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首頁(yè) 優(yōu)秀范文 土地使用稅征管建議

土地使用稅征管建議賞析八篇

發(fā)布時(shí)間:2023-08-14 17:08:06

序言:寫(xiě)作是分享個(gè)人見(jiàn)解和探索未知領(lǐng)域的橋梁,我們?yōu)槟x了8篇的土地使用稅征管建議樣本,期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā),請(qǐng)盡情閱讀。

土地使用稅征管建議

第1篇

xxx工業(yè)園區(qū)分局是x年x月x號(hào)掛牌設(shè)立的稅務(wù)機(jī)構(gòu),專(zhuān)門(mén)服務(wù)于工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,其征管范圍是原xx稅分局,以前因?yàn)榇蟛糠謱俎r(nóng)村分局,沒(méi)有開(kāi)征土地使用稅。自2007年工業(yè)園區(qū)管委會(huì)設(shè)立以來(lái),使原來(lái)的不在土地使用稅征收范圍的納稅人,成為該稅的納稅人。按照《xx人民政府關(guān)于調(diào)整xx縣城鎮(zhèn)土地使用稅適用稅額標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)》(xx秘[2007]156號(hào))之規(guī)定每平方米每年4.00元,不少企業(yè)占地幾十畝,應(yīng)納稅款每年幾萬(wàn)到十幾萬(wàn)元不等,企業(yè)負(fù)擔(dān)較重,多數(shù)納稅人難以接受,抵觸情緒較大,造成部分稅款不能及時(shí)足額征收上來(lái),給稅收工作造成了很大困難。針對(duì)上述情況,2010年下半年,xx分局新的領(lǐng)導(dǎo)班子面對(duì)困難局面,迎難而上,根據(jù)國(guó)家有關(guān)土地使用稅的政策和省政府,省稅務(wù)局的具體規(guī)定,認(rèn)真學(xué)習(xí),深刻領(lǐng)會(huì),并嚴(yán)格執(zhí)行,當(dāng)年征收城鎮(zhèn)土地使用稅86萬(wàn)元,同比增收60萬(wàn)元,增長(zhǎng)203%;2011征收城鎮(zhèn)土地使用稅97萬(wàn)元,同比征收11萬(wàn)元,增長(zhǎng)12.8%。

二、具體做法

(一)明確納稅人。工業(yè)園區(qū)是一個(gè)特殊的經(jīng)濟(jì)區(qū)域,其中的土地使用形式多種多樣,必需逐戶對(duì)照政策確定納稅人:1、管委會(huì)出租的標(biāo)準(zhǔn)廠房的土地使用稅繳納問(wèn)題,根據(jù)xxx人民政府(2007)205號(hào)文件和xxx稅局稅務(wù)函(2007)585號(hào)文件有關(guān)規(guī)定是:土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位或個(gè)人繳納,擁有土地使用權(quán)的納稅人不在所在土地的,由代管人或?qū)嶋H使用人繳納。

2、是以企業(yè)自已的名義在園區(qū)內(nèi)征地建房生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的納稅人,這部分是已繳納了土地出讓金,但沒(méi)有正式的國(guó)有土地使用證,經(jīng)請(qǐng)示后明確應(yīng)有企業(yè)自己繳納。

3、是企業(yè)直接向園區(qū)內(nèi)的老百姓租用農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地,搞生產(chǎn)經(jīng)營(yíng),根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局,關(guān)于集體土地城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知,財(cái)稅(2006)56號(hào)文件規(guī)定,在城鎮(zhèn)土地使用稅的征收范圍內(nèi)實(shí)際使用應(yīng)稅集體所有建設(shè)用地,但未辦理土地使用流轉(zhuǎn)手續(xù)的,由實(shí)際使用集體土地的單位和個(gè)人按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 

(二)確定征稅范圍、等級(jí)稅額和面積

1、征稅范圍:根據(jù)《xx人民政府關(guān)于調(diào)整我縣城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍、等級(jí)稅額的請(qǐng)示》(臨政秘[2007]71號(hào))《xx人民政府關(guān)于調(diào)整xx城鎮(zhèn)土地使用稅適用稅額標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)》(阜政秘[2007]156號(hào)),確定xx土地劃分四個(gè)等級(jí),分別是一等每平方米5元,二等每平方米4元,三等每平方米3元,四等每平方米2元,其中工業(yè)園區(qū)適用二等每平方米4元。xxx稅局隨后以臨稅務(wù)(2008)35號(hào)文件通知,具體執(zhí)行時(shí)間為2008年1月1日。

2、征稅面積:首先有土地使用證的企業(yè)按土地使用證上標(biāo)明的使用面積計(jì)征,沒(méi)有地土使用證的單位或不能提供準(zhǔn)確使用面積的經(jīng)協(xié)調(diào)管委會(huì)和土地部門(mén),由園區(qū)管委會(huì)同納稅人共同進(jìn)行了測(cè)量,經(jīng)雙方認(rèn)可后簽字生效。

(三)具體征收時(shí),我們嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定,凡征用農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地的自征之日起一年后開(kāi)始征收,其他形式的一個(gè)月后開(kāi)始計(jì)算征收,并逐戶通知應(yīng)納稅款,使納稅人心中有數(shù),公開(kāi)、透明。

三、存在的困難 

(一)目前我們最難處理的是土地使用稅的征收與新入園企業(yè)發(fā)展之間的矛盾。一直以來(lái),我們的工作目標(biāo)就是全力支持園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,做到稅收與企業(yè)和諧發(fā)展,為此我們做了大量細(xì)致的宣傳工作,但是工作開(kāi)展難度依然很大,進(jìn)展較慢。

(二)納稅人情況較為復(fù)雜,納稅遵從度低

園區(qū)內(nèi)繳納土地使用稅的企業(yè)有一下幾種類(lèi)型:

1、本地原有的企業(yè),這部分企業(yè)主要以蔬菜脫水加工為主,納稅意識(shí)比較好,但是入園以后企業(yè)各項(xiàng)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)明顯加大,繳稅主動(dòng)性較差;

2、招商引資企業(yè),部分企業(yè)由于政府未按期拆遷,至企業(yè)未能使用或完全使用,摘牌時(shí)的土地注明面積。建設(shè)路以東,前進(jìn)路北部分企業(yè)由于院內(nèi)有一條省級(jí)電力輸送線(高壓線),導(dǎo)致企業(yè)無(wú)法正常使用土地,企業(yè)為此意見(jiàn)很大。

還有一部分企業(yè)由于是招商過(guò)來(lái)的,認(rèn)為自己本來(lái)就應(yīng)該享受稅收優(yōu)惠,但是稅務(wù)機(jī)關(guān)又找不到相關(guān)優(yōu)惠政策,難以給與優(yōu)惠,稅務(wù)機(jī)關(guān)一找,他們立即就找領(lǐng)導(dǎo),給一線稅收工作帶來(lái)很大阻力;

3、按土地使用稅征收規(guī)定,對(duì)圍墻內(nèi)使用的土地征稅,由于企業(yè)在建設(shè)時(shí)讓出了一部分(一般為5-10米)做為公用路面使用,故此部分未計(jì)入土地使用稅征稅面積。

4、一些以前在城里做商品批發(fā)的個(gè)體工商戶,以物流的名義成立公司進(jìn)入園區(qū),占地往往都在30畝左右。這部分企業(yè)以前是個(gè)體戶,在城里每年繳納地方稅四、五千元,而進(jìn)入園區(qū)后每年僅城鎮(zhèn)土地使用稅一項(xiàng)就要繳納八萬(wàn)元左右,無(wú)論從經(jīng)濟(jì)上還是從意識(shí)上都難以接受,因此這些企業(yè)征管難度最大。

5、園區(qū)管委會(huì)下屬新泉投資公司以管委會(huì)名義對(duì)外出租一、二期標(biāo)準(zhǔn)廠房,土地使用稅、房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅等稅收均未按規(guī)定申報(bào)繳納,該項(xiàng)稅收也占有一定比例。

四、下一步工作打算

我們建議,按照土地使用稅征收的意義和作用以及管理權(quán)限,稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按照法律規(guī)定足額征收,對(duì)于需要扶持的企業(yè),由政府采取按比例返還或其他方式給予扶持。這樣一來(lái),既降低了企業(yè)因不繳或少繳稅款帶來(lái)的稅收刑事法律風(fēng)險(xiǎn),同時(shí)也減少了稅務(wù)機(jī)關(guān)因不征或少征稅款的帶來(lái)的行政執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn),實(shí)現(xiàn)園區(qū)經(jīng)濟(jì)、企業(yè)以及稅收和諧發(fā)展的多贏局面。

第2篇

稅收風(fēng)險(xiǎn)管理是將風(fēng)險(xiǎn)管理理念引入日管工作中,通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、估測(cè)、評(píng)價(jià)等手段對(duì)納稅人不及時(shí)、不依法、不足額繳納稅款造成稅款流失的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行確認(rèn),對(duì)確認(rèn)的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)施合理預(yù)估和有效控制,并采取積極措施對(duì)可能導(dǎo)致的后果進(jìn)行挽回。稅收風(fēng)險(xiǎn)管理的重要性體現(xiàn)在:一是可以使征管行為更有效率。通過(guò)建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng),對(duì)納稅人實(shí)施分級(jí)分類(lèi)差別化管理;對(duì)暫未發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的納稅人不打擾,同時(shí)提供方便快捷的辦稅條件,增強(qiáng)納稅人認(rèn)同感,對(duì)低風(fēng)險(xiǎn)納稅人予以提醒輔導(dǎo),適度關(guān)注;對(duì)中高風(fēng)險(xiǎn)納稅人重點(diǎn)監(jiān)管,紅色預(yù)警,及時(shí)糾正;對(duì)不遵從的納稅人予以懲罰震懾,聯(lián)合管制,強(qiáng)力打擊。二是有利于降低稅收成本。稅收風(fēng)險(xiǎn)管理通過(guò)對(duì)信息收集、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、等級(jí)排序、預(yù)警提示、任務(wù)推送、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)、結(jié)果預(yù)測(cè)等環(huán)節(jié)實(shí)施監(jiān)控,可以降低稅務(wù)機(jī)關(guān)的主觀認(rèn)知,防范執(zhí)法過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn),減少稅收成本。

二、稅務(wù)稽查以查促管,強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理

(一)稽查在實(shí)踐中取得的成效

1.注重駕駛培訓(xùn)機(jī)構(gòu)輔導(dǎo)檢查,促進(jìn)基層所規(guī)范管理,強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理。掌握基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、輔導(dǎo)企業(yè)自查、重點(diǎn)篩選檢查,通過(guò)對(duì)企業(yè)報(bào)送的自查申報(bào)表與我們掌握的第三方信息進(jìn)行比較核對(duì),確定重點(diǎn)檢查戶。分析問(wèn)題根源,統(tǒng)一征管政策,降低執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題認(rèn)真進(jìn)行梳理,對(duì)征管部門(mén)加強(qiáng)管理起到了有效的促進(jìn)。

2.開(kāi)展事業(yè)單位發(fā)票專(zhuān)項(xiàng)抽查,促進(jìn)基層所加強(qiáng)管理。抽查發(fā)現(xiàn)某事業(yè)單位取得的交易服務(wù)費(fèi)未全額申報(bào)增值稅及其附加,片面的認(rèn)為:通過(guò)“非稅收入一般繳款收據(jù)”和直接繳納財(cái)政專(zhuān)戶的款項(xiàng)不存在營(yíng)利行為,就可以不交稅,而在日常管理中,也沒(méi)有對(duì)事業(yè)單位的此類(lèi)問(wèn)題予以重點(diǎn)關(guān)注。對(duì)本案產(chǎn)生的原因及時(shí)進(jìn)行分析,并提出征管建議:一是要對(duì)轄區(qū)內(nèi)行政事業(yè)有收費(fèi)項(xiàng)目的單位集中進(jìn)行清理輔導(dǎo),達(dá)到規(guī)范行政事業(yè)單位應(yīng)納稅收費(fèi)項(xiàng)目管理,切實(shí)防范此類(lèi)執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)的目的;二是要以此為鑒,集中稅務(wù)干部加強(qiáng)稅收政策的更新知識(shí)培訓(xùn)。

3.加強(qiáng)園區(qū)企業(yè)稅務(wù)稽查,啃下“硬骨頭”協(xié)助征管。針對(duì)難辦案例,啟動(dòng)多項(xiàng)程序,規(guī)范步驟處置。面臨經(jīng)濟(jì)下行大環(huán)境,小部分企業(yè)經(jīng)營(yíng)不散,沒(méi)有效益可以沒(méi)有增值稅以及相應(yīng)的附加,但是房產(chǎn)稅、土地使用稅卻不是以企業(yè)經(jīng)營(yíng)好壞為前提的,對(duì)于一部分占地面積大的企業(yè),房產(chǎn)稅、土地使用稅稅款較大,常有拖欠習(xí)慣,稅務(wù)所管理起來(lái)有難度,逐漸變成征管中的“硬骨頭”。該局稽查局就稅務(wù)所提交的幾戶企業(yè)征地后土地長(zhǎng)期閑置或經(jīng)營(yíng)不正常而導(dǎo)致房產(chǎn)稅、土地使用稅征管難的企業(yè)進(jìn)行了進(jìn)戶稽查。由于無(wú)法聯(lián)系相關(guān)人員,通過(guò)到國(guó)土房管部門(mén)提取土地信息資料核定應(yīng)補(bǔ)稅款,經(jīng)過(guò)重大案件審理委員會(huì)審理進(jìn)行定性,在向該公司直接送達(dá)、郵寄送達(dá)等方式無(wú)果的情況下,通過(guò)報(bào)紙公告送達(dá)了相關(guān)稅務(wù)文書(shū)。最后,通過(guò)稅收約談,講清稅收法律和稅收政策的嚴(yán)肅性,已將拖欠的稅款解繳入庫(kù)。加強(qiáng)管查溝通,理順協(xié)作機(jī)制,發(fā)揮稽查最后屏障作用。

(二)如何更好地發(fā)揮稽查“以查促管”作用,防止稅收風(fēng)險(xiǎn)

1.完善征管建議制度。稽查部門(mén)的征管建議盡管能就某案、某事進(jìn)行規(guī)范,少數(shù)也能積極影響到行業(yè)的征管,但是在部門(mén)配合、建議內(nèi)容、建議形式和要求、文書(shū)格式、反饋方式和時(shí)限,傳遞程序、限改期限等方面缺少詳細(xì)的規(guī)定,深度廣度還不夠,離“查一個(gè)案件、震懾類(lèi)似企業(yè)、規(guī)范一個(gè)行業(yè)”的目標(biāo)還有不小的距離。應(yīng)進(jìn)一步完善征管建議制度,針對(duì)征管部門(mén)平常不易發(fā)現(xiàn)的一些深層次的潛在問(wèn)題,及時(shí)反饋并建議改進(jìn)。

2.進(jìn)一步健全征、管、查協(xié)調(diào)機(jī)制。建立聯(lián)席會(huì)議制度和完善“征、管、查”信息資料傳遞制度,進(jìn)一步溝通案件查處情況和存在的稅收問(wèn)題、征管的改進(jìn)建議和措施等,以便充分利用稽查成果,及時(shí)調(diào)整有關(guān)工作思路,研究加強(qiáng)管理的措施,確保稽查、管理的協(xié)調(diào)一致,形成工作合力。

3.加強(qiáng)查后的跟蹤管理。要求征管單位對(duì)征管建議及時(shí)回送《征管建議回復(fù)書(shū)》,實(shí)行建議回訪制,到稅務(wù)所回訪聽(tīng)意見(jiàn),廣泛征求一線征管人員對(duì)征管建議的辦理情況及建議、意見(jiàn),及時(shí)總結(jié)歸納出規(guī)律性、典型性的問(wèn)題和解決方法,編寫(xiě)出《行業(yè)管理、檢查指南》,增強(qiáng)稽查和管理的針對(duì)性、有效性。

三、稅收風(fēng)險(xiǎn)管理的未來(lái)發(fā)展應(yīng)采取的措施

(一)加強(qiáng)信息管理

1.提高獲取信息的質(zhì)量。要求納稅人在稅務(wù)登記,變更環(huán)節(jié)準(zhǔn)確、完整的填寫(xiě)相應(yīng)的信息,并提供相應(yīng)的資料。此外,稅務(wù)登記環(huán)節(jié)應(yīng)做好納稅人填寫(xiě)資料的審核,并準(zhǔn)確、完整的錄入稅收征管系統(tǒng)。

2.擴(kuò)大信息獲取的渠道。稅務(wù)部門(mén)應(yīng)該加強(qiáng)于工商,國(guó)土等部門(mén)的溝通,及時(shí)獲取相關(guān)信息,并導(dǎo)入到稅收征管系統(tǒng),對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)獲取信息的做有效的補(bǔ)充。

3.加強(qiáng)稅務(wù)系統(tǒng)內(nèi)部信息的縱向比對(duì)和與相關(guān)部門(mén)信息的橫向比對(duì),設(shè)置預(yù)警指標(biāo),落實(shí)分析制度,為征管工作提供指導(dǎo)依據(jù)和技術(shù)支持,避免國(guó)家稅收流失,降低執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)。

(二)強(qiáng)化稅收分析

一是采取有針對(duì)性的稅源監(jiān)控措施,如加強(qiáng)重點(diǎn)行業(yè),重點(diǎn)企業(yè)的稅源監(jiān)管,合理地配置稅收管理資源,提高稅源管理的針對(duì)性和有效性。

二是稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)該對(duì)不同風(fēng)險(xiǎn)級(jí)別的企業(yè),結(jié)合納稅信譽(yù)等級(jí)管理,通過(guò)制定企業(yè)管理辦法、建立行業(yè)管理模型進(jìn)行監(jiān)控。做到層層落實(shí)管理責(zé)任、監(jiān)控目標(biāo)和監(jiān)控措施,實(shí)施動(dòng)態(tài)跟蹤、重點(diǎn)核查、行業(yè)評(píng)估。

三是不斷完善稅收分析、納稅評(píng)估、稅源監(jiān)控和稅務(wù)稽查互動(dòng)機(jī)制,實(shí)現(xiàn)由排除風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)到治理風(fēng)險(xiǎn)面、控制風(fēng)險(xiǎn)源的轉(zhuǎn)化,發(fā)揮稅收風(fēng)險(xiǎn)管理的最大作用,實(shí)現(xiàn)對(duì)稅源的長(zhǎng)效管理。

(三)加強(qiáng)執(zhí)法監(jiān)督

第3篇

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)稅收制度;改革;物業(yè)稅

房地產(chǎn)稅收制度是我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制的重要組成部分,不僅指導(dǎo)著房地產(chǎn)稅收的合理征納,而且對(duì)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序、規(guī)范房地產(chǎn)行為起著重要作用。我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度是在1994年實(shí)行稅制改革的基礎(chǔ)上形成的,曾指導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)繁榮發(fā)展,對(duì)促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起至關(guān)重要的作用。但隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的轉(zhuǎn)變,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)一些突出問(wèn)題,如房?jī)r(jià)猛漲、投資過(guò)熱、低買(mǎi)高賣(mài)、土地閑置等,這一系列問(wèn)題我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度已很難對(duì)其進(jìn)行調(diào)控和干預(yù),因此對(duì)房地產(chǎn)稅收制度進(jìn)行改革勢(shì)在必行。

一、我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度

我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度從稅費(fèi)的角度上看,主要涉及12項(xiàng),包括土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅和教育費(fèi)附加,其中固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅自2000年初暫停征收。另外,在現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅制中只有城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加是外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)不需繳納的,其他稅種在2009年已實(shí)現(xiàn)內(nèi)外統(tǒng)一。房地產(chǎn)稅收具體分布在土地使用權(quán)的取得和房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和保有環(huán)節(jié)。土地使用權(quán)取得環(huán)節(jié)涉及的稅種有企業(yè)所得稅(或個(gè)人所得稅)、營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、耕地占用稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)繳納的稅種主要有營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅(或個(gè)人所得稅)、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加。在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商繳納的稅種主要有營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅(或個(gè)人所得稅)、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、契稅等。在房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié),若自用房屋,繳納的稅種主要有城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅;若出租房屋,繳納的稅種主要有營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅(或個(gè)人所得稅)、印花稅。

二、我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度存在的問(wèn)題

(一)稅種繁多,稅費(fèi)混雜

我國(guó)房地產(chǎn)稅收制度稅種繁多,重復(fù)征稅,在同一環(huán)節(jié)征收多種稅收,同一種稅收又存在多種環(huán)節(jié)。如以土地為課稅對(duì)象征收耕地占用稅和城鎮(zhèn)土地使用稅;對(duì)房屋租金收入,既征收5%的營(yíng)業(yè)稅,又征收12%的房產(chǎn)稅;對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓收入既征收營(yíng)業(yè)稅,又征收土地增值稅;對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)時(shí)所簽訂的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù),雙方既繳納0.05%的印花稅,承受方又要繳納契稅。同時(shí),房地產(chǎn)市場(chǎng)稅費(fèi)體系混亂,以稅代費(fèi)、以費(fèi)擠稅現(xiàn)象普遍。如城建稅實(shí)際上是為補(bǔ)充城市維護(hù)建設(shè)資金而向?qū)氖律a(chǎn)、經(jīng)營(yíng)取得收入的單位和個(gè)人征收的一種費(fèi)。另?yè)?jù)調(diào)查顯示,在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程中,稅收為建筑成本的9%,而各種費(fèi)用高達(dá)41%;2005年山東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用支出最高占到三分之一,費(fèi)擠稅現(xiàn)象嚴(yán)重。稅種繁多、重復(fù)征稅、多層收費(fèi)使房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)嚴(yán)重。

(二)計(jì)稅依據(jù)不合理

我國(guó)部分稅種的計(jì)稅依據(jù)不合理。對(duì)經(jīng)營(yíng)自用部分的房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)原值扣除10%-30%的余額為計(jì)稅依據(jù),城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)。這兩種計(jì)稅依據(jù)未體現(xiàn)房地產(chǎn)的時(shí)間價(jià)值和土地的級(jí)差收益,房地產(chǎn)稅收收入無(wú)法隨著房地產(chǎn)的增值而增加,不能起到稅收政策目標(biāo)。另外,我國(guó)的土地出讓制度不合理,我國(guó)目前的土地出讓制度是土地批租制,根據(jù)土地用途期限分為40年到70年不等,這種一次性支付幾十年稅費(fèi)的制度一方面加大房地產(chǎn)的建設(shè)成本,提高房?jī)r(jià),另一方面又造成政府“寅吃卯糧”的現(xiàn)象,不利于土地資源的合理利用和城市的可持續(xù)發(fā)展。

(三)征稅范圍過(guò)窄

部分稅種的征稅范圍過(guò)窄,阻礙市場(chǎng)主體的公平競(jìng)爭(zhēng),同時(shí)導(dǎo)致稅源流失。如房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍都僅限于城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū),不包括農(nóng)村土地。隨著城市化規(guī)模的日益增大,大量開(kāi)發(fā)商將新增項(xiàng)目建在距離城市較近的農(nóng)村,占用我國(guó)有限的耕地面積。同時(shí)房產(chǎn)稅在城市免稅范圍過(guò)大,個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)都屬于免稅范圍。

(四)重流通,輕保有

在現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度下流通環(huán)節(jié)稅種較多,稅負(fù)較重,而在房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)稅種較少,稅負(fù)較低,且部分稅種的免稅范圍過(guò)大。資料顯示,在房地產(chǎn)的流通環(huán)節(jié),稅負(fù)水平已達(dá)到30%-40%。這種重流通的局面一方面造成房地產(chǎn)的合理流通受限,使新建商品房?jī)r(jià)格上漲,另一方面又助長(zhǎng)了房地產(chǎn)的私下交易,阻礙房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。而輕保有的局面使投資者不必為保有房地產(chǎn)而納稅,造成房地產(chǎn)資源的浪費(fèi)。

(五)稅收行政效率低下

稅收行政效率可理解為以較少的稅收成本獲得較多的稅收。現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度行政效率低下,主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:

第一,稅收立法層次低,穩(wěn)定性差。目前有關(guān)房地產(chǎn)稅收的實(shí)體法律僅有《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》和《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》,其他都是行政法規(guī)和規(guī)章,權(quán)威性低,穩(wěn)定性差。

第二,部分房地產(chǎn)稅種設(shè)計(jì)不合理,操作煩瑣。如1994年初為抑制房地產(chǎn)炒作而開(kāi)征的土地增值稅,該稅對(duì)增值額的規(guī)定十分繁瑣,加上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售周期較長(zhǎng)使計(jì)稅依據(jù)難以確定。同時(shí)稅款征收手續(xù)復(fù)雜,不易執(zhí)行,數(shù)十年來(lái)該稅幾乎流于形式,稅款征收額較少。

第三,稅收征管配套措施不健全。如房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度不完善,不可避免存在著許多私下交易,使稅源減少。同時(shí),與房地產(chǎn)稅收緊密聯(lián)系的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度在我國(guó)發(fā)展很不成熟,一方面缺少適合我國(guó)國(guó)情的完整的理論體系和方法,另一方面稅務(wù)部門(mén)內(nèi)部現(xiàn)有的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員素質(zhì)不夠高,難以適應(yīng)稅收征管的需要。

三、對(duì)我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度改革的思考

(一)取消、完善部分稅種

1、收費(fèi)項(xiàng)目規(guī)范化。我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度中存在著大量收費(fèi)現(xiàn)象,其中大部分屬于不合理收費(fèi),影響房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。取締不必要的收費(fèi)項(xiàng)目,將必要的收費(fèi)項(xiàng)目納入稅收管理,促進(jìn)收費(fèi)過(guò)程的公正嚴(yán)肅性。

2、取消土地增值稅。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)需要對(duì)增值額征收土地增值稅、企業(yè)所得稅,這兩種稅收重復(fù)征稅,不符合稅收中性原則,并且加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建筑成本。同時(shí)土地增值稅操作復(fù)雜,每年征收額較少,造成稅收行政效率低下,影響稅務(wù)機(jī)關(guān)的公信力,建議取消該稅,減輕交易環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)。

3、合理調(diào)整城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。現(xiàn)階段我國(guó)稅種中只有這兩種稅種是內(nèi)外不統(tǒng)一的,應(yīng)盡快統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)和內(nèi)外籍個(gè)人的城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加,促進(jìn)市場(chǎng)主體的公平競(jìng)爭(zhēng)。城建稅是為提供城市維護(hù)建設(shè)資金而開(kāi)征的,不是一個(gè)獨(dú)立的稅種,以附加稅的形式出現(xiàn),計(jì)稅依據(jù)為增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅三者實(shí)際繳納的稅收之和。建議將計(jì)稅依據(jù)改為三稅應(yīng)繳稅收之和。同時(shí)將目前地區(qū)實(shí)行的差別稅率改為幅度稅率,地方政府可根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)情況進(jìn)行調(diào)整,使稅率更加靈活。

4、耕地占用稅。耕地占用稅是以實(shí)際占用的耕地面積為計(jì)稅依據(jù),實(shí)行定額稅率從量征收的辦法。建議考慮耕地的質(zhì)量等級(jí)、肥沃程度、地勢(shì)條件、潛在價(jià)值、單位面積年產(chǎn)值、使用年限等因素設(shè)置新的計(jì)稅依據(jù),并適當(dāng)提高稅率,以促進(jìn)耕地資源的節(jié)約使用。

(二)合并稅種,開(kāi)征物業(yè)稅

在房地產(chǎn)取得階段,將印花稅并入契稅;在經(jīng)營(yíng)階段,保留企業(yè)所得稅(或個(gè)人所得稅)、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加;在保有階段,將房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅以及一些費(fèi)用合并為物業(yè)稅。

1、物業(yè)稅征收的意義。第一,優(yōu)化現(xiàn)行稅制。有利于消除現(xiàn)行稅制重流通、輕保有的弊端,加速房地產(chǎn)市場(chǎng)的流通,抑制房地產(chǎn)的投資和投機(jī)需求。第二,促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)。物業(yè)稅將現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度下一次性繳納的稅費(fèi)分期繳納,使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)階段的籌資成本和風(fēng)險(xiǎn)大大減少,降低房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的壁壘,有利于吸引更多的開(kāi)發(fā)商進(jìn)入,促進(jìn)行業(yè)繁榮發(fā)展。第三,有利于政府職能轉(zhuǎn)變。在物業(yè)稅的條件下各屆政府分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)出讓收取的稅費(fèi),這將導(dǎo)致本屆政府的稅費(fèi)收入大幅減少,其為增加稅收收入,必然會(huì)提供更好的公共服務(wù),有利于投資環(huán)境和生活環(huán)境的改善。

2、物業(yè)稅的設(shè)計(jì)。物業(yè)稅的納稅人為在我國(guó)境內(nèi)擁有土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的單位和個(gè)人,課稅對(duì)象為土地和房屋,稅率應(yīng)該在0.84%-0.1%之間。物業(yè)稅的征稅范圍應(yīng)包括市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)和農(nóng)村,同時(shí)個(gè)人自住房地產(chǎn)應(yīng)納入征稅范圍。物業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)為房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值,該辦法符合國(guó)際慣例,稅額隨著不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的升高而增加。同時(shí),由于物業(yè)稅首次征收,可采取循序漸進(jìn)的方法,先從商業(yè)房地產(chǎn)改革開(kāi)始,逐步過(guò)渡到一般性質(zhì)的房地產(chǎn)。

(三)提高稅收征管效率

1、完善稅收立法。在我國(guó)稅收立法的實(shí)踐中,立法機(jī)關(guān)制定的稅收法律較少,行政機(jī)關(guān)占了主導(dǎo)地位,稅收法律規(guī)范的效力層次普遍偏低,大多以規(guī)章立法的形式出現(xiàn)。我國(guó)房地產(chǎn)稅收制度處于稅收法律體系的大環(huán)境下,不可避免具有立法層次偏低的弊端,應(yīng)盡快完善稅收立法。第一,盡快制定《稅收基本法》。《稅收基本法》是稅收法律體系中的母法,指導(dǎo)約束各種稅收法律、法規(guī)、規(guī)章,對(duì)稅收領(lǐng)域最基本、最重要的問(wèn)題起規(guī)范作用。第二,將現(xiàn)行稅收體系中較完善的稅收規(guī)范性文件通過(guò)立法程序上升為法律或行政法規(guī),提高稅收法規(guī)的權(quán)威性。

2、健全稅收征管的配套措施。第一,加強(qiáng)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)稅收課征的基礎(chǔ),首先,建立土地信息數(shù)據(jù)庫(kù),對(duì)土地基本情況進(jìn)行登記;其次,實(shí)行房屋和土地產(chǎn)權(quán)合一制度,保證對(duì)房地產(chǎn)交易全面課稅。第二,完善房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度。目前國(guó)際上通用的評(píng)估方法有成本法、市場(chǎng)比較法和收益法,各種方法都有優(yōu)缺點(diǎn)。應(yīng)盡快探索適合我國(guó)國(guó)情的理論體系和方法,并加強(qiáng)稅務(wù)人員的培訓(xùn)。第三,繼續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)稅收一體化。“部門(mén)協(xié)作、信息共享、先稅后證、以票控稅、源泉控管”是房地產(chǎn)稅收一體化的實(shí)施要點(diǎn)。其在我國(guó)取得了階段性成果,但各稅務(wù)部門(mén)之間協(xié)調(diào)不夠暢通,效率低下,應(yīng)繼續(xù)推進(jìn)并優(yōu)化其在我國(guó)的發(fā)展。

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第4篇

為了解決物流企業(yè)稅收政策方面存在的突出問(wèn)題,國(guó)家有關(guān)部門(mén)相繼采取了一系列政策措施。2003年,全國(guó)政協(xié)組織了對(duì)物流業(yè)的專(zhuān)項(xiàng)調(diào)研,給國(guó)務(wù)院的報(bào)告中反映了有關(guān)稅收的問(wèn)題,得到總理的批示。根據(jù)九部委《關(guān)于促進(jìn)我國(guó)現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的意見(jiàn)》提出的要求,2005年12月,國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于試點(diǎn)物流企業(yè)有關(guān)稅收政策問(wèn)題的通知》之后,聯(lián)合中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)分別于2006年1月1日認(rèn)定第一批37家物流稅務(wù)試點(diǎn)企業(yè),2007年1月1日認(rèn)定第二批158家物流稅務(wù)試點(diǎn)企業(yè),2007年8月1日認(rèn)定第三批13家物流稅務(wù)試點(diǎn)企業(yè),2008年12月1日認(rèn)定第四批184家物流稅務(wù)試點(diǎn)企業(yè)。

目前國(guó)內(nèi)物流業(yè)稅種

目前,我國(guó)現(xiàn)行稅收制度主要存在流轉(zhuǎn)稅、所得稅、財(cái)產(chǎn)稅以及行為稅四大類(lèi)稅系,各稅系中涉及物流業(yè)的大約有18項(xiàng)稅種。物流企業(yè)較為普遍繳納的稅種一般包括:營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、車(chē)船稅、土地使用稅、印花稅、教育費(fèi)附加以及企業(yè)所得稅。其中,營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅是物流企業(yè)所要繳納的主要稅種。據(jù)北京物流協(xié)會(huì)初步統(tǒng)計(jì),營(yíng)業(yè)稅占物流企業(yè)繳納總稅額的60%至70%,企業(yè)所得稅占到20%左右。

營(yíng)業(yè)稅的征收范圍包括提供應(yīng)稅勞務(wù)(交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、郵電通信業(yè)、服務(wù)業(yè))、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)和銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)三個(gè)方面。物流企業(yè)繳納營(yíng)業(yè)稅的主要稅目根據(jù)其提供應(yīng)稅勞務(wù)的不同而主要包括交通運(yùn)輸業(yè)和服務(wù)業(yè),物流企業(yè)提供應(yīng)稅勞務(wù)按照營(yíng)業(yè)額和規(guī)定的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額,相關(guān)的營(yíng)業(yè)稅的稅率大體上分為交通運(yùn)輸業(yè)(陸路運(yùn)輸、水路運(yùn)輸、航空運(yùn)輸、管道運(yùn)輸)3%和服務(wù)業(yè)(業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)、裝卸搬運(yùn)、租賃業(yè)及其他服務(wù)業(yè))5%兩大類(lèi)。

企業(yè)所得稅是對(duì)在中華人民共和國(guó)境內(nèi),企業(yè)和其他取得收入的組織取得的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得和其他所得征收的一種稅。根據(jù)原所得稅法,企業(yè)所得稅基本稅率為33%,不同盈收狀況的物流企業(yè),企業(yè)所得稅的適用稅率也有所不同。

我國(guó)物流服務(wù)業(yè)務(wù)稅負(fù)較重,稅率不統(tǒng)一,各類(lèi)物流企業(yè)相關(guān)的專(zhuān)項(xiàng)發(fā)票營(yíng)業(yè)稅率、增值稅抵扣、附加稅不一致。

物流納稅的問(wèn)題

盡管目前我國(guó)物流業(yè)稅收改革取得了階段性成果,有力地改善了物流業(yè)發(fā)展的政策環(huán)境,但目前在稅收管理方面仍面臨許多問(wèn)題,在稅收方面主要存在以下問(wèn)題:

一是營(yíng)業(yè)稅存在部分重復(fù)納稅現(xiàn)象。重復(fù)納稅是目前存在于物流行業(yè)稅收方面的最重要也是最為不合理的問(wèn)題,已經(jīng)對(duì)物流業(yè)的發(fā)展造成了一定的負(fù)面影響。其中,物流配送業(yè)務(wù)領(lǐng)域、倉(cāng)儲(chǔ)租賃業(yè)務(wù)領(lǐng)域、代收代繳費(fèi)用領(lǐng)域表現(xiàn)尤為突出:

二是物流企業(yè)綜合稅負(fù)相對(duì)偏高。根據(jù)第三次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)顯示,倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率僅為2.6%,而我國(guó)物流企業(yè)毛利一般僅在4%~6%,稅后純利只有1%~3%,但倉(cāng)儲(chǔ)及其他物流服務(wù)卻使用5%的稅率,比運(yùn)輸業(yè)稅率還高出2個(gè)百分點(diǎn):

三是所得稅屬地繳納不符合現(xiàn)代物流業(yè)跨區(qū)域發(fā)展的特點(diǎn)。現(xiàn)代物流服務(wù)企業(yè)具有跨區(qū)域發(fā)展的行業(yè)特點(diǎn)。由于各地經(jīng)濟(jì)水平和經(jīng)營(yíng)條件不同,常常出現(xiàn)在一個(gè)公司范圍內(nèi),部分區(qū)域公司盈利而另一部分區(qū)域公司虧損的局面。但目前我國(guó)執(zhí)行的屬地繳納企業(yè)所得稅的制度,許多集團(tuán)型企業(yè)無(wú)法做到企業(yè)內(nèi)部盈虧互補(bǔ),在一定程度上加重了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān);

四是整合社會(huì)運(yùn)輸資源中很難取得合法運(yùn)輸發(fā)票的問(wèn)題。現(xiàn)代物流企業(yè)雇用的個(gè)體戶司機(jī)按現(xiàn)行發(fā)票管理規(guī)定較難取得發(fā)票。因此,為了解決開(kāi)發(fā)票等問(wèn)題,部分個(gè)體戶車(chē)輛采取到其他運(yùn)輸公司掛靠的形式。由于個(gè)體戶車(chē)輛提供的往往是單次臨時(shí)性運(yùn)輸服務(wù),因此無(wú)法完整的將支付的費(fèi)用發(fā)票交給被掛靠公司,再?gòu)谋粧炜抗緢?bào)銷(xiāo)現(xiàn)金。如果被掛靠公司承擔(dān)開(kāi)票責(zé)任,將造成無(wú)實(shí)際收入的“空開(kāi)票”,同時(shí)由于不可能將掛靠車(chē)輛的支出完整納入核算,被掛靠運(yùn)輸公司要承擔(dān)很重的所得稅的壓力:

五是物流企業(yè)自開(kāi)票納稅人的認(rèn)定與額度管理的問(wèn)題。我國(guó)現(xiàn)行物流業(yè)使用的最重要的發(fā)票是“貨物運(yùn)輸業(yè)發(fā)票”,按照現(xiàn)行政策規(guī)定,貨物運(yùn)輸業(yè)自開(kāi)票納稅人認(rèn)定,必須具有自備車(chē)輛,同時(shí)只有自備車(chē)輛運(yùn)輸貨物取得的收入才能開(kāi)具貨物運(yùn)輸業(yè)發(fā)票。另外,自開(kāi)票納稅人的認(rèn)定也存在額度限制和屬地限制等問(wèn)題:

六是倉(cāng)儲(chǔ)物流服務(wù)中土地使用稅與物流企業(yè)兼并整合中土地出讓金及營(yíng)業(yè)稅的問(wèn)題。在物流活動(dòng)中,倉(cāng)儲(chǔ)與分撥、配送基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)與使用是整體物流服務(wù)的關(guān)鍵環(huán)節(jié),直接關(guān)系到國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與國(guó)家安全,同時(shí)與國(guó)民生活緊密相連,因此具有公益性的特征,與一般意義上的房地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)具有根本的區(qū)別。但是在我國(guó)土地使用稅、房產(chǎn)稅的征收上卻未能體現(xiàn)出這種差別,高額的土地使用稅,給低盈利的倉(cāng)儲(chǔ)型物流企業(yè)帶來(lái)很大壓力:

七是物流業(yè)稅收存在征管困難、稅收漏洞,對(duì)政策理解差異問(wèn)題。征管困難與稅收漏洞問(wèn)題已十分嚴(yán)峻。同時(shí),由于各地對(duì)物流稅收管理相關(guān)文件的理解不同,不同地區(qū)對(duì)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的觀點(diǎn)不同,導(dǎo)致地方稅類(lèi)的設(shè)置與管理也有一定的差別,出現(xiàn)了我國(guó)不同地區(qū)在物流稅收政策執(zhí)行上有所差別的現(xiàn)象。

國(guó)外物流企業(yè)的納稅

物流業(yè)是一種新興的綜合服務(wù)業(yè),國(guó)外物流業(yè)稅收的一些特點(diǎn)值得我們重視和借鑒。

據(jù)了解,國(guó)際上對(duì)物流業(yè)征收的流轉(zhuǎn)稅主要有三種類(lèi)型:一是征收增值稅或具有增值稅性質(zhì)的商品勞務(wù)稅。這主要是那些對(duì)商品和勞務(wù)全面征收增值稅的國(guó)家。增值稅在當(dāng)今世界范圍內(nèi)普遍流行,因此,對(duì)物流業(yè)征增值稅是主流:二是在沒(méi)有實(shí)行增值稅制的國(guó)家和地區(qū),物流業(yè)仍隨同傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)征收銷(xiāo)售稅或勞務(wù)稅,如美國(guó)各州一般對(duì)諸如運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)等服務(wù)業(yè)征收銷(xiāo)售和使用稅,馬來(lái)西亞對(duì)各種服務(wù)征收勞務(wù)稅:三是對(duì)產(chǎn)品和部分勞務(wù)征收增值稅,但對(duì)包括物流服務(wù)在內(nèi)的主要服務(wù)業(yè)征收營(yíng)業(yè)稅。這三種流轉(zhuǎn)稅征收模式本身優(yōu)劣明顯:對(duì)營(yíng)業(yè)額全額征稅的銷(xiāo)售稅和營(yíng)業(yè)稅存在重復(fù)征稅的根本缺陷。正因?yàn)槿绱耍鲋刀愔苾H僅經(jīng)歷了半個(gè)多世紀(jì)就橫掃世界,成為流轉(zhuǎn)稅的主體模式。而就物流業(yè)的發(fā)展而言,增值稅的中性特點(diǎn)同樣顯得合理和有利。

從國(guó)際上的流轉(zhuǎn)稅政策看,增值稅比營(yíng)業(yè)稅、銷(xiāo)售稅更合理、科學(xué),這也是給予一些優(yōu)惠支持措施,鼓勵(lì)物流業(yè)發(fā)展。主要體現(xiàn)在三個(gè)方面:對(duì)包括物流服務(wù)在內(nèi)的出口型服務(wù)適用零稅率,以鼓勵(lì)本國(guó)產(chǎn)品和勞務(wù)的出口:對(duì)物流企業(yè)購(gòu)進(jìn)的產(chǎn)品或設(shè)施實(shí)施減免;對(duì)物流業(yè)實(shí)行流轉(zhuǎn)稅特殊優(yōu)惠政策。目

前在流轉(zhuǎn)稅方面專(zhuān)門(mén)對(duì)物流業(yè)實(shí)行鼓勵(lì)措施的國(guó)家比較突出的是新加坡。從優(yōu)惠內(nèi)容看,雖然世界各國(guó)具體的優(yōu)惠方式、程度各不相同,但對(duì)優(yōu)惠適用條件基本上都有明確的規(guī)定,特別是對(duì)物流服務(wù)的界定,如馬來(lái)西亞對(duì)綜合物流服務(wù)、新加坡對(duì)第三方物流等的規(guī)定都比較具體。

物流企業(yè)原則上按一般企業(yè)繳納企業(yè)(公司)所得稅。不過(guò),從鼓勵(lì)物流業(yè)發(fā)展政策角度看,所得稅的政策優(yōu)惠要比流轉(zhuǎn)稅更為明顯。如馬來(lái)西亞規(guī)定,新成立的綜合物流公司可以享受為期5年的法定所得70%免納所得稅優(yōu)惠。現(xiàn)有綜合物流公司可以享受為期5年的再投資新增所得70%免納所得稅優(yōu)惠。泰國(guó)把物流業(yè)作為優(yōu)先鼓勵(lì)發(fā)展的行業(yè),規(guī)定物流企業(yè)可以享受免征公司所得稅8年的優(yōu)惠。法國(guó)政府明確規(guī)定,允許物流中心采用“成本加計(jì)法’確定應(yīng)稅所得,即通過(guò)事先的稅收裁定方式,由納稅人與稅務(wù)部門(mén)商定平均成本利潤(rùn)率,用以計(jì)算物流中心的應(yīng)稅所得。成本利潤(rùn)率一般在5%-10%之間。法國(guó)稅務(wù)局還明確規(guī)定,適用“成本加計(jì)法’計(jì)稅的物流中心是指跨國(guó)集團(tuán)在法國(guó)設(shè)立的子公司或常設(shè)機(jī)構(gòu)。它專(zhuān)門(mén)為該跨國(guó)集團(tuán)成員提供倉(cāng)儲(chǔ)、包裝、貼簽和配送等服務(wù)并承擔(dān)相應(yīng)的管理風(fēng)險(xiǎn)。此外,為降低物流成本,促進(jìn)物流業(yè)發(fā)展,法國(guó)還規(guī)定對(duì)物流中心的境外職員免征全部或部分個(gè)人所得稅。新加坡政府規(guī)定,經(jīng)核準(zhǔn)的船務(wù)物流企業(yè)提供貨運(yùn)和物流服務(wù)所得可以在5年內(nèi)按10%優(yōu)惠稅率繳納公司所得稅(新加坡公司所得稅一般稅率為20%)。最近新加坡政府提交國(guó)會(huì)審議的2007年預(yù)算擬將此項(xiàng)優(yōu)惠期限從5年延長(zhǎng)到10年。

七方面的改革

借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的通行做法,同時(shí)考慮到我國(guó)物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要和財(cái)政承受能力,在本次會(huì)議上,相關(guān)專(zhuān)家和行業(yè)及稅務(wù)主管部門(mén)提出七個(gè)方面物流業(yè)稅收改革建議:

建議在重新核定營(yíng)業(yè)稅計(jì)征基數(shù)的基礎(chǔ)上,明確物流外包業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)稅的差額納稅界定方法與計(jì)算方法,將物流企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中采用外包的方法,采用墊付款形式支付的運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、包裝、分揀、加工等業(yè)務(wù)過(guò)程的成本作為抵扣部分看待。

適當(dāng)降低部分物流服務(wù)的營(yíng)業(yè)稅稅率與土地使用稅稅率。建議將倉(cāng)儲(chǔ)、分撥等業(yè)務(wù)作為特殊服務(wù)業(yè)看待,按3%稅率征收,物流企業(yè)土地使用稅稅率建議按各地規(guī)定的30%征收。

在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)行物流企業(yè)統(tǒng)一繳納企業(yè)所得稅政策。凡符合總部領(lǐng)導(dǎo)下統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一核算,并與總部微機(jī)聯(lián)網(wǎng)、實(shí)行統(tǒng)一規(guī)范管理的企業(yè),由總部統(tǒng)一繳納企業(yè)所得稅。

利用規(guī)模物流企業(yè)管理體系,解決小規(guī)模運(yùn)輸戶稅收監(jiān)管困難與偷漏稅問(wèn)題。凡是規(guī)模化物流企業(yè)外雇車(chē)輛現(xiàn)金支付運(yùn)費(fèi)的,由物流企業(yè)作為法人單位負(fù)責(zé)在所在地的稅務(wù)局代開(kāi)小規(guī)模運(yùn)輸戶貨運(yùn)發(fā)票:對(duì)法人單位代開(kāi)代管個(gè)體運(yùn)輸戶的發(fā)票實(shí)行優(yōu)惠稅率:營(yíng)業(yè)稅、所得稅合并按4.3%征收,由代繳稅法人單位代個(gè)體運(yùn)輸戶代收繳納:為防止代開(kāi)、虛開(kāi)運(yùn)輸發(fā)票,建議采取以下辦法:物流企業(yè)負(fù)責(zé)對(duì)外雇車(chē)一律開(kāi)具普通貨運(yùn)專(zhuān)用發(fā)票,或加上一般納稅人不能抵扣字樣,只作為抵扣憑據(jù)。

放寬物流企業(yè)自開(kāi)票納稅人資格認(rèn)定中關(guān)于白備車(chē)輛的規(guī)定。原來(lái)我國(guó)稅收管理中關(guān)于運(yùn)輸業(yè)自開(kāi)票納稅人的“自備車(chē)輛’作為基本條件已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況。

第5篇

關(guān)鍵詞:房產(chǎn)稅征管;現(xiàn)狀;改革

中圖分類(lèi)號(hào): 文獻(xiàn)識(shí)別碼:A 文章編號(hào):1001-828X(2017)007-0-01

當(dāng)前,隨著我國(guó)房?jī)r(jià)的不斷上漲,政府出臺(tái)了不少政策以調(diào)控房?jī)r(jià)。其中,房產(chǎn)稅征管的改革在調(diào)節(jié)市場(chǎng)供需,促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展等當(dāng)面均發(fā)揮了十分重要的作用,本文即針對(duì)我國(guó)房產(chǎn)稅征管的改革問(wèn)題展開(kāi)具體論述。

一、我國(guó)房產(chǎn)稅的發(fā)展及其征管現(xiàn)狀分析

1.我國(guó)房產(chǎn)稅的發(fā)展

我國(guó)房產(chǎn)稅的發(fā)展過(guò)程可以劃分為四個(gè)階段,具體如下所示:(1)建國(guó)后,我國(guó)政府于1951年頒布了《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》,其標(biāo)志著我國(guó)開(kāi)始正式征收房產(chǎn)稅;(2)1973年,因?yàn)楹?jiǎn)化稅制的緣故,政府將對(duì)企業(yè)進(jìn)行征收的房產(chǎn)稅也并入到了工商稅計(jì)征;(3)改革開(kāi)放后,我國(guó)于1984年展開(kāi)第二步利改稅以及工商稅制的改革,把城市房地產(chǎn)稅分為了兩個(gè)部分,一是房產(chǎn)稅;二是城鎮(zhèn)土地使用稅;(4)1986年我國(guó)頒布了《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》,自此我國(guó)正式進(jìn)入了房產(chǎn)稅全面開(kāi)征階段[1]。

2.我國(guó)房產(chǎn)稅征管現(xiàn)狀

當(dāng)前,我國(guó)房產(chǎn)稅征管中還存在著不少問(wèn)題亟待解決,具體如下所示:

(1)房產(chǎn)稅征政策存在不明晰之處,納稅主體難以確定

我國(guó)稅法中的相關(guān)規(guī)定指出:房產(chǎn)稅的納稅人是其產(chǎn)權(quán)的所有人或是承典人,而城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人是其使用權(quán)的所有人或是單位。若是產(chǎn)權(quán)的所有人或是承典人不在房屋所在地,城鎮(zhèn)土地使用權(quán)的所有人或是單位存在糾紛,則應(yīng)是代管人、實(shí)際使用人或是單位進(jìn)行納稅。但是在實(shí)際征管過(guò)程中,因?yàn)椤八诘亍边@一概念未能夠清晰界定,導(dǎo)致納稅人之間存在扯皮的題,稅務(wù)機(jī)關(guān)難以確定納稅主體。

(2)稅務(wù)機(jī)關(guān)計(jì)稅依據(jù)確定難度大

當(dāng)前,我國(guó)計(jì)稅依據(jù)主要分為兩類(lèi):一是根據(jù)房產(chǎn)計(jì)稅余值;二是根據(jù)按租金收入計(jì)征稅額。其中,在第一種計(jì)稅方式中,極易因?yàn)橐恍┍芏愋袨椋瑢?dǎo)致房產(chǎn)原值計(jì)價(jià)出現(xiàn)失誤。例如:一些企業(yè)的房產(chǎn)借著設(shè)備的形式計(jì)入資產(chǎn),從而減少房產(chǎn)原值,實(shí)現(xiàn)避稅;一些企業(yè)通過(guò)不將房屋記賬、無(wú)條件提供給股東使用的形式,拒絕繳納房產(chǎn)稅。在第二種計(jì)稅方式中,因?yàn)槎愒词址稚ⅰ㈦[蔽性強(qiáng),因此征管的難度也極大。

(3)相關(guān)部門(mén)協(xié)稅護(hù)稅積極性小

房產(chǎn)稅的征管范圍十分廣,工作量也大,因此若是僅僅依靠地稅單位進(jìn)行稅源監(jiān)管,難免會(huì)存在不到位或是遺漏之處。從我國(guó)當(dāng)前房產(chǎn)稅征管情況來(lái)看,“以地控稅、以稅節(jié)地”這一工作依舊處于一個(gè)摸索的狀態(tài)之下,部分地方因?yàn)槿鄙偻晟频牟块T(mén)協(xié)作與信息共享機(jī)制導(dǎo)致地稅單位很難及時(shí)獲得相應(yīng)的房屋、土地登記、變動(dòng)資料,導(dǎo)致房產(chǎn)稅的征管工作開(kāi)展難度大大增加。

二、我國(guó)房產(chǎn)稅征管的改革對(duì)策分析

1.完善稅基評(píng)估機(jī)制

(1)完善評(píng)估主體的界定。立足于我國(guó)當(dāng)前國(guó)情,建議設(shè)立準(zhǔn)政府性質(zhì)的專(zhuān)屬房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估機(jī)構(gòu),一方面其屬于事業(yè)單位,另一方面其又能夠獨(dú)立于稅務(wù)部門(mén),確保其評(píng)估工作更加公正。(2)做好房地產(chǎn)稅批量評(píng)估。隨著信息技術(shù)的不斷發(fā)展,建議利用計(jì)算機(jī)、GIS、GPS為房屋價(jià)值進(jìn)行批量評(píng)估、實(shí)時(shí)跟蹤以及動(dòng)態(tài)的分析,完善計(jì)算機(jī)輔助批量評(píng)估系統(tǒng);若是在進(jìn)行房地產(chǎn)稅評(píng)估時(shí)出現(xiàn)糾紛,建立采取單宗評(píng)估的方法重新進(jìn)行評(píng)估,以增強(qiáng)準(zhǔn)確性。

2.改進(jìn)稅收征管方式

(1)構(gòu)建以自主申報(bào)為主的稅收征管方式。在“兩稅”征管中,納稅人需進(jìn)行自主申報(bào),在房地產(chǎn)稅改革后,應(yīng)沿襲該種方式,以培養(yǎng)自主納稅意識(shí)。在進(jìn)行為法人組織所有的房產(chǎn)稅征管時(shí),主要采取的是現(xiàn)行征管的方式,也就是按年計(jì)算、分期繳納,由地方政府確定設(shè)計(jì)的納稅期限;在進(jìn)行為個(gè)人所有的房產(chǎn)稅征管時(shí),主要采取的是自主申報(bào)的方式,通提交申報(bào)表、相應(yīng)的減免稅材料,辦理納稅。(2)通過(guò)其他輔助征管方式進(jìn)行補(bǔ)充。由于當(dāng)前我國(guó)個(gè)人自主納稅意識(shí)有所欠缺,加上一些監(jiān)管機(jī)制不到位,相關(guān)部門(mén)應(yīng)構(gòu)建房屋產(chǎn)權(quán)證年檢制度,對(duì)于欠繳房地產(chǎn)稅的個(gè)人或是組織,采取限制或是凍結(jié)產(chǎn)權(quán)證書(shū)的懲處方法。此外,可輔以委托代征、代扣代繳以及代收代繳等方式,規(guī)范稅收征管流程,加強(qiáng)征管管理。

3.建立社會(huì)綜合治稅網(wǎng)絡(luò)體系

針對(duì)我國(guó)地稅部門(mén)長(zhǎng)期以來(lái)“孤軍奮戰(zhàn)”的現(xiàn)象,必須加強(qiáng)各部門(mén)的配合,通過(guò)信息共享、部門(mén)協(xié)作,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅的高效、成功征管。(1)構(gòu)建全國(guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)信息管理平臺(tái)。該平臺(tái)應(yīng)通過(guò)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)的方式,動(dòng)態(tài)掌握各個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)、房屋交易以及住房供求等信息,并且能夠直接查詢到每一個(gè)人或是家庭的房產(chǎn)信息。當(dāng)前,我國(guó)部分省市已經(jīng)建立了區(qū)域性的房地產(chǎn)信息管理平臺(tái),但是需要進(jìn)一步完善其信息的共享制度。(2)科學(xué)確定納稅人。在進(jìn)行納稅人的確定時(shí),除了要參考納稅人自主申報(bào)信息,還需通過(guò)多種方式自主收集相應(yīng)的納稅信息。一方面,可通過(guò)國(guó)土部門(mén)以及房管部門(mén),獲得相應(yīng)的存量、新增房產(chǎn)信息;另一方面,也可通過(guò)民政、公安部門(mén),驗(yàn)證納稅人家庭成員關(guān)系,以確定相應(yīng)的房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策。(3)采取成熟的稅源管理方式,通過(guò)“以地控稅、以稅節(jié)地”加強(qiáng)房地產(chǎn)稅管理,并抓好合不動(dòng)產(chǎn)登記制度的落實(shí)機(jī)會(huì),在電子地籍圖上疊加相應(yīng)的應(yīng)稅房產(chǎn)信息,以達(dá)到房產(chǎn)與土地稅源一體化管理的目的[2]。(4)在進(jìn)行稅款征收時(shí),具體應(yīng)強(qiáng)化以下幾個(gè)方面的工作:一是稅務(wù)機(jī)關(guān)必須實(shí)現(xiàn)做好納稅人銀行賬戶信息的采集工作;二是稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)和相關(guān)部門(mén)通力合作,構(gòu)建房地產(chǎn)稅聯(lián)合控管機(jī)制。三是通過(guò)構(gòu)建納稅人信用聯(lián)動(dòng)體系的方式,不斷提高納稅人的自主納稅意識(shí),對(duì)于欠繳房地產(chǎn)稅的個(gè)人或是組織,可由媒體相應(yīng)的欠稅公告,并將其納入個(gè)人征信系統(tǒng),以督促其及時(shí)進(jìn)行相應(yīng)稅款的繳納。

三、結(jié)語(yǔ)

綜上所述,我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)稅的征管過(guò)程中還存在不少問(wèn)題,例如:納稅主體難以確定、稅務(wù)機(jī)關(guān)計(jì)稅依據(jù)確定難度大、相關(guān)部門(mén)協(xié)稅護(hù)稅積極性小等等,對(duì)此必須加強(qiáng)房地產(chǎn)稅的征管改革,通過(guò)完善稅基評(píng)估機(jī)制、改進(jìn)稅收征管方式、建立社會(huì)綜合治稅網(wǎng)絡(luò)體系、完善稅收法治保障框架,增強(qiáng)房產(chǎn)稅征管系統(tǒng)的權(quán)威性與科學(xué)性。

參考文獻(xiàn):

[1]楊繼瑞.房產(chǎn)稅征管系統(tǒng)完善與現(xiàn)實(shí)把握:源自渝滬試點(diǎn)[J].改革,2011:47-52.

第6篇

一、工作進(jìn)展情況。按照市局直評(píng)工作要求,我小組于3月25日至4月8日對(duì)縣安和駕駛員培訓(xùn)有限公司進(jìn)行了案頭分析以及全稅種“二次分析”,對(duì)該納稅人的登記、申報(bào)以及繳納情況有了大致了解。縣安和駕駛員培訓(xùn)有限公司,2016年1月注冊(cè)登記,2016年7月稅務(wù)登記,目前有職工40人。經(jīng)營(yíng)地址為縣城中華路,經(jīng)營(yíng)范圍駕駛員培訓(xùn)(依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目,經(jīng)相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后方可開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng))。2016年-2018年申報(bào)收入492229.4元,繳納增值稅5663.45元、企業(yè)所得稅1768.51元,未入庫(kù)城鎮(zhèn)土地使用稅、車(chē)船稅。4月9日至4月11日我小組在該納稅人管理員帶領(lǐng)下深入企業(yè)實(shí)地核查。

二、采取措施及取得的成效。1.通過(guò)五措施對(duì)該納稅人進(jìn)行全方面評(píng)估,一是由該納稅人實(shí)際經(jīng)營(yíng)者對(duì)公司基本情況進(jìn)行說(shuō)明,并提供紙質(zhì)資料加蓋公章;二是通過(guò)車(chē)管所駕駛員報(bào)名系統(tǒng)下載2016年-2018年學(xué)員報(bào)名信息;三是到該納稅人門(mén)市以及練車(chē)場(chǎng)地對(duì)企業(yè)場(chǎng)地面積、車(chē)輛、經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行實(shí)地核查;四是由企業(yè)提供2017年4月至2018年12月的會(huì)計(jì)憑證(無(wú)賬簿或電子帳)、申報(bào)表、企業(yè)名下教練車(chē)信息以及2018年3月簽署的土地租賃協(xié)議。由于2017年4月年出現(xiàn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓情況,同時(shí)要求該納稅人提供了企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議;五是根據(jù)該納稅人提供的憑證以及車(chē)管所報(bào)名系統(tǒng)人員信息對(duì)2016年至2018年的銷(xiāo)售收入進(jìn)行估算,根據(jù)銷(xiāo)售收入計(jì)算應(yīng)繳納稅款與金三系統(tǒng)已繳納稅款進(jìn)行比對(duì)。

2.取得工作成效。縣安和駕駛員培訓(xùn)有限公司目前有職工4人,其中教練2人。2017年4月安和駕校由張金玲轉(zhuǎn)讓于李振普、李保金,但未做變更登記。安和駕校實(shí)際經(jīng)營(yíng)者只提供了2017年4月至2018年12月的會(huì)計(jì)憑證,對(duì)之前經(jīng)營(yíng)情況、賬目信息均表示不了解。由于該納稅人企業(yè)所得稅征收方式為查賬征收,但是卻未按要求設(shè)置賬簿,因此建議企業(yè)所得稅核定征收。 根據(jù)車(chē)管所報(bào)名系統(tǒng)人員名單對(duì)憑證以及金三系統(tǒng)信息進(jìn)行比對(duì),該納稅人存在增值稅以及城建稅少繳風(fēng)險(xiǎn)。由于該納稅人只提供了2018年3月的土地租賃協(xié)議,且無(wú)土地稅繳納信息,存在城鎮(zhèn)土地使用稅少繳風(fēng)險(xiǎn)。

三、應(yīng)對(duì)過(guò)程中出現(xiàn)的涉稅問(wèn)題,無(wú)需省局協(xié)助解決。

第7篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)稅;保有環(huán)節(jié);問(wèn)題;政策建議

目前一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家,如:美國(guó)、日本、英國(guó)、瑞士等都已經(jīng)有一套比較完善的房地產(chǎn)稅收制度。目前我國(guó)的稅收制度在一定的歷史時(shí)期發(fā)揮過(guò)它的積極作用,但目前已明顯不適應(yīng)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,已明顯有悖于稅收作為政府宏觀調(diào)控的職能。鑒于此,房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)和學(xué)術(shù)屆內(nèi)有識(shí)之士關(guān)于改革原有的房地產(chǎn)稅收制度,建立適應(yīng)時(shí)代要求的稅收制度的呼聲漸漲。2008年12月131號(hào)文《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》明確規(guī)定取消城市房地產(chǎn)稅,內(nèi)外資企業(yè)和個(gè)人統(tǒng)一適用《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》。國(guó)家財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局共同頒發(fā)的財(cái)稅[2008]137號(hào)文件做出調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收的規(guī)定,并醞釀把二稅合一,改為在保有階段統(tǒng)一征收物業(yè)稅。具體來(lái)說(shuō),存在以下問(wèn)題:

1目前我國(guó)房地產(chǎn)稅制存在的問(wèn)題分析

1. 1各征稅環(huán)節(jié)稅負(fù)分布不合理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流通環(huán)節(jié)稅負(fù)重,而在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負(fù)較輕,且稅收優(yōu)惠范圍大,造成了房地產(chǎn)全壽命周期中各個(gè)階段的稅負(fù)不合理狀況,這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展是很不利的。目前,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)期間的稅費(fèi)主要有配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)、物業(yè)管理基金等,占房地產(chǎn)相關(guān)稅收的比例為8.92%。交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)有營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、交易管理費(fèi)、交易印花稅、土地增值稅和所得稅等,所占比例為72.95%。目前我國(guó)房地產(chǎn)保有階段的稅費(fèi)有房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅,所占比例為18.13%[7]。考慮到開(kāi)發(fā)期間需要支付巨額的土地出讓金,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)都大大高于保有環(huán)節(jié)的稅費(fèi)。

政府的經(jīng)濟(jì)職能之一,就在于利用稅收制度促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、提高經(jīng)濟(jì)效益、增進(jìn)社會(huì)分配的公平和平等。稅收制度,對(duì)于納稅人而言,本應(yīng)該產(chǎn)生多收益多交稅、多占用資源多交稅的效果,但目前我國(guó)的稅收制度難以實(shí)現(xiàn)這一效果。另外在開(kāi)發(fā)、建設(shè)、轉(zhuǎn)讓等流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)多為流轉(zhuǎn)稅種,而流轉(zhuǎn)稅為間接稅,具有可轉(zhuǎn)嫁性,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給了購(gòu)房者,導(dǎo)致房?jī)r(jià)很高;由于房產(chǎn)保有階段的稅收少(目前只對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性的房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅和土地使用稅),導(dǎo)致土地閑置和房屋空置現(xiàn)象嚴(yán)重,增加投機(jī)性購(gòu)房的積極性,鼓勵(lì)土地保有者保有土地,坐收土地的自然增值部分,這些都不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

1. 2稅種繁多、重復(fù)征稅

我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制,存在重復(fù)征稅。主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:

1.2.1土地營(yíng)業(yè)稅、增值稅和所得稅的重復(fù)

企業(yè)所得稅以企業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得和其他所得為課稅對(duì)象,用每一納稅年度的收入總額減去準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目后的余額乘以所得稅率來(lái)計(jì)算。土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額為計(jì)稅依據(jù),每轉(zhuǎn)讓一次就征收一次土地增值稅。所以,土地增值稅也具有所得稅的特征。另外,營(yíng)業(yè)稅是指在我國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人應(yīng)按計(jì)稅營(yíng)業(yè)額乘以適用稅率計(jì)取營(yíng)業(yè)稅。這就意味著在房地產(chǎn)品轉(zhuǎn)讓過(guò)程中,既要征收營(yíng)業(yè)稅又要征收土地增值稅和所得稅,造成了重復(fù)征稅。

1.2.2房地產(chǎn)租賃中重復(fù)課稅

營(yíng)業(yè)性房屋出租取得的租金收入,需繳納12%的房產(chǎn)稅、5%左右的營(yíng)業(yè)稅,還有所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅以及教育費(fèi)附加等,房產(chǎn)稅本來(lái)歸屬于財(cái)產(chǎn)稅,在這里又扮演了流轉(zhuǎn)(營(yíng)業(yè))稅的角色,造成了重復(fù)課稅。目前市場(chǎng)上住宅類(lèi)房產(chǎn)無(wú)論自用或出租都沒(méi)有強(qiáng)制征稅,政府就喪失了大量的優(yōu)質(zhì)稅源(由于房地產(chǎn)本身具有保值和增值的特點(diǎn),激發(fā)了投資客投資房產(chǎn)的熱情,有的人名下有多處房產(chǎn)。)。因此,降低交易階段的重復(fù)征稅,不但能更好地激活房地產(chǎn)市場(chǎng),也有利于地方政府形成豐富、穩(wěn)定、可持續(xù)的稅收收入,有利于進(jìn)行可持續(xù)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè),真正做到取之于民用之于民。

1.2.3契稅與印花稅的重復(fù)

對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓簽訂的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)或契約,承受方既要按書(shū)據(jù)或契約所承載金額繳納萬(wàn)分之五的印花稅,又要按規(guī)定的稅率繳納契稅。印花稅是就經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中書(shū)立的憑證契約征收,契稅是對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)就雙方當(dāng)事人所訂立的契約征收,在征收范圍上,這兩種稅明顯存在著交叉重復(fù)問(wèn)題,有失公平原則,也給稅收的征收管理帶來(lái)了難度。

1.2.4營(yíng)業(yè)稅自身的重復(fù)

營(yíng)業(yè)稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售過(guò)程中的一個(gè)主要稅種,在開(kāi)發(fā)階段它是以從事建筑、安裝、修繕裝飾和其他工程作業(yè)所取得的營(yíng)業(yè)額為計(jì)稅依據(jù);在銷(xiāo)售階段的計(jì)稅依據(jù)除包括工程價(jià)款及工程價(jià)款之外收取的各種費(fèi)用外,還包括前一階段己繳納的營(yíng)業(yè)稅;如果房地產(chǎn)在流轉(zhuǎn)過(guò)程中經(jīng)過(guò)多次交易那么就不可避免地產(chǎn)生了重復(fù)征稅的問(wèn)題。重復(fù)征稅從微觀上來(lái)說(shuō),提高了房地產(chǎn)的售價(jià),增加了消費(fèi)者的負(fù)擔(dān),從宏觀上來(lái)說(shuō),加重了房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù),阻礙房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展。

1. 3內(nèi)外稅制不統(tǒng)一

我國(guó)房地產(chǎn)稅收制度采取“內(nèi)外有別,兩套稅制并存”的政策,具體表現(xiàn)在四個(gè)方面:

1.3.1兩套房產(chǎn)稅制度

現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制規(guī)定對(duì)內(nèi)資企業(yè)和個(gè)人征收房產(chǎn)稅,而對(duì)外資企業(yè)和外籍人員征收城市房地產(chǎn)稅,既不統(tǒng)一,又不規(guī)范。還有,對(duì)內(nèi)資企業(yè)和個(gè)人使用土地的征收城鎮(zhèn)土地使用稅,而對(duì)外資企業(yè)和外籍人員則不征收此稅,改征土地使用費(fèi)。

1.3.2兩套所得稅制

對(duì)內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)征企業(yè)所得稅,對(duì)涉外房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)征外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅。

1.3.3城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加內(nèi)外不統(tǒng)一

對(duì)內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)征城建稅和教育費(fèi)附加,對(duì)外資房地產(chǎn)企業(yè)尚未開(kāi)征。

這種“內(nèi)外有別,兩套稅制并存”的政策,不符合國(guó)民待遇原則,同時(shí)給稅收征管也帶來(lái)了諸多不便,不利于企業(yè)的平等競(jìng)爭(zhēng)。

1. 4征稅范圍過(guò)窄

房產(chǎn)稅只在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)征收,其中,縣城、建制鎮(zhèn)指縣、鎮(zhèn)政府所在地。農(nóng)村不包括在征稅范圍中,相當(dāng)于在農(nóng)村城市化程度不斷提高的今天,自動(dòng)放棄了一大塊穩(wěn)定的稅源,也使稅制本身顯失公平。房產(chǎn)稅還規(guī)定了行政事業(yè)單位、機(jī)關(guān)團(tuán)體、軍隊(duì)及由財(cái)政部門(mén)撥款的單位自用房產(chǎn)免稅,個(gè)人非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)免稅,這些政策與目前我國(guó)個(gè)人財(cái)富向住房轉(zhuǎn)化及公房制度改革的現(xiàn)狀不符合,也放棄了較大的稅源。

1. 5計(jì)稅依據(jù)不合理

我國(guó)現(xiàn)行的城鎮(zhèn)土地使用稅是以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)的從量計(jì)征。這種方式雖然簡(jiǎn)單,但依據(jù)只是有限的土地面積,而土地作為稀缺資源,其價(jià)值會(huì)不斷上升。這種從量計(jì)征方式使得稅收收入不能隨課稅對(duì)象的價(jià)值上升而上升。我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)分別為按房產(chǎn)原值征稅的從價(jià)計(jì)征和按房產(chǎn)租金收入征稅的從租計(jì)征。從價(jià)計(jì)征的房產(chǎn)稅按照房產(chǎn)原值一次減去10%-3 0%后的余額乘以1.2%的稅率計(jì)算(這里的房產(chǎn)原值是歷史成本),利用這種計(jì)稅方法,房產(chǎn)稅收入無(wú)法隨著房地產(chǎn)的增值而相應(yīng)增加。從租計(jì)征是按租金收入乘以12%的稅率計(jì)算。同一處房產(chǎn)分別按兩種方法所得的結(jié)果是不一樣的,這樣的規(guī)定顯然是不合理的。

1. 6稅費(fèi)體系混亂,稅輕費(fèi)重

我國(guó)目前的房地產(chǎn)稅費(fèi)體系混亂,具體表現(xiàn)在:

1.6.1稅費(fèi)并立

在現(xiàn)行稅費(fèi)管理體制下,幾乎所有的收費(fèi)(基金)項(xiàng)目都是以行為來(lái)征收,與以行為為目的來(lái)征稅的稅種相互重疊、并立。例如在市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面,城市建設(shè)維護(hù)稅與“市政設(shè)施建設(shè)費(fèi)”,“城市規(guī)劃建設(shè)費(fèi)”和“商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)配套費(fèi)”屬同一性質(zhì)。

1.6.2稅輕費(fèi)重

我國(guó)涉及房地產(chǎn)業(yè)的各種收費(fèi)項(xiàng)目名目繁多,并且這些收費(fèi)項(xiàng)目多集中在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)和交易階段。比如:在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段有企業(yè)開(kāi)發(fā)登記費(fèi)、城市規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、土地閑置費(fèi)、預(yù)算審查費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、質(zhì)量管理監(jiān)督費(fèi)、市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等等,據(jù)統(tǒng)計(jì)費(fèi)項(xiàng)總數(shù)遠(yuǎn)多于稅項(xiàng)總數(shù)。有關(guān)資料表明,國(guó)外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),房地產(chǎn)價(jià)格中成本、費(fèi)用、稅金、利潤(rùn)這四部分的比重分別為73%, 10%,10%,7%,而我國(guó)為41 %,40%,10% ,9%。可見(jiàn)對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言,提高房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)質(zhì)量,降低或取消彈性的和不合理的收費(fèi)是他們努力的方向。并且如此多的行政性收費(fèi),不僅大大加重了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者、經(jīng)營(yíng)者、銷(xiāo)售者的負(fù)擔(dān),而且加重了房地產(chǎn)買(mǎi)受人的負(fù)擔(dān),致使許多地方的商品房?jī)r(jià)格居高不下,普通職工只能望房興嘆。同時(shí),我國(guó)目前的房地產(chǎn)行政性收費(fèi)大多缺乏法律依據(jù),許多地方、許多項(xiàng)目都是亂收費(fèi)、亂攤派。另外,行政性收費(fèi)機(jī)關(guān)較多,主體不一。據(jù)調(diào)查,不僅有關(guān)的行政機(jī)關(guān)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)交易人收費(fèi),而且某些非行政機(jī)關(guān)也巧立名目,以行政機(jī)關(guān)的名義收費(fèi),造成房地產(chǎn)行政性收費(fèi)的極大混亂,并且許多機(jī)關(guān)收費(fèi)以后據(jù)為己有,不向上級(jí)主管機(jī)關(guān)申報(bào),造成國(guó)家收入的極大流失。

2房地產(chǎn)稅制改革的建議

通過(guò)以上分析,借鑒國(guó)際慣例和經(jīng)驗(yàn),結(jié)合我國(guó)實(shí)際,在遵循簡(jiǎn)化稅制、公平稅負(fù)、降低稅率、合理分權(quán)、嚴(yán)格管理等基本原則的基礎(chǔ)上,筆者認(rèn)為房地產(chǎn)稅制應(yīng)從以下幾個(gè)方面進(jìn)行改革:

2. 1房地產(chǎn)取得稅制改革

在房地產(chǎn)取得環(huán)節(jié),將契稅并入印花稅中。契稅是一個(gè)傳統(tǒng)的稅種,但鑒于印花稅具有契稅的所有功能,我們可以考慮將契稅并入印花稅。印花稅以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)所載金額為計(jì)稅依據(jù)。

2. 2房地產(chǎn)保有稅制改革

從以上分析可以看出,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)階段和交易階段相對(duì)于房地產(chǎn)保有階段來(lái)說(shuō)稅種多且所占的比重大。針對(duì)這種情況,建議如下:

2. 2. 1改革房產(chǎn)稅

合并房產(chǎn)稅與城市房地產(chǎn)稅,在統(tǒng)一內(nèi)外稅制的基礎(chǔ)上,設(shè)計(jì)全新的房產(chǎn)稅稅制,目前城市房地產(chǎn)稅已經(jīng)取消。全新的房地產(chǎn)稅包括征收對(duì)象、計(jì)算依據(jù)和稅率三方面,根據(jù)不同地區(qū)分別設(shè)置。比如:征收對(duì)象可以按照以家庭為單位,其名下的房產(chǎn)面積總和低于90平方米的免征,90-120平方米的設(shè)定一個(gè)比率,120平方米以上的設(shè)定一個(gè)較高的比率。計(jì)算依據(jù)應(yīng)以房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為準(zhǔn)。如果國(guó)家和地方政府每年對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估,就會(huì)花費(fèi)大量的人力和物力,而且每年評(píng)估一次也沒(méi)有必要,建議以三年作為一個(gè)周期,每三年評(píng)估一次。

2 .2. 2建議土地使用權(quán)出讓金一次性繳納改為分年度繳納

目前我國(guó)實(shí)行的是土地批租制,地方政府一次性收取土地使用權(quán)出讓金,在某些城市這部分收入已經(jīng)占到財(cái)政收入的30% 以上。在很多城市中,城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金 40%以上來(lái)自上年度的土地出讓金。但我國(guó)土地資源有限,如果地方政府的財(cái)政收入大部分來(lái)自于土地使用權(quán)出讓金,會(huì)造成現(xiàn)任政府把土地50-70年的土地使用權(quán)出讓金在幾年內(nèi)就用掉,不利于城市的可持續(xù)發(fā)展。同時(shí)也會(huì)造成城市缺乏創(chuàng)新性和活力。所以建議土地使用權(quán)出讓金分年度繳納,具體數(shù)額按當(dāng)年的評(píng)估價(jià)格確定。

2 .2. 3取消城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅,建議開(kāi)征土地閑置稅

我國(guó)現(xiàn)行的土地出讓制度是土地批租制,規(guī)定在土地所有權(quán)屬于國(guó)家的前提下,用地者可以通過(guò)交納土地出讓金的方式取得一定期限的土地使用權(quán)。土地出讓金是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的體現(xiàn),是土地使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)格。因此,從嚴(yán)格意義上說(shuō),我國(guó)的土地使用者應(yīng)當(dāng)支付地租,而不是承擔(dān)土地使用稅。因此,建議取消城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅,開(kāi)征土地閑置稅,促進(jìn)土地資源的有效利用,減少士地的浪費(fèi)。1994年通過(guò)的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第25條規(guī)定了對(duì)閑置年限不同的土地的懲罰規(guī)定,但這種規(guī)定已經(jīng)不符合目前的市場(chǎng)情況,各個(gè)地區(qū)需根據(jù)自己的實(shí)際情況重新制定規(guī)則。

2. 3房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)稅制改革

2. 3. 1對(duì)房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)取得的收益僅征收所得稅

首先要從統(tǒng)一稅收法律法規(guī)入手,對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行內(nèi)外統(tǒng)一的稅費(fèi)制度。首先, 將企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅合并為統(tǒng)一的適用于內(nèi)外資企業(yè)所得稅。其次,將外資企業(yè)和外籍人員納入房地產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人之中,納入房地產(chǎn)費(fèi)的征收之列,使房地產(chǎn)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)與收益一致, 誰(shuí)受益誰(shuí)納稅繳費(fèi),受益多負(fù)擔(dān)多,收益少負(fù)擔(dān)少。從而為市場(chǎng)主體的平等競(jìng)爭(zhēng)創(chuàng)造條件。最后值得一提的是將房屋租賃收入也納入所得稅一并征收,不再征收營(yíng)業(yè)稅和房產(chǎn)稅,并適當(dāng)降低稅率。

2.3.2適時(shí)開(kāi)征遺產(chǎn)稅與贈(zèng)與稅

遺產(chǎn)稅、贈(zèng)與稅的開(kāi)征將彌補(bǔ)無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)稅收調(diào)節(jié)的缺位。遺產(chǎn)稅、贈(zèng)與稅的主要征收目的不在于財(cái)政收入,而在于協(xié)助個(gè)人所得稅,調(diào)節(jié)財(cái)富分配,因此,應(yīng)采取高起征點(diǎn)和高累進(jìn)稅率,促進(jìn)社會(huì)公平。

3總結(jié)

本文通過(guò)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)稅制存在問(wèn)題進(jìn)行深入分析的基礎(chǔ)上,遵循簡(jiǎn)化稅制、公平稅負(fù)、降低稅率、合理分權(quán)、嚴(yán)格管理等基本原則的前提下提出了符合我國(guó)客觀實(shí)際的房地產(chǎn)稅制改革的政策建議。同時(shí),筆者認(rèn)為為了使這些政策建議有效地落實(shí),相關(guān)的配套措施必須跟上,比如,對(duì)房地產(chǎn)租、稅、費(fèi)概念的澄清,加強(qiáng)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍信息的管理,完善房地產(chǎn)評(píng)估制度和評(píng)估機(jī)構(gòu),加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)的稅收征收管理等等。

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第8篇

國(guó)務(wù)院《物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃》(國(guó)發(fā)[2009]8號(hào)簡(jiǎn)稱(chēng)《規(guī)劃》)提出,優(yōu)化物流業(yè)發(fā)展的區(qū)域布局,并把物流園區(qū)列入九項(xiàng)重點(diǎn)工程之一。中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中物聯(lián)”)去年9月“關(guān)于促進(jìn)物流園區(qū)健康發(fā)展的政策建議”(100號(hào)文),并提交給國(guó)務(wù)院相關(guān)部門(mén)。現(xiàn)節(jié)選報(bào)告的部份內(nèi)容如下。

物流節(jié)點(diǎn)城市倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的調(diào)查

當(dāng)前,我國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)類(lèi)物流設(shè)施已有一定規(guī)模。包括依托鐵路、公路、航空、港口/碼頭等建設(shè)的貨運(yùn)場(chǎng)站,隸屬于原物資、商業(yè)和供銷(xiāo)等系統(tǒng)的儲(chǔ)運(yùn)設(shè)施,生產(chǎn)和流通企業(yè)內(nèi)部倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施,以及近年來(lái)各地政府規(guī)劃建設(shè)的物流園區(qū)、物流(配送)中心等。這些數(shù)量龐大的倉(cāng)儲(chǔ)類(lèi)物流設(shè)施,是目前我國(guó)物流系統(tǒng)運(yùn)作的重要基礎(chǔ)。但沒(méi)有一個(gè)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)相關(guān)信息的統(tǒng)計(jì)工作,其總體規(guī)模、結(jié)構(gòu)布局、技術(shù)狀況、功能條件、隸屬關(guān)系和匹配程度等基礎(chǔ)資料很不健全。這是當(dāng)前規(guī)劃建設(shè)物流園區(qū)、構(gòu)建現(xiàn)代物流服務(wù)體系必須建立的基礎(chǔ)工作。

中物聯(lián)建議,鑒于這項(xiàng)工作的復(fù)雜性,首先在《規(guī)劃》確定的21個(gè)全國(guó)性物流節(jié)點(diǎn)城市和17個(gè)區(qū)域性物流節(jié)點(diǎn)城市,進(jìn)行一次倉(cāng)儲(chǔ)類(lèi)物流設(shè)施的全面調(diào)查。政府主管部門(mén)可以委托行業(yè)協(xié)會(huì),制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和調(diào)查方法,摸清基本情況,為有針對(duì)性地制定物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃及相關(guān)政策提供依據(jù)。在此基礎(chǔ)上,逐步在有條件的其他地區(qū)開(kāi)展調(diào)查工作。要積極創(chuàng)造條件,把倉(cāng)儲(chǔ)類(lèi)物流基礎(chǔ)設(shè)施信息納入國(guó)家統(tǒng)計(jì)信息體系,形成定期統(tǒng)計(jì)制度。

制定全國(guó)物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃

近年來(lái),各地區(qū)、各部門(mén)普遍重視物流業(yè)發(fā)展,都在制定相關(guān)規(guī)劃。這些規(guī)劃,在地方和部門(mén)來(lái)看,也許是必要的。但從全局來(lái)看,很容易形成同類(lèi)物流園區(qū)在同一地區(qū)有效輻射范圍內(nèi)的重復(fù)建設(shè),導(dǎo)致土地、人力、財(cái)力和相關(guān)資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。在各地方、各部門(mén)重視物流業(yè)發(fā)展,布局新一輪物流基礎(chǔ)設(shè)施的時(shí)候,更應(yīng)該注意這個(gè)問(wèn)題。

中物聯(lián)建議:由國(guó)家發(fā)展和改革委牽頭,抓緊制定全國(guó)物流園區(qū)發(fā)展專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃。首先,物流園區(qū)規(guī)劃應(yīng)該立足于物流業(yè)發(fā)展的實(shí)際需求,服務(wù)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大局。其次,要在摸清現(xiàn)有倉(cāng)儲(chǔ)類(lèi)物流設(shè)施的基礎(chǔ)上,明確物流園區(qū)規(guī)劃布局的基本標(biāo)準(zhǔn)和原則。第三,在確定總體建設(shè)規(guī)模的基礎(chǔ)上,優(yōu)先安排現(xiàn)有物流資源的整合利用和改造提升,特別要注意各種聯(lián)運(yùn)、轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施的配套。第四,物流園區(qū)規(guī)劃要體現(xiàn)九大物流區(qū)域、十大物流通道和三級(jí)節(jié)點(diǎn)城市等基本布局,各地規(guī)劃要服從于全國(guó)規(guī)劃。第五,鐵道、交通、商務(wù)、民航、國(guó)土、規(guī)劃等相關(guān)部門(mén)要參與規(guī)劃制定,部門(mén)規(guī)劃要與全國(guó)規(guī)劃相銜接。第六,要嚴(yán)格制定相應(yīng)的約束機(jī)制,全國(guó)性物流節(jié)點(diǎn)城市的物流園區(qū)建設(shè)規(guī)模由中央政府統(tǒng)一調(diào)控和管理;其他地區(qū)物流園區(qū)規(guī)劃應(yīng)報(bào)省級(jí)人民政府批準(zhǔn)。對(duì)未納入全國(guó)或省級(jí)物流園區(qū)規(guī)劃的項(xiàng)目要嚴(yán)格控制。

整合利用現(xiàn)有倉(cāng)儲(chǔ)類(lèi)設(shè)施

我國(guó)現(xiàn)有的物流基礎(chǔ)設(shè)施分屬不同的部門(mén)和行業(yè),社會(huì)化程度較低、利用效率不高;布局分散、有的已被城市擴(kuò)建所“包圍”;新建、改建比例小,建設(shè)水平低,五六十年代的老舊倉(cāng)庫(kù)甚至還在“超期服役”。總體來(lái)看,現(xiàn)有倉(cāng)儲(chǔ)類(lèi)物流基礎(chǔ)設(shè)施不能很好地適應(yīng)現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的需要。

中物聯(lián)建議:出臺(tái)鼓勵(lì)整合利用、提升改造現(xiàn)有物流基礎(chǔ)設(shè)施的相關(guān)政策。要支持大型優(yōu)勢(shì)物流企業(yè)通過(guò)資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)、增資擴(kuò)股、加盟連鎖和委托管理等方式對(duì)現(xiàn)有分散的物流基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行兼并整合重組。要簡(jiǎn)化國(guó)有大型物流企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部兼并重組的審批程序,免除相關(guān)稅費(fèi),推動(dòng)國(guó)有大型物流企業(yè)加快內(nèi)部資源整合。鼓勵(lì)工業(yè)企業(yè)以老舊廠房、倉(cāng)庫(kù)置換物流用地、或交給物流企業(yè)托管經(jīng)營(yíng)。要制定相關(guān)的規(guī)劃和標(biāo)準(zhǔn),限期淘汰不符合標(biāo)準(zhǔn)的老舊設(shè)施,促進(jìn)其升級(jí)改造。對(duì)物流園區(qū)以外的倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施,應(yīng)根據(jù)實(shí)際需要和自身?xiàng)l件,分別采取就地改造、異地搬遷或改變用途等多種措施。

解決物流園區(qū)的用地問(wèn)題

用地方面的障礙,導(dǎo)致物流園區(qū)規(guī)劃難以“落地”。一是由于用地指標(biāo)限制,無(wú)法取得《國(guó)有土地使用證》,不能滿足銀行貸款要求,進(jìn)而導(dǎo)致項(xiàng)目引進(jìn)的失敗。二是物流用地價(jià)格大大超過(guò)物流業(yè)的承受能力。建設(shè)成本成倍增加,物流園區(qū)已無(wú)法運(yùn)作物流業(yè)務(wù)。

中物聯(lián)建議:物流園區(qū)具有基礎(chǔ)性、公共性和公益性特點(diǎn),應(yīng)該妥善解決用地問(wèn)題。對(duì)納入國(guó)家規(guī)劃的物流園區(qū)土地征用給予重點(diǎn)保障,土地管理部門(mén)在審批用地時(shí),要充分考慮物流工作主管部門(mén)的意見(jiàn),優(yōu)先計(jì)劃安排。對(duì)于資金短缺而成長(zhǎng)性又較好的物流企業(yè),應(yīng)當(dāng)允許其租用物流園區(qū)土地進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè),租金應(yīng)適度優(yōu)惠、租期適度放寬。要鼓勵(lì)物流園區(qū)節(jié)約使用土地。例如,對(duì)重點(diǎn)物流企業(yè)以原劃撥土地改建物流項(xiàng)目的,在辦理土地出讓手續(xù)時(shí)優(yōu)先、優(yōu)惠;重點(diǎn)物流企業(yè)異地搬遷,原土地拍賣(mài)所得可返還用于搬遷安置;建設(shè)多層庫(kù)房的,應(yīng)減免相關(guān)規(guī)費(fèi)。重點(diǎn)物流項(xiàng)目用地,在地價(jià)上等同或低于工業(yè)用地,相關(guān)規(guī)費(fèi)按照下限收取或減征、免征、先征后返。在保證消防安全的情況下,放寬容積率及單體庫(kù)房面積的限制,消防設(shè)施的配備也要區(qū)別不同的情況。

拓寬物流園區(qū)投融資渠道

物流園區(qū)具有高投入、低回報(bào)性質(zhì),前期投資規(guī)模大、資金占用周期長(zhǎng)。盡管其收入來(lái)源相對(duì)穩(wěn)定,但一般利潤(rùn)率較低,資金短缺問(wèn)題相當(dāng)嚴(yán)重。

中物聯(lián)建議:第一,建立支持物流園區(qū)發(fā)展的專(zhuān)項(xiàng)資金。對(duì)于納入全國(guó)物流園區(qū)規(guī)劃、具有發(fā)展?jié)摿Φ奈锪鲌@區(qū)給予優(yōu)先貸款和貼息。鼓勵(lì)各級(jí)地方政府投資參與符合發(fā)展規(guī)劃的物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),租賃給物流企業(yè)經(jīng)營(yíng),減輕企業(yè)一次性投資的壓力。第二,允許有發(fā)展?jié)摿Φ奈锪鲌@區(qū)發(fā)行不同期限的長(zhǎng)期債券,或在創(chuàng)業(yè)板市場(chǎng)發(fā)行股票融資。第三,依據(jù)《商業(yè)銀行并購(gòu)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》有關(guān)規(guī)定,鼓勵(lì)符合條件的商業(yè)銀行積極開(kāi)展面向本土物流企業(yè)的網(wǎng)絡(luò)并購(gòu)貸款業(yè)務(wù),對(duì)物流企業(yè)拓展物流網(wǎng)絡(luò)的戰(zhàn)略性并購(gòu)給予信貸支持。第四,要允許金融機(jī)構(gòu)投資參與物流園區(qū)建設(shè),開(kāi)展多樣化的投融資服務(wù)。第五,鼓勵(lì)外資和民間投資物流園區(qū),形成多渠道、多層次的投融資環(huán)境。

注重周邊配套設(shè)施建設(shè)

物流園區(qū)集中了大量的物流企業(yè),特別是從事配送、運(yùn)輸?shù)钠髽I(yè)和所屬車(chē)輛,這給園區(qū)臨近的交通基礎(chǔ)設(shè)施提出了較高的要求。但多數(shù)物流園區(qū)內(nèi)部由于交通微循環(huán)和主次干道接駁不利,造成交通擁堵,極大地影響聯(lián)運(yùn)效率,迫切需要改善集疏運(yùn)條件。

中物聯(lián)建議:第一,加大對(duì)物流園區(qū)道路、交通設(shè)施等部分公用基礎(chǔ)設(shè)施的財(cái)政預(yù)算投資,對(duì)周邊道路進(jìn)行拓寬和擴(kuò)建。第二,適當(dāng)放寬入?yún)^(qū)物流企業(yè)車(chē)輛限行/禁行限制。第三,有針對(duì)性地建立進(jìn)出園區(qū)的綠色通道。第四,考慮物流園區(qū)與周邊的公交暢通和接駁,增加公交線路進(jìn)入園區(qū),與外部交通系統(tǒng)形成有效銜接。

適宜園區(qū)運(yùn)營(yíng)的稅費(fèi)政策

稅收政策是影響物流業(yè)發(fā)展的重要政策杠桿,相關(guān)稅賦過(guò)重給物流園區(qū)的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)帶來(lái)巨大影響。例如,土地使用稅是定稅,不隨經(jīng)營(yíng)狀況征收,所以對(duì)擁有較大倉(cāng)庫(kù)和加工、配送使用場(chǎng)地的物流企業(yè)來(lái)講,可以說(shuō)是決定其經(jīng)營(yíng)和生存的關(guān)鍵因素。2006年底,國(guó)務(wù)院對(duì)《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》進(jìn)行了修改,稅率比原來(lái)提高了1-3倍。部分地區(qū)由于土地使用稅等級(jí)范圍和單位稅額標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整幅度過(guò)大,增幅甚至高達(dá)10倍,全額交納就會(huì)出現(xiàn)巨額虧損。其他相關(guān)稅費(fèi),也有負(fù)擔(dān)過(guò)重的問(wèn)題。

中物聯(lián)建議:第一,凡物流企業(yè)為公共服務(wù)的倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施占地仍執(zhí)行2006年底的土地使用稅稅率,以維持物流企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)。第二,以物流園區(qū)為單位,進(jìn)行營(yíng)業(yè)稅差額納稅試點(diǎn)。凡進(jìn)駐園區(qū)的物流企業(yè),均可享受運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)營(yíng)業(yè)稅抵扣政策。第三,落實(shí)國(guó)家有關(guān)企業(yè)購(gòu)置用于環(huán)境保護(hù)、節(jié)能節(jié)水、安全生產(chǎn)等專(zhuān)用設(shè)備投資抵免的企業(yè)所得稅政策。第四,設(shè)立物流園區(qū)輔助稅收征管政策。對(duì)入園物流企業(yè)所使用的小規(guī)模運(yùn)輸業(yè)主的統(tǒng)一管理與運(yùn)輸業(yè)發(fā)票實(shí)行代開(kāi)、代征,可在有條件的物流園區(qū)先行試點(diǎn)。第五,物流園區(qū)用電、用水、用氣等采用工業(yè)價(jià)格,取消向物流企業(yè)收取的不符合國(guó)家規(guī)定的各種收費(fèi)項(xiàng)目,減輕稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。

建立物流園區(qū)考核評(píng)價(jià)體系

物流園區(qū)的健康發(fā)展有賴(lài)于規(guī)范的物流市場(chǎng)環(huán)境。一些地方在物流園區(qū)快速發(fā)展的同時(shí),也存在定位不準(zhǔn)、規(guī)劃不明、經(jīng)營(yíng)不善、管理不力,甚至盲目發(fā)展、重復(fù)建設(shè)的問(wèn)題,嚴(yán)重影響了物流園區(qū)的健康發(fā)展。因此,急需建立健全相應(yīng)的考核評(píng)價(jià)體系。

中物聯(lián)建議:第一,結(jié)合我國(guó)物流園區(qū)的發(fā)展特征,綜合考慮區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、減少城市交通壓力、優(yōu)化城市布局、促進(jìn)資源整合、減少環(huán)境污染等各項(xiàng)指標(biāo),建立社會(huì)化的物流園區(qū)評(píng)價(jià)體系和方法。第二,充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的作用,深入開(kāi)展物流園區(qū)綜合評(píng)價(jià)工作,從行業(yè)自律層面強(qiáng)化對(duì)物流園區(qū)的管理,規(guī)范物流市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)秩序,引導(dǎo)物流園區(qū)健康發(fā)展。第三,加強(qiáng)物流園區(qū)規(guī)劃、立項(xiàng)的后評(píng)價(jià)工作,對(duì)于占用土地而又遲遲不開(kāi)工的項(xiàng)目,采取有針對(duì)性的措施。

實(shí)施園區(qū)示范工程

物流園區(qū)是一個(gè)新的事物,也是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。近年來(lái),以物流園區(qū)為代表的物流業(yè)集聚區(qū)發(fā)展很快,但也顯現(xiàn)出良莠不齊、魚(yú)龍混雜的局面。不僅需要加強(qiáng)管理和約束機(jī)制,也應(yīng)該樹(shù)立典型,加以引導(dǎo)。

中物聯(lián)建議:在深入調(diào)查,建立健全考核評(píng)價(jià)體系的基礎(chǔ)上,組織實(shí)施物流園區(qū)示范工程和重點(diǎn)項(xiàng)目。示范工作由國(guó)家發(fā)展和改革委牽頭,制定相應(yīng)的申報(bào)和評(píng)審辦法,明確示范工程和重點(diǎn)項(xiàng)目的條件、程序和規(guī)則,組織實(shí)施全國(guó)示范工作。對(duì)于示范工程和重點(diǎn)項(xiàng)目,應(yīng)在土地、投融資以及稅收等政策方面給予重點(diǎn)扶持,促其快速發(fā)展,也為其他物流園區(qū)樹(shù)立標(biāo)桿,起到示范和帶動(dòng)作用。

統(tǒng)籌園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)和運(yùn)營(yíng)

物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)不同于一般的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),涉及到發(fā)改委、國(guó)土資源、交通、鐵道、建設(shè)、海關(guān)、稅務(wù)、工商等多個(gè)部門(mén),以及各省區(qū)市,必需加強(qiáng)協(xié)調(diào)與配合。