發布時間：2023-09-01 16:48:27
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們為您精選了8篇的房地產企業的稅收籌劃要點樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發，請盡情閱讀。
關鍵詞：營改增；房地產業；稅收籌劃
中圖分類號：F235.91 文獻標識碼：A 文章編號：1008-4428（2016）05-67 -02
作為我國結構性改革的重大舉措，全面推開“營改增”試點將助力我國供給側改革，在“營改增”試點過渡期內，房地產企業必須抓住機遇，迎接挑戰，把握“營改增”改革的契機，在進行管理變革、提升企業管理水平的同時，通過合理的稅收安排降低企業的稅收成本，如此，才能順應政策變革，在國家結構改革的洪流中不被淘汰。
一、房地產業營改增政策規定
為進一步減輕企業負擔，促進經濟結構轉型升級，我國自2016年5月1日起，全面實施“營改增”，一是將營改增試點范圍擴大到建筑業、房地產業、金融業和生活服務業，實現貨物和服務行業全覆蓋，打通稅收抵扣鏈條，支持現代服務業發展和制造業升級。二是在之前已將企業購進機器設備所含增值稅納入抵扣范圍的基礎上，允許將新增不動產納入抵扣范圍，增加進項抵扣，加大企業減負力度，促進擴大有效投資。同時，新增試點行業的原有營業稅優惠政策原則上延續，對特定行業采取過渡性措施，對服務出口實行零稅率或免稅政策，確保所有行業稅負只減不增。
在該政策背景下，根據《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》中關于房地產業“營改增”適用的增值稅稅收政策，整理如下：
（一）房地產企業銷售自建不動產新老項目的計稅方法
（二）房地產企業銷售不動產的計稅方法
此外：1. 房地產老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目。
2. 房地產開發企業采取預收款方式銷售所開發的房地產項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。
以上規定給房地產企業提供了稅收籌劃空間，由于房地產企業規模一般較大，故暫不考慮房地產企業以小規模納稅人身份繳納增值稅情形。“營改增”中房地產企業可以按照一般納稅人納稅，抵扣進項，可以選擇銷售自建或非自建不動產，也可根據過渡期稅收政策適用差異選擇新老項目進行籌劃。以下將從這兩種籌劃方向比較分析：
二、“營改增”下房地產企業稅收籌劃案例分析
（一）房地產企業新老項目的稅負比較分析
案例一：
某房地產開發企業（一般納稅人）專門從事普通商品房的開發，2016年3月擬自行建造普通住宅一幢，還未取得《建筑工程施工許可證》，根據近期銷售的同類型，相近地段自建普通住宅的價款，成本狀況及房地產市場發展趨勢，擬建造該普通商品住宅預計收入總額為A萬元，土地價款為B萬，進項稅額為C萬元，不考慮其他稅費，假設該企業資金充足，該企業怎樣做可減低稅負？
1.若該房地產企業簽訂的《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年5月1日后，即適用房地產新項目的稅收政策，適用一般計稅法。
該房地產企業銷售該普通住宅應交增值稅=（A-B）*11% - C（萬元）
2.若該房地產企業簽訂的《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前，即適用房地產老項目的稅收政策，可選用簡易計稅法或一般計稅法。
（1）簡易計稅法
應交增值稅=A*5%（萬元）
（2）一般計稅法
應交增值稅=（A-B）*11% - C（萬元）
當（A-B）*11% - C > A*5%，即當A>（11B+100C）/6時，若該企業現金流充足，不考慮預繳稅款的資金壓力，則選用老項目下的簡易計稅法，企業增值稅稅負較輕，選用一般計稅法稅負較重。故在企業現金流充足情況下，企業簽訂的《建筑工程施工許可證》中房地產項目合同開工日期可定在2016年4月30日前。
當A
企業應綜合考慮現金流及抵扣額，稅負效應做出合理決策。
（二）房地產企業銷售不同方式取得的不動產的稅負比較分析
案例二：
某房地產開發企業（一般納稅人）專門從事普通商品房的開發，預計銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）普通商品住宅和自建普通商品住宅各一幢，預計收入總額均為A萬元，自行建造房產的土地價款為B萬元，非自建方式取得的房產購買價款為C萬元，假設兩種方式取得的房產進項均為D，若該企業資金充足，不考慮其他稅費，兩幢樓盤的應交增值稅額為：
1.自建
（1）簡易計稅法
應交增值稅=A*5%（萬元）
（2）一般計稅法
應交增值稅=A*11%-D（萬元）
2.非自建
（1）簡易計稅法
應交增值稅=（A-C）*5%（萬元）
（2）一般計稅法
應交增值稅=A*11%-D（萬元）
所以，一般計稅法下，該房地產企業銷售4月30日前取得的自建或非自建不動產的增值稅稅負相同。而簡易計稅法下，銷售4月30日前取得的非自建不動產的增值稅稅負較小。
案例三：
若某房地產企業預計銷售其2016年5月1日后取得的（不含自建）普通商品住宅和自建普通商品住宅各一幢，其他條件同上。則無論取得自建或非自建不動產，都適用一般計稅法。
應交增值稅=A*11%-D（萬元）
當A*11%-D>（A-C）*5%即A>（100D-5C）/6時，選用簡易計稅法銷售4月30日前取得的非自建不動產比銷售5月1日后取得的不動產的增值稅稅負后小。
綜上，在自建和非自建方式取得的房產進項稅額相同情況下，房地產企業一般納稅人選擇簡易計稅法計算銷售4月30日之前非自建方式取得的不動產相對較優。
從以上分析比較中可看出，房地產企業利用新老項目的不同計稅方法及不同銷售方式取得的不動產政策進行稅收籌劃方案的選擇，與抵扣額有密切關系。根據全面推開“營改增”試點政策規定“允許將新增不動產納入抵扣范圍，增加進項抵扣”，房地產企業應充分利用這一政策，結合“營改增”試點政策實施前后的業務特點及適用政策，合理安排采購業務，減少“營改增”前的不動產采購業務，采用“先租后買”的方式，將采購業務推至“營改增”后，利用融資租賃實現利息支出進項稅抵扣；通過適當提高開發產品配套設施標準、擴大園林綠化范圍等方式擴大扣除項目基數，從而減低企業稅負。
上述案例分析只是在當前全面推開“營改增”試點背景下運用稅制改革過渡期的稅收政策對房地產企業所做的簡單稅收籌劃。如果考慮企業的現金流與財務狀況，應充分運用“一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的、與機構所在地不在同一縣（市）的不動產，應按照3%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報”；“房地產開發企業采取預收款方式銷售所開發的房地產項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅"等稅收政策。此時，房地產企業采用一般計稅法銷售自建房產的預繳稅款壓力相對較小，特別是采取預售房款方式，可有效延繳稅款，發揮資金的時間價值。
總之，企業應結合自身情況，合理合法增加進項稅額抵扣，綜合考慮各稅種間的稅負平衡，利用“營改增”過渡期稅收政策的籌劃點進行有效籌劃，促進企業整體稅負最小化。
三、結論與建議
綜上，房地產企業應結合全面推開“營改增”試點政策，充分利用稅制改革帶來的機遇，有針對性的進行相關稅收籌劃，把握不同時期的稅收籌劃要點，提前做好稅收安排和業務規劃，減低企業稅收負擔，為企業創造價值。
參考文獻：
[1]財政部.國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知（財稅[2016]36號）[Z].2016.
【關鍵詞】 房地產企業； 稅務風險； 實證分析
國家稅務總局于2009年5月了《大企業稅務風險管理指引》，國家稅務總局首次在正式文件中提到“企業稅務風險”這個概念。該指引目的是提高企業稅務風險意識，引導大企業加強稅務風險管理。隨著住房消費市場的快速增長，公眾對房地產企業關注度越來越高，政府對房地產企業的監管（尤其是稅收監管）日益規范和嚴格。根據《2012年全國稅務稽查工作要點》（稽便函[2012]1號），房地產業仍然是稅務稽查的重點行業，房地產業成為唯一一個自2002年起連續多年被列為稅務專項稽查的行業。由于政府稅收監管力度的增強，且房地產企業涉稅事項較多，其稅務風險日益增大?；谏鲜霰尘?，本文依據風險管理理論與財務分析理論，分稅種分析了房地產企業稅務風險現狀，并采用多元回歸分析方法揭示了房地產企業稅務風險與主要財務指標的相關性。
一、房地產企業稅務風險界定
澳大利亞的Michael Carmody（2003）認為，企業稅務風險一般來源于企業內部和外部兩個方面，企業的稅務風險管理要求企業加強對內部因素的控制，實現合法納稅、避免被稅務機關納稅檢查并力圖承擔最低稅負。Donald-T.Nicolaisen（2003）認為，稅務風險管理是指企業通過合理安排企業財務管理活動，充分利用稅收優惠政策，承擔最低的稅負水平，獲得最大的稅收利益，同時并不引起稅務機關的關注。COSO在《企業風險管理——綜合框架》中，提供了一整套完整系統的企業風險管理模式和框架，即控制環境、風險評估、控制活動、信息溝通和監控，這五個部分實際上構成了企業內部控制制度，為企業有效管理稅務風險提供制度支持。
國內學者對稅務風險也給出了各自的解釋。劉蓉（2005）認為稅務風險是指稅務責任的一種不確定性，并且這些不確定性主要與企業財務報告的真實可靠性、企業日常經營活動以及稅收法規的遵循等相關。稅務風險管理就是對這種不確定性的管理。蔡昌（2011）認為稅務風險是指企業涉稅行為因未能正確有效遵守稅法規定而可能導致的未來利益的損失。劉建民、譚光榮（2009）認為稅收籌劃（稅務風險管理）是納稅人在遵守國家法律、政策的前提下，通過對籌資、投資、經營等活動開展以納稅事項為主的籌劃，以獲取稅收利益。
根據稅務風險的基本界定，筆者認為，房地產企業稅務風險，是指房地產企業在涉稅活動中面臨的一種不確定性而使其涉稅行為未能準確有效遵守稅收法規，最終導致企業未來利益的可能損失，包括：房地產企業未完全遵守稅收法律法規，而被發現其存在偷逃稅的可能性，從而引發補稅、罰款的處罰，或者納稅時依據的稅法不準確、沒有充分運用相關的稅收優惠政策而承擔較多的納稅責任，或者沒有進行有效合理的納稅籌劃而導致房地產企業多繳稅，即存在稅收違法風險和稅收負擔風險兩種形式。
二、房地產企業主要稅種稅務風險評估分析
（一）主要稅種選擇
房地產企業涉及稅種主要包括：營業稅、城市維護建設稅、土地增值稅、房產稅、企業所得稅、個人所得稅、印花稅等。其中，營業稅、土地增值稅和企業所得稅是房地產企業最重要的三個稅種。表1反映了房地產企業各稅種的稅負構成以及稅收負擔率。雖然個人所得稅額也比較大，但對房地產企業來說，并不是稅負的承擔者，而只是代扣代繳人。因此本文選取營業稅、土地增值稅和企業所得稅進行分析。
（二）評估指標的建立
依據國家稅務總局印發的《納稅評估管理辦法》通知相關規定、稅法相關規定及數據可獲得性，選取營業稅稅負率（TRB）、土地增值稅稅負率（TRL）和企業所得稅稅負率（TRI）作為房地產企業營業稅、土地增值稅和企業所得稅三個稅種的稅務風險評估指標，其指標如下：
指標一：TRB=BT/IN×100%
指標二：TRL=LVAT/TP×100%
指標三：TRI=[ITE-（DITL-DITA）]/TP×100%
其中，BT是本期營業稅，用財務報告附注中披露的營業稅金及附加下的營業稅表示；IN是本期應納營業稅的銷售收入，用利潤表中的本期營業收入表示；LVAT是本期土地增值稅，用財務報告附注中披露的營業稅金及附加下的土地增值稅表示；TP是本期利潤總額，用利潤表中利潤總額表示；ITE是本期所得稅費用，用利潤表中的所得稅費用表示；（DITL-DITA）是本期遞延所得稅費用，DITL是本期遞延所得稅負債變動額，DITA是本期遞延所得稅資產變動額，分別用資產負債表中遞延所得稅負債期末余額與其期初余額的差和遞延所得稅資產期末余額與其期初余額的差表示。
（三）樣本的選取
本文以湘財金禾投資軟件劃分的行業板塊標準，從127家房地產企業上市公司中剔除具有如下特征之一的上市公司：1.數據有缺失的公司；2.利潤總額小于零（即虧損）的公司；3.資產負債率大于1的極端值，選取了70家房地產企業上市公司作為實證分析的樣本。從上海、深圳證券交易所公布報告中，搜集樣本公司2010年和2011年兩個年度的財務報告。根據稅務風險評估指標，從財務附注中選取整理相關數據，分別計算三個稅種的稅負率，進而計算各樣本公司三個稅種的稅負差異率以評估稅務風險。其中，稅負差異率=（企業評估的稅負率-行業上一年稅負率）/行業上一年稅負率×100%。一般情況下，稅務機關通過各行業上一年的各種稅收、相關的收入和利潤測算各行業的稅負率，測算結果僅供內部使用，很少予以對外公布。因此，本文采用類似稅務機關測算行業稅負率的方法，測算出房地產業三個稅種稅負率（見表2）。采用稅負對比法，測算各樣本企業的稅負差異率（見表3）。
（四）主要稅種稅務風險的評估結果分析
企業稅負差異率大于零，意味著評估的該企業對應稅種稅負率高于行業對應稅種稅負率，企業可能未能準確理解、掌握、運用稅收法規，或者可能沒有利用好應有的稅收優惠政策，或者沒進行合理的納稅籌劃而面臨承擔較大稅款負擔的風險；企業稅負差異率小于零，意味著評估的該企業對應稅種稅負率低于行業對應稅種稅負率，企業可能面臨因違反稅法的規定，或利用了不應利用的稅收優惠政策，或者采取了不合理的納稅籌劃而被稅務機關罰款甚至繳納滯納金的稅收違法風險。企業某一稅種稅負差異率絕對值越大，其面臨的稅務風險越大，并且根據稅務機關規定，公司稅負差異率的絕對值大于等于30%時，對應稅種稅務風險比較大。表3中營業稅、土地增值稅和企業所得稅稅務風險評估結果可分別用
圖1、圖2和圖3表示。
根據表3中房地產企業營業稅、土地增值稅和企業所得稅稅務風險評估結果，我們可通過統計各個稅負差異率區間上房地產企業數占整個樣本的比重，分析得出整個房地產企業稅務風險狀況。統計結果分別見表4、表5和表6。
首先，從圖1和表4可知，小部分房地產企業（2010年為31.43%，2011年為37.14%）營業稅稅負差異率絕對值大于30%，說明僅有小部分房地產企業可能存在營業稅稅務風險；絕大部分房地產企業（2010年為87.14%，2011年為91.43%）營業稅稅負差異率小于零，其中小部分房地產企業（2010年為28.57%，2011年為32.86%）營業稅稅負差異率小于-30%，說明我國房地產企業營業稅稅務風險類型為稅收違法風險，并且僅有小部分房地產企業存在營業稅違法風險。此外，房地產企業涉及營業稅的事項相對單一，主要涉及銷售不動產而繳納營業稅，對應的房地產企業營業稅稅率一般為5%，意味著房地產企業營業稅的計算和申報相對簡單，稅務風險相對較小。由于房地產企業收到銷售款后，即應按收到的房款繳納營業稅，而現實中小部分房地產企業收到房款時可能因未及時申報繳納營業稅，存在違法納稅的可能性。因此，我國房地產企業營業稅稅務風險相對較小，僅有小部分房地產企業存在營業稅違法風險。
其次，從圖2和表5可知，絕大部分房地產企業（2010年為81.43%，2011年為77.14%）土地增值稅稅負差異率絕對值大于30%，說明我國絕大部分房地產企業可能存在土地增值稅稅務風險；絕大部分房地產企業（2010年為61.43%，2011年為60%）土地增值稅稅負差異率大于零，其中大部分房地產企業（2010年為54.29%，2011年為47.14%）土地增值稅稅負差異率大于30%，說明我國房地產企業土地增值稅稅務風險類型為稅收負擔風險。此外，土地增值稅是我國唯一一個采用超率累進稅率的稅種，計算相對復雜，并且有關土地增值稅稅前扣除項目的規定比較多而嚴，我國房地產企業可能沒有采取有效的納稅籌劃策略增加稅前扣除項目，以致多繳納了土地增值稅。因此，我國絕大部分房地產企業可能存在土地增值稅稅收負擔風險。
最后，從圖3和表6可知，大部分房地產企業（2010年為48.57%，2011年為52.86%）企業所得稅稅負差異率絕對值大于30%，說明我國大部分房地產企業可能存在企業所得稅稅務風險；絕大部分房地產企業（2010年為68.57%，2011年為70%）企業所得稅稅負差異率大于零，其中部分房地產企業（2010年為35.71%，2011年為37.14%）的企業所得稅稅負差異率大于30%，說明我國房地產企業的企業所得稅稅務風險類型為稅收負擔風險。此外，我國大部分房地產企業納稅籌劃意識比較淡薄，企業財務、稅務人員專業素質較低，申報繳納企業所得稅時很可能出現少計稅前扣除項目或多計收入，因而多繳企業所得稅。因此我國大部分房地產企業可能存在企業所得稅稅收負擔風險。
綜上分析知，小部分房地產企業可能存在營業稅稅收違法風險；絕大部分房地產企業可能面臨較大的土地增值稅稅收負擔風險；大部分房地產企業可能面臨較大的企業所得稅稅收負擔風險。
三、影響房地產企業稅務風險因素的實證分析
我們一般通過分析企業資產負債率、資產周轉率和投資報酬率來判斷企業的償債能力、營運能力以及盈利能力。筆者考慮到企業償債能力、營運能力和盈利能力可能會對企業稅務風險有一定的影響，能在一定程度上反映企業稅務風險，因此本文選取代表三大能力的三大主要指標——資產負債率、總資產周轉率和總資產收益率作為解釋變量對企業稅務風險進行實證回歸分析。
（一）模型設定與數據來源
本文借鑒譚光榮等《汽車制造業稅務風險的實證分析》一文中用實際稅負率來衡量稅務風險的水平，以財務分析指標資產負債率、總資產周轉率、總資產收益率和企業規模作為解釋變量。具體回歸模型如下：
其中，i表示第i家公司，t表示從2006到2011的不同年度，β表示以面板數據回歸的系數估計值，ξit為誤差項。其中，Rtax為房地產企業的實際稅負率，為本模型的被解釋變量，用70家房地產企業上市公司財務報表所得稅費用、營業稅金及附加之和與營業收入之比表示；β0為常數，為縱截距；RAL為資產負債率，用資產負債表期末負債總額與期末資產總額的比值表示；RAT為總資產周轉率，用利潤表中當期營業收入與資產負債表中期末資產總額的比值表示；ROA為總資產收益率，用利潤表中當期凈利潤與資產負債表中期末資產總額的比值表示；SIZE系企業規模，用資產負債表中的期末資產總額表示，ξit為隨機誤差項，表示模型設定、數值觀測等隨機因素對被解釋變量的影響。以本文選取的70家上市公司2006—2011年6年的數據為有效樣本，運用Stata11.0進行回歸分析。
（二）實證結果
本文分別采用模型1和模型2（其中模型2中刪去變量RAL），利用Stata11.0綜合各年度樣本進行面板數據回歸分析。本文試圖通過變量之間差異的比較分析，測出稅務風險與四個解釋變量之間的相關性?；貧w結果如表7所示。
1.模型1的回歸結果
（1）稅務風險與資產負債率（RAL）存在正相關?；貧w顯示，解釋變量資產負債率對數的系數0.1855，但不夠顯著（t值僅為1.54，對應p值為0.124）。這說明房地產稅務風險與資產負債率相關性不大，即企業的長期償債能力高低對企業稅務風險的影響不大。因為資產負債率反映企業的財務決策、財務杠桿水平，并且負債具有抵稅效果，但是這種抵稅效果并非一直發揮作用，當負債資本成本大于投資收益率時會減少企業價值，尤其對于房地產企業來說，負債費用一般需要資本化，對企業當期稅負率影響不大，進而對稅務風險影響不大。
（2）稅務風險與總資產周轉率（RAT）存在非常顯著的負相關。此解釋變量對數的系數為-0.3382，并且非常顯著（t值為-6.55，對應p值為0.000）。總資產周轉率反映企業營運能力，資產周轉快慢影響企業收益，一般來說，資產周轉變快時企業收入多而固定成本費用并未增加，稅負率會相應降低，對應稅務風險小。正是由于房地產企業資產周轉慢，所以其面臨的稅務風險相對較大。
（3）稅務風險與總資產收益率（ROA）存在顯著的正相關，即總資產收益率越大，稅務風險越大。解釋變量總資產收益率對數的系數0.2620，且非常顯著（t值為6.90，對應p值為0.000）。正滿足高風險、高收益的原則。要取得較高的盈利需承擔較大的稅務風險。總資產收益率反映企業盈利能力，當企業獲利能力增加時，相對固定的抵稅金額都無法與當期所得等比例增加，會有較高的稅負率，稅負風險會較大。此外，ROA高的企業，征稅當局的監督強度越大。
（4）稅務風險與企業規模（SIZE）存在顯著的正相關，即企業規模越大，稅務風險越大。解釋變量企業規模對數的系數為0.1441，并且較顯著（t值為2.77，對應p值為0.006）。企業規模變大時，財務事項增加，核算難度增加，申報的稅務資料不夠準確，對應的企業稅務風險相應增加。
2.刪掉變量資產負債率（RAL）后的模型2的回歸結果
（1）稅務風險與總資產周轉率（RAT）仍存在非常顯著的負相關。此解釋變量對數的系數為-0.3375，并且非常顯著（t值為-6.52，對應p值為0.000）。與模型1的回歸結果非常接近，進一步驗證總資產周轉率與稅務風險是負相關。
（2）稅務風險與總資產收益率（ROA）存在顯著的正相關。解釋變量總資產收益率的系數0.2535，且非常顯著（t值為6.73，對應p值為0.000）。與模型1的回歸結果非常接近，進一步說明總資產收益率與稅務風險是正相關。
（3）稅務風險與企業規模（SIZE）存在顯著的正相關。解釋變量企業規模的系數為0.1765，并且非常顯著（t值為3.70，對應p值為0.000）。同樣與模型1的回歸結果較接近，進一步說明企業規模與企業稅務風險是正相關。
（三）穩健性檢驗
把模型1中的資產負債率變量去掉后得到模型2，實際上是通過換取解釋變量檢驗其他解釋變量與被解釋變量之間相關性的穩定關系。通過模型1和模型2的比較發現，總資產周轉率、總資產收益率和資產總額與企業稅務風險存在穩定的相關性，只是顯著性有微小變動。具體結果見表7。
（四）實證結論
通過多元回歸分析知，企業稅務風險與資產負債率相關性不大，因為負債的抵稅效果并非總是有效，當收益率低于債務資本成本時，負債不再具有抵稅作用；而與總資產周轉率、總資產收益率和企業規模有關，且分別是顯著負相關、顯著正相關和顯著正相關。房地產企業總資產周轉率變小、總資產收益率變大，而稅負率變小，或者總資產周轉率變大、總資產收益率變小，而稅負率變大，都說明房地產企業可能存在稅務風險，前者可能存在稅收違法風險，后者可能面臨稅收負擔風險。RAT、ROA與Rtax變動步伐越不一致，房地產企業稅務風險越大。
四、結論
通過分析房地產企業2010年和2011年主要稅種稅務風險可知，房地產企業營業稅稅務風險較小，只有小部分房地產企業可能存在營業稅稅收違法風險，而絕大部分房地產企業可能面臨土地增值稅稅收負擔風險，大部分房地產企業可能面臨企業所得稅稅收負擔風險。房地產企業可重點預防土地增值稅和企業所得稅兩個稅種的稅務風險，以此來預防企業整體稅務風險。比如注重會計核算的準確性、合理性，保證納稅申報時可扣除項目金額真實合理存在，同時準備充足的資料證明企業建設的普通標準住宅符合要求，及時進行土地增值稅清算；注意企業所得稅納稅所得額的調整?；貧w分析表明，企業稅務風險與資產負債率相關性不大，而與總資產周轉率、總資產收益率和企業規模相關，且分別是顯著負相關、顯著正相關和顯著正相關。因此，房地產企業可通過比較分析總資產周轉率、總資產收益率和稅負率的變動方向、變動步伐來識別、評估企業稅務風險。當企業總資產收益率較大時，說明企業可能存在較大的稅務風險，這恰好符合風險—收益對等原則，高收益，高風險。我們可通過提高總資產周轉率，降低企業稅務風險，比如增加銷售收入或減少資產投資。
【參考文獻】
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關鍵詞：目標成本；建安成本；資金成本；管理費用；施工招標
一、事前成本控制
成本的事前控制主要進行成本預測和成本計劃即制定項目的目標成本。它對企業成本控制的整體效果起著重要的作用，可以為成本費用管理工作提供明確的奮斗目標，增強預見性，減少盲目性，從而有利于企業建立成本費用管理責任制和實行目標管理。事前控制主要包括項目決策階段成本預算和設計階段的成本控制。
1.首先建立可操作的成本控制依據，在項目決策階段編制成本預算，為投資決策提供經濟效益分析，并作為后續各項工作的成本控制目標。成本管理的本質是人，在確定成本控制目標后，應把總目標進行層層分解，落實到每一部門的每一個人，通過每個指標的完成來保證總目標的實現。成本估算要求房地產企業的相關部門包括產品開發部（提品定位）、工程部（提供建設周期及主要施工方法）、設計部（提品設計資料）、成本部（提供建安成本估算）、財務部（測算財務、管理、稅金等稅費，項目稅收籌劃等）、營銷部（測算營銷費用及銷售價格、進度）等參與，盡可能準確地計算出包括土地成本、前期規費、建安成本、資金成本及管理費用、銷售費用等可能發生于項目開發全過程中的費用，讓決策層事先了解完成該項目的資金規模、估算投入、產出、經濟效益，為決策層做好正確的投資決策服務。
2.做好設計階段的成本管理與投資控制堅持限額設計。
建設項目設計的節約是最大的投資節約，設計確定工程建安成本，預算、結算只能計量而并不能改變工程建安成本。因此房地產企業的工程建安成本控制要以設計階段為重點，這是最直接、有效控制建設項目投資的根本所在。首先應選擇綜合素質高的優秀設計單位，從而保證設計的先進性、合理性、準確性。應組織對設計方案進行經濟評估，在保證工程建安成本不變的情況下提高功能，或在建安成本支出相對增加的基礎上，大大增強工程的有關功能，從而提升設計質量，將功能和造價有機結合起來。在符合功能條件的基礎上，減少成本支出。其次，需加大對圖紙進行審核的力度。號召企業有關部門認真地對工程圖進行審核，對設計方提出相應的意見建議，防止返工，導致出現資金浪費的情況。
二、事中成本控制
主要是指從施工招標直至項目建設完成階段的成本控制，包括施工招標階段、施工階段的成本控制。
1.招標過程中的成本控制。
這個環節成本控制的要點主要是承包單位的選擇、招標文件的編制、評標、定標和施工合同簽訂。
（1）確定合理招標范圍，采用總價包干形式，有利于造價的控制。應重視招標范圍的確定。確定招標范圍是招標活動中較為復雜的一項工作，應當綜合考慮招標項目的專業要求、管理要求、對工程投資的影響、各分項工程的銜接、專業分包項目、甲供材料設備等因素，權衡利弊，科學合理地確定招標范圍，減少交叉、重復工作。
（2）最大程度上選用信用情況比較好、施工時間短、技術力量雄厚、建設質量比較好、造價切合實際的施工企業。所以，要加大對投標者項目管理層的多方位深層次考察的力度，從而從中選擇能力比較高的人以及項目管理層進行競標，保證項目質量。如果條件允許，最大程度地建立長期合作關系。
（3）確定切合實際的低價中標，防止投標方出現不能覆蓋成本的惡性競標行為。唯有對投標企業進行全面深入的了解，并在相互信任的基礎上，方可實施低價中標方案，在中標的基礎上，不可再進行壓價。原因是，從長期角度來看，低價中標對管理、造價等方面的控制，都會產生負面影響。
（4）對承包協議進行簽署過程中，需充分考慮建筑領域的實際情況，以及相關規范，對施工過程也許會出現的職責模糊、扯皮、對造價產生不利影響等事項做好提前謀劃，從而對雙方履行合同提供強有力的保障。
（5）在完成風險評估的基礎上，擬定工程擔保等方面的控制性方案，從而讓風險進行合理的轉移與分散，有效規避風險，這是對工程造價進行控制的切實可行的一種方法。
（6）材料設備采購分3種方式：甲供、乙供、甲定乙供，應綜合考慮供方的內部和外部條件以及資金、質量、管理、技術條件，并非甲供材越多越好。應盡可能地爭取采取戰略采購方式，既可以降低成本、提升效率、統一品牌、保證品質，同時提升了企業的品牌影響力。
2.施工過程中的成本控制。
在施工過程中，因為處于設計階段之后，工程量已經確定，同時招標已結合，并簽署了相關承包協議。從相關統計數據可知，施工階段對工程造價產生的影響比較低，占總工程造價不到1/10的比例。不過，在此過程中，會投入額度不菲的建設經費，出現浪費投資的概率比較高。綜上所述，對施工階段的成本進行控制時，一個最為關鍵的事項是，對設計變更、現場簽證、供貨等進行動態式管理，從而避免出現投資浪費的行為。
（1）進一步增強現場工作者的成本控制思想，將工管及成本控制思想融入到項目施工的所有環節，擬定成本計劃，以及制定具體的作業步驟，確保達到經濟最優的目的。
（2）最大程度上避免對設計情況進行變更。項目施工時，出現對設計情況進行變更的原因多種多樣。如，設計不夠精細，實際情況與設計圖紙存在較大差異；供貨原料質量不達標等。怎樣降低變更的概率？第一步，需進一步提高設計質量，擴大建設范疇，非特殊情況不能對設計情況進行變更。第二，對確有必須進行變更的項目進行謹慎處理，對與投資相關的設計變量，一定要得到設計方、施工方、監理方三方簽字才行。與此同時，對房地產企業而言，其成本管理機構一定要安排專職工作者到施工一線辦公，動態了解工程造價的實際情況。
（3）對現場簽證進行嚴格控制。進一步完善現場簽證有關管理規定，對不同部門的職責予以確定，從而做到相互約束，實現科學、規范、有序的管理。在工程施工時，現場簽證是不可或缺的常項工作之一，大部分項目因為現場簽證的控制不夠嚴格，導致出現了許多麻煩，甚至導致出現了嚴重的經濟虧損。加大簽證的管理力度，第一步，就是技術工作者一定要與經濟管理者進行良好地溝通聯系，一方面確?！半S到隨簽”，另一方面必須明確：一定要對簽證進行量化管理，簽證中的所有字跡、字母一定要能夠看得清楚，且不能出現錯誤；簽證的內容一定要和實際相一致，且不可越權簽證。
（4）選定一個時間把工程實際造價和預算價格作出對比，對兩者的差異進行分析，對潛在的成本增加進行預警，同時制定相應的策略進行調整。
三、事后成本控制
重點是對工程完工結算時期的成本進行控制，對成本后項目進行評估。
1.竣工結算階段的成本控制
（1）這個階段對成本進行控制，難度最大的地方是，相關資料是不是全面、及時及有沒有錯誤。就工程結算成本控制而言，其重點是對承包方呈報的結算文件進行審核，對出現的差價作出調整處理，以及對變更簽證的資金支出進行控制，對違反合同規定及進行經濟賠償等作出控制。
（2）對結算進行再次審核，以及對工程最后階段的費用進行會簽，通過這樣的方式保證結算質量。授權富有實踐經驗、專業性強、信用度高的工程造價單位對工程初審資料進行復核，從而進一步確保結算具有較好的質量。
（3）認真貫徹落實合同及有關制度性文件，對技術、工期獎勵與懲罰等方面的費用進行科學的確定。
2.對工程項目進行成本后評估。
制定項目成本后評估機制，進一步建立健全信息化管理體系。既能夠總結經驗教訓，又能夠獲取部分富有參考價值的指標、技術性數據，為未來進行同類項目研發時，對起始階段的進行成本評估與控制提供翔實的數據參考。
結語
房地產企業的成本管理是全員的、全過程的管理。房地產企業必須強化成本意識，建立完善的成本管理體系，建立成本控制的運行機制和激勵機制，健全全過程、全面的動態成本管理，使成本管理成為房地產項目管理績效評價的客觀、公正的標尺，從而促進企業管理水平的提升，使企業獲取良好的經濟效益和可持續發展能力。
參考文獻
