用的前提下，對我省的房地產經濟發展規律展開深入地討論和思考，確定影響房地產經濟發展的主要要素，探尋應用房地產經濟發展規律促進我省房地產經濟發展的措施，以便為黑龍江省房地產政策決策者更好地運用房地產經濟發展規律，做好抑制房價泡沫、發展房地產經濟，實現全省經濟健康的發展。
1、房地產經濟發展對黑龍江省經濟發展的價值
1.1 房地產經濟發展的經濟促進作用
房地產業的發展帶動了很多相關產業的發展，通過經驗我們不難發現，房地產的發展，就會帶動家電行業、建材行業、裝飾裝修等等各個行業的發展，這樣的帶動效應可以拉動我省經濟的快速增長。
1.2 房地產經濟發展具有擴大內需的作用
通過房地產的消費，可以帶動當前國內的內需，內需的增加有利于房地產相關行業的發展，在產量鏈條上拉動了我省經濟的增長。
1.3 房地產經濟發展具有擴大就業的作用
房地產業是人員密集型產業，其發展對我省就業情況有了很大的緩解作用。此外，房地產業的發展帶動了其他相關產業吸納就業人口，使我省的就業形勢進一步好轉。
2、影響黑龍江省房地產經濟發展規律的主要要素
2.1 省內GDP的影響
黑龍江省宏觀經濟發展與房地產經濟的發展有很大的關聯性，他們可以互相影響。宏觀經濟的發展，促進了國民生產總值的增長，人們的收入也呈現出上升的趨勢，在這種狀況下，人們的物質需求也會有所上升，對房地產業的發展有很大的促進作用，房價穩步上漲。所以國民生產總值和房價是正相關的關系。
2.2 利率的影響
在房地產市場中，無論是利用房地產投機還是投資，都是需要大量的資金投入的，當銀行的利率下降時，大量的企業或者是個人就會貸款然后將資金投入到房地產市場中，促進了房地產價格的上漲。反之，利率上漲，就會出現相反的狀況。所以說利率的變化和房價是呈負相關的關系。
2.3 居民消費水平的影響
居民消費水平提高也會在房屋上的投入也就會有所增長，在消費水平達到一定層次的時候，房價上漲也可以在居民的消費能力范圍之內。所以說消費水平和房價之間是正相關的關系。
2.4 貨幣供給量的影響。
當貨幣供應量下降時，房地產企業貸款難度增加，會引起房價下跌；而貨幣供應量增加時，貸款難度減小，就會引發房價上升。也就是說如果央行實行從緊的貨幣政策，則房價會下跌；反之，則房價就上升。
3、促進黑龍江省房地產經濟可持續發展的措施
3.1 加強房地產經濟發展規律的運用
要在政策上限制粗放型的房地產經濟，努力使房地產經濟向對資源集約利用的方向轉變，尤其要提高對土地、空間資源的利用效率。作好房地產發展中的科學規劃，使房地產與其他行業協調發展，進而帶動我省經濟健康增長。
3.2 調整房地產投資政策
保持房地產投資規模與宏觀經濟規模相適應，保持房地產投資占固定資產投資的合理比重，促進房地產開發投資的理性化，使房地產投資開發牢固地建立在市場需求的基礎之。
3.3調整現有土地政策
避免以前出現的房地產交易暗箱操作的行為，保證交易的公開公平性，使房地產市場規范有序的發展。
4、結語
綜上所述，房地產的健康發展對于黑龍江省經濟和社會建設有著巨大的推動作用，房地產經濟發展已經成為我省優化產業結構、提高生產能力的重要手段，因此，有必要對黑龍江省的房地產經濟發展規律進行了解和掌握。過去的經驗告訴我們房地產經濟發展可以在客觀上促進經濟進步，但同時過快的房地產經濟發展會產生我省房地產和其他行業的泡沫，這充分顯示了房地產經濟發展的兩面性，所以，我們應該通過政府的宏觀調控手段，利用房地產經濟發展的規律，規范房地產的發展，使房地產經濟發展始終處于合理、科學和有序的狀態下。由于我省房地產經濟起步較晚，對于房地產經濟發展規律的資料相對匱乏，這必然會導致認知房地產經濟發展規律的困難性，希望同仁能夠認清這一實際情況，在對我省房地產經濟發展情況進行深入了解和科學分析的基礎上，形成更為全面的房地產經濟發展規律認知，以便指導實際的各項工作。
參考文獻：
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1 危害特點
斑衣蠟蟬屬同翅目，蠟蟬科。其寄主植物有十余種，其中尤喜食臭椿、苦楝、花椒等。在果樹中最喜危害葡萄，也危害梨、桃、獼猴桃等果樹。主要以若、成蟲刺吸嫩枝、葉汁液，削弱樹勢，傳播病毒．產生傷口還使病菌容易入侵，造成多種病害流行發生。此外，排泄物還誘發煙煤病。由于生產上葡萄以病害防治為重點，對這類害蟲的防治較為忽視，而使部分園發生較為嚴重。
2 形態特征
2.1 成蟲
體長15～20毫米，翅展40～55毫米。雄蟲較雌蟲體略小，暗灰色，全翅上常覆有白色蠟粉。頭頂上有兩剛毛狀觸角，三節紅色、基部膨大。前翅革質、基部淡褐色、有黑斑20余個，脈紋淡灰色。后翅基部近1/3為紅色，有黑斑7～8個，中部白色、端部白色。
2.2 若蟲
初孵化時白色，很快變成黑色，體上有許多白色斑點，4齡后體背變為紅色。其最明顯特征是頭尖、體扁、足長、彈跳敏捷。
2.3 卵
長3毫米左右，狀如麥粒、褐色。卵粒排列成行整齊，每塊有10～40粒不等．上覆土灰色分泌物。
3 發生規律
1年發生1代，以卵塊于枝干上越冬。在武漢地區3月下旬，卵塊開始孵化，到4月中旬基本孵化完畢。初齡若蟲多群集在嫩莖、葉背吸食汁液，爾后分散危害。若蟲期大約60天，脫皮4次后羽化為成蟲，羽化期在6月上旬～7月初。8月開始。9月份開始產卵，卵多產在竹桿、葡萄枝干和分杈處，以在1米以下陰暗而為常見。成、若蟲均善于躍，受驚即逃離，不易捕捉，產卵期行動遲緩，尤其是早晨溫度較低時，易于捕捉，產卵后從10月下旬開始成蟲便陸續死亡。
4 防治措施
4.1 忌種喜食性寄主樹木
葡萄園附近忌種植臭椿、苦楝、花椒等喜食性寄主樹木。
4.2 冬春清固及時刮除卵塊
冬季和在春季卵塊孵化前，認真刮除枝干上的卵塊，可有效地減少蟲源，防治效果很好。
4.3 人工捕殺成蟲
產卵期由于成蟲行動遲緩，可在清晨氣溫較低時，人工捕捉成蟲，可有效地減少產卵基數。
[關鍵詞]房地產評估；房地產估價
[中圖分類號]F293.3 [文獻標識碼]A [文章編號]2095-3283（2012）12-0072-02
一、房地產評估的概念
房地產評估包含房地產價值評估、房地產工程質量評估、房地產周圍環境評估、房地產投資風險評估、房地產貸款風險評估等。但是目前房地產評估主要指的是針對房地產價值的評估，即房地產估價。房地產估價是由持有《房地產估價人員崗位合格證書》或《房地產估價師注冊證》的專業人員，根據特定的估價目的，遵循公認的估價原則，按照嚴謹的估價程序，運用科學的估價方法，在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產的特定權益在特定時間最可能實現的合理價格進行估算和判定的活動。它實質上不是估價人員的定價，而是模擬市場價格形成過程將房地產價格顯現出來，它具有專業性、技術性和復雜性等特點，是科學、藝術和經驗三者的結合。
二、我國房地產評估行業發展現狀
我國的房地產評估行業已經經歷了30多年的發展和創新過程，通過國家各級房地產的主管部門、各評估機構以及估價人員的共同努力，目前已初步建立了基本的房地產估價師執業資格制度，經過注冊的房地產評估機構也逐漸步入正軌，整個評估行業都處在健康發展的過程中。具體來說，首先，制定了房地產評估的相關法律和規章制度，以法律法規的形式確立了房地產估價師執業資格制度的核心地位，完善了評估的相關法律法規和規范性文件；其次，基本建立了房地產估價師執業資格制度并制定了房地產評估的技術規范，通過統一評估程序和技術方法，來保證評估結果的客觀、公正和合理；第三，房地產評估的服務領域逐步擴大，在房地產評估機構發展初期，主要服務內容局限于房地產交易管理，以防止房地產交易過程中雙方當事人隱價瞞價、偷漏稅費。隨著我國社會主義市場經濟體制的建立和完善，目前房地產評估業務已經逐步在社會經濟發展中發揮著越來越重要的作用，如為銀行、城市建設、房地產開發、土地管理、司法、保險、投資等領域提供評估、咨詢等各方面服務。
三、我國房地產評估行業中存在的問題
（一）立法滯后
雖然目前我國已形成了以《中華人民共和國城市房地產管理法》為基礎，由《城市房地產中介服務管理規定》《房地產估價機構管理辦法》《注冊房地產估價師管理辦法》等規章組成，以房地產評估機構資質標準和房地產估價師注冊兩項行政許可為核心的房地產評估法律體系，對評估機構、估價人員的管理進行了規定，但仍然缺乏相關的實施細則。盡管《中華人民共和國城市房地產管理法》中已明確了房地產評估制度的法定地位，但關于房地產評估的專門法律一直是空白。而散落在各項規章制度和規范性文件中的相關規定，不能夠對評估的規范、規程以及執業道德標準等提供系統和權威的法律依據。這種缺乏充分的法律保障的狀況，使得房地產估價師在執業過程中往往畏手畏腳，無法充分發揮其能動作用，其評估結果也就難以得到社會的認可。同時這也導致了對房地產中介業務缺乏有效監督的局面。
（二）從業人員素質參差不齊
房地產評估不僅具有很強的專業性，而且由于房地產價值的個別性，使得沒有兩處房地產的價值是完全相同的，這就使得房地產評估結果的科學性非常倚重估價師的經驗和誠信度。但是我國目前尚未形成一套非常完整和科學的人才培養、準入及晉級機制，相關的法律法規還不夠健全，而且缺乏對從業人員嚴格的約束和考核，行業的收費情況較為混亂并存在一定程度準入門檻偏低現象，導致了許多進入該行業的人員并非相關專業出身，學歷層次較低，對房地產評估的科學性和嚴謹性認識不足，工作積極性和熱情較低以及遵守職業道德的情況較差等。同時房地產估價師執業資格考試的考前資格審查往往過于寬松，導致考生做假的現象較為嚴重。而且房地產估價師考試為一次性考試制度，通過后的注冊也只有一個級別，不能充分體現估價師水平的高低和資歷的深淺，因此也不能激勵估價師為提高業務水平和提升執業資格而繼續學習和深造。
（三）社會公信力不高
房地產評估行業發展較好的國家，不僅有健全的法律法規，相關的行業協會也發揮著重要的監督和規范作用。但我國由于房地產評估行業相關法律法規不健全，缺乏行業標準及技術規范和規程，同時房地產行業協會缺乏自律，對違紀、違規等行為缺乏具體可操作的法律法規和行業規則，導致社會公信力不高。當前比較突出的問題是評估機構容易受到政府或銀行等機構的干預、開發商的利誘等影響，或迎合被拆遷人的不合理要求，評估結果與市場價值嚴重背離，損害了其他當事人的合法權益；或者為了交易雙方不合理的避稅要求，使得評估結果損害國家利益。
四、對我國房地產評估行業發展的建議
（一）建立健全房地產評估行業的法律法規
有法可依是房地產評估行業存在和發展的保證。國家應根據《中華人民共和國城市房地產管理法》《城市房地產中介服務管理規定》《房地產估價機構管理辦法》《注冊房地產估價師管理辦法》等有關法律法規，出臺專門的《房地產估價法》。該法應綜合現有法律法規的各方面規定和要求，完善以下幾個方面：一是強化行業標準，制定和強制推行技術規范和規程，對違反相關法律法規的估價人員要嚴懲不貸；二是在收費標準方面應做適當調整，對總額小的項目應再細分檔次并適當提高收費標準，否則面廣量大的小額估價項目因收費少而導致無人承接，對總額大的項目也應再細分檔次并適當降低收費標準，否則容易助長壓價競爭和給回扣現象；三是制定房地產評估行業職業道德標準，房地產估價師守則等規定，規范評估機構和評估師的行為，通過推動房地產評估行業的法制建設，實施詳細的規章制度，使房地產評估機構在執業過程中，有法可依，有據可查，有章可循。
（二）加強房地產評估執業人員的資格認證工作
為了提高房地產評估從業人員的素質和行業整體水平，一方面應加強對房地產評估執業人員的資格認證，并設置至少兩級房地產估價師。可以參照日本的不動產鑒定師資格三級考試制度以及美國的資深、非資深二級房地產估價師管理制度，結合我國的客觀實際，實行動態的兩級管理體制，即根據房地產估價師的執業能力強弱、評估實踐經驗的豐富與否、評估報告的技術含量高低、職業道德的好壞等實際情況來確定相應的執業等級標準，做到有升有降、動態管理。這樣可以更好地確保房地產估價師隊伍的技術水平，促進房地產估價師隊伍的健康發展，另一方面要提高房地產評估從業人員的準入門檻。要從源頭控制好房地產估價師的素質。具體措施包括：第一，提高報考的學歷要求，至少應該具備大學本科以上學歷；第二，嚴格實行注冊制度。目前我國的注冊制度相對來說還是比較健全的，但執行力度不夠，沒有起到其應有的作用，所以要嚴格執行注冊制度；第三，提高考試的難度，擇優錄取。如擴大考試相關知識面，實行定量錄取等。
（三）全面推進房地產評估行業誠信體系建設
房地產評估行業的誠信體系建設十分重要。目前我國房地產估價行業普遍存在的各種不誠信行為是社會對估價行業評價較差和信任程度較低的主要原因。盡管誠信體系建設需要投入大量的人力、財力，沒有直接的經濟回報，但它具有巨大的社會效應，如果能夠通過行之有效的辦法來降低講誠信者的成本，提高不講誠信者的成本，使失信者付出代價，名譽掃地，直至清出行業、繩之以法，就可以達到使房地產估價師和房地產評估機構都能夠重視信譽，因而社會對估價行業有較好的評價和較高的信任度，從而才能更好地發展房地產估價業。全面推進房地產評估行業誠信體系的建設，需要充分發揮房地產評估行業協會在行業自律中的作用。首先，要結合房地產評估業務發展的實際需要，完善行業操作規程，制定行業服務標準，協助政府部門做好房地產評估信用檔案。目前，注冊房地產估價師信用檔案、一級房地產評估機構信用檔案體系都已建立并投入使用。二、三級房地產評估機構信用檔案也逐步建立。要通過信用檔案來實行誠信預警機制和失信懲戒機制等，使失信者的失信成本大于收益，以此來督促和引導評估機構和估價師遵守評估法律法規和技術規范，營造依法評估、獨立評估、公正評估的市場氛圍。其次，要精心組織形式多樣的繼續教育，把評估行業培育成學習型行業，不僅要進行多級估價師的升級教育，也要進行同級執業資格的維持教育，打破終身制，實行動態管理。不僅要重視業務素質教育，更要重視職業道德教育。除了通過各種方式不斷提高房地產評估專業人員專業技術水平外，還應對其進行行業的紀律教育和職業道德教育，使他們在內心深處樹立起抵制各種不良現象的屏障。第三，積極參與對評估糾紛的調處，認真做好對違反職業道德和行業規則行為的處理，維護行業形象。
關鍵詞：經濟管理 房地產 對策
在我們國家房地產行業不斷的深入推進市場化的時候，房地產行業在我國的經濟發展中發揮著越來越重要的作用。經過這么多年的努力，房地產行業的快速發展確實為國民生活水平的提高、國民居住條件的改善做出了很大的貢獻[1]。而且，隨著房地產市場化的推進，確實也增加了地方政府在財政上的收入，對地方經濟的發展起到了很好的帶動作用。在我們國家目前房地產的市場化進程已經凸顯出初步的效果的情況之下，如何繼續發揮房地產在經濟發展中的領頭作用，這才是我們需要重點研究的問題。
一、我們國家房產經濟管理的現狀
我們國家的房地產行業從表面上來看呈現出一片繁榮的景象，但是在內部卻隱藏了許許多多的問題，如果這些問題不能夠得到及時、妥善的解決，會對我國以后的房地產行業的健康發展埋下非常大的隱患，甚至會影響到整個國家經濟健康穩步的發展。這些存在著的具體的問題要涉及到很多的面，其主要表現形式如下：第一，針對房地產行業，國家出臺了許多相關的宏觀調控政策。最近幾年以來，我國政府對房地產行業發展的管控不斷的加大，一系列的宏觀管理政策相續出臺，希望這些政策能夠解決掉房地產行業中的一些頑疾。但是，從實際的運行效果上來看，國家的宏觀調控政策所取得的成效實際上并不是特別的明顯，這些政策根本就無法從根源上解決房地產行業中普遍存在的頑疾。在國家出臺了一系列的宏觀調控政策以后，房價快速增長的趨勢不但沒有得到有效的緩解，從某種意義上講，反而卻是提高了國民購買商品房的房價。第二，我們國家的房價呈現整體上的上漲。隨著我們國家物價水平的不斷上漲，在房地產行業中所需要的建材、土地等物資的成本也相應的不斷的提高，這也從間接上催生了我們國家房地產行業中整體房價的上漲[2]。第三，從長期發展的形式上看，我國房地產行業的前景是非常的樂觀的。在爆發了金融危機的近幾年里，我們國家意識到經濟發展中不合理的推動經濟增長的發展模式，開始從依靠投資、出口的經濟模式向依靠內需的模式方面轉變，國家出臺了一系列的刺激內需消費的相關政策，不斷的提高消費者的消費欲望，極大的提高了房地產市場中商品房的成交量，使得商品房的價格進一步的得到了提高。以后推動國家的城鎮化建設將會是國家的一個重點發展方向，這種形勢下，我國的房地產行業必然會更加迅速的發展，我國商品房價格穩步上升的趨勢將會進一步得到保障。
二、我們國家房地產經濟管理中問題的表現形式
（一）經濟管理上缺乏一個完善的管理機制
為了能夠使房地產的市場管理更加的規范化，更加的有效率，保障房地產行業的健康良好的發展，必須要有一個完善的房地產經濟管理機制。雖然我們國家已經出臺了一系列的經濟管理方面的政策，但是這些政策往往都流于形勢，沒有一個完善的市場監督機制來保證這些政策的落實。房地產處于當今形勢下，自從2007年以后，我們國家的房地產行業受到土地的價格不斷上漲、建筑材料的供不應求、建筑工人老齡化、人工費上漲等因素的影響，商品房的價格開始不斷的飆升，使得廣大的消費者根本就沒辦法購買到自己所能承受的價格的房子。而且，隨著商品房價格的不斷上升，很多的房地產商和投資者從中看到了巨大的商機，然后，對房地產行業的投資量不斷的增加。而且，中國民間大量存在著的購房投機者，使得居民的購買商品房的價格進一步的拉高，房屋的價格已經超過了房屋消費者的經濟承受能力。不能夠對我們國家政府所出臺的房地產經濟管理政策高效合理認真的去執行，使得出臺政策失真，出臺政策流于形式，更使得我國房地產行業的經濟管理的效果大大的打了折扣。
（二）目標模糊，沒有一個長期性的政策
在我國的房地產經濟管理政策中，一直沒有一個連續性的政策扶持，造成沒有一個明確的管理目標。首先，我們國家的政府把抑制房地產的市場需求當做市場管理的目標。到目前為止，我們國家政府對房地產市場之中所存在的一些問題還不能夠從本質上認識清楚。所以在出臺一些政策的時候就沒有一定的針對性，當然無法對房地產的管理產生一定的效果。而且，政府出臺的長期政策和一些短期的政策還出現一些自相矛盾的地方，造成房地產行業的經濟管理的效果大大的降低了。而且房地產行業政策的不合理性以及不連續性使得房地產行業的經濟秩序變得非常的混亂，這就為一些不法的投機分子提供了很多方便，造成我國房地產行業不健康的發展現象。比如說，房產稅收政策、經濟適用房政策以及國五條政策等的落實狀況，都說明了我們國家房地產管理中沒有一個連續性的政策，沒有一個明確的管理目標。
（三）缺乏一套健全的法律、法規體系
參考國外一些比較健康的房地產行業，它們都有著一套非常完善的法律、法規體系，來保證在房地產行業中經濟管理政策能夠有效的落實下來。從目前來講，我們國家的房地產行業還處在發展的初期階段，沒有一套相對比較完善的法律法規來規范房地產經濟管理中的行為[3]。房地產經濟管理非常的重要，可以說貫穿于房地產的建設、開發、交易以及房地產的后期管理各個的階段，但是我國還沒有一個經濟管理法來統領房地產經濟活動的整個階段。而且，我們國家所出臺房地產法律、法規的速度遠遠的落后于我國房地產發展的速度，就會造成所出臺的房地產法律、法規出現真空現象。
三、針對我國房地產經濟管理中的問題的解決對策
（一）建立一個完善的管理機制
針對我國房地產市場混亂的現象，可以通過改革管理機制來治療，這樣可以更好的發揮經濟管理在促進房地產行業健康發展中的作用。要建立一個健全的管理機制，政府首先要充分發揮市場的調節作用，還要吸收國外一些先進國家和地區的管理經驗，然后中央政府要制定一個科學合理的財稅制度。
（二）在出臺政策時要注意政策的連續性
我們國家的房地產行業處于發展的初期階段，只有制定一個具有連續性的政策，才能夠保障房地產市場的有序運轉狀態，防止出現不必要的混亂，促進行業的健康發展。還應該制定一個長期的發展計劃，明確房地產經濟管理的目標，引導居民的消費。
（三）建立一套完善的法律、法規體系
完善的法律法規體系可以制約我國的房地產市場實現規范化的運行，可以規范房地產的經濟秩序，使開發商和消費者在正常的市場行為中能夠有據可依，市場中多元化的非常復雜的財產關系能夠得到有效的規范，一些常見的矛盾糾紛能夠在法律法規下得到解決。
四、結束語
房地產經濟管理是一項非常復雜的工程，要想把這個工程做好，要有一套完善的管理機制，有一個明確的管理目標，有連續性的房地產政策，有一套完善的法律法規做支撐。只有做到這些，才能規范我國房地產行業的市場秩序，打擊市場中的投機行為，促進行業的健康發展。
參考文獻：
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關鍵詞：房地產；融資
一、房地產企業融資現狀概述
隨著改革開放步伐的不斷加快我國的房地產行業也迅速發展起來，房地產業在國民經濟中占據了重要的位置。房地產既是消費品又是投資品，是股票與金融市場的基礎，房地產業不僅與眾多投資者的經濟利益密切相關，也關系到國家的戰略布局和經濟發展。房地產業對資金的使用，有需求量大、周期長的特點，在大多數情況下，企業的自有資金都不足以滿足需求，因此房地產業的發展需要借助金融機構，房地產企業的融資也成為企業能否健康發展的關鍵因素。
房地產是資金密集型行業，不論中短期還是長期的房地產投資，都有很大的資金需求，房地產市場和資本市場聯系緊密。按房地產融資類型可以分為內部融資以及權益融資和債務融資。一般來說，內部融資能夠減少交易費用，融資成本也比較低，有利于加強企業控制。權益融資的預期收益較高，需要承擔較高的融資成本，而且經營風險較大；而債務融資的預期收益較小，融資成本相對較低，經營風險也比較小。
房地產的內部融資主要包括企業的自有基金和預收賬款，其中自有基金包括企業設立時各方投入的資金和從稅后利潤中提取的資本公積和盈余公積。預收賬款是指在房屋建成前預收購房者的賬款以及委托開發項目的預收建設基金。
房地產的權益融資是出資方與房地產企業共同承擔投資風險，同時也一起分享投資利潤。房地產的權益融資方式有許多，主要包括私人投資、信托基金、私募股權等。房地產債務融資的出資方不承擔投資風險，所得到的利潤是融資協議中約定的利息和相關費用。債務融資到期需要償還本金及利息，需要承擔固定費用。債務融資的方式主要包括銀行貸款、商業信用、企業債券、融資租賃等。
二、當前存在的主要融資問題
（一）融資渠道較為單一
銀行貸款是房地產企業融資的主要渠道。房地產企業的負債率普遍較高，其中銀行貸款占據了最大的比例，在自籌資金中也有相當一部分來自銀行貸款，銀行貸款成了房產開發商經營周轉的主要資金來源。這使銀行承擔了很大的融資信用風險和投資市場風險，一旦風險爆發可能會影響整個國民經濟的健康發展。我國房地產企業在上市融資方面還比較艱難，上市融資在房地產業的融資總體中的比例較低。另外債券融資的成本相對較低，但我國企業債券市場的規模比較小，流動性比較差。
（二）房地產金融市場體系和相關法律法規不完善
在完善的金融體系中應該有專業的房地產投資機構、擔保機構和抵押貸款機構，在我國這些機構的發展都不完善，還不能充分發揮它們的重要作用。相對于房地產市場的發展而言，我國房地產金融市場的法制法規是比較落后的，目前還沒有專門的房地產金融監管體制，金融業務方面的相關規范也有亟待完善。雖然國家和地方頒布了一系列的法律法規，但還存在著體系不全面和規定不具體等問題，這些都制約了房地產業的經濟發展。
（三）缺乏融資專業人才
房地產企業的融資管理中需要大量的專業人才，他們需要精通投資業務、具有戰略眼光并且能對這個房地產業有相當程度的理解，這方面的人才數量不足以滿足現在房地產業發展的需要。
三、房地產企業融資改善建議
（一）確定合理的資本結構。合理的資本結構需要做到兩點：一是合理的股權資本內部結構；二是合理的股權資本和債權資本比例。房地產上市公司可以利用再融資來實現這兩點，再融資可以使房地產上市公司資本負債率達到合理水平，國有股也可以實現相對減持，重洗引入更優質的機構投資者，從而實現合理的資本結構的，這樣也有利于實現管理績效的改善。企業融資是為了獲取企業進一步發展所必需的資本，所以企業應確保籌集到的資金能投向于符合企業戰略目標的項目，這樣才能實現資源的優化配置，提高資本使用效率，促進企業的成長。
（二）根據企業的實際狀況來選擇融資方式。不同的企業有著不同的融資需求，企業應該根據自身的情況來確定融資方式，優化融資結構，如效益較好的情況下可以多考慮私募融資，規模較大的項目可以考慮項目融資等。
（三）發展上市融資。股市融資是重要的融資途徑，股權融資成本相對較低，和債務融資相比，不用支付利息也不用返還本金，可以降低企業的財務風險和經營成本，還可以提高公司的影響力，也能在一定程度上降低信貸風險。
（四）完善房地產債券市場。房地產企業通過發行債券可以得到穩定的資金來源，支撐企業的健康發展。房地產企業的負債率通常較高，而間接融資的成本較高，房地產企業發行債券可以降低財務成本，改善融資結構。
（五）完善房地產企業融資相關法律法規。相關部門應盡快完善現行的房地產法律法規，保障房地產信貸的法律地位，為我國房地產企業融資提供必要的法律保護和支撐，明確房地產企業和個人的權利與義務，規范房地產企業的融資行為，為房地產金融市場快速健康發展保駕護航。（作者單位：湘潭大學商學院）
參考文獻：
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關鍵詞：房地產 金融 風險 對策
現代房地產研究學家普遍認為，房地產金融最簡單的含義就是房地產資金的融通，融資是房地產金融的其中組成部分，房地產的融資，包含的內容很多，因為門類的繁多，衍生出的房地產保險、房地產信托、房地產證券、房地產典當等等房地產金融組成部分，還沒有形成真正意義上的風險評估。論文以我國房地產金融業發展現狀、解決房地產金融業發展中的問題、對我國房地產金融風險的思考三方面進行論述，以其對消解我國房地產金融業的風險，提供可行性建議。
一、 我國房地產金融業發展現狀
房地產金融涵蓋房產金融和地產金融，是研究房地產經濟領域內資金融通的運動及其規律性的一門大學科。房地產金融對于吸收房地產業存款，開辦住房儲蓄，辦理房地產存款等等一系列金融市場行為，都有其自身規律性。我國金融體制改革正面臨著進一步深化態勢，同樣房地產金融體制也處于逐步探索和建立之中。
目前我國的房地產金融事業仍然處于初級階段，房地產金融體系還不完善。因為相應機制的不健全性，使得政府對房地產市場的調控仍然處于不成熟階段，而防范系統的風險難度就愈加大了。
房地產金融風險，是由于在實施一系列的房地產金融活動中，遭遇到可預知卻不可抗拒的風險因素，或者本就是不可抗拒的因素。房地產金融交易活動中，因為各種渠道引發的資金回籠困難風險，概括起來可以分為四個方面，即：政策風險、決策風險、自然風險和財務風險。
國家地產法律法規的不健全性，是房地產金融事業發展的最大障礙。盡管國家制定了一系列政策和行政法律法規，但法律法規中的漏洞，對于金融違法和犯罪，仍然沒有合理且有意義的政策法律法規依據。因為政策的弊端，助長了金融犯罪活動，滋生了許多金融事端。
自然條件影響下，金融市場的不穩定性，涉及的法律和社會問題，使得房地產金融同樣被殃及。房地產事業的飛速發展，房地產競爭的激烈，使得房地產金融事業的發展，交易市場的復雜性，都使得房地產金融事業的交易市場復雜度加大。房地產金融中，因為經營行為的不理性及商業銀行的風險預警能力和風險管理的能力，都在無形中增加了金融房地產的風險。
房地產金融行業中，融資是保障其資金有效安全運行的最重要途徑。融資的來源使得資本市場的發育，仍然處于較低的程度。利潤的誘惑，使得企業在涉足房地產市場時，將利潤作為其追逐目標，然而，能夠實現融資的企業數量極少。房地產金融事業全程依賴于銀行貸款，使得房地產開發中意外情況下，銀行承受其壓力幅度增大，資金回籠都成為主要難題。
二、 解決房地產金融業發展中的問題
為了解決房產金融業中融資的困難問題，我們可以將資金存入房產銀行，通過抵押變現，避免交易帶來了交易帶來的風險，對于風險理財能在極短的時間內消減其融資的壓力。
國家政策的扶持力度，能夠更大程度上為消減金融風險提供約束機制。為了形成規范化和完善化管理，對于房地產金融業的發展，有了良性的約束機制。國家和政府的政策方針，對于刺激房地產金融業的發展具有極大的指導意義。這就需要國家和地方政府在實施和制訂政策法規時，要避免企業的極端傾向。制訂的政策法律法規，必須適應經濟的發展，對房地產開發企業進行約束，對房地產的虛擬抵押給銀行業帶來的風險。健全我國金融信息信用制度，將房地產金融的風險和收益統一到房地產企業的管理中去。
對于消減自然風險的對策，主要在于拆遷風險和房地產建設風險。對于處理這些風險，在于回避和轉移風險及風險的控制問題上，都需要房地產開發上對此作出充分的分析。
對于市場風險的解決辦法，就是健全競爭機制，擴大房地產企業規模效應，提升行業市場形象。就是對融資平臺的構建和利率水平的變革上，都將在一定程度上影響房地產金融事業的發展。在對房地產金融風險的可持續發展中，要考慮到企業發展中提供可靠的技術支撐，在房地產金融管理中，解決效益的問題，提升整個行業的核心競爭力。
對于融資平臺上金融風險的規避和解決對策，應將房地產金融融資渠道的單一性擴大，解決其財政資金短缺的問題。建立政府融資平臺的融資約束機制，對于融資的期限和融資的額度，都要由相關部門的授權。對于銀行的貸款，可以從各大行中進行綜合融資，實施銀團貸款。要從根本上解決融資困難的局面，從根本上就應該立足對分稅制度的改革和完善，從根本上化解房地產融資困難問題。
對于財務風險的解決辦法，要實現其企業的高度轉型，利用政策和法規加快企業的轉型升級，將鼓勵自主創新，提高其抗危機和抗風險能力。加快住房按揭貸款證券化進程，降低銀行按揭貸款風險。商業銀行要保障其自身安全，加強商業銀行自身的管理，提高風險的防范能力，對于房產的低抵押上，要建立和完善個人信用制度。
三、 我國房地產金融風險的思考
我國房地產金融的基本任務是運用多種融資方式和金融工具籌集和資金融通，保障房地產事業的順利進行，對于房地產的開發和實現房地產業的資金合理流通，對房地產的開發事業具有極為重要的現實意義。
中國房地產行業競爭的加劇，要有自身的形成機制。中國房地產金融事業的健全和發展，因為有其發展實力和上升空間，在未來的金融行業中，消減其風險，是仍然可以作為企業和個人投資增加收益的有效途徑。
因為房地產金融業的高收益高風險性，使得房地產業的發展受金融業的波及而一度呈現動蕩性。我國房地產開發中，地產價格的一度飆升，吸納的更多信貸資金從而造成流動性潛在風險或資源配置機制的扭曲。國家要消除房地產金融風險，除了利用宏觀調控，抑制房地產價格的快速增長外，還要準確掌握我國房地產市場運行的情況。提高土地的使用效益，抑制土地投機，將金融業稅收改革刺激房地產的不合理發展力度。
房地產賣方的信貸擴張和需求的增加，為房地產金融業迎來了新生，同時也為銀行金融業的發展帶來了相當大的管理難度，要想形成健全的調控機制和合理的消減對策。需要政府建立健全的約束機制，消除房地產金融業的發展瓶頸，實現資金的融通和現金的安全回流。
四、總結
房地產金融業的發展，一方面為房地產開發經營提供了資金保障，另一方面支持居民住房消費能力的提高。因為政策、決策、自然、財務方面的制約，使得房地產金融事業的發展和人民住房資金的投資項目風險在哦進一步加大，為了解決這些問題，需要國家政策作為外部推動力去真正推動房地產金融事業的發展。對于房地產金融業的融資渠道，要在金融體系下建立完備的房地產自控調配體系，要充分利用各種創新工具和手段，挑戰和消解房地產業金融風險。
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關鍵詞：低碳經濟；房地產；經濟管理；創新；發展
中圖分類號： F93.3 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）012-0-01
前言
近幾年，我國不斷增加了支持新型經濟增長方式的力度，尤其是在可持續發展背景下，低碳經濟得到快速發展。其主要指的是以可持續發展為指導，通過大力創新制度與科技、開發能源以及產業轉型等方法來將能源消耗減少，降低廢棄物排放量，進而不斷促進環境與經濟的共同發展。近幾年，低碳經濟在我國各個領域中不斷受到重視。發展低碳經濟不但能夠對生存環境起到保護的作用，而且還可以有效優化與調整經濟結構，如此一方面可以切實提升能源利用效率，一方面還可以推動新能源的開發。房地產是高排放量以及高能耗的行業，隨著人們生活質量的上升。房地產業需要加快向低碳化方向發展。
一、低碳經濟對房地產經濟產生的影響
1.使得房地產業成本增加
當前，因為受到我國技術發展水平影響，低碳技術水平難以得到有效提高。就目前我國打地產發展看來，如若大力運用低碳技術，容易增加房地產成本，需要不斷加大相應資金來開展技術研究。此外，隨著低碳經濟的發展，傳統能源得到取代，所以在研發與使用低碳技術時其成本較高。將該技術運用于房地產開發中會大大增加建筑成本。尤其是目前主要的中小規模的房地產業，在實際發展是資金并不寬裕，從而致使其難以廣泛運用低碳技術。
2.使得房價抬高
目前，在我國房地產行業中，要想實現低碳經濟發展，則必然要加強研發新能源與新技術的力度。如此一來，企業必然會大力宣傳建筑材料以及能源的先進性與優勢，從而將房價提升。而且將低碳技術運用到房地產建設中，必定會提高整體建筑質量，而其價格必定相應上升。所以在低碳經濟發展下極易導致房價抬高。
3.會在短期內抑制房地產發展
發展房地產必須要由充足的能源供應作為基礎，因此其不但需要用到大量能源，并且能耗極高，尤其是房地產業具有較高的排碳量。在低碳經濟背景下， 如若離開了充足的能源作為支持，則必定會抑制房地產行業的發展。
二、低碳經濟背景下的房地產經濟管理的創新發展策略
1.制定低碳地產發展政策
就目前來看，我國經濟環境具有一定復雜性，并且其經濟發展不確定性較強。在此背景下，如若缺乏完善的低碳地產發展政策，則要想發現低碳房地產必定會面臨諸多問題，如，法律法規不夠健全則容易致使違法行為增加。在發展低碳房地產時，因為其犯罪成本較低，且所獲得利潤非常可觀，所以具有較高犯罪率。不僅如此，還會出現虛假房地產價格等現象。因此，在目前低碳經濟背景下，房地產發應當要不斷完善各類法律法規和相關政策。
2.積極完善房地產經濟管理體制
在以往發展房地產時便有諸多問題存在，加上當前所提倡的低碳經濟，更是在很大程度上影響到了房地產的發展，隨之所出現的問題也越來越多，其面臨的市場環境也日漸復雜。如若依舊采用以往的政策來管理房地產經濟，則必定難以獲得成效。所以，在應當要全面分析房地產市場環境以及企業自身情況，制定出合理的規章制度，積極健全低碳背景下房地產經濟管理體制，保證在低碳經濟背景下房地產得以健康發展
3.科學策劃房地產業的發展目標
當前，我國體制變革速度不斷加快，為了適應變革的需求我國房地產企業的經濟結構與發展方式亦有所改變。當前要求房地產實現低耗能、低排放。所以，要全面分析我國經濟結構，為低碳背景下房地產如何繼續發展做出策劃，對于房地產低碳經濟下發展出現的問題和困難予以指導和扶持，讓房地產業能夠平穩發展，降低由于低碳經濟而對房地產業造成的經濟影響程度。
4.綠色環保材料與技術地采用
對房地產行業來說，要想在低碳背景下實現自身良好的經濟管理成效，綠色環保材料與技術地采用是十分重要的一項措施。得益于我國科學技術不斷進步，現階段在房地產行業中材料與技術在綠色環保、節能等方面都有了很大程度地提升，在這種情況下越來越多企業將其應用到自己所開發的房地產項目中去，并且經實踐證明也取得了不錯的成效。其次，以太陽能、風能等可再生性能源技術地成熟，將它們應用到房地產項目建設與后期使用中也是實現低碳環保的一個重要舉措。為此，廣大房地產開發企業應當要充分結合自身項目建設實際，以及相關指導要求在房地產施工中采用綠色環保材料與技術，進而實現良好的低碳經濟性。
5.進一步完善房地產低碳經濟相關法律
雖然得益于我國近些年來經濟社會高速增長，房地產行業呈現出迅猛增長態勢，但從實際情況分析來看行業中仍存在著不少的問題，而在這之中房地產低碳經濟相關法律法規不完善便是代表之一。也正是由于這方面法律法規存在著漏洞導致了低碳房地產因缺乏強制性以及權威性而無法得到很好地發展。例如，目前低碳經濟房地產關于碳排放量并未一些相關法律法規來予以規定；另外部分地區由于種種原因所致，針對一些房地產違法違規行為存在著處罰力度不強等情況。對此，為了促使低碳經濟背景下房地產經濟管理發展，我們應當要進一步完善這方面的法律法規。所以，政府相關主管部門應當會同房地產行業協會以及一些地產巨頭等就房地產低碳經濟法律法規進行商討，隨后將初步意見向社會公布并征集意見或建議，這樣一來有助于確保所制定法律法規科學合理、公平公正性。
三、結語
總而言之，在低碳經濟背景下，房地產業必然會朝著低排放、低能耗的節能環保方向發展，@需要政府、企業、消費者多方堅持不懈共同努力，才能實現這個目標。
參考文獻：
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關鍵詞：房地產稅制，地方財政，房地產
現在隨著改革開放的深入和社會主義市場經濟體制的越來越完善，中國的房地產行業發展的很快。通過近幾年來看，在中國一些地區如北京，上海，深圳，杭州，房地產市場價格扭曲的增高，運行也是越來越偏離正常軌道。問題的原因是有很多因素的，房地產市場的稅收制度的不合理是其中一個重要原因。在關系到人民的重大民生問題，房地產市場更應該健康發展。它也是在很大程度上影響到了宏觀經濟可持續的不震蕩的發展，還要合理的規范產業結構這樣才能協調發展，金融機構的經營風險，高質量的勞動力流向，政府還要保證廣大人民的信心。房地產稅制在調節房地產市場價格上是起著很大的作用的是非常有效地工具，也是影響重要政策和地方財政來源。一個規范的好的制度是能夠引導產業有序地，不畸形的發展，房地產稅保證穩定和地方財政可以可持續增長。因此，中國的房地產稅轉型改革是必須的。
第一，房地產稅改革可以很好的解決很多稅費方面的問題。改革最重要內容是稅收代替收費，這樣德牧的是為了解決現在房地產市場亂收費的問題，一個房地產稅收形成的有很多的稅種，這些稅種作為地方稅體系的輔助稅。
第二，房地產稅轉型改革可以監官各個地方政府的財政收入和支出。從房地產收入的所有房地產稅的形式直接向地方政府財政預算提供，形成詳細的房地產稅收和支出數額的項目，根據房地產稅收利益多的規定，房地產稅收入基本滿足的城市基礎設施建設需求。我們還要防當地政府把房地產收入作為一個有利可圖的對象，亂收費，隨隨便便浪費的情況發生。
還有就是，房地產稅改革對房地產市場的健康發展是非常有利的。房地產稅可分為流轉稅和保有環節這兩種稅。通過對房地產稅的科學設計，如增加土地溢價來積累增值稅，可以避免房地產市場的投資投機行為，削弱了一些地產商的利潤，抑制房價過熱，這樣可以更好的讓房地產市場走向可持續發展的道路。
據財政稅收方面的說法，在稅收過程中政府應該在對有效性和公平性進行一個保證。雖然許多的情形下，效率和公平這兩個方面雖然很多時候不能同時做到。但是我們應該發揮我們最大的能力來做到，在進行對房地產稅的過程中發現的不好的問題，我們應該制定相關的法律法規，并努力使房地產稅制改革的更有效率與更為公平。
建立一個全新的房地產稅制。中國應該對房地產投資，貿易，職業，收入等各個環節都進行征稅，形成許多環節稅，實現財產稅制度的功能互補。保持征收房地產稅，這樣就能有效的解決以前的那種不合理的條件，也可以加速房地產的循環。
完善相關的稅收法律法規。調節稅取消不合理和不合法的收費項目來減少現在交稅的負擔。中國房地產的發展過程和交易環節稅費是非常復雜的，稅收成本縮減稅收嚴重混亂。負責城市建設和房地產行業的費用有幾十個，這當中不乏有很多一些不合法律法規的收費，究其根底還是這方面的法律法規還不健全，房地產是收入的不足的一個重要組成部分，將使地方財政收入的減少，當地政府可以靈活調整物業費、房產稅改變財政收入，這不可避免地會出現亂收費的現象。
完善房地產價格評估，房地產評估系統。另一方面，保持房地產價格評估方法，并逐漸形成了一套符合我國房地產估價理論和房地產稅評估方法體系的實際情況，為測量提供科學依據；另一方面，稅務部門內部培訓的專業評估人員，增加對房地產稅的征收力度。通過專業人員對房地產價格的估價，以實際數據做出判斷，這樣就對住房稅收制定有效的措施。
稅收應簡化，統一系統內部和外部的。簡化稅收不僅有利于有效的計征，但也降低了房地產稅，從而引起納稅人的熱情。此外，團結稅收促進公平和提高效率。將“明租，正稅，清費”的基本方向的房地產稅制改革產生效應。
加大稅法宣傳。懲治偷稅、逃稅行為，提高納稅意識。一些房地產企業納稅申報，有房屋的土地，偽造或高估了開發成本，對隱藏收入的行為方式應該加大處罰。稅收宣傳工作應是稅務機關日常工作的重要組成部分，稅務機關應當通過媒體和其他方式，以稅法宣傳為工作，讓所有人知道納稅是公民應盡的職責，偷稅，逃稅將受到懲罰。偷稅，逃稅不僅影響財政收入，也會影響到房地產市場，從而使房地產稅的效果大打折扣。因此，在稅務機關不能忽視。
提高地方政府公共預算的透明度。房地產稅是一種“稅”，要體現互利的原則。通過房地產稅制改革，提高房地產的收入，基本上能滿足需求的城市基礎設施建設。在預算，用于基礎設施建設的房地產稅，房地產稅和基礎設施支出緊密相連，因此可以有效地促進房地產市場良性發展。讓納稅人真正理解財政支出的使用。此外，為了提高公共預算的透明度，加強房地產稅收監管，讓納稅人的信任，以確保房地產稅。
畢竟，中國是一個幅員遼闊人口眾多的國家，多民族的文化，特定的局部差異也很大，房地產市場是非常復雜的，和房地產本身是一個非常強大的相關產業，可以說多米諾。房地產稅制改革作為對規范房地產市場的全面發展和關鍵環節的有序發展，需要實事求是，具體結合本地市場的發展，以點到面，積極推進稅制改革的認真，真正實現了房地產市場和繁榮有序發展。（作者單位：成都電子科技大學）
參考文獻：
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