發(fā)布時間：2023-07-23 09:24:33
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)工程項目；項目管理；分析
中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A 文章編號：
前言
房地產(chǎn)開發(fā)項目是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，具有開發(fā)周期長、投資金額大、面臨風險多的特點。一般劃分為項目策劃階段，項目設(shè)計階段和項目實施階段。房地產(chǎn)項目開發(fā)商作為管理主體，是整個建設(shè)項目從策劃到竣工驗收交付使用階段的全程組織者、實施者，對工程建設(shè)項目要負總責。房地產(chǎn)開發(fā)商對其工程建設(shè)的項目管理是否有效，緊密關(guān)系到房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量好壞、工期長短、是否可獲取高額利潤等方面，因此顯得尤其重要。
一、房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理現(xiàn)狀分析
當前房地產(chǎn)項目的管理方法主要分為四種，就是部門制、公司制、事業(yè)部制以及專業(yè)管理。作為部門制度的項目管理方式，其是最為普遍的管理方式，主要設(shè)置一系列的管理部門，用來管理各項工程。
開發(fā)項目管理中忽視了風險控制
如市場研究不熟悉，開發(fā)商管理手段不先進等都會造成經(jīng)營風險。然而很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其風險規(guī)避的能力十分欠缺，通常導(dǎo)致工程質(zhì)量得不到保證，工程造價過高。過程中的風險包括：政治風險，即當政治環(huán)境變化后，影響相關(guān)投資走向，所產(chǎn)生的房地產(chǎn)投資風險。接著是環(huán)保風險，即在房地產(chǎn)施工中，涉及到的噪音污染，廢水排除等相關(guān)環(huán)境影響，所面臨的風險。金融風險是房地產(chǎn)項目開發(fā)中必須注意的風險，一般是跨國或者金融風暴，以及國家貨幣政策所帶來的投資以及經(jīng)營風險。而市場風險則是隨著建筑市場的供求關(guān)系以及設(shè)備相關(guān)資源的短缺，加上企業(yè)的購買能力進行對比，所帶來的風險。任何房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須堅持信譽第一，所以信用風險是最為關(guān)注的風險，他涉及到開發(fā)商和承包商，更涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的營銷。財務(wù)風險是企業(yè)經(jīng)營必須規(guī)避的，如果企業(yè)面臨嚴重的財務(wù)風險，其必然會造成資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。最后便是經(jīng)營風險，即由于管理方面的原因，對企業(yè)造成嚴重的損失。如市場研究不熟悉，開發(fā)商管理手段不先進等都會造成經(jīng)營風險。然而很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其風險規(guī)避的能力十分欠缺，通常導(dǎo)致工程質(zhì)量得不到保證，工程造價過高。
2、項目成本沒有得到有效控制
無論是從項目決策階段以及設(shè)計階段，到房地產(chǎn)施工以及竣工階段，每時每刻都涉及到工程造價，優(yōu)化項目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因錯誤的決策，導(dǎo)致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標中，有的企業(yè)只是一味地追求造價，忽略了實際建設(shè)中的問題，導(dǎo)致在實際工程施工中，簽證變更量大，施工進程無法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產(chǎn)投資效益。
二、房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理優(yōu)化措施
1、加大房地產(chǎn)開發(fā)項目風險管理力度
在當前的房地產(chǎn)開發(fā)工程管理中，這種形式運用最為廣泛。通常風險轉(zhuǎn)移是以兩種方式來完成，首先是簽訂合同，即以合同的方式，來轉(zhuǎn)移相關(guān)風險，在簽訂合同后，無論發(fā)生相關(guān)風險，都有乙方來承擔。然后便是保險，即通過買保險的方式，將不能預(yù)知的相關(guān)風險來轉(zhuǎn)移給保險公司，雖然這樣會增加部分成本，但是通過這種方式，最為有利。比如當房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，遇到重大自然災(zāi)害，或在房地產(chǎn)施工中因意外而產(chǎn)生相關(guān)的賠償?shù)取?/p>
2、化化規(guī)劃管理
建設(shè)、設(shè)計、勘察、監(jiān)理、施工單位的首要宗旨是將符合設(shè)計要求，滿足市場需求的產(chǎn)品交付居住者使用。規(guī)劃管理就是對規(guī)劃設(shè)計過程的管理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將建筑樓盤的規(guī)劃設(shè)計委托給相應(yīng)設(shè)計單位來完成，重點在于對規(guī)劃設(shè)計的成本、進度及目標進行控制和管理。規(guī)劃管理和規(guī)劃設(shè)計關(guān)系非常密切，規(guī)劃管理系統(tǒng)建設(shè)的重要目標之一就是提高規(guī)劃設(shè)計成果審查和管理水平。開發(fā)商對于工程項目的規(guī)劃設(shè)計要點、原則進行確定，在管理系統(tǒng)中輸入要點，在規(guī)劃完成后要對規(guī)劃方案進行檢驗與評估，適當?shù)夭扇》捶答伡靶拚目刂品绞竭M行調(diào)整，并最終選擇設(shè)計方案。應(yīng)盡量減少對規(guī)劃設(shè)計工作習慣的改變。為了可以在計算機中自動計算、查詢、分析各種規(guī)劃指標，需要將以前面向制圖的規(guī)劃圖，改成面向GIS 空間分析的數(shù)字化規(guī)劃圖。需在已有國家標準、部門標準、地方標準的基礎(chǔ)上建立一套完整的《規(guī)劃圖AutoCAD 分層標準》，向有關(guān)的規(guī)劃設(shè)計單位發(fā)放。同時，制定相應(yīng)措施，保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及規(guī)劃管理部門可以使用規(guī)劃管理信息系統(tǒng)對設(shè)計單位提交的規(guī)劃設(shè)計方案進行審查。如果規(guī)劃設(shè)計單位報送上來的設(shè)計方案符合系統(tǒng)規(guī)定的一定的格式標準，規(guī)劃管理系統(tǒng)可以將規(guī)劃圖導(dǎo)入系統(tǒng)，與地形圖、管線圖等圖層進行疊加顯示，同時可以對規(guī)劃設(shè)計方案進行指標計算、比較，進行查詢、統(tǒng)計、分析等。審批通過的規(guī)劃圖，可以成為規(guī)劃管理信息系統(tǒng)的參考資料，為審批、方案研究及后續(xù)分析等工作服務(wù)工程。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；項目管理；難點分析
中途分類號：C93 文獻標識碼：A文章編號：
引言：
隨著經(jīng)濟水平的迅速發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)在近年來得到了快速的發(fā)展。與此同時人們對居住條件的要求也發(fā)生了變化，但是房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中仍存在一些難點，如何以科學的房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作提高管理效果，提高工程質(zhì)量成為了項目管理企業(yè)面臨的重要問題。
一、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理含義
房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的最終目的是高效率地實現(xiàn)項目目標,其是以項目經(jīng)理負責制作為基礎(chǔ),運用系統(tǒng)工程的觀點、理論和方法,在開發(fā)項目建設(shè)的全過程,按其內(nèi)在運行規(guī)律,建立有效的計劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。房地產(chǎn)項目管理融合了項目管理實踐經(jīng)驗,系統(tǒng)的項目管理理論又為建設(shè)工程項目管理提供了理論工具,使得建設(shè)工程項目管理日益系統(tǒng)化、科學化。
房地產(chǎn)開發(fā)項目管理是一套復(fù)雜的管理體系,它以房地產(chǎn)企業(yè)、監(jiān)理公司為主管,各參建單位參與,通過計劃、組織、協(xié)調(diào)和控制四個方面的管理,保證房地產(chǎn)開發(fā)項目有效進行,最終實現(xiàn)項目目標。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理內(nèi)容
1、總體規(guī)劃
人類在做任何一件事情之前都有一個想法, 如同在房地產(chǎn)開發(fā)項目中一樣, 房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)在開發(fā)某項具體項目之前都要有一個總體規(guī)劃, 總設(shè)計也就是工程建設(shè)之前做的準備工作。
2、配合協(xié)調(diào)
房地產(chǎn)開發(fā)涉及的社會因素眾多, 同時由于房地產(chǎn)的建設(shè)工程自身的特點,如工程項目多,施工周期長,建設(shè)范圍廣涉及部門廣泛單位多, 所以建設(shè)當中的矛盾眾多, 在眾多的矛盾當中,要達到工程建設(shè)的順利進行,就必須進行配合協(xié)調(diào)。在協(xié)調(diào)工作中,需要注意的是配合好開發(fā)建設(shè)相關(guān)單位,并處理好開發(fā)過程中出現(xiàn)的各種矛盾。
3、質(zhì)量監(jiān)理
過硬的質(zhì)量保證是激烈的市場競爭中最重要的祛碼, 房地產(chǎn)開放企業(yè)要想使 自己開發(fā)的樓盤實現(xiàn)最大的經(jīng)濟效益和社會效益,首要的是保證建筑物質(zhì)量的過關(guān), 因此在工程的建設(shè)過程中要十分注意現(xiàn)場施工的監(jiān)理,及時發(fā)現(xiàn)施工質(zhì)量問題, 并注重抓落實。
4、工程驗收
建筑工程的竣工不是簡單指建筑物的建造完成, 還是在完成工程設(shè)計文件要求和合同的各項內(nèi)容后, 依照國家和地方有關(guān)建筑工程竣工的相關(guān)法規(guī),進行工程驗收,只有在竣工驗收合格后,才能將產(chǎn)品交給用戶使用。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目管理難點
1、項目管理概念的狹隘與局限
導(dǎo)致項目運作成本過高、房地產(chǎn)交易糾紛不斷的原因，是由于項目管理概念的狹隘與局限。對于項目工程現(xiàn)場管理以外的工作,如項目的前期策劃、銷售工作、客服、融資與資金運用等等。資金運作成本偏高,直接影響了項目最終收益是融資手段的單一及資金運作計劃水平低下導(dǎo)致的。另外銷售工作與客服管理水平低下導(dǎo)致房地產(chǎn)交易過程中,糾紛不斷。
2、圖紙設(shè)計管理方面存在問題
大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都不重視圖紙設(shè)計的管理工作，對于開發(fā)商來說，他們只是對方案、功能進行確定，然后統(tǒng)一交由設(shè)計院進行處理，因此，在圖紙設(shè)計管理上沒有引起足夠的重視，甚至有些設(shè)計人員根本沒有成本概念，圖紙上出現(xiàn)很多錯誤。而開發(fā)商對于圖紙設(shè)計階段所包含的成本、質(zhì)量控制不夠重視，而只注重在施工現(xiàn)場如何節(jié)約成本，如何進行質(zhì)量控制等，甚至有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在功能和要求還不是很明朗的情況下，為了能早日拿到圖紙，擅自要求設(shè)計院對圖紙進行設(shè)計，如此，必然會導(dǎo)致設(shè)計出來的圖紙存在一些不足。當工程在施工的過程中，開發(fā)商才發(fā)現(xiàn)其中的不足而要求對圖紙進行修改，不僅會影響到施工的進度，提高成本，還會影響到工程的工期。除以上所說的問題之外，設(shè)計院在對圖紙進行設(shè)計時，是否有考慮到投資成本方面的問題還很難說，而房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)對這方面更是缺少管理和監(jiān)督，尚沒有有效的辦法來進行控制。
3、合同管理方面存在的問題
目前仍有相當一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法制觀念薄弱，合同意識不強，更談不上合同管理。國內(nèi)企業(yè)簽訂的合同，幾乎都有“未盡事宜，雙方友好協(xié)商解決”的條款，但如果合同簽訂不完善，一旦協(xié)商不好，往往造成相互扯皮。目前合同管理主要存在以下幾點問題：
3.1 不少項目鑒定的合同十分簡單，不符合標準合同要求，更不符合國際上通行的合同文本要求，合同簽訂不嚴謹，存在漏洞，給對方提供了索賠依據(jù)。
3.2 簽約雙方都不認真執(zhí)行合同，隨意修改合同，或違背合同規(guī)定打折扣。沒有嚴格按合同進行工期、投資控制管理，合同履行率低。如果一方?jīng)]有嚴格執(zhí)行合同，通常會發(fā)生工程索賠、工期加長、投資加大等情況，給企業(yè)加大成本。
3.3合同產(chǎn)生糾紛時，大多數(shù)采用行政手段解決，不采取法治形式解決。
四、解決房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理難點的措施
1、加強開發(fā)前期的管理
開發(fā)前期管理就是對項目規(guī)劃設(shè)計過程的管理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在拿到建設(shè)用地后將要開發(fā)樓盤的規(guī)劃設(shè)計委托給相應(yīng)設(shè)計單位來完成，必然要對規(guī)劃設(shè)計的成本、進度及目標進行控制和管理。房地產(chǎn)企業(yè)可采用規(guī)劃管理系統(tǒng)來對規(guī)劃設(shè)計進行管理。
1.1 加強規(guī)劃設(shè)計
規(guī)劃管理和規(guī)劃設(shè)計關(guān)系非常密切，規(guī)劃管理系統(tǒng)建設(shè)的重要目標之一就是提高規(guī)劃設(shè)計成果審查和管理水平。規(guī)劃管理信息系統(tǒng)與規(guī)劃設(shè)計關(guān)系的核心是：保證規(guī)劃設(shè)計成果滿足工程項目規(guī)劃的要求，通過計算機提供的各種審查工具，提高規(guī)劃設(shè)計管理的水平。
1.2 加強方案設(shè)計
方案設(shè)計階段有時可分為方案招標階段和方案定案階段。大部分房地產(chǎn)公司在大、中型建設(shè)項目中采用方案招標來選定方案，也有的采用直接委托某一設(shè)計院來直接設(shè)計方案。這兩種方法各有利弊。房地產(chǎn)公司在取得項目后，一般都會委托策劃公司進行市場調(diào)研并進行項目策劃，確定設(shè)計目標和方向。而房地產(chǎn)公司也會對項目進行內(nèi)部方案設(shè)計和研討。在此基礎(chǔ)上形成項目的整體方向，作為招標任務(wù)書擬定和評標的依據(jù)；不論是招標或是直接委托設(shè)計，都要對所選用的設(shè)計公司進行深入而嚴謹?shù)姆治觯踔敛煌愋驮O(shè)計公司的比例也要有所考慮。
在方案設(shè)計階段，項目溝通管理也是很重要的一個方面。準確而及時的溝通使項目設(shè)計朝正確的方向有序地發(fā)展。溝通是多層面和多方式的。在這一階段，主要的溝通為：內(nèi)部溝通（縱向和橫向的溝通），與設(shè)計公司溝通，與政府部門的溝通。
2、不斷規(guī)范建設(shè)項目合同管理
建設(shè)項目合同是指項目開發(fā)主體與勘察、設(shè)計、施工、材料供應(yīng)等單位，為完成一定的建設(shè)工程任務(wù)而簽訂的一種經(jīng)濟合同，其內(nèi)容包括對施工合同、分包合同、買賣合同、租賃合同和借款合同等的訂立、履行、變更、終止和解決爭議。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，每個樓盤的施工進度、質(zhì)量和成本決定了資金回收的速度、企業(yè)產(chǎn)品的自有生命周期和企業(yè)的獲利空間。項目在開發(fā)過程中的施工進度、質(zhì)量和成本控制歸根到底都是通過各種合同的履行來實現(xiàn)的。加強對施工前簽訂的施工合同進行管理，并處理工程量增減、合同糾紛、索賠等事宜。
3、加強施工階段的質(zhì)量控制
明確質(zhì)量目標房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量目標確定與項目投資人的開發(fā)項目戰(zhàn)略和產(chǎn)品策劃定位有關(guān), 同時與項目的進度控制、成本控制處于一個相同優(yōu)先級。因此,項目開發(fā)的質(zhì)量目標必須適合項目本身的特點。目標過低,會對項目帶來傷害, 失去市場競爭力；過高會造成投入成本加大, 綜合開發(fā)績效降低。那么, 如何準確地確定質(zhì)量目標? 首先, 要進行質(zhì)量投入的收益和費用分析, 要樹立開發(fā)項目全壽命周期成本觀念。適當增加項目的一致成本,減少非一致成本； 適當增加預(yù)防成本, 大力降低事故成本。
4、加強項目成本管理
房地產(chǎn)開發(fā)工程項目成本管理可通過多種方式進行優(yōu)化，如可通過全面控制原則-即全員控制和全過程控制。項目全員控制涉及到項目組織中的所有部門、員工的工作，并與每個員工切身利益有關(guān)，因此應(yīng)充分調(diào)動每個部門和每個員工控制成本、關(guān)心成本的積極性，真正樹立起全員控制的觀念，如果認為成本控制僅是負責預(yù)、結(jié)算及財務(wù)方面的事，就片面了。全過程控制是指從項目立項、開發(fā)、建設(shè)的全運轉(zhuǎn)過程中進行成本管控則繼續(xù)尋找有效途徑，實現(xiàn)投資控制目標。 建設(shè)工程主要做好兩個方面的工作：一是決策階段、設(shè)計階段對項目的定位、材料的選用進行控制，推廣使用降低料耗的各種新技術(shù)、新工藝、新材料。二是對材料價格進行過程控制，主要是在招標過程中嚴格審查施工單位資質(zhì)，運用科學的評標方案，選擇相對實力較強的施工單位。在保質(zhì)保量前提下，要求擇優(yōu)購料，合理組織運輸。再就是要考慮資金的時間價值，合理確定合同工期，盡可能快地完成工程項目。加強合同管理，控制工程投資。
五、結(jié)束語：
綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目工程管理是一項極為復(fù)雜，卻十分嚴重的工作。因此，只有做到各環(huán)節(jié)緊密銜接、互相配合、協(xié)調(diào)發(fā)展,才能完成項目,并取得較高的經(jīng)濟效益、社會效益、及環(huán)境效益的統(tǒng)一。
參考文獻：
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)活動；項目實施；綜合監(jiān)管
Abstract: Real estate development activities serve the development of modern city reconstruction, along with the urban and rural economic system has been improved China's real estate development policy gradually into the symbol area; this to the national urban redevelopment all is favorable. Developers in the rational development and utilization of land resources stage, we should not only pay attention to the optimization of the project construction management, development period to face a variety of problems have to take regulatory strategy. In response to this, this paper analyzes the new period of the concept of real estate development activities defined, and put forward reasonable Suggestions愀攙 management strategy梔攀 implementation of the project process.
Key Words: real estate, construction activities, project ongoing, comprehensive overseeing
中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A文章編號：
為了讓閑置土地資源得到充分的利用，地方政府會采取“土地出讓”政策將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給工程單位，由后者根據(jù)實際需要自行支配土地使用權(quán)。房地產(chǎn)開發(fā)活動對現(xiàn)代社會的發(fā)展有著多方面的意義，不僅帶動了城市現(xiàn)代化改造進程的加快，也為區(qū)域經(jīng)濟收益水平的穩(wěn)步提升創(chuàng)造了平臺。面對房地產(chǎn)開發(fā)過程存在的問題，開發(fā)商需做好綜合性的監(jiān)管策略。
一、新時期房地產(chǎn)開發(fā)的概念
市場經(jīng)濟體制經(jīng)過了新一輪的變革調(diào)整，房地產(chǎn)一躍成為市場經(jīng)濟的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上，按照城市規(guī)劃要求進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。簡言之，房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為[1]。房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃緊密相關(guān)，是城市建設(shè)規(guī)劃的有機組成部分。為了確定城市的規(guī)模和發(fā)展方向?qū)崿F(xiàn)城市的經(jīng)濟和社會發(fā)展目標，必須合理地制定城市規(guī)劃和進行城市建設(shè)以適應(yīng)社會主義現(xiàn)代化建設(shè)的需要。
新時期發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)為了實現(xiàn)城市規(guī)劃和城市建設(shè)（包括城市新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改建）而從事的土地開發(fā)和房屋建設(shè)等行為的總稱。同時，房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)活動中一項重要制度，屬于房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費諸環(huán)節(jié)中的首要環(huán)節(jié)[2]。
二、房地產(chǎn)開發(fā)對社會發(fā)展的作用
我國土地資源面積廣闊，但能夠被有效利用的土地面積相對較少。商品經(jīng)濟時代背景下，商業(yè)都市改造建設(shè)是不可避免的，這就要求各地方政府能夠充分利用現(xiàn)有的土地資源，使其更好地推動城市商業(yè)化、現(xiàn)代化、經(jīng)濟化改造工程。
1、優(yōu)化資源利用。土地是自然資源的主要形式，也是社會經(jīng)濟改革進步的物資條件。政府把閑置土地資源出讓給開發(fā)商進行開發(fā)利用，其本質(zhì)上是優(yōu)化利用土地資源的表現(xiàn)形式，避免了城市或農(nóng)村地區(qū)資源的浪費。
2、帶動經(jīng)濟發(fā)展。“招商引資”是我國支持地方經(jīng)濟發(fā)展的重要策略，主要目的是通過充分利用地方優(yōu)越的條件帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)是建設(shè)單位投資地方工程改造的第一步，工程竣工使用后能夠從多個方面促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。政府頒布招商投資政策后，吸引開發(fā)商到地方參與投資，逐漸在地區(qū)形成一定的產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)，對未來地區(qū)經(jīng)濟的長期規(guī)劃提供了指導(dǎo)。
3、改善生活環(huán)境。房地產(chǎn)開發(fā)項目大小不一，可根據(jù)不同地區(qū)的地理面貌設(shè)計個性化的開發(fā)方案。開發(fā)項目的成立及實施有助于改善人們的生活環(huán)境，從物質(zhì)條件、精神享受等兩方面優(yōu)化日常生活水平[3]?？茖W發(fā)展觀指導(dǎo)下，社會群眾生活水平得到了顯著的改善，提高了城市及鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)的生活質(zhì)量。
4、刺激產(chǎn)業(yè)消費。群體消費增長是衡量社會經(jīng)濟收益水平的參考依據(jù)，地區(qū)產(chǎn)業(yè)消費人數(shù)增多必將為企業(yè)帶來豐厚的經(jīng)濟收益，推動了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整。房地產(chǎn)開發(fā)作為一項地區(qū)改造工程，項目竣工后所覆蓋的商業(yè)區(qū)面積變廣，人們的消費活動有了更多的選擇。
三、工程項目實施過程的管理策略
從另一個角度看待房地產(chǎn)開發(fā)活動，由于工程建造的成本投資巨大，所涉及的土地資源面積廣闊。若工程項目實施階段出現(xiàn)問題，對開發(fā)商造成的經(jīng)濟損失不可估量。目前，房地產(chǎn)行業(yè)正處于政府宏觀調(diào)控背景下，尤其是“限購令”頒布之后，房地產(chǎn)的開發(fā)項目明顯減少，確保項目建設(shè)的質(zhì)量水平是及其關(guān)鍵的。房地產(chǎn)開發(fā)工程實施階段的管理應(yīng)從經(jīng)濟性、環(huán)保性、實用性等三個中心開展，保證項目建設(shè)順利進行的同時創(chuàng)造理想的經(jīng)濟收益。
1、規(guī)劃管理。前期規(guī)劃是房地產(chǎn)項目開發(fā)的第一步驟，在規(guī)劃階段可對工程項目實施的過程進行詳細的安排。設(shè)計單位在規(guī)劃土地資源開發(fā)時要注重方案的合理性，管理人員對所編制的圖紙應(yīng)全面審核。開發(fā)商要在待開發(fā)區(qū)域科學地選擇工程位置，這樣可以避免拆遷補償帶來的成本上升問題。
2、質(zhì)量管理。質(zhì)量是房地產(chǎn)工程項目管理的核心點，工程質(zhì)量水平基本上決定了竣工驗收能否合格，影響著房地產(chǎn)工程交付使用的周期。項目建設(shè)期間的質(zhì)量管理應(yīng)加強各工程人員作業(yè)的質(zhì)量監(jiān)督[4]。無論是住宅區(qū)建筑或者商業(yè)建筑，其都必須達到工程質(zhì)量的要求才能投入使用。
3、成本管理。當前房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟正處于低迷階段，房產(chǎn)銷售額直線下降對開發(fā)商的盈利收入造成很大的不利。因此，開發(fā)商在工程項目正式動工后必須完善成本管理制度，以免隨意簽證變動施工方案引起成本造價增多。
4、材料管理。建筑材料是房地產(chǎn)工程的基本結(jié)構(gòu)，開發(fā)商在指導(dǎo)施工單位作業(yè)時需強調(diào)材料質(zhì)量的管理。在建筑行業(yè)發(fā)展趨勢的推動下，房地產(chǎn)開發(fā)采用的建筑結(jié)構(gòu)形式更加復(fù)雜，靈活運用不同性能的材料完成建造可保證項目質(zhì)量。許多施工單位在作業(yè)期間僅注重工程進度的協(xié)調(diào)管理，對現(xiàn)場材料質(zhì)量缺乏有效的檢測環(huán)節(jié)[5]。
結(jié)論
總之，房地產(chǎn)開發(fā)對地方經(jīng)濟的發(fā)展有著重要的推動作用，政府在規(guī)劃土地資源利用期間要充電考慮工程建設(shè)的實際需要，制定全面性的工程管理策略，這樣才能確保工程項目的順利實施。工程項目的應(yīng)注意質(zhì)量、成本、耗材等幾個重點方面，從而保證工程建設(shè)質(zhì)量符合竣工驗收的要求。
【參考文獻】
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā);項目工程;管理;問題;解決措施
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼： A
引言
隨著我國國民經(jīng)濟水平的迅猛發(fā)展，推動我國房地產(chǎn)事業(yè)的規(guī)模不斷擴大，也加劇了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的競爭。因此，針對目前房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理中常見的問題采取相應(yīng)的解決措施，力求提升我國房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的質(zhì)量。
一、當前房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理存在的主要問題
1、開發(fā)前期準備和調(diào)研工作不夠
當前，我國房地產(chǎn)項目普遍存在著盲目決策開發(fā)的問題，在一個項目開始之前，往往缺乏前期調(diào)研論證，一拿到地就開始蓋樓，不進行技術(shù)、經(jīng)濟方面的考量和論證，造成了項目管理在前期無法進行預(yù)測和控制，使后期出現(xiàn)了一系列問題，影響著土地和資本的流通和優(yōu)化配置。
2、管理體制不健全，致使進度和成本偏離預(yù)期目標
我國房地產(chǎn)項目在進行開發(fā)時，對項目管理的理解不夠深入，照搬項目管理的模式，與預(yù)期目標出現(xiàn)了很大的偏離，如近年來出現(xiàn)的延遲交房，開發(fā)成本過高，管理費用居高不下等等，超出預(yù)期很多。
3、不夠重視施工許可規(guī)定，致使施工不能如期進行
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目時，通常都希望工程盡快結(jié)束，實現(xiàn)經(jīng)濟效益。大部分施工單位為了盡早開工，在沒有經(jīng)過政府建設(shè)主管部門施工檢查與辦完相關(guān)手續(xù)之前就開始施工，容易在施工過程中被強制暫停，而施工單位會遭受罰款，房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)也會被實施經(jīng)濟懲罰。
4、設(shè)計監(jiān)理制度不夠規(guī)范
當前，設(shè)計單位和監(jiān)理單位存在配合不緊密甚至脫節(jié)的問題，使得大量設(shè)計問題在施工中頻繁出現(xiàn)，變更圖紙比原設(shè)計圖紙還多，既造成了成本上的浪費和管理上的混亂，加之工程設(shè)計的建立制度本來不夠完善，使得工程進展變得緩慢。
5、造價預(yù)算出現(xiàn)嚴重偏差
一般的情況下，房地產(chǎn)項目的投資額度是在決策階段或者設(shè)計階段進行確定，但是在項目正式確定開工以后，由于受到施工各方的人員、材料、施工的機械以及施工工藝和施工環(huán)境之間的不斷變化的因素的影響，施工階段對于工程的造價管理出現(xiàn)極大的偏差，比如開發(fā)商在設(shè)計階段不重視設(shè)計的合理性，導(dǎo)致在施工階段出現(xiàn)問題而對設(shè)計進行更改。這種更改往往引發(fā)連續(xù)性的一系列的變動而可能增加工程造價。
6、完工驗收與備案管理不夠嚴格
房地產(chǎn)開發(fā)單位對工程施工中分項驗收等主要環(huán)節(jié)管理不夠嚴格，一直到工程完工驗收之后還存在著結(jié)算依據(jù)不足、驗收資料不完全等情況，從而導(dǎo)致不能辦理相關(guān)的驗收手續(xù)，出現(xiàn)拖延交付等不良結(jié)果。假如建筑施工單位是由多一個施工隊伍組成，工程驗收環(huán)節(jié)與備案就更加重要，必須重視。
二、房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理難點的解決措施
1、加強項目前期投資決策階段的市場詳細可行性研究工作
前期的項目可行性研究是項目的靈魂，而據(jù)此進行的工程項目設(shè)計是工程建設(shè)的龍頭，只有龍頭中有“魂”，才能使工程項目設(shè)計、建設(shè)和項目過程管理有章可循。龍頭抬不起來，“龍身”無法行動。沒有圖紙，無法建設(shè);有圖常變，目標落空。要重視項目的前期可研工作，就要加強前期可研的人力、物力、財力和時間的科學投入;要建立、完善決策支持機構(gòu)，收集、整合決策支持性資源，必要時要“借腦”;完善決策程序，提高決策水平和效率，使得項目市場定位和產(chǎn)品定位科學化、市場化、系統(tǒng)化。
2、加強項目決策實施階段的項目各階段設(shè)計和前期工程項目管理計劃工作
整合、招標或委托有資質(zhì)、有類似業(yè)績、與項目匹配的專業(yè)設(shè)計資源，要求設(shè)計單位按照已批準的項目可研報告進行方案、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計，并以可研報告的預(yù)設(shè)要求評價、審核各階段設(shè)計文件;此階段尚要依據(jù)項目可研和設(shè)計文件編制詳細的項目管理計劃和完善、周密的、包含接口條件在內(nèi)的項目各工程內(nèi)容招標文件。要嚴格控制工程變更，凡涉及建筑功能性等的原則性工程變更，一定要慎重并經(jīng)過必要的決策程序才能進行。
3、要從開發(fā)商整體運作上真正重視項目收尾階段的項目管理工作
在項目收尾階段可建立一個由開發(fā)商主管工程領(lǐng)導(dǎo)牽頭、整合工程管理、銷售、技術(shù)、開發(fā)、材供、物業(yè)管理等內(nèi)部人員組成的工程項目收尾臨時機構(gòu)，與工程項目管理現(xiàn)場人員分工協(xié)作，共同完成工程收尾階段的項目管理及項目交付、移交工作。
4、加強房地產(chǎn)開發(fā)工程項目中成本的控制
政府規(guī)費、監(jiān)理費用、設(shè)計費用、小區(qū)建設(shè)費用、建安造價等構(gòu)成了一個房產(chǎn)開發(fā)工程的成本。其中建安造價占到總成本的80%以上。要做好工程成本的控制就要做到：第一，引入競爭機制，做到招標的公正、公平、公開，選擇質(zhì)量保證高、信譽好、價格合理的施工單位承擔工程施工任務(wù)。第二，施工前做好工程預(yù)算，在工程施工中控制工程款項。第三，嚴格執(zhí)行三級簽證的制度，就是只有在經(jīng)過三級負責人的審核通過后，現(xiàn)場代表方才能鑒證給施工單位。做到層層審核，進行合理鑒證。
5、工期的控制
工期的控制在房地產(chǎn)開發(fā)項目中也是非常重要的工作。因為其不僅有關(guān)施工企業(yè)和開發(fā)商的利益，還關(guān)系到房產(chǎn)消費者的利益，是一個利益的連環(huán)。所以要根據(jù)工程實際情況監(jiān)督施工單位，制訂切實可行的進度計劃和組織設(shè)計。
6、安全的控制
房地產(chǎn)開發(fā)商和施工單位應(yīng)該對地產(chǎn)開發(fā)的永久性和施工安全結(jié)構(gòu)足夠重視，必須根據(jù)國家相關(guān)安全規(guī)定進行嚴格控制，保證工程的安全性。
7、房地產(chǎn)施工質(zhì)量管理
首先，積極使用先進的工藝技術(shù)，科學合理安排施工進度，科學調(diào)配勞動力，對總體計劃進行周全、翔實的安排，特別是對施工容易發(fā)生的技術(shù)問題要制定詳細的應(yīng)急措施。同時，專門成立測量小組，認真細致做好測量放樣的工作，工程平面的點、線，都是通過坐標點和該點的高度來確定形成，因此，要重視放樣，數(shù)據(jù)要經(jīng)有關(guān)人員復(fù)核后才能進行下道工序的施工。
而且，建立高效靈敏的質(zhì)量信息反饋系統(tǒng)。設(shè)置專門機構(gòu)作為信息中心，負責搜集、整理和傳遞質(zhì)量動態(tài)信息給項目領(lǐng)導(dǎo)小組，便于領(lǐng)導(dǎo)小組對異常情況的數(shù)據(jù)信息迅速做出反應(yīng)，把指令信息傳遞給執(zhí)行工程部，及時調(diào)整施工安排，糾正偏差，進而形成一個對數(shù)據(jù)迅速反應(yīng)、保證項目質(zhì)量的信息網(wǎng)絡(luò)。現(xiàn)場質(zhì)檢工作員要按時搜集班組相關(guān)質(zhì)量信息，并且進行隨機抽樣，提取相關(guān)的質(zhì)量數(shù)據(jù)，為決策提供可靠依據(jù)。
最后對材料進場嚴格執(zhí)行檢驗制度。根據(jù)材料計劃檢查材料的規(guī)格、名稱、型號、數(shù)量，檢驗是否具有合格證、材料檢測報告，嚴把質(zhì)量關(guān)，只有材料全部符合條件之后才能通過，并做好進貨驗證記錄。試驗員還要對使用中的材料進行抽查，做好材料二次檢驗工作。
結(jié)束語
隨著房地產(chǎn)市場和建筑市場的進一步規(guī)范，利潤將隨之降低。只有通過挖掘潛力，提高項目管理水平和項目管理人員的素質(zhì)，不斷開拓創(chuàng)新，才能使房地產(chǎn)和建筑施工企業(yè)得以生存和發(fā)展。必須科學合理地對施工中各項工作進行管理，保證整個項目工程的順利進行。
參考文獻
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關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)；開發(fā)項目；工程造價；管理
中圖分類號：S618文獻標識碼： A
引言
控制開發(fā)項目的工程造價不是一蹴而就的，而是需要集合多種力量，涉及企業(yè)內(nèi)部管理、科學技術(shù)革新、工程質(zhì)量監(jiān)督等多個領(lǐng)域的綜合工程。企業(yè)在進行管理控制時不能只著眼于防止超額投資，而需要以更為積極的態(tài)度來構(gòu)建內(nèi)部機制，從不同的環(huán)節(jié)加強監(jiān)督，只有這樣才能形成良性循環(huán)。
一、工程造價的特點
工程造價的范圍較廣，涉及到國民經(jīng)濟各部門、各行業(yè)，涉及到社會再生產(chǎn)的各個具體環(huán)節(jié)，也直接關(guān)系到人們的生活和居民的居住標準，因此工程造價的作用和影響都較大。房地產(chǎn)項目的工程造價有個別性、層次性、大額性、動態(tài)性以及差異性等等特征，這是由房地產(chǎn)建設(shè)工程的特點決定的。
二、房地產(chǎn)造價控制的現(xiàn)狀及存在的問題
1、不重視設(shè)計階段，給后期的建筑開發(fā)帶來隱患
有的房地產(chǎn)公司不重視設(shè)計階段，挑選合作公司時也缺乏規(guī)范程序，導(dǎo)致合作公司敷衍了事，完成的設(shè)計圖紙質(zhì)量較差，將其運用到實際建設(shè)中產(chǎn)生偏差，給工程建設(shè)帶來經(jīng)濟損失；另外房地產(chǎn)公司隨意壓低設(shè)計費用和設(shè)計周期，變更頻繁，同樣給施工階段帶來諸多隱患。
2、招標方式不嚴謹，確定造價不科學
房地產(chǎn)公司通常選用約請投標的方法進行投標。約請投標是指投標人以投標約請書的方法約請?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛟S安排投標，是一種有限競爭的投標方法，它的優(yōu)勢是投標周期短。但它也具有對比顯著的缺陷，比方潛在投標人能夠被掃除在外，圍標或串標的能夠性對比大。還有一些房地產(chǎn)公司選用議標，在投標人報完價后，房地產(chǎn)商再與對方議價。這種方法的缺陷也是十分顯著的，例如投標人在報價時成心虛高，水分很大，他會留出充足的贏利空間來。此外，在利益的驅(qū)動下，施工單位選材以次充好，達不到美觀、安全、耐久的運用標準，埋下工程質(zhì)量隱患。
3、缺乏科學合理的評價體系
在項目開發(fā)完成后，對已完工程在工程造價控制方面的評價體系沒有科學的評價體系，會導(dǎo)致企業(yè)無法形成適合本企業(yè)的報價體系，這是對企業(yè)資源的巨大浪費，珍貴的經(jīng)濟技術(shù)數(shù)據(jù)將隨著建筑物的完成而消失。
三、房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程工程造價控制管理
1、項目決策階段工程造價的管理
項目出資決策計劃是挑選和決議出資計劃的過程，是對擬建項目的必要性和可行性進行技能及經(jīng)濟證明，對不同的建造計劃進行技能和經(jīng)濟對比，并作出合理判別和決策的過程，項目決策計劃正確與否，直接關(guān)系到項目建造及運行的勝敗，關(guān)系到建造項目工程造價的高低以及出資效果的好壞。對項目作出正確的決策計劃，即在出資決議的基礎(chǔ)上優(yōu)選出最好的出資計劃，達到資源的合理裝備與利用，這樣才可以合理的估量和計算項目出資，并且在施行最優(yōu)出資計劃進程中有效地操控工程造價。
2、以設(shè)計階段為重點的建設(shè)全過程造價控制
2.1設(shè)計方案招投標
通過設(shè)計招標來選擇優(yōu)秀的設(shè)計從而保證設(shè)計的先進性、合理性、準確性，避免因設(shè)計質(zhì)量問題，出現(xiàn)工程變更，增加成本，同時也能避免因建筑設(shè)計落后，影響銷售。
2.2設(shè)置設(shè)計限額，有效控制造價
設(shè)計質(zhì)量缺陷和設(shè)計深度不足是增加工程造價的主要因素，為此，依據(jù)開發(fā)經(jīng)驗和投資估算的要求，必須有效鎖定設(shè)計限額。對突破造價指標的環(huán)節(jié)要及時分析，通過設(shè)計修改加以有效解決，堅決克服“只顧畫圖不算賬”的錯誤傾向。同時，設(shè)計人員應(yīng)熟練掌握建筑工程預(yù)算定額及費用定額，熟悉建筑材料市場價格，按項目投資估算控制初步設(shè)計及概算，通過初步設(shè)計概算控制施工圖設(shè)計及概算。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程造價管理人員應(yīng)與設(shè)計部門積極配合，及時提供可靠的工程基礎(chǔ)資料，嚴格控制設(shè)計變更，以保證投資限額不輕易突破。
3、招投標階段
3.1嚴格掌握工程招標條件，認真編制工程標底和標書，做好評標定標工作。
以中標價為基礎(chǔ)通過談判、協(xié)商確定合同及合理工期。工程招標應(yīng)采取公開招標或邀請招標，杜絕議標或變相議標。實踐證明，凡是先開工后定價的工程多半工程造價居高不下，或投標報價均超過標底20%以上，最多的超出65%。
3.2完整、嚴謹、準確編制工程量清單
工程量清單是招標文件的重要組成部分，是合理確定工程造價最基礎(chǔ)、最根本的依據(jù)，它包括擬建工程的分部分項工程、措施項目、其他項目名稱和相應(yīng)數(shù)量的明細清單，其專業(yè)性強、內(nèi)容復(fù)雜，為避免或減少經(jīng)濟糾紛、規(guī)避造價風險，要求業(yè)務(wù)技術(shù)水平高的單位和人員進行編制與審核，充分體現(xiàn)客觀、公正、公平、對業(yè)主高度負責的精神，按照《建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范》及相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)范編制完整、準確、嚴謹?shù)墓こ塘壳鍐?，從源頭上避免投標單位不均衡報價帶來的造價隱患。
4、嚴格控制工程變更，減少造價變動因素
工程變更有可預(yù)見的變更（如設(shè)計變更、進度計劃變更等）和不能預(yù)見的變更，如施工條件變更、原招標文件和工程量清單中未包括的新增工程等。對于可預(yù)見的變更（如圖紙會審、條件不成熟不開工等），在施工前加強防范力爭將其消除在萌芽狀態(tài)，避免施工中造成不必要的浪費；對于未能預(yù)見的變更，進行多方案論證和比價，把控變更事項造價和工期的科學性與合理性，做好現(xiàn)場記錄和試驗數(shù)據(jù)收集，控制因施工條件等的變化而引起合同價款變化；對于新增工程，嚴禁通過設(shè)計變更擴大建設(shè)規(guī)模，提高建設(shè)標準，若必須變更，應(yīng)在滿足功能時盡量控制成本的增加。不管何種工程變更，都要做到先估價、后變更，嚴格遵循工程變更處理程序。
5、推行全員成本控制原則
項目成本的全員控制，就是把項目成本作為考核項目經(jīng)濟效益的綜合性指標，它涉及到與施工項目形成有關(guān)的各部門、各單位和班級，也與每個職工切身利益有關(guān)，因此，施工項目成本的控制需要各部門、各單位和個人都要肩負成本責任，把成本目標落實到每個部門乃至個人，獎罰分明，真正樹立起全員控制的觀念。加強本單位駐工地代表、現(xiàn)場施工管理人員、程技術(shù)人員的“經(jīng)濟”觀念、素質(zhì)教育，培養(yǎng)他們實事求是的辦事作風，在積極協(xié)助、配合監(jiān)理工程師做好工程質(zhì)量、工期、安全監(jiān)督的同時，充分重視節(jié)約投資的重要性。
6、房地產(chǎn)項目施工階段工程造價的控制與管理
房地產(chǎn)的施工階段的工作是招標階段的一項向外擴展的過程，在房地產(chǎn)建設(shè)過程中，各個階段投入的資金是不一樣的，這是以項目的建設(shè)個階段為依據(jù)的，同時各階段的重要性和難易程度也或多或少的起到了一些投資的數(shù)量大小的決定作用。建設(shè)單位應(yīng)該嚴格審查施工組織設(shè)計和施工技術(shù)方案，對施工組織設(shè)計及技術(shù)方案進行優(yōu)化，選擇出一個合理實用的方案，我國房地產(chǎn)的工程造價的成本控制和管理水平將會更加的提高。
7、竣工結(jié)算是有效控制工程造價的關(guān)鍵
控制建安造價的最后一項，是竣工結(jié)算。所有進行竣工結(jié)算的工程都必須有竣工檢驗手續(xù)，從多年作業(yè)的經(jīng)歷來看，在工程竣工結(jié)算中恰談縫隙許多，有的是有恰談沒有施工；有的是施工沒有進行應(yīng)核減，卻沒有恰談；還有的是恰談工程量遠遠大于實踐施工工程量。因此結(jié)算時，就要我們的人員要有耐性、細至的作業(yè)方法，認真仔細核算工程量，不要嫌麻煩，多下現(xiàn)場核對。與此同時，為了保證作業(yè)少出紕露，應(yīng)實行工程結(jié)算復(fù)審制度和工程尾款會簽制度，保證結(jié)算質(zhì)量和我們的投資收益
結(jié)束語
對于每一個房地產(chǎn)企業(yè)而言，加強房地產(chǎn)項目的全過程成本管理是一個亟待解決的問題，因為其最根本目的是為了實現(xiàn)預(yù)期利潤目標，為了達到實現(xiàn)利潤的最大化，每個房地產(chǎn)企業(yè)都必須將重點放在如何在房地產(chǎn)開發(fā)的全過程中有效實施工程造價的控制與管理。
參考文獻
[1]程旭波.如何有效控制房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程造價[J].中國房地產(chǎn)業(yè)，2012，（7）：436.
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；項目管理；措施
中圖分類號：F293文獻標識碼： A
前言
房地產(chǎn)的開發(fā)項目本身具有自己的特點，其開發(fā)的時間和周期都屬于比較長的，同時需要房地產(chǎn)投資公司投入大量的資金來維持正常的工程運轉(zhuǎn)，因此這也就使得我們房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)具有高收益和高風險同在的特征。一般的房地產(chǎn)開發(fā)過程之中，是必須具有每個項目施工階段的整體規(guī)劃的，這樣才能保證我們對整個房地產(chǎn)開發(fā)項目具有一個前期的施工規(guī)劃，方便對這個工程進行管理。房地產(chǎn)的開發(fā)管理者作為整個施工項目的總負責人，需要對這個項目從當初的選址等方面到最終的交工檢驗等過程具有一個整體的監(jiān)管過程和能力，因為這會直接影響到我們房地產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量和水平。當前發(fā)展情況下，我國房地產(chǎn)開發(fā)商的管理水平有待提升，因此我們應(yīng)該在實踐的過程之中建立一個科學合理的管理模式。
當前房地產(chǎn)開發(fā)項目工程施工中存在的問題
2.1設(shè)計管理方面的缺陷
在房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程之中，由于我們當前的經(jīng)濟和社會發(fā)展越來越迅速，對于房地產(chǎn)項目的開發(fā)要求也隨之提升，不僅在于房屋建造的質(zhì)量方面，同時對于項目建筑的效率也提出了很大的要求。房地產(chǎn)項目的開發(fā)向著集成化的方向在不斷的發(fā)展和買進。同時鑒于整個的房地產(chǎn)開發(fā)市場都在提升建筑效率的背景之下，我們必須房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程中常常出現(xiàn)為了保證工期而加快施工的情況。項目的相關(guān)施工人員和設(shè)計人員并沒有對著干項目施工有一個了解就進行了設(shè)計和實施，使得最終的施工效果和設(shè)計的方案之間存在矛盾。為了進行趕工而快速完成的設(shè)計方案以及施工的具體情況之間的誤差，就必須及時的糾正回來，這樣也就浪費了建筑的材料，同時耽誤了施工的進程。如果這種情況持續(xù)出現(xiàn)在我們的房地產(chǎn)開發(fā)過程之中，就會使得項目建筑的時間和質(zhì)量都得不到保證。
2.2項目的進度管理方面存在問題
我們在施工之前會對施工的進程和管理情況有一個大概的預(yù)算，但是在實際的施工過程中往往不能按時完成相關(guān)的建筑工程，因此這就使預(yù)案和實際的施工情況之間存在著不小的矛盾。如果實際的施工周期要遠遠大于我們規(guī)劃完工的日期，就會影響整個房地產(chǎn)項目的開發(fā)和銷售情況，最終對于房地產(chǎn)商和使用者都造成了不必要的損失。不僅如此，我們當前房地產(chǎn)的開發(fā)商以及具體的項目實施管理部門之間也存在著矛盾，具體表現(xiàn)為雙方之間的交流和溝通不及時，對于信息的反饋等也不完全，這就影響了我們對于施工項目的具體監(jiān)管。
2.3質(zhì)量管理問題
當前的發(fā)展情況下，我們的現(xiàn)場質(zhì)量管理方面是存在不小的問題的。很多房地產(chǎn)項目的具體施工人員為了能夠方便自己的施工進行，就沒有完全的按照相關(guān)設(shè)計圖紙進行操作，導(dǎo)致最終施工的情況不符合之前設(shè)計的要求，同時質(zhì)量方面也就沒有了相應(yīng)的保證。不僅如此，還有很多施工單位的監(jiān)管人員并沒有認真的履行自己的監(jiān)督職責，對于項目的施工過程也沒有進行科學的管理，這就導(dǎo)致了很多施工過程中仍然狀況百出，比如出現(xiàn)了偷工減料的情況，還有可能是出現(xiàn)了工程的質(zhì)量問題等。最后一個問題就是我們施工人員自己本身的水平有待提升。施工人員的相關(guān)施工資質(zhì)有待查證，同時還可能對于我們施工的過程之中沒有完全的按照相關(guān)的安全管理條例進行施工，這也會影響我們正常程序的進行，最終影響這個項目的質(zhì)量和水平。
2.4 安全隱患多
安全問題往往是各個行業(yè)最關(guān)心的問題，而對與建筑工程中的安全問題更是重中之重。由于其對施工安全的要求較高，但是人員素質(zhì)較低往往造成施工過程中發(fā)生施工事故，大大影響了施工企業(yè)的施工水平以及管理水平。土建施工由于其具有不定向性，它會在任何一處需要施工的地方進行施工，而施工的安全工作就需要做到位，比如懸掛設(shè)立安全警示牌，并且懸掛的位置等都需要按照國家規(guī)矩進行，只有這樣才能夠保障施工安全，減少意外事故的發(fā)生。除此之外對于從事危險工作的人員需要按照規(guī)定穿戴工作服以及安全帽，但是由于工作人員的素質(zhì)較低，隨意性較強，不能夠按照規(guī)定進行穿戴安全帽，進而容易造成危險事故的發(fā)生。
2.5施工中不文明現(xiàn)象較為嚴重
由于土建施工工作人員大部分是農(nóng)民工，而農(nóng)民工的法律意識以及素質(zhì)相對較低，為此導(dǎo)致施工現(xiàn)場的施工流程以及設(shè)計方案不能夠按照國家的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。雖然近年來對現(xiàn)場施工人員在進廠前進行安全教育，但是這樣的教育往往是走過場，走形勢。在施工現(xiàn)場中，由于缺少具有專業(yè)技術(shù)人員，施工設(shè)備以及用電方式存在這許多的安全隱患。例如：配電箱沒有設(shè)置防雨罩，為此十分容易發(fā)生漏電、觸電事故，輕者造成施工設(shè)備的損壞，嚴重的會影響施工人員的生命安全以及造成施工設(shè)備的不能正常運行。對于事故發(fā)生后，由于事故的責任無人承擔，為此此類事故很難得到處理，不僅影響施工進度更是影響施工企業(yè)的信譽度。
3房地產(chǎn)開發(fā)項目工程現(xiàn)場管理問題的解決措施
3.1加強對于設(shè)計環(huán)節(jié)的管理
房地產(chǎn)施工工程的一個重要保證就是對于這個項目的設(shè)計圖紙，如果有一個非常完善的設(shè)計和施工規(guī)劃，我們就能夠在施工過程之中按照這個圖紙的相關(guān)指示進行施工，能夠保證房地產(chǎn)開發(fā)的準確性。因此我們房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)管理部門應(yīng)該加強和其他管理部門的溝通，及時的針對工程信息進行交流，這樣才能保證我們設(shè)計的圖紙等符合當前開發(fā)項目的實際情況。同時我們也應(yīng)該加強對于圖紙和規(guī)劃設(shè)計的審核力度，從而保證整個工程質(zhì)量的穩(wěn)定性。
3.2加強對于進度問題的協(xié)調(diào)
房地產(chǎn)開發(fā)項目的一個重要過程就是需要保證項目完工的日期。因此，我們應(yīng)該在施工的過程中嚴格的按照相關(guān)的設(shè)計圖紙以及規(guī)劃進行施工，保證每天的施工進程能夠順利完成，這樣才能保證在最后交工檢驗的時期之前就能順利完工。不僅如此，我們也應(yīng)該加強對于施工現(xiàn)場的管理，保證人力和物力的正常使用和投入，和其他的監(jiān)管部門以及施工部門等合理的做好工作，按照規(guī)定的工期進行建設(shè)，整體保證施工的水平和質(zhì)量。通過和其他部門的協(xié)商管理，就能夠?qū)嶋H的建設(shè)進度和計劃進度做出對比，保證建筑施工的整體進程能夠正常進行。
3.3強化安全管理工作，增強施工人員素質(zhì)
隨著國家對工程中安全問題的關(guān)注程度不斷提高，土建施工現(xiàn)場安全工作在施工中有著十分巨大的影響，為此施工企業(yè)需加強對安全管理工作的監(jiān)督。為此需要健全安全施工制度，進而制約施工人員的行為，并以此規(guī)范施工人員的安全施工意識，保障施工人員的安全。其次，施工人員自身的安全保護意識能夠保障其在突發(fā)性事故中的存活，并且能夠保障施工的順利進行，否則會損害施工企業(yè)的聲譽。為此需要對施工人員進行定期的安全知識培訓(xùn)，讓施工人員的潛意識中能夠遵循安全的規(guī)章制度進行施工，例如在施工期間佩戴安全帽等。通過對安全管理制度的完善以及對施工人員的安全教育，能夠減少意外事故的發(fā)生，進而保障了工程的安全、高效的進行，從而保障了企業(yè)在行業(yè)中的聲譽，為日后的快速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。
小結(jié)
總之，鑒于房地產(chǎn)開發(fā)和施工項目所需要的周期和時間比較長的情況下，我們應(yīng)該增加對于房地產(chǎn)施工過程的監(jiān)管力度，針對項目工程現(xiàn)場出現(xiàn)的問題及時的進行解決，這樣才能保證房地產(chǎn)施工的順利進行。通過加強對于整個施工過程的監(jiān)管力度，我們能夠建立一個非常完整的房地產(chǎn)項目監(jiān)管體系，促進房地產(chǎn)行業(yè)更好的實現(xiàn)發(fā)展和進步。
【參考文獻】
[1] 來豐剛;田兵權(quán).房地產(chǎn)項目管理信息化建設(shè)探討[J].西華大學學報(哲學社會科學版).2011(01):13-14.
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項目開發(fā) 工程造價管理優(yōu)化
中圖分類號：TU723.3 文獻標識碼：A 文章編號：
隨著我國經(jīng)濟建設(shè)的快速發(fā)展，越來越多的私營投資項目和各種各樣的企業(yè)投資項目在不斷擴大，同時涌現(xiàn)出許多大型的房地產(chǎn)開發(fā)項目。這些房地產(chǎn)項目投資巨大，關(guān)系到開發(fā)企業(yè)的生死存亡；建設(shè)周期長，帶來的不確定性很大。房地產(chǎn)項目開發(fā)涉及面廣、關(guān)聯(lián)性大，開發(fā)過程中產(chǎn)生的問題錯綜復(fù)雜，如果不對工程項目進行全過程的監(jiān)督控制和跟蹤管理，這些“動態(tài)”的信息一旦變成了“靜態(tài)”的信息，工程造價就無法控制。
優(yōu)化決策階段的造價管理
決策階段各項技術(shù)經(jīng)濟決策對該項目的工程造價有很大影響，特別是建設(shè)標準水平的確定、建設(shè)地點的選擇、工藝評選、設(shè)備選用等，該階段控制造價的主要手段是在廣泛調(diào)查和分析開發(fā)項目可行性的基礎(chǔ)編制合理真實的投資估算。
1、編寫可行性研究報告
可行性研究報告是決策的重要依據(jù)，做好可行性研究報告的關(guān)鍵是做好市場調(diào)研，開發(fā)的項目是否有相應(yīng)的消費群體，深入了解開發(fā)項目所定位的業(yè)主們的需要，要確保項目是適應(yīng)發(fā)展要求的，做好效益研究，從投入、產(chǎn)出入手，解決項目在經(jīng)濟上的“合理性”問題，既要符合所在城市的規(guī)劃要求，又要滿足使用功能，既要考慮功能分區(qū)和建筑物的間距要求，又要考慮最大限度地節(jié)約用地，盡量做到布置緊湊合理，充分利用地形地貌，降低地皮費用，可行性研究的深度要規(guī)范化和標準化，研究報告要確保真實性和科學性。
2、編制投資估算
投資估算是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)前期工作中的重要環(huán)節(jié)之一，它是研究、分析開發(fā)項目的經(jīng)濟效果的重要依據(jù)，也是決策的主要依據(jù)。在投資估算中，設(shè)計人員應(yīng)從工程規(guī)模和項目內(nèi)容上真實反映設(shè)計意圖、工程內(nèi)容，費用構(gòu)成應(yīng)齊全、合理，確保估算質(zhì)量、主要工藝要進行多方案比較，設(shè)計方案不僅要技術(shù)上可行，而且經(jīng)濟上更應(yīng)合理，所以工程經(jīng)濟人員從建設(shè)方案的優(yōu)選開始，就應(yīng)該滲透到設(shè)計的全過程中去，按照工程造價管理的原則，合理預(yù)測投資估算中各種動態(tài)因素的變化，盡可做到投資不留缺口，這是編制投資估算工作的關(guān)鍵，也是下階段的重要依據(jù)。
優(yōu)化設(shè)計階段的造價管理
方案設(shè)計招標完成后，還要重視技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計，我國的建設(shè)項目中，一旦某個方案中標，在接下來的技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計過程中就缺少競爭機制，設(shè)計人員隨意加大梁柱截面，提高混凝土強度等級，增加配筋量，出現(xiàn)了不少設(shè)計不合理現(xiàn)象，過于保守的技術(shù)而增加了不必要投資，在設(shè)計過程中采用限額設(shè)計是加強此階段監(jiān)督管理的有效手段，避免無謂的浪費，限額設(shè)計就是按照標準的可行性研究報告的投資估算控制初步設(shè)計，按照批準的初步設(shè)計總概算控制技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計；同時各專業(yè)在保證滿足使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設(shè)計，嚴格控制不合理變更，保證總投資額不被突破，控制概算不超過投資估算，主要對工程的設(shè)備、材質(zhì)控制，實行設(shè)計招標，增加競爭意識，降低成本，在實施單體設(shè)計階段力求注意并做到如下幾點：
1、單體在結(jié)構(gòu)、建筑設(shè)計和布局上一定要合理，如樁距、柱網(wǎng)、框架梁的布置、板的布置等，并能夠滿足建筑分隔上的使用功能。
2、各種材料、設(shè)備的選用要適當，例如在圍護結(jié)構(gòu)材料的選取上，加氣混凝土砌塊，目前普遍應(yīng)用于高層、小高層和多層框架結(jié)構(gòu)的內(nèi)外隔墻；如果在設(shè)計中選用重量更輕，且日益推廣的新型建筑材料如空心石膏砌塊，總荷載就會減少很多，從而使梁、柱的截面、配筋減少，傳至基礎(chǔ)的荷載也將減小，可節(jié)約混凝土及鋼筋用量，降低上部結(jié)構(gòu)及基礎(chǔ)的造價，在材料的選用上，一定要從質(zhì)量和價格上進行比較，例如在設(shè)計中根據(jù)開發(fā)項目所處的地段、面向的客戶、預(yù)算房價的多少以及開發(fā)的利潤來最終決定選用外裝飾材料、室內(nèi)裝飾材料、防水材料、門窗材料、水電材料及設(shè)備。
3、注重基礎(chǔ)與地基處理方案的選擇，一般情況下地基與基礎(chǔ)的工程造價約占工程總價的15~20%，此項費用較難控制，因為地質(zhì)條件千變?nèi)f化，因此選定方案非常重要，基礎(chǔ)方案決定于地質(zhì)勘察情況、荷載大小，其選擇原則是在保證滿足工程需要的前提下盡量選擇造價低的形式，例如對于地質(zhì)較好的地段必須要采用樁基時，就可以考慮選擇造價相對較低的人工挖孔樁。
4、在容積率不變的情況下，單體建筑的使用率要提高，即套內(nèi)使用面積的大小要控制好，通常對于多層、小高層公攤系數(shù)約為1.1 左右，高層約在1.2 左右比較合理，在單體設(shè)計中要結(jié)合開發(fā)項目的具體特點，圍繞開發(fā)商的開發(fā)理念及經(jīng)營模式、目的和利益，最終設(shè)計出切合本項目的單體工程。
三、優(yōu)化施工階段的造價管理
1、加強工程變更管理
加強工程變更管理，做到不準隨意變更批準的圖紙和合同條款，不隨意增加項目，不準隨意提高設(shè)計標準，即使是必須進行的變更，也要嚴格按程序進行，從造價管理角度來講，必要的變更事先應(yīng)作工程量和造價的增減分析，經(jīng)開發(fā)商同意，設(shè)計單位審查簽章，出具相應(yīng)的圖紙和說明，工程師方可發(fā)變更通知。對不符合程序的口頭變更、便條變更的工程量不予計量。監(jiān)理工程師發(fā)現(xiàn)設(shè)計圖紙中的問題，需要進行變更時，也必須征求開發(fā)商和設(shè)計單位的意見。
2、把好結(jié)算審計關(guān)
在此階段，造價工程師通常應(yīng)每月編制一份造價控制報表，表中列出本月工程進度及結(jié)算款的情況；下個月的造價預(yù)測情況，包括在合同簽訂后已修改設(shè)計、可預(yù)見的更改設(shè)計以及人工、材料、設(shè)備等漲價的補償?shù)?。在辦理結(jié)算時，首先要把好工程計量關(guān)，嚴格按照圖紙和工程量的計算規(guī)則進行計量，對于承包商擅自超出設(shè)計圖紙范圍的工程量不予計量；然后就是單價復(fù)核關(guān)，原則上按照投標書中工程量清單中的報價復(fù)核，如果涉及單價調(diào)整或變更, 也必須以工程量清單中的報價為基礎(chǔ)，并且按單價調(diào)整或變更的程序進行；其次有關(guān)取費的審查，主要是審查該項取費是否已包含在報價中，有無抬高取費基數(shù), 類別與招標文件和承包合同的要求是否一致。
3、加強施工階段的文檔管理，及時辦理竣工結(jié)算
施工階段涉及到工程合同變更、簽證等方面的文檔資料種類繁多，數(shù)量比較大，因此必須加強文檔管理工作，這是工程造價管理的重要依據(jù)。加強經(jīng)濟文件和工程檔案等的整理、歸檔， 建立價格數(shù)據(jù)庫、實現(xiàn)價格信息資源共享，為預(yù)決算和造價管理提供信息和數(shù)據(jù)資源。此外，開發(fā)商應(yīng)定期進行中間核算，及時辦理竣工結(jié)算，這既是全過程全方位造價管理的內(nèi)在要求，也是檢驗全方位造價管理成效的重要手段。
總結(jié)
房地產(chǎn)項目開發(fā)工程造價的優(yōu)化管理，是企業(yè)在掌握市場信息的基礎(chǔ)上，為實現(xiàn)管理目標而進行的成本控制、計價、定價的系統(tǒng)活動，其貫穿于工程建設(shè)全過程，概括而言，房地產(chǎn)項目的工程造價的優(yōu)化管理就是以決策階段的估概算為靜態(tài)管理優(yōu)化，以設(shè)計、施工等實施階段的動態(tài)管理優(yōu)化組成的。
參考文獻
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本文對項目開發(fā)成本管理的全過程控制作了簡要闡述。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司、項目開發(fā)、成本管理、全過程控制
中圖分類號: F293.3文獻標識碼：A
近幾年，我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了嚴厲的調(diào)控政策，嚴峻的市場形勢使眾多的房地產(chǎn)企業(yè)加倍關(guān)注房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本管理。
做好項目成本管理的全過程控制已成為房地產(chǎn)公司責任管理者工作的重中之重。
一、房地產(chǎn)項目成本管理全過程控制的概述
房地產(chǎn)項目的成本控制是一個動態(tài)投資控制概念，需要經(jīng)歷以下幾個過程或者說階段：
1、可行性研究分析；
2、設(shè)計；
3、開發(fā)報建；
4、招標采購；
5、招標建設(shè)；
6、營銷；
7、竣工交付使用。
經(jīng)歷了上述七個階段后就進入了物業(yè)管理維護階段。
在項目開發(fā)的全部過程中，任何階段、任何環(huán)節(jié)的成本失控都將導(dǎo)致項目成本超出目標成本，從而降低了目標收益或利潤率。
項目成本管理的全過程控制，就是要在項目的全生命周期貫徹目標成本，根據(jù)過程中的各個階段不同的特點和內(nèi)容建立目標成本體系，進行動態(tài)執(zhí)行和控制。
實施項目全生命周期目標成本管理，重點在于執(zhí)行和控制，隨著項目的推進，成本的影響將會逐漸減小。
在我國，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)經(jīng)歷了多年的發(fā)展，各房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的過程，正是一個不斷加強成本控制意識的過程。我們應(yīng)該借鑒同行的經(jīng)驗，總結(jié)和把握本企業(yè)的特點，把成本管理從以往的粗放式轉(zhuǎn)移到精細化、標準化上來。
二、項目開發(fā)論證階段的成本分析
項目開發(fā)論證是評估項目可行性的重要過程，其中產(chǎn)品定位是決定項目成本的最重要因素。
項目論證階段的成本管理主要是做好項目的可行性研究分析。重點是根據(jù)項目所在地的房地產(chǎn)市場狀況作出準確的項目定位、項目成本構(gòu)成分析和項目運作計劃。要在成本調(diào)研的基礎(chǔ)上把握好當?shù)氐某杀厩闆r。
1、項目定位分析
項目定位分析包括城市發(fā)展狀況分析、當?shù)胤康禺a(chǎn)狀況分析和項目分析三個方面。其中項目分析是可行性研究分析中的核心。
2、項目成本估計
⑴、項目成本調(diào)研。其內(nèi)容包括簡要的調(diào)研目的、時間、人員、對象、大致的過程和內(nèi)容；管理方面的招投標，造價管理，政府壟斷的情況及相關(guān)收費；成本水平及其價格構(gòu)成；典型樓盤資料列此，主要資源狀況的收集以及實例測算。
⑵、項目開發(fā)的節(jié)奏模擬
⑶、項目開發(fā)中目標的構(gòu)成：由于土地成本在很大程度上占項目成本的構(gòu)成比例不可控，所以在未來的工作中應(yīng)給出除土地成本之外，其他費用的構(gòu)成及適宜的比例。
三、項目開發(fā)設(shè)計階段的目標成本
設(shè)計階段是項目成本控制的最重要階段。
設(shè)計階段，承上，是將項目論證的成果通過施工圖來表現(xiàn)，從而實現(xiàn)項目意圖；下，則將指導(dǎo)合同的訂立和現(xiàn)場施工。所以圖紙的效率和質(zhì)量直接關(guān)系到合同和工程進度。
設(shè)計階段的成本控制包括了以下的內(nèi)容：
1、方案設(shè)計階段的目標成本控制。主要是在可行性研究的基礎(chǔ)上進行深化，將項目實際構(gòu)成的成本分解到各個專業(yè)；強化專業(yè)間的平衡搭配；加強各專業(yè)間的溝通和協(xié)同，避免后期的方案變更。
2、項目開發(fā)施工圖設(shè)計階段的限額設(shè)計。
施工圖限額設(shè)計即指在設(shè)計限額的控制下，開展設(shè)計工作，以保證目標成本的可控。
限額設(shè)計可以注意從控制外墻面積，控制窗地比，控制單價較高的材料用量；合理搭配各種材料；合理對待新工藝等方面著手。
3、設(shè)計費用構(gòu)成的管理。
4、設(shè)計變更管理。應(yīng)規(guī)范設(shè)計變更管理，最大限度避免已施工或正在施工的部位發(fā)生變更，造成返工；要審慎的處理材料的變更。
四、項目開發(fā)中招標采購階段的合約規(guī)劃
招標采購包含了兩方面的內(nèi)容。一是合作伙伴的采購以及材料供應(yīng)商的采購；二是尋找和確立項目合作方的過程。
不同的合作方在報價和合作質(zhì)量上是有一定區(qū)別的。優(yōu)秀的企業(yè)在取費以及付款方式方面會有更高的要求，但是在產(chǎn)品質(zhì)量方面更有保障，有利于降低后期維護費用和保證時間節(jié)點、進度目標的實現(xiàn)。
合約規(guī)劃簡言之即做好事前的計劃，養(yǎng)成按計劃辦事的習慣。合理的合約規(guī)劃對項目成本的控制有舉足輕重的作用。
合約規(guī)劃大致包括三方面：
1、項目合同分判：即把管理分解到分項工程和材料上，努力控制全過程的細節(jié)和材料，以期達到降低造價、保證質(zhì)量、控制成本的目的。
合同分判的主要內(nèi)容包括：合理界定土建單位的施工范圍；界定項目總合同數(shù)量要適應(yīng)自身的管理能力；盡可能約定簽證以及設(shè)計變更的執(zhí)行流程。
2、合作單位規(guī)劃：應(yīng)明確對所確定的合作單位的要求，并明確付款節(jié)點。
3、材料供應(yīng)規(guī)劃：明確甲供材、甲指乙供材、甲限乙供材清單。
五、項目開發(fā)施工過程的動態(tài)成本控制
對房地產(chǎn)公司而言，項目施工的過程持續(xù)時間最長。整個工程成本約占項目總成本的35%~40%，和土地成本并列項目總成本的前兩位。但工程施工階段并非影響項目總成本的最重要階段。經(jīng)驗告訴我們，除非發(fā)生特別重大的變化，工程施工對整個項目總成本的影響都在5%以內(nèi)。盡管工程施工過程對項目總成本的影響在比例上來看較小，但我們依然要足夠重視施工過程的動態(tài)成本控制。
施工過程的動態(tài)成本控制應(yīng)從以下幾方面著手：
1、施工計劃的編制
施工計劃的編制是可行性研究的深化，從時間關(guān)系上保證可行性研究中時間節(jié)點的實現(xiàn)。施工計劃中的里程碑節(jié)點計劃，直接關(guān)系到企業(yè)資金的周轉(zhuǎn)速度。
施工計劃的編制還應(yīng)包括對設(shè)計、合同的時間要求以及工程進度款支付的管理。
2、簽證的管理。要明晰簽證范圍。一家公司代另一家公司施工的簽證必須有足夠的證據(jù)。
3、設(shè)計變更施工管理。控制好設(shè)計變更對成本的影響，應(yīng)及時掌握相應(yīng)部位施工的情況，做好信息收集記錄，要盡量將變更在未施工階段處理掉。
4、動態(tài)成本的管理。簽證和變更發(fā)生后形成的項目實際發(fā)生的成本就是項目的動態(tài)成本。所以及時的將簽證和變更形成的成本進行動態(tài)管理是成本管理部門的重要職責之一，同時也是過程管理的重要手段和方法?，F(xiàn)在ERP系統(tǒng)的建立和執(zhí)行更有利于相關(guān)部門進行動態(tài)成本的監(jiān)控和管理了。
ERP系統(tǒng)以集信息技術(shù)與先進管理思想于一身的優(yōu)勢，已成為現(xiàn)代企業(yè)的運行模式。它以系統(tǒng)化的管理思想為企業(yè)決策層及員工提供決策運行手段的管理平臺，成為企業(yè)在信息時代生存、發(fā)展的基石，對于改善企業(yè)業(yè)務(wù)流程，提高企業(yè)核心競爭力具有顯著作用。
通過ERP系統(tǒng)，我們可以及時了解已經(jīng)發(fā)生的成本和剩余成本的數(shù)量，同時成本警戒線在關(guān)鍵時刻會提醒相關(guān)人員，避免成本失控。
動態(tài)成本管理應(yīng)以成本管理中心為主導(dǎo)，并在其它部門的大力配合下才能有效的實施。
六、項目開發(fā)結(jié)算階段，合同價調(diào)整的成本管理。
項目開發(fā)的結(jié)算是成本控制的最后一個工作環(huán)節(jié)。結(jié)算階段的合同價調(diào)整，直接影響項目的成本控制和結(jié)果。
1、工程結(jié)算辦理。包括核實工程結(jié)算的條件和執(zhí)行工程結(jié)算程序。工程結(jié)算必須具備以下的基本條件：
⑴、應(yīng)符合合同或是協(xié)議有關(guān)結(jié)算條款的規(guī)定；
⑵、要具備完整有效的質(zhì)量評定結(jié)果以及符合規(guī)范要求的竣工驗收資料；
⑶、做到工程竣工圖、設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證及其它有關(guān)結(jié)算的原始資料齊備；
⑷、已將工程遺留問題處理完畢并驗收合格。
⑸、施工單位結(jié)算書是按要求編制的，所附的資料齊全。
2、簽證結(jié)算管理，要著重做好下列兩點：
⑴、要剔除包含在合同范圍內(nèi)的簽證。在結(jié)算工作中經(jīng)常會遇到包含在合同范圍內(nèi)的簽證。有時工程管理部門在某種情況下為了保證進度，遷就施工單位，明知不應(yīng)簽的卻簽給了施工單位。這部分簽證在結(jié)算階段必須堅決扣除。
⑵、要剔除包含在措施費中的簽證。所謂包含在措施費中的簽證，通常是在合同約定不清晰或經(jīng)辦人員對定額計價辦法不熟悉的情況下造成的。這部分費用可在結(jié)算階段作為措施費支付，不再作簽證結(jié)算。
3、成本指標的累積
項目工程結(jié)算完成后，應(yīng)及時對結(jié)算數(shù)據(jù)進行整理分析，按照不同的產(chǎn)品類型以及不同的定位標準，形成各種經(jīng)濟指標或技術(shù)指標，為以后的新項目提供數(shù)據(jù)支持和參考。
