發布時間：2023-08-12 09:14:40
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關鍵詞：房地產；開發企業；審計；應對措施
中圖分類號：F239 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）01-0-01
由于我國房地產企業一般都具備較強的規劃性，同時還伴隨著高數額的投資，并具備較為復雜的開發經營業務，因此，相關的會計審計核算范圍較大，核算環節也較為繁雜，從而導致了房地產開發企業的審計工作難度加大，因此應對房地產開發企業審計工作中常見的問題進行詳細分析，同時針對常見的審計問題應采取相應的應對措施，以保證房地產開發企業的審計工作能夠正常運行。
一、房地產開發企業審計工作過程中存在的誤區
1.對企業當期利潤實行人為調節
(1)對于滿足結轉條件的預收房款實施長期掛賬，同時對主營業務收入成本、利潤的確認工作錯誤的延遲。新企業會計制度中明確規定，在對銷售商品資金收入進行確認的同時，還應充分滿足：企業單位必須完成將商品所有權和風險轉讓給購買方；企業不能繼續保留商品的所有權和管理權，同時還要停止對已售商品的控制措施；與出售商品有關的資金利潤必須有效地流入到企業中；實現相關成本與利潤的審計工作。綜合上述有關規定，房地產開發企業所收取的預售房款，應在成品房已經完成竣工驗收工作并與房屋購買者之間辦理相應的商品交付和使用手續之后，及時結轉主營業務收入、成本、稅金和利潤，正確反映企業的經營狀況。然而目前很多房地產開發企業為了滿足自身需要，將商品房屋的竣工結算工作進行人為調節，致使商品房屋的竣工結算手續不能得到及時的辦理，從而實現對企業當期利潤的操縱。
(2)對實際收入私自隱瞞，同時在沒有經過公開的情況下，進行小金庫的設置。現在很多房地產開發企業在設有自行開發的相應業務之外，還私自設立很多類似于合資經營開發業務與委托建設業務，以及商品房屋的代收和出租等業務。目前這些業務還不在國家一些法律法規的制約范圍之內，因此造成了這些額外業務較大的可操作空間，這邊是房地產開發企業小金庫資金的重要來源之一，例如在進行投資比例分配的合資商品房屋建設開發中，相應的房地產開發企業一般情況下都不會對分配的產品進行入賬工作，而對其進行賬外銷售，將所得的利潤排除在房地產開發企業的正式資金收入之外，同時在委托建筑房屋業務中，也將所得的代建工程資金排除在入賬范圍之外，形成資金體外循環系統，這也是小金庫的主要來源之一，然而上述這兩點都極易造成房地產開發企業的審計工作難以正常進行的主要因素。
2.出現嚴重的偷稅漏稅現象。房地產開發行業是我國目前收入較高、利潤巨大的重要產業，因此，應向國家財政部門繳納的稅金數額也十分巨大，其上繳的稅金種類較為繁多，因此稅金的計算工作也較為復雜，這就給一些房地產開發企業的偷稅漏稅提供了一些可乘之機。當今房地產行業偷稅漏稅的途徑也較為繁多，使公司的實際成本數額缺少真實性，還有的企業私自的將《房屋租賃合同》篡改為《倉庫儲存合同》，從而對房租的實際收入數額進行了隱瞞，同時還將待售房屋的出租收入排除在正常保障的范圍之外，這些方法都是當今我國房地產開發企業經常使用的幾種逃稅漏稅方法，除此之外一些企業還通過其他的方式來進行漏稅和欠稅活動。
3.虛設資產和投資成本。在我國的土地交易公開競價沒有實施之前，很多房地產開發企業都在這一階段利用政策上的不足，以各種名義來占得土地，將實際的支付金額記到土地使用權上，之后通過各種途徑來對土地的用途進行改變，隨后便找到評估部門來對他們所占有的土地按照商業規劃用途的方式進行價值評估，并根據評估機構所給的數據來創設無形的投資資產和成本。
二、針對房地產開發企業審計常見的問題應采取的應對措施
針對上述房地產企業審計過程中常出現的問題，應采取有效的應對措施，保證企業審計工作正常進行以及國家財政稅務資金的增長。
1.房地產開發企業應事先對稅收進行相應的籌劃，以保證合理的避稅，同時企業領導還要在主觀認識上充分明確合理的避稅并不是逃稅和漏稅。房地產開發企業可以通過設立獨立的核算部門來進行節稅，這可以使房地產開發企業能夠在房地產銷售上取得較高的利潤，又可以使企業的稅務負擔有所降低。
2.加強企業內部的管理與控制。房地產開發企業要在內部加大力度，對資產實施嚴格的控制和管理，建立并完善資產管理責任制度，同時要將該制度落實到實際工作中，明確各管理基層的基本任務，并對各基層管理負責人員實施相應的責任制度，使各級層相關人員明確自身的責任和義務，要對企業所購置的相應設備實行統一編號管理制度，以便于日后的審查，另外還要保證內部工作流程的完善程度，在企業內部要形成一種較為嚴格的審計環境，對于出現遺漏的人員和機構應按照有關規定給予處罰，對于工作業績好的人員或機構應給予相應的嘉獎，從而調動了審計人員的工作積極性。
3.采取措施使會計審計核算工作得到進一步完善，對核算工作體系進行有效的建立，這樣不但使企業的項目預算水平得到有效提高，同時還為風險防范能力的提高提供有力的條件。會計審計核算工作需要進一步的完善，會計審計核算工作要滿足會計法中的有關規定，對于房地產開開發行業的基本特點，應采取實地核算和有效的外調方法，從而能夠保證所獲取的企業納稅資料的準確性。
三、結束語
由于房地產行業對我國財政稅收收入有著至關重要的作用，只有使房地產開發行業實現快速發展才能保證我國財政稅收的穩定增長，因此，應加大力度治理房地產稅收方面出現逃稅漏稅現象，在房地產開發企業的審計工作過程中應對短期借款方面進行認真的審查，要求無形資產和開發成本等方面保留最原始的報表，作為審計的主要憑證，同時還應加大力度對審計工作的各個環節進行排查，以保證房地產開發企業的審計工作能夠以最大限度的發揮其本身的作用。
參考文獻：
[1]李西樂.房地產開發企業審計中存在的問題及對策研究[J].內控與審計,2011.
關鍵詞：房地產開發企業；財務管理；對策
中圖分類號： F293.33 文獻標識碼： A
引言：
房地產行業近幾年發展極為迅速，逐漸成為影響國民經濟的產業。財務管理作為唯一的價值管理手段，是房地產企業管理工作中的核心。對房地產企業而言，財務管理是對企業生產經營過程中所需的資金的籌集、使用、收入及分配等進行有效預測、規劃、核算、控制、分析與考核，并對整個過程中所涉及的財務關系進行有效處理的經濟管理工作。
房地產開發企業財務管理的含義及特點
（一）房地產開發企業的財務管理，是指企業在生產經營活動中對所需各種資金的籌集、使用、耗費、收入和分配，進行預測、計劃、控制核算、分析和考核，并正確處理各種財務關系的一項經濟管理工作，它是企業管理的重要組成部分。
（二）房地產開發企業財務管理特點：房地產企業的開發項目投資額通常比較大，企業成本的回收期相對較長，資金鏈條可以說是決定企業生存與發展的重要生命線。在較長的開發周期當中，企業經營所需的資金可以說是點多面廣，因而資金籌集任務重、財務管理風險高成為房地產企業財務管理工作的基本特點。
二、房地產開發企業財務管理內容及任務
企業財務管理的內容是由企業資金運動過程決定，資金運動包括資金的取得、使用、耗費、收入和分配，即以價值形式反映企業對生產資料的取得和占用、人力和物力的消耗、生產成果的實現和分配。
房地產企業財務管理的內容
對開發企業資金籌集的管理
對開發企業開發成本及費用的管理
對開發企業資金投資運用的管理
對開發企業稅務籌劃的管理
對開發企業利潤分配的管理。
房地產開發企業財務管理任務
籌集、管理和用好資金，保證企業生產經營的需要，加速資金周轉，不斷提高資金運用的效能；
積極組合資金，開辟房地產經營市場，實現住宅商品化；
通過財務活動加強經濟核算，改善經營管理，降低經營成本，提高投資效益和經濟效益；
4、合理的納稅籌劃，合法的降低稅務成本，盡量最大限度地提高稅后利潤；
5、按照企業實際情況，做到合理分配稅后利潤，為企業可持續發展提供強勁堅實的基礎。
三、房地產開發企業財務管理存在的問題
（一）資金管理體系不完善
房地產企業財務管理是一項系統性的工程，管理工作涉及到企業發展及投資項目建設的方方面面，部分地產企業雖然按照相關要求進行年度投資規劃的制定，卻并未對規劃的目標進行有效分解，季度及月度計劃管理也基本不存在；同時，因項目投入的不同以及制度規范約束性不足的影響，一些房地產開發企業內部資金的盈余并不均勻，配置也缺乏平衡性，財務管理無法對資金進行集中的管理與使用。
管理制度形式化
財務管理制度基本流于形式，無法發揮其應有的積極作用是多數企業財務管理工作中面臨的首要問題。多數地產開發企業財務管理對于收支的審批流程缺乏規范性，審批人員并未在制度授權的范圍之內開展審批工作，審批手續不完整的問題普遍存在；同時，房地產企業財務管理工作中，存在費用開支標準不清的問題，費用開支所執行的實際標準相對混亂。可以說，財務管理并未依照管理制度的標準要求進行嚴格地落實與開展，管理制度基本流于形式。
審計監督力度不足
盡管多數房地產開發企業內部設有相應的審計監督部門，也制訂了必要的審計監督制度，但我認為通過企業內部審計，還有一個作用那就是通過對前一階段的總結、回顧，對經營業績作出客觀的評價，找出存在的問題并在下一階段中避免并解決這些問題。但基于各種因素的影響，審計工作對企業財務管理的監督作用無法得到切實發揮，企業審計監督部門對財務管理工作的監控力度嚴重不足。同時對企業未來的發展形成一定的制約，而加強對企業財務管理工作的優化與完善可謂勢在必行。
融資渠道單一
目前，我國絕大多數房地產開發企業的融資渠道相對單一，基本依靠于銀行的貸款來推進工程項目的開發。但近年來，國家對于房地產市場的各項調控政策陸續出臺，而銀行對于房地產企業融資的監管力度也不斷趨緊，信貸資金在房地產開發行業的投入門檻可以說越來越高。而財務管理在融資渠道上的這種單一性對其資金鏈的運行構成了直接的影響與威脅。
稅負居高不下
一直以來房地產開發都是高稅負的行業，企業在經營發展過程中所承擔的平均稅負要遠高于其他行業。但目前，企業財務管理中稅收籌劃工作的開展不佳，因對現行稅法及相關會計政策缺乏深入且到位的理解，企業財務管理無法運用恰當的稅收籌劃手段來降低企業稅負，企業稅負居高不下，而這無形中加劇了企業財務及財務管理的負擔。
四、完善房地產開發企業財務管理措施
建立健全資金管理體系
房地產企業要對現有的資金管理體系進行完善與健全，根據企業發展現狀及市場環境進行全面預算的編制，在此基礎上將企業資金規劃目標進行有效分解，依據項目的開展進度制定出資金使用的整體規劃表，依照有計劃不超支、無計劃不開支的基本原則對企業資金進行有效使用；同時，企業還必須設置專門的臺賬，定期對專項資金的使用狀況進行實時的跟蹤與管理，保證企業每一筆資金都可以得到規范的使用。
加強財務管理制度建設
房地產開發企業要對現行的財務管理制度進行加強，首先要對內部財務部門的基本職能進行有效強化，加強會計崗位的監督職能；對各項經濟業務的收支及審批程序等進行統一規范，并明確審批人員的職責、權限和義務；對費用開支的管理口徑進行標準化規定，根據不同的業務需求制定出資金費用的管理方式，并通過核算與監督手段的融入來保證財務管理制度的有效落實。
加強投資項目中期的資金管理
在現今的房地產開發項目中，由于不良的資金管理而導致在建項目資金不足，后續資金跟不上的情況時有發生。這就要求房地產企業在開發過程中加強運作中的資金管理，杜絕不良資金流動。資金管理是財務管理的中心。在資金使用過程中，企業要合理調撥、統籌安排、把資金分配搞好。房地產開發企業應建立以結算為中心形式的資金管理機構，起到統籌安排使用資金的作用。
建立完善內部控制制度
內控制度是為保護房地產開發企業資金、資產的安全與完整，維護房地產開發企業聲譽和妥善進行危機管理，促進房地產開發企業各項經營活動有效實施而制定的各種業務操作程序、管理方法與控制措施的總稱#包括為保證房地產開發企業經營戰略目標的實現，根據經營環境的變化，對房地產開發企業戰略制定、經營和管理過程中的風險進行識別、評價和管理的制度安排、組織體系和控制措施。針對上述環節，房地產開發企業需要具體制定印章使用管理、票據領用管理、預算管理、資金借貸管理、擔保管理、資產管理、職務授權及人制度、信息系統安全管理、信息披露管理等多項專門管理制度進行規范、控制。
（五）加強外部監督、充分發揮外部監督的作用
在會計監督中單純強調會計監督是不夠的，必須強化對會計工作的外部監督，也就是加強政府監督和社會監督。我國審計、稅務、財政、物價等部門應當依照有關法律、行政法規規定的職責，對房地產開發企業的會計資料實施會計監督檢查。審計、稅務、財政、物價是代表政府利益的經濟監督部門。在執法中，應加大政府綜合力度，審計監督主要應放在對房地產開發企業的預算執行、計劃完成、財務收支情況及承擔國家投資項目的監督上；財政監督應當以房地產開發企業會計信息質量為主，對房地產開發企業的事業收入應監控其(收支兩條線)的落實執行情況；稅務監督是對房地產開發企業納稅人依法納稅情況的監督。審計、財政、稅務等部門應加強溝通，加大處罰力度，對違房地產開發企業法違紀的行為決不講情面，樹立政府整體形象的監督權威。
（六）強化房地產開發企業經營風險意識
加強風險管理是現代房地產開發企業管理體系中不可或缺的重要組成部分。目前,許多房地產開發企業存在著風險意識淡薄、風險機制缺損、風險管理弱化的現象，樹立風險意識是識別風險、化解風險的前提，也是建立健全風險防范機制的思想基礎。風險意識必須滲透到房地產開發企業各個層次和各個方面，在全體員工中普遍形成一種風險意識和危機意識。特別是各級領導干部，一定要樹立風險觀念，每個經濟行為和經濟過程都要想到風險。只有這樣，才能未雨綢繆，防患于未然。
五、結束語
房地產開發具有高風險、高收益、投資期限長的特點。一個開發項目需要經過從策劃、設計、招標、施工到營銷等階段。財務管理作為現代房地產企業內部管理體系中的核心環節，對企業的經營、管理與發展都發揮著不可忽視的重要作用。企業要想在市場經濟中站穩腳跟、謀求發展，就必須加強財務管理理念，優化并完善順應適應市場經濟發展的現代企業財務管理體系。
參考文獻：
[1]李紅.房地產開發企業的全過程財務管理探討[J].中國總會計師.2010.01
關鍵詞：房地產；開發企業；財務情況；分析和闡述
對于一個企業來說，財務工作是一個企業的主要構成部分，關系著企業的長遠發展，關系著企業的經濟效益和財務支出的合理性。因此，對于房地產開發企業來說也是如此，需要加以關注房地產開發企業自身的財務管理工作，來提高自身的資源整合利用率，來掌握房地產市場發展扶方向，提高房地產開發企業的市場開拓能力，增加自身的實力和支出競爭力。
一、房地產開發產業特點和理論闡述
房地產開發產業，從其字面上我們就可以看出，其是和房地產工作具有緊密聯系，主要是對房地產進行來進行管理和開發，對房地產進行銷售和出租，對房地產需求人員來進行服務的產業，具有中介性質的產業[1]。其次房地產開發產業具有自身的發展特點，具有自身的特殊性，其財務支出較高，人力和物力的需求較大，建筑周期和消耗的時間較多，具有較高的發展風險，經濟利益無法確定。由于房地產前中后期情況很大不一樣，導致前期成本和負債劇增，負債率達到離譜的地步，中期流動資產和負債維持增加但有所減緩，特點是這時期的有些負債不是真正的負債(預售款)，前中期都是虧損，越來越嚴重，后期收入、所有者權益猛增成本和負債劇減，負債率直線上升等等
二、財務管理工作闡述
(一)財務管理工作內容闡述
對房地產開發企業的財務管理工作進行闡述，主要包括以下幾點內容。其一，房地產開發企業主要管理主體。對于房地產開發企業來說，其在企業的財務內部，主要是對財務工作人員工作的內容和監督與管理的主要內容來進行管理，對整個房地產開發工作中，不同環節的資金運作情況來進行管理和控制。其二，房地產開發企業的主要管理工作內容。房地產開發企業的財務運作情況和資金流動情況，是其主要的工作內容和管理任務，包括對資金的流向，財務的實際使用情況，財務的支出和走向，財務的收入，財務管理方案的構建等等。資金的分配等等來進行管理。細致化來說，房地產開發企業的財務管理工作，主要是對企業的資金和財務籌集工作進行管理，對企業的財務運作和資金的運行進行管理。如下圖一所示，是房地產開發企業的財務方案展示圖[2]。
(二)管理的主要特點闡述
房地產開發企業在發展過程中，其財務管理體系的工作主要涵蓋以下幾個特點。其一，房地產開發的消耗時間較長，財務支出較多，籌資壓力較大。房地產開發企業的主要工作，是對土地資源來進行在利用，需要較高的土地建設資金，增加了自身發展的財務支出[3]。其次，房地產開發工作不是一朝一夕就可以完成的，需要長時間的人力和物力的運作，建設和發展周期長，不同環節的發展都需要較多的資金，增加了籌資壓力較大。其二，開發難度和風險較高，投資的風險和責任較重。對于房地產開發企業來說，其在發展過程中，較大的財務支出和建設壓力，建設和發展的時間較長，決定了房地產開發企業的發展風險。其次，房地產開發過程中，會受到不同外在因素的影響，包括市場變化因素和國家發展政策的影響，必然會增加了房地產開發企業的工作難度，增加了財務管理工作的壓力和難度。如果房地產開發企業在投資時，存在投資失誤，沒有把握好市場的發展動向，一旦發生投資風險帶來的后果無法想象[4]。
三、房地產開發企業的財務工作有效進行
(一)增加對財務管理工作的關注度，完善財務管理體系
現階段，隨著社會的不斷發展，房地產開發企業數量的不斷增加，房地產開發企業的規模的不斷擴大，不同類型和形式的房地產開發企業在市場上涌現，增加了房地產開發企業的發展壓力，不同房地產開發企業競爭日漸強烈。面對這一市場情形，房地產開發企業的要想在眾多企業中，拔尖而出，不僅要關注自身的經濟發展工作，也要增加對財務管理工作的關注度，把財務管理工作和房地產開發企業長遠發展計劃結合，來促進自身的全面發展，提高房地產開發企業自身的競爭力。站在經營和管理人員的角度來說，為了保證房地產開發企業的財務工作的有序開展，其要在企業內部構建完善的財務管理體系，在房地產開發建過程中，對不同項目中設置核算機構，保證會計工作人員的工作能力，保證其具備會計工作資格證書，不斷的學習管理技巧和經方法，增加自身經營和管理的工作能力，在保證自身具備較好的工作能力和管理能力的基礎上，要不斷的學習財務理論知識，學習會計信息，增加對財務管理工作中，資金和財務的流向的關注度，增加對自身財務管理工作中，現金流向的關注度，利于在房地產開發企業的財務工作中發揮自身的價值[5]。如下圖二所示，是北京、上海、廣州某房地產開發企業的財務管理報表，其增加了對不同數據和信息的分析，可以作為當下房地產開發企業的財務借鑒的方案。
(二)增加對外部監督工作的關注度，發揮外部財務監督工作的最大效果
對于房地產開發企業的財務工作來說，其關系著房地產開發企業的發展，和財務管理工作人員和會計從業工作人員具有緊密聯系。因此，要增加對內部財務工作人員的監督，保證其工作的有序開展，保證其工作行為的合理性，其次，為了保證房地產開發企業的財務工作的全面開展，房地產開發企業也要增加對外部監督工作的關注度。房地產開發企業的發展，和市場與政府具有緊密聯系。因此，在對房地產開發企業的財務工作年進行監督和管理時，可以全面發揮市場的監督作用和政府的監督作業，增加社會對房地產開發企業的財務工作的關注，利用社會這一大集體來對房地產開發企業的財務工作進行監督和管理。增加我國的財政機構、審計機構、稅務部門和物價等等，對房地產開發企業的財務工作的監督局力度，在法律章程的實施過程中，全面發揮政府的職能，把審計監督工作和企業的預算工作進行結合，利用稅務監督來對房地產開發企業的的主體[6]。
(三)優化資金管理系統，保證資金運作的合理性和流暢性
房地產開發企業的的資金管理工作可以利用集中化管理的形式來進行管理，優化傳統資金管理體系的弊端，對資金的運作去向進行詳細的記錄，保證資金利用時，需要經過財務體現的允許，避免呆賬與壞賬現象的發生，構建有序的資金管理流程，及時的清除資金管理的內部阻礙，增加收入和支出資金管理的聯系性，保證市場營銷的財務收益達到一定高度時，要及時的進行清零作業，資金的總支出需要經過負責人和財務管理的總部進行審核，來保證資金運作的合理性和流暢性。其次，為了保證房地產開發企業的的資金管理工作的有效開展，保證其財務管理工作的高效進行，也要在企業內部構建完善的控制制度，增加對房地產開發企業的的資金和財務的保護，來樹立企業的良好形象，保證企業的名譽與聲望，提高企業的危機意識，增加工作人員不斷危機的處理能力，保證房地產開發企業在不同發展環節，和不同經營活動中，來保證資金和財務運作的科學性。
四、結論
房地產開發企業財務管理工作，是其在發展過程中的主要工作，其不僅關系著企業的經濟發展，也對企業的競爭力和實力具有較大的影響。因此對于房地產開發企業來說，其在發展過程中，要增加對自身財務管理工作的關注度，增加對財務管理工作的關注度，完善財務管理體系，增加對外部監督工作的關注度，發揮外部財務監督工作的最大效果，優化資金管理系統，保證資金運作的合理性和流暢性，來促進房地產開發企業長遠發展。
參考文獻
[1]胡思祥.房地產開發企業財務風險類型分析及控制策略[J].經營管理者，2016(27)：49.
[2]陳敏，陳曉園.非財務指標在房地產開發企業財務分析中的應用[J].產業與科技論壇，2015(18)：131-133.
[3]畢雪超.“營改增”對房地產開發企業財務管理影響分析[J].當代經濟，2015(11)：52-53.
[4]占濤.房地產開發企業財務危機引發因素影響過程的分析[J].商業會計，2013(19)：115-117.
[5]霍雪梅.房地產開發企業財務管理存在的3大難題及對策分析[J].中國外資，2013(11)：137.
為加強房地產資質管理，規范房地產開發企業經營行為，促進我市房地產市場的健康平穩發展，根據國務院《城市房地產開發經營管理條例》(國務院令第248號)、《*市房地產開發辦法》、建設部《房地產開發企業資質管理規定》、廣東省建設廳《轉發建設部關于規范房地產開發企業開發建設行為的通知》規定，現就2009年我市房地產開發企業資質年檢工作的有關事項通知如下：
一、房地產開發企業資質年檢范圍
凡由市建委核發的房地產開發企業資質證書的房地產開發企業必須按時辦理資質年檢。
2009年的房地產開發企業資質年檢工作在3至12月份進行。各企業參加年檢的具體時間為本企業資質證書編號最后一位數相對應的月份數，即資質證書編號最后一位數為3、4、5、6、7、8、9的，年檢月份分別為3、4、5、6、7、8、9月，資質證書編號最后一位數為0、1、2的，年檢月份分別為10、11、12月。
二、房地產開發企業資質年檢時間
開發企業必須在年檢當月的1號前（如資質證尾號為3的年檢企業，必須在3月1日前填寫并上報資料），登錄*城市建設網填報年檢資料，并將網上“房地產開發公司資質年檢表”打印后，連同年檢相關資料送到*市政務服務中心市建委窗口辦理。
三、房地產開發企業資質年檢的主要內容
1.房地產開發經營業績，包括年度完成房地產開發投資額、施工面積、竣工面積、銷售面積情況；
2.房地產開發項目資本金到位、使用情況和工程技術人員、經濟管理人員的配備情況；
3.遵守房地產資質證書、項目手冊管理情況，開發建設項目竣工驗收及交付使用情況；
4.工地閑置和工程停緩建及管理情況；
5.繳交土地出讓金、市政配套費、社保、勞動保險金等稅費情況；
6.遵守規劃、土地、統計、城市管理等有關法律、法規的情況；
7.對群眾投訴的處理情況。
四、房地產開發企業資質年檢需報送的材料
1.房地產開發資質年檢（申報）表（要認真如實填寫公司基本情況、人員及經營業績）；
2.房地產開發企業資質證書（副本）；
3.近三年經區（縣級市）建設行政主管部門年檢通過的房地產開發項目手冊（與開發資質相對應用地的項目）；
4.房地產開發企業統計年檢證；
5.企業法人營業執照副本及股東手冊；
6.企業資金驗核報告或上年度的財務審計報告；
7.房地產開發項目建設用地文件（包括建設用地規劃許可證及加名和轉名文件、建設用地批準書或國有土地使用權證）；項目結束的，需提供竣工備案（驗收）證明；
8.外商投資企業批文和證書（外資、合資企業提供）；
9.近三年開發項目竣工備案和規劃驗收情況；
10.如變更資質證書內容、非項目公司增加新項目、暫定資質晉升三級資質的，需寫申請注明變更內容和要求。
五、房地產開發企業資質年檢標準
1.有房地產開發項目（在建項目或有效期內的房地產開發經營用地），正在按計劃推進、開發經營正常，業績良好，企業無違法、違規經營行為，報送年檢資料齊全，專業技術人員符合要求，予以通過年檢。
2.有下列情形之一的，不通過年檢：
（1）未報送項目手冊年檢或年檢不通過的；
（2）不報送統計報表的；
（3）開發建設項目未經驗收或驗收不合格交付使用的，商品住宅交付使用時不按規定發放《商品住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》的；
（4）發生重大質量事故，情節嚴重的；
（5）企業虧損嚴重、資不抵債、瀕臨破產的；
（7）對群眾投訴的經查明有過錯行為又不及時糾正的；
（8）由我委前置審批的項目公司私自變更原用地方股東的。
3.有下列情形之一的，注銷資質證書：
（1）開發項目竣工兩年以上或連續兩年沒有經營業績的；
（2）不按時申報年檢超過兩個月以上的；
（3）有違法經營行為的。
被注銷資質的，從注銷之日起6個月內不得重新申報資質。
六、年檢結果公布辦法
關鍵詞:房地產開發 成本核算 建筑安裝成本 會計監督
房地產成本核算是指企業在開發商品房過程中所支出的全部費用按照成本項目來進行歸納與分配，并最后計算出該開發項目總成本和單位建筑面積消耗成本的會計過程。房地產企業成本核算的水平往往反映著該企業的總體成本管理水平，最終影響到到房地產卡發企業的經濟效益。房地產投資項目具有資金投入大、投資風險高、成本核算環節多、建設周期長等諸多特征。這就要求房地產開發加強對經營成本的管理，盡量規避經營中可能出現的各種風險，從而實現用最小的成本耗費來獲得最大的經濟利益。所以，提高房地產開發項目的成本核算質量，是企業提高經濟業績的關鍵環節。
一、房地產開發成本的主要組成部分
房地產開發成本從其用途上來說，可以分成土地、土建和設備費用、配套和其他的收費支出和籌資成本和管理費用三個部分。
(一)土地、土建和設備費用
這屬于房地產企業開發成本的主要內容，往往要占到總開發成本的80%以上。在這其中，比例最大的是土地費用。土地費用又包括置換成本和動遷費用以及批租費用等等。在決定開展一個房地產建設項目之前，房地產企業必須通過將預算的土地費用進行土地面積與容積率的換算，進而計算出將來開發項目所占用的土地成本(俗稱樓板價),并據此來開展項目的可行性評估分析。
(二)配套設施與其他的收費支出
這主要包括水、電、煤氣等市政以及公共配套的費用。其他的收費支出當中有很多雖然屬于押金的性質，像籌資成本和管理費用和檔案保證金等，但是很難實現全部回收。這類收費項目標準不一，種類繁多，很多都是由由行業主管部門來執行征收，存在有很大的隨意性，而且一般標準又很高。
(三)管理費用與籌資成本
與其他額行業相比較，房地產開發存在著投資數額大和建設周期長以及投資風險較高等諸多特點。所以，大多數的房地產開發企業都是經過銀行貸款或者民間借款渠道來解決開發建設的資金問題，從而會產生很大的利息費用支出。企業必須把這部分費用進行合理的成本核算。
二、房地產行業成本核算中存在的問題
因為房地產企業規模與項目開發周期的不同，很不容易依照一般企業的成本核算方法來進行開發成本的核算，其中存在的主要問題是：
(一)房地產成本核算的對象含糊
我們知道，房地產項目的用地一般都屬于成片開發，需要分期分批來進行，產品種類有商業地產和公寓以及別墅等等。但是在會計準則中，以何種方法來確定開發成本具體的核算對象，是以分片還是分期甚至是分產品類型，抑或是把整個開發項目作為為成本核算對象，在會計準則中都沒有得到明確劃分。
(二)成本費用的分配方法和歸集不科學
依據成本會計的相關原理，在生產產品中所直接產生的費用，都應當直接歸納至該產品的成本當中；但是，如果屬于生產多種產品時所共同產生的費用，則應當通過一定的規則先進行費用歸集然后再采用合適的方法來進行分配，最終間接地歸集到該產品的成本當中。房地產企業開發的過程中所發生的建安工程費是直接開發成本，但是，對于配套費用及拆遷補償費等間接成本，用什么樣的地標準來進行歸集和分配，尚無有科學明確的解決方法。
(三)建筑安裝成本任意虛增
目前，大多數房地產開發企業的內控制度完善，財務核算管理規范，很少存在隨意調劑成本的現象，但是，為了減少應納稅額，很多房地產企業采取壓縮利潤額和應考核指標的辦法，故意增加在建安的成本，往往存著年末突擊虛增結算工程成本的現象，從而不能真實反映使各個項目的成本費用與具體利潤。
(四)難以明確成本核算周期
由于房地產開發產品的開發周期比較長，必須按照生產周期進行開發成本的核算。以便于企業及時地計算出經營利潤與應交稅金，恰當地對經營業績進行評價，但是很多情況是在工程竣工和驗收以后，還不能進行竣工結算，加上小區配套設施常常延遲實施甚至久拖不能進行，最終影響到開發項目結算的周期。
三、提升房地產成本核算水平的有效途徑
(一)設計科學合理的成本控制措施體系
一方面，要通過嚴格地限制建設項目的建筑安裝成本，采取有效措施努力實現工程造價的降低。只有控制了建設工程的成本，才能為高盈利創造基礎。另一方面還要加強拆遷安置費用的控制。在項目立項以后，要密切監控和制止業主的隨意分戶，必須嚴格按照政策法規來從嚴把握征地拆遷等各項費用。然后就是控制貸款利息。應當依據資金回收的特點和投資周期的長短來制定適當的貸款和還款計劃，盡量避免以為過多地占用資金而增加利息費用。
(二)全程會計監督，健全完善制度建設
一方面要健全和完善房地產開發企業成本核算的各項規章制度。只有讓成本核算工作有章可循、有法可依，才能夠保證可靠真實的成本會計數據，提高會計信息的質量。對于大型開發項目，則應當成立專門的成本核算工作組，進行專門的成本預測、成本控制和成本決策，真正建立起算管結合和算為管用的高效財務管理機制。另一方面房地產開發企業還應當強化企業的內部審計，要設立獨立的內部審計部門，安排專門的內審人員進行扎實工，，確保會計核算數據的真實可靠，以減少房地產開發中的不合理成本開支。對于內部審計人員，要積極參與工程的決算，全程參與企業成本核算的監督，以提高房地產開發企業的經濟效益。
參考文獻：
[1]田野.房地產企業成本核算現狀分析[J].市場周刊(理論研究).2011
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關鍵詞:房地產開發企業;會計核算;財務審批
作為中小房地產開發企業尚處于企業發展的初期階段,未形成規模經營,此類企業往往片面追求企業經濟利益而不注重自身財務的規范化運作。
一、中小房地產開發企業經營管理的特點
第一,產權多樣,權責不清。一是政府或部門的附屬企業;二是部分近郊村利用占有土地的得天獨厚優勢,成立的村屬集體小型開發企業;三是股份合作制開發企業,這些企業有的改制后私人控股的,有的是新成立的;四是掛靠大公司而設立的分公司,每年向母公司交納一定的管理費用,母公司不對其承擔責任,實際仍屬小型開發企業。
第二,富有彈性,工作效率相對高,競爭中卻處于相對劣勢。與大企業相比,中小型房地產開發企業組織靈活,經營富有彈性,生命力旺盛,比大型企業有更強的市場應變能力。其在激烈的競爭條件下謀求生存和發展需要依靠其靈活的機制和各種關系及其主管部門的權威取得優勢地塊,然后采用集中戰略,推出特色樓盤,或與大集團聯盟,取得技術優勢。為城市社會提供房地產商品。
第三,企業規模較小,人員精干,業務相對單一。中小型房地產開發企業的規模小,其主要體現在可調度資金相對較少,年竣工產成品較少,有的甚至會兩年或三年地開發一個地塊。中小型開發企業一般人員較少,業務也相對單一,很少多元化經營,其業務流程相對簡單。
第四,管理水平不高。中小房地產開發企業一般設立時間較短,人員大都半路出家。這些企業,普遍沒有經過科學管理的熏陶,管理水平不高。首先表現在管理觀念陳舊,人員選用隨意,相信人際關系,強調忠誠老實,不注重才能;管理方式上過度集權,不夠民主,往往易傷害從業人員的積極性。有的還有家族式管理現象,強調家族利益,從業人員覺得為一個家庭服務,個人晉升發展的機會很少。而且管理隨意性強,缺乏管理的制度化、規范化和程序化。獎懲沒有制度,財務不透明,習慣于業務管理,不重視精神激勵,而注重物質激勵等。
二、中小房地產開發企業會計核算存在問題
第一,會計機構與會計人員不符合會計規范。在會計機構設置上大多不符合規范要求,由于人員相對少,有的企業即使設置會計機構,一般也是層次不清、分工不太明確。
第二,建賬不規范或不依法建賬,會計核算常有違規操作。目前,中小房地產開發企業大都未按規范建賬,在會計核算方面,待攤費用預提費用不按規定攤提,人為操縱利潤,采用倒軋賬的方式記賬;有的在建工程核算未作評估,產成品與在建工程不分,造成核算不準;有的收取了購房款而不出具正式發票,或少出具發票,逃避納稅等等。
第三,內部會計監督職能沒有發揮出來。會計的基本職能之一就是實行會計監督,保證會計信息的真實準確,保證會計行為的合理合規。內部會計監督要求會計人員對本企業內部的經濟活動進行會計監督,但是有的中小房地產開發企業的管理者常干預會計工作,會計人員受制于管理者或受利益驅使,往往按管理者的意圖行事,使用會計的監督職能幾乎無法進行。
三、中小房地產開發企業會計規范化控制管理的建議
第一,按規范管理要求設置會計崗位。有關企業應根據自身情況按規范要求設置,但必須遵循以下原則:一是人員精干、以事設崗的原則;二是適當兼職、互相牽制的原則;三是業務熟悉、持證上崗的原則。
第二,建立健全的內部稽核制度和內部牽制制度。內部稽核制度是會計管理制度的重要組成部分,它主要包括:稽核工作的組織形式和具體分工;稽核工作的職責、權限;審核會計憑證和復核會計賬簿、會計報表等方法。內部牽制制度規范涉及企業款項和財物收付、結算及登記的任務一項工作,必須由兩人或兩人以上分工處理,以起到一種相互制約的作用。例如,出納人員不得兼任稽核、會計檔案保管和收入、支出、費用、債權債務賬目的登記工作,即“管賬不管錢,管錢不管賬”。通過內部稽核制度和牽制制度的建立,既能夠保證各種會計核算資料的真實、合法和完整,又能使各職能部門的經辦人員之間形成――種相互牽制的機制。
第三,建立健全內部審計制度,實施對會計的再監督。內部審計是實施再監督的一種有效的手段。其目的是為了健全企業的內部控制制度,嚴肅財經紀律,查錯防弊,改善經營管理,保證企業持續健康的發展,提高經濟效益。
第四,建立財務審批權限和簽字組合制度。中小房地產開發企業建立財務審批權限和簽字組合制度的目的在于加強企業各項支出的管理,體現財務管理的嚴格控制和規范運作。對控制不合理支出的發生及保證支出的合法性能起到積極的作用。
綜上所述,政府有關部門應加強對這一行業財務工作的監督和管理。開發企業管理者也應從保證國民經濟高效運動、促進社會主義市場經濟健康發展的角度,從提高本企業經營管理水平、提高經濟效益的角度,提高對會計核算和財務管理重要性的認識,從而充分認識會計這一基礎工作對本企業發展壯大的重要意義,自覺監督好財務人員不斷提高會計工作的能力和水平,以促使中小房地產開發企業健康發展。
參考文獻:
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關鍵詞；房地產；項目；成本控制
中圖分類號：F275.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）06-00-01
一般而言，房地產開發工程項目是一個復雜的建筑實施過程，通過對各種資源進行調度和組合利用，實現預期的建筑目標，具有規模大、實施過程復雜等諸多特點。項目管理需要滿足復雜管理系統以及項目管理提出的目標，對全過程進行系統的控制，從而實現預期的目標。成本控制要使得工程項目的建設符合目標成本的要求，只有這樣才能夠確保各方的基本利益，這也是成本控制的最為基本的出發點。從這個角度來看，文章探討房地產開發企業如何做好項目的管理與成本控制是具有非常重要的現實意義的。
一、房地產開發企業的項目成本控制概述
房地產開發企業的項目成本控制，是控制理論在項目成本管理中的實際應用。即在項目實施各環節采取一定的控制管理措施，以確保項目實際成本基本符合計劃的管理工作。以控制階段為依據，項目成本控制大致可以分為事前控制、事中控制和事后控制，其中，事前控制主要針對的是可能影響項目成本改變的相關因素；事中控制就是項目實施過程中對成本的控制；事后控制就是項目成本真正出現改變時采取的控制措施。項目成本控制旨在通過對項目各項成本的控制，確保事先制定的成本計劃的切實實現。對項目成本控制的深入研究，有助于項目管理水平的提升、對成本進行有效控制、強化企業成本核算能力、促進經濟效益不斷提高。項目成本控制可以分解為成本預測、成本計劃、成本現場控制、成本核算、成本分析和成本考核等內容。這些環節相互影響，前一個環節為后一個環節的基礎，彼此形成了項目成本控制的主要內容體系。詳見下圖：
二、房地產開發企業的項目全過程成本控制
1.設計階段的成本控制
眾所周知規劃設計階段對工程造價的影響非常大，據資料統計，規劃設計階段影響項目投資的可能性為75%。因此加強設計階段的成本控制，確定合理的設計方案、成熟的工藝，減少在施工階段重大設計變更和方案變化的發生，對有效控制工程造價將起到十分重要的作用。因此，項目的投資者首先就要轉變觀念，在設計、規劃方案的評審階段，從對功能、外型、規模的過分追求中脫離出來，考慮質量價格比以及功能價格比的取舍問題，從而有效的利用設計、規劃方案的評審階段控制工程項目成本。
2.招投標階段的成本控制
通過招投標來選擇施工單位或材料供應商，這對項目投資乃至質量、進度的控制都有至關重要的作用。房地產企業在招標過程中，不要一味的追求最低的投標報價，而是對工程造價進行了科學的計算之后，在確保施工企業獲得合理利潤以及保證施工質量的前提下，通過競爭獲得合理低價。同時，通過招標詢價，及時了解最新的人、材、機單價，加強對成本的控制。
房地產開發商應對整個項目的開發做好定位、營運方案，并向各有關職能部門及所委托的工程管理公司就營運方案進行技術交底，給出明確的各項成本控制指標，對成本控制、開發意圖有一個統一的意識。工程管理公司再將各項控制指標細分到工程管理的各專業、各環節，以指導下一步的設計、工程招標發包、現場管理等各項工作。
確定合理的容積率及明確設計范圍。在與設計單位簽訂設計合同時，應明確具體設計范圍，特別是各種鋼結構、幕墻等小配件的設計均應在總體設計合同內，避免再由別的專業公司另行設造成設計費用增加，及各工程配合不當引起的預埋件后埋、裝飾圖紙立面設計與土建圖紙結構設計不吻合而造成的浪費現象。另外，水電圖紙不能及供，特別是供配電圖紙往往在工程竣工驗收前二、三個月才提供，會造成電梯調試、驗收要另外拉接臨時電從而增加工程成本。上述現象在許多樓盤開發中都發生，應力求避免。
3.項目實施階段的成本的控制
在項目實施階段，要強化成本控制主要從如下幾個方面著手：(1)加強設計變更、簽證的管理；(2)加強對施工單位的施工組織設計的審核；(3)重視分包的確定和管理；(4)加強成本與質量、進度之間的協調控制；(5)深入現場，收集和掌握施工有關資料；(6)編制合同臺賬，加強對合同的管理。通過上述措施，能夠有效的加強項目實施階段的成本控制。
4.審計階段的成本控制
為更仔細地做好審價結算，房地產開發企業可以引用市場機制，與建設咨詢公司簽訂協議，聘用造價工程師長期駐守，專門協助房地產企業復審復核各竣工房地產項目的決算資料。并且明確告示各方：第一，該建設咨詢公司作為房地產企業聘請的審核審價專家，代表和協助房地產企業做審價復核工作；第二，結算階段聘用的建設咨詢公司不收取固定的費用，其收益按審核后核減費用的百分比率收取費用；第三，建設咨詢公司初審的結果必須取得房產公司、該咨詢公司和被審施工單位的三方認可，方能送交財政投資評審中心。通過這種方式，能夠有效的控制項目成本。
三、結語
項目成本的控制對于房地產企業的發展而言是至關重要的，文章首先探討了房地產企業的項目成本控制的基本理論問題，構建了房地產工程項目的項目成本管理的基本框架，最后引入了全過程項目成本控制方法，提出了從項目的設計規劃階段、招投標階段、項目實施階段以及審計階段的成本控制方案。希望文章的研究對于房地產企業的項目管理能力尤其是成本控制能力的提升有一定的促進作用。
參考文獻：
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【關鍵詞】建筑工程；招投標；造價控制
中圖分類號：TU723.2文獻標識碼： A 文章編號：
引言
建筑工程造價是指某項建筑工程在建設施工之前、之中和之后所花費的全部的費用。房地產開發企業對于建筑工程造價控制是對建設項目的投資決策階段、設計階段、招投標階段、項目實施階段、建設結算階段實行全面的價格控制，在保障建設項目的順利實施的基礎之上，將建設項目的投資控制在一定的標準范圍之內，以求以最低的資金投入、最少的人力、物力資源投入來獲取最大的投資回報，實現房地產企業的經濟效益的最大化。
房地產開發企業的最終目的是取得經濟效益，因此以較低的工程造價來獲得最大的經濟效益是房地產開發企業經營成功的標志。從某種意義上而言，工程造價的高低，直接的反映著房地產開發企業投資效益的好壞和管理水平的高低。房地產開發企業實施建筑工程造價控制是為了以更加科學合理的方法，實現造價確定的合理性，以有利于控制造價，提高房地產開發企業的經營管理效果。因此，綜合來講，工程造價的控制是經濟學、管理學、建筑工程學的綜合應用與實踐。[1]對于工程造價控制的研究十分必要，它關系到房地產開發企業的經濟管理效益，是房地產開發企業經營管理工作的重要內容。
一、建筑工程招投標階段工程造價控制的現狀
1、房地產開發企業在進行建筑工程的開發過程中，往往面臨著建筑市場的供需狀況左右著工程造價的現狀
當固定資產投資增長，促進和刺激了建筑市場的需求量增加，承包商在成本中加上較大幅度的利潤的之后，仍然會有可能獲得競標的取勝權；反之，當固定資產投資下降，導致建筑市場萎縮，此時競爭加劇，承包商為了獲得競標機會，將利潤降低到最小，乃至為零。市場經濟規律所產生的結果是很明顯的。當建筑市場的競爭力減少時，市場經濟對于工程造價的影響是很小的；當建筑市場的競爭力增加時，或者說建筑市場處于完全競爭的狀態下時，其對于工程建筑的造價影響是很直接、敏感的，建筑市場任何一個微小的變化都會折射到工程造價方面。
2、房地產開發企業在進行建筑工程的開發過程中，往往面臨著評標方式不合理的困境
我國出臺的《中華人民共和國招標投標法》，在法律文本方面規范了建筑工程招投標階段的行為，對于招投標階段評標專家的地位做了具體的界定，從而在很大程度上減少了業主對于競標項目的直接干預和影響，從理論層面保障了建筑工程招投標階段的民主化和公開透明化。然而在實際的運作過程中，評委會只能按照評標規則評標，加之評標時間過短、招標文件無法詳盡反映工程實際情況，對于競標企業的投標文件不能夠做充分的、系統性的分析和評估，往往流于形式，不能夠合理的確定工程造價的價格。
3、房地產開發企業在進行建筑工程造價控制的過程中，面臨著工程造價控制的各個階段銜接不緊密，脫節現象嚴重的問題
房地產開發企業在進行建筑工程招投標階段工程造價控制的過程中，會面臨著由于工程造價控制各階段的評估預算不一致，而產生的諸多造價問題。例如我國現在通行的造價控制大多處于分散性的、多階段的管理模式之中，投資估算、初步設計概算、施工圖預算、承包合同價款、竣工結算等各個階段的造價預算是分散于各個部門分別計算，而非統一計算的，它們具體是由可行性研究咨詢公司、設計部門、造價咨詢公司、施工企業、財政或審計部門各自管理，沒有建立起相互銜接、前后相互控制補充的統一模式，因此對于工程的全過程造價管理體系缺乏統一有效的監督與管理。[2]由于對工程項目的全程造價控制意識不強，導致設計單位、建設單位、施工單位之間缺乏統一的造價控制工作的溝通和管理。設計單位在設計階段即使做了工程造價的估算，甚至細化到預算，但由于缺少對于設計方案造價指標的約束和控制，一般使得工程設計預算較為保守，而在后續施工中由于工程變更往往使實際的投資更高；工程的施工監管單位往往負責對于工程質量、工程進度和工程施工安全的監督和管理，很少涉及到工程造價的投資分析決策中（特別是建設前期階段）；在施工招投標階段，標價和標底估算不準確，導致工程實施階段的投資管理失效。這些問題都會造成房地產開發企業在工程造價控制階段的定位、把握不準，從而嚴重的影響到工程的總投資預算。
二、房地產開發企業在建筑工程招投標階段針對工程造價控制的現狀所采取的合理措施
房地產開發企業對于建筑工程的開發與投資必須建立在科學合理的工程造價控制預算基礎之上，只有以合理的工程造價控制進行開發經營，房地產開發企業才能夠獲得較大的經濟效益。建筑工程的招投標階段是建筑產品的經營開發者在經過招標活動，確定了建筑產品的生產者，進而簽訂建筑工程承包合同的過程。在這過程中，房地產開發企業需要確立多方面的內容與事項，如招標文件中必須明確的承發包模式、評標原則、合同條文、合同價格、合同計價方式等。因而加強建筑工程招投標階段的工程造價控制工作顯得較為復雜。房地產開發企業在工程量清單模式下的招投標階段，實行造價控制可以采用以下合理的措施來加以實現：
1、房地產開發企業可以選擇合理的招標方式以實現對于工程造價的控制
房地產開發企業在進行建筑工程的開發過程中，可以選擇較為合理的招標形式，從而減少工程造價投入，實現對于工程在招投標階段的造價控制。建筑工程的招標方式按照競爭公開力度可以分為邀請招標和公開招標。其中邀請招標是指招標人限制競標對象，縮小工程招標范圍，所具有的選擇性較小，并且可能會喪失報價和技術上的有力競爭者。[3]采用邀請招標方式可能有以下原因：由于采購規模較小，為減少采購時間和采購費用而采用邀請招標方式；由于國務院或者法律特殊規定而不適合采用公開招標方式的情況下，采用邀請招標方式；由于專業性強、技術要求嚴格或者其他特殊原因而采用邀請少數具有競標資格的建筑施工單位競標。[3]
而公開招標具有較大的選擇性，可以在眾多的競標者中比較選出價格合理、施工工期較短、工程質量較好的承包商。公開招標有助于打破行業壟斷，實現公平自由競爭。因此，房地產開發企業可以結合具體的房地產投資開發項目來確定較為合適的工程招標方式。
2、房地產開發企業可以選擇最優的合同類型以實現對于工程造價的控制
房地產開發企業在進行建筑工程的投資開發過程中，必須注重合同類型的選擇，以利于最大限度的降低和轉移工程造價的風險責任。通常情況下，建筑施工合同主要發揮著調節承發包雙方的風險分擔和利益分配的功能，建設單位或者招標人可以通過適當的合同類型和具體的合同條款的設定，將風險最大程度的轉移給承包商，因此將自身的風險降低到最小程度。
建筑工程的施工合同根據合同計價方式的不同，可以劃分為成本加酬金合同、單價合同、總價合同等三種基本類型。根據不同類型的項目、不同的發展階段的實際情況，以及各種不同的合同計價方法優勢與不足、使用范圍，房地產開發企業可以選擇科學、合理的合同類型，來保障建筑工程開發項目的順利實施。具體而言，房地產開發企業在決定采用何種形式的合同類型時可以依據工程設計圖紙的深度、工程的復雜程度、工程的規模大小、施工周期的長短等具體因素來綜合考量，并最終選擇出較為合適的工程合同。
3、招標范圍的界定
招標范圍的界定，不僅對各潛在競標人說明了參與招標項目時，所應具備的資格、技術、資金成本條件等，也是對于中標人與招標人之間的責任的界定和劃分，明確了中標人所應承擔的工程工作量，因而只有招標范圍界定明確，才能確定工程總價。
4、注重標底的編制與審核
標底應該遵循價值規律。它是業主對于工程的預期價格，并不是越低越好。標底的價格的確定，應該以詳盡的市場機械、材料、人工行情的調查為依據，盡可能多的掌握同類或者是相近的工程項目的造價資料，經過仔細的比較計算、分析、研究之后，形成一套較為完整的工程造價資料控制表單，從而將工程標底控制在同類工程的社會平均水平線左右。
當前的招投標實踐過程中，并不以單純的標底作為評標計算商務標得分，而是將標底作為投標報價的上限，來對投標人的報價進行分析，因而，標底的準確性，是保證招標成功的重要依據。[4]
5、合同價款的支付方式
合同價款的支付方式，主要包括預付款的數量及支付與扣回方式、進度款的支付方式、工程款的結算方式、質保金的數量及支付方式等。合同價款的支付方式不僅會明顯地影響投標價，同時也是對于承包商進行控制和管理工程造價的有效手段。
結語
總之，面對建筑工程招投標階段工程造價控制所出現的種種問題，房地產開發企業必須積極應對，采取合法、科學、有效的措施，以節約工程成本、實現經濟效益的最大化。
參考文獻
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