序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們為您精選了1篇的房地產企業資金管理問題及對策研究3篇樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發，請盡情閱讀。

房地產企業資金管理問題及對策篇1

一、概述

房地產業是國民經濟的重要產業，房地產企業的經營和發展狀況，對國民生活質量、社會經濟增長產生較為直接的影響。全面有效的提升房地產企業的總體經營管理水平，強化資金管理，能夠有效的提升房地產企業的總體競爭力，實現房地產企業長遠發展的目標。房地產企業在經營管理過程中，涉及到較多方面的問題，資金管理是其中的重要內容。現階段，在國內房地產市場經濟發展環境中，企業資金鏈不夠穩定，無法有效的保證房地產市場的健康運行。房地產企業積極開展資金管理工作，將能夠更好的提升自身的經營管控總體水平，應對日益激烈的市場競爭環境，樹立良好的企業形象，促進企業的信用度不斷提升，贏得社會公眾的信賴，從而強化自身的總體競爭力。

二、房地產企業資金管理工作中存在的問題

（一）融資渠道較為單一

房地產企業在實際開展各項生產經營管理工作的過程中，其資金來源渠道較為單一，無法有效的滿足資金需求。當前，股權融資方式通常只適用于上市大公司，對于小型房地產企業來說，無法通過這一渠道融資。一般情況下，房地產企業都采用了銀行貸款的方式，但需要注意這種方式具備較強的穩定性和持續性，會給房地產企業的擴大再生產活動造成一定的壓力。

（二）房地產企業運營資金管理工作方面存在較大的風險

房地產企業面臨激烈的市場競爭環境，在運營資金方面存在較大的風險。企業需要積極采取科學有效的方式和手段，規避和控制風險，為企業積極開展各項活動提供良好的支撐?，F階段，房地產企業面臨較大的運營資金管理風險，這是因為房地產企業項目投資時間較長，后期想要盈利也需要耗費較長的時間，導致企業的資金流動性出現較大的下降。當前，很多房地產企業過于重視眼前的利益，容易出現盲目擴張的情形，沒有充分考慮到資金運營方面的風險，給后續的管理工作帶來不良影響。

三、提升房地產企業資金管理工作整體水平的策略

房地產企業想要在激烈的市場競爭環境中搶占更多的市場份額，推進企業的良好發展，促進經濟的長遠發展，需要做好以下幾點工作。

（一）擴展融資渠道，促進融資多元化發展

現階段，房地產企業在運行過程中還存在一些不夠完善的情況，房地產企業在融資方面很難獲取較多的渠道，無法有效的保障融資效果。積極擴展融資渠道，促進融資工作朝著多元化的方向發展，為提升房地產企業的整體發展水平提供良好的前提條件。需要給予房地產企業一定的政策優惠和政策支持，促進房地產企業能夠獲取更為充分的資金支持。中小型房地產企業通過向銀行等金融機構貸款，獲取穩定的資金支持，有效的推進企業積極開展各項生產管理工作。但是，需要注意的是，僅僅依靠銀行金融機構的貸款資金支持是很難有效保障市場經濟活動的穩定發展的，需要促進融資方式朝著多元化的方向發展，促進證券市場和房地產市場保持良好的聯系，不斷開發和創新融資工具，拓展融資渠道，并對房地產企業融資工作過程中的法律法規進行不斷的健全和完善，為融資工作的順利開展提供良好的保障，減少問題的出現。

（二）提升投資決策的科學性、開發項目的可行性

房地產投資一直是市場經濟發展過程中的重要內容，同時，因為房地產投資行為涉及到較大的金額，一旦出現投資失誤的情況，將會直接影響到最終的投資效果，容易造成較大的損失。積極開展房地產投資工作，需要保證投資決策的科學性和合理性，使其更好的貼合市場經濟發展過程中的實際情況，為充分提升房地產企業的經營水平提供良好的前提條件。房地產企業需要積極建立投資決策體系，促進決策結構更為科學有效，更好的適應當前的市場環境。首先，房地產企業需要在項目開發前期，針對項目背景方面的內容進行充分細致的調查，切實有效的應對工作過程中的常見問題，減少一些產權糾紛情況的出現。其次，針對房地產項目的地區人口、供需情況等方面進行有效的調查，為積極開展切實有效的投資決策工作提供良好的前提依據。再次，積極開展項目評估工作，重點針對項目的投資風險和效益進行全面評估，將房地產項目開發投資工作的風險控制在最小限度內。最后，全面估算項目開發的需求情況，為全面開展相應的融資工作制定籌資方案，提供良好的前提，保證項目開發工作的資金鏈完整。

（三）提升資金預算管理工作的整體效果

全面推進房地產企業資金管理工作的順利開展，充分提升該項工作的整體水平。資金管理工作在實際進行過程中，資金預算管理占據重要比重，是推進資金運作良性循環的重要前提和基礎。房地產企業積極提升資金管理工作的良好效果，不斷強化預算管理工作，首先，積極建立健全資金預算管理制度，針對各項資金管控工作的實際情況進行綜合有效的分析，為具體開展相應的資金管理工作提供良好的指導，規范具體的工作行為。明確工作責任，有效推進預算管理工作落到實處。其次，積極開展全面預算管理工作，促進資金預算管理和企業戰略性發展保持良好的結合效果，最大限度的發揮資金預算管理工作的作用。在資金預算管理工作進行中，能夠有效的跟蹤控制企業的日常資金使用情況，使企業的各項資金都按照既定的資金預算管理計劃順利實施，減少資金預算管理的失誤情況出現，充分有效的提升資金預算管理工作的整體效果。房地產企業需要對資金基本運作情況進行綜合有效的了解和掌握，及時尋找到切實有效的處理方式，提升資金管理工作的整體效果。最后，針對房地產企業的資金管理工作情況，積極建立科學有效的考核機制，保證這些預算方案能夠充分有效的到位。

（四）全面控制資金風險，有效的降低經營風險

房地產企業在開展生產經營活動的過程中，需要針對各項資金風險進行全面有效的控制，積極采用科學合理的方式和手段加以應對，充分提升資金管理工作的整體水平。房地產本身的投資資金較大、周期較長，對于企業資金鏈提出了較高的要求?，F階段，很多房地產企業都存在著一定的資金風險，影響企業的可持續發展，對此，需要積極開展資金風險的控制工作，充分規避和控制資金管理工作實際開展過程中出現的風險。

四、結語

房地產企業資金管理工作實際進行過程中存在一定的問題，主要表現為融資渠道較為單一和房地產企業運營資金管理工作存在較大的風險，為此，需要積極采用科學有效的方式和手段加以應對和管理，提升資金管理工作的整體水平。通過拓展融資渠道，促進融資的多元化發展，提升投資決策的科學性，提升開發項目的可行性，提升資金預算管理工作的整體效果，全面控制資金風險，有效的降低經營風險，這些策略能夠起到良好的效果。

作者:付向東

房地產企業資金管理問題及對策篇2

針對近幾年過熱的房地產業，我國政府出臺一系列管制措施；同時，受國際環境的影響，我國經濟出現一定減速跡象，居民對房地產的消費熱情急劇下降。在這種非常不利的背景下，房地產企業的資金管理就成為企業生存和發展的關鍵。自改革開放以來，我國經濟由計劃逐漸向市場轉軌，政府針對房地產業的管制也從完全管制轉為開始逐步放松，我國房地產業得以迅速發展。但在20世紀90年代開始，全國房地產開發投資的增速加快，特別是最近幾年，全國大部分地區的房價急劇飆升，房價出現失控狀態，國家針對過熱的房地產業實施從緊的宏觀調控政策。在一系列宏觀調控和管制之下，全國各地房價先后出現回落。與此同時，源于美國次級債引發的金融危機和經濟衰退席卷全球，我國經濟也出現減速，伴隨經濟減速，國內居民對房地產的消費熱情也急劇下降。在這種非常不利的大環境下，房地產企業如何擺脫困境，企業現金流成為解決這個問題的關鍵。優化企業現金流管理，不但可以幫助企業熬過這次行業寒冬，還可以為即將到來的春天打下良好的基礎，使得企業在未來競爭中處于優勢。

1當前房地產企業資金管理問題

1.1負債比例過高

房地產經營活動具有周期長、耗費大等特點，房地產企業幾乎不可能完全依靠自有資金進行發展，由于政府對房地產企業進行IPO和股權再融資的限制較高，企業大多從銀行借款進行負債融資，這導致企業資產負債率過高。據統計，當前我國房地產開發資金的70%～80%直接或間接來源于銀行。房地產企業資金缺口增大，2008年我國房地產商的資金缺口為6730億元。過高的債務比率使得房地產企業承擔較大的財務費用壓力和風險。

1.2資金沉淀嚴重

房地產企業一方面深受資金不足之苦，另一方面企業對資金的無效占用不斷增加，投入的資金未形成有效產出流回企業，而是轉化為產品積壓。根據國家統計局的數據，以2008年11月底全國商品房空置面積為1.36億平方米為基礎，推測2009年的全國商品房空置面積將超過2億平方米。按照我國近年來年竣工住房建筑面積6億平方米計算，2009年全國商品房空置率將達30%以上，這將大大超過國際公認的商品房空置率10%的警戒線，全國35個典型城市存量房消化平均需要33.84個月。這些空置商品房無疑大大占用房地產企業的資金，造成企業資金的嚴重沉淀。

1.3投資行為盲目

由于前幾年房地產的理論投資回報率較高，使得部分房地產企業關注行業利潤時，沒有考慮到行業存在的潛在風險，忽視行業發展的周期性，對未來行業困境估計不足。部分房地產企業在未能科學分析開發項目所處的宏觀經濟環境，未能分析房地產市場的消費趨向、消費者的購買能力和市場上的供求情況的前提下，就按企業主觀臆斷，盲目進行項目投資，在這種投資理念和策略下，房地產企業的投資很難得到合理回報，投資行為的盲目性勢必會使得企業陷入資金上的窘境。

1.4融資形式單調

由于我國企業債券市場發展進程很慢，企業很難通過發行企業債券籌集資金。同時，我國證監會對企業IPO有較為嚴格的規定，特別是近兩年，監管部門控制房地產企業上市，使得房地產企業，特別是中小企業企圖通過發行股票方式籌集資金成為不可能。房地產企業的融資方式往往只能停留在短期和長期銀行貸款，這樣對房地產企業的資金運作和發展非常不利，使企業的融資風險高、償債壓力大。

1.5資金管理不善

房地產企業在我國還是個新興行業，一些房地產企業的管理人員資金意識淡薄，并未在頭腦中樹立資金成本、利息、時間價值等觀念，使資金管理成為企業管理中的一個薄弱環節，具體表現在企業內部資金管理的責任不明確，前期開發拖沓，建設工程質量不過關，工期延長，配套不落實，銷售策劃不夠，售后服務欠佳等等行為，這些行為都直接影響投入資金的按時回籠，造成企業資金的短缺。1.6投融資主體不明在加快城市建設和舊區改造中，一些房地產企業承擔了危棚簡屋的拆除和市政基礎設施的建設。這些項目投資額大，建設工期長，屬公益性項目，建設資金理應由市、區二級政府財政來負擔。但鑒于財力不足，項目只能靠銀行貸款來解決資金問題，而銀行貸款的主體只能落到房地產企業身上，房地產企業通過政府信用進行銀企合作放大貸款規模。受宏觀經濟環境影響，“以路帶房”的效果不明顯，投入和產出未能同步增長，反而使企業背上了沉重的包袱。這種政企不分，投融資主體不明，導致了房地產企業承擔了不應承擔的責任和風險。

2加強房地產企業資金管理措施

2.1資金的預算管理

資金預算是資金管理的基礎，是實現資金良性循環的首要環節。有效的資金預算制度能為企業提高資金使用效率，促進有效使用資金打下良好的基礎。年初，財務部門應結合企業實際情況編制資金預算計劃，它由資金預算收入，資金預算支出兩大主體內容構成，其中：資金預算最核心的內容是企業通過經營活動帶來的現金凈增加額;預算支出最核心的內容是企業投資所需資金支出。通過編制企業年度資金預算計劃，能夠明確企業年度資金運作的重點，便于公司日常的資金控制，把握資金周轉“脈搏”，節約公司融資成本，避免盲目貸款和不合理存款等情況的發生，預算方案實行后要求要嚴格執行。

2.2資金的風險管理

企業資金風險主要有使用風險，在途風險和或有風險。資金的使用風險主要表現為企業的投資風險，它是一種事先可控制的風險，因此對此類風險應加強事先控制。加強對投資項目的可行性調查論證，項目評審做到科學化，專業化，盡量把預計風險發生的概率控制在最低程度。企業在重大投資等問題上要形成有效的決策約束機制，不能個人說了算，資金的流向與控制相連接，要求跟蹤管理。資金的在途風險一般發生在企業資金結算過程中，所以在結算票據選擇上尤為重要。一般企業在同城結算業務中主要以“貸記憑證”，“轉帳支票”為結算手段，在實際工作中“貸記憑證”是一種更為安全的結算手段。資金的或有風險主要是公司為其他企業提供擔保而形成的或有負債，包括貸款擔保和業務擔保等，對外擔保企業要求有完善的審批程序。

2.3資金的監督管理

企業應定期，不定期地對資金使用情況進行檢查，既通過日常的報表了解全面情況，又通過專項檢查發現資金預算執行過程中的深層次問題，特別是應收帳款，預付帳款，其他應收款等往來帳目應逐筆實行跟蹤管理，應將部門負責人，業務人員的績效同應收款項的回籠速度和回收金額掛鉤，制定相應的獎罰辦法，確保錢出去，貨進來，貨出去，錢進來，把壞帳損失降到最低程度。企業還可以積極開展內部審計，對財務會計信息和經營業績真實性與合法性進行審計與監督，前移監督關口，強化事前預防和事中控制，確保資金的安全和完整。房地產企業效益和資金管理是密切相關的，要切實加強上述三個方面資金的管理，做到優化資金結構，拓寬籌資渠道，控制投資風險，盤活沉淀資金，提高資金利用效率，促進提高整個企業經濟效益。

作者:郭耀忠 單位:肇州縣房產管理處

房地產企業資金管理問題及對策篇3

引言

房地產企業資金管理的重要性和緊迫感日益突出。房地產企業的粗放式發展和高杠桿模式帶來了巨大的規模和效益，也使得對資金越發的依賴，一味追求利潤最大化的固有思想給這個行業帶來了寒冬。所以，房地產企業的傳統思維模式中既定的誤區是什么，形成當前行業環境中問題癥結的是什么，又需要對房地產企業的痛點進行何種革新和深化，這些都變得迫在眉睫。下文將淺析房地產企業現存的幾個資金管理上的問題，并給出相應的建議。

一、房地產企業資金管理概述

（一）資金管理的內涵解讀

資金管理是企業董事會等高層經營者對資金的來去和使用進行規劃、控制、監管、考核的一整套工作。也是當前復雜市場變化下，財務管理最為重要的一部分。如今地產業發展受到制約，“現金為王”已經逐步深入人心。公司現金流是否充裕已經變成決定企業存亡的關鍵所在。加之越發激烈的市場競爭，企業所面對的生存環境也更加復雜多樣，通過加強對企業現金流的管理能力，相對保守的控制運營風險，提升整個企業的資金的利用率，才能實現企業穩健的發展。企業的資金管理工作簡而言之是通過對涉及企業資產、資金的各項企業行為進行計劃、控制、監督、考核的一項綜合性工作。對于企業本身，特別是對于中小微型企業本身來說，其本身的企業資金管理的工作水平，是嚴重地影響到它們的未來發展計劃以及發展道路。房地產項目投資金額巨大，單純的依靠企業自有資金是遠遠不能滿足擴張期的資金需求，所以通常通過銀行金融機構或社會金融融資機構進行融資。對于融到的資金使用方向一般是地價款、稅費、基礎設施建設支出和建筑安裝費等。在項目尚未完成竣工交付時，是需要獲取預售許可證才能提前銷售，以便更早的實現投入資金的收回，然后將其再投入到新的土地拍賣和施工建設中去。也因為預售制，使得房地產企業擁有了不斷增加財務杠桿的機會，導致負債率節節攀升。當前房地產企業過分依賴外部融資，過分追求規?；屠麧欁畲蠡?，也就導致有些企業雖然賬面盈利尚可，卻因為現金流量不充沛而倒閉。這也充分說明房地產企業企業的資金管理水平還是不夠強大，資金管理體制還是停留在表面功夫上，這是當前很多房地產企業面臨的一個急需解決的問題。

（二）房地產企業強化資金管理的重要性

資金管理對于企業的發展有非常重要的影響———尤其是對于那些本身的資金條件就不充裕的中小地產公司來說，不科學的資金管理工作可能會導致其出現財務危機，導致企業高層過于片面的追求利潤最大化，從而導致此類企業在發展的過程當中出現決策失誤。在近期消極疲軟的房地產企業環境下，中小地產公司本身已經疲于應付日益緊張的資金需求，更加無法承受巨大的決策失誤，這導致了無法深度發展的惡性循環。由此可見，科學的資金管理以及重視資金管理是房地產企業能夠度過寒冬、迎接新的轉型升級必不可少的環節。同時，良性的資金鏈循環是房地產企業長期生存的根本。資金投入端是資金鏈的基礎，而恰恰地產公司依賴的主要又是有償性質的外部融資，財務杠桿極高，財務風險極大。銷售端是整條資金鏈的動力，資金回籠的速度是資金鏈的根本，也是關系到資金鏈是否斷裂的核心問題。在企業的日常經營中，資金鏈的每個環節都要謹慎對待，在資金鏈運轉的過程中，資金合理管理尤為重要。隨著全國地產行業的飽和和夕陽化，地產公司之間的競爭壓力不斷加大，同時因為部分公司資金管理不善引發資金鏈斷裂的事情時有發生。因而在房地產企業的發展過程中，是否能可持續發展，資金管理就是一個重要性因素。

二、房地產企業資金管理存在的問題

（一）流動資金的使用缺乏風險控制

從恒大暴雷、融創危機等等事件中不難發現，地產計中國鄉鎮企業公司最不缺的是資金，最缺的也是資金。各種大型企業在主業完成壯大的同時，極力謀求多元化發展，但又缺乏必要的風控意識和長遠的發展眼光，一味的鋪攤位，加大對未知領域的投資，使得本就債臺高筑的地產業增加了更多的收款難度。地產公司在投資新興行業或者領域的時候，仍然使用傳統思維模式---拿錢砸，并未考慮進入新領域所需要的研發和進入市場的時間，以及新領域從投產到回款的時間跨度和口碑問題，過高的估計投資收益，忘記了融資是有償的，是帶有財務成本的。在新投資領域尚未形成銷售回款，而原本主業地產銷售又蕭條不景氣，那么資金鏈的收入端就會受到嚴重打擊，回收資金流都已經無法償付融資利息時，資金鏈的斷裂不可避免。

（二）重視企業利潤，忽視現金流穩定

對于企業以盈利為目的觀點而言，是無可厚非的。因此經常會有這樣一種片面的想法，認為企業利潤越高就是經營越成功，從而導致管理層忽略流動性對利潤的影響。作為企業的高層管理者，應該需要全面、準確地了解現金流和經營利潤之間的差異，也要清楚一點：單純的高利潤并不代表企業的現金流充沛。從恒大2021年中報可以看出，恒大凈資產在暴雷時仍然有4100多億，但崩塌確是一瞬間的，充分說明利潤和現金流是有區別的。當前地產公司存在的一個普遍現象：財務部和業務部未能實現業財融合，業務部覺得財務部的各項指標是不產生經濟效益的，財務數據是滯后的，財務部說業務部的數據口徑與財務口徑不一致，只追尋業績最大化。往往這樣的對立，通常是以業務部門占據最后的主動，財務指標最后是服務于業務考核。按照現在的行業環境，財務部更應當承擔起主要的責任來，數據源一定要分清哪些事是我們財務部可控的，哪些事是財務部不可控的。訂立各項指標，嚴格把控風投項目。對于投后管理中的財務運作，如工程款、工資、貸款、利息、投資、營銷費用等，需要實時跟進，確保確實可控。加強各個項目資金監管，減少甚至是不允許項目之間的資金調動，從公司集團層面實現各項目自主盈虧，自負現金流穩定。如今的地產公司想盡辦法統籌項目監管資金，不斷加碼拿地，屬于一份錢幾處花，只要有一個樓盤銷售不利，立馬所有項目資金都緊張，這是過分追求利潤和規模化，忽視現金流穩定導致的。因此當前的地產企業應該做到業務部門服從財務部門調度，穩字當頭。對于不可控項目，及時放棄，斷臂求生、現金為王。

（三）資金管理方式不適合企業實際需求

大部分地產類企業并未建立符合自身發展需要的資金管理模式，都以財務部統籌管理，財務又以業績優先，形成了只有數據沒有分析的局面。通常來講，地產業的資金管理模式分為兩種：自上而下的集團化統籌管理模式和自下而上的項目（分子公司）獨立經營模式。大型地產企業一般為集團式化大規模經營為主，同時又為了方便統籌全公司的資金，只要有預收款，立馬用于新地塊拍賣，也逼迫地產公司不得不需要集中管理資金，反而助長了不斷增加杠桿的風氣。而中小型地產企業以分散模式為主，項目經理或者是分公司經理擁有絕對的資金使用權限，這又使得公司在統一力量集中發展的時候，勁使不到一處去。當前的房地產企業的資金管理模式不合理，使用集團化統籌管理模式的集團公司，其內部沒有專門的資金管理中心，資金集中統籌管理的制度不完善，同時拍腦袋的事情時有發生；而使用項目（分子公司）獨立經營模式的公司多數缺乏全局觀念和大局意識，出現有些項目缺錢無法開工，而有些項目資金充裕卻沒有合理的投資方向，產品質量沒有統一的標準，企業形象有問題。

（四）財務分析未能充分考慮市場對企業的信心

仍然以恒大為例，暴雷前并未出現資不抵債，雖然流動性枯竭，但是所有資產仍然可以覆蓋負債，積極出售資產等還是可以活下來，但發現真實情況確是：失去企業信心的恒大資產變得廉價，打折后便無法覆蓋所有負債。這個案例可以充分說明，我們現如今的財務分析幾乎沒有認真考慮在壓力環境下的資產負債表結構，傳統意義上的資產變現價值并未詳細考慮壓力測試，這不僅會在危機時加速資金流枯竭，也會讓管理層高估自身的運營能力和資金管理能力。

三、房地產企業資金管理的幾點對策

（一）建立健全風控體系，實行穩健的財務收支政策

房地產企業對于未來幾年的投資需要嚴把風控，做到穩健投資，除了不盲目拿地以外，還需要綜合考慮政策因素，回款速度等等因素。同時創造各級分別把關的決策渠道,以確保項目周期內的風險都能得到充分的考慮。并且實時收集項目相關風險信息，動態調整戰略，及時改變投資方向和體量。一般需要面對的風險有：市場競爭風險、政策調控風險、利率風險、經營風險、財務風險、社會需求風險等。如何建立相應體系變得至關重要：1.在投資決策階段，需要根據當地市場行情、風土人情、居民購買力、居民購買意愿等做好切實可行的可行性研究報告，并且設定投資拿地的最高限額。2.在工程施工階段，要完善審批機制，明確各職位的權限和職責，做到不冗雜不形式主義。并且實時追蹤各資產的規模和在建工程的完工情況，讓資產負債表上的資產更加精準。3.在營銷階段，定價環節需要符合市場規律，保證未來銷售回款的及時性。在費用支出上實行部門考核機制，采用誰指出誰負責的形式，讓費用和產值進行匹配。

（二）強化財務指標，采用銷售指標服務于財務指標政策

盈利至上的企業文化根深蒂固，如何轉變思路，從激進轉為穩健，需要從財務指標上著手。當前考量企業各級人員的指標雖然有很多，但總體任然圍繞增加產值為核心，一切以利潤增長率為主基調。所以為了防止地產越陷越深，需要對部分利于現金流的財務指標進行強化考核：例如產值增速需要和期末存量貨幣資金增量掛鉤；利潤增速需要和現金短債比掛鉤；強化應收款周轉率作為銷售部門的考核；存量貨幣資金占比需要維持在一定水平作為財務部門的考核指標。在優先滿足穩健財務指標的前提下才能對業績指標進行績效考核，這樣有效的控制企業經營層激進的擴張策略。

（三）結合公司規模和發展階段設計資金管理模型

通常情況，房地產企業一般分為集團化統籌管理模式和項目（分子公司）獨立經營模式。一般情況下，企業應根據自身的管理要求建立各自的資金管理模式：集團化統籌管理模式有利于對資金的集中調度和優化各項目（分子公司）之間的資金需求、也有利于實行統一的產品標準、樹立良好的企業形象，但卻不利于調動各個項目（分子公司）的積極性、各個項目（分子公司）在資金上沒有主見、不能因地制宜、資金使用流程復雜且耗時較長、影響資金的使用效率、影響企業對市場快速變化的應變能力；至于項目（分子公司）獨立經營模式，有利于調動項目（分子公司）的積極性，加速淘汰企業內部不合理的機構或者部門，但又容易出現資金使用成本高、資金分散、資金使用“旱的旱死澇的澇死”、產品標準不統一等缺點。正因為這兩種模式都有各自的優缺點，所以還需要增加規模效應和自身發展階段的相關指標，把集團化統籌管理和項目（分子公司）獨立經營的兩種模式綜合使用。例如在較小規模的發展初期，需要弱化集團化統籌管理、強化獨立經營，充分調動基層項目的積極性；在中等規模的發展擴張期，需要強化集團化統籌管理、弱化獨立經營，嚴格控制杠桿、保持資金流的穩定；在較大規模的發展穩定期，需要同等重視兩種資金管理，可以采用集團化統籌來管控發展迅猛的分公司或者項目，同時獨立經營一些能力較弱或者初創的分公司或者項目。

（四）引入壓力測試，考慮企業形象受損后的資產折價問題

壓力測試能夠幫助企業及投資人充分了解在企業危機情況下的生存能力和抗壓能力。當前的企業財務分析往往采用的是正常情況下的資產變現價值，這會使得企業董事會、經營層高估財務風險，不利于長期穩定的發展。因此增加壓力測試是高杠桿的地產企業未來必須要做的事情。測試的需要根據行業政策、競爭者壓力、公司發展階段、歷史過往事件等綜合設定壓力情景。壓力測試包括敏感度測試分析和情景測試分析。1.敏感度測試分析。敏感度測試分析可以利用某一特定風險（例如流動性風險）或一組風險（例如政策風險以及其帶來的一系列如居民購買意愿下降、融資困難等群體性風險），讓其在模擬的極端事件下發生變動，并分析其對企業整體產生的影響。這種方法可以較為輕松的分析指定風險對整體產生的邊際影響，缺點則是操作者對于模型中每單位變動的幅度、范圍必須精準，否則會影響分析的結果和判斷。2.情景測試分析。情景測試分析是將所選用的風險定義為某種情景，分析在個別情景下的壓力損失。情景測試分析法有兩種：歷史情景模擬和假設性情景模擬。（1）歷史情景模擬。歷史情景模擬利用過去已經發生過的不良事件，例如恒大、華夏幸福等，評估不良事件的誘因對自身企業產生的不良影響。這種方法的優點是具有客觀性、且比較有說服力。但這種方法的缺點歷史終究是歷史，會不會再次發生不得而知，而市場的瞬息萬變才是永恒不變的主題。（2）假設性情景模擬。在參考歷史事件的同時，另外模擬某些風險因素引起的極端事件，從而完善歷史情景分析，這就是假設性情景分析。這種分析方法更適合大型地產企業，對相關人員的專業要求和行業敏感度都要較高的要求，也需要實時更新檢驗模型來完善分析。

四、結束語

多年來，中國的地產行業從小到大、從鼓勵到制衡，多少企業在改革開放的浪潮下起起伏伏，穩定的發展是永恒不變的話題，任何管理模式都應該順應時代的發展和政策的變動，固定的采用一種管理模式或者不順勢而為，都將會淹沒在發展的長河中，正所謂“跑的加快不如跑得遠，活下去才是真理”。當今社會，房地產企業需要改變原有資金管理模式，強化現金流穩定，保證可持續的發展，才能符合后地產時代的要求，致力服務于國家新百年目標。

參考文獻：

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[3]王若月.企業資金管理存在的問題及對策研究[J].中國物流與采購,2022(01):92-93.

作者:黃慶 單位:龍信投資有限公司