發(fā)布時(shí)間：2023-07-30 10:17:10
序言：寫作是分享個(gè)人見(jiàn)解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
[關(guān)鍵詞]抑制；房地產(chǎn)；金融風(fēng)險(xiǎn)
doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2017.08.072
[中圖分類號(hào)]F832.4；F293.3 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1673-0194（2017）08-0-01
房地產(chǎn)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要的促進(jìn)作用。但是，房地產(chǎn)的投資周期較長(zhǎng)，規(guī)模較大，房?jī)r(jià)較高，需要金融行業(yè)的資金支持。且在金融行業(yè)中，商業(yè)銀行信貸資金是房地產(chǎn)企業(yè)的重要資金來(lái)源。然而，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展伴隨著較高的金融風(fēng)險(xiǎn)，銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)和其他方式的融資風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)面臨金融風(fēng)險(xiǎn)。在這種情況下，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)受到房地產(chǎn)企業(yè)和社會(huì)各領(lǐng)域的關(guān)注。房地產(chǎn)企業(yè)以及政府相關(guān)部門積極研究房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的抑制方法。探索抑制我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的建議，不僅能降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，且對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著深刻意義。
1 我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的種類
1.1 銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)
首先，銀行房地產(chǎn)信貸集中度較大。房地產(chǎn)對(duì)銀行的回報(bào)率較高，很多商業(yè)銀行都愿意向房地產(chǎn)企業(yè)貸款。在這種情況下，銀行房地產(chǎn)信貸隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展而不斷增加。但是，我國(guó)中央銀行缺乏對(duì)商業(yè)銀行信貸的有效制約，沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行科學(xué)的指導(dǎo)與監(jiān)管，導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展而出現(xiàn)非理性增長(zhǎng)的現(xiàn)象，進(jìn)而引起房地產(chǎn)泡沫膨脹，加大了房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。其次，不良房地產(chǎn)貸款會(huì)影響房地產(chǎn)信貸安全，給金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)嚴(yán)重的資金損失。具體來(lái)說(shuō)，如果房地產(chǎn)信貸資金被房地產(chǎn)企業(yè)套牢，那么金融機(jī)構(gòu)會(huì)產(chǎn)生優(yōu)良資產(chǎn)，導(dǎo)致優(yōu)良資產(chǎn)的獲利能力較小，無(wú)法滿足客戶的資金需求，進(jìn)而產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。再次，土地儲(chǔ)備貸款存在著較大的隱性風(fēng)險(xiǎn)。隨著我國(guó)土地儲(chǔ)備制度的實(shí)施，政府部門壟斷了土地的使用權(quán)，土地拍賣所得成為了政府部門財(cái)政收入的重要來(lái)源。但土地儲(chǔ)備貸款也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，盲目收購(gòu)大量土地而不考慮市場(chǎng)需求會(huì)導(dǎo)致土地?zé)o法賣出，貸款難以償還，進(jìn)而引發(fā)信貸風(fēng)險(xiǎn)。最后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在著較大的貸款風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的負(fù)債率高居不下，維持在70%以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了國(guó)際上規(guī)定的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率。且很多房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)質(zhì)量不高，經(jīng)營(yíng)難度逐漸加大，信貸風(fēng)險(xiǎn)逐漸上升。
1.2 其他房地產(chǎn)融資方式風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展的過(guò)程中，會(huì)將信貸風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)增發(fā)配股等方式轉(zhuǎn)嫁到股票投資者身上。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)問(wèn)題，將會(huì)嚴(yán)重影響股市的健康發(fā)展。另外，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)較高，資金用量較大，我國(guó)的企業(yè)債券市場(chǎng)機(jī)制不完善，很多房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法按期償還債券，進(jìn)而產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
2 我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)形成的原因
首先，房地產(chǎn)投資與房?jī)r(jià)成正比，房地產(chǎn)投資越大，房?jī)r(jià)越高。且房?jī)r(jià)上漲會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)投資。但是，我國(guó)現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求不平衡，房地產(chǎn)總供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)的需求量。其次，金融^度支持極大的推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，而銀行信貸資金的數(shù)量直接影響著房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈條，如果銀行信貸資金出現(xiàn)問(wèn)題將會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)面臨嚴(yán)重的資金風(fēng)險(xiǎn)。再次，宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也會(huì)影響到房?jī)r(jià)。這是因?yàn)椋谌藗兪杖胨讲粩嗵岣叩那闆r下，居民消費(fèi)能力和投資需求不斷上漲，住房需求也不斷增長(zhǎng)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)不斷上漲。并且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)根據(jù)居民的住房需求不斷加大房地產(chǎn)投資，資金風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)隨之增加。
3 抑制我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的建議
3.1 抑制過(guò)度投機(jī)投資
首先，政府應(yīng)加強(qiáng)重視房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，積極運(yùn)用信貸政策、稅收政策等，抑制房地產(chǎn)企業(yè)的投資性需求，進(jìn)而達(dá)到抑制房?jī)r(jià)的目的。因此，政府應(yīng)對(duì)購(gòu)買第二套和第三套方的消費(fèi)者采取政策限制，避免投機(jī)性炒房。對(duì)于在短期內(nèi)頻繁倒賣住房的消費(fèi)者和投資者，政府應(yīng)采取相應(yīng)的稅收政策，提高稅率。另外，對(duì)于房屋空置問(wèn)題，國(guó)家應(yīng)積極實(shí)施房屋空置稅，提高投機(jī)炒房者的投機(jī)成本，減少投機(jī)炒房的現(xiàn)象。
3.2 落實(shí)存款保險(xiǎn)制度
存款保險(xiǎn)資金主要指金融機(jī)構(gòu)在投保時(shí)繳納的保費(fèi)，落實(shí)存款保險(xiǎn)制度能夠保障存款人的利益，避免商業(yè)銀行出現(xiàn)存款擠兌現(xiàn)象。并且存款保險(xiǎn)制度能夠加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制，抑制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的擴(kuò)散，進(jìn)而保持房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。另外，國(guó)家相關(guān)部門應(yīng)成立金融資產(chǎn)管理工作，對(duì)各金融機(jī)構(gòu)的資金管理進(jìn)行監(jiān)督，降低金融風(fēng)險(xiǎn)。
3.3 銀行積極控制信用風(fēng)險(xiǎn)
首先，我國(guó)應(yīng)積極實(shí)施個(gè)人征信制度，根據(jù)個(gè)人的信用卡、消費(fèi)信貸等狀況對(duì)消費(fèi)者的信用程度進(jìn)行評(píng)估，建立個(gè)人信用檔案。銀行應(yīng)在保證客戶信息安全的前提下建立征信信息共享平臺(tái)，在全國(guó)范圍內(nèi)共享個(gè)人信用信息。另外，政府應(yīng)積極加快法律體系建設(shè)，出臺(tái)相關(guān)的征信制度法律規(guī)定，為個(gè)人征信制度提供立法保障。其次，我國(guó)應(yīng)積極完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的征信制度，對(duì)泛地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信用狀況進(jìn)行評(píng)價(jià)，并根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信用狀況制定相關(guān)的貸款標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)信用良好的房地產(chǎn)企業(yè)可以予以貸款優(yōu)惠，而對(duì)于信用較差的房地產(chǎn)企業(yè)，銀行可以限制這些企業(yè)的貸款，避免信貸風(fēng)險(xiǎn)。
主要參考文獻(xiàn)
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 金融風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)防范
隨著新鄉(xiāng)城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要方面，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，不僅是房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展的要求，而且對(duì)整個(gè)金融業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定與發(fā)展也至關(guān)重要，因此對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析具有一定的必要性。
一、新鄉(xiāng)市房地產(chǎn)金融發(fā)展的現(xiàn)狀與特點(diǎn)
房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)息息相關(guān)，這具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)是金融業(yè)的重要服務(wù)領(lǐng)域，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展離不開(kāi)金融的資金支持。總體而言，新鄉(xiāng)房地產(chǎn)金融的發(fā)展具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：
1、發(fā)展時(shí)期短，起步快
從新鄉(xiāng)房地產(chǎn)融資的歷程來(lái)看，房地產(chǎn)是在1998年以后真正進(jìn)入融資階段，伴隨著個(gè)人住房商品化制度的實(shí)施以及個(gè)人購(gòu)房按揭的啟動(dòng)，大量的購(gòu)房者進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，短短幾年時(shí)間，新鄉(xiāng)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與個(gè)人購(gòu)房貸款余額大幅增長(zhǎng)。
2、融資渠道單一
從新鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行過(guò)程及其資金鏈來(lái)看，房地產(chǎn)金融主要是由銀行房地產(chǎn)信貸構(gòu)成的，商業(yè)銀行的信貸幾乎介入了房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的全過(guò)程，是新鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要資金提供者。而其他融資渠道如信托、房地產(chǎn)債券、住房資產(chǎn)證券化等融資方式，在新鄉(xiāng)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)尚處于起步階段，所占貸款比例很小，幾乎可以忽略不計(jì)。
3、融資比例較高
融資比例較高，是新鄉(xiāng)房地產(chǎn)金融的又一個(gè)明顯特征。房地產(chǎn)企業(yè)的融資策略大都離不開(kāi)“市場(chǎng)――資源――資金”三者之間的資本運(yùn)作，以銀行貸款為主，建立階段性融資安排，實(shí)現(xiàn)低成本融資獲得高額利潤(rùn)回報(bào)。
二、當(dāng)前新鄉(xiāng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的集中表現(xiàn)
房地產(chǎn)業(yè)先天具備的高風(fēng)險(xiǎn)性以及和金融的天然聯(lián)系決定了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的必然存在。它不僅包括單項(xiàng)業(yè)務(wù)、單個(gè)金融機(jī)構(gòu)面臨的風(fēng)險(xiǎn)，也包括整個(gè)房地產(chǎn)金融體系的風(fēng)險(xiǎn)。一方面，金融業(yè)務(wù)與金融機(jī)構(gòu)之間存在著密切的相互聯(lián)系，一旦產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)往往相互連累，且房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)屬于一種消極的外部效應(yīng)。另一方面，金融部門經(jīng)營(yíng)的外部環(huán)境變化，也可能使整個(gè)金融部門都遭遇系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，從而造成大損失。在當(dāng)前，新鄉(xiāng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)主要集中表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
1、房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和融資信用風(fēng)險(xiǎn)集中于商業(yè)銀行
據(jù)估算，在土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中，80%左右都直接或間接地來(lái)自于商業(yè)銀行信貸，而且在新鄉(xiāng)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)資金鏈中，商業(yè)銀行基本參與了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程，包括土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、流動(dòng)資金貸款、消費(fèi)者按揭貸款等。商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)，因此，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，尤其是中小型的開(kāi)發(fā)商就會(huì)由于資金鏈的斷裂而導(dǎo)致還款困難，房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和融資信用風(fēng)險(xiǎn)將集中于商業(yè)銀行，轉(zhuǎn)變?yōu)樾刨J風(fēng)險(xiǎn)，最后損失的將是商業(yè)銀行的利益。
2、個(gè)人住房消費(fèi)信貸開(kāi)始進(jìn)入國(guó)際上公認(rèn)的違約風(fēng)險(xiǎn)高發(fā)期
根據(jù)國(guó)際上對(duì)個(gè)人住房貸款償還風(fēng)險(xiǎn)的判定，一般是在購(gòu)房后5至8年才逐漸暴發(fā)出來(lái)，新鄉(xiāng)住房貸款的規(guī)模發(fā)展才持續(xù)幾年時(shí)間，隨著越來(lái)越多的個(gè)人住房商業(yè)貸款進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)暴露期，銀行的潛在風(fēng)險(xiǎn)不斷加大。個(gè)人購(gòu)房資金的70%至80%來(lái)自于銀行，而貸款的償還則依賴于未來(lái)收入的預(yù)期。盡管新鄉(xiāng)當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展形勢(shì)較好，但對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好預(yù)期具有不確定性。一旦經(jīng)濟(jì)形勢(shì)或購(gòu)房者自身等因素導(dǎo)致未來(lái)良好收入預(yù)期沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，最終的風(fēng)險(xiǎn)將轉(zhuǎn)移給銀行，因此其潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)較大。
3、商業(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)上存在管理風(fēng)險(xiǎn)
由于銀行管理人員對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，商業(yè)銀行普遍大力發(fā)展房地產(chǎn)信貸，在經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)上容易產(chǎn)生急功近利的傾向。在發(fā)放房地產(chǎn)貸款過(guò)程中，信息掌握不充分，貸款過(guò)程缺乏足夠控制力，或?qū)杩钊藢彶椴粐?yán)，容易造成決策失誤。部分商業(yè)銀行對(duì)政府擔(dān)保和政府干預(yù)的項(xiàng)目盲目樂(lè)觀，甚至盲目追捧，忽視了這些項(xiàng)目所具有的風(fēng)險(xiǎn)性。為搶市場(chǎng)，占份額，部分地區(qū)的商業(yè)銀行甚至違反有關(guān)規(guī)定，放松信貸條件，在一定程度上助長(zhǎng)了房地產(chǎn)“過(guò)熱”的行為，這些管理上的不完善都會(huì)給銀行帶來(lái)一些潛在風(fēng)險(xiǎn)。
三、新鄉(xiāng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范措施
對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范，應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，適應(yīng)國(guó)內(nèi)國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的不斷變化，因此，本文認(rèn)為可以從以下幾個(gè)角度進(jìn)行考慮。
1、實(shí)行融資渠道多元化，積極推動(dòng)房地產(chǎn)貸款證券化
當(dāng)前，新鄉(xiāng)房地產(chǎn)融資渠道仍然比較單一，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源仍以銀行貸款為主，我們必須盡快建立多元化房地產(chǎn)融資機(jī)制，將目前集中的銀行貸款融資轉(zhuǎn)化到銀行貸款、房地產(chǎn)信托、住房資產(chǎn)證券化等多種融資渠道模式，以構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)多元化融資體系，這是化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的必由之路。具體可以考慮以下幾個(gè)手段：一是發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)基金；二是培育和發(fā)展住房抵押二級(jí)市場(chǎng)，試行住房抵押貸款證券化；三是在防范風(fēng)險(xiǎn)的前提下，積極引導(dǎo)外資進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)；四是積極穩(wěn)妥地發(fā)展住房公積金貸款。房地產(chǎn)融資渠道的多元化應(yīng)該是當(dāng)前乃至今后一個(gè)時(shí)期的主要方向，通過(guò)對(duì)直接融資的制度化創(chuàng)新設(shè)計(jì)，從而在根本上防范銀行的風(fēng)險(xiǎn)。
2、加快土地制度改革，完善土地管理模式
如何有效的發(fā)展土地市場(chǎng)，制定適合發(fā)展形勢(shì)的土地制度方面的政策，是預(yù)防房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵因素之一。新鄉(xiāng)目前的土地儲(chǔ)備制度，在規(guī)范土地市場(chǎng)、增加政府土地收益等方面效果明顯，但其負(fù)面效應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展也產(chǎn)生了很大的影響。要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展，應(yīng)該在條件成熟時(shí)進(jìn)行土地制度改革，加快土地管理模式的轉(zhuǎn)變，加強(qiáng)對(duì)土地供應(yīng)的監(jiān)管。有效地界定和規(guī)范政府行為，規(guī)范土地供應(yīng)市場(chǎng)，加快改革和完善與房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定密切相關(guān)的各項(xiàng)制度。
3、加強(qiáng)國(guó)家的宏觀調(diào)控和引導(dǎo)，加大中央銀行的監(jiān)管力度
對(duì)于國(guó)家而言，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定具有重要的作用，國(guó)家必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，有效控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，引導(dǎo)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)有序競(jìng)爭(zhēng)，保證房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的健康發(fā)展。中央銀行應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行深入的調(diào)查和分析，提高自身研究判斷的準(zhǔn)確性，建立房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，實(shí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度，及時(shí)發(fā)出預(yù)報(bào)，果斷采取相應(yīng)措施，對(duì)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)控和引導(dǎo)，加大監(jiān)管力度。
4、完善房地產(chǎn)金融的法律環(huán)境
確定房地產(chǎn)金融的法律地位，同時(shí)要建立健全有關(guān)房地產(chǎn)金融的法律法規(guī)，創(chuàng)造有利于房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展的良好環(huán)境。根據(jù)國(guó)內(nèi)外的實(shí)際情況，制定適合房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不斷發(fā)展的政策、法規(guī)，保證房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的健康發(fā)展，有效控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。
5、建立個(gè)人及房地產(chǎn)企業(yè)信用制度，健全信息傳遞機(jī)制
針對(duì)新鄉(xiāng)目前存在的個(gè)人及企業(yè)信用的信息零碎、不充分，信息不對(duì)稱等現(xiàn)象，逐步建立適合新鄉(xiāng)國(guó)情的個(gè)人及企業(yè)的信用制度，以經(jīng)濟(jì)法律的手段對(duì)個(gè)人及企業(yè)的行為形成外部約束，有效避免信息不對(duì)稱現(xiàn)象的發(fā)生，從而可以有效地防止“道德風(fēng)險(xiǎn)”。
參考文獻(xiàn)
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；金融；信貸；多元化；信用評(píng)價(jià)
中圖分類號(hào)：F83 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2014）06-0-02
隨著房地產(chǎn)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，其繁榮與發(fā)展對(duì)帶動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)步，人民生活水平提高具有重要的作用。但近年來(lái)，由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)熱，大大小小的房企猶如雨后春筍般迅速出現(xiàn)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了一定程度的泡沫，尤其是今年來(lái)，一線城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)增長(zhǎng)停滯，二三線城市房?jī)r(jià)崩盤現(xiàn)象隱現(xiàn)，我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)與壓力，如何解決這些問(wèn)題，成為當(dāng)前我們業(yè)內(nèi)人士十分關(guān)注的話題。
一、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的主要問(wèn)題
目前，我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益增長(zhǎng)已到了一個(gè)瓶頸，從短期來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)面臨著銷售停滯、產(chǎn)能過(guò)剩、利潤(rùn)下降的不利局面。在這一過(guò)程中，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)不斷加劇，出現(xiàn)了許多急需解決的問(wèn)題，這些問(wèn)題總結(jié)起來(lái)主要有以下三個(gè)方面：
（一）融資結(jié)構(gòu)不合理，過(guò)度依賴銀行信貸
由于資本的逐利性，近年來(lái)，許多企業(yè)都爭(zhēng)先恐后的進(jìn)入高利潤(rùn)率的房地產(chǎn)業(yè)，在一個(gè)缺乏規(guī)范與創(chuàng)新的市場(chǎng)中，銀行信貸幾乎成為各房企融資的全部來(lái)源，據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)的房企對(duì)銀行信貸的依賴程度已上升至百分之五十左右，一些一線城市房企對(duì)銀行貸款的依賴度甚至超過(guò)百分之八十，這表明，支撐著我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)的是單一的銀行體系。因此房地產(chǎn)業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際上都轉(zhuǎn)嫁為銀行的風(fēng)險(xiǎn)。一旦房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)問(wèn)題，勢(shì)必將造成銀行大量的貸款逾期、甚至是壞賬的出現(xiàn)，嚴(yán)重影響我國(guó)的經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行。因此為了防止房地產(chǎn)業(yè)過(guò)熱、防止房企的投機(jī)熱潮，我國(guó)央行近年來(lái)采取了加息和穩(wěn)健的貨幣政策，在這種情況下，融資結(jié)構(gòu)過(guò)于單一的眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就面臨著資金鏈緊張甚至是斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，這也將影響銀行信貸資產(chǎn)的效益與質(zhì)量，增加信貸的風(fēng)險(xiǎn)。造成這種銀行“放也不是、收也不是”的局面的正是我國(guó)房地產(chǎn)金融融資結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)狀。
（二）行業(yè)政策不健全導(dǎo)致缺乏法律有效保障
當(dāng)前，我國(guó)的房地產(chǎn)金融業(yè)存在著許多法律政策方面的問(wèn)題，這些問(wèn)題的存在也為我國(guó)房地產(chǎn)金融的整體運(yùn)行增加的風(fēng)險(xiǎn)隱患，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1.缺乏明確的立法。近年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展繁榮，但有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)明確的法律依據(jù)卻不夠完善，目前我國(guó)只有《城市房地產(chǎn)管理法》、《民法》等涉及到房地產(chǎn)抵押貸款，但比起房地產(chǎn)金融行業(yè)的不斷變化與創(chuàng)新速度來(lái)說(shuō)這些法律法規(guī)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上時(shí)代。2.缺乏系統(tǒng)科學(xué)的監(jiān)管體系。目前我國(guó)還沒(méi)有一個(gè)專門的政府性金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)金融進(jìn)行監(jiān)管，這使得部分房企運(yùn)用不正當(dāng)?shù)氖侄芜M(jìn)行非法融資，造成金融風(fēng)險(xiǎn)。3.土地出讓制度不完善。一些地方由于土地出讓制度不完善導(dǎo)致房地產(chǎn)金融出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題層出不窮，部分地方政府對(duì)土地出讓有暗箱操作的行為，部分房企不通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)而直接與政府簽訂相應(yīng)的合同，然后以此向銀行貸款，在這其中就存在著巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)。
（三）過(guò)于依賴市場(chǎng)與擔(dān)保導(dǎo)致信用風(fēng)險(xiǎn)加劇
當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)金融所面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)便是信用風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展還在不斷加劇之中，具體體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：1.市場(chǎng)需求減少導(dǎo)致信用風(fēng)險(xiǎn)。由于我國(guó)房企的投資力度不斷提高，加之土地成本不斷增長(zhǎng)，使得目前房?jī)r(jià)超過(guò)了普通人的承受范圍，而中產(chǎn)階級(jí)是房產(chǎn)消費(fèi)的市場(chǎng)主體，由于房?jī)r(jià)過(guò)高導(dǎo)致這一階層的房產(chǎn)消費(fèi)需求降低，這使得我國(guó)房屋的空置面積迅速增大，資金難以回收而出現(xiàn)信用危機(jī)。2.抵押擔(dān)保過(guò)于依賴房產(chǎn)，缺乏信用體系。當(dāng)前無(wú)論是個(gè)人還是企業(yè)都以房屋抵押貸款作為主要籌資渠道，一旦房屋的市場(chǎng)價(jià)格預(yù)期跌破至抵押額以下，那么抵押品將很難短期變現(xiàn)，蘊(yùn)含著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，造成這個(gè)問(wèn)題的原因之一便是我國(guó)地產(chǎn)金融還未有健全的信用體系來(lái)替代實(shí)體抵押。3.個(gè)人住房貸款信用機(jī)制不健全。當(dāng)前我國(guó)央行對(duì)個(gè)人信用的評(píng)價(jià)機(jī)制尚不健全，銀行在給個(gè)人進(jìn)行貸款時(shí)，難以對(duì)個(gè)人資金與信用情況作準(zhǔn)確的判斷，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。
二、防范我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策分析
我國(guó)的房地產(chǎn)金融的穩(wěn)定關(guān)系到房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行，因此對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)防范尤為關(guān)鍵。筆者認(rèn)為，要解決當(dāng)前房地產(chǎn)金融所存在的問(wèn)題，應(yīng)該從以下四個(gè)方面著手：
（一）建立多元化的房地產(chǎn)融資體系
改變當(dāng)前融資結(jié)構(gòu)單一的困境，建立多元化的房地產(chǎn)融資體系時(shí)解決房企融資困難問(wèn)題的關(guān)鍵，多遠(yuǎn)化的融資體系應(yīng)從以下幾個(gè)方面著手建構(gòu)：1.建立住房抵押二級(jí)市場(chǎng)。通過(guò)建立住房抵押二級(jí)市場(chǎng)，探索房屋抵押的證券化交易，證券化交易能夠擴(kuò)大銀行與房企的房地產(chǎn)融資范圍，并且加強(qiáng)銀行資金的流動(dòng)性。2.建立健全房地產(chǎn)信托基金體系。房地產(chǎn)信托基金能夠穩(wěn)定房屋公積金貸款，并且在引入國(guó)外資本進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)，降低風(fēng)險(xiǎn)，這也拓寬了房企融資渠道。3.創(chuàng)新房企上市融資思路。當(dāng)前房企想要在股票證券市場(chǎng)上市融資門檻非常高，這使得大部分房企通過(guò)股票市場(chǎng)融資的可能性非常之小，但股票證券市場(chǎng)畢竟是企業(yè)融資的主要方向，因此，采取“借殼上市”的方式上市對(duì)房企是一個(gè)不錯(cuò)的方案，同時(shí)“借殼上市”也可以隱藏起被銀行“冷落”的標(biāo)簽，對(duì)房企融資是一個(gè)非常大的幫助。
（二）努力提高房企自身資金利用率
在注重構(gòu)建多元化融資渠道的同時(shí)，房企也應(yīng)該通過(guò)加強(qiáng)自身的管理，提高自身的資金利用率，以此來(lái)減少融資的壓力。面對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)企業(yè)資金流轉(zhuǎn)速度緩慢的現(xiàn)狀，房企應(yīng)該不斷的提升自身的管理能力，加大對(duì)于其資金的管理力度。將資金管理的方式進(jìn)行制度化規(guī)范化設(shè)計(jì)，確保資金的每一個(gè)環(huán)節(jié)都在企業(yè)的掌控之中。同時(shí)，要加強(qiáng)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)力度，提高其財(cái)務(wù)管理水平，確保能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)資金使用中存在的問(wèn)題，減少預(yù)支透支現(xiàn)象的出現(xiàn)。最后要努力的控制企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本，防止企業(yè)的資金出現(xiàn)浪費(fèi)的現(xiàn)象，將每一分錢都用在創(chuàng)造企業(yè)的價(jià)值上。另一方面，房企資金利用率的提高也依賴于銀行系統(tǒng)的內(nèi)部控制。銀行通過(guò)建立一整套房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)及監(jiān)控體系，對(duì)每一個(gè)房企在經(jīng)營(yíng)中的實(shí)際情況作及時(shí)的匯總分析，并對(duì)企業(yè)提出運(yùn)營(yíng)要求與目標(biāo)，以此來(lái)提高房企的資金利用率，盤活資金。
（三）強(qiáng)化國(guó)家的宏觀政策指導(dǎo)
在國(guó)家的層面上考量，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定對(duì)于國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有十分重要的促進(jìn)作用，因此政府要不斷的加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)與房地產(chǎn)金融的宏觀調(diào)控，這主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1.不斷完善房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)信息系統(tǒng)。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)的完善，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融與市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)工作，全面掌握房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)真實(shí)數(shù)據(jù)，以此作為加強(qiáng)宏觀調(diào)控的重要依據(jù)。2.加強(qiáng)房地產(chǎn)金融行業(yè)的法律制度建設(shè)。通過(guò)加強(qiáng)房地產(chǎn)金融行業(yè)的法律制度建設(shè)，為房地產(chǎn)金融業(yè)的各方提供法律依據(jù)，明確融資各方的權(quán)責(zé)，并建立問(wèn)責(zé)追查機(jī)制，確保房地產(chǎn)金融行業(yè)透明運(yùn)營(yíng)。3.通過(guò)措施減少對(duì)土地的過(guò)分投資。要減少對(duì)土地的過(guò)分投資，首先要轉(zhuǎn)變當(dāng)前地方政府的土地財(cái)政收入模式，這樣可以由于行政手段而導(dǎo)致的土地過(guò)分升值。其次要引導(dǎo)土地所有人努力提高土地的綜合利用效率，可以通過(guò)對(duì)閑置土地進(jìn)行征稅等方式刺激人們積極開(kāi)發(fā)土地。最后可以建立科學(xué)的房產(chǎn)稅機(jī)制，減少城市中的空置住房。
（四）建立完善的房地產(chǎn)信用評(píng)價(jià)體系
我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)要?jiǎng)?chuàng)新，首先要建立完善的房地產(chǎn)信用評(píng)價(jià)體系，這主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：1.建立統(tǒng)一的國(guó)家銀行征信系統(tǒng)。在目前雖然我國(guó)已經(jīng)初步建立了關(guān)于個(gè)人的征信系統(tǒng)，但是總體而言不夠完善，在實(shí)際操作中，銀行中存在著通過(guò)變通甚至違規(guī)的手段來(lái)減少審查的步驟進(jìn)行放貸，這對(duì)信貸安全形成了嚴(yán)重的隱患，因此我國(guó)央行應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況，建立全國(guó)統(tǒng)一的征信系統(tǒng)，并對(duì)個(gè)人及房企的信貸行為進(jìn)行約束，防范我國(guó)房地產(chǎn)的信貸風(fēng)險(xiǎn)。2.建立信用分級(jí)制度。信用分級(jí)制度可以將不同的借款人進(jìn)行等級(jí)區(qū)分，同時(shí)，通過(guò)對(duì)于個(gè)人或者企業(yè)的就業(yè)、運(yùn)營(yíng)、收入情況作實(shí)際的考察對(duì)其信用等級(jí)做一個(gè)科學(xué)的評(píng)定，通過(guò)信用等級(jí)評(píng)定，可以對(duì)信貸的風(fēng)險(xiǎn)類型進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)，防止違規(guī)行為的發(fā)生，將違約行為從審查階段杜絕。
三、結(jié)束語(yǔ)
房地產(chǎn)市場(chǎng)與房地產(chǎn)金融對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起了至關(guān)重要的作用，但隨著我國(guó)房?jī)r(jià)的不斷提升，以及房屋空置率的不斷增大，我國(guó)房地產(chǎn)金融所面臨的風(fēng)險(xiǎn)不斷加劇，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)的各部門要增強(qiáng)溝通，創(chuàng)新融資思路，完善相應(yīng)的法律法規(guī)，同時(shí)政府部門要加強(qiáng)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的引導(dǎo)與調(diào)控，各方協(xié)同，共同促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)科學(xué)健康發(fā)展。
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[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn) 經(jīng)營(yíng) 取向
面對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)，住房金融的經(jīng)營(yíng)取向宜分為短期調(diào)節(jié)目標(biāo)與長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)兩步運(yùn)行。短期目標(biāo)以調(diào)節(jié)市場(chǎng)供求矛盾，約束房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，拉動(dòng)市場(chǎng)消費(fèi)需求，提高市場(chǎng)購(gòu)買力，消化現(xiàn)有空置商品房為主。遠(yuǎn)期目標(biāo)則包括優(yōu)化信貸資源配置，提升國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力，提高住房金融服務(wù)質(zhì)量，推進(jìn)住房金融市場(chǎng)化，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、穩(wěn)健、高效運(yùn)行等內(nèi)容。
1 調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)信用總量，約束市場(chǎng)擴(kuò)張規(guī)模與速度。
房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的敏感產(chǎn)業(yè)，調(diào)控得當(dāng)，市場(chǎng)發(fā)展穩(wěn)健規(guī)范，將對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生強(qiáng)勁的拉動(dòng)作用。同時(shí)，這又是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)，若長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)發(fā)展失控，極易產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)泡沫，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)造成重大危害。國(guó)家建設(shè)部強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)的“總量控制”與穩(wěn)健發(fā)展，但由于房地產(chǎn)業(yè)的諸多調(diào)控手段分別歸屬于各城市的計(jì)委、建委、規(guī)劃、土地、房地產(chǎn)管理等不同職能部門，由于“各管一段”，就難于形成整體的客觀調(diào)控合力。在市場(chǎng)繁榮的條件下，控制哪一個(gè)項(xiàng)目都是“得罪人”的差事，這種誰(shuí)都管，必然形成誰(shuí)都不管。因此，“總量控制”的關(guān)鍵，一是把上述分散的職能歸集于一個(gè)權(quán)威部門，這個(gè)部門按照房地產(chǎn)發(fā)展速度、市場(chǎng)價(jià)格和房地產(chǎn)積壓控制警戒線來(lái)實(shí)行宏觀調(diào)控與微觀調(diào)節(jié)，二是由人民銀行根據(jù)全國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行指標(biāo)，在一定時(shí)間和空間范圍內(nèi)提出房地產(chǎn)業(yè)授信總量，并分解到國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行，利用信貸對(duì)資源配置的引導(dǎo)與調(diào)節(jié)作用調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)健運(yùn)行。
2 適度控制住房開(kāi)發(fā)貸款增量，調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的內(nèi)在結(jié)構(gòu)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量的擴(kuò)張與國(guó)內(nèi)銀行住房開(kāi)發(fā)貸款增長(zhǎng)較快密切相關(guān)。例如，在今年的新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行貸款較同期增長(zhǎng)35，9％，這說(shuō)明，資金環(huán)境的寬松助長(zhǎng)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的提速。在充分計(jì)算現(xiàn)有空置房及已開(kāi)工新建商品房的市場(chǎng)消化能力的基礎(chǔ)上，充分運(yùn)用信貸杠桿，少投放甚至短期內(nèi)不投放住房開(kāi)發(fā)貸款，調(diào)節(jié)市場(chǎng)商品房的供應(yīng)量，既可消化“泡沫”壓力，又有利于降低房地產(chǎn)市場(chǎng)和銀行貸款兩方面風(fēng)險(xiǎn)。必須指出，控制開(kāi)發(fā)貸款總量擴(kuò)張，并不意味著不放款，而是集中精力調(diào)整住房開(kāi)發(fā)存量貸款的區(qū)域結(jié)構(gòu)與客戶結(jié)構(gòu)。目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育很不平衡，局部過(guò)剩與局部短缺并存，在調(diào)整存量上一方面是要壓縮空置房數(shù)量大、區(qū)域價(jià)格及銷售下降地區(qū)的開(kāi)發(fā)貸款總量，投向市場(chǎng)商品房供應(yīng)不足、價(jià)格攀升的地區(qū)，以達(dá)到區(qū)域內(nèi)的均衡發(fā)展；另一方面是清收資質(zhì)低、庫(kù)存商品房積壓、競(jìng)爭(zhēng)能力差的開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款，將騰出的資金投向資質(zhì)高、品質(zhì)好、實(shí)力強(qiáng)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力強(qiáng)的企業(yè)。我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款投向分散、調(diào)控能力差、風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高的問(wèn)題比較普遍，通過(guò)這種調(diào)整，既是商業(yè)銀行優(yōu)化貸款客戶結(jié)構(gòu)和降低貸款風(fēng)險(xiǎn)的需要，也是打造房地產(chǎn)民族品牌和培育大型開(kāi)發(fā)龍頭企業(yè)的需要。
3 積極拓展住房按揭貸款市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)。
中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)寄托了太多的希望：國(guó)家靠它拉動(dòng)內(nèi)需，支持國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康增長(zhǎng)；房地產(chǎn)企業(yè)靠它創(chuàng)造利潤(rùn)；老百姓靠它改善居住質(zhì)量，誰(shuí)也不希望這個(gè)市場(chǎng)垮下去。維持市場(chǎng)穩(wěn)健運(yùn)行的前提是供求平衡，而積極拓展住房按揭業(yè)務(wù)，加大個(gè)人住房消費(fèi)貸款投入，既可以提高城市居民的購(gòu)買力，又可以促進(jìn)空置商品房的銷售。當(dāng)然，解決空置房問(wèn)題需要來(lái)自社會(huì)各方面的共同努力。首先，地產(chǎn)商要讓利銷售，把價(jià)格降下來(lái)；其次，政府及有關(guān)部門要把土地出讓金和各種稅費(fèi)降到一個(gè)合理水平，加大住宅價(jià)格的下調(diào)空間。假如現(xiàn)有的庫(kù)存商品房?jī)r(jià)格下降30％～40％，使中低收入階層能夠買得起房，那么消費(fèi)群體會(huì)迅速擴(kuò)大。實(shí)事求是地分析，目前已經(jīng)住進(jìn)小區(qū)的居民以國(guó)有及私企老板、高薪行業(yè)人員、部分政府公務(wù)員等中高收入階層為主，商業(yè)銀行現(xiàn)行的住房按揭貸款條件也更適用于這一少數(shù)群體，制約了住房金融的發(fā)展空間。而中等及其以下收入的產(chǎn)業(yè)工人、商店及服務(wù)業(yè)的營(yíng)業(yè)員尚無(wú)能力購(gòu)置新的房產(chǎn)。而這個(gè)最廣大的群體，才是真正支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體。商業(yè)銀行要積極啟動(dòng)中等收入群體的住房消費(fèi)貸款市場(chǎng)，降低條件，簡(jiǎn)化手續(xù)，使中等收入的消費(fèi)者能夠拿到住房貸款。
4 實(shí)行住房抵押貸款證券化，進(jìn)一步拓寬融資渠道。
目前，商業(yè)銀行住房按揭貸款的最長(zhǎng)期限為30年，平均期限約7―8年。但是，商業(yè)銀行用于發(fā)放貸款的資金來(lái)源主要是存款，而存款中比重最高的又是活期存款，這樣就產(chǎn)生了住房按揭貸款與銀行資金來(lái)源期限上的不匹配。這種反差隨著住房按揭貸款的迅速發(fā)展而不斷擴(kuò)張，從而使銀行信貸資產(chǎn)的流動(dòng)性指標(biāo)受到影響。為解決短期資金長(zhǎng)期占用問(wèn)題，西方商業(yè)銀行的通行做法是在政府的支持下，發(fā)行住房抵押貸款債券，向全社會(huì)募集按揭貸款資金來(lái)源。
5 我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)面臨的挑戰(zhàn)與發(fā)展
關(guān)鍵詞 聯(lián)動(dòng)性 無(wú)差別定價(jià) 房地產(chǎn) 風(fēng)險(xiǎn)和收益
一、房地產(chǎn)中的無(wú)差別定價(jià)
（一）模型的建立
假設(shè)A是當(dāng)前土地的所有者，在時(shí)間為0時(shí)，土地面積為k平方英尺。在T時(shí)刻時(shí)，可以構(gòu)造一個(gè)q單位的資產(chǎn)，并以每單位價(jià)格為YT出售，其中q的增長(zhǎng)率為k。單價(jià)YT在T時(shí)可能是良好的狀態(tài)，糟糕的狀態(tài)Y，兩者的概率分別為q1和q2。施工成本是C，是數(shù)量q（k）的一個(gè)增函數(shù)。此外，A也可以在一個(gè)開(kāi)放的拍賣時(shí)間0，出售土地并投資兩種類型的金融交易資產(chǎn)：一個(gè)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)，在T時(shí)刻的凈收益為R，風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)在時(shí)間為0定價(jià)為S0，在T時(shí)刻回報(bào)為ST，在情況較好時(shí)，ST為SuT。
假設(shè)存在一個(gè)潛在買家B，如果B從購(gòu)買土地獲得的效用相同或高于把他的財(cái)富投資在金融資產(chǎn)交易中的效用，他將從拍賣會(huì)獲得土地。如果買家B的投標(biāo)價(jià)格高于A的保留價(jià)格，B將獲得所有權(quán)，并根據(jù)他的效用函數(shù)決定土地的最優(yōu)單位。
二、在完全市場(chǎng)中房地產(chǎn)的無(wú)差異定價(jià)
在完全市場(chǎng)環(huán)境中，我們斫餼齜康夭市場(chǎng)中買方和賣方的均衡價(jià)格。完全市場(chǎng)意味著回報(bào)只有兩種情況，比如或者。
命題：在完全市場(chǎng)中，A的最低賣價(jià)和B的最高買價(jià)完全一樣。均衡價(jià)格和風(fēng)險(xiǎn)中性均衡期權(quán)價(jià)格是一樣，該價(jià)格獨(dú)立于個(gè)人的風(fēng)險(xiǎn)偏好。
在不完全市場(chǎng)中，期望算子依賴于4個(gè)條件概率。除了在完全市場(chǎng)中的價(jià)格決定因素，還考慮了買賣方的異質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避對(duì)房?jī)r(jià)的影響。不完全市場(chǎng)中的條件概率取代了完全市場(chǎng)中的風(fēng)險(xiǎn)中性，異質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避，不變特殊風(fēng)險(xiǎn)和非同步的市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)性成為房地產(chǎn)市場(chǎng)中額外重要的價(jià)格因素。
四、房地產(chǎn)價(jià)格與預(yù)期金融資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)之間的關(guān)系
在完全市場(chǎng)中房地產(chǎn)價(jià)格隨著預(yù)期金融資產(chǎn)的收益的增加而遞減，房地產(chǎn)價(jià)格隨著金融資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的增高而升高。
在不完全市場(chǎng)中主要關(guān)注投資者異質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避，不變特殊風(fēng)險(xiǎn)和非同步的市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)性的定價(jià)含義。
基于上面的分析，我們不難發(fā)現(xiàn)買賣價(jià)差會(huì)隨著土地?fù)碛姓叩膮拹猴L(fēng)險(xiǎn)的增加而降低，并且隨著買者的風(fēng)險(xiǎn)厭惡系數(shù)和房地產(chǎn)的不確定性的增加而增加。
五、結(jié)語(yǔ)
研究表明，投資者需要評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)前需要仔細(xì)構(gòu)造一個(gè)看似多元化投資組合，因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格可以用增加意外上升或下降金融資產(chǎn)回報(bào)或在一定條件下的風(fēng)險(xiǎn)。異構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)厭惡，不變的特殊風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)性的程度可對(duì)房地產(chǎn)定價(jià)起到重要影響，但風(fēng)險(xiǎn)金融資產(chǎn)只提供部分套期保值的好處。
（作者單位為山西財(cái)經(jīng)大學(xué)）
[作者簡(jiǎn)介：張婷婷（1991―），女，山西呂梁人，碩士，研究方向：房地產(chǎn)管理。]
參考文獻(xiàn)
[1] Hugonnier，J，Morellec，E . Corporate control and real investment in incomplete markets[J] . JournalofEconomicDynamicsandControl， 2007（31）：1781-1800.
1房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的概念
房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)主要指的是商業(yè)銀行為房地產(chǎn)行業(yè)提供具有一定的融通、籌集以及清算等金融方面的服務(wù),而且,銀行再為房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)提供這些服務(wù)的同時(shí),由于受到多種多樣的不確認(rèn)因素或者是一些不可抗力的因素影響,也導(dǎo)致了銀行很難從借款人那里索要回本息,也就使得實(shí)際收益根本不可能達(dá)到預(yù)期收益的經(jīng)濟(jì)損失的一種風(fēng)險(xiǎn)。
2房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn)如下幾點(diǎn)
2.1我國(guó)的土地儲(chǔ)備貸款同樣也是存在著很大的金融風(fēng)險(xiǎn)的。
鑒于現(xiàn)階段各個(gè)地區(qū)都在開(kāi)展大規(guī)模的房地產(chǎn)的建設(shè)事業(yè),而且開(kāi)發(fā)改造的項(xiàng)目工程比較大,加之土地價(jià)值也是一路飆升,因此,也就使得其對(duì)資金的需求多且高。但是,需要注意的一點(diǎn)是土地儲(chǔ)備則屬于政府性的行為,這樣也就使得土地的開(kāi)發(fā)、購(gòu)置比較容易獲取銀行的巨額貸款。對(duì)于土地的收購(gòu)資金,主要是來(lái)源于銀行的貸款,其中,還款主要是依靠土地讓出的資金這一部分。
2.2個(gè)人住房信貸也是可能存在著違約風(fēng)險(xiǎn)的。
目前,國(guó)內(nèi)的商業(yè)銀行住房貸款不良資產(chǎn)率一般是控制在0.5%左右,其中,住房公積金個(gè)人貸款不良的資產(chǎn)率僅占0.24%,這其實(shí)對(duì)銀行改善自身資產(chǎn)質(zhì)量是大有幫助的,但是,有大部分的商業(yè)銀行卻把個(gè)人購(gòu)房貸款業(yè)務(wù)取得的資金直接當(dāng)成是優(yōu)良資產(chǎn)加以大力推廣,卻沒(méi)有認(rèn)清背后潛在著的一些風(fēng)險(xiǎn)。除此之外,國(guó)內(nèi)也沒(méi)有真正建立一個(gè)完善個(gè)人誠(chéng)信資料的相關(guān)系統(tǒng),這些因素都導(dǎo)致了銀行是很難對(duì)貸款當(dāng)事人的資信情況加以準(zhǔn)確評(píng)估的,正是因?yàn)槿绱?銀行產(chǎn)生不良資產(chǎn)也就非常容易了。
2.3沒(méi)有建立房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范的相關(guān)機(jī)制。
近幾年,隨著國(guó)家的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制的日益完善,而且還在很多方面都發(fā)揮出其效能,房地產(chǎn)行業(yè)的一些有關(guān)主管部門也都對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)做出了比價(jià)詳細(xì)的分析與預(yù)測(cè),但是,金融風(fēng)險(xiǎn)的完善防范機(jī)制仍然沒(méi)有,這一因素對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展也是很不利的。
3防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策
3.1積極拓寬房地產(chǎn)的融資渠道與途徑。
當(dāng)下,我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資金主要是來(lái)自商業(yè)銀行貸款,但是,隨著政府宏觀調(diào)控政策的不斷加大、深入,尤其是現(xiàn)階段,在房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)逐步增大的前提下,房地產(chǎn)企業(yè)向銀行貸款也逐漸變的越來(lái)越困難了。基于此,需要及時(shí)拓寬房地產(chǎn)的融資渠道,拓寬融資的途徑。其中,融資渠道的拓寬主要包括如下兩個(gè)方面:第一,可以從金融市場(chǎng)上獲取相關(guān)的資金。第二,可以引進(jìn)外國(guó)資金,但是這一途徑卻存在著熱錢風(fēng)險(xiǎn)。所以說(shuō),房地產(chǎn)在拓寬融資渠道的時(shí)候,則需要做好房地產(chǎn)融資渠道的相關(guān)安全防范的風(fēng)險(xiǎn)措施及對(duì)策,以便及時(shí)采取措施應(yīng)對(duì)。
3.2完善房地產(chǎn)的金融市場(chǎng),不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)的信用。
房地產(chǎn)金融市場(chǎng)存在著這樣一種現(xiàn)象;很多房地產(chǎn)商習(xí)慣把自身的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁成商業(yè)銀行的金融風(fēng)險(xiǎn),盡管房地產(chǎn)商的這種行為減少他們自身可能會(huì)因?yàn)榻鹑陲L(fēng)險(xiǎn)造成的損失,但是,也正是由于他們的這種不自律的行為,使得房地產(chǎn)市場(chǎng)更加的混亂不堪。現(xiàn)階段,國(guó)內(nèi)對(duì)于房地產(chǎn)商并沒(méi)有完整的信譽(yù)評(píng)判,簡(jiǎn)單的抵押或者是公司自貢審查都慢慢不能完整地判斷企業(yè)的還款能力了,需要對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行有效評(píng)估、不斷完善,才能從根本上真正提高房地產(chǎn)企業(yè)的信譽(yù)度,促使房地產(chǎn)行業(yè)減少風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的可能性。此外,房地產(chǎn)市場(chǎng)也是需要建立起對(duì)應(yīng)的且有效的管理市場(chǎng),房地產(chǎn)商如果都能夠做到潔身自好、自律自強(qiáng),注重房產(chǎn)的質(zhì)量、減少風(fēng)險(xiǎn),對(duì)其進(jìn)行正面市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),也只有這樣,才能確保房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)的減少。
3.3統(tǒng)一加強(qiáng)對(duì)個(gè)貸企貸的管理,構(gòu)建且不斷完善授信信貸的管理模式。
逐漸實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)整體項(xiàng)目信用風(fēng)險(xiǎn)的有效控制,然后再進(jìn)行銀行審貸集約化的經(jīng)營(yíng),由上層制定房產(chǎn)信貸政策或者是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的相關(guān)貸款決策。不斷完善產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)的約束機(jī)制,而且還要重視且及時(shí)收取房地產(chǎn)金融信息和市場(chǎng)信息的反饋情況,要提前做好房地產(chǎn)信貸事前信息的預(yù)測(cè)工作,最大限度地降低房地產(chǎn)可能存在著的金融風(fēng)險(xiǎn)。
摘 要：隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的發(fā)展變化，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也在不斷的增加，他們的產(chǎn)生受眾多因素影響，就我國(guó)當(dāng)前國(guó)情而言，其形成機(jī)理主要是由資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與信息不對(duì)稱所造成。基于這種背景下，本文對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)形成機(jī)理以及具體防范房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)措施進(jìn)行探究，旨在多管齊下積極應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn) 金融市場(chǎng) 風(fēng)險(xiǎn)分析 宏觀調(diào)控
引言
隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的發(fā)展變化，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了多次調(diào)整。經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的實(shí)踐，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要力量，為國(guó)家經(jīng)濟(jì)的總體發(fā)展做出了突出貢獻(xiàn)。但是，房地產(chǎn)行業(yè)也存在著一些問(wèn)題得不到緩解，比如：房?jī)r(jià)過(guò)高、房地產(chǎn)盲目投資、商品房空閑等。這些問(wèn)題困擾著人們的生活，成為社會(huì)發(fā)展的頸瓶，尤其近年來(lái)，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大，市場(chǎng)充滿了不穩(wěn)定。本文就房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了充分的分析，希望為房地產(chǎn)行業(yè)的人提供幫助。
1、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)形成機(jī)理分析
簡(jiǎn)單的說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)在整個(gè)金融市場(chǎng)中受到內(nèi)外部的影響，造成了實(shí)際的收益與預(yù)期目標(biāo)存在著差異。在金融市場(chǎng)中，房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源有很多種，比如：匯率、利率、市場(chǎng)環(huán)境等。本文從金融學(xué)的角度對(duì)其中的風(fēng)險(xiǎn)分為幾個(gè)具體方面的敘述：
金融環(huán)境存在著巨大的不穩(wěn)定性導(dǎo)致金融體系出現(xiàn)問(wèn)題。房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)出現(xiàn)金融危機(jī)的時(shí)候，會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)面臨極大在的困境。金融市場(chǎng)的不穩(wěn)定在客觀上是存在的，并且可以對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生沖擊，甚至由房地產(chǎn)擴(kuò)散到其他行業(yè)，產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，爆發(fā)更大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)性危機(jī)。
信息的不對(duì)等也會(huì)給金融市場(chǎng)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。在金融學(xué)中，信息是重要的元素，信息可以及時(shí)的傳遞出金融市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)向和發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有著重要的影響，信息的不對(duì)等增添了房地產(chǎn)行業(yè)金融上的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)判斷決策產(chǎn)生了重要作用。
金融風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)幾率的大小與政府的貨幣政策有著直接的關(guān)系。貨幣是整個(gè)金融市場(chǎng)的基礎(chǔ)建設(shè)，當(dāng)政府的貨幣政策出現(xiàn)大的轉(zhuǎn)變就意味著金融市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)大的變動(dòng)，金融行業(yè)的借貸也會(huì)受到政策的影響導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問(wèn)題，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)威脅。
2、我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析
房地產(chǎn)金融市場(chǎng)存在風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源不是從房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部出現(xiàn)的，而是參與到房地產(chǎn)開(kāi)展業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，這些機(jī)構(gòu)特別容易受到市場(chǎng)和環(huán)境的影響在借貸上進(jìn)行改變，進(jìn)而保證自身的權(quán)益。我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源于銀行的變動(dòng)。
2.1信貸規(guī)模增長(zhǎng)過(guò)快
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，需要向銀行借貸大批量的貸款，由銀行提供房地產(chǎn)的建設(shè)資金，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)。房地產(chǎn)建設(shè)的資金回收的速度慢，跨度長(zhǎng)，需要向銀行進(jìn)行資金借貸，解決建設(shè)中存在的問(wèn)題。建筑征地費(fèi)用和建筑工程用款都需要開(kāi)發(fā)商進(jìn)行前期墊付，加上近些年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度迅猛，導(dǎo)致了銀行信貸規(guī)模空前增長(zhǎng)，資金回收速度減慢，銀行承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)逐步加大，
2.2 銀行系統(tǒng)所面臨的信用風(fēng)險(xiǎn)與流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)行業(yè)需要的資金總量大，資本來(lái)源大部分依靠銀行的現(xiàn)狀導(dǎo)致了我國(guó)銀行系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大，資金運(yùn)轉(zhuǎn)容易出現(xiàn)危機(jī)。一旦銀行不加限制的向房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行大額貸款，勢(shì)必影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的均衡性，給房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來(lái)危機(jī)。房地產(chǎn)方面的危機(jī)進(jìn)一步擴(kuò)大化就會(huì)對(duì)其他的領(lǐng)域的價(jià)格和發(fā)展生產(chǎn)重要的影響，甚至?xí)档腿藗兊纳钏剑霈F(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)。為了確保銀行系統(tǒng)的穩(wěn)定性，合理的解決銀行面臨的新信用風(fēng)險(xiǎn)和資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，需要進(jìn)行全面的考慮。對(duì)房地產(chǎn)借貸進(jìn)行限制。
3、我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的控制與防范的措施
對(duì)于房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)控制是全社會(huì)共同的行為，需要政府和大眾聯(lián)手將其控制在一定的范圍內(nèi)。政府應(yīng)發(fā)揮自身的優(yōu)勢(shì)，完善社會(huì)保障性住房。制定詳細(xì)的建設(shè)性住房規(guī)定，還要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)多元化的資金來(lái)源，保證房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定。
3.1 密切關(guān)注房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)，嚴(yán)格控制抵押品價(jià)值缺口
房地產(chǎn)行業(yè)向銀行進(jìn)行借貸的抵押品往往是商品房以及沒(méi)有建設(shè)完成的商品房。銀行方面必須對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的抵押品進(jìn)行認(rèn)真的判斷，不能根據(jù)簡(jiǎn)單的市場(chǎng)估值開(kāi)展市場(chǎng)業(yè)務(wù)。現(xiàn)階段銀行對(duì)商品價(jià)值的估算是按照商品在市場(chǎng)中的價(jià)格進(jìn)行的，存在著極大的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)受到市場(chǎng)價(jià)格影響，商品價(jià)值發(fā)生改變的時(shí)候，銀行將陷入困境中。房地產(chǎn)用商品房進(jìn)行抵押的過(guò)程中需要對(duì)其變現(xiàn)能力進(jìn)行認(rèn)真的判斷，考慮到房地產(chǎn)的質(zhì)量，進(jìn)行合理的貸款，不可過(guò)分盲目。商業(yè)銀行在進(jìn)行房地產(chǎn)貸款的時(shí)候，應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信用和實(shí)力進(jìn)行全面的評(píng)估，并對(duì)抵押品的質(zhì)量進(jìn)行實(shí)地的考察，慎重的考慮抵押品價(jià)值，并進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)的價(jià)值波動(dòng)模擬，得出抵押品的價(jià)值范圍，與此同時(shí)，還要對(duì)房地產(chǎn)信貸抵押物的變現(xiàn)能力進(jìn)行深入的分析，密切的注意企業(yè)的發(fā)展動(dòng)向，關(guān)注企業(yè)價(jià)值的變動(dòng)，降低銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)。
3.2 針對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)差異，對(duì)房地產(chǎn)信貸實(shí)行規(guī)模管理
我國(guó)的經(jīng)濟(jì)管理部門和銀行必須按照國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展變化進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的宏觀控制。在進(jìn)行信貸時(shí)，應(yīng)該按照不同區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)模和現(xiàn)實(shí)需要進(jìn)行總體管理。區(qū)域性的房地產(chǎn)信貸的規(guī)模應(yīng)與區(qū)域不良貸款率聯(lián)系在一起，根據(jù)實(shí)際的情況制定出房地產(chǎn)信貸管理辦法，對(duì)不良借貸和盲目投資進(jìn)行嚴(yán)格控制。具體說(shuō)來(lái)，區(qū)域銀行一方面將貸款方向指向信譽(yù)好、發(fā)展規(guī)模大、回收速度快的大型房地產(chǎn)企業(yè)，另一方面將資金信貸投資于發(fā)展前景好，建筑質(zhì)量高的大中型地產(chǎn)項(xiàng)目。
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作者簡(jiǎn)介:
一、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的含義
我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展離開(kāi)為其提供各種金融服務(wù)的金融機(jī)構(gòu)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，金融機(jī)構(gòu)的數(shù)量也在不斷增加，但是未來(lái)是不可以預(yù)見(jiàn)的，外部條件發(fā)生變化或者金融機(jī)構(gòu)自己本身由于經(jīng)營(yíng)管理上的失誤以及其他的很多不確定因素都有可能造成這些金融機(jī)構(gòu)資金或者信用的嚴(yán)重?fù)p失，由此產(chǎn)生房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。
二、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)
社會(huì)性。房地產(chǎn)金融行業(yè)自身的特性所決定的。因?yàn)榉康禺a(chǎn)金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)的主要來(lái)源方式是以負(fù)債為其資產(chǎn)，自有的資金一般只占有一小部分，所以，金融機(jī)構(gòu)是依附于公眾的。
擴(kuò)張性。隨著房地產(chǎn)的不斷發(fā)展，從事房地產(chǎn)的金融機(jī)構(gòu)與不同的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)、客戶之間都有很復(fù)雜債權(quán)債務(wù)關(guān)系。因此產(chǎn)生金融風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)張性機(jī)制。
可控性。我們可以通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，來(lái)預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性，并且可以采取對(duì)應(yīng)的措施把風(fēng)險(xiǎn)控制在一定范圍和區(qū)間之內(nèi)，甚至化解。
三、房地產(chǎn)金融發(fā)展中所存在的諸多問(wèn)題
土地儲(chǔ)備制度不完善。目前我國(guó)各個(gè)城市都在不斷地發(fā)展擴(kuò)大，伴隨著的是市場(chǎng)對(duì)土地資源需求的不斷增加，由于我國(guó)的土地儲(chǔ)備制度的原因，政府出面收購(gòu)或征用農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地，然后進(jìn)行整理，再通過(guò)土地市場(chǎng)進(jìn)行交易，從中賺取大量的差價(jià)，對(duì)土地市場(chǎng)形成了一定的壟斷。開(kāi)發(fā)商為了獲得土地資源，不得不花高價(jià)獲得商業(yè)用地，推動(dòng)了我國(guó)房?jī)r(jià)的上漲，而且迫使開(kāi)發(fā)商在金融市場(chǎng)上面大量貸款。由于影響土地出讓價(jià)格的因素太多，使得土地資產(chǎn)的價(jià)格也在不斷的變化，這也無(wú)疑加大了整個(gè)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。
銀行風(fēng)險(xiǎn)過(guò)于集中。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要大量的資金，而且獲得回報(bào)的期限也是比較長(zhǎng)的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一般需要在金融市場(chǎng)上面大量貸款來(lái)獲得資金，但是我們的金融市場(chǎng)還不是很成熟，缺乏相應(yīng)的融資渠道，向商業(yè)銀行信貸成為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)獲得資金的主要來(lái)源。如果一旦房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)一些不利的因素，風(fēng)險(xiǎn)將集中在商業(yè)銀行上。
市場(chǎng)過(guò)熱。近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格總體都在不斷上漲，很多人覺(jué)得房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)一直保持上漲的趨勢(shì)，所以大量的資金涌入房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。很多人認(rèn)為這是人們對(duì)住房的剛性需求，但是與此成鮮明對(duì)比的是，我國(guó)商品房的空置率也在不斷增加，造成房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格的虛長(zhǎng)。
法律法規(guī)體系不完善。目前我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)甚至整個(gè)金融市場(chǎng)都還處在一個(gè)發(fā)展的時(shí)期，相應(yīng)的法律法規(guī)不是很完善，還在不斷的實(shí)踐中摸索前行。一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大量貸款但是到最后卻不能按時(shí)還款，也有一部分購(gòu)房者對(duì)法律及信用認(rèn)識(shí)不夠，導(dǎo)致經(jīng)常出現(xiàn)違約和賴賬等失信行為。購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商的這些行為都造成了商業(yè)銀行的不良貸款，這嚴(yán)重侵蝕了商業(yè)銀行的資金，造成了資本損耗，給銀行帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。再則，有些房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)違規(guī)操作獲得土地，而不是通過(guò)公開(kāi)的拍賣競(jìng)價(jià)獲得，隱藏了很大的法律風(fēng)險(xiǎn)。
四、推進(jìn)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展的途徑
拓寬融資渠道。由于我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的融資渠道基本依靠于向商業(yè)銀行貸款，渠道單一，造成風(fēng)險(xiǎn)過(guò)度集中于商業(yè)銀行，所以開(kāi)拓我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道很有必要。我國(guó)的房地產(chǎn)金融起步較晚，我們可以向西方發(fā)達(dá)國(guó)家學(xué)習(xí)借鑒他們的經(jīng)驗(yàn)，分散金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。首先我們可以通過(guò)發(fā)展住房資產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)投資信托基金等多種融資渠道，使購(gòu)房者和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在資本市場(chǎng)上面有更多的選擇，而不是僅僅局限于貸款。其次，我們要努力推進(jìn)住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)建設(shè)，以此讓信貸資金流動(dòng)更加快速，能夠在很大程度上面減輕房地長(zhǎng)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。
建立個(gè)人及房地產(chǎn)企業(yè)信用制度。我國(guó)現(xiàn)在沒(méi)有一套完整的信用管理體系，讓很多個(gè)人和企業(yè)肆無(wú)忌憚的違約，造成了銀行一定的損失。我國(guó)可以借鑒西方國(guó)家的終身信用制度，對(duì)個(gè)人和企業(yè)信用進(jìn)行有效的管理，而不能單純的依靠道德觀念約束。銀行在貸款時(shí)就可以參考客戶的信用等級(jí)，確定貸款的難易程度、額度以及期限等。
政府加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融的支持力度。一個(gè)健康成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)秩序離不開(kāi)國(guó)家的宏觀調(diào)控和管理。政府應(yīng)該不斷完善宏觀調(diào)控的手段，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行有效的監(jiān)管，建立健全房地產(chǎn)的市場(chǎng)預(yù)警體系，及時(shí)預(yù)防各種風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，防止房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。同時(shí)政府也可以出臺(tái)有效的政策抑制我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上面出現(xiàn)的高房?jī)r(jià)，阻止投機(jī)行為。
完善相應(yīng)法律法規(guī)。不論經(jīng)濟(jì)活動(dòng)還是其他活動(dòng)都必須在法定的范圍內(nèi)進(jìn)行，一旦超出了法律規(guī)定的范圍，就必須受到法律的制裁。我國(guó)是一個(gè)法治社會(huì)，必須要做到有法可依，制定完善的房地產(chǎn)金融相應(yīng)的法律法規(guī)是違法必究的前提，這樣我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)才能有一個(gè)良好的市場(chǎng)環(huán)境，房地產(chǎn)金融才能不斷發(fā)展。
五、結(jié)語(yǔ)
