發(fā)布時間：2023-05-26 15:50:11
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中圖分類號： [F235.91] 文獻標識碼： A
引言
工程管理在房地產開發(fā)項目中占有很重要的地位。它是一個系統(tǒng)工程，同工程建設的各方面緊密相關，建筑工程管理的好壞在很大程度上取決項目實施的各個階段的措施.在房地產開發(fā)項目中工程建設的各個階段，只有運用合理的工程管理手段、管理的職能與科學的技術方法，才能在建筑市場競爭中占有一席之地，本文就工程項目管理目前所存在的主要問題及采取的措施作了簡要的闡述，以求達到房地產業(yè)的健康發(fā)展。
一、我國房地產業(yè)工程管理工作中存在的主要問題
目前建筑工程管理工作中存在很多有待解決的問題。這些問題主要體現在以下的幾個方面：
1.質量責任不明確，沒有有效的獎罰制度
工程管理中，沒有明確的確認工作人員的責任，質量與責任掛鉤不緊，當出現質量問題時，往往找不出其責任人，造成工作人員責任感的淡薄，從而直接影響到工程的總體質量。同時，還缺乏健全有效的獎罰制度，功而沒有獎，錯而沒有罰，造成工作人員積極性的降低，從而敷衍了事、潦草施工。只有加強考核，制定嚴明有效的獎罰制度，切實落實該賞的賞，該罰的罰，才能提高員工的積極性，確保工程質量。
2.規(guī)定的管理制度難以深入基層
近年，各級建筑有關部門都加強了對建筑行業(yè)的監(jiān)督檢查力度，同時也出臺了一系列的建筑政策法規(guī)和管理文件來宏觀調控建筑行業(yè)的體制。但是，這些制定的工程管理制度難以深入，只存在于表面工作中，當工程管理制度文件下發(fā)到各單位以后，沒有運用到工程管理與施工建設中，而只是在應付上級檢查察的時候應付一下，沒有起到應有的作用。
3.在管理體制中沒有科學完善的管理部門機構與工作人員
為了節(jié)省開支，增加利潤效益，工程管理部門不是精簡機構，就是有機構而無工作人員形同虛設，沒有起到調節(jié)管理工程進度的作用。而且工作人員一人身兼數職或多人在同一工作崗位上的現象時有發(fā)生。
4.缺乏專業(yè)技術人員，不注重技術開發(fā)與科研成果的應用
缺乏項目管理軟件的高級管理人才，高素質的且能按照國際通行項目程序、管理模式、標準進行項目管理的人才尤其是缺乏，而且科技創(chuàng)新機制不健全。
5.質量監(jiān)管核心與機制的不健全
施工工程質量監(jiān)督與控制工作是建筑管理工作的一重要內容，該工作的實施需要施工、監(jiān)理及質檢機構三方參與。三者由于利益出發(fā)點的不同，并且三者之間不存在隸屬關系，這就形成了沒有明確的監(jiān)管工程質量的核心機構的局面，缺乏明確的質量監(jiān)管部門，導致工程管理的混亂，從而為想要提高工程質量的安全增加了難度。
二、提高工程管理的措施
1、認真貫徹各項技術管理制度
貫徹好各項技術管理制度是搞好技術管理工作的核心，是科學地組織企業(yè)各項技術工作的保證。技術管理制度的主要內容有：(1)編制施工組織設計與施工場地總平面圖；(2)施工圖的熟悉、閱讀和會審制度；(3)工程技術變更聯(lián)系單管理制度；(4)施工圖技術交底制度；(5)材料及半成品試驗、檢驗制度；(6)施工質量管理制度；(7)工程質量檢驗與評定制度；(8)隱蔽工程的檢查和驗收制度；（9）工程結構的檢查、驗收與竣工驗收制度；（10）工程技術檔案與竣工圖管理制度。
施工的技術管理
在工程施工前，設計單位、建設單位及監(jiān)理單位要嚴格審查施工設計圖紙，保證有配套的施工項目的設計圖紙說明和地質勘查資料，施工人員要熟悉施工的圖紙，充分的理解設計的意圖，并能夠把設計圖紙當中的內容準確無誤的應用到施工的現場當中去，同時還要掌握一些關鍵環(huán)節(jié)的專業(yè)技術。在施工階段，每一道的工序都要進行及時準確的技術交底，把有關的技術經驗反饋到下一步的施工工作中去，不斷的提高土建的專業(yè)施工水平，對于施工過程中的一些比較特殊的環(huán)節(jié)，容易出現安全隱患的部位以及一些特殊的建材進行施工時，對于所采用的新設備、新工藝更要嚴格的進行技術交底的工作，確保整個建筑工程施工進度和工程的質量。
3.制訂企業(yè)施工標準，逐步完善成套的技術
這就要求施工企業(yè)制訂企業(yè)的標準，它是落實規(guī)范標準的規(guī)定，是確保工程質量，提高投資效益的重要舉措，是施工規(guī)范標準體系改革的重要方面。工程技術標準分為國家標準、行業(yè)標準、地方標準和企業(yè)標準。他們之間的關系是國家標準最低，企業(yè)標準最高，嚴格執(zhí)行企業(yè)自身制定的標準，才能保證國家標準的真正貫徹落實。企業(yè)標準有補充標準、產品標準、方法標準、工藝半成品標準、工作標準和生產經營活動中的管理標準等。通常施工企業(yè)制定的施工工藝標準都會選擇企業(yè)最優(yōu)的特長或專業(yè)，結合本企業(yè)的管理水平和技術水平，制訂出該項的施工工藝或操作標準。
4.激勵、競爭、約束和監(jiān)督四大機制的建立和完善
鼓勵技術工作人員進行施工的辦法就是給人才加薪，以促進技術人員的刻苦工作。對施工質量進行管理，對施工圖紙進行檢測，以確保準確的進行，并有利于提高競爭力。用相關的法律法規(guī)進行約束工人的施工狀況，不能出任何差錯。監(jiān)督部門要嚴格按照制度進行監(jiān)督，不對的地方直接指出來進行完善。
三、優(yōu)化方案，提高工程管理質量
在工程管理過程中，房地產開發(fā)商的工程管理人員應根據工程實際，建議設計單位采取技術與經濟相結合的有效設計方案，對原有的設計進行優(yōu)化。
某工程項目，設計單位依據《巖土工程詳細勘察報告書》對樁基礎進行設計時，在計算受力時，因不能準確判斷灰?guī)r石埋深，對樁端持力無計算依據，設計考慮仍以摩擦為主，樁端持力為輔的計算方法。樁尖持力層為地質報告中的勃土層或灰?guī)r層，預估單樁承載力極限值取值以勃土層以上各土層的摩阻力為主的計算約為1600kN，此時設計總樁數為510根，選用直徑為400mm的預應力管樁，有效樁長為27m-28m.
該工程經過試樁，在試驗過程中有意選擇近50%以上試驗樁端置于灰?guī)r層上。檢測報告表明，當樁端置于灰?guī)r層上時，試驗樁最大壓力為2OOOkN已大于預設靜壓樁機壓力，單樁試驗承載力為2200kN，也大于預設最大靜荷，且仍未出現極限沉降跡象，試驗樁長為28m.
針對上述情況，房地產開發(fā)商的工程管理人員為輔的計算方法。經計算，最終樁基設計為:樁長28m，單樁豎向極限承載力標準值為2200kN，樁端持力層為第6層一灰?guī)r層，樁數減少到301根。
通過對設計的優(yōu)化，經濟效益是明顯的，初步統(tǒng)計減少樁基施工量約5800m，節(jié)約投資約58萬元。工程完工后，經過多期的沉降觀測證明:房屋觀測點的最大沉降量為5.Omm，與規(guī)范比較，遠遠小于允許沉降量。
結語
雖然我國的工程管理體系還有待完善。不過總體方向是好的，是正確的。不僅體現在管理方法的改進，還包括管理措施的完善。如果我們都能夠注重技術管理，培養(yǎng)技術人才，合理運用管理的職能與科學的方法，我國的工程施工問題會逐步得到解決，使得我國的房地產行業(yè)的健康發(fā)展。
參考文獻：
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[3]鐘敏.論加強施工現場管理的途徑及其重要性[J].科技資訊，2006，18.
摘 要 在房地產市場持續(xù)調控的環(huán)境下，房地產開發(fā)企業(yè)經營和管理面臨諸多困難。本文從房地產企業(yè)財務管理現狀入手，簡要分析了當前我國房地產開發(fā)企業(yè)財務管理中存在的問題．并提出了加強房地產企業(yè)財務管理的一些措施。
關鍵詞 房地產企業(yè) 財務管理 問題 對策
2012年政府把“堅定不移貫徹房地產市場調控政策”作為當年的主要任務，“限價”、“限購”、“限貸”政策繼續(xù)執(zhí)行，房地產市場正式進入嚴冬，作為房地產開發(fā)企業(yè)管理核心的財務管理將面臨嚴峻考驗，房地產開發(fā)企業(yè)想生存和發(fā)展，就必須加強自身的財務管理，來應對挑戰(zhàn)，渡過難關。
一、房地產開發(fā)企業(yè)目前財務管理現狀和存在的主要問題
第一、資金周轉率下降，融資困難，財務風險加大。房地產開發(fā)企業(yè)普遍面臨資金短缺的窘境。一是因前期市場擴張過度，普遍面臨存貨高企，銷售緩慢，變現能力變差，資金周轉率降低；二是融資渠道單一，主要依靠銀行貸款，隨著國家陸續(xù)出臺房地產市場調控措施、銀行融資監(jiān)管趨緊，信貸資金投入房地產行業(yè)的門檻越來越高，融資難度和成本加大；三是企業(yè)內資金管理分散，存在某些項目公司資金閑置，而另一些項目公司卻資金緊缺的情況，無法對資金進行集中管理，資金使用效率低下，有效的資金管理體系尚未形成。
第二、財務管理“被動反映型”的現象較突出。財務停留在停留在記賬和編制財務報表等會計核算方面，出具的財務決算報告和財務報表適用于經營工作的事后評估，具有滯后性。很多企業(yè)日常管理忽視了財務管理的核心地位，在項目評價、前期策劃、招投標、合同簽訂、經營決策等重要經濟業(yè)務中往往沒有財務人員的參與，財務管理事前和事中的預測、控制、分析等管理職能基本處于空白。
第三、內部控制薄弱，財務管理制度流于形式。一是財務收支審批流程不健全、不完善，存在審批人員沒有在授權的權限范圍內審批，經濟業(yè)務辦理審批手續(xù)不齊全等現象；二是費用開支標準混亂，不規(guī)范，沒有按照財務管理制度執(zhí)行，常常按領導的意圖辦理，隨意性大。
第四、成本管控工作線條較粗，管理責任不明確。缺乏成本的總體控制，無法掌握最新成本動態(tài)，財務成本控制的底線不明確，目標成本準確性差，成本控制效果不佳，實際成本和費用偏高。全員成本管理意識薄弱，整個開發(fā)過程缺少統(tǒng)籌成本管理，在項目發(fā)展、規(guī)劃設計、招標、簽約、銷售、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)沒有及時進行財務成本的事前預測和事中控制，在項目完成階段財務成本核算顯得很被動。
二、房地產企業(yè)加強財務管理，提高財務管理效率的措施
（一）加強資金籌措，控制融資成本，加快項目資金流轉
面對嚴峻的經濟形勢，房地產開發(fā)企業(yè)要重視和運用“開源節(jié)流、現金為王”的財務策略，做好現金流向與現金流量的安排，以免發(fā)生資金鏈斷裂，引發(fā)財務危機。
一是資金的籌措管理方面，要加強企業(yè)的信用管理，拓展融資渠道。房地產企業(yè)可以嘗試股權融資、房地產投資基金融資、典當、銷售融資、采購融資、資產證券化等多元化融資渠道。成熟的企業(yè)可考慮引進境外機構參股，這將使企業(yè)國內融資受困的情況下，依然有騰挪空間。
二是加速項目資金周轉，應盡快處理掉“拖拉工程”，改變過去單純的成本加利潤式或與同區(qū)域項目類比的定價方法，更多考慮市場需求的現實狀況，將產品定位于自住購房者，滿足剛需市場。對于個別拿地成本處于高位的項目，應及時認虧，積極實行以價換量、組合優(yōu)惠的方式，縮短項目銷售周期，用單個項目虧損或項目轉讓的代價來換回整個企業(yè)資金鏈的安全。
三是加強企業(yè)現金管理，一是做好現金流量預算，測算合理的現金流量循環(huán)周期，使企業(yè)現金流量保持平衡，二是做好現金收支的動態(tài)監(jiān)控，按月編制資金收支預算，明確責任，三是合理使用企業(yè)信用，盡可能使應收款項與應付款項的期限保持一致，防止企業(yè)過度預支資金。
四是認真研究當前房地產市場，審慎項目投資決策。房地產企業(yè)在進行投資選擇和評估時不僅要關注銷售額的增長問題，更重要的是注重現金流問題。把握好項目開發(fā)節(jié)奏，在項目定位、戶型上下功夫，調整好開發(fā)項目類型和產品結構，謹慎布局，有效使用資金。
（二）完善財務管理系統(tǒng)，提高財務管控能力
一是房地產企業(yè)首先應當統(tǒng)一會計核算制度，統(tǒng)一科學設置會計科目、制訂核算程序和規(guī)則，構建核算管理體系，以標準、統(tǒng)一的財務數據為管理需求提供數據分析基礎，便于數據的對比、分析和考核。
二是建立資金管理中心，對項目資金進行統(tǒng)一集中管理，利用各項目公司的閑置資金進行內部調劑使用，可以使房地產企業(yè)相當于獲得無息貸款，提高了資金的整體使用效益。
三是要建立管理會計系統(tǒng),通過設立成本中心和利潤中心，建立管理會計報告體系，通過財務管理報告向管理層及時反饋銷售/預售收入和進度、項目開發(fā)成本、項目管理、管理成本、綜合效益等信息,實現管理信息動態(tài)收集和深入分析,為管理決策提供有效支持，強化考核和監(jiān)督機制。
四是加強財務制度建設，完善內部審計。房地產企業(yè)應當遵循針對性、操作性和強制性原則設立專門的財務管理機構，制定相應的財務管理制度，實行財務管理的規(guī)范化和制度化。逐步展開財務收支審計、經濟效益審計、管理審計、內部控制評價、工程項目預（決）算審計、專項審計等內部審計工作。要善于發(fā)現問題，及時提出解決問題的措施，從而提高整個企業(yè)的財務管理水平。
（三）組織內部授權管理，實施財務控制
規(guī)范企業(yè)法人治理結構，在人員配置過程中，應當遵循不相容職務相分離的原則，加強各經濟職位的業(yè)務牽制與監(jiān)督。建立和完善明確的業(yè)務授權制度,平衡各級管理人員的權力與責任,做到責權對等，明確規(guī)定各項公司業(yè)務的執(zhí)行程序,提高管理的規(guī)范化與科學性,降低運營風險。
（四）強化成本管理控制
推行全員成本管理體系，抓住項目開發(fā)關鍵環(huán)節(jié)進行成本優(yōu)化及有效控制。一是可行性方案的選定和投資估算的定位，通過控制項目獲取成本，對地塊獲取成本進行準確分析，嚴格控制項目風險；二是重視規(guī)劃設計工作，加強方案優(yōu)化力度，在規(guī)劃設計階段引入成本控制和成本優(yōu)化機制。通過設計方案招投標、限額設計、圖紙會審等來加強設計造價控制，根據項目定位和目標成本準確把握規(guī)劃設計方案；三是做好供方管理，通過競爭性招標和集中采購控制采購成本，做好工程合同的簽訂與執(zhí)行，工程進度和設計變更簽證，嚴格材料、設備的定價和采購，控制工程款的撥付；四是做好工程結算，重點防止重復計算及收費，落實設計變更及簽證，核實工程量，審定取費程序和單價套用；五是嚴控工程交付和運營維護費用，降低營銷及管理費用；六是做好財務費用及稅務支出籌劃。
（五）推行全面預算管理
房地產企業(yè)在確定各層次責任中心的基礎上應建立以項目預算、資金預算為基礎的企業(yè)預算管理模式。項目預算是以開發(fā)項目作為預算對象,將發(fā)生的項目前期可行性研究、規(guī)劃設計、報建審批、工程開發(fā)成本、開發(fā)間接費用、經營收入、借款計劃、稅金計劃等內容進行的整體預算。資金預算由開發(fā)企業(yè)在對各責任中心的年度資金需求和收支計劃進行匯總后,根據整體資金狀況,對企業(yè)資金的整體協(xié)調運作制定形成。各責任中心作為企業(yè)總體預算的具體執(zhí)行單位,根據企業(yè)開發(fā)流程和開發(fā)計劃編制、匯總和完善本責任中心的項目預算及資金預算。每個責任中心通過建立責任中心預算報表體系,及時將實際經營信息向上一級責任中心反饋,以此實現預算執(zhí)行的跟蹤與控制。
參考資料：
[1]周彬彬.新形勢下完善房地產企業(yè)財務管理體系的探討.財經界.2010(2).
關鍵詞：合約管理；房地產開發(fā)企業(yè)
合約管理是房地產開發(fā)企業(yè)項目管理的重要組成部分，項目在開發(fā)過程中的施工進度、質量和成本控制歸根到底都是通過各種合約的履行來實現的。房地產開發(fā)企業(yè)針對具體的項目、項目實施的各個環(huán)節(jié)和全過程進行有效的合約管理，有助于實現企業(yè)的目標，控制成本，獲得良好的收益。目前我國房地產企業(yè)在項目開發(fā)過程中普遍存在著履約意識不強、項目合約管理水平不高、管理機制不健全的現象，提高房地產開發(fā)企業(yè)建設項目合約管理水平是十分必要的。
一、合約管理的重要性
合約管理在房地產開發(fā)企業(yè)中有著特殊的地位和作用，國外許多房地產開發(fā)企業(yè)、工程項目管理公司和工程承包企業(yè)都十分重視合約管理工作。
1、合約確定工程項目的成本、工期和質量、功能等目標，規(guī)定著合約雙方責權利關系，所以合約管理必然是工程項目管理的核心。
2、房地產市場競爭日趨激烈的情況下，企業(yè)之間比拼不單單只是設計、品牌以及物業(yè)服務等，作為一個企業(yè)來講最重要的還是利潤，因此，對于房地產開發(fā)企業(yè)來說，做好成本管理至關重要，而與成本控制密切相關的，就是合約管理。
3、合約管理貫穿項目的全過程且復雜。工程項目建設要經歷項目立項、可行性研究、勘察設計、招投標、工程施工和運營等階段，各個階段都會有不同的企業(yè)參與其中，形成各式各樣的經濟關系。而合約正是維系這種關系的紐帶，所以房地產開發(fā)企業(yè)項目管理的過程在本質上是一系列合約簽訂和履行的過程，項目管理的過程是以合約管理為中心的過程。
4、合約管理在房地產開發(fā)項目管理中是最核心、最重要的，尤其在合約的簽訂過程中，必須謹慎，因為合約一旦簽訂，出錯之后將會付出巨大的代價，在合約的履行過程中也必須嚴格按照合約規(guī)定實行，使合約管理和工程管理有效結合。
二、如何加強房地產開發(fā)企業(yè)的合約管理
加強房地產開發(fā)企業(yè)的合約管理，需要從“三個到位”入手，做好全過程的合約管理。“三個到位”即組織到位，制度到位，工作到位。組織到位就是建立起規(guī)范的合約管理機構、配備稱職的合約管理人員。制度到位就是建立和完善合約管理相關制度，規(guī)范管理行為，從制度上保障合約風險降低到最低限度。工作到位就是在人員到位和制度到位的前提下，抓好合約過程中各個環(huán)節(jié)的具體工作。全過程的合約管理，就是說房地產開發(fā)企業(yè)對合約策劃階段、招標階段、合約實施階段、合約收尾階段等過程進行管理控制，不僅要重視合約履行階段的管理，也要重視合約形成和收尾階段的管理。
1、合約管理組織體系
房地產開發(fā)企業(yè)必須結合實際建立完善合約管理的組織機構，逐步建立公司、分公司、項目部各層次的合約管理機構，形成合約管理的網絡組織，配置專業(yè)的合約管理人員，負責合約管理的各項工作。針對合約管理人員，需要定期不定期地對其進行培訓，包括建筑、法律、管理等專業(yè)知識，提高相關專業(yè)知識水平。
2、合約管理制度
建立制度的目的是為了維護一種秩序，使企業(yè)形成良好的運行機制。健全的制度是約束組織和組織中個行為的依據，是管理工作績效的保障。在合約管理過程中的每個環(huán)節(jié)，建立和健全具體的、可操作的、嚴格的、行之有效的規(guī)章制度，通過制度來規(guī)范、協(xié)調各方的工作，從而使合約管理的有關各方做到分工明確、職責清晰。這些管理制度主要包括：招標管理制度、合約審查批準制度、簽證管理制度、付款管理制度、變更管理制度、合約考核制度、合約統(tǒng)計及歸檔制度等。
3、合約策劃
在招標工作開始前，房地產開發(fā)企業(yè)應根據本項目的規(guī)模、工程特點和施工進度計劃的要求，編制合約管理策劃報告，對合約管理進行總體的把握。合約管理策劃內容包括合約管理架構、招標計劃、時間節(jié)點控制、工程量清單編制原則、工程價款支付方式、成本控制計劃以及合約實施階段的不利因素和應對措施等。
4、合約訂立
合約的訂立階段也就是招投標階段，它對合約的整個過程起著決定性的作用，必須得到充分的重視。在這個階段，房地產開發(fā)企業(yè)掌握著主動權，應該充分把握這一權力，訂立一個對自己有利的合約。首先抓好招標文件的編制，尤其是工程量清單的編制和對工程工期技術等方面的要求，其次要對投標單位進行詳細的資格審查，選擇有能力的承包商，再次在評標過程中，不能單一的選擇最低價中標，要綜合考慮各個投標單位的報價以及施工技術等，最后在合約談判階段有意識地研究合約條款中存在的不確定因素，嚴格審查合約中的特殊條款，最大程度預測和消除施工過程中可能發(fā)生的對業(yè)主不利的索賠因素。
5、合約履行
合約履行過程就是在合約簽訂之后，整個工程施工階段，一直到竣工驗收為止，要使合約順利實施，必須重視合約履行階段的管理。首先，合約管理部門要向工程項目部門要做好合約交底，詳細分析合約內容，落實合約責任，預防合約執(zhí)行過程中可能出現的索賠事件。其次，合約履行階段要做好工程簽證的管理、變更及變更價款的處理、付款的處理和索賠的管理等，形成固定的工作規(guī)范和程序。
6、合約評估
合約評估主要是在合約收尾階段進行的，是合約管理的總結階段，往往不為人所重視，其實合約后評估工作是件很重要的工作，是對合約好壞、管理得失的評估，可為下一工程項目管理提供可借鑒的經驗。合約后評估工作主要是總結合約執(zhí)行情況，對合約管理好的經驗加以總結推廣，對過時、不符合現行法律法規(guī)，以及不嚴謹、容易被對方索賠的條款要加以改正。
參考文獻：
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[關鍵詞]房地產；成本控制；招標；合同管理
招投標及合同管理是房地產項目在運營階段的成本管理的重要工作內容影響整個房地產項目的經濟效益。因此，作為房地產管理人員，在房地產開發(fā)市場競爭愈加激烈的形勢下，進行有效的合同管理，擇優(yōu)選擇承包商，確定合理的中標價格，從而保障房地產開發(fā)項目保質、保量、高效實施，加快資金回籠，降低開發(fā)風險，提高企業(yè)的投資收益。這里對房地產項目開發(fā)過程中的招標和合同管理相關工作做以簡要分析。
一、有效利用招標手段，合理控制成本造價
以招標的形式能引進競爭機制，可以有效降低房地產開發(fā)企業(yè)的投資成本，房地產開發(fā)企業(yè)可以此為手段選擇信譽好、技術含量高、經驗豐富且價格合理的承包商，這樣不僅可以降低工程的成本造價，而且為以后的施工管理上提供了良好的條件。
1、房地產開發(fā)工程招投標在整個房地產開發(fā)過程中是很重要的一環(huán)，關乎到整個房產項目是否盈利.能否順利實施，是房產開發(fā)的生命線！但是同時也是房產開發(fā)過程中比較復雜.難度較大和風險可控要求較大的，要想通過招標找到真正合適的合作方談何容易，中間過程繁瑣復雜，選好單位的風險把控很重要。
2、要想順利完成招標，找到合適的中標單位，必須要有充分的準備時間和實施時間，時間充足，可把控的可避免的風險會越少，而實際操作中，房產開發(fā)的程序是一環(huán)緊扣一環(huán)，往往設計圖還沒出齊全，工程就得開工，留給工程招標的時間是很緊張的。只有做好了充分的準備工作，實施起來才會有的放矢，盡量避免風險；
3、開展招投標工作的原則目的就是降成本，招標的結果最能體現成績的也就是招標金額，經常定標的原則就是最低價中標，合理低價中標。因此要以合理低價中標為原則，要盡量采用公開招標的模式，只有公開招標，才能做到最大程度的公開公平和公正；
4、對于招標入圍單位進行充分的考察與調研，尤其是項目經理.施工隊伍要嚴格考察，不能流于形式；
5、在商務標評審時，要嚴防投標企業(yè)的不平衡報價。應在招標文件中明確提出，招標人不接受不平衡報價，有對其明顯偏離正常價格的報價進行調整的權利。杜絕不平衡報價給招標人帶來的風險。
二、 加強工程合同管理和控制
加強工程合同管理和控制，為工程成本控制提供必要的法律保障。合同是維護企業(yè)自身權益的有效法律武器。合同管理的健全與否，直接影響到企業(yè)的經濟效益與社會效益。因此在企業(yè)開發(fā)經營中要力求加強合同管理的嚴肅性，建立健全人員和制度約束。造價和合同管理人員積極參與建設工程合同的起草、訂立、審閱、會簽等各個環(huán)節(jié)，熟悉建設工程合同的各項條款，了解建筑行業(yè)的有關規(guī)定與一般慣例。對直接影響工程造價的有關條款，如合同價款的計價方式和條件、合同價款調整原則與條件、主要材料價格的取定方法與調整條件、不可預見費用包干的內容等都要詳細約定。對投標包干的工程由承包方采購的設備和主要材料的規(guī)格、品牌、廠家和品質要求有清單，此外還要明確國家政策性調整的內容是否列入在承包范圍內。充分發(fā)揮合同管理的約束與監(jiān)督職能，為控制工程造價提供有效的法律依據。
在招標階段，要合理確定合同形式.編制招標文件。
為了控制招標定價的風險，在合同形式的選擇上要求：
1、施工圖紙完備且深度足夠的情況下，必須做到總價包干；
2、當施工圖紙不完備或深度不夠時，可以采用模擬清單或費率方式招標，并應盡量對措施費項目進行包干；
3、.當采用費率招標時，應盡量明確人工費.材料費.機械費.總包服務費等的計價方式；
4、當采用模擬清單或費率招標時，在工程施工圖確定后，應根據施工圖和合同約定的計價原則完成組價工作；
三、房地產開發(fā)項目的工程招標和合同管理之間的關系
房地產開發(fā)企業(yè)的管理人員之所以既要對工程的招投標活動進行監(jiān)督，又要對施工合同的簽訂和履行進行監(jiān)督，這是由于房地產開發(fā)項目的工程招標和施工有很著密切的關系。首先，這種關系在于房地產開發(fā)項目建設工程招標過程就是施工合同的談判和訂立的過程，也就是說承發(fā)包方雙方當事人提出訂約提議以及接受訂約提議的的協(xié)商過程；再則是從市場的交易行為來看，房地產開發(fā)項目工程招投標是一種交易行為的過程，在這個工程當中，承發(fā)包方雙方還沒有建立依靠法律的交易關系，這種關系得到了相關的招投標方面的法律法規(guī)的調整，只有通過決標之后，承發(fā)包方雙方簽訂了施工合同，這種交易行為才通過合同這種具有法律效力的形式被確定下來，只有這樣，雙方的權利和義務關系才得以確定，雙方的合法利益才能得到法律的保護；第三是從招標投標的跟蹤管理以及評價招投標是不是成功的角度來看的，要體現招投標是不是進行的成功，只有通過監(jiān)督和檢查雙方對施工合同的各項條款的履約情況來體現。第四是從建設部制定的建設工程施工招標文件范本和建設工程施工合同的文本來看的，房地產開發(fā)項目招標文件當中有合同的主要條款，反過來說，招標文件是組成合同的主要文件，所以說，兩者是互為主要內容的，所以說房地產開發(fā)項目的工程招標和合同管理是不可分割的。
四、房地產開發(fā)項目合同管理在招投標中起的作用
（一）房地產開發(fā)項目招投標與合同管理分離造成的工作不便
把招投標與合同管理進行分離，這樣就會造成多頭管理的弊端。這樣片面強調房地產開發(fā)項目合同管理的獨立性，不從市場經濟的角度認識房地產開發(fā)項目合同管理和招投標之間的關系，不重視合同管理在招投標中的作用。這樣招投標就只能管審查監(jiān)督開標，標底以及招標文件；合同只管房地產開發(fā)項目的合同簽訂和履行，兩者互不相干，這樣就會造成工程陷入工作上的被動。
（二）在房地產開發(fā)項目中處理好招投標與合同管理的關系
要正確處理房地產開發(fā)項目中的招投標以及合同管理的關系，才能有利于房地產市場的健康發(fā)展。
（三）房地產開發(fā)項目中合同管理和招投標的相互配合
提高合同履約率，建立合同考核制度以及履約檢查是房地產開發(fā)項目工程招投標跟蹤管理工作的主要內容和鞏固招投標成果、提高招投標工作水平的內容。這也與房地產開發(fā)項目合同履約的順利與否，招投標工作的成功與否息息相關。定期進行合同履約檢查，是對房地產開發(fā)項目招投標活動的評估，也是下次招投標活動的借鑒。通過對房地產開發(fā)項目施工合同的監(jiān)督檢查，建立工程招投標跟蹤管理檔案，把投標企業(yè)引入市場競爭的機制，讓企業(yè)樹立以履約求信譽，以信譽求發(fā)展的意識，讓信譽高的施工企業(yè)多中好標，這樣就能推動房地產開發(fā)項目招投標工作的開展，提高房地產開發(fā)項目招投標的工作水平。
五、培養(yǎng)和選拔高素質經營和項目管理人才
項目的投資分析、項目的規(guī)劃與設計、工程招標與投標、工程合同管理、工程預（結）算編審與管理等。每個環(huán)節(jié)、每項工作，都需要具備相應水準的人負責任、高質量地完成相應工作。企業(yè)必須尊重知識、尊重人才，想方設法吸引人才、留住人才、培養(yǎng)人才，必須建立與現代企業(yè)管理相適應的、科學的、行之有效的人才激勵約束機制，培養(yǎng)和造就高素質的項目管理團隊，吸收一批具有責任心、懂技術、善管理的工程造價專業(yè)技術人才。敬業(yè)愛崗的高素質管理人才是企業(yè)各項管理和項目順利開展的重要保證。
結語
隨著經濟的發(fā)展，市場競爭日益激烈，暴利時代即將結束，各房地產企業(yè)已越來越關于企業(yè)內部的成本管理。工程招投標及合同管理作為房地產開發(fā)企業(yè)全過程成本管理的重要環(huán)節(jié)，正越來越受到眾多房地產企業(yè)的關注。房地產開發(fā)工程招投標及合同管理工作的意義也顯得更為突出，不僅能讓各企業(yè)進行公平的競爭，同時也能很好的約束各企業(yè)在施工中的自覺性，而合同管理不僅是工程項目管理的核心，也是房地產開發(fā)企業(yè)工程管理的重點，因此做好房地產開發(fā)工程招投標顯得由為重要。在目前的房地產開發(fā)項目造價管理體制之下，缺陷還是顯而易見，但隨著管理的不斷完善，房地產開發(fā)項目建設工程的招投標及合同管理工作也會不斷改善。有效降低建設工程成本，合理確定建設工程造價，約束各方的行為規(guī)范，提高房地產開發(fā)企業(yè)的投資效益，使房地產企業(yè)和項目在激烈的市場競爭中取得優(yōu)勢和勝利。
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關鍵詞：房地產項目開發(fā)；成本控制；管理
中圖分類號：F87文獻標識碼：A文章編號：1006-4117（2012）03-0062-02
隨著中國經濟的快速發(fā)展，房地產行業(yè)已經取得了重大的成就，如今房地產行業(yè)已是中國國民經濟的主導產業(yè)，在現代社會經濟生活中有著舉足輕重的地位。隨著建筑市場競爭的日趨激烈，房地產項目的利潤空間越來越小，特別是在當前房地產調控政策越來越嚴厲，房地產開發(fā)成本居高不下的情況下，我們房地產企業(yè)的生存能力、盈利能力、發(fā)展能力與企業(yè)的成本控制和管理息息相關，不注重成本控制和管理的企業(yè)都將被淘汰出局。所以房地產項目開發(fā)的成本控制和管理已經成為研究的重點。因此，為了在行業(yè)的逆流中生存乃至增長，為建設和諧社會的目標，對房地產項目開發(fā)進行良好的成本控制具有現實意義。
一、房地產項目開發(fā)的成本結構
房地產項目開發(fā)成本主要由四部分組成。
第一部分是土地成本，約占項目總成本的30%左右，主要指土地獲得階段所發(fā)生的各類費用支出，包括土地出讓金、土地補償費、地上附著物及青苗補償費、勞動力安置補償費、耕地占用稅、安置被拆遷戶所需的費用、被拆遷房屋及其附屬物的作價補償費用、被拆遷人搬家補助費、臨時安置補助費、土地契稅等。
第二部分是前期費用，約占項目總成本的10%左右，主要指規(guī)劃設計費、各類報建報批報審費、土地測繪費以及可研費用。包括勘察費用、規(guī)劃設計費、項目的報批報建費、工程預算編審費、工程監(jiān)理費、三通一平等臨時工程費。
第三部分是建筑安裝工程成本，作為房地產項目開發(fā)成本的主體，約占項目總成本的50%左右，主要是指直接用于工程建設的總成本費用，包括建筑工程費、設備及安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施建設費等。其中在建筑安裝工程成本中，材料所占的比例最大，約占建筑安裝工程成本的60％左右。
第四部分是期間費用，約占項目總成本的10%左右，主要指管理費用、財務費用、銷售費用。其中管理成本比較固定，在財務費用和銷售費用有一定控制空間。
二、房地產項目開發(fā)的成本控制和管理中存在的問題
目前，房地產項目開發(fā)的成本控制和管理中存在的嚴重問題。例如，某些房地產開發(fā)項目，不做可行性研究就直接做設計，這使得項目的開發(fā)成本無法預知。
有些房地產企業(yè)由于缺乏管理經驗，不注重設計變更和現場簽證的管理，部分項目工程甚至發(fā)生“倒簽”的情況，導致超合同付款，無法準確掌握項目建設過程中的最新動態(tài)成本狀況，難以在項目開發(fā)過程中及時發(fā)現成本控制上存在的問題并及時解決，所有這些都對房地產項目開發(fā)成本的控制產生了不利影響，這對于房地產行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展是有害的。
（一）無法準確預估項目成本
在項目開始投資之前需要進行可行性研究。目前編制的許多可行性研究報告缺乏細節(jié)，沒有有效的控制項目物資的數量，出于嚴謹的考慮，投資估算值往往偏低。此外，在進行可行性研究過程中沒有進行必要的調查，不能有效地識別一些潛在的地質缺陷和其他一些未知風險，從而導致預算超出估算。
（二）設計變更、現場簽證難以有效控制
很多房地產企業(yè)雖然都很重視成本管理，由于缺乏經驗，一方面難以及時掌握最新的變更情況，另一方面也缺乏有效措施盡可能避免各類不必要變更的發(fā)生，“變更黑洞”使很多地產公司的成本管理體系成為一紙空文，部分公司甚至屢屢發(fā)生“倒簽”的情況。
（三）無法掌握項目建設過程中的最新動態(tài)成本
目前大多數房地產企業(yè)都要等到項目完成后才能核算出項目的實際成本，無法在項目開發(fā)的周期內隨時了解最新的動態(tài)成本狀況，這樣也就難以在項目開發(fā)過程中及時發(fā)現成本控制上存在的問題并及時解決，而在項目完成后才發(fā)現問題已經與事無補了。
（四）不遵循基本建設程序，無法控制成本
對于一些項目，由于時間緊迫，造成邊設計邊施工，因此，設計也不完善。在施工中不嚴格遵循基本建設程序，有時，先作設計后做可行性研究，有的項目甚至是工程完工后才補做可行性研究。其結果便是：投資估算和預算不能有效地控制工程造價。
（五）融資結構不合理、融資渠道過于依賴
目前，中國房地產項目開發(fā)的資金主要來自國內貸款，利用外資和其他資金來源較少。雖然融資方式很少，且不成熟，限制更多，造成項目資金不能及時到位。為了確保項目的正常進行，房地產企業(yè)不得不從銀行貸款。因此，大量的建設資金為銀行貸款，然而信貸周期長，無法保證投資回報。房地產行業(yè)的特點決定投資回報的滯后性。只有一個融資渠道，會增加風險和成本，銀行貸款余額的增加，會帶來日后建設成本的增加。
（六）成本管理不科學、缺乏成本控制理念、制度不完善、管理成本高
通過很多項目的工程結算審核，我們發(fā)現，管理不善是造成預算超支的因素之一。造成超支的主要項目包括管理費、拆遷補償費和工程設計變更及簽證增加費。主要原因包括：缺乏完善的成本控制體系，無法管理和控制系統(tǒng)的成本。缺乏成本控制和約束機制的理念。項目管理人員只注重質量和建設工期，而不注重成本控制。該這種情況之下，將會使項目的投資無法控制。
三、房地產項目開發(fā)中的成本控制和管理措施
（一）建立起房地產項目開發(fā)科學的管理體系和完善相關配套措施
1、成本控制的關鍵是要建立科學的管理體系，完善相關配備的措施，以及實施“投資、建設、管理、使用”的分離。
2、改革現行建設程序、使工程建設更加理性。簡化行政審批程序，完善審批制度。
3、建立和完善政府的監(jiān)督。加強對房地產項目的勘察、設計、招投標、施工的有效監(jiān)督和管理。完善工程的建設和監(jiān)理。
4、規(guī)范項目建設當中的勘查、設計、招投標、建設過程。
5、建立對勘查和設計監(jiān)督制度。使成本控制一開始就行之有效。
（二）建立和完善成本控制體系，并實現基于成本的全過程控制
建立和完善成本控制體系，形成一個在設計、招投標、施工、管理和建設過程中一以貫之的成本控制的組織。建立和完善成本管理責任制度。建立一個以項目負責人為控制重點的成本控制制度，其可以幫助預測成本，并作出決定。建立成本控制的信息管理系統(tǒng)以實現信息的反饋，信息系統(tǒng)可以幫助提供錯誤的預警，分析原因，提出建議，并實現成本控制的動態(tài)管理。建立成本控制標準，明確崗位職責。建立成本的監(jiān)督檢查和激勵機制，激發(fā)企業(yè)員工參與成本管理的積極性。
（三）強調設計，加強合同管理，嚴格控制設計變更
設計是在房地產項目開發(fā)可以直接影響工期和投資規(guī)模的成本控制的所有要素當中最重要的一環(huán)。因此，實行設計方案招投標制度和對設計單位提出限額設計要求是很有有必要的。加強合同管理，合同是施工階段造價控制的依據，合同條款的簽訂應嚴謹、細致，工期應合理，盡量減少甲乙雙方責任不清、日后扯皮的現象，有關的責任人都要熟悉合同條款，各盡其責。加強圖紙會審工作，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前；加強設計變更管理，杜絕不合理的設計變更。
（四）擴大融資渠道，優(yōu)化債務結構。降低融資風險，降低資金成本
進一步擴大融資渠道，吸收更多的資金來參與到房地產項目開發(fā)。降低銀行貸款規(guī)模，避免過多依賴銀行，降低資金成本。房地產企業(yè)應該嘗試獲得政府補貼。探索新的融資渠道，如資產重組，股權融資，發(fā)行企業(yè)債，短期融資，BOT方式，拍賣，在市場上市，吸收外資。
（五）控制拆遷費用
1、政府在土地征用和拆遷中占有主導地位。只有政府參與進來，項目開發(fā)企業(yè)才能解決拆遷補償這個最困難的問題。從成本的角度來看，它比由項目開發(fā)企業(yè)自行解決這個問題更為經濟的。
2、建立補償標準體系。由政府出臺一系列的補償標準，項目開發(fā)企業(yè)按照補償標準補償到位，這樣有利于社會穩(wěn)定。
3、確保補償。在開始的時候，有必要考慮到補償，避免濫用補償。補償是否能達到其所有者的要求是一個非常重要的問題。
4、設計盡可能嚴謹。確保土地征用的可預見性。同時，項目開發(fā)企業(yè)應做好項目建設的前期準備工作，縮短設計和施工之間的時間距離。
（六）控制管理成本
管理成本控制包括項目管理成本、風險管理成本、供應鏈管理成本、人力資源管理成本各個方面,它是一個整體性的成本控制。工程項目管理成本控制主要體現在：項目管理機構要精干,管理人員的業(yè)務素質要高,人員職務設置要科學,財務管理要嚴謹等。風險成本管理主要是在工程項目管理中,要切實減少各種可變因素帶來的工程風險,要做好風險評估,建立有效的預警機制。供應鏈管理成本指的是在工程建設過程中,對材料、設備、服務等供應的管理。人力資源管理成本是在工程項目中對人力資源的管理控制,選擇高素質、高技能工作人員,合理安排人員,進行一定的技術培訓,建立完善的激勵機制,實現人力資源成本優(yōu)化整合。
結論：房地產項目開發(fā)的成本控制和管理是一項系統(tǒng)工程，它的成功取決于所有參與者的奉獻精神。本文探討了中國房地產項目在開發(fā)當中的成本結構、成本控制和管理當中存在的問題以及目前可以采用管理和控制的措施，可以看出，在現階段的房地產項目開發(fā)上面，我國還存在著諸多問題，有礙于房地產行業(yè)的發(fā)展和壯大，不利于總體宏觀經濟的持續(xù)穩(wěn)定的增長，當然，許多專家學者和房地產行業(yè)的經營管理者都在這方面做出了自己應有的貢獻，為我國房地產事業(yè)的蓬勃發(fā)展貢獻了寶貴的經驗和理論基礎，本文也希冀靠自己的思想的火光，來啟發(fā)我國房地產項目開發(fā)中的參與者。房地產項目開發(fā)的成本控制和管理的指導思想是與在我國建設資源節(jié)約型社會的理念一脈相承的。本文應貢獻自己的作用，以利于中國的房地產項目開發(fā)在未來房地產市場的成本控制和管理。
作者單位：云南西雙版納陽光房地產開發(fā)有限公司
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關鍵詞：項目開發(fā) 成本控制 成本管理
改革開放以后，中國的經濟得以復蘇與長效發(fā)展。而隨著城市化改革的成功，城市人口越來越多，因此也帶動了中國房地產業(yè)的蓬勃發(fā)展，目前中國的房地產公司林立，整個房地產內部競爭激烈。而房地產商為了在競爭中獲得更大的優(yōu)勢，獲取更豐富的經濟利益，將目光放在了開發(fā)成本的控制和管理上，為此也引伸出多種值得探討的問題
一、房地產項目開發(fā)各階段的成本探析
房地產項目的的開發(fā)不是孤立的一個步驟，它需要多階段的相互配合。目前在我國房地產開發(fā)中，主要分為前期土地取得、設計和施工等階段。
前期土地取得主要是指土地的購買階段。影響土地購買成本的因素很多，包括其所在地的繁華程度、地理位置、交通條件等多方面，在購買土地時必須著重考慮這些因素，否則就會引起成本的提升，影響其最后的經濟效益；設計階段的成本支出就決定著整個房地產業(yè)的成本走向，由此可見其重要性，其中主要是設計方案的支出。如果不能根據其現實情況做出合適的設計方案，那么無疑會給房地產公司帶來了各種直接影響和間接影響；施工階段的成本支出盡管在總的支出中所占比例不是很重，但是仍可以從中找到節(jié)約成本的方式和措施。施工階段，施工材料、施工人員工資以及工期的長短等都會影響開發(fā)的成本，如果一個建筑公司缺乏對施工時間和步驟的具體規(guī)劃和設計等，會嚴重影響房地產商的經濟效益。
二、中國房地產項目開發(fā)的成本控制和管理的現狀
目前來說，我國的房地產業(yè)盡管進入到蓬勃發(fā)展的高速時期，但是在成本的管理和控制方面卻并不完善。首先，土地購買階段的成本浪費嚴重。因為中國政府對土地取得方面的改革，現階段土地的獲得都需要以競拍的方式，而由于房地產業(yè)的競爭激烈，房地產商或者運用不正當競爭手段，或者因為慪氣、面子等問題，都會以高價拍的地理優(yōu)勢等并不占優(yōu)勢的地塊。久而久之就會荒廢土地，造成了成本的不必要開支。其次，設計中也存在著諸多的問題。設計方案的宏偉、不切實際化都會增加成本的支出。例如郴州的一家房地產設計公司，沒有根據其當地的實際情況做出合適的設計方案，而只是追求設計方案的潮流與壯觀化，最終建成的建筑物因不符合當地的《房地產管理監(jiān)督辦法》而被爆破，這顯然造成了成本的巨大浪費。最后，建筑施工中的浪費現象嚴重。建筑施工方沒有規(guī)劃，毫無目的的進行施工，不僅會造建筑材料的浪費，而且無限的延長工期造成了不必要的經濟支出。
三、房地產項目開發(fā)成本控制和管理的幾點建議
針對以上我國房地產業(yè)出現的多種資源和成本浪費問題，我們可以研究出幾種對策，以此來促進房地產業(yè)的更高更快的發(fā)展。
1.在土地購買時實事求是，深思熟慮之后在做打算
土地購買階段不能僅憑一時之氣或者面子問題而盲目的亂投標，不能逞一時英雄而后悔一生。因此對于房地產公司的人員來說，既要熟讀法律，了解與房地產業(yè)有關的法律法規(guī)，避免在這些方面出現空白，防止競爭對手的不正當競爭行為，又要加強自身的素質和思想的鍛煉，心如止水，避免自己因為過失而犯下錯誤。
2.設計中要切合實際，依法進行
設計過程一定要按照當地的實際情況，不能只追求流行性和前沿性而遺漏根本。設計來源于生活，脫離了實際也就不稱之為設計，要綜合考慮當地現存的地理環(huán)境、經濟基礎等因素。例如，河南省濮陽縣曾經花巨資建立了“高仿天安門”，盡管宏偉大氣，但是由于脫離了當地的實際情況，引來諸多專家和學者的評判，為世人所詬病。另外對于設計方案也要遵循法律法規(guī)，不能脫離當地現實的法律規(guī)定，只有這樣才能夠減少糾紛，以達到降低成本的目的，同時也樹立企業(yè)的良好信譽，提高市場競爭力。
3.施工中注意對整體的規(guī)劃和布局
施工過程同樣重要，為此房地產施工方必須制定嚴格的施工布局，嚴格遵照施工規(guī)劃方案進行。在選擇建筑材料的過程中，要貨比三家，通過仔細的研究分析得到性價比最高的原材料。施工時還要認真的布局，嚴格控制工程變更方案，審慎把關施工款的發(fā)放情況，盡量的減少工期，減少建筑材料的消耗，最大程度的保證項目開發(fā)成本的資源化和可持續(xù)化利用。此外，施工企業(yè)還應當注重規(guī)劃的科學性，確保能夠種植植被，設置各種基礎設施，以更好的滿足居民需求，從而避免后期增加這些設施，需要返修，增加成本。
（一）可以保障項目實施進度
房地產開發(fā)企業(yè)在針對項目進行設計開發(fā)的過程中，需要經歷很多的程序，其涉及的范圍不僅包括土地、建筑材料、管理、財務等部分，同時由于房地產開發(fā)工程所涉及的時間很長，工期的計劃和設計對房地產開發(fā)十分重要，在項目實施的過程中，難免出現責任不明確，施工界面模糊，以及在合同簽訂時權利義務劃分不清晰，這些都會產生計劃以外的開支，從而導致施工成本的增加，更可能出現的是合同在管理的過程中，因為隨著施工情況的變化出現了變更，變更過程中沒有及時地簽訂補充合同而導致的索賠和糾紛。在合約制定和規(guī)劃的階段就對其進行有效管理，就能有效保證施工的進度和質量。
（二）可以降低項目風險
在房地產企業(yè)開發(fā)的過程中，科學有效的合約管理不僅能夠完善施工過程中的各個環(huán)節(jié)，還能夠有效降低施工的風險。在項目進行時，需要各種人力、物力相結合，每一個環(huán)節(jié)都存在不同的風險，而施工與合同擬定需要提前進行，所以合同的簽訂能夠有效控制施工中存在的風險以及成本的不確定性。合約管理能夠有效預防各類風險并對成本加以控制主要表現為以下兩點。第一，?約時間。施工過程中若是能夠嚴格按照合約管理的條款執(zhí)行，則能夠在規(guī)定的時間完成各階段的任務，就能夠降低風險。第二，合約管理能夠確保施工在可控的范圍內，并且能將整體施工的進度和環(huán)節(jié)精準地進行規(guī)劃，所以合約管理是貫穿于施工全過程的，其不僅降低了施工的違約風險，還降低了資金的風險，以及相應的決策風險，以此達到了控制成本的目的。
二、合約規(guī)劃的成本控制現狀分析
（一）編制階段
在房地產企業(yè)項目成本控制的過程中，很多企業(yè)在項目成本數據的銜接過程中存在對接不全面的情況，這樣就導致前期的成本控制數據和后期的成本控制信息數據出現偏差，甚至很多數據出現了重復的情況。所以建議在合同編制階段對相應的成本策劃進行有效的規(guī)劃，避免出現合約規(guī)劃失效的情況。再者，合同的內容和界限是十分重要的，若是在編制的過程中合同內容和界限不明確，就會直接導致后期的成本出現偏差，進而會出現后期對合同做出更改和調整，影響合同規(guī)劃的整體效果等情況。
（二）執(zhí)行階段
首先，在執(zhí)行階段合同所涉及的內容和范圍非常廣，而執(zhí)行的過程中也是多個合同同時執(zhí)行，在合同執(zhí)行有效的同時應該在整體的成本中減去合同的實際發(fā)生金額。其次，因為房地產開發(fā)企業(yè)在項目施工之前需要擬定的合同數量非常大，據不完全統(tǒng)計，最多的時候甚至可以達到400多份，很多企業(yè)在合同擬定的時候沒有對其進行很好的匯總和整理，導致合同的管理出現了混亂。因為每一份合同都是一份風險，而沒有提前做好分配則會影響合同在施工中起到的約束作用，也會加重工作人員的工作量，而影響工程的進展。第三，在房地產項目實施的過程中，會存在費用余量的情況，余量的表現直接反映出了施工的整體運轉現狀，而對余量管理的不得當就會導致成本的支出增加，所以在合同執(zhí)行的階段需要對成本的余量進行科學有效的規(guī)劃，以此達到節(jié)約成本的目的。
（三）動態(tài)成本分析階段
在房地產開發(fā)過程中，需要及時對成本的執(zhí)行情況進行監(jiān)督和審核，這樣就能夠避免出現成本超支的情況，若是在合同執(zhí)行的過程中有超支的跡象就應提前做好相應的預案，避免出現經濟損失。在眾多的房地產企業(yè)合約管理中，雖然對成本支出的情況有所記錄，但是卻存在上報時間滯后的情況，這樣便有可能讓成本管理存在風險。如果對成本數據反饋不及時，必然影響動態(tài)成本的數據信息，這樣的動態(tài)成本分析階段嚴重影響了整個的項目推進實施。
（四）成本后評估階段
在房地產開發(fā)項目竣工之后，應該對項目成本進行評估。所謂成本后評估就是通過對每個階段制定的目標成本和實際執(zhí)行成本進行對比分析，分析結算和施工階段成本的差異，并得出相關經驗。在對項目的整體施工進行評價時，形成書面報告應提交到相關部門。在眾多的房地產企業(yè)發(fā)展的過程中，或多或少都存在成本管理體系不完善的情況，所以在成本統(tǒng)計中很多數據都缺失或與實際不符，而且由于房地產企業(yè)的員工流動相對頻繁，這些因素都會導致房地產數據失真，在新員工接手的時候，就需要對數據進行重新整理和計算，不僅影響工作效率，也影響項目的進展，還可能會出現成本損失和經濟損失的嚴重情況。
三、加強合約管理對項目成本的控制措施
（一）完善合同管理制度
在房地產企業(yè)項目成本控制的過程中，合同管理起到了非常大的作用。因為合同不僅制約著成本變化，而且合同的簽訂也能夠推動項目的整體進展，所以完善合同的管理制度是企業(yè)發(fā)展的必要條件。針對合同管理建立的制度，應該以我國基礎法律為建設框架，將制度中的條款科學化、合理化，讓管理制度更加具有一定的保障，而且完善合同管理制度還能夠降低項目管理內耗，提高企業(yè)的效益以及減少施工過程中的損失。
（二）完善運營團隊體系
在任何企業(yè)中員工的團隊都是企業(yè)建設的基礎，房地產企業(yè)也是如此。在房地產企業(yè)中設有專業(yè)的合約人員對合同進行管理，這些管理人員必須擁有非常專業(yè)的合同管理知識，在合約管理團隊中，應該做到人員分工明確，責任分明，而且相互之間能夠很好地進行配合，對合同的擬定和管理能夠盡心盡力，充分發(fā)揮重要的協(xié)調和約束作用。合約管理人員在工作過程中，應不斷對合同的簽訂和執(zhí)行情況進行溝通探討，以此提高合同的質量，在合同管理方面，不斷創(chuàng)新管理方式，以實現房地產企業(yè)平穩(wěn)高效的發(fā)展。
（三）完善人員素質
人員素質的高低直接影響到企業(yè)管理的質量，所以房地產企業(yè)合約管理人員的素質提升也成為企業(yè)發(fā)展的焦點。目前，房地產開發(fā)企業(yè)的合約管理人員大多在管理方面比較精通，但是在房地產開發(fā)項目工程施工專業(yè)知識方面，相比稍顯欠缺，所以在人員素質培養(yǎng)的過程中，應加強對合約管理人員項目工程全過程的專業(yè)培訓，能夠讓合約管理人員了解并熟悉工程的進展情況以及相關專業(yè)知識。
四、結語
關鍵詞：工程技術、施工管理；房地產
中圖分類號：TU71文獻標識碼： A
引言
改革開放以來隨著我國經濟的持續(xù)快速增長和社會的發(fā)展，城市化水平不斷提高，同時新農村建設發(fā)展迅速。受益于這些利好因素的影響，房地產工程行業(yè)取得了巨大的發(fā)展成就，已成為國民經濟的重要支柱產業(yè)。施工技術管理是整個房地產工程項目管理中的重要部分，直接關系到房地產工程的質量、工期和成本控制，同時有效的施工技術管理是建筑企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的重要基礎和實現良好經濟效益的重要措施。本文簡要論述了房地產工程施工中的施工技術管理，以供探討。
1施工技術管理對房地產工程的意義
施工技術管理的最終目的是為了實現工程項目的經濟效益最大化，施工技術管理對工程成本、工程質量以及工程進度的控制作用，對房地產工程項目來說意義非凡。施工成本的降低、施工進度的加快可以有效地緩解承建方的資金壓力，同時對工程質量的把控可以建立施工單位的企業(yè)形象，所以加強施工技術管理工作對房地產工程施工來說是一舉多得的。
2技術管理的具體內容
2.1完善技術管理工作標準制度
施工技術管理工作標準制度的制定，是保證房地產工程項目的施工質量和施工安全的基本要求，在房地產工程領域起到技術法規(guī)的作用，在施工過程中要認真貫徹執(zhí)行。技術管理工作標準制度的主要內容包括以下七方面：（1）施工人員在施工前要對施工圖紙進行熟悉、閱讀和會審；（2）根據工程實際情況編制施工組織設計與施工場地總平面圖；（3）召開技術交底會議，施工圖技術交底制度；（4）施工質量管理制度；（5）隱蔽工程的檢查和驗收制度；（6）工程質量檢驗與評定制度；（7）工程結構檢查、驗收與竣工驗收制度。
2.2現場施工人員綜合素質培訓
施工技術管理的根源在于對人的管理，由于現場施工人員的文化程度、專業(yè)素養(yǎng)、工作能力等各不相同，針對不同施工人員的綜合素質應該采取因人而用，首先，加強對施工管理人員管理水平和綜合素質的不斷提高；其次，定期對基層施工人員進行技術技能培訓，樹立敬業(yè)愛崗、精細施工的施工精神。施工管理人員應明確自身職責，杜絕現象發(fā)生，對于施工環(huán)節(jié)的質量驗收要承擔責任，直至工程整體驗收合格；最后，施工技術管理工作強調對新技術、新工藝的應用，施工單位需不間斷地對施工人員進行專業(yè)技能培訓與新施工技術的掌握運用能力的培訓。只有科學合理的施工技術管理，才能實現施工現場的資源優(yōu)化配置，同時以先進的管理方法為指導，進而達到提高工作效率、降低工程成本、加快工程進度、提高工程質量的目的。
2.3設計圖紙會審
施工圖紙作為整個工程的施工依據，施工技術人員在進行施工前要熟悉施工圖紙，明確設計師的設計意圖以及工程關鍵部分施工的質量要求，與建設單位委托的監(jiān)理單位、設計單位，三方一起對圖紙進行會審。對自審、互審中提出的圖紙中存在的問題和有待解決的技術性難題，通過設計部門、建設單位、監(jiān)理單位等協(xié)商，在不改變房地產產品使用功能并保證工程實體質量的前提下，制定出合理可行的解決方法，并寫出會審紀要。在圖紙審查的過程中要結合施工現場實際情況，對設計的合理性提出有突破性的建議，盡可能降低工程施工難度，加快工程進度。
2.4施工圖繪制
房地產工程在施工過程中通常需要使用鋼結構，但是設計部門所提供的圖紙往往是技術階段的設計圖紙，由于鋼結構同種編號的多種構件的長度與構造都不同，一個構件的制作可能需要幾張設計圖紙才能確定其具體長度與內部構造，可能導致構建在制作過程中參數出現誤差、對構件的具體標識無法確定、構件安裝難度增加等問題。所以為了方便后期施工，有必要把設計圖紙轉換成施工圖紙，轉換圖紙可能會增加繪圖的工作量，但是技術管理人員可以通過施工圖紙的繪制對設計圖紙進一步熟悉，還能對施工難點以及技術要點有進一步了解。
2.5機械設備管理
從施工現場的實際情況和整個工程的房地產結構形式及施工工藝出發(fā)，綜合考慮各方面因素，經濟合理地選擇現場施工所需的機械設備，及時對進場設備進行檢測養(yǎng)護工作，確保機械設備在施工中處于最佳狀態(tài)。
3施工技術管理優(yōu)化措施
3.1完善施工技術管理組織機構建設
房地產工程施工企業(yè)必須高度重視房地產工程項目施工技術管理組織機構的建設，使其高效的運轉。并實行嚴格的技術責任制，將各級技術管理人員的權、職、責進行明確，充分地發(fā)揮技術管理人員、技術工人對于技術管理工作的重要作用。房地產工程施工企業(yè)應該將國家和上級主管部門頒發(fā)的各項規(guī)范、規(guī)程、標準和規(guī)定作為依據，建立技術管理的標準體系。通過加強技術監(jiān)督和檢查，將技術標準和規(guī)范具體化，建立和健全各項管理制度，明確管理目標，具體的內容和嚴格的制度，從而增強技術活動的可操作性和可檢查性，并根據施工的具體特點，在生產實踐中不斷完善和補充。
3.2完善施工現場技術材料管理
在房地產工程施工現場各種施工材料隨意堆放、材料分類混亂、具體材料數量統(tǒng)計不完善等問題普遍存在。施工材料關系到施工秩序和工程質量，施工過程中一旦出現材料使用錯誤，具體施工材料數量不足等現象，可能導致工程停工，對工程質量造成影響致使工期拖延。為了防止這一現象的出現，需要加強對施工現場的材料管理，根據設計方案對進場材料的具體參數進行檢測，在檢驗合格后根據材料的用途、型號以及規(guī)格進行合理堆放，對危險性高的物品要采取特殊保護措施，對各種材料的具體數量進行統(tǒng)計，根據施工進憑材料出庫單發(fā)放使用，對各種材料進行登記造冊，對發(fā)放使用的材料要進行追蹤，杜絕出現材料丟失和浪費現象。
3.3做好成本控制
房地產工程的施工中，部分企業(yè)為了加快施工進度，對整個工程的經濟效益缺乏考慮，導致施工成本加大。為了防止這一現象的發(fā)生，施工技術管理人員需要把整個工程的施工進度和實際施工進度相結合，對項目控制性階段的施工計劃進行完善，預防并處理好工期索賠，務必保證實際施工進度和計劃施工進度相匹配。要求施工技術管理人員在重視施工進度的同時要充分考慮到市場效應。爭取做到低投入高產出，通過先進技術管理措施，在保證工程質量的同時，確保工程施工進度符合設計要求。具體工作上，我們需要對施工組織方案所需的機械、人力進行實時檢查，及時糾正不切實際的安排和作法，檢查材料及半成品的進場情況，對于出現的問題要早發(fā)現早解決，避免造成工期延誤以及施工成本加大。
3.4做好安全管理工作
安全問題一直是項目施工技術管理工作的重中之重，安全管理的根本目的在于保護施工人員的生命安全及健康的同時，保證工程項目施工順利進行。在房地產工程施工中，經常出現重視事后教育輕事施前防御，只有發(fā)現問題后才去解決問題的情況發(fā)生，沒有科學的管理技術作為指導，采用粗放的管理手段，只重視面子工程不去尋找問題產生的根源，直接導致安全事故頻頻發(fā)生。對于安全事故頻發(fā)問題，需要管理人員對事故產生的原因進行分析，找出事故發(fā)生的規(guī)律，消除潛在事故發(fā)生必然因素，從根源上防止安全事故問題發(fā)生。此外，由于房地產安全生產管理具有系統(tǒng)性、復雜性、連續(xù)性的特點，導致施工單位需要投入大量的人力、物力和財力，且安全事故從表面上看具有一定的偶然性，部分施工企業(yè)為了節(jié)省開支，對施工安全措施安裝不到位，也是導致安全事故頻發(fā)的主要原因。安全無小事，為了進一步防止安全事故的發(fā)生，施工技術管理人員有必要加大對安全文化基礎建設的重視程度，廣泛開展安全生產的宣傳教育工作，保證全體施工人員能夠真正認識到安全生產的重要性和必要性。加大安全防護措施建設力度，按照施工要求，各項安全防護措施必須安裝到位，由專人進行檢查監(jiān)督。
3.5科學控制工程質量管理
房地產工程中對工程質量產生影響的因素很多，可以說只要是在施工過程中參與到工程施工的人、材料、機械設備以及施工方案等都可能對工程的質量造成影響。所以工程質量管理也是一個相當復雜的工作。目前在房地產工程存在的質量問題，在工程完工后從表面上看不出質量存在缺陷，但工程內部的混凝土可能已經不具有強度，鋼筋可能已經被銹蝕得完全失去了作用，像這些內存在的質量問題需要通過專業(yè)的儀器和工具進行檢測，一旦儀器也檢測不出來可能對后續(xù)房地產的使用帶來困擾。為了避免這種情況的發(fā)生，在整個工程的建設周期內所采用的技術方案、工藝流程、組織措施、檢測手段、施工組織設計等都要符合施工要求，嚴格按照施工標準來執(zhí)行。施工技術管理人員在房地產工程的施工質量管理過程中要真正做到，從客觀實際出發(fā)，要有恪盡職守，尊重科學，遵紀守法，嚴格自律，秉著科學、公正的工作態(tài)度，認真做好房地產工程的施工質量管理工作。
3.6施工過程中的技術管理措施
（1）重視施工技術交底工作
對于施工技術交底工作必須以制度的形式予以規(guī)定。技術交底應在單位工程和分部分項工程之前進行，使接受交底者了解施工任務的特點、施工工藝、勞動組織、技術組織、安全措施、控制消耗、規(guī)范要求、質量標準等內容，以及特殊、復雜工程或新結構、新工藝的特殊要求等。
（2）強化現場管理措施
房地產工程施工階段，技術管理人員需要對施工項目的質量水平承擔應有的責任，包含處理與參與監(jiān)管牽涉到施工周期的技術相關問題與施工項目成品質量水平高低的每個施工步驟、階段。施工技術管理人員應及時發(fā)現并采取有效的處理方式解決好工程施工現場出現的各類施工技術方面的問題，且能在施工現場中準確無誤地根據設計圖紙進行施工。與此同時，還必須對各類測量計算數據進行仔細反復核查，并且參與各個施工環(huán)節(jié)、各種施工半成品、施工現場材料檢測等方面的質量監(jiān)控。
（3）工程施工進度控制措施
房地產工程施工技術管理應按照預定的進度目標，全過程執(zhí)行施工進度計劃。施工過程中應及時檢查實際施工進度與計劃的執(zhí)行情況，并根據現實情況有效地調整資源和計劃安排。施工技術管理機構應全過程掌握各分部、分項工程的實際施工進度及其施工技術水平、機械設備狀態(tài)、材料供應情況等。對設有分包施工的建筑工程項目，應充分協(xié)調好各層有工序銜接關系的施工工作面的施工配合，確保工程整體工期目標的實現。
3.7完善評比制度
評比制度一定要完善、有效，不能夠僅僅限于形式上的，要以賞罰分明為原則，這樣才能夠有效的提升施工質量。針對具有很多組成單元的分類項目工程，則需要在工程竣工之后組織進行施工總結會議，對施工作業(yè)中曾經出現的技術問題提出最佳的處理方案，同時進行對應的技術評價，為今后同類工程積攢成功經驗。
在開展有效的工程質量掌控下，房地產工程從施工設計到工程完全竣工需要很長的一段時間，為保證工程各個項目能夠按照原有工序順利開展，就一定要對每道工序進行跟蹤調查，檢查具體的施工技術方案，保證房地產施工質量及進展情況。房地產施工質量有效措施通常有以下幾個方面：加強房地產施工管理，一定要將房地產工程施工安全、施工質量科學掌控作為第一重要的工作，杜絕因超趕工程進度、降低施工成本，出現違規(guī)施工或偷工減料的問題。房地產施工開始到完全竣工驗收需要分配專業(yè)人員對施工質量進行監(jiān)控，對于施工作業(yè)中有可能會出現的問題要提前做好應急方案，保證可以及時的找出切實可行的技術解決方案。
在房地產施工當中，施工工藝自始至終是一項重要的投資，在房地產工程當中，若想提升施工工藝，就需要把握好工程設計工作，挑選最佳的設計方案，進行科學的事前設計掌控，依據不同競爭方的特征來挑選最為合適的工藝流程，充分調動施工工作人員的積極能動性，依據房地產施工過程中材料的選配及設備的采購進行有關市場調查，爭取能夠采用最佳的施工技術方案。
結束語
工程的技術管理的特點，實際上這幾個層面是彼此關聯(lián)、互為條件的，首先各階段的技術管理要點有助于工作的放矢，是技術管理工作的基本職能，是面向全過程的技術管理的基礎；組織架構的建立是貫徹全過程技術管理的組織保證，而項目日志的建立則為面向全過程的技術管理提供了堅實的信息平臺，三者缺一不可，共同構成了面向全過程的技術管理的基石，并通過管理與技術結合，為房地產創(chuàng)造良好的綜合效益。
參考文獻
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