發布時間：2023-07-09 08:55:04
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們為您精選了8篇的房地產金融戰略樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發，請盡情閱讀。
[關鍵詞]金融資源；房地產；金融理論；框架
doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2017.02.068
[中圖分類號]F832 [文獻標識碼]A [文章編號]1673-0194（2017）04-0-02
0 引 言
金融產業的發展一直伴隨著整個社會的發展，金融c經濟的關系一直是社會進行建設的過程中主要研究的發展脈絡和發展趨勢。在這種情況下，不難發現，金融的內涵在不斷被拓展的同時，也隨著經濟的金融化而不斷發展。近年來，相關的研究人員發現房地產與金融產業有著密切的相關性，因此，有必要對房地產進行深入的研究和進一步的探討。
1 金融視角下對房地產金融的研究
筆者在房地產金融戰略進行研究和探索的過程中，經常會用到唯物辯證法和歷史價值分析等方法，目的是能更好地將理論與實踐相結合，并用一些戰略管理的相關哲學理論去有效地借鑒金融可持續發展的理論，進而通過對金融理論進行成果的創新，這樣可以對房地產金融進行更為全面且具有層次的梳理和創新。
在歷史不斷發展的過程中，中國正在由經濟大國走向經濟強國，在這個不斷崛起的過程中，傳統單方向地討論金融已經不能滿足金融發展的需要，以“跳出金融看金融”的變革式的思維才能夠更好地面對中國金融面臨的復雜的金融環境。
2 房地產金融的發展現狀和傳統金融理論的局限性
房地產金融在中國雖然發展的比較晚，大體上的發展時間還不足40年，但是它的發展進程和特點仍然使其成為了房地產金融戰略中不可缺少的一部分。我國改革的特殊性和經濟背景形成了我國房地產行業發展的特殊歷程。筆者從唯物史觀的角度，用辯證主義的思維對中國房地產金融制度的變遷和房地產金融的歷史脈絡進行了梳理和分析，這有助于其更好的對中國房地產行業發展的周期、發展的規律以及房地產的形成機制進行更好的分析，這樣才能為金融的發展做好基礎。
我國房地產金融之所以不能得到迅猛的發展，究其原因，主要是理論和實際不能進行有效的結合，理論嚴重滯后于實踐。而導致這種現象的原因是我國相關的研究人員對房地產金融的研究主要停留在傳統金融理論的狹窄范圍內，近些年來，房地產金融的研究成果主要在房地產金融的具體對策和融資技術層面，沒有形成和建立良好的、系統的理論傳承，且在傳統理論的研究過程中，沒有做到有效的創新。因此，相關的研究人員對傳統理論進行分析，總結規律和發展模式，吸取其中有益的因素，并在其基礎上對房地產金融理論進行探究和突破是十分必要的。
通過對傳統金融理論進行分析后，可以得知金融與經濟的關系不僅僅是金融理論研究和發展的核心問題之一，也是與房地產金融緊密相連的一部分金融理論基礎。相關的研究人員可以闡明金融已經成為服務于經濟發展的輔助因素，也已逐漸演變為經濟發展的一個內生變量。在不斷地創新過程中，房地產金融也可能作為經濟的一個內生因素與房地產社會經濟的發展進行有效的融合，實現統一化的發展。為此，必須要對房地產金融問題給予高度重視，這樣才能有利于經濟社會的可協調發展和世界經濟的可持續發展，從而實現房地產金融理論的創新和完善。
3 國外房地產金融研究的思考
英國和美國早在上百年前就對房地產金融進行了一定程度的研究，無論是經驗還是問題，這對于中國的學者來說，對中國房地產金融的發展研究有非常好的借鑒意義。對美國、日本和新加坡等發達國家的房地產金融理論和研究模式進行分析，并結合我國的國情進行更為全面和客觀的分析，有利于實現我國房地產金融的協調發展。
每個國家的房地產金融理論都不一樣，這是因為各個房地產金融理論都是根據各個國家的國情和房地產發展的實況來提出的，各國的房地產金融制度都與國家相關的土地制度、城市化的進程以及相關的經濟制度等其一系列的宏觀經濟政策結合在一起，并兼具普遍意義和個性化。
4 房地產金融
這里所謂的房地產金融理論不是對某個房地產的具體問題進行研究和分析，也不是在實踐發展過程中針對一段時間內發生的問題進行的相關政策性的思考。而是房地產金融的相關基礎性涵義、發展方向、發展目標以及發展模式進行全面系統化的研究。
傳統的房地產金融理論就是把房地產金融局限在一個非常狹窄的范圍內，單一地將房地產與貨幣進行結合，從而就漸變成了金融和房地產是兩個獨立的概念和兩個獨立的產業和學科，而對于二者之間的相關性和緊密的聯系性沒有給予體現和解析。這導致了傳統理論在面對房地產及金融的一系列問題時，不能進行很好的解析，具有很大的局限性。
房地產的金融戰略研究應從房地產的金融屬性進行研究，并對房地產金融進行重新定義和對其進行擴展，這樣才能更好地將房地產與金融的緊密關系更形象的表現出來，形成廣義的房地產金融的概念，突出房地產金融的重要性，使人們能夠在社會和國家的角度對房地產金融的本質和相應的發展規律有一個更為深刻和系統全面的認識，這樣才能為房地產金融的發展提供一個更高的視角。
5 房地產金融理論進行框架的構建和戰略的選擇
在任何領域，企業要想實現一定的目標，首先就要有一個戰略性的計劃和決策，這樣的決策其實就是一種選擇。近年來，中國的城鎮化得到不斷的發展，房地產金融對城鎮化的發展已經起到了非常重要和關鍵的作用。房地產金融可以對資產泡沫和金融危機，在一定程度上進行更好的滲透，使人們能更好的將實踐與理論結合，從而對房地產金融的發展做好更多的戰略性選擇。房地產金融理論研究的實踐意義的所在也是房地產金融的戰略選擇。無論是從我國的第一步深化改革，還是從整個階段的過程化發展都應該將房地產金融的發展進行漸進性的提高，使其保持創新的狀態，促使其與房地產行業的實際發展進程相吻合。但是不能為了創新而創新，盲目的進行躍進。
房地產金融是對房地產進行更好的、適應性的調節和支持，就是對市場化的商品房開發的金融支持和非市場化的保障性住房進行開發的政策性金融政策，它應該與實際的情況相吻合。房地產金融的創新與宏觀調控的體系進行穩定的結合和協調，有利于房地產金融的發展；有利于提高國家金融的戰略高度；在發展的周期內，能有計劃的對房地產金融資源進行有效配置，充分發揮房地產金融資源對我國城鎮化的促進和推動作用，進而有效的將房地產金融對資產泡沫和金融危機的負影響減小到最低的范圍內。
6 金融資源視角下構建房地產金融發展機制的策略
房地產金融發展的戰略目標主要是對房地產的金融發展機制進行協調性的構建。無論是在對房地產金融的機制進行構建，還是在房地產金融戰略的選擇上，要想使房地產金融的發展能夠適應支持戰略，需要從金融資源、經濟的發展以及社會的建設等多個方面來考慮房地產金融所處的位置，只有這樣才能夠更好地構建出房地產金融的發展協調機制。這種調節機制主要是為了有效實現房地產方面的協調發展，而這種協調是通過對房地產的適度支持、合理界定市場中的地位來實施的，它可以不斷地優化房地產的投融資機制，有效地提高房地產金融在宏觀調控體系中的地位和作用，進而使整個金融理論框架和市場機制符合實際的需求，使其更好地與實體經濟的發展有更高的吻合度。
房地a金融理論框架的構建還必須將房地產金融進行資源上的配置，這可以對房地產的健康發展起到積極的促進作用，同時也可以有效地避免一些金融危機。相關的人員要從金融資源的視角出發，對房地產金融理框架的構建進行創新，針對我國當前房地產金融下存在投融資渠道的問題、相關的金融風險、房地產在直接投融資過程中發展緩慢等問題進行深入分析，從房地產的全面協調和深層次的角度對房地產的信貸、信托、基金和投融資等問題和機制進行研究、設計，這樣才能使房地產金融的創新可以在金融資源的視角下、在更高的房地產協調發展的基礎上，實現最大的經濟效益和社會效益。
7 結 語
隨著我國城鎮化的發展和對棚戶區進行的改造，房地產金融理論框架地構建和實施已經成為了經濟的發展的直接影響因素。房地產金融理論框架地構建不僅僅會影響房地產的實踐效果，還會對保障國家的金融安全起到重要的作用，只有房地產金融得到更為有效的發展，我國才能更好地面對經濟全球化和金融全球化的模式，進而實現更好的發展和變革。
主要參考文獻
[1]倪偉康.協同視角下資產證券化流動性研究[D].上海：東華大學，2011.
（一）房地產金融業起步晚，但發展十分迅速。從我國房地產融資歷程來看，房地產真正進入融資階段是在1998年以后，伴隨著個人住房商品化制度的實施以及個人購房按揭的啟動，大量的購房者進入了房地產市場購買商品住宅，由于居民可支配收入剛剛改善，眾多購房者依賴銀行貸款進入市場購買住房。因此，短短幾年時間，我國用于房地產開發與個人購房貸款余額大幅增長，僅以四大國有商業銀行的統計數字為例，1999年末全國四大國有商業銀行的個人住房貸款余額為1583.67億元，工商銀行個人住房貸款余額1997年末為65億元，2000年末則為1048億元，而2004年則高達3158億元。迅速發展的房地產金融業對房地產市場的發展起到了積極的推動作用。
（二）資金來源渠道單一，銀行系統風險集中。目前，在我國房地產市場上，商業銀行的信貸幾乎介入了房地產業運行的全過程，成為我國房地產市場各種相關主體的主要資金提供者。據統計，房地產開發投資資金中銀行貸款比重為30%，如果考慮住房消費貸款、建筑企業流動性貸款和土地儲備貸款，這一比重將上升到80%，銀行實際上直接或間接地承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險。一旦房地產市場出現萎縮，必將給銀行系統造成嚴重危害。而其他融資渠道，如信托、房地產股權融資、房地產債券、住房資產證券化等融資方式，在我國房地產金融市場尚處于起步階段，所占貸款比例十分小。
（三）房地產金融運作欠效率，資金投向結構不合理。由于我國房地產金融機構不健全，缺乏科學、合理、規范的經營，使得房地產市場資金的配置效率低下。加之，我國金融體制本身的非市場化特征，金融資源并非完全按照市場規律進行配置，阻礙了社會資金向房地產金融領域的流動，受系統內資金供應者的經濟狀況和儲蓄率的制約，融資數量有限，難以滿足房地產龐大的資金需求。而另一方面，房地產資金的投向結構卻不夠合理，商業用房的投資增幅高于住宅投資，經濟適用住房建設投入不足，導致房地產市場出現總量相對不足的結構性失衡。既使得真正有居住需要的、占社會人群大多數的中低收入居民的有效需求得不到滿足，又造成房地產商盲目開發，出現房地產供給的結構性過剩，空置率居高不下，資金流通鏈條斷裂。
（四）房地產金融法制建設滯后，監管和調控體系不完善。目前，我國房地產金融法規不夠健全，法制建設滯后。例如，涉及到房地產抵押貸款的法律雖然已出臺了一些，如《民法》、《城市房地產管理法》等，但總的來說住房消費貸款運作的法律環境不夠完善，有些法律缺乏可操作性，特別是作為住房消費的重要形式——住房按揭貸款，更是缺乏法律方面的保證，這不利于房地產金融的進一步健康發展。同時，房地產金融也缺乏有效的監管體系，除《商業銀行法》中有關銀行設立和資金運用規定外，對房地產金融機構的管理尚無一個明確的專門機構，房地產金融業務的有關規范也亟待制定。
二、我國房地產金融市場對策建議
（一）加快金融體制改革，建立統一開放的房地產金融體系。為適應社會主義市場經濟條件下房地產金融業自身發展的需要，我國必須加快金融體制改革的步伐，根據國際金融業的發展趨勢，調整經營管理理念和發展戰略，進一步深化商業銀行的產權制度改革，強化商業銀行的內部管理，建立健全科學的決策機制、內部約束機制和激勵機制。同時，打破價格雙軌制，建立統一開放的房地產金融體系，消除資金流動的障礙，不斷提高房地產金融體系的運轉效率和房地產金融資源的運營質量。
（二）大力發展多元化房地產融資體系，分散和降低銀行系統風險。要解決目前房地產金融市場資金來源結構單一，房地產開發企業融資和個人住房消費貸款過度依賴銀行信貸的局面，建立多元化的房地產融資體系，通過多渠道融資方式來滿足房地產開發對資金的需求，分散和降低銀行系統風險。例如，大力發展房地產信托業務，開辟新的融資渠道；培育和完善房地產債券市場，作為解決當前房地產企業融資困境的重要途徑之一，鼓勵房地產公司發行融資期限較長、低于銀行貸款利率的公司債券，吸收社會分散的剩余資金進入房地產業，在資本市場上直接融資；積極引導國外資金進入房地產融資市場，拓寬我國房地產融資渠道等。
（三）積極建立住房貸款擔保機構，推進住房抵押貸款證券化。建立住房貸款擔保機構，可以促進住房抵押貸款市場的發展，加快房地產金融創新步伐，保證房地產金融健康發展。借鑒西方發達國家成功經驗，由政府支持組建住房貸款擔保機構，為中低收入家庭購買住房提供擔保，這樣既可以提高住房抵押貸款的安全性，降低違約風險，又可以增加房地產金融機構的業務收入，實現多元化、全方位的服務。抵押貸款證券化是提高抵押貸款流動性的根本途徑，是開拓房地產抵押貸款市場富有創造性的制度和工具創新。隨著我國房地產業的發展和住房抵押貸款規模的擴大，推行住房抵押貸款證券化成為了我國房地產金融市場發展的必然選擇。
（四）完善房地產市場監管和調控體系，提高房地產金融機構抗風險能力。建立統一的房地產市場監管和調控體系是房地產市場和國民經濟健康、平穩發展的重要保證。由于我國各地區經濟發展不平衡、房地產市場的區域性以及消費差異等特點，可以根據需要建立多層次的房地產市場監管和調控指標體系。繼續加強國內金融的監管，完善金融監管體制，改進金融監管方式，提高金融監管效能，維護房地產金融市場秩序，強化房地產金融機構的風險管理機制，建立對房地產投資開發—流通—銷售全過程金融資本化、專業化、動態風險管理體系，以實現房地產金融風險有效控制下的資本利潤最大化。
[關鍵詞] 房地產金融 房地產周期 房地產金融政策 實效
一、房地產金融政策變化的趨勢
近年來，中央政府和央行頒布了一系列房地產金融政策，促進了房地產業和房地產金融業務的快速發展。然而，由于房地產業明顯的行業特征，以及其與國民經濟發展的密切相關，它的快速發展一定程度上造成了固定投資增長過快、貸款規模過大，并進一步導致了今年整體宏觀經濟發展局部過熱。隨著我國房地產金融政策體系的建立和中央銀行功能的不斷完善，中央銀行對于房地產市場走向的關注日益提高。并在貨幣政策上進行引導，運用金融政策和宏觀經濟發展的協調性希望能使房地產市場回到健康的發展道路上來。在對住房需求進行細分的基礎上，貨幣政策趨向于對真實的住房需求給予保護和支持,而對投資性的需求給予了抑制，力求遏止由于投資而導致的房地產市場價格的惡意猛漲。對于房地產市場處于起步和發展階段的地區運用政策依然給與大力的支持，而對因炒作過熱導致價格飚升的地區給予政策性的限制。
1.房地產政策正逐步改變其力度和結構
房地產市場的金融政策作為宏觀調控的重要組成部分，其走向與宏觀經濟密切相關，因此隨著宏觀經濟形勢的變化、房地產市場的成熟度和金融機構風險意識的增強，金融政策對于房地產市場的優惠性支持，正逐步改變其力度和結構。貨幣政策強調的是協調總需求和總供給。對于房地產市場的金融調控,既是總體調控政策的重要組成部分,又因為其影響面大、滲透力強成為調控的重要關注對象。
2.房地產金融調控政策正走向預防性、間接化和多元化
對比20世紀90年代以來國家運用的房地產金融政策，可以看出，對于房地產市場的金融調控政策正走向預防性、間接化和多元化。
(1)金融政策的制定和實施走向預防性
1993年，由于當時全國房地產市場不發達，機制不健全，部分房地產已經過熱甚至產生了泡沫之后才進行調控的，是“事后調控”；而從2003年開始的本次調控政策的制定和實施更大程度上是“預防”，具有很大程度的超前性,央行從分析銀行的違規、房地產貸款造成的風險出發,及時提出防范房地產過熱甚至產生“泡沫”的措施，以保證房地產市場健康、穩定地發展，這一系列的政策促進了房地產市場的穩步上升。
(2)金融政策調控方式的間接化
20世紀90年代以后國家在制定房地產金融政策開始注重政策的柔性化，采用金融政策直接調控和間接調控相結合的形式。央行在直接限制商業銀行對房地產業的信貸結構和信貸條件的同時，還通過利率政策來調節貨幣的供應量。
(3)金融政策工具的多樣化
隨著經濟市場化改革，經濟金融領域發生了巨大的變化，我國房地產金融政策工具有以直接調控向以間接調控為主轉化，貨幣政策工具的選擇越來越多，有貸款規模、再貸款、利率、存款準備金、再貼現等，房地產金融政策工具也呈現多樣化。央行在運用一般性政策工具的基礎上，開始靈活運用數量型工具和價格型工具，綜合運用利率、準備金率、首付比例的調整、窗口指導等多種政策,以及加大對商業銀行的風險監管力度,從房地產需求和供給兩個層面對房地產市場進行調控,手段相對溫和,政策的導性更加明晰，直接調控工具的使用逐步減少，間接調控工具的使用逐步加強。
(4)金融政策作用對象的多元化
隨著我國住房貨幣化改革的完成，金融政策開始從房地產需求和供給兩個方面對房地產市場進行調控，國家在1998年擴大內需的戰略中，指出把住宅建設培育成為新的經濟增長點，調控的重點就是啟動居民住房消費，金融政策對于房地產業的支持在這一階段開始轉向，由以前的主要支持供給轉為同時關注消費需求和供給。2003年開始的調控不僅針對投資者，同時通過信貸政策來影響消費者。
二、影響房地產金融政策實效的因素
1.房地產金融政策自身的問題
(1)房地產金融政策缺乏一致性
在市場經濟條件下，政府的職責在于建立“游戲規則”，而不是隨意更改規則，政府應當保持政策的一致性和連續性。而我國監管當局對房地產市場的調控存在爭議，房地產金融政策缺乏一致性。2003年我國房地產金融監管進入了加強監管、適度調控的階段。2003年121號文件一出臺就遭到房地產商的強烈抗議。2004年8月國務院18號文件對121號文件進行糾偏，認定房地產市場是健康的，并積極鼓勵對優質房地產企業進行貸款。此舉顯示了央行政策的多變性，讓公眾無所適從。而且并沒有對房地產市場形成太多影響，致使后來的房價一路飛漲，迫使央行不得不提高存款準備金、提高房地產開發企業自有資金比例等一系列措施。
(2)房地產金融政策缺少“靶向”準確的調控工具
由于我國采用一般性政策工具和選擇性貨幣政策工具，缺少“靶向”準確的調控工具，制度設計仍不夠完善，某些調控手段影響面過大而力度略顯不足，對整個宏觀經濟產生了不利影響。2005年3月的住房還貸“加息”政策本為打擊炒房者，但“一刀切”的加息卻影響了炒房者與買房人。由于炒房者資金雄厚，政策對其影響不大；反而是那些普遍經濟能力有限，對住房抵押貸款依賴性強的購房者受到了較大的影響。
(3)忽視了“地區差異”和“結構性差異”
央行不僅在多次出臺貸款利率浮動政策、上調存款準備金率、再貸款浮息制度等政策時，針對不同金融機構采用差別化政策手段間接調控市場流動性、引導金融機構的貸款行為，而且通過“窗口指導”等直接調控手段引導金融機構有選擇性的貸款支持。應該看到，全國相當部分地區的房地產市場還處于起步階段，非常需要資金上的支持和金融政策上的扶持，如果在這個時候把它們拉進來一起調控，提高房地產開發和購置的門檻，增加開發和消費的成本，這對于房地產市場整體的發展是非常不利的。我們應該采取差別化的房地產政策促進其發展，而不是運用“一刀切”的政策，否則勢必影響發展。
2.房地產金融政策之外的影響因素
(1)政府的雙重角色使房地產金融政策的執行存在利益偏向
我國房地產金融政策出臺后，或多或少都要面臨一個同樣的問題：中央金融政策在執行過程中“變形”。金融政策由中央銀行制定，而房地產經濟政策則產生并服務于地方經濟，表明地方政府與中央政府在經濟利益方面具有客觀上的不一致性。中央金融政策如果不利于地方房地產業發展，地方政府會設法加以規避，這就使中央金融政策在執行過程中產生扭曲。
(2)銀行對房地產金融的“過度支持”
到目前為止，理論界對房地產發展中金融“過度支持”的觀點基本上取得共識，但對導致金融“過度支持”原因的認識則存在較大分歧。金融“過度支持”的主要因素是體制和利益驅動。這里所說的體制是指金融體制，其中重點是證券市場(尤其是股票市場)和銀行部門。
(3)公眾對房地產市場的心理預期
由于房地產經濟活動的特殊性,房地產金融政策的實施受心理因素即與其因素的影響更大,其原因如下：一是房地產投資者或購買者對未來期望過高。由于土地資源有限,土地的供給與需求矛盾日益突出,以致房地產價格具有與物價水平同步上漲的特性,亦即房地產具有抵抗通貨膨脹的能力；二是房地產投資者或購買者的從眾行為。
三、完善我國房地產金融政策的建議
1.堅持金融支持房地產市場發展的基本方向
房地產業已經是國民經濟的支柱產業。作為一個涉及面廣、帶動系數高的行業，房地產業的發展，對建材裝潢業的拉動作用，對建筑業和農村勞動力的轉移作用，對改善投資環境吸引外資的集聚作用都十分明顯，可以說是“一房拉百業”。因此，促進房地產業得到進一步發展是確保國民經濟持續健康運行的內在要求。人民銀行采取了一些金融方面的宏觀調控政策，目的是避免房地產業大起大落，讓其少走彎路，健康發展。長遠看房地產融資渠道多元化是必然趨勢，但今后一段時期銀行仍將是房地產融資的主渠道。因此，金融機構要一如既往地支持房地產業的健康持續發展。既要支持商品房的開發，也要繼續發放按揭貸款，支持城鄉居民改善住房條件。
2.注重長效機制，保持政策的連貫性
由于政府政策在時間上不一致，就會造成政府政策目標無法實現。在這種情況下，只有保持政策一致性，就可以實現其目標。這就要求：強化政策制定者的行為準則，使其無法或沒有動力區制定相機抉擇的經濟政策;加強政策制定的統一性，莫要政出多門。應該綜合運用城市規劃、土地供應、財政金融、信息公開和輿論宣傳等各種手段進行綜合治理;加大政策執行力度。在新的房價調控政策出臺之前，我們看到的更多的是中央和地方政府之間的博弈，政府和開發商之間的博弈以及政府不同部門之間的推諉和爭議，這些博弈和不同意見造成了各級政府和金融機構在執行房價調控政策時互相掣肘，大大削弱了房價調控效果。因此，加大執行力度是政策取得預期效果的必要條件。
3.選擇合適的金融政策調控方式、實施的時機和力度
在當前結構性問題突出的情況下，運用金融政策對房地產市場進行調控時應盡可能選擇直接調控的方式來對房地產業進行調控，避免“誤傷”。直接調控方式的運用視情況而定、力求針對性，可選擇的具體措施包括中央銀行直接規定銀行貸款給房地產行業的最高限額；直接限制銀行貸款給房地產業的結構。同時，我們應謹慎地把握金融政策調控的時機，避免因時機選擇不對而降低政策調控的有效性，或者與其他調控政策相互抵消。房地產調控的手段為,政府通過可控的貨幣、土地資源,采取金融、法律法規和行政手段影響房地產周期波動；調控的方法為，通過反周期方法，平抑或引導其周期波動。
4.注重“地區差異”和“結構性差異”
房地產市場的區域性導致房地產市場發展的區域不均衡性。由于房地產位置的固定性，房地產市場也必然是一個區域性的市場，各個地區無論從市場發育程度、供求狀況、價格水平來看差異都很大。鑒于目前我國不同地區所處房地產周期各不相同，央行應根據“地區差異”制定不同的房地產金融政策。中央銀行要同時從供給和需求兩個方面采取行動，保持政策力度均衡，并將政策的重點放在引導供需各方，形成正確預期，逐步調整其不理上。
對目前房地產市場中所存在的結構性不合理和房價過高問題，可以鼓勵擴大中低價商品房和經濟適用房的建設規模，提高低收入家庭的購房能力，滿足普通市民改善居住條件的愿望。要壓縮高檔項目的用地供給，增加高檔項目開發、交易和炒作的成本。但要從根本上解決問題，還應著眼于發揮市場機制作用，政策應通過市場機制起作用，而不能完全依賴行政手段來干預。
參考文獻:
[1]郁文達:房地產周期和金融政策[J].中國房地產金融，2003
關鍵詞：房地產企業融資渠道
一、目前房地產業融資問題現狀
1、融資壓力大。房地產業項目投資大，周期長，風險高，融資壓力大，不容易實現供求平衡。近幾年我國房地產業環境出現的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國六條國八條的出臺，銀行對房地產貸款的緊縮政策更加重了房地產企業的融資壓力。
2、融資渠道單一。我國房地產企業內部融資主要包括自有資金和預收的購房定金或購房款。預收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設資金，而且可以將部分市場風險轉移給購房者。但是房地產企業單純依靠內部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發行股票、股權投資、發行企業債券、銀行貸款、房地產信托、利用外資、合作開發、產業基金等。
但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據統計，全國房地產開發資金中銀行對開發商發放的貸款占23.86%，企業自籌占28.69%，定金及預收款占38.82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發放的個人住房貸款。因此，房地產開發資金約有60%來源銀行貸款，房地產開發資金對銀行的依賴程度較大。
二、造成房地產業融資問題的主要原因
1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場化運作大大增加了房地產企業拿地的成本，占用了企業更多的資金，同時也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤的房地產企業利潤變薄，資金的自我積累能力下降。
2、房地產業可能進入調整期。任何產業的發展都不可能是直線上升發展的，相關數據表明，我國房地產業發展波動周期一般為4-5年，與國民經濟發展基本吻合。中國房地產市場從2000年以來已經持續五年快速增長，未來幾年會不會進入一個實質性的調整期？一旦進入調整期，產品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長，所有房地產企業的資金鏈都會面臨著巨大的壓力。
3、海外企業競爭加劇。近幾年海外房地產企業開始大舉進入中國市場，他們有著數十年的行業經驗、成熟的項目運作模式以及雄厚的資金實力。在未來以資金實力作為核心競爭能力的房地產行業，中國企業必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項目的投資時機，快速壯大自身實力。
4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點，中國房地產業在持續走高，中國房地產企業面臨著前所未有的機遇和挑戰。海外資本、民間資本的大量涌入以及國外、港臺地產商的強勢進入，加快了中國房地產業的發展進程，同時加劇了行業競爭。有些房地產企業在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發，不重視自身資金的積累和競爭力的增強，以至資金來源渠道較為單一。
5、房地產金融市場不發達。房地產金融市場不完善，住宅金融不配套，房地產信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產品的推出，雖然都對整個房地產金融市場的發展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調控，和銀行信貸對房地產業的緊縮，使得目前房地產業所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運行質量不高。
6、法律法規不健全。相關政策、法規不完善，有關房地產金融等方面的政策法規仍未形成一套科學有效的體系,缺乏相互一致性與協調性,操作困難，直接影響房地產融資渠道的正常開展。
上述1、2、3直接加劇了房地產企業的融資壓力，而4、5、6使得我國房地產業嚴重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對銀行貸款受政策限制少、靈活、創新空間大，但信托產品尚沒有一個完善的二級市場，難于流通。再比如房地產投資基金被業內人士認為是較好的直接融資方式,房地產證券化的概念也被大多數業內人士接受，但是最關鍵的法律條件處于真空狀態，使金融創新面臨無法可依的困境。
三、加強房地產企業融資管理的主要途徑
1、完善房地產業金融市場，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認為當前完善房地產金融市場的總體思路，應該是以金融體制改革為契機，以國際慣例為參照，結合我國現有的房地產金融業務的實際情況，突破重點，帶動其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點，指在結構體系上著重培育房地產信托業務和住宅抵押證券化業務等新型的金融業務，并以它們的發展推動其他市場的形成。同時在房地產金融政策方面則重在解禁，給房地產業制造一個寬松的金融環境，在房地產業金融管理方面，則要強調金融立法、經濟杠桿和監管措施的協調配合，根據這一思路，目前應著手作好以下幾項工作。
（1）根據房地產業的實際需要和房地產金融市場的實際承載能力，積極推進房地產抵押貸款的證券化和房地產信托等金融工具的發展，激勵金融產品創新，降低房地產企業的融資成本，提高了融資市場的效率。
（2）適當引進國外先進的金融工具和操作手段，同時以發行B股、H股或外匯債券的形式，擴大在國際市場的資金籌措面，加速房地產金融的國際化進程。
（3）加快完善房地產金融立法，推動房地產金融健康發展。房地產金融立法從兩方面入手：一是修改完善現有的法律法規，如《證券法》、《擔保法》、《保險法》等不適應房地產金融發展與創新的地方；二是盡快出臺相關法律法規，如《產業基金法》及涉及全社會的信用立法等。房地產金融的創新離不開法律的保障，特別是在證券市場乃至整個金融市場、房地產市場發育并不成熟的情況下，房地產金融業的法制建設具有更為重要的意義。
2、積極尋求海外資金，建立多元化產權投資模式。對于國內經濟持續較快增長的良好預期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國市場尋找房地產投資項目。但是目前國外房地產開發企業進入中國獨立運作項目的經驗和條件尚不成熟，必然需要尋求中國的合作伙伴，因此與海外資本的聯合就成為國內房地產企業融資的一條良好渠道。同時這也是國內房地產開發企業與專業機構合作，提升自身開發品質的機會。
以筆者所在的上海永業（集團）有限公司為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的亮閣集團、DBS發展銀行、香港菱電等企業合作，共同投資了6個較大規模的房地產項目，比如位于淮海中路的上海廣場項目，位于上海新天地附近的麗景苑高級服務式公寓項目等。在幾年前公司開始將融資對象轉向海外投資機構，2003年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國房地產市場的戰略聯盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個項目，該項目已全部售馨，外方取得了良好的投資回報，目前由我集團控股，并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國際知名的投資基金聯合開發的永業公寓二期項目也在9月份正式開盤，該項目目前的平均售價達到22000元/平方米，且目前銷售狀況良好，也會為海外基金在中國的投資帶來滿意的投資回報，目前集團已累計吸收外資達100億人民幣，開發土地近100萬平方米，應該說通過與國際金融資本的合作，為集團開拓了一條新的融資渠道，同時也不斷的壯大了公司的自身實力。
如何獲得國外資本的認同呢？以筆者單位的經驗：首先要作到誠實守信，外方作為跨地域的經營者，最看重的也是合作方是否誠實守信，往往在我們與外方洽談合作事項之前，外方已經通過各種渠道了解我們企業的信用情況，而在合同履行的過程中我們也始終奉行誠實守信的原則，“言必行，行必果”，這樣才能獲得合作方的信任，才能與合作方建立長期的合作伙伴關系。其次在處理問題時要奉行合作雙方利益最大化的原則，即雙贏的原則。在與外方的合作過程中要作到不卑不亢，有禮有節的與外方和諧共處，在維護中方利益的同時也要合理的維護外方的利益，使外方在中國境內的投資利益得到根本保障。
3、提升自身管理能力，提高資金利用率。如何加快開發建設過程中的資金周轉，較小的資金流量推動較大的房地產項目的運轉，筆者認為企業應注重自身管理能力的提升，加快企業自身資金流轉速度，從根本上降低融資需求。
（1）加快資金流轉。針對許多房地產企業資金流轉不是很暢通的問題，筆者認為首先應該建立一個程序化的資金管理流程，明確企業資金管理的各個環節的重要節點，同時應加強企業財務人員的素質培養，以利于將整個資金管理流程落實到每一個細節。以筆者所在的公司為例，以往在商品房貸款資金回籠環節中，由于整個流程需要經過客戶提供資料、銀行預審、公證處公證、房地產交易中心辦理預售合同登記、銀行信貸部審批、放貸等多個環節。而各個部門之間缺乏聯系，互相推諉從而造成占售房款絕大比例的貸款資金不能及時回籠，公司財務部在發現問題后立即明確了各個環節的重要時間節點，并指派專人負責，大大加快了貸款資金的回籠速度。
1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場化運作大大增加了房地產企業拿地的成本，占用了企業更多的資金，同時也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤的房地產企業利潤變薄，資金的自我積累能力下降。
2、房地產業可能進入調整期。任何產業的發展都不可能是直線上升發展的，相關數據表明，我國房地產業發展波動周期一般為4-5年，與國民經濟發展基本吻合。中國房地產市場從2000年以來已經持續五年快速增長，未來幾年會不會進入一個實質性的調整期？一旦進入調整期，產品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長，所有房地產企業的資金鏈都會面臨著巨大的壓力。
3、海外企業競爭加劇。近幾年海外房地產企業開始大舉進入中國市場，他們有著數十年的行業經驗、成熟的項目運作模式以及雄厚的資金實力。在未來以資金實力作為核心競爭能力的房地產行業，中國企業必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項目的投資時機，快速壯大自身實力。
4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點，中國房地產業在持續走高，中國房地產企業面臨著前所未有的機遇和挑戰。海外資本、民間資本的大量涌入以及國外、港臺地產商的強勢進入，加快了中國房地產業的發展進程，同時加劇了行業競爭。有些房地產企業在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發，不重視自身資金的積累和競爭力的增強，以至資金來源渠道較為單一。
5、房地產金融市場不發達。房地產金融市場不完善，住宅金融不配套，房地產信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產品的推出，雖然都對整個房地產金融市場的發展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調控，和銀行信貸對房地產業的緊縮，使得目前房地產業所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運行質量不高。
6、法律法規不健全。相關政策、法規不完善，有關房地產金融等方面的政策法規仍未形成一套科學有效的體系,缺乏相互一致性與協調性,操作困難，直接影響房地產融資渠道的正常開展。
上述1、2、3直接加劇了房地產企業的融資壓力，而4、5、6使得我國房地產業嚴重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對銀行貸款受政策限制少、靈活、創新空間大，但信托產品尚沒有一個完善的二級市場，難于流通。再比如房地產投資基金被業內人士認為是較好的直接融資方式,房地產證券化的概念也被大多數業內人士接受，但是最關鍵的法律條件處于真空狀態，使金融創新面臨無法可依的困境。
二、目前房地產業融資問題現狀
1、融資壓力大。房地產業項目投資大，周期長，風險高，融資壓力大，不容易實現供求平衡。近幾年我國房地產業環境出現的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國六條國八條的出臺，銀行對房地產貸款的緊縮政策更加重了房地產企業的融資壓力。
2、融資渠道單一。我國房地產企業內部融資主要包括自有資金和預收的購房定金或購房款。預收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設資金，而且可以將部分市場風險轉移給購房者。但是房地產企業單純依靠內部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發行股票、股權投資、發行企業債券、銀行貸款、房地產信托、利用外資、合作開發、產業基金等。
但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據統計，全國房地產開發資金中銀行對開發商發放的貸款占23.86%，企業自籌占28.69%，定金及預收款占38.82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發放的個人住房貸款。因此，房地產開發資金約有60%來源銀行貸款，房地產開發資金對銀行的依賴程度較大。
三、加強房地產企業融資管理的主要途徑
1、完善房地產業金融市場，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認為當前完善房地產金融市場的總體思路，應該是以金融體制改革為契機，以國際慣例為參照，結合我國現有的房地產金融業務的實際情況，突破重點，帶動其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點，指在結構體系上著重培育房地產信托業務和住宅抵押證券化業務等新型的金融業務，并以它們的發展推動其他市場的形成。同時在房地產金融政策方面則重在解禁，給房地產業制造一個寬松的金融環境，在房地產業金融管理方面，則要強調金融立法、經濟杠桿和監管措施的協調配合，根據這一思路，目前應著手作好以下幾項工作。（1）根據房地產業的實際需要和房地產金融市場的實際承載能力，積極推進房地產抵押貸款的證券化和房地產信托等金融工具的發展，激勵金融產品創新，降低房地產企業的融資成本，提高了融資市場的效率。
（2）適當引進國外先進的金融工具和操作手段，同時以發行B股、H股或外匯債券的形式，擴大在國際市場的資金籌措面，加速房地產金融的國際化進程。
（3）加快完善房地產金融立法，推動房地產金融健康發展。房地產金融立法從兩方面入手：一是修改完善現有的法律法規，如《證券法》、《擔保法》、《保險法》等不適應房地產金融發展與創新的地方；二是盡快出臺相關法律法規，如《產業基金法》及涉及全社會的信用立法等。房地產金融的創新離不開法律的保障，特別是在證券市場乃至整個金融市場、房地產市場發育并不成熟的情況下，房地產金融業的法制建設具有更為重要的意義。2、積極尋求海外資金，建立多元化產權投資模式。對于國內經濟持續較快增長的良好預期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國市場尋找房地產投資項目。但是目前國外房地產開發企業進入中國獨立運作項目的經驗和條件尚不成熟，必然需要尋求中國的合作伙伴，因此與海外資本的聯合就成為國內房地產企業融資的一條良好渠道。同時這也是國內房地產開發企業與專業機構合作，提升自身開發品質的機會。
以筆者所在的上海永業（集團）有限公司為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的亮閣集團、DBS發展銀行、香港菱電等企業合作，共同投資了6個較大規模的房地產項目，比如位于淮海中路的上海廣場項目，位于上海新天地附近的麗景苑高級服務式公寓項目等。在幾年前公司開始將融資對象轉向海外投資機構，2003年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國房地產市場的戰略聯盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個項目，該項目已全部售馨，外方取得了良好的投資回報，目前由我集團控股，并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國際知名的投資基金聯合開發的永業公寓二期項目也在9月份正式開盤，該項目目前的平均售價達到22000元/平方米，且目前銷售狀況良好，也會為海外基金在中國的投資帶來滿意的投資回報，目前集團已累計吸收外資達100億人民幣，開發土地近100萬平方米，應該說通過與國際金融資本的合作，為集團開拓了一條新的融資渠道，同時也不斷的壯大了公司的自身實力。
如何獲得國外資本的認同呢？以筆者單位的經驗：首先要作到誠實守信，外方作為跨地域的經營者，最看重的也是合作方是否誠實守信，往往在我們與外方洽談合作事項之前，外方已經通過各種渠道了解我們企業的信用情況，而在合同履行的過程中我們也始終奉行誠實守信的原則，“言必行，行必果”，這樣才能獲得合作方的信任，才能與合作方建立長期的合作伙伴關系。其次在處理問題時要奉行合作雙方利益最大化的原則，即雙贏的原則。在與外方的合作過程中要作到不卑不亢，有禮有節的與外方和諧共處，在維護中方利益的同時也要合理的維護外方的利益，使外方在中國境內的投資利益得到根本保障。
3、提升自身管理能力，提高資金利用率。如何加快開發建設過程中的資金周轉，較小的資金流量推動較大的房地產項目的運轉，筆者認為企業應注重自身管理能力的提升，加快企業自身資金流轉速度，從根本上降低融資需求。
（1）加快資金流轉。針對許多房地產企業資金流轉不是很暢通的問題，筆者認為首先應該建立一個程序化的資金管理流程，明確企業資金管理的各個環節的重要節點，同時應加強企業財務人員的素質培養，以利于將整個資金管理流程落實到每一個細節。以筆者所在的公司為例，以往在商品房貸款資金回籠環節中，由于整個流程需要經過客戶提供資料、銀行預審、公證處公證、房地產交易中心辦理預售合同登記、銀行信貸部審批、放貸等多個環節。而各個部門之間缺乏聯系，互相推諉從而造成占售房款絕大比例的貸款資金不能及時回籠，公司財務部在發現問題后立即明確了各個環節的重要時間節點，并指派專人負責，大大加快了貸款資金的回籠速度。
（2）減少企業過度預支。以借貸方式籌措開發經營資金，是房地產開發企業普遍存在的現象。但企業不要過度預支資金，如果房地產開發企業是靠借貸維持生計，靠負債支撐著企業，一朝債務發生危機，就會危及到企業的生存。房地產開發企業不應好大喜功，要根據企業的實際進行舉債，將債務控制在安全值以內，盡早處置閑置資產，如空置房地產、閑置設備、存貨等。以筆者所在的集團為例，95年以后公司為完成政府的危、棚、簡改造任務，向銀行貸款3億多人民幣，企業資產負債率高達89%每天須向銀行支付利息10萬多人民幣，再加上當時市場不景氣，地價下跌，使大批資金套牢在空置的土地上無力自拔，資產運行狀況急劇惡化，當時企業領導經過詳細的分析和研究，采取了一系列的防范和調整措施，包括主動調低價格，盡快盤活商品房存量，土地存量，盡快全力的回籠資金，最終規避了由資金風險引起的財務危機，使企業走出了困境。
（3）嚴格控制成本費用的支出。房地產開發企業要建立準確高效的成本費用控制體系，要有嚴格的成本費用預決算和審批制度，每一筆開支都要遵循經濟效益原則，防止鋪張浪費。企業節約出來的每一分錢，實際上都是企業自己的利潤。
【摘要】目前我國房地產業存在融資壓力大、融資渠道單一的問題。這里既有房地產金融市場不發達和宏觀調控政策的影響，也有企業自身的原因。筆者根據本單位的實際經驗，提出國內房地產企業應利用海外資金長期看好國內房地產業的良機，積極與海外資金合作；同時不斷提升自身管理能力，提高資金管理效率，加快開發建設過程中的資金周轉，較小的資金流量推動較大的房地產項目的運轉，從根本上降低融資需求。
【關鍵詞】房地產企業融資渠道
一、目前房地產業融資問題現狀
1、融資壓力大。房地產業項目投資大，周期長，風險高，融資壓力大，不容易實現供求平衡。近幾年我國房地產業環境出現的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國六條國八條的出臺，銀行對房地產貸款的緊縮政策更加重了房地產企業的融資壓力。
2、融資渠道單一。我國房地產企業內部融資主要包括自有資金和預收的購房定金或購房款。預收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設資金，而且可以將部分市場風險轉移給購房者。但是房地產企業單純依靠內部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發行股票、股權投資、發行企業債券、銀行貸款、房地產信托、利用外資、合作開發、產業基金等。
但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據統計，全國房地產開發資金中銀行對開發商發放的貸款占23.86%，企業自籌占28.69%，定金及預收款占38.82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發放的個人住房貸款。因此，房地產開發資金約有60%來源銀行貸款，房地產開發資金對銀行的依賴程度較大。
二、造成房地產業融資問題的主要原因
1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場化運作大大增加了房地產企業拿地的成本，占用了企業更多的資金，同時也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤的房地產企業利潤變薄，資金的自我積累能力下降。
2、房地產業可能進入調整期。任何產業的發展都不可能是直線上升發展的，相關數據表明，我國房地產業發展波動周期一般為4-5年，與國民經濟發展基本吻合。中國房地產市場從2000年以來已經持續五年快速增長，未來幾年會不會進入一個實質性的調整期？一旦進入調整期，產品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長，所有房地產企業的資金鏈都會面臨著巨大的壓力。
3、海外企業競爭加劇。近幾年海外房地產企業開始大舉進入中國市場，他們有著數十年的行業經驗、成熟的項目運作模式以及雄厚的資金實力。在未來以資金實力作為核心競爭能力的房地產行業，中國企業必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項目的投資時機，快速壯大自身實力。
4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點，中國房地產業在持續走高，中國房地產企業面臨著前所未有的機遇和挑戰。海外資本、民間資本的大量涌入以及國外、港臺地產商的強勢進入，加快了中國房地產業的發展進程，同時加劇了行業競爭。有些房地產企業在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發，不重視自身資金的積累和競爭力的增強，以至資金來源渠道較為單一。
5、房地產金融市場不發達。房地產金融市場不完善，住宅金融不配套，房地產信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產品的推出，雖然都對整個房地產金融市場的發展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調控，和銀行信貸對房地產業的緊縮，使得目前房地產業所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運行質量不高。
6、法律法規不健全。相關政策、法規不完善，有關房地產金融等方面的政策法規仍未形成一套科學有效的體系,缺乏相互一致性與協調性,操作困難，直接影響房地產融資渠道的正常開展。
上述1、2、3直接加劇了房地產企業的融資壓力，而4、5、6使得我國房地產業嚴重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對銀行貸款受政策限制少、靈活、創新空間大，但信托產品尚沒有一個完善的二級市場，難于流通。再比如房地產投資基金被業內人士認為是較好的直接融資方式,房地產證券化的概念也被大多數業內人士接受，但是最關鍵的法律條件處于真空狀態，使金融創新面臨無法可依的困境。
三、加強房地產企業融資管理的主要途徑
1、完善房地產業金融市場，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認為當前完善房地產金融市場的總體思路，應該是以金融體制改革為契機，以國際慣例為參照，結合我國現有的房地產金融業務的實際情況，突破重點，帶動其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點，指在結構體系上著重培育房地產信托業務和住宅抵押證券化業務等新型的金融業務，并以它們的發展推動其他市場的形成。同時在房地產金融政策方面則重在解禁，給房地產業制造一個寬松的金融環境，在房地產業金融管理方面，則要強調金融立法、經濟杠桿和監管措施的協調配合，根據這一思路，目前應著手作好以下幾項工作。
（1）根據房地產業的實際需要和房地產金融市場的實際承載能力，積極推進房地產抵押貸款的證券化和房地產信托等金融工具的發展，激勵金融產品創新，降低房地產企業的融資成本，提高了融資市場的效率。
（2）適當引進國外先進的金融工具和操作手段，同時以發行B股、H股或外匯債券的形式，擴大在國際市場的資金籌措面，加速房地產金融的國際化進程。
（3）加快完善房地產金融立法，推動房地產金融健康發展。房地產金融立法從兩方面入手：一是修改完善現有的法律法規，如《證券法》、《擔保法》、《保險法》等不適應房地產金融發展與創新的地方；二是盡快出臺相關法律法規，如《產業基金法》及涉及全社會的信用立法等。房地產金融的創新離不開法律的保障，特別是在證券市場乃至整個金融市場、房地產市場發育并不成熟的情況下，房地產金融業的法制建設具有更為重要的意義。
2、積極尋求海外資金，建立多元化產權投資模式。對于國內經濟持續較快增長的良好預期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國市場尋找房地產投資項目。但是目前國外房地產開發企業進入中國獨立運作項目的經驗和條件尚不成熟，必然需要尋求中國的合作伙伴，因此與海外資本的聯合就成為國內房地產企業融資的一條良好渠道。同時這也是國內房地產開發企業與專業機構合作，提升自身開發品質的機會。
以筆者所在的上海永業（集團）有限公司為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的亮閣集團、DBS發展銀行、香港菱電等企業合作，共同投資了6個較大規模的房地產項目，比如位于淮海中路的上海廣場項目，位于上海新天地附近的麗景苑高級服務式公寓項目等。在幾年前公司開始將融資對象轉向海外投資機構，2003年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國房地產市場的戰略聯盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個項目，該項目已全部售馨，外方取得了良好的投資回報，目前由我集團控股，并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國際知名的投資基金聯合開發的永業公寓二期項目也在9月份正式開盤，該項目目前的平均售價達到22000元/平方米，且目前銷售狀況良好，也會為海外基金在中國的投資帶來滿意的投資回報，目前集團已累計吸收外資達100億人民幣，開發土地近100萬平方米，應該說通過與國際金融資本的合作，為集團開拓了一條新的融資渠道，同時也不斷的壯大了公司的自身實力。
如何獲得國外資本的認同呢？以筆者單位的經驗：首先要作到誠實守信，外方作為跨地域的經營者，最看重的也是合作方是否誠實守信，往往在我們與外方洽談合作事項之前，外方已經通過各種渠道了解我們企業的信用情況，而在合同履行的過程中我們也始終奉行誠實守信的原則，“言必行，行必果”，這樣才能獲得合作方的信任，才能與合作方建立長期的合作伙伴關系。其次在處理問題時要奉行合作雙方利益最大化的原則，即雙贏的原則。在與外方的合作過程中要作到不卑不亢，有禮有節的與外方和諧共處，在維護中方利益的同時也要合理的維護外方的利益，使外方在中國境內的投資利益得到根本保障。
3、提升自身管理能力，提高資金利用率。如何加快開發建設過程中的資金周轉，較小的資金流量推動較大的房地產項目的運轉，筆者認為企業應注重自身管理能力的提升，加快企業自身資金流轉速度，從根本上降低融資需求。
（1）加快資金流轉。針對許多房地產企業資金流轉不是很暢通的問題，筆者認為首先應該建立一個程序化的資金管理流程，明確企業資金管理的各個環節的重要節點，同時應加強企業財務人員的素質培養，以利于將整個資金管理流程落實到每一個細節。以筆者所在的公司為例，以往在商品房貸款資金回籠環節中，由于整個流程需要經過客戶提供資料、銀行預審、公證處公證、房地產交易中心辦理預售合同登記、銀行信貸部審批、放貸等多個環節。而各個部門之間缺乏聯系，互相推諉從而造成占售房款絕大比例的貸款資金不能及時回籠，公司財務部在發現問題后立即明確了各個環節的重要時間節點，并指派專人負責，大大加快了貸款資金的回籠速度。
這一觀點也基本得到了銀行方面的證實。中國銀行數據顯示，1月末，房地產貸款比去年年末有所增加，房地產貸款余額出現小幅反彈。
也有業內人士稱，部分銀行一度收緊的房地產開發貸款，已有所松動，此前接近叫停的房地產信托，也開始有節奏地回暖；貨幣政策持續放松，亦使得地產商資金鏈緊張的局面得到一定程度上的緩解。
“雖然房地產融資的調控主基調未變，但諸多跡象顯示，部分房地產企業的資金面得到很大緩解，最困難時期正在過去。”中國銀行房地產信貸部某名高管預言。
隨著融資回暖，房地產市場預期已發生反轉，價格止跌回穩，市場成交大幅放量，正在逐漸走出底部。數據顯示，歲末年初，鄭州市場商品房均價比去年年底高出300元/平方米。
地產信托提速
自去年八九月份以來，房地產信托發行明顯提速，這一重要玄機，源自監管當局對房地產信托審批節奏把控的微妙變化。
這種變化的源頭無疑來自于銀監會，其正在加快房地產信托項目審批進程，這亦是部分房地產信托從業者感受到的最大變化。據了解，銀監會并沒有為此下發書面通知，亦未進行窗口指導，而采取“實質重于形式”的操作手法。
在這一政策信號引導下，信托公司在加速搜羅優質房地產項目的同時，積極上報已積壓近一年之久的項目。一直以來，監管部門對房地產信托實行備案制管理。
去年6月前后，為配合國務院關于房地產的調控政策，銀監會收緊了銀信合作和房地產信托，由“備案制”改為“審批制”，對房地產信托存量規模比較大的企業進行“窗口指導”，嚴控發行數量和存量規模，內部提出了保持存量規模不增加，并穩中有降的總體目標。
隨后，報往銀監會的房地產信托項目大量積壓，只有期限偏長的股權類機構化信托產品容易放行。此后，由于業務空間縮小，信托公司甚至轉向礦產、藝術品等領域。
政策瞬間收緊，引發房地產信托發行數量和規模迅速下降。
這種“一刀切”的調控方式，使得銀行監管部門陷入了“進退兩難”境地。一方面是房地產調控令房地產企業資金鏈持續惡化，隨著原有信托產品到期日的逐漸臨近，償付風險也逐漸暴露；另一方面，若重新放松房地產信托口徑，又與中央調控政策相悖。
已發行大量地產信托產品的信托公司壓力很大，多不敢再貿然前進，一家信托公司表示，在房地產政策尚未完全明朗、銀監會未明確政策導向的情況下，公司不會貿然重回2009年、2010年狀態。
銀根的松動跡象
信托融資并非房地產企業融資的主流渠道和傳統方式，其僅僅是近幾年來快速興起的一種融資方式。
銀行信貸仍然是房地產企業融資的主流。據央行公布的上半年金融機構貸款投向數據顯示，2012年6月末，上半年房地產貸款余額11.32萬億元，同比增長10.3%，增速比上季度末高0.2個百分點；上半年增加5653億元，同比少增2271億元，上半年增量占同期各項貸款增量12.3%。
從環比看，房地產貸款呈現緩慢回升態勢。針對銀監會政策是否放松，銀監會有權威人士回應銀監會房地產貸款政策沒有任何變化。而銀行在執行層面卻更為靈活。
上述開發商人士直言，“開發貸最近的確松了。”在某些區域，部分銀行通過“繞道”方式向地產商輸送資金。具體操作方式是：房地產企業成立一家非地產類實體公司，從銀行融資后，再轉入地產公司，以此規避信貸規模管控，而銀行通常會睜一只眼閉一只眼。時至現在，房地產企業放棄前述“繞道”方式，可以直接從銀行獲得開發貸款。
另一方面，銀行對購房需求的支持有所擴大，形成房產資本市場流動性的利好面。
這種轉向也直接讓房地產企業的資金鏈壓力得到緩解。再加上房地產商經過去年下半年多輪的促銷戰略，也可得到一定的回款，這樣就可以支付先前欠下銀行的貸款，讓部分資金回流。在政策允許的情況下，這樣的走勢在一定程度上緩解了銀行與房企的緊張關系，從而成為部分銀行銀根松動的原因之一。
但受訪的多數人士均表示，上述一系列房地產融資領域的新變化，對緩解房地產企業現金流緊張局面有效果，但不明顯。
資金面上的結構變化
河南華盛投資集團董事長於大民認為，若無更大的打壓政策出臺，房地產最壞的時期就可認定已經過去。未來房地產資金面呈現出結構性分化的特點：全國性大型開發商改善更為明顯，中小開發商依然嚴峻。
但是，部分高負債的房地產企業資金鏈還是要遭遇嚴峻考驗。以綠城為例，困于到期銀行貸款和房地產信托兌付，企業資金緊張，出售旗下九個項目股權，斷臂求生。
“在河南市場上，也不乏有多起這樣的案例發生，今年，對于中小開發商來說，日子更為難過。因為他們根本就很難入圍到這場融資游戲當中，銀行和信托不稀罕跟中小企業玩，即使跟銀行關系好，能拿到一點（貸款）救急，但面對房產市場隨時會有大企業抄底的嚴峻形勢，可能也無濟于事。”上述中國銀行人士如是表示。
但這并不是沒有任何出路。在經過嚴厲的調控政策后，房地產金融悄然發生著變化，一家大型房地產企業高管認為，房地產基金逐漸發展壯大，將從根本上改變房地產金融，房地產基金投資，將成為其規避調控周期負面影響和劇烈波動的有效手段。以PE為代表的房地產基金快速興起，不斷發展壯大，正在改變著房地產金融的格局。
有分析認為，如果將房地產金融分為股權性的融資、債權性的融資和夾層融資三類。未來房地產主流融資方式將向股權類融資發展，這將是一個新趨勢，該類融資以周期相對較長，投資理念更加成熟，期限一般都是五年以上，投資者多為高凈值客戶，風險承受能力較強，而夾層融資的平均期限僅為2年～3年。
關鍵詞：房地產；融資
一、房地產企業融資現狀概述
隨著改革開放步伐的不斷加快我國的房地產行業也迅速發展起來，房地產業在國民經濟中占據了重要的位置。房地產既是消費品又是投資品，是股票與金融市場的基礎，房地產業不僅與眾多投資者的經濟利益密切相關，也關系到國家的戰略布局和經濟發展。房地產業對資金的使用，有需求量大、周期長的特點，在大多數情況下，企業的自有資金都不足以滿足需求，因此房地產業的發展需要借助金融機構，房地產企業的融資也成為企業能否健康發展的關鍵因素。
房地產是資金密集型行業，不論中短期還是長期的房地產投資，都有很大的資金需求，房地產市場和資本市場聯系緊密。按房地產融資類型可以分為內部融資以及權益融資和債務融資。一般來說，內部融資能夠減少交易費用，融資成本也比較低，有利于加強企業控制。權益融資的預期收益較高，需要承擔較高的融資成本，而且經營風險較大；而債務融資的預期收益較小，融資成本相對較低，經營風險也比較小。
房地產的內部融資主要包括企業的自有基金和預收賬款，其中自有基金包括企業設立時各方投入的資金和從稅后利潤中提取的資本公積和盈余公積。預收賬款是指在房屋建成前預收購房者的賬款以及委托開發項目的預收建設基金。
房地產的權益融資是出資方與房地產企業共同承擔投資風險，同時也一起分享投資利潤。房地產的權益融資方式有許多，主要包括私人投資、信托基金、私募股權等。房地產債務融資的出資方不承擔投資風險，所得到的利潤是融資協議中約定的利息和相關費用。債務融資到期需要償還本金及利息，需要承擔固定費用。債務融資的方式主要包括銀行貸款、商業信用、企業債券、融資租賃等。
二、當前存在的主要融資問題
（一）融資渠道較為單一
銀行貸款是房地產企業融資的主要渠道。房地產企業的負債率普遍較高，其中銀行貸款占據了最大的比例，在自籌資金中也有相當一部分來自銀行貸款，銀行貸款成了房產開發商經營周轉的主要資金來源。這使銀行承擔了很大的融資信用風險和投資市場風險，一旦風險爆發可能會影響整個國民經濟的健康發展。我國房地產企業在上市融資方面還比較艱難，上市融資在房地產業的融資總體中的比例較低。另外債券融資的成本相對較低，但我國企業債券市場的規模比較小，流動性比較差。
（二）房地產金融市場體系和相關法律法規不完善
在完善的金融體系中應該有專業的房地產投資機構、擔保機構和抵押貸款機構，在我國這些機構的發展都不完善，還不能充分發揮它們的重要作用。相對于房地產市場的發展而言，我國房地產金融市場的法制法規是比較落后的，目前還沒有專門的房地產金融監管體制，金融業務方面的相關規范也有亟待完善。雖然國家和地方頒布了一系列的法律法規，但還存在著體系不全面和規定不具體等問題，這些都制約了房地產業的經濟發展。
（三）缺乏融資專業人才
房地產企業的融資管理中需要大量的專業人才，他們需要精通投資業務、具有戰略眼光并且能對這個房地產業有相當程度的理解，這方面的人才數量不足以滿足現在房地產業發展的需要。
三、房地產企業融資改善建議
（一）確定合理的資本結構。合理的資本結構需要做到兩點：一是合理的股權資本內部結構；二是合理的股權資本和債權資本比例。房地產上市公司可以利用再融資來實現這兩點，再融資可以使房地產上市公司資本負債率達到合理水平，國有股也可以實現相對減持，重洗引入更優質的機構投資者，從而實現合理的資本結構的，這樣也有利于實現管理績效的改善。企業融資是為了獲取企業進一步發展所必需的資本，所以企業應確保籌集到的資金能投向于符合企業戰略目標的項目，這樣才能實現資源的優化配置，提高資本使用效率，促進企業的成長。
（二）根據企業的實際狀況來選擇融資方式。不同的企業有著不同的融資需求，企業應該根據自身的情況來確定融資方式，優化融資結構，如效益較好的情況下可以多考慮私募融資，規模較大的項目可以考慮項目融資等。
（三）發展上市融資。股市融資是重要的融資途徑，股權融資成本相對較低，和債務融資相比，不用支付利息也不用返還本金，可以降低企業的財務風險和經營成本，還可以提高公司的影響力，也能在一定程度上降低信貸風險。
（四）完善房地產債券市場。房地產企業通過發行債券可以得到穩定的資金來源，支撐企業的健康發展。房地產企業的負債率通常較高，而間接融資的成本較高，房地產企業發行債券可以降低財務成本，改善融資結構。
（五）完善房地產企業融資相關法律法規。相關部門應盡快完善現行的房地產法律法規，保障房地產信貸的法律地位，為我國房地產企業融資提供必要的法律保護和支撐，明確房地產企業和個人的權利與義務，規范房地產企業的融資行為，為房地產金融市場快速健康發展保駕護航。（作者單位：湘潭大學商學院）
參考文獻：
[1] 劉鐵城.有關房地產開發企業融資管理問題探討[J]經濟生活文摘，2012，（9）
