發布時間：2024-02-28 15:53:19
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[關鍵詞] 聯合開發 法人型聯營 合伙型聯營 項目公司 供地方 建設方
筆者曾接觸過一個房地產聯合開發的案例：XX年X月XX日華德房地產開發公司（下稱“華德公司”）有一塊國家劃撥的土地9000多平方米，準備進行房地產的開發，但由于其自有資金不足以支付所有的開發費用，于是找到了凱特公司尋求合作，經過雙方多次磋商，簽訂了一份合作開發房地產的協議書，該協議書約定：華德公司將自己名下的9000多平方米土地作價200萬元，另外再投資500萬元，合計700萬元；而凱特公司負責籌集地上建筑工程款650萬元，由雙方聯合開發，共擔風險，共享利潤，對外則以華德公司名義組織施工及房屋銷售和售后服務等工作；該工程在實現了銷售收入并付清全部工程款后，首先歸還華德公司700萬元、凱特公司650萬元投資成本，剩余部分按4：6分配已竣工的房產。協議簽訂后，凱特公司先后陸續投入了600多萬元用于建筑物的設計、施工，工程終于在一年后順利完工。在這一年中，正值全國房地產價格全面上漲，房子的平均價格跟一年前相比已經增值了50%以上，而此時華德公司的領導班子調整，原來的老總調任了其他公司的總經理，新上任的公司領導不承認雙方的合建協議，堅持凱特公司為其進行的只是墊資的建筑行為，而不承認雙方的合作是聯合開發，只同意返還凱特公司為建筑物投入的全部資金及按同期的銀行利率支付利息，因此，為了維護自己的合法權益，凱特公司遂向法院，要求按照雙方的聯建協議在返還其所投入的650萬元后對增值部分按照雙方確定的比例分享開發的收益。
經法院審理認為，華德公司與凱特公司XX年X月XX日簽訂的《土地合作開發協議書》雖然是雙方合法、自愿的行為，但由于華德公司提供的土地為國家劃撥土地，不得通過聯合開發的方式轉讓或變相轉讓，其行為因為違反法律的有關規定而導致合作協議無效，因此判決華德公司除返還凱特公司所投入的所有建設資金并向其按同期銀行利率支付利息外駁回了凱特公司其他訴訟請求。由于凱特公司對聯合開發房地產的有關法律規定缺乏認識和了解，導致了其錯誤的判斷，本來認為可以通過聯合開發獲得的巨大的預期利益也化為泡影。
本案就是一個典型的房地產聯合開發的案例，由于被告凱特公司在簽訂合作開發的合同時未對有關聯合開發房地產的法律和該劃撥土地能否進行聯合開發進行深入的了解，導致其重大的投資行為失誤，最后只能以解除合同、返還投資而告結束。房地產開發屬資本密集性產業，開發商動輒要投入上千萬甚至是上億的資金，而作為房地產開發的基礎的土地，也是房地產開發必不可少的因素之一，如何將兩者有效地結合就成為房地產開發成功的關鍵問題。在實際生活中，有很多房地產開發商既有資金又儲備了充足的土地，其開發起來自然是得心應手；但更多的情況下是單個的開發商只是占有了房地產開發的部分資源，如只有土地卻沒有充足的資金用于開發，而另一些公司卻有大量的剩余資金欲投資于房地產開發項目，但苦于沒有土地或土地儲備不足，或不具有房地產開發的資質從而阻礙了其介入房地產的開發，這種資源的不足和需求的互補性促使他們聯合起來，取長補短，從而催生了房地產開發中大量的聯合開發項目。
一、 聯合開發房地產行為的法律性質及其法律特征：
所謂聯合開發房地產，指雙方當事人約定,由一方提供建設用地的使用權，另外一方提供資金、技術、勞務等，合作開發土地，建設房地產等項目，共擔風險，共享收益的一種房地產開發模式。提供土地使用權的一方，可稱之為供地方；另一方一般為從事房地產開發經營的房地產開發企業，可則稱之為建設方。這種意義上的聯合開發房地產是狹義的。從廣義上講，任何由兩方合作進行房地產開發都可以納合開發房地產的范疇，不限于一方出地一方出資，也可以雙方共同出資；不限于進行商品房的開發經營，也可以是建房自用；不限于雙方都是法人或其他組織，也可以是法人或其他組織與自然人或自然人之間合作；不限于在城市規劃區國有土地上進行建設，也可以是在集體土地上聯合建房。本文僅就狹義的房地產聯合開發進行有關的探討。
在現實生活中，從房地產的聯合開發的組織形式和合同的性質可以看出其為一種典型的聯營合同，根據《中華人民共和國民法通則》的有關規定，聯營可以分為如下幾種類型：法人型、合伙型及合同型聯營，相應地，根據雙方在合作方式及組織形式的不同，聯合開發房地產可以采取以下三種方式：
（一）組建新的法人。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十七條的規定：“依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規的規定，作價入股，合資、合作開發經營房地產”，從而確立了以土地使用權出資進行房地產合作開發的法律依據。由雙方出資或提供土地依法成立項目公司，以項目公司的名義進行開發，雙方按照出資比例或通過合同約定承擔風險、分享收益，這種以項目公司的方式開發的優點顯而易見，責任明確、組織機構穩定，人事安排及操作比較規范，相對而言可以減少糾紛發生的概率。但同時其不足之處也很多：譬如組建項目公司需要一定的時間，成立規范的管理機構，費用較高且容易錯過商機；再譬如以土地使用權出資必須辦理土地使用權轉移手續，一來需要一定的周期，二則當土地使用權是劃撥取得時這一手續就無法辦成；更重要的是項目公司的利潤只能在交納所得稅以后上交聯合開發各方，需支付較高的財務成本，對合作者來講這當然是不合算的。
（二）組建聯合管理機構。即由合作雙方各自派遣若干人員組成聯合管理機構，實踐中有的叫“聯建辦公室”，有的稱“聯合管理委員會”等不一而足，其職責是協調雙方在聯合開發中發生的各種關系，對合作中的重大事項作出決策，具體運作、管理開發項目。聯合管理機構與項目公司的最高區別在于它僅能作為內部的管理機構，并非獨立民事主體，不具有締結合同等民事權利能力，也不能獨立對外承擔民事責任，聯合開發雙方必須對聯合管理機構的法律地位有清晰的認識，并且注意避免對外使用聯合管理機構的名義進行有關的民事活動。
（三）既不成立項目公司，也不成立聯合機構，而是按照合同的約定各自獨立履行義務、分享收益。這種方式主要用于相對簡單的項目。
上述第2、3種方式統稱為非法人型聯營，由于其相對于成立項目公司的經營方式來說是一種相對松散的合作方式，因而合作中雙方之間容易產生糾紛，而且在實踐中爭議較大的一個問題是：聯合開發雙方是否對因項目產生的一切責任（不論以合作任何一方的名義直接產生）都承擔連帶責任？有一種觀點對此持肯定態度，理由是聯合開發的項目由雙方共同經營、共負盈虧，本著權利義務對等的原則作為利益共同體的雙方應對任何一方因該項目的產生的對債務負連帶責任，至于雙方在聯合開發協議中對各自責任所做的劃分不能產生對外效力，只能作為內部追償的依據。按照這種觀點，法院只要能認定該欠款是因聯合開發項目產生，就可以判令聯合開發雙方承擔連帶責任，而不必具體分清誰的責任或哪一方對外簽字的，也不受聯合開發合同中關于各自責任的劃分的影響。但筆者認為，對此問題不能一概而論，而應具體問題具體分析。上述第2種方式從其法律特征上來講符合合伙型的聯營，即“企業之間或企業和事業單位之間聯營，共同經營、不具備法人條件的，由聯營各方按照出資比例或者協議的約定，以各自所有的或者經營管理的財產承擔民事責任。依照法律的規定或者協議的約定負連帶責任的，承擔連帶責任?！奔雌湄熑卧诔浞肿鹬禺斒氯艘馑甲灾蔚幕A上分為兩種：如果聯合開發合同明確約定了雙方互負連帶責任，自然應以該約定為準。如果聯合開發合同沒有約定雙方互負連帶責任，則要正確界定聯合開發合同的雙方當事人的真實意思和合同性質。聯合開發房地產合同是一種無名合同，法律對其缺乏明確的定性和具體規則，當事人約定的內容不同，合同的性質和后果也就不同。如果合同重在雙方約定出資，即一方提供土地使用權，另一方出資金，雙方在項目完成后，共同出售，共擔風險，共享利益的，則此類合同就是合伙合同，這種聯營則為合伙型聯營，雙方應對聯合開發項目產生的債務互負連帶責任。而第3種方式，則是由合作雙方完全通過合同來約定彼此在聯合開發中的權利義務的，如果雙方為各自獨立經營的，如合同一方明確只提供土地，另一方只是負責在該土地上完成一定的建筑任務的，且建筑方在完成建筑任務后將獲得一定數量的房屋作為回報的，則此類合同為加工承攬與互易的混合合同，由雙方對各自的行為獨立承擔責任。
而如果雙方通過合同的約定一方只提供資金而不參與項目的任何操作，只是在項目完成后取得一定數量的房屋作為回報，并且通過合同約定自己不承擔在該項目開發過程中產生的任何風險及責任的，則是以形式上的聯合開發達到實質上企業相互之間融資的非法目的，不符合我國法律的有關規定，應當認定為無效合同。
二、簽訂房地產聯合開發合同應注意的問題
由于房地產開發是一項周期長、投資大、涉及面廣的系統工程，涵蓋了從土地使用權獲得、拆遷安置、招投標、工程的設計、施工、監理、設備安裝到房屋的銷售、物業管理的全過程，是一個完整的系統工程，涉及到方方面面的關系，因此顯得尤為復雜。而聯合開發房地產合同則要對房地產開發過程中內外兩個方面的權利義務都要進行詳盡的規定，因為在合作中雙方利益既矛盾又統一，總的利益一致性中又存在著相對利益的沖突，所以在合作過程中雙方的關系一旦處理不慎容易引發糾紛；而一旦產生糾紛，由于目前我國相應的法律規定尚不具體，實踐中對其法律性質認識不一，訴訟周期一般都很長，后果難以預測。因此，簽訂聯合開發合同一定要慎之又慎，根據筆者在實踐中的經驗，除了一般的房地產開發應注意的問題和應明確的內容外，還應該從幾個方面把握房地產聯合開發合同中的內容及要點：
（一）合同的內容應該合法，禁止假借聯合開發之名務融資之實
首先，應該注意遵循我國法律關于房地產開發方面的一些法律規定，特別是不得違反法律的某些禁止性規定，如上述的通過聯合開發的方式進行企業間的融資，就違反了1996年由中國人民銀行下發的《貸款通則》第61條的規定：“企業之間不得違反國家規定辦理借貸或者變相融資業務”，從而構成合同的無效，當事人希望聯合開發所欲達到的盈利目的也落空。另外，根據我國法律規定，對于劃撥土地的使用權不得與他人進行聯合開發，劃撥土地使用權因其取得的無償性和低償性，法律對其轉讓由特殊規定。《城市房地產管理法》規定，以劃撥方式取得國有土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院的規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。所以，在未辦理以上手續前就以劃撥土地跟他人合作簽訂的聯合開發房地產合同應當認定為無效合同。最后，合作建房協議書應在國家主管部門辦理審批手續，未辦理的則當然無效。
（二）聯合開發應注意手續的完備性
聯合開發涉及到多方面的關系和手續，如成立項目公司則要將土地方的土地使用權及時轉入項目公司名下，以免耽誤開發的時機；對于從事房地產開發的公司來說需要有專門的資質，不及時辦理就會影響到項目的立項和審批；
（三）雙方的權利、義務及違約責任應規定得具體、明確
由于房地產的聯合開發中雙方的權利業務存在著很多交錯，應對之進行明確的界定，并且在時間上應設定明確的界限，如土地使用權轉讓的時間，若轉讓方拖延造成的損失由其承擔；資金及工程進度款的支付應跟上施工的進度，如果造成停工、窩工的損失應該如何計算；違約認定的情形及違約責任的承擔方式等等，對雙方交接中的所有細節都應做到有專人負責記載、簽字確認，從而做到有章可循，有據可依，以免在問題不斷累積后形成沖突，造成矛盾的激化而無法收拾。另外，一方提供的土地上存在其他的系爭權益，或權利瑕疵的，給如何處理？造成的損失如何計算和承擔？等等，都應該在合同中充分考慮到。
（四）收益的分享及風險和損失的分擔應落實到位
在房地產合作開發中，一般都以開發的房屋作為雙方分享收益的標的的，但由于不同的樓層、方位、坐落及朝向，其經濟價值也大相徑庭，所以合作雙方應在其合同中事先對房屋的分配作出詳細的安排和規定，以免房子落成后雙方對此爭執不休。另外，雙方還應對一些風險和損失的承受和分擔進行事先的約定。如從項目公司申請到成立會有一個較長的周期，在此期間雙方都會進行一些投入和準備，一旦項目公司沒有獲準成立則如何處理這些財務帳和費用的分攤往往成為雙方爭執的焦點。聯合開放房地產合同由于要到國家主管部門辦理審批手續，往往效力待定，合作合同應當具體約定合同被確認無效或不生效時的具體處理方式。
綜上所述，房地產的聯合開發，可以充分利用合作雙方或各方的資源優勢，取長補短，通過優勢互補在合作中充分實現各方利益的最大化，是一種房地產開發中利益分享、風險共擔的良好機制，但由于在我國對此缺乏相關的法律規制，造成在實踐中產生了大量的矛盾和糾紛處于一種無章可循的狀態，從而要求合作各方在簽訂合作合同時應充分考慮到其開發周期漫長、內容龐雜等特點，在合同中予以充分的重視和約定，有備無患，從而才能在合作中提高開發的水平，為雙方爭取雙贏的結果。
[參考文獻]：
1《律師房地產業務》 陳文 法律出版社
2《房地產開發法律實務》
朱樹英 法律出版社
所謂房地產開發風險，是指在房地產開發活動過程中存在影響開發利潤的多種因素，而這些因素的作用難以或無法預料、控制，使得企業實際開發利潤可能與預計利潤發生背離，因而使企業有蒙受經濟損失的機會或可能性。房地產開發風險作為一種客觀存在的現象，明顯地呈現出以下特征：1）綜合性。房地產開發涉及到企業內部的各個方面和企業外部環境的各種因素，是企業財務活動和經營活動過程中各種矛盾的綜合反映。2）模糊性。即不肯定性，表現為風險形成的模糊性和由于風險導致企業開發經營活動結果的不能事先肯定。3）損失性。風險既有因財務管理無法預計或無能力防止所致，也可能由于管理者決策失誤，控制失靈而喪失了本應獲得的利益。4）補償性。既然風險會帶來損失，客觀上要求給予經營者適當的經濟效益以抵補承擔風險產生的損失，即“風險報酬”。5）激勵性。風險與競爭是同時存在的，承認和承擔風險，將把企業推向背水一戰的境地，必然使企業為一個共同的目標，努力改善經營管理，增強競爭能力，提高經濟效益。
2、房地產開發面臨的主要風險
2.1政治風險
是指一個國家所處的國際國內政治環境變動（如戰爭、罷工、社會動蕩）及相應的政策法律調整（如金融政策和財政政策變動、土地使用制度改革、住房制度改革），造成房地產開發商經濟上的損失。對房地產開發商影響最為直接的是金融政策和財政政策。就金融政策而言，實行緊的貨幣政策還是實行松的貨幣政策直接影響開發者和購買者所持有的資本，影響項目的開發和出售。同時銀行關于房地產方面的業務也會對房地產的需求發生影響。就財政政策而論，政府實行緊的財政政策還是實行松的財政政策，對房地產的稅收政策，對住宅是實行福利供給政策還是實行對低收入階層采取有限的補貼政策，政府對房地產的投資等，都會對房地產開發和需求發生影響。這一風險在我國尤其需要關注。
2.2經濟風險
是指由于經濟形勢（如市場需求、購買力、利率、稅率、匯率等）變動導致房地產開發商經濟上的損失。由于從可行性研究到樓盤上市的時段內，市場需求變動的可能性很大，消費者對戶型結構及單元面積的偏好也會發生變化。原來的細分市場上該類物業還供不應求，而不久卻可能大量積壓，難免使投資收益遠遠偏離預期。通貨膨脹時期，紙幣貶值，價格全面上漲，房地產雖然具有一定的抵抗通貨膨脹的能力，但其價格也會上漲。而人們手中持有的貨幣量是一定的，這樣購買力相對下降，可能無力支付日漸升值的房地產，從而導致房地產企業開發的項目難以售出而承擔風險。一般來說，房地產開發資金需要量大，完全依靠自有資金周轉是非常困難的，通常需要采用外界資金，如向銀行貸款和預售。以自己開發的房地產作為抵押獲得用于該項投資的貸款時，如果不能按照抵押貸款協議規定的期限償付本息時，就必須承擔作為抵押品的房地產將可能成為他人財產的風險。采用預售房屋籌集開發資金時，如果不能按照預售協議規定的日期交房，就必須承擔支付巨額的賠償金的風險。
2.3自然風險
是指由于自然因素（如洪水、火災、地震等）對房地產開發造成的影響，從而使房地產開發商造成經濟上的損失。自然風險出現的機會較少，但是一旦出現，造成的損失是相當大的。
2.4技術風險
是指由于科技進步、技術結構及其相關變量的變動給房地產開發商可能帶來的損失。例如，由于科技進步可能對房地產商品的適用性構成威脅，迫使開發商追加投資進行房地產的更新、翻修和改造。由于建筑設計變動可能導致建安工程成本增加，從而影響項目形成后的租售。
2.5經營風險
是指由于開發商因開發項目經營管理不善導致預期收益不能實現，或不足以補償經營費用的可能性。該類風險主要歸因于開發商主觀上對開發成本、租金售價、開發周期以及資金籌措等的預測錯誤和決策失誤。
3、導致房地產開發風險的因素剖析
3.1政策環境與經濟形勢
房地產開發由于與國家經濟形勢緊密相關，因此，在很大程度上受到政府政策的控制。如：政府對租金售價的控制，對外資的控制，對土地使用的控制，對環境保護的要求，尤其對投資規模和金融的控制，以及新稅務政策的制訂，都可能對房地產開發商構成風險。在我國尤其需要關注。
經濟繁榮時，由于各產業擴大生產，使房地產供不應求，房地產價格不斷升高。而在經濟衰退時，社會對房地產需求能力受到抑制，產品開始出現難以脫手的現象，此時，開發商的資金已經投入，形勢的波動使其作出反映并進行調整是相當遲鈍的，短時間內很難變化或找到其他替代者，從而會使開發商陷入困境。
3.2房地產市場的發育程度與供求狀況
在市場經濟條件下，一個發育完善的市場應具備：信息充分、商品同質、廠商買者自由出入以及交易雙方數量眾多四個基本條件。而一個發育不充分的市場必然會給房地產開發商帶來一定的風險。
從總體上講，房地產市場是地區性的市場，當地房地產市場供求變化對開發商的影響要比整個國家房地產市場供求變化對開發商的影響大的多。只要當地經濟發展是健康的，房地產需求就不會發生大的變化。房地產開發的強度取決于潛在的開發商對租售收益的預期。當租金、售價因房屋供應短缺而上升時，開發商便會紛紛開發房地產，但由于開發需要一定的時間，待開發完成時，市場供求可能已發生了變化，致使開發的物業難以租售。
3.3開發時機的選擇
經濟運行有快速和滯緩交替出現的周期性特點，房地產投資也是有周期性的。投資周期包括高峰—收縮—低谷—恢復四個階段。在高峰期，國民經濟迅速增長，經濟處于高峰期，由于各產業擴大生產，使得房地產供不應求，房地產價格不斷升高。在收縮期，國家緊縮銀根，控制投資規模，社會對房地產需求能力受到抑制，產品開始出現難以脫手的現象。在低谷期，社會信貸關系進一步緊張使得工業和建筑業投資銳減，投資產品價格降低但難以出售。在恢復期，國家放松銀根，降低利率，社會對房地產的需求量開始增大，價格逐漸回升，此時正是房地產投資的黃金時期。從較長時間看，在投資收縮期、低谷期搞企業兼并或作準備投資，在投資高峰期、恢復期大力投資，必能獲取較大盈利，避免較大虧損。
3.4開發地點的選擇
房地產的不可移動性、區域性和個別性，決定了它所處的地理位置極為重要。房地產行業有句名言：第一是區位，第二是區位，第三仍是區位，可見房地產開發地點的選擇對開發商至關重要。房地產開發商搶占中心或門戶區位是普通常識，問題的關鍵是如何預測近期將形成的新的中心區位或新的門戶區位。在繁華地段開發房地產項目將實現最大的開發利潤，但這一范圍可能已不存在一塊可供開發的土地，開發商只好為獲得更大的選址范圍而放棄一部分利潤。同時，房地產開發所涉及的地理環境條件，甚至社會經濟條件處于不斷的變化發展過程中，這會使開發商經受著風險的考驗，需要有一定的預見性。開發商若能及早投資開發具有價值增長潛力的地塊，則幾年后將會獲取較大的利潤。
3.5開發類型的選擇與開發規模的確定
房地產開發過程是巨額資金投入的過程，從購買土地、工程建設到推出廣告、上市銷售或出租，均需要投入大量的資金。而作為開發商，通常難以完全用自有資金來完成一開發項目。一般都是在投入一筆啟動資金如地價款或前期費用后，通過各種借貸、預售等融資手段來籌集開發資金，滾動開發。所以，對于房地產開發商來說，資金的籌措是項目能否按期、按質完成的重要一環。房地產開發規模越大，開發商承擔的風險也就越大。
3.6開發周期的長短
房地產開發及交易需要較長的時間，尤其是對于大中型開發項目，從尋找機會、可行性研究、購買土地、勘測設計、籌措資金、前期準備到工程施工、竣工，以及制訂價格、推出銷售及簽署成交合同，往往需要幾年時間才能完成。在房地產商品開發過程中，很難在一開始就能對整個開發期內的各項費用和收益流動作出精確的估計，只能是大概的測算。而在這一較長的開發期內，房地產市場的供求變化，消費者喜好的改變，社會經濟形勢的興衰，國家有關政策的調整，物價的漲跌，匯率及利率的變動都將是難以精確預測的?？墒欠康禺a項目一旦確定，資金一經投入，就很難根據情況的發展而加以改變和調整。開發期越長，各種社會經濟環境條件發生變化的可能性就越大，各種費用特別是后期費用和房屋售價或租金就更加難以確定，風險也就越大。
此外，開發商的素質、開發方式的確定也是導致房地產開發風險的重要因素。
4、處置房地產開發風險的具體措施
4.1事先有效避開風險源地
例如，放棄某地區的房地產開發以防止市場風險。通常是，預測到在某邊貿地區長期效益不能保證或某個地區將有自然災害頻繁發生等而作出的決策。有效地避開風險源地可完全解除某種風險，但意味著同時也放棄了從事該活動所帶來的利益，故此種避免風險的措施，要受到一定的限制，即使采用，也應在前期工作階段盡早作出，這樣可大大減少不必要的風險投資費用。
4.2采用多樣化（或組合化）投資
就是把資金有選擇地投放到不同類型的房地產開發項目上?？赏顿Y建造不同收入層次居民所需的不同類型住宅、寫字樓、商店和娛樂場等，以減少未來收益的不確定性。因為各種不同類型房地產的開發風險大小不一，收益高低相應不同。一般而言，開發項目收益率相對較高的風險大，開發項目收益率相對較低的風險小。如果資金分別投入到不同的房地產開發項目，整體開發風險就會降低，其實質就是用個別房地產開發的高收益去彌補個別低收益的房地產損失，最終獲取一個較為平均的收益。房地產多樣化投資的關鍵是如何合理地確定投入不同類型的房地產的資金比例，使得即可降低開發風險又可獲取較高的收益率。
4.3以財務方式控制風險
具體有以下三種基本方法：1）通過正當、合法的非保險手段（如合同條款的擬定）將風險轉嫁給其他經濟單位。如房地產開發商將施工中危險性較高的工作轉包給其他的專業性施工單位，從而減少自己的風險責任。再如實行項目股份化，將經營風險分散到全體股東身上等。對某些超過開發商能力的風險，或保險無法提供的情況下，此種方法發揮著特有的作用。2）通過向保險公司投保，以繳納保險費為代價，將風險轉移給保險公司承擔。保險作為一種及時、有效、合理的分攤損失和實施經濟補償的方式，一直是處置風險的主要手段，但保險的使用仍是有限的，因為并非所有風險都可以保險，而且在很多情況下，保險并不能提供充分的補償。3）以自身財力，直接承擔風險損失的補償責任。如將預計有可能發生的損失直接攤入日常經營成本，又如建立風險損失補償基金或建立自保公司。近年來，以組建專業自保公司作為主要形式的自留風險手段，已在國內外成為一種十分引人注目和具有廣闊發展前景的手段，而這種主動自留風險手段的選擇與實踐，應遵循法律規定，如對法定保險、強制保險的風險標的能否自留，就受到很大的限制，同時還要受自身經濟實力的制約。
4.4對房地產市場進行全面的調查，作出科學的預測
要仔細分析房地產開發周期并預測其變動，以選擇最佳開發時機；分析房地產開發所涉及的地理環境條件并預測其變化，以及早投資開發具有價值增長潛力的地塊；要了解國家政策并預測國家未來對房地產政策有何變化，是限制還是鼓勵，同時，要分析社會對房地產市場的需求類型和需求量并預測其變化，以確定開發項目和開發規模；要利用一切可能得到的信息資料，充分考慮到其他開發項目的競爭，盡可能準確地預測擬開發項目的費用與收益。
4.5在工程完工前，就與租戶、客戶簽訂租約或預售合同
這樣，工程完工后房地產空置的風險，租金下降的風險，售價跌落的風險，都可通過預租預售的安排來避免。當然，預租、預售時，還應注意一個問題，這就是開發商的風險降低意味著與其交易的客戶的風險提高。所以，開發期越長，其他行業的客戶就越不愿意與開發商簽定固定價格的合同。若要預租或預售，則租金、售價就會被壓得較低。
4.6通過簽約盡量固定那些對利潤敏感的變量
例如，利息支出增長的風險可通過簽定固定利率貸款合同來減小；建造費用增加的風險可通過與建筑企業簽定固定預算合同來減??；工程不能按期完工的風險可通過承包合同中延期罰款的條款來降低。
4.7盡早完成開發項目，以降低在開發期內由于社會經濟條件的變化而帶來的風險。并在開發過程中加強項目管理，控制成本，保證質量。
此外，還應根據開發的需要有針對性地對從事房地產開發的人員進行培訓。根據開發商自身的資產負債能力與獲取資本的能力，合理確定開發方式。
參考文獻
[1]李啟明等編著房地產投資風險與決策[M]南京：東南大學出版社，1998
“由于投資慣性，新形成的投資規模，將對未來幾年的投資造成壓力?！眻蟾婕怃J地指出。這份報告還明確指出，“十五”時期，上海全市生產總值年均增長率達到11.5％(按絕對值計算為13.89％)，實現連續14年兩位數的增長。在這個時期，上海市房地產增加值年均增長(絕對值)20.54％，2005年達到670.23億元，占全市生產總值的7-3％。
“十五”時期，上海全市固定資產投資額年均增長(絕對值)13.63％，而這五年，上海房地產開發累計投資4700多億元，比“九五”時期增長60.5％，占全市固定資產投資的35.5％；房地產開發投資額年均增長(絕對值)17.1％，高于同期全市固定資產投資的增長。
具體來看， “十五”時期上海房地產開發投資增長過快，主要是由于商品住宅投資增長過快。其間，商品住宅累計投資3504.7億元，比“九五”時期增長100.9％，占同期房地產開發投資的74.5％；商業用房累計投資374.5億元，比“九五”時期增長29.2％；而辦公用房累計投資311.8億元，比“九五”時期減少43.5％。在商品住宅投資中，別墅、高檔公寓投資增速較快，年均增長40.8％；普通商品住宅年均增長13.6％。
75％：土地協議出讓比例過大
上海市社科院呈現給市委市府的這份關鍵報告，赫然指出，“十五”時期上海土地一級市場共出讓土地32351萬平方米，其中協議出讓24090萬平方米、招拍掛出讓8261萬平方米，分別占74.46％和25.54％。
高額利潤刺激了各路資本紛紛涌入房地產。據調查，到2005年，上海房地產開發企業有4812家，比2000年增加39％。而這些企業大部分是近五年新成立的。但有項目開發的僅有1726家，占35.9％。顯然，目前上海房地產開發企業數量仍然過多，遠多于在建項目數量。這種低門檻準入的情況，一方面加劇了企業問為爭奪項目而進行的無序競爭；另一方面，這些開發企業中有相當大部分是項目公司，開發銷售完房地產后，大部分都撤消，對建設項目的善后處理和管理不利。
不僅如此，此前，上海市曾通過協議出讓的方式，把成片土地供應給一家開發商，這往往延長了土地開發建設周期，造成土地資源閑置浪費，影響土地使用快速產生規模效應。同時導致少數企業囤積土地，大多數企業無地開發，并產生倒賣土地的現象。
土地供應：不能調節房價
從具體數據看，“十五”時期，上海商品住房價格上漲幅度過高，速度過快，尤其是2003-2005年上半年。根據中房上海住宅指數，上海商品住宅價格2005年6月比2002年12月上漲72.5％；根據上海二手房指數，2005年6月存量住宅價格指數比2002年12月上漲59.5％。
以上的數據可以看出，增加土地供應并非可以調節房價，這是什么原因造成的?報告指出，住房價格非正常上漲，除成本增加因素外，主要是投資、投機需求大量增加，市場出現的供不應求局面，從某種程度上說，是人為造成的。
對于外界所說的土地供應不足或通過增加土地供應來調節房價的問題，報告也給予了回應：“十五”時期，上海出讓了32351萬平方米土地。其中，可建各類房屋建筑面積是2000年全市全部存量房屋面積的98.3％；工業用地可建工業用房建筑面積是2000年全市工廠面積的202.5％；供應居住用地可建住宅面積(不包括綜合用地中可建住宅面積)是2000年全市城鎮全部存量住宅面積的73.8％。
由于供應土地需在兩年內開工，工業、居住用地的過量供應，將給“十一五”前期的開工和施工規模造成壓力。更令人擔憂的是，按行政區域和用途分，遠郊區供應量更大：2003―2005年，市中心區出讓土地面積1199萬平方米，占5.9％；浦東新區1801萬平方米，占8.8％；近郊區5418萬平方米，占26.6％；遠郊區11222萬平方米，占55％；崇明縣748萬平方米，占3.7％。遠郊區顯然是過量供應。
而另外一個現實是，“十五”時期，上海土地供應平均容積率僅1.09?！巴恋乩眯蔬^低，一方面浪費了土地資源；另一方面提高了土地樓面地價?！?/p>
商品房：將大量過剩
2003年，上海商品住宅竣工面積超過2000萬平方米，批準預售面積超過3000萬平方米；2004年上海商品住宅竣工面積和批準預售面積都超過3000萬平方米。遠超過市場正常需求的能力，供遠大于求的隱患逐漸增加。只是2003-2005年上半年市場投資(包括投機)需求的大量進入，才暫時掩蓋了這一矛盾。但隱患始終存在，且不斷加深。
“如果說，遠郊區出讓工業用地5888.9萬平方米，是為了承接制造業的轉移，那么出讓住宅用地面積3552萬平方米，占全市的46.7％，顯然是過量和超前的?！鄙虾Ｉ缈圃阂晃粚＜艺f。
從環線來看，上海內環線以內地區新開工面積逐年下降；內外環線間地區2004年以后逐年下降，外環線以外地區逐年較大幅度上升?？梢灶A見，“十一五”中后期，上述地區商品住宅將大量空置，并將影響其房地產業的健康發展。
所以，未來幾年，從上海商品住宅潛在供應量和潛在可實現需求量來看，將出現供遠大于求的局面，空置量將持續上升。近期出臺的一系列抑制需求的政策，對上海地區房地產發展是不利的，將加劇供遠大于求的矛盾(包括空置累積產生的供應量和新增供應量)。
警惕：房地產硬著陸
上海當地一位專家指出，從目前的宏觀調控措施來看，上海房地產將可能出現硬著陸，“這將對房地產業持續健康發展帶來重大傷害，并影響其他方方面面?！?/p>
一是房地產業和國民經濟中絕大部分產業都有關聯，對于這樣一個在經濟社會發展中已經占據相當重要地位的產業，房地產業仍應作為上海國民經濟的支柱產業。
二是上海房地產業從業人口規模龐大。據2005年經濟普查，2004年上海房地產業從業人員33.2萬人，占第三產業從業人員的8.3％。
三是金融安全的問題。上海房地產開發當年資金來源中最大的問題是企業自有資金占比例過低，過分依賴定金、預付款。
2003年和2004年，上海房地產企業自有資金僅占12.68％，2005年下半年國家對房地產項目資本金要求的提高，企業自有資金還是僅占15.5％。
2005 年《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第 14 條規定：“本解釋所稱的合作開發房地產合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等共同投資、共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議?！睆拇艘幎ㄖ锌梢灾?，合作開發房地產合同的出資方式主要是以建設用地使用權及資金作為出資，但并不只限于此，作為出資還可以是技術、勞務等等。但能否以房地產開發企業資質作為出資進行合作開發呢？有的學者認為，房地產開發資質也是稀缺資源，是無形財產中的一種，以此作為出資，并不違反法律的禁止性規定。筆者對此有不同的觀點，筆者認為，房地產開發企業資質之所以稀缺，是因為我國對房地產開發企業實行嚴格的市場準入制度，成立房地產開發企業在工商登記上除有特殊性外，還要根據相應主管部門核定的資質等級來承擔相應的房地產開發項目，也就是說，房地產開發企業除進行工商登記外，還要取得資質等級證書，并在資質等級范圍內承擔開發建設。最高人民法院《合同法司法解釋（一）》第4條規定：合同法施行后，當事人超越經營范圍訂立的合同并不當然無效，但違反國家關于限制性經營、特許經營及法律、行政法規禁止經營規定的除外。從立法本意上來講，國家對房地產開發企業的成立及資質等級的取得采取嚴格的限制制度。不是隨隨便便的企業或自然人都可以進行房地產開發的，只有房地產企業才可以進行房地產開發，同時其必須擁有與其開發規模相符的資質等級。房地產開發企業要想合作開發房地產項目，其不一定非以建設用地使用權或資金作為投資，其可以以先進的技術、科學的管理等作為出資。我們知道，房地產開發專業性很強，從其項目的前期運作到最后的銷售經營，每一個環節都需要極強的專業人員，如果一個房地產開發企業以其擁有專業人員的專業經驗及科學的管理模式等無形財產作為投資進行合作是符合 2005 年《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的相應規定的，此種合作是合法有效的。
但是，如果一個房地產開發僅以其房地產資質進行投資但并不參與經營管理的，筆者認為此種合作不但不符合 2005 年《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的規定，而且違反了法律、法規對房地產企業限制性經營的規定，是應被嚴格禁止的。此種以資質作為投資，實際上是一種違法的出借資質證書的行為，是不具有開發資質的其他主體的一種掛靠行為。此種情況下，房地產開發項目的運作與經營是由不具有房地產開發企業的其他主體進行的。如果允許以房地產開發資質作為投資，并不參與經營管理的，實際上是對房地產開發企業限制性經營的違反，是對房地產開發限制性經營規定的規避。法律、法規所作的限制性經營的規定毫無意義。因此，僅以房地產開發企業資質作為投資，不參與經營管理的，此種投資是違反法律、法規的，是法律、法規所禁止的。
二、 預售房款充抵出資的問題
2005 年《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第 23 條規定：合作開發房地產合同的當事人要求將房屋預售款充抵投資參與利潤分配的，不予支持。也就是說，預售房款不允許充抵投資。理解這一規定，應從以下幾方面理解：
（一）預售房款和投資款的本質區別
預售房款和投資款都表現為一定數量的貨幣，在價值符號上沒有什么區別。另外，依法律規定預售房款和投資款都必需用于項目的開發建設上。因此，使得一些人對預售房款充抵出資持贊同觀點。但是，如果我們對預售房款和投資款進行深入分析，二者之間的區別便不難看出。投資款是依雙方合作開發合同的約定應投入到合作項目中去的開發本金，而預售房款則是投資本金的毛利潤，該毛利潤是包括成本和利潤的毛收入。由于預售房款包含了利潤，因此預售房款不能作為合同一方當事人的出資，如果預售房款可以抵作出資，將減輕出資人依合同約定應履行的出資義務，損害守約方的利益。從法律風險角度講，投資款所承載的風險是出資人應當承擔的風險。而預售款投入工程建設后也有風險，但這一風險是支付預售款的購房人所承載的風險。事實上，在房屋竣工交付購房人之前，該預售款的所有權也沒有發生轉移，如果開發商不能將房屋依法交付給購房人，購房人還可要求預售人返還預售款并賠償損失。因此，以他人的資金作為投資，在不承擔資金風險的情況下，又將該資金作為自己分配利潤的依據，顯然有失公平。
（二）預售款充抵投資參與利潤分配有違公平
關鍵詞：房地產開發 融資模式 融資現狀
自2010年4月中旬以來，國家持續出臺的多輪調控措施，對房地產開發企業面臨的市場環境和金融環境發生了較大變化。進入2011年后，政策調控持續加碼，多個城市的市場交易量逐步走低，企業的銷售回款壓力陡增，同時信貸收緊又進一步壓縮了其資金來源，使房地產開發企業面臨更加復雜的融資環境。如何解決房地產開發貸款項目的資金問題，是房地產企業特別是中小房地產企業當力之急，解決好房地產企業貸款問題對房地產企業的穩健發展意義相當重要。
一、當前我國房地產開發資金概況
（一）房地產開發過程中資金流動
由于房地產開發過程中投資成本高，投資回收期長，投資風險大等特征，前期需要大量師的資金運轉才能開展正常的工作。房地產開發企業的經營活動一般是由一個或一個以上的房地產項目進行開發經營，而且從開始規劃項目開始到最后出售的時間可能是三至五年的時候，開發過程中占用資金比較多，所以其相應的風險也是比較好大的，由于房地產開發項目特有的特點，故房地產開發企業的運營過程一般是指項目的運作過程，而房地產開發企業的融資決策一般也是圍繞著項目的進度進行計劃的。通常，房地產開發的基本程序與環節基本一致，列示如下：
表1 房地產開發項目的資金流程以及各階段資金需求
（二）不同規模房地產企業融資模式選擇情況
大型的房地產企業由于自身優勢幾乎可以涉足所有的融資模式，由于其一般情況下有多個同時進行的項目，亦可以從全局角度考慮資金的運用。從此角度來講，大型的房地產開發企業更容易建立多元化的融資渠道。盡管當前銀行信貸緊縮，但是對大型房地產的銀行授信額度仍然較大，這些企業仍然可以利用大量的銀行貸款；而一些中小房地產開發企業，由于中小企業房地產自身的原因，規模和抗風險能力不夠強，造成了中小型房地產企業融資模式選擇中小型房地產企業一般抗風險能力較差，除了銀行可以貸一部分外，一般只能通過自有資金與短期資金來解決。
二、政策影響下的融資現狀
（一）房地產開發融資存在的問題
1、資金緊張
資金是任何一個企業都有的問題。特別是房地產開發企業，近年我國城鎮房地產開發資金持續保持快速增長勢頭，其中2009年這一數據為36232億元，比上年增長16.1%。2010年則為48267億元，實現同比增長33.2%。2011年則為56359億元。
2、融資結構單一
2011年我國房地產開發資金來源1.12億元，同比增長10.3%：其中國內貸款2689億元，同比增長48.3%，其他資金4326億元，顯示銀行放貸規劃和增加為房地產企業提供資了較為充裕的資金，因為我國房地產投資資金仍然主要是銀行貸款，而以投資兒投機為目的的社會資金及海外熱錢近兩年也成為推動房地產投資快速增長的重要資金來源，而像發行股票、債權融資、信托融資總的來說比較少。
（二）房地產開發融資困境
由于近幾年來房價迅速的上漲，部分地區房價超越居民的購買能力，引起了眾多人的關注，所以政府加緊了貨幣政策和房地產宏觀調控的政策，開始了新的宏觀調控，使得房地產市場出現融資嚴重受阻、資金鏈斷裂、項目滯銷等，嚴重困擾著房地產企業的經營和發展。從而使房地產傳統融資受到嚴重的挑戰。
房地產政策對房地產企業的影響，包括直接影響與間接影響。由于我國房地產企業資金來源對銀行信貸嚴重依賴，這就為國家通過一系列宏觀調控政策來調整信貸政策，進而對房地產企業資金來源進行調節奠定了基礎。
當前，一方面對房地產開發企業在自有資金以及銀行貸款方面進行規定，另一方面，對居民個人購房信貸進行嚴格限制，間接影響了房地產企業融資。房地產開發商貸款方面，一是對自有資金必須占 30%的比例，雖然與之前的 35%的比例有所下降；二是對土地出讓金的規定，比較嚴厲；三是對房地產開發過程中不合理行為進行規范，進行統一的執行標準是，按照“三個辦法一個指引”的規定，嚴格把關新的房地產開發貸款業務，同時加強監管?？偟膩碚f，國家主要通過對商業銀行對房地產開發企業發放貸款進行規定，限制了房地產企業資金來源。在個人住房貸款方面，通過信貸政策對購買一套房、二套房以及三套房以上的貸款進行限制，實行差別化信貸政策，抑制了房地產出售，另外 2011 年出臺的一系列限購令政策，多數一線城市的成交量持續滑坡，嚴重影響房地產資金回籠，間接使房地產企業資金來源變窄。
三、調控下房地產開發貸款項目中融資模式的對策
房地產開發對資金需求量特別大，隨著國家調控政策的進一點加強，對房地產開發企業的銀行貸款又加了一把防盜門，所以階除了銀行貸款外，應通過其他融資方式來解決資金問題。
（一）不同規模的企業融資渠道的選擇
不同資產規模的房地產企業，能夠承受的融資成本也有較大差別。因此，不同規模的房地產企業，應采取不同的融資策略，選擇與自身實力相匹配的融資渠道。宏觀政策持續偏緊，市場環境難以預測，房地產企業應逐步擺脫過于對于依賴銀行貸款的單一融資局面，依托現有資源，結合自身特點，求生存、謀發展。
1、中小型房地產企業
受到宏觀經濟政策影響較大的房地產市場，對中小規模企業的戰略眼光提出較高要求。市場到達低谷時，中等規模房地產企業應潛伏入市，獲取低成本土地；
市場逐步走出低谷時，開發項目上市獲得豐厚回報。在宏觀經濟環境發生較大變
化的情況下，中等規模企業會面臨著發展方向上的抉擇，或者如小企業一樣被大
型企業兼并收購，或者獲得資金支持贏得生存機會。但是，面對融資窘境，在自
身實力不強的情況下，中等規模的房地產企業要想融得資金十分困難。為了尋找發展出路過程中，很多中等房地產企業轉變盈利模式，完成了戰略轉型，重新定位為專營開發商，不再扮演全程開發商的角色，實現“自我融資”，贏得企業發展機會。
2、大型房地產企業
大型房地產開發企業在行內享有較高的知名度，擁有豐富的實踐經驗，易得
到商業銀行等金融機構的資金支持，相對中小房地產開發企業而言，融資渠道較
為廣闊。受制于宏觀政策和金融環境，大型房地產開發企業也未能擺脫過度依賴
商業銀行信貸的局面。在國家出臺嚴厲調控政策的情況下，盡管融資渠道也會受到影響，但大型企業通過合作開發、資產重組、股票融資、債券融資、利用外資的方式獲得企業發展所需資金，實現企業可持續發展。
如萬科——新華信托的“賣房信托”
實務方面，2004年6月9日，萬科附屬子公司深圳萬科與新華信托達成總額1.99億元、期限2年、年利率為4%的貸款協議，用于深圳某別墅項目的開發。其4%的年利率，低于5.49%的同期銀行貸款利率1.49個百分點，若以2.602億元的融資規模估計，萬科每年節約財務費用近400萬元。產品計劃中設計期滿后，投資者有獲得購買優惠權及購房折扣率的條款，私募基金的資金使用方式及透明度方面與信托產品類似，故也將其放在本章節討論。2010年1-11月，國內共有10只房地產私募基金成功募集18.59億美元，基金數量與金額分別為2009年全年水平的5倍和3.4。然而目前房地產投資私募基金的目的依舊以牟取資產升值為主，不利于穩定市場的發展。
（二）上市融資
上市融資就是企業所有者通過出售可接收的部分股權換取企業當期急需的發展資金，依靠資本市場這種短期的輸血促使企業的蛋糕迅速做大。融資通過企業有效資本的具備而指向了企業現階段所選擇的產業或將轉型的產業的競爭優勢塑造，進一步指向了企業的利潤以及終極的股東價值回報的最大化?？梢哉f，如果企業在目前的市場條件下，無論是采用借殼上市還是直接上市，企業可以獲得較好的融資效果。但考慮到我國目前上市完成所需時間較長且審批較為繁瑣的實際情況下，企業海外融資往往可以取得滿意的效果。
（三）鼓勵發展適應力強的夾層融資
以作為權益投資和抵押貸款的補充，來降低開發商所需要投入的自有資金比例。夾層融資"是指在風險和回報方面，介于優先債務和股本融資之間的一種融資形式，是一種無擔保的長期債務，這種債務附帶有投資者對融資者的權益認購權。它先募集資金，后選擇項目，被人稱為準房地產信托基金。夾層融資對房地產開發商有非常大的優勢：第一：資金回報的要求比較適中，夾層融資的利率水平一般在10%～15%之間，而投資者的目標回報率為20%～30%；第二：夾層融資對房地產開發商的要求比貸款的要求低，不要求“四證”齊全，不要求自有資金超過35%；第三：夾層融資通常提供形式非常靈活的較長期融資，這種融資的稀釋程度要小于股市，并能根據特殊需求作出調整；第四：夾層融資的付款事宜也可以根據公司的現金流狀況確定。夾層投資人的優先體現為在其他合伙人之前獲得紅利，在違約情況下，優先合伙人有權力控制對借款者的所有合伙人權益。夾層貸款一般是短期的，貸款費用較高，利率也較高(通常高于銀行基準利率3～5個百分點)，但能夠為開發商節約自有資金投入，或者為開發商降低所需籌集的更為昂貴的權益資金額度。同時，夾層貸款有類似于合伙投資人的性質。
四、總結
可見，目前我國房地產開發項目中融資存在諸多問題。其中融資渠道單一是最主要的問題，大多企業對銀行貸款過度依賴，間接融資比例過大。雖然在國家宏觀政策指引及市場各方的努力下，多元化融資體系已經開始逐步形成，但是現存融資模式的發展水平，遠遠不能解決我國當前的房地產項目開發的融資需求。所以房地產企業一方面充分利用現有融資途徑，一方面應提升資本利用率，并借鑒國外經驗，積極開展金融創新，只有這樣才能解決當前融資問題。
參考文獻：
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[2]吳國富.房地產開發融資方式探討[J].金融經濟，2010；10
【關鍵詞】房地產項目;項目融資
1.房地產項目的傳統融資模式
房地產開發項目融資而言, 是房地產投資商和開發商為確保投資項目的順利進行而進行的融通資金的活動。房地產開發投資具有投資規模大、回收期長、高風險、高收益的特點，其最重要的問題就是資金問題，它歷來都是開發商最關注的問題，它也決定了該房地產項目能否順利實施。
對于房地產開發企業來說，傳統的房地產融資方式是主要利用企業自身的資信能力安排融資。外部資金擁有者在決定是否投資或是否提供貸款時的主要依據是公司作為一個整體的資產負債、利潤及現金流量狀況，對具體項目的考慮是次要的。其渠道主要包括內部融資和外部融資。內部融資主要是指開發商自身的積累，包括開發企業的自有資金和以企業為基礎的股權融資，前一種方式由于企業的資金積累較慢故效率較低，后一種在我國應用較少。外部融資主要是銀行貸款、信托投資等，其中以銀行貸款為主。但是銀行貸款提供資金的數量和使用期限都有嚴格的限制，且貸款項目的風險首先是由開發企業完全承擔，然后由銀行承擔，對于企業來說是非常不利于分散風險的。所以，有以上分析可知，傳統的融資方式已經阻礙了房地產業的發展，通過安排建設項目本身進入資本市場籌集資本則會逐漸形成一種必然趨勢。
2.房地產項目融資新模式――項目融資
項目融資是為一個特定項目所安排的融資，貸款人在最初考慮安排貸款時，以該項目的現金流量和收益作為償還貸款的資金來源，以該項目資產抵押作為貸款的安全保障。如果項目的經濟強度不足以保障貸款安全，則貸款人可能需要借款人以直接擔保、間接擔保或其它形式給予項目附加的信用支持。對比傳統融資跟項目融資，傳統融資貸款人考慮借款人的資信狀況以及將要建設的項目的前景，而項目融資貸款人考慮項目自身產生的現金流以及除此之外的項目實體的其他資產。結合項目融資和房地產項目的特點，本文提出以下針對房地產項目的項目融資模式。
2.1 BOT 融資模式
BOT是Build（建設）、Operate(經營)和Transfer(轉讓)三個英文單詞第一個字母的縮寫。是指國家或者地方政府部門通過特許經營協議，授予簽約方的外商投資企業(包括中外合資、中外合作、外商獨資)或本國其它的經濟實體組建項目公司，由該項目公司承擔公共基礎設施(基礎產業)項目的融資、建造、經營和維護；在協議規定的特許期限內，項目公司擁有投資建造設施的所有權，允許向設施使用者收取適當的費用，由此回收項目投資、經營和維護成本并獲得合理的回報；特許期滿后，項目公司將設施無償地移交給簽約方的政府部門。BOT 實際上是政府和私人企業間就基礎設施建設所建立的特許經營權協議關系。
在房地產業，BOT 項目融資模式可應用于公共休閑場所的建設中，如公園等項目。該模式不僅能減少政府的直接財政負擔，減輕政府的借款負債義務，而且還有利于轉移和降低風險，提高項目的運作效率。BOT項目如果有外國的專業公司參與融資和經營，會給項目所在國帶來先進的技術和管理經驗，既給本國的承包商帶來較多的發展機會，也促進了國際經濟的融合。
2.2 ABS(Asset-Backed-Securitization) 融資模式
ABS（Asset Backed Securitization）是以項目所屬的資產為支撐的證券化融資方式。具體來說，它是以項目所擁有的資產為基礎，以該項目資產可以帶來的預期收益為保證，經過信用增級，在資本市場上發行債券籌集資金的一種項目融資方式。這種融資方式的目的在于，通過其特有的提高信用等級方式，使原本信用等級較低的項目可以進入高信用等級證券市場，利用該市場信用等級高、債券安全性和流動性高、債券利率低的特點大幅降低發行債券籌集資金的成本。
具體來說，利用ABS 模式進行房地產項目融資的流程基本上可分為四個階段：第一，組建SPC 階段。SPC 是Special Purpose Corporation 縮寫，即特殊目標公司。這種公司包括國際權威資信評估機構較高資信評估等級（AAA 或AA 級）的信托投資公司、信用擔保公司、投資保險公司或其他具有類似功能的機構。成功組建SPC 是ABS 順利運作的根本前提；第二，SPC 與項目結合階段。適合ABS 的項目是擁有未來現金流入的大型房地產項目或幾個中小型房地產項目捆綁組合項目，擁有這些未來現金流量所有權的是項目公司，這些現金流量所代表的資產是ABS 融資的物質基礎。SPC 與這些項目的結合就是以合同協議的方式將項目公司擁有的未來現金收入的權利轉讓給SPC；第三，SPC 發行債券階段。SPC 可直接在資本市場上發行債券籌集資金，或者經過SPC 信用擔保，由其他機構組織發行債券。SPC發行的債券或通過它信用擔保的債券自動擁有相應等級。然后把所籌資金用于項目建設和開發；第四，SPC 償債階段。由于項目公司已將項目資產未來現金收入權利轉讓給SPC，因此SPC 就能利用項目資產的未來現金收入清償其在國際資本市場發行債券的本息。
2.3房地產的售后回租融資模式
售后回租是融資租賃的一種具體形式。即公司為了融通資金，在出售某項資產后，再從購買者手中租回該資產。一方面可以取得該資產的變現款，另一方面又可以繼續使用該資產。房地產的售后回租融資模式的操作流程基本上可以通過下列步驟予以實施：①房地產項目公司設計好售房價格和租金，計算房地產的投資報酬率，該報酬率應高于銀行存款利率；②項目公司與房地產投資者簽訂房產購買合同，同時按約定項目公司回租該房產；③項目公司再將房產租給使用者，每月的租金用于支付房東的租金。房地產的售后回租主要通過銷售積壓的房產，收回大量資金，緩解了項目公司資金緊張的問題；而對于投資者來說，因為購買的房產屬自己，避免了因項目公司破產遭受巨大損失的風險。
3.總結
傳統以企業自身的資信能力進行融資的方式已經不適合在當今經濟環境下發展的房地產項目，而取而代之的是以房地產項目本身為主要考慮因素。在這樣的背景下，，結合房地產項目自身和項目融資方式的特點，本文提出了BOT融資模式、ABS融資模式、售后回租等融資模式，并對這些模式進行了分析，以幫助房地產項目選擇合適的融資方式。 [科]
【參考文獻】
［1］戴大雙.項目融資[M].機械工業出版社.
關鍵詞：H房地產開發有限公司；納稅籌劃
1房地產開發的意義
房地產開發，是指在依據《中華人民共和國城市房地產管理法》取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。土地是屬于不動產，與其他商品的開發與制作相比，房地產開發有它自身的特點，比如房地產開發投資大、風險大、耗時耗力、利潤大。隨著我國經濟的突飛猛進，人民的消費觀念發生了很大的轉變，房地產開發在人們的生活中占據著越來越重要的地位，所以促使房地產開發的范圍越來越廣，程度越來越深，內容越來越豐富。2016年，全國房地產開發投資102581億元，比上年名義增長6.9％（扣除價格因素實際增長7.5％），增速比1~11月份提高0.4個百分點。其中，住宅投資68704億元，增長6.4％，增速提高0.4個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為67.0％。2017年1~8月份，全國房地產開發投資69494億元，同比名義上增長7.9％，增速與1~7月份持平。其中，住宅投資47440億元，增長10.1％，增速提高0.1個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為68.3％。房地產開發為人們提供了優美的居住環境，也為人們提供了一個良好的工作和學習環境，房地產既為人民提供了生活資料，它又本身是生產資料，是社會經濟活動不可缺少的基礎要素，所以房地產產業是國民經濟的基礎性產業。房地產一系列的開發項目又帶動了其他產業的發展，所以還可以說，房地產是國民經濟的先導性產業。房地產經濟是我國財政稅收的一項重要來源，它也可以說是我國國民經濟的主導性產業、支柱性產業，對我國國民經濟的發展起著非常重要的作用。它們之間相互促進、相互影響，國民經濟的發展帶動房地產經濟的發展，房地產經濟的發展又能推動國民經濟的發展。
2房地產開發有限公司
房地產開發公司，是指從事房地產開發、經營、管理和服務活動，并以營利為目的進行自主經營、獨立核算的經濟組織。房地產開發公司受所經營產品和服務特殊性的影響，同其他行業的公司相比較，有其自身的特征：
（1）經營對象的不可移動性。它的經營對象是不動產，具有固定性和不可移動性，不具有實體的流動性，使得相關的房地產服務也附著于固定的房地產上面。
（2）業務形態的服務性。從它的業務活動的性質來看，主要是提供某種服務。房地產開發公司主要從事征地、拆遷、土地開發、土地出讓轉讓、房屋開發、房屋出售、出租、轉租、房地產抵押以及房地產建設等經營活動，以及在這些經營活動過程中所產生的大量談判、協調、籌劃等勞務以及相應的法律事務等。
（3）經營活動的資金和人才密集性。它開發項目需要大量的資金和人才的投入，是一種資金和人才密集型的公司。
（4）經營活動過程的行業限制性。房地產行業市場規模較大，競爭范圍主要是本地市場，市場競爭大，房地產用戶數量較大，是個領域較為廣闊的市場，進入房地產行業障礙比較大，因為它需要大的啟動資金，同時房地產行業風險高，但相對應的利潤也高。
3關于H房地產開發有限公司的納稅籌劃
義務納稅是每個公民應盡的義務，H房地產開發有限公司也不例外。房地產開發公司必須要繳納的稅種有營業稅金及附加、印花稅、企業所得稅、土地增值稅。在這些稅種中，最屬企業所得稅和土地增值稅計算起來比較麻煩，但也有一定的籌劃空間。營業稅金及附加是指，反映企業經營主要業務應負擔的消費稅、城市維護建設稅、資源稅、教育費附加等。印花稅是指，對經濟活動和經濟交往中設立、領受具有法律效力的憑證的行為所征收的一種稅。企業所得稅是指，對我國內資企業和經營單位的生產經營所得和其他所得征收的一種稅。土地增值稅是指，轉讓土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位各個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定扣除項目金額后的增值稅為計稅依據向國家繳納的一種稅種，不包括以繼承人、贈予方式無償轉讓房地產的行為。
3.1利用企業收入確認時間的選擇開展納稅籌劃
我國相關的企業所得稅法的規定，企業的銷售方式以及收入的實現時間的確認是不同的。比如長期勞務或工程合同，按照納稅年度內完工進度或者完成的工作量確認收入的實現，H房地產開發有限公司可以通過控制收入的確認時間，合理歸屬所得收益，可在經營活動中獲得延緩納稅的稅收效益。根據新的企業所得稅法合并的相關規定，不同的組織形式分別使用獨立納稅和匯總納稅，H房地產開發有限公司可以根據這項規定，會對總機構的稅收負擔產生影響。H房地產有限公司可以通過選擇分支機構的組織形式進行有效的納稅籌劃。
3.2利用稅收優惠政策選擇投資地區與行業，開展納稅籌劃
目前，企業所得稅稅收優惠政策形成了以產業優惠為主、區域優惠為輔、兼顧社會進步的新的稅收格局。根據國家的相關政策，H房地產開發有限公司可以選擇國家規定的一些稅收優惠地區進行房地產開發，同時也可以拉動該地區的下崗人員、待業青年、專業人員或者是殘疾人等的就業。H房地產開發有限公司可以根據公司自身的經營特點，分析哪些崗位適合安置國家鼓勵就業的人員，在不影響公司效益的基礎上盡可能錄用國家扶持的人員，這樣就可以享受國家稅收優惠政策，減少稅收的支出，為公司贏得一定的利益。
3.3土地增值稅的納稅籌劃方法
因為房地產開發負稅問題比較嚴重，所以在房地產開發項目的同時，H房地產開發有限公司可以在成立一些與房地產相關的企業，這樣就能適度的增加了成本。但不能沒有原則地、無限制地加大開發成本，對于不在土地增值稅范圍之內的項目，這樣反而加大企業支出，給企業造成不必要的損失；根據有關稅法的相關規定，某些方式的建房行為不屬于土地增值稅征稅范圍，所以不用繳納土地增值稅，比如建房、合作房等等。H房地產開發有限公司在確定銷售價格前，要進行詳細計算，找到稅收臨界點，當普通標準住宅的銷售收入小于建造成本的1.67024倍時，免交土地增值稅，所以不是絕對的收入越高、利潤就越大。根據我國相關稅收的規定，在扣除項目金額一定的情況下，轉讓土地越少，轉讓收入就越少，土地增值稅就越低，相關的稅率和稅額就越低。
3.4企業所得稅的納稅籌劃方法
根據我國相關稅收法規定：除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實際發生的成本。（1）出包工程未最終辦理而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10％。（2）公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須按照符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律規定必須配套建造的條件。（3）應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用是指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。H房地產開發有限公司可以利用這項法律規定，以達到減少繳納企業所得稅的目的。
4結語
H房地產開發有限公司為了使企業利益最大化，所以在進行房地產開發項目之前要進行納稅籌劃，來實現納稅企業價值和股東利益最大化。很明顯，稅收作為H房地產開發有限公司的各項經營活動的支出項目，應該是越少越好。所以，H房地產有限公司做出了納稅籌劃，減少利潤支出，實現企業利潤最大化。它主要是通過對土地增值稅和企業所得稅兩個大稅種進行了納稅籌劃，還有通過利用企業收入確認時間的選擇開展納稅籌劃、利用企業的組織形式開展納稅籌劃、利用稅收優惠政策選擇投資地區與行業開展納稅籌劃，來減少企業的支出，實現企業利益最大化，保障了企業自身的經濟利益。
參考文獻
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為加快我市城市化和城市現代化進程，不斷改善人民群眾居住環境和住房條件，促進我市房地產開發持續健康發展，現結合我市實際，提出以下意見：
一、強化房地產市場宏觀調控
(一)在充分分析房地產市場需求的基礎上，確定與經濟社會發展、市場需求相適應的房地產開發建設規模和各類商品房的供應比例，實現房地產市場供需的基本平衡。
(二)由市計劃部門牽頭會同建設、規劃、國土、房管等有關部門于每年的第四季度提出次年房地產開發年度計劃，進行總量控制，確保供需平衡。由市建設部門牽頭，建立部門聯席會議制度，開發房地產市場運行情況的調查研究，市政府每年將從配套費中撥出專款，專項用于市場調研。
(三)房地產開發年度計劃的制定及實施，要堅持大力發展普通商品住房，加快建設廉租住房，限制建設高檔商品住房，停止建設集資住房的原則。
(四)市國土部門要根據土地利用總體規劃并結合房地產開發年度計劃，編制年度土地供應計劃，保證土地供給。要充分發揮土地市場在房地產市場中的作用，合理穩定土地拍賣價格；在政府壟斷土地一級市場的同時，放開和規范土地二級市場。市規劃部門要按照城市總體規劃和房地產開發年度計劃，認真做好規劃設計，提出合理的規劃技術指標。市房管部門要采取有效措施，搞活住房二、三市場。市物價部門對享受政府優惠政策的項目價格要嚴格控制，對普通商品房價格要進一步放開。
二、規范房地產開發用地行為
(五)加快建立統一、完善、公開、公平、規范有序的土地市場，大力推行土地招標、拍賣供應，建立起城市土地的市場化配置機制和土地價格的市場化形成機制。除法律規定可以劃撥、協議出讓的用地外，商業、旅游、娛樂和房地產開發用地，必須以招標、拍賣或者掛牌的方式出讓，通過競爭最大限度地發揮土地資產效益，提高城市土地利用率，增加政府土地收益。
(六)以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發期限滿1年未動工開發的，可以征收土地閑置費；滿2年未動工開發的，可以依法無償收回土地使用權；因不可抗力、市政府及其有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。
(七)嚴格規范房地開發項目轉讓行為，禁止轉讓未取得土地使用權證的項目。已批準的房地開發項目，確需變更用地性質的，必須按規定程序重新報批。
(八)市國土部門要進一步加大土地收儲及市場運作力度，切實提高凈地、熟地出讓比例，并根據具體建設項目需要，委托經市政府批準的市城建投資公司等建設單位實施土地儲備的前期開發工作，將生地變為凈地或熟地后，由土地部門收儲，進入土地市場公開運作。
三、加強規劃管理
(九)房地產開發項目的建設工程規劃總平面圖及各項規劃條件，必須向社會公示，接受社會監督。建設工程規劃一經批準，不得擅自變更；確需變更的，應對變更進行公示，充分聽到公眾意見，并按照審批程序辦理變更手續。
(十)對改變土地使用性質、超出規劃允許的容積率或建筑高度等嚴重影響城市規劃的建設行為，由規劃部門依法責令停止建設、限期拆除或者沒收違法建筑物、構筑物及其他設施，不得以罰代管。
四、擴大住房有效需求
(十一)要切實抓好住房補貼政策的落實，提高中低收入家庭的住房消費支付能力，加快解決中低收入家庭住房問題。機關、企事業單位原有建房、購房資金和已售公有住房售房款必須用于住房補貼；效益好的企業，可將住房補貼列入成本；財政部門要每年安排專項資金用于發放各級機關行政單位人員的住房貨幣補貼。
(十二)要發揮住房公積金“低存低貸”的制度優勢和互助作用，簡化手續，放寬貸款申請條件。進一步降低貸款擔保費用，減少貸款人的成本支出，擴大個人住房貸款的覆蓋面。
(十三)進一步放開住房二、三級市場，鼓勵居民通過換購住房改善居住條件。取消對已售公有住房上市交易的限制，允許已售公有住房使用權有償轉讓，切實降低交易收費標準，逐步形成增量與存量聯動、銷售與租賃并舉、投資與消費并進的市場格局。清房工作結束之后，市房管部門要盡快提出促進已售公有住房上市交易辦法。
五、完善住房供應體系
(十四)通過增加普通商品住房供應、加強經濟適用住房的建設和管理、建立和完善廉租住房制度等措施，完善住房供應體系。
(十五)房管部門負責建立最低收入家庭住房保障制度，保障住房和收入雙困家庭基本居住條件，建立和完善保障對象的準入審核、公示、輪候及收入增加后退出的機制。最低收入家庭住房保障原則上以發放租賃補貼為主，實物配租和租金核減為輔。資金通過財政專項基金、直管公房出售后凈歸集資金和公積金增值部分解決。
(*)棚戶區和危舊房改造作為解決中低收入家庭住房和帶動住房消費的重要途徑，要按照“政府主導、市場化運作”的原則，加快棚戶區和危舊房改造步伐。
(十七)嚴禁任何單位搞集資建房，如違反規定，將追究單位主要負責人的責任。原有集資建房只能用于解決本單位干部職工住房，且只能以實際成本價購買規定標準住房面積，超標準部分一律按市場價計算。集資建房不得作為商品房對外出售，違反規定的，房管和國土部門不得給予辦理《房屋所有權證》和《國有土地使用證》；已辦理的由申辦單位和發證機關予以糾正。
(十八)適量建設經濟適用住房，其銷售對象為市政重點工程項目中的拆遷困難戶、最低保障收入家庭的困難戶。
六、加強市場監管，整頓和規范房地產市場秩序。
(十九)提高市場監管水平。在公平市場準入和鼓勵市場競爭的同時，各有關部門要盡快完善市場監管制度、改進市場監管方式、提高市場監管水平，進一步預防房地產開發風險和消費風險。
(二十)加強規范房地產開發企業行為。強化房地產開發企業資質管理，盡快建立房地產開發企業經營業績和不良行為公示制度。對存在嚴重不良行為的開發企業，要限制其參加土地拍賣和新開建設項目；特別是對存在拆遷安置遺留問題及“爛尾樓”的建設單位一律不得批準其新的建設項目。
(二十一)要嚴把拆遷審批關，對沒有拆遷計劃及拆遷安置方案的建設項目，不得發放拆遷許可證；對拆遷資金以及被拆遷人安置不落實的，堅決不準實施拆遷。要加強對拆遷單位和拆遷評估單位的管理，嚴格按照房地產市場評估價格確定拆遷補償金額，并實行相應的監督管理制度。
(二十二)加強拆遷儲備金的管理，凡需拆遷補償安置的建設項目，在領取拆遷許可證前，應將拆遷補償安置資金全額存入指定金融機構，并由拆遷管理部門監督使用。拆遷結束要經拆遷管理部門驗收合格后，國土、規劃、建設等有關部門方可辦理相關批準手續。
(二十三)對依法批準拆遷的建設項目，被拆遷人如有不同意見，要認真耐心地做好說服工作；對不能達成拆遷補償安置協議的，經依法裁決后，才能實施強制拆遷。對不能達成拆遷補償安置協議且涉及面較廣的拆遷項目，要嚴格限制采取強制性拆遷措施；確需強制執行的，必須嚴格履行法律手續。
(二十四)要嚴把交付使用關，堅決杜絕不合格的商品房進入市場。住宅小區等群體房地產開發項目，未經竣工綜合驗收不得交付使用。房地產開發企業在商品住宅交付使用時，應當向買受人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，并按《住宅質量保證書》的約定承擔保修責任。
(二十五)嚴格執行商品房銷售管理辦法，對違反規定擅自銷售商品房的，要加大處罰力度。房地產開發企業進行商品房預售所得的款項必須用于有關的工程建設，房管部門應當按商品房預售款的監管規定，嚴格履行職責。
(二*)規劃部門對新建住宅小區要按照有關規定規劃物業管理用房；開發建設單位要按照規劃要求和物業管理規定，建設物業管理配套用房，制定物業管理實施方案。各區人民政府參與住宅小區綜合驗收，指導監督開發建設單位落實物業管理方案、物業管理服務用房和必要的居委會用房。
(二十七)整頓和規范房地產市場秩序。各有關部門要嚴格按照徐政發〔*〕29號通知要求，制定專項措施，加大房地產市場秩序專項整治力度，重點查處房地產開發、交易以及房地產中介、物業管理中的各種違法違規行為。
七、進一步改善投資環境
(二十八)要進一步采取措施，增強房地產開發的公開、透明和可預見性，大力引進外來企業、資金。
