發布時間：2023-09-17 15:03:33
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關鍵詞：房地產企業 財務管理 問題 措施
1 前言
財務管理是企業管理中的一項重要內容，對于改善企業經營，提高企業經濟效益具有十分顯著的作用。房地產開發行業資金投人量大。回收周期長.財務管理難度和風險也較大。在國家出臺一系列針對房地產開發企業的宏觀調控政策后。房地產企業融資難度加大，同時面臨的競爭也日益激烈.為了企業能夠自如應對財務風險，房地產開發項目財務管理的重要性日益明顯。
2 房地產開發項目的特點及風險
對于房地產企業而言，一個項目的財務費用在開發的總成本中約占5%。房地產項目本身就屬于大規模投資的項目，所以僅這5%有時就可高達上百萬甚至上千萬元。而且不一定每個項目開發出來就能成功，所以開發的風險還是很大的。如果第一步就出現失誤，造成巨大的損失， 再想要繼續開發是十分困難的。根據歷年的數據統計， 負債率高、融資成本高、資金風險大幾乎成為房地產開發行業的特點。就性質而言，房地產本身屬于資本密集性行業，投資規模相較于其他行業而言可謂巨大，而且資金運轉的周期通常都比較長。而目前房地產行業的融資渠道基本集中在銀行貸款上，這不僅造成了融資成本居高不下，也積聚了相關資金的巨大財務風險。
開發的周期長，就意味著其間可能存在大量的不確定性因素，也就意味著具有比較大的投資風險。當然，周期的長度與風險程度是成正比的。至于不穩定性因素，可能來源于社會經濟環境的變化、可能來源于國家政策的調整、也可能來源于消費者需求的轉變。那么周期長這個特點就面臨隨時應對這些不穩定因素變動的巨大風險。
3 房地產開發項目財務管理工作中存在的問題
（一）投資前財備風險揭示不足
房地產企業項目開發活動涉及很多層面的因素。例如國家的宏觀政策等；同時經過較長時期的開發活動才能完成開發產品，在這個相對較長的開發周期中，各個因素的影響都會使項目經濟目標發生變化。在取得土地使用權之前，對于項目的財務指標風險揭示不全面有可能會使企業做出錯誤的投資決策。
（二）籌資方式單一
目前，國內大多數房地產開發企業的融資渠道較為單一.即資金來源主要靠銀行貸款。隨著國家對房地產開發行業宏觀調控政策的陸續出臺，銀行對房地產業的貸款額度逐漸緊縮，同時銀行對房地產企業放款的監控力度卻越來越嚴格。銀行信貸資金在房地產開發行業的投入門檻變得越來越高。單一的信貸方式以及信貸資金的門檻變高，直接對企業資金鏈的健康運行產生影響，嚴重的可能導致資金鏈斷裂。
（三）疏于現金流管理
房地產開發作為資金密集型行業，現金流管理理應作為財務管理的重中之重，而目前很多的房地產企業對現金流管理的觀念淡薄，主要表現在經營活動產生的凈現金流量長期連續出現較大的負數.過度投人；自有資金與信貸資金比例不合理，負債率過高。如果現金流指標不能達到銀行信貸要求，銀行貸款的難度會更大，更加加劇資金鏈斷裂的可能。
（四）財務預算管理流于形式
全面預算管理越來越被企業所采納.但在實際執行過程中有許多不盡如人意的地方。盡管企業實施預算管理，在項目啟動之初及年度開始前都會編制完整詳細的財務預算.但在預算執行過程中控制力度薄弱.預算執行缺乏剛性。預算指標與實際完成情況偏差較大。這樣的預算缺乏指導性和監督性，不利于對執行者的考核。
4 房地產開發項目財務管理工作的優化措施
（一）建立風險評估系統.充分揭示項目風險
房地產行業是受國家宏觀政策影響更明顯的行業，在進行可行性研究過程中，財務分析人員應提高射政策風險的敏感度，將政策風險的影響充分列示在財務數據估算中；除了政策風險，其他所有企業外部風險和內部風險都應納入財務數據預算范疇內考慮，一旦來自外部或內部的風險沒有考慮充分.項目實際執行金額與預算指標金額發生較大偏差時.會使企業實際投資成果達不到預期。甚至會出現投資失敗的可能。企業可以根據自身特點，量身定制投資風險評估系統，定制的分析系統采用模板方式固定風險因素以及各個風險因素的影響系數。
（二）拓展融資渠道。提高資金鏈抗風險能力
首先.積極發掘內部融資的潛力.房地產企業內部資金的來源主要是銷售回款、施工單位墊款等。企業在銷售回款方面應建立完善的資金回籠計劃，嚴格按照計劃催收銷售款，銷售款的快速回籠可以提高資金周轉率.降低資金成本。
其次。開發貸款是房地產開發企業外部融資的首選。雖然國家出臺針對房地產企業的宏觀調控政策使得銀行開發貸款的門檻變高，但對于符合開發貸款條件的開發企業和開發項目來說，銀行貸款仍為融資的最優方式，因為銀行貸款較其他融資方式成本相對較低，手續較為簡單，履約信用更高，并且還有抵稅作用。
再次，積極拓寬其他的外部融資渠道。面對銀行近乎苛刻的貸款條件。企業一旦不能取得銀行貸款.應有其他資金及時流進來補充。同時，企業在進行不同融資方式的工作過程中。會積累更豐富的合作伙伴，融資范圍的拓展能夠使企業大大提升自身的融資能力，資金鏈的抗風險能力會隨之增強。并且，隨著國內金融市場的逐步豐富和完善，房地產企業通過多種途徑籌集資金已經成為可能；在滿足條件的情況下發行公司債券：發行公司債較權益性融資成本低、具有抵稅作用，而且不會影響到股東的控制權；通過信托公司或投資銀行發行集合型理財產品募集社會資金。目前。中國民間資金豐厚而投資渠道有限.房地產相關的理財產品收益率較高，在房地產發展態勢良好的情況下風險也可控，是民間資金歡迎的投資方式，可以募集的資金數額較大，且募集速度快、募集難度較小。
（三）實施全面預算管理
房地產開發企業各個項目往往獨立成立項目部或項目公司進行操作，界限分明，這樣的運作模式使得按照開發項目的生命周期實施全面預算管理成為可能。企業應建立全面預算管理制度.在工程實施預算的基礎上編制財務預算，預算項目細化至收入、成本、費用的各細項，期間細化至年度、季度、月度。全面預算經過相關管理層審批后嚴格執行。全面預算的實施使項目開發活動在一個可以預計的范圍內進行，目標明確更好開展工作。在項目考核過程中.預算管理同時還起著考核依據的作用。
（四）利用稅法優惠政策進行稅務籌劃
大多數房地產開發企業對工程開發成本的控制非常重視。往往忽視了占成本比重較大的稅金的支出。房地產開發企業稅金支出比例較大的有土地增值稅、營業稅、所得稅。企業研究稅法的相關規定。通過稅收籌劃，可以合法減少稅負。增加收益。例如，土地增值稅條例規定利息支出凡能夠按照房地產項目計算分攤的利息支出或能夠提供金融機構證明的利息支出可以據實扣除。否則可以按照土地使用權成本加開發成本的10%計算扣除.企業可以根據項目土地成本和開發成本以及融資的實際情況，在符合稅法規定的前提下合理考慮采取哪種扣除方式更能節省稅負。實施管理型本部的集團公司，本部發生大額管理費用和融資費用，如果本部沒有開發項目，虧損形成的所得稅資產無法轉回.在這種情況下，需要在本部和各子公司之間合理配置開發項目，以合理節約所得稅支出。
[關鍵字]房地產企業 財務風險 防范機制
隨著國家房地產宏觀調控力度的進一步加大,房地產企業經營環境產生了巨大的變化。尤其是在資金層面上,房地產企業所面臨的財務風險將更加復雜化,多樣化。針對可能發生或者已經發生的財務風險,如果不能及時地采取化解措施或采取的措施有效程度不足,房地產企業就會陷入財務危機。因此,財務風險是房地產企業管理中的一個重要組成部分,是房地產管理者不得不重點面對的一個課題。
一、房地產企業財務風險的成因
財務風險是指企業在各種財務活動中,由于各種難以預料和控制的因素存在,使企業的財務收益與預期收益有所差異的不確定性。根據這一定義以及國內外關于房地產風險的相關研究成果做出總結,大致可以將房地產的財務風險成因歸為四類。
1、自然因素的影響
一方面包括由于自然界運動的不規律性而產生的人類難以預防的自然災害,如風暴、洪水、地震等自然災害,使房地產企業的流動資產或者固定資產蒙受損失。另一方面包括房地產企業因債務人的死亡而無法收回應收賬款而引起應收賬款難以回收的風險。
2、政治因素的影響
社會的政治、法律制度變化都可能給企業的財務造成影響。比如國家宏觀調控政策的出臺,國家有關房地產稅收、費用方面的政策變化、國家資金供給緊縮、利率水平的提高,這一系列的因素都對房地產企業的資金流產生重大的影響,使得房地產企業面臨資金短缺,或者現金流斷裂等風險。
3、市場因素的影響
中國的房地產企業處于一個相對競爭比較激烈的環境,房地產市場格局并不是一成不變的。人們對房子的消費觀的改變,市場供求關系的變化,房價的調整,市場信息的不對稱,競爭對手調整戰略等都有可能引起房地產企業財務風險加大。
4、內部因素的影響
內部因素主要包括企業管理水平和員工素質。房地產企業管理水平高,抗拒風險的能力就強。管理水平低,對資金管理不善,就可能導致企業資金周轉不靈。盲目投資會給企業帶來損失,而過于保守又可能使企業喪失競爭能力。對于員工而言,如果員工素質低,風險意識淡薄,對風險的駕御能力差,就可能使房地產企業產生財務危機。
二、房地產企業財務風險的種類
1、房產項目投資風險
房地產項目投資風險就是指由于不確定因素的影響,導致房地產項目不能達到預期效益,從而影響盈利水平和償債能力的風險。由于房地產市場的特殊性,前期投入成本較高,投資活動是房地產企業活動的主旋律。由于房地產項目牽涉的范圍非常廣,項目環境很復雜,因此企業投資過程中存在許多風險。
2、房產項目籌資風險
項目籌資風險是指房地產項目為了取得財務杠桿利益而舉債,增加了到期還本付息的負擔,潛伏著不能還本付息或資不抵債的可能,以及由于財務杠桿的作用,導致賬面利潤大幅度下降的可能。另外,當前籌集資金的渠道呈現多樣化,如果資金籌集不當,就會給企業的生產經營帶來風險。
3、項目資金回籠風險
資金回籠風險主要是指在房子開發成功后,在向公眾出售的過程中,由于出售成功的時間和金額不確定性所導致的風險。房地產項目在回籠資金的時候,可能會受到結算方式、信用政策、催收政策等因素的影響導致不能回籠全部或部分資金,這就嚴重影響了企業的財務狀況,甚至導致企業破產。
三、房地產企業財務風險的防范機制
考慮到房地產企業存在投資、籌資、資金回籠等類型的風險,而且國家房地產宏觀調控政策從緊的背景下,房地產企業必須采取適當的防范措施來降低企業的財務風險。
1、提高房地產企業財務環境變化和適應能力
企業面對環境變化要及時做出反應。為防范財務風險,必須對不斷變化的財務管理環境進行認真分析研究,掌握好變化趨勢及規律,適時調整財務管理政策和改變管理方法,進而提高企業對財務管理環境變化的適應能力和應變能力。
2、建立完善的財務管理系統,以適應不斷變化的財務管理環境
面對不斷變化的財務管理環境,企業應設置高效的財務管理機構,配備高素質的財務管理人員,健全財務管理規章制度,強化財務管理的各項基礎工作,使企業財務管理系統有效運行,以防范因為財務管理系統不適應環境變化而產生的財務風險。
3、加強房產項目員工風險意識
財務風險不僅僅存在于財務管理環節,任何環節的工作失誤都可能會給企業帶來財務風險,因此,風險管理不是某些部門的工作,也不是某個人的工作,而是全體員工的工作,必須提高全員的風險管理意識。財務部門是財務風險控制的主要職能部門,具體組織實施本企業的財務風險控制工作,但要控制財務風險,還必須取得其他部門的支持和配合。
4、強化項目財務控制制度
財務控制制度是房地產企業財務風險管理的有機組成部分,完善內控制度是防范企業財務風險的重要措施,有效的內控制度可以保護企業財產的安全、保證會計信息的可靠性和財務活動的合法性,有利于財務風險的控制。
四、結束語
在“國十條”對房地產進行嚴厲宏觀調控的背景下,房地產企業風險的防范是一個長期的過程。房地產企業財務風險,在企業內部主要受到企業決策層、企業風險態度、企業財務機制等一系列因素的影響。因此,為進一步降低房地產所面臨的財務風險,企業必須從內外同時出發,從宏觀環境和內部企業內部管理入手,增強企業應對財務風險的能力。
參考文獻:
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所謂融資就是通過一定的渠道籌集企業發展所需資金的一種經濟行為，這對企業達成預定的經濟目標和戰略至關重要。隨著社會主義市場經濟的逐漸完善，我國房地產行業的融資渠道也日趨多樣化，有通過內部的債權和股權融資、預售融資以及共同開發融資，也有借助外部的金融中介和信托等方式進行融資，這一方面提高了融資的效率，但同時也使融資風險相應增大。因為房地產行業融資過程中會接觸大量的資金，如果在融資過程中缺乏對資金的有效管理，則不僅會影響到相關企業以及融資平臺的融資成果，還會給整個行業的可持續發展帶來不利影響。可見，在融資過程中加強財務管理意義重大。
2、房地產行業融資過程中加強財務管理的意義
1.能夠降低融資風險。隨著經濟的發展和城市化進程的逐漸加快，我國房地產行業取得了快速發展。但房地產行業因為其特殊性，在從事房地產開發的活動中需要籌集大量的資金，而要合理的計劃、配置和使用這些資金，缺乏有效的財務管理工作是不行的。在房地產融資過程中，通過應用科學、有效的財務管理方法，可以對所籌集資金的用途有一個合理的規劃，而這無疑會在一定程度上降低房地產行業的融資風險。
2.為融資決策提供依據。房地產企業在從事經營管理活動的過程中需要進行融資，而在整個融資過程中，融資決策是重要的一環。在房地產行業的融資過程中，根據合理的財務預算能夠正確地確定融資規模，從而可為制定合理可行的融資方案提供依據。近年來，我國房地產行業在融資過程中經常存在融資不足或融資過剩的問題，而這給整個行業的經營發展帶來了消極影響。
3.可以減少融資成本。在對市場上不同融資成本進行綜合考慮的基礎上，通過加強財務管理，可以對融資額度的可能性進行評估。然后可根據融資所要達成的經營發展目標需求，以年度財務預算為標準，合理確定融資規模，從而將融資成本控制在一個較低的水平。此外，財務管理工作還可以對所籌集的資金進行有計劃、有原則地使用，這就有效地提高了資金的使用率。
3、房地產行業融資所面臨的主要財務風險
1.資金鏈斷裂風險。在實際工作中，造成資金鏈斷裂的因素有很多，主要可歸納為兩個方面：（1）因為融資困難而帶來的資金鏈斷裂風險。一些房地產企業的負債率較高，進而給財務也帶來了巨大的風險，企業在競價買地、房產開發、營銷策劃等各個環節中都需要強大的資金作為后盾，整個過程中一旦出現差池就會影響到企業的正常經營。（2）因不合理融資而造成的風險。房地產企業在融資過程中缺乏對融資額度的合理評估，也沒有制定科學的融資方案，甚至超過自身還款能力而盲目進行擴大融資和高利率融資，而這無疑會給企業帶來巨大的融資風險。
2.成本控制風險。融資作為一種經濟行為，其必然也存在一定的成本，如融資審核費用成本、利息成本、股息成本和信托管理成本等等，而這些都會對最終的利潤產生直接影響。如果融資過程中不注意加強財務管理，進而使得融資成本增加，則不僅會降低房地產企業的經濟收益與核心競爭力，還會因為受到成本的各種不確定因素的影響而面臨成本進一步增加的風險。
3.投資風險。眾所周知，房地產項目的開發周期通常都比較長，并且整個開發過程容易受到各種不確定因素的影響，而很多房地產項目在正式開發前都將關注焦點放在如何籌集資金、怎樣追求高利潤等方面，缺乏對市場的調研以及項目的可行性分析活動，這可能造成房地產項目無法達到預期收益，從而影響到企業的盈利水平和償債能力。
4.資金回籠風險。目前，我國房地產行業大多是先通過銀行貸款的方式來募集資金，再通過房地產產品的后期銷售來償還先期債務，這種模式必然會導致資金回籠面臨著一定的風險。如在最終的銷售過程中，因為政策、市場等外部因素的影響，可能使產品銷售情況達不到預期目標，回款緩慢，導致企業的償債能力急劇下降，現金支出壓力陡升，進而陷入財務困境，給企業的長遠健康發展帶來不利影響，甚至造成企業破產。
4、加強財務管理的建議
1.做好預算工作。房地產行業在融資過程中要做好財務管理工作，首先就要做好項目預算和資本預算。除了需要從宏觀方面對整個項目進行整體預算外，還要做好財務預算工作。首先，要確保項目投資決策時的準確性，降低因投資決策失誤而造成的損失。其次，要充分發揮財務預算的監督工作，確保整個項目的資金運轉都是有計劃和有原則的進行，以充分發揮資金預算的作用。具體來說，就是財務部門要建立財務預算管理體系，堅持月度分析、季度考核、年度總評相結合的預算分析和考核原則，定期進行財務風險評估，對資金流動中不合規矩的地方要做到早發現、早處理，確保整個房地產開發項目健康、有序地進行。
2.嚴格資金管理。房地產項目開發因為其特殊性，導致整個開發過程中會接觸到大量的資金，而這些資金可以看作是房地產行業的“血液”。只有通過科學地籌集和管理使用資金，做到優化資金結構、拓寬融資渠道、提高資金使用率，才能促進最終效益的提高。當前很多房地項目在開發過程中缺乏對資金的有效管理，表現為部分資金使用不當，進而造成資金運轉困難，嚴重時甚至可能造成開發的項目不能按時完工。因此，必須加強對資金的管理，制定科學的資金使用計劃，確保每一筆資金都是有計劃、有原則地被使用，同時還應加強對應收賬款的收回，提高企業的可用資金額度。
3.及時分散風險。首先，要做好投資的區域性分散工作，將房地產投資從一個區域分散到多個區域，如可將只在一個區域從事開發項目的工作轉變為在多個區域均進行項目開發工作，從而可以有效避免因一個區域經濟不景氣而造成的損失。其次，要做好投資時間分散工作，確立一個合理的投資時間間隔，避免因短時間內的市場或政策波動而帶來的損失。
關鍵詞：房地產 企業 財務管理
本文首先概述了房地產企業財務管理的概念和特點，從多個剖析了當前我國房地產企業財務管理的現狀，指出了工作中存在的問題，并根據這些問題，提出了加強我國房地產企業財務管理的合理化建議，希望能為我國房地產企業的發展提供決策性指導。
1.房地產企業財務管理概述
1.1房地產企業財務管理的概念
房地產企業財務管理，與一般企業財務管理有所不同，它是指房地產企業在經營運行中對全部資金運作過程進行的管理，從項目開發前期資金的籌集，到籌資之后將資金分配到各個項目中，都做具體詳細的記錄，并且對每一筆資金的利用進行合理管理，對企業運營過程中所產生的支出成本和資金收入進行記錄、核算，并進行再分配，做好財務管理的相關工作。
加強房地產企業的財務管理，可以使企業的資金利用更加集中，優化企業籌資機制；提高企業管理的專業化水平，并監督企業資金運作；另外，還可以輔助企業的工作績效考核，促進企業內部控制機制的形成，實現房地產企業的透明化管理。
1.2房地產企業財務管理的特點
1.2.1項目開發周期長，籌資數目大，籌資任務繁重
房地產企業開發項目與其它行業有著很大的區別，首先，我國土地價格不斷攀升，項目工程造價數字龐大，需要通過多種渠道進行資金的籌集；其次，項目銷售時間長，不能很快收回投資資金。房地產企業開發項目本身，決定了項目開發周期長，而且籌資數額大，籌資任務繁重。
1.2.2房地產開發風險大，決策難度大
房地產企業項目運行過程中存在著很多無法確定的因素，這有可能對項目本身有著決定性作用，所以要多方面論證項目開發的可行性，項目開發風險大，決策難度提升。值得注意的是，房地產企業項目一旦開始，其調整能力很差，缺乏很高的靈活性，無法及時對財務危機進行處理。
1.2.3財務管理所涉及的范圍廣、內容多，責任重大
房地產企業所涉及的資金、收入和支出，涉及到各個方面，范圍廣、內容多，責任重大，管理難度也相應增加。
2.房地產企業財務管理現狀
2.1缺乏財務管理意識，方法滯后
一般房地產企業的經營管理者對財務管理直接負責，將財務會計人員當作專門記賬、整理發票的人員，專業財務管理缺失，方法滯后，工作效率極為低下。有些房地產企業的管理者對財務管理不夠重視，在進行招標投標和日常管理工作中，沒有進行財務方面的衡量。
2.2企業籌資面臨很多問題
當前，很多房地產企業缺少流動資金，這是非常普遍的現象，更糟糕的是，很多企業在資金的籌集過程中，也面臨很大困難。房地產企業的項目投資周期長，在項目運作過程中面臨的風險也多，越是這樣，項目對籌資資金需求量也越大。
房地產項目籌資本身渠道少，目前我國銀行貸款的成本增高，增加了籌資的難度。
2.3成本管理困難
隨著市場經濟的不斷發展，我國房地產行業的相關法律法規也逐步健全，但是，房地產企業成本管理的難度增大，很多企業工作的重點是保證施工質量的前提下，盡可能縮短工期，而忽視項目運作過程中的成本核算，或是重視成本核算而忽略了全過程的成本控制。再加上房地產項目成本涉及范圍廣，內容多，項目周期長，房地產企業財務管理難度很大。
2.4財務管理制度不完善，把控能力弱
房地產企業財務管理制度不夠健全，企業內部的各項制度不完善：房地產企業項目運作初期，很多財務管理工作沒有依據；企業銀行存在多戶頭；企業資金管理比較盲目；企業自有資金較為分散；企業的成本核算制度、內部財務牽制制度缺乏等。
企業財務管理制度本身不健全，沒有可參考的規范。總的來說，企業注重成本核算而忽視成本控制，對財務管理工作的把控能力也減弱。
2.5財務管理人員綜合素質不夠
在房地產行業，存在這種現象：財務管理人員專業知識夠硬，但是對企業本身的運營、項目運行過程中的資金運作不了解，對相關的政策法規制度也沒有概念。這不利于房地產企業財務管理工作的進行，輕則弱化財務管理在企業中的核心作用，重則產生財務管理工作中的失誤，甚至會出現腐敗現象和違法行為。
3.加強房地產企業財務管理的措施
3.1對房地產開發項目進行可行性分析，加強科學決策
房地產企業在項目開始運作之前，一定要對項目進行可行性研究和分析，提高科學決策。項目開發的可行性分析重點把握籌資規模、籌資成本、首期投入資金、在建時所需常規資金和預期收益幾個環節，財務管理人員將項目運行可能遇到的所有問題進行預測，結合項目本身的特點，并對成本控制進行分析。
3.2加強風險把控，吸收投資者資金投入
投資者看中的是投資風險較小的項目，房地產企業要不斷增強項目本身的把控能力，加強風險防范和風險控制，吸引投資者的眼光，吸收投資金額。另外，企業還要對外建立良好信譽，增加投資者的青睞。
3.3拓寬房地產業的融資渠道
房地產項目開發資金的籌措，通過銀行貸款是非常好的方式，為了籌集到更多的資金，房地產企業還需要拓寬渠道。一是利用銀行貸款以外的其它金融服務，如商業匯票等；二是進入資本市場，通過股票和債券等形式進行資金籌集；三是吸收民間閑散資金；四是強化企業資金管理，提高資金利用效率。
3.4健全財務管理制度
健全的財務管理制度是保證企業健康運行的保證，也是實現企業可持續發展的重要條件。房地產企業要建立規范的法人治理體系，用制度來規范企業項目運作。一是企業財務管理人員要根據項目管理的特點和需求，制定相應的管理制度，并在實踐中不斷修訂；二是設立企業的財務管理專門機構，保證企業財務管理工作的正常運行。在資金管理中，對所有資金的支出和收入，都要按章規章制度執行，發揮企業財務管理人員應有的作用。
3.5加強成本控制，降低成本費用
企業項目開發和管理中，要重視成本核算和成本控制。在項目運作的每個階段和每個環節，都要融入成本控制，在日常工作中降低企業的成本費用。
3.6提高財務人員的綜合素質
首先，企業在人員招聘時，要加強人員專業知識和相關技能的考核，在把關過程中就聘用綜合素質較高的人員。其次，人才運用中，要加強崗位培訓，加強財務人員的業務能力，將會計人員轉變為財務管理人員。另外，要讓會計人員不斷學習最新的房地產行業相關政策和法律法規，還要加強財務管理人員的道德修養。
結 論
財務管理是房地產企業管理的核心和重中之重，加強房地產企業財務管理迫在眉睫。房地產企業可以從以下幾個方面加強財務管理：對房地產開發項目進行可行性分析，加強科學決策；加強風險把控，吸收投資者資金投入；拓寬房地產業的融資渠道；健全財務管理制度；加強成本控制，降低成本費用；提高財務人員的綜合素質。
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(一)客觀存在性
房地產企業的財務風險是客觀存在的，它不會因為個人主觀意愿而發生改變，它的高收益決定了風險的存在，房地產企業主要的收益來源于房地產開發，房地產開發的每一個環節都存在風險，征地環節，一部分土地所有權擁有者期望獲得更高收益，不愿意配合房地產企業征地，房地產開發項目無法在預期內開展，就會浪費大量的時間和資金成本，這也是財務風險的一部分，無論在什么時候，這個問題都不可能得到完全解決。房地產施工環節，工程施工安全是全社會關注的焦點，工程事故是房地產財務風險的另一重要組成部分，房地產企業的財務風險包含很多內容，一部分是可以得到有效解決，一部分只能采用科學、合理、有效的辦法盡量規避，這些風險因素都是客觀存在的，房地產企業發展過程中，必須正視財務風險隱患，積極采取有效措施，盡量規避財務風險，降低財務風險造成的損失，提高房地產企業的經濟收益，促進房地產企業的發展。
(二)不可確定性
風險具有不可預知性，房地產企業財務風險也具有這個特點，房地產企業在投資的時候，存在很多不確定因素，不能完全斷定投資項目會在未來獲得更高利潤的投資收益。投資過程中的不確定因素都是財務風險的重要組成部分，例如，房地產開發項目的地理環境、區域位置，這些都會對投資項目的收益形成影響，房地產企業的財務活動具有變化性，這就要求，房地產企業在進行投資等財務活動的時候，必須對財務風險進行預測，制定科學、合理的發展規劃和期望值，不能過高估計未來收益，只有這樣，才能盡量減小房地產企業未來財務風險造成的損失，為房地產企業的發展提供保障。
(三)分散轉移性
房地產企業的產品具有固定性，企業收益主要來源于房地產產品，這種產品不能進行隨意的移動性，房地產企業為了盡量規避財務風險，在進行投資活動的時候，會對每一個環節進行調查和預測，詳細市場對住房產品的需求類型進行調查，了解房地產開發地區的經濟發展趨勢、地理環境以及位置條件，保證每一個環節工作質量，減小各個環節安全隱患的存在，從而提高房地產開發質量。防范并盡量減小財務風險，房地產企業的財務風險無法得到有效解決，但是，可以通過這種分散風險的方式，將風險集中在每一個環節上，加強對每一個環節的監督和控制，加強各個環節的風險控制，就可以有效提高整個項目的質量，降低企業財務風險造成的損失，提高房地產企業的經濟效益，降低資金成本，為房地產企業的發展提供充足的物質保障。
(四)預測決策性
房地產企業的產品具有固定性，所以它的財務風險具有預測性，通過房地產開發可以積累豐富的實踐經驗，將每一次房地產開發項目中遇到的問題進行歸納，再進行下一次投資項目的時候，對積累的經驗進行分析，就可以避免之前發生的問題再次發生，這是有效規避房地產企業財務風險的有效防范措施之一。在進行房地產項目投資的時候，房地產可以對項目財務風險進行大致預測，盡量減小財務風險，降低財務風險造成的損失。房地產企業的產品周期比較長，具有較強的連續性，所以，房地產可以采用先進的財務技術對這些不確定因素進行預測，制定出科學、合理的發展規劃，保證房地產企業健康發展。
二、房地產企業財務風險的有效防范措施
(一)科學、有效的預測
房地產企業在進行房地產項目投資開發之前，應該對財務風險進行有效的預測，對房地產開發的每一個環節進行嚴格的監督和控制，首先，在投資項目之前，對市場進行詳細調查，對住戶需求進行調查，分析調查結果，根據調查分析結果制定投資規劃；其次，在項目施工過程中，根據以往的施工經驗，對工程項目中可能存在的問題進行預測，施工過程中按照預測，更加注意工程項目可能存在的風險；最后，對產品銷售情況進行科學、有效的預測，產品成功銷售房地產企業才能獲得投資回報，才能提高經濟收益，保證企業快速發展。總之，房地產企業要對財務風險進行有效防范，就應該重視項目預測，做好項目風險預測和估計，最大限度的為財務風險預測結果提供保障，盡量降低財務風險形成的損失。
(二)優化房地產企業內部財務管理制度規范，提高財務管理人員的專業水平
房地產企業要對財務風險進行有效防范，必須加強內部財務管理，優化財務管理制度規范，提高財務管理人員的專業水平和綜合素質。房地產企業應該根據自身發展的實際情況和特點，制定出科學、合理的財務風險管理制度，并及時財務風險財務管理制度，提高財務管理風險預測的準確性，通過財務風險管理制度，規范財務活的流程，對財務活動的每一個環節進行有效的管理和監督。提高財務管理人員的專業水平和綜合素質，財務管理人員參與房地產企業的財務風險管理，提高他們對財務風險的意識，通過專業培訓提高他們的專業水平，在財務風險管理中，制定出有效的防范措施，充分調動他們工作的積極性，可以有效提高財務風險評估工作的質量，保證財務活動每一個環節的質量，盡量降低財務風險造成的損失，為房地產企業的健康發展提供充分保障。
(三)拓寬資金來源渠道
隨著市場經濟的快速發展，各個行業都在快速發展，房地產企業在發展過程中，要降低財務風險造成的損失，應該優化資金結構，拓寬資金來源渠道，可以獲得更多的資金進行項目投資，獲得更高的利潤收益。現階段我國房地產企業的資金來源主要包括：企業自有資金、銀行短期貸款、產品預收款以及建筑工程承包商的墊付款，這些融資渠道無法為房地產企業的快速發展提供充足的動力，所以房地產企業應該優化融資渠道，拓寬資金來源渠道，股票債券、信托融資等融資方式在我國得到了很好的發展，房地產在發展過程中，可以有效利用這些方式進財會研究行融資，為房地產開發項目的資金投入提供保障，通過這種方式，可以有效優化房地產企業的資產結構，有效控制財務風險。
(四)加強財務預算管理
財務預算是企業財務風險管理的重要內容之一，通過資金預算，可以有效控制資金成本，最大限度降低企業財務風險造成的經濟損失，財務預算貫穿于房地產企業工作的各個環節，房地產投資項目的可行性研究、項目規劃設計費用、建筑工程施工資金成本、建筑工程的間接費用、產品銷售收入等內容，對各個環節進行預算，在保證項目質量的前提下，加強財務預算管理，通過預算管理發現項目存在的財務風險問題，及時解決這些問題，降低財務風險造成的損失，有效控制房地產企業的資金成本，促進房地產企業的發展。因此，房地產企業要有效規范財務風險，就應該加強企業內部的財務預算管理，降低資金風險，提高房地產項目的經濟收益，保證房地產項目的運行安全。
三、結束語
關鍵詞：房地產；成本控制；成本管理
中圖分類號：F87 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）011-000-01
前言：近幾年隨著我國社會主義市場經濟體制的逐步完善，國內的市場競爭越來越激烈，在房地產企業中尤其如此，激烈的市場競爭形勢讓房地產企業在房地產項目管理過程中有越來越大的成本管控需求，本文將對此進行詳細闡述。
一、房地產企業成本控制現狀
（一）缺少組織架構支撐
房地產項目作為一種復雜的綜合性項目，在其活動中的成本管理也是一個系統性的工作，需要科學合理的組織結構支撐，但是當前在很多房地產企業中存在著成本管理意識和成本管理架構的缺失，成本管理工作都集中在基層管理人員的身上，但是由于基層管理人員無法從總體上對房地產項目整體進行管理，所以房地產項目的成本管理往往只是各自為政、流于形式。
（二）管理流程不清晰、管理方法不明確
在房地產項目運行過程中，因為管理者的成本管理意識缺失，很多房地產企業都沒有明確的成本管理流程，相應的管理方法也沒有明確的規范，在這樣的成本的管理形勢下，流程和方法的缺失讓房地產項目的成本管理無法在現實工作中落實，成本管理主體不明確，成本管理無法形成流程體系，造成的結果就是房地產項目在運行過程中成本的管控主體分散，成本管理沒有統一的標準，財務支出沒有嚴格的控制，最終導致房地產項目的嚴重超支。
（三）管理人員的綜合素質欠缺
房地產項目的成本管理是一個組成復雜的系統工程，進行成本管理工作的人員必須要有較強的綜合素質，對房地產建設中的各種施工材料、施工工藝和各自的成本價格都要有深入的了解，要對房地產項目中容易出現成本管理問題的環節有清晰的認識，并結合房地產項目的特點有具體的問題解決辦法。同時還要能夠運用統計學和運籌學的知識對房地產項目的施工成本進行估算，管理人才的缺失和管理人員的綜合素質缺失，都導致了房地產項目成本管理工作的消極現狀[1]。
二、房地產成本管理的具體措施
（一）科學合理的組織架構和流程設置是成本管理的基礎
房地產項目開發周期長、資金需求和資源整合量大且多變。在房地產項目的成本管控上，企業要端正態度樹立全局觀念、整體觀念和系統觀念，革除過去分片基層管理的弊端，從房地產項目的整體進行成本管理。在傳統的分片成本管理過程中，因為管理者位于房地產項目的中低層，做不到房地產項目的整體成本管理，所以只能從自己這一片出發進行區域性的成本管理，區域性的成本管理很多管理措施在區域內部看是正確的，是節約建設成本的措施，但是從房地產整體來看就有可能會增加建設成本，這種現象屢見不鮮，很多房地產項目因為缺乏統一的整體成本管理架構和流程，下級管理人員為了節約成本使用不合格的建筑材料，客觀上節約了成本但是卻增加了建筑的維護成本，并給企業的名譽造成了無形的損失。
所以在房地產項目中建立統一的組織架構，完善規范的成本管理流程是實施好、管理好房地產項目成本的關鍵，只有建立了統一的架構，完善規范的流程房地產項目的成本管理工作才能“有法可依”、“依法管理”，做到房地產項目成本管理的科學、合理[2]。
（二）明確的產品定位和成本目標是成本管理的依據
在房地產項目的成本管理活動中，明確的成本管理目標是進行成本管理的依據，房地產項目是關系到人民群眾生命財產安全的重要項目，在房地產項目建設中不能簡單的實行利益最大化的管理目標，在房地產項目建設中要堅持保質保量的原則，只有在保證好建筑施工質量的基礎上，才能追求企業的自身利益。所以這一成本管理的目標，一定要綜合分析了建筑質量和施工質量的基礎上才能設定，同時在成本管理目標的設定過程中要對管理目標進行細化，要設置一個總體的成本管理目標，針對這一目標在建筑施工、管理的各個環節都設置一個小的目標，將建設成本目標細化到每一個建筑環節，保證房地產項目的成本管理有效實施[3]。
（三）做好成本優化是管理工作的關鍵
房地產項目作為一種系統性工程，在成本的管控中設計成本管控是最重要的管控手段，因為房地產項目本身是要嚴格按照設計圖紙進行建設的，所以設計中成本管理的失誤會嚴重影響到后繼的成本管理，所以在房地產項目的設計環節要實行限額設計，對每一個環節的設計工作都要制定成本指標，通過優化技術設計的方式有效的減低建筑施工成本，而且在工程設計階段，特別是初步設計階段，實行限額設計，采取優化設計的方法，既可以達到控制造價的目的，又可以提高設計質量，使建筑物設計實現經濟與技術的完美統一，企業可以要求設計“先算后畫”，把錢用在刀刃上，徹底改變“設計過程中不算賬，設計完成概算見分曉”的現象，可以實現建筑物設計的全程可控，在源頭上控制房地產項目的成本[4]。
三、結論
房地產項目的建設活動是關系到人民群眾切身利益的重要活動，在其建設施工過程中，成本管理至關重要，房地產項目只有成本管理工作做好了才能保證企業的經濟效益，才能保證對房地產項目運行提供完善的維護支持，才能保證社會經濟的快速穩定發展。
參考文獻：
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[3]張宏偉.基于業務與財務雙重視角的房地產企業成本控制研究[D].浙江工業大學，2013.
關鍵詞:房地產投資 未來發展
1、中小企業房地產投資項目的社會效益分析
自20世紀90年代以來,我國的房地產行業迅速發展,一躍成為了我國的國民經濟的支柱行業。房地產行業的發展促進了當地的經濟發展,從而也帶動了房地產行業相關的社會效益。投資房地產項目是社會安定的基礎保障。衣、食、住、行是人類最原始、最基本的需求。因而房地產行業是社會穩定的基礎,因為只有人類最原始、最基本的需求得到了滿足,社會才會穩定,經濟才會發展。
然而房地產也對社會心態構成了嚴重的破壞。當一個社會炒房與炒股一樣成為常態之后,房地產就已經偏離了解決民生的方向而成為了資本的工具。這幾年的房價潮漲潮落之中,炒房隊伍日見其長,而且多數炒房收益不菲。因此,房子更成為投資和投機的工具而被追捧,很多人創業的想法和資金被炒房取代,很多人都在幻想通過輕松的資本炒作積累財富,而非辛苦創業搞經營。房價早已超過普通百姓的承受能力,但還一直漲個不停。房地產還破壞了地方政府的心態。國家實行分稅制之后,很多地方政府在實體經濟上沒有缺少發展能力,就把希望寄托在賣地上。房地產業由于具有投資規模大、拉動GDP速度快、彰顯政績效果明顯等優勢,這與地方政府的短期行為特征相吻合,從而成為地方政府確定當地支柱產業時的首選。房地產業的畸形繁榮,與地方政府行為短期化之間關系多多。由于房地產業的短期效益較為顯著,一屆不過5年的地方政府顯然不愿去發展研發周期長、短期效益不明顯的高科技產業。所以將房地產作為支柱產業不僅無助于我國產業結構的升級,而且會進一步造成資源的錯配和產業結構的失衡。一個國家不可能依靠蓋樓實現經濟現代化。
2、中小企業房地產投資項目的經濟效益分析
中小企業投資房地產項目除了社會效益以外,最重要的是獲得了經濟的效益。
首先應進一步的加強企業房地產項目的建設和市場的銷售情況。中小企業在投資房地產項目的前期應加強各方面環境的評估。這樣能為中小企業在投資房地產項目的前期提供適當的決策依據。在投資房地產項目的實施過程中,應該加強投資環境各方面的管理。其次,中小企業應該做好企業的納稅籌劃工作,使企業的稅后利潤最大化。中小企業投資房地產項目的最終目的就是為了實現稅后利潤最大化,而為了實現企業的最終目的就必須做好納稅籌劃工作。中小企業應在合法的情況下通過對涉稅業務進行全面的策劃,制作出一整套完整的納稅操作方案,從而使企業達到節稅的目的。再次,中小企業應加強企業的財務管理工作。
在當前的市場經濟環境下,企業加強財務管理工作有利于管理者對于投資項目做出正確的決策,提高企業的生產力,最大化的實現企業的經濟效益。
中小企業最根本的目的就是為了提高企業的經濟效益,因而中小企業要不斷的完善企業的經營管理,適應市場的變化來進一步提高企業的經濟效益。
3、中小企業投資房地產項目的未來發展之路
通過對中小企業投資房地產項目的分析,作為中小企業在跨行業投資房地產項目時,雖然有一定的優勢,但也存在著一定的問題。當今社會,經濟快速發展,城鎮化進程不斷加快,人民生活水平日益提升,民眾投資意識逐漸加強,社會對各類房地產的需求也不斷的增加,這給中小型房地產企業提供了良好的發展空間。目前我國的房地產行業尚未形成壟斷,中小型企業在這個零散的房地產市場內仍有很大的發展機會。作為中小型私營企業的中小企業投資房地產項目的發展策略有以下幾點:
3.1 “縫隙經營”的策略
中小企業投資的房地產項目,無論是在規模、資金還是科技含量于大型企業相比都處于劣勢地位。為此,中小企業選擇經營方向時,應盡量選擇一些大型企業輕易忽略,但又有一定經濟效益的“縫隙”產品,來充分發揮中小企業的靈活性和適應性強的特點,拾遺補缺,填補房地產市場需求的空缺。
3.2 制定“精品”方針
隨著人們生活水平的日益提高,人們對于房屋的考察不僅僅是房屋的規劃設計、交通配套及質量等方面的問題,還會進一步要求房屋有一定的產品文化和居住文化。我國的房地產市場,在經過國家宏觀調控政策的洗禮之后,房地產開發的各項成本都不斷的提升,通過房地產業的競爭的不斷加劇,作為中小型私營企業的中小企業投資的房地產項目,開發規模不大,并且也很難在資金上獲得優勢。中小企業在投資房地產項目可以走精品戰略之路,通過設計理念的創新、引領時尚生活等方式來增加企業的競爭力,提高產品的附加值,滿足購買者對房屋品質的要求,提升產品和企業的美譽度和知名度。
3.3 確定適合自己開發的房地產項目
房地產作為一種商品同其他的商品一樣,都會面臨著市場的抉擇也就是消費者的選擇,并且房地產企業越來越多,誰都想在激烈的競爭中立于不敗之地,因而,對于向中小企業這樣的中小型企業而言,則要更加注重對市場和消費者需求的研究,通過對市場進一步的細分,選擇出產品將來可能面向的消費群體,從而確保自己開發的房地產業能夠在市場中獲得成功。中小企業投資的房地產項目應以高效率、高品質為某一狹窄的對象進行服務,從而超過在較廣闊范圍內競爭的對手們。
對于向中小企業這樣的中小型私營企業投資房地產項目并不是沒有生存空間的,但是固守著傳統的發展模式和競爭策略,顯然是行不通的。為了尋求突破,實現突圍,中小企業應迅速找準自己的定位,找到自己的優勢,制定出自己的發展戰略,走與大型房地產企業不同的路。做到揚己之長,避己之短,充分發揮自身的優勢和特長。
參考文獻
[關鍵詞]房地產企業 ； 財務管理 ； 內部控制 ； 財務風險
[中圖分類號]F275[文獻標識碼]A[文章編號]2095-3283（2013）10-0133-03
[作者簡介]張艷茹（1970-），女，財務經理，會計師，學士，研究方向：財務管理，稅務。隨著經濟的發展，人們生活水平的提高，對房地產的需求也呈現日益擴大的趨勢，致使房地產行業資產迅速擴張，房地產行業出現財務危機的可能性也隨之逐漸加大，國家對房地產行業的宏觀調控力度也在不斷加大，特別近三年，國家出臺了一系列宏觀調控政策，使房地產企業依靠高樓價和土地資源增值獲取高額利潤的時代已宣告終結，房地產企業 “微利時代”即將到來。為此，房地產企業在財務視角下，要加強開發項目的經營管理，特別是財務風險的管理，建立有效的企業內部控制制度，提升企業競爭力，向效率和創新要利潤是未來房地產企業健康發展的必由之路。
一、房地產企業存在的主要財務風險
1.投資風險
房地產投資項目所需資金巨大，且占用時間長，潛在風險也巨大。近年來，國家為改善經濟結構、穩定經濟增長出臺了一系列房地產調控政策，以緩解住房供應的結構性矛盾，鼓勵并扶持建設經濟適用房、廉租房和公租房等。而房地產企業項目的投資風險受控于企業的發展戰略，在當前復雜的市場環境下，如果由于前期市場調研不充分或信息獲取不完全等原因而導致項目投資決策失誤，極易給企業帶來重大的經濟損失。
2.籌資風險
房地產行業是資金密集型行業，前期投入成本高，風險大，并受銀行信貸政策的影響較大。所以，房地產企業如何合理使用財務杠桿選擇最優的籌資方案，規避和降低籌資所產生的償債風險是房地產企業財務管理和內部控制建設的重要內容之一。
3.資金回籠風險
在當前房地產企業資金趨緊的情況下，預售樓盤的銷售資金能否盡早回籠，是影響房地產企業現金流量的重要因素。對房地產企業來說，資金回籠好壞不僅反映了市場對其開發項目的認同度，也是企業降低資金成本的有效途徑。通常，房地產項目在預售時，可能會受到結算方式、信用政策等因素的影響而無法回籠全部或部分資金，從而對企業的財務狀況造成不利影響。因此，如何提高不動產的可變現能力，加快資產周轉率，避免造成產品積壓，是房地產企業內部控制建設中的關鍵。
4.成本失控風險
由于房地產項目的開發周期長，隨著土地價格及資金使用成本的上漲，房地產企業的建設成本正面臨逐步攀升的壓力。在宏觀調控壓力下，房地產的市場銷售前景不明朗，房地產企業若無法通過提高售價來平衡盈虧，將導致企業盈利能力出現波動，削弱其市場競爭力。所以，有效控制房地產企業成本，是實現企業良性發展、獲得核心競爭力的重要因素，也是房地產企業內部控制建設的主要抓手。
二、基于財務風險管理的企業內控原則
1.合法合規原則
企業開展生產經營活動，必須遵循國家相關法律法規，接受制度監督并符合企業經濟運行的內部控制體系流程，要在法律法規框架下開展經營生產活動，若企業背離法律法規的內部控制規則，非但不能確保企業的健康、持續發展，反而使企業的運營面臨嚴重的法律風險。房地產企業的財務管理要以國家相關財務會計制度為準繩，堅持合法、合規導向原則，嚴格遵守各項法律法規。
2.整體性原則
所謂整體性是指在進行內部控制流程設計和制度建設時，應充分考慮內部控制體系的全面性和系統性。內部控制貫穿企業生產經營活動的方方面面。財務活動貫穿于生產經營的全過程，內部控制制度也必須對其全過程進行監控。包括投資、融資、采購、生產、銷售等諸多環節；從業務流程來看，應包括房地產行業特有的可行性研究、拿地、設計、施工、預售、竣工等環節。內部控制制度只有體現了整體性，才能使財務活動的各個方面、各個環節都有章可循，從而形成一個互相補充、互相制約的控制體系。
3.成本收益原則
企業實施內部控制管理需要支付相應的費用開支，通常情況下，內部控制工作越周密，內部控制實施效果越好，內部控制成本也相應增加。正如哈里科斯所指出：企業誕生和存在的根本目的是為了降低交易費用。因此，內部控制流程的設計存在著一個內部控制成本與內部控制收益間的均衡關系。在考慮成本收益原則時，要注意收益，不僅簡單指那些可以看得見、摸得著的物質收益和貨幣收益，應通盤評估內部控制流程體系為提升企業經營效率和管理水平所起的重要作用。
4.適應性原則
企業內部控制具有針對性和可操作性，企業要充分考慮自身生產經營特點和管理要求，主動適應企業發展需要。內部控制制度要與財務運作規律相結合，使財務管理具有系統性和規律性，使企業財務管理人員能充分認識、掌握和駕馭財務規律。內部控制制度要與企業內各崗位責任相結合，與房地產企業的設計、開發、工程、營銷等各業務部門的崗位相結合，建立崗位責任制度，清晰劃分職責邊界，杜絕職務重疊和工作扯皮現象，激勵員工提升團隊整體競爭力。
5.牽制與配合原則
牽制與配合二者是辯證統一的關系，在開展內部控制制度建設時，應從縱向和橫向兩個層面交叉用好、用活這種依托和制約關系。在充分發揮牽制與配合原則的積極作用時，要避免過度的牽制導致內部控制實施效率低下的情況發生。對于企業的關鍵業務流程和控制點，要引入牽制措施控制風險，而對于那些重要性水平較低的環節，則可適度減少牽制措施，保證內部控制實施效率。
6.動態性原則
內部控制制度的效果必須通過實踐來檢驗。由于企業內外部環境始終處在不斷變化之中。因此，企業內部控制也應根據客觀情況的變化，及時修訂完善失效或邊際效益減少的內部控制制度，切實提高制度的有效性和約束力。
三、建立健全房地產企業內部控制制度的措施
1.完善投資決策機制
當前，國家實行緊縮銀根、收緊信貸的貨幣政策，而房地產項目的資金需求大，周轉期長，資金成本高。而許多房地產企業在管理實踐中存在的普遍問題是：重資產增長，輕資金回籠；重高額投資回報，輕過度負債風險；重短期利益，輕可持續發展。房地產企業要提高投資決策的科學性和合理性，盡量避免投資失誤，對保障企業資金、資產安全，降低財務風險及運營風險就尤顯重要。房地產企業應建立投資決策機構，制訂正確的投資戰略。在項目可行性研究過程中，應運用科學的理論、方法和手段選擇最優的投資方案，并制訂切實可行的投資計劃，明確投資各環節的責任人及職責權限，建立授權及審批程序，明確各級審批人員的權限、程序和責任，對重大的投資必須實行集體決策
2.加強子公司的財務管控
基于稅務、注冊等多方面的考慮，房地產企業多以設置屬地項目公司的形式開展房地產業務，并普遍采取下屬多家子公司的集團控股型管理模式，企業主要經營實體為分布在各地的子公司。因此，相對其他行業來說，強化房地產下屬子公司的財務管理尤顯重要。由于子公司多為項目公司制，實際經營期限較短，導致子公司管理架構、組織形式、治理結構、內部流程制度難免出現短時期服務等缺點，財務預算的內部控制制度與企業本部的財務預算往往存在協調上或匹配上的問題。房地產企業有必要建立財務總監委派制度，企業總部享有對子公司財務總監的聘用、獎懲、辭退等人事任免權，以及財務人員的垂直管理，使子公司的經營和財務活動充分體現企業集團的整體戰略目標。
3.強化預算管理
房地產企業要建立預算管理委員會，履行全面預算管理職責，建立和完善預算編制工作制度及流程，建立預算執行情況的考核辦法，對部門和個人進行預算考核，做到獎懲分明。通過建立完善動態調整型的財務預算，科學、合理地掌控各開發項目可行性研究、土地招拍掛、施工、銷售等階段的推進程度，加快經營資金周轉與回籠，增強公司對資金風險的可預見性和承受能力，實現開發項目資金風險承受與資源價值創造的最佳結合來有效規避資金管理風險。
4.靈活運用籌資策略
房地產企業的籌資渠道通常有施工單位墊資、證券市場融資、銀行信貸融資、銷售款回籠等。房地產企業應根據內外部環境的變化以及投資需求，堅持低成本、可得性、穩定性的原則，設立籌資決策委員會，明確資金管理的職責權限，系統分析各種籌資方案對企業未來財務能力的影響，選擇適度的財務杠桿，避免過度借貸造成的資金壓力，并通過集體決策來避免個人偏好所帶來的決策失誤。同時，還可以充分利用金融工具創新開創新的融資來源。
5.有效開展內部審計
內部審計是企業自我評價的一種活動，是強化內部控制制度的一項基本措施，也是及時發現內部控制的漏洞和薄弱環節的工具。內部審計工作的職責包括審核會計帳目、稽查、評價內部控制制度和企業內各組織機構執行指定職能的效率，并向企業最高管理部門提出報告，從而保證企業的內部控制制度更加完善。
6.培育成本優勢
房地產企業的運營成本受土地成本、開發規模、客戶群定位以及市場景氣度等因素的綜合影響。開發項目的土地成本及建筑安裝工程費通常占總成本的70%左右，對該成本的控制能力將直接影響開發項目的市場競爭力。其中，開發項目土地費用的最佳控制時點是在項目投資決策時。因為投資決策形成以后，土地出讓金、置換成本、養老安置費、動遷費、契稅等基本上已是剛性支出，不存在較大的彈性空間。對于建筑安裝工程來說，設計階段就決定了其成本的75% ～ 85%，另一個影響因素是施工合同的訂立及施工合同的變更成本。所以，房地產企業要重視開發過程的成本支出，建立健全設計階段的評估分析制度，對設計結果產生的項目建設成本進行系統分析；嚴格合同變更簽證制度，明確授權及審批程序，通過先確認再實施，有效控制合同變更。
7.做好稅務籌劃
稅收成本已成為房地產項目成本的重要組成部分。房地產企業要健康發展，必須高度重視稅收政策的變化，完善企業內部的稅務管理制度，加強稅收政策研究，明確稅務籌劃的部門及職責權限。依法制定稅收籌劃方案，提高納稅籌劃水平，合理控制企業稅收負擔，努力實現企業涉稅零風險和利潤（價值）最大化的目標。
綜上所述，加強房地產企業內部控制，建立科學有效的內部控制制度，實現房地產企業健康、穩步發展，才能實現房地產項目利潤最大化和成本最小化的目標，提高房地產企業的社會效益和經濟效益。
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