發布時間：2023-06-21 09:07:10
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們為您精選了8篇的房產投資價值分析樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發，請盡情閱讀。
關鍵詞：房地產公司；EVA；投資價值
本文為2016年廣西財經學院研究生創新項目立項項目：“以投資者視角的保利房地產企業的投資價值研究”（項目編號：YCJ201615）階段性成果
中圖分類號：F83 文獻標識碼：A
收錄日期：2017年3月31日
從2011年我國調控政策逐步趨緊，房地產行業進入寒冬時期。為將投資投機需求轉化為剛需，2016年出臺的各種宏觀政策，例如五次上調存款準備金率、“新國五條”和限購限貸等。在這種市場環境下，下滑的股價與上漲的企業經營業績這一矛盾現象，給眾多投資者帶來了極大的困惑。對投資者而言，根據當今的市場形勢和經濟狀況，如何正確分析市場股利和宏觀調控政策，需要一種更準確的方法來衡量企業的投資價值，以最大限度地降低風險，進行理性投資，因此對房地產公司的投資價值進行研究具有重要意義。
一、EVA模型簡介
經濟增加值（EVA）是由美國思騰思特（Stern Sewart）咨詢公司1982年正式提出，并于20世紀90年代后期推廣的一種價值評估指標。扣除直接成本和間接成本后的余值即為企業經濟增加值。企業的價值能夠被較為準確地界定，是基于企業所有者角度來講最鮮明的特征，將資本成本這個問題考慮得更為周到和全面，并且可以較為精準地反映企業創造價值的能力。
基于EVA的企業價值評估模型是以經濟增加值為基礎來進行企業價值評估的一種模型，該模型的收益出發點是經濟增加值，以加權平均資本成本為折現率，企業的內在價值等于企業未來的EVA折現后的現值再加上企業期初的資本總額，這是該模型的理論基礎。EVA模型分為穩定增長模型、兩階段EVA模型和三階段EVA模型。
基于EVA企業價值評估模型如公式1表示：
企業價值V=期初投入資本+預期未來EVA的現值 （1）
（一）穩定增長模型。單階段EVA價值評估模型針對的是已經進入成熟期的企業。此時企業的利潤增長率、新投入資本的期回報率、加權平均資本成本和EVA值均保持相對穩定。如公式2所示：
其中：V-當前企業價值；V0-期初資本總額；g0-EVA恒定增長率；WACC-加權平均資本成本。
（二）兩階段EVA模型。如果一個公司經歷的發展過程如下：首先，經歷一個高速增長期；其次，該高速增長期由于受其他因素影響而消失，于是公司便進入低速增長階段或零增長階段，那么EVA價值評估模型可以選用兩階段模型來評估該企業價值，如公式3所示：
企業價值=期初資本總額+高速增長階段現值+穩定增長階段現值
其中：V0-期初資本總額；EVAt-穩定增長期第一年的EVA值；g-EVA穩定增長率；WACC-加權平均資本成本。
（三）三階段EVA模型。如果一個公司經歷的發展過程是先經歷一個高速增長階段，然后增長速度放緩，接著緩慢過渡到穩定增長或零增長階段，那么EVA價值評估模型可以選用三階段模型來評估該企業價值。
企業價值為期初資本總額、過渡階段價值現值、高速增長階段現值和穩定增長階段現值的合計，雖然該模型假設的公司情況更加復雜，但更加能與公司生命周期理論相符合，更具有現實意義。
二、基于EVA進行投資價值評估優勢分析
（一）EVA指標能夠真實反映企業的經營業績。與傳統的會計指標相比，EVA在計算時不僅考慮了債務資本成本，還考慮了權益資本成本，能夠真正地反映企業盈利能力。EVA值本身能夠考慮利潤與投入成本之間的邏輯關系，而且在計算時需要對各項干擾企業價值的指標進行調整，能夠更加精確地評估企業價值。
（二）EVA指標更加注重企業長期可持續發展。它考慮股東利益，著眼于企業未來的長遠發展，促使企業的經營者們做出能夠為企業帶來長遠發展利益的投資決策。
（三）EVA指標將企業的績效評估與公司的估價緊密地聯系起來，也即是企業管理層和員工的薪資水平與公司在資本市場上的表現是一致的。因此，企業能否滿足資本市場的要求將直接影響公司的績效評估，這樣就能促使企業經營者做出更加有利于企業價值最大化的投資決策。
三、保利房地產公司投資價值案例分析
本文以2011～2015年為保利地產EVA模型中的歷史期，根據財務報表中的對應數據，計算保利地產調整后的稅后凈營業利潤、加權平均資本成本和調整后的總資產。
（一）計算稅后凈經營利潤（NOPAT）
稅后凈營業利潤=凈利潤+（利息支出+資產減值損失+開發支出-營業外收入+營業外支出）×（1-所得稅稅率）+遞延所得負債增加額-遞延所得稅資產增加額 （4）
根據計算，保利地產在此期間的稅后凈營業利潤如表1所示。（表1）
（二）計算總投入資本（TC）
總投入資本=所有者權益合計+短期借款+長期借款+一年內到期的長期借款+應付債券+資產減值損失+遞延所得稅負債的增加-遞延所得稅資產的增加（5）
根據計算，保利地產在此期間的總投入資本如表2所示。（表2）
（三）計算加權平均資本（WACC）。在計算加權平均成本時需要分別確認權益資本成本和債務資本成本的數值，以及在資本總額構成中的比例。
1、資本結構計算。保利地產資本結構的構成比例如表3所示。（表3）
2、債務資本成本的計算。根據對外公布的財務報表數據可知，保利地產的債務主要為銀行貸款，為計算方便，本文2016年銀行一年期貸款利率作為模型中短期借款的利率，長期借款利率按照三至五年期的基本銀行貸款利率計算。計算結果如表4所示。（表4）
3、權益資本成本的計算。按照企業價值評估實踐中最常用的資本資產定價模型，股權資本成本的計算公式為：
股權資本成本=無風險利率+系統性風險×風險溢價 （6）
式中，無風險利率是指在有效市場的環境下，投資者可以自由借貸資金的市場利率水平。本文在構建模型時，選取國泰安數據庫中5年期的國債債券利率作為無風險收益報酬率，這與EVA模型中的期限更為契合。公式中系統性風險，將直接采用國泰安數據庫中的貝塔系數值為基礎進行價值評估模型的構建。根據大多數學者在價值評估實務中的做法，公式中的風險溢價將比照我國國內生產總值的增長率。具體計算如表5所示。（表5）
4、加權平均資本成本的計算
加權平均資本成本=稅后債務資本成本×債務資本比例+權益資本成本×權益資本比例 （7）
具體計算結果如表6所示。（表6）
（四）計算保利地產投資價值
1、2011～2015年EVA的計算
EVA=稅后凈營業利潤-投入資本總額×資本加權平均成本 （8）
具體計算如果如表7所示。（表7）
2、2016年保利企業投資價值的計算。通過國家統計局近幾年的數據顯示，我國GDP一般在五年內增減幅度較為穩定，近年來保持在6.3%～7.2%，為了方便測算企業價值，預計未來幾年的GDP增長率將保持在7%左右，加權資本成本采用近五年保利企業求得的權益資本成本的平均數13.74%，并將以GDP增速預估增長率。根據公式計算如下：
2016年保利企業投資價值=17029009.04+132886.55/（13.74%-7%）=19000619.57萬元
（五）保利地產公司業績評價分析。EVA值與公司創造的價值成正比，EVA值的高低與公司的規模以及經營狀況有密切的關系。由表7可以看出，保利地產公司2011年和2012年EVA值為負，2013～2015年為正值，保利地產在2011年和2012年EVA值為負主要是因為稅后凈營業利潤較低造成的，受2008年全球濟危機影響，房地產行業也隨之萎靡，整個行業一片蕭條，這種影響直至2012年才逐漸消除。隨后保利地產的EVA值逐漸恢復正常。
主要參考文獻：
[1]彭達霄.基于EVA的企業價值評估――以XX地產公司為例[J].財經縱覽，2016.
[2]趙安琦.基于EVA的企業價值評估研究[D].吉林財經大學，2016.
[3]劉云.基于企業價值不同模型對保利地產的實證分析[D].云南大學，2015.
[4]李海波.萬科房地產公司投資價值分析[D].西南財經大學，2013.
投資性房地產公允價值模式后續計量
一、廣州白云山制藥選擇公允價值后續計量模式的動因分析
1.公司條件符合了會計準則對公允價值模式運用的要求
廣州白云山制藥股份有限公司的投資性房地產，在同時滿足：投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；企業能夠從活躍的房地產交易市場上取得的同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計。這兩個條件的前提下采用公允價值模式計量。所以在09年的經營期間選擇了公允價值模式對投資性房地產進行后續計量就有了前提條件。
2.公司所在的地域及市場環境較為活躍發達
本文中所分析的案例―白云山制藥股份有限公司位于廣州，曾作為廣州市首批上市公司之一在深圳證券交易所掛牌上市，它所在的廣州房地產市場較為活躍發達，相關機構的監管也相對完善。公司本身也具備了應用公允價值模式的相關條件要求，并且有較完備的估值技術及較高專業素質的相關財務人員，故于2009年度采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。
3.公允價值模式下可以達到增大公司的資產價值和提高利潤的效果
在成本計量模式下其收入的產生只有租金收入，并且在資產負債表日需要對投資性房地產計提折舊（或攤銷），如果發生了減值，需要計提減值準備，這將導致企業費用增加，利潤減少。而在公允價值計量模式下，不對投資性房地產計提折舊（或攤銷），也不需要計提減值準備，因而不會減少利潤。
二、公允價值計量模式運用的阻礙分析
目前我國采用公允價值后續計量模式的企業為數不多，大部分公司還是采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，這其中的原因主要有以下幾方面：
1.會計準則中的嚴格規定及公司自身的條件不足
會計準則中對于公允價值模式運用需滿足的兩個條件，首先，投資性房地產“所在地”一般是指投資性房地產所在的大中型城市的城區，這意味著企業只有在大中城市的投資性房地產才有按照公允價值進行會計計量，而由于地段、樓層、朝向不盡相同，要找到每一處房地產的活躍市場，其實很不容易。另外公允價值的確定及估值技術是否合理完善是投資性房地產后續計量是否合理的關鍵，而公允價值的取得，首選是活躍的公開市場報價，鑒于我國房地產市場的不完全性和不成熟，公開市場報價還難以取得。
2.稅收方面對公允價值模式下有較大的不確定性及風險
由于采用公允價值模式一般會導致企業年凈利潤的提高 ，對這一重估增值部分是否需要征收所得稅，所得稅實施條例對公允價值變動收益是否繳納所得稅沒有明確的規定。若上市公司將公允價值凈收益繳納所得稅將會增加稅收支出，減少凈利潤；若不繳納，上市公司稅負不變，但似乎有打球的嫌疑。但在成本模式下，不再作為存貨的這部分房地產計提折舊或按期攤銷直接減少了企業的賬面盈利，從而起到抵稅的效果，減少企業的所得稅支出。
3.公允價值模式下可能造成利潤波動幅度較大及操控利潤
在公允價值模式下在資產負債日以投資性房產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面之間的差異計入當期損益，致使會計利潤可隨公允價值的波動方向而上下變動，很可能會造成一些不法上市公司借此達到虛高利潤的目的，而凈利潤波動幅度的增大則容易誤導投資者、債權人等眾多利益相關者，間接影響企業的市場形象及其股票價格。而在成本模式下則不會出現這類問題。
三、推動公允價值模式運用的建議
1.加快完善投資性房地產的會計準則并做好與稅收規定的協調
公允價值在我國還是一個有待深入研究的領域，理論界對公允價值大多是零星分散的研究，散布在不同準則中的相關規定也存在一些不一致之處，因此制定一個單獨的公允價值計量準則并且進一步細化對于不存在活躍交易市場的公允價值估價的指導性文件是十分必要的。另外也應盡快修訂和完善準則指南、案例講解等準則配套材料，出臺必要的解釋公告，及時解決準則執行中出現的問題。還應加強準則與稅法、企業財務通則的協調，盡快明確公司普遍關心的稅收、利潤分配等問題，以便于上市公司準確正確進行會計核算。
2.提高投資性房地產市場的規范程度
首先應積極推進市場信息化建設完善信息的披露努力構建一個完整、統一、開放的市場，為投資性房地產公允價值計量模式的運用創造良好的大環境，并降低公允價值等信息的獲取成本。其次，我國應進一步明確公允價值計量披露的相關問題，不僅包括公允價值的確定方法，還應增加公允價值的估計假設、已可以采用公允價值計量而未用公允價值計量的原因披露等，使其披露更加規范，更加科學，更有利于保護廣大投資者等利益相關者的利益。
3.提升公司內部估值技術及相關財務人員的職業判斷力及職業素養
估值技術所確定的公允價值數額會直接出現在報表中，因此建議企業在附注中增加對具體估值計算確認的過程，包括對估值方法的選定，其依據的標準是什么，所擁有的投資性房地產在同類資產中的地位，具體參數的選定。此外，還應加強對會計人員的職業判斷能力和職業道德的培養，并進一步落實對會計人員的繼續教育，從而杜絕公允價值模式下可能出現的利潤操縱問題的產生。參考文獻：
[1]丁樺.金融危機后我國公允價值運用研究[J].財會通訊，2011（1下）.
關鍵詞：投資性房地產；公允價值；公允價值模式
投資性房地產是2006年新修訂的企業會計準則提出的新概念。制定和頒布《投資性房地產》(以下簡稱CAS3)能進一步規范投資性房地產的確認、計量和相關信息的披露。作為最新會計準則一大亮點的公允價值在投資性房地產準則中不僅有所涉及，且占有非常重要的地位，在投資性房地產的后續計量、轉換、處置、披露等規定中多處都涉及了公允價值模式。公允價值模式在CAS3中的運用將可能對企業的資產結構、利潤、所有者權益及房地產稅收制度等諸方面產生不同程度的影響。
一、公允價值在投資性房地產準則中的運用
投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產。CAS3第十條中規定，在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續、可靠取得的情況下，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。
(一)公允價值在投資性房地產后續計量中的運用
準則規定，企業應當在資產負債表日采用成本模式對投資性房地產進行后續計量。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計八當期損益。投資性房地產的公允價值應該反映資產負債表日的市場狀況。之所以強調資產負債表日，原因在于公允價值是指定日期的特定時點上的價值。由于市場狀況可能發生變化，因此在另外一個時點上估計的公允價值的報告金額就可能不正確或不恰當。
(二)公允價值在投資性房地產資產處置中的運用
投資性房地產在被處置的過程當中，即投資性房地產被被出售、轉讓、報廢等任何一個環節都要經過資產評估。以公允價值反映該資產的價值，因此，公允價值的變動將對損益造成影響。
(三)公允價值在投資性房地產信息披露中的運用
企業應當在附注中披露與投資性房地產有關的下列信息：投資性房地產的種類、金額和計量模式；采用成本模式的，投資性房地產的折舊或攤銷以及減值準備計提情況；采用公允價值模式的，公允價值的確定依據和方法以及公允價值變動對損益的影響；房地產轉換情況、理由及其對當期損益或所有者權益的影響；當期處置的投資性房地產及其對損益的影響。
二、投資性房地產運用公允價值的影響分析
公允價值在投資性房地產準則中的運用，給企業財務政策的選擇留下了一定的空間，同時也給廣大投資者及債權人、各級主管部門準確了解企業真實的資產及財務狀況提供了合法的保障。
(一)公允價值對企業財務的影響
1 對企業資產結構的影響。企業首先應確認哪些資產是屬于公允價值計量下的投資性房地產，即必須符合投資性房地產準則規定的采用公允價值模式計量的兩個條件。然而，在會計實務中，一項房地產是屬于一般固定資產或無形資產還是作為投資性房地產，其確認取決于其持有的目的。原來分別在存貨、固定資產、無形資產中核算和列報的投資性房地產，將統一在“投資性房地產”中核算，這一變化將影響企業的資產結構，尤其是有大量投資性房地產在存貨中核算的企業，由于執行新會計準則后全部轉入“投資性房地產”核算將使企業的流動資產(存貨)減少，流動比率降低。
2 對利潤的影響。公允價值的引入使得會計信息更能反映交易或事項的經濟實質，滿足會計信息真實、有用的要求，但也使部分企業利用公允價值模式粉飾經營、調控利潤成為可能。即采用公允價值計量可提升投資性房地產持有企業的當期凈利潤，影響企業凈資產價值，增強企業融資能力，有利于企業向國際市場發展。
影響投資性房地產公允價值損益對利潤的調節的因素有兩個：一是公允價值的確定；二是投資性房地產與其它房地產的轉換條件和轉換證據。公允價值的確定有市場作為參考，數據的取得相對比較容易。而第二點中的“轉換條件”是指房地產的用途發生改變，所謂“轉換證據”是指企業房地產改變用途應有充分的憑證或文件依據，且這些改變用途的活動實質上已經開始。前提是要保證這些憑證和文件的真實、可靠，才能保證投資性房地產價值的公允。
由于我國房地產市場仍處于發展階段，也不排除部分投資性房地產出現貶值的可能，但總體來說投資性房地產有持續、穩定的增值潛力，在市價持續上漲的情況下，企業只要對該房地產進行必要的轉換就可達到粉飾經營、調節利潤的目的，況且完成這種轉換并不復雜。這是因為企業將自用房地產或存貨轉換為采用公允價值計量的投資性房地產時，轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益；轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，計入所有者權益。在會計報表日或企業再將投資性房地產轉為自用時，其公允價值與賬面價值的差額計入當期損益“公允價值變動損益”。這就意味著，當不同類型的房地產進行轉換處理時，房地產公司需要確認相應的損失，卻不能確認相應的收益，這又將影響企業的損益金額大小。所以在投資性房地產中公允價值的引入具有重要的意義，對資產價值的確認更具真實、可靠性。
3 對所有者權益的影響。首次采用新準則公允價值模式當年，各相關地產企業將會采取追溯調整的方式，調整年初所有者權益，在目前房地產價格普遍高于其歷史成本的情況下，將這部分房地產原來按成本計量轉為投資性房地產按公允價值模式計量，其影響結果是：這些房地產企業的上年度的資本公積(其他資本公積J將會得到較大幅度的提升，所有者權益將大為增加。另外，企業將自用房地產轉換為投資性房地產時，公允價值大于原賬面價值的差額也將計入所有者權益。這都有利于提高這些房地產企業的規模，使原來“隱形”的資產得到了“顯形”。
(二)公允價值的運用對稅務的影響
從納稅的角度來看，目前稅法上并不區分投資性房地產和非投資性房地產，對于投資性房地產和自用房地產按照統一的原則進行征稅。公允價值模式的引入會引起稅收征納的一些變化。
1 房產稅。房產稅是以房產為征稅對象，依據房產價格或房產租金向房產所有人或經營人征收的一種稅?，F行房產稅的計稅依據是房產余值或房產的租金收入。前者從價計征，后者從租計征。從租計征的，新準則并不影響稅基。對于從價計征的，其計稅依據是房產余值，指的是房產原值減除一定比例后的剩余價值。房產原值是指納稅人按照會計制度規定，往賬簿“固定資產”科目中記載的房屋原價。新頒布的投資性房地產準則允許在后續計量時采用公允價值模式。這就面臨著一個問題：計稅依據應該是房產余值還是公允價值呢，尤其是當采用公允價值計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，新準則規定應當以轉換日的公允價值作為自用房
地產的賬面價值，那么當公允價值大于該房地產初始計量成本時，企業應該按照哪一個計稅基礎來計算繳納房產稅?在現有的稅法中還沒有相應的規定，這也是新的投資-性房地產準則實施后值得探討的一個問題。所以，完善房產稅制建設勢在必行?，F行房產稅以房產余值或租金收入為計稅依據，一方面，沒有考慮房產增值的部分；另一方面，從價計征的稅率為12％，而從租計征的稅率為12％。這樣，同一房產在未確定用途時，用不同計稅方法計算得出的應納稅額可能差別很大，而稅法中對于轉租等現象是否開征房產稅又沒有規定，這就給有些企業進行稅務籌劃留下了空間。
2 土地增值稅。土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。投資性房地產準則要求采用公允價值模式進行后續計量時，要根據資產負債表日的公允價值調整投資性房地產的賬面價值，那么，對于這部分調增了賬面價值的投資性房地產，是否也應繳納土地增值稅呢?
如果從現行稅法的角度考慮這一問題，土地增值稅是一種流轉稅。只在房地產的轉讓環節征收，每轉讓一次征收一次，增值多的多征。增值少的少征，無增值的不征。開征土地增值稅的目的是為了抑制牟取暴利和房地產的投機行為，從而保護從事正常交易的企業的合法權益，促進交易市場的健康發展。所以，考慮是否計征的重點就是要判斷投資性房地產是否發生了產權、土地使用權的轉移。因此。雖然按照新準則的要求要在資產負債表日確認土地增值，但并不需要交納土地增值稅。或者從另一個角度進行分析，征收土地增值稅的最重要目的應該是對房地產的過高增值收益進行合理的調節、分配。土地增值了，其帶來的收益應該歸社會所有。在這種方式下。土地發生增值就應征稅，而不僅僅考慮產權是否發生轉移?，F在企業在資產負債表日必須確認和明確提供投資性房地產的增值信息，并不需要再另外考慮稅收征收成本的問題。也有學者建議開征定期土地增值稅，每年征收，況且每年征收土地增值稅也因為公允價值在投資性房地產準則中的應用變得更具有可行性。
3 企業所得稅。新會計準則采用公允價值對投資性房地產進行后續計量，企業在資產負債表中按房地產的公允價值調整投資性房地產的賬面價值，依據近幾年我國房地產業的發展狀況，這樣的調整往往會增加企業的賬面利潤。但是因資產增值而增加的利潤是否要交所得稅，還須等待財政部做出明確規定。投資性房地產準則前，會計制度只允許通過按期計提折舊的方式對房地產進行后續計量。投資性房地產準則規定，采用公允價值模式進行后續計量時，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益?，F行稅法規定，按照稅法規定的年限和折舊方法對房地產計提的折舊或進行攤銷所產生的費用可以在稅前列支，計算應納稅所得額。采用公允價值模式，一方面，由于未計提折舊減少了當期的費用，而根據公允價值調整賬面價值也會影響當期的損益；另一方面，由于當期資產的賬面價值改變，所以還會影響到此后房地產在轉換和處置時確認的損益，從而最終影響會計利潤。這都加劇了計量應納稅所得額和會計利潤之間的差異。
或者說。如果我國對增值部分征收所得稅，公允價值模式下，由于折舊和攤銷的抵稅功能喪失以及由于資產增值而應交的所得稅的增加，意味著企業繳納的稅額會相應攀升，這將直接導致企業現金流出量的增長。在成本模式下，期末投資性房地產的凈值較容易取得，只需將扣除折舊、攤銷和減值準備后的凈值列示于資產負債表上即可。
所以，從企業的角度來看，在投資性房地產出售時繳納所得稅，這種納稅方式對企業來說是很有利的，即企業選擇公允價值記賬，對當期增值部分不產生當期納稅義務，可以遞延，而日后減值卻可以減少當期收益，有避稅之利。
4 物業稅。投資性房地產準則引入公允價值模式對企業擁有的投資性房地產進行計量，為相關部門獲得房地產價值提供了信息支持，隨之也將為探討物業稅的具體稅基提供一條新的思路。一方面，開征物業稅是市場經濟建設的要求，是我國經濟發展的需要；另一方面，正式開征一種新稅種，需要從理論上弄清一些基本的問題，還需要從理論到實踐進行廣泛的研究。綜合考慮各方面的因素，在當前情況下開征物業稅的時機可能還沒有完全成熟。我們相信，投資性房地產準則將會有助于物業稅征收條件的成熟，為我國設計更為科學、合理的物業稅提供有力支持?？梢灶A見，在推動使用公允價值計量的過程中，必須加強準則的宣傳與指引，并以一定的政策力度保證其實施。
盡管公允價值計量模式在國際上早就開始運用了，在國內公允價值在投資性房地產中的運用尚屬首次，缺乏相關理論和技術規范。同時，由于投資性房地產準則中公允價值在計量屬性上具有不確定性和變動性等特征，在實際應用中可能帶來一些新的問題和困難。但是，隨著公允價值在我國運用環境的改善，公允價值的合理運用必定會進一步提高并改善我國投資性房地產企業會計信息系統的質量，使之向外部投資者提供更為真實的企業價值信息。
主要參考文獻
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[2]耿建新新準則下公允價值計量模式的具體運用[J]財務與會計(綜合版)，2006(4)
[3]楊國寧公允價值計量模式的引入《解讀新會計準則》[J]財經視角，2006(4)
關鍵詞：沿海地區；經濟貿易；商業地產經濟
一、商業地產經濟與沿海地區經濟貿易發展之間的作用機理
沿海地區經濟發展呈現開放式形式，多元化的經濟發展模式促進了商業地產經濟快速增長，沿海地區的經濟貿易前景開闊，吸引了大量的外商選擇投資，在這樣的經濟貿易環境下對商業房產經濟也起到了拉動作用，形成地產經濟與沿海貿易共同發展的局勢。沿海地區主要是進出口貿易比較多，商業地產經濟發展除滿足必要的居民需求之外，也與投資建設有很大的聯系，兩者之間在發展過程中相互促進，形成區域內穩定的發展模式。除促進作用之外，兩者之間也是相互限制的，經濟發展過程中受沿海區域的經濟貿易形式影響，商業房產經濟依賴沿海貿易，在發展過程中也需要不斷地尋求獨立路線，這樣的經濟體系才是長遠并且可持續的，對房產行業發展也能夠起到良性促進作用。對于兩者之間影響關系的分析，要同時從多方面因素進行探討，只有全面的分析結果才能夠起到風險規避作用，這也是沿海地區經濟貿易長期發展所需要的基礎條件。開放的經濟發展環境中想要獲得更長遠的利益，發展規劃也要做出積極的創新，適應市場變化環境，地產經濟利用這一機會，也可以獲得更多的經濟收益，對其關聯產業發展起到促進作用。沿海地區經濟發展速度雖然十分的迅速，但同時也面臨著國際經濟體系變化所帶來的風險，這種風險會作用到商業地產經濟發展中，導致沿海地區房產泡沫經濟現象出現。
二、沿海地區經濟貿易發展對商業地產經濟的影響
1.沿海經濟貿易發展對商業地產的促進作用
經濟貿易發展結合沿海地區的增長形式來進行，在這樣的環境中商業地產經濟在發展過程中抵御風險的能力會有明顯提升，多元化的經濟來源可以為地產行業發展提供穩定的支持。經濟貿易發展也能夠吸引更多的外商投資選擇，建立于需求基礎上的商業房產經濟與實際市場環境更加吻合，這樣可以有效的降低商業地產行業發展風險系數，并促進管理計劃可以全面落實發展，區域內在對地產建設進行規劃時也能做好宏觀調控，以免地產建設數量超出了實際市場需求。經濟貿易增長對吸引投資以及擴大區域內建設規模都有很大的幫助，為商業房產經濟發展創造了更有利的環境，在這樣的發展環境下房產經濟能夠得到更多的穩固支撐，基于開放式市場經濟環境下才能夠保持自身的發展路線，在此規劃中長期穩定的發展下去。沿海經濟貿易發展也可以幫助地產行業對自身狀態做出更合理的評估，了解發展環境中擁有的機遇以及所面對的風險，作出兩者之間更合理有效的調節控制。沿海地區投資建設過程中，投資者會考慮風險與收益之間的關系，地產行業也成為了投資的熱門選擇，這樣更能夠提升發展效率，并在現場形成合理的經濟發展規模，達到更理想的建設標準。
2.商業地產經濟與沿海貿易形式之間的限制影響
地產經濟發展是建立在供需特征基礎上的，沿海地區很大程度上受經濟貿易的開放發展形式影響。一旦商業地產經濟發展脫離了沿海地區經濟貿易的本質路線，其發展將是得不到保障的，并且在經濟增長上也受到了很大程度的限制影響，建立在貿易經濟基礎上，房產經濟自然不能超出這一范圍，一旦地方的經濟發展出現衰減或者速率下降的情況，自然會影響到商業地產行業的投資，不利于建設計劃進行，最終造成嚴重的經濟隱患影響，甚至會出現地產行業經濟發展落后的局勢，由此可見促進與限制影響是共同存在的。兩者之間的限制也并不是完全不利的，通過這種限制影響沿海地區的控制能力會得到提升，進而達到對商業房產有效控制的標準，當發現房產經濟變化存在不合理的指標系數時，通過對沿海地區其他經濟貿易的調整也能將其控制在合理的范圍內，使經濟發展能夠達到更理想的效果。想要實現長期發展建設計劃，需要從這兩方面內容考慮，共同探討解決問題的有效措施，最大限度的降低限制影響，使其促進作用可以得到發揮，拉動沿海地區形成穩定的經濟貿易形式。
3.對商業地產業關聯產業所帶來的影響影響
商業地產行業發展并不是單一的，關聯產業發展也關系到經濟體系的整體穩定性，沿海地區的經濟貿易發展中對其關聯產業也能夠起到帶動作用，并幫助豐富產業結構，經濟收益來源增多后，所開展的建設計劃才能更高效進行，并且市場環境變化所造成的影響也能夠最大程度的降低。由此可見這種影響作用是正面的，能夠幫助提升商業地產經濟體系抵御風險的能力，政府在對區域經濟增長形式進行分析時，也需要將商業地產的關聯產業引入其中，這樣所得到的結果才能發揮經濟指導作用。商業房產投資情況受多種因素影響，其中也包含了可能會導致市場崩盤的國際金融問題。由此是在沿海地區開放性的市場環境下，這種影響作用也會更加的明顯，如果管理人員不能協調好所遇到的問題，商業地產企業在發展過程中所面對的風險也更大，建材市場、運輸成本，建設施工成本等影響作用在其中，導致房產行業價格變化超出預計范圍，沿海區域政府對經濟的調節能力也因此下降。對于其關聯影響的控制，要對好的方面進行發揮促進，同時遏制市場經濟發展所處的不良環境，將負面影響降至最低。
三、沿海地區經濟貿易發展與商業地產經濟的協調
在商業地產經濟發展過程中，要重視商業地產泡沫經濟的預警，結合沿海地區的發展特征來進行，實現房產行業的預警作用，需要建立起完善的發展體系，定期對市場做出調查，這樣可以更及時的發展其中所存在得風險問題，采取解決措施來預防控制，以免問題繼續發展嚴重。通過這種風險預防控制體系的建立，也能夠是沿海地區貿易經濟與房產經濟之間協調發展，解決負面影響問題，更深入的發揮兩者之間的促進作用，這也是實現經濟全面發展所需要的。對于沿海區域的經濟貿易發展風險問題，政府部門應當制定出完善的風險規避體系，同時考慮房地產行業發展可能會受到的關聯影響，在此基礎上探討的問題解決方案才更符合實際情況，確保通過落實能夠對沿海地區經濟發展起到推動作用。想要發揮兩種經濟體系之間的協調作用，首先要確保能夠通過發展實踐來總結出合作體系，商業地產經濟發展要從長遠的角度考慮，僅僅注重眼前的利益容易造成房產崩盤現象，甚至造成嚴重的安全隱患，所制定的經濟發展體系會逐漸落后于開放性市場的需求。商業房產經濟發展更重要的是形成穩固支撐體系，這樣一來適應市場的能力才會因此得到提升，即使快放性市場經濟環境中存在風險也能有效的規避，實現長遠穩定的沿海地區商業房產經濟發展計劃。
四、結語
通過以上文章論述可以了解到，商業地產經濟是拉動我國國民經濟增長的重要組成部分。為了實現商業地產行業實現健康、可持續發展，我們有必要探究商業地產增長對于我國沿海地區經濟貿易發展的影響，實現兩者之間協調共贏。只有讓商業地產經濟與我國貿易相互協調，才能夠更好的促進我國沿海地區經濟貿易的發展和進步。
作者:雷華 單位:廣州城市職業學院
參考文獻：
一、轉讓項目目錄
項目編號：G0600297項目名稱：北京凱帝克建筑設計有限公司22。88％股權掛牌價格(萬元）： 101，88項目概述：
注冊資本：280萬元；經營范圍；工業與民用建筑設計(甲級)；室內裝飾設計；建筑工程方面的技術咨詢、技術服務。資產總額：1581，84萬元；凈資產；445，66萬元。
項目編號：G0600296項目名稱：福州移動天下資訊服務有限公司50％股權掛牌價格(萬元）： 13．92項目概述：
注冊資本：50萬元；經營范圍：經濟信息咨詢服務、電子計算機信息技術服務(不含互聯網上網服務)．承接網絡工程；通信設備、電子計算機及軟件．儀器儀表批發．代購代銷。資產總額：27，83萬元。
項目編號：G0600295項目名稱：福建閩郵安防工程有限公司51％股權掛牌價格(萬元）： 175．87項目概述：
注冊資本：300萬元經營范圍．消防設施工程三級(暫定)：可承擔建筑高度24米及以下、建筑面積2．5萬平方米及以下的房屋建筑消防設施工程的施工；從事三級技防工程的設計施工維修；咨詢服務；計算機技術服務。資產總額：565．55萬元；凈資產；344．85萬元。
項目編號：G0600283項目名稱：廈門雷博眼鏡工業有限公司21．5％股權掛牌價格(萬元)：8
項目概述：
注冊資本；150萬元；經營范圍；制造。銷售太陽鏡、近視鏡、老花鏡及各種金屬鏡框。鏡架和眼鏡附件。(法律法規規定必須辦理審批許可才能從事的經營項目．必須在取得審批許可證明后方能營業。)資產總額：459．74萬元；凈資產：35．54萬元。
項目編號：G0600298項目名稱：宏大實業有限公司10％股權掛牌價格(萬元>21．271項目概述：
注冊資本：500萬元；經營范圍：機械零配件加工制造；設備安裝調試等。資產總額：359．53萬元；凈資產：212．71萬元。項目編號：G0600306項目名稱：北京中商金谷商貿有限公司50％股權掛牌價格(萬元）： 34．53項目概述：
注冊資本；100萬元；經營范圍；銷售糧油食品、蔬菜、酒。干鮮果品等。資產總額；643，14萬元；凈資產；69,06萬元。
項目編號：G0600288項目名稱：北京北辰機械廠整體產權掛牌價格(萬元)578．04項目概述：
注冊資本：1500萬元；經營范圍；制造。修理建筑機械，金屬結構加工。新產品的技術開發、技術咨詢。技術服務．電器修理，銷售五金交電，建筑材料、金屬材料、建筑機械配件，出租機床。吊欄、翻斗車、房屋．倉儲服務。資產總額：998，17萬元，凈資產；578,04萬元。
項目編號：G0600304項目名稱：北京津華通達房地產開發有限公司6。35％股權掛牌價格(萬元）： 263．525項目概述：
注冊資本：4，50萬元；經營范圍：建設、出租。出售通州區梨園鎮規劃確定的用地范圍內的房屋及物業管理。資產總額：22467．76萬元；凈資產：4133．96萬元。項目編號：G0600299項目名稱：北京微斯曼醫療器械有限公司30％股權掛牌價格(萬元） 149．4項目概述：
注冊資本：498萬元；經營范圍：開發、生產醫療器械；系統集成；提供技術咨詢、技術服務。技術培訓；銷售自產產品。資產總額：1056．98萬元；凈資產；360．25萬元。
項目編號：G0600300項目名稱：北京中基企和貿易有限公司18．8％股權掛牌價格(萬元）： 2．s2項目概述：
注冊資本：1000萬元：經營范圍，銷售紡織品、百貨、五金交電化工。土產品等。資產總額．37. 73萬元；凈資產：13，96萬元。
項目編號：G0600301項目名稱：北京良辰包裝制品有限公司60％股權掛牌價格(萬元):180項目概述：
注冊資本：130萬元；經營范圍：塑料包裝箱及容器，塑料編織袋及原料制造等。資產總額；2648．8萬元；凈資產：222，83萬元。
項目編號：G0600305項目名稱：北京華立科泰醫藥有限責任公司7．5％的股權掛牌價格(萬元):214．20項目概述：
注冊資本：500萬元；經營范圍：銷售中成藥．化學藥制劑?？股亍⑸幤贰⑨t療器材等。資產總額；7678．42萬元，凈資產：2855．94萬元。
項目編號：G0600307項目名稱：深圳市華輕工程塑料聯合有限公司25％股權掛牌價格(萬元）： 199．10項目概述：
注冊資本：800萬元；經營范圍；氟塑料研發、銷售等。資產總額；707，17萬元；凈資產；670．42萬元項目編號：G0600311項目名稱：自貢東方鍋爐設備制造有限公司10％股權掛牌價格(萬元)：330．5，項目概述：
注冊資本；1750萬元；經營范圍：電站鍋爐部件的改造、制造、銷售及成套設備。通用機械設備銷售、服務等。資產總額；6953．03萬元；凈資產；3305．04萬元。
項目編號：G0600291項目名稱：東方鍋爐(集團)無錫熱管有限公司30％股權掛牌價格(萬元):436．16項目撮述：
注冊資本：700萬元；經營范圍：鍋爐部件、高頻焊管、傳熱元件。金屬結構件(不含建筑結構件)的制造、加工。銷售。資產總額：5740．37萬元；凈資產：1453.86萬元。
項目編號：G0600276項目名稱：深圳紡織服裝研究所整體產權掛牌價格(萬元)：1249.78項目概述：
注冊資本：1220萬元：經營范圍：紡織服裝業的設計。試制信息交流、技術咨詢服務、人才培訓。資產總額：1407．03萬元；凈資產：1388．64萬元。
項目編號：G0600308項目名稱：北京中技天盛智能門業有限公司70％股權掛牌價格(萬元):1312.09項目概述：
注冊資本：1700萬元；經營范圍：加工。安裝自動轉門等資產總額：2367，04萬元；凈資產：1874．42萬元。
項目編號：G0600313項目名稱：北京安萬特制藥有限公司10％股權掛牌價格(萬元):100萬歐元項目概述：
注冊資本：1200萬美元；經營范圍：研制、生產羅華密新(螺旋霉素)、培福新(甲氟哌酸)抗菌素及保肝藥品，原料藥；銷售自產產品(未經專項審批的項目除外)。凈資產：870萬元。
二、重點項目推介
項目名稱北京市國通資產管理有限責任公司持有的北京興泰利商業公司債權轉讓
簡介：北京市國通資產管理有限責任公司欲將其持有的北京興泰利商業公司債權對外進行轉讓。債務類別為
擔保，債權本金及利息合計726．48萬元人民幣；法院已做出裁定，擔保人以北京國際珠寶交易中心有限責任公司2，42％股權抵債；處置價格面議。項目編號：601GQ06007項目名稱：杭州梁運儲運有限公司整體產權轉讓簡介：
一、基本情況
1、企業概況
杭州梁運儲運有限公司于2002年d月15日在杭州市工商行政管理局注冊，注冊號碼：3301841016166；注冊地址：杭州市余杭區良渚鎮勾莊運河梁山；法人代表：莫泉橋；注冊資本：四千萬元；企業類型：有限責任公司。
2、股東結構
公司共有3名股東：浙江泰源投資有限公司持有62，5％的股份，其余兩名為自然人股東。
3，主營業務
杭州粱運儲運有限公司目前的主營業務是建設杭州港余杭港區仁和作業區石化碼頭。該碼頭位于杭州北郊余杭區境內京杭大運河西岸仁和鎮平宅村，規劃為建設石油化工作業區。該碼頭總占地面積35．5公頃(532．5畝)，其中第一期25，5公頃(382．5畝)。該項目作為浙江省B類重點建設項目、國家發改委第三個重點繼續建設項目于2004年9月取得了建設用地規劃許可證，編號：200401509034；用地單位杭州梁運儲運有限公司；用地位置；仁和鎮平宅村；用地面積：255000平方米。2004年10月份．杭州市余杭區國土資源局與杭州粱運儲運有限公司簽署了《國有土地使用權出讓合同》，約定宗地用途為交通運輸．面積255000平方米，土地使用年限50年。
2005年6月份，國土資源部再次批復25，5公頃出讓給杭州梁運儲運有限公司，作為余杭港區石化區用地。該公司目前已經繳納25，5公頃土地出讓金。
二、投資價值分析
杭州粱運儲運有限公司目前主要資產為25．5公頃建設用地，該土地目前依據杭州市公布的土地基準價格為50萬元／畝。
該碼頭一期工程建成后．包含四個柴油泊位、四個汽油泊位、四個石化危險品泊位和一個水上加油站。該碼頭以石油儲運、石化品儲運和大型水上加油站為主要業務。京杭大運河杭州段將只保留該加油站．所有其他小型加油站將全面拆除。
杭州的經濟發展一直處于國內領先地位，其自身對油品的要求逐年增加．目前柴油、汽油均出現不同程度的短缺，究其原因，杭州的油品倉儲力相對薄弱，該碼頭建成后．將在很大程度上緩解這一矛盾。
三、受讓方的要求
1、具有良好的財務狀況和支付能力
2、具有良好的商業信用；
3、受讓方為自然人的，應當具有完全民事行為能力；
4、國家法律、行政法規規定的其他條件。
四、擬轉讓價格
由于自身投資結構調整，杭州梁運儲運有限公司股東擬同時轉讓100％股權。轉讓參考價格1，7億元。
項目編號：336ZQ06011項目名稱：北京市中法蒼天神有限公司債權轉讓簡介：
截至2006年3月20日，整體債權余額為1040．90萬元。中法蒼天神目前正常經營．截至2005年9月30日總資產5502萬元，其中較有價值資產為對北京潞河房地產開發有限公司(以下簡稱潞河房地產)的投資．根據工商查詢顯示潞河房地產注冊資本6000萬元，其中中法蒼天神出資為4800萬元，股權占比80％。潞河房地產投資開發了位于通州區潞河的潞河名苑房地產項目，該項目由四員廳小區及新城南街小區構成，總計建筑面積約d0萬平方米，其中四員廳小區建筑面積約為8萬余平方米，由六棟多層住宅樓及一棟高層商住公寓組成，已建成，新城南街小區為危房改造項目已經批準立項．并取得土地使用權證，尚未開工興建。
2006年初債權人對中法蒼天神進行了訴訟，已經凍結了中法蒼天神持有的潞河房地產的80％的股權，該案件目前正等待開庭審理。
項目編號：338ZQ06012項目名稱：北京市通州天運出租汽車公司債權轉讓簡介：
2001年4月4日天運出租出具承諾書．同意承擔原北京市通州實業商社在工行的貸款本金及所孳生利息。
截至2006年3月20日：整體債權余額為36．42萬元．其中本金余額為29萬元。截至2005年12月31日，天運出租總資產785．88萬元．總負債769．48萬元。2005年度天運出租實現銷售收入412．98萬元。實現凈利潤16，38萬元。
項目編號：3362006013項目名稱：北京市密云縣機動車輛檢測場債權轉讓簡介：
截至2005年12月20日，整體債權余額為55中本金余額240萬元。
2005年9月6日北京市第二中級人民法院判決檢測場償還本金及相應利息．經申請執行，現已查封檢測場位于密云鎮白石嶺村西的房地資產。該塊土地為劃撥地，面積30275，10平方米．性質為綜合用地。企業經營用房建筑面積約3000平方米。有房產證及土地使用權證。
］項目編號：3HZ006010項目名稱：北京市第二毛巾廠債權轉讓簡介：
截至2006年3月20日，整體債權余額為1452．55萬元，本金余額為476．7萬元。該貸款保證人為大興機動車檢測場(下稱檢測場)。檢測場成立于1997年5月27日．集體所有制企業。企業注冊地址；北京市大興縣黃村鎮京開公路東側；法定代表人何
項目編號：S0600001項目名稱：世界知名比薩餅晶牌中國公司轉讓股權簡介：
“棒約翰”是世界三大比薩餅品牌之一(與“必勝客”齊名)，在全世界已有近3000家店面，連續六年在美國快餐行業客戶滿意指數評比中榮獲第一，在《企業家》雜志第25屆特許經營世界500強中名列第24位。與”必勝客”一樣，”棒約翰”定位于高檔比薩消費人群，在國內的大中城市擁有較大市場，處于快速發展階段．前景廣闊。
北京某中外合作餐飲有限公司成立于2004年．擁有在中國北方地區獨家發展”棒約翰”的權利，這其中包括北京市，天津市、河北省、山西省、黑龍江省、吉林省和遼寧省。該餐飲公司擁有經過”棒約翰”美國本部培訓的經驗豐富的管理團隊，經過一年多的運作．在北京已發展了5家直營店．包括遠大店、光華路店、雙井店。勁松店和蘇州街店。今年上半年擬發展到10家直營店，并開展加盟授權業務?！鞍艏s翰”品牌正逐漸獲得中國消費者的認可，現有店面營業額上升迅速，呈現出良好的發展勢頭。
該餐飲公司的中方股東――北京某公司由于自身發展的需要，擬轉讓其擁有的該餐飲公司50％的部分或全部股權，全部股權擬定的出售價格為6000萬元。股權轉讓方案和價格可以面議。歡迎有志于發展高檔快餐的實力雄厚的投資人前來接洽。
項目編號：$00JC075標的名稱：陰離子層柱結構選擇性紅外吸收材料項目融資簡介：
該項目創制的陰離子層柱結構材料因化學組成和結構上的特點，對7―14um波長范圍的散熱紅外具有顯著的吸收能力．將其用于農膜可大幅度提高保溫性能。
該項目圍繞層柱結構材料，開展了系統的應用基礎研究，得到了諸多極富指導意義的理論規律。創制了具有優異性能的新型陰離子層柱結構選擇性紅外吸收材料，申報了3項國家發明專利。經放大試驗．成功地建立了年產500噸的生產裝置。經科技成果鑒定，認為此項目產品為國際首創，相應制備技術達到國際先進水平。
與傳統保溫材料相比，該項目產品對散熱范圍紅外具有更為優異的吸收選擇性，農膜保溫性能顯著提高．同時還賦予農膜高透光、抗遷移，熱穩定(PVC膜)、無滴及防霧等多種優異功能。
該項目的創新點為：創制了新型陰離子層柱結構選擇性紅外吸收材料，同時圍繞該材料制備創制了插層組裝．咸核／晶化隔離。全返混爆發式成核、程序控溫動態晶化、插層改性．動態組合干燥等系列關鍵技術。
該項目填補了我國此類產品的產業化空白，對于提高農膜性能、調整農膜產品結、提高其市場競爭能力具有重要作用，可有效地促進農膜產業的技術進步。創制的系列關鍵技術屬無機晶體材料及納米材料制備的共性技術。對于帶動相關行業的技術進步具有工業示范作用。目前，我國農膜行業年需陰離子層柱結構選擇性紅外吸收材料達4萬噸，該成果推廣應用前景極為廣闊。項目編號；883JX022標的名稱；新一代大型全組件式GIS軟件平臺SuperMap項目融資簡介：
GIs(地理信息系統)軟件平臺是處理空間信息的基礎軟件，應用廣泛，是盯行業中重要的分支，如城市規劃。土地管理，物流、交通運輸、資源環境和軍事指揮，以及大眾信息服務等眾多領域的信息化，都離不開GIs。SuperMap采用了全新的軟件結構．基于組件式軟件技術，在系統的開放性、海量數據處理、多源空間數據無縫集成等許多GIs關鍵技術指標上均優于國外同類產品。該軟件系統集成性好、易于進行系統開發。易于形成專業應用軟件，具有很好的產業帶動性。在一批大型專業系統，如中國民航航情情報系統。國家廣播電視總局全國光纖網GIs系統、軍事指揮系統等應用中成功代替了國外軟件。圍繞項目產品SuperMap已經有二次開發商300多家，逐步形成了以SuperMop為核心的一個大的國產GIs產業鏈。自2000年10月項目第一款產品至今，該項目完成平臺產品銷售超過50007元，成功打,NEI、港、臺市場，先后推出日文版，英文版，實現軟件出口創匯507美元。有300個以上的應用系統基于該項目產品開發完成．帶動GIs應用市場5億元以上。
項目編號：800JG021標的名稱：鋰離子二次電池正極材料鈷酸鋰的合成項目融資簡介：
項目主要研究鈷酸鋰的合成方法及規?；a。目前，國外同類企業生產鈷酸鋰通常采用“隧道窯”固相合成法，該方法存在生產設備復雜龐大，生產過程反應溫度高、反應時間長、能耗高，產品難以系列化，噪聲和粉塵污染嚴重，產品雜質含量較高，電化學性能不夠穩定等缺點。MG）：公司突破了目前國際上合成鈷酸鋰的傳統生產方式與合成工藝，建立起新穎獨特的合成工藝方法和質量控制體系，應用獨特的“濕法”合成技術，使原材料金屬氧化物在特殊溶劑中形成絡合物，常溫下達到分子級均勻混合，然后動態除去溶劑，反應生成公司獨創的新型反應爐技術，彌補了采用傳統“干法”合成技術導致原料在生產過程中難以達到分子級均勻狀態，需要反復研磨混合的缺陷；生產過程清潔環保，無噪聲、粉塵和“三廢”污染，產品純度高、材料晶相完整，電化學性能優越。公司生產的鋰離子二次電池正極材料鈷酸鋰自2001年正式投放市場以來，以其”高品質。高性價”等特點贏得了國內外用戶的普遍認可，打破了國外產品壟斷國內市場的局面，目前為國內產銷量第一。
鋰離子二次電池關鍵材料的國產化，對于加快國內鋰離子二次電池產業發展的步伐，推動我國通訊、信息、電子及電動汽車等相關產業的發展具有重大意義。經過數年發展，MG）：公司鈷酸鋰生產能力從投產時的250噸擴大到1500噸／年,成為世界三大高性能鋰離子電池正極材料供應商之一，標志著我國已跨入研究與開發鋰離子二次電池的先進國家行列。
項目編號；800JX008標的名稱：公用數字移動電話網用戶識別卡(SIM卡)項目融資簡介：
該項目公司具有一支經驗豐富、非常穩定的開發隊伍，其TimeCOS系列智能卡操作系統的基本功能已經滿足了國內外各種相關應用規范的應用要求，并通過了中國移動、中國聯通、《中國金融集成電路(C)卡規范》、《社會保障(個人)卡規范》，《中國石化加油集成電路(IC)卡應用規范》等國內幾乎所有頒布規范的檢測．并全部得到了大量的發卡應用檢驗。符合VISA新一代智能卡VIS標準的卡片也已基本完成了開發工作。
對于一卡多用操作系統所必需的一些所有關鍵技術，如：動態空間管理、生命周期管理等，已完全掌握，支持動態空間管理技術、文件級刪除和空間回收的TimeCOS 2．8版本產品已經大量投入使用；符合）：S07816－8/9、支持生命周期管理的TimeCOS／SCOSTA產品已經出口印度。
為了滿足國防等國內安全應用領域的要求。前期已經開發提供了基于C的二次開發平臺，使用戶可以對特殊的算法和應用編程并下載到智能卡當中；針對電信STK開發的需要．開發了相應的STK程序開發工具及其配套的編譯，仿真調試環境；為VISA亞洲開發了“VSDC通用測試卡個人化系統”，擁有應用開發平臺和編譯系統開發的豐富經驗。
TimeCOS也已經在包括國產的上海華虹、上海復旦以及國際知名的Infineon。Phi）：ips、ST等很多廠商的芯片上實現，對于硬件平臺接口有較多的實踐經驗。
由此可知非電信智能卡領域內的雄厚實力和經驗對開發電信智能卡如虎添冀；同時該優勢也將在移動支付領域，推動安全移動商務的業務模式走在國內市場的前端。
項目編號：800JX009標的名稱：奧運之聲―基干多語種語音合成技術的綜合聲訊服務平臺項目融資簡介：
“奧運之聲一基于多語種語音合成技術的綜合聲訊服務平臺”被列入2003年信息產業部電于發展基金支持項目，同時也是北京市科學技術委員會批準的2003年至2004年度重點科研項目――《面向奧運的多語言智能信息服務網絡系統》項目中的一項子項目。
該項目是將包括東西方各重要語種(漢語。日語、英語。法語、西班牙語)在內的多語種語音合成(TIS)技術加以整合，形成一個完整的統一的多語種語音合成平臺，并搭建一個基于此語音合成平臺的綜合聲訊服務平臺。此綜合聲訊服務平臺是一個交互式的信息平臺，可以使用多種接入設備：如嵌入式設備(PDA，掌上電腦，信息家電)、移動通訊設備(手機，車載)、固定通訊
設備(固定電話)、桌面平臺(PC)等進行訪問。和傳統的聲訊服務平臺只能采用中文TiS并只能采用電話和手機訪問相比。本項目完成的系統可以提供的信息更為廣泛，而訪問信息的手段更為豐富。
項目編號：800JC）：31標的名稱：高磁導率合金設計及應應用研究項目融資簡介：
該項目涉及高磁導率(ui)軟磁合金，適用于各類家電。儀器儀表．電子設備等領域。其研究內容包括；(1)高磁導率合金設計的理論分析；(2)對“磁性原子比”理論的修正和發展：(3)新合金設計規律的驗證；(4)在科研和生產實踐中的應用。
其解決的關鍵技術有：(1)在高uiNiFe系合金中11種常用添加元素的真實價電子數及它們對合金飽和磁感(Bs)、電阻率[p）：的影響；(2)Fe元素的真實原子磁矩值；(3)三類不同特性和用途合金成份設計規律；(4)根據材料成分預測合金性能，使生產中大量多元混雜返回料得以應用，不僅降低了成本，增加了經濟效益，同時也使有限的資源得到了更好的合理應用；(5)在科研方面創制滿足了使用要求的新材料。
該項目的特點為：(1)在理論分析基礎上．對大量數據信息(總計220個合金成分)進行統計處理，從而修正和發展了“磁性原子比”理論，獲得三類合金的最佳成份設計規律；(2)對新規律進行充分的驗證，對結構不敏感參數――飽和磁化強度(Js)以及最佳磁性合金的M含量進行理論計算值和實測值比較．二者符合率極高t>80％)(3)科研結果與生產實踐密切聯系．指導產品的開發，取得了良好的經濟和社會效益。
該項目的創新點有：(1)尋求并驗證了三類不同用途合金的成分設計規律；[2）：提出了20個3-6元高ui合金的成分計算公式，確定了添加元素的含量范圍和最佳磁性成分點；{3)確定了添加元素和合金Bs和p的定量關系式；(4)修正了Ta、Ti等元素在Ni-Fe系合金中的價電子數(與周期表不同)(5)Fe元素在Ni-Fe系合金中的真實原子磁矩值應為2.62；C6)創制出滿足不同使用要求的3種新合金，其中之一已納標批量生產。
該研究成果使生產成本降低．減少損失，提高產品競爭力；在科研上創制新合金，并使高ui合金不造成環境污染．廢料可全部回收、反復利用。自1993年以來年銷售額連續遞增，現已達5000萬元／年以上，無論是產量還是質量均居國內首位，獲得了明顯的經濟和社會效益。
項目編號：800JX018標的名稱：“星光”系列數字影像芯片項目融資簡介：
該項目第一次全面地分析數字多媒體芯片技術的共性，提出了一個完全的從多媒體數據結構、多媒體處理算法、直到多媒體芯片架構、高速低功耗超大規模集成電路以及嵌入式系統軟件技術的整體多媒體芯片技術體系，首次在中國實現了標準與核心技術產品的有機結合，并由低成本的單晶片系統方案實現了高昂的多媒體技術．實現了七大核心技術的突破(多媒體數據驅動平行計算技術、可重構CPU架構技術、深亞微米超大規模芯片設計技術、高品質圖像處理及動態無損壓縮算法技術、CMOS模數混合電路技術。超低功耗低振幅電路技術。單晶成像嵌入系統技術)，申請了近200項國內外發明專利，技術水平在國際上處于領先地位。五年來，”星光中國芯工程”實現了研發成果的產業化，”星光數字多媒體芯片”成為第一個打入國際市場的“中國芯”．被三星。飛利浦、惠普、羅技、創新科技、富士通、聯想、波導等國際知名企業大批量采用．成功占領了計算機圖像輸入芯片世界第一的市場份額(達40％以上)，在全球市場的銷售量目前已突破1000萬枚，實現銷售收入1．5億元，其中境外銷售收入達1400萬美元，覆蓋了歐、美、日、韓、臺等16個國家和地區，“星光”已經成為國際知名的C品牌，市場前景非常廣闊。為今后數字3C多媒體內容，應用及服務的標準化和普及化工作打下了一個堅實的基礎。
項目編號：800JX019標的名稱：聯想深騰1800大規模計算機系統項目融資簡介：
機群系統是當前國際上高性能計算機發展的主流。聯想深騰1800大規模計算機系統采用國際主流的機群體系結構，機群的峰值速度為2．0487億次，實際速度為每秒1．046萬億次浮點運算，包含526個主頻2．OGHz的Xeon處理機，內存總容量為272GB．結點機之間的互連為雙向4Gb／s的Myrinet高速網。突破了一批大規模計算機系統的關鍵核心技術：機群管理系統、機群監控系統。機群部署系統等，具有自主知識產權，申請專利38項。聯想萬億次機系統具有易使用。易管理、易部署。可擴充、高可用、好維護、性能價格比高等優點。
2002年11月在世界最快的前500臺超級計算機中排名第43位，打破了中國在世界TOP500超級計算機排名榜上“零”的紀錄。從2002年8月到2003年3月，聯想深騰系列產品實現銷售收入9200萬元，取得了顯著的經濟效益。聯想深騰1800的推出，打破了國外產品在中國市場上的長期壟斷地位，迫使國外同類產品普遍降價30％-50％，實現了我國高性能計算機產業的歷史性的突破，極大地提高了我國在國際高性能計算機領域中的地位。目前，已經在計算流體力學、石油地震資料處理、油藏模擬、氣候模式計算、材料科學計算、DNA與蛋白計算等方面得到廣泛應用。促進了國內高性能計算技術和應用的發展。
項目編號：863JX023標的名稱：漢王名片識別與管理系統項目融資簡介：
本項目是漢王公司在多年OCR技術開發并取得明顯領先優勢的基礎上，獨立開發的高科技產品，擁有自主知識產權，在中文名片識別與管理方面，居于世界領先水平。市場前景非常樂觀。本項目的開發成功，對推動我國文字識別技術的發展。對“863”科技成果的產品轉化，對民族軟件在激烈的世界競爭環境中占有一席之地都具有極其重要的意義。在智能識別領域擁有世界領先水平的漢王科技，漢王名片通5．0版一經推出．便獲得了許多經理人士、管理人士的青睞。如今，漢王科技著眼于用戶更多的實際需求，通過名片特定識別引擎、數據動態統籌管理、數據應用適應性等39項技術創新，使新版漢王名片通又擁有了5大新功能．輕松實現對”關系網”的高效管理．成為高效商務管理的得力助手！
1、與手機互傳信息；與掌上電腦、PC之間的信息溝通是漢王名片通的長項，新版名片通能方便實現與手機的信息互傳，能將名片通中保存的姓名、電話號碼、短消息完整地輸入到手機中．也能將手機中的姓名、電話號碼和短消息輸入到名片通中。
2、特色信封標簽打印，不用打印排版的打印模式：任意選中名片通中的客戶信息，名片通就自動批量打印成信封．不用打字排版，而且還可以根據用戶需求，自由設計信封或標簽格式，設置字體和字號．放置公司標識，實現個性化打印的目的．對于許多需要批量郵寄信件的單位來說，是高效率打印的必備
工具。
3、實現名片無限制分類管理：名片信息無極限分類管理，任意調整類別順序，任意增，刪、改名片分類，配合其中的智能名片模糊查詢功能，使名片資源被管理的井井有條。
4、彩色名片掃描識別，具有存儲3萬張名片的數據庫容量。
5、圖片票據證件掃描管理：除了高效管理名片以外，漢王新版名片通還能掃描照片，從各種證件照到普通生活照，從1寸到6寸，從黑白到彩色，還有收據，發票等票據．名片通都能掃描并以圖片方式分類保存管理。
項目編號：800JG022標的名稱：全天候激光成像系統項目融資簡介：
該激光成像系統．提供了遠距離，全天候，各種照度下的高清晰度成像手段，可用于對目標的連續、間斷監控、觀察、識別、也可用于環境監測及距離測定。由于它擁有高可靠性的技術性能與有競爭力的價格，即優異的性能價格比。基于如上特點，該系統勢在彌補傳統的熱成像與微光成像儀的性能或價格不足的同時．又顯示出其作為特殊信息獲取與成像的獨有功能，因此．系統亦將廣泛用于國家安全、海關緝私、武警保衛、邊防警戒、公安監控、航空導航、森林及大氣監測與防護、野生動物連續觀測．以及軍事領域。該系統的應用不僅提升了相關領域的工作方法、效率，而且降低了工作成本，有巨大的經濟意義。隨著該系統的多樣化，小型化，本地化的進一步開發以及公司的不壯斷大，公司將竭誠為民族工業的強大和各應用領域的技術進步做出自己的貢獻，產生日益顯現的社會效益。
本系統除可用于道路交通信息采集外，還可用于公安綜合智能監控系統和安全社區監控，將是2008年奧運會急需設備。本系統適合用于建設可視化智能監控綜合安全信息系統，建設“安全社區”，以防范犯罪和恐怖活動。本系統可架設在奧運村和比賽場館，用來實時獲得這些區域的安全信息，并將信息傳輸到指揮中心幫助安全部門隨時掌握。收集，處理突發事件。
項目編號：863JX024標的名稱：農業企業購銷存及物流配送管理系統應用與推廣項目融資簡介：
本項目在對大量農業企業進行充分調研的基礎上，吸收了現代企業管理普遍應用的ERP[企業資源計劃思想精髓，面向我國農業企業的綜合管理信息系統。系統業務邏輯嚴密，符合我國農業企業的實際需求。主要表現在兩個方面：
第一，業務功能的銜接。目前國內的物流管理系統和ERP系統研究尚在開發階段，國外相關領域的研究和實踐已有近半個世紀的歷程，集成企業購銷存和物流兩方面管理的系統國內未見報道。而這兩個方面的業務又是密不可分的，特別是銷售、庫存管理與物流配送系統是環環相扣的。
第二，數據的銜接。以物流管理系統為業務流程的核心來分析，銷售的定單和發貨單數據是物流管理的上游數據，庫存管理的盤點數據是物流管理的基礎數據。銷售數據下達給物流管理的指令，而庫存管理數據是物流管理的依據。
綜上所述，本項目的研究把農業企業從原料采購環節到成品配送環節進行統一、有機的管理，全面實現農業企業核心業務管理的科學化、信息化。該項目的成功推廣將為我國農業企業帶來可觀的經濟效益，并為我國農業企業的發展起到一定的推動作用。
項目編號：800JX098標的名稱：DTT4C01A公用電話，C卡專用芯片項目融資簡介：
DTT4C01A公用電話C卡芯片是一種專為公話系統設計的計數式邏輯加密C卡專用集成電路芯片。該芯片采用自頂向下的設計方法正向設計完成．采用上海先進半導體有限公司的低功耗CMOS工藝制造．設計與制造均在國內進行．具有自主知識產權。
芯片內置高壓電荷泵，可在單電源電壓
DTT4C01A芯片的操作功能、電氣接口。操作時序和封裝形式上均符合中國電信頒發的C卡公用電話的相關標準和IS07816國際標準．可以完全替代目前國內市場上的進口電話1C卡芯片。
項目編號：800JX0101標的名稱：智能交通系統關鍵技術開發和示范工程項目融資簡介：
智能交通管理系統示范工程共有7個子系統分別完成交通信息采集與處理、交通控制，交通信息服務、指揮調度、控制與管理優化等功能。各子系統都以地理信息系統為綜合集成的可視化支持平臺，基于該平臺對大量的交通地理信息進行整理與綜合集成，使分散的數據系統化．單要素的資料變成綜合資料，為各系統提供標準化的信息交換平臺。同時實現信息的空間分析功能。
7個子系統功能明確．互相協調，共同構成一個有機整體，實現了交通管理從簡單靜態管理到智能動態管理的轉變。便于交通靜態及動態信息在最大范圍內、最大限度地及時被交通出行者。交通管理者所共享和利用，從而實現整個交通系統的實時動態優化運行。
停車誘導系統應用試點工程包含，空車位信息采集；通過前端檢測器采集信車場、路側停車位信息采集。停車場路徑誘導：通過新型誘導顯示牌顯示停車場在該區域的整置、到達該車被停車場的路徑及停車場入口位置等信息．該信息可以完成停車場的路徑誘導。
主要路口及空車位信息。誘導：由中心將停車位信息通過網絡發送到各新型誘導顯示牌。信息子系統集成了信息融合、信息處理、信息等功能，通過這些功能實現信息的各種動態。停車位使用情況統計；通過專用的軟件進行停車位信息的統計分析等。
項目編號：800JC095標的名稱：千噸級非昌帶材及鐵芯生產線項目融資簡介：
本項目“千噸級非晶帶材及鐵芯生產線”是國家九五科技攻關課題，屬于新材料產業，制造的非晶帶材及鐵芯制品主要應用于電力電子領域的各種變壓器、互感器、電感等元器件。
九十年代國內已經存在100毫米非晶帶材中試線和非晶鐵芯中試線，但是非晶帶材及鐵芯制品還不能大規模生產，實現產業化是電力電子行業對非晶產業的急迫要求。在國外，美國已經建立了年產量達10000噸以上的非晶帶材生產線，日本和德國均擁有年產數百噸的非晶制品生產。
本項目的研究內容是自行設計制造于噸級非晶帶材及鐵芯生產線，將制取非晶帶材技術實現產業化，生產規模達到年產2000噸，產品最大寬度220mm這一世界先進水平。利用該項產業化技術生產出的產品．其磁性能B10≥1.5T，損耗P1.3／50≤0.18W／Kg。產品用于配電變壓器、中頻變壓器、高頻開關電源變壓器、電流互感器以及高頻電感鐵芯等元器件，其中配電變壓器的空載損耗比同規格硅鋼變壓器降低60-70％，價
格為硅鋼變壓器的1：4倍。
為了達到課題的預定目標，實現非晶制品的產業化，本項目自行研發非晶帶材及鐵芯生產線所需的成套裝備和工藝．建立自己的年產千噸級非晶帶材和鐵芯的生產線。由中試線變成產業化的生產過程中，解決和突破了如下幾個方面的技術問題；
1，非晶帶材及鐵芯生產線所需的各種關鍵裝備的設計制造
2．千噸級非晶帶材及鐵芯生產工藝技術開發；
3，非晶帶材及鐵芯產品磁性能攻關，達到制造變壓器的要求；
4．非晶帶材及鐵芯產品的開發和生產。
目前已建成并投產的千噸級非晶帶材生產線，其工藝裝備、產品規模、產品規格及質量均為國內領先．全部技術均具有自主的知識產權，使我國非晶帶材產品規格到了世界最高水平(美國最寬帶材為213mm)，產品質量達到了國際先進水平。配電變壓器鐵芯生產線的產品水平達到了配電變壓器設計要求。
千噸級非晶帶材產業化技術的突破，將推動我國非晶行業的技術進步，特別是對；臺金工藝和材料方面有較大貢獻，同時將帶來很大的社會效益，并為參加國際競爭創造有利的條件和打下堅實的基礎。由于非晶變壓器的節能效果顯著，隨著生產規模的進一步擴大和生產成本的降低。對非晶材料產業和輸變電行業都產生了明顯的經濟效益和巨大的社會效益。
項目編號：800JC092標的名稱：合成金剛石用快速凝固氣體霧化NJ-Mn-Co合金粉末觸媒的研制項目融資簡介：
該項目主要研究內容是：(1)氣體霧化設備的改進與完善．包括熔煉室的結構設計、真空系統的完善及霧化器的研制等；(2)制備工藝，包括合金熔煉、氣體霧化工藝及粉末觸媒的特征和組織結構；(3)粉末觸媒的推廣應用及合成金剛石的形貌。性能和合成特點。
