發布時間：2023-11-10 11:08:03
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們為您精選了8篇的房地產稅收籌劃樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發，請盡情閱讀。
一、我國房地產行業的發展及稅收狀況
1.我國房地產行業的發展情況
自我國改革開放以來，我國的行地產行業得到了迅猛的發展，并且逐漸的成為了我國國民經濟的支柱性產業，隨著社會經濟的發展，房地產企業的經營業務逐漸的擴展為開發、建筑、銷售住宅、商鋪、周邊配套設施等商品。
2.我國房地產行業的現狀
房地產問題已經成為了近些年來社會輿論的焦點，也是百姓民生最關注的一個問題。市場經濟使房地產價格不斷的波動，房地產市場的供求關系也發生了巨大的變化。從2007年開始房地產市場發展迅猛，面對市場的火爆升溫，國家在2010年出臺了包括抑制部分城市房價上漲過快、支持居民自住性住房消費、抑制投機倒賣性購房、整頓房地產市場秩序等調控措施。
3.土地增值稅概述
土地增值稅是指對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物產權，取得了增值收入的單位或個人增收的稅目。土地增值稅實行的是超額累計稅率，根據增值額設立30%至60%不同的稅率。土地增值稅在稅收上也有一些優惠政策，例如建筑不同標準住宅的稅收優惠、國家征用收回的房地產稅收優惠、個人轉讓房地產的稅收優惠等。總體來看，我國的土地增值稅具有稅收呈現先慢后快的增長趨勢、土地增值稅增幅高于稅收總收入等特點。
二、土地增值稅稅收籌劃的意義
稅收籌劃也叫做合理避稅，它是指納稅人在不違反國家相關法律法規的前提下，合理的利用相關政策及對涉稅業務進行調整，事前選擇對企業最有利的納稅方案來組織企業的生產經營活動，最終達到減輕企業稅負的目的。對房地產企業而言，稅負較重的稅種就是土地增值稅，國家出臺的相關政策使房地產企業的經營壓力變得更大。所以對于土地增值稅的籌劃工作在實現保障企業持續發展的動力、減輕企業經營負擔、提高企業市場競爭力等方面的作用就顯得極為重要。合理的對土地增值稅進行稅收籌劃，能夠有效的降低企業的成本費用，增加企業的利潤，使企業可以充分的利用現有的資源，提升資源的利用率，并可使企業樹立良好的社會形象，從而推進企業的長久發展。
三、房地產企業進行土地增值稅納稅籌劃的問題
首先，土地證增值稅的征收對象是已售出房地產的增值額，實際上屬于在房地產流轉環節的稅收。土地增值稅的計稅依據是有償轉讓房地產取得的土地增值額，即為轉讓房地產取得的收入總額減去規定可扣除項目后的余額，相當于轉讓房地產取得的利潤。在實際工作中，企業所得稅已經在財產轉讓所得行為上進行了征稅，而且土地增值稅的計稅依據過于狹窄，名義稅率也比較高，這就使得房地產流轉環節的稅收負擔過重，如果企業土地增值稅的籌劃不能改變這一現狀，那么稅制因素依然會對其造成嚴重的制約。
其次，土地出讓金的公允性不夠，各級地方政府在財政收入缺少自的壓力下，就可能使用各種手段來擴大出售土地，以此短期行為來換取財政收入。另外，農業用地轉為非農業用地需經過國家征用，在征用的過程中，土地資源的配置受行政權力的控制，這就有可能產生地方管理者的行為。高價買地低價征地、不透明的招拍掛行為都會使企業購入土地價格虛高，也使得土地增值稅的籌劃方案難以到達預期的效果和目的。
四、房地產企業稅收籌劃的主要方式
1.避免進入征稅范圍來進行納稅籌劃
首先，利用出售改為合資聯營的方式達到避稅的目的。根據稅法的有關規定，使用不動產投資入股、參與企業利潤分配、承擔企業經營風險的行為可不繳納土地增值稅與營業稅，另外使用不動產投資入股的股東以后轉讓其股權時，營業稅也不需要再補交。此規定給地產企業提供了納稅籌劃的空間，如果有某個資金能力達到一定程度的公司能作為房地產的購買方，可以通過先以不動產投資入股，再向購買方轉讓股權的形式來達到銷售房地產的目的。
其次，利用合作建房達到達到避稅的目的。所謂合作建房就是以一方出資金、一方出土地形式來共同構建房屋建筑物。國家關于土地增值稅的相關規定指出：“如果雙方合作建房，并且房屋建成后由雙方按比例分配自用的、暫時免征土地增值稅建成后又轉讓的，應該征稅”，房地產開發企業可以依據這一政策來籌劃納稅。合作雙方建造房屋分得的房產不含土地增值稅，這樣大大降低了房產的成本，實現出地方與出資方的雙贏。合作一方通過轉讓土地使用權而取得了部分房屋使用權，但是卻因轉讓無形資產產生了營業稅納稅義務，另一合作方因轉讓了部分建筑物的所有權而產生了銷售不動產的營業稅納稅義務。若雙方采取房屋使用權與土地使用權互換的方式合作建房，對合作企業提供土地使用權的行為可以視為一種投資入股，可不征收營業稅，這樣國家就只對銷售房屋取得收入的一方按銷售不動產計征營業稅，而雙方分得的利潤也不再計征營業稅，合營企業雙方因都不多交營業稅而均獲得了節稅收益。
再次，利用待建房方式達到避稅的目的。所謂待建房指的是房地產企業代客戶進行房屋建設開發，在建設開發完成后收取客戶一定代建費用的行為。在代建房的整個經濟活動中，雖然房地產企業實際獲得了收益，但是卻沒有涉及到房屋產權的變化，所獲收益是一種勞務性質的收入，這樣也就不必繳納土地增值稅，而是僅依據規定繳納營業稅。所以采用代建房方式進行房屋建設開發，不但在減輕了企業的營業稅負擔，同時也合理的規避了土地增值稅的增收范圍，最終降低了企業的稅負。房地產企業如果要使用代建房方式方式進行納稅籌劃，一定要在建設開發前就確定最終用戶，確保定向開發。
最后，利用出售改出租的方式達到避稅的目的。稅法有關規定指出：“未轉讓土地使用權及房產產權的行為不在土地增值稅的征稅范圍”。所以如果房地產開發企業在建筑物開發建設完成后，不是出售房屋，而是采取出租房屋的形式進行資金的回收，由于房屋產權沒有發生變動，則企業只需依據稅法交納出租房屋的房產稅，無需繳納土地增值稅，從而達到節稅的目的。
2.利用扣除項目進行稅收籌劃
為了調動納稅人的納稅積極性、減輕納稅人的負擔，我國稅法中規定了部分可以從轉讓房地產取得的收益中扣除的項目。房地產企業應該充分的研讀此政策，合理的增加可扣除項目金額，降低計稅依據及增值率，最總達到減輕稅負擔的目的。通常房地產公司在項目開發的過程中，運營資金方面均比較緊張，需要采取借款的方式來籌集資金，相應的就會產生利息費用，所以對于房地產企業來說，利息支出的扣除就成為了稅收籌劃的要點。我國稅法對于房地產開發中產生的利息支出是分兩種情況扣除的，房地產公司可以通過對比這兩種情況下利息支出的高低，合理的選擇是提供金融機構出具的證明或是分攤轉讓房地產項目的利息支出來達到降低稅負的目的。
3.利用土地增值稅的稅率來進行納稅籌劃
土地增值稅使用的是采用超率累進稅率來計算應繳稅額，增值率越高稅負越重。一些大型的房地產開發企業，很有可能同時進行多個項目的開發，面對不同的環境、不同的地區、不同的消費人群，其開發成本及銷售價格可能會存在差異，這也就導致不同項目的增值額及增值率不同，所以房地產企業應該同時計算并比較分項核算與匯總核算的稅負差異，從中選擇綜合稅負較低的核算方法。
4.利用稅收優惠政策進行稅收籌劃
稅法規定：“納稅人建造普通住宅出售，如果增值額不超過扣除項目金額之和20%的免征土地增值稅，超過20%的按規定征稅。要獲得免稅待遇，稅收籌劃應考慮以下幾個方面：首先，房地產公司建造普通標準住宅出售前應充分的了解市場行情，在保證利潤率的前提下，合理的設置房屋的銷售價格，將增長率控制在20%比例以下，以獲得免稅優惠。其次，房地產開發時可根據實際情況適當增加扣除項目金額，例如可以增加土地征用費、基礎設施費、拆遷補償費、建筑安裝費等房地產開發成本。最后，房地產公司建造住宅的同時也經營其他房地產開發項目的，要考慮分別核算不同項目的增值額，盡可能使銷售普通標準住宅的項目獲得免稅待遇。
參考文獻：
[1]蔡昌.揭秘稅收籌劃[M].北京：清華大學出版社，北京交通大學出版社，2011.
[2] 中國注冊會計師協會.稅法[M].北京：經濟科學出版社，2011.
關鍵字：房地產業；稅收；籌劃；策略探討；實例分析
摘 要：房地產業的風險大、投資大、周期長且業務繁雜，需要一個完善的體制對房地產業的投資人進行一定的保護。而稅收籌劃是企業經濟發展的一個重要組成部分，有效合理的稅收籌劃有利于企業進行合理的投資和經營，并且在投資過程中，獲取更多的經濟效益，尤其是稅收利益，提高企業的核心競爭力。本文就房地產業中的幾種稅務進行了稅收籌劃的探討。
關鍵字：房地產業；稅收；籌劃；策略探討；實例分析
自2001年中國加入世界貿易組織之后，經濟又迎來了發展的高峰期，隨之而來的國家稅收改革步伐加快，在這種環境下，稅收籌劃工作也逐步發展開來，眾多企業也在逐漸成為法治市場競爭下的一員后開始重視企業的稅收籌劃工作。在諸多的競爭中，眾多企業都在力求以最少的成本獲取最大的利潤，稅收是成本的一部分，合理的稅收籌劃可以在有法律保護的基礎上，正當維護企業的經濟利益，追求更多的經濟盈利。
房地產業的稅收籌劃屬于稅收籌劃的一個分支，是稅收籌劃在具體行業的具體應用。
一、 分析稅收與房地產業發展在國民經濟中的地位
稅收是國家為實現其職能，憑借政治權力，按照法律規定，通過稅收工具強制地、無償地征收參與國民收入和社會產品的分配和再分配取得財政收入的一種形式。雖然稅收是國家強制性收取，國民無償性的繳納固定的稅，不過稅收是國家“取之于民，用之于民”的重要見證。而且稅收是國家財政收入的重要的一部分，主要用于國防和經濟的建設，國家公務員工資的發放，教育事業、環保事業等的投資，同時，稅收可以很好地調節市場經濟，是防止通貨膨脹和通貨緊縮的重要手段，維護國家經濟平穩發展。
房地產是房產和地產的總稱，具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質實體和依托于物質實體上的權益。房地產本身具有多種性質，如固定性、地域差異性、高效耐久性、保值、增值性等。目前在經濟的大潮流下，國民對房屋的需求量要越來越多，對房屋的要求越來越高，房地產業的發展順應這一要求，為國民的買房住房需要提供保證。同時據調查顯示，建筑行業占我國GDP總值的40%，近期顯示的房地產投資總額達到了18737億元，同比增加了34.6%，房地產業的稅收約占國民生產總值的10%，是我國財政稅收的重要貢獻者。
二、 為什么要做稅收籌劃
所謂稅收籌劃，是指納稅人在符合國家法律及稅收法規的前提下，按照稅收政策法規的導向，事前選擇稅收利益最大化的納稅方案處理自己的生產、經營和投資、理財活動的一種企業籌劃行為。納稅人對經濟收益有著本能的追求，稅收籌劃是他們應有的法律權利。在企業的經濟發展過程中，有利于企業選擇有效的經濟行為以獲取更多的經濟利益，有利于企業做出正確的投資經營決策將稅收利益最大化，有利于企業尊法守法，始終得到法律的庇護，有利于國家國家落實稅收政策法規，增加國家財政收入，有利于相關行業，如稅收業，的長期發展。房地產行業的利潤較大，相應的稅收任務就會加重，其涉及到的稅種繁多，印花稅、土地增值稅、企業所得稅、營業稅等12個稅種，足足占了所有稅種的50%，面對如此多的稅種，稅收負擔嚴重，由此看來，稅收籌劃顯得尤其重要。
三、如何做稅收籌劃及具體的籌劃案例淺析
房地產業當中所涉及到的稅收種類繁多，在籌劃過程中應該秉承稅收籌劃的三點原則：不違背稅收法律的原則，事前籌劃的原則，效率原則，進行相應的稅收籌劃。
在稅收籌劃之前，應該明確其目的，然后制定各方案。如，可以制定合理的房地產價格臨界點，根據建房的方式、土地的使用權進行籌劃，將銷售和裝修分開經營，并且設立相應的公司等。而房地產業中涉及到的稅種也繁雜，下面將對營業稅、契稅、土地增值稅、土地使用稅和印花稅進行具體的探討分析。
（1）營業稅的籌劃。營業稅，是對在中國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產的單位和個人，就其所取得的營業額征收的一種稅。營業稅的稅收基礎為營業額，稅率為5%。案例一：某房地產開發公司在做住房區促銷活動的時候推出了兩種營銷方案。方案一：凡在開盤日簽訂購房合同的客戶。均可以免交當年的物業管理費，并且附送冷暖空調一臺（市場價值千元左右）和外出旅游。這種優惠項目吸引了不少客戶。據統計，在整個優惠期間銷售住宅的實現銷售收入2000萬元，送出空調總價值12萬元。優惠的物業管理費合計為4萬元。送出的旅游團票價值24萬元。方案二：公司采取折扣的方式，優惠2%，直接送價值40萬元的折扣。在營銷稅中，這個案例是視同銷售情況。公司直接免除的物業管理費和贈送的空調、旅游票都應該和實務一起算視同銷售。因此在方案一計算營業稅的時候，要將所贈送的實物和勞務的價值加到房屋的銷售收入中，則公司應繳納的營業稅為（2000+40）×5%=102萬元。在方案二中公司將實物和服務優惠的價值直接作為購房折扣，在成交價中抵減，則可以直接按折扣后的金額作為營業額。公司應繳納的營業稅為（2000-40）×5%=98萬元。對比就可以看出，方案二僅僅是修改了優惠方式，造成的直接后果就是營業稅少了4萬元。營業稅的稅收基礎是營業額，因而在銷售的過程中可以采用不同種類的銷售方法，制定合理的銷售方案，像上述案例中的方案二，進而到達減少營業稅的目的。
（2）契稅的籌劃。契稅是以所有權發生轉移變動的不動產為征稅對象，向產權承受人征收的一種財產稅。應繳稅范圍包括：土地使用權出售、贈與和交換，房屋買賣，房屋贈與，房屋交換等。其中稅收標準為不動產的價格，住宅房1.5%，土地使用權及商品房3%。案例二：某房地產公司A要將5000萬的物業資產轉移到控股的C公司名下。所有權的轉移需要繳納契稅，目前土地使用權的稅率為3%。則要繳納的契稅金額為5000×3%=150萬元。本例中A和C的投資方向不同。如果A公司采取新設立分公司的方法，而A公司原來的股東按股持有分公司的股份，就可免征契稅。契稅的納稅依據是所有權發生改變的不動產對象，因此可以優化不動產在轉交過程中接受對象的性質，盡量避免契稅直接收取的轉角對象類型，有時候換個方向，或許能夠達到免交契稅的要求。
（3）土地增值稅的籌劃。土地增值稅是對土地使用權轉讓及出售建筑物時所產生的價格增值量征收的稅種。土地價格增值額是指轉讓房地產取得的收入減除規定的房地產開發成本、費用等支出后的余額。土地增值稅實行四級超額累進稅率，例如增值額沒有超過扣除項目金額20%，免予征收土地增值稅，增值額未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，稅率為60%。 案例三：某房地產公司開發一可售面積為80000平方米住宅區，預計銷售均價為5000元。預計銷售總收入為40000萬元，繳納的營業稅為2000萬元.城市建設維護稅及教育費附加為200萬元，取得土地使用權費用和開發成本為24000萬元。方案一：直接按現狀開發銷售。其中可扣除項目金額為24000×（1+10% +20%）+2000+200=33400，增值額為40000-33400=6800，增值率為6800/33400=20.36%。應繳納的土地增值稅為6800×30%=2040萬元。方案二：加強小區綠化建設，預計投資500萬元，則可扣除項目金額（24000+500）*（1+10%+20%）+2000+200=34050，增值額為40000-34050=5950，此時的增值率為17.47%，由于沒有超過扣除項目金額的30%，因此可以免交增值稅。這樣既提高了小區的住宅質量，同時賺的稅款1540萬元，一舉兩得。土地增值稅主要與扣除項目的金額有關，當你扣除金額多的時候，增值額就小，需要交納的增值稅相應就少，反之需要加納的增值稅就會增加，但是增值額也是最后收益的一部分，所以在項目籌算之處，就應該全盤考慮，采取恰當的方法，謀求最大的利益。
（4）企業所得稅的籌劃。企業所得稅是對我國內資企業和經營單位的生產經營所得和其他所得征收的一種稅，企業所得稅的征稅對象是納稅人取得的所得。包括銷售貨物所得、提供勞務所得、轉讓財產所得、股息紅利所得、利息所得、租金所得、特許權使用費所得、接受捐贈所得和其他所得。案例四：相關法律規定，如果企業所得稅的數額較大，一次性納稅確有難度，那么在經主管稅務機關核準后，可以在不超過5個納稅年度的期間內均勻計入各年度的應納稅所得額。從資金時間價值角度考慮，可以申請將所得遞延分配到5個以內的納稅年度。 比如，如果某企業獲得捐贈款項200萬元，將其計到納稅所得額中，基本納稅率是25%，應該納稅50萬元。假如經過稅務機關批準，企業將捐贈所得額200萬元均勻分配到以后5年納稅年度，則捐贈所得部分每年應納稅所得額為40萬元（200/5），每年只納所得稅10萬元，按4%年利率計算，5年現值為42萬元，節約8萬元。這樣，一方面減輕了企業的資金壓力，同時還獲得了資金的時間價值。從減免稅角度考慮，應該將可遞延所得集中到享受減免稅年度之中。企業也可根據實際情況分配1——5年進行納稅。
（5）印花稅的籌劃。印花稅是對經濟活動和經濟交往中樹立、領受具有法律效力的憑證的行為所征收的一種稅。因采用在應稅憑證上粘貼印花稅票作為完稅的標志而得名。印花稅的納稅人包括在中國境內書立、領受規定的經濟憑證的企業、行政單位、事業單位、軍事單位、社會團體、其他單位、個體工商戶和其他個人。財產租賃合同的稅率是0.1%，財產轉移的稅率是0.05%。案例五：假設A房地產公司將一筆價款2000萬元的工程承包給B房地產公司，B公司又將其中800萬元的工程分包給C公司，500萬元的工程分包給D公司。則四個公司應納印花稅稅額分別為：
A公司應納印花稅：2000×0.05%=1萬元
B公司應納印花稅：2000×0.05%+800×0.05%+500×0.05%=1.65萬元
C公司應納印花稅：800×0.05%=0.4萬元
D公司應納印花稅：500×0.05%=0.25萬元
但是，如果A公司將800萬元的工程承包給C公司，500萬元的合同承包給D公司，然后剩下700萬元的合同承包給B公司，那么A、C、D公司需繳納的印花稅不變，而B公司的印花稅降為700*0.5%=0.35萬元，比原來節省了1.3萬元。
印花稅的籌劃有多重方法，較常用的有分開核算籌劃法、模糊金額籌劃法、減少流轉環節法，印花稅在計算的過程中，不同的經濟項目的稅率是不盡相同的，如果沒有明確的項目記錄，將會自動按照最高稅率進行計算，而且，每進行一次流轉，或者說簽訂一次合同就得進行一次印花稅的繳納，因此，在確定房地產項目的過程中應該明確的記錄每一個項目的資金使用情況，并且盡量減少項目的流轉手續次數，以達到減少印花稅的目的。
四、結語
房地產業的稅收是國家財政收入的重要組成部分，稅收又是市場經濟的重要調節手段，房地產業的稅收籌劃工作顯得更為重要。本文，從房地產業和稅收籌劃自身的性質和意義開始著筆，繼而提出了房地產業的稅收籌劃的相關措施，并就其中的一些稅種進行了具體的稅收籌劃實例分析，從而更好地研究了稅收籌劃在房地產業中的運轉方向和策略方法。
客觀的說，稅收籌劃的發展有利于我國完善國家相關法律和制度，對企業進行一定力度的保障，同時也幫助企業追求更大的經濟效益。由此，未來的稅收籌劃還將繼續發展。
參考文獻：
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關鍵詞：營改增 房地產企業 影響對策
隨著我國經濟的發展，對“營改增”的重視程度越來越高，房地產企業對“營改增”的實行好像成了必然要面臨的改革。自房地產實行“營改增”改革后，根據我國的相關規定，在實行“營改增”之前的一年銷售額達到500萬人民幣以上的企業，必須要像國家稅務單位申請為一般納稅人，除此之外，都是小規模納稅人。在沒有實行“營改增”之前，房地產企業是根據包含營業稅的銷售總收入來計算稅；“營改增”以后，計算依據要把增值稅從銷售收入中扣除。有關“營改增”的相關規定，在真正實行的過程中，對房地產企業產生了很大的影響。所以，本文開始是對“營改增”在房地產企業的影響進行了闡述，之后又針對“營改增”在房地產企業實行中所帶來的稅收影響籌劃了相應的對策，希望對今后我國房地產企業的發展有所幫助。
一、“營改增”對房地產企業的影響
（一）“營改增”對房地產企業開發成本的影響
對于任何一個企業來說成本都決定著企業的利潤，然而“營改增”的實行對房地產企業的成本有著不可忽視的影響。因為在房地產企業中，建筑在施工過程需要很多材料，而這些材料往往都不可能從一個企業購買，都需要從各個不同的企業購買，但是，其中有好多材料都是從個體的小商戶手中購買的，然而這些小商戶不可能出示增值稅專用發票，所以企業也就沒辦法在納稅時把這些增值稅扣除，這也就增加了房地產企業的成本。而且，在房地產企業建筑施工中的工作人員都是來自全國各地的農村，他們沒有專門的勞務公司，所以房地產企業也不能開出增值稅的發票，沒辦法進行相應的扣除。但是如果房地產企業可以尋求較大規模的企業合作就可以進行增值稅的扣除，也就大大降低了企業稅負。“營改增”的實行不僅對房地產企業的成本有影響，而且對房地產稅負也有很大的影響。
（二）“營改增”對房地產企業的稅負影響
隨著我國經濟的不斷發展，政府正在進行各方面的管理體制的完善，為了加快經濟進步的腳步，政府提出“營改增”并在房地產企業試行，目的就是希望“營改增”可以較少企業對稅收的壓力。可是，“營改增”是否真正對房地產企業的賦稅程度起到了作用呢？
當“營改增”剛剛在房地產企業實行的時候，得到了各個行業的企業的關注，它的影響也在試行的過程中慢慢體現出來。在實行“營改增”之前，房地產企業的營業稅稅率為5%，之后，房地產企業的增值稅銷項稅率哲定為11%。下面對“營改增”對房地產稅負的影響進行舉例說明。假設A公司銷售收入為800萬，相關成本為300萬，增值稅銷項稅率按11%計算，進項統一按17%計算，不考慮其他的變動因素。
則：“營改增”之前應交稅費=800*5%=40
“營改增”之后應交稅費=800/（1+11%）*11%-300/（1+17%）*17%=35.4
對于小規模的納稅人而言，實行“營改增”對他們一定是利大于弊的，他們的稅收壓力一定隨著“營改增”的實行而減少。然而，對于一般納稅人來說，即年銷售額超過500萬元的企業或者是企業經過會計的核算能提供準確的納稅資料的企業，只有當進項可扣金額大于營業收入相對較大的比例時，才能使“營改增”的實行達到降低房地產賦稅程度的目的。所以，“營改增”對房地產企業的稅收帶來的影響還是很大的，實際上，并沒有完全達到預期降低房地產企業稅負的愿望。但是，由于房地產企業的特殊性，以前經常會出現一些稅上加稅的情況，這種情況會導致房地產的稅收大大增加，而“營改增”的推行，大大避免了房地產企業的重復納稅的現象，也就在某種程度上減輕了稅收負擔，增加了企業效益。
“營改增”在房地產企業的試行，對房地產各個方面的要求越來越高。“營改增”之后，首先最大的影響就是由于部分企業沒辦法開正規的增值稅的發票，這就使房地產企業對可扣除增值稅的發票的獲取有很大的難度。如果房地產企業調整好自身的結構，完善企業內部的各種機制，一定會在“營改增”工作的開展中受益。
二、對房地產企業稅收的籌劃對策
（一）開發成本的稅收籌劃對策
房地產在開發的過程中需要的時間很長，由于他的特殊性，所以成本也比較大，在工程施工的過程中如果對各個環節提前做好精密的籌劃，把成本做好預算，那么一定就會降低房地產企業的成本。同時，由于“營改增”是要對增值稅進行扣除，所以如果房地產企業在工程建設的期間可以將這些成本最大化的平均攤開，便可對增值稅進行平均抵消，從而也就降低了稅負。房地產企業的稅收對房地產效益有很大的影響，稅負的增加會造成房地產企業沒必要的成本增加，所以對房地產企業的開發成本一定要做好籌劃。
（二）重視對“營改增”制度的學習，完善對進項的管理
“營改增”制度在房地產行業的試行，目的是在其他各個領域都能夠起到減少企業賦稅的作用，所以房地產企業一定要高度重視“營改增”制度，對企業的工作人員要有專業的培訓，使大家對“營改增”有簡單的認識和了解，讓每個員工都認真學習“營改增”的規則，讓大家都參與到“營改增”的推行中去。
“營改增”這一新的政策是要企業在納稅是對增值稅進行扣除，所以房地產企業要對增值稅進行嚴格的掌控和管理。增值稅的發票一般都是由供貨商提供的，所以在采購之前，一定要了解供貨商是哪種納稅人，一定要確認供貨商是一般納稅人之后再進行合作，這樣才能最大限度的抵扣進項，也就減少了房地產企業的稅收。在“營改增”的制度推行之后，房地產企業一定要重視增值稅發票，有些商戶會利用價格優勢拒絕開增值稅專用的發票，房地產企業一定要把目光放長遠，不能只看眼前的一點利益而接受商戶不合理的建議。管理好進項，在實行“營改增”過程中，可以在很大程度上降低房地產企業的稅負。
三、結束語
據現實情況，“營改增”對于房地產企業來說既有利又有弊，雖然會在某種程度上給企業帶來一定的風險，但是也為企業帶來了降低稅負的可能性。所以說，“營改增”的方案在房地產企業稅收的方面產生了巨大的影響，所以房地產企業要做好自身的完善工作，進行自我調整，做好籌劃，充分了解“營改增”，利用好“營改增”，減少企業稅收，降低成本，更好的避免“營改增”帶來的風險。因此，希望通過本文的分析，可以給房地產企業一些啟發，促進房地產企業的健康、持續發展。
參考文獻：
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[2]謝嚴.“營改增”對房地產行業稅收籌劃的影響[J].中國鄉鎮企業會計，2015
一、土地增值稅稅收規定
土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、土地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。
1.納稅義務人
土地增值稅的納稅人是對轉讓國有土地使用權、土地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。
2.稅率
土地增值稅采用的超率累進稅率。
3.應稅項目和扣除項目的確定
應稅收入包括：貨幣收入、實物收入和其他收入。
扣除項目包括：取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、房地產開發費用、與轉讓房產有關的稅金、其他扣除項目和舊房及建筑物的評估價格。
4.土地增值稅應納稅額的計算
土地增施稅應納稅額=∑(每級距的土地增值額*適用稅率)
5.與房地產開發企業有關的土地增值稅稅收優惠
(1）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額為超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。
(2)因國家建設需要依法征用、回收的房產，免征土地增值稅。
(3)以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。
(4)合作建房中一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅
二、房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃
1.根據不同建房方式進行納稅籌劃
在土地增值稅的稅收優惠政策中，對代建房和合作建房的界定做了明確規定，并明確說明了在何種情況下是暫免征收土地增值稅的。有了上述稅收優惠規定，為我們的納稅籌劃提供了操作空間。
(1)合作建房。合作建房房屋建設完畢后自用的，暫免征收土地增值稅，但是建成后轉讓的，需要補交土地增值稅。
(2)代建房。代建房的本質是房地產開發公司代客戶進行房地產開發，并收取手續費的行為。其整個經濟行為中不涉及房地產產權的變化，所以不在土地增值稅納稅范圍之內，僅就其服務依法繳納營業稅即可。采用代建房模式，不僅可以在一定程度上減輕營業稅負擔，還可以不用繳納土地增值稅，可以大幅減低企業稅收負擔。
2.通過分散收入的形式進行納稅籌劃
由于土地增值稅采用超率累進稅率的方式計稅，而增值額等于收入減去可以扣除項目，增值率越高，所對應的稅率越高。所以分散企業收入，會對增值額產生影響，從而影響企業稅負。
在實務操作中，可以采取的方法是將可分除的項目從整個房地產項目中剝離出來單獨處理，如裝修費，設備安裝費，附屬設施建設費等。這樣處理可以使上述業務的盈利不用繳納土地增值稅，從而增加企業利潤。
另外，房地產開發企業也可以將一個整體項目中的多個工程分開處理，以已達到降低增值率，降低稅負的目的。例如，可以將一個整體增值率超過20%的項目中增值率未達20%的普通標準住宅和其他增值率超過20%樓盤分開核算，以使其可以享受免征土地值稅的優惠。
但是，無論是分拆業務還是將項目分開核算，在決定是否采用的時候，一定要仔細核算是否能達到節稅的目標。
例:A房地產開發企業開發一個項目，其中建設普通標準住宅一棟出售，預計售價5000萬元，可以扣除項目金額4500萬元；建設豪華別墅10棟，預計銷售額1500萬，可以扣除項目金額1000萬元。
在該案例中，不分開核算，則需繳納土地增值稅（5000+1500-4500-1000）×30%=300萬元；但如果分開核算A企業建設普通標準住宅因增值率未超過20%，可以享受免征土地增值稅優惠，總共需要繳納土地增值稅（1500-1000）×30%=150萬元。
3.利用增加成本費用、減低增值率節稅
在土地增值稅的計算中，稅法規定了土地取得成本、房地產開發成本、房地產開發費用、財務成本、相關稅金、其他扣除項目、舊房評估價格等法定扣除項目。房地產開發企業在納稅籌劃時可以利用合理合法的方式，增加成本，降低增值率。在實際操作中，也可以將增值率不同的項目合并計算，以使總體增值率降低，減輕稅負。這里所說的合并項目和上文所說的分拆項目并不矛盾，其總體目標都是減輕稅負，具體應該采取什么方法，需要在實務中通過計算確定。
另外，根據稅法中房地產開發企業在建設普通經濟適用房時增值率不足20%免征土地增值稅的優惠規定，企業房地產項目在增值率接近20%時，可以通過計算，確定是將增值率控制在20%以下獲得的總體利潤高還是增加利潤繳納土地增值稅獲得的利潤高。
4.對利息支出的籌劃
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》中第三條規定，扣除項目中財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，土地取得成本和土地開發成本金額之和的5％以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按土地取得成本和土地開發成本金額之和的10％以內計算扣除。
根據以上條款，房地產開發企業可以根據自身情況，通過計算決定是否提供金融機構的利息分攤證明，以達到節稅的目的。一般來說，資金來源主要是自有資金的企業，其利息費用還不足土地取得成本和土地開發成本之和的5%，更樂意采用第二種方案，即不提供金融機構的證明，直接扣除土地取得成本和土地開發成本之和的10%。
【關鍵詞】房地產企業；財務管理；稅收籌劃
稅收籌劃是指在遵循稅法及符合稅法意圖的前提下，通過對納稅人的經營、投資、籌資、分配等理財活動的籌劃安排，盡可能取得涉稅收益，整體上實現納稅人最合理、最優的涉稅財務管理活動。房地產企業由于在開發及經營過程通常具有投入資金多、經營風險高、建設及銷售周期長、涉稅標的金額大、收益高見效慢等特點，所以運用稅收籌劃這種新的理財方式，不僅能有效降低企業的涉稅成本和風險，增強企業的盈利能力和競爭實力，而且有利于實現企業價值最大化目標。本文主要以土地增值稅、房產稅、營業稅、所得稅等相關稅金為例，對稅收籌劃實務進行分析，懇請大家賜教。
一、相關借款利息的籌劃實務
由于目前大部分房地產經營企業的開發資金來自金融企業的借貸，具有資金量
大、借款期限長、利息費用多等特點，所以可以利用合適的利息扣除方式對借款利息進行稅收籌劃。一方面，針對房地產開發完工之前的利息費用，將完工之前的借款利息可以計入開發成本，并可作為計算房地產開發費用（期間費用）的扣除基數。特別是從事房地產開發經營的企業，還可按照取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和，加計20%的扣除，這樣，就可以大大增加扣除項目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負，增加凈收益。另一方面，針對房地產開發完工之后的利息費用支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算、分攤并提供金融機構證明的：允許據實扣除，但最高不得超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額；凡不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10%以內計算扣除。企業據此可以選擇：如果購買房地產主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，可提供金融機構證明，據實扣除；反之，主要依靠權益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用，對實現企業價值最大化有利。案例:某房地產開發公司開發一批商品房，支付的地價款為600萬元，開發成本為1000萬元，假設房地產開發項目分攤利息且能提供金融機構證明的應扣除利息為100萬元和70萬元時（設貸款利率5%），如何為該公司利用利息扣除進行籌劃？籌劃過程如下：首先計算扣除的利息支出差異：(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×(10%-5%)=(600+1000)×5%=80(萬元)，其次判斷：當允許扣除的利息支出為100萬元時，由于100萬>80萬，所以該公司應嚴格按房地產開發項目分攤利息并提供金融機構證明，這樣就可以按100萬元扣除，否則只能按80萬元扣除，計稅依據將增加20萬元，造成多繳稅款；當允許扣除的利息支出為70萬元時，由于70萬
二、利用建房方式的籌劃實務
大部分房地產經營企業傾向于自行建造并銷售房地產，但這種方式下籌劃空間較小。若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。第一，房地產的代建行為。這種方式指房地產開發企業代客戶進行房地產的開發，開發完成向客戶收取代建收入的行為。就房地產開發企業而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務報酬，為營業稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產開發企業可以利用這種建房方式，減輕稅負，但前提是在開發之初就能確定最終用戶，實行定向開發，從而避免開發后銷售繳納土地增值稅。第二，合作建房方式。這種方式指根據《營業稅問題解答（一）的通知》（國稅函[1995]156號）的規定，“合作建房”是指一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，再按規定征收土地增值稅。企業可充分利用此項優惠政策，實現共贏。案例：華富房地產開發公司在某市繁華地段擁有一塊土地，擬與富民公司合作建造辦公用房，資金由富民公司提供，建成后按比例分房。對富民公司來說，分得的辦公樓不含土地增值稅，會降低購置成本。即便將來處置，只就屬于自己的部分繳納土地增值稅。對華富公司而言，作為自用辦公用房，不繳納土地增值稅，可節約大量稅負，降低房地產成本，增強市場競爭力，這樣就實現了房地產企業和購置方的雙贏。
三、改變銷售模式的籌劃實務
一是，針對納稅主體的新設分立。即房地產經營企業設立獨立銷售公司，負責房地產銷售，這種分立使土地增值稅、營業稅、企業所得稅的籌劃空間很大。案例：大華公司銷售的普通標準住宅，在允許扣除的項目金額基本相同的前提下，如果采用兩種售價：第一，若以1500萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1167.5萬元，增值率為28.48%，應納99.75萬元的土地增值稅，凈賺232.75萬元。第二，以1400萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1166.96萬元，增值率為19.97%，免征土地增值稅，凈賺233.04萬元。第三，如果大華公司設立獨立銷房屋銷售公司，大華公司將住房以1400萬元的售價賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬元的價格賣出，當開發公司賣給銷售公司時，由于其增值率為19.97%＜20%，免納土地增值稅。當銷售公司以1500萬元售出時，扣除營業稅及附加合計：1500×5.5%=82.5萬元，可扣除的項目金額為1167.5+82.5=1250萬元，其增值率為16.67%＜20%，免納土地增值稅。最終從集團角度看，銷售時只增加營業稅等稅金：1400×5.5%=77萬元，獲利潤1500－（1167.5＋77）=255.5萬元，比籌劃前增加255.5－232.75=22.75萬元。
二是，針對開發企業對獨立銷售公司的銷售方式上，也可以采用以下銷售模式來減少賬面收入或遞延納稅時間。第一，開發企業采取無償或收取極少手續費方式委托銷售公司銷售房地產，并可協商開具銷售清單，由于這種方式應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現，所以在確認納稅義務發生時間上可以盡量遞延，同時這樣可以避免銷售公司繳納營業稅（基本無代銷收入）。第二，將原來由開發企業承擔的銷售及管理費用轉嫁到銷售公司，使銷售公司企業所得稅減少甚至不交。當然，對于業務招待費和廣告費等有費用扣除限額的扣除項目，應事先商議確定由開發企業承擔（開發企業的收入多，抵扣的限額就大），這樣就可以避免上述費用應超標而調增應納稅所得額的情況。第三，對于客戶通過銀行按揭方式購買開發產品的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。所以盡量與客戶和銀行協商，開立指定代收專戶，將客戶按揭還貸的部分定期先存入專戶，然后分期辦理轉賬日再確認收入并納稅，這樣，一方面銀行可以沉淀資金，另一方面，企業可以控制收入和所得實現時間。
關鍵詞：房地產企業；稅收籌劃；案例
房地產業是國民經濟的支柱產業，也是中央和地方政府財政收入的重要來源。隨著房地產市場的升溫，房地產交易日益頻繁，房地產交易過程的稅收問題也越來越引起有關方面的關注。其中，大宗房地產交易因涉稅金額多，稅收負擔重，令許多房地產企業都對此感到頭疼，因此通過合法合理的方式進行稅收籌劃來達到減輕稅負顯得非常重要。同時，部分地區當前存在的房地產市場過熱現象，也促使政府對房地產行業宏觀調控力度進一步加大。隨著市場不確定因素的增加、觀望氣氛的抬頭，導致市場成交量的減少，意味著房地產企業的利潤空間將進一步縮小，在這種情況下，通過合法合理的方式進行稅收籌劃來達到減輕稅負就顯得更為重要。
一、土地增值稅的籌劃
我國土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和實行四級超率累進稅率計算征收：增值額未超過扣除項目金額（基本等于項目成本）50%的部分，稅率為30%；超過扣除項目金額50%、未超過100%的部分，稅率為40%；超過扣除項目金額100%、未超過200%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。但是同時，國家也相繼制定出臺一系列配套管理措施和相應的稅收優惠政策，納稅人如果能充分運用有關政策規定，利用好這些優惠政策進行合理籌劃，還是可以達到降低土地增值稅稅收成本、進一步提高投資效益的目的。
案例一：本公司2000年底至2003年初開發的某某雅苑三期項目，取得的土地使用權所支付的金額為1955萬元，房地產開發成本為3500元，銷售總收入為9200萬元，與轉讓房地產有關的稅金為510.6萬元，公司為開發該項目從銀行貸款2000萬元，貸款利率為5.31%，貸款期限為2年，從銀行取得利息單據212.4萬元，另公司通過往來從其它相關企業無償籌資1500萬元，未簽合同，雙方只是通過收據做帳，兩年后歸還。
籌劃方案1：
《土地增值稅暫行條例實施細則》規定財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的10%以內計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。
如果按提供金融機構證明據實扣除，則開發費用=利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）X5%=212.4+（1955+3500）X5%=485.15萬元
扣除項目金額=1955+3500+485.15+510.6+（1955+3500）X20%=7541.75萬元
土地增值額=9200-7541.75=1658.25萬元
土地增值率=1658.25/7541.75=21.99%
土地增值稅稅額=1658.25X30%=487.475萬元
籌劃方案2：
如果不提供金融機構利息證明，則開發費用=取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本X10%=（1955+3500）X10%=545.5萬元
扣除項目金額=1955+3500+545.5+510.6+（1955+3500）X20%=7602.1萬元
土地增值額=9200-7602.1=1597.9萬元
土地增值率=1597.9/7602.1=21.02%
土地增值稅稅額=1597.9X30%=479.37萬元
籌劃方案3：
公司通過往來從其關聯企業無償籌資1500萬元，未簽合同，雙方只是通過收據做帳，兩年后歸還。如果公司與關聯企業補簽協議，將這1500萬元作為借款處理，則需付關聯企業利息159.3萬元，關聯企業需到稅務局開具發票，交納營業稅、城建稅、教育費附加8.84115萬元，印花稅796.5元。由于該關聯企業也是公司老板所開的另一家房地產公司，這樣做對公司老板而言只是關聯企業多交了些營業稅。這時公司的開發費用=利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）X5%=212.4+159.3+（1955+3500）X5%=644.45萬元
扣除項目金額=1955+3500+644.45+510.6+（1955+3500）X20%=7701.05萬元
土地增值額=9200-7701.05=1498.95萬元
土地增值率=1498.95/7701.05=19.46%
土地增值稅稅額=1498.95X30%=449.685萬元
從以上三個土地增值稅的籌劃方案可以看出方案3所交土地增值稅最少，比第一種方案節省了37.79萬元。
由于本公司某某雅苑項目開發得較早，當時稅務局對普通標準住宅尚未給出明確的介定，公司充分運用了土地增值稅對建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅的稅收優惠政策進行合理籌劃，通過籌劃方案3達到了免征土地增值稅稅，進一步提高了企業的投資效益的目的。
二、營業稅的籌劃
營業稅的籌劃相對來說空間較小，但也不是沒有一點籌劃空間，比如我公司2001年底與某城鎮建設綜合開發公司簽訂了某商品房住宅項目轉讓協議，需支付出1823.22萬元給該開發公司，同時約定將此小高層的一樓計612.33平米作為安置面積交給該開發公司，該開發公司以每平米1400元的造價支付我公司價款合計85.73萬元，我公司實際支付項目轉讓費用1737.49萬元。如果就這份合同，我公司在做帳時就應將返還的這部分房產的銷售款視為銷售，交納營業稅42865元，城建稅3000.55元，教育費附加1714.6元，合計47580.15元的稅款。但如果進行營業稅的籌劃，能與該開發公司協商修改合同，直接簽訂總價為1737.49萬元的項目轉讓協議，不提及安置面積這一塊，而實際運作照舊，對方公司也不吃虧，我公司又可省去這部分稅款，何樂而不為呢！經過多次協調、洽商，該開發公司同意修改協議，我公司通過對營業稅的籌劃節稅4.758萬元。
三、企業所得稅的稅收籌劃
企業所得稅的稅收籌劃空間較大，本文仍從實際工作中所涉及的案例進行分析比較。
由于房地產企業項目周期跨度大，一個項目的前幾年一般都是虧損的，這時就要合理利用以前年度虧損，做好這方面的籌劃，以免錯過5年可彌補期。
案例1：本公司2000年成立，2000年應納稅所得額為-9389元，2001年應納稅所得額為-2682996.53元，2002年應納稅所得額為-1182425.88元，2003年應納稅所得額為967335.39元，2004年應納稅所得額為-754818.4元，2005年應納稅所得額為-515069.03元，2006年預計應納稅所得額仍是虧損，這時就需要進行稅務籌劃了，因為企業所得法規定，納稅人發生年度虧損的，可以用下一納稅年度的所得彌補，下一納稅年度的所得不足彌補的，可以逐年延續彌補，但是延續彌補期最長不得超過5年。如果不進行稅務籌劃，則2001年的可結轉下一年度彌補的虧損額1725050.14元就不可以彌補了，這對企業就是一種損失。后通過與銷售部的協調，加大了銷售收款回籠速度，同時控制了一部分費用，將2006年應納稅所得額做成了2515069.03元，充分利用了以前年度可彌補虧損，達到了節稅的目的。
案例2：房地產開發企業每年的招待費都很大，而稅法規定，納稅人發生的與其生產、經營業務直接相關的業務招待費，在規定的比例范圍內可據實扣除，超過標準的部分，不得在稅前扣除。而房地產開發企業每年調增的業務招待費很多，加大了企業應納稅所得額，這也需要進行稅務籌劃。本公司列了一個計劃表，按當年預計的年收入配招待費，而一些金額較大的招待費就開具會務費的發票，同時做好相關會議費證明材料，這樣一年下來需要調增的業務招待費就少了很多，減少了企業應納稅所得額，達到了節稅的目的。
案例3：本公司2003年在市中心拿到一塊地，并進入了前期開發階段，按照預計1年后就可銷售，當時有一家銷售公司與公司一大股東關系較好，公司就與該公司簽訂了銷售合同，銷售價是按當時同地段售價6500元/平米簽訂的。后因公司在海南拿下一大片旅游用地，急需資金，市中心這個項目就暫停施工，至2006年才重新開發，而這時同地段的樓盤銷售價已達1萬多/平米，如仍按與原公司的合同售價銷售的話，公司損失慘重。經公司研究決定，終止與該公司的合作，而公司提出了300萬元的違約賠償金以及無償贈送一套150平米新房的補償要求。公司財務對這個賠償方案進行了評估，認為如果無償贈送一套150平米的新房，預計總房款為200萬，將來這200萬只能掛應收帳款，既收不到款也不能作為費用列支，而如果直接付200萬元不贈送房產，這200萬元和前面的300萬元就可以作為費用在稅前列支，因為稅法規定經濟合同的違約賠償金是可以在稅前列支的，這樣同樣是付出500萬元的代價，對所得稅的影響卻大不一樣，減少了公司應納稅所得額。后經過多次協商，公司接受了本公司的方案。
實際工作中，稅收籌劃無處不在，就看你是不是能夠多留心多思考了，只要能精心安排，合理運用稅收法規，就能達到避稅的目的。
結論：總之，稅收籌劃不是通過虛報成本、虛報支出，采取違反我國稅收法律法規、政策的手段方式來偷稅、漏稅。稅收籌劃區別于偷稅、漏稅的最明顯特征是合法性，其是在不違反我國現行稅收體系法律規范的前提下，通過不違法的方式對經營活動和財務活動精心安排，盡量滿足稅法條文所規定的條件，以達到減輕稅負，提高企業利潤的目的。
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關鍵詞：營改增；房地產業；稅收籌劃
中圖分類號：F235.91 文獻標識碼：A 文章編號：1008-4428（2016）05-67 -02
作為我國結構性改革的重大舉措，全面推開“營改增”試點將助力我國供給側改革，在“營改增”試點過渡期內，房地產企業必須抓住機遇，迎接挑戰，把握“營改增”改革的契機，在進行管理變革、提升企業管理水平的同時，通過合理的稅收安排降低企業的稅收成本，如此，才能順應政策變革，在國家結構改革的洪流中不被淘汰。
一、房地產業營改增政策規定
為進一步減輕企業負擔，促進經濟結構轉型升級，我國自2016年5月1日起，全面實施“營改增”，一是將營改增試點范圍擴大到建筑業、房地產業、金融業和生活服務業，實現貨物和服務行業全覆蓋，打通稅收抵扣鏈條，支持現代服務業發展和制造業升級。二是在之前已將企業購進機器設備所含增值稅納入抵扣范圍的基礎上，允許將新增不動產納入抵扣范圍，增加進項抵扣，加大企業減負力度，促進擴大有效投資。同時，新增試點行業的原有營業稅優惠政策原則上延續，對特定行業采取過渡性措施，對服務出口實行零稅率或免稅政策，確保所有行業稅負只減不增。
在該政策背景下，根據《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》中關于房地產業“營改增”適用的增值稅稅收政策，整理如下：
（一）房地產企業銷售自建不動產新老項目的計稅方法
（二）房地產企業銷售不動產的計稅方法
此外：1. 房地產老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目。
2. 房地產開發企業采取預收款方式銷售所開發的房地產項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。
以上規定給房地產企業提供了稅收籌劃空間，由于房地產企業規模一般較大，故暫不考慮房地產企業以小規模納稅人身份繳納增值稅情形。“營改增”中房地產企業可以按照一般納稅人納稅，抵扣進項，可以選擇銷售自建或非自建不動產，也可根據過渡期稅收政策適用差異選擇新老項目進行籌劃。以下將從這兩種籌劃方向比較分析：
二、“營改增”下房地產企業稅收籌劃案例分析
（一）房地產企業新老項目的稅負比較分析
案例一：
某房地產開發企業（一般納稅人）專門從事普通商品房的開發，2016年3月擬自行建造普通住宅一幢，還未取得《建筑工程施工許可證》，根據近期銷售的同類型，相近地段自建普通住宅的價款，成本狀況及房地產市場發展趨勢，擬建造該普通商品住宅預計收入總額為A萬元，土地價款為B萬，進項稅額為C萬元，不考慮其他稅費，假設該企業資金充足，該企業怎樣做可減低稅負？
1.若該房地產企業簽訂的《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年5月1日后，即適用房地產新項目的稅收政策，適用一般計稅法。
該房地產企業銷售該普通住宅應交增值稅=（A-B）*11% - C（萬元）
2.若該房地產企業簽訂的《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前，即適用房地產老項目的稅收政策，可選用簡易計稅法或一般計稅法。
（1）簡易計稅法
應交增值稅=A*5%（萬元）
（2）一般計稅法
應交增值稅=（A-B）*11% - C（萬元）
當（A-B）*11% - C > A*5%，即當A>（11B+100C）/6時，若該企業現金流充足，不考慮預繳稅款的資金壓力，則選用老項目下的簡易計稅法，企業增值稅稅負較輕，選用一般計稅法稅負較重。故在企業現金流充足情況下，企業簽訂的《建筑工程施工許可證》中房地產項目合同開工日期可定在2016年4月30日前。
當A
企業應綜合考慮現金流及抵扣額，稅負效應做出合理決策。
（二）房地產企業銷售不同方式取得的不動產的稅負比較分析
案例二：
某房地產開發企業（一般納稅人）專門從事普通商品房的開發，預計銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）普通商品住宅和自建普通商品住宅各一幢，預計收入總額均為A萬元，自行建造房產的土地價款為B萬元，非自建方式取得的房產購買價款為C萬元，假設兩種方式取得的房產進項均為D，若該企業資金充足，不考慮其他稅費，兩幢樓盤的應交增值稅額為：
1.自建
（1）簡易計稅法
應交增值稅=A*5%（萬元）
（2）一般計稅法
應交增值稅=A*11%-D（萬元）
2.非自建
（1）簡易計稅法
應交增值稅=（A-C）*5%（萬元）
（2）一般計稅法
應交增值稅=A*11%-D（萬元）
所以，一般計稅法下，該房地產企業銷售4月30日前取得的自建或非自建不動產的增值稅稅負相同。而簡易計稅法下，銷售4月30日前取得的非自建不動產的增值稅稅負較小。
案例三：
若某房地產企業預計銷售其2016年5月1日后取得的（不含自建）普通商品住宅和自建普通商品住宅各一幢，其他條件同上。則無論取得自建或非自建不動產，都適用一般計稅法。
應交增值稅=A*11%-D（萬元）
當A*11%-D>（A-C）*5%即A>（100D-5C）/6時，選用簡易計稅法銷售4月30日前取得的非自建不動產比銷售5月1日后取得的不動產的增值稅稅負后小。
綜上，在自建和非自建方式取得的房產進項稅額相同情況下，房地產企業一般納稅人選擇簡易計稅法計算銷售4月30日之前非自建方式取得的不動產相對較優。
從以上分析比較中可看出，房地產企業利用新老項目的不同計稅方法及不同銷售方式取得的不動產政策進行稅收籌劃方案的選擇，與抵扣額有密切關系。根據全面推開“營改增”試點政策規定“允許將新增不動產納入抵扣范圍，增加進項抵扣”，房地產企業應充分利用這一政策，結合“營改增”試點政策實施前后的業務特點及適用政策，合理安排采購業務，減少“營改增”前的不動產采購業務，采用“先租后買”的方式，將采購業務推至“營改增”后，利用融資租賃實現利息支出進項稅抵扣；通過適當提高開發產品配套設施標準、擴大園林綠化范圍等方式擴大扣除項目基數，從而減低企業稅負。
上述案例分析只是在當前全面推開“營改增”試點背景下運用稅制改革過渡期的稅收政策對房地產企業所做的簡單稅收籌劃。如果考慮企業的現金流與財務狀況，應充分運用“一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的、與機構所在地不在同一縣（市）的不動產，應按照3%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報”；“房地產開發企業采取預收款方式銷售所開發的房地產項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅"等稅收政策。此時，房地產企業采用一般計稅法銷售自建房產的預繳稅款壓力相對較小，特別是采取預售房款方式，可有效延繳稅款，發揮資金的時間價值。
總之，企業應結合自身情況，合理合法增加進項稅額抵扣，綜合考慮各稅種間的稅負平衡，利用“營改增”過渡期稅收政策的籌劃點進行有效籌劃，促進企業整體稅負最小化。
三、結論與建議
綜上，房地產企業應結合全面推開“營改增”試點政策，充分利用稅制改革帶來的機遇，有針對性的進行相關稅收籌劃，把握不同時期的稅收籌劃要點，提前做好稅收安排和業務規劃，減低企業稅收負擔，為企業創造價值。
參考文獻：
[1]財政部.國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知（財稅[2016]36號）[Z].2016.
【關鍵詞】籌劃；稅收；房地產企業；利益
近幾年來，房價高漲已成為社會關注的焦點問題。由于房地產企業過高的稅收問題是房價居高不下的重要原因，所以降低房地產企業的稅收是解決房價高的重要手段。目前，房地產企業所涉及的稅收主要有土地增值稅、城鎮土地使用稅、營業稅、企業所得稅、個人所得稅、城市建設稅、地方教育稅等等。
一、房地產商所涉及的主要的稅收籌劃方案
對于房地產行業而言，稅收的總費用中占比重較大的稅收主要有營業稅、土地增值稅、企業所得稅等，降低這些稅收的費用是降低總稅收費用的關鍵之處。
1.房地產企業關于營業稅的籌劃。營業稅是房地產商在房地產的產權交易環節即房屋出售時產生的需要繳納的稅費。對不動產投資入股的稅收進行相應的籌劃是房地產企業營業稅籌劃中的主要部分。當然，根據不同的情況，以不動產入股的行為是否應該繳納營業稅也是各異的。第一，房地產商利用自己的不動資產進行相應投資和入股，參加投資之后的利潤分配，當然也要承擔投資中的所存在的風險。根據相關的條例規定，以不動產進行投資或者入股的投資方在未將自己的不動產的所有權進行相應的轉讓，該不動產的所有權仍屬于投資者本身，這種情況下，對以不動產進行投資或者入股的投資方是不征收營業稅的。所以房地產商在經營過程中可以采用先以不動產進行投資入股，待銷售時，向購買者銷售該房地產股權的方式把房屋銷售出去。這樣一來就可以不用繳納購買者購房過程中的由房屋所有權的轉讓所帶來的營業稅。第二，房地產企業也可以利用自己的不動產進行投資入股，收取一定的固定收入，并且還不用承擔風險。如租賃方式，由于房地產商只是在一定的使其內把房產的所有權進行轉讓，其收入屬于租賃收入，所以其營業稅的收取是按照服務業稅目中的租賃項目進行征收，從而減少了稅費。房地產企業可以根據自身的情況相應地選擇上述兩種方式進行籌劃，從而達到企業利益的最大化。
2.房地產企業關于土地增值稅的籌劃。由于土地增值稅的較高稅率以及較重的稅收負擔，使得土地增值稅備受關注，同時土地增值稅的籌劃也成為減少稅收中的關鍵點之一。對土地增值稅進行籌劃的過程中，調節增值額是關鍵。第一，采取增加可扣除項目金額的方法。房地產企業可以通過增加房地產開發所需的成本和費用的方式，從而扣除項目的金額得到增加，使土地增值稅減少。同時這種方法也可以使房地產企業的房屋的質量得到一定提高，加強了其在市場中的競爭力。當然，可扣除金額的計算方式是有一定的條例規定的，所以利用該方法的過程中應該把握一定的尺度。第二，采用減少銷售收入的方法。房地產商的銷售額減少了，則增值額也必定相應的減少，那么增值額所占的可扣除項目金額的比例也就降低了。同樣地，由于是銷售額的減少，所以房地產企業在使用該方式時對于減少的銷售額和降低的增值額中可扣除項目金額的比例應該進行認真的比較，從通過比較決定公司是否可采用該方式進行土地增值稅的籌劃，使公司的利益達到最大化。
3.房地產企業關于所得稅的籌劃。匯算清繳的階段是房地產企業可對企業所得稅進行籌劃的主要時期。對于這一階段的稅收籌劃主要是從合理延遲成本確認的最終時間以及推遲轉移產權的時間兩個方面著手。第一，延遲成本的確認時間。由于房地產企業在經營過程中容易出現當工程未完全完成的情況下房產的所有權已轉移、銷售收入已完成的情況。這種情況下則沒有辦法對該工程的成本進行準確地計算，此時所需繳納的企業所得稅即為凈收入的課稅，使得所需繳納的稅費減少。第二，通過合理地推遲轉移產權的時間的方法。由于在我國的房地產市場中，大多數房屋的購買者買房的的直接目的都是用于自住以及用于出租，而在買房后直接用于出售的購買者是極少的，所以大多數購買者并不急于辦理房產證。又因為根據相關稅法的規定，銷售收入的實現只有通過房產的產權所有者發生變更時才能得到確認，所以房地產企業可合理的推遲房地產權所有者發生變更的時間。
二、結語
稅收地合理籌劃，可有效地減少企業的稅費支出，使得他們可在較低房價的基礎上獲得一樣的利潤。百姓的購買能力增強，房地產企業的銷售額也相應升高。所以，稅收的合理籌劃是能使企業獲得最大化利益以及最大限度增強人們的購買能力的重要途徑之一。
參 考 文 獻
[1]李衛林.論房地產開發企業稅收籌劃[J].China's Foreign Trade.2012（6）：123～125
