發(fā)布時(shí)間：2023-11-10 11:08:03
序言：寫(xiě)作是分享個(gè)人見(jiàn)解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)稅收籌劃樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 土地增值稅 稅收籌劃
一、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展及稅收狀況
1.我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況
自我國(guó)改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)的行地產(chǎn)行業(yè)得到了迅猛的發(fā)展，并且逐漸的成為了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)逐漸的擴(kuò)展為開(kāi)發(fā)、建筑、銷售住宅、商鋪、周邊配套設(shè)施等商品。
2.我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀
房地產(chǎn)問(wèn)題已經(jīng)成為了近些年來(lái)社會(huì)輿論的焦點(diǎn)，也是百姓民生最關(guān)注的一個(gè)問(wèn)題。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)使房地產(chǎn)價(jià)格不斷的波動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系也發(fā)生了巨大的變化。從2007年開(kāi)始房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，面對(duì)市場(chǎng)的火爆升溫，國(guó)家在2010年出臺(tái)了包括抑制部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、支持居民自住性住房消費(fèi)、抑制投機(jī)倒賣(mài)性購(gòu)房、整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序等調(diào)控措施。
3.土地增值稅概述
土地增值稅是指對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物產(chǎn)權(quán)，取得了增值收入的單位或個(gè)人增收的稅目。土地增值稅實(shí)行的是超額累計(jì)稅率，根據(jù)增值額設(shè)立30%至60%不同的稅率。土地增值稅在稅收上也有一些優(yōu)惠政策，例如建筑不同標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠、國(guó)家征用收回的房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠、個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠等。總體來(lái)看，我國(guó)的土地增值稅具有稅收呈現(xiàn)先慢后快的增長(zhǎng)趨勢(shì)、土地增值稅增幅高于稅收總收入等特點(diǎn)。
二、土地增值稅稅收籌劃的意義
稅收籌劃也叫做合理避稅，它是指納稅人在不違反國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)的前提下，合理的利用相關(guān)政策及對(duì)涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行調(diào)整，事前選擇對(duì)企業(yè)最有利的納稅方案來(lái)組織企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，最終達(dá)到減輕企業(yè)稅負(fù)的目的。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，稅負(fù)較重的稅種就是土地增值稅，國(guó)家出臺(tái)的相關(guān)政策使房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)壓力變得更大。所以對(duì)于土地增值稅的籌劃工作在實(shí)現(xiàn)保障企業(yè)持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力、減輕企業(yè)經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)、提高企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力等方面的作用就顯得極為重要。合理的對(duì)土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃，能夠有效的降低企業(yè)的成本費(fèi)用，增加企業(yè)的利潤(rùn)，使企業(yè)可以充分的利用現(xiàn)有的資源，提升資源的利用率，并可使企業(yè)樹(shù)立良好的社會(huì)形象，從而推進(jìn)企業(yè)的長(zhǎng)久發(fā)展。
三、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃的問(wèn)題
首先，土地證增值稅的征收對(duì)象是已售出房地產(chǎn)的增值額，實(shí)際上屬于在房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收。土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的土地增值額，即為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入總額減去規(guī)定可扣除項(xiàng)目后的余額，相當(dāng)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的利潤(rùn)。在實(shí)際工作中，企業(yè)所得稅已經(jīng)在財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得行為上進(jìn)行了征稅，而且土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)過(guò)于狹窄，名義稅率也比較高，這就使得房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)過(guò)重，如果企業(yè)土地增值稅的籌劃不能改變這一現(xiàn)狀，那么稅制因素依然會(huì)對(duì)其造成嚴(yán)重的制約。
其次，土地出讓金的公允性不夠，各級(jí)地方政府在財(cái)政收入缺少自的壓力下，就可能使用各種手段來(lái)擴(kuò)大出售土地，以此短期行為來(lái)?yè)Q取財(cái)政收入。另外，農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)用地需經(jīng)過(guò)國(guó)家征用，在征用的過(guò)程中，土地資源的配置受行政權(quán)力的控制，這就有可能產(chǎn)生地方管理者的行為。高價(jià)買(mǎi)地低價(jià)征地、不透明的招拍掛行為都會(huì)使企業(yè)購(gòu)入土地價(jià)格虛高，也使得土地增值稅的籌劃方案難以到達(dá)預(yù)期的效果和目的。
四、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的主要方式
1.避免進(jìn)入征稅范圍來(lái)進(jìn)行納稅籌劃
首先，利用出售改為合資聯(lián)營(yíng)的方式達(dá)到避稅的目的。根據(jù)稅法的有關(guān)規(guī)定，使用不動(dòng)產(chǎn)投資入股、參與企業(yè)利潤(rùn)分配、承擔(dān)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的行為可不繳納土地增值稅與營(yíng)業(yè)稅，另外使用不動(dòng)產(chǎn)投資入股的股東以后轉(zhuǎn)讓其股權(quán)時(shí)，營(yíng)業(yè)稅也不需要再補(bǔ)交。此規(guī)定給地產(chǎn)企業(yè)提供了納稅籌劃的空間，如果有某個(gè)資金能力達(dá)到一定程度的公司能作為房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)方，可以通過(guò)先以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，再向購(gòu)買(mǎi)方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的形式來(lái)達(dá)到銷售房地產(chǎn)的目的。
其次，利用合作建房達(dá)到達(dá)到避稅的目的。所謂合作建房就是以一方出資金、一方出土地形式來(lái)共同構(gòu)建房屋建筑物。國(guó)家關(guān)于土地增值稅的相關(guān)規(guī)定指出：“如果雙方合作建房，并且房屋建成后由雙方按比例分配自用的、暫時(shí)免征土地增值稅建成后又轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)該征稅”，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以依據(jù)這一政策來(lái)籌劃納稅。合作雙方建造房屋分得的房產(chǎn)不含土地增值稅，這樣大大降低了房產(chǎn)的成本，實(shí)現(xiàn)出地方與出資方的雙贏。合作一方通過(guò)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而取得了部分房屋使用權(quán)，但是卻因轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)產(chǎn)生了營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)，另一合作方因轉(zhuǎn)讓了部分建筑物的所有權(quán)而產(chǎn)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)。若雙方采取房屋使用權(quán)與土地使用權(quán)互換的方式合作建房，對(duì)合作企業(yè)提供土地使用權(quán)的行為可以視為一種投資入股，可不征收營(yíng)業(yè)稅，這樣國(guó)家就只對(duì)銷售房屋取得收入的一方按銷售不動(dòng)產(chǎn)計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，而雙方分得的利潤(rùn)也不再計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，合營(yíng)企業(yè)雙方因都不多交營(yíng)業(yè)稅而均獲得了節(jié)稅收益。
再次，利用待建房方式達(dá)到避稅的目的。所謂待建房指的是房地產(chǎn)企業(yè)代客戶進(jìn)行房屋建設(shè)開(kāi)發(fā)，在建設(shè)開(kāi)發(fā)完成后收取客戶一定代建費(fèi)用的行為。在代建房的整個(gè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，雖然房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際獲得了收益，但是卻沒(méi)有涉及到房屋產(chǎn)權(quán)的變化，所獲收益是一種勞務(wù)性質(zhì)的收入，這樣也就不必繳納土地增值稅，而是僅依據(jù)規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅。所以采用代建房方式進(jìn)行房屋建設(shè)開(kāi)發(fā)，不但在減輕了企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅負(fù)擔(dān)，同時(shí)也合理的規(guī)避了土地增值稅的增收范圍，最終降低了企業(yè)的稅負(fù)。房地產(chǎn)企業(yè)如果要使用代建房方式方式進(jìn)行納稅籌劃，一定要在建設(shè)開(kāi)發(fā)前就確定最終用戶，確保定向開(kāi)發(fā)。
最后，利用出售改出租的方式達(dá)到避稅的目的。稅法有關(guān)規(guī)定指出：“未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為不在土地增值稅的征稅范圍”。所以如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在建筑物開(kāi)發(fā)建設(shè)完成后，不是出售房屋，而是采取出租房屋的形式進(jìn)行資金的回收，由于房屋產(chǎn)權(quán)沒(méi)有發(fā)生變動(dòng)，則企業(yè)只需依據(jù)稅法交納出租房屋的房產(chǎn)稅，無(wú)需繳納土地增值稅，從而達(dá)到節(jié)稅的目的。
2.利用扣除項(xiàng)目進(jìn)行稅收籌劃
為了調(diào)動(dòng)納稅人的納稅積極性、減輕納稅人的負(fù)擔(dān)，我國(guó)稅法中規(guī)定了部分可以從轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收益中扣除的項(xiàng)目。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該充分的研讀此政策，合理的增加可扣除項(xiàng)目金額，降低計(jì)稅依據(jù)及增值率，最總達(dá)到減輕稅負(fù)擔(dān)的目的。通常房地產(chǎn)公司在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，運(yùn)營(yíng)資金方面均比較緊張，需要采取借款的方式來(lái)籌集資金，相應(yīng)的就會(huì)產(chǎn)生利息費(fèi)用，所以對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，利息支出的扣除就成為了稅收籌劃的要點(diǎn)。我國(guó)稅法對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中產(chǎn)生的利息支出是分兩種情況扣除的，房地產(chǎn)公司可以通過(guò)對(duì)比這兩種情況下利息支出的高低，合理的選擇是提供金融機(jī)構(gòu)出具的證明或是分?jǐn)傓D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的利息支出來(lái)達(dá)到降低稅負(fù)的目的。
3.利用土地增值稅的稅率來(lái)進(jìn)行納稅籌劃
土地增值稅使用的是采用超率累進(jìn)稅率來(lái)計(jì)算應(yīng)繳稅額，增值率越高稅負(fù)越重。一些大型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，很有可能同時(shí)進(jìn)行多個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，面對(duì)不同的環(huán)境、不同的地區(qū)、不同的消費(fèi)人群，其開(kāi)發(fā)成本及銷售價(jià)格可能會(huì)存在差異，這也就導(dǎo)致不同項(xiàng)目的增值額及增值率不同，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該同時(shí)計(jì)算并比較分項(xiàng)核算與匯總核算的稅負(fù)差異，從中選擇綜合稅負(fù)較低的核算方法。
4.利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃
稅法規(guī)定：“納稅人建造普通住宅出售，如果增值額不超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和20%的免征土地增值稅，超過(guò)20%的按規(guī)定征稅。要獲得免稅待遇，稅收籌劃應(yīng)考慮以下幾個(gè)方面：首先，房地產(chǎn)公司建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售前應(yīng)充分的了解市場(chǎng)行情，在保證利潤(rùn)率的前提下，合理的設(shè)置房屋的銷售價(jià)格，將增長(zhǎng)率控制在20%比例以下，以獲得免稅優(yōu)惠。其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)可根據(jù)實(shí)際情況適當(dāng)增加扣除項(xiàng)目金額，例如可以增加土地征用費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、建筑安裝費(fèi)等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。最后，房地產(chǎn)公司建造住宅的同時(shí)也經(jīng)營(yíng)其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，要考慮分別核算不同項(xiàng)目的增值額，盡可能使銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的項(xiàng)目獲得免稅待遇。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵字：房地產(chǎn)業(yè)；稅收；籌劃；策略探討；實(shí)例分析
摘 要：房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)大、投資大、周期長(zhǎng)且業(yè)務(wù)繁雜，需要一個(gè)完善的體制對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資人進(jìn)行一定的保護(hù)。而稅收籌劃是企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要組成部分，有效合理的稅收籌劃有利于企業(yè)進(jìn)行合理的投資和經(jīng)營(yíng)，并且在投資過(guò)程中，獲取更多的經(jīng)濟(jì)效益，尤其是稅收利益，提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。本文就房地產(chǎn)業(yè)中的幾種稅務(wù)進(jìn)行了稅收籌劃的探討。
關(guān)鍵字：房地產(chǎn)業(yè)；稅收；籌劃；策略探討；實(shí)例分析
自2001年中國(guó)加入世界貿(mào)易組織之后，經(jīng)濟(jì)又迎來(lái)了發(fā)展的高峰期，隨之而來(lái)的國(guó)家稅收改革步伐加快，在這種環(huán)境下，稅收籌劃工作也逐步發(fā)展開(kāi)來(lái)，眾多企業(yè)也在逐漸成為法治市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下的一員后開(kāi)始重視企業(yè)的稅收籌劃工作。在諸多的競(jìng)爭(zhēng)中，眾多企業(yè)都在力求以最少的成本獲取最大的利潤(rùn)，稅收是成本的一部分，合理的稅收籌劃可以在有法律保護(hù)的基礎(chǔ)上，正當(dāng)維護(hù)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，追求更多的經(jīng)濟(jì)盈利。
房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃屬于稅收籌劃的一個(gè)分支，是稅收籌劃在具體行業(yè)的具體應(yīng)用。
一、 分析稅收與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位
稅收是國(guó)家為實(shí)現(xiàn)其職能，憑借政治權(quán)力，按照法律規(guī)定，通過(guò)稅收工具強(qiáng)制地、無(wú)償?shù)卣魇諈⑴c國(guó)民收入和社會(huì)產(chǎn)品的分配和再分配取得財(cái)政收入的一種形式。雖然稅收是國(guó)家強(qiáng)制性收取，國(guó)民無(wú)償性的繳納固定的稅，不過(guò)稅收是國(guó)家“取之于民，用之于民”的重要見(jiàn)證。而且稅收是國(guó)家財(cái)政收入的重要的一部分，主要用于國(guó)防和經(jīng)濟(jì)的建設(shè)，國(guó)家公務(wù)員工資的發(fā)放，教育事業(yè)、環(huán)保事業(yè)等的投資，同時(shí)，稅收可以很好地調(diào)節(jié)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，是防止通貨膨脹和通貨緊縮的重要手段，維護(hù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展。
房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。房地產(chǎn)本身具有多種性質(zhì)，如固定性、地域差異性、高效耐久性、保值、增值性等。目前在經(jīng)濟(jì)的大潮流下，國(guó)民對(duì)房屋的需求量要越來(lái)越多，對(duì)房屋的要求越來(lái)越高，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展順應(yīng)這一要求，為國(guó)民的買(mǎi)房住房需要提供保證。同時(shí)據(jù)調(diào)查顯示，建筑行業(yè)占我國(guó)GDP總值的40%，近期顯示的房地產(chǎn)投資總額達(dá)到了18737億元，同比增加了34.6%，房地產(chǎn)業(yè)的稅收約占國(guó)民生產(chǎn)總值的10%，是我國(guó)財(cái)政稅收的重要貢獻(xiàn)者。
二、 為什么要做稅收籌劃
所謂稅收籌劃，是指納稅人在符合國(guó)家法律及稅收法規(guī)的前提下，按照稅收政策法規(guī)的導(dǎo)向，事前選擇稅收利益最大化的納稅方案處理自己的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)和投資、理財(cái)活動(dòng)的一種企業(yè)籌劃行為。納稅人對(duì)經(jīng)濟(jì)收益有著本能的追求，稅收籌劃是他們應(yīng)有的法律權(quán)利。在企業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，有利于企業(yè)選擇有效的經(jīng)濟(jì)行為以獲取更多的經(jīng)濟(jì)利益，有利于企業(yè)做出正確的投資經(jīng)營(yíng)決策將稅收利益最大化，有利于企業(yè)尊法守法，始終得到法律的庇護(hù)，有利于國(guó)家國(guó)家落實(shí)稅收政策法規(guī)，增加國(guó)家財(cái)政收入，有利于相關(guān)行業(yè)，如稅收業(yè)，的長(zhǎng)期發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)較大，相應(yīng)的稅收任務(wù)就會(huì)加重，其涉及到的稅種繁多，印花稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅等12個(gè)稅種，足足占了所有稅種的50%，面對(duì)如此多的稅種，稅收負(fù)擔(dān)嚴(yán)重，由此看來(lái)，稅收籌劃顯得尤其重要。
三、如何做稅收籌劃及具體的籌劃案例淺析
房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)中所涉及到的稅收種類繁多，在籌劃過(guò)程中應(yīng)該秉承稅收籌劃的三點(diǎn)原則：不違背稅收法律的原則，事前籌劃的原則，效率原則，進(jìn)行相應(yīng)的稅收籌劃。
在稅收籌劃之前，應(yīng)該明確其目的，然后制定各方案。如，可以制定合理的房地產(chǎn)價(jià)格臨界點(diǎn)，根據(jù)建房的方式、土地的使用權(quán)進(jìn)行籌劃，將銷售和裝修分開(kāi)經(jīng)營(yíng)，并且設(shè)立相應(yīng)的公司等。而房地產(chǎn)業(yè)中涉及到的稅種也繁雜，下面將對(duì)營(yíng)業(yè)稅、契稅、土地增值稅、土地使用稅和印花稅進(jìn)行具體的探討分析。
（1）營(yíng)業(yè)稅的籌劃。營(yíng)業(yè)稅，是對(duì)在中國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，就其所取得的營(yíng)業(yè)額征收的一種稅。營(yíng)業(yè)稅的稅收基礎(chǔ)為營(yíng)業(yè)額，稅率為5%。案例一：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在做住房區(qū)促銷活動(dòng)的時(shí)候推出了兩種營(yíng)銷方案。方案一：凡在開(kāi)盤(pán)日簽訂購(gòu)房合同的客戶。均可以免交當(dāng)年的物業(yè)管理費(fèi)，并且附送冷暖空調(diào)一臺(tái)（市場(chǎng)價(jià)值千元左右）和外出旅游。這種優(yōu)惠項(xiàng)目吸引了不少客戶。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在整個(gè)優(yōu)惠期間銷售住宅的實(shí)現(xiàn)銷售收入2000萬(wàn)元，送出空調(diào)總價(jià)值12萬(wàn)元。優(yōu)惠的物業(yè)管理費(fèi)合計(jì)為4萬(wàn)元。送出的旅游團(tuán)票價(jià)值24萬(wàn)元。方案二：公司采取折扣的方式，優(yōu)惠2%，直接送價(jià)值40萬(wàn)元的折扣。在營(yíng)銷稅中，這個(gè)案例是視同銷售情況。公司直接免除的物業(yè)管理費(fèi)和贈(zèng)送的空調(diào)、旅游票都應(yīng)該和實(shí)務(wù)一起算視同銷售。因此在方案一計(jì)算營(yíng)業(yè)稅的時(shí)候，要將所贈(zèng)送的實(shí)物和勞務(wù)的價(jià)值加到房屋的銷售收入中，則公司應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅為（2000+40）×5%=102萬(wàn)元。在方案二中公司將實(shí)物和服務(wù)優(yōu)惠的價(jià)值直接作為購(gòu)房折扣，在成交價(jià)中抵減，則可以直接按折扣后的金額作為營(yíng)業(yè)額。公司應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅為（2000-40）×5%=98萬(wàn)元。對(duì)比就可以看出，方案二僅僅是修改了優(yōu)惠方式，造成的直接后果就是營(yíng)業(yè)稅少了4萬(wàn)元。營(yíng)業(yè)稅的稅收基礎(chǔ)是營(yíng)業(yè)額，因而在銷售的過(guò)程中可以采用不同種類的銷售方法，制定合理的銷售方案，像上述案例中的方案二，進(jìn)而到達(dá)減少營(yíng)業(yè)稅的目的。
（2）契稅的籌劃。契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。應(yīng)繳稅范圍包括：土地使用權(quán)出售、贈(zèng)與和交換，房屋買(mǎi)賣(mài)，房屋贈(zèng)與，房屋交換等。其中稅收標(biāo)準(zhǔn)為不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格，住宅房1.5%，土地使用權(quán)及商品房3%。案例二：某房地產(chǎn)公司A要將5000萬(wàn)的物業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到控股的C公司名下。所有權(quán)的轉(zhuǎn)移需要繳納契稅，目前土地使用權(quán)的稅率為3%。則要繳納的契稅金額為5000×3%=150萬(wàn)元。本例中A和C的投資方向不同。如果A公司采取新設(shè)立分公司的方法，而A公司原來(lái)的股東按股持有分公司的股份，就可免征契稅。契稅的納稅依據(jù)是所有權(quán)發(fā)生改變的不動(dòng)產(chǎn)對(duì)象，因此可以優(yōu)化不動(dòng)產(chǎn)在轉(zhuǎn)交過(guò)程中接受對(duì)象的性質(zhì)，盡量避免契稅直接收取的轉(zhuǎn)角對(duì)象類型，有時(shí)候換個(gè)方向，或許能夠達(dá)到免交契稅的要求。
（3）土地增值稅的籌劃。土地增值稅是對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物時(shí)所產(chǎn)生的價(jià)格增值量征收的稅種。土地價(jià)格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用等支出后的余額。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率，例如增值額沒(méi)有超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%，免予征收土地增值稅，增值額未超過(guò)50%的部分，稅率為30%，增值額超過(guò)200%的部分，稅率為60%。 案例三：某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)一可售面積為80000平方米住宅區(qū)，預(yù)計(jì)銷售均價(jià)為5000元。預(yù)計(jì)銷售總收入為40000萬(wàn)元，繳納的營(yíng)業(yè)稅為2000萬(wàn)元.城市建設(shè)維護(hù)稅及教育費(fèi)附加為200萬(wàn)元，取得土地使用權(quán)費(fèi)用和開(kāi)發(fā)成本為24000萬(wàn)元。方案一：直接按現(xiàn)狀開(kāi)發(fā)銷售。其中可扣除項(xiàng)目金額為24000×（1+10% +20%）+2000+200=33400，增值額為40000-33400=6800，增值率為6800/33400=20.36%。應(yīng)繳納的土地增值稅為6800×30%=2040萬(wàn)元。方案二：加強(qiáng)小區(qū)綠化建設(shè)，預(yù)計(jì)投資500萬(wàn)元，則可扣除項(xiàng)目金額（24000+500）*（1+10%+20%）+2000+200=34050，增值額為40000-34050=5950，此時(shí)的增值率為17.47%，由于沒(méi)有超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的30%，因此可以免交增值稅。這樣既提高了小區(qū)的住宅質(zhì)量，同時(shí)賺的稅款1540萬(wàn)元，一舉兩得。土地增值稅主要與扣除項(xiàng)目的金額有關(guān)，當(dāng)你扣除金額多的時(shí)候，增值額就小，需要交納的增值稅相應(yīng)就少，反之需要加納的增值稅就會(huì)增加，但是增值額也是最后收益的一部分，所以在項(xiàng)目籌算之處，就應(yīng)該全盤(pán)考慮，采取恰當(dāng)?shù)姆椒ǎ\求最大的利益。
（4）企業(yè)所得稅的籌劃。企業(yè)所得稅是對(duì)我國(guó)內(nèi)資企業(yè)和經(jīng)營(yíng)單位的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得和其他所得征收的一種稅，企業(yè)所得稅的征稅對(duì)象是納稅人取得的所得。包括銷售貨物所得、提供勞務(wù)所得、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)所得、股息紅利所得、利息所得、租金所得、特許權(quán)使用費(fèi)所得、接受捐贈(zèng)所得和其他所得。案例四：相關(guān)法律規(guī)定，如果企業(yè)所得稅的數(shù)額較大，一次性納稅確有難度，那么在經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后，可以在不超過(guò)5個(gè)納稅年度的期間內(nèi)均勻計(jì)入各年度的應(yīng)納稅所得額。從資金時(shí)間價(jià)值角度考慮，可以申請(qǐng)將所得遞延分配到5個(gè)以內(nèi)的納稅年度。 比如，如果某企業(yè)獲得捐贈(zèng)款項(xiàng)200萬(wàn)元，將其計(jì)到納稅所得額中，基本納稅率是25%，應(yīng)該納稅50萬(wàn)元。假如經(jīng)過(guò)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，企業(yè)將捐贈(zèng)所得額200萬(wàn)元均勻分配到以后5年納稅年度，則捐贈(zèng)所得部分每年應(yīng)納稅所得額為40萬(wàn)元（200/5），每年只納所得稅10萬(wàn)元，按4%年利率計(jì)算，5年現(xiàn)值為42萬(wàn)元，節(jié)約8萬(wàn)元。這樣，一方面減輕了企業(yè)的資金壓力，同時(shí)還獲得了資金的時(shí)間價(jià)值。從減免稅角度考慮，應(yīng)該將可遞延所得集中到享受減免稅年度之中。企業(yè)也可根據(jù)實(shí)際情況分配1——5年進(jìn)行納稅。
（5）印花稅的籌劃。印花稅是對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中樹(shù)立、領(lǐng)受具有法律效力的憑證的行為所征收的一種稅。因采用在應(yīng)稅憑證上粘貼印花稅票作為完稅的標(biāo)志而得名。印花稅的納稅人包括在中國(guó)境內(nèi)書(shū)立、領(lǐng)受規(guī)定的經(jīng)濟(jì)憑證的企業(yè)、行政單位、事業(yè)單位、軍事單位、社會(huì)團(tuán)體、其他單位、個(gè)體工商戶和其他個(gè)人。財(cái)產(chǎn)租賃合同的稅率是0.1%，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移的稅率是0.05%。案例五：假設(shè)A房地產(chǎn)公司將一筆價(jià)款2000萬(wàn)元的工程承包給B房地產(chǎn)公司，B公司又將其中800萬(wàn)元的工程分包給C公司，500萬(wàn)元的工程分包給D公司。則四個(gè)公司應(yīng)納印花稅稅額分別為：
A公司應(yīng)納印花稅：2000×0.05%=1萬(wàn)元
B公司應(yīng)納印花稅：2000×0.05%+800×0.05%+500×0.05%=1.65萬(wàn)元
C公司應(yīng)納印花稅：800×0.05%=0.4萬(wàn)元
D公司應(yīng)納印花稅：500×0.05%=0.25萬(wàn)元
但是，如果A公司將800萬(wàn)元的工程承包給C公司，500萬(wàn)元的合同承包給D公司，然后剩下700萬(wàn)元的合同承包給B公司，那么A、C、D公司需繳納的印花稅不變，而B(niǎo)公司的印花稅降為700*0.5%=0.35萬(wàn)元，比原來(lái)節(jié)省了1.3萬(wàn)元。
印花稅的籌劃有多重方法，較常用的有分開(kāi)核算籌劃法、模糊金額籌劃法、減少流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)法，印花稅在計(jì)算的過(guò)程中，不同的經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目的稅率是不盡相同的，如果沒(méi)有明確的項(xiàng)目記錄，將會(huì)自動(dòng)按照最高稅率進(jìn)行計(jì)算，而且，每進(jìn)行一次流轉(zhuǎn)，或者說(shuō)簽訂一次合同就得進(jìn)行一次印花稅的繳納，因此，在確定房地產(chǎn)項(xiàng)目的過(guò)程中應(yīng)該明確的記錄每一個(gè)項(xiàng)目的資金使用情況，并且盡量減少項(xiàng)目的流轉(zhuǎn)手續(xù)次數(shù)，以達(dá)到減少印花稅的目的。
四、結(jié)語(yǔ)
房地產(chǎn)業(yè)的稅收是國(guó)家財(cái)政收入的重要組成部分，稅收又是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要調(diào)節(jié)手段，房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃工作顯得更為重要。本文，從房地產(chǎn)業(yè)和稅收籌劃自身的性質(zhì)和意義開(kāi)始著筆，繼而提出了房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃的相關(guān)措施，并就其中的一些稅種進(jìn)行了具體的稅收籌劃實(shí)例分析，從而更好地研究了稅收籌劃在房地產(chǎn)業(yè)中的運(yùn)轉(zhuǎn)方向和策略方法。
客觀的說(shuō)，稅收籌劃的發(fā)展有利于我國(guó)完善國(guó)家相關(guān)法律和制度，對(duì)企業(yè)進(jìn)行一定力度的保障，同時(shí)也幫助企業(yè)追求更大的經(jīng)濟(jì)效益。由此，未來(lái)的稅收籌劃還將繼續(xù)發(fā)展。
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關(guān)鍵詞：營(yíng)改增 房地產(chǎn)企業(yè) 影響對(duì)策
隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)“營(yíng)改增”的重視程度越來(lái)越高，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)“營(yíng)改增”的實(shí)行好像成了必然要面臨的改革。自房地產(chǎn)實(shí)行“營(yíng)改增”改革后，根據(jù)我國(guó)的相關(guān)規(guī)定，在實(shí)行“營(yíng)改增”之前的一年銷售額達(dá)到500萬(wàn)人民幣以上的企業(yè)，必須要像國(guó)家稅務(wù)單位申請(qǐng)為一般納稅人，除此之外，都是小規(guī)模納稅人。在沒(méi)有實(shí)行“營(yíng)改增”之前，房地產(chǎn)企業(yè)是根據(jù)包含營(yíng)業(yè)稅的銷售總收入來(lái)計(jì)算稅；“營(yíng)改增”以后，計(jì)算依據(jù)要把增值稅從銷售收入中扣除。有關(guān)“營(yíng)改增”的相關(guān)規(guī)定，在真正實(shí)行的過(guò)程中，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了很大的影響。所以，本文開(kāi)始是對(duì)“營(yíng)改增”在房地產(chǎn)企業(yè)的影響進(jìn)行了闡述，之后又針對(duì)“營(yíng)改增”在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行中所帶來(lái)的稅收影響籌劃了相應(yīng)的對(duì)策，希望對(duì)今后我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有所幫助。
一、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響
（一）“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本的影響
對(duì)于任何一個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)成本都決定著企業(yè)的利潤(rùn)，然而“營(yíng)改增”的實(shí)行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本有著不可忽視的影響。因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)企業(yè)中，建筑在施工過(guò)程需要很多材料，而這些材料往往都不可能從一個(gè)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)，都需要從各個(gè)不同的企業(yè)購(gòu)買(mǎi)，但是，其中有好多材料都是從個(gè)體的小商戶手中購(gòu)買(mǎi)的，然而這些小商戶不可能出示增值稅專用發(fā)票，所以企業(yè)也就沒(méi)辦法在納稅時(shí)把這些增值稅扣除，這也就增加了房地產(chǎn)企業(yè)的成本。而且，在房地產(chǎn)企業(yè)建筑施工中的工作人員都是來(lái)自全國(guó)各地的農(nóng)村，他們沒(méi)有專門(mén)的勞務(wù)公司，所以房地產(chǎn)企業(yè)也不能開(kāi)出增值稅的發(fā)票，沒(méi)辦法進(jìn)行相應(yīng)的扣除。但是如果房地產(chǎn)企業(yè)可以尋求較大規(guī)模的企業(yè)合作就可以進(jìn)行增值稅的扣除，也就大大降低了企業(yè)稅負(fù)。“營(yíng)改增”的實(shí)行不僅對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本有影響，而且對(duì)房地產(chǎn)稅負(fù)也有很大的影響。
（二）“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)影響
隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，政府正在進(jìn)行各方面的管理體制的完善，為了加快經(jīng)濟(jì)進(jìn)步的腳步，政府提出“營(yíng)改增”并在房地產(chǎn)企業(yè)試行，目的就是希望“營(yíng)改增”可以較少企業(yè)對(duì)稅收的壓力。可是，“營(yíng)改增”是否真正對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的賦稅程度起到了作用呢？
當(dāng)“營(yíng)改增”剛剛在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行的時(shí)候，得到了各個(gè)行業(yè)的企業(yè)的關(guān)注，它的影響也在試行的過(guò)程中慢慢體現(xiàn)出來(lái)。在實(shí)行“營(yíng)改增”之前，房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，之后，房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅銷項(xiàng)稅率哲定為11%。下面對(duì)“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)稅負(fù)的影響進(jìn)行舉例說(shuō)明。假設(shè)A公司銷售收入為800萬(wàn)，相關(guān)成本為300萬(wàn)，增值稅銷項(xiàng)稅率按11%計(jì)算，進(jìn)項(xiàng)統(tǒng)一按17%計(jì)算，不考慮其他的變動(dòng)因素。
則：“營(yíng)改增”之前應(yīng)交稅費(fèi)=800*5%=40
“營(yíng)改增”之后應(yīng)交稅費(fèi)=800/（1+11%）*11%-300/（1+17%）*17%=35.4
對(duì)于小規(guī)模的納稅人而言，實(shí)行“營(yíng)改增”對(duì)他們一定是利大于弊的，他們的稅收壓力一定隨著“營(yíng)改增”的實(shí)行而減少。然而，對(duì)于一般納稅人來(lái)說(shuō)，即年銷售額超過(guò)500萬(wàn)元的企業(yè)或者是企業(yè)經(jīng)過(guò)會(huì)計(jì)的核算能提供準(zhǔn)確的納稅資料的企業(yè)，只有當(dāng)進(jìn)項(xiàng)可扣金額大于營(yíng)業(yè)收入相對(duì)較大的比例時(shí)，才能使“營(yíng)改增”的實(shí)行達(dá)到降低房地產(chǎn)賦稅程度的目的。所以，“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收帶來(lái)的影響還是很大的，實(shí)際上，并沒(méi)有完全達(dá)到預(yù)期降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的愿望。但是，由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，以前經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)一些稅上加稅的情況，這種情況會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)的稅收大大增加，而“營(yíng)改增”的推行，大大避免了房地產(chǎn)企業(yè)的重復(fù)納稅的現(xiàn)象，也就在某種程度上減輕了稅收負(fù)擔(dān)，增加了企業(yè)效益。
“營(yíng)改增”在房地產(chǎn)企業(yè)的試行，對(duì)房地產(chǎn)各個(gè)方面的要求越來(lái)越高。“營(yíng)改增”之后，首先最大的影響就是由于部分企業(yè)沒(méi)辦法開(kāi)正規(guī)的增值稅的發(fā)票，這就使房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)可扣除增值稅的發(fā)票的獲取有很大的難度。如果房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整好自身的結(jié)構(gòu)，完善企業(yè)內(nèi)部的各種機(jī)制，一定會(huì)在“營(yíng)改增”工作的開(kāi)展中受益。
二、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收的籌劃對(duì)策
（一）開(kāi)發(fā)成本的稅收籌劃對(duì)策
房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中需要的時(shí)間很長(zhǎng)，由于他的特殊性，所以成本也比較大，在工程施工的過(guò)程中如果對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)提前做好精密的籌劃，把成本做好預(yù)算，那么一定就會(huì)降低房地產(chǎn)企業(yè)的成本。同時(shí)，由于“營(yíng)改增”是要對(duì)增值稅進(jìn)行扣除，所以如果房地產(chǎn)企業(yè)在工程建設(shè)的期間可以將這些成本最大化的平均攤開(kāi)，便可對(duì)增值稅進(jìn)行平均抵消，從而也就降低了稅負(fù)。房地產(chǎn)企業(yè)的稅收對(duì)房地產(chǎn)效益有很大的影響，稅負(fù)的增加會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)必要的成本增加，所以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本一定要做好籌劃。
（二）重視對(duì)“營(yíng)改增”制度的學(xué)習(xí)，完善對(duì)進(jìn)項(xiàng)的管理
“營(yíng)改增”制度在房地產(chǎn)行業(yè)的試行，目的是在其他各個(gè)領(lǐng)域都能夠起到減少企業(yè)賦稅的作用，所以房地產(chǎn)企業(yè)一定要高度重視“營(yíng)改增”制度，對(duì)企業(yè)的工作人員要有專業(yè)的培訓(xùn)，使大家對(duì)“營(yíng)改增”有簡(jiǎn)單的認(rèn)識(shí)和了解，讓每個(gè)員工都認(rèn)真學(xué)習(xí)“營(yíng)改增”的規(guī)則，讓大家都參與到“營(yíng)改增”的推行中去。
“營(yíng)改增”這一新的政策是要企業(yè)在納稅是對(duì)增值稅進(jìn)行扣除，所以房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)增值稅進(jìn)行嚴(yán)格的掌控和管理。增值稅的發(fā)票一般都是由供貨商提供的，所以在采購(gòu)之前，一定要了解供貨商是哪種納稅人，一定要確認(rèn)供貨商是一般納稅人之后再進(jìn)行合作，這樣才能最大限度的抵扣進(jìn)項(xiàng)，也就減少了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收。在“營(yíng)改增”的制度推行之后，房地產(chǎn)企業(yè)一定要重視增值稅發(fā)票，有些商戶會(huì)利用價(jià)格優(yōu)勢(shì)拒絕開(kāi)增值稅專用的發(fā)票，房地產(chǎn)企業(yè)一定要把目光放長(zhǎng)遠(yuǎn)，不能只看眼前的一點(diǎn)利益而接受商戶不合理的建議。管理好進(jìn)項(xiàng)，在實(shí)行“營(yíng)改增”過(guò)程中，可以在很大程度上降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。
三、結(jié)束語(yǔ)
據(jù)現(xiàn)實(shí)情況，“營(yíng)改增”對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)既有利又有弊，雖然會(huì)在某種程度上給企業(yè)帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)，但是也為企業(yè)帶來(lái)了降低稅負(fù)的可能性。所以說(shuō)，“營(yíng)改增”的方案在房地產(chǎn)企業(yè)稅收的方面產(chǎn)生了巨大的影響，所以房地產(chǎn)企業(yè)要做好自身的完善工作，進(jìn)行自我調(diào)整，做好籌劃，充分了解“營(yíng)改增”，利用好“營(yíng)改增”，減少企業(yè)稅收，降低成本，更好的避免“營(yíng)改增”帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。因此，希望通過(guò)本文的分析，可以給房地產(chǎn)企業(yè)一些啟發(fā)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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[2]謝嚴(yán).“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃的影響[J].中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì)，2015
一、土地增值稅稅收規(guī)定
土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、土地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。
1.納稅義務(wù)人
土地增值稅的納稅人是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、土地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。
2.稅率
土地增值稅采用的超率累進(jìn)稅率。
3.應(yīng)稅項(xiàng)目和扣除項(xiàng)目的確定
應(yīng)稅收入包括：貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。
扣除項(xiàng)目包括：取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)有關(guān)的稅金、其他扣除項(xiàng)目和舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。
4.土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算
土地增施稅應(yīng)納稅額=∑(每級(jí)距的土地增值額*適用稅率)
5.與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有關(guān)的土地增值稅稅收優(yōu)惠
(1）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額為超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。
(2)因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、回收的房產(chǎn)，免征土地增值稅。
(3)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。
(4)合作建房中一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃
1.根據(jù)不同建房方式進(jìn)行納稅籌劃
在土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策中，對(duì)代建房和合作建房的界定做了明確規(guī)定，并明確說(shuō)明了在何種情況下是暫免征收土地增值稅的。有了上述稅收優(yōu)惠規(guī)定，為我們的納稅籌劃提供了操作空間。
(1)合作建房。合作建房房屋建設(shè)完畢后自用的，暫免征收土地增值稅，但是建成后轉(zhuǎn)讓的，需要補(bǔ)交土地增值稅。
(2)代建房。代建房的本質(zhì)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，并收取手續(xù)費(fèi)的行為。其整個(gè)經(jīng)濟(jì)行為中不涉及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的變化，所以不在土地增值稅納稅范圍之內(nèi)，僅就其服務(wù)依法繳納營(yíng)業(yè)稅即可。采用代建房模式，不僅可以在一定程度上減輕營(yíng)業(yè)稅負(fù)擔(dān)，還可以不用繳納土地增值稅，可以大幅減低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。
2.通過(guò)分散收入的形式進(jìn)行納稅籌劃
由于土地增值稅采用超率累進(jìn)稅率的方式計(jì)稅，而增值額等于收入減去可以扣除項(xiàng)目，增值率越高，所對(duì)應(yīng)的稅率越高。所以分散企業(yè)收入，會(huì)對(duì)增值額產(chǎn)生影響，從而影響企業(yè)稅負(fù)。
在實(shí)務(wù)操作中，可以采取的方法是將可分除的項(xiàng)目從整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中剝離出來(lái)單獨(dú)處理，如裝修費(fèi)，設(shè)備安裝費(fèi)，附屬設(shè)施建設(shè)費(fèi)等。這樣處理可以使上述業(yè)務(wù)的盈利不用繳納土地增值稅，從而增加企業(yè)利潤(rùn)。
另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也可以將一個(gè)整體項(xiàng)目中的多個(gè)工程分開(kāi)處理，以已達(dá)到降低增值率，降低稅負(fù)的目的。例如，可以將一個(gè)整體增值率超過(guò)20%的項(xiàng)目中增值率未達(dá)20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他增值率超過(guò)20%樓盤(pán)分開(kāi)核算，以使其可以享受免征土地值稅的優(yōu)惠。
但是，無(wú)論是分拆業(yè)務(wù)還是將項(xiàng)目分開(kāi)核算，在決定是否采用的時(shí)候，一定要仔細(xì)核算是否能達(dá)到節(jié)稅的目標(biāo)。
例:A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，其中建設(shè)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅一棟出售，預(yù)計(jì)售價(jià)5000萬(wàn)元，可以扣除項(xiàng)目金額4500萬(wàn)元；建設(shè)豪華別墅10棟，預(yù)計(jì)銷售額1500萬(wàn)，可以扣除項(xiàng)目金額1000萬(wàn)元。
在該案例中，不分開(kāi)核算，則需繳納土地增值稅（5000+1500-4500-1000）×30%=300萬(wàn)元；但如果分開(kāi)核算A企業(yè)建設(shè)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅因增值率未超過(guò)20%，可以享受免征土地增值稅優(yōu)惠，總共需要繳納土地增值稅（1500-1000）×30%=150萬(wàn)元。
3.利用增加成本費(fèi)用、減低增值率節(jié)稅
在土地增值稅的計(jì)算中，稅法規(guī)定了土地取得成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用、財(cái)務(wù)成本、相關(guān)稅金、其他扣除項(xiàng)目、舊房評(píng)估價(jià)格等法定扣除項(xiàng)目。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在納稅籌劃時(shí)可以利用合理合法的方式，增加成本，降低增值率。在實(shí)際操作中，也可以將增值率不同的項(xiàng)目合并計(jì)算，以使總體增值率降低，減輕稅負(fù)。這里所說(shuō)的合并項(xiàng)目和上文所說(shuō)的分拆項(xiàng)目并不矛盾，其總體目標(biāo)都是減輕稅負(fù)，具體應(yīng)該采取什么方法，需要在實(shí)務(wù)中通過(guò)計(jì)算確定。
另外，根據(jù)稅法中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在建設(shè)普通經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)增值率不足20%免征土地增值稅的優(yōu)惠規(guī)定，企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在增值率接近20%時(shí)，可以通過(guò)計(jì)算，確定是將增值率控制在20%以下獲得的總體利潤(rùn)高還是增加利潤(rùn)繳納土地增值稅獲得的利潤(rùn)高。
4.對(duì)利息支出的籌劃
《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中第三條規(guī)定，扣除項(xiàng)目中財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，土地取得成本和土地開(kāi)發(fā)成本金額之和的5％以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按土地取得成本和土地開(kāi)發(fā)成本金額之和的10％以內(nèi)計(jì)算扣除。
根據(jù)以上條款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以根據(jù)自身情況，通過(guò)計(jì)算決定是否提供金融機(jī)構(gòu)的利息分?jǐn)傋C明，以達(dá)到節(jié)稅的目的。一般來(lái)說(shuō)，資金來(lái)源主要是自有資金的企業(yè)，其利息費(fèi)用還不足土地取得成本和土地開(kāi)發(fā)成本之和的5%，更樂(lè)意采用第二種方案，即不提供金融機(jī)構(gòu)的證明，直接扣除土地取得成本和土地開(kāi)發(fā)成本之和的10%。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；稅收籌劃
稅收籌劃是指在遵循稅法及符合稅法意圖的前提下，通過(guò)對(duì)納稅人的經(jīng)營(yíng)、投資、籌資、分配等理財(cái)活動(dòng)的籌劃安排，盡可能取得涉稅收益，整體上實(shí)現(xiàn)納稅人最合理、最優(yōu)的涉稅財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)由于在開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)過(guò)程通常具有投入資金多、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高、建設(shè)及銷售周期長(zhǎng)、涉稅標(biāo)的金額大、收益高見(jiàn)效慢等特點(diǎn)，所以運(yùn)用稅收籌劃這種新的理財(cái)方式，不僅能有效降低企業(yè)的涉稅成本和風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)企業(yè)的盈利能力和競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，而且有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化目標(biāo)。本文主要以土地增值稅、房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅等相關(guān)稅金為例，對(duì)稅收籌劃實(shí)務(wù)進(jìn)行分析，懇請(qǐng)大家賜教。
一、相關(guān)借款利息的籌劃實(shí)務(wù)
由于目前大部分房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的開(kāi)發(fā)資金來(lái)自金融企業(yè)的借貸，具有資金量
大、借款期限長(zhǎng)、利息費(fèi)用多等特點(diǎn)，所以可以利用合適的利息扣除方式對(duì)借款利息進(jìn)行稅收籌劃。一方面，針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完工之前的利息費(fèi)用，將完工之前的借款利息可以計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，并可作為計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（期間費(fèi)用）的扣除基數(shù)。特別是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，還可按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和，加計(jì)20%的扣除，這樣，就可以大大增加扣除項(xiàng)目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負(fù)，增加凈收益。另一方面，針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完工之后的利息費(fèi)用支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算、分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的：允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，可提供金融機(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除；反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費(fèi)用很少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦ⅲ@樣可以多扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，對(duì)實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化有利。案例:某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)一批商品房，支付的地價(jià)款為600萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本為1000萬(wàn)元，假設(shè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⑶夷芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的應(yīng)扣除利息為100萬(wàn)元和70萬(wàn)元時(shí)（設(shè)貸款利率5%），如何為該公司利用利息扣除進(jìn)行籌劃？籌劃過(guò)程如下：首先計(jì)算扣除的利息支出差異：(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×(10%-5%)=(600+1000)×5%=80(萬(wàn)元)，其次判斷：當(dāng)允許扣除的利息支出為100萬(wàn)元時(shí)，由于100萬(wàn)>80萬(wàn)，所以該公司應(yīng)嚴(yán)格按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，這樣就可以按100萬(wàn)元扣除，否則只能按80萬(wàn)元扣除，計(jì)稅依據(jù)將增加20萬(wàn)元，造成多繳稅款；當(dāng)允許扣除的利息支出為70萬(wàn)元時(shí)，由于70萬(wàn)
二、利用建房方式的籌劃實(shí)務(wù)
大部分房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產(chǎn)，但這種方式下籌劃空間較小。若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。第一，房地產(chǎn)的代建行為。這種方式指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)報(bào)酬，為營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以利用這種建房方式，減輕稅負(fù)，但前提是在開(kāi)發(fā)之初就能確定最終用戶，實(shí)行定向開(kāi)發(fā)，從而避免開(kāi)發(fā)后銷售繳納土地增值稅。第二，合作建房方式。這種方式指根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答（一）的通知》（國(guó)稅函[1995]156號(hào)）的規(guī)定，“合作建房”是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅。企業(yè)可充分利用此項(xiàng)優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)共贏。案例：華富房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在某市繁華地段擁有一塊土地，擬與富民公司合作建造辦公用房，資金由富民公司提供，建成后按比例分房。對(duì)富民公司來(lái)說(shuō)，分得的辦公樓不含土地增值稅，會(huì)降低購(gòu)置成本。即便將來(lái)處置，只就屬于自己的部分繳納土地增值稅。對(duì)華富公司而言，作為自用辦公用房，不繳納土地增值稅，可節(jié)約大量稅負(fù)，降低房地產(chǎn)成本，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，這樣就實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)和購(gòu)置方的雙贏。
三、改變銷售模式的籌劃實(shí)務(wù)
一是，針對(duì)納稅主體的新設(shè)分立。即房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)設(shè)立獨(dú)立銷售公司，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)銷售，這種分立使土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅的籌劃空間很大。案例：大華公司銷售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，在允許扣除的項(xiàng)目金額基本相同的前提下，如果采用兩種售價(jià)：第一，若以1500萬(wàn)元的價(jià)格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為1167.5萬(wàn)元，增值率為28.48%，應(yīng)納99.75萬(wàn)元的土地增值稅，凈賺232.75萬(wàn)元。第二，以1400萬(wàn)元的價(jià)格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為1166.96萬(wàn)元，增值率為19.97%，免征土地增值稅，凈賺233.04萬(wàn)元。第三，如果大華公司設(shè)立獨(dú)立銷房屋銷售公司，大華公司將住房以1400萬(wàn)元的售價(jià)賣(mài)給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)出，當(dāng)開(kāi)發(fā)公司賣(mài)給銷售公司時(shí)，由于其增值率為19.97%＜20%，免納土地增值稅。當(dāng)銷售公司以1500萬(wàn)元售出時(shí)，扣除營(yíng)業(yè)稅及附加合計(jì)：1500×5.5%=82.5萬(wàn)元，可扣除的項(xiàng)目金額為1167.5+82.5=1250萬(wàn)元，其增值率為16.67%＜20%，免納土地增值稅。最終從集團(tuán)角度看，銷售時(shí)只增加營(yíng)業(yè)稅等稅金：1400×5.5%=77萬(wàn)元，獲利潤(rùn)1500－（1167.5＋77）=255.5萬(wàn)元，比籌劃前增加255.5－232.75=22.75萬(wàn)元。
二是，針對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)獨(dú)立銷售公司的銷售方式上，也可以采用以下銷售模式來(lái)減少賬面收入或遞延納稅時(shí)間。第一，開(kāi)發(fā)企業(yè)采取無(wú)償或收取極少手續(xù)費(fèi)方式委托銷售公司銷售房地產(chǎn)，并可協(xié)商開(kāi)具銷售清單，由于這種方式應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，所以在確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間上可以盡量遞延，同時(shí)這樣可以避免銷售公司繳納營(yíng)業(yè)稅（基本無(wú)代銷收入）。第二，將原來(lái)由開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)的銷售及管理費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到銷售公司，使銷售公司企業(yè)所得稅減少甚至不交。當(dāng)然，對(duì)于業(yè)務(wù)招待費(fèi)和廣告費(fèi)等有費(fèi)用扣除限額的扣除項(xiàng)目，應(yīng)事先商議確定由開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)（開(kāi)發(fā)企業(yè)的收入多，抵扣的限額就大），這樣就可以避免上述費(fèi)用應(yīng)超標(biāo)而調(diào)增應(yīng)納稅所得額的情況。第三，對(duì)于客戶通過(guò)銀行按揭方式購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。所以盡量與客戶和銀行協(xié)商，開(kāi)立指定代收專戶，將客戶按揭還貸的部分定期先存入專戶，然后分期辦理轉(zhuǎn)賬日再確認(rèn)收入并納稅，這樣，一方面銀行可以沉淀資金，另一方面，企業(yè)可以控制收入和所得實(shí)現(xiàn)時(shí)間。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；案例
房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，也是中央和地方政府財(cái)政收入的重要來(lái)源。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫，房地產(chǎn)交易日益頻繁，房地產(chǎn)交易過(guò)程的稅收問(wèn)題也越來(lái)越引起有關(guān)方面的關(guān)注。其中，大宗房地產(chǎn)交易因涉稅金額多，稅收負(fù)擔(dān)重，令許多房地產(chǎn)企業(yè)都對(duì)此感到頭疼，因此通過(guò)合法合理的方式進(jìn)行稅收籌劃來(lái)達(dá)到減輕稅負(fù)顯得非常重要。同時(shí)，部分地區(qū)當(dāng)前存在的房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱現(xiàn)象，也促使政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控力度進(jìn)一步加大。隨著市場(chǎng)不確定因素的增加、觀望氣氛的抬頭，導(dǎo)致市場(chǎng)成交量的減少，意味著房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)空間將進(jìn)一步縮小，在這種情況下，通過(guò)合法合理的方式進(jìn)行稅收籌劃來(lái)達(dá)到減輕稅負(fù)就顯得更為重要。
一、土地增值稅的籌劃
我國(guó)土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)算征收：增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額（基本等于項(xiàng)目成本）50%的部分，稅率為30%；超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、未超過(guò)100%的部分，稅率為40%；超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)200%的部分，稅率為50%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。但是同時(shí)，國(guó)家也相繼制定出臺(tái)一系列配套管理措施和相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策，納稅人如果能充分運(yùn)用有關(guān)政策規(guī)定，利用好這些優(yōu)惠政策進(jìn)行合理籌劃，還是可以達(dá)到降低土地增值稅稅收成本、進(jìn)一步提高投資效益的目的。
案例一：本公司2000年底至2003年初開(kāi)發(fā)的某某雅苑三期項(xiàng)目，取得的土地使用權(quán)所支付的金額為1955萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為3500元，銷售總收入為9200萬(wàn)元，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為510.6萬(wàn)元，公司為開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目從銀行貸款2000萬(wàn)元，貸款利率為5.31%，貸款期限為2年，從銀行取得利息單據(jù)212.4萬(wàn)元，另公司通過(guò)往來(lái)從其它相關(guān)企業(yè)無(wú)償籌資1500萬(wàn)元，未簽合同，雙方只是通過(guò)收據(jù)做帳，兩年后歸還。
籌劃方案1：
《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。上述計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。
如果按提供金融機(jī)構(gòu)證明據(jù)實(shí)扣除，則開(kāi)發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）X5%=212.4+（1955+3500）X5%=485.15萬(wàn)元
扣除項(xiàng)目金額=1955+3500+485.15+510.6+（1955+3500）X20%=7541.75萬(wàn)元
土地增值額=9200-7541.75=1658.25萬(wàn)元
土地增值率=1658.25/7541.75=21.99%
土地增值稅稅額=1658.25X30%=487.475萬(wàn)元
籌劃方案2：
如果不提供金融機(jī)構(gòu)利息證明，則開(kāi)發(fā)費(fèi)用=取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本X10%=（1955+3500）X10%=545.5萬(wàn)元
扣除項(xiàng)目金額=1955+3500+545.5+510.6+（1955+3500）X20%=7602.1萬(wàn)元
土地增值額=9200-7602.1=1597.9萬(wàn)元
土地增值率=1597.9/7602.1=21.02%
土地增值稅稅額=1597.9X30%=479.37萬(wàn)元
籌劃方案3：
公司通過(guò)往來(lái)從其關(guān)聯(lián)企業(yè)無(wú)償籌資1500萬(wàn)元，未簽合同，雙方只是通過(guò)收據(jù)做帳，兩年后歸還。如果公司與關(guān)聯(lián)企業(yè)補(bǔ)簽協(xié)議，將這1500萬(wàn)元作為借款處理，則需付關(guān)聯(lián)企業(yè)利息159.3萬(wàn)元，關(guān)聯(lián)企業(yè)需到稅務(wù)局開(kāi)具發(fā)票，交納營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加8.84115萬(wàn)元，印花稅796.5元。由于該關(guān)聯(lián)企業(yè)也是公司老板所開(kāi)的另一家房地產(chǎn)公司，這樣做對(duì)公司老板而言只是關(guān)聯(lián)企業(yè)多交了些營(yíng)業(yè)稅。這時(shí)公司的開(kāi)發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）X5%=212.4+159.3+（1955+3500）X5%=644.45萬(wàn)元
扣除項(xiàng)目金額=1955+3500+644.45+510.6+（1955+3500）X20%=7701.05萬(wàn)元
土地增值額=9200-7701.05=1498.95萬(wàn)元
土地增值率=1498.95/7701.05=19.46%
土地增值稅稅額=1498.95X30%=449.685萬(wàn)元
從以上三個(gè)土地增值稅的籌劃方案可以看出方案3所交土地增值稅最少，比第一種方案節(jié)省了37.79萬(wàn)元。
由于本公司某某雅苑項(xiàng)目開(kāi)發(fā)得較早，當(dāng)時(shí)稅務(wù)局對(duì)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅尚未給出明確的介定，公司充分運(yùn)用了土地增值稅對(duì)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行合理籌劃，通過(guò)籌劃方案3達(dá)到了免征土地增值稅稅，進(jìn)一步提高了企業(yè)的投資效益的目的。
二、營(yíng)業(yè)稅的籌劃
營(yíng)業(yè)稅的籌劃相對(duì)來(lái)說(shuō)空間較小，但也不是沒(méi)有一點(diǎn)籌劃空間，比如我公司2001年底與某城鎮(zhèn)建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)公司簽訂了某商品房住宅項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議，需支付出1823.22萬(wàn)元給該開(kāi)發(fā)公司，同時(shí)約定將此小高層的一樓計(jì)612.33平米作為安置面積交給該開(kāi)發(fā)公司，該開(kāi)發(fā)公司以每平米1400元的造價(jià)支付我公司價(jià)款合計(jì)85.73萬(wàn)元，我公司實(shí)際支付項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)用1737.49萬(wàn)元。如果就這份合同，我公司在做帳時(shí)就應(yīng)將返還的這部分房產(chǎn)的銷售款視為銷售，交納營(yíng)業(yè)稅42865元，城建稅3000.55元，教育費(fèi)附加1714.6元，合計(jì)47580.15元的稅款。但如果進(jìn)行營(yíng)業(yè)稅的籌劃，能與該開(kāi)發(fā)公司協(xié)商修改合同，直接簽訂總價(jià)為1737.49萬(wàn)元的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議，不提及安置面積這一塊，而實(shí)際運(yùn)作照舊，對(duì)方公司也不吃虧，我公司又可省去這部分稅款，何樂(lè)而不為呢！經(jīng)過(guò)多次協(xié)調(diào)、洽商，該開(kāi)發(fā)公司同意修改協(xié)議，我公司通過(guò)對(duì)營(yíng)業(yè)稅的籌劃節(jié)稅4.758萬(wàn)元。
三、企業(yè)所得稅的稅收籌劃
企業(yè)所得稅的稅收籌劃空間較大，本文仍從實(shí)際工作中所涉及的案例進(jìn)行分析比較。
由于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目周期跨度大，一個(gè)項(xiàng)目的前幾年一般都是虧損的，這時(shí)就要合理利用以前年度虧損，做好這方面的籌劃，以免錯(cuò)過(guò)5年可彌補(bǔ)期。
案例1：本公司2000年成立，2000年應(yīng)納稅所得額為-9389元，2001年應(yīng)納稅所得額為-2682996.53元，2002年應(yīng)納稅所得額為-1182425.88元，2003年應(yīng)納稅所得額為967335.39元，2004年應(yīng)納稅所得額為-754818.4元，2005年應(yīng)納稅所得額為-515069.03元，2006年預(yù)計(jì)應(yīng)納稅所得額仍是虧損，這時(shí)就需要進(jìn)行稅務(wù)籌劃了，因?yàn)槠髽I(yè)所得法規(guī)定，納稅人發(fā)生年度虧損的，可以用下一納稅年度的所得彌補(bǔ)，下一納稅年度的所得不足彌補(bǔ)的，可以逐年延續(xù)彌補(bǔ)，但是延續(xù)彌補(bǔ)期最長(zhǎng)不得超過(guò)5年。如果不進(jìn)行稅務(wù)籌劃，則2001年的可結(jié)轉(zhuǎn)下一年度彌補(bǔ)的虧損額1725050.14元就不可以彌補(bǔ)了，這對(duì)企業(yè)就是一種損失。后通過(guò)與銷售部的協(xié)調(diào)，加大了銷售收款回籠速度，同時(shí)控制了一部分費(fèi)用，將2006年應(yīng)納稅所得額做成了2515069.03元，充分利用了以前年度可彌補(bǔ)虧損，達(dá)到了節(jié)稅的目的。
案例2：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)每年的招待費(fèi)都很大，而稅法規(guī)定，納稅人發(fā)生的與其生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)直接相關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)，在規(guī)定的比例范圍內(nèi)可據(jù)實(shí)扣除，超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)的部分，不得在稅前扣除。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)每年調(diào)增的業(yè)務(wù)招待費(fèi)很多，加大了企業(yè)應(yīng)納稅所得額，這也需要進(jìn)行稅務(wù)籌劃。本公司列了一個(gè)計(jì)劃表，按當(dāng)年預(yù)計(jì)的年收入配招待費(fèi)，而一些金額較大的招待費(fèi)就開(kāi)具會(huì)務(wù)費(fèi)的發(fā)票，同時(shí)做好相關(guān)會(huì)議費(fèi)證明材料，這樣一年下來(lái)需要調(diào)增的業(yè)務(wù)招待費(fèi)就少了很多，減少了企業(yè)應(yīng)納稅所得額，達(dá)到了節(jié)稅的目的。
案例3：本公司2003年在市中心拿到一塊地，并進(jìn)入了前期開(kāi)發(fā)階段，按照預(yù)計(jì)1年后就可銷售，當(dāng)時(shí)有一家銷售公司與公司一大股東關(guān)系較好，公司就與該公司簽訂了銷售合同，銷售價(jià)是按當(dāng)時(shí)同地段售價(jià)6500元/平米簽訂的。后因公司在海南拿下一大片旅游用地，急需資金，市中心這個(gè)項(xiàng)目就暫停施工，至2006年才重新開(kāi)發(fā)，而這時(shí)同地段的樓盤(pán)銷售價(jià)已達(dá)1萬(wàn)多/平米，如仍按與原公司的合同售價(jià)銷售的話，公司損失慘重。經(jīng)公司研究決定，終止與該公司的合作，而公司提出了300萬(wàn)元的違約賠償金以及無(wú)償贈(zèng)送一套150平米新房的補(bǔ)償要求。公司財(cái)務(wù)對(duì)這個(gè)賠償方案進(jìn)行了評(píng)估，認(rèn)為如果無(wú)償贈(zèng)送一套150平米的新房，預(yù)計(jì)總房款為200萬(wàn)，將來(lái)這200萬(wàn)只能掛應(yīng)收帳款，既收不到款也不能作為費(fèi)用列支，而如果直接付200萬(wàn)元不贈(zèng)送房產(chǎn)，這200萬(wàn)元和前面的300萬(wàn)元就可以作為費(fèi)用在稅前列支，因?yàn)槎惙ㄒ?guī)定經(jīng)濟(jì)合同的違約賠償金是可以在稅前列支的，這樣同樣是付出500萬(wàn)元的代價(jià)，對(duì)所得稅的影響卻大不一樣，減少了公司應(yīng)納稅所得額。后經(jīng)過(guò)多次協(xié)商，公司接受了本公司的方案。
實(shí)際工作中，稅收籌劃無(wú)處不在，就看你是不是能夠多留心多思考了，只要能精心安排，合理運(yùn)用稅收法規(guī)，就能達(dá)到避稅的目的。
結(jié)論：總之，稅收籌劃不是通過(guò)虛報(bào)成本、虛報(bào)支出，采取違反我國(guó)稅收法律法規(guī)、政策的手段方式來(lái)偷稅、漏稅。稅收籌劃區(qū)別于偷稅、漏稅的最明顯特征是合法性，其是在不違反我國(guó)現(xiàn)行稅收體系法律規(guī)范的前提下，通過(guò)不違法的方式對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和財(cái)務(wù)活動(dòng)精心安排，盡量滿足稅法條文所規(guī)定的條件，以達(dá)到減輕稅負(fù)，提高企業(yè)利潤(rùn)的目的。
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關(guān)鍵詞：營(yíng)改增；房地產(chǎn)業(yè)；稅收籌劃
中圖分類號(hào)：F235.91 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1008-4428（2016）05-67 -02
作為我國(guó)結(jié)構(gòu)性改革的重大舉措，全面推開(kāi)“營(yíng)改增”試點(diǎn)將助力我國(guó)供給側(cè)改革，在“營(yíng)改增”試點(diǎn)過(guò)渡期內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)必須抓住機(jī)遇，迎接挑戰(zhàn)，把握“營(yíng)改增”改革的契機(jī)，在進(jìn)行管理變革、提升企業(yè)管理水平的同時(shí)，通過(guò)合理的稅收安排降低企業(yè)的稅收成本，如此，才能順應(yīng)政策變革，在國(guó)家結(jié)構(gòu)改革的洪流中不被淘汰。
一、房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增政策規(guī)定
為進(jìn)一步減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)，我國(guó)自2016年5月1日起，全面實(shí)施“營(yíng)改增”，一是將營(yíng)改增試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)，實(shí)現(xiàn)貨物和服務(wù)行業(yè)全覆蓋，打通稅收抵扣鏈條，支持現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展和制造業(yè)升級(jí)。二是在之前已將企業(yè)購(gòu)進(jìn)機(jī)器設(shè)備所含增值稅納入抵扣范圍的基礎(chǔ)上，允許將新增不動(dòng)產(chǎn)納入抵扣范圍，增加進(jìn)項(xiàng)抵扣，加大企業(yè)減負(fù)力度，促進(jìn)擴(kuò)大有效投資。同時(shí)，新增試點(diǎn)行業(yè)的原有營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策原則上延續(xù)，對(duì)特定行業(yè)采取過(guò)渡性措施，對(duì)服務(wù)出口實(shí)行零稅率或免稅政策，確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。
在該政策背景下，根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》中關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”適用的增值稅稅收政策，整理如下：
（一）房地產(chǎn)企業(yè)銷售自建不動(dòng)產(chǎn)新老項(xiàng)目的計(jì)稅方法
（二）房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)的計(jì)稅方法
此外：1. 房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目。
2. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。
以上規(guī)定給房地產(chǎn)企業(yè)提供了稅收籌劃空間，由于房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模一般較大，故暫不考慮房地產(chǎn)企業(yè)以小規(guī)模納稅人身份繳納增值稅情形。“營(yíng)改增”中房地產(chǎn)企業(yè)可以按照一般納稅人納稅，抵扣進(jìn)項(xiàng)，可以選擇銷售自建或非自建不動(dòng)產(chǎn)，也可根據(jù)過(guò)渡期稅收政策適用差異選擇新老項(xiàng)目進(jìn)行籌劃。以下將從這兩種籌劃方向比較分析：
二、“營(yíng)改增”下房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃案例分析
（一）房地產(chǎn)企業(yè)新老項(xiàng)目的稅負(fù)比較分析
案例一：
某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（一般納稅人）專門(mén)從事普通商品房的開(kāi)發(fā)，2016年3月擬自行建造普通住宅一幢，還未取得《建筑工程施工許可證》，根據(jù)近期銷售的同類型，相近地段自建普通住宅的價(jià)款，成本狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，擬建造該普通商品住宅預(yù)計(jì)收入總額為A萬(wàn)元，土地價(jià)款為B萬(wàn)，進(jìn)項(xiàng)稅額為C萬(wàn)元，不考慮其他稅費(fèi)，假設(shè)該企業(yè)資金充足，該企業(yè)怎樣做可減低稅負(fù)？
1.若該房地產(chǎn)企業(yè)簽訂的《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2016年5月1日后，即適用房地產(chǎn)新項(xiàng)目的稅收政策，適用一般計(jì)稅法。
該房地產(chǎn)企業(yè)銷售該普通住宅應(yīng)交增值稅=（A-B）*11% - C（萬(wàn)元）
2.若該房地產(chǎn)企業(yè)簽訂的《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2016年4月30日前，即適用房地產(chǎn)老項(xiàng)目的稅收政策，可選用簡(jiǎn)易計(jì)稅法或一般計(jì)稅法。
（1）簡(jiǎn)易計(jì)稅法
應(yīng)交增值稅=A*5%（萬(wàn)元）
（2）一般計(jì)稅法
應(yīng)交增值稅=（A-B）*11% - C（萬(wàn)元）
當(dāng)（A-B）*11% - C > A*5%，即當(dāng)A>（11B+100C）/6時(shí)，若該企業(yè)現(xiàn)金流充足，不考慮預(yù)繳稅款的資金壓力，則選用老項(xiàng)目下的簡(jiǎn)易計(jì)稅法，企業(yè)增值稅稅負(fù)較輕，選用一般計(jì)稅法稅負(fù)較重。故在企業(yè)現(xiàn)金流充足情況下，企業(yè)簽訂的《建筑工程施工許可證》中房地產(chǎn)項(xiàng)目合同開(kāi)工日期可定在2016年4月30日前。
當(dāng)A
企業(yè)應(yīng)綜合考慮現(xiàn)金流及抵扣額，稅負(fù)效應(yīng)做出合理決策。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)銷售不同方式取得的不動(dòng)產(chǎn)的稅負(fù)比較分析
案例二：
某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（一般納稅人）專門(mén)從事普通商品房的開(kāi)發(fā)，預(yù)計(jì)銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）普通商品住宅和自建普通商品住宅各一幢，預(yù)計(jì)收入總額均為A萬(wàn)元，自行建造房產(chǎn)的土地價(jià)款為B萬(wàn)元，非自建方式取得的房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)款為C萬(wàn)元，假設(shè)兩種方式取得的房產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)均為D，若該企業(yè)資金充足，不考慮其他稅費(fèi)，兩幢樓盤(pán)的應(yīng)交增值稅額為：
1.自建
（1）簡(jiǎn)易計(jì)稅法
應(yīng)交增值稅=A*5%（萬(wàn)元）
（2）一般計(jì)稅法
應(yīng)交增值稅=A*11%-D（萬(wàn)元）
2.非自建
（1）簡(jiǎn)易計(jì)稅法
應(yīng)交增值稅=（A-C）*5%（萬(wàn)元）
（2）一般計(jì)稅法
應(yīng)交增值稅=A*11%-D（萬(wàn)元）
所以，一般計(jì)稅法下，該房地產(chǎn)企業(yè)銷售4月30日前取得的自建或非自建不動(dòng)產(chǎn)的增值稅稅負(fù)相同。而簡(jiǎn)易計(jì)稅法下，銷售4月30日前取得的非自建不動(dòng)產(chǎn)的增值稅稅負(fù)較小。
案例三：
若某房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)計(jì)銷售其2016年5月1日后取得的（不含自建）普通商品住宅和自建普通商品住宅各一幢，其他條件同上。則無(wú)論取得自建或非自建不動(dòng)產(chǎn)，都適用一般計(jì)稅法。
應(yīng)交增值稅=A*11%-D（萬(wàn)元）
當(dāng)A*11%-D>（A-C）*5%即A>（100D-5C）/6時(shí)，選用簡(jiǎn)易計(jì)稅法銷售4月30日前取得的非自建不動(dòng)產(chǎn)比銷售5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)的增值稅稅負(fù)后小。
綜上，在自建和非自建方式取得的房產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額相同情況下，房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅法計(jì)算銷售4月30日之前非自建方式取得的不動(dòng)產(chǎn)相對(duì)較優(yōu)。
從以上分析比較中可看出，房地產(chǎn)企業(yè)利用新老項(xiàng)目的不同計(jì)稅方法及不同銷售方式取得的不動(dòng)產(chǎn)政策進(jìn)行稅收籌劃方案的選擇，與抵扣額有密切關(guān)系。根據(jù)全面推開(kāi)“營(yíng)改增”試點(diǎn)政策規(guī)定“允許將新增不動(dòng)產(chǎn)納入抵扣范圍，增加進(jìn)項(xiàng)抵扣”，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分利用這一政策，結(jié)合“營(yíng)改增”試點(diǎn)政策實(shí)施前后的業(yè)務(wù)特點(diǎn)及適用政策，合理安排采購(gòu)業(yè)務(wù)，減少“營(yíng)改增”前的不動(dòng)產(chǎn)采購(gòu)業(yè)務(wù)，采用“先租后買(mǎi)”的方式，將采購(gòu)業(yè)務(wù)推至“營(yíng)改增”后，利用融資租賃實(shí)現(xiàn)利息支出進(jìn)項(xiàng)稅抵扣；通過(guò)適當(dāng)提高開(kāi)發(fā)產(chǎn)品配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)、擴(kuò)大園林綠化范圍等方式擴(kuò)大扣除項(xiàng)目基數(shù)，從而減低企業(yè)稅負(fù)。
上述案例分析只是在當(dāng)前全面推開(kāi)“營(yíng)改增”試點(diǎn)背景下運(yùn)用稅制改革過(guò)渡期的稅收政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所做的簡(jiǎn)單稅收籌劃。如果考慮企業(yè)的現(xiàn)金流與財(cái)務(wù)狀況，應(yīng)充分運(yùn)用“一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的、與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按照3%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)”；“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅"等稅收政策。此時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)采用一般計(jì)稅法銷售自建房產(chǎn)的預(yù)繳稅款壓力相對(duì)較小，特別是采取預(yù)售房款方式，可有效延繳稅款，發(fā)揮資金的時(shí)間價(jià)值。
總之，企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身情況，合理合法增加進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，綜合考慮各稅種間的稅負(fù)平衡，利用“營(yíng)改增”過(guò)渡期稅收政策的籌劃點(diǎn)進(jìn)行有效籌劃，促進(jìn)企業(yè)整體稅負(fù)最小化。
三、結(jié)論與建議
綜上，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合全面推開(kāi)“營(yíng)改增”試點(diǎn)政策，充分利用稅制改革帶來(lái)的機(jī)遇，有針對(duì)性的進(jìn)行相關(guān)稅收籌劃，把握不同時(shí)期的稅收籌劃要點(diǎn)，提前做好稅收安排和業(yè)務(wù)規(guī)劃，減低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，為企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值。
參考文獻(xiàn)：
[1]財(cái)政部.國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知（財(cái)稅[2016]36號(hào)）[Z].2016.
【關(guān)鍵詞】籌劃；稅收；房地產(chǎn)企業(yè)；利益
近幾年來(lái)，房?jī)r(jià)高漲已成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題。由于房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)高的稅收問(wèn)題是房?jī)r(jià)居高不下的重要原因，所以降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅收是解決房?jī)r(jià)高的重要手段。目前，房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的稅收主要有土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、城市建設(shè)稅、地方教育稅等等。
一、房地產(chǎn)商所涉及的主要的稅收籌劃方案
對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，稅收的總費(fèi)用中占比重較大的稅收主要有營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等，降低這些稅收的費(fèi)用是降低總稅收費(fèi)用的關(guān)鍵之處。
1.房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)于營(yíng)業(yè)稅的籌劃。營(yíng)業(yè)稅是房地產(chǎn)商在房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)交易環(huán)節(jié)即房屋出售時(shí)產(chǎn)生的需要繳納的稅費(fèi)。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資入股的稅收進(jìn)行相應(yīng)的籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅籌劃中的主要部分。當(dāng)然，根據(jù)不同的情況，以不動(dòng)產(chǎn)入股的行為是否應(yīng)該繳納營(yíng)業(yè)稅也是各異的。第一，房地產(chǎn)商利用自己的不動(dòng)資產(chǎn)進(jìn)行相應(yīng)投資和入股，參加投資之后的利潤(rùn)分配，當(dāng)然也要承擔(dān)投資中的所存在的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)相關(guān)的條例規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行投資或者入股的投資方在未將自己的不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)進(jìn)行相應(yīng)的轉(zhuǎn)讓，該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)仍屬于投資者本身，這種情況下，對(duì)以不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行投資或者入股的投資方是不征收營(yíng)業(yè)稅的。所以房地產(chǎn)商在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中可以采用先以不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行投資入股，待銷售時(shí)，向購(gòu)買(mǎi)者銷售該房地產(chǎn)股權(quán)的方式把房屋銷售出去。這樣一來(lái)就可以不用繳納購(gòu)買(mǎi)者購(gòu)房過(guò)程中的由房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓所帶來(lái)的營(yíng)業(yè)稅。第二，房地產(chǎn)企業(yè)也可以利用自己的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行投資入股，收取一定的固定收入，并且還不用承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。如租賃方式，由于房地產(chǎn)商只是在一定的使其內(nèi)把房產(chǎn)的所有權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，其收入屬于租賃收入，所以其營(yíng)業(yè)稅的收取是按照服務(wù)業(yè)稅目中的租賃項(xiàng)目進(jìn)行征收，從而減少了稅費(fèi)。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身的情況相應(yīng)地選擇上述兩種方式進(jìn)行籌劃，從而達(dá)到企業(yè)利益的最大化。
2.房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)于土地增值稅的籌劃。由于土地增值稅的較高稅率以及較重的稅收負(fù)擔(dān)，使得土地增值稅備受關(guān)注，同時(shí)土地增值稅的籌劃也成為減少稅收中的關(guān)鍵點(diǎn)之一。對(duì)土地增值稅進(jìn)行籌劃的過(guò)程中，調(diào)節(jié)增值額是關(guān)鍵。第一，采取增加可扣除項(xiàng)目金額的方法。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需的成本和費(fèi)用的方式，從而扣除項(xiàng)目的金額得到增加，使土地增值稅減少。同時(shí)這種方法也可以使房地產(chǎn)企業(yè)的房屋的質(zhì)量得到一定提高，加強(qiáng)了其在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力。當(dāng)然，可扣除金額的計(jì)算方式是有一定的條例規(guī)定的，所以利用該方法的過(guò)程中應(yīng)該把握一定的尺度。第二，采用減少銷售收入的方法。房地產(chǎn)商的銷售額減少了，則增值額也必定相應(yīng)的減少，那么增值額所占的可扣除項(xiàng)目金額的比例也就降低了。同樣地，由于是銷售額的減少，所以房地產(chǎn)企業(yè)在使用該方式時(shí)對(duì)于減少的銷售額和降低的增值額中可扣除項(xiàng)目金額的比例應(yīng)該進(jìn)行認(rèn)真的比較，從通過(guò)比較決定公司是否可采用該方式進(jìn)行土地增值稅的籌劃，使公司的利益達(dá)到最大化。
3.房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)于所得稅的籌劃。匯算清繳的階段是房地產(chǎn)企業(yè)可對(duì)企業(yè)所得稅進(jìn)行籌劃的主要時(shí)期。對(duì)于這一階段的稅收籌劃主要是從合理延遲成本確認(rèn)的最終時(shí)間以及推遲轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)的時(shí)間兩個(gè)方面著手。第一，延遲成本的確認(rèn)時(shí)間。由于房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中容易出現(xiàn)當(dāng)工程未完全完成的情況下房產(chǎn)的所有權(quán)已轉(zhuǎn)移、銷售收入已完成的情況。這種情況下則沒(méi)有辦法對(duì)該工程的成本進(jìn)行準(zhǔn)確地計(jì)算，此時(shí)所需繳納的企業(yè)所得稅即為凈收入的課稅，使得所需繳納的稅費(fèi)減少。第二，通過(guò)合理地推遲轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)的時(shí)間的方法。由于在我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，大多數(shù)房屋的購(gòu)買(mǎi)者買(mǎi)房的的直接目的都是用于自住以及用于出租，而在買(mǎi)房后直接用于出售的購(gòu)買(mǎi)者是極少的，所以大多數(shù)購(gòu)買(mǎi)者并不急于辦理房產(chǎn)證。又因?yàn)楦鶕?jù)相關(guān)稅法的規(guī)定，銷售收入的實(shí)現(xiàn)只有通過(guò)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有者發(fā)生變更時(shí)才能得到確認(rèn)，所以房地產(chǎn)企業(yè)可合理的推遲房地產(chǎn)權(quán)所有者發(fā)生變更的時(shí)間。
二、結(jié)語(yǔ)
稅收地合理籌劃，可有效地減少企業(yè)的稅費(fèi)支出，使得他們可在較低房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上獲得一樣的利潤(rùn)。百姓的購(gòu)買(mǎi)能力增強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售額也相應(yīng)升高。所以，稅收的合理籌劃是能使企業(yè)獲得最大化利益以及最大限度增強(qiáng)人們的購(gòu)買(mǎi)能力的重要途徑之一。
參 考 文 獻(xiàn)
[1]李衛(wèi)林.論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收籌劃[J].China's Foreign Trade.2012（6）：123～125
