發布時間：2023-08-08 16:52:02
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們為您精選了8篇的物業管理基本知識樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發，請盡情閱讀。
關鍵詞：企業財務管理；成本控制；實踐；資金
隨著我國逐漸進入到微利時代，對于企業而言須更加關注成本控制問題。從現有的成本控制措施來看，可以概括為通過優化工藝而提升成材率來完成成本控制，以及建立一系列的企業章程來杜絕浪費。然而筆者認為，前者的工藝優化會在一段時期內受到技術極限的制約，而使得成材率的提升相對穩定；后者則因存在信息偏在現象，而使得成本控制監管時常處于無效狀態。因此，還需借助企業財務管理活動來彌補上述途徑的弊端。
財務管理的對象在于對企業資金循環的監管，其宗旨在于提高企業資金使用的經濟效益。對效益的評估可以測算“產出/投入”比值來得出，從而也就在實物層面需要通過成本控制來實現。由此，挖掘企業財務管理的成本控制機制不僅可能，而且也十分必要。
鑒于以上所述，筆者將就文章主題展開討論。
一、對企業財務管理流程的解讀
在挖掘財務管理的上述機制前，有必要對財務管理流程進行解讀，從中來全面掌握該機制的發生作用。根據資本循環公式G-W-G`可得，生產性企業的資金在時間維度上先后經歷了貨幣職能、生產職能、商品職能等三個階段。在這三個職能階段，都分別包含著成本控制的發生機制。
具體而言，企業財務管理流程可從以下三個方面進行解讀：
1.物資采購方面
從財務管理實務出發，物資采購首先面臨的便是資金預算。根據大多數企業現行模式，做出采購預算的往往是生產業務部門，然而按照財務程序向財務部門借出采購資金。當然，最后需要將采購發票和其它憑證交到財務部門進行沖賬。從這一過程來看，財務部門實則扮演者資金供給的角色。
2.產品生產方面
從資本循環公式的內在邏輯來看，企業資金將在一段時間內處于生產階段，此時的資金形成了積壓狀態。不考慮資金使用的機會成本，在空間維度上因存在著信息偏在現象，時常出現追加預算的情況。該情況的出現或許是對之前預算的調整，或許是因生產工藝原因的增加。然而，最為需要規避的卻是班組生產中的資金無效耗費行為。
3.產品銷售方面
產品銷售階段處于企業產品的流通環節，也是實現企業收益回歸的必經之路。實踐表明，各類型企業都十分重視銷售工作，且也在資金供給上給予了傾斜。但銷售活動發生在企業外部環境中，從而財務部門難以對資金的使用途徑的真實性與合理性做出精準判斷。這就意味著，往往會出現營銷成本居高不下的情況。
二、解讀基礎上的成本控制機制分析
在上述解讀基礎上，企業成本控制的機制可從以下三個方面進行分析。
1.物資采購方面的成本控制機制
從現階段企業所反饋出的物資采購資金預算及資金供給狀況中可知，財務部門在職能化組織結構中，并沒有呈現出調配資金和監管資金的功能，而是以“后勤保障”的姿態存在著。因此，打破單方面由業務部門所實施的物資采購預算工作，便成為合理審批預算資金總量的前提。不難看出，這實則降低了因信息不對稱現象的存在，而導致的機會主義行為的發生。
2.產品生產方面的成本控制機制
上文在討論產品生產方面的財務管理活動時也提出，合理的追加預算行為是必要的，這也是權變管理思想在財務管理中的應用。然而，規避班組作業模式下的“偷懶”行為，則成為需要重視的問題。受到經濟技術組織內部分工的影響，資金監管部門難以界定出成員個體的成本控制努力程度，并在技術流的不可分性作用下便加深了這一狀況。因此，構建起班組成員利益訴求與成本控制之間的收斂性，便成為機制發生的根本出路。
3.產品銷售方面的成本控制機制
產品銷售方面的業務費用是企業支出的大頭，由于業務費所針對的客戶關系管理具有很強的外部性，從而難以通過成本—收益的比較進行精確化。這就意味著，這里的成本控制需要著眼于實現業務費的合理、合規使用。那么財務管理部門則需要通過額定，或確認報銷憑證背后經濟事件的兩大途徑來給予應對。
三、分析引導下的成本控制實踐
不難看出，本文是以生產性企業作為考察對象的。然而，當前諸多類型的企業都面臨著成本控制的要求。實則不然，本文所提供的成本控制機制，可以分階段分別適用于生產性和流通性企業的需要。
在分析引導下，成本控制的實踐可以從以下三個方面做出：
1.物資采購方面的實踐
這里企業財務管理部門需要轉變工作職能，從過去的資金供給職能轉變為參與物資采購預算制定的工作中來。為此，企業管理層應在財務制度規制和行政管理上給予支持。為了避免信息偏在對財務人員的影響，財務部門可以組建包含第三方技術人員在內的預算資金審核小組；另外，財務人員在日常的培訓活動中，也需要強化與企業主營業務相關的基礎知識。在實施審核工作中，財務管理部門應根據當前物資市場價格提供預算建議，從而保證資金預算的合理性和準確性。
2.產品生產方面的實踐
聚焦于規避小組生產中的“偷懶”行為，可以結合績效考核制度來進行。具體的辦法為，生產資金采取項目額定制度由生產小組的負責人支配，支配的流程仍需符合企業財務制度。在確保產品質量和生產效率的前提下，將額定資金中的剩余部分按比例準予提留為獎金。這樣一來，就建立起了小組成員利益與成本控制間的關聯性，同時也符合企業按勞分配的原則。筆者還需強調，企業成本控制還在于從整體上進行把握，而不是平均使力。因此，針對生產領域是企業價值創造的重要場所，應在資金供給上給予有效保障。
3.產品銷售方面的實踐
對產品銷售中業務費用的管控成為了企業成本控制的另一難題，受到中國社會重人際交往的現實影響，企業對外的業務費便無封頂的可能，且企業管理層對于銷售部門的業務費也難以精確化。同時，礙于面子和對銷售部門的重視，往往主觀造成了企業資金的無效耗費。為此，應借助以往統計數據額定區域銷售的資金額度，并采取建立利益關聯性的方法給予控制；另外，需要認真核實報銷憑證背后經濟事件的合理性和真實性。
四、問題的拓展
最后，在結合本文主題在以下兩個環節對問題進行拓展。
1.財務人員意識的提升
可以從兩個方面展開：（1）崗位培訓。崗位培訓的重點在于崗位意識，而對于意識的增進則需要創新工作方式。并在非公企業黨建工作開展的推動下，強化財務管理與成本控制活動的聯動開展。（2）部門調研。建立部門調研的長效機制，在于獲取各業務部門資金需求狀況的一手信息，以及對固定資產使用情況進行考察。在實施具體增強措施中，不僅應建立推動他們主動與各事業部財務人員聯系的長效機制，還應設計科學、合理的績效考核體系。與此同時，筆者強調：應創新企業思想政治工作形式，以此來輔助該項活動的開展。
2.財務管理的績效評價
財務管理目標是否達到企業經營目標的要求，則需要建立針對財務人員的績效考核體系。體系中的指標最為關鍵。如，以財務部門作為整體考核對象，將年度資金預算準確率、固定資產使用效率、預算資金使用效益，按照“物理元”原理建立指標體系。并在對上負責的機制下，進行人員績分量化、考核。最后，根據評價結果，分別給予財務人員年終獎勵或是懲戒。
綜上所述，以上便構成筆者對文章主題的討論。
五、小結
本文認為，對效益的評估可以測算“產出/投入”比值來得出，從而也就在實物層面需要通過成本控制來實現。通過分析出成本控制的機制來，實踐路徑可圍繞著物資采購、產品生產、產品銷售等三個方面分別展開。
具體而言，為了避免信息偏在對財務人員的影響，財務部門可以組建包含第三方技術人員在內的預算資金審核小組；在確保產品質量和生產效率的前提下，將額定資金中的剩余部分按比例準予提留為獎金；借助以往統計數據額定區域銷售的資金額度，以及認真核實報銷憑證背后經濟事件的合理性和真實性。最后需要注意，應從整體上來把握成本控制的程度。
參考文獻：
[1]劉麗霞.改善中小企業財務管理的對策[N]. 財會信報，2011（6）.
會計成本是企業經營活動中所有支出的總和。
控制會計成本是企業減少支出，降低總成本，提高整體經濟效益，進而提高企業的市場經營競爭力。但是當前我國企業的實際經營管理狀況是在企業成本方面付出的資本較高，導致成本相對而言較高，市場競爭力和續航力都不足，這與企業的財務管理模式存在著較大的不足具有相當大的關系，并且事實上這已經對企業的快速高質量的發展產生了較大的阻礙，因此，社會期待對企業的財務管理模式進一步的研究深化，設計一套高效可執行力強可以最大效力的降低，相應的基于企業會計成本控制的財務管理模式的探討就顯得異常重要。
隨著近年來改革開放的深入，社會經濟始終處在一個快速發展的軌道上，現代化建設取得了較為顯著的成就，企業的發展也搭上了國家的快車，獲得了重大的發展機遇。
根據查閱相關的技術調查數據表明，當今隨著經濟的發展但是部分企業的盈利卻呈現明顯的下降趨勢，這其中一方面是因為我國經濟新形勢的影響，經濟下行壓力增大，國家經濟結構調整優化必然帶來一定程度的動蕩的原因，這同時也與企業自身會計成本控制作用沒有發揮好以及企業落后的財務管理模式相關。
會計成本控制為制定企業的財務政策提供了詳盡準確的數據資源，在企業財務管理模式的優化以及管理工作效率的提高上發揮著積極的推動作用，這是對企業經營管理效率和效益的極大提高，這對促進企業經營利潤的迅速攀升起到了非常大的作用。與此同時，為了緊跟國家科學發展，創新發展，效率發展的戰略規劃的步伐，這對企業創新發展方式，尋找企業發展的強大動力，是以對企業的會計成本控制和財務管理分析模式提出新的要求。
二、當前會計成本控制與財務管理模式存在的問題
第一，缺乏系統的理論認識和熟練的技術操作。企業的成本是企業經營活動中所有支出的總和，其涉及到企業生產經營的各個環節，因此，它要求在對成本進行分析時應調動全體企業成員的積極參與，但是部分企業管理者對此缺乏科學準確的認識，不能很好的利用企業的資源，因此導致效果較差，成本控制不理想。
第二，相關控制的考核不善導致后勁不足。必須依靠科學的成本控制考核體作推動力，但由于沒有科學合理的考核指標體系缺乏成本考核標準導致會計成本控制與財務管理工作開展缺乏動力。
第三，成本控制體系不健全制度不完善。由于當前企業對于財務管理以及會計成本控制缺乏重視，因此未能將財務管理以及成本控制貫穿到企業重點方面，然后按照不同的成本支出項目，合理的編制企業的預算。因此導致基于成本會計控制的制度缺乏、措施不完善。
三、基于會計成本控制的財務管理模式分析
通過會計成本控制能夠健全企業財務管理模式能夠有效地管理和控制企業生產經營全過程中不必要的成本支出，并且還能夠對企業的財務資源進行調整與整合，這對于節約經營成本，提高企業的經濟效益以及增強企業的綜合市場競爭力具有非常重要的推動作用。
通過會計成本控制能夠優化企業財務管理模式，能夠為企業決策者提供準確、有效的目標定位，并且能夠對企業的財務管理模式進行改革、創新和完善，這對于及時、準確的發現企業財務管理存在的問題，以及解決方案的制定具有非常重要的作用。
會計成本控制與企業財務管理模式存在一定程度的契合，會計成本控制和財務管理之間存在著密切的關系。
對于功能方面，由于會計成本控制存在一定的事后性，導致單純的會計成本控制并不能夠顯著的提高企業的內部控制效果與質量，通過將會計成本控制和財務管理相結合，能夠借助財務管理的全過程控制實現對企業價值運動整個過程的有效控制。
對于價值鏈方面，企業的會計成本控制和財務管理亦存在密切的關系，會計成本控制的對象為資金流本身，財務管理的對象為實體，但是，會計成本控制與財務管理的研究對象都為價值，并且研究的最終目的都在于通過價值控制來增加企業的經營效益。由此可見，會計成本控制與企業財務管理模式的契合存在很大的可能性。
四、企業財務管理分析
企業盈利能力的提高應該從財務管理的三個環節：
物資采購方面，當企業的生產部門做出采購預算后，提交給財務管理部門進行審批，這樣能夠有效地克服信息不對稱的問題，保證物資采購的合理性。
生產方面，生產方面的財務管理是企業財務管理的難點與重點，隨著創新技術在企業中的實踐應用，期間的成本控制和財務管理面臨著許多新的挑戰。
銷售方面，企業在銷售產品時面臨著資金回籠風險，資金由于自身的多用途性以及稀缺性，如果資金不能夠及時的回收，將會提高企業的會計成本，需要財務管理部門采取一定的措施進行處理。
企業財務管理結果應該從財務管理的最終績效進行考核和評價，保證財務管理手段和目標的吻合度。同時，財務管理模式應該以提高經濟效益為目標，并且在提升成本控制績效的過程中，不斷地提高企業的生態效益和社會效益。
企業財務管理的工作范圍比較廣，不僅包括企業的資金籌措工作，還涉及企業的資金管理和控制工作，這就要求必須確定企業財務管理的職能范圍，然后結合會計成本控制的需求，集中對企業的資金配置、資金管控以及資金監督和管理等方面進行集中管理和控制，以此保證企業的財務管理模式能夠滿足企業未來發展的實際需求。
五、相關措施及其建議
首先最重要最急迫的事是要確保企業相關核算資料的完備性，然后依據企業的具體經營實際情況劃分出構成企業成本支出的主要內容，再次要根據當下最前沿的幾種分析方法與資料和實際狀況相結合，選用一種最佳的方式以保證對企業成本支出分析的全面和準確性。
其次，做好企業預算工作的重點在于企業要在成本分析結果的基礎上，準確把握好控制成本工作的重點，然后著力于此，重點突破，再根據企業支出賬本的資料，最后再來編制企業的預算計劃。
控制會計成本支出的源頭在于有一個科學的預算和合理的成本支出計劃，預算管理工作的重點就在于把計劃真正執行，只有這樣才能夠保證好財務收支的平衡，因而企業管理者不僅要制定預算以及支出計劃，還要制定一些相關的能夠在出現相關問題時，可依據的考核與監督制度，只有這樣才能夠最大程度的確保預算能夠得到貫徹與執行，使企業的會計成本在一定的控制范圍內。
與此同時，我們應該要注意到一個非常現實的狀況，那就是事實上，部分企業的財務管理工作人員綜合能力水平偏低，這是無法滿足高速發展中的企業的發展要求的，我們要做的不是裁撤員工，而是對員工進行培養，在技術和素質雙方面提高。針對這種情況，企業要在工作人員的技術手段以及理論水平方面下大力氣，請相關的老師對工作人員進行培訓，確保建立一支高效的工作團隊。而工作人員自身也要抓住機遇，主動學習，然后熟練掌握互聯網相關的技術手段，不斷提升自己的綜合素養，才能夠以一個優良的姿態來更好的勝任企業的財務管理工作。
而對于一個企業的領導者而言，領導者自身要帶頭做好領頭羊的角色，熟悉企業的組織架構以及業務，提高對于企業財務管理的工作內容和工作重要性的認識，并在此基礎上做好管理財務規劃的領導作用。貫徹責任具體化的措施，一人一責，一部一責，將企業的業務目標合理最大效率化地分解到各部門崗位中，釋放各個部門的工作能力。
現將《北京市居住小區物業管理服務基本要求（試行）》（以下簡稱《基本要求》）印發給你們，請貫徹執行，并就有關問題通知如下：
一、本《基本要求》是本市居住小區物業管理服務的最低標準，各物業管理企業向產權人、使用人提供的居住小區物業管理服務不得低于此標準。
二、市及區縣房地局、小區辦自1999年7月1日起，依《基本要求》對物業管理企業進行檢查、考核。對所提供服務達不到《基本要求》的，應要求限期整改；經整改仍達不到《基本要求》的，由市、區縣房地局根據《北京市居住小區物業管理辦法》（北京市人民政府令1995年第21號）第十九條之規定予以警告、限期改正，并可處以5千元至3萬元罰款；警告三個月后，企業無明顯改進的，報經市房地局核準后注銷其《北京市物業管理資質合格證書》。
三、物業管理委員會、產權人及使用人可按照《基本要求》對物業管理企業進行考評，并以此作為對物業管理企業服務要求的依據。
四、辦公樓、商廈的物業管理服務可參照此標準執行。
北京市居住小區物業管理服務基本要求（試行）
全文一、服務宗旨與原則
以“業主和住戶至上、服務第一”為宗旨，堅持方便業主和住戶、文明服務原則。
二、房屋及共用設施設備的維修和管理
24小時受理住戶報修；建立維修服務回訪制度，有回訪記錄。
房屋及設備小修和電梯、供水供電設施、共用電視天線的管理應達到《房屋及其設備小修服務標準》（京房地修字〔1998〕第799號）。
房屋的大中修執行《北京市城鎮房屋修繕范圍和標準》（京房修字〔1994〕第521號）。
定期以及冬、雨季和天氣異常時對房屋和公共設施設備、道路、綠地等進行檢查，發現問題立即安排搶修；對質量較差，易出問題的部位，應及時記錄備案，重點檢查；每年年底或年初對上述項目進行全面檢查，對完損程度做出評價，列出年度養護維修計劃。
檢查和大、中、小修要有記錄。
三、保潔服務
居住區內道路、樓梯每天清掃一次，垃圾每天清運一次；及時清理居住區內公共場所的廢棄雜物；及時清掃積水和積雪；及時組織清理亂堆放物品、亂張貼的宣傳品。
四、保安服務
24小時有專人值守；進行日常巡視；涉及人身安全處，設有明顯標志并有防范措施。
對火警事故、交通事故、治安事件以及其它緊急情況有處置預案，發生時要及時處理，并上報有關主管部門；對居住區內違法現象，積極與派出所等配合進行處理。
五、綠化管理
綠地無雜物，無侵占現象，基本無裸露土地；花草、樹木修剪及時，無明顯枯枝死杈及病蟲害現象，樹木基本無釘栓捆綁現象。
六、消防管理
建立消防責任制；定期進行消防訓練，保證有關人員掌握基本消防技能；消防設施設備有明顯標志；消防設施設備完好，放置合理，定期巡視、檢修。
七、車輛管理
車輛應停放有序。
收取車輛管理費的，應有專人負責看管；機動車應指定專用停車場、劃定專用停車位，非機動車應存放在專用停車場所。
八、裝修管理
監督業主和住戶遵照有關規定進行裝修。
九、代收代繳服務
如代為收取水費、電費、燃氣費、房租、電話費等費用，應按照有關規定收費，計數準確，并提供憑據。
十、檔案資料管理
有比較完整的房屋及其設施設備的基礎資料、房屋產權產籍資料和物業管理經營管理資料；及時變更記錄，保證檔案資料帳實相符。
房屋及設施設備基礎資料要求有房屋總平面圖、地下管網圖、規劃批準文件，竣工和接管驗收檔案資料（要有驗收證明、竣工驗收單及土建、水暖、電氣、人防、設備竣工圖紙等）、公共設備設施的設計安裝圖紙資料。1996年后新建小區應有六圖二書，即1／1000比例尺的現狀圖、規劃總平面圖、道路規劃圖、豎向規劃圖、市政設施管網綜合規劃圖、綠地規劃圖以及居住小區的詳細規劃說明書和環境預評價書。
關鍵詞：建筑企業；物資采購成本；造價控制
Abstract: In the current market competition is unusually intense background, strengthen the control and management of material procurement costs of construction enterprises, to reduce housing construction project cost, improve the enterprise profit level, has the very vital significance. This paper analyzes the main factors affecting construction enterprise project cost in procurement costs, and further from the macro, micro two angles proposed measures and suggestions for strengthening material procurement cost control, strengthening cost management of construction enterprises.
Keywords: construction enterprises; procurement cost; cost control
中圖分類號：TU723.3
在如今日益激烈的競爭環境中，建筑施工企業要想求得生存和發展，就必須加強成本控制與管理。在工程項目中，建筑施工企業往往把工作重心放在招投標報價與技術創新等方面，而忽略了采購過程中管理的重要性，采購管理對物資采購成本的控制起到了重要的作用，在成本控制中也起到了基礎作用。采購活動是工程項目造價的出發點，低成本策略可以最大限度地降低采購成本，確保企業能夠獲得更多利潤，更加有利于企業的生存和發展。
一、影響建筑企業工程項目造價中物資采購成本的因素分析
在實際生產中，企業普遍以廣義采購成本為基礎，以可見成本與隱性成本的分類方法進行工程項目成本計算。根據這種分類方法，影響建筑企業工程項目造價中物資采購成本的因素分析如下。
（一）可見成本因素
1、采購價格。也就是廣義采購成本中的購買價格，它是企業通過任何方式取得的采購報價，是生產成本的一個重要組成部分，也是衡量采購成本高低的最重要指標。在建筑企業工程項目造價中影響采購價格的因素有：一是采購價格，根據工程項目具有對單一產品如水泥等的依賴性較強的特點，可以嘗試建立長期的合作伙伴，在相互信任的前提下降低缺貨成本與購買成本之間的差異；其次是采購價格的底線，采購價格的底線會對一個工程項目造價帶來最直接、最根本的影響，只有在充分計算了企業的采購價格底線的基礎上，才能進行正確、及時的報價；三是采購原材料的供需關系，由于一般的工程項目的建造時間都比較長，因此可以根據當時的市場情況和對未來一定時間的市場脈搏的較強感知能力，對原材料進行買賣以節約采購成本；四是采購數量，采購數量的增加可以帶來相應的折扣，企業應當在原材料數量的積壓與采購折扣之間進行衡量，力求將采購成本降到最低。
2、交易成本。在進行原材料采購時，要對原材料進行檢測與交易時，都需要花費一定數額的成本費用。
3、運輸成本。一旦采購結果確定，進入采購實施階段就會涉及到所采購原材料的運輸問題。采取哪種運輸方式，在運輸過程中采購方與供貨商以及承運方之間的付款、損失、損毀賠償權等都會產生相關費用，造成采購成本的增加。在這期間所有產生的費用構成了運輸成本，也是采購成本的重要組成部分。
4、質量成本。質量是建筑企業的生命線，所采購原材料的質量直接決定了工程項目的質量。一致性成本、不一致性成本與最終使用成本三者共同構成了質量成本。因此，為了保證物資供應方與采購方所要求的質量一致，采購方需要付出相關費用，也就形成了質量成本。
5、運營和物流方面的成本。企業需要付出相關的費用在物資采購過程中對各種形態的采購物資進行有效的協調管理。因此采購的運營與物流費用也是采購成本的重要組成部分。
（二）隱性成本因素
通常人們把人力、物力、財力、信息等不易衡量的資源，稱之為隱性成本。對隱性成本進行分析與研究，也能夠降低采購成本。
1、人力資源成本。人力資源重點考察的是人，也是最難衡量的因素之一。一方面因為采購人員的素質，直接決定了一個企業的采購水平，可以起到降低項目成本的作用；另一方面因為采購人員的數量直接影響了采購成本。
2、資金周轉成本。由于項目總的物資采購數量固定，因此采購的次數與進貨時間會對項目的資金流量產生重大的影響，直接決定了企業的財務成本。一般來說項目的需求量是一定的，采購次數的變化會帶來房屋占用與管理費用的相應變化。所以，合理得利用庫存，加快庫存的流轉可以提高資金的使用效果。由于采購材料、采購資金與材料庫存在時間匹配上有可能存在不一致，可以充分利用時間差，有可能節約數量可觀的隱性成本。
3、信息利用成本。物資采購的數量是以對項目運作情況和工程進度等信息的了解為基礎的。因此在如今的市場環境下，市場化程度的集中與信息高度發達，需要支付一定費用來獲取與工程項目造價中物資采購相關信息，這也伴隨著產生了信息利用成本。
二、加強物資采購成本控制，強化建筑企業造價管控的措施
（一）宏觀角度措施
1、優化采購制度，做好采購成本卡控。采購是工程項目成本優化的關鍵環節，只有完善采購制度，明確采購計劃制定、審批、方式及相關部門責任，從制度上卡控過程實施，并合理管控采購渠道，逐步建立供應商檔案，為企業日后的采購進行比對和參考，便于對供應廠家信譽及原材料的篩選。同時，及時將物資采購價格進行歸檔，定期收集物資供應信息，通過數據統計分析，研究采購市場價格波動的本質原因和供需比，階段性評估現有價格。
2、分析比對價格，降低材料采購成本。成本控制是企業物資采購的首先目標，針對不同現狀將制訂相應對策。如資金雄厚的企業可采用一次性付款等結算方式來獲取價格折扣來降低采購成本；公開招標可以通過供貨商相互競爭來獲得采購價格底線；根據市場供需、地域性、季節性差異進行采購囤貨，在獲取低價同時也可能造成原材料的成本積壓；運用網絡信息資源，縮短供應鏈，直接向制造商訂購，減少材料采購供應商中間環節，建立長期合作關系，互惠互利同時，也收獲穩定可靠的技術及售后保證。
3、充分調配資源，合理配置人力。優秀人才德才兼備，在業務技能及能力知識上出類拔萃，同時他們也掌握了企業一半的資金。在實際工作中，企業可以通過技能輪崗，師徒幫帶，不斷強化員工技能整體水平，優化人員知識結構，發揮人力資源調配最大優勢。
4、細化業務流程，規范業務操作。將企業采購部門工作進行細化，規范業務流程，實施專人分工，跟蹤項目落實，實時過程卡控，及時進行反饋，最終達到合理預算。一方面縮小了員工的業務范圍，使其在本職工作中不斷提高效率；另一方面通過分工和內部牽制，降低部門之間營私舞弊。
（二）微觀角度措施
1、原材料庫存管理。廣義采購成本分為取得成本、儲存成本和缺貨成本。三大成本是相互聯系的，甚至會呈反向變動。因此，需要綜合考慮成本性態，使成本總和最小。因此，工程項目造價中物資采購成本需要集中考慮其綜合成本。原材料在使用過程中盡量做到及時補給，庫存管理需建立庫存警戒值，確保供需平衡。同時結合每日需求變量，提前做好采購，確保供應中斷損失及儲備成本之和最小。
2、采購管理。概算是工程項目造價中最重要的一個環節。通過概算，不斷分析工程項目中相應物資的需求量。在成本因素的前提下，結合概算結果及工程項目的完工進度進行綜合分析，研究項目期內的采購次數及數量最小值，確保儲存成本與缺貨成本最小。
3、固定資產管理。固定資產的支出費用也是價值不菲，所以，采購固定資產也構成工程項目造價中重要的一個環節。固定資產的管理分為兩方面，一方面結合企業需要，評估固定資產在其的戰略地位，購買或融資租賃相應必備固定資產，通過遞延的形式繳納，起到延期付款與節稅的作用；另一方面針對階段性使用的固定資產可以考慮適時的經營租賃，減少成本支出和設備使用過程維護。4、商業信用。企業在業務運營過程中，和其他企業之間逐漸建立起商業信用，
4、商業信用。在與其他企業的業務往來過程中，企業會逐漸建立起商業信用，在規定的折扣期內，企業也可以獲取免費的信用。但是企業有可能在實際工程項目中存在資金短缺的情況，需要考慮放棄部分商業信用，這會付出相應的代價。因此企業應該確保放棄商業信用與缺貨成本而付出的代價之和最小。
5、節支增收。為了更好地控制工程項目的造價成本，除了采取上述措施外，建筑企業還需要“開源節流、增收節支”。其一，在“節支”方面，重點工作是加強項目材料費用和勞務分包費用的控制。一個項目的材料費用在項目成本中占有較高的比例，通常情況下不低于50%，所以，材料費用的控制是項目成本控制的重點，其中又包括材料消耗數量的控制和材料購買價格的控制。如：在材料消耗數量控制上，建筑施工企業應根據企業自身的管理水平和施工現場的實際情況，參考定額數量，合理確定材料消耗額度，并必須配套一定的獎懲措施，節約了要進行獎勵，非必須原因超耗浪費要承擔損失，以提高大家節約材料的積極性；在材料設備購買單價控制上，成本控制人員必須參與大宗物資設備采購招標，必要的時候根據項目中標情況提出材料設備參考價，定期進行小宗物資材料單價比較，并參考項目中標單價情況提出費用比較清單。此外，建筑施工企業進行勞務分包時，除了勞務談判確定分包隊伍外，勞務招標也是經常采用的方式，并注意做到：盡可能采納比較有競爭力、有信譽的勞務隊伍參與施工；不要無原則壓低勞務分包單價，要對勞務分包的成本做到心里有數，避免吸納低于成本價的勞務隊伍進場施工；可能的情況下，拿出部分資金用于獎勵勞務隊伍，規定在施工質量、進度、安全達到較高要求的情況下，勞務隊伍可獲得獎勵，以提高勞務隊伍施工積極性，施工企業、勞務隊伍達到雙贏。
其二，在“增收”方面，其對象主要是業主單位，要以三個方面為重點：承包合同、優勢單價、技術與造價有效結合。因此，可以通過以下途徑：合理利用承包合同中有利條款，必須充分認識到合同的重要性，相關條款要反復研究，仔細推敲，發現漏洞，有效利用；合理利用優勢單價，在施工的過程中，要注意抓住設計變更的有利機會，盡量利用不同的施工工藝的特點，盡力說服業主進行設計變更，增加優勢單價的工程數量，從而謀取更大的利潤；注重技術人員與造價控制人員緊密配合，由于技術人員因本身工作特點的限制，對施工成本方面的了解不足，在這些情況下，成本控制人員應積極參與施工方案的制訂，在確保達到設計要求的前提下，為項目謀取更大的利潤。技術人員應提出能夠達到設計意圖的幾套方案給成本控制人員進行比較論證，并將論證的結果作為確定施工方案的量化依據。重點強調這上述三個方面的目的，是為變更索賠提供有效依據，爭取最大收益。
三、結束語
在建筑企業工程項目中，物資采購是整個工程項目中非常重要的一環，物資采購進行得正確及時，才能確保項目的順利開展，確保企業的利潤最大化。如何對工程項目造價中物資采購成本進行合理有效得控制，這是所有建筑施工企業在未來發展中一直需要關注和解決的問題。
參考文獻
1、馬蓉：《建筑施工企業降低物資成本的管理方法》，《山西建筑》，2012年第23期
房地產經營管理專業學生畢業后可在房地產經營與開發公司、房地產估價事務所、房地產投資咨詢公司、房地產經紀公司、物業管理公司等從事房地產投資與經濟分析、房地產管理、房地產估價、房地產營銷、房地產經營與開發項目管理等工作。
房地產經營管理專業的具體情況如下：
1、該專業培養具備地理學、經濟學和管理學基礎知識，掌握房地產開發、營銷、經營管理、咨詢、評估等方面知識和技能，能在企、事業單位及政府部門從事房地產經營管理及科研的中高級人才。
2、該專業主要學習房地產投資、房地產開發、房地產營銷、房地產評估、建筑學、城市規劃和物業管理等基本理論和基本知識，掌握房地產市場調查、可行性分析、投資分析、營銷策劃、咨詢、評估和物業管理的技巧與方法。
（來源：文章屋網 ）
截止到 **年12月19日共辦理交房手續312戶。辦理二次裝修手續171戶，二次裝修驗房126戶，二次裝修已退押金106戶。車位報名218戶。
以下是重要工作任務完成情況及分析：
一、 日常接待工作
每日填寫《客戶服務部值班接待紀錄》，記錄業主來電來訪投訴及服務事項，并協調處理結果，及時反饋、電話回訪業主。累計已達上千項。
二、 信息工作
本年度，我部共計向客戶發放各類書面通知約20多次。運用短信群發器發送通知累計968條，做到通知擬發及時、詳盡，表述清晰、用詞準確，同時積極配合通知內容做好相關解釋工作。
三、 業主遺漏工程投訴處理工作
**年8月18日之前共發出86份遺漏工程維修工作聯系單，開發公司工程部維修完成回單28份，完成率32%。8月18日以后共遞交客戶投訴信息日報表40份，投訴處理單204份。開發公司工程部維修完成回單88份，業主投訴報修維修率43%。我部門回訪78份，回訪率89%，工程維修滿意率70%。
四、 地下室透水事故處理工作
**年8月4日地下室透水事故共造成43戶業主財產損失。在公司領導的指揮下，我客服部第一時間聯系業主并為業主盤點受損物品，事后又積極參與配合與業主談判，并發放置換物品及折抵補償金。
五、 入戶服務意見調查工作
我部門工作人員在完成日常工作的同時，積極走進小區業主家中，搜集各類客戶對物業管理過程中的意見及建議，不斷提高世紀新筑小區物業管理的服務質量及服務水平。
截止到**年12月19日我部門對小區入住業主進行的入戶調查走訪38戶，并發放物業服務意見表38份。調查得出小區業主對我部門的接待工作的滿意率達90%，接待電話報修的滿意率達75%，回訪工作的滿意率達80%。
六、 建立健全業主檔案工作
已完善及更新業主檔案312份，并持續補充整理業主電子檔案。
七、 協助政府部門完成的工作
協助三合街派出所對入住園區的業主進行人口普查工作。
為10戶業主辦理了戶口遷入手續用的社內戶口變更證明。
我所實習的物業管理有限公司，隸屬于綠色家園集團。目前，該公司擁有員工近1500人，在等大中城市均有物業管理的項目。管理面積約300萬平方米，管理項目類別有大型住宅區、高層商住大廈、商場、公寓、別墅、酒店、高等院校等物業。花園是其所管轄的物業管理項目之一。花園由2棟19層高的塔樓組合而成，小區面積約29000平方米，居住270戶，居住人口近一千人，管理處員工26人，其中：管理人員6人。
回顧實習生活，感觸是很深的，收獲是豐碩的。實習中，我采用了看、問等方式，對花園管理處的物業管理工作的開展有了進一步的了解，分析了管理處開展物業管理有關工作的特點、方式、運作規律。同時，對管理處的設施管理、事務管理、保安管理有了初步了解。
一、加強人力資源管理，創“學習型、創新型”企業。
嚴把員工招聘關。物業在招聘管理人員須畢業于物業管理專業；招聘維修人員須具備相關技術條件的多面手，并持有《上崗證》；招聘安保人員須屬退伍軍人，對其身高、體能、知識、品格、心理素質等都進行嚴格考核挑選。
做好員工的入職、在職培訓工作。物業對新招聘的員工進行上崗前的相關培訓工作，使員工對小區的基本情況、應開展的工作心中有數，減少盲目性；隨著市場競爭激烈，知識、技能的不斷更新，對在職員工提供各類專業性的培訓機會。物業提倡“工作就是學習，工作就是創新”，每位員工都爭做“學習型、創新型”員工，員工中形成了一種積極向上的比幫趕超的競爭氛圍。從而，使員工個人素質得以提高，管理處的管理服務水平和管理效益得以提高，樹立了良好的企業形象。
從實際出發，管理處嚴格參照lS09000質量體系運作，制定了嚴格的規章制度和崗位規程、工作標準、考核標準。管理處根據員工的工作職責，制定全方位的上級、平級、下級的360度考核辦法；制定量化考核標準，實行定性和定量考核相結合，增強了考核的可操作性，減少考核時人為因素的影響；建立完善考核機制，實行末位淘汰制，避免了考核走過場的現象，通過考核機制的建立，增強了員工的危機感、緊迫感，促使員工不斷提高自身素質。
二、培育自身核心專長，創特色服務，提升核心競爭力。
在實習中，我看到一套由沿海集團、易建科技、物業合作自行設計開發的“一站式物業管理資迅系統”物業管理服務軟件。該軟件包括：“一站式客戶服務、一站式資迅管理、一站式數碼社區”三大體系，是一個利用網絡、電子商務、科技手段來提高物業管理水平和服務質量，有效地開發、整合、利用客戶資源的資迅系統。管理處全面提倡“一站式服務”、“最佳保安”的特色管理服務。從而，實現了高效的管理運作，解決了業主的奔波之苦，創造了一種無微不至、無所不在的服務，提升了服務效率，提高了業主滿意度，提升了物業管理服務的水平和服務質量，最終提升了公司在激烈的市場競爭中的核心競爭力。
三、推行“顧客互動年”，促進公司與業主之間的良性互動。
物業在與業主關系管理方面，在實習中我了解到，在年重點開展了“顧客互動年”活動。成立了俱樂部，設立新生活服務中心，開通客戶服務熱線，及根據小區居住的業主不同的年齡、不同的愛好與興趣、不同的層次等，有針對性地開展日常的社區活動與主題活動。如：三月份，開展了學雷鋒義務服務活動；“六一”兒童節，與幼兒園聯誼開展游戲活動；十月份，組織小區業主觀看露天電影；十二月份，圣誕節由圣誕老人派發圣誕禮物……通過開展各類豐富多彩的互動活動，加強了公司與業主、業主與業主之間的溝通交流，創建了互動的顧客關系，營造了濃厚的社區氛圍和良好的居住環境。
四、重視物業管理的重要基礎工作——設備管理。
對于設備管理，我在實習中看到，管理處著重建立和完善設備管理制度；對各類設備都建立設備卡片；做好設備的日常檢查巡視，定期進行檢查、保養、維修、清潔，并認真作好記錄，發現問題及時解決。如對水池、水箱半年清洗消毒一次，進行水質化驗，以保證水質符合國家標準；發電機每月試運行一次；消防泵每月點動一次，以確保發生火災險情時，消防泵能正常使用。等等。
五、管理處一道亮麗的風景線——安保隊伍。
管理處的保安管理設大堂崗、巡邏崗、監控崗、指揮崗，崗與崗之間密切聯系，對小區實行24小時的安全保衛。建立并完善各項治安管理規章制度；對新招聘的安保員進行上崗前崗位的基本知識和操作技能培訓，加大對在職安保員的培訓力度，注重崗位形象、禮節禮貌、應急處理能力等培訓，從而增強安保員的工作責任心和整體素質；強化服務意識，樹立“友善與威嚴共存、服務與警衛并在”的服務職責，安保人員在做好治安管理職能外，還為業主提供各種服務，形成了管理處一道亮麗的風景線。
短暫的實習轉眼而過，回顧實習生活，我在實習的過程中，既有收獲的喜悅，也有一些遺憾。通過實習，加深了我對物業管理知識的理解，豐富了我的物業管理知識，使我對物業管理工作有了深層次的感性和理性認識。同時，由于時間短暫，感到有一些遺憾。對物業管理有些工作的認識僅僅停留在表面，只是在看人做，聽人講如何做，未能夠親身感受、具體處理一些工作，所以未能領會其精髓。
今年一月十八日下午開始，我在美佳物業偉柏花園進行了物業管理實習工作。在實習期間，我依次對設施管理、事務管理、保安管理進行了實習。在實習中，我在管理處指導老師的熱心指導下，積極參與物業管理相關工作，注意把書本上學到的物業管理理論知識對照實際工作，用理論知識加深對實際工作的認識，用實踐驗證所學的物業管理理論，探求物業管理工作的本質與規律。簡短的實習生活，既緊張，又新奇，收獲也很多。通過實習，使我對物業管理工作有了深層次的感性與理性的認識。
一、加強人力資源管理，創“學習型、創新型”企業。
嚴把員工招聘關。美佳物業在招聘管理人員須畢業于物業管理專業；招聘維修人員須具備相關技術條件的多面手，并持有《上崗證》；招聘安保人員須屬退伍軍人，對其身高、體能、知識、品格、心理素質等都進行嚴格考核挑選。
從實際出發，管理處嚴格參照lS09000質量體系運作，制定了嚴格的規章制度和崗位規程、工作標準、考核標準。管理處根據員工的工作職責，制定全方位的上級、平級、下級的360度考核辦法；制定量化考核標準，實行定性和定量考核相結合，增強了考核的可操作性，減少考核時人為因素的影響；建立完善考核機制，實行末位淘汰制，避免了考核走過場的現象，通過考核機制的建立，增強了員工的危機感、緊迫感，促使員工不斷提高自身素質。
做好員工的入職、在職培訓工作。美佳物業對新招聘的員工進行上崗前的相關培訓工作，使員工對小區的基本情況、應開展的工作心中有數，減少盲目性；隨著市場競爭激烈，知識、技能的不斷更新，對在職員工提供各類專業性的培訓機會。美佳物業提倡“工作就是學習，工作就是創新”，每位員工都爭做“學習型、創新型”員工，員工中形成了一種積極向上的比幫趕超的競爭氛圍。從而，使員工個人素質得以提高，管理處的管理服務水平和管理效益得以提高，樹立了良好的企業形象。
二、培育自身核心專長，創特色服務，提升核心競爭力。
在實習中，我看到一套由沿海集團、易建科技、美佳物業合作自行設計開發的“一站式物業管理資迅系統”物業管理服務軟件。該軟件包括：“一站式客戶服務、一站式資迅管理、一站式數碼社區”三大體系，是一個利用網絡、電子商務、科技手段來提高物業管理水平和服務質量，有效地開發、整合、利用客戶資源的資迅系統。管理處全面提倡“一站式服務”、“最佳保安”的特色管理服務。從而，實現了高效的管理運作，解決了業主的奔波之苦，創造了一種無微不至、無所不在的服務，提升了服務效率，提高了業主滿意度，提升了物業管理服務的水平和服務質量，最終提升了公司在激烈的市場競爭中的核心競爭力。
三、重視物業管理的重要基礎工作——設備管理。
對于設備管理，我在實習中看到，管理處著重建立和完善設備管理制度；對各類設備都建立設備卡片；做好設備的日常檢查巡視，定期進行檢查、保養、維修、清潔，并認真作好記錄，發現問題及時解決。如對水池、水箱半年清洗消毒一次，進行水質化驗，以保證水質符合國家標準；發電機每月試運行一次；消防泵每月點動一次，以確保發生火災險情時，消防泵能正常使用。等等。
四、推行“顧客互動年”，促進公司與業主之間的良性互動。
美佳物業在與業主關系管理方面，在實習中我了解到，在2002年美佳重點開展了“顧客互動年”活動。成立了美佳俱樂部，設立新生活服務中心，開通客戶服務熱線，及根據小區居住的業主不同的年齡、不同的愛好與興趣、不同的層次等，有針對性地開展日常的社區活動與主題活動。如：三月份，開展了學雷鋒義務服務活動；“六一”兒童節，與幼兒園聯誼開展游戲活動；十月份，組織小區業主觀看露天電影；十二月份，圣誕節由圣誕老人派發圣誕禮物……通過開展各類豐富多彩的互動活動，加強了公司與業主、業主與業主之間的溝通交流，創建了互動的顧客關系，營造了濃厚的社區氛圍和良好的居住環境。
五、管理處一道亮麗的風景線——安保隊伍。
管理處的保安管理設大堂崗、巡邏崗、監控崗、指揮崗，崗與崗之間密切聯系，對小區實行24小時的安全保衛。建立并完善各項治安管理規章制度；對新招聘的安保員進行上崗前崗位的基本知識和操作技能培訓，加大對在職安保員的培訓力度，注重崗位形象、禮節禮貌、應急處理能力等培訓，從而增強安保員的工作責任心和整體素質；強化服務意識，樹立“友善與威嚴共存、服務與警衛并在”的服務職責，安保人員在做好治安管理職能外，還為業主提供各種服務，形成了管理處一道亮麗的風景線。
短暫的實習轉眼而過，回顧實習生活，我在實習的過程中，既有收獲的喜悅，也有一些遺憾。通過實習，加深了我對物業管理知識的理解，豐富了我的物業管理知識，使我對物業管理工作有了深層次的感性和理性認識。同時，由于時間短暫，感到有一些遺憾。對物業管理有些工作的認識僅僅停留在表面，只是在看人做，聽人講如何做，未能夠親身感受、具體處理一些工作，所以未能領會其精髓。
