發(fā)布時(shí)間：2023-09-24 15:54:31
序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
第二條 凡國(guó)外的企業(yè)、其他組織和個(gè)人投資者（以下簡(jiǎn)稱投資者），均可依照本規(guī)定，在本市行政區(qū)域內(nèi)進(jìn)行下列領(lǐng)域房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)：
（一）科技、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、交通；
（二）旅游、商業(yè)、金融、娛樂、體育；
（三）高檔住宅、辦公樓。
香港、澳門、臺(tái)灣地區(qū)的企業(yè)、其他組織和個(gè)人以及華僑，也適用本規(guī)定。
第三條 本規(guī)定所稱房地產(chǎn)，是指城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)（以下簡(jiǎn)稱土地使用權(quán)）及其地上建筑物、其他附著物。
本規(guī)定所稱房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，是指轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)和買賣、租賃、抵押房屋等建筑物及其他附著物的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。
第四條 投資者開發(fā)、經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，必須遵守中國(guó)的法律、法規(guī)、規(guī)章，其投資成立的開發(fā)企業(yè)在法律和合同范圍內(nèi)，有權(quán)自主進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
投資者的合法權(quán)益，受法律保護(hù)。
第五條 投資者開發(fā)、經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，應(yīng)分別依照《中華人民共和國(guó)中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》、《中華人民共和國(guó)中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》、《中華人民共和國(guó)外資企業(yè)法》的規(guī)定，成立合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)，或合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)，或獨(dú)資企業(yè)（以上三類企業(yè)簡(jiǎn)稱開發(fā)企業(yè)）。
本市行政區(qū)域內(nèi)的企業(yè)、其他組織與投資者成立合資、合作經(jīng)營(yíng)開發(fā)企業(yè)的，必須具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格。
投資者成立獨(dú)資企業(yè)成片開發(fā)房地產(chǎn)和合資、合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)或獨(dú)資企業(yè)以房地產(chǎn)從事商貿(mào)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，必須經(jīng)市人民政府審核，報(bào)國(guó)務(wù)院主管部門批準(zhǔn)。
第六條 開發(fā)企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)，應(yīng)按《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）和《北京市實(shí)施〈中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例〉辦法》（以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施辦法》）的規(guī)定，取得土地使用權(quán)。
擬出讓土地使用權(quán)的地塊，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)，由房屋土地管理局公告，并依照《實(shí)施辦法》第十四條的規(guī)定向預(yù)期受讓人提供相應(yīng)的資料。
第七條 開發(fā)企業(yè)可以向國(guó)內(nèi)外的企業(yè)、其他組織和個(gè)人出售、出租房地產(chǎn)。但向國(guó)內(nèi)（香港、澳門、臺(tái)灣地區(qū)除外）個(gè)人售房，須經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)。
出售、出租房地產(chǎn)，買賣或租賃雙方應(yīng)簽訂合同，并依照《條例》和《實(shí)施辦法》等規(guī)定辦理房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)過戶登記。出售高檔住宅，須制訂房屋使用、管理、維修公約，并報(bào)房屋土地管理局核準(zhǔn)。
第八條 房屋可以整幢或分層、分套出售。分層、分套出售的，應(yīng)在合同中明確規(guī)定該房屋所占有的土地使用權(quán)比例和剩余年限。房屋出租的期限，應(yīng)與土地使用權(quán)屆期的期限一致。
出售房屋的價(jià)格，由開發(fā)企業(yè)自行確定。
第九條 預(yù)售房屋，必須符合下列條件，并經(jīng)市房屋土地管理局批準(zhǔn)：
（一）付清地價(jià)款，取得土地使用證；
（二）施工設(shè)計(jì)圖紙已經(jīng)批準(zhǔn)，并取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；
（三）已完成工程建設(shè)總投資額的25％以上；
（四）工程施工進(jìn)度和竣工交付日期已經(jīng)確定。
預(yù)售的房屋交付使用后，購(gòu)房人應(yīng)按規(guī)定辦理房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)登記。
第十條 出售、出租房地產(chǎn)可以在國(guó)內(nèi)或國(guó)外進(jìn)行。在國(guó)外進(jìn)行的，適用中國(guó)法律。
出售、出租房地產(chǎn)，應(yīng)按規(guī)定辦理公證、認(rèn)證。
第十一條 開發(fā)企業(yè)可以向國(guó)內(nèi)外的銀行或其他金融機(jī)構(gòu)抵押其擁有的房地產(chǎn)，并按《條例》和《實(shí)施辦法》等規(guī)定簽訂合同，辦理抵押登記。
抵押人將已出租的房屋設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)書面通知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。
第十二條 開發(fā)企業(yè)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，應(yīng)依法交納稅費(fèi)。
除國(guó)家規(guī)定和市人民政府公布的收費(fèi)項(xiàng)目外，開發(fā)企業(yè)有權(quán)拒絕交納其他費(fèi)用。
第十三條 開發(fā)企業(yè)的外匯收支，應(yīng)堅(jiān)持自求平衡。投資者從開發(fā)經(jīng)營(yíng)中所獲利潤(rùn)中的人民幣部分，可按國(guó)家有關(guān)規(guī)定支配和使用。
第十四條 本市行政區(qū)域內(nèi)的企業(yè)、其他組織，以其劃撥土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物與投資者合資、合作從事經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的，必須按《條例》和《實(shí)施辦法》的規(guī)定申報(bào)審批，補(bǔ)交地價(jià)款。
摘要:基于房地產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)以及供應(yīng)鏈管理發(fā)展現(xiàn)狀，將精益思想和供應(yīng)鏈管理思想運(yùn)用到房地產(chǎn)開發(fā)中，提出了基于精益供應(yīng)鏈管理的房地產(chǎn)集成開發(fā)模式，并就精益供應(yīng)鏈集成開發(fā)子節(jié)點(diǎn)運(yùn)作以及精益管理平臺(tái)的構(gòu)成進(jìn)行了詳細(xì)分析，同時(shí)探討了在精益供應(yīng)鏈中精益設(shè)計(jì)、精益施工和精益營(yíng)銷等具體應(yīng)用，是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)模式進(jìn)行了深層次探索。
關(guān)鍵詞:精益供應(yīng)鏈;房地產(chǎn);集成開發(fā)
一、引言
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)從賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，客戶的個(gè)性化需求日益突出，為顧客提供定制化產(chǎn)品，全面提升顧客滿意度，已成為房地產(chǎn)開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)的必然趨勢(shì)。這要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)新房地產(chǎn)開發(fā)模式，重新認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)實(shí)，建立適合市場(chǎng)要求和顧客要求的新的開發(fā)模式。當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)從開發(fā)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)變?yōu)殚_發(fā)供應(yīng)鏈之間的競(jìng)爭(zhēng)，要以顧客為中心，快速地響應(yīng)用戶需求，僅憑單個(gè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)精益化已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，因此必須將精益生產(chǎn)LP(Lean Production)[1]的思想擴(kuò)展到整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)供應(yīng)鏈中去，這正是本文論述的重點(diǎn)。
房地產(chǎn)集成開發(fā)精益供應(yīng)鏈，就是將房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)過程所必需的步驟和合作伙伴整合起來，快速響應(yīng)顧客多變的需求，其核心就是用盡可能少的資源最大程度地滿足客戶需求。國(guó)內(nèi)關(guān)于精益供應(yīng)鏈的研究2000年后才有出現(xiàn)[2]，相關(guān)文獻(xiàn)很少，基于房地產(chǎn)開發(fā)精益供應(yīng)鏈的研究更是少之又少。吳光東，蘇振民[3]將精益思想應(yīng)用于房地產(chǎn)營(yíng)銷中，主張把顧客需求作為房地產(chǎn)開發(fā)的源泉;陳偉寧，倪衛(wèi)紅[4]對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用供應(yīng)鏈管理思想進(jìn)行流程再造存在的問題提出對(duì)策研究。范豐秋[5]運(yùn)用供應(yīng)鏈管理有關(guān)理論，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)分析了房地產(chǎn)供應(yīng)鏈合作伙伴關(guān)系管理的概念及組織模型;應(yīng)憶[6]重點(diǎn)探討了供應(yīng)商、客戶和合作伙伴所組成的精益供應(yīng)鏈的應(yīng)用，使供應(yīng)鏈本身能夠快捷地響應(yīng)產(chǎn)品需求變化，為企業(yè)在復(fù)雜多變的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中生存、發(fā)展并擴(kuò)大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)提供了理論研究。
本文在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中導(dǎo)入精益供應(yīng)鏈，建立了精益供應(yīng)鏈房地產(chǎn)集成開發(fā)模式，并就房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈集成開發(fā)子節(jié)點(diǎn)運(yùn)作關(guān)鍵問題進(jìn)行詳細(xì)分析，形成一套通用的業(yè)務(wù)流程，使得供應(yīng)鏈的參與者更加專注于滿足消費(fèi)者需求，為房地產(chǎn)開發(fā)沿著持續(xù)健康快速地軌道進(jìn)行，提供一次有意義的理論探索。
二、房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈集成開發(fā)模式
(一)房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)一般要經(jīng)歷投資決策——前期工作——建設(shè)施工——營(yíng)銷服務(wù)四個(gè)階段。其中投資決策階段包括了提出投資設(shè)想、投資設(shè)想細(xì)化、可行性研究等內(nèi)容[7];前期工作階段包括了獲取土地、籌集資金、拆遷安置、規(guī)劃設(shè)計(jì)等內(nèi)容;建設(shè)施工階段包括招投標(biāo)、施工管理、竣工驗(yàn)收等內(nèi)容;營(yíng)銷服務(wù)階段包括銷售管理、物業(yè)管理等內(nèi)容。由此形成了包含規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、營(yíng)銷、咨詢機(jī)構(gòu)等諸多專業(yè)機(jī)構(gòu)的產(chǎn)業(yè)鏈。房地產(chǎn)開發(fā)商通常將規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、銷售等工作委托專業(yè)機(jī)構(gòu)完成，使自己成為供應(yīng)鏈的核心企業(yè)，組織引導(dǎo)各種有效資源，提高自身競(jìng)爭(zhēng)力。
在房地產(chǎn)企業(yè)作為供應(yīng)鏈核心企業(yè)的同時(shí)，將精益思想引入供應(yīng)鏈中，形成基于精益供應(yīng)鏈管理的房地產(chǎn)集成開發(fā)模式。將相對(duì)獨(dú)立的的投資決策、前期工作、施工管理、營(yíng)銷策劃等階段有機(jī)的結(jié)合成一個(gè)整體，將精益管理思想應(yīng)用于建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)全過程，提供項(xiàng)目管理信息交流平臺(tái)，集成處理各階段所需信息，優(yōu)化項(xiàng)目開發(fā)流程，協(xié)調(diào)項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)的物質(zhì)資源流、信息流和資金流在各個(gè)階段的優(yōu)化運(yùn)行，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工管理到銷售全過程的精益管理。
(二)運(yùn)作架構(gòu)
本文所探討的房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈集成開發(fā)模式的運(yùn)作體系如圖1所示。
運(yùn)行體系中包括設(shè)計(jì)動(dòng)態(tài)聯(lián)盟、施工動(dòng)態(tài)聯(lián)盟、營(yíng)銷動(dòng)態(tài)聯(lián)盟、咨詢動(dòng)態(tài)聯(lián)盟和最終顧客。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為核心企業(yè)，首先在企業(yè)內(nèi)部實(shí)現(xiàn)精益管理，然后要求在房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈上各個(gè)節(jié)點(diǎn)的合作企業(yè)實(shí)現(xiàn)精益管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)單位實(shí)現(xiàn)精益設(shè)計(jì)，房地產(chǎn)項(xiàng)目施工單位實(shí)現(xiàn)精益施工，房地產(chǎn)營(yíng)銷單位實(shí)現(xiàn)精益營(yíng)銷，最終通過各節(jié)點(diǎn)上合作企業(yè)的相互合作與交流實(shí)現(xiàn)最優(yōu)的精益供應(yīng)鏈管理。在整個(gè)供應(yīng)鏈上，房地產(chǎn)企業(yè)作為核心企業(yè)組建信息交流平臺(tái)，保證所有的精益企業(yè)都根據(jù)最終顧客的需求做出快速反應(yīng)，信息資源從最終顧客出發(fā)實(shí)現(xiàn)對(duì)上游節(jié)點(diǎn)企業(yè)的拉動(dòng)。
為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈的高效運(yùn)作提供了兩個(gè)協(xié)助開發(fā)的機(jī)構(gòu):一個(gè)是精益管理平臺(tái)——核心企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)聯(lián)合團(tuán)隊(duì)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整合精益供應(yīng)鏈上所有參與者，包括了設(shè)計(jì)方、施工方、營(yíng)銷方、最終顧客等，同時(shí)可以吸納材料供應(yīng)、專業(yè)人士、政府機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理公司等非精益供應(yīng)鏈單位參與。在房地產(chǎn)開發(fā)流程的各階段最大限度的滿足最終顧客的要求，為精益供應(yīng)鏈上的合作企業(yè)提供了合作交流的平臺(tái)。另一個(gè)是咨詢機(jī)構(gòu)聯(lián)盟，為了保證房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)精益化管理，在房地產(chǎn)開發(fā)全過程中，引入獨(dú)立的房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)各個(gè)階段，由咨詢機(jī)構(gòu)聯(lián)盟中的精益企業(yè)向精益供應(yīng)鏈節(jié)點(diǎn)上其它成員企業(yè)提供管理與咨詢服務(wù)，協(xié)助核心企業(yè)促使供應(yīng)鏈上其它成員企業(yè)實(shí)現(xiàn)精益化，進(jìn)而達(dá)到整條供應(yīng)鏈的精益化。
(三)外部支持條件
明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在供應(yīng)鏈中核心地位的同時(shí)，將精益思想融入供應(yīng)鏈中去，應(yīng)用精益技術(shù)工具，優(yōu)化供應(yīng)鏈合作伙伴之間的供應(yīng)流程，消除浪費(fèi)，達(dá)到降低成本、快速響應(yīng)最終顧客需求的目標(biāo)，需要房地產(chǎn)企業(yè)通過一系列的變革，滿足房地產(chǎn)集成開發(fā)供應(yīng)鏈實(shí)現(xiàn)精益化的外部條件。
1.精益組織。精益供應(yīng)鏈節(jié)點(diǎn)上的每一個(gè)企業(yè)都應(yīng)是一個(gè)精益企業(yè)。精益企業(yè)內(nèi)部的每一個(gè)員工都在從事減少浪費(fèi)，提高效率的增值工作，精益企業(yè)的項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)能及時(shí)的發(fā)現(xiàn)問題同時(shí)自覺采取糾正措施，每個(gè)人都在積極的參與項(xiàng)目活動(dòng)和項(xiàng)目決策，濃縮了集體的智慧，更加符合現(xiàn)實(shí)的要求。精益企業(yè)之間都要接受來自下游企業(yè)的需求信號(hào)，形成一個(gè)有效的拉動(dòng)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)精益企業(yè)之間的高效協(xié)作。對(duì)傳統(tǒng)模式下的企業(yè)組織的變革，是精益供應(yīng)鏈上的成員企業(yè)實(shí)現(xiàn)精益管理所面臨的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。
2.精益文化。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到精益供應(yīng)鏈上的每一個(gè)合作伙伴，都是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)團(tuán)隊(duì)的一份子，共同為最終顧客提供具有最大價(jià)值的服務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從管理層到基層員工都應(yīng)有團(tuán)隊(duì)協(xié)作的概念;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也要組織精益供應(yīng)鏈上的合作伙伴通過定期會(huì)面、討論與信息交流等方式進(jìn)行協(xié)作。那么房地產(chǎn)企業(yè)員工如何改變傳統(tǒng)的行事方式，改變傳統(tǒng)環(huán)境下人的觀點(diǎn)及企業(yè)文化理念的變革，都是房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈順利實(shí)現(xiàn)亟待解決的問題。
3.精益供應(yīng)鏈節(jié)點(diǎn)。精益供應(yīng)鏈上的成員企業(yè)實(shí)現(xiàn)了精益管理，精益供應(yīng)鏈整體未必能夠真正實(shí)現(xiàn)精益管理。精益供應(yīng)鏈的各個(gè)結(jié)點(diǎn)也要符合精益的要求。房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈包括了設(shè)計(jì)動(dòng)態(tài)聯(lián)盟與施工動(dòng)態(tài)聯(lián)盟、施工動(dòng)態(tài)聯(lián)盟與房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)與營(yíng)銷動(dòng)態(tài)聯(lián)盟、營(yíng)銷動(dòng)態(tài)聯(lián)盟與最終顧客等多個(gè)節(jié)點(diǎn)。要實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)、施工、營(yíng)銷等各階段的有效合作，設(shè)計(jì)方與施工方的相互支持，營(yíng)銷與設(shè)計(jì)方、施工方的合作等都需要進(jìn)一步的優(yōu)化整合。各參與方應(yīng)在項(xiàng)目前期積極參與，并為項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工、營(yíng)銷做出貢獻(xiàn)，實(shí)現(xiàn)信息集合與共享，減少中間費(fèi)用，降低項(xiàng)目建設(shè)成本，縮短工期，提高組織效率與項(xiàng)目收益。
4.技術(shù)創(chuàng)新。計(jì)算機(jī)集成技術(shù)與網(wǎng)絡(luò)技術(shù)使企業(yè)與客戶之間的交流變得更加便捷，交流成本大幅下降。精益供應(yīng)鏈上的精益企業(yè)可以與最終顧客方便的進(jìn)行交流，最終顧客可以及時(shí)參與到設(shè)計(jì)、施工、營(yíng)銷各個(gè)階段，使得產(chǎn)品開發(fā)變得更加適應(yīng)市場(chǎng)的需求且成本變化很小。另外，先進(jìn)生產(chǎn)技術(shù)的應(yīng)用，也為降低房地產(chǎn)開發(fā)成本、提高產(chǎn)品質(zhì)量、滿足房地產(chǎn)形式多樣化提供了可能性。
5.高效信息傳遞平臺(tái)?；诰婀?yīng)鏈管理的房地產(chǎn)集成開發(fā)，要求快速有效的實(shí)現(xiàn)信息共享與交流，供應(yīng)鏈各節(jié)點(diǎn)之間、各結(jié)點(diǎn)內(nèi)部都需要有效快捷的信息交流，房地產(chǎn)企業(yè)作為精益供應(yīng)鏈的核心企業(yè)，必須建立可靠的信息交流平臺(tái)。
6.動(dòng)態(tài)合作機(jī)制。房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈要實(shí)現(xiàn)跨企業(yè)合作，房地產(chǎn)企業(yè)需要讓每個(gè)精益供應(yīng)鏈成員最大限度為最終顧客提供最有效價(jià)值的服務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)要在精益供應(yīng)鏈上的每個(gè)節(jié)點(diǎn)采取動(dòng)態(tài)合作模式，不斷淘汰不符合標(biāo)準(zhǔn)的合作企業(yè)，保留為房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠提供最大價(jià)值的優(yōu)秀合作伙伴。通過優(yōu)勝劣汰的動(dòng)態(tài)合作機(jī)制，促使整個(gè)精益供應(yīng)鏈在最優(yōu)的狀態(tài)下運(yùn)行。
三、房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈集成開發(fā)子節(jié)點(diǎn)運(yùn)作
從工作內(nèi)容來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合作伙伴包括了規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、咨詢、招投標(biāo)、工程監(jiān)理、營(yíng)銷策劃、材料供應(yīng)、銷售等諸多的單位。本文精益供應(yīng)鏈集成開發(fā)模式中，為減少浪費(fèi)、提高效率，最終將房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈的合作企業(yè)歸結(jié)為:設(shè)計(jì)動(dòng)態(tài)聯(lián)盟，施工動(dòng)態(tài)聯(lián)盟，營(yíng)銷動(dòng)態(tài)聯(lián)盟和咨詢動(dòng)態(tài)聯(lián)盟等。供應(yīng)鏈合作伙伴動(dòng)態(tài)聯(lián)盟，是指供應(yīng)鏈子節(jié)點(diǎn)內(nèi)部?jī)蓚€(gè)或者兩個(gè)以上成員構(gòu)成的合作與協(xié)調(diào)的關(guān)系。每個(gè)動(dòng)態(tài)聯(lián)盟中有多家合作企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)合作，采取動(dòng)態(tài)合作機(jī)制。
(一)設(shè)計(jì)動(dòng)態(tài)聯(lián)盟:精益設(shè)計(jì)
從項(xiàng)目管理的角度而言，項(xiàng)目開始施工之后，成本控制的作用很有限，對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目來說，降低成本，提高項(xiàng)目效益，重點(diǎn)主要是在設(shè)計(jì)階段。盡管設(shè)計(jì)費(fèi)用一般只占總成本的1.5%-2%，但是對(duì)工程造價(jià)的影響很大。所以設(shè)計(jì)動(dòng)態(tài)聯(lián)盟中的精益企業(yè)，應(yīng)該采取精益設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)、施工、營(yíng)銷的整合。
精益設(shè)計(jì)要求詳細(xì)分析、理解和滿足施工企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)和最終用戶需求;整合設(shè)計(jì)方案與施工流程;最小化后續(xù)工作變更，減少或消除返工，避免浪費(fèi);增進(jìn)項(xiàng)目成員之間的溝通和理解。設(shè)計(jì)動(dòng)態(tài)聯(lián)盟的精益企業(yè)應(yīng)在精益管理平臺(tái)基礎(chǔ)上，形成設(shè)計(jì)、施工、材料供應(yīng)、營(yíng)銷、咨詢等多家合作企業(yè)組成的聯(lián)合團(tuán)隊(duì)，團(tuán)隊(duì)形成一個(gè)積極參與合作的整體，共同向房地產(chǎn)企業(yè)和最終顧客負(fù)責(zé)。
(二)施工動(dòng)態(tài)聯(lián)盟:精益施工
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，施工企業(yè)通過招投標(biāo)取得建筑工程項(xiàng)目，多遵循合理低價(jià)的原則，因此企業(yè)利潤(rùn)空間十分有限，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的首要問題是提高效率，降低成本。作為房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈上的施工企業(yè)必然要實(shí)行精益施工，從而提高企業(yè)在施工動(dòng)態(tài)聯(lián)盟中的競(jìng)爭(zhēng)力。
精益施工是指工程進(jìn)行時(shí)，根據(jù)最終顧客要求實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化、浪費(fèi)最小化。與傳統(tǒng)的“推進(jìn)式”施工方式不同，精益施工采用“拉動(dòng)式”控制系統(tǒng)。只有“拉動(dòng)式”控制系統(tǒng)才能真正做到適時(shí)適量的施工。施工計(jì)劃部門只制定各主要施工階段(樁基階段、基礎(chǔ)階段、主體階段、裝修階段)的主要施工計(jì)劃，其他各分項(xiàng)工程及各工序根據(jù)各階段的最終計(jì)劃，按下道工序、各分項(xiàng)工程的需求來制定施工計(jì)劃，最終實(shí)現(xiàn)各工序之間、各分項(xiàng)工程的間隔時(shí)間為零的極限。精益施工最終將成為施工企業(yè)在施工動(dòng)態(tài)聯(lián)盟中獲取發(fā)展的關(guān)鍵。
(三)營(yíng)銷動(dòng)態(tài)聯(lián)盟:精益營(yíng)銷
現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)在管理過程中堅(jiān)持以“市場(chǎng)為導(dǎo)向、客戶為中心、效益為目標(biāo)”的經(jīng)營(yíng)理念。這些理念正是房地產(chǎn)營(yíng)銷的起點(diǎn)，精益思想提倡以客戶為中心，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，帶動(dòng)營(yíng)銷動(dòng)態(tài)聯(lián)盟中的營(yíng)銷合作企業(yè)實(shí)行精益營(yíng)銷，正是房地產(chǎn)銷售中的重中之重。
精益營(yíng)銷首先就要根據(jù)顧客需求設(shè)計(jì)出人性化的優(yōu)質(zhì)樓盤來保證銷售業(yè)績(jī)的提升;把完成優(yōu)質(zhì)的銷售服務(wù)當(dāng)作新的起點(diǎn)，提倡以顧客為中心，不僅僅向顧客提品和服務(wù)，而且要把顧客看作管理過程的組成部分，同時(shí)根據(jù)顧客的需求對(duì)產(chǎn)品做出創(chuàng)新。精益營(yíng)銷同時(shí)需要真正落實(shí)房地產(chǎn)銷售流程標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)范化，增強(qiáng)員工參與意識(shí)與質(zhì)量意識(shí)。精益營(yíng)銷核心目標(biāo)就是營(yíng)銷動(dòng)態(tài)聯(lián)盟的精益企業(yè)消除銷售過程中的一切浪費(fèi)，最大限度地提高銷售過程的有效性，盡善盡美地滿足最終顧客的需求。
(四)精益管理平臺(tái)
為了保證整個(gè)精益供應(yīng)鏈的暢通，所有合作企業(yè)都圍繞客戶需求來進(jìn)行運(yùn)作，由核心企業(yè)組織整個(gè)精益供應(yīng)鏈上的所有參與者組成核心企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)聯(lián)合團(tuán)隊(duì)，快速響應(yīng)客戶個(gè)性化需求。核心企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)聯(lián)合團(tuán)隊(duì)構(gòu)成如圖2所示。核心企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)管理團(tuán)隊(duì)通過有效地信息交流機(jī)制，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)各個(gè)階段，引入供應(yīng)鏈上各環(huán)節(jié)中的合作伙伴共同參與，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的有效的精益化管理。
四、結(jié)論
基于當(dāng)前房地產(chǎn)消費(fèi)者的多樣化、個(gè)性化的需求，房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)開始從成本和質(zhì)量的競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向基于時(shí)間和客戶需求的競(jìng)爭(zhēng)，由客戶的需求拉動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成為可能。本文通過導(dǎo)入房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作過程中與合作企業(yè)的集成，構(gòu)造了基于精益供應(yīng)鏈管理的房地產(chǎn)集成開發(fā)模式，真正實(shí)現(xiàn)了以最終顧客為中心的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)理念，增強(qiáng)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。需要注意的是，應(yīng)用精益供應(yīng)鏈改造房地產(chǎn)開發(fā)流程，應(yīng)該詳細(xì)透徹的了解開發(fā)企業(yè)特點(diǎn)，對(duì)癥下藥，具體的實(shí)施仍需要按照房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際進(jìn)行深入分析探討。
參考文獻(xiàn)
[1]Roger Nagal，Rick Dove.21st Century Manufacturing Enterprise Strategy: An Industry-led View[R].lacocca Instiute，Lehigh University，1991.
[2]袁紅兵，黃新燕，李小寧.精益生產(chǎn)和敏捷制造在集成供應(yīng)鏈管理系統(tǒng)中的綜合應(yīng)用[J].工業(yè)工程，2000(12):11-14.
[3]吳光東，蘇振民. 基于精益思想的房地產(chǎn)營(yíng)銷[J].經(jīng)濟(jì)與管理，2007(9):60-64.
[4]陳偉寧，倪衛(wèi)紅.基于供應(yīng)鏈管理的房地產(chǎn)開發(fā)流程特點(diǎn)研究[J].商場(chǎng)現(xiàn)代化，2007(7):102-103.
[5]范豐秋.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)供應(yīng)鏈合作伙伴的選擇研究[J].商場(chǎng)現(xiàn)代化，2005(9):74-75.
[6]應(yīng)憶.精益供應(yīng)鏈[J].財(cái)經(jīng)界，2007(3):39-40.
2000年3月29日重新修訂的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》（建設(shè)部令第77號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《資質(zhì)管理規(guī)定》）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)劃分以及處罰等內(nèi)容作出了新的規(guī)定，我部為此印制了新的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》（以下簡(jiǎn)稱《資質(zhì)證書》）和申報(bào)表、年檢表，開發(fā)了管理應(yīng)用軟件。為了貫徹《資質(zhì)管理規(guī)定》，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，做好企業(yè)清理和《資質(zhì)證書》的換證工作，現(xiàn)將有關(guān)問題通知如下：
一、各地要按照《資質(zhì)管理規(guī)定》的要求，對(duì)所有從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)，重新核定資質(zhì)等級(jí)，換發(fā)由建設(shè)部統(tǒng)一監(jiān)制的新的《資質(zhì)證書》，企業(yè)原持有的資質(zhì)證書收回。
二、各地要結(jié)合清理?yè)Q證工作，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理狀況進(jìn)行一次全面清理檢查。清理檢查的重點(diǎn)內(nèi)容是：
（一）企業(yè)近三年的經(jīng)營(yíng)狀況。是否連續(xù)虧損、資不抵債，是否承擔(dān)開發(fā)項(xiàng)目；
（二）企業(yè)近三年承擔(dān)的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量情況及對(duì)質(zhì)量事故、質(zhì)量問題的處理；
（三）企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為是否規(guī)范合法，是否存在虛假?gòu)V告、銷售面積“短斤缺兩”等欺詐行為；
（四）是否發(fā)生消費(fèi)者對(duì)該企業(yè)的集體投訴，企業(yè)處理投訴事件的情況；
（五）商品房銷售中，是否按照《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》要求向購(gòu)房人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，是否依照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容進(jìn)行保修；
（六）是否按規(guī)定向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門報(bào)送《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)》的；
（七）是否按規(guī)定進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢；
（八）已預(yù)售的建設(shè)項(xiàng)目停建或緩建后，是否采取妥善措施保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益。
三、根據(jù)清理檢查結(jié)果，對(duì)有下列行為之一的企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門不予換發(fā)新的資質(zhì)等級(jí)證書：
（一）發(fā)生重大質(zhì)量事故，情節(jié)嚴(yán)重的；
（二）企業(yè)虧損嚴(yán)重、資不抵債、瀕臨破產(chǎn)的；
（三）持有開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書未從事任何房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)兩年以上的。
對(duì)于因上述原因未換發(fā)新《資質(zhì)證書》的企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)會(huì)同有關(guān)部門，監(jiān)督企業(yè)采取措施妥善保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益。
四、有下列行為之一的企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和《資質(zhì)管理規(guī)定》，給予相應(yīng)處罰：
（一）開發(fā)企業(yè)未經(jīng)批準(zhǔn)預(yù)售商品房，或經(jīng)營(yíng)中存在虛假?gòu)V告、銷售面積“短斤缺兩”等欺詐行為，造成消費(fèi)者損失，開發(fā)企業(yè)未予妥善解決的；
（二）商品房銷售中，未按規(guī)定向購(gòu)房人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，未依照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容進(jìn)行保修的；
（三）未按規(guī)定向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門報(bào)送《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)》的；
（四）未按規(guī)定進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢的；
（五）已預(yù)售的建設(shè)項(xiàng)目停建半年以上，不能按合同約定時(shí)間交房，購(gòu)房者合法權(quán)益受到侵害的。
房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)將存在上述問題的企業(yè)列為重點(diǎn)監(jiān)督、檢查對(duì)象，督促其盡快解決問題。對(duì)上述有關(guān)問題未妥善解決的企業(yè)，在這次換證時(shí)，換發(fā)《暫定資質(zhì)證書》。《暫定資質(zhì)證書》有效期不得超過一年。有效期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門暫不批準(zhǔn)該企業(yè)承擔(dān)新的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目?！稌憾ㄙY質(zhì)證書》有效期滿，符合條件的，可根據(jù)其實(shí)際業(yè)績(jī)換發(fā)相應(yīng)等級(jí)的《資質(zhì)證書》。
五、各地要做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新舊資質(zhì)等級(jí)的銜接過渡工作。此次清理?yè)Q證原則上按照新的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)重新核定。因注冊(cè)資金達(dá)不到新標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)，給予3個(gè)月的過渡期限，3個(gè)月后注冊(cè)資金仍達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)的，重新核定資質(zhì)等級(jí)。
六、原在國(guó)家工商行政管理局注冊(cè)的企業(yè)，由建設(shè)部負(fù)責(zé)清理?yè)Q證。在地方工商行政管理部門注冊(cè)的資質(zhì)一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門初審后報(bào)建設(shè)部審批，換發(fā)新證；二級(jí)以下企業(yè)的清理?yè)Q證工作由各省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一組織。
七、各省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門應(yīng)在2000年8月底前完成清理?yè)Q證工作。清理?yè)Q證工作結(jié)束后，各地房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)將清理結(jié)果向社會(huì)公布。各省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門應(yīng)于2000年9月底前將清理?yè)Q證結(jié)果報(bào)建設(shè)部。
八、換證結(jié)束后，未取得新資質(zhì)證書的企業(yè)，不得再承擔(dān)新的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。
九、自2000年開始，我部對(duì)資質(zhì)一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)審批實(shí)行定期審批制度。每年審批兩次，5月31日前上報(bào)的企業(yè)，參加上半年的評(píng)審，11月30日前上報(bào)的企業(yè)，參加下半年的評(píng)審。
一級(jí)企業(yè)的申報(bào)材料由省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一組織上報(bào)，申報(bào)需提供的材料見附件一。二級(jí)以下企業(yè)的審批程序和申報(bào)需提供的材料由各省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門規(guī)定。
十、資質(zhì)一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)年檢工作由建設(shè)部負(fù)責(zé)。省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門按附件二的要求統(tǒng)一組織材料，提出初審意見后，分別在每年3月31日前，報(bào)建設(shè)部審批；二級(jí)以下企業(yè)的年檢工作的程序和辦法由各省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門規(guī)定。
十一、各地建設(shè)行政主管部門要將清理?yè)Q證工作作為當(dāng)前的一項(xiàng)重點(diǎn)工作來抓，充分利用清理?yè)Q證的有利時(shí)機(jī)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為的規(guī)范和管理。要通過這次清理?yè)Q證，扶持一批實(shí)力強(qiáng)、規(guī)模大、信譽(yù)好，經(jīng)營(yíng)管理規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，堅(jiān)決依法嚴(yán)肅處理直至淘汰一批管理混亂、經(jīng)營(yíng)行為不規(guī)范、有名無實(shí)的企業(yè)，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)I造一個(gè)良好的市場(chǎng)環(huán)境。
附件一：申報(bào)資質(zhì)一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需提供的材料1.省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門關(guān)于申報(bào)資質(zhì)一級(jí)企業(yè)的文件；
2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)申報(bào)表（一式三份，封面加蓋單位公章）；
3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)原資質(zhì)證書正、副本原件；
4.企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本（原件或復(fù)印件加蓋工商部門公章）；
5.企業(yè)（公司）章程（復(fù)印件加蓋公章）；
6.企業(yè)的驗(yàn)資報(bào)告和上年度財(cái)務(wù)報(bào)表（原件或復(fù)印件加蓋單位公章）；
7.企業(yè)法人代表、總經(jīng)理的任職文件（復(fù)印件加蓋公章），企業(yè)經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、財(cái)務(wù)等負(fù)責(zé)人的任職文件及職稱證件（復(fù)印件加蓋公章），企業(yè)專業(yè)技術(shù)人員的職稱證件（復(fù)印件加蓋公章）；
8.近3年房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資計(jì)劃批準(zhǔn)文件（復(fù)印件加蓋公章）；
9.近3年房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程竣工驗(yàn)收和備案的有效證明材料；
10.近3年房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)年報(bào)基層表（加蓋統(tǒng)計(jì)報(bào)表主管部門公章）；
11.近3年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢的有效證明材料；
12.《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》及《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)》樣本（加蓋房地產(chǎn)開發(fā)主管部門公章）。
附件二：資質(zhì)一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢需提供的材料1.省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門關(guān)于申報(bào)資質(zhì)年檢的文件；
2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢申報(bào)表（一式兩份，封面加蓋單位公章）；
3.《資質(zhì)證書》正本（復(fù)印件）、副本（原件）；
4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本（復(fù)印件加蓋工商部門公章）；
5.企業(yè)上年度財(cái)務(wù)報(bào)表（原件或復(fù)印件加蓋單位公章）；
6.上年度房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施情況證明材料（復(fù)印件加蓋公章）；
7.上年度房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程竣工驗(yàn)收和備案的有效證明文件；
關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；成本模式；公允價(jià)值模式
中圖分類號(hào)：F270 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2012）10-0029-02
一、企業(yè)投資性房地產(chǎn)的理論內(nèi)涵與范疇確認(rèn)
1.企業(yè)投資性房地產(chǎn)的內(nèi)涵特征。（1）投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)。投資性房地產(chǎn)的主要形式是出租建筑物、出租土地使用權(quán)，這在會(huì)計(jì)學(xué)上屬于一種讓渡資產(chǎn)使用權(quán)的行為，取得租金收入實(shí)質(zhì)上是企業(yè)讓渡資產(chǎn)使用權(quán)而取得的使用費(fèi)收入，屬于企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益總流入。投資性房地產(chǎn)的另一種形式是持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓的利差收益也是企業(yè)為完成其經(jīng)營(yíng)目標(biāo)所從事的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及與之相關(guān)的其他活動(dòng)形成的經(jīng)濟(jì)利益的總流入。（2）投資性房地產(chǎn)不同于作為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所和用于銷售的房地產(chǎn)。企業(yè)持有的房地產(chǎn)除了用作自身管理、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)場(chǎng)所和對(duì)外銷售外，還可以將房地產(chǎn)用于賺取租金或者增值收益。前者的房地產(chǎn)主要是企業(yè)的固定資產(chǎn)和存貨，后者的房地產(chǎn)是企業(yè)的投資性房地產(chǎn)，二者的盈利能力與產(chǎn)生現(xiàn)金流量的方式均有所差異。作為固定資產(chǎn)的房地產(chǎn)，企業(yè)是利用由固定資產(chǎn)作為勞動(dòng)資料而生產(chǎn)出的產(chǎn)品獲取收益，通常企業(yè)將其確認(rèn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)收入；作為存貨的房地產(chǎn)本身屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品，通常其銷售收入也確認(rèn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)收入；而作為投資性房地產(chǎn)，對(duì)大部分企業(yè)而言，是與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)相關(guān)的其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，形成的收入構(gòu)成企業(yè)的其他業(yè)務(wù)收入。
2.企業(yè)投資性房地產(chǎn)的范疇確認(rèn)。（1）已出租的土地使用權(quán)。已出租的土地使用權(quán)是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得，并以經(jīng)營(yíng)方式出租的土地使用權(quán)。企業(yè)計(jì)劃、打算、將來用于出租的土地使用權(quán)不屬于投資性房地產(chǎn)。（2）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。（3）已出租的建筑物。已出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的房屋等建筑物，包括自行建造或開發(fā)活動(dòng)完成用于出租的建筑物。企業(yè)要將某個(gè)項(xiàng)目確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，不僅要符合投資性房地產(chǎn)的內(nèi)涵，滿足投資性房地產(chǎn)的范疇，還要同時(shí)滿足投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件：（1）與該投資性房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；（2）該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠計(jì)量。
二、企業(yè)投資性房地產(chǎn)的成本計(jì)量模式
1.成本計(jì)量模式下取得投資性房地產(chǎn)的賬務(wù)處理。（1）外購(gòu)或自行建造投資性房地產(chǎn)。外購(gòu)或自行建造的投資性房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí)，根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，按照其實(shí)際成本進(jìn)行初始計(jì)量，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，貸記“銀行存款”、“在建工程”等科目。（2）自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。企業(yè)將原本用于日常生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理的建筑物或土地使用權(quán)改用于出租，通常按已計(jì)提的折舊或攤銷，借記“累計(jì)折舊”或“累計(jì)攤銷”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）”；原已計(jì)提減值準(zhǔn)備的，借記“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”或“無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目；其賬面余額，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，貸記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”科目。（3）作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。成本模式下，作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面價(jià)值，借記“投資性房地產(chǎn)”科目；原已計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備的，借記“存貨跌價(jià)準(zhǔn)備“科目，按其賬面余額，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目。
2.成本計(jì)量模式下持有投資性房地產(chǎn)期間的賬務(wù)處理。持有投資性房地產(chǎn)期間，采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，應(yīng)按期（月）計(jì)提折舊或攤銷，借記“其他業(yè)務(wù)成本”等科目，貸記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）”科目；取得的租金收入，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”等科目；投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的，經(jīng)減值測(cè)試后確定發(fā)生減值的，應(yīng)當(dāng)計(jì)提減值準(zhǔn)備，借記“資產(chǎn)減值損失”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。已經(jīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn)，其減值損失在以后的會(huì)計(jì)期間不得轉(zhuǎn)回。
3.成本計(jì)量模式下處置投資性房地產(chǎn)的賬務(wù)處理。當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預(yù)計(jì)不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時(shí)，應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)。企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益。將實(shí)際收到的處置收入計(jì)入“其他業(yè)務(wù)收入”，所處置投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值計(jì)入“其他業(yè)務(wù)成本”。具體而言，成本計(jì)量模式下，處置投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按實(shí)際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目；按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的累計(jì)折舊或累計(jì)攤銷，借記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）”科目，按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的賬面余額，貸記“投資性房地產(chǎn)”科目，按其差額，借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目；已計(jì)提減值準(zhǔn)備的，還應(yīng)同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)減值準(zhǔn)備，借記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。需要指出的是，若企業(yè)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，則應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的賬面余額、累計(jì)折舊或攤銷、減值準(zhǔn)備等，分別轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”、“累計(jì)折舊”、“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”等科目；按已計(jì)提的折舊或攤銷，借記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）”科目，貸記“累計(jì)折舊”或“累計(jì)攤銷”科目；原已計(jì)提減值準(zhǔn)備的，借記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目，貸記“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”或“無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。
三、企業(yè)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量模式
企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量模式進(jìn)行計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足以下兩個(gè)條件：（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；（2）企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)。
1.公允價(jià)值計(jì)量模式下取得投資性房地產(chǎn)的賬務(wù)處理。（1）外購(gòu)或自行建造投資性房地產(chǎn)。外購(gòu)或自行建造的投資性房地采用公允價(jià)值模式計(jì)量時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照取得時(shí)的成本進(jìn)行初始計(jì)量，其實(shí)際成本的確定與采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)一致。采用公允價(jià)值模式計(jì)量時(shí)，應(yīng)當(dāng)在“投資性房地產(chǎn)”總賬科目下設(shè)置“成本”和“公允價(jià)值變動(dòng)”兩個(gè)明細(xì)科目進(jìn)行核算。按照外購(gòu)或自行建造的實(shí)際成本借記“投資性房地產(chǎn)――成本”科目，貸記“銀行存款”、“在建工程”等科目。（2）自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。在公允價(jià)值計(jì)量模式下，企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)按該項(xiàng)土地使用權(quán)或建筑物在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值，借記“投資性房地產(chǎn)――成本”科目；按已計(jì)提的折舊或攤銷，借記“累計(jì)折舊”或“累計(jì)攤銷”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）”；原已計(jì)提減值準(zhǔn)備的，借記“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”或“無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目，按其賬面余額，貸記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”科目。同時(shí)，轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的，按其差額，貸記“資本公積――其他資本公積”科目；轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的，按其差額，借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目。（3）作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。在公允價(jià)值模式下，作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)存貨在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值，借記“投資性房地產(chǎn)――成本”科目；原已計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備的，借記“存貨跌價(jià)準(zhǔn)備“科目，按其賬面余額，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目。同時(shí)，轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的，按其差額，貸記“資本公積――其他資本公積”科目；轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的，按其差額，借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目。
2.公允價(jià)值計(jì)量模式下持有投資性房地產(chǎn)期間的賬務(wù)處理。投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，不計(jì)提折舊或攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。資產(chǎn)負(fù)債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的，按其差額，借記“投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng)”科目，貸記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目；投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的，按其差額，借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng)”科目。
3.公允價(jià)值計(jì)量模式下處置投資性房地產(chǎn)的賬務(wù)處理。公允價(jià)值模式下，處置投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按實(shí)際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目；按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的賬面余額，借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目，按其成本，貸記“投資性房地產(chǎn)――成本”科目，按其累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)，貸記或借記“投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng)”科目。同時(shí)，將投資性房地產(chǎn)累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入，借記或貸記“公允價(jià)值變動(dòng)“科目，貸記或借記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。若存在原轉(zhuǎn)換日計(jì)入資本公積的金額，則也需一并轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入，借記“資本公積――其他資本公積”科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。需要指出的是，若企業(yè)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，則轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將其用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理的日期。在公允價(jià)值模式下，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。轉(zhuǎn)換日，按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，借記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”科目；按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的成本，貸記“投資性房地產(chǎn)――成本”科目，按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)，貸記或借記“投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng)”科目，按其差額，貸記或借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目。
參考文獻(xiàn)：
[1] 王筱萍，姜明.中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)[M].武漢:武漢理工大學(xué)出版社，2010.
[2] 劉東明.企業(yè)會(huì)計(jì)學(xué)[M].北京:中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，2010.
[3] 燕新梅.淺談投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理[J].財(cái)會(huì)研究，2011，(14).
[4] 劉大芳.公允價(jià)值模式在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用[J].商業(yè)會(huì)計(jì)，2011，(15).
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)；經(jīng)營(yíng)
前言
房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)是房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的重要組成部分，是使房地產(chǎn)產(chǎn)品從開發(fā)建設(shè)到生產(chǎn)竣工，并能夠順利進(jìn)入市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值，滿足社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品需求的重要經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)與其他商品的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)相比，具有涉及范圍廣、經(jīng)手環(huán)節(jié)多、形式多樣等特點(diǎn)，因而在開發(fā)與經(jīng)營(yíng)過程中會(huì)表現(xiàn)出難度大、風(fēng)險(xiǎn)高以及受政策等因素影響更強(qiáng)等特點(diǎn)。因此在房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，進(jìn)行大膽的改革與創(chuàng)新，具有十分重要的意義。
一、進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新的必要性
（1）重視環(huán)境不夠，綠化不夠。用戶購(gòu)買房地產(chǎn)產(chǎn)品重視的不再只是住宅及商業(yè)房產(chǎn)品的單體質(zhì)量，小區(qū)周邊的人文環(huán)境及文化設(shè)施數(shù)量、品位等，已經(jīng)成為用戶購(gòu)買產(chǎn)品時(shí)考慮的重要因素。
（2）受傳統(tǒng)觀念的影響，住宅的空間類型少、造型單一、結(jié)構(gòu)不合理，只能達(dá)到簡(jiǎn)單的居住要求，不能滿足用戶對(duì)產(chǎn)品個(gè)性化的需求，用戶的生活品質(zhì)難以提高。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該力求在小區(qū)布局、建筑外型、色彩、內(nèi)部結(jié)構(gòu)等產(chǎn)品品牌方面進(jìn)行創(chuàng)新，標(biāo)新立異，創(chuàng)建群眾喜歡的產(chǎn)品品種。
（3）過去的房地產(chǎn)產(chǎn)品僅僅滿足了用戶的居住功能，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的今天，用戶對(duì)產(chǎn)品的功能提出了新的要求。智能化、信息化的房地產(chǎn)產(chǎn)品也是產(chǎn)品功能創(chuàng)新的具體表現(xiàn)。
二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的創(chuàng)新內(nèi)容
（1）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的觀念創(chuàng)新。
房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)不是孤立存在的，不能片面的理解為簡(jiǎn)單的依靠土地、資金進(jìn)行的房屋建設(shè)和銷售活動(dòng)。我認(rèn)為應(yīng)該是通過對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行創(chuàng)造性、計(jì)劃性的生產(chǎn)，為用戶提供一個(gè)更加安全、舒適、健康的生存環(huán)境，并為企業(yè)取得經(jīng)濟(jì)效益的過程。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)的是一種與人的生存利益、經(jīng)濟(jì)利益密切相關(guān)的產(chǎn)品，它是一個(gè)人一生創(chuàng)造的剩余價(jià)值的體現(xiàn)，是一個(gè)家庭最大的消費(fèi)支出，也認(rèn)為是最安全的投資項(xiàng)目。如果開發(fā)商僅僅認(rèn)為建成了一個(gè)小區(qū)就達(dá)到房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的目的，就大錯(cuò)特錯(cuò)了。房地產(chǎn)企業(yè)的創(chuàng)新不應(yīng)該始于產(chǎn)品，而是來源于觀念，它應(yīng)該始終貫穿以人為本的原則，以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，在開發(fā)與經(jīng)營(yíng)過程中不斷的進(jìn)行提高、改進(jìn)，開發(fā)出更加適應(yīng)人們生活需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品。
（2）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的技術(shù)創(chuàng)新
技術(shù)創(chuàng)新包括戶型創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新、功能創(chuàng)新等。目前，人們物質(zhì)、文化生活的水平逐步提高，單一的房地產(chǎn)產(chǎn)品已不能滿足用戶的消費(fèi)需求。高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃、合理的戶型設(shè)計(jì)、新型環(huán)保材料的使用、新的施工工藝的創(chuàng)新應(yīng)用及小區(qū)綠化、景觀、配套設(shè)施、物業(yè)管理項(xiàng)目的創(chuàng)新，是當(dāng)今用戶選擇產(chǎn)品的重要考慮因素。市場(chǎng)是檢驗(yàn)創(chuàng)新的最好標(biāo)準(zhǔn)，不斷尋求用戶新的潛在需求，在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中不斷進(jìn)行創(chuàng)新、調(diào)整，把握市場(chǎng)的脈搏，才能走在市場(chǎng)的前面。
（3）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的管理創(chuàng)新
房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)涉及房地產(chǎn)的全部生產(chǎn)過程以及與其他經(jīng)營(yíng)企業(yè)之間的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的管理工作十分復(fù)雜，開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的環(huán)節(jié)多，參與的部門多，任何一個(gè)環(huán)節(jié)的失誤，就能導(dǎo)致整個(gè)投資計(jì)劃的失敗。掌握開發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)的關(guān)鍵，協(xié)調(diào)各項(xiàng)工作的關(guān)系，對(duì)企業(yè)不利的環(huán)節(jié)或部門進(jìn)行整合，對(duì)策劃、組織、協(xié)調(diào)工作進(jìn)行創(chuàng)新，為決策者提供更豐富的決策依據(jù)，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，是管理工作創(chuàng)新的目的。
（4）技術(shù)創(chuàng)新必須和體制創(chuàng)新相輔相成
創(chuàng)新不僅是一個(gè)國(guó)家興旺發(fā)達(dá)的不竭動(dòng)力，而且也是一個(gè)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的源泉，尤其在經(jīng)濟(jì)全球化和我國(guó)加入世界貿(mào)易組織的背景下，企業(yè)要保持并增強(qiáng)自己的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力，必須不斷創(chuàng)新。實(shí)踐證明，誰能在創(chuàng)新上先人一步、快人一拍，誰就能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中強(qiáng)占先機(jī)，掌握優(yōu)勢(shì)，贏得主動(dòng)。
總之，創(chuàng)新不僅從戶型、服務(wù)、功能等方面創(chuàng)新，更要從管理上創(chuàng)新，技術(shù)創(chuàng)新必須與體制創(chuàng)新相輔相成。
三、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)如何創(chuàng)新
（1）因地制宜，提高產(chǎn)品的環(huán)境和品質(zhì)。建設(shè)健康環(huán)保的小區(qū)環(huán)境，打造綠色品牌，創(chuàng)造綠草成茵，樹木花卉繁茂的外部景觀，營(yíng)造人與自然和諧的理想家園。
（2）組織營(yíng)銷重視并運(yùn)用新的經(jīng)濟(jì)信息服務(wù)手段，尋求多樣化、新雅化，例如特色營(yíng)銷、合作營(yíng)銷等。
（3）要與新的經(jīng)濟(jì)體制相結(jié)合，在組織結(jié)構(gòu)、內(nèi)部資源管理及運(yùn)用上進(jìn)行改進(jìn)，主要體現(xiàn)在對(duì)用戶需求的反映能力和清晰化的處理上。
（4）在經(jīng)營(yíng)模式上，傳統(tǒng)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式在市場(chǎng)繁榮時(shí)期比較容易生存，但這種模式面臨著負(fù)債率高、存貨量大、現(xiàn)金流量剛性、反周期能力差等問題，致使核心企業(yè)難以形成核心競(jìng)爭(zhēng)力。應(yīng)該把傳統(tǒng)的全能開發(fā)商所做的各個(gè)環(huán)節(jié)，如土地購(gòu)買、房屋銷售、物業(yè)管理等專業(yè)化、規(guī)模化、科技化以至于全球化。
（5）房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)的規(guī)模化管理，房地產(chǎn)應(yīng)盡量成片規(guī)?；拈_發(fā)經(jīng)營(yíng)。這樣可以發(fā)揮建筑材料、設(shè)備集中采購(gòu)的低成本優(yōu)勢(shì)，固定成本的分?jǐn)們?yōu)勢(shì)。使產(chǎn)品價(jià)格降下來，同時(shí)又能爭(zhēng)取房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)的最大化。
四、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)過程中的工程建設(shè)管理
主要是選好施工單位抓好各種工序搭接的總進(jìn)度計(jì)劃設(shè)計(jì)，并有足夠的流動(dòng)資金支持工程的建設(shè)。工程實(shí)際施工進(jìn)度要不斷與計(jì)劃進(jìn)度進(jìn)行比較，若出現(xiàn)滯后的情況應(yīng)及時(shí)查找原因，制定相應(yīng)的措施及時(shí)趕上，因?yàn)橄喈?dāng)一部分的建設(shè)資金主要由銀行借款解決，工期的快慢直接影響到財(cái)務(wù)成本問題，即直接影響到開發(fā)的總成本。同時(shí)，工程建設(shè)進(jìn)度也為工程的預(yù)售創(chuàng)造條件，工程進(jìn)度快就可以爭(zhēng)取盡早預(yù)售，盡快讓投入的建設(shè)資金回籠，并能確保按預(yù)售合同所簽訂的交樓時(shí)間如期交付使用，不會(huì)引起各類賠償、罰款等經(jīng)濟(jì)糾紛，影響樓盤聲譽(yù)及公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。
綜上所述，企業(yè)都以獲取持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)為目標(biāo)的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也不例外。這就需要房產(chǎn)商以優(yōu)秀的人力資源為基礎(chǔ)、以不斷創(chuàng)新的施工技術(shù)為依托、以專業(yè)化的管理模式為核心在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的全過程中實(shí)施顧客滿意管理，即在規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)運(yùn)營(yíng)、施工建設(shè)及物業(yè)管理階段以控制成本、進(jìn)度、質(zhì)量為原則持續(xù)改善經(jīng)營(yíng)，加強(qiáng)管理，并不斷提供讓顧客滿意的產(chǎn)品和服務(wù)。
參考文獻(xiàn)：
房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。其中，土地是指土地使用權(quán)；房屋是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和完善，企業(yè)持有房地產(chǎn)除了用于自身生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和管理活動(dòng)的場(chǎng)所和作為存貨對(duì)外銷售外，出現(xiàn)了將房地產(chǎn)用于賺取租金或增值收益的活動(dòng)，甚至是個(gè)別企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)活動(dòng)。
投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面與企業(yè)自用的廠房、辦公樓等作為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)場(chǎng)所的房地產(chǎn)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于銷售的房地產(chǎn)是不同的。投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，主要形式是出租建筑物、出租土地使用權(quán)，這實(shí)質(zhì)上屬于一種讓渡資產(chǎn)使用權(quán)行為。房地產(chǎn)租金就是讓渡資產(chǎn)使用權(quán)而取得的使用費(fèi)收入。投資性房地產(chǎn)的另一種形式是持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，其目的是為了增值后轉(zhuǎn)讓以賺取增值收益，也是企業(yè)為完成其經(jīng)營(yíng)目標(biāo)所從事的經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)以及與之相關(guān)的其他活動(dòng)形成的經(jīng)濟(jì)利益總流入。
投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則共六章十九條，主要規(guī)范了投資性房地產(chǎn)的范圍、確認(rèn)和計(jì)量、轉(zhuǎn)換和處置、以及相關(guān)信息的披露等內(nèi)容。
二、投資性房地產(chǎn)的范圍
根據(jù)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的范圍包括以下方面：(1)已出租的土地使用權(quán)。是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的、以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的土地使用權(quán)。(2)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。是指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。在我國(guó)實(shí)務(wù)中，屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)的情況較少。(3)已出租的建筑物。是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的、以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的建筑物，包括外購(gòu)、自行建造或開發(fā)活動(dòng)完成后用于出租的建筑物。企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。
自用房地產(chǎn)、作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)。自用房地產(chǎn)是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)。作為存貨的房地產(chǎn)，通常是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營(yíng)過程中銷售的或?yàn)殇N售而正在開發(fā)的商品房和土地。
三、投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理
投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始確認(rèn)和計(jì)量。在對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量時(shí)，通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式。企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明其公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，才允許采用公允價(jià)值計(jì)量模式。同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。
(一)采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理成本模式下的會(huì)計(jì)處理比較簡(jiǎn)單，主要涉及“投資性房地產(chǎn)”、“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)”、“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”等科目．可比照“固定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)”、“累計(jì)折IH'’、“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”等相關(guān)科目進(jìn)行處理。
(1)投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量。企業(yè)外購(gòu)或自行建造的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照其實(shí)際成本計(jì)入投資性房地產(chǎn)。自行建造的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出，由在建工程轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)。自用房地產(chǎn)或作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，必須有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，如改變房地產(chǎn)用途的書面決議、從自用狀態(tài)改為出租狀態(tài)等。轉(zhuǎn)換日為租賃期開始日，轉(zhuǎn)換當(dāng)日應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后投資性房地產(chǎn)的人賬價(jià)值，由固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)。
(2)投資性生房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量和有關(guān)的后續(xù)支出。企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量時(shí)，按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，按期(月)計(jì)提折舊或攤銷。存在減值跡象的，還應(yīng)當(dāng)適用資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定。取得的租金收入計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入等。對(duì)于與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足資產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)予以資本化，計(jì)入投資性房地產(chǎn)的成本；不滿足資產(chǎn)確認(rèn)條件的，予以費(fèi)用化，在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。
(3)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，即企業(yè)將原本用于賺取租金或資本增值的房地產(chǎn)改用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理，投資性房地產(chǎn)相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)。這種情況下，轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理的日期，轉(zhuǎn)換當(dāng)日應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、存貨的入賬價(jià)值。
(4)投資性房地產(chǎn)的處置。投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預(yù)計(jì)不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時(shí)，應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)，將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益。
(二)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理根據(jù)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的規(guī)定，采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性生房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足以下兩個(gè)條件：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出科學(xué)合理的估計(jì)。
(1)投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量。對(duì)于外購(gòu)或自行建造的投資性房地產(chǎn)實(shí)際成本的確定，與外購(gòu)或自行建造的采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)一致。自用房地產(chǎn)或作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值，計(jì)入投資性房地產(chǎn)(成本)。轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入資本公積(其他資本公積)。已計(jì)提減值、跌價(jià)準(zhǔn)備的，還應(yīng)同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)減值、跌價(jià)準(zhǔn)備。
(2)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量和有關(guān)后續(xù)支出。采用公允價(jià)值模式的投資性房地產(chǎn)，不計(jì)提折舊或攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入投資性房地產(chǎn)(公允價(jià)值變動(dòng))和公允價(jià)值變動(dòng)損益。取得的租金收入計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入或主營(yíng)業(yè)務(wù)收入等。與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足資產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)的成本；不滿足資產(chǎn)確認(rèn)條件的，在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。
(3)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)以投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益。
(4)投資性房地產(chǎn)的處置。投資性房地產(chǎn)處置時(shí)，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)人當(dāng)期損益。在轉(zhuǎn)換日計(jì)入資本公積的金額轉(zhuǎn)到當(dāng)期損益。
四、投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則新舊比較與銜接
關(guān)鍵詞：旅游房地產(chǎn)；制約因素；營(yíng)銷對(duì)策
1 海南發(fā)展旅游房地產(chǎn)的意義
1.1 旅游房地產(chǎn)的概念
旅游房地產(chǎn)是指以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)、營(yíng)銷模式開發(fā)項(xiàng)目全部或部分實(shí)現(xiàn)了旅游的功能。
從旅游角度，旅游房地產(chǎn)應(yīng)定位為以旅游資源為核心的房地產(chǎn)差異化經(jīng)營(yíng)。從房地產(chǎn)角度，旅游房地產(chǎn)應(yīng)定位為以房地產(chǎn)為核心的旅游資源差異化經(jīng)營(yíng)。一個(gè)層面，旅游房地產(chǎn)指的是依賴于稀缺的或被公眾所接受的旅游景區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)的升值空間依賴于景區(qū)的知名度和公眾認(rèn)可度。一般來說，越是稀有的、惟一的、不可復(fù)制的，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的價(jià)值就越高。另一個(gè)層面，旅游房地產(chǎn)指以人造景區(qū)、景點(diǎn)來配套于住宅、酒店和社區(qū)等旅游房地產(chǎn)的開發(fā)。
1.2 海南發(fā)展旅游房地產(chǎn)的意義
1.2.1 海南島的旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
海南旅游業(yè)的發(fā)展一直以來都保持著增長(zhǎng)較快、效益提高的良好態(tài)勢(shì)，旅游支柱產(chǎn)業(yè)的地位進(jìn)一步強(qiáng)化，對(duì)推動(dòng)全省經(jīng)濟(jì)又快又好發(fā)展做出了較大的貢獻(xiàn)。2010年1月4日，將海南建設(shè)成為國(guó)際旅游島上升為國(guó)家戰(zhàn)略，更是為海南的旅游業(yè)發(fā)展注入了新的活力。由圖表1可看出，在建設(shè)國(guó)際旅游島的第一個(gè)春天，海南旅游業(yè)的各方面指標(biāo)均比去年同期有了較大增長(zhǎng)。借著建設(shè)國(guó)際旅游島的東風(fēng)，海南的旅游業(yè)將繼續(xù)平穩(wěn)發(fā)展，預(yù)計(jì)在2020年，旅游業(yè)增加值將占GDP的12%，第三產(chǎn)業(yè)增加值將占GDP的60%以上。
2009年上半年，海南商品房累計(jì)銷售面積為235.57萬平方米，同比增長(zhǎng)3.29%，而島外人士購(gòu)買了海南70%以上的房源。其中購(gòu)買?？谏唐贩窟_(dá)到67.61萬平方米，占總面積的68%；購(gòu)買三亞商品房47.9萬平方米，占總面積76%；而文昌市銷售商品房10.51萬平方米，全部被島外人士買走。2006年至2008年，島外人士在?？谫?gòu)房面積占售房面積的比例由55%上升至57.99%；三亞由85%上升至88.17%。
目前，海南旅游房地產(chǎn)已成為國(guó)內(nèi)知名房地產(chǎn)企業(yè)投資的熱土，萬科、富力、雅居樂、魯能、新世界、中信、華潤(rùn)和國(guó)信等知名企業(yè)紛紛進(jìn)入，開發(fā)建設(shè)了一批濱海居住區(qū)、旅游度假酒店、高爾夫球場(chǎng)、游艇設(shè)施、主題公園等旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目。截至2008年末，已開工建設(shè)的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資超過500億元，正在建設(shè)的高端旅游度假酒店、度假村等超過30個(gè)，旅游房地產(chǎn)面積300萬平方米；建設(shè)運(yùn)營(yíng)的高端品牌酒店、度假村超過30個(gè)，銷售旅游房地產(chǎn)200萬平方米。
1.2.3海南發(fā)展旅游房地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)
在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展,人民生活水平不斷提高,宏觀政策日益開放的大環(huán)境下,海南作為中國(guó)唯一的熱帶海島度假旅游勝地,無論在自身?xiàng)l件方面,還是在客源市場(chǎng)條件方面,都具有發(fā)展旅游房地產(chǎn)的得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。
（1）海南擁有優(yōu)越的度假氣候條件、良好的自然生態(tài)環(huán)境和豐富的熱帶海島旅游資源,是我國(guó)發(fā)展度假旅游的首選之地。怡人的氣候和優(yōu)美的自然環(huán)境被認(rèn)為是度假旅游地的最基本要素。海南屬熱帶季風(fēng)氣候區(qū)域,年均氣溫23.8℃,每年晴日300天以上,光熱充沛,夏無酷暑,冬無嚴(yán)寒,氣候宜人；2002年全國(guó)海水質(zhì)量監(jiān)測(cè),亞龍灣海域海水質(zhì)量最好,被稱為“最適合開展海水活動(dòng)的海域”,海南島周邊其他海域海水質(zhì)量也明顯優(yōu)于國(guó)內(nèi)其他海濱浴場(chǎng)；。2005年世界空氣質(zhì)量監(jiān)測(cè)，三亞空氣質(zhì)量世界排名第二，國(guó)內(nèi)排名第一；海口空氣質(zhì)量世界排名第五，國(guó)內(nèi)排名第二。海南憑借優(yōu)越的人居環(huán)境獲得聯(lián)合國(guó)最佳人居環(huán)境獎(jiǎng)。海南熱帶海島旅游資源在全國(guó)首屈一指。環(huán)島綿延700多公里的潔白沙灘,中部五指山區(qū)分布著大片原始熱帶雨林,還有黎苗少數(shù)民族風(fēng)情、特殊的海島移民文化以及名目繁多的海生、陸生動(dòng)植物等等。海南旅游資源種類之豐富、分布之集中,在世界上也是很少見的。
（2）海南旅游客源市場(chǎng)正在形成，為海南旅游房地產(chǎn)發(fā)展帶來契機(jī)。借助建設(shè)國(guó)際旅游島的政策扶持，海南省政府大力投入，各項(xiàng)配套設(shè)施都建設(shè)齊全，各項(xiàng)政策落實(shí)到位，讓來海南旅游度假的游客有賓至如歸的感覺。通過大力宣傳以及承辦博鰲亞洲論壇和世界小姐選美等大型活動(dòng)，海南旅游知名度已經(jīng)形成?，F(xiàn)在很多游客都計(jì)劃經(jīng)常來海南度假，都考慮在海南買一套屬于自己的房子，海南的房?jī)r(jià)相對(duì)來說是比較低，性價(jià)比較高。因此，在海南買一套房子開始候鳥式生活，也逐漸成為一種潮流。
1.2.3 海南發(fā)展旅游房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)意義
（1）吸引投資帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目投資規(guī)模很大，一方面，投資會(huì)提升城市土地的價(jià)值，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；另一方面，由于旅游房地產(chǎn)兼跨旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè),輻射建筑、交通、種養(yǎng)殖、零售商業(yè)、咨詢?cè)O(shè)計(jì)等諸多行業(yè),涉及的產(chǎn)業(yè)多，產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，項(xiàng)目開發(fā)會(huì)帶來很多后續(xù)投資，比如裝修投資、物業(yè)管理投資、娛樂設(shè)施建設(shè)投資等。因此發(fā)展旅游房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)作用是不可估量的。
（2）推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，有效緩解能源資源的瓶頸制約，提高資源利用效率。
旅游業(yè)是一種資源節(jié)約型、環(huán)境友好型的有利于資源協(xié)調(diào)開發(fā)與整合的產(chǎn)業(yè)。在對(duì)旅游房地產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃和建設(shè)，不斷提升其環(huán)境和品質(zhì)，對(duì)推動(dòng)旅游和經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展相當(dāng)有利。因此，只要在堅(jiān)持科學(xué)規(guī)劃的前提下發(fā)展旅游房地產(chǎn)，只要當(dāng)?shù)卣軌蚪y(tǒng)籌財(cái)政的安排，如旅游房地產(chǎn)的收入來返給景區(qū)的保護(hù)，就能夠?qū)崿F(xiàn)景區(qū)保護(hù)和當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)發(fā)展的雙豐收。
（3）發(fā)展旅游房地產(chǎn)是打造城市品牌的需要。
建筑是城市景觀的重要組成部分。高品位的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目可以提升城市形象，從而擴(kuò)大城市的知名度。通過旅游房地產(chǎn)優(yōu)雅的環(huán)境改造和精心的建筑設(shè)計(jì)，城市的人居環(huán)境可以得到改善。發(fā)展旅游房地產(chǎn)，可以完善旅游配套設(shè)施，提高旅游的品味和檔次，從而有力推進(jìn)海南建設(shè)國(guó)際旅游島的進(jìn)程，增加旅游業(yè)的收入。
（4）有效促進(jìn)海南旅游業(yè)發(fā)展
進(jìn)來高速遞增的游客蜂擁而至,集中在幾個(gè)旅游熱點(diǎn)上,給這些地區(qū)原本脆弱的生態(tài)環(huán)境和自然旅游資源帶來了沉重的負(fù)擔(dān),對(duì)海南旅游業(yè)的持續(xù)發(fā)展提出了考驗(yàn)。要避免這種以資源和環(huán)境為代價(jià)的惡性循環(huán)發(fā)展,就必須改變現(xiàn)在旅游業(yè)的規(guī)模型的發(fā)展模式,走效益型的發(fā)展道路。發(fā)展旅游房地產(chǎn),能有效促進(jìn)度假旅游發(fā)展,促進(jìn)國(guó)際旅游市場(chǎng)加速成長(zhǎng),實(shí)現(xiàn)海南旅游業(yè)從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向效益擴(kuò)張。旅游房地產(chǎn)是伴隨度假旅游普及而發(fā)展起來的,但反過來,旅游房地產(chǎn)的發(fā)展,又支持和引導(dǎo)了度假旅游的深入開展。由于旅游產(chǎn)品單一、旅游市場(chǎng)不夠成熟,10多年來海南旅游一直以觀光旅游為主,傳統(tǒng)的3日、4日游線路一成不變地賣給不同需求的游客。但是現(xiàn)在很多游客都是自己先在這里住下來，然后選擇一些自己比較喜歡的地方去游玩。海南作為國(guó)內(nèi)游客度假休閑的首選之地,游客返游率明顯上升,每年到海南過冬度假正在成為一些老年人或小家庭的固定活動(dòng)。促使觀光旅游向度假旅游的轉(zhuǎn)變的時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟。與觀光游客相比,度假游客在本地逗留時(shí)間較長(zhǎng)、人均消費(fèi)也相對(duì)較高。
2 海南發(fā)展旅游房地產(chǎn)的制約因素
2.1 國(guó)家政策法規(guī)的限制。
我國(guó)旅游房地產(chǎn)處于起步階段，相關(guān)法律法規(guī)不完善，限制了旅游房地產(chǎn)的健康發(fā)展，如《商品房銷售管理辦法》第十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取范本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工的商品房?！边@限制了產(chǎn)權(quán)酒店、養(yǎng)老型酒店的開發(fā)?！渡唐贩夸N售管理辦法》第十二條規(guī)定；“商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售?！边@也限制十全九點(diǎn)、度假村的開發(fā)。
2.2 交通和服務(wù)配套設(shè)施的不完善。
海南省的高速公路網(wǎng)由東線和西線高速組成，而中線的山路路況較差，使得去往中線城市，也必須先走東線高速，從離目的地最近的高速出口出高速公路，還需走很長(zhǎng)一段路況很差的山路。由海口通往三亞的東線輕軌列車尚在修建中，目前從?？谇巴齺喨孕枞齻€(gè)半小時(shí)到四小時(shí)四十分鐘的車程。海南目前只有兩座飛機(jī)場(chǎng)--?？诿捞m國(guó)際機(jī)場(chǎng)和三亞鳳凰機(jī)場(chǎng)，這對(duì)于西線和中線開發(fā)旅游房地產(chǎn)是很不利的。而除?？诤腿齺唭蓚€(gè)地級(jí)市外，其他縣級(jí)市的服務(wù)配套設(shè)施很不完善，會(huì)給游客帶來很多不便，也制約了旅游房地產(chǎn)的發(fā)展。
2.3 旅游房地產(chǎn)住宅化傾向帶來高空置率。
呈現(xiàn)住宅化傾向的海南旅游房地產(chǎn)使得海南房產(chǎn)空置率居高不下，據(jù)統(tǒng)計(jì)，在海景房最集中的三亞灣等地，小區(qū)內(nèi)的常駐率大多在20%左右。海南文昌市“中南•森海灣”樓盤從開盤至今銷售3000多戶，購(gòu)房者全部為島外人，而入住率不到10%。一次性銷售的房地產(chǎn)發(fā)展模式將造成"三浪費(fèi)一增加"，即樓房空置浪費(fèi)、浪費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、浪費(fèi)公共服務(wù)設(shè)施、增加管理成本。海南房地產(chǎn)開發(fā)屬于資源導(dǎo)向型開發(fā)，對(duì)自然生態(tài)和旅游資源的占用和依賴度高。而目前常規(guī)房地產(chǎn)和旅游房地產(chǎn)在區(qū)位上均偏向?yàn)I海、濱湖、山區(qū)等優(yōu)質(zhì)資源區(qū)域，存在明顯的競(jìng)爭(zhēng)，許多地區(qū)將規(guī)劃的旅游用地大量改為住宅用地，在一定程度上影響了高品質(zhì)的旅游房地產(chǎn)的開發(fā)空間，一些披著海南旅游資源“華麗外衣”的常規(guī)房地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭迅猛。
2.4 度假交換網(wǎng)絡(luò)的不健全。
旅游房地產(chǎn)一般都是異地購(gòu)買，這需要通過網(wǎng)上宣傳、交易來實(shí)現(xiàn)。對(duì)于國(guó)外的游客，他們大部分已經(jīng)熟知分時(shí)度假交換系統(tǒng)的操作，但在我國(guó)這方面的交換比較少，無論是在我國(guó)還是在海南，對(duì)于組建分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)交換體系，還較不成熟，需要大量的先期投入（包括網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)、會(huì)員的吸收）和后期維護(hù)。
3 海南發(fā)展旅游房地產(chǎn)的幾點(diǎn)建議
3.1 海南旅游房地產(chǎn)的開發(fā)策略
3.1.1 豐富類型、多元開發(fā)，多建經(jīng)營(yíng)性旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目。
政府及開發(fā)企業(yè)要把目光放遠(yuǎn)點(diǎn)。海南所擁有的資源是最好的，不要只做商品房，一次性就把它賣光了，要把最好的資源用于持續(xù)性的經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目，如多建設(shè)一些度假酒店、主題公園等，既能夠保證企業(yè)的長(zhǎng)期利潤(rùn)，又能豐富海南國(guó)際旅游島旅游內(nèi)容。同時(shí)，海南旅游房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)走品牌化、專業(yè)化、戰(zhàn)略化、精細(xì)化分工的路子。
3.1.2 海南開發(fā)旅游房地產(chǎn)必須要與開發(fā)建設(shè)國(guó)際旅游島相結(jié)合。
要從以前的常規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)銷售，轉(zhuǎn)向以滿足國(guó)內(nèi)外旅游者的旅游度假休閑需求相適應(yīng)。同時(shí)，抓緊制定培育和發(fā)展二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的政策，鼓勵(lì)島外購(gòu)房者將閑置的住房直接出租或者與物業(yè)公司簽訂協(xié)議，請(qǐng)物業(yè)公司代為出租。這樣既使住房持有者與物業(yè)公司都能受益，更能將閑置的住房提供給旅游者租用，實(shí)現(xiàn)旅游公共資源使用效率最大化。
3.1.3 堅(jiān)持規(guī)劃先行的原則。
作為全國(guó)陸地面積最小，海域面積最大的省份，海南總共擁有1528公里的海岸線，其中50%-60%都適宜旅游房地產(chǎn)開發(fā)。但考慮到保護(hù)自然資源和可持續(xù)發(fā)展的要求，目前規(guī)劃的重點(diǎn)旅游度假區(qū)、景區(qū)面積為536平方公里，僅占全省國(guó)土面積的1.6%，而各區(qū)開發(fā)規(guī)模不超過規(guī)劃面積的10%；占海岸線長(zhǎng)度166公里，為海南島總岸線的10%，國(guó)際旅游島的建設(shè)有著廣闊的發(fā)展空間。
3.1.4 開發(fā)旅游房地產(chǎn)也要“低碳”
推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)，旅游房地產(chǎn)是新型產(chǎn)業(yè)。特有的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和豐富的自然資源是海南發(fā)展的條件，旅游房地產(chǎn)發(fā)展中必須保護(hù)好環(huán)境，處理好開發(fā)建設(shè)與保護(hù)環(huán)境的關(guān)系。堅(jiān)持低碳發(fā)展模式，在規(guī)劃等方面走環(huán)保新型發(fā)展之路，開發(fā)利用太陽能和風(fēng)能。從項(xiàng)目選址規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工以及污水垃圾處理等環(huán)節(jié)都要處理好開發(fā)建設(shè)與保護(hù)環(huán)境的關(guān)系，要重視生態(tài)環(huán)境建設(shè)，加大對(duì)環(huán)境建設(shè)的投入，是項(xiàng)目建設(shè)和生態(tài)環(huán)境建設(shè)相協(xié)調(diào)。
3.2 海南旅游房地產(chǎn)的營(yíng)銷策略
3.2.1 市場(chǎng)定位策略
海南擁有優(yōu)越的自然地理?xiàng)l件，其熱帶海島資源的稀缺性決定了以此為依托的旅游房地產(chǎn)的市場(chǎng)定位也較高。主要有三個(gè)市場(chǎng)客源：目標(biāo)市場(chǎng)一是由俄羅斯、英國(guó)、德國(guó)、韓國(guó)、日本、澳大利亞組成的海外客源市場(chǎng)；目標(biāo)市場(chǎng)二是港澳臺(tái)市場(chǎng)；目標(biāo)市場(chǎng)三是由北京、上海、長(zhǎng)沙、廣州組成的大陸客源市場(chǎng)?？梢灾饕槍?duì)這些區(qū)域進(jìn)行推廣營(yíng)銷。如果要注意經(jīng)濟(jì)效益，就要不斷地在旅游項(xiàng)目的開發(fā)與創(chuàng)新上多下功夫。
3.2.2客戶定位策略
海南旅游房地產(chǎn)的購(gòu)買用途基本為第二居所和投資，其需求特征以小戶型為主。目前的目標(biāo)客戶由三部分組成：其一，是外來度假投資客戶，這也是海南旅游房地產(chǎn)的主力客戶；其二，是本地的私企業(yè)主和個(gè)體戶；其三，是海南的僑胞和原住民，這部分是輔助客戶，所占比例最小。有了準(zhǔn)確的客戶定位，在分析各部分目標(biāo)客戶的具體需求的基礎(chǔ)上，才能都進(jìn)行產(chǎn)品定位和形象定位。
3.2.3 4Ps營(yíng)銷策略
在進(jìn)行旅游房地產(chǎn)營(yíng)銷時(shí)，產(chǎn)品，價(jià)格，渠道，促銷一個(gè)都不能少。只有將這四個(gè)元素很好的組合，才可以達(dá)到很好的銷售效果。首先，產(chǎn)品方面，海南的旅游房地產(chǎn)要向高質(zhì)量、品牌化、專業(yè)化發(fā)展，多開發(fā)具有升值空間的房地產(chǎn)產(chǎn)品，要多建經(jīng)營(yíng)性旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目，從而保證企業(yè)的長(zhǎng)期效益。其次，價(jià)格方面，要充分考慮東南亞等競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格，并充分考慮消費(fèi)者的價(jià)格接受能力。然后，渠道方面，采用靈活多樣的銷售方式，以顧客的便捷和交易的安全最為首要考慮因素。最后，促銷方面，要充分利用互聯(lián)網(wǎng)、專業(yè)雜志、電視、廣播等媒體，最大限度的宣傳產(chǎn)品，采用新穎清新的廣告將海南各類旅游房地產(chǎn)的特色和賣點(diǎn)推銷出去。
3.2.4 建立預(yù)警機(jī)制維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定性
海南房地產(chǎn)市場(chǎng)有三個(gè)不同于大陸市場(chǎng)的特點(diǎn)。第一個(gè)不同是海南的市場(chǎng)是依附性的市場(chǎng)，在全國(guó)市場(chǎng)中海南占的比例不大；第二個(gè)不同是需求的不可預(yù)測(cè)性，受整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的左右；第三個(gè)不同是高度的脆弱性和敏感性，經(jīng)濟(jì)波動(dòng)中最先受影響，這是由于本地人口少造成的。在海南發(fā)展旅游房地產(chǎn)要建立預(yù)警機(jī)制。要做預(yù)先安排，有“防震”措施，維持本地房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定的局面。
參考文獻(xiàn)
[1] 劉紀(jì)輝.旅游房地產(chǎn)開發(fā)營(yíng)銷策略分析―以東山為例[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2009（18）.
[2] 海南省統(tǒng)計(jì)局.旅游基本情況（2010年一季度）.2010,4(30).
【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)；開發(fā)；會(huì)計(jì)核算；財(cái)務(wù)管理；投資性房地產(chǎn)的計(jì)量。一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的會(huì)計(jì)核算工作
1.1 會(huì)計(jì)核算中存在的問題
會(huì)計(jì)核算制度標(biāo)準(zhǔn)較多，會(huì)計(jì)科目不完整?，F(xiàn)有的會(huì)計(jì)核算制度較多，在房地產(chǎn)行業(yè)中可以執(zhí)行的制度有新準(zhǔn)則、《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、行業(yè)會(huì)計(jì)制度《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》，但是房地產(chǎn)行業(yè)中沒有明確規(guī)定統(tǒng)一的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核算方式較多，不利于會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)確性，同時(shí)在這些制度里面，只有房地產(chǎn)會(huì)計(jì)制度給出了專門使用在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的會(huì)計(jì)科目和核算方法，由于房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品的特殊性，其他制度中的簡(jiǎn)單會(huì)計(jì)科目對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)中的會(huì)計(jì)要素不能進(jìn)行全面的核算，影響了企業(yè)核算的準(zhǔn)確性。
企業(yè)業(yè)績(jī)不能通過收益評(píng)價(jià)指標(biāo)真實(shí)體現(xiàn)。由于房地產(chǎn)生產(chǎn)投入產(chǎn)出周期較長(zhǎng)，反映在會(huì)計(jì)年報(bào)上往往會(huì)出現(xiàn)大幅度業(yè)績(jī)波動(dòng)，建設(shè)期內(nèi)業(yè)績(jī)較差，而當(dāng)房屋進(jìn)行驗(yàn)收出售后，預(yù)收款項(xiàng)計(jì)人收入，這便導(dǎo)致凈利潤(rùn)指標(biāo)不能真實(shí)反映其經(jīng)營(yíng)情況。即使房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營(yíng)較好，但是其凈利潤(rùn)仍舊可能很小或?yàn)樨?fù)數(shù)：而一個(gè)在建工程較多且預(yù)期出售狀況良好、現(xiàn)金流狀況極佳、盈利能力強(qiáng)的房地產(chǎn)公司也可能正面臨倒閉的危險(xiǎn)，如施工質(zhì)量問題導(dǎo)致的賠償、資金鏈的斷裂等。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)績(jī)除了會(huì)計(jì)核算指標(biāo)，表外風(fēng)險(xiǎn)也比較重要。
1.2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的重要性
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與一般的施工企業(yè)不同，它同時(shí)從事房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)兩項(xiàng)業(yè)務(wù)，通過進(jìn)行土地征用、建設(shè)房屋、完善基礎(chǔ)設(shè)施、進(jìn)行房屋銷售來獲取利潤(rùn)。一方面，從利潤(rùn)獲取來看，由于現(xiàn)在的建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本日益增加，企業(yè)的利潤(rùn)逐年降低，對(duì)于工程項(xiàng)目投資進(jìn)行有效核算、對(duì)建筑工程建造進(jìn)行有效核算，有助于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有效地降低成本獲取最大利潤(rùn)。另一方面，從風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避來看，由于房地產(chǎn)企業(yè)的工程投資項(xiàng)目資金投入比較大，且房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)進(jìn)行土地征用、房屋建設(shè)招標(biāo)建造、成品房銷售的業(yè)務(wù)，整個(gè)資金回籠周期較長(zhǎng)，涉及核算環(huán)節(jié)多，一旦會(huì)計(jì)核算出現(xiàn)任何問題，企業(yè)必然要承受重大的經(jīng)濟(jì)損失，甚至?xí)o企業(yè)帶來滅頂之災(zāi)。因此，完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作，提高會(huì)計(jì)核算質(zhì)量，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)工作的重點(diǎn)
二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn)
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是財(cái)務(wù)系統(tǒng)由于內(nèi)外環(huán)境的各種難以預(yù)測(cè)或無法估計(jì)和控制的因素作用。使得財(cái)務(wù)系統(tǒng)運(yùn)行偏離預(yù)期目標(biāo)而形成的經(jīng)濟(jì)損失或額外收益，從房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)分析，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)一般分為籌資活動(dòng)、投資活動(dòng)、資金營(yíng)運(yùn)和收益分配四個(gè)方面。相應(yīng)地，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也就包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、資金營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)、收益分配風(fēng)險(xiǎn)。具體來說，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在以下幾方面
2.1 再籌資風(fēng)險(xiǎn)
再籌資通常是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)最常用的辦法，由于負(fù)債經(jīng)營(yíng)使公司負(fù)債率增大，相應(yīng)地對(duì)債權(quán)人的債權(quán)保證程度降低，這一點(diǎn)在很大程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)從其他渠道增加負(fù)債的籌資的能力。對(duì)此，一些大型房產(chǎn)商，往往還會(huì)出現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈，一旦鏈中的一環(huán)斷裂，再籌資風(fēng)險(xiǎn)的效應(yīng)會(huì)放大從而給企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來致命的威脅長(zhǎng)期以來房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資本市場(chǎng)的了解還比較匱乏，對(duì)資本市場(chǎng)的運(yùn)轉(zhuǎn)、資本市場(chǎng)的理論缺乏研究，在籌資時(shí)較少考慮資本結(jié)構(gòu)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等，具有一定的盲目性，資金結(jié)構(gòu)中負(fù)債資金比例過高，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)沉重，償付能力嚴(yán)重不足。
2.2 投資風(fēng)險(xiǎn)
在投資方面，部分房地產(chǎn)企業(yè)投資決策隨意性大。在房地產(chǎn)企業(yè)中，不顧自身能力和發(fā)展目標(biāo)，熱衷于鋪新攤子，盲目投資，造成嚴(yán)重?fù)p失的例子比比皆是。開發(fā)企業(yè)雖然也實(shí)行資本金制度，但大部分開發(fā)企業(yè)在初級(jí)階段均以負(fù)債開發(fā)為主，自有資金比例相當(dāng)?shù)?，大量的開發(fā)資金來源于借貸，如果公司用負(fù)債進(jìn)行的投資不能按期收回并取得預(yù)期收益，那么公司必將面臨無力償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，其結(jié)果不僅導(dǎo)致資金的緊張，也會(huì)影響公司的信譽(yù)度，甚至還可能因不能支付而導(dǎo)致公司倒閉
2.3 利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)在負(fù)債經(jīng)營(yíng)期間，由于通貨膨脹等的影響，貸款利率發(fā)生增長(zhǎng)變化，利率的增長(zhǎng)必然增加公司的資金成本，從而抵減了預(yù)期的收益，特別是在經(jīng)濟(jì)過熱時(shí)期，通貨膨脹月月攀高，為抵制經(jīng)濟(jì)過熱現(xiàn)象，央行會(huì)采用多次加息手段，從而使企業(yè)的利息負(fù)擔(dān)不斷加重，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也隨之加大，因此高額的利息負(fù)擔(dān)必將成為房地產(chǎn)企業(yè)的沉重的包袱。
2.4 收益分配風(fēng)險(xiǎn)
收益分配政策對(duì)企業(yè)的生存和發(fā)展有很大的影響。分配方法的選擇會(huì)影響投資者對(duì)企業(yè)狀況的判斷和企業(yè)的聲譽(yù)，從而影響企業(yè)資金的來源，也可能影響企業(yè)潛在投資者的投資決策收益分配政策方面，股利分配政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展有很大的影響。分配方法的選擇會(huì)影響投資者對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)狀況的判斷和房地產(chǎn)企業(yè)的聲譽(yù)，從而影響房地產(chǎn)企業(yè)資金的來源，也可能影響房地產(chǎn)企業(yè)潛在投資者的投資決策。如果房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)分配政策缺乏控制制度，不結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)現(xiàn)情況，不進(jìn)行科學(xué)的分配決策，必將影響房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，從而形成間接的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
三、投資性房地產(chǎn)的計(jì)量
3.1 投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量
投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量。外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購(gòu)買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成。以其他方式（債務(wù)重組、非貨幣性資產(chǎn)交換等）取得的投資性房地產(chǎn)的成本，按照相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定確定。
3.2 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量
投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量有兩種模式：成本模式和公允價(jià)值模式。相對(duì)而言，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則更傾向于采用成本模式計(jì)量，對(duì)后者限制使用。同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種模式計(jì)量。
采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)。應(yīng)當(dāng)按照固定資產(chǎn)（建筑物的計(jì)量）或無形資產(chǎn)（土地使用權(quán)的計(jì)量）的有關(guān)規(guī)定，對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷；存在減值跡象的，還應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)減值的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。
采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)。有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；所在地，通常是指投資性房地產(chǎn)所在的城市。對(duì)于大中型城市，應(yīng)當(dāng)為投資性房地產(chǎn)所在的城區(qū)。企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。采用公允價(jià)值模式計(jì)量時(shí)，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動(dòng)損益）.投資性房地產(chǎn)取得的租金收入，確認(rèn)為其他業(yè)務(wù)收入。
參考文獻(xiàn)：
