發布時間：2023-08-09 17:24:36
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們為您精選了8篇的物業管理稅收政策樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發，請盡情閱讀。
自1981年深圳第一家物業服務公司成立以來，物業服務作為承載著多重社會功能的的新興行業，伴隨著我國改革開放歷程一路走來，中間有無奈、有疑惑、有創新、有酸楚、有喜悅，但更多的是困惑。從整體看，我國物業服務行業仍處在艱難爬坡階段，行業發展還有許多局要破，許多結要解。這其中我們認為保持行業可持續發展當務之急要破的局、要解的結是要解決行業發展的資金瓶頸，可以說資金匱乏是當前制約行業可持續發展的最大的障礙。要掃除這一障礙，從理論上說，提高物業收費標準或者減輕物業行業稅負也許是最便捷有效的途徑。但若采用提高物業服務收費標準，必然會增加業主的經濟負擔，這與當前國家注重求和諧、重民生的大環境不符。而要做到在不加重業主負擔的同時，又能保證物業服務的正常開展，顯然，適當減輕物業服務行業稅負，應是當前最好的政策選擇。
關于減輕物業服務行業稅負問題，近幾年，國內學者已作過一些研究。如中國物業管理協會已開展過我國物業服務企業生存狀況調査，并組織有關專家和業界精英開展了物業管理行業稅負問題研究；也有學者從稅收政策角度撰寫過有關呼吁國家減輕物業服務行業稅收負擔的文章。但這大都是從稅收的角度，從實然的角度開展的，很少有從稅法的視角開展扶持物業服務行業可持續發展的對策研究，特別是站在理性的高度，從分析稅法所追求的公平和社會整體效益的價值理念入手，開展稅法扶持物業服務行業可持續發展的法理依據研究方面還是空白，當然也就很難從理性的高度提出稅法扶持物業服務行業可持續發展的有效對策。
二、我國物業服務行業的稅負現狀及分析
對照我國現行的稅收制度，物業服務行業涉及到包括流轉稅、所得稅、財產稅、行為稅和資源類稅中我國現行的大部分稅種，如企業所得稅、營業稅、房產稅、印花稅、城鎮土地使用稅等。酬金制下的管理主體或個人投資者還要涉及個人所得稅事項。物業企業除承擔上述稅負外，可能與其他企業一樣還要承擔一些所謂政府的口徑的“法定規費”.例如，有些地市把物業企業和其他工商企業一樣都設有安置殘疾人就業指標，如不能完成相應的殘疾人就業指標任務，就要按企業員工工資的相應比例繳納費用。再比如，有的地方按銷售收入或營業收入的一定比例收取價格調節基金。遠不止這些。林林總總的稅費大約占到物業費收入的10%.[1].由于各種稅費支出占物業企業物業費收入比重過高，加之近些年人工成本持續增加，已導致物業服務行業面臨生存困難，并引發了一系列的社會問題，直接影響到政府惠民生、求和諧社會政策目標的實現。筆者通過梳理我國現行物業服務行業的稅收政策，發現我國物業服務行業稅負存在的主要問題有：
1.稅率偏高，違背稅收公平。
根據國家稅務總局對各行業的利潤率分地區、多渠道進行的測算，相比之下，物業服務業行業利潤率最低。[2].但它卻承受著高于建筑業等行業3%的營業稅稅率，同時很難享受小型微利企業及國家重點扶持的高新技術企業相應的企業所得稅稅率優惠政策，這有違稅收公平。在當前這種求和諧、重民生而導致的整個行業工資水平快速上漲的大環境下，對于勞動密集型的物業服務行業，25%的企業所得稅稅負和5%的營業稅稅負就成為了具有準公共服務性質的物業服務行業難以承受之痛。
2.稅基過寬，有違實質正義。
為社會提供準公共服務產品的物業服務行業，其費用收取是以支出作為收費標準的確定方式，這與業極為相似。[3].有鑒于此，對物業服務行業也應比照業實行按余額計稅，如國家在對實行酬金制收費方式的物業服務企業征稅時，針對物業服務企業代業主收取并用于支付保潔、保安、保養、維修等服務日常開支，應從計稅依據中扣減，只能以其物業服務酬金為計稅基礎來計征稅款，而目前各地征稅均以收取的物業費用為稅基征稅，顯然稅基過寬，讓物業企業承擔了不合理的稅負。另外，作為與經營高校學生公寓及高校后勤社會化企業相類似同樣承擔為社會提供準公共服務產品的行業，卻不能享受經營高校學生公寓及高校后勤社會化企業所享有的免征營業稅、房產稅、城鎮土地使用稅等稅收優惠政策，有違實質正義。
3.重復征稅，違背稅收中性。
稅收中性要求國家在實施稅收政策時，不能因其實施而影響市場主體按市場規律來進行選擇自身行為。在社會化分工日益細化的今天，物業服務企業為給業主提供高質量的服務本應多實行專業分包，讓專業公司來為居住業主提供更專業化和更精細化專項服務。而目前的現狀恰恰相反，很多本該由專業服務公司提供的服務，大都由物業企業自身大包大攬。個中原因在于目前稅務機關在對物業服務企業征稅時不允許將外包服務的支出從物業服務收費中扣減，而是按照收入全額計征稅款，這既存在重復征稅問題，也影響了服務質量，阻礙了社會分工，有違稅收中性。
三、稅法扶持物業服務行業可持續發展的理論支撐
稅賦作為一種調整分配的財政手段，論文格式常被認為是國家對特定行業支持與否的晴雨表。稅法所追求的公平和社會整體效率的價值理念，要求政府利用稅收法律制度來作為扶持特定行業發展的政策手段。[4].物業服務作為一個承載著維護城市運行、提高居民生活質量、整合社會資源、維護基層社會和諧與穩定等多重功能的新興微利行業，理應得到稅法更多的關注和支持，以便實現稅法所追求的公平和社會整體效率的價值理念。公平，是中外稅法所追求的基本價值理念。公平，簡單地說，就是對同類主體或事項的同等對待。從法律角度講，公平包括形式公平和實質公平。形式公平要求按照同一標準確定同一條件下主體的權利和義務。在形式公平要求下，稅法追求以稅法為納稅人的唯一行為規范，人人都必須按照稅法承擔等量的納稅義務。形式公平的理念體現了法律面前人人平等的要求，但它忽視或很難兼顧各主體間的差異，不能使主體的權利享受或效用發揮達到最佳狀態，因而它只是一種初級的和表面的公平，不是公平的最高階段。實質公平則強調貫徹懲強扶弱的原則，以強者權利讓渡換取強弱共同體的平衡與和諧，其核心問題是如何讓稅法在實現其斂取財政收入、調節宏觀經濟和兼顧弱勢納稅群體利益等目標時的配比效果達到最佳。因而它是公平的最高形式。這也正是現代法治國家下稅法的邏輯基礎和價值基礎，任何稅收法律制度的構建均要受其約束。
但這并不是說不需要注重稅收形式公平，從本質上說，稅收形式公平的終極目標也在于要求應保障所有的納稅義務人在任何情況下都要按其實質稅收負擔能力，承擔其應有的稅收負擔。從此意義上說，稅收形式公平與實質公平兩者并不沖突，而是有機統一的。因此，應當在稅收實踐中尋找稅法的實質公平，而不是停留在邏輯推理之中。通過在稅收實踐中尋找稅法的公平觀念，我們可以發現，稅法所堅持的是社會本位的公平觀，關注的是社會的整體治理，是對形式公平的合理揚棄。
稅收法律制度作為各國慣用的扶持物業行業手段，通過對物業企業實施較低稅率、拓寬抵扣范圍、允許或延長虧損結轉等相關稅收優惠舉措來提升物業服務企業的弱者地位，幫助其獲得均等參與市場競爭機會，拓展其生存空間，獲得可持續發展的動力。稅收優惠是在整體稅收法律制度基礎上對部分特定納稅人和征稅對象給予稅收方面的支持和照顧，是國家實施財政政策和產業政策的重要手段。[6].應該說國家通過實施稅收優惠，在一定程度上改變了不同經濟主體原有稅負分擔比例，而這一改變正是稅法所追求的社會整體效率目標和實質公平的價值理念的體現。如果僅從個體效率角度考慮，稅法只需無差別地對待所有市場主體，這貌似體現了對市場競爭的充分尊重，但卻是對社會整體效率的最大減損。恰恰相反，稅法所追求的不是個體效率，而是公共利益得到體現的社會整體效率，考慮的是整體的利益增加，是“做大蛋糕”,而不僅僅是“分蛋糕”.[7].應該說，稅法將物業服務企業的稅負能力作為各種稅收優惠舉措實施時加以實質性考量，這是對傳統形式法定的思維疆界的一種突破，雖然從個別企業看，稅收收入似乎減少了，但企業數量可能會因此而增多，規模擴大，涵養了稅源，稅收總量反而增加了，這才是稅法所真正追求的社會價值取向。[LunWenData.Com]
四、稅法扶持物業服務企業可持續發展的具體路徑
既然稅法扶持物業行業的可持續發展具備正當的法理依據，那么稅收實踐中所要做的就是要設計好稅法扶持物業服務企業可持續發展的具體路徑。綜觀世界各國，大都把稅收優惠作為國家和政府扶持弱勢行業發展的政策手段。物業行業作為我國的一個新興的弱勢行業，國家當然亦可以通過稅收優惠的方式來扶持其可持續發展。但任何事物都可能具有兩面性，稅收優惠運用得當，具有解決制約企業發展的資金瓶頸的正面效果和強化企業競爭力的功效。反之，不當的優惠則會扭曲資源配置、犧牲稅收公平，進而影響行業整體發展。因此在對物業服務行業設計稅收優惠制度時，應結合目前的宏觀經濟環境和行業發展現狀，同時考慮經濟上的效率性與結果的效用性，以便達到稅收優惠的最佳功效。筆者認為，在當前國家實施經濟轉型和結構性減稅的大背景下，應視不同類型的稅種通過實施稅收轉型、合理確定稅基、明確減免稅等方式來設計稅法扶持物業服務行業可持續發展的具體路徑。
1.在流轉稅方面，通過實施稅收轉型來扶持。
物業行業的可持續發展。物業業作為一種現代服務業，應盡早對其實行稅收轉型，即將目前的對物業服務行業征收營業稅改為征收增值稅。通過增值稅的征收，打通稅收抵扣鏈條，以此來解決物業服務行業及相關企業的進項抵扣難問題。[8].在具體的增值稅征收方面，考慮到物業企業是提供準公共服務性行業，也是微利行業，更是勞動密集型行業，物業管理業人工費占比較大，這部分根本不能抵扣稅金，其他可抵扣的稅項又較小，因此筆者建議在現行的營改增企業增值稅現有的6%、11%兩檔稅率基礎上增設一檔更優惠的稅率來適用于物業服務行業，以達到真正減輕物業企業稅負，扶持物業行業發展的目的。
2.在所得稅上，通過實行適當的稅收傾斜政。
策來扶持物業行業的可持續發展。一是應充分考慮物業行業的特點，盡可能減少重復征稅。結合目前物業行業存在工程、保潔等專項服務外包情形，應繼續規范和擴大扣除項目，縮減計稅依據，減少重復征稅。二是應根據不同性質物業行業的盈利水平采取不同稅收扶持政策來減輕行業的綜合稅負。在居住物業的稅收政策上應以保發展、促民生為導向，通過彌補經營成本、增加稅前扣除等靈活的稅收優惠政策，使其成為再就業崗位創造的穩定行業；在商業物業的稅收政策上應以拓寬業務，創新經營手段為導向，通過資產的稅前扣除和統一的稅收優惠政策，確保其成為技術密集型、附加值高的服務業載體；在工業物業的稅收政策上應以經營權與管理權相分離為導向，通過資產剝離及合并的賬務處理給予特殊稅收政策，將大額資產納入物業管理的范圍內；在其他用途物業的稅收政策上應以鼓勵開展物業服務及鼓勵自行創業為導向，通過定期減免稅額或縮小稅基的形式，鼓勵物業服務參與國民經濟的各個行業。三是應區別物業行業的規模采用不同的模式。按照“寬稅制、簡稅基、低稅率、嚴征管”的要求，體現行業的縱向稅收公平，對規模大且核算健全的企業，采用各稅種分開申報，定期核查的方式管理；對于規模較小財務不健全的企業，采用綜合稅率的方式，做好簡易申報，重點放在稅收政策輔導和服務上。[9].
關鍵詞：經濟適用房 物業 管理
一、經濟適用房的物業管理特點
1.經濟適用房的雙重性決定了其物業管理的雙重性
經濟適用房是政府在市場的運作下建設的解決中低收入居民的住房問題的一種保障性的住房。在建設以及銷售的過程中都是通過市場來完成的。作為經濟適用房的主要適用人群，中低收入階層因為沒有相關的經濟承受能力，所以才需要依靠政府的幫助實現適當的住房的目標，在居住的過程中，物業管理的過程是因為其業主的特殊的性質，所以不可能完全按照市場的標準進行，必須在這個過程中有政府的干預和管理來保證經濟適用房的保障性質的完整貫徹。這就是經濟適用房的保障性質。
2.經濟適用房的建設技術標準決定了其物業管理的要求
經濟適用房在建設的過程中對于住房的很多無關的方面并沒有考慮，主要考慮的因素在于住房的使用效果，也就是住房的適用性問題。在建設過程中建筑的標準與普通的建筑是相同的。但是，對于經濟適用房的住房管理的服務也是需要一定的要求的，也要與普通的住宅的服務規范和內容相一致。
二、經濟適用房物業管理存在的問題
1.價格機制不合理的問題
從經濟適用房的物業管理的相關政策來看，政府在考慮到了經濟適用房的業主主要是那些中低收入的家庭，這在實際上對那些中低收入的人群來說確實起到了緩解他們的經濟壓力的問題。所以物業管理收費標準低于商品住房，這就使得以勞動密集型為主的物業管理企業的利潤就會大幅度減少，很多企業在微利的環境中生存，使得企業生存變得很艱難。
2.物業部門缺乏市場競爭的有效機制
目前，就大部分的經濟適用房的物業管理來講，都是政府房管部門的下屬企業通過改制的國家物業管理企業來承擔物業管理工作的。由政府支撐的物業管理單位，在服務上很多都抱著得過且過的思想，在服務質量上得不到相應提升，只是存在很簡單的物業管理工作，還有很多的大型企業單位在進行經濟適用房的開發過程中，受到自己開發自己管理的陳舊觀念的影響，通常是不愿意將其開發的項目推向社會或者是推到市場上進行物業管理的，這就導致了經濟適用房的物業管理不能夠像商品住宅區一樣通過公開的招標的方式進行管理，市場不能建立就必然導致物業管理水平的低下。
3.服務沒有針對性
經濟適用房中居住的人群的特殊性決定了在物業的管理模式上要不同于一般的住宅小區的模式，這就要求物業管理企業要針對其業主的特殊性，有針對性地設置相關的物業管理服務項目。有針對性地開展服務，才能更好地針對業主的要求服好務。但是，現在很多單位在服務的過程中只是簡單地將物業企業的本身經濟利益作為物業服務的根本所在，脫離了業主的實際需求，盲目推出了一些投入相對比較小但是產出比較高的有償性質的服務，這些都是不科學不合理的，應該根據廣大的業主的實際需求，有針對性地提供一定的物業管理服務。
三、解決經濟適用房物業管理問題的措施
1.建立合理的市場競爭機制
經濟適用房的物業管理的價格并不能簡單地依靠市場的競爭機制來進行決定的，但是這個市場必須在政府的宏觀調控的相關措施下引進一定的市場競爭機制，這樣的機制的建立不僅僅能夠在市場中進一步完善供需的平衡機制，物業管理公司也可以在資金上能夠得到保證。由于經濟適用房的管理是有其特殊性所在的，所以物業管理公司可以在進行物業服務的時候，將很多的捆綁式的收費項目作為單項分割開來，這樣就能夠在維系一般的企業運作和管理的條件下，提供更為人性化和簡單化的服務。
2.引入必要的市場招標機制
物業管理公司在進行服務之前應該引入以招標為主要方式的經濟適用房的物業管理公司，實行招標投標不僅能夠打破傳統的經濟適用房的小區物業服務壟斷的現象，還能夠實現物業管理行業的優勝劣汰的機制，提高物業管理的相關服務水平，不斷提高物業管理公司的競爭力，也可以更好地規范和完善物業管理的市場競爭機制。
3.政府應該出臺一定的稅收政策進行鼓勵
作為有一定的社會保證機制的商品住宅區，政府應該給予經濟適用房的物業管理企業一定的優惠政策，尤其是在稅收的優惠方面，首先，要在政策上支持物業公司的日常管理工作，對于一些稅收項目，政府可以實行降低稅率或者減免一些稅收的政策。同時，享受優惠的物業管理企業應該在政策的引導下開展那些適合經濟適用房的業主需求的服務，嚴格保證經濟適用房小區內部的服務質量。政府的相關部門要不定期對經濟適用房的小區內的物業管理的滿意程度以及具體工作的開展進行一定的調研和評價。
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[關鍵詞]企業所得稅；納稅籌劃方式；通信設備企業
[DOI] 10.13939/ki.zgsc.2015.03.076
20世紀90年代起，我國學術界開始普遍關注納稅籌劃問題，并直接推動國內各企業實施應用納稅籌劃。各企業的財務管理經歷了由以生產為主導的粗放型管理方式過渡到以預算為導向的財務結算監督、再到現在以效益為導向的資金集中管理發展歷程，但對所得稅納稅籌劃的認識不夠深刻，對納稅籌劃的應用尚處于起步階段。
1 提高企業所得稅納稅籌劃意識的重要意義
企業所得稅是我國主體稅種，其征稅對象是企業的生產經營所得和其他所得。納稅籌劃又稱稅務籌劃、稅收籌劃，指“納稅人在稅收法律許可的范圍內，且遵守現行稅法及其他法規的前提下，充分利用稅法提供的包括減免稅在內的一切優惠政策，調整、安排和籌劃經營、投資、理財等事項，優化選擇納稅方案，以節約稅收成本，實現企業價值或股東價值最大化”（參見百度百科“納稅籌劃”詞條內容）。隨著我國稅收制度和市場經濟體制逐步完善發展，各企業逐步建立了現代化企業構架，實行現代化管理制度，納稅籌劃逐步成為各行業企業發展戰略的重要組成部分。
1.1 企業納稅籌劃應有正確的稅收觀念
納稅籌劃通常被企業誤解為想辦法偷稅漏稅，但隨著現代企業制度的建立，企業作為納稅主體也開始參與到納稅籌劃方式及其應用的研究中，同時也注意到偷逃稅款屬我國稅收征收管理法和刑法中明令禁止的違法行為。從企業發展長遠考慮，應該劃清納稅籌劃與偷逃稅款之間的界限，樹立正確的稅收觀念[1]。
1.2 企業所得稅有足夠大的籌劃空間
企業想要維持良好的經營狀態，離不開對企業所得稅進行科學核算。包括確認各項收入、扣除費用和各種成本歸集的分攤。對其進行納稅籌劃，可綜合考慮財政、稅法及財務會計制度中的各類稅項規定，同時可參考國家或地方政府實時頒布的各類優惠政策，由此國內企業進行所得稅納稅籌劃具有足夠大的籌劃空間，可以結合企業自身發展目標選擇設置相對完善的所得稅納稅籌劃方式。
1.3 山西晉通郵電實業有限公司基本概況
晉通郵電實業公司是一家專門為通信運營商提供通信設備維護服務、具備現代化企業構架和現代化管理體系的高技術公司。公司注冊資本5000萬元，擁有固定資產13000余萬元，自上而下分為省公司、地市分公司及區縣維護中心三級。自2000年成立至今，企業規模逐步壯大，其業務類型主要包括維護業務、信息化業務、工程業務和物業管理四類業務。隨著新稅法的頒布實施，晉通郵電公司可參考國內各行業企業的各類常規所得稅納稅統籌方式，從組織形式、銷售收入、扣除項目金額、稅收政策優惠等諸多方面入手進行所得稅納稅籌劃，從而更好的提升企業項目資金的使用效率，拉動企業的綜合盈利水平。
2 現行稅法制度下國內企業納稅籌劃的主要方式
2.1 以分公司組織形式實現納稅籌劃
企業設立分支機構中的納稅籌劃，對現代大型集團公司選擇組織形式是非常重要的，設立分支機構是分公司還是子公司也是一種重要的投資方式。由于企業的組織形式不同，納稅的方式也不同，分公司與母公司的所得要合并納稅，在分公司虧損或母公司所屬各分支機構盈虧不平衡時，可得到盈虧互補，降低應納稅所得額。而設立子公司具有獨立的法人資格，可以獨立承擔民事責任，在法律上與總公司視為兩個主體；在納稅方面，作為一個獨立的納稅主體承擔納稅義務，獨立繳納企業所得稅和其他稅收，一方的虧損額不能抵減另一方同期的納稅所得額，企業得不到合并納稅的好處。
既然新稅法中基本納稅單位是公司法人，即必須是具備法人資格的機構。言外之意，只要將設立在不同地區的子公司設立為分公司，就可以取消其獨立納稅資格，而轉由總公司匯總納稅，在這一流程機制下，各分公司之間就可以根據公司內部需要通過協調成本費用和收入均攤實現整體稅負縮小。晉通郵電公司目前自上而下分為省公司、地市分公司及區縣維護中心等三級組織架構，已經取得了整體減輕稅負的作用。
2.2 通過控制銷售收入進行所得稅納稅籌劃
根據新稅法相關規定，減少本期應納稅所得可通過推遲應納稅所得來實現，進而推遲或減少繳納企業所得稅。對于晉通郵電公司而言，主要依靠銷售通信設備類產品、通信設備維護服務類產品、開發軟件系統服務類產品、通信工程施工類服務產品、物業管理服務類產品等多種產品類型獲取主要業務收入。因此可在保證公司正常資金運轉的前提下，適當延遲各項銷售收入的實現期限，并在業務擴展投資類型上，適度提高免稅收入或低稅收入的業務類型，比如選擇購買國債等業務。
2.3 通過控制扣除項目金額進行所得稅納稅籌劃
第一，根據不同種類成本費用特點進行分攤籌劃。對于可以選擇分攤期限的成本費用，比如攤銷無形資產，考慮到稅法只規定了其最短攤銷期限，可以在不違反法規的前提下對分攤期限進行靈活選擇，提高整體納稅籌劃水平。對于可以選擇分攤方法的成本費用，可結合所在行業的年度經營水平進行優化選擇。具體說來，在盈利年度，應通過改變分攤方式盡快使成本費用得到分攤，使成本費用的的抵稅作用盡早發揮，推遲利潤實現，從而推遲履行所得稅納稅義務；在虧損年度，應通過改變分攤方式將成本費用從不能得到稅前彌補的年度轉到可以得到稅前彌補的年度。最大限度發揮成本費用的抵稅作用。在享受稅收政策的年度內，應通過改變分攤方式避免優惠政策抵消成本費用的抵稅作用。
第二，不同的項目類型，根據新稅法將獲取不同的稅收減免政策。因此企業應優先考慮以股權投資方式去投資未上市中小型高新技術企業的相關項目。同時還應在項目建設中注意購置具有環境保護和節能節水安全生產的專業型設備，最大限度爭取在項目扣除金額上符合新稅法的減免政策。由此，晉通郵電公司可在業務范圍和業務種類上進行統籌優化，找出維護業務、信息化業務、工程業務和物業管理四類業務中符合上述減免政策的業務成分進行定向經營投資，來達到減輕稅負的目的。
第三，通過設計固定資產折舊計算法進行所得稅納稅籌劃。根據稅法和財務會計制度的相關規定，不同的稅率條件下，靈活采取不同的固定資產折舊法將對企業納稅籌劃起到不同效果。具體說來，實行累進稅率的條件下可以采用直線攤銷法進行固定資產折舊，實行比例稅率的條件下，可采用加速折舊法進行固定資產折舊，在使用期限內盡量快速補償固定資產成本，進而實現延期納稅。在這一點上，晉通郵電公司在維護業務、信息化業務、工程業務和物業管理上可根據具體稅率調整固定資產折舊策略，以達到減輕稅負的目的。
2.4 通過利用國家地方稅收優惠政策進行所得稅納稅籌劃
稅收優惠政策是稅收政策的主要組成部分，稅收優惠主要分為報批類稅收優惠和備案類稅收優惠，報批類稅收優惠是指應由稅務機關審批的稅收優惠項目，備案類稅收優惠是指取消審批手續的稅收優惠項目和不需要稅收機關審批的稅收優惠項目。是對一些特定的對象、納稅人或企業給予的稅收鼓勵和照顧措施，以此鼓勵企業進行投資生產。然而企業經營者通過合理籌劃可以最大限度地利用稅收優惠政策合理避稅[3]。
3 提高山西晉通郵電企業納稅籌劃的有效措施
3.1 推行集團政策型納稅籌劃方案
首先公司應深入研究稅收理論、稅收制度以及相關政策的變動。在維護業務、信息化業務、工程業務和物業管理等各項業務的可持續發展進程中，應綜合利用各類信息渠道及時獲取當前經濟政策中各行業相關納稅籌劃的政策措施變化。
3.2 推行優惠型納稅籌劃方案
優惠型納稅籌劃方案是企業發展過程中通過利用稅收的優惠政策制定出有利于自身發揮的籌劃方案。由于通信設備服務企業涉及的優惠政策較多，所以在生產經營的過程中，要充分利用好這些優惠政策，做好納稅籌劃工作，從而進一步提高資金的利用率，保障企業資金穩定高效運行。
3.3 推行節稅型納稅籌劃方案
投資是一個企業必不可少的重要環節，是企業不斷向前發展的資金保障和物質前提，然而企業在投資過程中，選擇合適的方案顯得至關重要。首先要對投資的行業、投資方式等進行理智的選擇，做到投資效益最大化，同時達到合理避稅的目的。其次，要牢牢貫徹、履行國家產業政策，選擇有利的行業進行投資，不能盲目避稅，要按照稅法支持的項目進行投資選擇，以免偷稅漏稅。最后，企業在經營管理過程中要選擇合理的費用分攤等方法進行科學核算，達到降低稅收的目的。在租賃業務中也要進行合理籌劃，由于通信設備服務型企業在發展過程中存在著大量的資產租賃使用項目，所以要深入了解稅法的規定，在合法的前提下進行籌劃，在融資租賃中還要考慮是采用直接購買租賃、轉租、回租還是杠桿租賃，同時要考慮對通信設備服務企業整體效益的影響[4]。
4 結論
鑒于我國特殊的稅制結構和稅法政策，企業所得稅是國內各行業企業的主要稅負之一。所得稅納稅籌劃不僅是財務管理工作的重要內容，也是降低企業運營成本、提高盈利水平、合理高效利用各項資金的有效手段。目前，企業所得稅納稅籌劃已逐步成為各行各業戰略規劃的重要組成部分，其具體籌劃措施會直接或間接影響到企業各項投資項目的生產運營銷售管理工作的方方面面，對提高企業綜合競爭力具有重要意義。因而，各行業企業應從組織形式、銷售收入、扣除項目金額、稅收政策優惠等方面入手，結合現階段我國新頒布實施的稅法政策及相關標準，綜合籌劃協調企業的各項生產經營活動，在保證合法經營的前提下，最大限度地調整并找到最佳企業所得稅納稅籌劃方案。
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[關鍵詞] 家裝 稅收征管
隨著人們生活水平的提高，居民收入增加，居住條件不斷改善，對家居的裝飾需求越來越旺盛，要求也越來越高，家居裝飾行業已成為炙手可熱的新興產業，根據國務院發展中心市場經濟研究所的調研結果，2006年全國裝飾工程產值接近1萬億元，其中私裝（家居裝飾）所占比例超過公裝。以溫州地區為例：由于舊城改造，大量拆遷安置房陸續交付使用，2006年有20000戶拆遷戶已經認購定位，2006年僅“五個一”民生工程就將有7000戶交鑰匙投入使用，還將有3000戶認購定位；此外，城市建設規模不斷擴大，大量的商品房源源不斷投放市場。據不完全統計，2006年溫州市房地產竣工400萬平方米，按每平方米500元裝修計算，裝修額就達20億元。根據溫州裝飾企業上報資料，2005年家裝產值17億元，2006年達22億元。隨著居民在家居裝修上的投入越來越大，形成了社會消費中的一股巨大的資金流向，其成為不可忽視的稅源，但由于其納稅對象的特殊性，稅收征管難度很大，稅收流失十分嚴重。究其原因，主要有以下兩個方面：
一、由于家裝行業本身特性所導致的原因
1.家居裝飾屬于居民的自主消費，這決定了家裝工程的分散性、多樣性、差異性和不穩定性，給家裝稅收征管工作增加了難度。
2.家裝工程的分散性，客觀上給稅源控制帶來困難。家裝工程的特點是單個工程比較小，但工程數量多，遍布每個住宅小區，家裝工程行政許可審批取消以后，稅務力量不足，導致很難掌握稅源情況。
3.家裝的納稅主體魚龍混雜給管理帶來困難。家居裝修的納稅主體有以下幾種：證照齊全的裝修公司；掛靠有資質裝修公司的裝修隊；裝修工程中承接分包、轉包工程的裝修隊；無資質、無工商執照和稅務登記、無固定辦公地點的“三無”個體裝修隊，其中地下裝修隊占據了整個住房裝修市場相當大的份額。據對溫州市區186戶家居裝飾裝修業主調查，145戶由個人承包施工（即地下裝修隊），可見地下裝修隊占領了家裝的大部分市場，致使家裝市場的稅收征管形成“盲區和難區”。
二、家裝稅收征管政策和措施所導致的原因
1.納稅金額計算混亂。關于納稅金額的核定。現在各地不盡相同，有的按裝修面積計算，每平方米5元；有的按定額納稅；有的按合同價百分比征收。以溫州為例，納稅額按工程裝修額核定，即以家裝工程的裝修總造價為納稅金額。企業普遍感到稅負過重，同時認為納稅額的核定方法很不合理。
2.各部門之間缺乏配合、協調。房屋開發公司、物業管理部門、剛成立的裝修行業協會、工商部門（消費者協會）等，由于其工作范圍和職能，雖經常要涉及工程質量評估、行業監管、糾紛調解等，能對家居裝修的施工過程進行一定的管理、監控或提供一些信息。但一方面，很少稅務機關委托他們提供信息；另一方面，有些部門也把代征稅款看作分外事，相互間缺乏必要的聯系和支持。
三、對策
“簡稅制、寬稅基、低稅率、嚴征管”是“十一五”時期稅務制度改革的原則。家裝業的稅收政策也應在這一原則指導下做適當的調整。現針對以上問題提出如下建議：
1.強化征管措施，防止稅源流失。家裝工程大量稅源流失主要是“家裝游擊隊”問題，但對“游擊隊”的整治不是僅憑稅務部門所能及的，做起來難度相當大。“游擊隊”的存在不只是市場管理問題，而且還有社會需求問題。實事求是說，要一下子完全清理掉這些“游擊隊”是難以辦到的。從實際出發可以采取三項措施：
(1)實行家居裝修工程開工申報登記制度。雖然國務院明文取消了家居裝修的行政許可審批，但并不意味可以放棄物業管理和行業管理，更不能因此影響國家稅收。所以，房屋所有權人或使用人在對其家居進行裝修前，應向物業管理單位或所在社區申報登記，同時要督促委托裝修者向當地稅務機關或其委托的代征單位申報登記。受理單位定期向稅務部門反饋信息。凡是屬臨時經營的（游擊隊）應交納稅保證金，保證金按預算稅額交，完稅后多退少補。這樣，既便于物業管理單位對物業的管理，防止因裝修任意損害住宅的整體質量，同時又能有效地控制稅源。
(2)切實落實委托代征，加強源泉控管。采取委托代征的辦法，即稅務部門委托家居裝修工程所在地的物業管理單位或街道下屬社區代征稅款。稅務機關可以與物業管理單位或街道下屬社區簽訂委托書，受權代征。至于委托物業管理單位還是委托街道下屬社區，不一定統一，哪個單位有利于征收就委托那個單位，稅務機關通過考察了解選擇確定。對不同的地區、不同情況，稅務機關可實行不同的辦法：如對城市封閉式管理小區，每個住戶進行裝修時，材料、人員的進出均需通過小區值班室，把住了此關口，也就控制住了稅源。對城市非封閉小區或是居民個人買房建房，可由房屋開發公司和建管處及時提供信息，稅務機關建立臺賬，定期上門追蹤檢查。
采取委托代征辦法應重視解決好以下三個問題：一是對受委托單位的責任人和具體經辦人要進行業務培訓，明確其責任；二是要做好財務監控，如票據的領取、保管、使用及稅款上交等要建立嚴密的制度和獎罰辦法；三是要確定合理的代征手續費，（深圳市最高不超過5%）具體可在簽訂委托協議中明確。
(3)建立情報交換機制 實施源泉控管。協調各地區稅務機關，定期匯總家裝公司在各家居、建材市場和物業管理公司備案的簽定家裝合同數據，定期反饋給家裝公司注冊地主管稅務機關，注冊地主管稅務機關將企業申報營業稅數據、稅控發票信息同家裝合同金額進行分析、比對，抓住收入來源，力求從源頭堵住稅收漏洞。聯合建委、家裝協會共同加強對家裝企業的管理。稅務機關要和建委、家裝協會建立起信息溝通的機制，在家裝企業評優和資質年檢時要將誠信納稅做為重要參考標準。抓好源泉控制，做好協調配合工作。與建設局、房管部門配合，及時掌握近期已開發或者正在開發的樓盤，隨時了解各開發商建房情況和售房情況，與社區街道辦、各鄉鎮物業管理部門簽訂代扣代繳責任書，成立協稅護稅專門小組，組織專業人員對家裝情況進行有效監管；與財政部門協調，按征收的家裝行業稅收的一定比例專項撥付征收經費，用于補助征管經費不足和獎勵征管人員。
2.扶強扶優，涵養稅源，實現稅收穩定增長。家裝作為一個新興行業，入行的門檻較低，由于缺乏強有力的規范管理，在不公平的競爭環境中，一些重設計含量，有質量，依法納稅的正規企業反而失去了競爭優勢，被“游擊隊”的“低價”擠壓，生存空間不斷縮小，一些實力不強、市場定位不高的中小企業在求生存的壓力下，被迫加入“低價”惡性競爭，從而加劇了市場的混亂，導致偷稅漏稅案件不斷發生，這對家裝業的健康發展和稅源穩定十分不利。為此建議：
(1)關于納稅金額的核定。筆者認為家裝納稅都應以合同為依據，包工包料的工程，材料部分有正式發票的可以扣除；部分承包的，業主自己購買的材料不計入納稅額；僅僅承包施工的，以合同上確定的承包額納稅。對沒有簽訂施工合同的家裝工程，按稅務機關核定的指導性裝修標準計稅。
具體內容如下：①凡有裝修工程合同且簽定的價款合理，按合同確定的價款征稅。裝修材料業主自己購買的可以扣除。②凡不能提供裝修工程合同，或合同簽訂的價款明顯偏低又無正當理由的，應按稅務機關核定的指導性裝修標準計稅。③指導性裝修標準可按裝修住宅類型分為低、中、高三個等級。各個地區根據當地實際情況核定出家居裝修指導性標準。例如：溫州市普通住宅每平方裝修指導性標準為200元、500元、900元三個檔次，復式住宅和別墅每平方米裝修指導性標準為300元、700元、1000元三個檔次。
[關鍵詞]房產稅 稅收立法 行政法規
一、我國房產稅的現狀
房產稅屬財產稅中的個別財產稅,其征稅對象只是房屋。從西方發達國家的經驗分析,房產稅作為地方財政收入來源中的重要一項,在各級地方政府財政中占有很大比例。我國情況恰恰與之相反,各地方稅種收入占稅收收入比重都很低,房產稅稅收意識都比較薄弱,政策也相對混亂,往往過于注重稅收計劃,輕視稅源管理。目前我國社會主義現代化建設進入了新階段,制度發展和經濟提升逐步改變了收益分配方式、資金分配結構、產出結構以及社會財富分配方式。這種巨變實際上向我國的現行稅制提出了威脅和挑戰。由于現行我國房產稅采取“內外有別,兩套稅制并存的稅制,導致了社會主義現代化建設背景下收費主體與收費行為的非均等化程度較高,“特殊利益集團搞出了越來越多的超國民待遇,而另外一些處于明顯無地位的狀況,受到貶低和歧視。這種不合理的構建原則有悖于政府的稅收政策,稅收收入受到影響,對創造我國公平市場競爭的影響是深遠而巨大的。
二、我國現行房產稅存在的問題
1、依法辦稅遵從度差,偷稅漏稅花樣百出。有的房產所有者對房產稅政策知識認識不夠、缺乏了解,認為房產稅屬于可征可不征的選擇性稅種,并非一般性的常規稅種,涉及的問題也相對簡單,不象增值稅、消費稅、城建稅、所得稅等主要稅種那樣在國稅機關引起足夠重視。有的私營企業隨意申報或虛報數據,但個體戶不按規定期限納稅;有些企業將已竣工并投入使用的房產一直掛賬在“在建工程”科目上,不轉成本,過往來帳目瞞報或少報房產稅。當前大量偷稅、逃稅的現象,難以得到行之有效的根治,以至于加大了征收難度。
2、法律、法規還不健全,監管體制不順暢,征收管理工作零星、分散,征管難度大。房產稅涉及面廣,稅源分散,征管難度大,稅源管理工作涉及到各房地產開發建設單位,各物業管理企業,街道和居委會等多家單位和機構,多方共享,加強合作,嚴格把關。但由于尚未建立起一套行之有效的部門協作機制和納稅評估信息系統,地稅部門很難適時、及時有效的取得房產、土地的登記數據及變動狀況。
3、各項服務制度缺位,辦事質量不夠。由于基層稅務部門上卻面臨“人手少、力量弱、群眾參與差、可用人員選擇性小的實際”, 指導、檢查,開展約談和問責等方面存在管理漏洞,“跟進服務、跟緊服務、跟快服務、主動作為”服務不夠,既導致房產稅征管低效無序,社會上存在大量偷逃稅行為。此外,個別稅務機關習慣于強調稅務機關的職權、突出納稅人的義務,長年習慣于“任務治稅”, 滿足于財政支出需要的稅收計劃,房產稅當作零星小稅,重視不夠,長期存在“重大稅輕小稅、重主稅輕附稅”的征管傾向。
三、對策與建議
在房產市場中,世界各國都非常重視房產市場中的政府稅收手段這只“有形之手”,全方位地規范房產市場,維護社會公正,確保經濟安全。例如日本、法國、等發達國家傾向于將房產稅納入一般財產稅(含凈財富稅)中課征,將土地、房屋等不動產和其他各種財產合并在一起征收。這些發達國家的先進手段,值得我們借鑒。
1、優化合作機制,破解信息不對稱難題。部門聯動,建立協稅護稅機制,構建以稅務主管、部門配合、社會參與、信息化支撐”為主體的協稅護稅體系,這是全面加強房產稅稅收管理,是依法治稅的重要內容和重要手段。要以互動協調、信息共享、考核監督“三個機制”為依托,以實現地方房產稅的有效監控為核心,以強化獎懲為保障,建立房地產開發建設單位,各物業管理企業,街道和居委會等多家單位和機構的定期會商機制,轉變觀念,構筑信息交流渠道,明確相關部門在社會協稅護稅工作中的責任和義務,構建一套完善的社會化征管網絡體系。
2、圍繞“稅收?發展?民生”稅收宣傳主題,細化政策服務功能和對象。宣傳工作是提高納稅人依法納稅意識和稅收遵從度的基本保證。要充分利用報刊、廣播、電視、網絡等現代信息傳遞方式,加強政策宣傳,完善納稅服務,及時有效的告知房產稅的依據,特點,房產稅納稅的義務人,房產稅征稅對象等等,努力宣傳稅收法律法規,讓納稅人知法、守法、用法。對個體企業,要采取溝通、交流、答疑、解惑等宣傳模式,同時要著力優化納稅服務,營造良好的經濟發展,牢固樹立“納稅人至上、服務為本”的理念。
3、充分發揮監控個人收入、強化征收管理的作用。把房產稅征管質量考核和報表報送工作將納入年度目標管理考核。強化申報嚴格審核,要嚴格審核納稅人報送的材料應真實、準確、齊全,及時提醒,予以警示;對納稅人不進行納稅申報,不繳或者少繳應納稅款的,在調研指導、走訪、交流、約談,責令限期改正,并依法承擔民事責任;對少數行政事業單位甚至從未代扣代繳過房產稅,要提醒對集中核算單位的房產稅扣繳;對偷逃、拖欠房產稅費拒不接受處理的,要加大查處和打擊力度,發揮法律應有的震憾作用。
四、總結:
近年來隨著城市規模的逐年擴大,新建的文化體育業、娛樂業、服務業、交通運輸業、建筑業等企業逐年遞增,骨干稅源的支撐作用越來越明顯。在房產稅服務中,應構建一套完善的專業評估機構,政府設置督導機構,逐步形成一套符合我國國情的房產評估方法體系。在稅務系統內建立評稅機構和專職評稅人員,加大房產稅收稽查力度. 為了防止房產企業的偷稅漏稅。
參考文獻:
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（一）REITs的法律結構分析。從REITs的國際實踐來看，REITs可以劃分為投資公司型和信托型兩種類型的法律結構，REITs也在很多國家和地區也納入法定范圍。不同地區也選擇了不同的組織形式，如美、日、歐等地區以投資公司型REITs為主，而新加坡、澳大利亞及我國港、臺地區則以信托型REITs為主。
（二）REITs組織體系區分。
契約性的REITs的組織其實是一種無形的組織機構，其主要的操作模式為：根據各方訂立的信托契約條款來向投資者出售相應的收益憑證，而募集到的投資金額則由銀行負責托管，投資決策部分包括購買房產、進行投資行為等由基金管理公司負責，而監督基金管理公司則有托管銀行負責。在一些情況下，REITs還可選擇外聘專業人士來打理資產。
公司型REITs的形式包括基金公司或投資公司，由委托人發起，而資金的募集主要通過公司發行股份的方式。公司型REITs具有法人資格，股東作為投資者，由董事會來對公司型REITs進行管理，同時通過外聘投資公司進行投資決策。
因此，公司型與契約型REITs的不同主要體現在，公司型REITs是具有法人人格的經濟實體，契約型REITs則不具備法人資格；公司型REITs依據公司法及公司內部章程的規定進行操作，包括招股、運作和管理所募集資金；而契約型REITs沒有一個組織實體，其主要通過單個基金的信托契約來進行募集、經營、管理的；投資者購買公司型REITs的股票從而成為股東，通過參與股東大會獲取公司的經營決策權；契約型REITs的投資者獲得的是收益憑證，其對于契約型REITs只想有收益分配權。
（三）REITs操作模式分析。按照歷史發展歷程來分析，REITs的運行模式主要為A-REITs及J-REITs模式。
1、A-REITs模式內容。A-REITs模式其實就是資金信托基金模式的一種，與信托基金模式相似，先募集基金，后遴選投資項目。其項目運作方式為：公司先發行基金份額，接著投資者來購買相關的基金份額，從投資者處募集的資金主要投資于領選出的成熟物業資產，同時將該部分物業交由成熟的房地產管理公司去管理，最終的獲得的包括租金等大部分利潤將通過受益憑證的方式返利投資者，合格投資者在這期間同時也可以在二級市場進行轉讓交易。
2、J-REITs模式內容。J-REITs模式其實是財產信托基金模式的一種，在日本，J-REITs被稱作不動產投資信托，主要以公司型或契約性的組織形式為主。當一名投資者對J-REITs進行投資時，其手中持有的憑證不僅可以獲得到期收益，也可以通過在二級市場進行轉讓等方式來進行交易。再具體的實踐中，為了降低資產風險，提高基金的吸引力，一般會采用內部收益分級、外部第三方擔保等方式來要對基金進行信用增級處理。
（四）REITs的交易結構。信托公司作為REITs的受托人，主要以簽訂信托契約的形式發行受益憑證來募集資金，之后，信托公司用募集來的資金購買合格的物業，來獲得相應的物業資產和相關權利。信托公司自己并不對該物業進行投資決策，而是通過聘請專業的房地產管理投資機構或者中介機構來進行規范的投資管理，從而實現投資人的收益最大化。
REITs涉及參與主體較多，包括REITs持有人、受托人、資金保管人、物業管理人、中介機構等。其中，在REITs中有著核心作用的是受托人，受托人代表投資者持有信托財產，負責所募集資金的投資、運營及管理，在這個過程中，受托人主要通過收取管理費來盈利。受托人需要選擇專業的物業經營管理機構負責所購物業的經營與維護。專業受托人的具體職責應該包括：發行REITs受益憑證、登記持有人、分配信托份額的收益；物業經營管理人的選定、委任或更換；定期召集受益人大會，編制會計記錄、準備財務報表；定期對REITs的執行情況進行信息披露等。
二、REITs在中國的發展研究
（一）法律結構選擇。對于大部分的國家及地區來說，單位信托型的REITs結構仍然受到監管者的青睞。而在美國，采用公司形式的REITs則更多一些。在信托法未通行、法律基礎仍然較為缺乏的情況下，美國的公司型REITs采用“投資公司”的形式，其本質是一種法律和金融工具的創新，相比于在英國更為普遍采用的單位信托模式，公司型REITs與其在實現投資方面沒有本質上的區別。
新公司法出臺，取消了公司對外投資比例這一規定，但與美國投資公司法上相似的法律地位，我國現行公司法則暫時沒有此規定。目前，不僅僅是在公司的法人地位、代表機關、權力機關等方面，同時在組織機構、運作模式等方面，REITs不同于公司型基金所要求的投資公司；而我國的證券投資基金法在立法時預留證券投資基金的空間，其規定“公開發行股份募集資金，設立證券投資公司，從事證券投資等活動的管理辦法，由國務院另行規定”，考慮到REITs從事的是房地產項目投資、發放或者投資房地產抵押貸款，因此，如采用公司形式REIT則需要人大修訂《公司法》或采取其它更靈活的交易結構來避免與現行法律及監管制度沖突，制度成本、交易成本過高。
（二）稅收政策方面。
從國際上REITs的發展來看，稅收是其發展的基本驅動力。而根據“有條件優惠”的立法原則，各國均對REITs制定了專門的稅收法規，要求REITs在滿足一定條件的前提下可以在REITs層面減免征稅。采用利潤傳遞機制（Pass-Through）這種方式，保障了REITs能夠享受稅收優惠，但這些稅收優惠政策主要是為了防止雙重征稅。其運作形式主要表現為一旦REITs分配了其大部分收益，則REITs無需繳納所得稅。下圖對主要國家和地區的REITs稅收政策進行了比較。
項目澳大利亞美國新加坡中國香港
稅收優惠是是是否
REITs收入消極持有物業所產生的收入不繳納所得稅向股東和收益權憑證持有人支付的股息或收益免征公司所得稅，未分配應稅收入正常納稅消極持有物業所產生的收入不繳納所得稅支付的收益免稅，地區外收入免稅，其余部分正常納稅
不動產轉讓無出售方對超過成本部分的收入正常納稅，但如果不動產持有超過10年則有可能享受稅收優惠無無
登記免稅對取得不動產時征收流轉稅減免印花稅印花稅（設上限）
境內機構投資者正常納稅正常納稅20%所得稅免稅
境內個人投資者股利正常納稅、資本利得減稅正常納稅但能享受稅收優惠免稅免稅
境外投資者正常納稅（資本利得減稅）根據所得稅稅收協定享受減免優惠正常納稅享受香港居民待遇
資料來源：NAREIT，EPRA
作為一種過手證券，REITs模式的運作目標其實是將收益轉給投資者。因此，在大部分國家和地區，主要對REITs層面進行稅收中性原則以避免重復征稅。REITs在我國的稅收政策下，因為不可避免的需要有物業出售這一環節，REITs受托人往往會因為非交易性過戶而導致重復納稅，這大大加重了REITs交易雙方的稅收負擔。REITs所經營的期限一般不會太短，賣出和買入物業可能會有多次，這樣就會發生數次重復征稅的問題。因此，REITs制度的引入，必須取得財稅當局的支持，堅持稅收中性原則的基礎上，合理的REITs稅收支付制度的建立，對REITs和投資者稅收優惠，是保障REITs在中國順利發展的必要條件。
（三）管理架構方面。下表比較了兩者在我國目前的法律制度環境下的發展障礙及有利因素。
REITs的結構現有法律對發展REITs的限制有利因素
契約型REITs1.《信托法》限制資金信托合同不得超過200份；同時對信托的經營資格、信托憑證的流通以及信托計劃的公募都有所限制。2.《證券法》調整的正確只限于股票、債券，沒有對REITs的認定，且有公募的限制。信托計劃是REITs的主要結構和形式，具有產品特性的優勢。
公司型REITs1.《公司法》有再投資的限制，公司的對外投資不得超過公司凈資產的50%。2.REITs難以享受稅收優惠。3.公司治理和潛在的利益沖突問題有上市公司的發展經驗可以借鑒。
根據以上表格的對比我們發現，美國REITs大部分是公司型，因為美國REITs大多是公司型這種形式的REITs運作過程中有多方利益主體，而亞洲國家大多采用的是契約型基金的組織結構，例如日本、新加坡及我國香港，我國內地現有的基金也全都是契約型基金。我國在引入REITs的同時要思考以下問題：怎樣去建立一套能夠保障基金管理人和其他相關的機構能夠保障基金持有人的利益最大化，從而實現投資者利益的保護這樣一種機制？怎樣去通過制度設計來保證利益相容，從而使得基金各方的利益能夠相互包含，從而形成利益共同體？相對于契約型REITs，在公司型REITs中，董事會由股東選舉產生，董事會降為了股東利益最大化進行投票，這樣一種制度設計可以很好地保護投資者的利益最大化，從長遠來看，REITs采用公司型結構將成為未來的發展趨勢。
（四）投資范圍限定。按照投資范圍劃分，REITs可分為權益類、抵押貸款類，以及混合類。投資領域不僅有房地產也有房地產貸款。美國REITs的投資范圍一般限于能夠產生現金流的成熟物業或房地產抵押債券而這種REITs的特征為以消極持有和管理為主。在美國之后的一些國家和地區也將投資范圍主要限定在成熟物業、有價證券和其他房地產相關資產等方面，相同類型的REITs，其區別主要體現在不同的資產組成比例規定。目前爭議主要在于REITs是否應當被雨蕁涉及房地產開發環節。下表反映了不同國家對于REITs進入房地產開發環節的規定，這可能也與各國或地區房地產市場的成熟程度有關以及REITs產生的動因有關。
對REITs進入房地產開發環節的限制國家和地區
無限制美國、日本、澳門
限制比例新加坡、韓國
準入禁止加拿大、中國臺灣地區、中國香港地區
（一）目前小微企業的現狀。全國第三次經濟普查結果顯示，截至2013年末，我國共有785萬個小微企業法人單位（包括第二產業和第三產業），占全部企業法人單位95.6%;從單位資產總額來看，小微企業已達138.4萬億元，占全部企業法人單位資產的29.6%;從企業從業人員來看，小微企業超過企業法人單位從業人員的一半，達到14 730.4萬人。表1列舉了按部分行業分組的小微企業情況。
《2014年國民經濟和社會發展統計公報公報》顯示，2014年第三產業增加值306 739億元，占國內生產總值的。為48.2%，高出第二產業5.6個百分點;在2014年全國新設立的企業中，第三產業企業數量增幅為50.03%，明顯高于第二產業29.72%的增幅。
（二）小微企業面臨的問題
1.稅負重。據《小微企業融資發展報告2013》調查結果顯示，認為目前稅負過重的小微企業主已超過40%。有學者指出，稅負會影響經濟增長速度，即稅率與增長率的關系是負相關，稅負低或者適中的國家，其經濟增長速度明顯高于稅負高的國家。稅負提高1%，高收入國家的GDP增長率將下降0.34%，而低收入國家GDP增長率則會下降0.585%。
2.融資難。融資難問題突出，束縛了小微企業向規模化發展。融資難是小微企業在發展中面臨的一個重要問題，由于小微企業自身實力比較薄弱，導致其難以像大型企業那樣從金融機構得到貸款，為了保證經營活動的順利開展，小微企業便向借貸利率較高的民間資本尋求幫助，然而，利滾利產生的高額利息又嚴重阻礙了小微企業的生存和發展，使得一些企業因此陷入高利貸的泥潭。小微企業渴望實體做大做強，面臨的最大瓶頸就是資金扶持。
（三）很多小微企業不清楚現行優惠政策，未能享受優惠政策。近年來，國家密集出臺了許多惠及中小企業尤其是小微企業發展的稅收政策，旨在扶持小企業的發展。如國家對小微企業中月銷售額不超過3萬元（季報不超9萬元）的增值稅小規模納稅人和營業稅納稅人，暫免征收增值稅和營業稅;免征金融機構對小微企業貸款的印花稅;國家對小型微利企業減按20%的稅率征收企業所得稅;將享受減半征收企業所得稅政策的小型微利企業范圍擴大至低于20萬元。盡管國家出臺很多優惠政策，但是由于宣傳較少，企業對相關政策全面了解的比較少，導致真正向稅務機關申請并享受政策紅利的企業著實不多。
二、小微企業流轉稅方面的優惠政策及會計處理
（一）關于流轉稅方面的政策。在當前經濟形勢下，國務院為了彰顯穩增長、促就業、保民生的決心，出臺以下涵蓋小微企業和個體工商戶的優惠政策。
1.財稅[2014]71號規定，月銷售額不超過3萬元（含3萬元）的增值稅小規模納稅人，可以免征增值稅。文件還規定如果增值稅小規模納稅人兼營營業稅項目的，應當分別核算銷售額和營業額，月銷售額和月營業額分別在3萬元（按季納稅9萬元）以下的，分別免征增值稅和營業稅。
2.增值稅小規模納稅人在稅務局代開發票時需要繳納增值稅。這是因為對收取方來說，代開的增值稅專用發票是可以抵扣的，所以增值稅小規模納稅人要繳納這部分稅款。2014年國家稅務總局公告第57號文件明確指出：增值稅小規模納稅人已經繳納了稅款，但月銷售額不超過3萬元（按季納稅9萬元），并且在稅務局當期代開了增值稅專用發票的，可以向主管稅務機關申請退還，但需在專用發票全部聯次追回或者按規定開具紅字專用發票之后。
3.物業公司收取物業管理應按權責發生制原則按月確認營業收入，并按月申報。月申報額超過3萬元正常納稅，不超過3萬元的可享受小微企業營業稅減免政策。為加強物業公司稅收管理，主管地稅機關應嚴格控制其發票領用種類，只允許領用網絡發票或稅控發票，特殊情況（如停車費）經審批可領用1元、2元、5元小面額的通用定額發票。物業公司在向小區住戶收取物業管理費時，一次性收取一個季度或者是半年的物業管理費，當月開具發票金額超過3萬元，但按權責發生制原則分攤到當月營業額不超過3萬元的，網絡及稅控發票比對應做通過處理。
（二）關于流轉稅方面的會計處理
1.增值稅。增值稅是價內稅，所以先計算不含稅的應稅額，公式為：不含稅的銷售額=含稅銷售額÷（1+稅率）。
借：銀行存款
貸：主營業務收入
應交稅費――應交增值稅
符合2014年國稅總局57號公告規定的，月底銷售收入不超過3萬元（按季納稅9萬元），不繳納增值稅，將計提的增值稅轉入營業外收入：
借：應交稅費――應交增值稅
貸：營業外收入――政府補助
2.營業稅。若免征營業稅，則不作相關處理。
三、關于所得稅方面的優惠政策及會計處理
（一）所得稅優惠的對象。根據工信部聯企業[2011]300號文件的規定，按照營業收入等標準將企業劃分為大型、中型、小型、微型等四種類型，表2列舉了部分小微企業劃型標準。
從表中可以看出，表3的“小型微利企業”所指的企業范圍要比表2“小微企業”小，也就是說財稅[2011]4號文件規定的所得稅優惠對象并不是所有的小微企業。
（二）關于所得稅方面的優惠政策。
1.企業所得稅。根據財稅[2015]34號文件，自2015年1月1日至2017年12月31日，如果小型微利企業年應納稅所得額不超過20萬元，其所得額的50%視為應納稅所得額，然后再按20%的稅率繳納所得稅。
企業所得稅法實施條例所稱從業人數，包含兩部分，一部分為與企業建立勞動關系的職工人數，另一部分為企業接受的勞務派遣用工人數。從業人數和資產總額指標，應按企業全年的季度平均值確定。具體計算公式為：季度平均值=（季初值+季末值）÷2;全年季度平均值=全年各季度平均值之和÷4;如果年度中間開業或者終止經營活動的，就以其實際經營期來確定。
2.個人所得稅。根據財稅[2011]62號文規定在對生產經營所得征收個人所得稅時，個體工商戶戶主、個人獨資和合伙企業自然人投資者的稅前費用扣除標準是3 500元/月。另外，財稅[2014]48號文件明確指出，個人持有1個月以內（含）的并且是全國中小企業股份轉讓系統掛牌公司的股票，其股息紅利所得全額計入應納稅所得額;持股期限在1個月以上至1年（含）的，其所得按50%計入應納稅所得額;持股期限超過1年的，這個比例則降為25%。
（二）關于所得稅方面的會計處理
1.預繳時：
借：所得稅
貸：應交稅費――應交企業所得稅
借：應交稅費――應交企業所得稅
貸：銀行存款
2.年終按自報匯算清繳：
若補繳，
借：所得稅
貸：應交稅費――應交企業所得稅
3.繳納年終匯算：
借：應交稅費――應交企業所得稅
貸：銀行存款
4.需退還的：
借：其他應收款――應收多繳所得稅
貸：所得稅
若經稅務審批，
借：銀行存款
貸：其他應收款――應收多繳所得稅
若不辦理，用以抵下年的，
借：所得稅
貸：其他應收款――應收多繳所得稅
四、其他相關優惠政策
（一）關于印花稅方面的優惠政策
為鼓勵金融機構對小型、微型企業提供金融支持，進一步促進小型、微型企業發展，2014年10月24日出臺的財稅[2014]78號文件規定：至2017年12月31日對金融機構與小型、微型企業簽訂的借款合同免征印花稅，其中對小型、微型企業的認定，要按照工信部聯企業[2011]300號文件的有關規定執行。
2014年5月27日出臺的財稅[2014]47號文件規定，2014年6月1日起，中小企業股份買賣、繼承、贈與股票時，出讓方依實際成交金額按1‰的稅率計算繳納證券（股票）交易印花稅。
（二）關于免征政府性基金和行政事業性收費的優惠政策
根據財稅[2014]122號的規定，自2015年1月1日起至2017年12月31日，對月銷售額或營業額不超過3萬元（按季納稅不超過9萬元）的繳納義務人，免征教育費附加、地方教育附加、水利建設基金、文化事業建設費。
根據《財政部辦公廳關于對小微企業免征船舶港務費等三項行政事業性收費有關問題的復函》（財辦稅[2015]14號）等，明確免收小型微型企業發票工本費、政府性基金、船舶港務費等。
（三）關于中小企業進口科技開發用品免稅的優惠政策
為促進中小企業技術進步、提高產品質量，財稅[2011]71號規定，對符合條件的技術類服務納入現行的科技開發用品進口稅收優惠政策范圍，在2015年12月31日前，中小企業進口國內不能生產或者國內產品性能不能滿足科技開發需要的產品時，免征進口關稅以及進口環節的增值稅和消費稅。
一、指導思想
按照全面貫徹落實科學發展觀和構建社會主義和諧社會的要求，以解決關系人民群眾根本利益問題為出發點，以相關法律法規為依據，各相關職能部門緊密配合，圍繞房地產項目審批、開發、交易、中介等環節，嚴厲查處房地產領域存在的違法違規、權錢交易行為，建立健全長效機制，促使我區房地產市場朝著更加規范、健康的方向發展。
二、工作目標
通過房地產市場專項整治，達到整頓規范與健康發展并重。進一步完善審批制度，按照規范標準、簡化程序、透明公開的原則，建立分工明確、各司其職、密切配合、高效廉潔的行政管理體系。引導企業樹立品牌意識，建立培育規范運作、依法經營、誠實守信的企業信用體系，實現我區房地產市場秩序的根本好轉。
三、整治內容
圍繞房地產開發建設和交易中容易發生違法違規、權錢交易問題的關鍵環節和重點部位，對在建房地產開發項目進行全面清理。
（一）依法查處房地產行政審批過程中涉及的有關部門及其工作人員違法違規行為，重點是在項目立項、規劃審批、施工許可、預售許可等環節的違規審批、濫用權力、違法不究以及在行政許可中的索賄受賄等行為。
（二）依法查處房地產開發建設環節中的違法違規行為。重點是非法占地、私下協議圈占使用集體土地，在集體土地上從事房地產開發經營，囤積土地，私自改變土地用途，未按規定條件開發利用土地，未取得施工許可證擅自開工建設，違法強制拆遷，不按批準的規劃設計方案進行開發建設，擅自變更規劃內容，抽逃注冊資本金等行為。
（三）依法查處房地產開發交易環節中的違法違規行為。重點是未取得商品房預售許可證或未按預售許可批準的范圍預售房屋，擅自出租、出售公共部位、配套設施牟利，未辦理前期物業招投標手續和按規定預留物業管理用房，不按規定辦理物業管理資料交接，違法廣告、囤房惜售、哄抬房價、誘導欺騙消費者，不按規定明碼標價以及在標價外收取未予標明的費用，合同欺詐，偷逃稅等行為。
（四）依法查處中介服務機構及其從業人員違法違規行為。重點是未申領營業執照、未按規定備案開展房地產中介業務，虛假或不實信息騙取中介費、看房費、吃差價，偽造、涂改、轉讓房地產中介注冊證、資格證，任意抬高或壓低被拆遷房屋評估價格，中介服務機構和從業人員參與炒房，擾亂市場正常秩序等行為。
（五）依法查處房地產物業管理中的違法違規行為。重點是無資質從事物業管理，不按物業服務合同約定的內容和標準提供服務，違反規定擅自設立收費項目，擅自改變物業管理用房等公共建筑和公共設施用途等行為。
（六）對我區房地產項目的注冊登記、納稅情況進行排查。重點排查開發企業是否在我區注冊，是否單獨辦理稅務登記，是否在我區納稅（包括企業所得稅）等情況。
四、整治工作組織機構
為切實做好我區房地產市場秩序專項整治工作，加強對專項整治工作的組織協調，建立專項整治工作聯席會議制度，區城市規劃建設局、*國土分局、*規劃分局、區財政局、區審計局、區監察局、區城管局、區拆遷局、*國稅局、*地稅分局、發展和改革局(物價局)、工商分局、政府法制辦等部門為聯席會議成員單位。區城市規劃建設局局長于興慧擔任召集人，以上各部門有關領導為成員。聯席會議辦公室設在區城市規劃建設局，于興慧同志擔任聯席會議辦公室主任。按照審批權限與責任掛鉤及“誰審批，誰負責”的原則，明確職責如下：
區城市規劃建設局：負責專項整治工作的組織協調，提出專項整治總體思路和工作方案；組織實施專項整治；負責組織查處建設、預售、交易過程中的違法違規行為；會同市工商行政管理部門查處房地產中介機構的各種違法違規行為。
*國土分局：參加由聯席會議組織的房地產市場秩序專項檢查；對在建并已進入商品房預售環節的房地產開發項目的土地取得情況進行清理檢查；負責查處土地方面的違法違規行為。
*規劃分局：參加由聯席會議組織的房地產市場秩序專項檢查；對全區在建項目規劃審批執行情況進行清理檢查；協助認定規劃審批、變更等方面的有關問題。
區財政局：參加由聯席會議組織的房地產市場秩序專項檢查；按照職能分工，負責專項整治的相關工作；對我區房地產項目的注冊登記、納稅情況進行排查。
區審計局：參加由聯席會議組織的房地產市場秩序專項檢查；依法對排查中發現問題的國有房地產企業的財務收支情況進行審計和檢查，對審計查出的違法違規問題依法作出審計決定或者向有關主管機構提出處理處罰意見。
區監察局：參加由聯席會議組織的房地產市場秩序專項檢查；按照有關法律法規查處房地產領域違紀違法案件。
區城管局：參加由聯席會議組織的房地產市場秩序專項檢查；負責查處物業等方面的違法違規行為，并按照《青島市相對集中行政處罰權條例》的規定，將物業管理企業存在的違法違規行為及市政管線違法接入行為依法提交執法部門查處。
區拆遷局：參加由聯席會議組織的房地產市場秩序專項檢查；負責查處違法拆遷等行為。
*國稅局、地稅分局：參加由聯席會議組織的房地產市場秩序專項檢查；檢查完善房地產稅收政策落實和稅收征管措施的建立情況；檢查房地產企業稅收政策執行和納稅申報情況，負責查處房地產企業偷逃稅等違法違規行為。
區發展和改革局（物價局）：參加由聯席會議組織的房地產市場秩序專項檢查；按照職能分工，負責專項整治的相關工作；對全區在建并已進入預售環節的房地產開發項目價格執行情況進行檢查；負責查處銷售商品房未按規定或未按規定的方式明碼標價、在標價之外收取其他費用、高于標示的價格進行銷售的價格違法行為；查處中介機構違規收費以及相關單位向房地產開發經營企業違規收費的違法行為；
*工商分局：參加由聯席會議組織的房地產市場秩序專項檢查；負責查處房地產企業違法廣告、合同欺詐和侵害消費者合法權益的違法違規行為；會同區城市規劃建設局加強對房地產中介機構的管理。
區政府法制辦公室：參加由聯席會議組織的房地產市場秩序專項檢查；配合有關部門健全房地產市場秩序專項整治工作制度，完善長效機制。
五、整治工作時間安排
（一）動員部署階段（20*年5月1日——5月15日）
1.全面部署相關工作，制定市場專項整治實施方案，明確整治范圍、內容、要求，落實相關部門職責。
2.分別召開由房地產企業、中介服務機構、消費者和新聞媒體參加的座談會，聽取各方意見，深入開展專項整治工作。
3.開通舉報、投訴熱線，接受廣大群眾的監督。
（二）實施檢查階段（20*年5月16日——8月31日）
1.5月16日——6月30日，自查階段。對在建并已進入商品房預售環節的房地產開發項目進行全面清理。相關主管部門、房地產開發企業、中介服務機構和物業管理企業圍繞專項整治的重點方面，開展自查、自糾工作。自查結束后，于6月25日之前，各相關管理部門將書面自查報告報區聯席會議辦公室；房地產開發企業填寫《房地產市場秩序專項整治檢查表（開發企業）》（附件4）并附書面自查報告，報區聯席會議辦公室及財源建設辦公室（區財政局）；中介服務機構、物業管理企業填寫《房地產市場秩序專項整治檢查表（中介機構）》（附件5、6）并附書面自查報告分別上報區建設局及區城管局。
各相關主管部門、房地產企業、中介服務機構和物業管理企業應當根據自查存在的問題，積極進行整改并有針對性地做好堵塞漏洞、建章立制工作。
2.7月1日——7月31日，檢查階段。在房地產企業、中介服務機構和物業管理企業自查的基礎上，各相關主管部門針對企業自查情況進行檢查，對有投訴舉報的項目進行重點檢查。對檢查中發現問題的項目，各有關部門按照職責分工依法進行處罰。
3.8月1日——8月31日，抽查階段。由區聯席會議辦公室組織相關部門進行抽查，重點抽查存在嚴重違法違規行為、群眾集中投訴舉報的相關管理部門、開發企業、中介服務機構和物業管理企業。對檢查過程中發現整改不力的單位予以通報批評。
（三）匯總、總結階段。（9月1日——12月31日）
1.9月1日前，各相關管理部門按照責任分工，對專項整治情況進行分析總結，連同依法查處的典型案例，形成書面報告報區聯席會議辦公室。
9月5日前區聯席會議辦公室把檢查情況及各職能部門查處的典型案例以書面形式報市聯席會議辦公室。
2.9月——10月，迎接省、市有關部門的聯合檢查。
3.11月——12月，迎接國家有關部門組織的抽查。
（四）鞏固階段。（20*年2—3月）
重點是建立長效機制，鞏固整治成果。各部門要針對專項整治工作中發現的問題，不斷強化管理，著力增加中低收入家庭住房的有效供給，穩定住房價格，進一步完善促進房地產業健康發展的長效機制。
六、整治要求
（一）統一思想，提高認識。在去年全市開展的整頓和規范房地產市場秩序工作中，依法查處了一批違法違規企業，并對部分典型案例進行了曝光，取得了較好的效果。雖然我區的房地產市場秩序不規范現象得到一定程度的遏制，但并未徹底解決，企業違規經營行為依然時有發生，房地產市場秩序仍有待于進一步規范。各有關部門一定要立足工作實際，把思想統一到八部委《關于開展房地產市場秩序專項整治的通知》要求上來，統一到中央房地產市場調控政策的精神上來，高度重視并扎實推進房地產市場秩序專項整治工作。
（二）精心部署，密切配合。房地產市場秩序專項整治是一項系統工作，涉及政府工作的多個方面及各部門，各相關管理部門要按實施方案精心組織實施。按照職責分工，對相關部門的責任目標進行了分解（附件2），各相關部門要緊緊圍繞責任目標，各負其責，建立信息共享、情況互動、聯動查處、齊抓共管的協調機制，防止產生管理、查處上的漏洞。
為確保專項整治工作的順利開展，建立違法行為舉報、投訴受理制度，聯席會議制度，部門之間通報制度。聯席會議成員單位均要設立并公布舉報電話，舉報電話實行首問負責制，對不屬于本單位職責范圍的舉報投訴，受理單位負責記錄并填寫《房地產市場秩序專項整治投訴舉報（件）轉辦單》（附件3），轉相關管理部門處理。聯席會議原則上每月召開一次，因工作需要或成員單位請求，經召集人同意，可臨時決定召開聯席會議。聯席會議辦公室每半月召開一次碰頭會，對在排查和群眾舉報投訴中發現的案件線索進行梳理，及時向有關部門通報。
