序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們?yōu)槟x了1篇的房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。

一、房地產(chǎn)投資基金概述

當下，資本投資房地產(chǎn)的主要方式有三種，分別是土地或項目資源的獲取（含公開市場招拍掛拿地、合資合作開發(fā)、土地轉(zhuǎn)讓或項目收購）、項目投融資（注資參股、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)股權(quán)投資基金）以及經(jīng)營性物業(yè)收購。目前，國內(nèi)私募基金（PE）行業(yè)發(fā)展較快，但多投資于證券市場和風險創(chuàng)投（VC），房地產(chǎn)投資基金則相對較少，如中城投資、穩(wěn)盛投資、榮盛泰發(fā)、凱思達資產(chǎn)管理、鼎暉房地產(chǎn)基金等，多為房地產(chǎn)業(yè)資本的延伸。房地產(chǎn)投資基金為房地產(chǎn)與金融的復合，從未來中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢看，房地產(chǎn)投資基金將會具有較大的發(fā)展空間。房地產(chǎn)投資基金主要分為兩類：股權(quán)投資基金和信托投資基金（RESTs）。股權(quán)投資基金多采用私募形式，信托投資基金則多為公募上市。收購和持有經(jīng)營性物業(yè)（資產(chǎn)）的RESTs目前有法律、資金進入、稅務、政策等障礙，時機與條件仍不成熟，其可操作的主要業(yè)務包括股權(quán)投資類、信托融資類、資產(chǎn)并購類、不良資產(chǎn)類以及抵押貸款支持證券（MBS）。房地產(chǎn)投資基金主要的組織形式有公司式、契約式、信托式、合伙式、組合式，可根據(jù)不同的情況加以靈活選擇。為房地產(chǎn)項目設立的配對信托為債權(quán)融資和股權(quán)投資，兩者有一定的區(qū)別。債權(quán)融資相對期限較短，本息收益固定有保障，風險較低，在當前房地產(chǎn)資金鏈偏緊的情況下，房地產(chǎn)信托年化收益率已達15%-20%。股權(quán)投資則時間相對較長，風險較高，獲利退出的途徑有利潤分紅、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等。信托融資和股權(quán)投資已成為房地產(chǎn)市場調(diào)控背景下房企重要的資金來源渠道。下文將重點論述房地產(chǎn)私募股權(quán)投資基金。

二、發(fā)展房地產(chǎn)私募基金的意義

長期以來，房地產(chǎn)市場的供給持續(xù)偏緊，而需求卻十分旺盛。有擴張戰(zhàn)略的房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈十分緊張，但社會上的閑散資金卻十分充分。如果能將大部分閑散資金從購買領域引導至開發(fā)領域，則房地產(chǎn)市場有望化解供需嚴重失衡的痼疾。樓市調(diào)控實施以來，銀行信貸收緊、信托融資受限、銷售回款放緩令房企資金鏈普遍吃緊，各種房地產(chǎn)金融創(chuàng)新渠道的出現(xiàn)主要是為緩解房企的資金壓力。此外，大量社會資本需要投資出口，房地產(chǎn)私募基金將是社會資本分享房地產(chǎn)業(yè)成長成果的重要途徑。如果大量社會資本進入商品房市場，則會形成龐大需求，無疑將推高房價，而將這些資金投入前期開發(fā)階段，則將大幅增加供應，緩解樓市供需緊張。今后房地產(chǎn)市場調(diào)控的思路是引導社會資本投向房地產(chǎn)的供給端，從僅僅壓制需求逐步向增加有效供給轉(zhuǎn)變。從樓市長遠發(fā)展看，調(diào)控應更加重視擴大有效供給。因此，地方政府不僅要增加土地供給，還要積極引導社會資本，尤其是投資商品房領域的資本，介入房地產(chǎn)開發(fā)領域。

三、當前房地產(chǎn)私募基金的發(fā)展現(xiàn)狀

目前，國內(nèi)的私募房地產(chǎn)投資基金可大致分為兩類：以鼎暉房地產(chǎn)基金、普凱投資、高和投資等為代表的獨立私募房地產(chǎn)投資基金；由房地產(chǎn)企業(yè)基金管理公司發(fā)起設立的房地產(chǎn)基金，如金地集團旗下的穩(wěn)盛投資以及榮盛房地產(chǎn)發(fā)展有限公司旗下的榮盛泰發(fā)基金等。前者熟悉資本運作，基金運作經(jīng)驗較為豐富；后者對房地產(chǎn)行業(yè)較為熟悉，具備豐富的業(yè)內(nèi)資源，但在基金管理方面較為薄弱，仍處于初期發(fā)展階段。私募房地產(chǎn)投資基金在資金投向上也有一定的分歧，商業(yè)地產(chǎn)、商品住宅、保障房建設、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、長租公寓等細分行業(yè)，均吸引了私募房地產(chǎn)投資基金的關注。無論是開發(fā)商直接組建的基金公司、PE(私募股權(quán)投資)領域擴展而來的人民幣基金，還是地產(chǎn)或金融高管的創(chuàng)業(yè)型基金，其融資渠道都主要有三類：私募、私人銀行平臺、公司理財渠道。如負責金地集團金融業(yè)務的穩(wěn)盛投資管理有限公司，其2009年在香港成立，由金地全資持有。穩(wěn)盛投資目前的業(yè)務包括與瑞銀集團共同募集的瑞銀金地中國房地產(chǎn)開發(fā)美元基金、與平安信托合作的100億元投資計劃；此外，穩(wěn)盛投資還籌劃成立人民幣基金。與數(shù)年前外資地產(chǎn)基金的大量涌入不同，目前境內(nèi)的房地產(chǎn)基金一般都采用人民幣募資。與境內(nèi)基金相比，外資基金基本沒有競爭優(yōu)勢，因為外匯結(jié)算非常復雜，資金審批程序較為繁瑣。外資房地產(chǎn)基金的優(yōu)勢在于對項目的盡職調(diào)查與投資后管理都更為嚴格，例如投資后管理會安排專人在項目上全程跟蹤，對外打款超過一定額度時，要求必須商議決定。當前，房地產(chǎn)股權(quán)信托需在銀監(jiān)會前置報備，滿足“四三二”的要求，即四證齊全、30%自有資金、二級開發(fā)資質(zhì)。從組織形式看，房地產(chǎn)私募基金較多采用有限合伙制架構(gòu)，開發(fā)商（普通合伙人）收取募資額的2%-3%作為基本管理費，利潤則與LP（有限合伙人，基金投資者）二八分成。因涉及融資杠桿，銀行對由基金參股或控股的房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款較為謹慎。基金投資者較為關注的項目贏利指標包括總投資回報率、銷售凈利潤率、財務內(nèi)部收益率（IRR）、股本投資獲利倍數(shù)等。

四、房地產(chǎn)私募基金發(fā)展存在的主要問題

由開發(fā)商成立的基金管理公司，容易使人質(zhì)疑其將利潤高的項目留給自己，而將風險高的項目留給客戶。此外，如何控制關聯(lián)交易的風險也是社會普遍關注的問題。如果是房地產(chǎn)基金投資開發(fā)商自有的房地產(chǎn)項目，則項目資質(zhì)、盡職調(diào)查、風險評估、合同條款等都存在潛在的風險因素。對于這些情況，房地產(chǎn)基金的LP未必能充分知曉，構(gòu)成了潛在的信息不對稱風險。能夠吸引足夠的LP加盟，是房地產(chǎn)基金募集成功的前提；能夠吸引成熟的投資人，更是行業(yè)健康發(fā)展的關鍵。目前，房地產(chǎn)基金募資的對象范圍非常狹窄，國內(nèi)房地產(chǎn)基金的LP主要是民營企業(yè)主與民營企業(yè)，專業(yè)投資機構(gòu)進入市場的情況較少。當下，房地產(chǎn)基金多采取“4+1”或“3+2”(即投資4年或3年，分紅1年或2年)的退出模式，投資人往往傾向于快進快出，這也是募資的一大障礙。在拓展客戶渠道方面，房地產(chǎn)基金尋找LP時，主要依賴信托、銀行高端財富管理、私人銀行及第三方理財機構(gòu)等。這些中介銷售渠道往往也更傾向于期限短、回報高的項目，從而盡快實現(xiàn)自身的利益訴求，但這對房地產(chǎn)基金自身的發(fā)展而言卻并無裨益。美國房地產(chǎn)基金的募集與運作模式值得參考和借鑒。與一般的美式PE類似，美國私募房地產(chǎn)基金多采取合伙制形式，由基金管理公司作為GP，聯(lián)合房地產(chǎn)商進行項目投資，但LP來源一般都是大學基金、養(yǎng)老基金等傳統(tǒng)投資機構(gòu)，項目存續(xù)期很長。一般而言，基金存續(xù)期長約10年，投資期一般為3年，持有期約為7至8年。

五、房地產(chǎn)私募基金的運作與管理

房地產(chǎn)私募基金項目主要包括兩方面。一是基金的發(fā)起與設立：提出有吸引力的基金方案與運作計劃，與機構(gòu)投資者和高凈值家庭投資人聯(lián)系，募集資金。二是基金的運作與管理：項目篩選與論證、交易結(jié)構(gòu)設計與談判、簽約、投資落地后的管理，獲利退出安排等。尤其是當基金管理公司籌資渠道廣、募集能力強時，多采取以項目找資金的方式。房地產(chǎn)私募基金注重投資方向、投資策略與投資標準。在總體策略上，其以財務性投資、專業(yè)化系列化投資、穩(wěn)健投資、參股投資為主。項目特點包括項目區(qū)位、規(guī)模、開發(fā)周期、土地成本、贏利空間、政府扶持度等。股東背景包括開發(fā)經(jīng)驗、資金實力、項目資源、與當?shù)卣P系等。管理團隊因素包括開發(fā)管理能力、專業(yè)化水平、公司治理水平等。投資組合包括行業(yè)組合、行業(yè)內(nèi)的產(chǎn)品組合與區(qū)域布局等。在具體操作上，除直接操盤外，可適度介入企業(yè)的開發(fā)管理，對產(chǎn)品、營銷、運營管理等方面提出意見與建議。房地產(chǎn)私募基金的運作與管理主要分為三個階段：前期階段、實施階段和退出階段。在前期階段，要作盡職調(diào)查，全面詳細地設計投資策劃；在實施階段，要認真跟蹤投資企業(yè)或項目的發(fā)展動態(tài)，尤其是關鍵節(jié)點，并對企業(yè)經(jīng)營管理或項目運作中的重大事項或重大問題進行監(jiān)督，及時溝通情況、處理和解決問題，必要時行駛投資人的權(quán)力；在獲利退出階段，進行利潤分紅、股權(quán)轉(zhuǎn)讓出售（含股權(quán)回購）、上市等，同時對企業(yè)或項目投資進行總結(jié)與評價。