序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本概念樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。

第1篇

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，房地產(chǎn)企業(yè)提升自身營(yíng)銷能力變得至關(guān)重要，這就要求企業(yè)對(duì)自身營(yíng)銷能力進(jìn)行準(zhǔn)確評(píng)價(jià)以及時(shí)發(fā)現(xiàn)薄弱環(huán)節(jié)，從而有針對(duì)性地進(jìn)行改善。為了準(zhǔn)確的分析房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷能力，論文以一房地產(chǎn)企業(yè)為案例，在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的特點(diǎn)和影響因素分析的基礎(chǔ)上，嘗試建立完整的房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，并采用層次分析法確定指標(biāo)的權(quán)重，綜合運(yùn)用模糊綜合評(píng)價(jià)法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力進(jìn)行評(píng)價(jià)。論文的主要內(nèi)容如下：第一章，緒論。主要闡述本文選題的背景、目的和意義、國(guó)內(nèi)外研究狀況、研究思路、分析方法以及可能的創(chuàng)新之處。第二章，房地產(chǎn)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)的基本理論。主要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷、房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力的概念和特征加以分析和界定，介紹了層次分析法、模糊綜合評(píng)價(jià)法和德爾菲法的主要內(nèi)容和實(shí)施步驟。第三章，房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的建立。主要闡述了評(píng)價(jià)指標(biāo)體系設(shè)立的目的、原則、邏輯框架、構(gòu)建方法等內(nèi)容。第四章，西華房地產(chǎn)公司營(yíng)銷狀況分析。通過(guò)實(shí)地調(diào)研、收集資料，對(duì)西華房地產(chǎn)公司的營(yíng)銷狀況進(jìn)行分析評(píng)價(jià)。第五章，房地產(chǎn)營(yíng)銷能力模糊綜合評(píng)價(jià)法的實(shí)施過(guò)程。以西華房地產(chǎn)公司為案例，詳細(xì)介紹了模糊綜合評(píng)價(jià)法在房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)中的應(yīng)用過(guò)程。第六章，提升西華公司營(yíng)銷能力的對(duì)策及建議。針對(duì)西華房地產(chǎn)公司市場(chǎng)營(yíng)銷中的薄弱環(huán)節(jié)，提出相應(yīng)的對(duì)策和建議。本論文提出了房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，為房地產(chǎn)企業(yè)定量評(píng)價(jià)營(yíng)銷能力提供了一種方法，也為企業(yè)決策提供一種輔助工具，有助于改進(jìn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益，提高房地產(chǎn)企業(yè)決策和管理的水平。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；營(yíng)銷能力；評(píng)價(jià)指標(biāo)體系；模糊綜合評(píng)價(jià)法

3FUZZYCOMPREHENSIVEEVALUATIONONTHEMARKETINGABILITYOFREALESTATEENTERPRISESABSTRACTWiththecompetitionoftherealestatemarketincreasing,itiscriticalfortherealestateenterprisestoenhancetheirownmarketingability.Itrequiresenterprisestoevaluatetheirownmarketingcapacityaccuratelyandfindtheweaklinktoimprove.Inordertoanalysisthemarketingcapacityoftherealestateenterprises,thepaperappliesthefuzzycomprehensiveevaluationmethodtotheevaluationofthemarketingability.ThepapertrytoestablishacompleteevaluationindexsystemofthemarketingcapacityoftherealestateanduseAHPtodeterminethetargetweight,finallyUsethefuzzycomprehensiveevaluationtoevaluatethemarketingabilityoftherealestateonthebasisoftheanalysisofthecharacteristicsoftherealestatemarketinginthecaseoftherealestateenterprisesinxian.Themainelementsasfollows:ChapterI,Introduction.Themaintopicsofthispaperarethebackground,purposeandsignificance,thestudyathomeandabroad,thethoughtofthepaperandthepossibilityofinnovation.ChapterII,Thebasictheoryoftheevaluationoftherealestatemarketingability.ThechaptermainlydefinestheconceptandthecharacteristicsoftherealestatemarketingandtheimplementationstepsoftheAHP,fuzzycomprehensiveevaluationofthelawandtheDelphimethod.ChapterIII,Theevaluationindexsystemoftherealestatemarketingcapacity.Thischaptermainlyintroducesthepurpose,principles,thelogicalframeworkandthebuildingmethodsoftheevaluationindexsystem.ChapterIV,TheanalysisoftheXihuacomapy.Throughfieldresearch,collectinginformationontheXihuarealestateenterprises,thechapteranalysistherealestatecompany''''smarketingsituation.Chapterⅴ,Theimplementationprocessofthefuzzycomprehensiveevaluationontherealestatemarketingability.ThechapterdescribestheapplicationofthefuzzycomprehensiveevaluationthemarketingcapacityofrealestatetakingXihuaasanexample.ChapterVI,TherecommendationstoenhancethecapacityofmarketingofXihuacomapy.ThechaptermainlytellesthesuggestionstoenhancemarketingabilityoftheXihua.4Thepaperpresentstherealestatemarketingcapacityevaluationindexsystemandaquantitativeevaluationofthemarketingabilityoftherealestateenterprises.Italsoprovidesacomplementarytooltoimprovethebusinessefficiencyanddecision-makingrealoftheestateenterprises.

KEYWORDS:Therealestate,Themarketingcapacity,Evaluationsyste,Fuzzycomprehensiveevaluation5

目錄第一章導(dǎo)言

1.1選題背景

1.2研究的目的和意義

1.2.1研究的目的

1.2.2研究的意義

1.3國(guó)內(nèi)外相關(guān)研究的動(dòng)態(tài)綜合

1.3.1國(guó)外研究動(dòng)態(tài)

1.3.2國(guó)內(nèi)研究動(dòng)態(tài)

1.3.3關(guān)于國(guó)內(nèi)外研究的評(píng)述

1.4文本研究的思路和方法

1.4.1研究思路

1.4.2研究方法

1.5研究的主要內(nèi)容

1.6論文可能的創(chuàng)新之處

第二章房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)的基本理論

2.1房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷相關(guān)概念界定

2.1.1房地產(chǎn)營(yíng)銷

2.1.2房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力

2.2房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力綜合評(píng)價(jià)法介紹

2.2.1層次分析法

2.2.2模糊綜合評(píng)價(jià)法.

2.2.3德爾菲法.

第三章房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的建立

3.1評(píng)價(jià)指標(biāo)體系構(gòu)建的目的

3.2房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系設(shè)立的原則

3.3房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的邏輯框架

3.4指標(biāo)構(gòu)建的方法

3.5房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)的設(shè)定

第四章西華房地產(chǎn)公司營(yíng)銷狀況分析

4.1公司的基本概況

4.2項(xiàng)目概況

4.3公司營(yíng)銷戰(zhàn)略分析

4.4項(xiàng)目的營(yíng)銷環(huán)境分析

4.5項(xiàng)目的定位

4.5.1該項(xiàng)目的市場(chǎng)細(xì)分

4.5.2項(xiàng)目的定位

4.6項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃

4.6.1產(chǎn)品策略

4.6.2價(jià)格策略

4.6.3營(yíng)銷推廣策略

4.7項(xiàng)目的營(yíng)銷實(shí)施保障

4.8該公司營(yíng)銷工作中存在的問(wèn)題

第五章房地產(chǎn)營(yíng)銷能力模糊綜合評(píng)價(jià)法的實(shí)施過(guò)程

5.1運(yùn)用層次分析法確定各層次的權(quán)重

5.2建立房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)集V

5.3構(gòu)造模糊綜合判斷矩陣

5.4進(jìn)行二級(jí)模糊綜合評(píng)判

5.5進(jìn)行一級(jí)模糊綜合評(píng)判

5.6結(jié)論分析

5.7影響該企業(yè)營(yíng)銷能力的主要因素分析

第六章提升西華公司營(yíng)銷能力的對(duì)策及建議

6.1選擇合適的營(yíng)銷發(fā)展戰(zhàn)略

6.2提高營(yíng)銷策劃的實(shí)施能力

6.3培養(yǎng)企業(yè)文化

6.4建立科學(xué)的營(yíng)銷管理體系

6.5塑造優(yōu)秀的營(yíng)銷組織團(tuán)隊(duì)

后記

參考文獻(xiàn)

致謝

作者簡(jiǎn)介

第一章導(dǎo)言

1.1選題背景

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中占有舉足輕重的地位。近幾年來(lái)，我國(guó)政府實(shí)行強(qiáng)有力的宏觀調(diào)控政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范和整頓，以控制房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。在政策的沖擊下，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，尤其中小房地產(chǎn)企業(yè)更是進(jìn)入舉步維艱的地步。面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)企業(yè)提升自身營(yíng)銷能力變得至關(guān)重要，這就要求企業(yè)對(duì)自身營(yíng)銷能力進(jìn)行準(zhǔn)確評(píng)價(jià)，以及時(shí)發(fā)現(xiàn)薄弱環(huán)節(jié)，從而有針對(duì)性地進(jìn)行改善。營(yíng)銷能力研究作為企業(yè)能力研究的一個(gè)重要分支,有理論和實(shí)證兩個(gè)研究方向。前者從企業(yè)品牌的培育、營(yíng)銷信息系統(tǒng)的建立與完善、市場(chǎng)定位、營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)建設(shè)、促銷宣傳、營(yíng)銷隊(duì)伍建設(shè)、改進(jìn)和加強(qiáng)市場(chǎng)服務(wù)等方面對(duì)企業(yè)營(yíng)銷能力進(jìn)行討論,是一種橫向的研究方式；而后者則在考察企業(yè)營(yíng)銷流程各個(gè)階段的基礎(chǔ)上,建立分析模型和指標(biāo)體系,并運(yùn)用數(shù)學(xué)、統(tǒng)計(jì)學(xué)等方法來(lái)探討提高營(yíng)銷能力的途徑,是一種縱向的研究方式。兩個(gè)方向相互借鑒,并且有融合的趨勢(shì)。我國(guó)對(duì)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)的研究尚處于探索階段，一些學(xué)者已經(jīng)嘗試著將一些定量分析的方法應(yīng)用到營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)中，但關(guān)于房地產(chǎn)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)的理論指導(dǎo)仍存在空白，導(dǎo)致實(shí)踐中房地產(chǎn)企業(yè)在評(píng)價(jià)營(yíng)銷能力時(shí)缺乏科學(xué)的理論指導(dǎo)。在實(shí)踐中，房地產(chǎn)營(yíng)銷市場(chǎng)已進(jìn)入全程營(yíng)銷階段，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)尚不能從定量分析的角度來(lái)科學(xué)的衡量企業(yè)的營(yíng)銷能力，僅僅依靠財(cái)務(wù)指標(biāo)片面地判斷企業(yè)的營(yíng)銷能力，不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)營(yíng)銷各個(gè)環(huán)節(jié)存在的問(wèn)題，從而進(jìn)行改進(jìn)。當(dāng)前，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)從總體趨勢(shì)和國(guó)家的政策導(dǎo)向來(lái)看，已經(jīng)進(jìn)入科學(xué)正規(guī)的發(fā)展階段，企業(yè)的發(fā)展需要科學(xué)的決策引領(lǐng)和指導(dǎo)。鑒于此，本文結(jié)合層次分析法和德爾菲法，以西安一房地產(chǎn)公司為案例詳細(xì)說(shuō)明了多層次模糊綜合評(píng)價(jià)法在評(píng)價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力中的具體應(yīng)用。

1.2研究的目的和意義

1.2.1研究的目的

本文在分析房地產(chǎn)營(yíng)銷能力各評(píng)價(jià)指標(biāo)要素的基礎(chǔ)上，結(jié)合層次分析法和德爾菲法，采用多層次模糊綜合評(píng)價(jià)法，并以一定的案例為依托，設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)營(yíng)銷能力的模糊綜合評(píng)價(jià)模型，為房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)的評(píng)價(jià)企業(yè)營(yíng)銷能力提供相應(yīng)的指標(biāo)體系和模型參考。

1.2.2研究的意義

(1)嘗試建立完整的房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，將模糊綜合評(píng)價(jià)法引入到房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)中，填補(bǔ)目前房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)的理論空白。

(2)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)是在房地產(chǎn)全程營(yíng)銷實(shí)施完成的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，對(duì)企業(yè)開展?fàn)I銷的戰(zhàn)略、實(shí)施策略和營(yíng)銷保障等情況進(jìn)行全面而又系統(tǒng)的分析與評(píng)價(jià)，為企業(yè)決策提供一種輔助工具，有助于改進(jìn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益，提高房地產(chǎn)企業(yè)決策和管理的水平。

(3)在評(píng)價(jià)過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)企業(yè)的不足之處，或潛在的問(wèn)題，通過(guò)科學(xué)分析，提出解決方案，對(duì)以后開展?fàn)I銷工作將起到調(diào)整、改進(jìn)的作用，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。

1.3國(guó)內(nèi)外相關(guān)研究的動(dòng)態(tài)綜合

1.3.1國(guó)外研究動(dòng)態(tài)

國(guó)外對(duì)企業(yè)營(yíng)銷能力的研究是以企業(yè)能力的研究為先導(dǎo)。正式提出這一命題的是菲利普·薩爾尼科，他于1957年最早使用企業(yè)能力的概念，他認(rèn)為：能夠使一個(gè)組織比其他組織做得更好的特殊物質(zhì)就是企業(yè)能力或特殊能力。在此之后，學(xué)者將企業(yè)能力稱為企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力、組織競(jìng)爭(zhēng)力、組織能力或企業(yè)動(dòng)態(tài)能力等。20世紀(jì)80年代,黑特和愛爾蘭德亦曾研究了公司獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)能力與戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)和績(jī)效的關(guān)系。到20世紀(jì)80年代后期,以波特為代表的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略理論風(fēng)靡一時(shí)。波特認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)環(huán)境中存在著五種基本的競(jìng)爭(zhēng)力量(即新競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的進(jìn)入，替代品的威脅，買方的討價(jià)還價(jià)能力，賣方的討價(jià)還價(jià)能力，以及相同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間的競(jìng)爭(zhēng))。波特的理論從基本戰(zhàn)略到價(jià)值鏈，提示了企業(yè)為增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，獲取長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的關(guān)鍵因素。在此基礎(chǔ)上，C.K.Prahalad和G.Hamel于1990年在《哈佛商業(yè)評(píng)論》上發(fā)表的《公司核心能力》一文掀起了企業(yè)能力研究的熱潮。隨著企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力理論研究的逐步深入，營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)力作為企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力重要的構(gòu)成要素之一，慢慢地就引起了一些學(xué)者的興趣。Moller和Antilla在1987年和Broderick、Hooler．Saunders、Piecy在1998年分別對(duì)營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)力的基本概念進(jìn)行了深入的研究[1]。在他們的研究之后,以Graham．Hooley和John．Fahy為首的一批學(xué)者將他們兩者的研究成果作了一個(gè)綜合，得出了初步的營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)力多層次模型。Grant對(duì)營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)力構(gòu)成要素的劃分與Webster和Day有所不同，他從企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的基本構(gòu)成入手，對(duì)營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)力的構(gòu)成進(jìn)行垂直細(xì)分，得出另外一個(gè)營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)力多層次模型。在這個(gè)模型中,Grant認(rèn)為企業(yè)自身競(jìng)爭(zhēng)力的培育是在多種層次上發(fā)生的,個(gè)人運(yùn)用自己的專業(yè)知識(shí)去解決[2]。

1.3.2國(guó)內(nèi)研究動(dòng)態(tài)

由于在過(guò)去一段時(shí)期內(nèi)，我國(guó)企業(yè)處于粗放型增長(zhǎng)過(guò)程中，企業(yè)營(yíng)銷工作急功近利，營(yíng)銷能力理論研究滯后。隨著企業(yè)生產(chǎn)力水平的提高、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益加劇，關(guān)于市場(chǎng)營(yíng)銷的研究才有所發(fā)展。國(guó)內(nèi)對(duì)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)的研究是在借鑒國(guó)外營(yíng)銷理論的基礎(chǔ)上逐漸發(fā)展起來(lái)。早期“職能式”營(yíng)銷理論強(qiáng)調(diào)的是企業(yè)銷售能力，以“4P理論”為核心的“策略式”營(yíng)銷理論為代表，它強(qiáng)調(diào)的是企業(yè)的短期營(yíng)銷能力,無(wú)法適應(yīng)復(fù)雜多變的營(yíng)銷環(huán)境。進(jìn)入21世紀(jì)，越來(lái)越多的學(xué)者開始從企業(yè)持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略高度，重新審視新3形式下企業(yè)的營(yíng)銷能力，劉玉來(lái)[3]在2005年，在綜合理論界對(duì)營(yíng)銷能力的概念厘定的基礎(chǔ)上詳細(xì)的提出了營(yíng)銷能力的概念和內(nèi)涵。之后，很多學(xué)者投入到企業(yè)營(yíng)銷能力的評(píng)價(jià)中，企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)逐漸由定性研究向定量研究發(fā)展。林映光，孫嵐在《企業(yè)營(yíng)銷能力綜合評(píng)價(jià)》中將企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系包括產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，銷售活動(dòng)能力，新產(chǎn)品研究開發(fā)能力，市場(chǎng)決策能力[4]；羅孝玲，劉歡在《醫(yī)藥商業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的研究》中將營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系設(shè)為銷售業(yè)績(jī)指標(biāo)，營(yíng)銷基礎(chǔ)要素指標(biāo)，營(yíng)銷決策能力指標(biāo)，營(yíng)銷執(zhí)行能力指標(biāo)；楊瑞、楊燁在《企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)研究》中將營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的設(shè)定為營(yíng)銷觀念、營(yíng)銷信息、營(yíng)銷戰(zhàn)略、營(yíng)銷決策、營(yíng)銷執(zhí)行、營(yíng)銷業(yè)績(jī)6個(gè)方面；瞿國(guó)忠，李海延、周君生在《企業(yè)營(yíng)銷能力模糊綜合評(píng)判中》將企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系設(shè)定為營(yíng)銷理念、營(yíng)銷組織、營(yíng)銷業(yè)績(jī)?nèi)矫鎇5]；寧振宇在《淺析我國(guó)企業(yè)營(yíng)銷能力現(xiàn)狀及衡量指標(biāo)》一文中將企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)設(shè)定為市場(chǎng)預(yù)測(cè)、銷售渠道、售后服務(wù)、營(yíng)銷水平四個(gè)方面；楊瑞等人在《制造型企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的研究》一文中將企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系設(shè)定為營(yíng)銷效益、營(yíng)銷觀念、營(yíng)銷戰(zhàn)略、營(yíng)銷策略、創(chuàng)新能力、營(yíng)銷組織6個(gè)方面。此后，翟國(guó)忠，林曉光等將模糊綜合評(píng)價(jià)法運(yùn)用到企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)中，為定量研究企業(yè)的營(yíng)銷能力提供了科學(xué)的方法。林媛媛將指數(shù)平滑模型運(yùn)用到企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)中[6]。陳成程最早將營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)的方法運(yùn)用到房地產(chǎn)企業(yè)中，并結(jié)合房地產(chǎn)營(yíng)銷所固有的特性建立了房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，為進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)提供了理論支持[7]。當(dāng)前國(guó)內(nèi)很多關(guān)于營(yíng)銷能力的研究文獻(xiàn)仍然把營(yíng)銷能力簡(jiǎn)單地等同于產(chǎn)品創(chuàng)新能力、分銷能力、促銷能力等營(yíng)銷工作表面層次的能力，或者把營(yíng)銷能力理解為理念、戰(zhàn)略、品牌、質(zhì)量、成本、技術(shù)、推銷和網(wǎng)絡(luò)等能力，而沒(méi)有將營(yíng)銷置于核心戰(zhàn)略的高度看待其能力的發(fā)展，沒(méi)有探求到營(yíng)銷能力真正的持續(xù)內(nèi)涵和其內(nèi)在要素結(jié)構(gòu)以及各要素的作用機(jī)理,很難真正引導(dǎo)企業(yè)的營(yíng)銷實(shí)踐工作長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展[8]。

1.3.3關(guān)于國(guó)內(nèi)外研究的評(píng)述

綜上所述，國(guó)外對(duì)企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)的研究比較系統(tǒng)、全面，走在營(yíng)銷理論研究的前沿。我國(guó)的學(xué)者對(duì)營(yíng)銷能力的研究更多是在借鑒國(guó)外學(xué)者研究的基礎(chǔ)上，與我國(guó)的實(shí)踐結(jié)合。目前對(duì)企業(yè)營(yíng)銷能力的評(píng)價(jià)研究正由定性研究向定量研究過(guò)渡，國(guó)內(nèi)對(duì)企業(yè)營(yíng)銷能力的定量研究尚處于初步的探討階段。雖然部分學(xué)者在理論上提出了企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系，設(shè)立了評(píng)價(jià)模型，但對(duì)于不同的行業(yè)，不同的企業(yè)，在具體操作上仍有局限性。

1.4文本研究的思路和方法

1.4.1研究思路

本文從介紹房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力的基本概念和相關(guān)理論入手，結(jié)合房地產(chǎn)全程營(yíng)銷的特性和房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點(diǎn)，建立房地產(chǎn)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，然后采用層次分4析法和模糊綜合評(píng)價(jià)法，設(shè)立評(píng)價(jià)模型，定量分析房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力。

1.4.2研究方法

本論文在形成過(guò)程中，在大量查閱國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)和調(diào)研的基礎(chǔ)上，結(jié)合理論與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行定性與定量相結(jié)合的分析方法。

（1）理論和實(shí)證相結(jié)合的方法本文在闡述房地產(chǎn)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系建立的基礎(chǔ)上，以西安一房地產(chǎn)公司為案例，從實(shí)證的角度闡述房地產(chǎn)營(yíng)銷能力模糊綜合評(píng)價(jià)法的具體應(yīng)用。

（2）定性和定量相結(jié)合的方法這兩種方法相互交織，貫穿全文。在定量研究方面，主要采用層次分析法和模糊綜合評(píng)價(jià)法建立模型，以進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力的定量評(píng)價(jià)分析。在定性分析方面，除了使用標(biāo)號(hào)段落以外，對(duì)于層次和邏輯聯(lián)系特別緊密的內(nèi)容，使用了表格的形式以顯示其內(nèi)在關(guān)系。

（3）比較分析法本文通過(guò)對(duì)評(píng)價(jià)結(jié)果與設(shè)立的房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力的評(píng)級(jí)集的對(duì)比分析，從而確定房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷能力等級(jí)。

1.5研究的主要內(nèi)容

（1）闡述房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力的概念和內(nèi)涵以及層次分析法、模糊綜合評(píng)價(jià)法、德爾菲法的具體內(nèi)容和實(shí)施步驟。

（2）闡述房地產(chǎn)全程營(yíng)銷中評(píng)價(jià)指標(biāo)體系建立的原則、邏輯框架、指標(biāo)體系確定的方法和確定評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的具體內(nèi)容以及衡量因素。

（3）根據(jù)多層次分析法確定房地產(chǎn)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)的權(quán)重，并建立多層次模糊綜合評(píng)價(jià)模型對(duì)選定公司的營(yíng)銷能力進(jìn)行評(píng)價(jià)。

（4）根據(jù)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)的結(jié)果，分析該企業(yè)營(yíng)銷能力中存在的問(wèn)題，并提出提高企業(yè)營(yíng)銷能力的具體措施。

1.6論文可能的創(chuàng)新之處

第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)  房地產(chǎn)營(yíng)銷  營(yíng)銷策劃   

Abstract

Recent years, the impetus of real estate development in our country has become more and more swift and violent. The competition of real estate also has become much intense. In order to makes the own enterprise has a position in the market, makes profit and the enterprise will go step further development, the proprietors of real estate begin realizing that the tactics of marketing is very important in competition. This paper begins from the idea of real estate marketing, comes up to the tactics of the marketing implementation content, further elaborated marketing of the real estate project implementation which exists question、countermeasure and development ,and make the union concrete project case application.

Key words: real estate   marketing of real estate   tactics of marketing

引言

改革開放二十多年來(lái)，我國(guó)的住房改革一直在不斷地深入，房地產(chǎn)市場(chǎng)得以逐步發(fā)展壯大起來(lái)，2006年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)承接著2005年的穩(wěn)健發(fā)展軌跡，繼續(xù)演繹高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。因此，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)也順勢(shì)而動(dòng)，在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中依舊扮演著重要的角色。然而隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈。房地產(chǎn)營(yíng)銷作為房地產(chǎn)開發(fā)中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)和手段，也越來(lái)越受到開發(fā)商們的重視。

在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，那些能夠在競(jìng)爭(zhēng)中取勝的房地產(chǎn)開發(fā)商，就是因?yàn)榱私馐袌?chǎng)，了解目標(biāo)群體的需求后，按照市場(chǎng)需求開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，從而最終獲取利潤(rùn)或占領(lǐng)市場(chǎng)，并促進(jìn)了企業(yè)的不斷發(fā)展。但目前許多開發(fā)商還都缺乏以顧客為導(dǎo)向的理念，推向市場(chǎng)的住宅并不符合市場(chǎng)所需。市場(chǎng)營(yíng)銷策劃是連接市場(chǎng)需要和項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的中間環(huán)節(jié)，是開發(fā)商將潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)機(jī)會(huì)，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)自我發(fā)展的有效手段。故而可以說(shuō)，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃是關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)成敗的關(guān)鍵。

1 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃

1.1房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃內(nèi)涵

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，它統(tǒng)籌所有房地產(chǎn)銷售及宣傳推廣工作。是房地產(chǎn)開發(fā)商為了取得理想的銷售推廣效果，在進(jìn)行環(huán)境分析的基礎(chǔ)上，利用其可動(dòng)用的各種外部及內(nèi)部資源進(jìn)行優(yōu)化組合，制定計(jì)劃并統(tǒng)籌執(zhí)行的過(guò)程。一個(gè)新的樓盤的營(yíng)銷工作一般可以分為前、中、后三個(gè)時(shí)期，每一個(gè)過(guò)程與環(huán)節(jié)都很重要。一個(gè)樓盤想要搞得成功，必須具備全局性的營(yíng)銷觀念，進(jìn)行所謂“整體營(yíng)銷”、“全程營(yíng)銷”[1]。因此房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃不但包括房地產(chǎn)營(yíng)銷戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)分析，還在在此基礎(chǔ)上確立投資地點(diǎn)、物業(yè)主題、規(guī)劃設(shè)計(jì)，處理殘局以及物色好策劃人員等一系列策劃工作。

雖然目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，但其中許多經(jīng)營(yíng)理念卻跟不上行業(yè)發(fā)展的速度，顯得相對(duì)滯后。一些地產(chǎn)開發(fā)商，盲目跟風(fēng)，開發(fā)建設(shè)出來(lái)的住宅商品根本就不符合市場(chǎng)需要，導(dǎo)致大量房屋閑置。例如前些年刮起的“別墅”熱潮[2]。所以一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存下去，就必須對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行深入地研究分析，“按需生產(chǎn)”，故而房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃就顯得尤為重要了。

1.2房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃特點(diǎn)

1.2.1“以人為本”

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的首要問(wèn)題是使開發(fā)的房地產(chǎn)商品適應(yīng)顧客的需要，從而促進(jìn)銷售，增加利潤(rùn)，加快資金周轉(zhuǎn)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)一定是首先強(qiáng)調(diào)“以人為本”的營(yíng)銷策劃。中國(guó)自古的儒家仁愛思想和西方的人本主義思潮為房地產(chǎn)營(yíng)銷的人性理念提供了堅(jiān)實(shí)的文化基礎(chǔ)。企業(yè)的一切經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，都必須圍繞消費(fèi)者的愿望、需求和價(jià)值觀念來(lái)展開，這是房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的根本所在。

1.2.2地產(chǎn)營(yíng)銷策劃是各種理念的復(fù)合

理念是營(yíng)銷策劃的靈魂，當(dāng)代房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的主導(dǎo)理念一般包括[3]：

生態(tài)理念。近代以來(lái)，地球環(huán)境污染加重，客觀上要求房地產(chǎn)開發(fā)必須樹立起可持續(xù)發(fā)展生態(tài)理念，這不僅僅為目前的人類提供了更加適宜的生存空間，也為我們后代的發(fā)展鋪平了道路。

第3篇

200*年1月16日至2月5日間，我在****置業(yè)有限公司本部實(shí)習(xí)。這是第一次正式與社會(huì)接軌踏上工作崗位，開始與以往完全不一樣的生活。每天在規(guī)定的時(shí)間上下班，上班期間要認(rèn)真準(zhǔn)時(shí)地完成自己的工作任務(wù)，不能草率敷衍了事。我們的肩上開始扛著民事責(zé)任，凡事得謹(jǐn)慎小心，否則隨時(shí)可能要為一個(gè)小小的錯(cuò)誤承擔(dān)嚴(yán)重的后果付出巨大的代價(jià)，再也不是一句對(duì)不起和一紙道歉書所能解決。

一、實(shí)習(xí)單位簡(jiǎn)介：

****置業(yè)有限公司是**控股集團(tuán)股份有限公司下屬子公司，專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)。自1992年建立以來(lái)，公司成功開發(fā)了周家邊、陳河沿、翠中、萬(wàn)信、人豐、泰和家園等幾個(gè)小區(qū)和吳家塘住宅、孔雀小區(qū)的部分住宅以及維科工業(yè)園區(qū)的代建項(xiàng)目，累計(jì)開發(fā)和交付的建筑面積達(dá)100多萬(wàn)平方米，部分住宅還榮獲“優(yōu)秀住宅小區(qū)”、“甬城最喜愛的十大樓盤”等榮譽(yù)稱號(hào)，成為寧波市具有良好信譽(yù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

二、實(shí)習(xí)主要內(nèi)容：

****本部主要有以下幾個(gè)部門：拓展部，銷售策劃部，工程項(xiàng)目部，總師辦，綜合辦，財(cái)務(wù)部，我在各個(gè)部門輪崗，主要集中在前三個(gè)部門，熟悉部門運(yùn)作流程以及部門間如何合作，進(jìn)而同各部門人員和部門經(jīng)理建立良好的關(guān)系，以便在今后工作中減少障礙，在加強(qiáng)了交際能力的同時(shí)也學(xué)到了不少知識(shí)。比如：

1、地產(chǎn)市場(chǎng)和投資知識(shí)：

房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特點(diǎn)：①交易的物質(zhì)實(shí)體不能進(jìn)行空間位置上的移動(dòng)，只能是無(wú)形權(quán)益的轉(zhuǎn)移;②交易的對(duì)象非標(biāo)準(zhǔn)化，是一個(gè)產(chǎn)品差異化的市場(chǎng);③是一個(gè)地區(qū)性市場(chǎng);④容易出現(xiàn)壟斷和投機(jī);⑤較多地受到法規(guī)政策的影響和限制;⑥一般人非經(jīng)常性參與;⑦交易的金額較大，依耐于金融機(jī)構(gòu)的支持與配合;⑧廣泛的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人服務(wù)。

2、工程基礎(chǔ)知識(shí)：

建筑物的分類方法，建筑工程圖的構(gòu)成以及建筑總平面圖、平面圖、立面圖、剖面圖的主要內(nèi)容和作用，建設(shè)工程的費(fèi)用構(gòu)成，施工圖預(yù)算的編制依據(jù)和編制步驟。理解熟悉：建筑設(shè)計(jì)基本要求和建筑構(gòu)造的基本知識(shí)，建設(shè)工程概預(yù)算的分類，建設(shè)工程預(yù)算的編制步驟和內(nèi)容簡(jiǎn)單了解：建筑材料、建筑設(shè)備、智能建筑的一般知識(shí)，建筑裝飾材料的分類以及建筑裝飾效果的評(píng)價(jià)方法與去年大綱比較：“建筑工程概預(yù)算”歸入“建筑工程基礎(chǔ)知識(shí)”，單列“房地產(chǎn)測(cè)繪”。

3、規(guī)劃基礎(chǔ)知識(shí)：

控制性詳細(xì)規(guī)劃的控制體系，城市用地評(píng)價(jià)的基本內(nèi)容理解熟悉：城市總體規(guī)劃、城市分區(qū)規(guī)劃、城市詳細(xì)規(guī)劃、城市用地分類簡(jiǎn)單了解：城市規(guī)劃的作用、任務(wù)、體系和管理系統(tǒng)。尤其是在拓展部所進(jìn)行的可行性研究的重要性，要是一旦規(guī)劃偏離實(shí)際，直接會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目的虧損。

4、房產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)：

需求、供給與價(jià)格的基本概念及其相互關(guān)系，消費(fèi)者如何選擇購(gòu)買各種商品以獲得最大效用，廠商如何選擇各種要素的最優(yōu)組合以及商品價(jià)格和產(chǎn)量如何決定的基本思路。即要掌握：均衡數(shù)量，均衡價(jià)格，需求規(guī)律，供給規(guī)律，邊際效用遞減規(guī)律，邊際收益遞減規(guī)律，邊際成本的增減變化規(guī)律，廠商均衡及廠商經(jīng)營(yíng)決策的利潤(rùn)最大化原則等。理解熟悉：消費(fèi)者行為理論、供給理論、市場(chǎng)理論的基本概念和主要內(nèi)容簡(jiǎn)單了解：生產(chǎn)要素價(jià)格與收入分配理論。

5、房地產(chǎn)銷售知識(shí)

禮儀：銷售人員的個(gè)人形象蘊(yùn)涵著公司的企業(yè)文化，折射出企業(yè)的形象，在某種程度上也代表著樓盤的形象。它能夠拉近與顧客的距離，減少顧客的疑慮，提高親和力，進(jìn)而促使顧客產(chǎn)生購(gòu)買行為，達(dá)成交易。因此，銷售人員應(yīng)有整潔的儀表、親和力較強(qiáng)的儀容;有主動(dòng)積極、面帶微笑、親切誠(chéng)懇的態(tài)度;有進(jìn)退有序的規(guī)范的禮儀;有流利的口才、收放自如的交談能力等。

房地產(chǎn)銷售的業(yè)務(wù)流程：

一、尋找客戶

二、現(xiàn)場(chǎng)接待客戶

三、談判

四、客戶追蹤

五、簽約

六、售后服務(wù)

分析客戶類型及對(duì)策：(例如)

1.理智穩(wěn)健型

特征：深思熟慮，冷靜穩(wěn)健，不容易被推銷員的言辭所說(shuō)動(dòng)，對(duì)于疑點(diǎn)必詳細(xì)詢問(wèn)。

對(duì)策：加強(qiáng)產(chǎn)品品質(zhì)、公司性質(zhì)及特點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)的說(shuō)明，一切說(shuō)明須講究合理有據(jù)，以獲得顧客理性的支持。

n2.感情沖動(dòng)型

特征：天性激動(dòng)、易受外界慫恿與刺激，很快就能作決定。

對(duì)策：開始即大力強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色與實(shí)惠，促其快速?zèng)Q定。當(dāng)顧客不欲購(gòu)買時(shí)，須應(yīng)付得體，以免影響其他顧客。n

n3.沉默寡言型

特征：出言謹(jǐn)慎，一問(wèn)三不知，反應(yīng)冷漠外表嚴(yán)肅。

對(duì)策：除了介紹產(chǎn)品，還必須以親切、誠(chéng)懇的態(tài)度拉攏感情，想辦法了解其工作、家庭、子女以能拉拉家常，以了解其心中的真正需要。等等。

三、實(shí)習(xí)遇到的問(wèn)題和困難：

實(shí)習(xí)很辛苦，由于現(xiàn)在還住校，所以每天7點(diǎn)不到就得起床去擠公交車，就算再寒冷再差的天氣，只要不是周末，都得去上班，有時(shí)候公司業(yè)務(wù)繁忙，晚上得加班，那留給個(gè)人支配的時(shí)間更少。我們必須克制自己，不能隨心所欲地不想上班就不來(lái)。

第4篇

關(guān)鍵詞：開發(fā)內(nèi)化；房地產(chǎn)估價(jià)；教學(xué)

中圖分類號(hào)：G640 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

一、引言

作為中國(guó)市場(chǎng)化改革的重要組成部分，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)20余年來(lái)實(shí)現(xiàn)了迅猛的發(fā)展。根據(jù)估算，2015年，中國(guó)的房地產(chǎn)交易總額達(dá)到8.7萬(wàn)億元，房地產(chǎn)已經(jīng)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。快速發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)需要大量的高素質(zhì)專業(yè)人才。房地產(chǎn)估價(jià)是現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、投資交易、抵押貸款、課稅保險(xiǎn)等活動(dòng)的基礎(chǔ)，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中占有重要地位。《房地產(chǎn)估價(jià)》作為工程管理和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)的核心課程，其教學(xué)效果直接影響到未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)。如何提升該課程的教學(xué)質(zhì)量，同時(shí)貼近行業(yè)實(shí)踐，成為該課程教學(xué)者面前的重要任務(wù)。

二、《房地產(chǎn)估價(jià)》課程特點(diǎn)

該課程以房地產(chǎn)估價(jià)為主線，介紹了房地產(chǎn)估價(jià)過(guò)程中的基本知識(shí)和重點(diǎn)內(nèi)容，包括房地產(chǎn)相關(guān)的基本概念、房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)及影響因素、房地產(chǎn)估價(jià)的原則及程序、市場(chǎng)比較法、收益還原法、假設(shè)開發(fā)法、成本法、路線價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)估價(jià)制度等。

1.課程綜合性強(qiáng)、學(xué)科交叉性強(qiáng)

該課程的專業(yè)知識(shí)涵蓋市場(chǎng)調(diào)查與市場(chǎng)預(yù)測(cè)、投資分析、建筑工程技術(shù)、土地管理、房房房地產(chǎn)課稅、房地產(chǎn)征用、房地產(chǎn)保險(xiǎn)等方面，涉及面寬、信息量大，綜合性極強(qiáng)。而且，它與房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、工程經(jīng)濟(jì)學(xué)、工建設(shè)工程法律法規(guī)等其他房地產(chǎn)類的課程內(nèi)容有明顯的交叉性。

2.課程實(shí)踐性強(qiáng)

該課程圍繞房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)展開，而且與國(guó)家現(xiàn)行的宏觀經(jīng)濟(jì)政策、房地產(chǎn)行業(yè)動(dòng)態(tài)、以及法律法規(guī)有著極為緊密的關(guān)聯(lián)，課程的教學(xué)內(nèi)容亦要與行業(yè)現(xiàn)狀相符。在我國(guó)，房地產(chǎn)市場(chǎng)和相關(guān)調(diào)控政策變化頻繁，房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)更新較快，這直接影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)與房地產(chǎn)估價(jià)，所以該課程的教學(xué)內(nèi)容也更新得很快。

三、開發(fā)內(nèi)化教學(xué)模式與傳統(tǒng)教學(xué)模式比較分析

1.傳統(tǒng)教學(xué)模式存在的主要問(wèn)題

（1）在本課程的傳統(tǒng)教學(xué)模式中，教學(xué)內(nèi)容跟不上專業(yè)知識(shí)更新的速度。我國(guó)高速發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)市場(chǎng)面貌、產(chǎn)品動(dòng)態(tài)、房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)變化很快，與之緊密關(guān)聯(lián)的經(jīng)濟(jì)、金融、稅收、區(qū)域規(guī)劃等政策也更新頻繁，專業(yè)知識(shí)在幾年之中便會(huì)有很大的變化，目前教師所用的教材內(nèi)容明顯跟不上行業(yè)中專業(yè)知識(shí)更新的速度。

（2）教學(xué)方式不夠多樣化，學(xué)生參與度低。在傳統(tǒng)教學(xué)中，大部分專業(yè)教師仍然采用直線式的單向傳授教學(xué)方式，以老師講授為主，學(xué)生的主要任務(wù)是聆聽和接收，教學(xué)方式單一，學(xué)生參與度低，不利于激發(fā)學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣。

2.開發(fā)內(nèi)化教學(xué)模式的優(yōu)越性

開發(fā)內(nèi)化教學(xué)打破了傳統(tǒng)教學(xué)中直線式的單向傳授方式，老師可以利用布置預(yù)習(xí)任務(wù)、設(shè)計(jì)提問(wèn)、課堂檢驗(yàn)等多種方式對(duì)學(xué)生進(jìn)行開發(fā)、引導(dǎo)，啟發(fā)學(xué)生思考、激發(fā)學(xué)生學(xué)習(xí)興趣，將學(xué)生引入自主學(xué)習(xí)的軌道中，讓學(xué)生主動(dòng)參與到學(xué)習(xí)過(guò)程當(dāng)中來(lái)，提升教學(xué)效果。

與傳統(tǒng)教學(xué)方法相比，這一新的教學(xué)模式強(qiáng)調(diào)教師在教學(xué)過(guò)程中更多的扮演“開發(fā)”的角色，而不是“傳授”的角色，在教學(xué)過(guò)程中開啟學(xué)生智慧、開發(fā)學(xué)生潛能，啟發(fā)學(xué)生思考，引導(dǎo)學(xué)生自主學(xué)習(xí)，而從將專業(yè)知識(shí)“內(nèi)化”為內(nèi)在素質(zhì)。

四、開發(fā)內(nèi)化教學(xué)模式在《房地產(chǎn)估價(jià)》課程中的應(yīng)用

根據(jù)本課程的特點(diǎn)，為充分發(fā)揮開發(fā)內(nèi)化教學(xué)模式的優(yōu)越性，筆者在實(shí)踐中摸索出如下幾種教學(xué)法以加強(qiáng)開發(fā)內(nèi)化教學(xué)模式在教學(xué)中的應(yīng)用，提高課堂質(zhì)量。

1.導(dǎo)入式教學(xué)法

開發(fā)內(nèi)化教學(xué)模式的出發(fā)點(diǎn)在于教師“開發(fā)、引導(dǎo)”，在每個(gè)新的教學(xué)單元開始學(xué)習(xí)之前給學(xué)生布置預(yù)習(xí)任務(wù)，要求學(xué)生針對(duì)老師布置的預(yù)習(xí)題查閱大量的專業(yè)資料，分析、歸納、總結(jié)，在下次課將自己的成果呈現(xiàn)出來(lái)，這個(gè)過(guò)程能體現(xiàn)學(xué)生的自主性和獨(dú)立思考能力，也有利于老師發(fā)現(xiàn)學(xué)生思維的閃光點(diǎn)，但有一點(diǎn)不能忽視，那就是每次學(xué)習(xí)新內(nèi)容之前，對(duì)之前布置的預(yù)習(xí)任務(wù)要進(jìn)行課堂檢驗(yàn)并對(duì)學(xué)生成果進(jìn)行打分，以鞏固和推進(jìn)預(yù)習(xí)的效果，讓學(xué)生形成良好的學(xué)習(xí)習(xí)慣。布置預(yù)習(xí)任務(wù)，是引導(dǎo)學(xué)生自主學(xué)習(xí)的有效途徑，讓學(xué)生明確接下來(lái)要學(xué)習(xí)的內(nèi)容和學(xué)習(xí)目標(biāo)，對(duì)新內(nèi)容的學(xué)習(xí)有初步了解和認(rèn)知準(zhǔn)備。

2.實(shí)踐調(diào)研教學(xué)法

教師可以根據(jù)不同教學(xué)單元的需要給學(xué)生布置適當(dāng)?shù)膶?shí)踐調(diào)研任務(wù)，例如，在學(xué)習(xí)“市場(chǎng)比較法”時(shí)，對(duì)某個(gè)特定的估價(jià)對(duì)象收集其可比實(shí)例的信息并對(duì)估價(jià)對(duì)象及可比實(shí)例做現(xiàn)狀調(diào)查，學(xué)生可以通過(guò)實(shí)地勘察、訪問(wèn)、網(wǎng)絡(luò)等方式收集相關(guān)信息，了解估價(jià)對(duì)象及可比實(shí)例的區(qū)域因素、個(gè)別因素和產(chǎn)權(quán)狀況，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行歸納匯總、對(duì)比，形成估價(jià)所需的基礎(chǔ)性資料；學(xué)習(xí)“收益還原法”時(shí)，可以組織學(xué)生到估價(jià)對(duì)象所在片區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研，了解該片區(qū)類似房地產(chǎn)的規(guī)模、市場(chǎng)定位、價(jià)格、目標(biāo)消費(fèi)群體等，在調(diào)研完成之后，組織學(xué)生匯報(bào)調(diào)研情況，講講學(xué)生自己對(duì)估價(jià)對(duì)象的認(rèn)識(shí)、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)等，這種方式可以讓學(xué)生更直觀的接觸到房地產(chǎn)市場(chǎng)與估價(jià)對(duì)象，并且讓學(xué)生收集信息的能力、溝通能力、分析能力得到鍛煉。

3.項(xiàng)目教學(xué)法

基于《房地產(chǎn)估價(jià)》實(shí)踐性強(qiáng)的特點(diǎn)，在教學(xué)過(guò)程中針對(duì)特定的重難點(diǎn)內(nèi)容可采用項(xiàng)目教學(xué)法，

例如，在學(xué)習(xí)“假設(shè)開發(fā)法”時(shí)，可以讓學(xué)生對(duì)某個(gè)待開發(fā)的新地塊或剛剛開盤的新項(xiàng)目進(jìn)行一次完整的房地產(chǎn)估價(jià)。首先將學(xué)生進(jìn)行分組（每組2人），一組一案，小組成員分別負(fù)責(zé)不同的工作內(nèi)容，協(xié)同作業(yè)，從項(xiàng)目前期市調(diào)，到市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境分析，項(xiàng)目開發(fā)成本、費(fèi)用、稅金等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的收集，投資測(cè)算，估價(jià)結(jié)果，完成整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)過(guò)程。這種方式可以讓學(xué)生有充分的實(shí)戰(zhàn)體驗(yàn)，將課堂上學(xué)到的專業(yè)知識(shí)運(yùn)用到實(shí)際操作中，實(shí)踐能力得到極大的鍛煉。

4.互換角色教學(xué)法

在課程教學(xué)中互換教學(xué)角色，每學(xué)期安排一定比例的學(xué)時(shí)組織學(xué)生講課。老師可擬定若干個(gè)與課程內(nèi)容相關(guān)的專題，由學(xué)生選擇自己感興趣的方向，查資料、分析、歸納、總結(jié)，擬定自己要演講的主題，將主要內(nèi)容制作成PPT，以講課的方式將其呈現(xiàn)出來(lái)，老師作為聽眾，在下面聆聽，評(píng)判，并給學(xué)生打分，該項(xiàng)得分可以作為平時(shí)成績(jī)的一部分。這種方式可以培養(yǎng)學(xué)生主動(dòng)探索、主動(dòng)發(fā)現(xiàn)的能力，也能夠鍛煉學(xué)生的演講能力，在講課過(guò)程中，學(xué)生能充分表達(dá)學(xué)生自己的觀點(diǎn)，展示其創(chuàng)新點(diǎn)。

5.相關(guān)知識(shí)拓展法

在引導(dǎo)學(xué)生學(xué)習(xí)課程核心知識(shí)的同時(shí)，也要適當(dāng)補(bǔ)充相關(guān)的行業(yè)知識(shí)與課外知識(shí)。例如，讓學(xué)生了解國(guó)內(nèi)知名房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展歷程及其開發(fā)的項(xiàng)目特點(diǎn)、房地產(chǎn)業(yè)界成功人士的奮斗史，對(duì)學(xué)生進(jìn)行勵(lì)志教育，在培養(yǎng)工程管理或房地產(chǎn)類應(yīng)用型人才時(shí)，激發(fā)學(xué)生對(duì)行業(yè)的熱愛與專業(yè)的信心對(duì)促進(jìn)學(xué)習(xí)效果可以起到事半功倍的效果。

6.綜合考核法

考核是檢驗(yàn)學(xué)習(xí)效果的主要渠道，傳統(tǒng)的考試是以名詞解釋、選擇題、判斷題、簡(jiǎn)答題等主觀題和客觀題組成的試卷來(lái)進(jìn)行，學(xué)生在學(xué)習(xí)過(guò)程中的應(yīng)試學(xué)習(xí)心態(tài)和臨時(shí)突擊心理明顯，對(duì)平時(shí)的學(xué)習(xí)過(guò)程投入不多。本課程采用全過(guò)程、全面、系統(tǒng)的綜合考核法，平時(shí)成績(jī)的權(quán)重增加，這樣有利于檢驗(yàn)學(xué)生平時(shí)的學(xué)習(xí)投入程度。其中，平時(shí)成績(jī)占總評(píng)成績(jī)的40%，期末考試成績(jī)占總評(píng)成績(jī)的60%。平時(shí)成績(jī)的構(gòu)成為：課堂回答問(wèn)題、討論等表現(xiàn)占50%，案例分析或其他大作業(yè)占20%，常規(guī)作業(yè)占30%，這種綜合評(píng)定的優(yōu)點(diǎn)是，能夠督促引導(dǎo)學(xué)生注重平時(shí)學(xué)習(xí)，積極主動(dòng)的配合老師的日常教學(xué)活動(dòng)，激發(fā)學(xué)生平時(shí)的學(xué)習(xí)積極性，做到人人參與，自覺(jué)地投入到專業(yè)知識(shí)學(xué)習(xí)和技能學(xué)習(xí)中去。

參考文獻(xiàn)：

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[2] 覃愛民，楊波.應(yīng)用型本科院校房地產(chǎn)類課程教學(xué)改革與實(shí)踐[J].價(jià)值工程，2014（12）.

第5篇

分析和研究房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是當(dāng)今中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，首先遇到的問(wèn)題是對(duì)當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的判斷：是否有泡沫？如果有，泡沫是大是小？這似乎是一個(gè)很簡(jiǎn)單的問(wèn)題，主流的聲音認(rèn)為，目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的泡沫。然而，房?jī)r(jià)的高速上漲，甚至于房?jī)r(jià)租金比、房?jī)r(jià)收入比、空置率、房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)率、房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率等的上漲和高企都并不必然意味著泡沫。很多時(shí)候，做出錯(cuò)誤判斷的原因是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫基本概念的界定存在問(wèn)題。

不論對(duì)于股票還是住房市場(chǎng)，判斷是否有泡沫的首要問(wèn)題是判斷市場(chǎng)上資產(chǎn)的基礎(chǔ)價(jià)值。顯然這并不容易，以最常用的兩個(gè)指標(biāo)房?jī)r(jià)租金比（購(gòu)租比）和房?jī)r(jià)收入比為例：通過(guò)統(tǒng)計(jì)調(diào)查可以計(jì)算得到現(xiàn)在市場(chǎng)上的購(gòu)租比，而計(jì)算泡沫則需要“理論上合理”的購(gòu)租比，通過(guò)兩者的比較來(lái)判斷市場(chǎng)的泡沫程度。房?jī)r(jià)收入比也一樣，需要現(xiàn)實(shí)的房?jī)r(jià)收入比和理論上合理的房?jī)r(jià)收入比，才能來(lái)判斷現(xiàn)在房?jī)r(jià)水平相對(duì)于收入是否合理。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是需要知道沒(méi)有泡沫的資產(chǎn)基礎(chǔ)價(jià)值是什么，才能知道有沒(méi)有泡沫，泡沫的程度有多嚴(yán)重。

在房地產(chǎn)研究領(lǐng)域，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的特點(diǎn)，一般有三個(gè)對(duì)應(yīng)的無(wú)套利條件：分別是空間無(wú)套利條件、金融無(wú)套利條件和購(gòu)租無(wú)套利條件。

前兩個(gè)無(wú)套利條件雖然對(duì)于具體市場(chǎng)的房地產(chǎn)價(jià)格均衡形成有決定性的作用，卻均難以對(duì)總體房?jī)r(jià)水平是否過(guò)高得出有益的結(jié)論。空間無(wú)套利均衡告訴我們北京的房?jī)r(jià)應(yīng)比天津高，杭州西湖周圍的房?jī)r(jià)應(yīng)比遠(yuǎn)離風(fēng)景區(qū)的房?jī)r(jià)高，但究竟應(yīng)該高多少卻無(wú)法量化；金融無(wú)套利條件則更多集中在研究房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)規(guī)律，從而驗(yàn)證市場(chǎng)是否有效，是否有套利機(jī)會(huì)，但對(duì)房?jī)r(jià)水平是否過(guò)高，泡沫程度究竟多大等問(wèn)題也難以得出有益的結(jié)論，只有購(gòu)租無(wú)套利條件則可以對(duì)上述問(wèn)題進(jìn)行分析。

購(gòu)租無(wú)套利條件是指消費(fèi)者通過(guò)自主選擇購(gòu)買自有房產(chǎn)或租房來(lái)達(dá)到均衡，均衡時(shí)，租房和買房將是無(wú)差異的，即消費(fèi)者不能通過(guò)在租房和買房之間的轉(zhuǎn)換來(lái)實(shí)現(xiàn)套利。由于租房不能獲得房?jī)r(jià)升值所帶來(lái)的好處，同時(shí)租房市場(chǎng)是一個(gè)由無(wú)數(shù)租房者和房東構(gòu)成的近似完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，因此租金被認(rèn)為是房產(chǎn)價(jià)值的一個(gè)基本衡量，而房產(chǎn)的基礎(chǔ)價(jià)值則取決于買房和租房之間無(wú)差異的那一點(diǎn)的均衡。

二、判斷泡沫的購(gòu)租比基礎(chǔ)價(jià)值

購(gòu)租比的均衡點(diǎn)，即購(gòu)租無(wú)套利條件所在的基礎(chǔ)價(jià)值，并不是恒定不變的，不同經(jīng)濟(jì)的具體條件，如無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率、抵押貸款利率、通貨膨脹率、物業(yè)費(fèi)、物業(yè)稅、房屋養(yǎng)護(hù)成本、租金上漲率等，對(duì)應(yīng)的無(wú)差異均衡點(diǎn)也是不同的。國(guó)外常用計(jì)算無(wú)差異均衡點(diǎn)的方法是“使用成本模型”，即：

其中r為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率，p為物業(yè)稅率，為房屋的養(yǎng)護(hù)成本比率（每年支付的養(yǎng)護(hù)成本占房?jī)r(jià)比例），a是房屋租金上漲率。以此模型，美國(guó)學(xué)者（Himmel bergetal，2005；Glaeser and Gyourko，2007）用美國(guó)數(shù)據(jù)計(jì)算得到的房?jī)r(jià)租金比約為24。

由于這一模型過(guò)于簡(jiǎn)單，導(dǎo)致它難以處理長(zhǎng)期的抵押貸款約束問(wèn)題，并且假定利率、物業(yè)稅、房屋養(yǎng)護(hù)成本還有租金上漲率對(duì)于合理的購(gòu)租比的影響方式和邊際影響是相同的，這些都不太合理。這似乎說(shuō)明購(gòu)租比不是一個(gè)完美的指標(biāo)，但問(wèn)題在于，其他的指標(biāo)，比如空置率、房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)率等同樣難以確定一個(gè)理論上的均衡值。有些指標(biāo)甚至難以從理論上推知其是否應(yīng)該有一個(gè)合理均衡值，沒(méi)有什么被廣泛接受的可信的理論來(lái)證明這個(gè)均衡值的存在性，而計(jì)算這樣的合理均衡值更無(wú)從談起。像空置率等指標(biāo)更與房?jī)r(jià)沒(méi)有太直接的關(guān)系，許多人以住房空置率過(guò)高來(lái)推斷房產(chǎn)市場(chǎng)存在很大泡沫，然而，空置率越高并不代表泡沫的可能性更大。以美國(guó)底特律為例，作為美國(guó)過(guò)去的汽車城，從1960年代到現(xiàn)在，隨著美國(guó)汽車工業(yè)的衰落，與之而來(lái)的是大量居民遷出底特律并使得底特律成為全美住房空置率最高的大都會(huì)區(qū)之一，而實(shí)際上底特律反而是在上次危機(jī)中泡沫較小的地方，問(wèn)題主要發(fā)生在加州等美國(guó)東西海岸。又如房?jī)r(jià)收入比，可以通過(guò)建立一個(gè)家庭生命周期消費(fèi)選擇模型，來(lái)得出理論上家庭的收入與均衡時(shí)家庭住房消費(fèi)與收入的關(guān)系，但是這種方法的問(wèn)題是有些關(guān)鍵參數(shù)無(wú)法直接和準(zhǔn)確觀測(cè)。要計(jì)算合理的房?jī)r(jià)收入比均衡值，則必須知道參數(shù)，然而現(xiàn)實(shí)中是難以觀測(cè)的，我們知道理論上其應(yīng)存在，究竟為多少很難確定，這導(dǎo)致很難計(jì)算一個(gè)理論上合理的均衡房?jī)r(jià)收入比。因此，從現(xiàn)在的研究條件來(lái)講，購(gòu)租比仍然是判斷一個(gè)市場(chǎng)泡沫程度的最好指標(biāo)。

三、房地產(chǎn)泡沫度量的幾個(gè)誤區(qū)

1.忽略具體國(guó)情差異的國(guó)家間橫向比較

很多研究者通過(guò)對(duì)比中國(guó)與其他國(guó)家（如美國(guó)）的一些指標(biāo)，論證中國(guó)的市場(chǎng)甚至出現(xiàn)了比美國(guó)還嚴(yán)重的泡沫，不少文章第一句話經(jīng)常就是“按國(guó)際經(jīng)驗(yàn)……”。但要注意的是，其他國(guó)家的指標(biāo)值并不能直接簡(jiǎn)單套用到中國(guó)。相對(duì)于中國(guó)，美國(guó)有每年1%～3%的物業(yè)稅，物業(yè)費(fèi)則大大高于中國(guó)，由于住房類型不同，中國(guó)住房的養(yǎng)護(hù)費(fèi)用也相對(duì)較低。在一段時(shí)期中，受到國(guó)家政策的驅(qū)動(dòng)，居民購(gòu)房使用金融資源的成本很低，即資金的成本尤其是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率很低，這些都導(dǎo)致中國(guó)的合理的均衡購(gòu)租比應(yīng)高于美國(guó)市場(chǎng)，簡(jiǎn)單地使用美國(guó)的一些指標(biāo)來(lái)評(píng)判中國(guó)的房產(chǎn)市場(chǎng)顯然是誤導(dǎo)性的。

2.忽略具體條件差異的時(shí)序上縱向?qū)Ρ?/p>

近年來(lái)，購(gòu)租比和房?jī)r(jià)收入比顯著升高了，但僅僅就此認(rèn)為泡沫已經(jīng)非常嚴(yán)重，同樣是一個(gè)誤區(qū)。誠(chéng)然，當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫遠(yuǎn)比2003年～2004年時(shí)嚴(yán)重是毫無(wú)疑問(wèn)的，但1999年～2003年，住房改革剛剛結(jié)束，是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的相對(duì)低谷期，如果把那個(gè)時(shí)候的購(gòu)租比和房?jī)r(jià)收入比等作為市場(chǎng)均衡值，顯然是不合理的。畢竟，此一時(shí)彼一時(shí)，當(dāng)時(shí)的指標(biāo)不能作為當(dāng)下市場(chǎng)合理均衡值，尤其是在當(dāng)時(shí)的指標(biāo)值實(shí)際上低于真實(shí)的市場(chǎng)均衡值的情況下。

3.錯(cuò)誤的計(jì)算和統(tǒng)計(jì)方法

第三個(gè)問(wèn)題是經(jīng)常使用錯(cuò)誤方法來(lái)計(jì)算當(dāng)前實(shí)際值。例如在計(jì)算購(gòu)租比時(shí)，所用的房?jī)r(jià)和租金數(shù)據(jù)所對(duì)應(yīng)的房屋必須是可比的，即保證兩者是同一類型房屋或者兩者至少盡可能同質(zhì)，而用市場(chǎng)上的房?jī)r(jià)平均值和租金平均值去相除所得到的結(jié)果是誤導(dǎo)性的，因?yàn)樽》抠?gòu)買市場(chǎng)和住房出租市場(chǎng)上的房屋并不同質(zhì)，而用不同質(zhì)的房屋比較購(gòu)租比是完全錯(cuò)誤的。

與購(gòu)租比一樣，計(jì)算房?jī)r(jià)收入比也應(yīng)保證房?jī)r(jià)和居民的收入必須是可比。最好的情況是直接用房?jī)r(jià)與房屋購(gòu)買者的收入進(jìn)行比較。顯然，拿豪宅的房?jī)r(jià)與本地貧民的收入進(jìn)行比較除了給你錯(cuò)誤的結(jié)果外沒(méi)有任何意義。而令人遺憾的是，在現(xiàn)實(shí)運(yùn)用中，大多數(shù)的計(jì)算都沒(méi)有保證其房?jī)r(jià)和收入的可比性，很多時(shí)候都是用某地的平均房?jī)r(jià)水平和當(dāng)?shù)鼐用竦娜司杖牖蚴杖胫形粩?shù)進(jìn)行比較。這意味著，是在拿不買房的人的收入和房子的價(jià)格比較，而真正買房的人的收入?yún)s可能沒(méi)有被統(tǒng)計(jì)，這很容易給我們誤導(dǎo)性的結(jié)果。

第6篇

一、活動(dòng)方案力求縝密，競(jìng)答題目做到嚴(yán)謹(jǐn)

本次房地產(chǎn)抵押登記知識(shí)競(jìng)答和辯論賽是前六次系列活動(dòng)的延伸和深入，采用了知識(shí)競(jìng)賽和辯論賽相結(jié)合的形式，即預(yù)賽采取書面競(jìng)答形式，決賽采取現(xiàn)場(chǎng)辯論形式。為確保活動(dòng)的順利開展，提高活動(dòng)的可行性和趣味性，從去年12月開始，主辦方就開始醞釀活動(dòng)主題和活動(dòng)內(nèi)容，多位專家學(xué)者也給予傾力指導(dǎo)。預(yù)賽參賽對(duì)象為房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員，競(jìng)答內(nèi)容以房地產(chǎn)抵押登記知識(shí)為主，兼涉房屋登記其他知識(shí)，題目繼續(xù)沿用房屋登記官的考題類型，由單選、多選、判斷、綜合分析四種類型組成，務(wù)求嚴(yán)謹(jǐn)、準(zhǔn)確、無(wú)歧義。評(píng)分規(guī)則根據(jù)參賽單位人數(shù)和參賽單位平均成績(jī)綜合評(píng)定，人數(shù)少于10人者無(wú)參賽資格。獎(jiǎng)項(xiàng)設(shè)置上，預(yù)賽成績(jī)前6名的單位組織人員參加辯論決賽，第7名至第16名的單位設(shè)優(yōu)秀組織獎(jiǎng)。

二、聯(lián)合多地登記機(jī)構(gòu)，評(píng)審人員更具公正性

為讓這個(gè)持續(xù)多年的公益性活動(dòng)進(jìn)一步擴(kuò)大影響，同時(shí)，提升活動(dòng)的層次和規(guī)格，此次活動(dòng)新增了杭州、成都、廈門、寧波、揚(yáng)州、常熟等六家登記機(jī)構(gòu)作為協(xié)辦單位，這六家單位是相關(guān)省份登記業(yè)務(wù)開展較為領(lǐng)先或者同樣熱心于公益事業(yè)的機(jī)構(gòu)，他們不但熱情支持，而且均組織大量職工積極參加活動(dòng)，如杭州參與答題人數(shù)為168人、常熟為111人、寧波80余人，其他三家均有20人以上參加。本次活動(dòng)邀請(qǐng)了司法界、登記界、學(xué)業(yè)界共七位專家成立了專家評(píng)委組，他們分別是來(lái)自最高院、住建部房地產(chǎn)業(yè)司、中國(guó)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍和測(cè)量委員會(huì)、清華大學(xué)、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)的領(lǐng)導(dǎo)和學(xué)者，他們?cè)诜康禺a(chǎn)抵押領(lǐng)域都頗有研究，對(duì)很多抵押?jiǎn)栴}認(rèn)識(shí)很深。

三、各地登記機(jī)構(gòu)人員答題踴躍，單位組織有力

4月1日，主辦方在中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)網(wǎng)、無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)網(wǎng)最醒目的地方活動(dòng)實(shí)施方案、房地產(chǎn)抵押登記知識(shí)預(yù)賽競(jìng)答試題和競(jìng)賽須知；《中國(guó)房地產(chǎn)》雜志也于4月、5月連續(xù)兩期在封面、封底等重要位置活動(dòng)實(shí)施方案、房地產(chǎn)抵押登記知識(shí)預(yù)賽競(jìng)答試題和競(jìng)賽須知。預(yù)賽活動(dòng)從2013年4月1日起至6月30日持續(xù)三個(gè)月。趕早的單位如赤峰市房屋交易產(chǎn)權(quán)管理中心在題目當(dāng)天4月1日就組織人員答題并提交，速度之快令人嘆服，而且答題準(zhǔn)確率也較高，取得了組織分最高分。在答題過(guò)程中，主辦方接到貴州六盤水市等許多登記機(jī)構(gòu)參賽人員電話，詢問(wèn)答題事宜，還商討某些細(xì)節(jié)問(wèn)題，山東日照房管局等人員在QQ群里對(duì)題目展開討論，相互溝通交流，表現(xiàn)出極大的熱情。有的單位通知要求單位職工積極參加；有的單位發(fā)揮集體的力量，群策群力，共同研討試題。在答題時(shí)間截止后，還有不少單位、個(gè)人致電咨詢預(yù)賽試題答案的公布時(shí)間等相關(guān)問(wèn)題。湖北省孝感市住房保障和房屋管理局更是高度重視此次活動(dòng)，專門致函主辦方，請(qǐng)求反饋該市房管系統(tǒng)所有參與房地產(chǎn)抵押登記知識(shí)預(yù)賽競(jìng)答活動(dòng)人員的參賽成績(jī)，并決定根據(jù)成績(jī)給予參賽人員獎(jiǎng)勵(lì)。

至預(yù)賽活動(dòng)結(jié)束，主辦單位共收到有效網(wǎng)上答題和書面答題總計(jì)3717份，覆蓋了25個(gè)省、自治區(qū)、直轄市，130個(gè)縣、市，200個(gè)參賽單位。參賽人員在10人以上的單位共有61家。其中江蘇、浙江、河南、山東、湖北四省是答題最活躍的省份，可喜的是，新疆也有多個(gè)單位的人員參加此次競(jìng)答。

四、試題難度適中，但未有人員達(dá)到95分

參與者普遍反映題目難易適當(dāng)，大部分題目較為簡(jiǎn)單，但少部分題目還是有一定難度，如果概念不清也容易做錯(cuò)。本次個(gè)人得分最高者為93分；80分以上的高分段有1141人，占參賽總數(shù)的30.7%；85分以上則有512人，占參賽總數(shù)的13.8%。60分以上（達(dá)及格分?jǐn)?shù)線）的占總參與人數(shù)的90.4%。可見，在這么長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，大家經(jīng)過(guò)認(rèn)真思考基本上可以獲得及格。從得分總體來(lái)看，參賽選手答題都較為認(rèn)真，不少參與者對(duì)房地產(chǎn)抵押登記知識(shí)有著較好的認(rèn)識(shí)和較深的理解，從各題的正確率分析，預(yù)賽試題中的單選題正確率比較高，而部分多選題、判斷題和綜合分析題的正確率則相對(duì)較低。如多選第18題中對(duì)“哪些情形可以申請(qǐng)抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記”這一問(wèn)題，許多參賽選手都未答對(duì)，正確率僅為12.17%，大多認(rèn)為“抵押后房屋被查封的情形無(wú)法辦理抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記”；又如判斷題第9題中“預(yù)購(gòu)商品房抵押是否只能用于擔(dān)保貸款購(gòu)房”，參賽選手的判斷也有偏差，正確率僅為18.48%，在所有的判斷題中正確率最低。此外，綜合分析題第一大題第4小題中“對(duì)于法院判決買賣合同無(wú)效后登記機(jī)構(gòu)的處理方式”的分析上失誤較多，正確率僅為18.4%。這從一個(gè)側(cè)面映襯出登記人員在房屋抵押登記實(shí)踐操作和法律知識(shí)點(diǎn)上還存在誤區(qū)和盲點(diǎn)，需要在今后的工作中加強(qiáng)學(xué)習(xí)和靈活應(yīng)用。

五、題目具有綜合性，能從一個(gè)側(cè)面反映參與者的理論功底

房地產(chǎn)抵押登記在房屋登記實(shí)務(wù)中一直占據(jù)著較大比例，其中不乏各類新生的值得深究的問(wèn)題，如抵押權(quán)的變更與轉(zhuǎn)移、最高額抵押權(quán)的確定、在建工程的抵押范圍等，這些問(wèn)題一直是業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)，各地登記機(jī)構(gòu)在具體操作時(shí)做法也不盡相同。此次預(yù)賽競(jìng)答活動(dòng)試題主要考查的是房屋抵押登記中的基礎(chǔ)知識(shí)點(diǎn)，如房地產(chǎn)抵押的基本概念；多種擔(dān)保方式競(jìng)存的處理；拍賣抵押房地產(chǎn)所得價(jià)款的清償順序等。不少參賽選手錯(cuò)誤認(rèn)為國(guó)有劃撥土地使用權(quán)不能辦理余額抵押，對(duì)土地抵押的概念和程序沒(méi)有清晰的認(rèn)識(shí)；還有的參賽選手認(rèn)為“以預(yù)售商品房抵押的，該開發(fā)項(xiàng)目必須在取得商品房預(yù)售許可證后才能申請(qǐng)抵押登記”，反映出對(duì)預(yù)售商品房抵押的條件沒(méi)有真正掌握，認(rèn)識(shí)深度還不夠。預(yù)賽的目的也是檢驗(yàn)登記人員對(duì)房地產(chǎn)抵押登記基礎(chǔ)知識(shí)的掌握程度，以便大家更好地發(fā)現(xiàn)存在的不足，從而加強(qiáng)學(xué)習(xí)和理解，更好地為實(shí)踐服務(wù)。

六、答題質(zhì)量差異較大反映實(shí)踐存在較多的不統(tǒng)一，抵押登記法規(guī)亟待完善

《物權(quán)法》、《房屋登記辦法》、《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》等法律法規(guī)雖然對(duì)房屋抵押有所涉及，但與現(xiàn)實(shí)中諸多實(shí)踐問(wèn)題相比，仍顯薄弱，需要就房地產(chǎn)抵押做出更全面的規(guī)定。如抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記這一類型，各地操作不盡一致，有的地方必須先注銷再設(shè)立登記；又如在建工程抵押登記各地做法更是多樣，有的規(guī)定在預(yù)售許可后才能辦理，有的恰恰相反，有的可以抵押給非金融機(jī)構(gòu)，有的不可以。從成績(jī)來(lái)看，最高分與最低分相差80多分。一定程度上參與者提交答案的不同反映了實(shí)踐操作的截然不同。這一方面反映了我國(guó)隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，抵押擔(dān)保方式應(yīng)用愈加廣泛并伴隨著一系列新生事物的產(chǎn)生，另一方面也反映出現(xiàn)有法律法規(guī)規(guī)章需要盡快完善，以適應(yīng)時(shí)展。

第7篇

關(guān)鍵詞：委托理論；尋租理論：道德風(fēng)險(xiǎn)；逆向選擇：經(jīng)濟(jì)適用房

中圖分類號(hào)：F293.3　文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

一、經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)生和發(fā)展

1998年國(guó)務(wù)院在《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)》文件中第一次提出了經(jīng)濟(jì)適用房的概念。這份文件同時(shí)明確提出：要建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主體的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策，即高收入者購(gòu)買或租賃市場(chǎng)價(jià)格商品住房，中低收入者購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房，最低收入者租用政府單位提供的廉租住房。經(jīng)濟(jì)適用房由地方政府統(tǒng)一組織建設(shè)，面向中低收入家庭，以解決中低收入家庭住房困難為目的，是一種由政府提供了相關(guān)優(yōu)惠政策的、只獲取微利的普通商品住房。

經(jīng)濟(jì)適用房作為我國(guó)住房供應(yīng)新體系的重要組成部分，主要是通過(guò)某種政策傾斜來(lái)擴(kuò)大住房供給，以解決中低收入家庭住房問(wèn)題。經(jīng)濟(jì)適用住房的作用主要應(yīng)體現(xiàn)在：解決部分中低收入家庭的住房問(wèn)題；優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)：平抑商品房?jī)r(jià)格的不合理上漲；促進(jìn)居民住房消費(fèi)i緩解城市舊城改造和房屋拆遷矛盾；促進(jìn)城郊結(jié)合部等特殊區(qū)域的發(fā)展。

但是，在經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)以及銷售的實(shí)際操作過(guò)程中，它的作用并沒(méi)有得到充分發(fā)揮，更重要的是，它并沒(méi)有真正滿足老百姓的愿望和要求。目前的現(xiàn)狀是，經(jīng)濟(jì)適用房并沒(méi)有很好地體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)和適用的特點(diǎn)，和普通商品房沒(méi)有太大的區(qū)別：且真正需要經(jīng)濟(jì)適用房的低收入人群并沒(méi)有享受到經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)給予他們的福利。

二、基于委托理論分析經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)過(guò)程中的問(wèn)題

(一)委托理論的基本概念。委托關(guān)系是經(jīng)濟(jì)社會(huì)中廣泛存在的社會(huì)關(guān)系。如果當(dāng)一個(gè)需要通過(guò)另一個(gè)人的行動(dòng)來(lái)獲得自己需要的利益，那么委托關(guān)系就產(chǎn)生了。如果某個(gè)個(gè)體想獲得某種利益，但自己又沒(méi)有能力去實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，而只能委托別人替自己完成，那么這個(gè)人就是委托人，而后者就是人。從信息不對(duì)稱的角度來(lái)說(shuō)，委托人通常處于信息劣勢(shì)，而人處于信息優(yōu)勢(shì)。

由于信息的非對(duì)稱性，具有信息優(yōu)勢(shì)的人可能會(huì)選擇有利于自身利益的行動(dòng)，而發(fā)生逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)。逆向選擇是指契約發(fā)生前，契約一方隱藏自己的私有信息，或者提供不真實(shí)的信息，以謀取自己的利益而損害另一方的利益。道德風(fēng)險(xiǎn)是指在信息非對(duì)稱的情況下，契約發(fā)生以后，契約一方選擇有損于另一方的機(jī)會(huì)主義行動(dòng)，以獲取自身利益的最大化。因此，委托理論的基本內(nèi)容就是在特定的條件下，委托人如何設(shè)計(jì)激勵(lì)合同，規(guī)范人的行為，使人選擇有利于委托人利益的行動(dòng)。

(二)分析開發(fā)商在項(xiàng)目建設(shè)和銷售過(guò)程中的問(wèn)題。我國(guó)在進(jìn)行住房保障制度設(shè)計(jì)中，經(jīng)濟(jì)適用房的運(yùn)作不是由非營(yíng)利性機(jī)構(gòu)來(lái)封閉實(shí)施，而是由追逐利潤(rùn)最大化的開發(fā)商來(lái)運(yùn)作，這本身存在著制度設(shè)計(jì)上的缺陷，因?yàn)檎烷_發(fā)商的目標(biāo)存在較大的差異性，政府實(shí)行經(jīng)濟(jì)適用房制度的目的是通過(guò)二次再分配的形式，解決中低收入階層住房困難問(wèn)題，住房保障體制所追求的是公平合理的居住狀況：而從經(jīng)濟(jì)學(xué)基本假設(shè)的角度來(lái)看，開發(fā)商作為理性的“經(jīng)濟(jì)人”，追求利潤(rùn)的最大化是其本質(zhì)特性，不管是開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房還是商品房，目的都是為了獲取高額利潤(rùn)。商品房開發(fā)直接表現(xiàn)為較高的利潤(rùn)率；而經(jīng)濟(jì)適用房是在不突破利潤(rùn)率上限的前提下，借助于規(guī)模經(jīng)營(yíng)、優(yōu)惠的土地取得成本和稅收減免等政策來(lái)實(shí)現(xiàn)高額利潤(rùn)。政府和開發(fā)商基于這樣的制度條件而形成的委托關(guān)系，必然導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房政策實(shí)施的實(shí)際效果與初期目標(biāo)產(chǎn)生較大偏差。

目前所采取的經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)模式是政府通過(guò)給予經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)商一定的財(cái)政補(bǔ)貼，如劃撥土地、稅費(fèi)減半征收等措施，來(lái)降低開發(fā)項(xiàng)目的成本；開發(fā)商則負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)、銷售等全方位的工作，在要求的利潤(rùn)空間內(nèi)制定銷售價(jià)格；政府指定或者通過(guò)招投標(biāo)形式選擇開發(fā)商來(lái)開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房，開發(fā)商根據(jù)政府的相關(guān)要求進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。

簽訂開發(fā)合同后，政府無(wú)法直接觀察到開發(fā)商的努力程度和工作狀態(tài)，開發(fā)商通過(guò)提高開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)、擴(kuò)大商品房的比例、提高價(jià)格、隱瞞經(jīng)濟(jì)適用房性質(zhì)等違規(guī)行為來(lái)欺騙政府主管部門，損害了政府部門的利益，導(dǎo)致道德風(fēng)險(xiǎn)。地方政府與開發(fā)商進(jìn)行博弈的過(guò)程中，開發(fā)商由于對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)作、資金投入、成本控制、生產(chǎn)技術(shù)等擁有較全面的信息，承擔(dān)人的角色；地方政府因?qū)﹂_發(fā)商的信息掌握不充分，處于委托人的地位。地方政府在指定或者通過(guò)招投標(biāo)選擇開發(fā)商時(shí)，因信息不充分會(huì)導(dǎo)致逆向選擇。正是由于道德風(fēng)險(xiǎn)和逆向選擇的共同作用，不良開發(fā)商對(duì)利潤(rùn)最大化的追求愈演愈烈，進(jìn)而導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格偏高和開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)的高檔化。

三、基于尋租理論分析政府在監(jiān)管和規(guī)劃方面的問(wèn)題

(一)尋租理論的基本概念。經(jīng)濟(jì)學(xué)里所說(shuō)的“租”的原意是指一種生產(chǎn)要素的所有者獲得的收入中，超過(guò)這種要素的機(jī)會(huì)成本的剩余。 廣義而言，尋租活動(dòng)是指人類社會(huì)中非生產(chǎn)性的追求經(jīng)濟(jì)利益活動(dòng)，或者說(shuō)是指那種維護(hù)既得經(jīng)濟(jì)利益或是對(duì)既得利益進(jìn)行再分配的非生產(chǎn)性活動(dòng)。在現(xiàn)代社會(huì)中，更為常見的，也是更為高級(jí)的尋租方式則是利用行政法律的手段來(lái)維護(hù)既得經(jīng)濟(jì)利益或是對(duì)既得利益進(jìn)行再分配。這類尋租行為往往涉及采用阻礙生產(chǎn)要素在不同產(chǎn)業(yè)之間自由流動(dòng)、自由競(jìng)爭(zhēng)的辦法來(lái)維護(hù)或攫取既得利益。

整個(gè)尋租活動(dòng)包括權(quán)力主體的設(shè)租和個(gè)體的尋租。權(quán)力主體的設(shè)租，即權(quán)力主體在對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的行政干預(yù)和管理過(guò)程中阻止供給增加，人為造成某種生產(chǎn)要素的供給彈性不足，從而形成權(quán)力主體獲取非生產(chǎn)性利潤(rùn)的環(huán)境和條件，這往往是從權(quán)力到金錢的過(guò)程。個(gè)體尋租，即個(gè)體利用合法或非法手段獲得特權(quán)以維護(hù)既得利益的活動(dòng)。尋租過(guò)程通常會(huì)表現(xiàn)為，由利益驅(qū)使獲得權(quán)力，再由權(quán)力獲得利益。

(二)分析政府在經(jīng)濟(jì)適用房監(jiān)管和規(guī)劃方面存在的問(wèn)題。對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)和建設(shè)，國(guó)家給予了用地優(yōu)先劃撥、免收土地出讓金、開發(fā)貸款優(yōu)先發(fā)放、減免部分行政事業(yè)性收費(fèi)等諸多優(yōu)惠政策，自然誘使開發(fā)商們競(jìng)相向主管部門尋租，以“經(jīng)濟(jì)適用房”之名行“商品房”之實(shí)。而對(duì)于擁有審核開發(fā)商資質(zhì)、分配經(jīng)濟(jì)適用房等權(quán)力的主管部門及負(fù)責(zé)人來(lái)說(shuō)，一旦認(rèn)識(shí)到手中權(quán)力的市場(chǎng)價(jià)值，“造租活動(dòng)”也會(huì)伴隨著開發(fā)商的尋租迅速蔓延。

缺乏制衡的權(quán)力運(yùn)用很容易導(dǎo)致權(quán)力的濫用和商品化，從而為尋租提供了溫床和土

壤。從法律法規(guī)建設(shè)方面來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)法律法規(guī)體系尚待完善，現(xiàn)有法律法規(guī)的漏洞和空白較多，無(wú)法可依、有法難依、有法不依的現(xiàn)象同時(shí)存在，極大地影響了對(duì)尋租活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督的效力。由于信息不對(duì)稱，輿論監(jiān)督和社會(huì)監(jiān)督更是流于形式，缺乏應(yīng)有的力度。

由于受到經(jīng)濟(jì)租的誘惑和影響，在部分經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的規(guī)劃過(guò)程中，也就難免因?yàn)橐疹欓_發(fā)商的利益而出現(xiàn)不合理的地方。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制中，市場(chǎng)在資源的有效配置中扮演著重要角色；而開發(fā)商為維護(hù)自己通過(guò)尋租獲得的利益，就希望政府保持對(duì)土地等資源的控制權(quán)，或者通過(guò)某種“隱形市場(chǎng)”支配和影響資源配置。政府對(duì)市場(chǎng)的壟斷及政府扶持下造就的企業(yè)壟斷排除了公平競(jìng)爭(zhēng)的可能性，使得競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制、供求機(jī)制和價(jià)格機(jī)制不能良好地運(yùn)行，導(dǎo)致市場(chǎng)的資源配置功能失靈，給消費(fèi)者和經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)帶來(lái)潛在損失。

四、經(jīng)濟(jì)適用房存在問(wèn)題的對(duì)策研究

(一)從委托的角度分析對(duì)策。從政府和開發(fā)商之間的委托關(guān)系來(lái)看，要解決經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)中的問(wèn)題，也就是要預(yù)防逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)委托理論，規(guī)避逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題可以通過(guò)制定權(quán)利和義務(wù)、責(zé)任和利益相制衡的競(jìng)爭(zhēng)和激勵(lì)約束機(jī)制，將委托人的風(fēng)險(xiǎn)不同程度地轉(zhuǎn)為人的風(fēng)險(xiǎn)，從而促使人選擇有利于委托人實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤(rùn)最大化的行動(dòng)。

當(dāng)前，在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)，政府通常指定開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)，沒(méi)有引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，雖然經(jīng)濟(jì)適用房在銷售時(shí)，各城市物價(jià)部門也希望控制開發(fā)商的利潤(rùn)，但是開發(fā)商通過(guò)虛報(bào)開發(fā)成本、減少公共配套設(shè)施的數(shù)量、恣意擴(kuò)大商品房的比例等手段獲取較高的實(shí)際利潤(rùn)。因此，有效規(guī)避開發(fā)商的違規(guī)行為，有必要在經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)建設(shè)中導(dǎo)入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，改變?cè)械恼付ㄩ_發(fā)商、劃撥土地、控制開發(fā)利潤(rùn)的運(yùn)作方法；采用鎖定售價(jià)、拍賣地價(jià)的市場(chǎng)化運(yùn)作方案。國(guó)土資源部門和其他相應(yīng)的管理機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)項(xiàng)目的售價(jià)、戶型標(biāo)準(zhǔn)、購(gòu)買群體制定嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)程序和條例，在此基礎(chǔ)上公開對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目用地進(jìn)行拍賣，以上運(yùn)作過(guò)程保證了建設(shè)主體和供地方式的市場(chǎng)化運(yùn)作，提高了運(yùn)作效率，也能夠體現(xiàn)市場(chǎng)化原則。另外，對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)適用房不超過(guò)3％的利潤(rùn)率顯然不能對(duì)其產(chǎn)生明顯的激勵(lì)效果，政府也應(yīng)該積極探索和思考如何通過(guò)適當(dāng)?shù)恼邇A斜或其他形式的優(yōu)惠措施使開發(fā)商在保證經(jīng)濟(jì)適用房的經(jīng)濟(jì)性和適用性的同時(shí)，獲得理想的回報(bào)。通過(guò)導(dǎo)入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制和政府部門更有效的制度約束，重新定義政府部門和開發(fā)商之間的委托關(guān)系，從而預(yù)防和減少開發(fā)商的違規(guī)行為。

(二)從尋租的角度分析對(duì)策。針對(duì)尋租理論對(duì)政府在經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)建設(shè)中所存在問(wèn)題的分析，要解決經(jīng)濟(jì)適用房領(lǐng)域的尋租問(wèn)題，需要從以下幾個(gè)方面去思考：

1、加快政治體制改革步伐，促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革。在保證社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的前提下，深化市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革，盡量縮短房地產(chǎn)市場(chǎng)中雙軌制中非市場(chǎng)制度的運(yùn)行時(shí)間，建立完善、順暢的市場(chǎng)機(jī)制，做到信息公開化、競(jìng)爭(zhēng)公平化，力求減少租源，遏制尋租活動(dòng)的根本出路。為達(dá)到這一目的，就必須加速我國(guó)政治體制改革，進(jìn)一步轉(zhuǎn)變政府職能，改變政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，特別是經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)過(guò)程中的主導(dǎo)地位，取消一些不必要的政府干預(yù)。

2、完善監(jiān)督制約機(jī)制，加大懲戒力度。從經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上看，只要尋租的預(yù)期收益大于預(yù)期成本，潛在的尋租者就會(huì)變成現(xiàn)實(shí)的尋租者。而有效的監(jiān)督約束機(jī)制可以加大預(yù)期成本，減少預(yù)期收益。因而，有必要進(jìn)一步完善監(jiān)督約束機(jī)制，加大懲戒力度。

在監(jiān)督過(guò)程中，應(yīng)強(qiáng)調(diào)政府的主動(dòng)性和參與性。對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)的過(guò)程，政府應(yīng)有專門的機(jī)構(gòu)和部門進(jìn)行全過(guò)程的主動(dòng)監(jiān)督，而不是在問(wèn)題出現(xiàn)以后再去解決，在經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)過(guò)程中的每一個(gè)階段，都應(yīng)該有相應(yīng)的監(jiān)督標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買資格的審核以及經(jīng)濟(jì)適用房的銷售，政府都應(yīng)該積極參與、嚴(yán)格把關(guān)，可以由主管部門在項(xiàng)目售房部設(shè)立專門的購(gòu)買資格審核接待處。

第8篇

關(guān)鍵詞：商業(yè)房地產(chǎn) 抵押貸款評(píng)估 風(fēng)險(xiǎn) 誘因 防范

商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的內(nèi)涵

想要弄清商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，首先必須弄清商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款及其評(píng)估的基本概念。不同的專家從不同角度對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款做出不同的界定。這些不同界定的基本出發(fā)點(diǎn)都離不開貸款的取得是以房地產(chǎn)抵押為前提，銀行等發(fā)放貸款的金融機(jī)構(gòu)通過(guò)收取貸款利息和手續(xù)費(fèi)獲取收益，而貸款接收者借助貸款達(dá)到對(duì)抵押房地產(chǎn)的占有、經(jīng)營(yíng)和收益的目的。國(guó)際銀行業(yè)對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款做出了權(quán)威性的界定：商業(yè)房地產(chǎn)貸款指借助商業(yè)抵押貸款的工具把資金交付給資信良好的借款者，是一種長(zhǎng)期融資形式，通常采取長(zhǎng)期抵押貸款形式，貸款是通過(guò)附著在能夠帶來(lái)收益的房地產(chǎn)上面的抵押形式在法律上得到保證的，按照確定的利率，采取規(guī)則性的與期限相關(guān)的資本和利息形式，在25年到30年的時(shí)期里予以償還。

商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估是對(duì)抵押人提供、自身?yè)碛型耆a(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)向商業(yè)銀行借款擔(dān)保時(shí)，商業(yè)銀行確認(rèn)的用于抵押擔(dān)保的房地產(chǎn)價(jià)值決定并貸款金額的一項(xiàng)商業(yè)行為，是通過(guò)銀行所聘請(qǐng)的不直接涉及銀行的貸款決定的外部或內(nèi)部估價(jià)師，采取保守和謹(jǐn)慎的方式，在考慮到評(píng)估房地產(chǎn)未來(lái)出售的可能性，顧及到房地產(chǎn)長(zhǎng)期的和持續(xù)的特征、正常的和當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)情況，房地產(chǎn)的當(dāng)前用途和可能性的用途改變等條件下，對(duì)房地產(chǎn)的客觀價(jià)值進(jìn)行評(píng)定和估算的過(guò)程。房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的內(nèi)涵包括以下四個(gè)方面：抵押人提供、自身?yè)碛型耆a(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)是商業(yè)銀行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的重要條件；抵押人向商業(yè)銀行申請(qǐng)貸款的擔(dān)保物價(jià)值，商業(yè)銀行對(duì)抵押擔(dān)保的房地產(chǎn)價(jià)值的確認(rèn)是房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的關(guān)鍵；是商業(yè)銀行決定提供貸款金額的行為，貸款是一種商業(yè)抵押貸款工具；房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估是對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款價(jià)值的評(píng)估，與市場(chǎng)價(jià)值是并列、獨(dú)立的兩個(gè)相關(guān)指標(biāo)，共同服務(wù)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不同需要。

影響商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的因素

政府因素

政府追求的一項(xiàng)重要目標(biāo)就是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，保持經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、健康、快速發(fā)展。 政府面臨的房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)最主要的是房地產(chǎn)估價(jià)帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)。金融穩(wěn)定是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)，金融動(dòng)蕩會(huì)給社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)動(dòng)蕩和不安。房地產(chǎn)抵押貸款作為整個(gè)金融市場(chǎng)中的一項(xiàng)重要經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，對(duì)于活躍市場(chǎng)，推動(dòng)投資和消費(fèi)有著巨大的作用。在房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估中，如果房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)值過(guò)高，不能反映房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，在銀行放出大量長(zhǎng)期過(guò)高估值抵押貸款后，會(huì)給金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)越來(lái)越多的呆賬壞賬，影響金融機(jī)構(gòu)的真實(shí)資產(chǎn)。一旦發(fā)生存款人的擠兌，銀行將無(wú)力償債而導(dǎo)致深重危機(jī)以致破產(chǎn)。政府既受到房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的影響又是風(fēng)險(xiǎn)誘因。房地產(chǎn)價(jià)格的變化一方面受到供求變化的影響，另一方面政策變動(dòng)也同樣會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生重要影響。政策變動(dòng)，包括稅收政策、金融政策以及產(chǎn)業(yè)政策變動(dòng)都必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。同時(shí)還會(huì)對(duì)估價(jià)方法產(chǎn)生影響，如《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《城市房地產(chǎn)抵押貸款管理辦法》、《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》等作為規(guī)范房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的依據(jù)，一旦進(jìn)行修改或其它變動(dòng)，必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估方法產(chǎn)生影響。

估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員因素

估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員在房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估活動(dòng)中處于中介的位置，是抵押房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的直接參與者，是商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的直接誘因，尤其是技術(shù)誘因。房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估主要采用三大經(jīng)典方法―成本法、收益法、市場(chǎng)法，每一種方法都有其自身的適用范圍。市場(chǎng)法在比較案例充足的條件下自然是非常好的方法，但在實(shí)際應(yīng)用上常常受到比較案例數(shù)量的限制。商業(yè)房地產(chǎn)主要指的是收益性房地產(chǎn)，其價(jià)值主要是由在評(píng)估基準(zhǔn)日現(xiàn)有的和潛在的收益能力決定。因此，收益法是評(píng)估這類房地產(chǎn)最適合的方法。但這并不意味著成本法從根本上來(lái)說(shuō)是無(wú)用的。一個(gè)負(fù)責(zé)任的估價(jià)師在任何時(shí)候都會(huì)補(bǔ)充評(píng)估商業(yè)房地產(chǎn)的成本價(jià)值。當(dāng)評(píng)估得出很低的成本價(jià)值與較高的收益價(jià)值之間存在較大的偏差時(shí)，就必須非常小心對(duì)待通過(guò)收益價(jià)值最后得出的房地產(chǎn)貸款價(jià)值。

房地產(chǎn)估價(jià)不是估價(jià)師的無(wú)中生有，有學(xué)者稱其為“科學(xué)加藝術(shù)”，確切的反映了估價(jià)的本質(zhì)。但是不管采用哪一種估價(jià)方法，都需要詳實(shí)的基礎(chǔ)資料來(lái)支撐，沒(méi)有基礎(chǔ)資料就不能稱其為科學(xué)。因此，在利用具體的估價(jià)方法時(shí)，豐富的基礎(chǔ)資料是估價(jià)結(jié)論能否準(zhǔn)確的重要保障。實(shí)際評(píng)估過(guò)程中，由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)以及房地產(chǎn)估價(jià)起步較晚，許多技術(shù)資料無(wú)法在短時(shí)期內(nèi)積累下來(lái)，比如市場(chǎng)基準(zhǔn)收益率水平、房地產(chǎn)價(jià)格分類變動(dòng)指數(shù)等等。有些估價(jià)機(jī)構(gòu)或人員接受一項(xiàng)新業(yè)務(wù)時(shí)，出于方便利用同樣的方法和技術(shù)參數(shù)，省去實(shí)地勘探調(diào)查而帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。此外，估價(jià)報(bào)告的敘述不完善也會(huì)給估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員帶來(lái)意想不到的后果。估價(jià)報(bào)告作為估價(jià)的最后成果，有所遺漏或出錯(cuò)便直接導(dǎo)致了估價(jià)結(jié)果的偏差。估價(jià)人員素質(zhì)水平偏低，對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)基本理論掌握不牢靠。在一些中小城市的評(píng)估機(jī)構(gòu)中，很多估價(jià)員只有高中、中專學(xué)歷，對(duì)于估價(jià)的基本理論了解甚少，還有一些僅僅通過(guò)估價(jià)師考試缺乏實(shí)際估價(jià)經(jīng)驗(yàn)的估價(jià)師，在具體負(fù)責(zé)一項(xiàng)估價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)在參數(shù)選擇和方法運(yùn)用上存在漏洞，也會(huì)產(chǎn)生一定的風(fēng)險(xiǎn)。

其他相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體因素

房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估包括提出貸款申請(qǐng)到評(píng)估到最后貸款償還都會(huì)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，影響房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估值。其他相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體有抵押人（借款人）、抵押權(quán)人（銀行）、擔(dān)保人等。每一經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體都有可能成為房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的誘因。如，房地產(chǎn)估價(jià)主要是對(duì)房地產(chǎn)權(quán)益的估價(jià)。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然在逐步規(guī)范，但是由于歷史原因，在產(chǎn)權(quán)界定方面還存在著不少的問(wèn)題。不同產(chǎn)權(quán)人（抵押人）取得土地使用權(quán)的方式不盡相同，有通過(guò)出讓方式獲得，有通過(guò)政府征用取得的劃撥土地使用權(quán)。有些企業(yè)為了節(jié)省費(fèi)用不去辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，提供資料不全不實(shí)，在抵押評(píng)估過(guò)程中為了自身利益誘使估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員高估房地產(chǎn)抵押價(jià)值以獲取高額貸款。商業(yè)銀行直接以估價(jià)機(jī)構(gòu)提供的評(píng)估值乘以抵押貸款比率（一般為50%-70%）作為抵押物房地產(chǎn)的貸款價(jià)值發(fā)放貸款。

商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的防范

規(guī)范房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的程序

目前，各地辦理抵押評(píng)估的做法不一，評(píng)估的口徑很不一致，影響了評(píng)估結(jié)果的有效性。而一個(gè)規(guī)范有效的估價(jià)程序顯然是有助于估價(jià)的準(zhǔn)確統(tǒng)一性的。首先，必須審定抵押物的合法性。包括抵押物是否符合準(zhǔn)許進(jìn)入抵押市場(chǎng)的條件；抵押物是否已經(jīng)設(shè)立抵押；抵押人提交的產(chǎn)權(quán)證明與權(quán)證存根及檔案資料記錄的內(nèi)容是否相符。然后對(duì)權(quán)利狀況、環(huán)境條件等具體內(nèi)容進(jìn)行客觀確認(rèn)。實(shí)體確認(rèn)包括房屋結(jié)構(gòu)、裝修、朝向、層次、所處的地段等；權(quán)利確認(rèn)包括房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利狀況，并與原來(lái)確定的權(quán)利狀況進(jìn)行資料對(duì)照和認(rèn)證，檢查與其內(nèi)容是否有異；環(huán)境條件的確認(rèn)包括抵押物所處區(qū)域的商業(yè)服務(wù)、市政設(shè)施、文化教育、衛(wèi)生、交通、生態(tài)等狀況。以上工作為價(jià)格評(píng)估提供基礎(chǔ)材料。最后評(píng)估抵押房地產(chǎn)的正常價(jià)格。

建立健全估價(jià)制度

規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)管理。實(shí)行房地產(chǎn)估價(jià)師資格認(rèn)證，建立初級(jí)、高級(jí)和資深等代表不同估價(jià)水平的房地產(chǎn)估價(jià)師等級(jí)制度；建立房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師業(yè)績(jī)報(bào)告制度；政府對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行經(jīng)常性的審查和監(jiān)督。

建立和完善估價(jià)機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證體系。在估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部設(shè)置的一系列保證估價(jià)質(zhì)量的組織模式。要求該模式從獲取估價(jià)業(yè)務(wù)，選擇估價(jià)業(yè)務(wù)開始，一直到項(xiàng)目完成向用戶提供估價(jià)產(chǎn)品―估價(jià)報(bào)告的全過(guò)程中，采取一系列的檢驗(yàn)、核查、驗(yàn)證等措施或方法，保證估價(jià)的真實(shí)、可靠、科學(xué)、公正。這需要建立機(jī)構(gòu)適宜的組織體系，并根據(jù)體系建設(shè)進(jìn)行必要的職責(zé)劃分，互相約束、互相促進(jìn)，做到職責(zé)分明，利益明確。

建立房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)保險(xiǎn)制度。我國(guó)大陸截止2002年底注冊(cè)的房地產(chǎn)估價(jià)師已經(jīng)達(dá)到15000余人，加上2003年通過(guò)房地產(chǎn)估價(jià)師考試人員總數(shù)將超過(guò)21000人。這樣龐大的隊(duì)伍，對(duì)于保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)，是一個(gè)具有極大潛力的發(fā)展市場(chǎng)。一旦建立房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)保險(xiǎn)制度，對(duì)估價(jià)師會(huì)產(chǎn)生督促作用。如果某個(gè)估價(jià)師因?yàn)闃I(yè)務(wù)水平差經(jīng)常出現(xiàn)疏忽被索賠的情況，那么保險(xiǎn)公司就有可能不再為這些人提供保險(xiǎn)。這些估價(jià)師會(huì)因此失去估價(jià)市場(chǎng)，丟掉生存空間。因此，通過(guò)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)保險(xiǎn)制度，可以不斷提高估價(jià)人員的素質(zhì)，提高整個(gè)行業(yè)的水平和形象。

提高估價(jià)人員素質(zhì)和估價(jià)技術(shù)

在國(guó)外一些發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，如美國(guó)和香港的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)規(guī)定房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)該在規(guī)定的期間內(nèi)完成額定時(shí)間的職業(yè)培訓(xùn)、撰寫估價(jià)工作心得和論文、提交自己完成的估價(jià)報(bào)告，如果不能完成相應(yīng)的工作，就會(huì)受到行業(yè)協(xié)會(huì)的懲罰，直至取消其會(huì)員資格。我國(guó)也要求房地產(chǎn)估價(jià)師接受一定時(shí)間的后續(xù)教育。中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)已經(jīng)相繼舉辦了許多次房地產(chǎn)估價(jià)師后續(xù)教育培訓(xùn)。一個(gè)好的估價(jià)師必須參加過(guò)足夠多的估價(jià)實(shí)踐，并且對(duì)最新最近的估價(jià)理論知識(shí)有很好的掌握。因此，對(duì)估價(jià)師和估價(jià)人員的后續(xù)教育顯得尤為重要。面對(duì)估價(jià)實(shí)踐中的諸多不確定因素，唯有通過(guò)不斷地學(xué)習(xí)才能克服解決。

商業(yè)銀行提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能力

積極的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避應(yīng)該重在事前的預(yù)防而不是事后的補(bǔ)救。目前，銀行在決定對(duì)房地產(chǎn)商是否進(jìn)行開放放貸時(shí)，主要評(píng)估的對(duì)象是房地產(chǎn)商提供的抵押資產(chǎn)或擔(dān)保資產(chǎn)。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，按照這種評(píng)估方式，一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)商無(wú)力歸還銀行貸款情況時(shí)，銀行規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的辦法是沒(méi)收房地產(chǎn)商的抵押資產(chǎn)或擔(dān)保資產(chǎn)。這種評(píng)估方式只是在風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)之后對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的一種補(bǔ)救措施，只能消極被動(dòng)地坐等不良資產(chǎn)的產(chǎn)生。有鑒于此，商業(yè)銀行應(yīng)該將重心放在項(xiàng)目開發(fā)能力評(píng)估體系的建立健全方面，通過(guò)設(shè)定內(nèi)部房地產(chǎn)評(píng)估部，適時(shí)踏勘房地產(chǎn)的宏觀、微觀收益影響因素是否發(fā)生變動(dòng)，房地產(chǎn)的維護(hù)和運(yùn)行情況如何，對(duì)抵押物房地產(chǎn)的貸款價(jià)值進(jìn)行檢核性評(píng)估，提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能力。

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