發(fā)布時(shí)間：2023-08-07 17:19:55
序言：寫(xiě)作是分享個(gè)人見(jiàn)解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的經(jīng)營(yíng)管理方式樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
論文摘要:經(jīng)濟(jì)資本是目前中國(guó)商業(yè)銀行管理研究的熱點(diǎn)課題。2009年以來(lái)，由于商業(yè)銀行貸款擴(kuò)張過(guò)快，資本耗費(fèi)過(guò)大，監(jiān)管部門(mén)對(duì)資本的監(jiān)管不斷升級(jí)，提高了資本充足率的底線(xiàn)，擴(kuò)大了資本覆蓋范圍，更新了監(jiān)管方式，收窄了補(bǔ)充資本的渠道。在這個(gè)背景下，商業(yè)銀行必須積極應(yīng)對(duì)，循序漸進(jìn)地轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)管理方式，包括:合理調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，發(fā)展低資本消耗的業(yè)務(wù);加決發(fā)展中間業(yè)務(wù)，推動(dòng)金融創(chuàng)新;強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)控制，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn);深化經(jīng)濟(jì)資本管理，優(yōu)化財(cái)務(wù)資源配置，推動(dòng)資本節(jié)約型發(fā)展
一、商業(yè)銀行資本管理面臨的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)
資本金不足一直是制約中國(guó)商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)的重要因素。近些年來(lái)，在監(jiān)管部門(mén)的推動(dòng)下，商業(yè)銀行資本充足率水平雖然整體上有所提高。但是，貸款擴(kuò)張快、資本耗費(fèi)大一直是中國(guó)商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)方式中的一大特點(diǎn)。特別是金融危機(jī)后，中國(guó)商業(yè)銀行在資本管理方面臨著許多嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。
一方面，貸款擴(kuò)張過(guò)快，資本耗費(fèi)太大。特別是2009年，為支持“保增長(zhǎng)”，中國(guó)商業(yè)銀行又投放了天量貸款，全年新增貸款達(dá)到了創(chuàng)歷史紀(jì)錄的9.59萬(wàn)億元，貸款增速達(dá)32.8% ,直接導(dǎo)致中國(guó)銀行業(yè)平均資本充足率從2008年底的12%下降到了2009年底的11.4%。不僅如此，還從以下兩個(gè)方面制約了商業(yè)銀行的中長(zhǎng)期資本充足率的提高:一是過(guò)多、過(guò)快的貸款投放埋下了貸款質(zhì)量下降的隱患，或?qū)?dǎo)致銀行盈利能力下降，增加資本占用并影響資本補(bǔ)給;二是貸款投放的慣性作用將難以在短期內(nèi)遏制_為防止存量貸款的質(zhì)量惡化，商業(yè)銀行很難迅速退出已投放的貸款項(xiàng)目，必須繼續(xù)保持較快的貸款投放速度。根據(jù)有關(guān)研究，未來(lái)二至三年，中國(guó)商業(yè)銀行的每年還將會(huì)新增貸款6萬(wàn)億一8萬(wàn)億元。即便是維持目前的資本充足率水平，也需要每年補(bǔ)充資本金5 000億元-6 000億元，資本不足是商業(yè)銀行不得不直面的嚴(yán)峻問(wèn)題。
另一方面，為了提高商、業(yè)銀行的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，監(jiān)管部門(mén)對(duì)資本的監(jiān)管不斷升級(jí)，資本監(jiān)管的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)也將更加嚴(yán)格。可以說(shuō)，目前商業(yè)銀行面臨的是前所未有的高標(biāo)準(zhǔn)、全方位、全天候的資本監(jiān)管。具體表現(xiàn)在四個(gè)方面:一是監(jiān)管部門(mén)提高了資本充足率的監(jiān)管底線(xiàn)。2009年，銀監(jiān)會(huì)要求中小銀行和大型銀行的最低資本充足率必須達(dá)到10%和11%。并且，巴塞爾委員會(huì)也在針對(duì)金融危機(jī)暴露的監(jiān)管缺陷重新確立更高的資本監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)。二是擴(kuò)大了資本覆蓋范圍。為了亡羊補(bǔ)牢，巴塞爾委員會(huì)正在對(duì)資本監(jiān)管?chē)?guó)際規(guī)則進(jìn)行根本性改革，這包括:把交易業(yè)務(wù)、資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)、交易對(duì)手的信用風(fēng)險(xiǎn)都納人覆蓋范圍，以期提高捕捉風(fēng)險(xiǎn)的能力;建立反周期超額資本監(jiān)管框架，弱化銀行體系與實(shí)體經(jīng)濟(jì)之間的正反饋效應(yīng);對(duì)大型銀行提出附加資本要求，防范“樹(shù)大不易倒”的道德風(fēng)險(xiǎn)等等。三是更新了監(jiān)管方式。銀監(jiān)會(huì)對(duì)商業(yè)銀行實(shí)行了動(dòng)態(tài)資本和動(dòng)態(tài)撥備的資本監(jiān)管方式，2010年1月了《商業(yè)銀行資本充足率監(jiān)督檢查指引》，進(jìn)一步細(xì)化了對(duì)商業(yè)銀行資本充足率的監(jiān)督檢查，資本監(jiān)管常態(tài)化。巴塞爾委員會(huì)也將提高資本監(jiān)管工具的質(zhì)量，強(qiáng)化資本的損失吸收能力。四是收窄了補(bǔ)充資本的渠道。2009年10月，銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)了哎關(guān)于商業(yè)銀行資本補(bǔ)充機(jī)制的通知》，規(guī)定商業(yè)銀行從2009年7月1日起持有的銀行間次級(jí)債要全部從附屬資本中扣除，促使次級(jí)債發(fā)行利率走高，加大了商業(yè)銀行補(bǔ)充資本金的壓力。
二、商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)管理方式的轉(zhuǎn)變
商業(yè)銀行的資本不足，與歷史原因、經(jīng)濟(jì)環(huán)境等有密切關(guān)系，也與其經(jīng)營(yíng)管理方式有直接關(guān)系，例如:資本耗費(fèi)大的貸款業(yè)務(wù)增速迅猛，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不夠合理;蓋利渠道單一，中間業(yè)務(wù)占比很低;金融創(chuàng)新的動(dòng)力不足，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的情況嚴(yán)重;風(fēng)險(xiǎn)控制手段薄弱;資本配置不合理等等。在資本約束趨緊的大背景下，“緊箍咒”是壓力也是動(dòng)力，商業(yè)銀行應(yīng)針對(duì)性的對(duì)上述情況進(jìn)行改進(jìn)，循環(huán)漸進(jìn)地轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)管理方式。
(一)合理調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，發(fā)展低資本消耗的業(yè)務(wù)
受社會(huì)資金需求旺盛、間接融資不發(fā)達(dá)、銀行資金充裕等因素的影響，通過(guò)擴(kuò)大貸款規(guī)模來(lái)提升盈利能力在未來(lái)一個(gè)時(shí)期仍會(huì)是商業(yè)銀行的主流選擇。但是，面對(duì)資本趨緊的現(xiàn)狀，以及今后利率市場(chǎng)化后利差將大幅收縮的趨勢(shì)，商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)資本管理，逐步壓縮高資本消耗的資產(chǎn)業(yè)務(wù)，拓展低資本消耗的資產(chǎn)業(yè)務(wù)，走可持續(xù)發(fā)展之路。
一是積極壓縮金額大、期限長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高的公司批發(fā)業(yè)務(wù);盡力爭(zhēng)取符合規(guī)定的質(zhì)押或擔(dān)保方式，增加風(fēng)險(xiǎn)緩釋量。現(xiàn)有風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)計(jì)算辦法規(guī)定:“有質(zhì)押、擔(dān)保方式的貸款”可享有與質(zhì)押物或保證人相同的優(yōu)惠風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重，風(fēng)險(xiǎn)緩釋對(duì)降低風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)比例的作用毋庸置疑。因此，建議增加風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重較低的貸款占比，比如:中央政府投資的公共企業(yè)貸款或其擔(dān)保的貸款(風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重50% )、存單質(zhì)押貸款(風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重0%)、銀票貼現(xiàn)(風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重20%)和中央政府投資的公共企業(yè)開(kāi)出的商票貼現(xiàn)(風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重50%)等，完善高風(fēng)險(xiǎn)貸款的退出機(jī)制，從而減少資本占用。
二是大力發(fā)展零售及中小企業(yè)業(yè)務(wù)。個(gè)人貸款、中小企業(yè)貸款具有風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重低、資本占用少、風(fēng)險(xiǎn)分散、收益穩(wěn)定的特點(diǎn)。目前中國(guó)居民財(cái)富日益增長(zhǎng)，投資理財(cái)意識(shí)增強(qiáng)，國(guó)家拉動(dòng)內(nèi)需的措施頻繁出臺(tái)，對(duì)發(fā)展中小企業(yè)提供了相對(duì)優(yōu)越的條件，為商業(yè)銀行發(fā)展零售和中小企業(yè)業(yè)務(wù)提供了前所未有的機(jī)遇。商業(yè)銀行應(yīng)抓住機(jī)遇，變革組織架構(gòu)，培育專(zhuān)門(mén)的人才，循序漸進(jìn)地實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。
(二)加快發(fā)展中間業(yè)務(wù)，推動(dòng)金融創(chuàng)新
中間業(yè)務(wù)占用資本很少，而發(fā)展前景廣闊。目前中國(guó)商業(yè)銀行的中間業(yè)務(wù)收人僅占總收入的15%一20%，有的中小型商業(yè)銀行的占比更低，而國(guó)外商業(yè)銀行則在40%左右，兩者的差距很大。中國(guó)商業(yè)銀行在發(fā)展中間業(yè)務(wù)方面具有很大的空間。一要挖掘傳統(tǒng)中間業(yè)務(wù)的發(fā)展?jié)摿Γ倪M(jìn)支付結(jié)算、國(guó)際結(jié)算、銀行卡、委托貸款等業(yè)務(wù)的服務(wù)方式，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，豐富業(yè)務(wù)品種，在網(wǎng)上銀行、自助終端等方面實(shí)現(xiàn)突破，促進(jìn)傳統(tǒng)結(jié)算業(yè)務(wù)收入的增長(zhǎng)。二要積極發(fā)展票據(jù)業(yè)務(wù)。根據(jù)資金余缺和市場(chǎng)脈搏開(kāi)展的票據(jù)業(yè)務(wù)(特別是銀行間的轉(zhuǎn)貼現(xiàn))，屬于中間業(yè)務(wù)的一個(gè)重要品種，它占用的資本少、靈活性強(qiáng)、可以獲取較高的收益。三要抓住居民財(cái)富增長(zhǎng)的契機(jī)，設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)多元化的理財(cái)產(chǎn)品，比如承銷(xiāo)債券融資工具等。四要推動(dòng)金融創(chuàng)新，實(shí)行差異化經(jīng)營(yíng)。緊跟資本市場(chǎng)、證券市場(chǎng)的改革進(jìn)程，結(jié)合自身特點(diǎn)進(jìn)行金融創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)差異化、多元化經(jīng)營(yíng)，開(kāi)展企業(yè)年金、離岸業(yè)務(wù)、信托業(yè)務(wù)、投資銀行、保險(xiǎn)業(yè)務(wù)、證券業(yè)務(wù)等高附加值的業(yè)務(wù)。設(shè)立相關(guān)的子公司，充分發(fā)揮金融創(chuàng)新充分發(fā)揮母子公司之間的協(xié)同效應(yīng)，增加中間業(yè)務(wù)收人。
發(fā)展中間業(yè)務(wù)不可能一減而就，要反對(duì)通過(guò)利息轉(zhuǎn)化虛增中間業(yè)務(wù)收人的表象。國(guó)外中間業(yè)務(wù)占比的提高，也是歷經(jīng)了自20世紀(jì)80年代至今的三十年左右的時(shí)間。商業(yè)銀行應(yīng)結(jié)合在做好資產(chǎn)負(fù)債業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，針對(duì)性的設(shè)計(jì)推出產(chǎn)品，實(shí)實(shí)在在地增加中間業(yè)務(wù)收人。
(三)強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)控制，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)
資本監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)控制緊密相關(guān)。風(fēng)險(xiǎn)控制水平的高低直接影響了盈利能力和資本占用情況。這方面，商業(yè)銀行應(yīng)突出抓好以下工作:
一是要進(jìn)一步完善內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)。建立和優(yōu)化各類(lèi)信息系統(tǒng)和評(píng)級(jí)模型，制定數(shù)據(jù)質(zhì)量管理規(guī)章制度，做好數(shù)據(jù)積累，確保數(shù)據(jù)的客觀、準(zhǔn)確;對(duì)各層面的數(shù)據(jù)進(jìn)行有機(jī)整合，積累起符合巴塞爾新資本協(xié)議的風(fēng)險(xiǎn)損失數(shù)據(jù)，以信息系統(tǒng)支撐風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及決策，事前對(duì)貸款進(jìn)行管理，提高貸款質(zhì)量。
二是擴(kuò)大風(fēng)險(xiǎn)控制的范圍。正在修訂過(guò)程中的巴塞爾協(xié)議，資本監(jiān)管?chē)?guó)際規(guī)則將擴(kuò)大資本覆蓋范圍。針對(duì)這一情況，商業(yè)銀行應(yīng)未雨綢繆，加強(qiáng)除信用風(fēng)險(xiǎn)之外的表外風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估;還要在服務(wù)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)周期性增長(zhǎng)的同時(shí)，避免因貸款過(guò)度增長(zhǎng)而觸犯反周期超額資本的紅線(xiàn)。
三是防范綜合化經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)。在綜合化經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)模式中，除了信用風(fēng)險(xiǎn)外，市場(chǎng)、法律、信譽(yù)、交易對(duì)手、操作等風(fēng)險(xiǎn)也要特別關(guān)注，要一并納人商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)防控范圍。
(四)深化經(jīng)濟(jì)資本管理，優(yōu)化財(cái)務(wù)資源配置
資本是商業(yè)銀行的財(cái)務(wù)資源之一。推行經(jīng)濟(jì)資本管理，合理配置這一財(cái)務(wù)資源，是商業(yè)銀行加強(qiáng)自律、應(yīng)對(duì)資本硬約束的重要措施。
經(jīng)濟(jì)資本與賬面資本和監(jiān)管資本不同，它是商業(yè)銀行內(nèi)部資本配置管理的虛擬概念，它試圖全面客觀地反映銀行預(yù)計(jì)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)水平，并通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)損失計(jì)量映射資本需求。深化經(jīng)濟(jì)資本的應(yīng)用，對(duì)于商業(yè)銀行資本充足率管理、制訂戰(zhàn)略計(jì)劃、績(jī)效考核、信用限額管理、貸款風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)等具有重要作用。
（中國(guó)民生銀行鄭州分行，河南 鄭州 450046）
摘 要：中國(guó)商業(yè)銀行發(fā)展過(guò)程中每一次變革都是由創(chuàng)新帶動(dòng)的，每一次進(jìn)步也均是創(chuàng)新推動(dòng)實(shí)現(xiàn)的，創(chuàng)新屬于中國(guó)商業(yè)銀行發(fā)展的的源泉。為了更好地促進(jìn)中國(guó)商業(yè)銀行的發(fā)展，本人就中國(guó)商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)管理創(chuàng)新這一問(wèn)題進(jìn)行了深入的探討及研究。為中國(guó)商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)管理方法的發(fā)展提出了有針對(duì)性的一些創(chuàng)新對(duì)策，希望這些對(duì)策可以在中國(guó)商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)管理實(shí)踐中起到一定的指導(dǎo)作用。
關(guān)鍵詞 ：中國(guó)商業(yè)銀行；經(jīng)營(yíng)管理；創(chuàng)新
中圖分類(lèi)號(hào)：F832文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1000-8772（2014）13-0064-02
0 序言
中國(guó)商業(yè)銀行創(chuàng)新屬于一門(mén)實(shí)踐性特別強(qiáng)的學(xué)科，其中經(jīng)營(yíng)管理方式的創(chuàng)新是中國(guó)商業(yè)銀行創(chuàng)新最直接且最典型的代表。在經(jīng)濟(jì)及技術(shù)的強(qiáng)大支持下，中國(guó)商業(yè)銀行早就跳出了傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)壁壘，朝著管理交叉及功能多樣化努力發(fā)展著。
毋庸置疑，現(xiàn)在中國(guó)商業(yè)銀行所使用的經(jīng)營(yíng)管理方式在某些方面還是存在著一些不足及弊端。所以為了更好地促進(jìn)中國(guó)商業(yè)銀行的發(fā)展，銀行相關(guān)人員必須進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理方式上的創(chuàng)新，理應(yīng)制定一整套的創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)管理理念，推動(dòng)中國(guó)商業(yè)銀行的健康發(fā)展。下面本人就中國(guó)商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)管理創(chuàng)新方式這一問(wèn)題提一些自己的觀點(diǎn)及看法。
1 信息技術(shù)革命屬于中國(guó)商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)管理創(chuàng)新的原動(dòng)力
隨著信息時(shí)代的到來(lái)，新技術(shù)對(duì)于銀行的經(jīng)營(yíng)管理而言所起的影響是特別大。我們甚至可以下這樣一個(gè)定論：即現(xiàn)代信息技術(shù)所進(jìn)行的每一次革命均促進(jìn)了銀行經(jīng)營(yíng)管理模式的更新?lián)Q代，有利的推動(dòng)了銀行經(jīng)營(yíng)管理水平的提高。下面我們就一起來(lái)看看農(nóng)業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)管理模式的轉(zhuǎn)變：農(nóng)業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)管理模式的轉(zhuǎn)變大致是這樣的：手工記賬時(shí)代——電腦單機(jī)記賬時(shí)代——局部聯(lián)網(wǎng)時(shí)代——互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)上收時(shí)代——電子銀行時(shí)代——自動(dòng)化時(shí)代——標(biāo)準(zhǔn)化時(shí)代——定制化時(shí)代。鑒于信息革命的逐漸深入，如今互聯(lián)網(wǎng)的運(yùn)用，3G、4G網(wǎng)絡(luò)的出現(xiàn)、運(yùn)用、推廣、升級(jí)及革新，這些新信息技術(shù)的出現(xiàn)均對(duì)銀行的經(jīng)營(yíng)管理造成了巨大的影響，同時(shí)促使各大商業(yè)銀行順流而上，開(kāi)發(fā)出一系列的新產(chǎn)品，新業(yè)務(wù)及新服務(wù)。由此可見(jiàn)，信息技術(shù)革命對(duì)于中國(guó)商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)管理的發(fā)展所起的作用是特別巨大的，它促進(jìn)了中國(guó)商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)管理模式的創(chuàng)新，屬于中國(guó)商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)管理創(chuàng)新的原動(dòng)力。
2 流程創(chuàng)新屬于中國(guó)商業(yè)銀行運(yùn)營(yíng)管理創(chuàng)新的重中之重
運(yùn)營(yíng)屬于中國(guó)商業(yè)銀行存在及發(fā)展的前提及必要保障。中國(guó)商業(yè)銀行如果想在削減成本，風(fēng)險(xiǎn)控制及提升服務(wù)的前提上實(shí)現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，那它就必須以產(chǎn)業(yè)化，服務(wù)化及柔性化的模式重新組建其運(yùn)營(yíng)管理體系。假如說(shuō)雙人復(fù)核制屬于手工記賬時(shí)代的要求的話(huà)，那么綜合柜員制便是會(huì)計(jì)電算化時(shí)代的要求；假如說(shuō)電子渠道的出奇制勝屬于電子銀行時(shí)代的要求，那么規(guī)模化及流程化集中作業(yè)模式便屬于互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的要求。
如今，“顧客選擇”已然開(kāi)始引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向。鑒于客戶(hù)服務(wù)需求正向多元化及個(gè)性化方向轉(zhuǎn)變，為了更好地滿(mǎn)足客戶(hù)的需求，銀行的經(jīng)營(yíng)管理思路也應(yīng)該發(fā)生徹底的變化。此時(shí)，流程銀行變順應(yīng)時(shí)代的發(fā)展而出現(xiàn)了，同時(shí)還成為了當(dāng)代中國(guó)商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)發(fā)展的主要方向。“流程銀行”是相對(duì)于以前的“部門(mén)銀行”而言的，流程銀行是以客戶(hù)需求為核心，憑借重新組建銀行的業(yè)務(wù)流程，文化理念，管理流程及組織流程，徹底地改變以前的銀行模式，使其改頭換面，因此而形成的以流程為重心的全新銀行模式。以客戶(hù)為核心的經(jīng)營(yíng)管理理念，必然引出以客戶(hù)為核心的業(yè)務(wù)流程，因?yàn)檫@屬于和客戶(hù)最接近的敏感地帶，只有從此處著手，才可以真正地了解客戶(hù)的愛(ài)好及憎惡，制定出客戶(hù)最滿(mǎn)意的方案。
中國(guó)商業(yè)銀行流程創(chuàng)新的主要著力點(diǎn)主要包括兩個(gè)方面：其一為突出重心業(yè)務(wù)流程；其二則為突出業(yè)務(wù)流程的多樣化。
2.1 突出重心業(yè)務(wù)流程
每家商業(yè)銀行都必須以不同業(yè)務(wù)流程對(duì)客戶(hù)提供價(jià)值量的大小為依據(jù)對(duì)重心業(yè)務(wù)流程及邊緣業(yè)務(wù)流程進(jìn)行區(qū)別，隨后再根據(jù)流程所具有的特點(diǎn)，具體問(wèn)題具體分析，找出最恰當(dāng)?shù)慕鉀Q辦法。所謂重心業(yè)務(wù)便是那些最可以體現(xiàn)自己銀行競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，可以產(chǎn)生高附加值的業(yè)務(wù)流程，比方說(shuō)零售業(yè)務(wù)，產(chǎn)品研發(fā)及創(chuàng)新，微小貸款業(yè)務(wù)及高端客戶(hù)業(yè)務(wù)等等。業(yè)務(wù)流程的創(chuàng)新理應(yīng)將重心業(yè)務(wù)流程的重建作為重點(diǎn)。而我們通常所說(shuō)的邊緣業(yè)務(wù)流程指的就是那些附加值比較低，抑或無(wú)法以體現(xiàn)銀行競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的業(yè)務(wù)流程。比如對(duì)小銀行而言，成本較高的IT技術(shù)及大客戶(hù)業(yè)務(wù)便屬于邊緣業(yè)務(wù)流程的范疇；而對(duì)于大銀行來(lái)說(shuō)，社區(qū)銀行業(yè)務(wù)及微小借款業(yè)務(wù)等便屬于邊緣業(yè)務(wù)流程的范疇。對(duì)于這樣的業(yè)務(wù)流程，我們可以選擇的方法有三種：其一，通過(guò)有償委托的方法將其委托給比自己有優(yōu)勢(shì)的銀行或公司；其二，通過(guò)外包方式將其外包給其它公司；其三，果斷放棄這些業(yè)務(wù)。這種基于比較優(yōu)勢(shì)前提上的業(yè)務(wù)流程的再造，可以讓銀行把更多的精力投入到重心業(yè)務(wù)之上，不但可以節(jié)省銀行的人力，物力及財(cái)力資源，同時(shí)還可以較好的提高比較優(yōu)勢(shì)業(yè)務(wù)的回報(bào)率。當(dāng)然，通過(guò)外包及有償委托的方法將業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)交給其它公司的做法在傳統(tǒng)銀行模式下是無(wú)法實(shí)現(xiàn)的。可是在流程銀行的組建中，外包已經(jīng)成了一種公認(rèn)的捷徑，它可以幫助銀行較好地克服資源困難，實(shí)現(xiàn)自己的戰(zhàn)略目標(biāo)。
2.2 突出業(yè)務(wù)流程的多樣化
傳統(tǒng)銀行之所以無(wú)法滿(mǎn)足客戶(hù)多樣化及個(gè)性化的需求，最主要的原因是因?yàn)樗鼈儗I(yè)務(wù)流程的標(biāo)準(zhǔn)化看得太重了。流程銀行的業(yè)務(wù)流程理應(yīng)具有多樣化特點(diǎn)，理應(yīng)根據(jù)不同客戶(hù)群的不同需求，制定一系列差異化的業(yè)務(wù)流程。比方說(shuō)按照客戶(hù)收入水平的不同，分別推出針對(duì)高收入客戶(hù)，中等收入客戶(hù)及低收入客戶(hù)的業(yè)務(wù)流程；按照客戶(hù)信用水平的高低，分別推出針對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)客戶(hù)，中等風(fēng)險(xiǎn)客戶(hù)及低風(fēng)險(xiǎn)客戶(hù)的業(yè)務(wù)流程等。例如：花旗銀行在全世界業(yè)務(wù)中，針對(duì)老撾這樣的不發(fā)達(dá)國(guó)家，其核心業(yè)務(wù)方向?yàn)槊绹?guó)跨國(guó)公司向當(dāng)?shù)仄髽I(yè)提供現(xiàn)金管理，外匯服務(wù)及短期融資服務(wù)。針對(duì)印度等國(guó)家的客戶(hù)，則增加了辦銀團(tuán)貸款，零售業(yè)務(wù)及債券業(yè)務(wù)等。針對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的馬來(lái)西來(lái)及新加坡等國(guó)家，則推出了更為復(fù)雜的金融衍生品及證券業(yè)務(wù)等多項(xiàng)服務(wù)。針對(duì)日本等成熟發(fā)達(dá)國(guó)家，花旗銀行則推出了囊括了投行，證券，租賃，期貨及信托在內(nèi)的一條龍金融服務(wù)。
3 集約化管理屬于商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)管理創(chuàng)新的關(guān)鍵舉措
近年來(lái)，盡管ATM，手機(jī)銀行，網(wǎng)上銀行及第三方支付等方式較好地分流了營(yíng)業(yè)廳等銀行網(wǎng)點(diǎn)的業(yè)務(wù)壓力。然而，鑒于中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，居民生活習(xí)慣差異及居民年齡差異等眾多影響因素的存在，如今仍然有大量的業(yè)務(wù)是由營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)內(nèi)的柜員進(jìn)行辦理的。當(dāng)營(yíng)業(yè)廳的一線(xiàn)柜員進(jìn)行業(yè)務(wù)的操作時(shí)，那么風(fēng)險(xiǎn)便全部集中在了他們身上，如此操作環(huán)境及風(fēng)險(xiǎn)控制環(huán)節(jié)的鏈條便會(huì)拉得特別長(zhǎng)，同時(shí)員工還會(huì)覺(jué)得特別累，最重要的是業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)還不容易管理。為了更好地適應(yīng)時(shí)代的需要及銀行的發(fā)展，集約化的運(yùn)營(yíng)管理模式便在銀行界的期望之中應(yīng)運(yùn)而生了。
現(xiàn)如今，集約化管理在中國(guó)商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)管理體系中主要表現(xiàn)在集中作業(yè)，集中監(jiān)督，集中保障及集中授權(quán)四個(gè)方面。集中作業(yè)屬于商業(yè)銀行長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的必然要求；集中監(jiān)督屬于金屬服務(wù)全球化的必須要求；集中保障屬于商業(yè)銀行提高資金運(yùn)營(yíng)水平的必然選擇；而集中授權(quán)則屬于商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)操控的客觀要求。集約化管理屬于中國(guó)商業(yè)銀行在經(jīng)營(yíng)管理方面的創(chuàng)新，同時(shí)它對(duì)于商業(yè)的發(fā)展及經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的完善而言具有至關(guān)重要的作用。
4 結(jié)束語(yǔ)
社會(huì)分工是人類(lèi)進(jìn)入文明時(shí)期的一個(gè)標(biāo)志，同時(shí)也是商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前提。社會(huì)分工的優(yōu)勢(shì)在于它可以讓人們做自己擅長(zhǎng)的事情，能夠大大縮短平均社會(huì)勞動(dòng)時(shí)間，同時(shí)人們的生產(chǎn)效率還可以得到明顯的提高。中國(guó)商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域進(jìn)行的改革及創(chuàng)新是商業(yè)銀行內(nèi)部社會(huì)分工的必然結(jié)果。其創(chuàng)新一定可以較好地提高中國(guó)商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)管理效率，讓客戶(hù)對(duì)銀行的服務(wù)更加滿(mǎn)足，同時(shí)它給社會(huì)帶來(lái)的回報(bào)也是傳統(tǒng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理模式無(wú)法比擬的。
參考文獻(xiàn)：
[1] 張延亮.《與時(shí)代同行——中國(guó)工商銀行成立二十周年文集》[C].北京：中國(guó)金融出版社，2004.
城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為，加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理，促進(jìn)和保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，制定本條例。
第二條 本條例所稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者銷(xiāo)售、出租商品房的行為。
第三條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)。
第四條 國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。縣級(jí)以上人民政府負(fù)責(zé)土地管理工作的部門(mén)依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負(fù)責(zé)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的土地管理工作。
第二章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)
第五條 設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
(一) 有100萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本;
(二) 有4名以上持有資格證書(shū)的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)、建筑工程專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書(shū)的專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本和專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。
第六條 外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的，除應(yīng)當(dāng)符合本條例第五條的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)審批手續(xù)。
第七條 設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門(mén)申請(qǐng)登記。工商行政管理部門(mén)對(duì)符合本條例第五條規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)予以登記;對(duì)不符合條件不予登記的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明理由。工商行政管理部門(mén)在對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)登記進(jìn)行審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)聽(tīng)取同級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)的意見(jiàn)。
第八條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案：
(一) 營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件;
(二) 企業(yè)章程;
(三) 驗(yàn)資證明;
(四) 企業(yè)法定代表人的身份證明;
(五) 專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員的資格證書(shū)和聘用合同。
第九條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等，對(duì)備案的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)等級(jí)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì)等級(jí)，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。具體辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)制定。
第三章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)
第十條 確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年度計(jì)劃的要求;按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計(jì)劃主管部門(mén)批準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)報(bào)計(jì)劃主管部門(mén)批準(zhǔn)，并納入年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。
第十一條 確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房屋集中的區(qū)域，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)。
第十二條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得;但是，法律和國(guó)務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。
土地使用權(quán)出讓或者劃撥前，縣級(jí)以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)下列事項(xiàng)提出書(shū)面意見(jiàn)，作為土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一：
(一) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和開(kāi)發(fā)期限;
(二) 城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件;
(三) 基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求;
(四) 基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定;
(五) 項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償、安置要求。
第十三條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20%。
第十四條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下、后地上的原則實(shí)施。
第十五條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限滿(mǎn)1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi);滿(mǎn)2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門(mén)的行為或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工遲延的除外。
第十六條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。
勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
第十七條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門(mén)或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。
第十八條 住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)當(dāng)依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進(jìn)行綜合驗(yàn)收：
(一) 城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況;
(二) 城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況;
(三) 單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況;
(四) 拆遷安置方案的落實(shí)情況。
(五) 物業(yè)管理的落實(shí)情況。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開(kāi)發(fā)的，可以分期驗(yàn)收。
第十九條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的主要事項(xiàng)記錄在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)中，并定期送房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案。
第四章 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)
第二十條 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件。
第二十一條 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案。
第二十二條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的，原拆遷補(bǔ)償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知被拆遷人。
第二十三條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
(一) 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū);
(二) 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;
(三) 按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;
(四) 已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。
第二十四條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：
(一) 本條例第二十三條第(一)項(xiàng)至第(三)項(xiàng)規(guī)定的證明材料;
(二) 營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書(shū);
(三) 工程施工合同;
(四) 預(yù)售商品房分層平面圖;
(五) 商品房預(yù)售方案。
第二十五條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到商品房預(yù)售申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，作出同意預(yù)售或者不同意預(yù)售的答復(fù)。同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)核發(fā)商品房預(yù)售許可證明;不同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明理由。
第二十六條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行虛假?gòu)V告宣傳，商品房預(yù)售廣告中應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售許可證明的文號(hào)。
第二十七條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購(gòu)人出示商品房預(yù)售許可證明。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門(mén)備案。
第二十八條 商品房銷(xiāo)售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同。合同應(yīng)當(dāng)載明商品房的建筑面積和使用面積、價(jià)格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任。
第二十九條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托中介機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售商品房的，應(yīng)當(dāng)向中介機(jī)構(gòu)出具委托書(shū)。中介機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向商品房購(gòu)買(mǎi)人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷(xiāo)售委托書(shū)。
第三十條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和商品房銷(xiāo)售價(jià)格，由當(dāng)事人協(xié)商協(xié)定;但是，享受?chē)?guó)家優(yōu)惠政策的居民住宅價(jià)格，應(yīng)當(dāng)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)。
第三十一條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)買(mǎi)人提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)。
住宅質(zhì)量保證書(shū)應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書(shū)的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。
保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)商品房進(jìn)行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購(gòu)買(mǎi)人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第三十二條 商品房交付使用后，購(gòu)買(mǎi)人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)買(mǎi)人有權(quán)退房;給購(gòu)買(mǎi)人造成損失的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第三十三條 預(yù)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù);現(xiàn)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自銷(xiāo)售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買(mǎi)人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。
第五章 法律責(zé)任
第三十四條 違反本條例規(guī)定，未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，擅自從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的，由縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門(mén)責(zé)令停止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，沒(méi)收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。
第三十五條 違反本條例規(guī)定，未取得資質(zhì)等級(jí)證書(shū)或者超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)責(zé)令限期改正，處5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款;逾期不改正的，由工商行政管理部門(mén)吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
第三十六條 違反本條例規(guī)定，將未經(jīng)驗(yàn)收的房屋交付使用的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)責(zé)令限期補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù);逾期不補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)組織有關(guān)部門(mén)和單位進(jìn)行驗(yàn)收，并處10萬(wàn)元以上30萬(wàn)元以下的罰款。經(jīng)驗(yàn)收不合格的，依照本條例第三十七條的規(guī)定處理。
第三十七條 違反本條例規(guī)定，將驗(yàn)收不合格的房屋交付使用的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)責(zé)令限期返修，并處交付使用的房屋總造價(jià)20%以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，由工商行政管理部門(mén)吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照;給購(gòu)買(mǎi)人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任;造成重大傷亡事故或者其他嚴(yán)重后果，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第三十八條 違反本條例規(guī)定，擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，由縣級(jí)以上人民政府負(fù)責(zé)土地管理工作的部門(mén)責(zé)令停止違法行為，沒(méi)收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。
第三十九條 違反本條例規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)責(zé)令停止違法行為，沒(méi)收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。
第四十條 國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)監(jiān)督管理工作中、、，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。
第六章 附 則
第四十一條 在城市規(guī)劃區(qū)外國(guó)有土地上從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，實(shí)施房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)監(jiān)督管理，參照本條例執(zhí)行。
關(guān)鍵詞：企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)；電子商務(wù)；發(fā)展模式
中圖分類(lèi)號(hào)：C29文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A
前言
電子商務(wù)是信息化時(shí)代特有的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)方式，是這個(gè)社會(huì)必然的發(fā)展趨勢(shì)，隨著它迅猛的發(fā)展勢(shì)頭，企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)管理方式也必然需要響應(yīng)時(shí)代的需求，也就是說(shuō)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)是當(dāng)今消費(fèi)者普遍認(rèn)可并使用的營(yíng)銷(xiāo)方式，故企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)管理方式在電子商務(wù)背景下得到了質(zhì)的飛躍，企業(yè)不再僅僅通過(guò)街頭廣告和電視廣告等古老的營(yíng)銷(xiāo)方式來(lái)宣傳自己的產(chǎn)品，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)企業(yè)可以讓世界各地的人們都認(rèn)識(shí)和了解自己的產(chǎn)品，可以將自己的商品在全球發(fā)揚(yáng)光大，這不但提升了產(chǎn)品的知名度，也大大增加了產(chǎn)品的銷(xiāo)量，這就是為什么電子商務(wù)將是這個(gè)時(shí)代的主流。
1.傳統(tǒng)的企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)模式
1.1、復(fù)雜的營(yíng)銷(xiāo)渠道
在傳統(tǒng)的企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策略下，產(chǎn)品要實(shí)現(xiàn)使用權(quán)從生產(chǎn)者到消費(fèi)者的讓渡，必須經(jīng)過(guò)復(fù)雜的營(yíng)銷(xiāo)渠道。這一渠道一般包括生產(chǎn)者――批發(fā)商――零售商――消費(fèi)者的環(huán)節(jié)，而其中批發(fā)商和零售商又各有若干級(jí)和若干個(gè)，這就必然產(chǎn)生三個(gè)主要的弊端。第一，產(chǎn)品銷(xiāo)售成本升高，甚至占到產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格的大部分。而這些成本最終是由消費(fèi)者承擔(dān)，對(duì)于提高消費(fèi)者消費(fèi)水平來(lái)說(shuō)顯然是不利的，更會(huì)降低產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。第二，產(chǎn)品的銷(xiāo)售周期拉長(zhǎng)，逐級(jí)分銷(xiāo)的模式?jīng)Q定了銷(xiāo)售渠道越長(zhǎng)，產(chǎn)品到達(dá)消費(fèi)者手中的時(shí)間越長(zhǎng)。這就使得企業(yè)對(duì)市場(chǎng)做出反應(yīng)的靈活性大大降低。第三，由于批發(fā)商和零售商一般不屬于生產(chǎn)者管轄，企業(yè)對(duì)營(yíng)銷(xiāo)渠道的控制力不足，受大批發(fā)商和零售商的制約，導(dǎo)致企業(yè)無(wú)法有效地實(shí)施營(yíng)銷(xiāo)策略，變相增加了營(yíng)銷(xiāo)成本。當(dāng)然，為克服以上弊端，在傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)策略下，很多企業(yè)做出了積極的嘗試，比如建立直營(yíng)店，采取直銷(xiāo)模式，或建立獨(dú)立的物流體系，提高產(chǎn)品分銷(xiāo)效率。但這些做法無(wú)疑需要付出高昂的成本，對(duì)于中小型企業(yè)來(lái)說(shuō)是難以實(shí)現(xiàn)的。
1.2、傳統(tǒng)的管理模式
在過(guò)去網(wǎng)絡(luò)還不是很普及的社會(huì)里，企業(yè)往往是通過(guò)一些書(shū)面上的東西來(lái)進(jìn)行人事管理，人員檔案一類(lèi)重要的東西都僅僅是有一份紙質(zhì)文件，這樣不僅沒(méi)有保障容易丟失，而且更是容易被居心叵測(cè)的人竄改，有時(shí)候還容易損毀。企業(yè)的人員管理也是梯形分布，一層一層的銜接，工作情況也是一級(jí)一級(jí)的匯報(bào)總結(jié)，就意味著越級(jí)很難了解情況和管理員工，這樣公司的高層管理者很難真正看到基層員工的真實(shí)工作狀況，這樣如果有人做錯(cuò)事就很容易被包庇，而且底層管理者私底下收受賄賂而敗壞道德的作風(fēng)容易滋長(zhǎng)，這樣勢(shì)必就會(huì)對(duì)企業(yè)整體造成不好的影響。
2.電子商務(wù)背景之下的企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)管理模式
2.1、樹(shù)立全天營(yíng)銷(xiāo)理念
電子商務(wù)深刻改變了企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)對(duì)銷(xiāo)售人員的銷(xiāo)售方式、時(shí)間、空間的要求，體現(xiàn)了全天候服務(wù)的特點(diǎn)。為適應(yīng)這種新的趨勢(shì)和環(huán)境，企業(yè)必須著力樹(shù)立全天候銷(xiāo)售理念，使企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)擺脫對(duì)銷(xiāo)售人員和時(shí)間、空間的傳統(tǒng)依賴(lài)。第一，要更新企業(yè)決策層的營(yíng)銷(xiāo)理念，提高其對(duì)電子商務(wù)的重視程度。傳統(tǒng)行業(yè)的決策層和管理者多是在傳統(tǒng)商業(yè)環(huán)境下成長(zhǎng)起來(lái)的，容易產(chǎn)生對(duì)傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)的依賴(lài)和對(duì)電子商務(wù)的懷疑。因此，要樹(shù)立全天候營(yíng)銷(xiāo)理念，首先就要更新決策層的營(yíng)銷(xiāo)理念。第二，加強(qiáng)對(duì)銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)的培訓(xùn)，更新其銷(xiāo)售理念。在電子商務(wù)時(shí)代，銷(xiāo)售人員在企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)體系中的重要性不會(huì)減弱。企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)理念最終需要銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)尤其是一線(xiàn)的銷(xiāo)售人員進(jìn)行落實(shí)，因此要樹(shù)立全天候銷(xiāo)售理念，重中之重就是更新銷(xiāo)售人員的銷(xiāo)售理念。在對(duì)銷(xiāo)售人員的培訓(xùn)中，不僅要重視對(duì)企業(yè)產(chǎn)品和服務(wù)，以及銷(xiāo)售技巧的培訓(xùn)，更需要加強(qiáng)電子商務(wù)相關(guān)知識(shí)的培訓(xùn)，引導(dǎo)銷(xiāo)售人員改變傳統(tǒng)的“跑業(yè)務(wù)”式的銷(xiāo)售理念，實(shí)施全天候營(yíng)銷(xiāo)。第三，重視對(duì)移動(dòng)互聯(lián)技術(shù)和電子商務(wù)平臺(tái)的運(yùn)用，落實(shí)全天候銷(xiāo)售理念。理念的落實(shí)需要依據(jù)相應(yīng)的途徑或載體，而移動(dòng)互聯(lián)技術(shù)和電子商務(wù)平臺(tái)就是全天候營(yíng)銷(xiāo)理念落實(shí)的依托。智能手機(jī)技術(shù)的不斷發(fā)展、移動(dòng)支付平臺(tái)的不斷完善以及電子商務(wù)平臺(tái)的普及化都使得全天候營(yíng)銷(xiāo)成為可能。因此，一線(xiàn)銷(xiāo)售人員要能夠熟練運(yùn)用相關(guān)技術(shù)和平臺(tái)。
2.2、樹(shù)立企業(yè)誠(chéng)信
誠(chéng)信是一個(gè)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的立身之本。因此，企業(yè)自身要加強(qiáng)誠(chéng)信道德建設(shè)，制定相應(yīng)的企業(yè)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)管理制度，鼓勵(lì)員工和管理層講誠(chéng)信，懲戒經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的不誠(chéng)信行為。企業(yè)還要建立以誠(chéng)信為基礎(chǔ)的企業(yè)文化，使之成為企業(yè)員工和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的自發(fā)。在營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)中，不能進(jìn)行夸大和虛假宣傳，不能為了信譽(yù)度的提高去刷信譽(yù)。購(gòu)物網(wǎng)站也要加強(qiáng)誠(chéng)信體系管理，對(duì)于虛假信息和刷信譽(yù)的行為，堅(jiān)決予以懲處。
2.3、企業(yè)應(yīng)該具備網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)功能
企業(yè)想要成為電子商務(wù)體系中的佼佼者，就要具備一定的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)功能。首先，需要一定的信息的能力，將企業(yè)的基本信息、品牌形象，企業(yè)的宣傳活動(dòng)，企業(yè)的產(chǎn)品信息及產(chǎn)品促銷(xiāo)及時(shí)快速地在網(wǎng)絡(luò)上。其次，一定要建立網(wǎng)站的可信度，只有有了好的信譽(yù)才能有更多的客戶(hù)，比如說(shuō)在淘寶上消費(fèi)的買(mǎi)家都希望在有皇冠的店鋪消費(fèi)，其實(shí)不一定信譽(yù)低的賣(mài)家的商品質(zhì)量就一定不好，只不過(guò)大多數(shù)的買(mǎi)家都想要一定的心理安慰，所以商家的可信度建立就是極為重要的。然后，企業(yè)想要與客戶(hù)建立長(zhǎng)久聯(lián)系，就要發(fā)展一定的在線(xiàn)顧客關(guān)系和顧客服務(wù)，像企業(yè)微博、企業(yè)博客、企業(yè)論壇等都能與客戶(hù)建立長(zhǎng)久聯(lián)系，企業(yè)也能通過(guò)這些手段來(lái)進(jìn)行一些調(diào)查研究，或者在微博或博客中開(kāi)展一些優(yōu)惠政策，例如有些商家就會(huì)進(jìn)行微博轉(zhuǎn)發(fā)抽獎(jiǎng)或者集贊送禮物等活動(dòng)，這樣能調(diào)動(dòng)大家的消費(fèi)興趣，也能將產(chǎn)品介紹給更多的網(wǎng)友們。
2.4、注重人才的培養(yǎng)和挖掘
從企業(yè)發(fā)展電子商務(wù)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)的勢(shì)態(tài)上看，電子商務(wù)人才在當(dāng)今社會(huì)是很急需的人力資源，但是事實(shí)上大量的企業(yè)找不到具有實(shí)際操作能力的合適的電子商務(wù)人才。所以，企業(yè)對(duì)電子商務(wù)人才實(shí)踐動(dòng)手能力的培養(yǎng)就顯得尤為重要。由于電子商務(wù)專(zhuān)業(yè)的覆蓋范圍非常廣泛，涉獵到計(jì)算機(jī)應(yīng)用、軟件開(kāi)發(fā)、經(jīng)濟(jì)金融等一系列的知識(shí)，對(duì)專(zhuān)業(yè)人員的要求就相對(duì)較高，不但要有豐富的理論知識(shí)，還得有一定的動(dòng)手操作能力，要將網(wǎng)站介紹推銷(xiāo)給客戶(hù)。但是企業(yè)的管理者應(yīng)明白一個(gè)道理：人才的培養(yǎng)是一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程，欲速則不達(dá)，必須扶本正源，從企業(yè)的真實(shí)需求出發(fā)，突出電子商務(wù)人才的特色。計(jì)算機(jī)專(zhuān)業(yè)從曾經(jīng)的冷門(mén)演變成今天的大熱專(zhuān)業(yè)，也是電子商務(wù)發(fā)展的一大貢獻(xiàn)，好的電子商務(wù)人才能使企業(yè)降低成本，做好網(wǎng)站的推廣工作，讓更多的客戶(hù)認(rèn)識(shí)并了解企業(yè)，能增進(jìn)客戶(hù)對(duì)企業(yè)的信任度，增大商品的銷(xiāo)售量，做好了網(wǎng)站的管理后臺(tái)，就能使企業(yè)的管理者們輕松地經(jīng)營(yíng)自己的網(wǎng)上店鋪，為企業(yè)省去了許多人事上的麻煩，所以電子商務(wù)人才的發(fā)現(xiàn)與培養(yǎng)是現(xiàn)如今企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者關(guān)注度很高的問(wèn)題，因?yàn)橹挥袚碛泻玫碾娮由虅?wù)人才，才能創(chuàng)造更大的企業(yè)利潤(rùn)，才能在這個(gè)電子商務(wù)盛行的信息化社會(huì)里更好的立足于網(wǎng)絡(luò)，立足于業(yè)界。
結(jié)束語(yǔ)
時(shí)代和科技在不斷的發(fā)展，過(guò)去的工業(yè)化已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)榱爽F(xiàn)在的互聯(lián)網(wǎng)信息化時(shí)代，網(wǎng)絡(luò)及由此產(chǎn)生的電子商務(wù)，已經(jīng)翻天覆地的影響了和改變了人們的生活方式以及行為習(xí)慣，也使人們的活動(dòng)范圍無(wú)限制的得到擴(kuò)大。人民日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化需求也要求企業(yè)不斷的發(fā)展和創(chuàng)新，給企業(yè)提出新的課題。為了適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的需求，企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)管理方式也在電子商務(wù)背景下不斷地革新與發(fā)展，創(chuàng)新的能力，也將是衡量一個(gè)企業(yè)是否能一直保持活力，在競(jìng)爭(zhēng)中長(zhǎng)盛不衰，贏得更多市場(chǎng)份額和客戶(hù)基礎(chǔ)的核心能力。
所以，信息化社會(huì)的不斷發(fā)展和創(chuàng)新要求企業(yè)在未來(lái)的社會(huì)中具有更高的競(jìng)爭(zhēng)力和更快的應(yīng)變能力。如果企業(yè)要想在電子商務(wù)的背景之下發(fā)展的更好,在新時(shí)期之內(nèi)要想發(fā)展的更好,要在不斷發(fā)展和擴(kuò)大的新企業(yè)中立足有一定的地位,必須要不斷的進(jìn)行自我檢討和更新,要做到謹(jǐn)小慎微、顧全大局，要不斷革新自己的營(yíng)銷(xiāo)管理方式來(lái)適應(yīng)新的電子商務(wù)環(huán)境。信息時(shí)代的日新月異，經(jīng)濟(jì)社會(huì)的蓬勃發(fā)展，都將對(duì)企業(yè)造成不斷的影響，企業(yè)只有隨著這些變化不斷更新自己來(lái)適應(yīng)時(shí)代的變遷，創(chuàng)新自己的營(yíng)銷(xiāo)管理方式來(lái)配合潮流的更替，才能在電子商務(wù)背景下繼續(xù)發(fā)展、繼續(xù)壯大。
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本文抽取安徽省26所高校作為調(diào)查對(duì)象，主要是對(duì)場(chǎng)館的管理模式、經(jīng)營(yíng)方式、開(kāi)放時(shí)間、項(xiàng)目和場(chǎng)館進(jìn)行分析。
1.1、對(duì)外有償開(kāi)放程度不高
從調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在26所高校中，選擇有償開(kāi)放的學(xué)校占了50%，其余的都是將部分體育場(chǎng)館無(wú)償向社會(huì)開(kāi)放。而衡量體育館經(jīng)營(yíng)狀況的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)，就是有償開(kāi)放。在被調(diào)查的高校中，選擇全部對(duì)外有償開(kāi)放的，僅僅占25%，選擇有償對(duì)外開(kāi)放一半左右的體育館的學(xué)校，占了22.2%。為了不影響學(xué)校的正常教學(xué)，主要是在下午和晚上的時(shí)間段對(duì)外開(kāi)放，一些學(xué)校甚至是在節(jié)假日對(duì)外開(kāi)放。對(duì)外有償經(jīng)營(yíng)的主要內(nèi)容，主要集中在跆拳道、羽毛球等室內(nèi)項(xiàng)目，而室外的羽毛球和乒乓球等項(xiàng)目，則基本是處于未開(kāi)發(fā)狀態(tài)。從經(jīng)營(yíng)者而言，這兩個(gè)項(xiàng)目空間具有較高的利用率。而對(duì)消費(fèi)者而言，能產(chǎn)生較好的健身效果，也更利于開(kāi)展。此外，作為新興的項(xiàng)目，跆拳道和網(wǎng)球等，也吸引了更多的人參與鍛煉。
1.2、具有單一的對(duì)外經(jīng)營(yíng)模式
根據(jù)相關(guān)調(diào)查顯示，安徽省高校體育場(chǎng)館主要是采用本部門(mén)直接經(jīng)營(yíng)和對(duì)外租賃的模式。有8.33%的高校是選擇與社會(huì)聯(lián)營(yíng)，而45.83%的選擇本部門(mén)直接經(jīng)營(yíng)。由此可見(jiàn)，高校體育館的還處于一種單一的初級(jí)經(jīng)營(yíng)的階段。盡管學(xué)校自主經(jīng)營(yíng)還有很多優(yōu)點(diǎn)，但也存在著很大的缺陷。首先，學(xué)校還不具備充足的人才進(jìn)行學(xué)校體育場(chǎng)館的經(jīng)營(yíng)和開(kāi)發(fā)，不具備豐富市場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。對(duì)理論和政策研究上，還不夠深入。此外，由于需要投入資金進(jìn)行自主經(jīng)營(yíng)，會(huì)使體育館的財(cái)政負(fù)擔(dān)加重。同時(shí)，由于對(duì)外開(kāi)放，學(xué)校還要承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)。而由于專(zhuān)業(yè)化的運(yùn)營(yíng)操作欠缺，而不能最大化的利用資源。因此，對(duì)社會(huì)經(jīng)營(yíng)進(jìn)行依托，是高校體育館發(fā)展的必然趨勢(shì)。
1.3、體育場(chǎng)地缺乏經(jīng)營(yíng)管理人才
目前，高校體育場(chǎng)地多數(shù)都是由國(guó)家投資興建，其社會(huì)公益性質(zhì)極強(qiáng)。由此決定了高校體育場(chǎng)地不能完全轉(zhuǎn)變?yōu)轶w育經(jīng)營(yíng)實(shí)體，不能真正的實(shí)現(xiàn)自主經(jīng)營(yíng)、自我管理。由于這種公益性質(zhì)，高校體育場(chǎng)地的管理手段必須實(shí)施產(chǎn)業(yè)化和多樣化。通過(guò)對(duì)產(chǎn)業(yè)管理理念的引入，而使其產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)方法更加突出，以實(shí)現(xiàn)對(duì)資源的有效配置。而相關(guān)調(diào)查顯示，安徽省高校多數(shù)都是由體育教師管理體育場(chǎng)地，他們擁有一定的體育訓(xùn)練經(jīng)驗(yàn)和體育知識(shí)，是潛在的從事管理和體育指導(dǎo)的專(zhuān)業(yè)人才，而他們對(duì)于商業(yè)運(yùn)作技巧和體育商貿(mào)知識(shí)卻是很少了解，科學(xué)的經(jīng)營(yíng)方法欠缺，無(wú)法有效配置體育資源。
1.4、體育場(chǎng)地沒(méi)有建立健全的規(guī)章和管理制度
管理活動(dòng)實(shí)施具體是依靠體育場(chǎng)地的規(guī)章制度，它對(duì)管理的效益產(chǎn)生了直接的影響。調(diào)查顯示，安徽省高校體育場(chǎng)地的規(guī)章制度包括了安全管理、設(shè)備維護(hù)、開(kāi)放時(shí)間等等。縱觀其整體結(jié)構(gòu)，盡管有著比較齊全的制度和規(guī)章，但還有許多地方不盡人意。如少數(shù)高校因?yàn)橛休^差的場(chǎng)地條件和較小的場(chǎng)地面積，因此沒(méi)有對(duì)管理制度和規(guī)章進(jìn)行制定。而高校自行制定或者是已經(jīng)制定的規(guī)章，管理規(guī)范沒(méi)有統(tǒng)一，同時(shí)缺乏政府法律保護(hù)和法規(guī)的支持，整體的運(yùn)行狀態(tài)是低效率和低水平。盡管以書(shū)面形式規(guī)定了場(chǎng)地的規(guī)章制度，但還有待于進(jìn)一步改善其實(shí)用性和科學(xué)性，而目前的管理制度對(duì)管理實(shí)踐缺乏有效的引導(dǎo)，同時(shí)相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)制匱乏。所以從整體上看，安徽省高校體育場(chǎng)館的規(guī)章制度還處于不完善和不規(guī)范狀態(tài)。
2、安徽省高校體育場(chǎng)館對(duì)外開(kāi)放和經(jīng)營(yíng)管理的實(shí)施對(duì)策
2.1、提高認(rèn)識(shí)、轉(zhuǎn)變觀念
實(shí)施對(duì)外開(kāi)放，不單單能給高校體育館帶來(lái)一定的維護(hù)和維修費(fèi)用，同時(shí)還能帶來(lái)不可估量的社會(huì)效益。體育館長(zhǎng)期進(jìn)行對(duì)外開(kāi)放，能夠?qū)Ξ?dāng)前驟增的體育人口與體育館設(shè)施不足的矛盾進(jìn)行有效緩解，同時(shí)還能對(duì)周邊社區(qū)群眾健身需求給予滿(mǎn)足。
2.2、健全機(jī)制、完善制度
調(diào)查顯示，目前高校還沒(méi)有形成一個(gè)較為規(guī)范的法規(guī)約束對(duì)外開(kāi)放經(jīng)營(yíng)模式。所以，促進(jìn)高校體育館有序和長(zhǎng)期發(fā)展的重要基礎(chǔ)，就是建立和健全規(guī)章制度。在對(duì)外開(kāi)放和管理上，安徽省高校還沒(méi)有建立完善的制度，如確定管理體制、設(shè)置管理人員、對(duì)管理辦法、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、開(kāi)放的范圍和時(shí)間進(jìn)行統(tǒng)一，如果在這些方面沒(méi)有清晰的責(zé)、權(quán)和利，則不會(huì)有效保障高校體育館的持續(xù)開(kāi)放。
2.3、積極推廣、加大宣傳
在對(duì)外開(kāi)放的過(guò)程中，高校體育館為了擴(kuò)大影響力，需加大宣傳力度，將更多的體育消費(fèi)者吸引過(guò)來(lái)。通過(guò)有效的結(jié)合高校體育和社會(huì)體育，而將高校體育館的多元化功能最大限度的發(fā)揮出來(lái)，創(chuàng)造出更大的經(jīng)濟(jì)效益。
2.4、節(jié)能創(chuàng)收、優(yōu)化資源
由于承擔(dān)著特殊的責(zé)任和社會(huì)角色，高校體育館的重要任務(wù)，是服務(wù)于高校的課外鍛煉和體育教學(xué)，因此在追求經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，高校體育館還應(yīng)追求最大化的社會(huì)效益，對(duì)服務(wù)社會(huì)的公益性特征予以體現(xiàn)。在對(duì)正常的體育教學(xué)秩序給予保障的前提下，高校體育館應(yīng)對(duì)現(xiàn)有的體育館充分利用，與不同的時(shí)間段相結(jié)合，向不同的人群開(kāi)放，使體育館的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益得到最大程度的提升。
2.5、培養(yǎng)高質(zhì)量的經(jīng)營(yíng)人才，加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理
高校體育場(chǎng)館的管理人員必須具備相應(yīng)訓(xùn)練經(jīng)驗(yàn)和體育專(zhuān)業(yè)知識(shí)，同時(shí)還要掌握一定的運(yùn)作技巧和商貿(mào)知識(shí)，能夠靈活運(yùn)用各種產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)方法，能有效配置各種資源。在經(jīng)營(yíng)方面，與市場(chǎng)需求相結(jié)合，尋求高校的資金支持，對(duì)各種經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目不斷豐富，采用靈活的方式，吸引社會(huì)群體和廣大學(xué)生積極參與體育消費(fèi)。
3、結(jié)論
【關(guān)鍵詞】 意外事件；防范管理；應(yīng)對(duì)
doi：10.3969/j.issn.1004-7484（s）.2013.11.720 文章編號(hào)：1004-7484（2013）-11-6719-02
隨著社會(huì)的進(jìn)步和醫(yī)學(xué)模式的轉(zhuǎn)變，精神科護(hù)理管理模式已由原來(lái)單一的全封閉式的管理，逐步向半開(kāi)放式和全開(kāi)放式管理模式的轉(zhuǎn)變，這就給精神科開(kāi)放式病房意外事件的護(hù)理防范增加了難度。由于患者家屬對(duì)精神科意外事件了解不深刻，精神科患者大多來(lái)自于基層鄉(xiāng)鎮(zhèn)，精神科疾病知識(shí)貧乏。因此給護(hù)理增加了新課題。對(duì)此，2006年我院針對(duì)開(kāi)放式精神病房意外事件的防范管理及應(yīng)對(duì)，制定了相應(yīng)的管理制度，實(shí)施了意外事件的防范管理及應(yīng)對(duì)，取得了較好的效果。降低了護(hù)患糾紛和患者家屬投訴的發(fā)生率，提高了護(hù)理服務(wù)滿(mǎn)意度。促進(jìn)了醫(yī)院整體和諧發(fā)展。
1 意外事件的基本理論及原因
意外事件是指精神病患者在精神癥狀或藥物不良反應(yīng)的影響下突然發(fā)生的難以防范的危害個(gè)人安全的行為。如：外跑、沖動(dòng)傷人、自殺、自殘、骨折、噎食、吞食異物等[1]；病人常受幻覺(jué)妄想等精神癥狀支配下發(fā)生自傷或自殺。自知力恢復(fù)差時(shí)，認(rèn)為自己沒(méi)病而發(fā)生外逃；因抗精神病藥物所引起的副作用，易造成嗜睡、乏力或性低血壓，引起病人行走不穩(wěn)，摔倒或造成骨折；還有的藥物易造成病人喉肌功能失調(diào)，易造成病人吞咽困難而出現(xiàn)噎食的危險(xiǎn)。因病人伴有其他的軀體疾患，部分病人不能主動(dòng)訴說(shuō)自己的不適而耽誤病情，或者醫(yī)生未及時(shí)行生化及影像學(xué)的檢查，導(dǎo)致軀體合并癥未及時(shí)治療，如糖尿病、高血壓、肺部感染等，甚至?xí)斐刹∪说囊馔忖馈?/p>
2 意外事件防范管理的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估
2.1 識(shí)別醫(yī)療風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目 隨著《醫(yī)療事故處理?xiàng)l例》的實(shí)施，在規(guī)范醫(yī)療行為的同時(shí)，也為規(guī)避醫(yī)療風(fēng)險(xiǎn)提出了更高的要求。精神科工作中存在著意外事件護(hù)理行為。曾遇到1例恢復(fù)期患者在住院期間發(fā)生猝死，而引發(fā)醫(yī)療糾紛。針對(duì)這一事例，將開(kāi)放管理精神病房護(hù)理行為有關(guān)的醫(yī)療風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，通過(guò)識(shí)別、評(píng)價(jià)、制定出相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理措施。并將每次護(hù)理操作的目的，風(fēng)險(xiǎn)因素告知患者家屬。以取得患者和家屬的理解，達(dá)到配合的目的。滿(mǎn)足患者及家屬知情者的需求。避免醫(yī)患糾紛和投訴發(fā)生率。
2.2 護(hù)士的法律意識(shí)觀念及操作流程環(huán)節(jié)淡薄 加強(qiáng)護(hù)士的法律意識(shí)，醫(yī)院定期組織護(hù)士學(xué)習(xí)《醫(yī)療事故處理?xiàng)l例》及相關(guān)的法律法規(guī)。規(guī)章制度的培訓(xùn)和教育。進(jìn)一步提高認(rèn)識(shí)了解護(hù)理工作中存在的法律問(wèn)題。真正做到知法、懂法、守法、護(hù)法。約束自身的行為。尤其是低年資的護(hù)士。自我保護(hù)意識(shí)和各項(xiàng)規(guī)章制度不嚴(yán)謹(jǐn)。遵守操作流程環(huán)節(jié)，主要是核心制度的落實(shí)，強(qiáng)化護(hù)理查對(duì)制度。嚴(yán)格交接班制度。要求護(hù)理人員不能因工作繁忙而忽略查對(duì)制度。并根據(jù)病人的安全目標(biāo)，如病人外走、興奮、消極、跌倒管理制定制度，護(hù)理流程和應(yīng)急預(yù)案。從精神科病房的工作特點(diǎn)作為切口，對(duì)容易發(fā)生的護(hù)理風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)見(jiàn)，做到最大限度地控制和避免風(fēng)險(xiǎn)[2]。
2.3 護(hù)患之間溝通困難 由于精神科患者是一群特殊群體，溝通較困難。護(hù)士不僅面對(duì)患者憤怒、失去理智、沖動(dòng)傷人、出走等意外事件，還要受到患者或家屬的語(yǔ)言或身體的攻擊。護(hù)理人員認(rèn)真學(xué)習(xí)溝通技巧，建立和諧的護(hù)患關(guān)系[3]。護(hù)士通過(guò)自己美好的語(yǔ)言，誠(chéng)懇的態(tài)度，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)去影響患者。尊重病人及隱私。以其穩(wěn)定不良情緒。使其配合治療，減少自傷，自殺及外跑的危險(xiǎn)動(dòng)作。鼓勵(lì)患者多參加文娛活動(dòng)，逐步培養(yǎng)興趣愛(ài)好，減少攻擊行為的發(fā)生。同時(shí)，正確處理護(hù)患關(guān)系，無(wú)論受到何種傷害，都要心胸寬闊。情緒穩(wěn)定，不但提高自身的應(yīng)激能力。加強(qiáng)對(duì)患者家屬的健康教育指導(dǎo)與家屬緊密配合，形成融洽的護(hù)患關(guān)系。使其更好地接受治療，以提高患者家屬對(duì)醫(yī)院的滿(mǎn)意度。
3 實(shí)施意外事件防范管理的具體應(yīng)對(duì)措施
3.1 認(rèn)識(shí)和識(shí)別精神科開(kāi)放式病房意外事件的預(yù)測(cè) 充分認(rèn)識(shí)和識(shí)別是意外事件的第一步。首先分析：識(shí)別精神科開(kāi)放式病房意外事件中可能出現(xiàn)的問(wèn)題。護(hù)士長(zhǎng)在進(jìn)行防范事件時(shí)應(yīng)發(fā)揚(yáng)團(tuán)隊(duì)精神，努力學(xué)習(xí)，提高團(tuán)隊(duì)對(duì)防范和潛在防范的預(yù)測(cè)。評(píng)估能力，及早做好應(yīng)對(duì)措施。護(hù)士長(zhǎng)要組織護(hù)士學(xué)習(xí)，認(rèn)識(shí)到參與意外事件防范是每個(gè)工作人員的職責(zé)。加強(qiáng)辨別意外事件發(fā)生的能力。要善于從患者言語(yǔ)，情緒及行為中預(yù)測(cè)可能要發(fā)生的問(wèn)題，有目的進(jìn)行防范。嚴(yán)密觀察精神癥狀的內(nèi)容和表現(xiàn)，以及藥物治療的效果和不良反應(yīng)。易激惹患者容易沖動(dòng)，護(hù)理上應(yīng)高度警惕，注意觀察患者攻擊行為的先兆癥狀，減少正面沖突，轉(zhuǎn)移患者的注意力，必要時(shí)請(qǐng)示醫(yī)生通過(guò)藥物緩解激惹性，以預(yù)防下一步的攻擊行為。掌握控制攻擊行為的技巧，加強(qiáng)心理護(hù)理的情緒。護(hù)士的素質(zhì)是護(hù)理質(zhì)量的保證，提高護(hù)士的預(yù)見(jiàn)能力可減少意外的發(fā)生，護(hù)士的觀察能力是護(hù)士素質(zhì)的重要體現(xiàn)[4]。
3.2 報(bào)告機(jī)制是做好防范護(hù)理意外事件的基礎(chǔ) 鼓勵(lì)護(hù)士匯報(bào)護(hù)理安全事件的情況，檢查工作程序和各方面潛在的問(wèn)題，以便及時(shí)改進(jìn)工作流程。不斷加強(qiáng)護(hù)理業(yè)務(wù)質(zhì)量建設(shè)，隨著醫(yī)療新技術(shù)，新業(yè)務(wù)的開(kāi)展，加之患者疾病的復(fù)雜性、特殊性、多樣性，護(hù)理人員雖然采取了多種方法來(lái)保障護(hù)理安全，但有時(shí)不能完全免除護(hù)理安全事件的問(wèn)題，因此必須全面抓好護(hù)理業(yè)務(wù)質(zhì)量建設(shè)。細(xì)化并規(guī)范護(hù)理過(guò)程管理，通過(guò)分析護(hù)理的每個(gè)細(xì)節(jié)和過(guò)程，發(fā)現(xiàn)以前沒(méi)有出現(xiàn)問(wèn)題的某些環(huán)節(jié)和過(guò)程，仍存在潛在的護(hù)理安全隱患和護(hù)理管理的薄弱點(diǎn)。明確護(hù)士發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)事實(shí)或潛在的風(fēng)險(xiǎn)因素應(yīng)采取相應(yīng)的對(duì)策并調(diào)查、記錄、匯報(bào)。如制定發(fā)現(xiàn)患者突然摔倒或有自殺傾向時(shí)的處理報(bào)告程序，制定患者安全管理規(guī)定，預(yù)防燙傷、墜床、摔傷等意外傷害。
3.3 健康教育深化與家屬的訪(fǎng)談，架起和家屬信息交流的實(shí)體鏈接 護(hù)士長(zhǎng)帶領(lǐng)責(zé)任護(hù)士與家屬進(jìn)行有效溝通，進(jìn)一步收集患者的資料，可從家屬中獲取患者可能出現(xiàn)的不安全信息。更精確地評(píng)估患者的危險(xiǎn)因素，為實(shí)施個(gè)性安全護(hù)理提供依據(jù)。對(duì)家屬中出現(xiàn)不正確與患者溝通的行為給予及時(shí)指導(dǎo)。對(duì)家屬中存在的對(duì)患者實(shí)施不正確的行為的家庭給予及時(shí)指導(dǎo)。定期組織家庭學(xué)習(xí)關(guān)于治療，藥物不良反應(yīng)，康復(fù)技能訓(xùn)練與患者的有效溝通，安全護(hù)理等方面的知識(shí)。通過(guò)和家屬在情感上，知識(shí)上的長(zhǎng)期互動(dòng)，得到家屬配合和信賴(lài)，保障了家屬對(duì)患者的意外事件進(jìn)化監(jiān)控。
3.4 營(yíng)造分享式護(hù)理管理文化氛圍 這是一種讓患者及家屬共同參與意外事件的護(hù)理管理決策。通過(guò)信息互動(dòng)，護(hù)士床旁工作時(shí)間明顯增多，善于觀察患者細(xì)微的病情和心理變化。并且由于和患者及家屬接觸時(shí)間長(zhǎng)。獲得的信息反饋多，交流時(shí)有助于護(hù)理的重點(diǎn)。護(hù)理計(jì)劃及健康教育更有針對(duì)性，提高了整體護(hù)理效果。同時(shí)家屬通過(guò)參與意外事件防范管理，對(duì)患者疾病及健康有了基本認(rèn)識(shí)，出院后也能更好地照顧患者。保證了患者出院后的健康指導(dǎo)。也提高了患者家屬對(duì)護(hù)理工作的滿(mǎn)意度，真正實(shí)現(xiàn)了以患者為中心的整體護(hù)理。
4 小 結(jié)
4.1 護(hù)理意外事件防范管理減少了護(hù)理糾紛及缺陷 我們通過(guò)加強(qiáng)護(hù)士的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)由被動(dòng)變?yōu)橹鲃?dòng)服務(wù)，另外通過(guò)落實(shí)執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)章制度來(lái)規(guī)范護(hù)理行為。提高了護(hù)士預(yù)見(jiàn)能力并及時(shí)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)因素，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決患者存在的和潛在的護(hù)理問(wèn)題，使護(hù)士在工作中逐步建立起從生理、心理、社會(huì)文化和精神層面去評(píng)估和照料患者的思維和行為模式。從而采取積極主動(dòng)的防范措施。有效減少了護(hù)理糾紛及缺陷，從而提高了護(hù)理工作質(zhì)量。可見(jiàn)護(hù)理質(zhì)量與安全是醫(yī)療服務(wù)的基石，護(hù)理風(fēng)險(xiǎn)管理是規(guī)避護(hù)理風(fēng)險(xiǎn)的有效方法。
4.2 護(hù)理意外事件防范管理預(yù)防了安全意外的發(fā)生 健康宣教可以排除糾正錯(cuò)誤的保健觀念和治療態(tài)度。指導(dǎo)和幫助患者樹(shù)立正確的健康觀念[5]。健康宣教是整體護(hù)理重要的組成部分，通過(guò)開(kāi)展多種形式的健康宣教在疾病，財(cái)產(chǎn)、人身安全等方面強(qiáng)化患者及家屬安全防范意識(shí)。提高患者的遵醫(yī)行為。避免引起各種護(hù)患糾紛和投訴。
4.3 護(hù)理意外事件管理提高了服務(wù)滿(mǎn)意度 護(hù)理工作流程設(shè)置完全以病人和工作質(zhì)量要求為出發(fā)點(diǎn)。分享式護(hù)理管理與家屬共同參與，護(hù)患之間融洽相處，提供滿(mǎn)意服務(wù)，并升化為成功服務(wù)，讓病人和家屬滿(mǎn)意為宗旨。
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第一條 為了規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展，根據(jù)國(guó)務(wù)院和山東省城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者銷(xiāo)售、出租商品房的行為。
第三條 在本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)及管理的，均應(yīng)遵守本辦法。
第四條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)。
第五條 市建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的監(jiān)督管理工作，市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)管理辦公室受市建設(shè)行政主管部門(mén)的委托，具體承擔(dān)全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理職責(zé)。
縣建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理工作。
區(qū)建設(shè)行政主管部門(mén)受市建設(shè)行政主管部門(mén)委托，負(fù)責(zé)委托范圍內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理工作。
土地管理部門(mén)依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，負(fù)責(zé)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的土地管理工作。
第二章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)
第六條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)由依法設(shè)立并取得相應(yīng)資質(zhì)證書(shū)的開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行，其他任何單位或者個(gè)人都不得擅自進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分為專(zhuān)營(yíng)開(kāi)發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)。
第七條 設(shè)立房地產(chǎn)專(zhuān)營(yíng)開(kāi)發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
（一）注冊(cè)資本不低于500萬(wàn)元；
（二）有8名以上持有資格證書(shū)的房地產(chǎn)、建筑工程等專(zhuān)業(yè)的技術(shù)經(jīng)營(yíng)管理人員和2名以上持有資格證書(shū)的專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員。
第八條 設(shè)立房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
（一）已按本辦法規(guī)定取得開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；
（二）注冊(cè)資本不低于該項(xiàng)目投資總額的30％。
開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完成后，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)即行終止，并按規(guī)定辦理注銷(xiāo)登記。
第九條 外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的，除應(yīng)當(dāng)符合本辦法第七、八條的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)審批手續(xù)。
第十條 設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門(mén)申請(qǐng)登記。工商行政管理部門(mén)對(duì)符合本辦法第七、八、九條規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)予以登記；對(duì)不符合條件不予登記的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明理由。
工商行政管理部門(mén)對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)登記進(jìn)行審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)聽(tīng)取建設(shè)行政主管部門(mén)的意見(jiàn)。
第十一條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到建設(shè)行政主管部門(mén)備案，同時(shí)申報(bào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)：
（一）營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；
（二）企業(yè)章程；
（三）驗(yàn)資證明；
（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；
（五）專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員的資格證書(shū)和聘用合同。
第十二條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申報(bào)資質(zhì)等級(jí)應(yīng)當(dāng)提交下列證明文件：
（一）企業(yè)資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表；
（二）企業(yè)資信證明；
（三）企業(yè)法定代表人和經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱(chēng)證件；
（四）企業(yè)統(tǒng)計(jì)年報(bào)資料；
（五）其他有關(guān)文件、證明。
第十三條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)實(shí)行分級(jí)審批，經(jīng)資質(zhì)審查合格的企業(yè)，由市以上建設(shè)行政主管部門(mén)發(fā)給資質(zhì)等級(jí)證書(shū)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)其資質(zhì)等級(jí)承擔(dān)相應(yīng)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。
第十四條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)證書(shū)實(shí)行年度審驗(yàn)制度，經(jīng)審驗(yàn)不符合原定資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的，由發(fā)證機(jī)關(guān)予以降級(jí)或者吊銷(xiāo)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)。
第三章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目
第十五條 建設(shè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門(mén)，根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃編制本行政區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)展規(guī)劃，報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。
第十六條 建設(shè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)展規(guī)劃提出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，按規(guī)定報(bào)計(jì)劃部門(mén)審批立項(xiàng)。
第十七條 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目確立后，建設(shè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門(mén)，根據(jù)用地方式對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)期限、基礎(chǔ)設(shè)施和配套公用設(shè)施的建設(shè)、拆遷補(bǔ)助、安置等提出建設(shè)條件意見(jiàn)，作為項(xiàng)目建設(shè)的依據(jù)。
第十八條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的控制性規(guī)劃，由建設(shè)行政主管部門(mén)組織編制，經(jīng)規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)后實(shí)施。
第十九條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20％。
第二十條 建設(shè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測(cè)算，擬定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的價(jià)款底價(jià)，制定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施方案，并會(huì)同有關(guān)部門(mén)組織實(shí)施。
第二十一條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)r(jià)款底價(jià)由下列各項(xiàng)費(fèi)用構(gòu)成：
（一）土地使用權(quán)出讓金；
（二）綜合開(kāi)發(fā)費(fèi)，包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)建設(shè)成本和非經(jīng)營(yíng)性配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用；
（三）綜合開(kāi)發(fā)管理費(fèi)；
（四）地段差價(jià)；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他稅費(fèi)。
第二十二條 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)r(jià)款中的綜合開(kāi)發(fā)費(fèi)和綜合開(kāi)發(fā)管理費(fèi)按《山東省城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定執(zhí)行。
前款規(guī)定費(fèi)用的具體收取標(biāo)準(zhǔn)由市物價(jià)主管部門(mén)會(huì)同市建設(shè)、財(cái)政行政主管部門(mén)提出，報(bào)市政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。
開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)r(jià)款中的其他各項(xiàng)費(fèi)用，按照國(guó)務(wù)院和省政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收；國(guó)務(wù)院和省政府沒(méi)有規(guī)定的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有權(quán)拒絕交納。
第二十三條 綜合開(kāi)發(fā)費(fèi)由市、縣建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)收取，納入財(cái)政專(zhuān)戶(hù)。市建設(shè)行政主管部門(mén)根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，撥付區(qū)建設(shè)行政主管部門(mén)或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，專(zhuān)款用于小區(qū)的配套建設(shè)，任何部門(mén)不得挪用。
綜合開(kāi)發(fā)管理費(fèi)由市建設(shè)行政主管部門(mén)統(tǒng)一收取，納入市財(cái)政專(zhuān)戶(hù)，統(tǒng)一管理。
第二十四條 凡具備招標(biāo)、拍賣(mài)條件的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，都應(yīng)當(dāng)通過(guò)招標(biāo)或者拍賣(mài)方式確定開(kāi)發(fā)者；不具備招標(biāo)、拍賣(mài)條件的，可以采取協(xié)議方式確定開(kāi)發(fā)者。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得開(kāi)發(fā)項(xiàng)目后，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)行政主管部門(mén)簽定開(kāi)發(fā)責(zé)任書(shū)，領(lǐng)取開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)許可證和項(xiàng)目手冊(cè)。建設(shè)行政主管部門(mén)必須將開(kāi)發(fā)單位名稱(chēng)、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及價(jià)款等予以公布。
第二十五條 自建自用、非經(jīng)營(yíng)性的房地產(chǎn)投資建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)計(jì)劃主管部門(mén)立項(xiàng)后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向建設(shè)行政主管部門(mén)提出申請(qǐng)，經(jīng)審查同意并按規(guī)定交納有關(guān)費(fèi)用后，方可辦理建設(shè)手續(xù)。
第二十六條 進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要使用城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有土地的，必須由市、縣人民政府統(tǒng)一組織依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地。
禁止在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
第四章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)
第二十七條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)持取得開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的證明文件，到計(jì)劃部門(mén)申報(bào)年度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃，經(jīng)批準(zhǔn)后，納入固定資產(chǎn)投資計(jì)劃，并到建設(shè)、規(guī)劃、土地等行政主管部門(mén)辦理有關(guān)手續(xù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須按建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)、經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)責(zé)任書(shū)的要求進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。
第二十八條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下后地上的原則實(shí)施。
第二十九條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)及開(kāi)發(fā)責(zé)任書(shū)的要求。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及其法定代表人應(yīng)當(dāng)對(duì)其開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)終身責(zé)任。
勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
第三十條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，不得擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)和項(xiàng)目性質(zhì)；確需變更的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定分別報(bào)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，并辦理開(kāi)發(fā)責(zé)任書(shū)變更手續(xù)，調(diào)整開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)r(jià)款。
第三十一條 建設(shè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)采取措施，推廣新型墻體材料和建筑節(jié)能，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)、設(shè)計(jì)和施工單位應(yīng)用新技術(shù)、新設(shè)備、新材料和新工藝，提高開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量和使用功能。
第三十二條 單項(xiàng)工程的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，工程竣工后，必須按照國(guó)家工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收。
第三十三條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的主要事項(xiàng)記錄在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)手冊(cè)中，并定期送建設(shè)行政主管部門(mén)備案。
第三十四條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向建設(shè)行政主管部門(mén)提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。建設(shè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)30日內(nèi)，組織有關(guān)部門(mén)進(jìn)行驗(yàn)收。經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。
第三十五條 住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)當(dāng)依照本辦法第三十四條的規(guī)定和下列要求進(jìn)行綜合驗(yàn)收：
（一）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃執(zhí)行情況；
（二）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況；
（三）城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；
（四）單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況；
（五）拆遷安置方案的落實(shí)情況；
（六）物業(yè)管理的落實(shí)情況。
住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開(kāi)發(fā)的，可以分期驗(yàn)收。
第三十六條 參加開(kāi)發(fā)項(xiàng)目驗(yàn)收的單位和個(gè)人，必須對(duì)其出具的工程質(zhì)量鑒定意見(jiàn)和竣工驗(yàn)收結(jié)論負(fù)責(zé)。
第五章 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)
第三十七條 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件。
第三十八條 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到建設(shè)行政主管部門(mén)備案。建設(shè)行政主管部門(mén)對(duì)轉(zhuǎn)讓合同進(jìn)行審查，不符合備案條件的不予備案。對(duì)未備案或者不予備案的，其轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。
第三十九條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，受讓人應(yīng)當(dāng)具備從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資格，并按規(guī)定辦理項(xiàng)目開(kāi)發(fā)者變更手續(xù)。
第四十條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的，原拆遷補(bǔ)償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知被拆遷人。
第四十一條 商品房預(yù)售、出租按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定辦理。
第四十二條 商品房銷(xiāo)售價(jià)格由當(dāng)事人協(xié)商議定，必要時(shí)由政府規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)限制幅度；享受?chē)?guó)家優(yōu)惠政策的住宅價(jià)格，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)。
第四十三條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)買(mǎi)人提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)。
住宅質(zhì)量保證書(shū)應(yīng)當(dāng)載明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書(shū)的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。
保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)商品房進(jìn)行維修，仍達(dá)不到原核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)或者影響房屋原使用功能的，購(gòu)買(mǎi)人有權(quán)提出調(diào)換或者退房，給購(gòu)買(mǎi)人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第六章 罰則
第四十四條 違反本辦法規(guī)定，未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，擅自從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的，由工商行政管理部門(mén)責(zé)令其停止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，沒(méi)收違法所得，可以并處違法所得5倍以下罰款。
第四十五條 違反本辦法規(guī)定，未取得資質(zhì)等級(jí)證書(shū)或者超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的，由建設(shè)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，處5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門(mén)吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
第四十六條 違反本辦法規(guī)定，將未經(jīng)驗(yàn)收的房屋交付使用的，由建設(shè)行政主管部門(mén)責(zé)令其限期補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)，逾期不補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)的，由建設(shè)行政主管部門(mén)組織有關(guān)部門(mén)進(jìn)行驗(yàn)收，并處10萬(wàn)元以上30萬(wàn)元以下的罰款。
第四十七條 違反本辦法規(guī)定，將驗(yàn)收不合格的房屋交付使用的，由建設(shè)行政主管部門(mén)責(zé)令限期返修，處以交付使用的房屋總造價(jià)2％以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由工商行政管理部門(mén)吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照；給購(gòu)買(mǎi)人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；造成重大傷亡事故或者其他嚴(yán)重后果，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第四十八條 違反本辦法規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有土地上從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的，由建設(shè)行政主管部門(mén)責(zé)令其停止違法行為，沒(méi)收違法所得，可以并處違法所得1倍的罰款。
第四十九條 違反本辦法規(guī)定，擅自進(jìn)行自建自用、非經(jīng)營(yíng)性的房地產(chǎn)投資建設(shè)項(xiàng)目的，由建設(shè)行政主管部門(mén)責(zé)令其停止建設(shè)活動(dòng)，限期補(bǔ)辦手續(xù)，可以處建設(shè)項(xiàng)目投資額1％以上5％以下的罰款。
第五十條 違反本辦法規(guī)定，擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)和項(xiàng)目性質(zhì)的，由規(guī)劃行政主管部門(mén)責(zé)令停止違法行為，限期改正，可以處5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下罰款。
第五十一條 違反本辦法規(guī)定，擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，由土地管理部門(mén)責(zé)令其停止違法行為，沒(méi)收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。
第五十二條 國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)監(jiān)督管理工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚未構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。
第五十三條 當(dāng)事人對(duì)行政處罰決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。當(dāng)事人逾期不申請(qǐng)復(fù)議，也不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
第七章 附則
關(guān)鍵詞：材料 主體質(zhì)量 人員素質(zhì) 工期
中圖分類(lèi)號(hào)：F253.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
近些年來(lái)，基本建設(shè)的快速發(fā)展帶動(dòng)了建筑業(yè)的發(fā)展。建筑業(yè)的過(guò)度發(fā)展導(dǎo)致施工企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，致使施工企業(yè)的利潤(rùn)越來(lái)越低，如何降低工程成本，提高利潤(rùn)成了施工企業(yè)普遍關(guān)注的問(wèn)題。
如今普遍推行工程監(jiān)理制度，工程質(zhì)量越來(lái)越嚴(yán)格，施工時(shí)偷工減料的施工隊(duì)伍已經(jīng)無(wú)法生存。招投標(biāo)法的實(shí)施為建設(shè)單位的造價(jià)控制提供了法律依據(jù)，《建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》的實(shí)施為建設(shè)單位提供了單價(jià)控制依據(jù)，價(jià)格和費(fèi)用計(jì)取標(biāo)準(zhǔn)完全由競(jìng)爭(zhēng)決定，施工企業(yè)沒(méi)有了和建設(shè)單位討價(jià)還價(jià)的余地，預(yù)算結(jié)算的高估冒算等不正當(dāng)手段完全沒(méi)有了市場(chǎng)。可以說(shuō)中國(guó)的建筑業(yè)正在與國(guó)際接規(guī)，逐步更加規(guī)范，施工隊(duì)伍之間的競(jìng)爭(zhēng)將更加市場(chǎng)化和公平。一些競(jìng)爭(zhēng)力差的隊(duì)伍將逐步被淘汰。
新形式下的施工隊(duì)伍和施工企業(yè)如何賺取利潤(rùn)和生存發(fā)展？本人根據(jù)多年的管理經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)出了“四高一低”的管理目標(biāo)。現(xiàn)簡(jiǎn)單介紹一下，以期拋磚引玉。
1、要使用高質(zhì)量的建筑材料
質(zhì)量低的材料價(jià)格低，但是價(jià)格低的材料不一定能降低工程成本。
如鋼筋一定要用大廠(chǎng)的正品鋼材。小廠(chǎng)鋼筋，實(shí)驗(yàn)拉力、延伸率、塑性等各項(xiàng)指標(biāo)也能滿(mǎn)足規(guī)范質(zhì)量要求，監(jiān)理人員也允許在工程中使用。但是小廠(chǎng)鋼筋粗細(xì)不勻，細(xì)的地方直徑能滿(mǎn)足要求，但直徑粗的地方卻大于要求，造成理論重量增加。我們?cè)诠こ躺闲枰牡匿摻畹拈L(zhǎng)度是一定的，理論重量的增加就意味著鋼材總用量的增加。形成低價(jià)格高數(shù)量，雖然鋼筋單價(jià)低一些，但是單價(jià)上節(jié)約的費(fèi)用遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于數(shù)量的增加費(fèi)用。
澆筑混凝土用的砂子，中砂和大砂價(jià)格有差距，但相差很少，混凝土配合比卻相差大。砂的粒徑越小，混凝土配合比中的水泥用量就越高。其水泥增加量的費(fèi)用遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于中砂價(jià)差上節(jié)約的費(fèi)用。
況且低質(zhì)量的材料損耗大，用量多，并且質(zhì)量不穩(wěn)定。一旦出現(xiàn)質(zhì)量事故和返工，其造成的損失就更大。施工中機(jī)磚、砌塊、鋼筋、電線(xiàn)等建筑材料，實(shí)際用量往往大于預(yù)算用量造成虧損，原因之一就是因?yàn)椴牧腺|(zhì)量差損耗大造成的。
比如高層建筑中廣泛用作模板的竹膠板，質(zhì)量好的可以連續(xù)使用二十多次，質(zhì)量差的十幾次就報(bào)廢了；且質(zhì)量差的竹膠板剛度低，下面木方支撐的間距不能太大，木方支撐用量就非常大；質(zhì)量好的竹膠板剛度大，下面木方支撐的間距可以大一點(diǎn)，木方的用量就少了；整個(gè)工程算下來(lái)，質(zhì)量差、價(jià)格低的竹膠板并不省錢(qián)。
2、要保證高質(zhì)量的主體工程
工程質(zhì)量是施工企業(yè)贏得市場(chǎng)的保證，也是節(jié)約建筑成本的重要措施。
施工企業(yè)工人間流行著一句話(huà)：“齊不齊，一把泥”。就是說(shuō)他們認(rèn)為在主體施工期間可以適當(dāng)放松質(zhì)量，有些缺點(diǎn)可以通過(guò)裝飾階段的（砂漿）抹灰來(lái)掩蓋這些問(wèn)題。其實(shí)是為浪費(fèi)埋下了隱患：主體混凝土澆筑控制不好，容易發(fā)生跑模漲模，導(dǎo)致混凝土部分凸出，抹灰時(shí)要靠增加其他部位砂漿厚度來(lái)找平，造成抹灰層厚度增加砂漿浪費(fèi)；砌出的墻面凸凹不平，墻面平整度和垂直度局部誤差是質(zhì)量通病，但抹灰層的外觀要達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，就要靠大面積加厚砂漿抹灰層來(lái)彌補(bǔ)；砂漿厚度太大容易下垂，還需要增加鋼網(wǎng)來(lái)固定。
另一方面，好的工人技術(shù)熟練，砌磚時(shí)下面壓出的砂漿隨手刮下來(lái)用到工作面上，顯得灰逢飽滿(mǎn)而砂漿也不浪費(fèi)。而有的工人則把灰漿沒(méi)有刮下用掉，結(jié)果凝固在墻面上，砂漿浪費(fèi)了，抹灰時(shí)還要付人工費(fèi)清除。
有些操作工人和施工管理人員的疏忽，不注意廚房、衛(wèi)生間和其他樓面的高差，或澆筑現(xiàn)澆板時(shí)其高差太小，為保持高差使廚房和衛(wèi)生間內(nèi)的水不外流，需要把客廳和臥室的找平層加厚，既增加了建筑荷載又浪費(fèi)了材料。
現(xiàn)在的很多施工企業(yè)都說(shuō)工程上水泥和砂子虧損量大。分析原因主要就是墻面、地面、天棚面抹灰層較厚造成的，而造成其抹灰層厚的根本原因就是主體質(zhì)量不達(dá)標(biāo)。
3、要有高素質(zhì)現(xiàn)場(chǎng)施工管理人員
現(xiàn)場(chǎng)工人和材料的浪費(fèi)與否，取決于現(xiàn)場(chǎng)管理人員的技術(shù)和素質(zhì)。有的施工企業(yè)熱衷于用親朋好友為自己管理項(xiàng)目，這些管理人員由于技術(shù)和管理水平的限制，往往對(duì)于發(fā)生在眼前的施工浪費(fèi)熟視無(wú)睹。
比如有的管理人員控制材料方式不當(dāng)，經(jīng)常是臨近工人下班了還有很多砌磚砂漿或抹灰砂漿還沒(méi)用完；有時(shí)侯需要澆筑混凝土的工作面完成了，還剩余一些已經(jīng)攪拌好的混凝土沒(méi)有地方可用，于是就偷偷扔到建筑垃圾里面，造成材料浪費(fèi)。
一些管理差的施工隊(duì)伍完工后要運(yùn)出大量建筑垃圾，這些建筑垃圾大部分是碎磚、砂漿及混凝土的凝固體。運(yùn)出這些垃圾要付運(yùn)費(fèi)，產(chǎn)生這些垃圾也是要耗費(fèi)材料費(fèi)的，這些浪費(fèi)靠管理是可以避免和減小的。
優(yōu)秀的現(xiàn)場(chǎng)管理人員，會(huì)對(duì)材料的使用根據(jù)經(jīng)驗(yàn)和定額采取措施進(jìn)行嚴(yán)格控制。比如在工人砌磚、澆筑混凝土?xí)r，督導(dǎo)工人盡量減少浪費(fèi)。沒(méi)有這些措施，浪費(fèi)的材料和地上的建筑垃圾混在一起，無(wú)法利用，凝固后就成了建筑垃圾，既影響了現(xiàn)場(chǎng)衛(wèi)生又造成材料浪費(fèi)。
稱(chēng)職的現(xiàn)場(chǎng)管理人員，會(huì)從一些細(xì)節(jié)中找到節(jié)約的途徑。如規(guī)范對(duì)砌墻灰縫厚度要求有允許誤差，你可以靠近厚度的上限，也可以靠近厚度的下限。技術(shù)純熟的工人會(huì)把灰逢厚度控制的薄而均勻，砌體的砂漿用量小而磚用量大；而管理和素質(zhì)差的隊(duì)伍往往砌體灰縫都偏大且不均勻（灰縫大了工人好操作），砂漿用量較大，磚用量小。按各地材料價(jià)格，每立方米砂漿價(jià)格是每立方米機(jī)磚價(jià)格的2—3倍。一個(gè)工程中的砌體數(shù)量無(wú)法減少，但在規(guī)范允許范圍內(nèi)使灰縫薄而均勻，就可以降低成品砌體的價(jià)格。大家知道，砌體在磚混結(jié)構(gòu)中占的比例要達(dá)10%以上。
4、要有高素質(zhì)的造價(jià)管理人員
在執(zhí)行招投標(biāo)的今天，一個(gè)好的預(yù)算人員可以增加中標(biāo)幾率，同時(shí)為以后的索賠作好基礎(chǔ)。比如可以在工程招投標(biāo)中實(shí)行一些不平衡報(bào)價(jià)法，把一些可能增加工程量的項(xiàng)目單價(jià)報(bào)得高一些，把一些可能減少工程量的項(xiàng)目單價(jià)報(bào)得低一些。這樣在施工期間就可以得到較高的索賠。還可以根據(jù)施工項(xiàng)目的先后順序，把一些先做的項(xiàng)目單價(jià)報(bào)高點(diǎn)，把一些后做的項(xiàng)目單價(jià)報(bào)低點(diǎn)，使工程款早日撥付，減少財(cái)務(wù)費(fèi)用。
在施工過(guò)程中和結(jié)算竣工時(shí)，高水平的預(yù)算人員同樣重要。他們可以及時(shí)把施工過(guò)程中發(fā)生的變更形成有力的索賠證據(jù)，從一些不顯眼的細(xì)節(jié)中找到索賠的理由，充分得到索賠款。一個(gè)高素質(zhì)的預(yù)算人員，他能夠注意到的索賠依據(jù)不但包括施工變更，還包括建設(shè)單位招標(biāo)文件中的漏洞、現(xiàn)場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)條件、監(jiān)理工程師的指令、天氣、甲方供應(yīng)或指定材料的質(zhì)量和供應(yīng)時(shí)間、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)失誤等。
而一些水平差的預(yù)算人員，由于對(duì)定額和有關(guān)政策理解不透徹，造成預(yù)算項(xiàng)目漏算少算；或施工期間不注意資料的整理，不能發(fā)現(xiàn)索賠的機(jī)會(huì)，或索賠時(shí)不能拿出有力的證據(jù)造成索賠失敗。
5：要做到低工期
過(guò)度壓縮工期會(huì)造成成本增加，過(guò)度延長(zhǎng)工期也會(huì)增加成本。
工期延長(zhǎng)造成直接費(fèi)用的增加：如看護(hù)人員的工資、管理人員的工資，機(jī)械設(shè)備的租賃占用費(fèi)用等。無(wú)論工程進(jìn)度快還是慢，這些費(fèi)用每天都要固定的發(fā)生，隨著施工的天數(shù)累積。這些費(fèi)用表面看起來(lái)不顯眼，但是你一項(xiàng)一項(xiàng)累加起來(lái)，就是一個(gè)不小的數(shù)字。并且工期越長(zhǎng)，人工和材料價(jià)格上漲的風(fēng)險(xiǎn)也越大。
在一定的范圍內(nèi)，工期和工程成本之間成反比例關(guān)系（工期和成本關(guān)系曲線(xiàn)圖）。根據(jù)國(guó)家工期定額對(duì)不同工程確定的定額工期，當(dāng)實(shí)際工期在定額工期的80%以上時(shí)，工期越長(zhǎng)投入就越高，工期越短利潤(rùn)就越大。
工期和成本關(guān)系曲線(xiàn)圖
再者，就是按照施工合同，工期長(zhǎng)了延期交工要承擔(dān)違約罰款，工期短了可以拿到獎(jiǎng)勵(lì)。
所以我認(rèn)為：在當(dāng)前的建筑市場(chǎng)環(huán)境下，只有使用高質(zhì)量的建筑材料、建造高質(zhì)量的工程，才能降低材料消耗和節(jié)約直接工程費(fèi)用；只有用高素質(zhì)的管理人員提高管理水平，才能減少浪費(fèi)和增加收入；通過(guò)提高效率縮短工期，從而合理的提高利潤(rùn)，使企業(yè)的能夠生存和發(fā)展。
