發(fā)布時間：2023-06-29 16:31:49
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)投資風(fēng)險研究樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
中國內(nèi)地的REITs試點工作也已站在相當(dāng)迫近的時間窗口前,而2007年起肇端于美國的國際金融危機(jī)所引發(fā)的重要教訓(xùn)之一則是,金融工具的快速創(chuàng)新不僅沒有降低風(fēng)險,反倒以幾乎無人預(yù)見到且未受到恰當(dāng)監(jiān)管的方式使得風(fēng)險更為集中且放大,因此我們認(rèn)為,當(dāng)下有必要對我國推行REITs產(chǎn)品可能被隱性化的系統(tǒng)性風(fēng)險作出預(yù)判并據(jù)此采取相應(yīng)措施。
一、境外REITs實踐及其系統(tǒng)性風(fēng)險特征
(一)境外REITs實踐
境外REITs迅猛發(fā)展的過程恰與席卷全球的金融自由化浪潮相契合,總的來說,以上世紀(jì)70年代起新自由主義哲學(xué)思潮的興起為背景,雖然間或也有質(zhì)疑的聲音,但在金融改革領(lǐng)域,以羅納德·麥金農(nóng)、愛德華·肖、約翰·格利和雷蒙德·戈德史密斯等西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家為代表而提出的金融自由化的正外部效應(yīng)經(jīng)反復(fù)論證,似乎已經(jīng)不再成之為一個挑戰(zhàn)性的課題,學(xué)界主流的認(rèn)識如麥金農(nóng)所指出,“金融自由化能在市場的調(diào)控下更為有效地配置社會資源,一個不受管制的金融體系將會把儲蓄資金引向收益最高的投資部門”。①
在金融自由化趨勢下,大批金融創(chuàng)新產(chǎn)品被發(fā)明并迅速發(fā)展起來,僅期貨等幾種主要金融衍生工具的市場存量就已高達(dá)55萬億美元,是20年前的100多倍,迄今為止,這些金融創(chuàng)新工具已經(jīng)超過100種,它們的快速發(fā)展促進(jìn)了資本流動,適應(yīng)了投資者的選擇偏好,將可能產(chǎn)生的投資風(fēng)險從不愿承擔(dān)這些風(fēng)險的投資者身上轉(zhuǎn)移到樂于承擔(dān)這些風(fēng)險的其他投資者手中,只不過,在此過程中其中許多金融活動已基本與生產(chǎn)、貿(mào)易等實際經(jīng)濟(jì)活動脫鉤。目前,全球每天逾5萬億美元的金融交易中,只有不足2%與生產(chǎn)、貿(mào)易活動直接相關(guān),其余98%是以投機(jī)為目的進(jìn)行的交易,只在金融體系內(nèi)進(jìn)行“小循環(huán)”。②
作為金融創(chuàng)新活動中的一支,REITs的發(fā)展一方面固然受益于全球資金寬裕的背景,另一方面,其本身固有的產(chǎn)品優(yōu)勢也在持續(xù)放大中。大體而言,REITs的產(chǎn)品優(yōu)勢主要包括: (1)流動性較高。REITs是一種典型的房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品,大多數(shù)REITs產(chǎn)品能在二級市場上市交易、變現(xiàn),對其投資具有較高的流動性優(yōu)勢; (2)多元化投資組合分散風(fēng)險。REITs可以通過集中化專業(yè)管理和多元化投資組合,選擇投資于不同地區(qū)和不同類型的房地產(chǎn)項目及業(yè)務(wù)(如酒店、公寓、辦公樓、購物中心等)來回避風(fēng)險。同時,基金公司定期向外界公布各期財務(wù)報表、財務(wù)運作情況,有較高的透明度,因此,投資者可以在有效回避投資風(fēng)險的同時獲得相對較高的回報; (3)為普通中小投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資開創(chuàng)渠道。由于房地產(chǎn)投資資金量大、周期長的特點,對于絕大部分中小投資者來說,進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域投資難度較大,而REITs的出現(xiàn)則改變了這一現(xiàn)狀,使小額投資者也能參與到大型房地產(chǎn)的開發(fā)投資中,并且憑借其特有的證券化特點給中小投資者們提供了一個相對穩(wěn)定的投資渠道。事實上,因為REITs本身固有的產(chǎn)品優(yōu)勢,起碼在REITs發(fā)展最早、最快的美國,該產(chǎn)品所享有的稅收優(yōu)惠明白無誤地表現(xiàn)出了制度設(shè)計的偏好。
(二)REITs系統(tǒng)性風(fēng)險特征
2007年起肇端于美國的國際金融危機(jī)極大沖擊了行之有年、看似圓轉(zhuǎn)的以新自由主義為總擴(kuò)的價值體系和理論體系,事實表明,金融創(chuàng)新工具確實滿足了不同風(fēng)險偏好者的需要,這可以說是金融創(chuàng)新一直追求的東西,但創(chuàng)新并未止于此。由于創(chuàng)新工具將信用風(fēng)險不斷地轉(zhuǎn)移、分散、重組,一方面實現(xiàn)了風(fēng)險分擔(dān)、隔離風(fēng)險的作用,但在另一方面又降低了經(jīng)濟(jì)運轉(zhuǎn)的透明度,助長了對政府管理和監(jiān)督的規(guī)避,在一定程度上加劇了危機(jī)的深化,提高了系統(tǒng)風(fēng)險和感染風(fēng)險。
本輪金融危機(jī)凸顯了系統(tǒng)性風(fēng)險監(jiān)管的艱巨性、必要性和緊迫性,其中“系統(tǒng)性”是指一件事件影響了整個體系的功能,而且使不相干的第三方也承擔(dān)了一定的成本,而“系統(tǒng)性風(fēng)險”則是指,一件事件在一連串機(jī)構(gòu)和市場組成的系統(tǒng)中引起一系列連續(xù)損失的可能性。系統(tǒng)性風(fēng)險發(fā)生時具備兩個典型特征,一是風(fēng)險的溢出和傳染,二是風(fēng)險和收益的不對稱。
不同于亞洲金融危機(jī),本輪金融危機(jī)確鑿無疑地因為房地產(chǎn)與金融兩部門相互惡化而發(fā)生,危機(jī)發(fā)生前,基于房地產(chǎn)而創(chuàng)設(shè)的金融資產(chǎn)一次又一次地被組合而后又被分級出售,風(fēng)險在整個鏈條上傳遞,同時也在整個鏈條上蔓延,甚至隨著鏈條增長而變得越來越難以觀測和控制。
那么,作為房地產(chǎn)與金融兩部門重要聯(lián)系紐帶的REITs與金融體系中其他市場之間存在怎樣的關(guān)系?其系統(tǒng)性風(fēng)險存在何種特征?
根據(jù)REITs的產(chǎn)品特性,其收益與風(fēng)險應(yīng)介于高成長性股票與債券之間,表1(見第95頁)所示為1995年至2005年10年間,美國REITs的長期收益率高于各主要股票指數(shù)收益率,波動率則明顯低于股票指數(shù)且高于10年期國債,其與后兩者間整體相關(guān)性較低。
筆者利用美國與香港REITs與股票市場數(shù)據(jù)進(jìn)行實證分析并得出結(jié)論,由于REITs以房地產(chǎn)物業(yè)為基礎(chǔ)資產(chǎn),REITs的風(fēng)險與收益呈現(xiàn)較強的時變性與橫截面差異,總體而言,其統(tǒng)性風(fēng)險低于股票市場。①
上述實證分析結(jié)果之所以產(chǎn)生的原因可能是,REITs本身是多元化及大規(guī)模的房地產(chǎn)投資組合,覆蓋不同地區(qū)、不同種類的資產(chǎn),這些不同資產(chǎn)之間的價格走勢、回報水平相關(guān)性不高,受宏觀經(jīng)濟(jì)和行業(yè)周期影響的因素不盡相同,因此,與單一物業(yè)資產(chǎn)相比,其本身波動性就比較低,再加之信托產(chǎn)品特有的隔離制度,故而從境外實踐情況來看,REITs與金融系統(tǒng)其他市場之間相關(guān)性較弱,其大發(fā)展的過程,本身就有機(jī)構(gòu)投資者在投資組合中加入一個與其他資產(chǎn)相關(guān)性較弱的資產(chǎn)并借以提高期望收益、降低組合風(fēng)險的考慮。
二、REITs系統(tǒng)性風(fēng)險發(fā)生的轉(zhuǎn)化機(jī)制
關(guān)于金融市場系統(tǒng)性風(fēng)險的發(fā)生機(jī)制,“喚起假設(shè)”等非均衡解釋認(rèn)為,不完全信息和經(jīng)濟(jì)人有限理性是隱含的假設(shè),經(jīng)濟(jì)人對風(fēng)險的預(yù)期有很大的盲目性,在危機(jī)發(fā)生的臨界點,由于某些意外事件發(fā)生,經(jīng)濟(jì)人意識到系統(tǒng)性風(fēng)險的嚴(yán)重性,從而誘發(fā)危機(jī),因此,整個過程中實際存在兩個階段,即,危機(jī)發(fā)生前,經(jīng)濟(jì)人對市場前景看好,忽視了系統(tǒng)性風(fēng)險的存在,并且這種忽視導(dǎo)致系統(tǒng)性風(fēng)險更快地積累,直至危機(jī)發(fā)生臨界點,經(jīng)濟(jì)人普遍意識到錯判,由此系統(tǒng)性風(fēng)險釋放。
REITs的系統(tǒng)性風(fēng)險特征既包括總體風(fēng)險水平低于股票市場,也包括其與基準(zhǔn)市場收益率以及基礎(chǔ)資產(chǎn)類別相關(guān),呈現(xiàn)較強的時變性與橫截面差異,因此,在危機(jī)發(fā)生臨界點之前,對于投資者來說,很容易產(chǎn)生的誤判是REITs市場雖然也會面臨與房地產(chǎn)收益相關(guān)的信用風(fēng)險,但是這種風(fēng)險屬于非系統(tǒng)性風(fēng)險,可以通過投資組合予以分散和對沖,即,對于大資金投資者而言,雖然單筆投資確實存在信用風(fēng)險,但全部投資可以分散投資在不同項目(這也是REITs系統(tǒng)性風(fēng)險總體低于股票市場的重要原因),個別房地產(chǎn)物業(yè)收益下降和違約的風(fēng)險不會顯著影響整體收益。
然而這種臨界點前的非系統(tǒng)性風(fēng)險可以迅速轉(zhuǎn)化為系統(tǒng)性風(fēng)險,在危機(jī)發(fā)生的情況下,個別房地產(chǎn)物業(yè)收益下降和違約的風(fēng)險聚合成大量房地產(chǎn)物業(yè)收益下降和違約的風(fēng)險,REITs市場風(fēng)險敞口顯著增大。
REITs市場非系統(tǒng)性風(fēng)險之所以有可能轉(zhuǎn)化為系統(tǒng)性風(fēng)險,正是因為微觀主體判斷中的盲目性可能導(dǎo)致資金過度流向REITs市場并進(jìn)而流向房地產(chǎn)市場,由此不斷加劇宏觀失衡,系統(tǒng)性風(fēng)險開始產(chǎn)生并快速積聚。整個過程中,非系統(tǒng)性風(fēng)險向系統(tǒng)性風(fēng)險的轉(zhuǎn)化大致通過四個渠道而產(chǎn)生: (1)過度投資降低了貨幣需求的穩(wěn)定性、增強了貨幣供給內(nèi)生性,以及削弱了貨幣政策的可控性; (2)REITs的杠桿效應(yīng)與相對復(fù)雜性加劇市場易變性,與此同時,因杠桿效應(yīng)而放大的信用創(chuàng)造能力使其更為依賴流動性,因此,在市場動蕩情況下很容易喪失再融資功能,拖累市場整體信用大幅萎縮; (3)過度投資可能加劇機(jī)構(gòu)投資者交叉持有流動性,由此導(dǎo)致流動性渠道網(wǎng)絡(luò)化,金融風(fēng)險傳染性因而被增強;(4)過度投資導(dǎo)致信用非理性擴(kuò)張,當(dāng)市場達(dá)到頂峰后,市場價格開始下滑,投資者迫于財務(wù)困難拋售資產(chǎn),由此價格加速下滑并且導(dǎo)致更多的拋售,金融體系為此演變?yōu)橐粓鰸⑻印?/p>
三、我國REITs系統(tǒng)性風(fēng)險預(yù)警信號:基于房地產(chǎn)價格變動
如上所述,宏觀經(jīng)濟(jì)因素如利率、通脹水平、經(jīng)濟(jì)形勢以及房地產(chǎn)市場變化引起房地產(chǎn)物業(yè)市值變動以及物業(yè)租金變化,這些因素變化必然導(dǎo)致REITs在利潤分紅、收支情況、證券價值等方面相應(yīng)波動,從而構(gòu)成REITs主要系統(tǒng)性風(fēng)險,反過來說,正因為REITs主要系統(tǒng)性風(fēng)險由一系列宏觀經(jīng)濟(jì)因素作用而引致,這些宏觀經(jīng)濟(jì)因素也就成為了REITs系統(tǒng)性風(fēng)險的先行指標(biāo)。
中國內(nèi)地目前尚無REITs實踐,除此之外,宏觀因素變化引發(fā)REITs相應(yīng)變化的主要中間變量是房地產(chǎn)市場變化,而基于這兩點原因,本文選用房地產(chǎn)價格受影響程度模擬REITs受影響程度,考察中國未來REITs市場系統(tǒng)性風(fēng)險預(yù)警信號,以及這類信號在何種程度上具備可信度。
影響中國房地產(chǎn)價格變動的因素有很多,不過這些因素有的很難量化,如購房意愿;有的非市場內(nèi)生,如利率(專指中國);有的傳導(dǎo)鏈條過長,如國際收支狀況;有的本身也是房價的因變量,如CPI(通過租金水平);因此,本文選取貨幣供應(yīng)量與房地產(chǎn)開發(fā)投資量作回歸分析。
(一)貨幣供應(yīng)量
貨幣供應(yīng)量主要通過兩個渠道影響房地產(chǎn)價格,一是購房消費貸款,二是房地產(chǎn)開發(fā)貸款,通過這兩種渠道,貨幣供應(yīng)量既影響到房地產(chǎn)市場供給,也影響到房地產(chǎn)市場需求,并且最終由供求變化決定房價變化。表2所示為1997~2008年期間中國貨幣、信貸以及房價變動情況。
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)開發(fā)；風(fēng)險控制；項目投資
[DOI]1013939/jcnkizgsc201625163
1引言
房地產(chǎn)投資風(fēng)險是指從事房地產(chǎn)投資而造成的不利結(jié)果和損失的可能性大小，這種不利結(jié)果和損失包括所投入資本的損失和預(yù)期收益未達(dá)到的損失。作為我國國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)，對我國國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、健康和穩(wěn)健發(fā)展起了重要作用，是我國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達(dá)，是國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的重要基礎(chǔ)和明顯標(biāo)志。隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢，成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。目前我國有數(shù)萬家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，相當(dāng)多的企業(yè)規(guī)模小，只重視項目開發(fā)而不重視管理，更不重視風(fēng)險的管理，使房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的諸多風(fēng)險因素得不到有效的控制，從而導(dǎo)致項目的失利。為了有效地規(guī)避風(fēng)險，運用科學(xué)的方法對房地產(chǎn)投資項目的風(fēng)險進(jìn)行客觀的分析和評價，并采取合理有效地控制風(fēng)險的措施，有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，也有利于國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運行。
由于房地產(chǎn)具有位置的固定性和不可移動性、投資額大、建設(shè)周期長、影響因素多樣性等特性，使得房地產(chǎn)開發(fā)投資活動面臨眾多的風(fēng)險。一般來說，風(fēng)險是對未來行為決策及客觀條件的不確定性而可能引致后果與預(yù)定目標(biāo)之間發(fā)生的多種負(fù)偏離的綜合。探究我國房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的風(fēng)險控制問題，對于房地產(chǎn)企業(yè)有效實現(xiàn)開發(fā)，有效避免和解決開發(fā)過程中所要面對的各種風(fēng)險，從而促進(jìn)我國國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、有效發(fā)展都具有重要的理論意義和現(xiàn)實意義。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資項目出現(xiàn)了投資額度過高、盲目重復(fù)性建設(shè)、建設(shè)周期過長等的問題，針對當(dāng)前出現(xiàn)的問題，亟須一定的理論先導(dǎo)，從而為其提供一定的實踐指導(dǎo)?；诖?，本文對此研究方向進(jìn)行深入探討。本文將吸收和借鑒前人的研究成果基礎(chǔ)上，運用文獻(xiàn)分析與規(guī)范分析相結(jié)合的方法，結(jié)合相關(guān)理論對我國房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的風(fēng)險進(jìn)行深入研究和探討，以期為其提供有益的借鑒和參考。
本文具體結(jié)構(gòu)如下：第一部分為引言；第二部分是房地產(chǎn)開發(fā)投資項目控制風(fēng)險的重要性；第三部分為房地產(chǎn)開發(fā)投資項目產(chǎn)生風(fēng)險的原因；第四部分為我國房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險控制的路徑選擇；第五部分為總結(jié)與討論。
2房地產(chǎn)開發(fā)投資項目控制風(fēng)險的重要性
每個項目都存在一定的風(fēng)險，房地產(chǎn)項目也不例外。房地產(chǎn)開發(fā)項目由多重環(huán)節(jié)組成，其風(fēng)險也散播在各個環(huán)節(jié)、各個階段中。不管是在項目投資、項目規(guī)劃、土地獲取等前期準(zhǔn)備階段，還是在項目施工建設(shè)階段，還是到最后的商品房出售、用戶使用、物業(yè)管理階段，都有著這樣或那樣的不可知事件出現(xiàn)，而風(fēng)險就是指這些不可控因素導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)損失的概率。對于風(fēng)險這一客觀事實，我們只能用概率來估算它，而究竟發(fā)不發(fā)生只要在實際項目過程中才能知道，其產(chǎn)生的后果也只能事后知道。針對風(fēng)險的這一性質(zhì)，我們需要建立多風(fēng)險模型，全面考慮各個可能的風(fēng)險因素，從定量角度和定性角度綜合考慮，設(shè)計可以有效預(yù)估風(fēng)險大小的模型。
21風(fēng)險控制對于企業(yè)發(fā)展的意義
追求經(jīng)濟(jì)效益最大化是企業(yè)的核心目標(biāo)，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，實現(xiàn)贏利，實現(xiàn)最大利潤就是做好經(jīng)營的關(guān)鍵指標(biāo)，但是作為企業(yè)管理者必須清楚，進(jìn)行何種投資都存在風(fēng)險。如果企業(yè)想要投資房地產(chǎn)的話，就要提前考慮風(fēng)險，用有效的方法手段防止風(fēng)險的發(fā)生，如果事先沒有預(yù)估準(zhǔn)備，一味地自以為房地產(chǎn)項目好，盲目跟風(fēng)，對風(fēng)險認(rèn)識不足的話，一旦風(fēng)險發(fā)生，很容易就血本無歸，陷入絕境。當(dāng)前有很多小型沒經(jīng)驗的企業(yè)就因為認(rèn)識不夠，導(dǎo)致投資不當(dāng)，最后損失慘重。
22風(fēng)險控制對于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的意義
房地產(chǎn)開發(fā)對于城市建設(shè)來說至關(guān)重要。隨著我國城市化政策的實施，需要大量的住房保障措施來配套跟進(jìn)，有一個合理的開發(fā)規(guī)劃，才能有效處理經(jīng)濟(jì)發(fā)展所帶來的城市病：房少價高、交通擁堵、環(huán)保問題等，而且能夠有效促進(jìn)公共基礎(chǔ)設(shè)施的完善，將與之相關(guān)的其他產(chǎn)業(yè)也帶動起來。那么要如何才能使房地產(chǎn)的開發(fā)健康有序進(jìn)行呢？主要還是要看整體的規(guī)劃是不是合理，施工的過程是不是高效，后期的銷售是不是理性，風(fēng)險的管控是不是到位。而這其中風(fēng)險研究又是風(fēng)險管理的重中之重，一切規(guī)劃設(shè)計都是在風(fēng)險管控之下進(jìn)行的，是房地產(chǎn)發(fā)展的馬前卒。
23風(fēng)險控制對于城市與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的意義
在房地產(chǎn)開發(fā)之前，首先要考慮的是供求關(guān)系，其對房屋定價、開發(fā)時間、房屋數(shù)量、成本計算等都有重要的指導(dǎo)意義，對行業(yè)的發(fā)展有促進(jìn)作用。對于城市建設(shè)而言，在規(guī)劃過程中，需要風(fēng)險研究來警醒限制，使得規(guī)劃更加現(xiàn)實，有可行性。
3房地產(chǎn)開發(fā)投資項目產(chǎn)生風(fēng)險的原因
對于房地產(chǎn)開發(fā)項目這一復(fù)雜系統(tǒng)工程而言，必然有很多問題都會導(dǎo)致?lián)p失的產(chǎn)生，因此需要考慮很多影響因素，從風(fēng)險的性質(zhì)上分為系統(tǒng)和非系統(tǒng)風(fēng)險。系統(tǒng)風(fēng)險是全局的，全體項目都有這一風(fēng)險，不可避免；非系統(tǒng)風(fēng)險是局部的，只有某些項目有該風(fēng)險，可以采取有效措施進(jìn)行防范。
31系統(tǒng)風(fēng)險
311通貨膨脹風(fēng)險
對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目而言，都需要經(jīng)歷多年的經(jīng)營、建設(shè)和銷售，存在一定的存續(xù)期間，這期間國家的貨幣政策、金融政策發(fā)生什么變化都是未知的，一旦發(fā)生通貨膨脹，那么必然導(dǎo)致企業(yè)的收益低于預(yù)期，這個風(fēng)險是不可避免的。
312利率風(fēng)險
銀行利率本身就有宏觀調(diào)整功能，其直接影響資本的流入流出，從而影響整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r。
313變現(xiàn)風(fēng)險
作為不動產(chǎn)登記的重要項目之一的房地產(chǎn)，其固定性導(dǎo)致其流通性差，資金的回轉(zhuǎn)很難在短時間實現(xiàn)，如果投資者在條件不成熟的情況下尋求變現(xiàn)的話，就會有很大的損失。
314政策風(fēng)險
任何行業(yè)的發(fā)展都和國家政策息息相關(guān)，房地產(chǎn)更受政府限制。首先，國家管著土地，哪些土地可以用來出售都是由國家政策規(guī)定的；其次，環(huán)保政策，開發(fā)過程中的廢物處理標(biāo)準(zhǔn)；最后，與資金直接掛鉤的稅務(wù)政策等，這些政策都是不可避的風(fēng)險。
32非系統(tǒng)風(fēng)險
321經(jīng)營管理風(fēng)險
項目能否順利實施和經(jīng)營管理有很大的關(guān)系，管理者如果管理不當(dāng)，就會導(dǎo)致無法達(dá)到項目預(yù)期，資金出現(xiàn)斷條等風(fēng)險，其如果因為自己的錯誤預(yù)估，產(chǎn)生錯誤決策，將會使整個項目處于危險之中。這一風(fēng)險受到不同管理者的經(jīng)營管理決策的影響而出現(xiàn)差異。
322財務(wù)風(fēng)險
房地產(chǎn)投資者總是利用財務(wù)杠桿原理，使用借入資金擴(kuò)大投資可能收益范圍，實現(xiàn)投資利潤最大化的目標(biāo)。然而，杠桿原理對自有資金的收益和虧損起著同樣的放大作用。財務(wù)杠桿的使用提高了稅前收益的期望值和可能收益的上限，但是也擴(kuò)大了收益波動的范圍，降低了可能收益的下限，下端風(fēng)險增大了，所以增加貸款量也增加了營業(yè)收入不足以償還債務(wù)的可能性。
4房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險控制的路徑選擇
拋開一些不可避免的系統(tǒng)風(fēng)險，對于其他可以預(yù)防的非系統(tǒng)風(fēng)險，需要房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)自身情況可以采取以下措施進(jìn)行風(fēng)險控制，從而切實有效降低投資風(fēng)險。
41加強管理者對國家政策的研究
企業(yè)管理者是項目的最終決策層，其決策對整個項目的進(jìn)行都起著決定作用，所以管理層首先要對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的國家政策爛熟于胸，并時刻關(guān)注政策新動向，最好要求相關(guān)部門每過一段時間，可以是半年、一年，提交一份房地產(chǎn)相關(guān)的國家政策。同時，其要有很嚴(yán)謹(jǐn)?shù)耐顿Y理念，豐富自己的投資經(jīng)驗，風(fēng)險投資意識一定得加強，對自己管理的項目風(fēng)險要如數(shù)家珍，項目的每一個階段要干什么，會出現(xiàn)什么問題，都要經(jīng)過科學(xué)的規(guī)劃和全方位的估測。最后，要將風(fēng)險的量化評估和國家政策相結(jié)合，同時考慮市場因素的影響，在可行性范圍內(nèi)，進(jìn)行投資規(guī)劃。這其中，最需要注意的還是要和實際掛鉤，在企業(yè)實際情況下，再結(jié)合國家的開發(fā)政策，積極向政策靠攏，享受一些優(yōu)惠的政策，搭上國家發(fā)展的列車，促進(jìn)企業(yè)健康發(fā)展。
42構(gòu)建完整的企業(yè)資源管理平臺
財務(wù)管理永遠(yuǎn)是一個企業(yè)的根基，如何基于這一中心構(gòu)建一個企業(yè)內(nèi)部完備的信息共享系統(tǒng)是公司高層所需要重點思考的問題。這一系統(tǒng)的構(gòu)建對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目而言具有重要意義，首先能夠提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息的傳遞效率，其次能起到監(jiān)控整個項目過程的作用。這樣的話，一旦房地產(chǎn)項目建設(shè)的任意環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都能夠及時反饋到公司高層，方便及時處理，有利于風(fēng)險管控和風(fēng)險預(yù)警。
43定期召集經(jīng)濟(jì)活動分析會議
對房地產(chǎn)開發(fā)項目的定期分析有利于風(fēng)險的管控。首先要擬定各部門的會議綱領(lǐng)，讓各部門知道明確的指標(biāo)，然后由財務(wù)部組織召開會議，讓各部門一同全方位地分析現(xiàn)階段企業(yè)的投資情況。會議過程中，一旦發(fā)現(xiàn)問題，企業(yè)高層要根據(jù)企業(yè)情況作出恰當(dāng)及時的補救措施，保證項目按計劃進(jìn)行。企業(yè)需重點關(guān)注投資過程中的資金變化，關(guān)注已投資項目的資金流通情況，明確項目的每一項支出和收益情況，利于減小投資風(fēng)險。
44加強風(fēng)險預(yù)測和重點風(fēng)險管控
房地產(chǎn)行業(yè)需要時刻關(guān)注市場供求關(guān)系的變化，調(diào)研活動必不可少，要順應(yīng)社會需求，只有滿足社會需求才能利益最大化。在項目進(jìn)行時，對于具體施工合同的簽署一定要謹(jǐn)慎，將施工日期、施工金額等核算清楚，如無意外，不要隨意更換，最好能夠有專門的工程監(jiān)理全程跟進(jìn)，負(fù)責(zé)工程質(zhì)量的監(jiān)督，從而降低這些方面的風(fēng)險。
45強化房地產(chǎn)項目的風(fēng)險轉(zhuǎn)移
1.1 房地產(chǎn)投資的形式
房地產(chǎn)投資包含直接投資和間接投資兩種形式。其中直接投資包括開發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資，這兩個方面從狹義地角度考慮就是房屋銷售方與買方各自的投資。間接投資包括房地產(chǎn)企業(yè)股票投資、房地產(chǎn)企業(yè)證券投資、房地產(chǎn)投資信托基金投資以及住房抵押支持證券的購買等投資方式。本文主要分析的是房地產(chǎn)投資信托基金，這是間接投資當(dāng)中較為新型的一種投資方式，也是擴(kuò)大房地產(chǎn)融資渠道的途徑之一。
1.2 房地產(chǎn)投資信托基金的含義
所謂的房地產(chǎn)投資信托基金指的是以收益憑證的發(fā)行為匯集資金的主要方式，并通過專門的投資機(jī)構(gòu)或信托公司將投資的綜合收益分配給投資者的一種信托基金投資方式。這是一種非公司組織的投資方式，其收益股份的組成也是可以轉(zhuǎn)換的，是一種封閉性的投資基金。其英文縮寫是REITs。這一投資方式在國外興起較早，在我國仍處于發(fā)展不夠成熟的階段。
2 房地產(chǎn)投資信托基金的風(fēng)險類型
2.1 客觀風(fēng)險(系統(tǒng)性風(fēng)險)
2.1.1 政策風(fēng)險
政策風(fēng)險指的是在進(jìn)行房地產(chǎn)投資信托基金的過程中由于國家的政策變動而對房地產(chǎn)投資信托基金的收益產(chǎn)生不同程度的影響。涉及到房地產(chǎn)投資信托基金收益狀況的國家政策主要分為三類。首先最為直接的是國家政策對于房地產(chǎn)投資基金管理的相關(guān)條例的制定。如果國家政策對房地產(chǎn)投資資金進(jìn)行較為緊縮性的管理，則有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)投資信托基金的收益減少。其次是國家政策對于房地產(chǎn)開發(fā)方面的影響。如果國家政策對于房地產(chǎn)的開發(fā)采取限制性政策，則有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)投資信托基金的收益減少。除此之外還有國家政策對于房屋價格的調(diào)整，房屋的價格決定房地產(chǎn)企業(yè)的盈利情況，也就對信托基金的投資者具有一定的影響。
2.1.2 法律風(fēng)險
房地產(chǎn)投資信托基金的法律風(fēng)險指的是在進(jìn)行房地產(chǎn)信托基金投資的過程中，由于房地產(chǎn)信托基金的管理是由專門的投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行的資金的統(tǒng)計和支配，因此在這個過程中鮮少具有較為完善的保障。在我國的法律當(dāng)中，目前只有《信托法》、《信托公司管理辦法》等條例對信托機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，而沒有較為具體的針對房地產(chǎn)投資信托基金設(shè)立的相關(guān)條例，保障呈現(xiàn)出不夠完善的狀態(tài)。但出現(xiàn)這一現(xiàn)象的原因與房地產(chǎn)投資信托基金的成熟性有著密不可分的關(guān)系，隨著立法的完善這一風(fēng)險會逐漸趨于減小。
2.1.3 金融風(fēng)險
金融狀況的好壞對于各個經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域都有著較大的影響。房地產(chǎn)投資作為一種投資量巨大的投資方式，受到金融的影響是十分顯著的。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，無論是直接投資還是間接投資都會受到金融狀況較大的影響。例如，在國家的金融狀態(tài)趨向于緊張的時候，人們的購買力降低，這種情況將會形成房屋銷售的重大瓶頸。這就會導(dǎo)致房地產(chǎn)商的房屋收益無論是從時間上還是從總體收益狀況來說都會受到極大的打壓，從而影響到房地產(chǎn)投資信托基金投資者的收益情況，產(chǎn)生投資風(fēng)險。
2.2 主觀因素造成的風(fēng)險(非系統(tǒng)性風(fēng)險)
2.2.1 項目風(fēng)險
在房地產(chǎn)項目籌建的前期，都會涉及到一些問題，例如土地及貸款等方面的問題，房地產(chǎn)投資信托基金雖然是房地產(chǎn)融合資產(chǎn)的重要方式，但一個房地產(chǎn)項目的籌建資金只靠一種方式進(jìn)行融資是不夠的。因此，其他融資渠道或者是因為國家土地政策的改變對房地產(chǎn)項目的籌備和推進(jìn)所起到的影響，都有可能成為房地產(chǎn)投資信托管理基金不穩(wěn)定的情況，項目的不穩(wěn)定性甚至?xí)绊懲顿Y收益或直接導(dǎo)致出現(xiàn)虧損。
2.2.2 經(jīng)營和管理風(fēng)險
房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)的建設(shè)過程中不僅要在項目的籌建方面付出很大的艱辛和努力，而且在房地產(chǎn)建設(shè)的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)對于整個建設(shè)工程的經(jīng)營和管理也是影響房地產(chǎn)收益的重要因素之一。在房屋建設(shè)經(jīng)營過程中，有可能由于施工過程的管理不當(dāng)而導(dǎo)致房屋建設(shè)工程的成本過高或者是出現(xiàn)一系列的房屋質(zhì)量問題，這些經(jīng)營和管理過程中出現(xiàn)的影響房屋銷售的因素都會對房地產(chǎn)投資信托基金的收益產(chǎn)生較為直接的影響。除此之外，市場信息的不斷變動也是造成房產(chǎn)商經(jīng)營過程出現(xiàn)問題的主要原因之一，可能導(dǎo)致房屋的滯銷，從而影響收益。因此房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營和管理不當(dāng)以及市場的不穩(wěn)定性是導(dǎo)致信托基金產(chǎn)生風(fēng)險的重要因素。
2.2.3 流動性風(fēng)險
所謂的流動性風(fēng)險就是指在投資過程中，由于投資產(chǎn)品的流動性和靈活性不強而導(dǎo)致的一種風(fēng)險現(xiàn)象。這一現(xiàn)象普遍存在于土地、房屋等固定事物的投資方面。在進(jìn)行房地產(chǎn)投資信托基金投資的時候，由于房屋及房屋所處的土地均屬于不可移動和流動的投資物體，屬于一種固態(tài)資產(chǎn)形式。由于這種投資形式的限制，如果房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)建設(shè)過程中出現(xiàn)困損，無力償還投資的本金的時候，投資方無法變現(xiàn)信托基金，則有可能導(dǎo)致此處所提及的流動性風(fēng)險。
3 風(fēng)險防范的方式
3.1 信托公司加強內(nèi)部的管理和控制
信托公司指的是在房地產(chǎn)投資信托基金的融入過程中起到將信托基金進(jìn)行管理、統(tǒng)計并負(fù)責(zé)將收益下放給投資人的一種專門的投資機(jī)構(gòu)。前文提到，房地產(chǎn)投資信托基金的法律保障是在進(jìn)行房地產(chǎn)投資信托基金投入的時候?qū)π磐袡C(jī)構(gòu)安全性的保護(hù)。使信托公司嚴(yán)格按照法律規(guī)定對投資者的投資基金進(jìn)行管理和分配。當(dāng)然，這一過程的完成除了需要靠法律規(guī)制之外，還需要信托公司對自身的員工進(jìn)行一定程度的培訓(xùn)和訓(xùn)練，使其在工作的過程中能夠做到遵法守法。除此之外還應(yīng)當(dāng)完善信托公司內(nèi)部的監(jiān)督控制管理機(jī)制，對每個員工的工作態(tài)度進(jìn)行監(jiān)督，對投資基金進(jìn)行謹(jǐn)慎妥善的處理。
3.2 建立完善的風(fēng)險規(guī)避機(jī)制
風(fēng)險規(guī)避機(jī)制的建立主要也是針對信托公司進(jìn)行風(fēng)險防范提出的相應(yīng)的措施和建議。在進(jìn)行房地產(chǎn)投資信托基金的投資之前，雖然部分風(fēng)險是不可預(yù)計的，但是同樣也存在許多風(fēng)險是可以預(yù)計的。例如，信托公司可以對融資的房地產(chǎn)企業(yè)以往的房地產(chǎn)建設(shè)經(jīng)營狀況以及企業(yè)本身的資金狀況進(jìn)行一定程度的了解，以對經(jīng)營風(fēng)險進(jìn)行一定的評估，然后再進(jìn)行投資。除此之外，信托公司也應(yīng)當(dāng)對市場等可能存在潛在風(fēng)險的因素進(jìn)行相應(yīng)的了解，以通過這種方式對可能遇到的風(fēng)險進(jìn)行估計，并針對這些潛在風(fēng)險建立相應(yīng)的較為完善的風(fēng)險規(guī)避機(jī)制。
3.3 分散進(jìn)行多樣化組合投資
在進(jìn)行房地產(chǎn)投資信托基金投資的過程中，其投資方式往往是針對單一的投資項目而進(jìn)行的投資方式。此類投資方法雖然可以更加直觀方便地了解到所投資的房地產(chǎn)企業(yè)的項目情況及相關(guān)的經(jīng)營情況，但企業(yè)可能由于在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項目經(jīng)營的過程中方法不當(dāng)而造成較大的利益損失。因此，在投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資信托基金投資的過程中可以對多個項目進(jìn)行投資，以此來分散在投資過程中可能存在的風(fēng)險。
3.4 增加信托產(chǎn)品的流動性
前文提到由于房屋和土地的流動性相對較差導(dǎo)致其在投資過程中所存在的風(fēng)險較大。因此為了解決這一流動性風(fēng)險，信托公司可以在進(jìn)行信托基金管理的時候?qū)疬M(jìn)行合理的分配，以此來增強信托公司所信托產(chǎn)品的流通性。除此之外，風(fēng)險一旦發(fā)生，則具有不可逆轉(zhuǎn)的特點。因此，信托公司還應(yīng)當(dāng)積極與銀行及其他金融機(jī)構(gòu)合作，為投資人進(jìn)行質(zhì)押或擔(dān)保服務(wù)，從而實現(xiàn)在一定程度上減少投資人虧損的風(fēng)險。
3.5 進(jìn)行合理的風(fēng)險分擔(dān)設(shè)計
上文提到將投資渠道多元化是進(jìn)行風(fēng)險承擔(dān)的重要方式之一，但是實際上在房地產(chǎn)投資的過程中，如果整個項目產(chǎn)生虧損，承擔(dān)虧損的并不只是投資者個人，而是由房地產(chǎn)企業(yè)、信托公司、商業(yè)銀行、第三方擔(dān)保機(jī)構(gòu)以及保險公司等多方面的相關(guān)單位對風(fēng)險進(jìn)行共同承擔(dān)。但是由于這些相關(guān)方所承擔(dān)的責(zé)任及各自經(jīng)濟(jì)實力的差距，因此在進(jìn)行風(fēng)險分擔(dān)的過程中應(yīng)當(dāng)進(jìn)行合理的風(fēng)險分擔(dān)設(shè)計方案，盡量使其趨于各自的承受能力范圍。
3.6 房地產(chǎn)企業(yè)對房屋建設(shè)過程進(jìn)行合理的管理
要想減小投資方在進(jìn)行房地產(chǎn)投資過程中所需要面臨和承擔(dān)的風(fēng)險，除了需要投資方及信托公司進(jìn)行相應(yīng)的風(fēng)險預(yù)測及防范之外，房地產(chǎn)企業(yè)對于房地產(chǎn)工程建設(shè)過程的管理以及對于整個銷售進(jìn)程的推進(jìn)都對房地產(chǎn)投資信托基金的收益具有重要影響。因此，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)對房屋建設(shè)進(jìn)程合理地經(jīng)營和管理，也是控制房地產(chǎn)投資信托基金風(fēng)險的重要方式之一。
3.7 政府機(jī)關(guān)合理制定房地產(chǎn)投資信托基金的管理規(guī)則
由于房地產(chǎn)投資信托基金投資方式具有較大的風(fēng)險性。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)投資信托基金投資的過程中，國家政府機(jī)關(guān)也應(yīng)當(dāng)從投資者的利益角度出發(fā)制定相應(yīng)的房地產(chǎn)投資信托基金的管理規(guī)則，并通過這種規(guī)則對我國房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道當(dāng)中信托基金所占的比重進(jìn)行一定程度的規(guī)定，使個人投資者受到的影響和面臨的風(fēng)險不至于太大。除此之外，在規(guī)則制定的借鑒方面，應(yīng)當(dāng)選取與我國經(jīng)濟(jì)類型及國情相似的國家進(jìn)行借鑒，而不應(yīng)當(dāng)過度借鑒美英等與我國經(jīng)濟(jì)具有較大差異的國家。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資風(fēng)險 主要類型 風(fēng)險識別 規(guī)避風(fēng)險 防范策略
中圖分類號：F293.30
文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A
文章編號：1004-4914（2017）03-285-03
目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場依然保持著旺盛的勢頭，隨著2016年上半年北京、上海、深圳、廣州等一線城市房價持續(xù)攀升，與上年同月相比，70個大中城市中，上漲城市共有58個城市，引起了國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)界對未來房地產(chǎn)業(yè)的走勢有著眾多不同的看法。在這種新形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)最為關(guān)心的還是未來的投資風(fēng)險會有多大，如何識別房地產(chǎn)主要風(fēng)險因素，通過科學(xué)的決策和理性的判斷來有效規(guī)避風(fēng)險，降低風(fēng)險損失。
一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的主要類型及識別
（一）房地產(chǎn)投資風(fēng)險的定義
房地產(chǎn)投資是指以取得房地產(chǎn)收益為目的，投放一定量的資金，用以開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的行為。房地產(chǎn)投資是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的基礎(chǔ)，它的結(jié)果是形成新的可用房地產(chǎn)或改造原有的房地產(chǎn)。由于具有抗通貨膨脹、風(fēng)險可預(yù)估等特點，房地產(chǎn)投資逐漸成為最具有吸引力的投資方式之一。在這個投資活動過程中，收益與風(fēng)險是同時存在的，特別是處在目前政府對房地產(chǎn)行業(yè)的重點調(diào)控階段的形勢下，房地產(chǎn)投資風(fēng)險更是在所難免。
從房地產(chǎn)投資的角度來說，房地產(chǎn)投資風(fēng)險可以定義為未獲得預(yù)期收益可能性的大小，房地產(chǎn)投資的風(fēng)險主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項目的流動性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個方面。
（二）房地產(chǎn)投資風(fēng)險的類型及識別
房地產(chǎn)投資風(fēng)險主要有兩大類，即系統(tǒng)風(fēng)險和個別風(fēng)險。
1.系統(tǒng)風(fēng)險，對市場內(nèi)所有投資項目均產(chǎn)生影響、投資者無法控制的風(fēng)險。
（1）通貨膨脹風(fēng)險：又稱購買力風(fēng)險，是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險。
（2）周期風(fēng)險：房地產(chǎn)市場的周期波動給投資者帶來的風(fēng)險。房地產(chǎn)市場周期波動可分為復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮、危機(jī)與衰退、蕭條四個階段。當(dāng)房地產(chǎn)市場從繁榮階段進(jìn)入危機(jī)與衰退階段，進(jìn)而進(jìn)入蕭條階段時，房地產(chǎn)價格的大幅度下跌和市場成交量的萎縮，常使一些抗風(fēng)險能力較弱的投資者因金融債務(wù)問題而破產(chǎn)。
（3）市場供求風(fēng)險：投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化給投資者帶來風(fēng)險。
（4）利率風(fēng)險：利率調(diào)升對房地產(chǎn)投資的影響：一是導(dǎo)致房地產(chǎn)實際價值的折損；二是會增加投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，三是會加大融資成本，從而抑制需求。
（5）變現(xiàn)風(fēng)險：急于將商品兌換為現(xiàn)金時由于折價而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險。
（6）政策風(fēng)險：政府對房地產(chǎn)投資過程中的土地供給、地價、稅費、住房、價格、金融、環(huán)境保護(hù)等方面的政策給投資者帶來風(fēng)險。避免這種風(fēng)險的最有效方法，是選擇政府鼓勵、有收益保證或有稅收優(yōu)惠政策的項目進(jìn)行投資。
（7）或然損失風(fēng)險：火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)、洪水、地震、核輻射、盜竊或其他偶然發(fā)生的災(zāi)害事件引起的置業(yè)投資損失。預(yù)防辦法是對物業(yè)投保，加強物業(yè)管理工作。
（8）政治風(fēng)險：主要由、戰(zhàn)爭、經(jīng)濟(jì)制裁、外來侵略、罷工、騷亂等因素造成的風(fēng)險。房地產(chǎn)的不可移動性，使房地產(chǎn)投資者可能承擔(dān)相當(dāng)程度的政治風(fēng)險。政治風(fēng)險是房地產(chǎn)投資中危害最大的一種
2.個別風(fēng)險，僅對市場內(nèi)個別項目產(chǎn)生影響、可以由投資者控制的風(fēng)險。包括六類：
（1）收益現(xiàn)金流風(fēng)險：房地產(chǎn)投資項目的實際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險。
（2）資本價值風(fēng)險：預(yù)期資本價值與現(xiàn)實資本價值的差異風(fēng)險。資本價值在很大程度上，取決于預(yù)期收益現(xiàn)金流和未來經(jīng)營費用水平。同時，資本價值也會隨著收益率的變化而變化。
（3）未來經(jīng)營費用風(fēng)險：物業(yè)實際經(jīng)營管理費用支出超過預(yù)期經(jīng)營費用而帶來的風(fēng)險。
（4）持有期風(fēng)險：與房地產(chǎn)投資持有時間相關(guān)的風(fēng)險。持有期越長，遇到的影響收益的不確定性因素的可能性越大，風(fēng)險越大。
（5）比較風(fēng)險：又稱機(jī)會成本風(fēng)險，是指投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機(jī)會，同時也失去了相應(yīng)可能收益的風(fēng)險。
（6）時間風(fēng)險：房地產(chǎn)投資中與時間和時機(jī)選擇因素相關(guān)的風(fēng)險。
二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的防范策略
房地產(chǎn)投資風(fēng)險的防范與處理是針對不同類型、不同概率和不同規(guī)模的風(fēng)險，采取相應(yīng)的措施和方法，避免房地產(chǎn)投資風(fēng)險，使房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險減到最低程度。
（一）房地產(chǎn)企業(yè)要重視投資的可行性研究，做到科學(xué)決策、民主決策
房地產(chǎn)企業(yè)可行性研究是對擬建投資項目進(jìn)行全面的綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，這是房地產(chǎn)及其他任何投資建設(shè)項目前期不可缺少的一個階段。由于房地產(chǎn)投資過程是一個長期的涉及面廣且復(fù)雜的過程，存在著大量不確定風(fēng)險因素，隨著市場的成熟和飽和，增加了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險，通過可行性研究為投資者決策提供科學(xué)依據(jù)。
在房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程中，可行性研究階段是房地產(chǎn)投資過程中最關(guān)鍵的一步，也是擁有最大的不確定性與機(jī)動性的階段。由于房地產(chǎn)投資一旦展開進(jìn)行，所面臨的將是一個相對狹窄的消費市場，這就具有較大的風(fēng)險性。評價房地產(chǎn)投資項目的可行性，房地產(chǎn)投資者要在城市規(guī)劃條例指導(dǎo)下，根據(jù)房地產(chǎn)市場的供求現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，確定投資項目的用途、規(guī)模、類型，對開發(fā)成本需求量、售價等做出預(yù)測，這些預(yù)測面臨著大量的不確定因素，直接影響到房地產(chǎn)投資項目的成功與否。
（二）充分收集分析市場信息，借鑒國外成熟的經(jīng)驗
房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險較大的原因之一就是信息缺乏，沒有完善的信息網(wǎng)絡(luò)和信息共享機(jī)制。房產(chǎn)信息擁有量的多少和掌握度對房地產(chǎn)開發(fā)決策有著十分重要的影響。房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)盡量多收集信息并做出準(zhǔn)確把握和預(yù)測，進(jìn)行充分的市場調(diào)查分析，做出科學(xué)的項目決策，盡可能避免和減少后續(xù)開發(fā)中的風(fēng)險。目前我國房地產(chǎn)市場已進(jìn)入產(chǎn)業(yè)震蕩調(diào)整期，未來的兩年將進(jìn)入房地產(chǎn)市場的迷失期，房價增幅將會降低。日益上漲的房價已引起國家的高度關(guān)注，相關(guān)部門已從利率、稅收和市場等諸多方面對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了調(diào)控，因此，開發(fā)企業(yè)要及時調(diào)整開發(fā)思路，對市場變動要有充分的預(yù)測。
（三）準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)周期波動，合理選擇入市時機(jī)
房地產(chǎn)周期性波動是市場供求關(guān)系運動的結(jié)果和方式，也是宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動的組成部分。受宏觀經(jīng)濟(jì)運行周期影響，房地產(chǎn)周期分為復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮、危機(jī)與衰退、蕭條四個階段，與宏觀經(jīng)濟(jì)運行周期的波動方向一致，但在波動時間和波動強度上卻存在著差異。由于房地產(chǎn)市場價格的波動受經(jīng)濟(jì)周期的影響，經(jīng)濟(jì)過熱時，房地產(chǎn)價格上漲存在泡沫，因此，投資時機(jī)選擇尤為重要。這個選擇包含兩重含義，一是選擇合適的投資時間，二是確定合理的投資周期。投資時間要選擇市場環(huán)境對自己最有利的時候。如果房地產(chǎn)的市場價格非理性地飆升，投資者可考慮縮短投資周期，關(guān)鍵要看出入市的時機(jī)。當(dāng)房地產(chǎn)先導(dǎo)指標(biāo)發(fā)生明顯變化時，類似儲蓄額從周期谷底開始回升，貸款利率從高峰開始下降，而國家出讓土地使用權(quán)從周期波谷開始回升，預(yù)示著房地產(chǎn)業(yè)周期將進(jìn)入擴(kuò)張階段，此時應(yīng)為投資最佳時機(jī)，可以集中力量進(jìn)行投資。
（四）房地產(chǎn)企業(yè)要考慮選擇投資組合
對于資金實力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)，要考慮房地產(chǎn)的組合投資，即在對房地產(chǎn)市場細(xì)分的基礎(chǔ)上，選擇不同類型的房地產(chǎn)和不同的投資時機(jī)進(jìn)行組合投資?？梢钥紤]投資期限的長短結(jié)合、高中低檔房地產(chǎn)的有機(jī)搭配、投資區(qū)域分散、組合不同用途的房地產(chǎn)等等。
房地產(chǎn)的組合投資并不是固定不變的，任何影響房地產(chǎn)市場價格的事件發(fā)生或即將發(fā)生時，房地產(chǎn)企業(yè)都需要順應(yīng)形勢，及時做出判斷、分析，調(diào)整房地產(chǎn)組合的結(jié)構(gòu)。
（五）房地產(chǎn)企業(yè)確立保險策略，努力轉(zhuǎn)移和規(guī)避房地產(chǎn)投資風(fēng)險
1.對于房地產(chǎn)投資者來說購買保險是十分必要的，它是轉(zhuǎn)移或減少房地產(chǎn)投資風(fēng)險的主要途徑之一。保險對于減輕或彌補房地產(chǎn)投資者的損失，實現(xiàn)資金循環(huán)流動，保證房地產(chǎn)投資者的利潤等方面具有十分重要的意義。尤其對于房地產(chǎn)投資者的信譽，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)營活動的發(fā)展具有積極作用。一般來說房地產(chǎn)保險業(yè)務(wù)主要有房屋保險、產(chǎn)權(quán)保險、房屋抵押保險和房地產(chǎn)委托保險。房地產(chǎn)投資者在購買保險時應(yīng)當(dāng)充分考慮，房地產(chǎn)投資者所需要的保險險種，確定適當(dāng)?shù)谋ｋU金額，合理劃分風(fēng)險單位，選擇信譽良好的保險公司等幾方面的因素。
2.房地產(chǎn)投資組合策略是投資者依據(jù)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險程度和年獲利能力，按照一定的原t進(jìn)行恰當(dāng)?shù)卮钆渫顿Y各種不同類型的房地產(chǎn)以降低投資風(fēng)險的投資策略。例如房地產(chǎn)開發(fā)商可以投入一部分資金在普通住宅，投資一部分在高檔寫字樓等等。因為各種不同類型的房地產(chǎn)的投資風(fēng)險大小不一，收益高低不同。風(fēng)險大的投資回報率相對較高，回報率低的投資相對風(fēng)險就低些，如果資金分別投入不同的房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)上整體投資風(fēng)險就會降低，其實質(zhì)就是用個別房地產(chǎn)投資的高收益彌補低收益的房地產(chǎn)的損失，最終得到一個較為平均的收益。房地產(chǎn)投資組合的關(guān)鍵是如何科學(xué)確定投入不同類型房地產(chǎn)合理的資金比例。
總之，雖然目前國家一系列救市政策的出臺已經(jīng)導(dǎo)致樓市的基本面轉(zhuǎn)好，但是好轉(zhuǎn)局面不會持續(xù)，當(dāng)前樓市形勢越嚴(yán)峻，未來樓市面臨的問題越多，仍然會隱藏更多的市場風(fēng)險。只有通過科學(xué)的決策和理性的判斷來有效規(guī)避風(fēng)險，降低風(fēng)險損失，才能保證企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。
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摘要：房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素非常之多，相互之間的關(guān)系極其復(fù)雜。本文利用“二八法則”，提出房地產(chǎn)投資風(fēng)險中的關(guān)鍵因素——時機(jī)風(fēng)險、區(qū)位風(fēng)險、類型風(fēng)險，提高房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析的操作實務(wù)應(yīng)用水平。
關(guān)鍵詞：關(guān)鍵因素；房地產(chǎn)投資；風(fēng)險分析
我國房地產(chǎn)是一個新興產(chǎn)業(yè)，自20世紀(jì)80年中后期才逐漸恢復(fù)和發(fā)展起來。在這個新興產(chǎn)業(yè)中，房地產(chǎn)投資是一項高收益與高風(fēng)險并存的投資活動，具有不可移動性、壽命周期長、高度綜合性、高度關(guān)聯(lián)性、投資額度大、各異性、政策影響性等特點。
在房地產(chǎn)開發(fā)投資的過程中存在著大量的風(fēng)險因素，如房地產(chǎn)市場的供求變化、相關(guān)政策的調(diào)整、通貨膨脹情況、匯率及利率的變動及變現(xiàn)風(fēng)險等系統(tǒng)風(fēng)險和消費者的喜好、收益現(xiàn)金流、資本價值、機(jī)會成本等個別風(fēng)險，這些風(fēng)險因素都直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資的績效。從事房地產(chǎn)投資活動，如不能充分考慮這些風(fēng)險因素對整個投資項目的影響，貿(mào)然進(jìn)行決策，往往會出現(xiàn)失誤，甚至?xí)蛊髽I(yè)因此陷人絕境。但是，把每個風(fēng)險因素包羅萬象的加以考慮，則會導(dǎo)致問題的復(fù)雜化，是不現(xiàn)實的也是不恰當(dāng)?shù)摹?/p>
為此，本文針對房地產(chǎn)投資，將風(fēng)險因素分析的具體內(nèi)容和流程可以分為以下三部分：①識別并細(xì)分各風(fēng)險因素包含的具體內(nèi)容，由此才能對風(fēng)險有具體全面的認(rèn)識和了解；②對風(fēng)險因素進(jìn)行分類，找出對房地產(chǎn)開發(fā)項目具有決定意義的要素，忽略次要因素，只有這樣才有利于分析的可行性和結(jié)果的可信性；③對各風(fēng)險因素之間的關(guān)系進(jìn)行分析，找出其聯(lián)系與制約關(guān)系，由此對房地產(chǎn)投資風(fēng)險要素形成有機(jī)整合的分析結(jié)果，將對投資決策具有很好的輔助參考意義。
1房地產(chǎn)投資風(fēng)險識別及細(xì)分
為了保證風(fēng)險分析的質(zhì)量，有必要對房地產(chǎn)投資過程中可能存在的各種風(fēng)險因素進(jìn)行科學(xué)的辨識與細(xì)分，使投資決策者能更好的把握風(fēng)險的本質(zhì)和變化規(guī)律，從而采取相應(yīng)措施或?qū)Σ邅頊p少風(fēng)險損失。如圖1給出了整個房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素的結(jié)構(gòu)系統(tǒng)。
1.1自然風(fēng)險，指由于自然因素的不確定性對房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程造成影響，以及直接對房地產(chǎn)商品產(chǎn)生破壞，從而對房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者造成經(jīng)濟(jì)上的損失。自然風(fēng)險因素主要包括：火災(zāi)、風(fēng)暴、洪水、地震、滑坡、泥石流、氣溫、塌方、施工現(xiàn)場地質(zhì)條件等等。這些因素引起的風(fēng)險發(fā)生的機(jī)會較小，但是一旦發(fā)生，將造成相當(dāng)嚴(yán)重的危害。對于這些風(fēng)險的防范，開發(fā)商一般是利用投保來減少或避免損失。但是，在投保之前，若能對該地區(qū)的環(huán)境條件、天文資料、地質(zhì)地貌、氣候條件等作一定的了解與分析，就可減少投保成本，增加投資收益。
1.2政治風(fēng)險，指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場商品交換者與經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟(jì)損失。政府的政策對房地產(chǎn)的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風(fēng)險將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大影響。在市場環(huán)境還未完善的條件下，政治風(fēng)險對房地產(chǎn)市場的影響尤為重要，特別是在我國，房地產(chǎn)市場還有待于進(jìn)一步完善。房地產(chǎn)投資商應(yīng)非常關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢，以便及時處理由此而引發(fā)的風(fēng)險。
1.3經(jīng)濟(jì)風(fēng)險，主要是指一系列與經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的不確定因素，它們的出現(xiàn)會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響。這類風(fēng)險因素可以分為以下幾類：市場供求風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、地價風(fēng)險、融資風(fēng)險、工程招投標(biāo)風(fēng)險、國民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)險。
1.4技術(shù)風(fēng)險，是指由于科技進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)及其相關(guān)變量的變動給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者可能帶來的損失。例如，科技進(jìn)步可能對房地產(chǎn)商品的適用性構(gòu)成威脅，迫使開發(fā)商追加投資進(jìn)行房地產(chǎn)的翻修和改造。技術(shù)風(fēng)險的因素主要分為:建筑材料改變和更新、建筑施工技術(shù)和工藝革新、建筑設(shè)計變動或計算失誤、設(shè)備故障或損壞、建筑生產(chǎn)力因素短缺、施工事故、信用等風(fēng)險因素。
1.5社會風(fēng)險，主要是指由于人文社會環(huán)境因素的變化對地產(chǎn)市場的影響，從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營的投資者來損失的可能性。房地產(chǎn)市場的社會風(fēng)險因素主要有城市規(guī)劃、區(qū)域發(fā)展、社會治安、公眾干預(yù)和文物保護(hù)等。
1.6國際風(fēng)險，是對一個社會的所有經(jīng)濟(jì)都有很大影響，主要是指因國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化導(dǎo)致地區(qū)性的經(jīng)濟(jì)活動受影響。對房地產(chǎn)業(yè)來說，國際經(jīng)濟(jì)風(fēng)險可分為：國家風(fēng)險、國際投資環(huán)境風(fēng)險、貨幣匯率變化風(fēng)險、國際貨幣利率變化風(fēng)險和國際經(jīng)營風(fēng)險。
1.7內(nèi)部決策和管理風(fēng)險，指由于開發(fā)商決策失誤或經(jīng)營管理不善導(dǎo)致預(yù)期的收入水平不能夠?qū)崿F(xiàn)，包括投資方式、投資地點、類型選擇風(fēng)險和人、財、物組織管理風(fēng)險等。
2房地產(chǎn)投資關(guān)鍵風(fēng)險因素分析
房地產(chǎn)投資過程中引起風(fēng)險的因素眾多，其后果嚴(yán)重程度各異。完全不考慮這些風(fēng)險因素或忽略了主要因素，風(fēng)險分析就失去意義。但把每個風(fēng)險因素包羅萬象的加以考慮，則會導(dǎo)致問題的復(fù)雜化，是不現(xiàn)實的也是不恰當(dāng)?shù)?。風(fēng)險分析的目的就是要合理縮小風(fēng)險因素的不確定性，尋找影響風(fēng)險的主要因素，為投資決策者提供最恰當(dāng)?shù)娘L(fēng)險對策。
2.1“二八法則”在風(fēng)險因素分析中的應(yīng)用“二八法則”是西方社會經(jīng)濟(jì)學(xué)家經(jīng)過仔細(xì)觀察、分析，歸納后得出的一個客觀規(guī)律，即：20%的人掌握著整個社會80%的財富。推廣后又發(fā)現(xiàn)，一般學(xué)校中學(xué)生智商高者往往為20%，保險公司或直銷企業(yè)的成功的推銷人員一般也在20%左右。另外，企業(yè)的配套協(xié)作單位、商業(yè)單位往往也是20%的個數(shù)掌握著80%的采購、銷售額，日常管理工作中20%的業(yè)務(wù)量也往往決定了80%的經(jīng)營數(shù)額。
由上面分析的房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素，我們可以知道，影響房地產(chǎn)投資的風(fēng)險因素比較多。如對每一個投資項目都進(jìn)行詳細(xì)的風(fēng)險因素分析，效率不但不高，有可能還不能抓住重點。再者，我們對風(fēng)險因素的分析是無止境的，但真正對我們的投資分析有實際意義的風(fēng)險因素卻只有其中一部分，而由“二八法則”可知，20%的因素對事件有80%的影響力。所以，在房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素分析時，我們需要重點關(guān)注的是那20%的重要因素。
2.2關(guān)鍵風(fēng)險因素分析在進(jìn)行風(fēng)險因素相關(guān)性分析之前，有必要找出那些20%的重要因素。鑒于一些學(xué)者對房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素問題的深入研究[1-5]，本文從以下三個方面來重點考慮房地產(chǎn)投資風(fēng)險：時機(jī)風(fēng)險、區(qū)位風(fēng)險、類型風(fēng)險。
2.2.1時機(jī)風(fēng)險由于房地產(chǎn)開發(fā)活動受到宏觀經(jīng)濟(jì)的影響很大，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有周期性的規(guī)律，因此，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也相應(yīng)有著周期性的漲落。如從美國房地產(chǎn)發(fā)展情況來看，就存在明顯的周期性：美國以18年左右完成一次周期波動，同時也存在5年一次的短期波動。隨著經(jīng)濟(jì)周期性波動的是房地產(chǎn)產(chǎn)品的供求、價格和收益水平的相應(yīng)變化。此時選擇合適的投資時機(jī)，保證房地產(chǎn)項目開發(fā)完畢后有良好的市場需要，對開發(fā)商的意義非常大。因此，開發(fā)商需對未來幾年的政治形勢的變化、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢、人口增減、收入水平升降、消費心理和物業(yè)需求等風(fēng)險因素進(jìn)行預(yù)測，以確定合理的開發(fā)時機(jī)。一般而言，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成長期，各類房地產(chǎn)需求旺盛，市場處于不斷上升勢頭，適時推出的房地產(chǎn)可望獲得較好的收益；當(dāng)經(jīng)濟(jì)不景氣，失業(yè)增加，收入下降，房地產(chǎn)市場需求下降，供過于求，房地產(chǎn)價格下跌，物業(yè)租售所需時間加長，甚至根本都租售不出去，此時推出的房地產(chǎn)將導(dǎo)致資金占用和成本上升，預(yù)計的收益便成了實際的損失，因此房地產(chǎn)開發(fā)商也將必須承擔(dān)開發(fā)時機(jī)選擇不當(dāng)?shù)木薮髶p失。2.2.2區(qū)位風(fēng)險區(qū)位風(fēng)險產(chǎn)生于區(qū)位因素的變化，因為房地產(chǎn)投資者對這些因素的周密分析決定了哪些區(qū)位將被選擇。一般，區(qū)位主要因距離、空間等位置上的差異而產(chǎn)生價值的不同。這里所講的位置，不僅指所處的地理位置，還包括其社會位置，如人口因素、教育水平、服務(wù)水平、交通通訊和生活設(shè)施等等。社會、經(jīng)濟(jì)、鄰區(qū)影響等因素的差異更是加劇了位置上的區(qū)位差異，使得處于同一市場的不同區(qū)位的相同面積土地產(chǎn)生不同的實用價值、利用方便和集約經(jīng)營度，從而產(chǎn)生極為不同的經(jīng)濟(jì)效益。因此，投資決策時必須充分考慮受土地區(qū)位條件決定的土地潛在收益和土地潛在用途。另外，區(qū)位價值會隨著社會、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)的變化而產(chǎn)生巨大差異，這使得投資者可能面臨巨大的區(qū)位風(fēng)險，如交通運輸系統(tǒng)、生活方式及科技進(jìn)步的變化等。
2.2.3類型風(fēng)險確定了房地產(chǎn)開發(fā)項目的位置后，在此位置上開發(fā)哪一類型的物業(yè)也是必須慎重考慮的，包括住宅、公寓、別墅、寫字樓和商場等。選擇不同的物業(yè)類型對開發(fā)活動的成功與否甚至盈虧都有極大的影響，而各種不同類型的物業(yè)對位置的敏感程度是不同的，因此其抗風(fēng)險的能力也將是有差異的。
3房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素關(guān)系分析
房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素之間相互聯(lián)系相互影響，共同對房地產(chǎn)投資施加影響。因此，對風(fēng)險因素之間的相關(guān)性分析顯得很有必要，而且這對于提高房地產(chǎn)投資的效益來說也具有非常重要的意義。圖2以圖表的形式表示出時機(jī)、區(qū)位和類型風(fēng)險之間相互關(guān)系。
房地產(chǎn)投資風(fēng)險三要素，即時機(jī)、區(qū)位、類型風(fēng)險要解決的三個問題，實際上就是何時、何地以何種形式進(jìn)行房地產(chǎn)投資。從上圖可看出，房地產(chǎn)投資時機(jī)風(fēng)險因素決定了區(qū)位風(fēng)險和類型風(fēng)險的形式內(nèi)容，是房地產(chǎn)投資風(fēng)險結(jié)構(gòu)中的基本風(fēng)險，而區(qū)位風(fēng)險及類型風(fēng)險則在房地產(chǎn)投資中相互影響、相互制約。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資風(fēng)險經(jīng)營風(fēng)險
房地產(chǎn)是個熱門和利潤豐厚的行業(yè)，近三、四年來，住宅價格每平方米提高了1500元左右，這成了一個不爭的事實。因此，該行業(yè)投資就成了投資者的首選。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性使其存在多種風(fēng)險。房地產(chǎn)投資是指國家、集體、個人等投資主體，直接或間接地把一定數(shù)量的資金投入房產(chǎn)、地產(chǎn)生產(chǎn)和再生產(chǎn)領(lǐng)域的過程和行為。
一、房地產(chǎn)投資常見風(fēng)險
房地產(chǎn)投資風(fēng)險就是指由于投資房地產(chǎn)而造成損失的可能性。這種損失包括投入資本的損失和預(yù)期的收益未達(dá)到的損失。房地產(chǎn)投資風(fēng)險分為以下幾種。
1.投資支出風(fēng)險
房地產(chǎn)投資支出是指投資者取得、開發(fā)土地并進(jìn)行房產(chǎn)建設(shè)所花費的各種成本費用支出。由于房地產(chǎn)具有)位置固定性、不可移動性，而且受規(guī)劃限制及本身結(jié)構(gòu)、裝修設(shè)計的影響，常具有專用性，一旦完工，變很難更改，如進(jìn)行改建，投資將很大。因此如果投資者判斷失誤，便會蒙受損失。另外，房地產(chǎn)投資周期長，一個新建項目由于建設(shè)周期較長，在建設(shè)過程中也會遇到投資支出增加問題，這可能導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者不堪重負(fù)并蒙受損失。
2.金融風(fēng)險
主要指利率風(fēng)險。房地產(chǎn)市場的利率變化風(fēng)險是指利率的變化對房地產(chǎn)市場的影響和可能給投資者帶來的損失。當(dāng)利率上升時，房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者的資金成本會增加，消費者的購買欲望隨之降低。因此，整個房地產(chǎn)市場將形成一方面生產(chǎn)成本增加；另一方面市場需求降低。
3.購買力風(fēng)險
購買力風(fēng)險主要是指市場中因消費者購買能力變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能按市場消化，造成經(jīng)濟(jì)上的損失。購買力風(fēng)險是一種需求風(fēng)險，在市場經(jīng)濟(jì)體制中，需求是一個非常不定的因素。由于消費者的購買力是不斷發(fā)生變化的，受工作環(huán)境、生活環(huán)境、社會環(huán)境、消費結(jié)構(gòu)等影響，如果整體市場上需求下降，將會給房地產(chǎn)投資商經(jīng)營者帶來損失。
4.市場風(fēng)險
市場風(fēng)險是指由于房地產(chǎn)價格的變動而引起的投資損失。房地產(chǎn)市場是一個特殊的市場，由于房地產(chǎn)的不可移動性，房地產(chǎn)時常一般只受區(qū)域性因素的影響。土地市場一般可分為一級出讓市場和二級轉(zhuǎn)讓市場，壟斷性較強。房地產(chǎn)市場供求的變化在很大程度上牽制著房地產(chǎn)投資收益的實現(xiàn)及其大小。例如房地產(chǎn)市場價格水平的波動、房地產(chǎn)消費市場的局限等等都是引起市場風(fēng)險的原因。房地產(chǎn)價格不斷下跌以及房地產(chǎn)交易量驟降是中國去年經(jīng)濟(jì)增長放緩的一個主要原因。
5.政策風(fēng)險
政策風(fēng)險是指由于國家或地方政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的各種政策發(fā)生變化而給投資者帶來的損失。例如產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、金融政策和投資限制等。我國現(xiàn)正處于市場經(jīng)濟(jì)改革、經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌的關(guān)鍵時期，各種有關(guān)政策的調(diào)整比較頻繁，而房地產(chǎn)投資周期相對較長，房地產(chǎn)特別是土地是國家宏觀調(diào)控的重點對象，故房地產(chǎn)投資受政策風(fēng)險的影響比較大，城市規(guī)劃的變化不但影響投資房地產(chǎn)的用途，對其利用強度也形成限制，不去理解城市規(guī)劃的變化方向而盲目投資，對投資者的打擊將是巨大的。
6.法律風(fēng)險
法律風(fēng)險是指投資者投資行為違法或未能有效利用法律工具而帶來的損失。房地產(chǎn)投資涉及面廣，極易引起各種糾紛，如在拆遷安置過程中、房地產(chǎn)交易中、房地產(chǎn)租賃中等，各種糾紛的發(fā)生一方面影響投資的正常進(jìn)行，另一方面影響投資收益的順利實現(xiàn)，都會造成投資損失。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中的風(fēng)險管理，實際上是對建筑工程實施的風(fēng)險管理，開發(fā)商應(yīng)通過仔細(xì)考慮工程承包的合同條款，盡量把風(fēng)險分散給承包商。
二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的預(yù)防策略
房地產(chǎn)投資風(fēng)險的防范與處理是針對不同類型、不同概率和不同規(guī)模的風(fēng)險，采取相應(yīng)的措施和方法，避免房地產(chǎn)投資風(fēng)險或使房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險減到最低程度。
策略一：關(guān)注政策變動，認(rèn)準(zhǔn)投資方向
任何國家的政策都不是一成不變的，而政策的變化無論對一國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還是對投資者的預(yù)期收益都將產(chǎn)生一定影響。我國房地產(chǎn)起步較晚，市場不規(guī)范，與發(fā)達(dá)國家相比，房地產(chǎn)業(yè)受政府政策影響更大。所以時刻關(guān)注國家各項方針政策變化，特別是政府對房地產(chǎn)開發(fā)的態(tài)度，政策動態(tài)，如宏觀經(jīng)濟(jì)政策、國家稅收政策、財政、貨幣、產(chǎn)業(yè)、住宅政策制度的改革等就顯得十分重要。對各項政策的研究，既有助于房地產(chǎn)投資確定正確的投資開發(fā)方向，正確預(yù)測未來，又有利于其根據(jù)政策變動及時調(diào)整投資策略，有效控制政策風(fēng)險。
策略二：掌握信息，去偽存真，優(yōu)化分析
隨著投資者獲得的信息量的增加，投資者面對的不確定性因素逐漸減少，這樣就可以提高投資者決策行為的正確度，降低決策風(fēng)險。相反，如果投資者掌握的相關(guān)信息不充分或者不準(zhǔn)確，那么，就有可能對自身條件和外部環(huán)境判斷失誤，從而增加了決策風(fēng)險。雖然獲取信息要付出成本，但與投資決策風(fēng)險的成本相比，卻是值得投入的。因此，投資者在做出房地產(chǎn)投資決策前應(yīng)盡可能地調(diào)查市場，了解相關(guān)信息。同時要學(xué)會優(yōu)化分析。優(yōu)化分析是在掌握大量信息的基礎(chǔ)上，投資者應(yīng)依靠經(jīng)驗或技術(shù)方法進(jìn)行風(fēng)險分析，優(yōu)化投資策略，最后確定適合投資者的最佳方案。該項措施能為投資者采取房地產(chǎn)投資的行動提供決策依據(jù)。
策略三：采用投資分散組合策略
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；金融風(fēng)險；投資；控制
房地產(chǎn)業(yè)是一個典型的高風(fēng)險行業(yè)，在提供給投資者較高收益的同時，也蘊含了相當(dāng)大的風(fēng)險。風(fēng)險管理是整個房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的要求。房地產(chǎn)金融風(fēng)險，指經(jīng)營房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，由于決策失誤、管理不善或客觀環(huán)境變化等原因?qū)е缕滟Y產(chǎn)、收益或信譽遭受損失的可能性。
房地產(chǎn)金融的資金運作特性主要有資金墊付量大、資金的周期長、資金運動的固定性。由于房地產(chǎn)金融的這些特性，使房地產(chǎn)金融在運行中蘊含著許多風(fēng)險。房地產(chǎn)金融風(fēng)險不僅影響著房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，而且對整個金融業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展也至關(guān)重要，因此有必要對房地產(chǎn)金融風(fēng)險進(jìn)行分析研究。
縱觀房地產(chǎn)信貸實踐，其風(fēng)險的成因主要有：實質(zhì)性風(fēng)險因素、道德風(fēng)險因素、心理風(fēng)險因素、技術(shù)性因素和體制因素。
一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理的目標(biāo)
房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理要圍繞風(fēng)險管理所要完成的目標(biāo)進(jìn)行。房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理目標(biāo)應(yīng)該是在損失發(fā)生前保證經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)，在損失發(fā)生后有令人滿意的復(fù)原，即包括其損前目標(biāo)和損后目標(biāo)。損前目標(biāo)包括：節(jié)省風(fēng)險管理成本、減少恐懼心理、承擔(dān)社會責(zé)任，建立良好的形象、滿足社會和政府要求。損后目標(biāo)包括：維持生存、穩(wěn)定收入，繼續(xù)增長、承擔(dān)社會責(zé)任。由此可見，風(fēng)險管理目標(biāo)并不局限于企業(yè)本身，而還應(yīng)全面考慮企業(yè)外社會、政府以及顧客等方面，只有這樣，企業(yè)才能擁有良好的社會形象，自身也才能得到長足發(fā)展。
二、設(shè)置房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理機(jī)構(gòu)的構(gòu)想
要搞好房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理，首先應(yīng)從開發(fā)商內(nèi)部健全機(jī)構(gòu)，有專門機(jī)構(gòu)和人員去執(zhí)行或協(xié)調(diào)風(fēng)險管理職能。房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理機(jī)構(gòu)的任務(wù)應(yīng)該是圍繞風(fēng)險管理目標(biāo)，即實現(xiàn)房地產(chǎn)投資利益最大或風(fēng)險最小，對房地產(chǎn)投資風(fēng)險進(jìn)行識別―分析―決策―控制―處理的有機(jī)過程。
筆者認(rèn)為，設(shè)置房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理機(jī)構(gòu)可以采取以下幾種形式：
1．將風(fēng)險管理機(jī)構(gòu)隸屬于財務(wù)或人事、工程、銷售等部門，一般可以隸屬于財務(wù)部門或人事部門。
2．建立專門風(fēng)險管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)企業(yè)的全部風(fēng)險管理，但此時其應(yīng)為參謀部門而非主管部門，負(fù)責(zé)擬定企業(yè)全面風(fēng)險管理的計劃，直接負(fù)責(zé)企業(yè)保險管理，對工程、銷售、財務(wù)、勞務(wù)等部門風(fēng)險管理，進(jìn)行工作上的聯(lián)系、建議和調(diào)整。風(fēng)險經(jīng)理的設(shè)置是建立房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理機(jī)構(gòu)的首要任務(wù)。在中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，由于未設(shè)置風(fēng)險經(jīng)理，因此可以說，真正的風(fēng)險管理在中國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尚未真正開展。
三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險控制
房地產(chǎn)投資風(fēng)險控制是指開發(fā)商在房地產(chǎn)投資風(fēng)險事件發(fā)生前、發(fā)生時及發(fā)生后，在風(fēng)險識別與風(fēng)險衡量的基礎(chǔ)上，及時預(yù)測和發(fā)現(xiàn)可能存在的風(fēng)險，采取相應(yīng)的風(fēng)險控制措施，化解、調(diào)節(jié)、控制風(fēng)險因素，以回避、消除和降低風(fēng)險事件發(fā)生的概率以及風(fēng)險損失的程度，從而最終實現(xiàn)降低房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)期收益損失。根據(jù)房地產(chǎn)投資中風(fēng)險事件孕育發(fā)展的不同時期，房地產(chǎn)投資風(fēng)險控制的側(cè)重點不同，其方法具體可分為風(fēng)險回避、風(fēng)險預(yù)防、風(fēng)險抑制和風(fēng)險轉(zhuǎn)移。
1．房地產(chǎn)投資風(fēng)險回避。指開發(fā)商通過對房地產(chǎn)投資風(fēng)險的識別和衡量，發(fā)現(xiàn)某項房地產(chǎn)投資活動可帶來風(fēng)險損失時，事先就避開風(fēng)險源地或改變行為方式，主動放棄或拒絕實施這些可能導(dǎo)致風(fēng)險損失的投資活動，以消除風(fēng)險隱患。
2．房地產(chǎn)投資風(fēng)險預(yù)防。指開發(fā)商在房地產(chǎn)投資風(fēng)險損失發(fā)生前采取某些具體措施以消除或減少可能引致風(fēng)險損失的各項風(fēng)險因素，實現(xiàn)降低損失發(fā)生的概率，同時也能達(dá)到減小風(fēng)險損失程度的作用。
3．房地產(chǎn)投資風(fēng)險抑制是指在房地產(chǎn)投資風(fēng)險損失發(fā)生前、發(fā)生時或發(fā)生后，開發(fā)商通過采取相應(yīng)措施以減小風(fēng)險損失發(fā)生范圍或減輕損失程度。
4．房地產(chǎn)投資風(fēng)險轉(zhuǎn)移的方法主要有：契約性轉(zhuǎn)移、項目資金證券化等。
四、房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理與控制制度系統(tǒng)
1．建立科學(xué)、規(guī)范、系統(tǒng)的內(nèi)部控制制度。
2．體現(xiàn)責(zé)、權(quán)、利高度結(jié)合和以存定貸、以市場為導(dǎo)向的原則，圍繞“效益性”進(jìn)行目標(biāo)經(jīng)營。
（1）建立以各級行長為中心的決策體系，完善行長負(fù)責(zé)制，確立行長在貸款決策中的中心地位和作用。
（2）實行資產(chǎn)負(fù)債比例管理，控制貸款投放。根據(jù)資產(chǎn)負(fù)債比例合理確定信貸規(guī)模，體現(xiàn)“以存定貸”原則。同時，嚴(yán)格執(zhí)行“擇優(yōu)限劣”政策，優(yōu)化信貸資金結(jié)構(gòu)，盡可能使貸款風(fēng)險分散化，綜合風(fēng)險實現(xiàn)最小化。
3．在機(jī)構(gòu)設(shè)置上，要充分體現(xiàn)“審貸分離”制度，同時建立必要的統(tǒng)計部門和估價部門。
（1）確保貸前調(diào)查、貸時審查、貸款發(fā)放、貸后檢查工作的相對獨立性。
（2）統(tǒng)計部門應(yīng)具備三種職能。一是專門負(fù)責(zé)收集市場上各種類型房地產(chǎn)項目在開發(fā)周期的資料，對它們加以整理、分析、歸檔；二是對貸款使用過程中發(fā)生的問題做詳細(xì)記錄，說明具體解決措施，避免以后的貸款出現(xiàn)類似狀況；三是應(yīng)對貸款過程中的各類批復(fù)文件、產(chǎn)權(quán)證書、合同、協(xié)議等進(jìn)行檔案管理。
（3）估價部門要從銀行角度評定抵押物的價格，并給出抵押物在貸款期限內(nèi)損失的可能狀態(tài)及可能性大小，以便銀行管理和確定貸款額度，確保貸款安全。
4．提倡以抵押為主的擔(dān)保制度，開辦貸款“公正”和“保險”業(yè)務(wù)。
5．深化“貸款證”制度，與各房地產(chǎn)管理部門建立信息反饋系統(tǒng)。
五、房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理與控制操作系統(tǒng)
房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理與控制應(yīng)遵循量化管理、防范為主、努力轉(zhuǎn)化、及時補償?shù)脑瓌t，對增量貸款重在風(fēng)險的事關(guān)防范；對存量貸款重在風(fēng)險的轉(zhuǎn)移、消化；對已有損失重在及時補償。
1．貸款調(diào)查階段
本階段包括企業(yè)信用等級評定和貸款項目風(fēng)險等級評定兩個方面。企業(yè)信用等級評定是針對企業(yè)狀況對貸款安全的影響因素而做的評定，應(yīng)從企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者素質(zhì)、組織機(jī)構(gòu)形式、經(jīng)濟(jì)實力及資金結(jié)構(gòu)、經(jīng)營狀況、信譽、銀行資金流量、經(jīng)濟(jì)擔(dān)保狀況、發(fā)展前景這八個層次去分析企業(yè)的綜合實力，以核定其償還債務(wù)能力。與此相對應(yīng)，就建立信用等級量化考核指針，用評估結(jié)果對照指針逐項記分，累計分值作為綜合風(fēng)險度測定的基礎(chǔ)資料。另外，還應(yīng)對其賦予相應(yīng)的權(quán)重系數(shù)。貸款項目風(fēng)險等級評定是針對貸款項目對貸款安全的影響因素而做的評定，應(yīng)從項目的基本情況、建設(shè)條件、財務(wù)評價、國民經(jīng)濟(jì)評價和項目的不確定性這五個方面分析。這一階段項目評估是關(guān)鍵。
2．貸款審查階段
這一階段應(yīng)包括貸款方式確定、貸款項目風(fēng)險度測定、貸款規(guī)范化程序三個方面。貸款方式一般來講就采用實物抵押貸款方式，這一方面國家已頒布了新的法律規(guī)范，在使用過程中有據(jù)可依。而以前的信用貸款方式除繼續(xù)用于政策性貸款業(yè)務(wù)外，應(yīng)逐漸取消其應(yīng)用。貸款項目風(fēng)險度的測定，是一種通過計算預(yù)測貸款風(fēng)險度的方法，是用信用等級分乘以權(quán)重數(shù)，再加上風(fēng)險等級分乘以權(quán)重的值，為最終風(fēng)險值。再參照風(fēng)險量化指針確定是否給予貸款及貸多貸少。貸款操作規(guī)范化程序中，建議貸款企業(yè)在本銀行內(nèi)設(shè)置臨時賬戶，企業(yè)在項目開發(fā)過程中每筆業(yè)務(wù)所涉及到的資金都需要通過本銀行進(jìn)行票據(jù)結(jié)算，從而使銀行對企業(yè)的資金使用情況做到有效控制，防止出現(xiàn)企業(yè)挪用項目貸款現(xiàn)象。
3．貸后檢查階段
這一階段包括貸款質(zhì)量監(jiān)測、貸款風(fēng)險保障與處置兩個方面。貸款質(zhì)量監(jiān)測應(yīng)采取以下措施：首先，協(xié)同國家質(zhì)量監(jiān)測部門不定期對施工現(xiàn)場進(jìn)行檢查，了解工程的進(jìn)展、資金的使用、材料供應(yīng)、機(jī)器設(shè)備的使用、施工技術(shù)水平狀況等情況，并對工程質(zhì)量做取樣檢驗。其次，在開發(fā)期內(nèi)建立一套動態(tài)的跟蹤測算分析方法，即用工程每一期資金的實際流量按時間順序替換原投資計劃中的預(yù)測值，與其它預(yù)測值形成新的資金計劃，再進(jìn)行財務(wù)評價和國民經(jīng)濟(jì)評價以及不確定性分析，以確定工程實際資金流量與預(yù)測值產(chǎn)生差異時對項目的影響。在此基礎(chǔ)上不斷調(diào)整后期的資金投入，達(dá)到控制規(guī)模和降低風(fēng)險的目的。貸款風(fēng)險保障措施，包括實物抵押擔(dān)保、貸款公布、貸款保險、貸款證制度以及建立貸款統(tǒng)計部門和其它監(jiān)督部門等措施，有待于開發(fā)出新的金融工具或機(jī)構(gòu)去健全保障措施。而對于風(fēng)險損失形成后的處置措施，應(yīng)考慮采取積極開辟房地產(chǎn)抵押證券市場、盤活存量貸款、提倡優(yōu)勢領(lǐng)域的“優(yōu)化組合”等措施，在抵押物的處理上，應(yīng)由人民法院或房地產(chǎn)市場管理機(jī)構(gòu)指定的部門進(jìn)行拍賣，并委托國家公正處對拍賣結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場公正等方面加以完善。
作者單位：遼寧中衡會計師事務(wù)所大連分所
參考文獻(xiàn)：
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聯(lián)系人： 大連煤氣公司 于萍
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目 形成原因 應(yīng)對策略
隨著我國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)成為我國最為火爆的投資行業(yè)之一。自1998年以來，房地產(chǎn)投資在我國的經(jīng)濟(jì)和投資增長中發(fā)揮著重要作用，進(jìn)入新世紀(jì)后更是保持了較為迅猛的發(fā)展勢頭。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)的五花八門也使房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的諸多風(fēng)險因素得不到有效的控制，從而導(dǎo)致項目的失利。那么提高企業(yè)的風(fēng)險管理水平，強化風(fēng)險防范和控制，保證項目開發(fā)能合理進(jìn)行，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的升級，提高風(fēng)險管理意識，可以有效控制突發(fā)性風(fēng)險問題，避免因風(fēng)險問題導(dǎo)致的巨大的房地產(chǎn)項目開發(fā)上的損失，以保證項目穩(wěn)定經(jīng)營。
一.項目風(fēng)險的國內(nèi)外研究現(xiàn)狀及存在的問題
1.國外研究現(xiàn)狀
在風(fēng)險管理學(xué)科發(fā)展方面：風(fēng)險管理的應(yīng)用起源于20世紀(jì)40―50年代，其在美國保險行業(yè)得到廣泛應(yīng)用，風(fēng)險管理學(xué)科有了雛形。美國學(xué)者格拉爾（1950）在其調(diào)查報告《Risk Management， New Phase of Cost Control》中首次提出風(fēng)險管理的概念，開始了風(fēng)險管理理論研究的序幕。Mowbray（1950）在《保險學(xué)》一書中詳細(xì)闡述了風(fēng)險管理的概念；1960 年，美國保險管理學(xué)會（American Society of Insurance Management， ASIM）紐約分社和亞普沙那大學(xué)合作開設(shè)了風(fēng)險管理課程。1975年美國保險管理協(xié)會（ASIM）改名為風(fēng)險和保險管理協(xié)會（Risk and Insurance Management Society， RIMS），這標(biāo)志著風(fēng)險管理學(xué)科的逐步成熟。隨后，美國多數(shù)大學(xué)工商管理學(xué)院普遍開設(shè)風(fēng)險管理課程。賓夕法尼亞大學(xué)保險學(xué)院專門舉辦了風(fēng)險管理資格考試，通過該考試獲得的 ARM 證書具有相當(dāng)?shù)臋?quán)威性，表明在風(fēng)險管理領(lǐng)域取得了一定的從業(yè)資格，為全美和西方國家所認(rèn)可。1983 年美國 RIMS 年會上，世界各國學(xué)者討論通過了101條風(fēng)險管理準(zhǔn)則，以此作為各國風(fēng)險管理的一般準(zhǔn)則。
隨著科學(xué)技術(shù)突飛猛進(jìn)的發(fā)展而得到了不斷充實和完善，對開發(fā)項目進(jìn)行投資風(fēng)險管理逐步形成一門保證實現(xiàn)項目建設(shè)最佳經(jīng)濟(jì)效果的綜合性學(xué)科。目前，不但西方國家把投資風(fēng)險研究作為房地產(chǎn)項目投資決策的重要手段，中東地區(qū)，亞洲一些發(fā)展中國家也都開展了投資風(fēng)險管理的應(yīng)用研究。直到現(xiàn)在，西方發(fā)達(dá)國家在房地產(chǎn)投資風(fēng)險研究方面仍然處于領(lǐng)先地位。在理論研究和實際應(yīng)用方面都達(dá)到了較高的水平。
2.國內(nèi)研究現(xiàn)狀
與國外相比，我國在房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險管理方面的研究相對較晚；主要因為在改革開放之前，我國主要是實施計劃經(jīng)濟(jì)為主，同時在房地產(chǎn)方面主要以福利分房為主，這對于投資者來說福利分房是一種低風(fēng)險的投資，甚或說是一種無風(fēng)險的投資，這也是導(dǎo)致我國房地產(chǎn)投資理論研究比較緩慢的原因之一。在1992年、1993年這兩年間我國曾經(jīng)出現(xiàn)過房地產(chǎn)投資局部過熱，這時我國的一些學(xué)者、投資者便開始著手對我國的房地產(chǎn)項目的投資風(fēng)險進(jìn)行研究，并且也取得了一-些進(jìn)展，但是在理論方面的研究還是很少，在這方面的著作更少。直到俞明軒和中立銀（2011）開始分析研究我國房地產(chǎn)市場各種物業(yè)所面臨的風(fēng)險，他們也進(jìn)一步研究和分析了影響房地產(chǎn)市場各類風(fēng)險因素，最后給出了一種最為簡單的風(fēng)險度量方法。而后又有李淑和王偉寧兩人（2012）共同編著的《房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究與經(jīng)濟(jì)評價手冊》，陳興漢和李啟明兩人（2013）共同編著的《房地產(chǎn)投資決策與風(fēng)險防范完全手冊》，劉衛(wèi)東和彭俊兩人（2013）主編的《房地產(chǎn)投資分析》，劉衛(wèi)東和彭俊兩人（2013）主編的《房地產(chǎn)投資分析》，于洪療（2013）的論文《房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資風(fēng)險分析》等書中進(jìn)一步完善了國內(nèi)在項目投資風(fēng)險方面的研究成果。
綜上所知，在房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險管理研究方面，相比于國外硭擔(dān)我國的研究水平還存在較大差距，還有待于進(jìn)一步的深入。比如我國在對房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險評價時使用的方法仍然是定性分析和經(jīng)驗決策；只是在很少情況下使用定量分析，又由于其風(fēng)險分析還不完善、不系統(tǒng)，導(dǎo)致一些失誤也在所難免。我國的國情及房地產(chǎn)市場的特殊性，必然要求在某一個具體的房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險管理中，一種適合我國具體國情及房地產(chǎn)市場特點的投資風(fēng)險的防范辦法變得非常需要。通常風(fēng)險管理過程可以分為四個階段：風(fēng)險識別、風(fēng)險評估、風(fēng)險量化處理和風(fēng)險監(jiān)督。發(fā)達(dá)國家相比，目前我國的房地產(chǎn)業(yè)還處在產(chǎn)業(yè)發(fā)展的發(fā)育完善階段，房地產(chǎn)投資者缺乏風(fēng)險意識和風(fēng)險識別能力，在投資過程中往往為追求高額利潤，盲目決策，再加上國家相關(guān)法律、政策不能及時到位，使得我國房地產(chǎn)業(yè)在繁榮發(fā)展的背后蘊藏著很大風(fēng)險。因此，加大房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析、評價、決策的理論研究和實踐運作不僅是房地產(chǎn)投資者面臨的一個重大課題，也是房地產(chǎn)投資理論研究者們面臨的一個重大任務(wù)。
二.房地產(chǎn)開發(fā)中項目風(fēng)險形成的原因
整體上來講，當(dāng)前房地產(chǎn)項目開發(fā)中風(fēng)險的形成原因主要包括以下幾種：
1.政府政策方面
房地產(chǎn)行業(yè)通過這些年的發(fā)展，已成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，與此同時在我國經(jīng)濟(jì)運行和人民生活的各個方面中也發(fā)揮著深遠(yuǎn)的影響，因此不可避免地受我國宏觀調(diào)控和政策的影響。具體來講我國國內(nèi)在產(chǎn)業(yè)、土地、住房、金融、稅收、城市Market Survey市場觀察規(guī)劃、環(huán)保等方面相應(yīng)政策法律法規(guī)的調(diào)整，如對房價的限制、貸款利率的規(guī)定、土地使用的限定等都極有可能對房地產(chǎn)開發(fā)項目各個層面構(gòu)成潛在風(fēng)險或直接影響，有的甚至造成了房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟(jì)上的損失。
2.經(jīng)濟(jì)形勢方面
經(jīng)濟(jì)形勢的狀況對房地產(chǎn)的項目的開發(fā)起到直接的影響作用。確切地來講，受房地產(chǎn)行業(yè)自身特點的影響，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開發(fā)時間長，中間環(huán)節(jié)多，在項目開發(fā)過程中市場對于房地產(chǎn)商品需求就很容易發(fā)生變動。特別是在經(jīng)濟(jì)形勢不佳或經(jīng)濟(jì)停滯的時候，將直接影響到民眾的購房欲望，減少購買行為，房地產(chǎn)的經(jīng)營陷入危機(jī)的可能性就變大。再者，對于經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢的準(zhǔn)確科學(xué)預(yù)測對于降低房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)的風(fēng)險有很大的幫助作用。
3.資金流通方面
房地產(chǎn)是資金密集型的行業(yè)，房地產(chǎn)項目的開發(fā)需要籌集和融通巨額資金。假如企業(yè)的資金鏈出現(xiàn)問題，出現(xiàn)資金不足的情況，對于房地產(chǎn)企業(yè)將的影響是致命的，有極大的可能性會導(dǎo)致企業(yè)由于缺乏資金支持而無法繼續(xù)進(jìn)行后面的開發(fā)。并且，企業(yè)前面的投入也有可能會付諸東流。具體來講，一是融資方面，由于各種籌資方式的手段、工具及環(huán)境各不相同，都存在著一定的風(fēng)險。加上貸款利率變動趨勢難以明了，對于房地產(chǎn)項目的最終成功及利潤影響極大。二是，市場波動對他的影響，使得房地產(chǎn)項目的租售期和租金售價方面具有不確定性，收益不明確，企業(yè)的資金鏈就會出現(xiàn)問題。另外，開發(fā)投資回收期越長，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險也越大，直接影響企業(yè)資金運作。
4.工程建造方面
房產(chǎn)作為房地產(chǎn)開發(fā)項目的最終成品，其質(zhì)量水平的高低直接影響到最終的銷售及用戶的安全，需給予高度的重視。另一方面，房地產(chǎn)工程建造過程中涉及環(huán)節(jié)繁多，包括設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位等等，一旦出現(xiàn)合同糾紛，尤其是承包商違約等，將對于項目工期、成本及質(zhì)量都極有可能造成負(fù)面影響。一是，建造成本在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中占有很大的比例，如果得不到有效的控制，會在很大程度上給房地產(chǎn)企業(yè)正常的資金運作造成影響。二是，設(shè)計理念的滯后，承包商施工方法不當(dāng)、技術(shù)落后等所造成的項目質(zhì)量問題，直接給房地產(chǎn)項目帶來巨大的風(fēng)險。三是，工期的拖延，既可能造成錯過最佳的租售時機(jī)，提高銷售風(fēng)險，也大大增加了管理費用和工程成本，影響企業(yè)利潤
三.房地產(chǎn)項目風(fēng)險防范與處理方法
對于房地產(chǎn)項目風(fēng)險的總體控制，是指在項目開發(fā)活動過程中，項目所遇到的風(fēng)險或風(fēng)險因素在發(fā)生之前、發(fā)生之時、發(fā)生之后所采取的降低風(fēng)險損失發(fā)生的概率，縮小風(fēng)險損失程度的措施與方法。
1. 風(fēng)險回避
風(fēng)險回避是指根據(jù)風(fēng)險預(yù)測、評估、反復(fù)考察、權(quán)衡，以避免風(fēng)險發(fā)生的根源，消除風(fēng)險隱患，這需要事先避開風(fēng)險源或是改變開發(fā)進(jìn)程，主動放棄或是拒絕實施這些可能導(dǎo)致風(fēng)險損失的相關(guān)開發(fā)活動，以預(yù)先消除風(fēng)險隱患。風(fēng)險回避是風(fēng)險管理中處理項目風(fēng)險最有利、最徹底的手段，是一種相對穩(wěn)定的風(fēng)險管理技術(shù)。
2. 風(fēng)險轉(zhuǎn)移
項目風(fēng)險的轉(zhuǎn)移是指項目開發(fā)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)主動的、有意識的將不愿意處理的風(fēng)險或是無法處理的風(fēng)險轉(zhuǎn)移給其他有承擔(dān)能力的其他企業(yè)。
3. 風(fēng)險抑制
風(fēng)險抑制是指，在項目開發(fā)過程對于預(yù)測到的風(fēng)險利用有效的處理手段在一定程度上縮小風(fēng)險的范圍，消滅或是降低風(fēng)險所導(dǎo)致的損失等。 風(fēng)險抑制可以在一定程度消滅風(fēng)險，甚至將風(fēng)險所帶來的損失降到最低甚至為零，如果對于不能抑制或是不能消滅的風(fēng)險，可以考慮使用風(fēng)險轉(zhuǎn)移的處理辦法，為項目開發(fā)下一步的工作做好鋪墊和防范。
4. 風(fēng)險自留
風(fēng)險管理的目標(biāo)就是為房地產(chǎn)企業(yè)在運作項目中以最小的成本，獲得最大的利潤而服務(wù)。但如果要完全通過開發(fā)過程中全部風(fēng)險都得回避和轉(zhuǎn)移，是不現(xiàn)實的。當(dāng)某些風(fēng)險難以回避或是轉(zhuǎn)移的成本過高時，房地為適合的保險形式，對于風(fēng)險進(jìn)行有效防范與處理。
四.結(jié)束語
我們常說風(fēng)險與機(jī)遇并存，不是所有的風(fēng)險事件的發(fā)生都導(dǎo)致?lián)p失的產(chǎn)生，如果處理得當(dāng)，在消除風(fēng)險、避免損失的同也存在著帶來額外的收入的可能。房地產(chǎn)同樣適用這樣的規(guī)律，有效的利用風(fēng)險，能使我們的房地產(chǎn)開發(fā)能夠更加穩(wěn)定。
參考文獻(xiàn)：
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