序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們為您精選了1篇的精細化管理在房地產項目中的應用樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發，請盡情閱讀。

房地產行業具有高風險、收益接近成本臨界點等特點，項目投資相對較大。在市場競爭越發激烈的背景下，為了保障企業的經濟效益，應加強內部成本控制，從項目設計、施工與竣工等階段著手，通過精細化管理實現成本控制，挖掘自身發展潛力，獲得更加強大的競爭力。精細管理模式能夠解決原本粗放式管理中存在的問題，有效控制項目開發與建設全周期的資金使用，對提高產品市場競爭力、營造和諧企業氛圍、贏得更大的經濟效益等方面具有重要意義。

1房產企業成本精細化管理的實際意義

1.1有助于獲得更多利益

在生產經營條件固定的情況下，生產成本越低，獲得的項目收益就越高。隨著房產市場競爭日益激烈，利潤空間被不斷壓縮，降本減費成為企業保證收入的根本所在。成本精細化管理可全面挖掘企業發展潛力，從而獲得更大的經濟效益。房產企業運營應緊跟時代步伐，將精細化管理模式貫徹落實到項目開發、設計、施工與竣工等各個環節中，并將成本管理責任落實到個人，實施績效考核與獎懲措施，激發員工的工作積極性，自覺形成成本控制意識，提升企業成本管理效率。

1.2有助于提高產品競爭力

對房地產企業來說，先要降低成本才能調整價格，產品價值是固定的，尤其現在大多數地方政府都有限價約定，但在市場競爭中難免需要以價格優勢獲得競爭力，因此，必須做好成本管控工作。近年來，國內房地產項目數量快速增加，規模日益擴大，但工藝技術更新速度較慢，加上國家和地方政府對建筑污染治理力度的加大，使項目在污染治理、場地清理等方面的投入增加，成本控制難度加大。精細化管理模式可使從業者掌握更多高效、可行的成本控制方法，從管理手段、模式與能力等方面著手創新，從而牢牢控制項目成本，提高產品在市場中的競爭力，為企業高質量發展提供支撐［1］。

1.3有助于營造和諧企業環境

良好的企業環境對自身發展、員工成長有諸多裨益。構建良好的企業環境，一方面依賴于良好的企業文化，另一方面依靠管理者與工作人員之間的密切配合，精細化管理模式的實施，有助于在企業內外營造和諧的氛圍。房地產企業要實現現代化經營管理，必須不斷創新成本管理模式，依靠提高成本管控水平來節約成本，達到利潤最大化目標。對此，在精細化管理背景下，企業應要求每位員工能夠端正態度，自覺提高自身技能和素養，在和諧的工作環境下為企業創造更多效益［2］。

2項目概況

H企業在1995年創建，專門從事房地產項目開發，現已建設50余個樓盤，總開發面積超過500萬m2，是當地房地產界知名地產商之一。該企業始終秉持求真務實、與時俱進的文化精神，以改善客戶居住環境為己任，用優質的樓盤贏得客戶的滿意、社會的贊譽。在實際運營中，注重企業價值與員工利益相結合，為員工提供實現自我價值的平臺，通過提高薪酬、完善職業規劃等方式，吸引更多優秀人才加入團隊，為企業發展提供源源不斷的人才支持。但是，在激烈的市場競爭環境下，該企業成本管理方面的缺陷逐漸暴露出來，主要體現在設計、施工、竣工等方面，導致利潤逐漸壓縮，亟需實施精細化管理模式，達到降本減費的目標，助力企業高質量發展。

3存在的主要問題

3.1設計圖紙管理不到位

該企業在設計任務書中，對砼含量、含鋼量提出要求，但沒有對各項指標進行細致分析，如含鋼量中沒有具體到鋼筋型號等內容，設計單位為了降低鋼含量，很容易忽視鋼筋等級，從以往的Ⅰ級鋼到現今的Ⅴ級鋼，從表面上看含鋼量有所降低，實則鋼筋費用并沒有得到有效控制［3］。該企業的設計圖紙沒有對建筑的關鍵指標進行明確，如地上地下層高、基礎埋深范圍、墻積比、體形系數等。在設計圖完成后，成本部門并未進行圖紙內審，而是將其遞交給造價咨詢公司計算工程量，再與總包單位進行工程量核對，很容易導致地下室柱網設計與實際情況不符，未能最大化利用車位，地下室頂板覆土常常在1200~1500mm之間，由此增加了荷載量，造價成本也隨之提升。

3.2施工階段成本管控不到位

該企業在確定施工承包單位后，迅速進行開發建設，對施工階段內控制度建設缺乏重視，導致成本管控不到位。例如，在材料招采定價階段涉及供應商選擇問題，因房產項目規模較大，采購量與金額都十分可觀，許多供應商想方設法與招采部人員拉關系，私下承諾“好處費”，一些招采人員為了個人利益徇私舞弊，做出損害企業利益之事。甚至還有施工單位在隱蔽工程申報時私自增加工程量，與房企監理人員、成本人員暗箱操作，許諾一些利益，以此獲得監理和房企成本人員的簽字蓋章，弄虛作假、蒙混過關，不但損害了企業效益，還會對整個工程質量安全構成威脅。

3.3竣工結算忽視成本核對

在項目建設完畢后需要進行工程結算，這也是最終把關階段，主要根據合同、協議書、相關設計變更資料、工程核定單等，對合同價款增減進行計算和調整。該企業在竣工階段常常忽視成本核對問題，施工單位經常出現多算工程量、重復計算、工程變更聯系單手續缺失等情況［4］。房企成本控制人員或委托中介技術人員沒有細致核對工程量，在工程變更時財務部與工程部信息未能共享，均會導致企業支出增加，造成資金損失。

4精細化管理措施

4.1加強設計圖紙審核，選擇最佳材料

在設計階段應加強圖紙審核，盡量將變更前移，避免施工后更改造成返工，導致成本投入增加［5］。針對項目建筑層高、地下室結構設計不當導致成本增加的問題，應實施精細化管理，通過加強圖紙審核、優化結構設計等措施，使成本得到良好管控。在建筑層高控制上，地上層高應堅持人性化原則，確保居住舒適，盡量設置上返梁或者扁梁，將層高保持在3.0m左右。地下停車場的層高只要滿足2.2m即可，綜合管線順著墻邊布設，可節約空間。在地下防水工程成本控制中，不同材料對應的成本不一，可通過方案對比的方式選擇最佳材料，以SBS聚酯胎、FQY高性能膨脹劑、CPS反應高分子防水卷材三種材料為例，對5萬m2地下室的成本控制進行方案對比，如表1所示。

4.2動態成本臺賬

該項目面臨的市場環境變幻莫測，要實現成本動態管理，必須要求各部門創建動態成本臺賬，將成本使用情況體現出來，特別是材料成本費用，占總成本的70%~80%，必須將其作為重點管理目標，目標成本分解如表2所示。要加強變更部分的成本管理，如簽證管理、設計變更等。在項目施工中，工程變更對現場工程量具有直接影響，進而影響造價成本，務必嚴格把關，所有變更都要經過測算后才可決定是否允許，并嚴格按照規定的變更流程完成［6］。

4.3核實工程量，完善成本考核體系

針對竣工結算階段存在的成本管控問題，應從以下兩個方面著手改進。

（1）認真核實工程量。為了做好審價結算工作，可與咨詢公司簽訂長期合作協議，由造價公司派專人協助房企開展竣工結算與成本管理工作，針對以下結算事宜進行重點核實，即結算審查期限、竣工價款、索賠價款、合同外零星項目價款結算等，以有效避免施工單位出現多算、重算等情況，避免出現非必要成本支出。

（2）完善成本考核體系。要實現成本精細化管理目標，應依靠健全的考核體系激勵員工。企業要定期聘請專業講師開展投資培訓工作，并對員工學習情況進行考核，將成本精細化管理納入日常考評中，使員工能夠切實掌握各類投資知識，激發工作熱情，真正提高成本管理水平。企業高層管理者還可采用股權激勵方式，在股權激勵機制下，充分激發項目管理團隊的運營潛力，促進企業資產收益提升。總公司在增加資金收益、降低風險的同時，項目相關者也可獲得可觀收益，實現互利雙贏的目標［7］。

5結語

綜上所述，當前國內房地產市場已進入深度調整期，各大城市普遍出現房價下跌情況，房產企業面臨著政策、市場等多方挑戰，加強成本管控成為提高經濟效益的主要方式之一。在房產項目開發過程中，應從設計、施工、竣工等環節著手，將精細化管理模式滲透到各項工序中，引導員工樹立成本控制觀念，完善成本考核與激勵制度，全面提高房企成本管理水平，從而在激烈的市場競爭中贏得一席之地。

參考文獻

[1]朱丹，張天澤，吳佩琪，等.金石蒙榮房地產開發公司項目成本控制精細化管理研究［D］.呼和浩特：內蒙古大學，2019.

[2]王斌，高永斌，王淑芳，等.BIM技術在工程造價精細化管理中的應用及作用分析［J］.住宅與房地產，2020（15）：39.

[3]崔新峰.淺談中小房地產開發企業成本全過程精細化管理［J］.中華民居（下旬刊），2020（9）：298-299.

[4]王炳炎.房地產工程土建造價師的成本控制管理工作重點［J］.四川建材，2020，46（6）：211-212.

[5]王靜.“營改增”后房地產企業的成本控制與管理策略［J］.財經界，2020（18）：222-223.

[6]王雙琦.房地產成本控制的突出問題及成本的精細化管理［J］.中國住宅設施，2020（4）：79-80.

[7]李丹.房地產項目全過程成本精細化管理與造價控制［J］.住宅與房地產，2019（36）：22.

作者:齊榮欽 單位:融創中國東南集團福建公司